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うう
NPO法人マンション談話室ウィン・ウィン
オンラインで学ぶマンション管理
みんなの理事会運営
Active Learning
今津かずあき一級建築士
元マンション管理士
みんなの理事会運営
NPO法人マンション談話室ウィン・ウィン
オンラインで学ぶマンション管理
５ 業務委託の相手はビジネス
業務委託の相手はビジネス
みんなの理事会運営 目次
PUSH
管理費の中からほとんどの額を管理会社に払っているのだから、管理会社がこのマンションのためにすべてうまくやってくれるはずだ！
業務委託とは？管理組合の管理の業務の一部を
マンション管理会社に有償で委託する行為
法的性格：有償双務契約契約種類：準委任契約（①事務管理業務）と請負契約（②管理員業務・③清掃業務・④建物・設備管理業務）
管理を委託するのか？
業務を委託するのか？
マンションの管理は、オフィスビルや工場等の管理とは大きく異なる
それは、マンションが、人が常時居住す
る「区分所有建物」であることである
マンション管理とは、次の２つの行為をいう
① 建物・設備の管理
② 人（区分所有者）の間の意思の調整
難しいのはコレ！
方法がほぼ決まっているからさほど難しくない
管理を委託する➡管理委託契約管理者
業務 を委託する➡管理委託契約の一部
外部専門家による管理（第三者管理）管理
管理の業務の一部
管理の丸ごと
業務
（目的＝管理）建物・敷地・附属施設の管理を行うこと（区分所有者全員）
（目的達成の手段＝業務）総会を開き、規約を定め、理事会を運営すること
管理組合の業務 管理会社委託業務の例
①事務管理業務②管理員業務③清掃業務④建物・設備管理業務
管理組合の業務の全部を執行するのは、理事長（＝管理者）
・長期修繕計画作成・大規模修繕事業
一般に上記④に含まれない
多くの業務が発生する
業務の一部委託・発注
管理組合の業務の一部を管理会社に業務委託する
管理規約・総会/理事会決議等で決まる標準管理委託契約書第３条の「管理事務」
委託する業務内容は契約書に細かく示す管理会社委託業務の例
①事務管理業務②管理員業務③清掃業務④建物・設備管理業務
・長期修繕計画作成・大規模修繕工事
上記④に含まれない
標準管理委託契約書第３条の「管理事務」①の事務管理業務には、基幹事務（マンション管理適正化法第２条第６号）が含まれている
基幹事務：管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整をいう。管理事務：マンションの管理に関する事務で、基幹事務を含む。
基幹事務管理事務①事務管理業務＝上記①にも含まれない
委託する業務内容は契約書に細かく記載
①事務管理業務②管理員業務③清掃業務④建物・設備管理業務
標準管理委託契約書第３条の「管理事務」管理会社委託業務の例
・長期修繕計画作成・大規模修繕工事
上記④に含まれない
１．共用部分の設備等の監視・出勤業務２．インターネット、CATV等の運営業務３．除雪・排雪業務４．植栽管理業務（施肥、剪定、消毒、害虫駆除等）
５．管理組合から委託を受けて行うコミュニティー支援業務
このような業務などを管理業者に委託する場合は、個々の状況や必要性に応じて右の④の次に追加するほか、別表で内容（方法、時間、頻度等）を具体的に明記する。
業務委託契約ここでも「コモディティ化」現象が見られるが…
①事務管理業務>基幹事務>管理組合の会計の収入及び支出の調整
➡各社に会計システムの違いがある
②管理員業務
➡各社に研修システムの違いがある
多様な委託関係 -1
多様な委託関係 -2
多様な委託関係 -3
多様な委託関係 -4
● コミュニティの形成はできるのか？● 常任理事会がモンスター化する恐れ
● 理事二年任期の総会決議が成立しない恐れ
● 理事一年任期の場合の理事の不作為を是正できるか？
● 理事（第三者。外部専門家）への依存心が進行しないか？ ● 誰が管理者になるのか？
● 誰が管理者を監査するのか？● コミュニティ・デザインが内部でできることも目標
管理会社への委託項目のレベル
依託レベル１
標準管理委託契約書①②③④＋α…
依託レベル２
標準管理委託契約書①②③④
依託レベル３
標準管理委託契約書①②③④
例例
管理会社に委託し難い業務の例～管理組合活動の根幹は理事長が行うしかない～
１． 何（What）が一番大きな問題かを突止める
２． いくつかの選択肢の中から一つを選ぶこと
３． 理事会におけるファシリテーターとなる
４． 専有部分の修繕等の申請の受理と承認/不承認
５． 大規模修繕事業の実施と長期修繕計画の策定
管理組合が管理会社を選ぶ時代（リプレイス）
管理会社が管理組合を選ぶ時代（再契約拒否）（～2018年頃）
現在進行中
再契約拒否が大手管理会社から始まった
20202018
住友不動産建物サービス
三菱地所コミュニティ
2021
❓
2022
他社続行
ブラック企業化してきた管理会社
● 低賃金・長時間労働● 土日祝祭日が最も多忙（家族の不満）● 担当件数が増え輻輳・混乱（精神的疾病）● モンスター理事長などの理不尽な要求● 社員が止めてゆくため条件さらに悪化● 悪循環を繰り返す劣悪な職場環境
最低賃金制と働き方改革法が強く影響
１．最低賃金法が就労者の低賃金の変革を迫った
２．働き方改革関連法が長時間労働の変革を迫った
３．大手の場合は、固定費が高い。また、系列の企
業との賃金・労働条件の格差が目立ち、内部から
変革圧力が加わる
管理会社の収益の構造～定額委託業務費月額内訳書から～
業務委託費内訳の明示について
一 事務管理業務費二 管理員業務費三 清掃業務費四 建物・設備管理業務費ア 〇〇業務費
イ 〇〇業務費ウ 〇〇業務費
五 管理報酬消費税額等
定額委託業務費月額内訳
月額 円月額 円月額 円月額 円
（月額 円）
（月額 円）
（月額 円） 【内訳明示例１】第一号から第四号までの各業務費には、一般管理費及び利益が含まれておらず、第五号で、別に表示されている。
月額 円月額 円
p.32,p.84
【内訳明示例１】
【事務管理業務費】
一 事務管理業務費二 管理員業務費三 清掃業務費四 建物・設備管理業務費ア 〇〇業務費
イ 〇〇業務費ウ 〇〇業務費
五 管理報酬消費税額等
月額 円月額 円月額 円月額 円
（月額 円）
（月額 円）
（月額 円）月額 円月額 円
理事会運営補助を行うフロントマンの経費、支店経費、会計管理業務費、提案費
基幹事務費＋基幹事務以外の事務管理業務費
義務管理業務費＝棟に関わる経費＋戸に関わる費用
【事務管理業務費の見積り】
１億8,000万円＝ 5,000万円 ＋１億3,000万円
管理会社D：管理戸数10万戸・管理棟数1,000棟
出典：大和ライフネクストHP >「マンションゲンキLABO」 >「管理会社からの値上げ！その売値の作られ方とは」
単価の算定5,000万円÷1,000棟＝５万円
１億3,000万円÷10万戸＝1,300円
100戸１棟のマンションの事務管理業務の見積りをする場合５万円×１＋1,300円×100＝18万円／月
【管理員業務費】
一 事務管理業務費二 管理員業務費三 清掃業務費四 建物・設備管理業務費ア 〇〇業務費
イ 〇〇業務費ウ 〇〇業務費
五 管理報酬消費税額等
月額 円月額 円月額 円月額 円
（月額 円）
（月額 円）
（月額 円）月額 円月額 円
原価人件費
受付業務費＋点検業務費＋立会業務費＋報告連絡業務費（管理員が清掃業務を兼務する場合は、契約書にその旨を明記する）
【管理員業務費の見積り】
出典：大和ライフネクストHP >「マンションゲンキLABO」 >「管理会社からの値上げ！その売値の作られ方とは」
管理員業務費＝直接費用（管理員人件費）＋間接費用（管理員交通費、社会保険料、被服費、採用経費、研修・教育費）
管理員業務費＝150,000円／月＋150,000円（直接費用とほぼ同額）
採用費、研修・教育費は、管理会社によって大きな差がある。アウトカム
【清掃業務費の見積り】
出典：大和ライフネクストHP >「マンションゲンキLABO」 >「管理会社からの値上げ！その売値の作られ方とは」
清掃業務費＝再委託＝外注原価（人件費＋清掃会社の経費）
＋（管理会社の）外注経費
時給：最低賃金以上 左記の同額
❶ ❷
❶ ❷＋の15%前後
【建物・設備管理業務費】
一 事務管理業務費二 管理員業務費三 清掃業務費四 建物・設備管理業務費ア 〇〇業務費
イ 〇〇業務費ウ 〇〇業務費
五 管理報酬消費税額等
月額 円月額 円月額 円月額 円
（月額 円）
（月額 円）
（月額 円）月額 円月額 円
再委託費＝外注原価＋管理会社の経費
ア 建物点検調査業務費イ エレベーター設備管理業務費ウ 給水設備管理業務費エ 浄化槽・排水設備管理業務費オ 電気設備管理業務費カ 消防用設備管理業務費キ 機械式駐車場設備管理業務費
【建物・設備管理業務の見積り】
出典：大和ライフネクストHP >「マンションゲンキLABO」 >「管理会社からの値上げ！その売値の作られ方とは」
建物・設備管理業務費＝再委託＝外注原価（人件費＋会社の経費）
＋（管理会社の）外注経費
技術内容に応じた報酬 左記の同額程度
❶ ❷
❶ ❷＋の15%前後
【管理報酬と見積リ】
一 事務管理業務費二 管理員業務費三 清掃業務費四 建物・設備管理業務費ア 〇〇業務費
イ 〇〇業務費ウ 〇〇業務費
五 管理報酬消費税額等
月額 円 ①月額 円 ②月額 円 ③月額 円 ④
（月額 円）
（月額 円）
（月額 円）月額 円月額 円
{①＋②＋③＋④}×（６％～８％）
管理報酬は管理会社が継続できるための営業利益額
Going concern
出典：大和ライフネクストHP >「マンションゲンキLABO」 >「管理会社からの値上げ！その売値の作られ方とは」
依託費の額とサービスの質の相関関係１． 事務管理業務：
□ 一人のフロントマンの担当件数（棟数）の数が大きく影響する
□ 担当するフロントマンのキャリアが大きく影響する
２． 管理員業務：
□ 管理員採用の方法（管理員としての適正評価）が影響する
□ 管理員のキャリアと教育の質の高低が影響する
3. 清掃業務：
□ 清掃会社の清掃員教育の質の高低が影響する
４． 建物・設備管理業務：
□ 設備の種類ごとの有無（EV設備、機械式駐車場設備等）が影響する
□ 設備機器の仕様（点検・維持の容易性）・性能（故障の多寡）が影響する
□ 設備点検・管理技術者のキャリアの差が影響する
委託費の値上げに応じない管理組合管理会社が値下げに応じてきた数年前の記憶が管理組合に強く残っていて、管理会社からの委託費の値上げに応じる姿勢になれない。
相手方の内情を斟酌したビジネスの交渉が出来ない（組合員の無理解）ために管理会社の経営判断で再契約が拒否されるおそれがある。
管理会社はどんな管理組合を切捨てる？
１．戸数の少ない管理組合➡業務効率の面から
２．ビジネスとして対等な姿勢になれない管理組合➡業務効率と担当者の就業意欲の喪失の面から
すべて国民は、個人として尊重される（憲法第13条）しかし、
自分事以外は無関心な人はどうも尊重しにくい同様に、
無関心で意思の現れない団体にも尊厳が感じにくいそんな管理組合に対して管理会社はどんな姿勢で応えればいいのだろうか
管理組合が管理会社を選ぶ ?
管理会社が管理組合を選ぶ ?
管理組合と管理会社が互恵的につながる
管理組合が管理会社と互恵的につながる
●管理組合の情報リテラシー習得支援●高齢化対応（地域包括ケアシステム）支援●コミュニティ形成（ホットスポット形成）支援●空き家充足促進（特に若い世代の移住）●未来持続戦略にむけたコラボ● and more アウトカム
を目指す
近未来
事務管理業務の受託を辞退する際に、自主管理のためのツールを提案する例
三菱地所コミュニティグループは、
スマホアプリ「KURASEL」で自主管理
ができるというが…
～三菱地所コミュニティの場合～
三菱地所グループのKURASELとは？
管理組合が自主管理に向けて歩みだせるか？
実務経験豊かなマンション管理士が参加すれば可能性がある
管理業協会
系列企業?管理組合 管理会社
管理組合と管理会社の関係 -1
管理組合 管理会社
管理組合と管理会社の関係 -2
管理組合 管理会社
管理組合と管理会社の関係 -3
管理業協会
系列企業?管理組合 管理会社
管理組合と管理会社の関係 -4
管理業協会
系列企業
管理組合 管理会社
管理組合と管理会社の関係 -5
地方自治体支援
NPO支援respect
Respectに値する管理組合とは -1 ？□１．管理規約を標準管理規約に沿って見直ししている□２．理事長（管理者・ファシリテーター）がその業務を概ね執行している□３．理事が役割（担当業務）を概ね果たしている□４．監事が理事会に参加し、必要に応じて意見を述べている□５．理事会議事録を自作し、書類を自己管理している□６．理事会便り（広報紙）を原則として毎月全住民に配布している□７．総会実参加者が、毎回40%を超えている□８．管理費等と修繕積立金の額が地域の平均に達している□９．修繕専門委員会を設置し、計画に沿って修繕工事を実施している□10. 長期修繕計画を概ね５年毎に見直ししている
下記の７つ以上が該当する管理組合は、 respect に値すると思われます。
Respectに値する管理組合とは-2 ？□１．理事会は、毎月決められた日の定刻に開始し、「会議細則」に従う。□２．前回議事録の承認から始め、予め予告していた議題予定に沿う。□３．理事会は、予定時間に終了するよう参加者全員が協力する。□４．総会は、周到に準備し、当日は、定刻に開始する。□５．総会は、議事案内に沿って粛々と実施する。□６．総会は、しっかりと討議し、かつ、できるだけ予定時間に終了するよう
全員が協力する。□７．理事会、総会に供する書類は、事前に校正を行い、ミスのための修正
の必要のないものとする。
全ての参加者の都合に配慮した会議運営が、 respect に値すると思われます。
Dis-respect の対象はこんな管理組合！
１．金を払っているのだからと、契約に含まれない事を求める２．モンスター理事長がいて、しばしば担当者をののしる３．何かと「上司を連れて来い」といい出す４．理解が進まず、何度も同じ説明を求める５．理事会が長引いて、次の予定が立たなくなる６．総会がしばしば紛糾する７．理事長や理事以外の住民から直接にクレームが来る
一つでも該当する場合は、 Dis-respect に値します。
築後40年のマンションの住民の平均像１．年齢：75歳（後期高齢者）前後２．収入：年金３．年齢層相対貧困率：18％程度（男性）
同上 ：25％程度（女性）４．医療費、介護費用が増大（老々介護）５．交際が減少し、孤独感が強まる（夫婦二人、独居）
高経年マンションほど相対的貧困率が高い
□男性は、20-24歳が高く、25-29歳以降は、10-11％で推移し、55-59歳からじょじょに増加してゆき、80歳以上では23%に至る。
□女性も、20-24歳で一つ目のピークを迎えるが、その後は55-59歳から増加に転じ、70-74歳で急激に増加し25%を超える。25-29歳以降は常に女性の方が男性よりも高い貧困率となる。
2011年度データ 2012.12.26第二次安倍内閣
相対的貧困率とは？
分譲マンション破綻への道程□❶ 経済的事情（貧困）と参加意識（コミュニティへの）の
欠如が持続可能性を喪失させる。具体例）管理費等・修繕積立金の滞納、管理費値上げ決議の否決、理事会・総会機能不全
□❷ 実質的管理者の不在（＝形骸的な管理）と管理不全の顕在化□❸ 次世代の移住が起こらず、空き家が増加□❸ 建物の維持・保全が行われず、劣化・荒廃が進行□❹ 健全な区分所有者が退去□❺ 持続する不動産でなく、負動産（破綻した不動産）と化す□❻ 貧困ビジネスが参入し、スラム化する出典：マンションゲンキLABO>2020.7.1「マンションの管理組合が “ 貧困？ ”とは？」の要約
存続する管理組合のための管理会社のアドバイス -1
１．比較的少額の修繕積立金（3,000円～5,000円程度）
の増額は、総会で議決できる管理組合であること。
２．比較的少額の管理費（3,000円程度）の増額は、
総会で議決できる管理組合であること。
３．対策が遅れる前に、管理組合の収入を確保できる
（上記１，２）管理組合であること。
出典：マンションゲンキLABO>2020.7.1「マンションの管理組合が “ 貧困？ ”とは？」の要約
存続する管理組合のための管理会社のアドバイス -2
１．管理会社の「会計業務システム」＊1 は、その会社が独自に開発したクローズなもの。２．管理組合がこれまでの「会計システム」で続行してほしいと要望しても、管理会社は、システムとして対応できない場合がほとんど。３．管理組合が、新規に管理会社に業務委託する場合は、その管理会社のシステムに合わせるしか方法はない。
＊1:その開発には、多くの時間と費用（数千万円）が投資されている。
自主的管理から管理会社委託へ切り替える場合
出典：マンションゲンキLABO>2020.7.1「『こだわりのルール』こそ、自主管理の弊害」の要約
マンション管理適正化指針はどう規定しているか？
管理費の中からほとんどの額を管理会社に払ってきたのだが、管理会社が管理費の増額を要求してきたら、管理費額を総会決議で増額して応じるしかないのか？
管理会社の説明に腹落ちしない場合管理会社の専門家の説明に対して理事の何人かが納得
できない場合は、他の専門家にセカンドオピニオンを求
めてはどうか？ 正解は一つとはかぎらない。
重大な局面では、いくつかの選択肢を用意して、それぞれ
をみんなで比較検討し、議論を重ねて、「集合知」＊１を生
み出して結論に至ることが望ましい。
＊１ 集合知（＝集合的知性＝集団的知性）は、多くの個人の協力と競争の中から、その集団自体に知能、精神が存在するかのように見える知性である。
セカンドオピニオンセカンドオピニオン（英: Second opinion）とは、よりよい決断をするために、当事者以外の専門的な知識を持った第三者に求める「意見」、または「意見を求める行為」のことである。
〇〇〇〇〇〇
（ウイキペディア）2nd
□□□□□□□□□□□□□□□□□□
1st! □□□□□□□□□□□□
我がマンション運営のその全てを決めるのは
みんなの総会！その下地を作るのはみんなの理事会！
うう
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６ コミュニティに生きる
