Nueva - Grupo Financiero Improsa

Nuevacalificación de riesgo

Aumentoen utilidades

Renovaciónde cartera

Posicionamientoen la región

2012M E M O R I A A N U A L

Memoria Anual 2012 / Contenido Memoria Anual 2012 / Índice de gráficos y cuadros

CONTENIDO ÍNDICE DE GRÁFICOS Y CUADROS

6 Informe de La Presidencia

5

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Cronología

16 Informe de Gestión

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Palabras introductorias

Evolución de los Activos22

11630

32

34

Fundamentos de Calificación de Riesgo del Fondo

39

39 Agradecimiento

Gráfico 7: Evolución activos totales administrados.

Gráfico 8: Activo total administrado, Gibraltar e Industria.



Evolución de la rentabilidad por participación y aumento de capital

Distribución de rendimientos

Gráfico 4: Tasas de crecimiento del PIB real: mundo, economías avanzadas y economías emergentes.

9 Gráfico 1: El crecimiento real del PIB (variación porcentual anual)

12 Gráfico 2: La deuda pública bruta, porcentaje del PIB (% del PIB)

14 Gráfico 3: Rendimiento Fondos Inmobiliarios vs Tasa Libor

Gráfico 5: Tasas de crecimiento del PIB real: Economías emergentes, Chile y Costa Rica.

Gráfico 6: Rendimiento Líquido Gibraltar vs Industria.

Gráfico 9: Renovación de la cartera.

Gráfico 10: Composición de Portafolio por actividad económica Gráfico 11: Composición de la cartera por inmueble.

Gráfico 12: Evolución del valor en libros de la participación.

Gráfico 13: Valor de la participación: Libros vs Mercado.

Gráfico 14: Volumen transado y precio en el mercado secundario.

38 Gráfico 15: Evolución de las sumas distribuibles

Cuadro 1: Composición de la cartera inmobiliaria de Gibraltar.

Cuadro 2: Monto invertido en mejoras.

Cuadro 3: Indicadores financieros.

Cuadro #4: Detalle de pasivos bancarios.

Diversificación del portafolio

40 Inmuebles

58 Estados Financieros Auditados

IndicadoresFinancieros

Calificación de riesgo del Fondo

2012MEMO R I A A N U A L

5


4

Memoria Anual 2012 / Cronología Memoria Anual 2012 / Cronología

• Compra de Centro Hispánico

• 40 inversionistas

• Autorización de oferta pública• Transformación de Gibraltar en Fondo y aprobación del prospecto del

Fondo de Inversión Inmobiliaria Gibraltar • Primera compra: Edificio Price Waterhouse Coopers• Primera emisión de $8 millones2

00

0

• Compra de edificio CESA, INAMU y CODISA

• Compra de la sede central de la Universidad Latina de Costa Rica• Calificación fi AA-cri de Fitch Ratings• Compra de inmuebles Sykes y Exactus• Incremento de la emisión a $20 millones

• Improsa SAFI afrontó la crisis que afectó a los Fondos de Inversión Financieros y mantuvo el crecimiento a pesar

de la incertidumbre existente en el mercado• Compra del edificio principal de Sykes y edificio Knöhr e Hijos• Incremento de la emisión a $40 millones

• Compra de edificio del Taller Vargas Matamoros, Policromía, Plaza Universitaria, 6 locales

de Tiendas Levi´s

• Compra del Centro Comercial Boulevard, Torre La Sabana y Edificio Grupo Nueva• Consolidación como el fondo inmobiliario más grande por activo total en el país ($79 millones)• Incremento de la emisión a $60 millones

• Compra del Centro Comercial PACO y Oficentro Mediterráneo • Mantiene la posición de privilegio en el mercado con $96,2 millones en activos totales.• 21 inmuebles administrados • 473 inversionistas• Venta del edificio CODISA

• 497 inversionistas• Incremento de la emisión a $66 millones en títulos de participación 1996-2000

• 506 inversionistas• Por sexto año consecutivo, Fitch Ratings otorgó la excelente calificación de FII 2-(cri) a Gibraltar.

Fundación de Gibraltar Sociedad de Fondos de Inversión, hoy Improsa SAFI

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03

• 489 inversionistas

• Se mantiene calificación de riesgo y rendimiento por encima de la industria 2

01

1 • Compra de fincas filiales 14-30 (ARESEP) de Multipark

• Venta de Centro Comercial Paco 20

12 • La calificadora Fitch

Ratings aumentó la Calificación de Riesgo de FII 2-(cri) a FII 2 (cri)





Nueva calificación de riesgo

INFORME DE LA PRESIDENCIA


9


8

Memoria Anual 2012 / Informe de La Presidencia Memoria Anual 2012 / Informe de La Presidencia

BienvenidaBuenos días, señoras y señores inversionistas del Fondo de Inversión Inmobiliaria Gibraltar. Es un gusto darles la bienvenida a la Décimo Cuarta Asamblea de Inversionistas.

Nuestra Asamblea del año anterior tuvo lugar a la sombra de la crisis económica global que se inició en 2008 – 2009. Es cierto que la economía mundial había iniciado un proceso de recuperación, pero se trataba de una recuperación “frágil, desigual, y no exenta de retrocesos y amenazas”. Sin embargo, cabía entonces esperar, con un moderado optimismo, que la economía mundial consolidaría esa recuperación y que avanzaría a paso más rápido, y más seguro durante el 2012.

No ha sucedido así y, por el contrario, pareciera existir un amplio consenso de que tenemos por delante un período más o menos prolongado de crecimiento lento y altos niveles de desempleo, tanto en Estados Unidos como en Europa y de tasas de interés relativamente bajas.

En el caso de la economía europea, si bien se pudo evitar una cesación de pagos por parte de Grecia, con el peligro, incluso, de su salida de la zona del Euro, la recuperación que se iniciaba en 2010 perdió fuerza en 2011, y tanto la zona del Euro, considerada en su conjunto, como las economías de España, Italia y el Reino Unido se contrajeron en 2012, con efectos particularmente severos en los casos de España e Italia, las dos economías más vulnerables de Europa después de la de Grecia. Súmese a ello la incertidumbre creada por el anuncio del Primer Ministro Británico de la convocatoria a un referéndum para decidir si el Reino Unido seguirá siendo parte de la Unión Europea o no, y la renovada fuerza del movimiento independentista en Cataluña, y no cabe duda de que el panorama de la economía y la sociedad en Europa durante 2013 es sumamente delicado. La posibilidad de que se profundice la región en los países más débiles, o que se generalice en toda la zona del Euro no puede descartarse.

Es cierto que las proyecciones de crecimiento del Fondo Monetario Internacional para Europa son positivas

a partir de 2013, con un crecimiento apenas positivo ese año, pero que se acerca poco a poco al 2% anual en los años siguientes. La norma reciente ha sido que las proyecciones de dicha

institución financiera internacional resultan optimistas, y son revisadas a la baja algunos meses después de formuladas.

En el caso de los Estados Unidos la situación es muy distinta. A pesar de los debates internos en dicho país, la política económica, tanto monetaria

como fiscal, ha sido moderadamente expansiva, y el crecimiento real promedio en el período 2010 – 2012 ha sido del 2,13%, con proyecciones

EspañaItaliaReino UnidoZona Euro

20082007 2009 2010 2011 2012

-4%

-2%

0%

2%

4%

Gráfico 1: El crecimiento real del PIB (variación porcentual anual)

Fuente: World Economic Outlook (october 2012)


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Memoria Anual 2012 / Informe de La Presidencia


10

Memoria Anual 2012 / Informe de La Presidencia

de un crecimiento del 2,9% para 2014 y 3,4% para 2015. Sin embargo, el peligro de una desaceleración económica no ha sido aún eliminado, ya que si las negociaciones presupuestarias que deberá enfrentar ese país en los próximos meses llegaran a fracasar, se desencadenaría la aplicación automática de una serio de reducciones en el gasto e incrementos en los impuestos cuya consecuencia inmediata sería la de inducir una contracción económica en dicho país.

En los países emergentes, el panorama es más alentador: como sucede desde hace ya bastantes años, este conjunto de países crece a un ritmo más acelerado que las economías desarrolladas, y si bien ese ritmo ha disminuido con respecto al observado antes de la crisis, sigue siendo muy saludable. Esto no quiere decir que no existan riesgos importantes, y en particular, una agudización de los problemas de la economía europea podría tener consecuencias globales negativas.

Las economías emergentes y en desarrollo están creciendo a un ritmo cercano al 5%, mientras que Chile y Costa Rica, las dos economías latinoamericanas de más rápido crecimiento en las últimas décadas, tras sufrir una leve contracción en 2009, están convergiendo a esa misma tasa de crecimiento.

El caso de Costa Rica, claro está, amerita un análisis un poco más detallado, por sus repercusiones inmediatas sobre la actividad del Fondo. Las noticias son mixtas.

Por una parte, y por cuarto año consecutivo, la inflación se mantuvo dentro de las metas programadas del Banco Central (5% + _ 1 punto porcentual), con un valor de 4,6%, mientras que las expectativas de inflación también han mostrado una tendencia al descenso. En otras palabras, la política de control de la inflación del Banco Central ha sido exitosa en estos cuatro años, y parece estar ganando credibilidad en el mediano plazo.

Por otra parte, la actividad económica, que había crecido al nada despreciable ritmo del 4,4% en 2011, se aceleró y logró un crecimiento de 5,1% en 2012, impulsado, sobre todo, por el rápido crecimiento de la manufactura de exportación, que crecieron al 6,3%, y por los servicios empresariales, que crecieron al 9,6%. Incluso la industria de la construcción, que había experimentado tres años de contracción, volvió a crecer, alcanzando un ritmo del 5,7%.

Aunque el ritmo de crecimiento disminuyó en el último trimestre del año, las proyecciones del Banco Central siguen siendo positivas, con un crecimiento esperado del 4% tanto en 2013 como en 2014. A diferencia del Fondo Monetario Internacional, el Banco Central ha revisado sus proyecciones de crecimiento con frecuencia al alza, no a la baja, así que en ausencia de fenómenos extraordinarios, cabe esperar un saludable ritmo de crecimiento de la economía costarricense en los próximos años.

No debe lo anterior llevarnos a ignorar los peligros y fragilidades que podrían amenazar el crecimiento. En lo inmediato, un fuerte ingreso de capitales en el último trimestre del año pasado vino a fortalecer la tendencia a la apreciación del colón que se observaba desde meses atrás, y que resulta en un incremento no justificado de los costos del sector exportador, que ha sido y continúa siendo el principal dinamizador de la economía nacional.

Aunado a lo anterior, se observa un fuerte crecimiento en el crédito en moneda extranjera al sector privado motivada principalmente por un mayor endeudamiento externo por parte de las instituciones financieras, lo que a juicio de distintos analistas representa un aspecto que motivará la introducción de medidas macroprudenciales. Por tal motivo, el Banco Central ha anunciado medidas para intentar controlar este fenómeno, pero tanto las restricciones al crédito como los impuestos a las transacciones financieras como la imposición de encajes a instrumentos financieros que hoy no los tienen podrían tener efectos negativos sobre el crecimiento económico.


13


12


Desde una perspectiva de mediano plazo la principal amenaza se encuentra, más bien, en la incapacidad del país para cerrar el déficit del gobierno central, cuyo déficit está proyectado en un 4,8% del Producto Interno Bruto para 2013 y un 5,0% para 2014. Es perfectamente claro que esto no es sostenible en el mediano plazo y que esta brecha debe ser cerrada.

Sin embargo, es conveniente recordar que la deuda del gobierno de Costa Rica es baja, incluso comparada con la del gobierno alemán, de manera que si bien el ajuste es necesario, existe margen para realizarlo de forma gradual, a lo largo de varios años. Lo que resulta indispensable no es cerrar el déficit fiscal, sino revertir la tenencia a su incremento.

Los intentos para cerrar la brecha fiscal se han centrado, hasta ahora, en el incremento de los ingresos. Dada la rigidez del gasto público, las transferencias automáticas, y la falta de instrumentos que permitan al gobierno controlar la política salarial del sector público, estos intentos, aún si hubieran sido exitosos, serían insuficientes para resolver el problema, y por ello las propuestas del actual gobierno para reducir y controlar el gasto deben ser, en principio, bienvenidas.

Vale la pena destacar que el Ministro de Hacienda ha señalado que se encuentra en conversaciones con distintos sectores para someter a discusión en los próximos meses el denominado Proyecto de Consolidación Fiscal, que a juicio

de algunos analistas no es otra cosa que un nuevo intento por ampliar los ingresos que el fisco percibe anualmente.

Desacople de los fondos inmobiliarios y la tasa de interés de corto plazo

Ya en dos informes anteriores hemos afirmado: “En este contexto económico, alentador, por una parte, pero todavía peligroso y desafiante, las ventajas de los fondos de inversión inmobiliaria como una fuente de ingresos estable, aún en situaciones económicas difíciles, quedó manifiesta”. Como lo ilustra el gráfico siguiente, esta afirmación conserva toda su validez.

19961994 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

Gráfico 2: La deuda pública bruta, porcentaje del PIB (% del PIB)

Estados UnidosCosta Rica

Alemania

Fuente: Fiscal Affairs Departamental Data

150%

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El comportamiento del Fondo de Inversión Inmobiliaria Gibraltar

Si bien es cierto que la fortaleza de los Fondos de Inversión Inmobiliaria está claramente establecida, me complace comunicarles que, dentro de esta industria, el comportamiento del Fondo de Inversión Inmobiliaria Gibraltar durante el ejercicio fiscal recién concluido ha sido, una vez más, sobresaliente.

Para evitar la reiteración de datos que serán presentados con detalle en el Informe de Gestión, destacamos solamente los puntos más sobresalientes de ese comportamiento:

• En un mercado inmobiliario caracterizado por una oferta creciente de inmuebles y por altos índices de desocupación de inmuebles en algunos segmentos, Gibraltar alcanzó un porcentaje de ocupación del 98%.

• En 2012, el Fondo alcanza las utilidades más altas de su historia, las sumas distribuibles más altas de su historia y, si la propuesta de la administración es aceptada, distribuirá la suma de $623,56 por participación, la suma más alta de su historia, y que representa un incremento del 33% con respecto al año anterior.

• Las participaciones del Fondo Gibraltar han empezado a ser adquiridas por inversionistas de la región, y el proceso de regionalización avanza a paso acelerado.

• La brecha entre el precio en el mercado secundario y el valor en libros de las participaciones ha sido cerrada.

• En una industria cuyo rendimiento líquido promedio, a diciembre del año pasado, fue del orden del 8,10%, Gibraltar obtuvo rendimientos del 12,26%.

Se trata, sin la menor duda, de resultados extraordinarios, que han sido avalados por la calificadora de riesgo Fitch Ratings, la que no solo elevó la calificación de Gibraltarde desde “FII 2-(cri)” a “FII 2(cri)”, sino que ha afirmado que “Fitch espera que el desempeño del portafolio se mantenga en los próximos años.”

Finalmente, quisiera agradecer a las señoras y señores inversionistas su confianza por invertir en el Fondo de Inversión Inmobiliaria Gibraltar.

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Fuente: Superintendencia General de Valores y Bloomberg.Rendimientos de la Industria líquidos a 12 meses. El rendimiento de la industria obedece al promedio de todo el mercado. Tasa Libor a seis meses.

Gráfico 3: Rendimiento Fondos Inmobiliarios vs Tasa Libor

Tasa LiborFondos Inmobiliarios






INFORME DE GESTIÓN


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Memoria Anual 2012 / Informe de Gestión Memoria Anual 2012 / Informe de Gestión

Palabras IntroductoriasSeñoras y señores:

•InversionistasdelFondode InversiónInmobiliarioGibraltar

•DirectoresdelGrupoFinanciero ImprosaydeImprosaSAFI

•Invitadosespeciales

Bienvenidos a la Decimocuarta Asamblea General de Inversionistas del Fondo de Inversión Inmobiliaria Gibraltar, en la cual presentaremos los resultados del periodo 2012, un año que sin duda podemos definir como de notables logros para este Fondo de Inversión. Han pasado más de cuatro años desde que se desató la crisis financiera global, en setiembre 2008, y aún la economía global no ha vuelto a la normalidad: el crecimiento sigue siendo lento, la situación de la economía europea

es precaria, varios países del primer mundo enfrentan las tasas de desempleo más altas en décadas y un incremento en la pobreza que hasta hace poco hubiese sido inconcebible en una economía desarrollada.

Esta lenta y frágil recuperación ha llevado a no pocos analistas a pronosticar una nueva era caracterizada por el bajo crecimiento económico y en la que no cabe esperar, en muchos años, un retorno a las tasas de crecimiento previas a la crisis. Sin entrar a discutir si ésta no es una profecía auto-cumplida por una política económica recesiva en Europa, es claro que la desaceleración económica no ha sido un fenómeno transitorio, y por esto convendrá, en algunos puntos del análisis que presentaremos, asumir una perspectiva un poco más amplia que la comparación de un ejercicio fiscal con el anterior.

Las proyecciones más recientes del Fondo Monetario Internacional1

apuntan a un crecimiento de la economía global del 3,6% en 2013, ligeramente superior al 3,3% estimado para 2012, pero muy por debajo del promedio observado entre 2004 y 2007, que fue ligeramente superior al 5,0%. Debe recordarse que ya se ha hecho común que las

proyecciones que el Fondo Monetario realiza a principio de cada año sean luego revisadas a la baja, de manera que ese 3,6% puede ser considerado como la proyección optimista, y que la probabilidad de que el crecimiento real sea menor al proyectado es alta.

1 Que se pueden consultar y graficar en http://www.imf.org/external/datamapper/index.php

Real GDP growth (Annual percent change)

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016

8

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4

2

0

-2

Gráfico 1: Tasas de crecimiento del PIB real:mundo, economías avanzadas y economías emergentes

MundialEconomias avanzadasMercados emergentes y economías en desarrollo

Fuente: World Economic Outlook (Octubre 2012)http://www.imf.org/external/datamapper/index.php

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016

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Gráfico 4: Tasas de crecimiento del PIB real:mundo, economías avanzadas y economías emergentes


MundialEconomias avanzadasMercados emergentes y economías en desarrollo

Precrisis Crisis Recuperación Proyección


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Como ha sido la constante en los últimos años, la tasa de crecimiento de las economías emergentes y en desarrollo ha sido más alta que la de la economía global y mucho más alta que la de las economías avanzadas, y si bien Costa Rica no se ha logrado colocar entre las economías de más rápido crecimiento, sí ha logrado

cerrar la brecha que la separaba de Chile (en promedio, la economía latinoamericana de más rápido crecimiento en América Latina en las últimas décadas) y de las economías emergentes en conjunto, como lo muestra el Grafico #5: Tasas de crecimiento del PIB real: economías emergentes, Chile y Costa Rica.

Este contexto es, sin duda, importante a la hora de evaluar los rendimientos del Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar y su atractivo como vehículo de inversión en el contexto de una economía global de bajo crecimiento, y economías emergentes, incluyendo la costarricense, con tasas de crecimiento respetables pero inferiores a las que se observaron antes de la crisis.

Los rendimientos líquidos de Gibraltar han estado muy por encima de la tasa

de crecimiento de nuestra economía, ubicándose en el 2012 en 12,26%, cifra que también ha sido superior en los últimos cuatro años al promedio de la industria de fondos inmobiliarios costarricenses que cerró el 2011 con un rendimiento líquido a 12 meses de 8,10%, con base en datos de la Superintendencia General de Valores (SUGEVAL). Además, se debe resaltar que el rendimiento distribuible de 2012 es el más alto registrado en este Fondo de Inversión desde su nacimiento.

Real GDP growth (Annual percent change)

000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

Mercados emergentes y en desarrollo

Chile

Costa Rica


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5

-5

-10

0

Gráfico 2: Tasas de crecimiento del PIB realEconomías emergentes, Chile y Costa Rica

Precrisis Crisis Recuperación Proyección

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

10%

5%

-5%

-10%

0

Gráfico 5: Tasas de crecimiento del PIB realEconomías emergentes, Chile y Costa Rica


Mercados emergentesy en desarrolloChileCosta Rica

Fuente: Sugeval.Datos de Rendimientos Líquidos a 12 meses. Datos de Industria obedecen a un promedio de todos los Fondos Inmobiliarios.

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Nov

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Gráfico 3: Rendimiento Líquido Gibraltar vs Industria

GibraltarIndustria

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6

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Ene

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Mar

Mar

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Nov

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Mar

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GibraltarIndustria

12,26

8,10


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8%10%

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Mar

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Nov

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Nov


GibraltarIndustria

12,26

8,10


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Debe destacarse el acelerado crecimiento de las utilidades, que en 2012 alcanzaron la suma de $7.003.414, una diferencia de $1.373.199 con respecto al monto del 2011, para una tasa de crecimiento del 24,39% con respecto al año anterior. Por su parte las sumas distribuibles alcanzaron un máximo histórico de $8,02 millones, superior en un 42,39% al monto del año anterior y en un 32,27% al anterior record, de $6,06 millones, observado en el año 2009.

Debemos agregar a estos importantes aspectos un incremento de 9% en el precio de mercado secundario de la participación de esto Fondo, un aumento en la calificación de riesgo otorgada por Fitch Ratings, así como un importante avance en el Proyecto de Regionalización de los Fondos Inmobiliarios administrados por Improsa SAFI. En síntesis, se reporta con satisfacción resultados

altamente favorables para las señoras y los señores inversionistas, a pesar de las dificultades de la economía global, y del acelerado crecimiento de los activos inmobiliarios y de la tasa de disponibilidad en el mercado costarricense, que se discutirán más adelante en este Informe.

Evolución de los ActivosEl total de activos administrados por el Fondo Gibraltar al 31 de diciembre de 2012 muestra un incremento de $2,7 millones con respecto al año anterior, y alcanza los $107,3 millones, en contraste con los $104,6 millones con los que cerró el año 2011. Si bien este es un aumento relativamente modesto, es importante resaltar que es el primer incremento observado desde el año 2009 y constituye el nivel más alto de activo administrado por el Fondo desde su creación.

Como porcentaje del total de activos administrados por la industria de fondos inmobiliarios, la participación de Gibraltar se mantiene prácticamente invariable, situándose en un 9,01% si se consideran todos los fondos

inmobiliarios, y de un 9,91% si se excluyen los fondos de desarrollo inmobiliario y se consideran únicamente los fondos inmobiliarios de renta.

Gráfico 4: Evolución activos totales administrados.

Fuente: Superintendencia General de Valores.Datos en millones de dólares, al 31 de diciembre de cada año.

20022001 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

120

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1933

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106 105 105 107

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0

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Gráfico 7: Evolución activos totales administrados

Fuente: Superintendencia General de Valores.Datos en millones de US$, al 31 de diciembre de cada año.

20022001 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

$120

3 7

1933

47

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96 101106 105 105 107

$100

$80

$60

$40

$20

$0

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Diversificacióndel portafolioEn lo que respecta a la composición de la cartera inmobiliaria al cierre del ejercicio 2012, el valor en libros de los activos inmobiliarios fue de $97,52

millones, cifra casi idéntica a la de $97,93 millones observada el año anterior. Sin embargo, hay variantes importantes realizadas durante el 2012 como parte de una gestión activa de renovación de cartera hacia inmuebles más modernos y con inquilinos diferenciados tal y como se muestra en el gráfico siguiente. Los cambios anteriores generan una

cartera actual de 18 inmuebles, que en conjunto ocupan 61.366 metros cuadrados y albergan a 61 inquilinos.

20022001 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

900

1.200

600

300

3108 148 207

242362

419

567

9221.020 1.064 1.046 1.079

7

7

19 33 47 79 96 101 106 105 105 107

0

Gibraltar Industria


Fuente: Superintendencia General de Valores.Datos de activos en millones de dólares, al 31 de diciembre de cada año.

Fuente: Superintendencia General de Valores.Datos de activos en millones de dólares, al 31 de diciembre de cada año.

108 148 207 242 362 419 567

922 1.020 1.064 1.046 1.079

0

$500

$1.000

$1,500

Gibraltar Industria

20022001 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012


319 33

4779

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101106 105 105 107

AD

QU

ISIC

ION

ES

VEN

TAS

Gráfico 9: Renovación de la cartera

F.F. 14-30 MULTIPARK

• Año Construc: 2010• Rentabilidad: 10,7%• Valor de Compra: $9.060.780

2009 2010 2011 2012

F.F. 33 MULTIPARK


F.F. 50 MULTIPARK


MEDITERRÁNEO

• Año Construc: 1997• Rentabilidad: 10,6%• Precio de Venta: $5.072.302• Ganancia de Capital: $158.394

POLICROMÍA


C.C. PACO


EDIFICIO KNÖHR

• Año Construc: 1914• Rentabilidad: 9,9%• Precio de Venta: $6.000.000• Ganancia de Capital: $1.495.278

Fuente: Improsa SAFIDatos: US dólares


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26


La variación en la cartera generó una reducción en la exposición del Fondo al sector comercio, industria y servicios, mientras que se incrementó la participación del sector público descentralizado, que no se ve afectado

por los problemas fiscales del gobierno central, y que ha demostrado ser un excelente inquilino. Igualmente se incrementó la participación de empresas en régimen de Zona Franca.

Price WaterHouse 1.150.000,00 1.168.043,76 1.502.930,29 268.522,95 2.939.497,00

Centro Hispánico 850.000,00 866.196,19 65.158,22 (365.831,41) 565.523,00

CESA 1.650.000,00 1.668.038,40 347.337,77 158.052,83 2.173.429,00

INAMU 1.150.000,00 1.168.538,75 11.449,19 384.255,06 1.564.243,00

Taller Vargas Matamoros 1.495.000,00 1.515.414,40 468.991,20 (245.713,60) 1.738.692,00

Tienda Cimer Mall San Pedro 1.600.000,00 1.105.647,82 0,00 108.404,85 1.214.052,67

Tiendas Cimer Real Cariari 229.390,72 0,00 114.900,28 344.291,00

Tiendas Cimer Multiplaza 283.032,96 0,00 67.041,04 350.074,00

FF 50 (GMG Servicios) 1.705.726,00 1.730.327,00 0,00 0,00 1.730.327,00

Universidad U Latina 6.800.000,00 6.880.820,80 63.383,66 2.189.960,27 9.134.164,73

Torre A 3.830.000,00 3.697.698,75 413.487,26 1.508.542,99 5.619.729,00

Sykes Latin America 9.500.000,00 9.573.053,15 397.592,60 2.795.140,25 12.765.786,00

Plaza Universitaria 8.350.000,00 8.476.650,00 87.274,92 2.528.963,83 11.092.888,75

Torre La Sabana 19.600.000,00 19.759.956,02 1.564.629,18 722.813,33 22.047.398,53

Grupo Nueva 4.500.000,00 4.569.365,13 213.187,11 (363.102,24) 4.419.450,00

Boulevard 6.050.000,00 6.140.309,50 153.445,28 (771.630,78) 5.522.124,00

FF 14 - 30 (ARESEP) 9.060.780,00 9.137.947,03 431,02 870.089,95 10.008.468,00

FF 33 (EMERSON) 4.250.000,00 4.292.129,06 0,00 0,00 4.292.129,06

Otros activos 0,00 0,00 0,00 0,00 9.800.381,90

TOTAL 81.541.506,00 82.262.559,44 5.289.297,70 9.970.409,60 97.522.266,74

Cuadro 1: Composición de la cartera inmobiliaria de Gibraltar

Inmueble Precio de Compra Costo Mejoras Plusvalías /Minusvalías Valor en libros

Fuente: Improsa SAFI.Datos de activos en US dólares.

Fuente: Improsa SAFI.Datos consideran Ingresos por alquiler de inmuebles.Datos comprenden periodos a diciembre de cada año.

Gráfico 10: Composición de Portafolio por actividad económica

0%2009 2010 20122011

20%

10%

30%

50%

70%

90%

100%

40%

60%

80%

SECTOR PÚBLICO COMERCIO EDUCACIÓN OTROSSERVICIOS Y OFICINAS

57

14

15

113

113

56

15

15

50

27

9113

50

28

5116


29


28


El tema del riesgo de desocupación es, naturalmente, un tema recurrente en el análisis del comportamiento de un Fondo de Inversión Inmobiliario. No obstante, este Fondo refleja un comportamiento sobresaliente, no solo en este año, sino a la largo de su historia. Como resultado de una

selección cuidadosa de inquilinos, de una renovación juiciosa de los inmuebles que componen la cartera, y de una gestión proactiva y dinámica orientada a la colocación de los inmuebles que por algún motivo quedan desocupados, Gibraltar mantiene niveles de ocupación

consistentemente altos y superiores al promedio de la industria. Incluso en el año 2009, cuando se dejaron sentir los efectos de la crisis desatada en setiembre del 2008, el Fondo mostró una tasa de ocupación del 95%. En este último año, el porcentaje de ocupación es de 98% de ocupación,

siete puntos porcentuales sobre el promedio de la industria.

Como parte del trabajo en los inmuebles al cierre de 2012 se ha invertido en forma acumulada la suma de $5.289.298 ($388.362 durante el 2012) en mejoras de 13 inmuebles, tal y como se muestra en el cuadro: “Monto invertido en mejoras”:

Fuente: Sugeval.

Gráfico N. 8: Composición de la cartera por inmueble

21%9%

12%

12%

10%9%

9%

5%

5%

4%

4%

ExactusBoulevardGrupo NuevaFF 33 (EMERSON)Otros activos

Torre La SabanaSykes Latin AmericaOtros InmueblesPlaza UniversitariaFF 14 - 30 (ARESEP)Universidad U Latina

Fuente: Sugeval.Datos por activo total del Fondo.

Gráfico 11: Composición de la cartera por inmueble

21%9%

12%

12%10%

9%

9%

5%

5%

4%

4%

Torre ABoulevardGrupo NuevaFF 33 (EMERSON)Otros activos

Torre La SabanaSykes Latin AmericaOtros InmueblesPlaza UniversitariaFF 14 - 30 (ARESEP)Universidad U Latina

INMUEBLE MONTO

Price Waterhouse Coopers 1.502.930 Centro Hispánico 65.159 Control Electrónico S.A. 347.338 Instituto Nacional de la Mujer 11.449 Universidad U Latina 63.384 Torre A 413.487 Sykes Latin America 397.593 Taller Vargas Matamoros 468.991 Plaza Universitaria 87.275 Torre La Sabana 1.564.629 Grupo Nueva 213.187 Centro Comercial Boulevard 153.445 Fincas Filiales 14-30 - Oficentro Multipark 431 Total 5.289.298

Cuadro 2: Monto invertido en mejoras

Fuente: Estados Financieros Auditados con cierre al 31 de diciembre de 2012.Datos en US$. Datos acumulados invertidos en mejoras.


31


30


Indicadores financierosLos ingresos totales percibidos por el Fondo de Inversión Inmobiliaria Gibraltar durante el 2012 fueron $12,86 millones, un incremento del 17,5% con respecto a los $10,94 millones registrados el año anterior. Este crecimiento contrasta con lo sucedido entre 2010 y 2011, periodo durante el cual los ingresos prácticamente no mostraron crecimiento.

Uno de los factores que incidió en las utilidades del 2012 fue la partida correspondiente a los ingresos por alquileres, cuyo monto acumulado fue de $11,01 millones, un 5,39% mayor a lo registrado al cierre del mismo periodo del 2011. Como es de esperar, los ingresos por alquileres mantienen una gran importancia dentro de los ingresos totales en el periodo, al representar el 85,6% de dicha partida. El Fondo registró además una importante ganancia de capital bruta de $1.495.278, esto debido a la venta del Edificio Knohr e Hijos, realizada el 24 de junio de 2012.

Durante el ejercicio 2012 se registraron gastos totales por $5,86 millones, lo que representa un aumento de alrededor de $543,07 mil respecto al año anterior; es decir, un 10,22%.

Los gastos de operación registraron un monto de $3,10 millones que representaron un 52,90% de los egresos, es decir, un aumento con respecto al 2011 de 21,92%, la variación obedece a gastos extraordinarios como la comisión por la venta del Edificio Knohr e Hijos ($300 mil) y por impuesto sobre la renta de la ganancia de dicha venta ($74,08 mil). Se unen a estos gastos la comisión de administración que representó un 25,95% y la carga financiera que absorbió el 20,87% de los gastos totales, en contraste con el 23,81% del año anterior. Todos estos factores se han combinado para generar en 2012 una utilidad para el Fondo de $7,00 millones, lo que no solo representa un incremento del 24,39% con respecto a los $5,63 millones del año anterior, sino representa la utilidad más alta obtenida por el Fondo desde su apertura en 2000.

Es de notar que en 2012 no solo tuvo lugar un fuerte incremento de los ingresos totales, sino también una disminución en los pasivos totales del Fondo, los cuales se contraen en un 5,96%. En cuanto al apalancamiento bancario cabe resaltar que este se

reduce en un 6,57% respecto al saldo observado en el 2011. No solamente el Fondo fue más rentable si no que también redujo su riesgo financiero al amortizar en forma neta sus obligaciones bancarias.

Fuente: Estados Financieros Auditados, al cierre de cada año.Datos en US$.

Cuadro 3: Indicadores financieros

2012 2011 Absoluta Relativa

Total Activo 107.322.649 104.611.669 2.710.980 2,59%

Pasivo bancario 23.701.512 25.369.555 -1.668.043 -6,57%

Total Pasivo 25.760.870 27.393.159 -1.632.289 -5,96%

Total Patrimonio 81.561.779 77.218.510 4.343.269 5,62%

Ingresos Totales 12.861.241 10.944.971 1.916.270 17,51%

Gastos Totales 5.857.827 5.314.756 543.071 10,22%

Utilidad Neta 7.003.414 5.630.215 1.373.199 24,39%

Gasto Financiero Promedio 4,65% 4,73% -0,08%

Nivel de Apalancamiento Bancario 22,08% 24,25% -2,17%

Nivel de Apalancamiento Total 24,00% 26,19% -2,19%

Detalle Periodo Variaciones


33


32


Scotiabank CR 430000013025 25/5/2010 4,7000% (2) 7.000.000 -6.651.274 348.726 21/10/2015 10.261

Scotiabank CR 14990510 24/3/2006 1,4575% (1) 2.922.500 -1.315.116 1.607.384 22/3/2016 16.236

Scotiabank CR 430000013026 28/5/2010 1,4575% (1) 3.075.000 -990.814 2.084.186 22/2/2013 17.083

Scotiabank CR 430000017731 23/4/2012 4,7000% (2) 4.100.000 -1.617.250 2.482.750 22/22017 22.778

Scotiabank CR 430000013021 25/5/2010 4,7000% (2) 3.111.860 -1.107.200 2.004.660 22/8/2017 17.300

Scotiabank CR 430000011950 23/12/2009 4,7000% (2) 3.425.000 -684.808 2.740.192 22/2/2014 19.000

Scotiabank CR 430000015000 25/3/2011 4,7000% (2) 11.400.000 -1.332.944 10.067.056 23/3/2016 63.333

Scotiabank CR 430000017727 23/10/2012 6,0000% 3.766.558 -3.200.000 566.558 23/4/2013 -

Scotiabank CR 430000019580 14/12/2012 6,2500% 1.800.000 - 1.800.000 14/6/2013 -

TOTALES 40,600,918 23,701,512

Cuadro 4: Detalle de pasivos bancarios al 31 de diciembre del 2012.

(1) Tasa LIBOR a 30 días mas uno punto veinticinco puntos porcentuales (1.25%) (2) Tasa LIBOR a 90 días mas cuatro punto cincuenta puntos porcentuales (4.50%), con tasa piso del 4.7000%

Entidad No Operación FechaFormalización Tasa Interés Monto Inicial Abonos Saldo final Vencimiento Amortización

Mensual

Fuente: Estados Financieros.Monto en US$.

Calificación de riesgo del FondoEn informes anteriores, se ha comunicado con satisfacción que la calificadora de riesgo internacional Fitch Ratings ha mantenido sin variantes la alta calificación otorgada a Gibraltar, a pesar de los desafíos

enfrentados por la economía nacional e internacional. En esta ocasión, el reporte varía: “Fitch aumentó la Calificación Nacional en Costa Rica a “FII 2(cri)” desde “FII 2-(cri)” al Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar (FIIG o Fondo) administrado por Improsa Sociedad de Fondos de Inversión, S.A. (Improsa SAFI o SAFI)”, cita textual del comunicado de prensa emitido por Fitch Ratings.

Si bien a lo largo de este informe se reportan resultados altamente satisfactorios, complace a la Administración informar que una agencia externa dedicada a la calificación de riesgo haya avalado la estrategia y resultados de Gibraltar, al punto de elevar la calificación de riesgo del Fondo. Conviene, incluso, citar literalmente algunas de las razones citadas por Fitch para este cambio:

• “El aumento de la calificación se basa en la solidez en sus fundamentales demostrada a lo largo de los últimos años. El Fondo continúa caracterizándose por una alta calidad de los principales inmuebles del portafolio, la estabilidad de sus principales inquilinos, una importante porción de contratos de arrendamiento a largo plazo, así como la experiencia y consistencia mostrada por la administración”.

• “El Fondo mostró resistencia durante la crisis económica recién pasada, particularmente en la ocupación (mayor a un 90%) y generación de ingresos por arrendamiento. A septiembre 2012, la ocupación se ubicó en un 98%; mientras que en el interanual (septiembre 2012 versus septiembre 2011), los ingresos por alquileres aumentaron en un 6,3%. Lo anterior debido a que los principales inmuebles son considerados como competitivos dado su buen estado de conservación, ubicaciones y condiciones acordes con su vocación, así como a unos inquilinos estables, particularmente aquellos que concentran la mayor proporción de rentas”.

Y finalmente, quizá vale la pena citar la apreciación que a juicio de la Administración de Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión es la más importante: “Fitch espera que el desempeño del portafolio se mantenga en los próximos años”.


35


34


Evolucion de la rentabilidad por participación y aumento de capitalAl cierre del ejercicio fiscal 2012, el valor en libros de la participación del Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar fue de $6.344, ligeramente inferior a los $6.435 registrados al final del ejercicio anterior. Esta

disminución se explica en minusvalías registradas en inmuebles del Fondo, para un monto total de $2.820.279, donde la principal inversión se realizó en Torre La Sabana, por un cambio en el supuesto de tenencia de la propiedad conocida como antiguo Tunas que se ubica frente al Edificio sobre Avenida Las Américas, propiedad que se supone no va a ser vendida en el corto plazo, dada la demanda de parqueos que ejercen los actuales inquilinos del inmueble e cuestión.

20022001 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

$6.000

$6.200

$6.400

$6.600

5.517

5.606 5.685 5.684 5.574 5.678

5.833

6.041

6.424 6.493 6.435

6.344

$5.800

$5.600

$5.400

$5.200

$5.000

Gráfico 12: Evolución del valor en libros de la participación

Fuente: Improsa SAFIDatos en US$

Por otra parte, el precio de las participaciones en el mercado secundario ha venido creciendo de manera sistemática desde enero 2011 - salvo por un bache que va de enero a marzo 2012 – y alcanza en diciembre

2012 un precio promedio de $6.287, con lo que la brecha entre el valor en libros y el precio en el mercado secundario queda prácticamente eliminada.

Fuente: Improsa SAFI. Datos en US dólares.

6.600

6.400

6.200

6.000

5.800

5.6005.619

6.287

5.400

5.200

5.000

Ene

11

Feb

Mar

Abr

May

Jun

Jul

Ago Set

Oct

Nov

Dic

Ene

12

Feb

Mar

Abr

May

Jun

Jul

Ago Set

Oct

Nov

Dic

Gráfico 10: Valor de la participación: Libros vs Mercado

Valor de Mercado

Variaciónde 12%

Valor en libros

Fuente: Improsa SAFI. Datos en US dólares. Precio de mercado obedece a un promedio delprecio de la participación en mercado secundario.

$6.600

$6.400

$6.200

$6.000$5.800

$5.600

$6.287

$5.400

$5.200

$5.000

Ene

11

Feb

Mar

Abr

May

Jun

Jul

Ago Set

Oct

Nov

Dic

Ene

12

Feb

Mar

Abr

May

Jun

Jul

Ago Set

Oct

Nov

Dic

Gráfico 13: Valor de la participación: Libros vs Mercado

Valor de Mercado

Variaciónde 12%

Valor en libros

$5.619


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36


Esto sucede, en buena medida, gracias al éxito de los esfuerzos de colocación de participaciones de Gibraltar tanto a nivel local como fuera de Costa Rica que ha desarrollado la Administración del Fondo. Fuera de las fronteras costarricenses se trabajó en el Proyecto de Regionalización de los Fondos Inmobiliarios administrados por Improsa SAFI, el cual se ha enfocado en la inscripción de sus productos en toda la región centroamericana. Actualmente, Gibraltar se encuentra inscrito en Panamá (desde 2009) y al cierre de este informe se encontraba en

la última etapa para la inscripción en Guatemala, Nicaragua y El Salvador. Estos esfuerzos dieron como resultado que durante el 2012 el Fondo de Inversión Inmobiliaria Gibraltar colocara $4,19 millones en mercado primario, es decir, 857 participaciones generando que al cierre de diciembre solo restaban por colocar 343 participaciones de las 13.200 autorizadas.

Adicionalmente en el mercado secundario se registró un volumen de negociación de $5.851.752 correspondiente a un total de 959 participaciones y con un precio promedio a diciembre de $6.287.

Con respecto a los rendimientos, el año pasado dijimos “es posible observar que el Fondo se siga diferenciando por ofrecer ganancias atractivas y competitivas en el mercado, que se mantienen por encima del promedio de la industria, así por ejemplo, el Rendimiento Líquido de Gibraltar al cierre del año 2011 fue de 8,59%”.

Con satisfacción y en beneficio de todos los inversionistas, es posible afirmar que este comentario mantiene enteramente su validez en el período 2012, con una sola diferencia: a diciembre de 2012 el Rendimiento Líquido de Gibraltar alcanzó un 12,26%, un incremento del 3,67 puntos porcentuales con respecto al valor observado en diciembre 2011. Lo más importante es que no se trata de un resultado aislado: el rendimiento promedio en el primer semestre de 2012 fue de 9,65%, y durante el segundo semestre de 11,62%.

Finalmente, las sumas distribuibles alcanzaron un monto de $8,02 millones en 2012, un incremento del 42,39% con respeto a los $5,63 millones de 2011, y de un 32,24% con respecto al 2009, año en el que se registraban el mayor monto distribuido antes de cerrar el 2012.

Con base en estos resultados el Fondo Gibraltar a lo largo de su historia ha distribuido la suma de $48,14 millones a sus inversionistas, lo que representa un 75% del saldo nominal de la cuenta de títulos de participación que refleja los Estados Financieros Auditados al cierre de 2012. En otras palabras a través de la distribución de beneficios y sin liquidar activos el Fondo ha devuelto a sus inversionistas tres cuartas partes del capital aportado por sus inversionistas.

Gráfico 14: Volumen transado y precio en el mercado secundario

Comportamiento del fondo

$1.400 $6.400

$6.200

$6.000

$5.800

$5.600

$5.400

$5.200

$1.200

$1.000

$800

$600

$400

VolumenPrecio

$200

Ene

11

Feb

Mar

Abr

May

Jun

Jul

Ago Set

Oct

Nov

Dic

Ene

12

Feb

Mar

Abr

May

Jun

Jul

Ago Set

Oct

Nov

Dic

$5.619$5.850

$6.287

Fuente: Bolsa Nacional de Valores.Datos de precio: promedio del precio de las participaciones según mes.Datos en US$.


39


38


Distribución de rendimientosCon base en los resultados expuestos me permito informar que, si las Señoras y los Señores inversionistas lo tienen a bien, el Fondo de Inversión Inmobiliaria Gibraltar pagará por

participación por concepto de distribución de rendimientos la suma de $623,56 por participación.

Nuestra Junta Directiva ha querido reiterar la recomendación de años anteriores, a efecto de que esta Asamblea acuerde distribuir el 100% de la utilidad neta.

Gráfico 15: Evolución de las sumas distribuibles

20022001 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

214 458

1.382

2.4452.913

4.555

5.6935.277

6.061 5.893 5.630

8.015

0

$1.000

$2.000

$3.000

$4.000

$5.000

$6.000

$7.000

$8.000

$9.000

Fuente: Estados Financieros con cierre a cada año.Datos en US$.

AgradecimientoHemos expuesto así los principales resultados correspondientes a la gestión del Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar durante el año 2012, resultados que ponen en evidencia las virtudes del Fondo como vehículo de inversión de alto rendimiento, aún en una época caracterizada por una situación económica global aún problemática, y un crecimiento tenue de la economía mundial.

Finalmente, quisiera expresarles mi sincero agradecimiento por el apoyo brindado por parte de todos nuestros funcionarios, asesores, directores y, por supuesto, por Ustedes Señoras y Señores Inversionistas, por la confianza que han depositado en Improsa SAFI para la gestión del Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar.

Muchas gracias.

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INMUEBLES

42 43

Price Waterhouse Coopers

Ubicación: Los Yoses sur, 115 metros oeste deledificio de la Cámara de Industrias de Costa Rica.Fecha de adquisición: 21 de diciembre de 2000Precio de compra: $1.150.000M² de Propiedad: 2.078,98M² de Construcción: 2.722,80

Centro Hispánico

Ubicación: Los Yoses sur, frente alrestaurante Antojitos.Fecha de adquisición: 31 de julio de 2001Precio de compra: $850.000M² de Propiedad: 421,65M² de Construcción: 1.113,35

44 45

CESA

Ubicación: Barrio Dent, del Centro CulturalCostarricense Norteamericano, 75 al norte y 75 al este.Fecha de adquisición: 30 de noviembre de 2001Precio de compra: $1.650.000M² de Propiedad: 1.168,78M² de Construcción: 2.285,33

INAMU

Ubicación: Granadilla de Curridabat, del tallerWABE, 25 metros al este.Fecha de adquisición: 16 de diciembre de 2002Precio de compra: $1.150.000M² de Propiedad: 3.448,26M² de Construcción: 3.252,76

46 47

Taller Vargas Matamoros

Ubicación: Costado oeste del Taller RomeroFournier, La Uruca.Fecha de adquisición: 6 de junio de 2005Precio de compra: $1.495.000M² de Propiedad: 3.895,32M² de Construcción: 4.944,53

CIMER

Total de locales: seisUbicación: Mall San Pedro, Mall Real Cariari y Multiplaza Escazú.Fecha de adquisición: 16 de diciembre de 2005Precio de compra: $1.600.000M² de Propiedad: 481,79M² de Construcción: 481,79

48 49

Universidad Latina

Ubicación: 100 metros norte del Centro ComercialMuñoz y Nanne, Lourdes de Montes de Oca.Fecha de adquisición: 20 de junio de 2003Precio de compra: $6.800.000M² de Propiedad: 7.496,01M² de Construcción: 11.087,40

Torre A

Ubicación: Parque Global, La Aurora de Heredia.Fecha de adquisición: 18 de noviembre de 2003Precio de compra: $3.830.000M² de Propiedad: 5.506,12M² de Construcción: 7.687,18

50 51

Sykes

Ubicación: Parque Global, La Aurora de Heredia.Fecha de adquisición: 16 de diciembre de 2004Precio de compra: $9.500.000M² de Propiedad: 19.326,85M² de Construcción: 20.822,00

Plaza Universitaria

Ubicación: 100 metros este Rotonda LaBetania, San Pedro Montes de OcaFecha de adquisición: 31 de octubre de 2005Precio de compra: $8.350.000M² de Propiedad: 2.791,26M² de Construcción: 9.915,26

52 53

Torre La Sabana

Ubicación: Sabana Norte.Fecha de adquisición: 15 de mayo de 2006Precio de compra: $19.600.000M² de Propiedad: 7.656,72M² de Construcción: 26.914,24

Edificio Grupo Nueva

Ubicación: Sabana NorteFecha de adquisición: 05 de setiembre de 2006Precio de compra: $4.500.000M² de Propiedad: 4.053,45M² de Construcción: 5.969,88

54 55

Centro Comercial Boulevard

Ubicación: San Rafael de EscazúFecha de adquisición: 20 de marzo de 2007Precio de compra: $6.050.000M² de Propiedad: 7.536,42M² de Construcción: 6.617,94

FF 14-30: ARESEP

Ubicación: Guachipelín de EscazúFecha de adquisición: 28 de marzo de 2011Precio de compra: $9.060.780M² de Propiedad: 3.511,93M² de Construcción: 3.511,93

56 57

Emerson

Ubicación: Guachipelín de EscazúFecha de adquisición: 04 de mayoPrecio de compra: $4.250.000M² de Propiedad: 2.120,34M² de Construcción: 2.120,34

FF 50: GMG SERVICIOS

Ubicación: Guachipelín de EscazúFecha de adquisición: 14 de diciembrePrecio de compra: $1.705.726M² de Propiedad: 775M² de Construcción: 775






ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS

Fondo de Inversión InmobiliariaGibraltar
























































































































Fundamentos de Calificación de Riesgo del Fondo

(506) 2284-4000 • www.improsa.comEdificio Grupo Improsa,

costado sur del Club Unión, San José, Costa Rica,


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