Nordhalla årsredovisning 2015

ÅRSREDOVISNING

2015

2

3

INNEHÅLL • NORDHALL A 2015

• Hyresintäkterna uppgick till 441 mkr, varav bostädernas andel svarade för 87 %.

• Uthyrningsgraden för bostäder uppgick per bokslutsdagen till 99,7 %.

• Driftnettot uppgick till 237 mkr.

• Årets resultat uppgick till 459 mkr inklusive realiserade och orealiserade värdeförändringar.

• Fastigheter har under 2015 förvärvats för ett sammanlagt fastighetsvärde om 1 527 mkr.

2015 i korthet

NYCKELTAL KONCERNEN

Resultat 2015 2014

Hyresintäkter, mkr 441 297

Driftnetto, mkr 237 164

Resultat före finansiella poster, mkr 222 153

Finansnetto, mkr -139 -119

Förvaltningsresultat, mkr 83 35

Årets resultat, mkr 459 117

Fastighetsrelaterade nyckeltal per 31/12 2015 2014

Uthyrningsbar area, kvm 515 434 375 887

Andel bostadsyta, % 86 86

Antal bostadslägenheter 7 830 5 965

Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,7 99,8

Finansiella nyckeltal 2015 2014

Belåningsgrad, % 55 60

Soliditet, % 40 37

Eget kapital och ägarlån, mkr 2 475 1 511

Genomsnittlig räntebindningstid lån, år 1,1 2,0

Genomsnittlig kapitalbindningstid lån, år 3,7 3,5

Genomsnittlig ränta per 31/12, % 1,9 2,5

Marknadsvärde fastigheter, mkr 6 101 4 019

2015 i korthet 3

Förvaltningsberättelse 4–13

Om Nordhalla 4

Mål 4

Värdegrunder 5

Miljöarbete 5

Bostadssocialt ansvar och boendeinflytande 5

Organisation 5

Fastighetsförvaltning 5

Transaktioner 6

Värderingsmetodik 7

Finansiering 8

Hot och möjligheter 11

Väsentliga händelser efter balansdagen 12

Förslag till vinstdisposition 12

Koncernen i sammandrag 13

Finansiella rapporter 14–35

Rapport över totalresultat – Koncernen 14

Rapport över finansiell ställning – Koncernen 15–16

Rapport över kassaflöden – Koncernen 17

Noter – Koncernen 18–27

Resultaträkning – Moderbolaget 29

Balansräkning – Moderbolaget 30–31

Kassaflödesanalys – Moderbolaget 32

Noter – Moderbolaget 33–35

Årsredovisningens undertecknande 36

Revisionsberättelse 37

Definitioner 38

Fastighetsförteckning 39–42

Innehållsförteckning

Bild till vänster: Norra Emigranten 13, Vetlanda

4

NORDHALL A 2015

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Nordhalla Fastigheter AB

(publ), org nr 556864-0873, får härmed avlämna följande

årsredo visning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2015.

OM NORDHALLA FASTIGHETER AB

Vision

”Våra hem – Hyresgästens harmoni och livsnerv”

Vår vision är att erbjuda ett hem där hyresgästen upplever har-

moni och trygghet och där familj och vänner umgås och hemmet

utgör en livsnerv. Visionen är helt avhängig den produkt med till-

hörande service vi erbjuder våra hyresgäster. För att nå visionen

arbetar vi målrelaterat och med gemensam värdegrund, där våra

ledord är långsiktighet, lyhördhet, omtanke och nyfikenhet.

Nordhallas vision om bostadsmarknaden i de orter man opererar

kommer att karaktäriseras av urbanisering, liten nybyggnation

och underskott på hyresbostäder. Detta kommer fortsätta att

driva en hyresutveckling som långsiktigt överstiger inflationen

och ger en bra värdetillväxt. De inledande steg som tagits på

avreglering av hyressättning av hyreslägenheter kan ytterligare

påskynda den positiva hyresökningen och värdestegringen som

Nordhalla förutser.

Affärsidé

Nordhalla Fastigheter AB erbjuder i huvudsak bostäder som är

väl anpassade efter hyresgästernas önskemål och ger de boende

valmöjlighet i form av standard, pris och flexibel servicegrad.

Vi gör det i ett fastighetsbestånd som underhålls och utveck-

las långsiktigt och ansvarsfullt.

Nordhalla skall långsiktigt äga bostadsfastigheter:

• i orter/regioner med stabil och positiv befolkningstillväxt och

med diversifierad arbetsmarknad

• i orter/regioner där vi eftersträvar en stark ställning

• i centrala lägen

• i orter med långsiktig vakansgrad på mindre än 3 %

• i gott tekniskt skick

MÅL

Övergripande mål

Verksamhetens övergripande mål är att ge en uthållig värdetillväxt

och stabil löpande avkastning genom fokus på goda kassaflöden

och långsiktigt underhåll. Övergripande mål skall nås med hjälp

av verksamhetsmål samt med stöd av bolagets finanspolicy.

Verksamhetsmål

Hyresgästservice

Nordhallas bostäder och bostadsområden skall tillgodose de

boendes behov av trygghet, trivsel och service. Vi skall erbjuda

förvaltning i toppklass och därmed bygga starka och långsiktiga

relationer. En av de viktigaste uppgifterna enligt vårt synsätt

är att behålla befintliga hyresgäster, dvs. skapa ett llångsiktigt

boende.

Miljö

Inom Nordhalla verkar vi för ett samhälle med hållbar tillväxt där

vi förvaltar och utvecklar fastigheter med långsiktig hänsyn till

människor och miljö. Företagets i särklass största miljöpåverkan

kommer från fastigheterna som förbrukar stora mängder energi.

Därför är energieffektiviseringar, som leder till förbruknings-

minskningar i fastigheterna, det mest prioriterade i miljöarbetet.

Inom företagets tre miljöfokusområden - förbrukningsmedia,

avfall och ekologi- står förbrukningsmedia för mer än 90 % av

den totala miljöpåverkan.

Uthyrning

Hyresintäkter är Nordhallas huvudsakliga intäkt och den väsent-

ligaste posten i verksamheten. Av affärsidén framgår att vi skall

leva på avkastningen av en långsiktig förädling och förvaltning.

Företaget skall således fokusera på en effektiv och lokalt förank-

rad uthyrningsapparat. Vikten av ett långsiktigt kvarboende får

aldrig åsidosättas. Vi har som mål att över en konjunkturcykel ha

en genomsnittlig uthyrningsgrad som inte understiger 99 % på

bostäder och 93,0 % på lokaler. Kortsiktigt kan dessa nivåer

underskridas vid exempelvis fastighetsköp och förädlingsprojekt.

Utveckling

Investeringar i fastigheterna skall ske löpande för att understödja

det Övergripande Målet. En årlig investeringsbudget skall fast-

ställas som bas för detta.

Uppdragstagare

Nordhalla skall vara en attraktiv uppdragsgivare som stimulerar

och värnar om sina uppdragstagare. Därigenom skall vi säkra

att företaget anlitar kompetent, lokalt förankrad och engagerad

personal, som är delaktig i företagets utveckling. Våra samarbets-

partners verkar utifrån vår gemensamma värdegrund.

5

NORDHALL A 2015

VÄRDEGRUNDER

Alla delar i Nordhallas verksamhet skall lyda under följande

värdebegrepp:

• Långsiktighet

• Lyhördhet

• Omtanke

• Nyfikenhet

MILJÖARBETE

Miljöarbetet i Nordhallas dagliga verksamhet är inriktat på tre

områden, mediaförbrukning, avfall och ekologi, vilka är identif-

ierade utifrån de nationella miljömål regeringen satt upp.

Mediaförbrukning

Förbrukningsmedia kännetecknas av en ekonomisk såväl som

en ekologisk hantering av de olika former av energi som före-

kommer i våra fastigheter - till exempel uppvärmning, vattenför-

brukning och elförbrukning.

Avfall

Avfall avser restprodukter som vi människor åstadkommit och

inte längre behöver. Våra fastigheter skall ha tillgång till käll -

sor tering för återvinning av fraktionerna glas, hårdplast, metall,

pappersförpackningar, tidningar och wellpapp.

Ekologi

Ekologi avser hur vi människor, djur, mikroorganismer och växter

är beroende av varandra. För oss innebär detta miljövänlig fastig-

hetsskötsel, byggnation och underhåll samt fastigheter med

sund inomhusmiljö.

BOSTADSSOCIALT ANSVAR OCH BOENDEINFLYTANDE

Nordhalla skall aktivt motverka boendesegregation, främja

jämställdhet och bekämpa diskriminering.

Nordhalla skall sträva efter ett väl fungerande medinflytande

för de boende. Våra hyresgäster skall ha möjlighet till självför-

valtning, genom att själv sköta trappstädning och/eller träd-

gårdsskötsel och därigenom påverka sin boendekostnad och

sitt boendeinflytande. Självförvaltning leder till en större omsorg

av boendemiljön, skadegörelse minimeras och trygghet ökar.

Nordhalla skall även vara en aktiv aktör i stads- och samhälls-

utvecklingen på de orter vi verkar i.

ORGANISATION

Nordhalla har som uppdragsgivare valt att teckna ett manage-

mentavtal samt ett komplett förvaltningsavtal med Heimstaden-

koncernen, vilket ger Nordhalla skalekonomiska fördelar och till-

gång till en lokalt förankrad och kunnig organisation, vilken verkar

utifrån våra värdegrunder.

Förvaltningsavtalet är ett fullserviceavtal där förvaltaren tar

ansvar för alla driftsrelaterade frågor inklusive utförande.

FASTIGHETSFÖRVALTNING

Den administrativa och tekniska förvaltningen sköts av Heimstaden

Förvaltnings AB.

Vi har en 5 årig underhålls- och investeringsplan med utgångs-

punkt från den tekniska besiktningen som görs vid förvärv av

fastigheter i Nordhalla. Arbetet med förvaltningen fortskrider

enligt denna plan.

Förvaltningen arbetar löpande med dagliga insatser för att se

till att det alltid är rent, helt, funktionellt och tryggt. Den upplevda

tryggheten i våra fastigheter har ökat i och med extra satsning på

bl a säkerhetsdörrar, kameraövervakning i garage m.m.

Fastighetsteknik

Arbetet med energi- och miljöförbättringar har pågått under hela

året. På samtliga fastigheter finns det genomförda energideklara-

tioner, dessa ligger till grund för våra energibesparingsåtgärder.

Möjligheten till energieffektivisering av fastigheterna med hjälp

av personal från Heimstaden Förvaltnings AB har givit gott utslag.

Vi har god uppföljning av energianvändningen i alla våra

fastigheter och arbetar löpande med att testa ny teknik inom

övervakning och styrteknik.

Som fastighetsägare finns ett antal åtgärder att vidta för att

minska energianvändningen.

Att välja rätt byggnadskonstruktion och design är något vi

kan göra vid ny- och ombyggnationer. Ett annat område är arbetet

med den vardagliga fastighetsdriften och optimeringen av denna.

Planerat underhåll

Under 2015 har ytterligare underhållsinsatser gjorts på fasader,

fönster, tak, balkonger, gårdar, trapphus och installationer.

MARKNAD OCH TRANSAKTION

Fastighetsmarknaden präglades under 2015 av fortsatt god till-

gång på kapital till låg kostnad, låga vakanser och stabila kassa-

flöden. I Sverige uppgick den totala transaktionsvolymen till 134

mdkr, vilket innebär att volymerna de senaste åren är i nivå med

rekordåren 2005 – 2008.

Intresset för fastigheter i Sverige var återigen störst för storstads-

regionerna, med drygt 50 procent av det investerade kapitalet.

Även för regioner och städer med universitet och högskolor

var intresset för fastighetsinvesteringar stort. Utländska investe-

rare ökade sin andel av transaktionsvolymen från 15 till 28

procent under 2015, bland annat efter stora enskilda förvärv.

6

NORDHALL A 2015

Bostäder har under lång tid haft en stabil och god värdeutveck-

ling och har under de senaste åren svarat för en relativt stor

andel av transaktionerna på den svenska fastighetsmarknaden.

Under 2015 minskade dock bostadssegmentet sin andel.

Störst var Rikshem med förvärv till ett värde om cirka 3,7 mdkr.

De största säljarna var Akelius och bostadsutvecklarna Magnolia.

Bristen på bostäder kombinerat med fortsatt hög befolkningstill-

växt bidrar till att ytterligare öka intresset för bostadsfastigheter.

De prognoser som presenterats över bostadsbyggandet i

Sverige för de kommande åren ser inte ut att kunna möta beho-

vet av bostäder. Den låga inflationen håller nere de nominella

räntorna och det finns en god köpkraft och betalningsförmåga i

ekonomin. Samtidigt råder en fortsatt brist på högavkastande

alternativ för investerare.

Fortsatt dämpade inflationsförväntningar, långt under Riksban-

kens inflationsmål om 2 procent, medförde att svenska mark-

nadsräntor sjönk till nya rekordnivåer under 2015. Trots den stän-

diga oron över utvecklingen på privatbostadsmarknaden har

Riksbanken signalerat att inflationsmålet har högsta prioritet.

Reporäntan sänktes under året till -0,35 procent och till-

gångsköpen av statsobligationer utökades. En första höjning av

reporäntan har vid upprepade tillfällen skjutits på framtiden och

förväntas nu ske tidigast 2017. Inflationen har primärt pressats

ner av låga energipriser och arbetskraftsöverskott, samtidigt

som ECB:s expansiva penningpolitik sätter press på Riksbanken

att försvara en svagare kronkurs. Världens centralbanker fort-

satte därmed, precis som under 2014, att ha påverkan på den

globala ekonomin och de finansiella marknaderna.

Sverige uppvisade en stabil ekonomisk utveckling under året

med högre sysselsättningsgrad. BNP-tillväxten uppgick till

4,1 procent och inflationen (KPI) var 0,1 procent. Ekonomin

förväntas fortsätta visa goda tillväxt siffror de närmaste åren,

driven av låga räntor och ökade offentliga investeringar.

Utvecklingen bedöms även få stöd av en svag kronkurs

och en investeringsledd konjunkturåterhämtning i OECD-länderna.

Trots den förväntade ökningen av den ekonomiska aktiviteten

och en expansiv penningpolitik är inflationsförväntningarna fort satt

modesta och ligger över en treårsperiod på cirka 2,1 procent.

Den femåriga svenska swapräntan började året på låga 0,65 pro-

cent för att sedan, efter en makroekonomisk nervös vår och

sommar med Greklandkris och indikationer på räntehöjningar i

USA, sjunka till ännu lägre nivåer i slutet av året.

De låga räntorna är en konsekvens av extremt låga inflations-

förväntningar inte bara i Sverige utan i hela euroområdet.

Försäljningar 2015

Stad SegmentBostäder

kvmAntal

lägenheterLokaler

kvmAntal

lokalerTotal yta

kvmAvtalat fastighetsvärde

tkr

Katrineholm Mälardalen 0 0 0 1 0 4 500

Summa 0 0 0 1 0 4 500

Förvärv 2015

Stad SegmentBostäder

kvmAntal

lägenheterLokaler

kvmAntal

lokalerTotal yta

kvmAvtalat fastighetsvärde

tkr

Trelleborg Öresund 52 604 688 5 807 37 58 411 940 000

Skellefteå Norr 66 069 1 149 13 691 27 79 760 570 356

Ljungby Syd 1 236 28 0 0 1 236 16 500

Summa 119 909 1 865 19 498 64 139 407 1 526 856

7

NORDHALL A 2015

Bankerna var fortsatt positiva till nyutlåning till fastighetsbolag

och den svenska marknaden för fastighetsfinansiering fungerade

bra. Löptiderna har blivit längre och marginalerna låg på stabila

och rimliga nivåer. Kostnaden för säkerställd finansiering (cove-

red bonds) var stabil under 2015. Med sin attraktiva prissättning

samt relativt låga refinansieringsrisk förväntas säkerställd finan-

siering för lång tid framöver vara den dominerande finansierings-

källan för svenska fastighetsbolag. Den svenska marknaden för

företagsobligationer (senior unsecured bonds) har däremot haft

utmaningar, främst på grund av omallokeringar som lett till fond-

utflöden. För fastighetsbranschen fortsätter dock obligationer

vara ett viktigt komplement till bankfinansiering.

VÄRDERINGSMETODIK

Nordhallas fastighetsvärdering utgår ifrån en intern värdering av

varje enskild fastighet. Dessa värderingar görs vid varje kvartals-

skifte. För att säkerställa värderingen inhämtas årligen externa

värderingar från värderingsföretag för samtliga fastigheter per

årsbokslutsdagen. Nordhalla har genom Heimstadens (Asset

Manager) transaktionserfarenhet en mycket god marknads-

och fastighetskännedom.

Marknadsvärde definieras som följer:

”Det värde vid värdetidpunkten till vilket säljaren och den mest

trolige köparen är beredda att genomföra en transaktion efter

att fastigheten under en rimlig tid marknadsförts på en öppen

marknad. Försäljning förutsätts ske på armslängds avstånd.”

Kent Jonsson, Nordhallas ordförande

8

NORDHALL A 2015

Nydäld 15, Vetlanda

Förvaltningsfastigheter

– Värderingsunderlag

För bostäder utgörs värderingsunderlaget av debiterad hyra,

specificerade hyrestillägg och eventuella rabatter.

För lokaler utgörs uppgifterna av utgående hyra, avtalstid,

indexreglering samt eventuella tillägg såsom värme, vatten,

elektricitet, dock exkluderat fastighetsskatt och moms.

Uppskattningen av drifts- och underhållskostnader baseras

på fastighetens historiska kostnader samt på den externa värde-

rarens professionella kunskap om kostnader för likvärdiga objekt.

Det sistnämnda är en viktig del av värderingen då aktiva beslut

samt ägarens organisation påverkar redovisad kostnad. Därför

kan driftskostnad i en värdering skilja sig från den redovisade,

både positivt och negativt. Kostnaderna varierar för varje indivi-

duell fastighet beroende på fastighetstyp, standard och funktion.

För varje fastighet har en marknadsrelaterad (förväntad) lång-

siktig vakansgrad åsatts till vilken den aktuella ingående vakan-

sen ”normaliseras” över värderingsperioden.

Utöver ovanstående utgör värderingsunderlaget även av

ortsprisdata för fastighets- och bostadsrättsförsäljningar.

Förvaltningsfastigheter – Värderingsmodeller

Värderingen görs genom en ortprisanalys och genom en nuvär-

desberäkning av framtida kassaflöden. Dessa två värderingar

ligger till grund för den helhetsbedömning av en fastighets värde

som Nordhalla gör.

Fastigheter värderas i ortprisanalysen utifrån de observerade

värden som försäljningsstatistiken innehåller. Analysen syftar till

att jämföra aktuellt objekt mot jämförbara fastigheter vad avser

typ, läge, ålder och kvalitet etc. för att få så hög träffsäkerhet

som möjligt.

Kassaflödesvärderingen baseras på respektive fastighets

driftsnetto. Utifrån angivna/bedömda driftnetton (observerade

hyresnivåer och en bedömning av långsiktiga vakanser samt

driftkostnader) sker en simulering för de kommande fem till tio

årens intjäningsförmåga och ett nuvärde beräknas (inkl. nuvärde

av en evighetskapitalisering år fem eller tio enligt nettokapitali-

seringsmodellen). Summan av de beräknade nuvärdena utgör

bedömt marknadsvärde för fastigheten.

Följande antaganden har använts vid de enskilda värderingarna:

• Hyresutvecklingen sker i huvudsak i linje med förväntad

inflationstakt, tagit i beaktande indexeringsnivån för varje

kommersiellt kontrakt.

• Diskonteringsränta och avkastningskrav baseras på analyser

av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar

avseende risknivån och fastighetens marknadsposition.

Värdering av projektfastigheter

Projektfastigheter utgörs av fastigheter under uppbyggnad och

av obebyggd mark. Projektfastigheterna klassificeras som

förvaltningsfastigheter och redovisas till verkligt värde i balans-

räkningen enligt med IAS40.

Värdering av rörelsefastigheter

Som rörelsefastigheter avses kontors- och industrifastigheter

som används till väsentlig del för eget bruk. Rörelsefastigheter

värderas till anskaffningskostnad. Avskrivningar görs enligt

komponentmetoden. Inga rörelsefastigheter fanns i portföljen

vid bokslutsdagen.

FINANSIERING (exklusive aktieägarlån)

Koncernens räntebärande skulder, exklusive aktieägarlån, upp-

gick per den 31 december 2015 till 3 365 mkr (2 414 mkr). Dessa

var fördelade mellan fem finansiella institut.

9

NORDHALL A 2015

Glasblåsaren 11, Katrineholm

Solon 21, Ljungby

Förändring lånevolym finansiella institut, mkr

Räntebärande lån 2014-12-31 2 414

Återbetalning lån -1 148

Nyupplåning 2 099

Räntebärande lån 2015-12-31 3 365

Nordhalla Fastigheter AB bildades 2013 genom ett samarbete

mellan Heimstaden AB och tre svenska pensionsförvaltare;

Alecta pensionsförsäkring samt, Ericssons- och Sandviks

Pensionsstiftelser.

Bolagets första transaktion var ett förvärv av 4 523 lägenheter

belägna primärt i Småland/Blekinge och i Uppsala från

Heimstaden AB. Under 2014 gjorde bolaget ett par tilläggsför-

värv i Småland samt förvärvade 1 434 lägenheter i Katrineholm.

Nordhallas samlade förvärv under 2015 uppgick till 1 527 mkr.

Trelleborgsportföljen är förvärvat från Heimstaden AB.

10

NORDHALL A 2015

Mjölner 7, Växjö

Derivatportföljen

Nordhalla använder sig i enlighet med fastlagd finanspolicy och

räntesäkringsstrategi av räntederivatinstrument i syfte att be-

gränsa ränterisken. Vid utgången av 2015 uppgick den nominella

derivatportföljen till 1 055 Mkr (1 434), varav 1 055 Mkr (1 055) avsåg

köpta swapar och 0 Mkr (379) avsåg sålda swapar. Derivatport-

följen utgörs huvudsakligen av traditionella ränteswapar men

också stängningsbara swapar förekommer i portföljen. Värdet

av portföljen per 2015-12-31 var -60 Mkr (-70).

Förändring marknadsvärde derivat, mkr

Marknadsvärde derivat 2014-12-31 -70

Realiserad värdeförändring 0

Förändring av marknadsvärde 10

Marknadsvärde derivat 2015-12-31 -60

Låne- och derivatportföljens ränte- och kapitalbindning

Den genomsnittliga räntebindningstiden för räntebärande lån,

exklusive aktieägarlån, justerat för derivatinstrument var 1,11 år

och genomsnittliga kapitalbindningstiden på lånen var 3,72 år.

Snitträntan, per 31 december 2015 uppgick till 1,88 procent

p.a., exklusive aktieägarlån. En momentan ökning av

STIBOR med en procent, allt annat lika, påverkar Nordhallas

resultat och likviditet i 2016 (med struktur per 31 december 2015)

med -20 mkr. Observera att tabellerna nedan omfattar ränte-

bärande lån till banker och andra finansiella institut och således

inte inkluderar aktieägarlån.

Derivat (mkr) Förfall

Förfall, år Typ Nominellt belopp Andel, % Snittränta 1), %

0-1 år Betalar fast 150 14,2 1,77

1-2 år Betalar fast 200 19,0 1,97

2-3 år Betalar fast 365 34,6 2,16

3-4 år Betalar fast – – –

4-5 år Betalar fast – – –

5- år Betalar fast 340 32,2 2,55

Summa köpta swapar 1 055 100,0 2,19

0-1 år Tar emot fast – – –





5- år Tar emot fast – – –

Summa sålda swapar – – –

1) Motsvarar den fasta räntan i derivatpositionen.

Kapitalbindning lån Räntebindning inkl derivat 1)

År Mkr Andel, %Ränta, inkl

marginal % Mkr Andel, %Ränta, inkl

marginal %

0-1 år 595 17,7 2,19 2 460 73,1 1,74

1-2 år 616 18,3 1,05 200 5,9 1,97

2-3 år 461 13,7 1,28 365 10,8 2,16

3-4 år 627 18,6 0,65 – – –

4-5 år 677 20,1 1,10 – – –

5 år efter balansdag 389 11,6 1,03 340 10,1 2,55

Totalt 3 365 100,0 1,22 3 365 100,0 1,88

1) Kreditmarginalen är jämnt fördelad över löptider.

Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden i låneportföljen uppgår till: 0,31 år

Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden derivat inkluderat uppgår till: 1,11 år

Den genomsnittliga återstående kapitalbindningstiden uppgår till: 3,72 år

11

NORDHALL A 2015

Norra Emigranten 13, Vetlanda

tiden vilket ger en naturlig motståndskraft mot ökade räntenivåer.

De ”klimatrisker”Nordhalla koncernen utsätts för är relaterade

till effekten av ovanligt, dvs utöver ett bedömt normalår, kalla och

snörika vintrar som ökar kostnaden för snöröjning och värme. Detta

går inte att på ett trovärdigt sätt analysera varmed Nordhalla alltid

budgeterar för ett normalår.

Möjligheterna för 2016 ligger framför allt i transaktionsmarknaden

där den positiva trend som präglade 2015 förväntas fortsätta.

Konkurrensen om bra bostadsobjekt/portföljer i tillväxt regioner

i Sverige är fortsatt stor vilket skapar en stabilitet för värdena i

de svenska bostadsbolagen.

Mellanlång till lång sikt (>4 år):

De mer långsiktiga riskerna som Nordhalla förutser är precis

som föregående år:

• Vakansrisker

• Hyresättningsrisker

• Ränterisker

• Refinansieringsrisker

• Klimatrisker

Nordhallas bostadsvakans är vid slutet av 2015 nere på en nivå

som kan beskrivas som omflyttningsvakans. Nivån har fortsatt

sjunka i kölvattnet av bostadsbristen i de orter Nordhalla verkar.

Långsiktigt skall Nordhalla försöka hålla dessa nivåer genom

fortsatt aktivt uthyrningsarbete samt genom att erbjuda mark-

naden bra lägenheter i bra lägen. Utan att släppa fokus på bo-

stadsuthyrning kommer fortsatt fokus att ligga på aktivt arbete

av lokalvakanserna.

Låga räntor är i grunden bra för fastighetsbolag. Refinansiering

blir enklare mot bakgrund av bättre kassaflöden, vilket ligger

högt upp på bankernas önskelista vid utlåning. Nordhalla står

starkt i sina kommande refinansieringsprocesser mot bakgrund

av en låg belåningsgrad av fastighetsportföljen och ett brett

nätverk av finansiella institutioner som leverantörer av kapital.

HOT & MÖJLIGHETER

Kort sikt (1-3 år):

Både de korta och de långa räntorna föll under 2015 och uppside-

potentialen, dvs lägre räntekostnader på den icke räntesäkrade

delen av låneskulden, från sjunkande räntor närmar sig ett slut.

Nordhalla ser fortfarande inga tendenser till att vare sig de långa

eller korta räntorna de närmsta tre åren skall stiga avsevärt (låga

inflationsförväntningar både i Sverige och internationellt) men

följer löpande utvecklingen och prognostiserar, över en period av

tio år, finansiella risker och möjligheter utifrån aktuella forward-

kurser för både swap- och interbankräntor.

Marknadsvärdet för bostadsfastigheter har under året varit stigande

gentemot fallande avkastningskrav. Vi ser ingen risk för ökade

avkastningskrav på kort sikt och mot bakgrund av en förutspådd

stabil årlig driftnettoökning ser vi inte någon värderisk framför oss.

2015 var ett bra år klimatmässigt med relativt liten mängd snö och

en varm höst/förvinter. Nordhalla kommer fortsätta budgetera

efter ”normalår”, men följer utvecklingen löpande.

Belåningsgraderna för bostadsfastigheter baseras idag på de

nivåer som av nordiska banker och finansiella institut kan finan-

sieras genom säkerställda obligationer och har precis som under

2013 och 2014 legat kring 65–70 % av fastigheternas bedömda

marknadsvärden. Nordhallas låneportfölj är väl anpassad till

denna finansieringsstruktur med en belåningsgrad som ligger en

bra bit under detta intervall.

De kortsiktiga risker Nordhalla nu anser vara mest aktuella på

marknaden är:

• Vakansrisker

• Ränterisker

• Klimatrisker

Vakansrisker ser Nordhalla fortsatt inte som någon större risk.

Vakanserna för bostäder har under 2015 fortsatt ligga på en låg

nivå mot bakgrund av proaktivt arbete med uthyrning och mot

bakgrund av en stabil ekonomisk utveckling och efterfrågad pro-

dukt. Kommersiella lokaler i framför allt mindre orter är ett tuffare

segment som Nordhalla arbetar hårt med. Vi följer marknaden

löpande och försöker hålla en tät dialog med våra hyresgäster

och leverera en bra produkt till rätt pris. Med aktivt arbete skall

denna vakans hållas nere och då denna del inte är den primära

intäktsgeneratorn i Nordhalla blir effekten, även om den icke är

önskvärd, relativt liten. Ränterisken analyseras kvartalsvis i en

tioårsprognos, baserad på aktuell forwardkurva på interbank-

räntan, för att se effekten på Nordhallas resultat och kassaflöde

utifrån olika scenarion gällande ränteutvecklingen. Intäkter i fastig-

hetsbolag generellt sett och i bostadsbolag i synnerhet, stiger över

12

NORDHALL A 2015

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN

Investorförsäljningar

Inga väsentliga händelser har inträffat sedan balansdagen.

Förvärv

Inga väsentliga händelser har inträffat sedan balansdagen.

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

Till årsstämmans förfogande står:

Balanserad vinst 377 983 558

Årets resultat 20 964 148

398 947 706

Styrelsen föreslår att 398 947 706 kr balanseras i ny räkning.

Beträffande bolagets och koncernens resultat och ställning i

övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar

med tillhörande redovisningsprinciper och noter.

Mjölner 18, Växsjö

13

NORDHALL A 2015

KONCERNEN I SAMMANDRAG 2015

tkr 2015 2014 2013 2012

Resultaträkning

Hyresintäkter 440 777 297 199 135 816 –

Driftkostnader -203 402 -133 360 -58 554 –

Övriga rörelseintäkter och kostnader -15 402 -10 367 -4 976 –

Resultat före finansiella poster 221 973 153 472 72 286 0

Finansiella intäkter 522 1 341 807 –

Finansiella kostnader -139 913 -120 144 -60 096 –

Förvaltningsresultat 82 582 34 669 12 997 0

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 498 728 173 218 148 715 –

Värdeförändring räntederivat 9 811 -66 360 -3 505 –

Aktuell skatt -7 514 -1 808 – –

Uppskjuten skatt -124 806 -22 736 -35 498 –

Årets resultat 458 802 116 983 122 709 0

Balansräkning

Förvaltningsfastigheter 6 101 128 4 019 286 2 967 700 –

Övriga anläggningstillgångar 10 000 16 667 – –

Omsättningstillgångar 71 181 74 687 143 901 1 500

Summa tillgångar 6 182 310 4 110 640 3 111 601 1 500

Eget Kapital 1 103 415 482 946 327 709 1 000

Uppskjuten skatt 179 872 52 429 29 727 –

Räntebärande skulder 4 736 867 3 442 158 2 709 256 –

Räntederivat 60 054 69 865 3 505 –

Ej räntebärande skulder 102 102 63 242 41 404 500

Summa skulder 6 182 310 4 110 640 3 111 601 1 500

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 445 301 142 –

Hyresintäkter per kvm, kr 991 987 959 –

Driftskostnader per kvm, kr -457 -443 -414 –

Driftskostnader exkl administration och fastighetsskatt, per kvm, kr -380 -366 -341 –

Finansiella nyckeltal

Belåningsgrad % 1) 55 60 62 –

Soliditet % 1) 40 37 38 –

Genomsnittlig ränta per 31 december % 1,9 2,5 3,3 –

Räntebindningstid, år 3,7 2,0 3,3 –

Kapitalbidningstid, år 1,1 3,5 3,8 –

1) Aktieägarlån klassificeras som eget kapital.

14

FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2015

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT – KONCERNEN

Belopp i tkr Not 2015 2014

Hyresintäkter 3 440 777 297 199

Driftkostnader 4 -203 402 -133 360

Driftnetto 237 375 163 839

Övriga rörelsekostnader 5 -18 106 -12 561

Övriga rörelseintäkter 2 705 2 194

Resultat före finansiella poster 221 973 153 472

Finansiella intäkter 6 522 1 341

Finansiella kostnader 7 -139 913 -120 144

Förvaltningsresultat 82 582 34 669

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 8 498 728 173 218

Värdeförändring räntederivat 9 9 811 -66 360

Resultat före skatt 591 121 141 527

Aktuell skatt 10 -7 514 -1 808

Uppskjuten skatt 10 -124 806 -22 736

Årets resultat 458 802 116 983

Övrigt totalresultat – –

Totalresultat 458 802 116 983

Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare.

Data per aktie

Genomsnittligt antal utestående aktier 596 415 500 000

Resultat efter skatt, kr 769 234

Ingen utspädningseffekt föreligger.

15


RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING – KONCERNEN

Belopp i tkr Not 2015-12-31 2014-12-31

TILLGÅNGAR

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Förvaltningsfastigheter 11 6 101 128 4 019 286

Andra långfristiga fordringar 10 000 16 667

Summa anläggningstillgångar 6 111 128 4 035 953

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Kundfordringar 12 876 912

Övriga fordringar 1 059 36

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 944 2 887

Kassa och bank 65 302 70 852

Summa omsättningstillgångar 71 181 74 687

SUMMA TILLGÅNGAR 6 182 310 4 110 640

16


RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING – KONCERNEN

Belopp i tkr Not 2015-12-31 2014-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 13

Aktiekapital 5 964 5 000

Övrigt tillskjutet kapital 398 956 238 253

Balanserat resultat inklusive årets resultat 698 495 239 693

Summa eget kapital 1 103 415 482 946

SKULDER

Långfristiga skulder

Långfristiga räntebärande ägarlån 14 1 371 586 1 028 547

Långfristiga räntebärande skulder 14 2 769 968 1 948 166

Räntederivat 15 60 054 69 865

Uppskjuten skatteskuld 17 179 872 52 429

Summa långfristiga skulder 4 381 479 3 099 007

Kortfristiga skulder

Kortfristiga räntebärande skulder 14 595 314 465 445

Leverantörsskulder 29 553 15 180

Aktuella skatteskulder 11 948 5 612

Övriga skulder 9 143 1 116

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 51 459 41 334

Summa kortfristiga skulder 697 416 528 687

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 182 310 4 110 640

Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser

Ställda säkerheter 19 4 080 352 2 941 334

Ansvarsförbindelser – –

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL – KONCERNEN

Hänförligt till moderbolagets aktieägare

Belopp i tkr

Antal utestående

aktier Aktiekapital

Övrigt tillskjutet

kapitalBalanserat

resultatSumma

eget kapital

Eget kapital 2013-12-31 500 000 5 000 200 000 122 709 327 709

Aktieägartillskott 38 254 0 38 254


Eget kapital 2014-12-31 500 000 5 000 238 254 239 692 482 946

Nyemission 96 415 964 132 011 132 975

Aktieägartillskott 0 28 692 0 28 692


Eget kapital 2015-12-31 596 415 5 964 398 957 698 494 1 103 415

17


RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN – KONCERNEN

Belopp i tkr 2015 2014

Den löpande verksamheten

Resultat före skatt 591 121 141 527

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet

Värdeförändring förvaltningsfastigheter -498 728 -173 218

Värdeförändring derivatinstrument -9 811 66 360

Betald skatt – -1 808

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 82 582 32 861

Förändring rörelsekapital

Förändring av kortfristiga fordringar -1 316 928

Förändring av kortfristiga skulder 24 849 21 838

Kassaflöde från den löpande verksamheten 106 115 55 627

Investeringsverksamheten

Förvärv av fastigheter -1 521 364 -1 013 224

Investeringar i fastigheter -57 845 -10 969

Försäljning av fastigheter 4 500 145 792

Förändring av finansiella tillgångar 6 667 -16 667

Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 568 042 -895 068

Finansieringsverksamheten

Nyemission 132 975 –

Aktieägartillskott 28 692 38 253

Förändring räntebärande skulder 1 294 710 732 902

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 456 377 771 155

Årets kassaflöde -5 550 -68 286

Likvida medel vid årets början 70 852 139 138

Likvida medel vid årets slut 65 302 70 852

Upplysningar om räntor

Betald ränta uppgår till 139 771 121 987

Erhållen ränta uppgår till 522 1 371

18


Koncernens redovisningsprinciper och noter

Not 1 Redovisningsprinciper

Allmän information

Nordhalla Fastigheter AB (publ) är ett aktiebolag registrerat i

Sverige med säte i Malmö. Nordhallas verksamhet består av att

äga, utveckla och förvalta bostadsfastigheter. Verksamheten

beskrivs mer utförligt i förvaltningsberättelsen.

Årsredovisning och koncernredovisning för bolaget avseende

år 2015 har godkänts för publicering enligt styrelsebeslut från

den 27 april 2016. Årsredovisning och koncernredovisning före-

slås fastställas på årsstämman den 27 april 2016.

Grunder för redovisningen

De finansiella rapporterna har upprättats i enlighet med Interna-

tional Financial Reporting Standards (IFRS). Vidare har Rådet

för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 ”Komplette-

rande redovisningsregler för koncerner” tillämpats.

Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor,

vilken även utgör rapporteringsvaluta för moderbolaget och

koncernen. De finansiella rapporterna presenteras i svenska

kronor avrundade till tusen kronor om inte annat anges.

Rapporterna är upprättade baserat på anskaffningsvärde som

värderingsgrund förutom förvaltningsfastigheter och räntederi-

vat som redovisas till verkligt värde.

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt

väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas

efter mer än tolv månader från balansdagen. Omsättnings-

tillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av

belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv

månader från balansdagen. I kortfristiga skulder till kredit-

institut ingår ett års avtalad amortering samt krediter som

enligt avtal skall återbetalas under det kommande året.

Viktiga antaganden och bedömningar

För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redo-

visningssed krävs det att företagsledningen och styrelsen gör

en del väsentliga antaganden och bedömningar som påverkar

redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt

övriga upplysningar. Antagandena och bedömningarna baseras

på historiska erfarenheter och aktuell information. Faktiskt utfall

kan skilja sig från gjorda antaganden och bedömningar.

Det område där antaganden och bedömningar skulle kunna

innebära risk för justeringar i redovisade värde avseende till-

gångar och skulder under framtida redovisningsperioder utgörs

främst av värdering av förvaltningsfastigheter. Ändrade förut-

sättningar kan ge en väsentlig påverkan på koncernens resultat

och finansiella ställning.

Vid rapporteringstillfället görs en uppskattning av marknads-

värdet som redovisningsmässigt benämns verkligt värde.

Ytterligare information om värderingsunderlag och värderings-

metoder gällande fastighetsvärderingen framgår av not 11.

Koncernredovisning

Koncernredovisningen omfattar, förutom moderbolaget, samt-

liga bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestäm-

mande inflytande.

Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden.

Detta innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet,

fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas

verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna

kapital ingår därför endast den del av dotterbolagens kapital

som har tillkommit efter förvärvet. Under året förvärvade

bolag inkluderas i koncernredovisningen med belopp avseende

tiden efter förvärvet.

Ett förvärv av ett bolag kan utgöra ett tillgångsförvärv eller

ett rörelseförvärv. Ett bolagsförvärv där syftet är att förvärva

fastigheten och där bolagets eventuella förvaltningsorganisa-

tion och administration är begränsad och av underordnad

betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv.

Övriga bolagsförvärv som normalt innehåller en självständig

verksamhet klassificeras som rörelseförvärv.

Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt avseende

förvärvade fastigheter, utan eventuell rabatt minskar istället

fastigheternas anskaffningsvärde. Detta medför att värdeför-

ändringarna vid efterföljande värderingar påverkas av skatte-

rabatten.

Rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden med beaktande

av goodwill samt uppskjuten skattefordran eller uppskjuten

skatteskuld.

Samtliga bolagets förvärv under räkenskapsåret har klassifice-

rats som tillgångsförvärv.

Koncernen omfattar förutom moderbolaget de i moderbolagets

not 8 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner.

Intäkter

Hyrorna aviseras i förskott och periodisering av hyrorna sker

linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på perio-

den redovisas som intäkter. Förskottshyror redovisas som

förutbetalda intäkter.

Fastighetsförsäljningar redovisas när betydande risker och för-

måner övergått till motpart. Som princip redovisas därav dessa

intäkter på tillträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda

villkor i köpeavtalet.

Ränteintäkter resultatförs i den period de avser.

19


Finansiella kostnader

Finansiella kostnader avser ränta och andra lånekostnadsut-

gifter och redovisas som kostnad i den period de hänför sig till.

Betalningar enligt räntederivatavtal ingår även i denna post och

kostnadsförs i den period de avser. Räntederivaten redovisas

till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar ingår

ej i posten utan redovisas som separat post i resultaträkningen.

Utgifter för uttag av pantbrev betraktas ej som en finansiell

kostnad utan aktiveras som värdehöjande fastighetsinvestering.

Förvaltningsresultat

I IAS 1 föreskrivs vilken information som ska redovisas i resultat-

räkningen och hur informationen kan ställas upp. Det som före-

skrivs och beskrivs är inte uttömmande eller inriktat på ett fastig-

hetsförvaltande företag i Sverige. En tydlig tendens har utveck-

lats bland fastighetsförvaltande bolag där förvaltningsresultat

redovisats i ett avsnitt i resultaträkningen och värdeförändringar

på fastigheter och derivat i ett eget avsnitt mellan förvaltnings-

resultatet och resultat före skatt.

Mot bakgrund av att Nordhalla styr och bedömer verksamheten

utifrån förvaltningsresultatet samt mot bakgrund av praxis

inom branschen har bolaget valt att redovisa värdeförändringar

förvaltningsfastigheter och räntederivat i eget avsnitt mellan för-

valtningsresultatet och resultatet före skatt.

Inkomstskatter

Periodens skattekostnad/skatteintäkt består av aktuell skatt

och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen

förutom då den underliggande transaktionen redovisas direkt

mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt också redovisas

direkt mot eget kapital. Aktuell skatt beräknas utifrån gällande

skattesats.

Aktuell skatt beräknas på skattepliktigt resultat för perioden.

Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade

resultat genom att det har justerats för ej skattepliktiga och ej

avdragsgilla poster. I aktuell skatt ingår även justering av aktuell

skatt hänförlig till tidigare perioder.

Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader enligt

balansräkningsmetoden mellan en tillgångs eller en skulds

redovisade respektive skattemässiga värde. Uppskjuten skatte-

skuld är skatt som hänför sig till skattepliktiga temporära

skillnader och som ska betalas i framtiden. Uppskjuten skatte-

fordran representerar en reduktion av framtida skatt som hänför

sig till avdragsgilla temporära skillnader, skattemässiga under-

skottsavdrag eller andra skatteavdrag. Värdering av samtliga

skatteskulder/skattefordringar sker till nominella belopp och

görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade.

Uppskjutna skatteskulder i koncernen avser huvudsakligen

skillnader i bedömt verkligt värde och skattemässigt värde på

fastigheter samt skillnader mellan verkligt värde och anskaff-

ningsvärde på räntederivat.

Uppskjutna skattefordringar redovisas i balansräkningen avse-

ende underskottsavdrag och avdragsgilla temporära skillnader i

den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot

framtida skattepliktiga överskott.

Leasingavtal

Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner för-

knippade med ägandet faller på leasgivaren klassificeras som

operationellt leasingavtal. Samtliga hyreskontrakt kopplade

till Nordhallas förvaltningsfastigheter har betraktats som opera-

tionella leasingavtal.

Tomträttsavtal har betraktats som operationell leasing. Tomt-

rättsavgälden redovisas som kostnad den period den avser.

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att

generera hyresinkomster eller värdestegring. Nordhallas samt-

liga ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter har klassi-

ficerats som förvaltningsfastigheter

Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärdet

inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Efter den initiala

redovisningen redovisas förvaltningsfastigheterna till verkligt

värde i balansräkningen med värdeförändringen i resultaträk-

ningen. Verkligt värde baseras på en intern värdering av varje

enskild fastighet. Dessa värderingar görs vid varje kvartalsskifte.

För att säkerställa värderingen inhämtas årligen externa värde-

ringar från värderingsföretag för samtliga fastigheter per års-

bokslutsdagen. Koncernen undersöker även löpande om det

finns andra indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga

värde. Dessa kan utgöras av till exempel större uthyrningar,

uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven.

Värdeförändringar redovisas netto för samtliga fastigheter.

Tillkommande utgifter som är av värdehöjande karaktär akti-

veras. Utgifter för reparationer och underhåll kostnadsförs i

den period de uppkommer.

Finansiella instrument

En finansiell tillgång eller en finansiell skuld tas upp i balansräk-

ningen när Nordhalla blir part i ett avtal. En finansiell tillgång tas

bort från balansräkningen när rättigheterna realiseras, förfaller

eller bolaget tappar kontrollen över dem. En finansiell skuld

tas bort från balansräkningen när förpliktelsen fullgörs eller på

annat sätt utsläckts. En finansiell tillgång och en finansiell skuld

kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen

endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt

att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobe-

lopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.

20


Initialt redovisas finansiella instrument till anskaffningsvärde

motsvarande verkligt värde med tillägg för transaktionskostna-

der med undantag för kategorin finansiella instrument redovi-

sade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktions-

kostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter

beroende av kategorisering av det finansiella instrumentet.

Nedan framgår hur olika finansiella instrument kategoriseras.

Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt

värde via resultaträkningen

Kategorin avser två grupper av finansiella tillgångar och skulder,

dels tillgångar och skulder som utgör innehav för handelsända-

mål, dels andra tillgångar och skulder som bolaget initialt valt

att definiera i denna kategori (enligt Fair Value Option). Derivat

klassificeras som att de innehas för handelsändamål om de inte

är definierade som säkringar. Finansiella tillgångar och skulder i

denna kategori värderas till verkligt värde med värdeförändringar

redovisade i resultaträkningen. Nordhalla har inte klassificerat

några finansiella tillgångar eller skulder enligt Fair Value Option.

Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar av

derivat redovisas via resultaträkningen.

I denna kategori redovisas räntederivat.

Räntederivat

Nordhalla använder derivat för att reducera ränteriskerna genom

att upplåning till rörlig ränta växlas till fast ränta, och motsatt,

genom ränteswapkontrakt. Koncernen redovisar räntederivaten

som finansiella instrument värderade till verkligt värde via resultat-

räkningen. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen på

kontraktsdagen till anskaffningsvärde och värderas därefter till

verkligt värde via resultaträkningen. Räntederivaten avser byte

av ränteflöden där anskaffningsvärdet är noll.

Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs i den

period de avser. Verkligt värde fastställs genom användande

av allmänt vedertagna beräkningsmetoder som baseras på

marknadsräntor noterade på bokslutsdagen för de olika löp-

tiderna. Detta innebär att verkligt värde fastställs enligt värde-

ringsnivå 2, IFRS 13.

Lånefordringar och kundfordringar

Finansiella tillgångar som har fastställda eller fastställbara betal-

ningar och som inte noteras på en aktiv marknad redovisas som

fordringar. Lånefordringar och kundfordringar har efter individuell

värdering upptagits till de belopp som de beräknas inflyta. Detta

innebär att de är upptagna till anskaffningsvärde reducerat med

eventuella osäkra fordringar.

Kassa och bank avser tillgodohavande i bank och redovisas till

nominellt värde.

I denna kategori ingår långfristiga fordringar, kundfordringar,

kassa och bank samt övriga finansiella fordringar.

Övriga finansiella skulder

Räntebärande skulder redovisas i balansräkningen till upplupet

anskaffningsvärde. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder

med kort löptid redovisas till nominellt värde.

I denna kategori ingår räntebärande skulder, leverantörsskulder

samt övriga finansiella skulder.

Segmentredovisning

Nordhalla redovisar fyra geografiska marknadsområden;

Öresund, Mälardalen, Syd och Norr. Varje marknadsområde

motsvarar ett rörelsesegment vars intäkter och kostnader

följs upp regelbundet genom rapportering till verkställande

direktören och styrelsen.

Koncernledningen följer upp driftsresultatet samt värdeför-

ändringar för fastigheter, övriga resultatposter fördelas ej

per marknadsområde. På tillgångssidan sker uppföljning av

investeringar fastigheterna samt deras redovisade värden.

Rapport över kassaflöden

Rapporter över kassaflöden upprättas enligt indirekt metod.

Nya redovisningsprinciper

Nya standarder som har trätt ikraft år 2015 har inte medfört

någon påverkan på Nordhallas finansiella rapportering.

Under 2015 har EU godkänt ett tillägg till IAS 1 Utformning

av finansiella rapporter som träder i kraft 1 januari 2016.

Ändringarna avser vägledning av väsentlighet, aggregering

av poster, struktur på noter samt upplysningar om redovis-

ningsprinciper och förväntas inte få någon väsentlig påverkan

på Nordhalla.

Utöver ovanstående har även ett antal mindre förändringar

gjorts av ett flertal rekommendationer varav inga förväntas

på någon väsentlig påverkan på Nordhalla.

21


Not 2 Segmentredovisning

Segmentsrapportering upprättas för koncernens geografiska områden. Nordhalla har identifierat fyra segment som utgörs av de geografiska områdena Öresund, Mälardalen, Syd och Norr. I segmentens resultat, tillgångar och skulder har inkluderats direkt hänförbara poster samt poster som kan fördelas på segmenten på ett rimligt och tillförlitligt sätt. Nordhalla har som affärside att äga, utveckla och förvalta bostadsfastigheter varför inga andra segment utöver geografiska områden har identifierats.

2015 2014

tkr Öresund Mälardalen Syd NorrKoncernen

totalt Öresund Mälardalen Syd NorrKoncernen

totalt

ResultaträkningHyresintäkter 32 661 175 554 174 880 57 682 440 777 21 846 98 727 176 626 – 297 199

Driftkostnader -20 418 -77 041 -81 380 -24 563 -203 402 -12 074 -40 649 -80 637 – -133 360

Driftnetto 12 243 98 513 93 500 33 119 237 375 9 772 58 078 95 989 0 163 839

Övriga rörelsekostnader ofördelat – – – – -18 106 – – – – -12 561

Övriga intäkter och kostnader ofördelat – – – – 2 705 – – – – 2 194

Finansnetto ofördelat – – – – -139 391 – – – – -118 803

Förvaltningsresultat 9 068 100 783 94 382 33 142 82 582 9 772 58 078 95 989 0 34 669

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 52 096 166 963 154 242 125 427 498 728 806 112 706 59 706 – 173 218

Värdeförändring derivat ofördelat – – – – 9 811 – – – – -66 360

Resultat före skatt 61 164 267 746 248 624 158 569 591 121 10 578 170 784 155 695 0 141 527

BalansräkningFörvaltningsfastigheter 1 189 287 2 166 813 2 043 118 701 910 6 101 128 195 920 2 001 360 1 822 006 – 4 019 286

Ofördelade tillgångar – – – – 81 181 – – – – 91 354

Summa tillgångar 1 189 287 2 166 813 2 043 118 701 910 6 182 309 195 920 2 001 360 1 822 006 0 4 110 640

Eget kapital – – – – 1 103 415 – – – – 482 946

Skulder till kreditinstitut 673 761 1 440 520 865 000 386 000 3 365 281 74 530 1 242 751 1 096 329 – 2 413 610

Övriga ofördelade skulder – – – – 1 713 614 – – – – 1 214 084

Summa skulder och eget kapital 673 761 1 440 520 865 000 386 000 6 182 309 74 530 1 242 751 1 096 329 0 4 110 640

Investeringar i förvaltningsfastigheter 981 2 590 48 600 5 674 57 845 3 314 2 054 5 601 – 10 969

Skogsduvan 14, Katrineholm

22


Not 4 Driftkostnader

I drift ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning och försäkringar. Underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastigheternas standard. Fastighetsadministration avser kostnader för uthyrning, eko-nomitjänster samt vissa övergripande fastighetsförvaltande tjänster.

Driftkostnader, tkr 2015 2014

Drift 124 977 83 605

Underhåll 44 089 26 389

Fastighetsskatt 7 835 5 584

Fastighetsadministration 26 501 17 782

203 402 133 360

Driftkostnader kr/kvm 2015 2014

Drift 282 278

Underhåll 99 88

Fastighetsskatt 19 19

Fastighetsadministration 57 59

457 443

Not 5 Central administration

Till central administration hör kostnader på koncernövergripande nivå som inte direkt är hänförbara till fastighetsförvaltning, såsom kostnader för koncernledning, fastighetsinvesteringar och finans. I kostnader för central administration ingår bland annat ersättning till revisorerna enlig nedan:

Ersättning till revisorer, tkr 2015 2014

Moore Stephens Malmö AB

Revisionsuppdrag 480 –

Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget – –

Skatterådgivning – –

Övriga uppdrag 11 –

491 –


Deloitte AB

Revisionsuppdrag – 400



Övriga uppdrag – –

– 400

Not 6 Finansiella intäkter

tkr 2015 2014

Ränteintäkter övriga 522 1 341

522 1 341

Strutsen 4, Vetlanda

Not 3 Hyresintäkter

tkr 2015 2014

Bostäder 390 552 261 295

Lokaler 44 602 33 086

P-plats och garage 5 623 2 818

440 777 297 199

Hyreskontraktens löptiderAntal

kontrakt

Bedömt kontrakts-värde 2015

Andel av värdet

2016 119 8 555 2 %

2017 75 10 526 2 %

2018 62 8 399 2 %

2019 29 5 550 1 %

2020- 25 19 808 4 %

Summa lokaler 310 52 838 10 %

Vakanta lokaler 296 8 029 2 %

Bostäder 7 305 463 735 87 %

P-plats och garage 3 378 9 780 2 %

Total 11 289 534 382 100 %

Hyresavtal avseende lokaler ingås normalt med en kontraktstid om 3 till 5 år och är normalt indexreglerade. Hyresavtal avseende bostäder, vilket utgör 87 % av det totala kontraktsvärdet, ingås normalt i tillsvidareformmed en normal uppsägningstid för hyresgästen om 3 månader.

23


Not 7 Finansiella kostnader

tkr 2015 2014

Räntekostnader 64 734 61 074

Räntekostnader, ägarlån 75 179 59 070

139 913 120 144

Not 8 Värdeförändring fastigheter

tkr 2015 2014

Realiserad värdeförändring -1 771 626

Orealiserad värdeförändring pga förändring av avkastningskrav 422 743 60 991

Orealiserad värdeförändring pga förändring av driftnetto 77 756 111 602

498 728 173 218

Under 2015 har avkastningskravet på investerarmarknaden för bostadsfas-tigheter varit sjunkande i jämförelse med 2014. Även avkastnings kravet för de små kommersiella delarna av Nordhallas bestånd har under 2015 varit något sjunkande. Hyreshöjningar och fortsatt driftsoptimering har lett till ett ökat driftnetto.

Not 9 Värdeförändring räntederivat

tkr 2015 2014

Orealiserad värdeförändring 9 811 -66 360

9 811 -66 360

Räntederivat används för att begränsa påverkan av ränteförändringar. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten och redovisas ovan som orealiserad värdeförändring.

Not 10 Skatt

tkr 2015 2014

Aktuell skatt -7 514 -1 808

Uppskjuten skatt -124 806 -22 736

-132 319 -24 544

Redovisat resultat före skatt 591 121 141 527

Skatt enligt gällande skattesats -130 047 -31 136

Skatteffekt av:

Ej avdragsgilla kostnader -5 -14

Ej skattepliktiga intäkter 2 6

Ej skattepliktigt resultat vid avyttring av andelar -2 269 6 600

-132 319 -24 544

Ehnemark 1, Karlskrona

24


Antagande om avkastningskravVid värderingen har nedanstående avkastningskrav använts för de olika geografiska segmenten.

SegmentAvkastningskrav,

%Andel,

%Fastighetsvärde,

mkr

Öresund 4,79 19 1 189

Mälardalen 5,20 36 2 167

Syd 5,30 33 2 043

Norr 5,35 12 702

5,18 100 6 101

Genomsnittligt avkastningskrav uppgår till 5,18 %.

KänslighetsanalysMarknadsvärdet på en fastighet kan endast fastställas när den säljs. Fastighetsvärderingar är estimat som bygger på vedertagna principer baserade på vissa antaganden. Värderingen innehåller således naturligt en osäkerhet i gjorda antagande. Avkastningskravet är ett väsentligt antagande och utfallet vid justerat antagande redogörs nedan.

Fastighetsvärde vid ändring av avkastningskrav, tkr0,75 % – enhet lägre 7 127 487

0,50 % – enhet lägre 6 748 817

0,25 % – enhet lägre 6 408 551

Marknadsvärde fastigheter per bokslutsdagen 6 101 128

0,25 % – enhet högre 5 822 013

0,5 0 % – enhet högre 5 567 466

0,75 % – enhet högre 5 334 382

En förändring av avkastningskravet om 0,25 procentenheter påverkar

således fastigheternas värde med cirka 307 mkr.

Not 12 Kundfordringar

Kundfordringar uppgår per 2015-12-31 till 876 tkr (912). Nordhalla bedömer löpande förfallna fordringar. Fordringar där sannolikheten för att betal-ning inte kommer att erhållas bedöms som låg och hanteras som kons-taterade förluster. Någon reservering för osäkra fordringar görs således ej utan antingen bedöms fordringarna till fullt värde eller som konstate-rad förlust. Per 2015-12-31 uppgår förfallna fordringar till 806 tkr (838).

Åldersfördelning kundfordringar, tkr

30 dagar 31–60 dagar 61–90 dagar 91 dagar120 200 52 434

Not 11 Förvaltningsfastigheter

tkr 2015-12-31 2014-12-31

Ingående balans 4 019 286 2 967 700

Förvärv 1 527 599 1 013 224

Investeringar 57 845 10 970

Försäljningar -4 100 -145 826

Orealiserad värdeförändring 500 498 173 218

Utgående balans 6 101 128 4 019 286

Marknadsvärde definieras som följer:”Det värde vid värdetidpunkten till vilket säljaren och den mest trolige köparen är beredda att genomföra en transaktion efter att fastigheten under en rimlig tid marknadsförts på en öppen marknad. Försäljning förutsätts ske på armslängds avstånd.”

VärderingsmetodikFastighetsvärderingen tar sin utgångspunkt i en extern värdering som görs genom en ortsprisanalys och en kassaflödesvärdering. Vid behov görs justeringar avseende driftnetto och avkastningskrav.

OrtsprisanalysFastigheter värderas utifrån de observerade värden som försäljnings-statistiken innehåller. Analysen syftar till att jämföra mot jämförbara objekt vad avser typ, läge, ålder och kvalitet etc. för att få så hög träff-säkerhet som möjligt.

KassaflödesvärderingDenna baseras på fastigheternas driftnetto. Vid antagande av avkast-ningskravet tas hänsyn till varje fastighets riskpremie vilket innebär attortsprisanalys inkluderas vid fastställandet av fastigheternas värde.kassaflödet av bedömda driftsnetton för de kommande fem till tio årentillsammans med en evighetskapitalisering av driftsnettot av återstå ende ekonomisk livslängd nuvärdesberäknas. Summan utgör en bedömning av fastigheternas värde.

VärderingshierakiDet verkliga värdet av fastighetsbeståndet baseras på indata från nivå 2och nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13 varmed värderingen klassi -ficeras att ligga i nivå 3.

Apotekaren 11, Ljungby

25


Not 14 Räntebärande skulder

tkr 2015-12-31 2014-12-31

Låneförfall, år

Inom 1 år efter balansdagen 595 314 465 445

inom 2-5 år efter balansdagen 2 380 832 1 569 281

Senare än 5 år efter balansdagen 1 760 721 1 407 432

4 736 867 3 442 158

tkr 2015 2014

LånebeloppSnittränta,

% inkl marginal LånebeloppSnittränta,

% inkl marginal

Ränteförfall, år*

Inom 1 år efter balansdagen 3 365 281 1,2 2 176 611 1,6

inom 2-5 år efter balansdagen – 0,0 237 000 3,4

Senare än 5 år efter balansdagen 1 371 586 6,5 1 028 547 6,5

4 736 867 2,8 3 442 158 3,2

* inkluderar finansiella derivatinstrument

FINANSIELL RISKHANTERING Finansiella riskfaktorerNordhallakoncernen utsätts löpande för ett antal riskfaktorer. Ledningen arbetar aktivt med att kvantifiera och styra dess risker. Praktiskt hante-ras all riskhantering under ett Asset Managementavtal av Heimstadens finansavdelning i enlighet med den övergripande finanspolicy som fram-tagits. Riskhanteringen avrapporteras och diskuteras löpande på styrelse-möten. De övergripande målen i finanspolicyn sammanfattas enligt nedan:• Säkerställa koncernens kapitalförsörjning på kort och lång sikt genom

diversfierad upplåning i kapitalmarknaden eller hos starka motparter i bank och finanssektorn.

• Förfallostrukturen på lånens kapitalbindning skall vara väl spridd över tiden.

• Räntebindningstiden på lånen (inkl effekter av derivat) skall vara väl spridd över tiden.

MARKNADSRISKValutarisk:Nordhalla utsätts inte för några väsentliga valutarisker. Målet är att inte ha någon valutarisk varmed större valutaexponeringar som huvudregel skall hedgas.

Prisrisk:Prisrisk avser risken att värdet på en tillgång förändras på ett ofördel-aktigt sätt vid rörelser i tillgångspriserna. Koncernens prisriskexpone-ring begränsas genom de ramar som finanspolicyn ställer upp och Nordhalla får enligt denna endast använda bankkonton samt kortsiktiga marknadsnoterade instrument för placering av likviditet. Inom koncernen förekommer inga marknadsnoterade instrument med lång löptid.

Ränterisker:Ränterisk avser risken för att förändringar i marknadsräntor påverkarNordhallas upplåningskostnad. Räntekostnaderna påverkas främstav nivån på aktuella marknadsräntor och bankernas marginaler samtvilken strategi bolaget väljer för bindningstider. För hantering av risken använder sig koncernen av derivatinstrument. Räntebindning sker enligt finanspolicyn utifrån bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapital-struktur samt vid var tid rådande marknadsförutsättningar.

KREDITRISKNordhallas kreditrisker avser framför allt hyresfordringar samt revers-fordringar. Hyror för lokaler och bostäder erläggs i förskott, varför kredit-risken avseende hyresfordringar är liten och begränsad till mindre belopp. Viss kreditrisk kan förekomma vid förvaltning av koncernens likviditet i den utsträckning företagsrelaterade instrument (certifikat, obligationer används). Nordhallas finanspolicy begränsar löptiden och vilken typ av motpart (kreditvärdighet) likviditeten kan placeras i. Därmed anses kreditrisken i detta avseende vara låg och väl analyserad.

LIKVIDITETSRISKERMed likviditetsrisk avses risken för att finansiering, vid förfall av existe-rande lån (refinansiering), inte kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader. Nordhalla har en attraktiv fastighetsportfölj, en balanserad belåningsgrad, en positiv prognos för framtida kassaflöden samt ett brett nätverk av finansiella institutioner som leverantörer av kapital.

Not 13 Eget kapital

Specifikation över förändring av Eget Kapital återfinns i rapporten För-ändring Eget kapital, vilken följer närmast efter Rapport över finansiell ställning. Per 2015-12-31 uppgår erhållna villkorade aktieägartillskott till 266 943 458 kr.

Västra Hylte 1, Hyltebruk

26


Not 16 Finansiella instrument per kategori och värderingsnivå

tkr 2015-12-31 2014-12-31

Låne- och kundfordringar

Tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen

Låne- och kundfordringar

Tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen

Redovisat värde Värderingsnivå Redovisat värde Värderingsnivå

Tillgångar i balansräkningenFinansiella anläggningstillgångar – – – – –

Kundfordringar 876 – 912 – –

Övriga finansiella fordringar 5 003 – 2 923 – –

Likvida medel 65 302 – 70 852 – –

71 181 – 74 687 – –

Övriga finansiella

skulderTillgångar värderade till verkligt


Övriga finansiella

skulderTillgångar värderade till verkligt


Redovisat värde Värderingsnivå Redovisat värde Värderingsnivå

Skulder i balansräkningenRäntederivat – 60 054 2 – 69 865 2

Långfristiga räntebärande skulder 4 141 553 – 2 976 713 –

Kortfristiga räntebärande skulder 595 314 – 465 445 –

Leverantörsskulder 29 553 – 15 180 –

Övriga skulder 72 549 48 062

4 838 969 60 054 3 505 400 69 865

Beskrivning av respektive kategori framgår under not 1 – Redovisningsprinciper.

Räntederivat som värderats till verkligt värde är värderade utifrån observerbara data, dvs enligt nivå 2, IFRS 7 punkt 27SA.

Not 15 Räntederivat

tkr 2015 2014

TypNominellt

belopp Andel, % Snittränta, % Nominellt

belopp Andel, % Snittränta, %

Ränteförfall, år

Inom 1 år efter balansdagen Betalar fast 150 000 14,0 1,8 –

inom 2-5 år efter balansdagen Betalar fast 565 000 54,0 2,1 715 000 67,8 2,00

Senare än 5 år efter balansdagen Betalar fast 340 000 32,0 2,5 340 000 32,2 2,30

Summa köpta swapar 1 055 000 100,0 2,2 1 055 000 100,0 2,20

Inom 1 år efter balansdagen Tar emot fast 378 885 100,0 0,90

inom 2-5 år efter balansdagen Tar emot fast – – –

Senare än 5 år efter balansdagen Tar emot fast – – –

Summa sålda swapar – – – 378 885 100 0,90

27


Södra Ljungkullen 4, Ljungby

Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

tkr 2015-12-31 2014-12-31

Upplupen ränta 1 067 925

Förutbetald hyra 34 959 28 644

Övriga poster 15 433 11 765

51 459 41 334

Not 19 Ställda säkerheter

tkr 2015-12-31 2014-12-31

Fastighetsinteckningar 3 643 531 2 747 781

Pantsatta aktier i dotterföretag 436 821 193 553

4 080 352 2 941 334

Not 20 Närstående

NärståenderelationerUtöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moder-bolaget bestämmande inflytande över dotterbolag enligt not 8 i moder-bolagets balansräkning.

Heimstaden AB har under året sålt förvaltnings- och administrativa tjänster till koncernen uppgående till 46,6 mkr (38 mkr). Ränta på ägar-lån har utgått med 75,2 mkr (59,1 mkr).

Under räkenskapsåret har Nordhalla förvärvat fastigheter från Heimsta-den för 940 mkr

Not 21 Händelser efter balansdagen

De finansiella rapporterna utgör en del av årsredovisningen och under-tecknades av styrelsen och verkställande direktören den 27/4-2016.

Not 17 Uppskjuten skatt

tkr 2015 2014

UnderlagSkatt 22% Underlag

Skatt 22%

Uppskjuten skattefordranVid årets ingång -27 098 -5 962 -27 268 -5 999

Årets återläggning pga försäljning – – 51 11

Årets förändring 21 845 4 806 119 26

Vid årets utgång -5 253 -1 156 -27 098 -5 962

Uppskjuten skatteskuldFastigheter

Vid årets ingång 335 080 73 718 165 698 36 454

Årets avskrivningar 37 289 8 204 21 379 4 703

Årets värdeförändring 498 728 109 720 173 218 38 108

Årets återläggning pga försäljning -336 -74 -25 215 -5 547

Vid årets utgång 870 761 191 567 335 080 73 718

Räntederivat

Vid årets ingång -69 865 -15 370 -3 505 -771

Årets förändring 9 811 2 158 -66 360 -14 599

Vid årets utgång -60 054 -13 212 -69 865 -15 370

Obeskattade reserver

Vid årets ingång 198 44 198 44

Årets förändring 11 948 2 629 – –

Vid årets utgång 12 146 2 672 198 44

Netto uppskjuten skatt

Vid årets ingång 238 315 52 429 135 123 29 727

Året förändring 579 285 127 443 103 192 22 702

Vid årets utgång 817 600 179 872 238 315 52 429

28


Posse 18, Karlskrona

29


RESULTATRÄKNING – MODERBOLAGET


Övriga rörelsekostnader 2, 3 -17 913 -12 170

Resultat före finansiellt netto -17 913 -12 170

Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 11 982

Räntekostnader och liknande resultatposter 5 -87 594 -67 074

Finansnetto -87 583 -66 092

Resultat efter finansiellt netto -105 496 -78 262

Bokslutsdispositioner

Koncernbidrag 6 126 460 67 100

Resultat före skatt 20 964 -11 162

Skatt på årets resultat 7 0 0

Årets resultat 20 964 -11 162

Övrigt totalresultat – –

Årets totalresultat 20 964 -11 162

30


BALANSRÄKNING – MODERBOLAGET

Belopp i tkr Not 2015-12-31 2014-12-31

TILLGÅNGAR

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 8 12 122 7 972

Summa anläggningstillgångar 12 122 7 972

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Kortfristiga fordringar

Fordringar hos dotterbolag 1 560 616 1 083 757

Övriga kortfristiga fordringar 248 –

1 560 864 1 083 757

Kassa och bank 205 015 160 228

Summa omsättningstillgångar 1 765 879 1 243 985

SUMMA TILLGÅNGAR 1 778 001 1 251 957

31


BALANSRÄKNING – MODERBOLAGET

Belopp i tkr Not 2015-12-31 2014-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER 9

Bundet eget kapital

Aktiekapital 5 964 5 000

Fritt eget kapital

Balanserad vinst 377 983 228 442

Årets resultat 20 964 -11 162

398 947 217 280

Summa eget kapital 404 911 222 280

Långfristiga skulder

Övriga räntebärande skulder 10 1 371 586 1 028 547

Kortfristiga skulder

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 11 1 504 1 130

1 504 1 130

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 778 001 1 251 957

Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser

Ansvarsförbindelser 12 2 026 630 1 460 649

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL – MODERBOLAGET

Belopp i tkr AktiekapitalBalanserat

resultatSumma eget

kapital

Eget kapital 2013-12-31 5 000 190 189 195 189


Årets resultat -11 162 -11 162

Eget kapital 2014-12-31 5 000 217 280 222 280

Nyemission 964 132 011 132 975



Eget kapital 2015-12-31 5 964 398 947 404 911

32


KASSAFLÖDESANALYS – MODERBOLAGET


Den löpande verksamheten

Resultat efter finansiella poster -105 496 -78 262

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet – –

Betald skatt – –

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -105 496 -78 262

Förändring rörelsekapital

Förändring av kortfristiga fordringar -248 –

Förändring av kortfristiga skulder 374 446

Kassaflöde från den löpande verksamheten -105 370 -77 816

Investeringsverksamheten

Förvärv av dotterbolag – -50

Kassaflöde från investeringsverksamheten – -50

Finansieringsverksamheten

Nyemission 132 975 –

Erhållna aktieägartillskott 28 692 38 253

Lämnade lån till dotterbolag -354 549 -1 172

Erhållna lån från aktieägare 343 039 161 747

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 150 157 198 828

Årets kassaflöde 44 787 120 962

Likvida medel vid årets början 160 228 39 266

Likvida medel vid årets slut 205 015 160 228

Upplysningar om räntor

Betald ränta uppgår till 87 442 69 924

Erhållen ränta uppgår till 11 982

33


Moderbolagets redovisningsprinciper och noter

Not 1 Redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredo-

visningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommen-

dation RFR 2 (Redovisning för juridisk person). RFR 2 innebär

att moderbolagets årsredovisning för den juridiska personen

ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS och uttalanden så

långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och

med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.

Rekommendationen anger vilka undantag från och tillägg till

IFRS som ska göras.

Skillnader mellan koncernens och moderbolagets

redovisningsprinciper

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som

koncernen (se not 1 i koncernen) med följande undantag

och tillägg.

Uppställningsform

För moderbolaget redovisas resultaträkning och övrig total-

resultat i två separata rapporter. Resultaträkning och balans-

räkning är för moderbolaget uppställda enligt årsredovis-

ningslagens scheman, medan övrigt totalresultat, rapporten

över förändring av eget kapital och kassaflödesanalysen base-

ras på IAS 1 Utformning av finansiella rapporter respektive

IAS 7 Rapport över kassaflöden.

Andelar i koncernbolag

Andelar i koncernbolag redovisas till anskaffningsvärde efter

avdrag för eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ink-

luderas förvärvsrelaterade kostnader. Det redovisade värdet

prövas fortlöpande mot det verkliga värdet på koncernbolagets

tillgångar och skulder. I de fall redovisat värde på andelarna

överstiger koncernbolagens verkliga värde, sker nedskrivning

som belastar resultaträkningen. I de fall en nedskrivning inte

längre är motiverad sker återföring av denna.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag

redovisas om det är troligt att underskottsavdragen kommer

att kunna kvittas mot framtida skattemässiga överskott.

Ansvarsförbindelser

Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av

borgensåtagande till förmån för koncernbolag. För redovisning

av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget RFR 2, dvs

borgensåtaganden redovisas inte som en avsättning utan som

ansvarsförbindelser.

Räntederivat

Räntederivat redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden och

eftersom ingångna avtal avser byte av ränteflöden innebär

detta att anskaffningsvärdet är noll. Moderbolagets ränte-

derivat har per 2015-12-31 ett negativt värde om 38 721 Tkr

(-45 199) vilket således ej är intaget i balansräkningen.

Koncernkonto

I enlighet med RedU 5 ”Redovisning av gemensamt bankkonto

i koncernen” redovisas tillgodohavande respektive skulder

på koncernkonto som likvida medel respektive kortfristig skuld.

Koncernbidrag

Nordhalla Fastigheter redovisar enligt alternativregeln i RFR2

vilket innebär att erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas

som bokslutsdisposition.

Not 2 Inköp och försäljning inom koncernen

Varken inköp eller försäljning har skett mellan moderbolaget och övriga koncernbolag under innevarande eller föregående räkenskapsår.

Not 3 Övriga rörelsekostnader

Till central administration hör kostnader på koncernövergripande nivå som inte direkt är hänförbara till fastighetsförvaltning, såsom kostnader för koncernledning, fastighetsinvesteringar och finans. I kostnader för central administration ingår bland annat ersättning till revisorerna enligt nedan.


Moore Stephens Malmö AB

Revisionsuppdrag 480 –



Övriga uppdrag 11 –

491 –


Deliotte AB

Revisionsuppdrag – 400



Övriga uppdrag – –

– 400

34


Not 4 Ränteintäkter och liknande resultatposter

tkr 2015 2014

Övriga ränteintäkter 11 982

11 982

Not 5 Räntekostnader och liknande resultatposter

tkr 2015 2014

Räntekostnader, räntederivat 12 415 8 004

Räntekostnader, ägarlån 75 179 59 070

87 594 67 074

Not 6 Koncernbidrag

tkr 2015 2014

Erhållna koncernbidrag 126 460 67 100

Lämnade koncernbidrag – –

126 460 67 100

Not 7 Skatt

tkr 2015 2014

Aktuell skatt 0 0

Uppskjuten skatt 0 0

0 0

Redovisat resultat före skatt 20 964 -11 162

Skatt enligt gällande skattesats 4 612 -2 456

Skatteffekt av:

Ej avdragsgilla kostnader 0 0

Ej skattepliktiga intäkter 0 0

Förändring av skattemässigt underskott -4 612 2 456

0 0

Not 8 Andelar i koncernföretag

tkr 2015-12-31 2014-12-31

Ingående anskaffningsvärde 7 972 7 922

Årets förvärv – 50

Lämnade aktieägartillskott 4 150 –

Utgående anskaffningsvärde 12 122 7 972

Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i koncernföretag

Dotterbolag Org.nr Säte Antal andelar Andel i % Bokfört värde

Nordhalla Invest 1 AB 556867-8444 Malmö 1 000 100 236

Nordhalla Invest 2 AB 556867-8451 Malmö 1 000 100 4 614

Norehalla Invest 3 AB 556871-1153 Malmö 1 000 100 5 894

Nordhalla Invest 4 AB 556871-1104 Malmö 1 000 100 803

Nordhalla Invest 5 AB 556910-3467 Malmö 500 100 525

Nordhalla Invest 6 AB 556989-5690 Malmö 500 100 50

12 122

Not 9 Eget Kapital

tkr AktiekapitalFritt eget

kapital Summa

Vid årets början 5 000 217 280 222 280

Nyemission 964 132 011 132 975

Erhållna aktieägartillskott 28 692 28 692


Vid årets slut 5 964 398 947 404 911

Antal aktier 596 415

Kvotvärde kr 10

Per 2015-12-31 uppgår erhållna villkorade aktieägartillskott till 266 943 458 kr.

35


Not 10 Räntebärande skulder

tkr 2015-12-31 2014-12-31

Låneförfall, år

Inom 1 år efter balansdagen – –

inom 2-5 år efter balansdagen – –

Senare än 5 år efter balansdagen 1 371 586 1 028 547

1 371 586 1 028 547

tkr 2015 2014

LånebeloppSnittränta,

% inkl marginal LånebeloppSnittränta,

% inkl marginal

Ränteförfall, år*

Inom 1 år efter balansdagen – – – –

inom 2-5 år efter balansdagen 1 371 586 6,50 1 028 547 6,50

1 371 586 6,50 1 028 547 6,50

Mörten 10, Katrineholm

Not 11 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

tkr 2015-12-31 2014-12-31

Upplupen revision 350 400

Upplupen ränta 532 380

Övriga poster 622 350

1 504 1 130

Not 12 Ansvarsförbindelser

tkr 2015-12-31 2014-12-31

Borgensförbindelser till förmån för koncernbolag 2 026 630 1 460 649

2 026 630 1 460 649

Not 13 Närstående

NärståenderelationerUtöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moder-bolaget bestämmande inflytande över dotterbolag enligt not 8.

36

NORDHALL A 2015

Årsredovisningens undertecknande

Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella

redovisningsstandarder (IFRS), sådana de antagits av EU, samt Rådet för finansiell rapporterings

rekommendation RFR 1 och att årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen

samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2. Koncern- och årsredovisningen

har upprättats i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild över koncernens

och företagets ställning och resultat, samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt

över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver

väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Malmö den 27 april 2016

Patrik Hall Kent Jonsson

Verkställande direktör Ordförande

Magnus Nordholm Lars Take

Styrelseledamot Styrelseledamot

Kenneth Norling

Styrelseledamot

Min revisionsberättelse har lämnats den 27 april 2016

Patrik Andersson

Auktoriserad revisor

37

NORDHALL A 2015

Revisionsberättelse

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningenJag har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo-visningen för Nordhalla Fastigheter AB (publ) för år 2015. Bola-gets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 4-36.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredo-visningen och koncernredovisningenDet är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Stan-dards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktö-ren bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktig-heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Revisorns ansvarMitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och koncern-redovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisio-nen enligt International Standards on Auditing och god revisions-sed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revi-sionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsent-liga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrol-len som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett utta-lande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redo visningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redo-visningen, liksom en utvärdering av den övergripande presenta-tionen i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.

UttalandenEnligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2015 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2015 och av dess finansiella resul-tat och kassaflöden för året enligt International Financial Repor-

Till årsstämman i Nordhalla Fastigheter AB (publ)

Org.nr. 556864-0873

ting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisnings-lagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträk-ningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen.

Övriga upplysningarRevisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för år 2014 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisions-berättelse daterad 7 maj 2015 med omodifierade uttalanden i Rapport om årsredovisningen och koncernredovisning.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningarUtöver min revision av årsredovisningen och koncernredovis-ningen har jag även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verk-ställande direktörens förvaltning för Nordhalla Fastigheter AB (publ) för år 2015.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvarDet är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.

Revisorns ansvarMitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisio-nen enligt god revisionssed i Sverige.

Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag gran-skat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovis-ningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkstäl-lande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebo-lagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.

UttalandenJag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Malmö den 27 april 2016

Patrik AnderssonAuktoriserad revisor

38

NORDHALL A 2015

Definitioner

Belåningsgrad

Räntebärande skulder till bank och andra finansiella institut

i förhållande till bedömt marknadsvärde av fastigheter.

Soliditet

Eget kapital och ägarlån i förhållande till balansomslutningen

vid periodens utgång.

Driftnetto

Hyresintäkter minus samtliga driftkostnader.

Räntabilitet före skatt

Resultat före ränta på ägarlån samt skatt i förhållande till

summa eget kapital och ägarlån före justering för årets resultat.

Sländan 28, Örkelljunga

39

NORDHALL A 2015

Fastighetsförteckning 2015-12-31

Fastighet AdressBygg. år/renov. år

Antal lägenheter

Antal lokaler

Antal p-plats/gararge

Lgh kvm

Lokal kvm

Totalkvm

MälardalenKatrineholm

Asken 4 Bondegatan 12, Gersnäsgatan 7 1989 26 3 6 1 815 95 1 910

Aspen 12 Kyrkogatan 6, 8, 10 1968 21 2 6 1 702 119 1 821

Blåsippan 4 Fredsgatan 43 1912-1985 19 7 14 1 118 261 1 379

Blåsippan 8 Fredsgatan 41, Jungfrugatan 1-3 1948, 1965 84 2 46 5 778 414 6 192

Dahlian 10 Jägaregatan 13 1938-1979 12 3 10 912 82 994

Dahlian 9 Djulögatan 67 1950 9 3 9 595 620 1 215

Flundran 10 Tegnérvägen 37 1946-1982 12 1 11 720 70 790

Flundran 15 Djulögatan 58 1966 12 1 12 886 199 1 085

Flundran 9 Tegnérvägen 39 1970 12 924 0 924

Glasblåsaren 11 Vasavägen 36 1943-1984 8 2 5 304 12 316

Hajen 18 Jungfrugatan 21 1970 50 4 37 3 254 143 3 397

Hästhoven 13Trädgårdsgatan 12-20, Jägaregatan 1-9, Fredsg 39, Jungfrug 8 1970 108 9 125 7 135 770 7 905

Ingenjören 21 Ölandsgatan 10 1944-1982 14 1 17 581 14 595

Ingenjören 22 Vasavägen 58 1945-1982 8 1 9 444 13 457

Kamelen 8 Hantverkarg 17-27, Tegnérv 20-24, Vasav 18-26, Linnév 25 1983-1986 148 4 46 9 824 79 9 903

Karpen 4 Linnévägen 32 1962 20 1 14 1 093 55 1 148

Kontoristen 10 Västgötagatan 27 1957 21 1 22 1 129 38 1 167

Laxen 3 Malmgatan 26 1948 12 1 2 939 120 1 059

Läraren 16 Västgötagatan 25 1952-1982 14 1 14 1 024 132 1 156

Läraren 17 Västgötagatan 23 1951-1986 22 3 19 1 030 88 1 118

Mörten 10 Tegnérvägen 44, Linnévägen 45, Jägaregatan 21 1949,198 35 6 30 2 230 336 2 566

Näckrosen 17 Fredsgatan 13,15,17, Hantverkaregatan 4 1992 83 16 30 5 935 2 675 8 610

Oxen 9 Vingåkersvägen 6 1950-1986 18 4 9 1 228 248 1 476

Pilen 10 Lasstorpsgatan 4, Kapellgatan 15 1947-1983 20 3 10 1 216 170 1 386

Pilen 9 Nyängsgatan 8, Lasstorpsgatan 2 1947-1983 22 2 15 1 249 134 1 383

Rönnen 14 Bondegatan 25 1972 18 1 1 292 92 1 384

Siken 5 Tegnérvägen 38, Jägaregatan 24, Linnévägen 43 1960, 1964 44 1 38 2 967 29 2 996

Sillen 4 Jungfrugatan 28 1939-1983 6 1 14 526 20 546

Skogsduvan 11 Ramsjögatan 4 1988 12 1 12 670 12 682

Skogsduvan 14 Forssjögatan 5 1985 10 1 3 535 30 565

Sädesärlan 1 Bergsgatan 11 1980,1987 14 1 9 776 77 853

Sädesärlan 14 Floragatan 4 1990 16 2 15 789 100 889

Sädesärlan 2 Fixgatan 4 1947-1986 8 3 7 560 106 666

Vallmon 16 Djulögatan 59 1963 26 22 1 714 0 1 714

Vinrankan 2 Nyängsgatan 5 1949-1950 26 1 8 1 652 75 1 727

Vinrankan 3 Stensättersgatan 41 1950-1986 31 2 26 1 997 338 2 335

Vitsippan 11Jägareg 2-6, Trädgårdsg 6-10, Sibeliusg 1-9, Malmg 3-7, Fredsg 33-35 1930-1970 362 23 199 23 237 1 763 25 000

Älgen 5 Linnévägen 7 1963 15 9 1 082 0 1 082

Älgen 6 Prinsgatan 15 1952-1980 18 2 7 1 168 103 1 271

Älgen 8 Prinsgatan 13 1957-1987 18 2 12 1 185 160 1 345Summa 1 434 122 899 93 215 9 792 103 007

NorrSkellefteå

Anderstorpsgården 3 Anderstoprtsleden 1-5 46 6 62 1 371 6 484 7 855

Myran 1 Bogårdsvägen 2:32 177 167 11 396 0 11 396

Nattkvarteret 2 Anderstorpsgatan 8-16 154 11 602 8 145 4 865 13 010

Sörböle 16:49 Lövgränd 2, trädgränd2-10, Frögatan 2-10 772 10 62 45 157 2 342 47 499Summa 1 149 27 893 66 069 13 691 79 760

Uppsala

Flogsta 13:1, 14.1, 15:1 1969-1972 2 014 27 358 50 583 3 092 53 675

Flogsta 13:2-3, 15;2-5 Tomtmark 2 0 0Summa 2 014 29 358 50 583 3 092 53 675

40

NORDHALL A 2015

SydHyltebruk

Nittebo 1:88 Storgatan 24 A & B 1947/1989 7 4 547 339 886

Västra Hylte 1:159 Löparstigen 1 - 12 1991 38 1 36 3 058 88 3 146

Västra Hylte 1:233 N Industrigatan 15,17,19,21,23 A & B 1964 83 14 44 4 962 282 5 244

Västra Hylte 1:234 N Industrigatan 25, 27 A - C 1959 40 12 18 2 387 253 2 640

Örnabäckshult 1:123 Möllegatan 14 1949 11 3 680 680

Örnabäckshult 1:168 Bäckgatan 9 Tomtmark

Örnabäckshult 1:169 Kråkbergsgatan 2 Tomtmark

Örnabäckshult 1:181 Bäckgatan 4 1957/1990 11 1 5 735 108 843

Örnabäckshult 1:484 Torggatan 3, G:a Nissastigen 59&61 1920-1983 1 18 1 215 2 516 2 731Summa 370 81 208 24 218 4 548 28 766

Karlskrona

Dockan 26 Skomakaregatan 35, 37 1988 14 9 1 046 0 1 046

Ehnemark 1 Ö Prinsgatan 22 1930 13 2 2 035 91 2 126

Hogland 22 Ronnebygatan 42 1929/1998 21 16 1 595 2 321 3 916

Hogland 9 Norra Kungsgatan 9 1985 10 1 630 110 740

Posse 18 Polhemsgatan 15 A-D, 17 A-B, 19 A-C, 21 A-C, 23 A-E 1990-1992 141 4 94 11 675 949 12 624

Sheldon 33 Ronnebygatan 21 A - C 1929/1980 28 7 2 267 501 2 768

Sheldon 34 Ronnebygatan 19 1929/1988 13 4 971 1 188 2 159

Stigbygeln 1 Riksvägen 40 A - C, 42 1987 21 5 12 1 744 295 2 039

Svarta Örn 1 Pukesgatan 12 A - B 1929/1978 12 1 658 10 668

Västanfläkten 2 Domarevägen 6 A - B 1944/1979 12 2 840 0 840Summa 285 40 117 23 461 5 465 28 926

Ljungby

Apotekaren 11 Skomakargränd 1-2 1988 20 1 440 1 440

Björklunden 4 Storgatan 24 1964 16 1 12 1 175 60 1 235

Björklunden 6 Drottninggatan 13 1929/1986 27 2 249 2 249

Björklunden 9 Olofsg. 15 a-b, Kungsg. 15 1965 20 4 1 430 495 1 925

Dacke 13 Bergagatan 21,23, Drottninggatan 41-471990 och

1950 90 4 5 971 105 6 076

Drako 25 Norra Järnvägsgatan 12 1990 4 3 210 541 751

Gjutaren 12 Bolmstadsvägen 8 a-b, 10, 12-14 1957-60-67 38 2 9 2 427 79 2 506

Iris 3 Olstorpsgatan 14-16 A-B 1954 16 3 7 1 248 46 1 294

Kvadraten 16 Strömgatan 9 a-b, 6 a-b 1953-68 25 5 1 1 754 129 1 883

Mossen 2 Rönnäsvägen 18-72 1972 134 2 56 10 216 309 10 525

Månen 6 Eskilsgatan 1, N Torggatan 8 1965 14 3 210 3 210

Näcken 1 Kungsgatan 17 a-b, 19 1970-94 29 1 21 1 874 56 1 930

Odlaren 20 Gängesv 12, Gjuterig 7 1990 49 1 12 037 12 037

Sländan 1 Bergag 16, Hantverkareg 12 1957-80 19 10 2 1 100 395 1 495

Solon 21 N.Järnvägsg 7 a-b, Ågårdsv 14 A-C, Fogdeg 20 1950-67-72 38 8 2 493 30 2 523

Södra Ljungkullen 4 Storgatan 1-3, S Torggatan 2-4, M Ljungbergsvägen 12 1947-55-86 43 14 3 219 1 510 4 729

Trekanten 6 Strömgatan 2 a-c 1961-62 48 2 4 2 707 40 2 747

Tråden 2 Högarörsgatn 10-12 2006 28 1 236 0 1 236

Vallmon 2 Drottninggatan 35 1942 12 4 775 0 775

Vallmon 8 Drottninggatan 33 1967 20 1 380 0 1 380

Vinkelhaken 2 Drottninggatan 10 a-b, 12 a-b 1966-74 28 2 8 1 989 144 2 133

Vråken 2 Strömgatan 18, 20, 28 1971 72 41 5 940 5 940Summa 727 116 174 50 833 19 186 70 019

Vetlanda

Apollo 6&7 Ekstigen 12 o 14 1987 8 676 676

Banken 15 Storgatan 6 1977 0 1 570 570

Björken 2 Långgatan 46 1986 8 580 580

Björnen 2 Älggatan 4 1986 7 3 1 367 80 447

Blixten 13 Stationsgatan 3-5 1955 23 3 1 308 842 2 150

Broby 4:144 Österdalsgränd 1-27 1990 14 1 1 068 1 068



Antal lägenheter

Antal lokaler


Lgh kvm

Lokal kvm

Totalkvm

41

NORDHALL A 2015

Brogårdshemmet 7 Lasarettsgatan 44 1988 8 586 586

Bävern 4 Storgatan 39 1961 8 5 1 598 313 911

Falken 14 Nygatan 55 1990 0 1 365 365

Fasanen 7 Kyrkog. 2-6 Nygatan 13-15 1957 42 3 23 2 634 20 2 654

Felsteget 8 Floragatan 3, Nygatan 21 1987 16 1 010 1 010

Fenix 3 Vasagatan 62-64 1992 8 1 598 8 606

Gustav Adolf 7 Vasagatan 26 1989 4 312 312

Göken 12 Långgatan 18 A-C 1978 20 2 11 1 295 115 1 410

Kindbågen 1 Ringvägen 26-30 1953 33 13 1 860 1 860

Kitteln 1 W Petris väg 16,Upplandav 1957 25 4 13 1 613 183 1 796

Korsberga-Lönneberga 1:16 Stationsg. 1 Korsberga 1987 8 553 553

Korsberga-Lönneberga 1:35 Tovaholmsv. 5 Korsberga 1987 6 1 418 418

Laxen 10 Kullgatan 2 1952 6 1 324 324

Linne 7 Vasagatan 25 1991 5 353 353

Lunden 11 Vitalag.5,Spinnargr.2 1957 22 8 13 1 278 925 2 203

Lunden 12 Kyrkogatan 7 1957 24 6 1 624 449 2 073Lärkan 14 Smedjevägen 6 1989 4 2 273 60 333Lärkan 7 Lärkgatan 5 1941/1985 8 447 447

Lättebo 1:2, 6:2-6:5, 6:7-6:8 Allegatan 16,18,20 1988 16 1 162 1 162

Lättebo 1:278-283 Hjortv./Fasanv. 1991 12 892 892

Myresjö 1:24 Södralidsg 1/ Bäckabyv. 6 1992 4 304 304

Myresjö 2:140 Nunnev. 2 A-B, 6 A-B, 27 A-B 1991 1 130 130

Norra Emigranten 13 Missionsg 2 2001 32 2 256 2 256

Nydäld 15 Klostergatan 1-5 1986 22 20 1 712 1 712

Näktergalen 2 Missionsg./Odengatan 1967 0 0

Orion 1 Kettilsgatan 4 1992 6 394 394

Orion 21 Vasag. 53 Kettilsg. 2 Vinterg 16 1989 16 1 203 1 203

Oxenstierna 7 Tomasgatan 33 1991 6 440 440

Renen 10 Vitalagatan 15 1966 48 48 3 581 139 3 720

Skede 5:19 Brännargårdsv. 2 Skede 1990 8 540 540

Stenkilen 3 Granvägen 5 1952 6 1 2 433 12 445

Stenkilen 4 Ringvägen 19 1986 10 609 20 629

Strutsen 4 Magasinsg.15/Järnvägsg.5 1929/1989 4 5 193 346 539

Stråket 1 Promenadstigen 1-7 1987 8 608 608

Svanen 16 Borgmästargatan 4 A-F 1986 6 391 391

Toppmurklan 1 Lasarettsgatan 27,29,31 1963 90 1 42 5 991 77 6 068

Toppmurklan 2 Lasarettsgatan 33,35,37 1965 72 26 4 719 4 719

Torvan 1 Nyhagsgatan 6 o 8 1991 15 2 934 735 1 669

Trekanten 1 Vitalag. 6 1932 4 260 265 525

Vakteln 2 Svärdsgatan 2 1988 9 6 730 730

Vasa 3 Kullgatan 36 1944/1986 6 515 515

Vasa 5 Vasagatan 40 1991 4 276 276

Vega 14 Tomasgatan 41A-D 1985 4 248 248

Vega 15 Vasagatan 46 1993 0 1 1 500 500

Venus 17 Kyrkogatan 34-38 1966 36 2 28 2 836 170 3 006

Vildvinet 11 Kullgatan 38 1993 0 1 335 335

Vinkeln 5 Sköldgatan 2 A-F 1987 6 457 457

Älgen 14 Älggatan 1-5 1970 49 3 004 3 004

Älgen 15 Älggatan 7 2013 18 1 142 1 142

Älgen 16 Älggatan 11-13 1972 40 1 27 2 941 107 3 048

Ökna_Kvill 1:44 Södergatan 1 o 3 1988 8 1 600 600Summa 873 53 279 59 276 6 636 65 912

VäxjöMjölner 16 Trädgårdsgatan 28 1993 16 7 955 0 955

Mjölner 18 Bäckaslövsvägen 2-6, S Järnvägsgatan 27-41, Trädgårdsgatan 30-32

1989/1990 129 2 79 10 157 585 10 742

Mjölner 7 S Järnvägsgatan 25, Wennerbergsgatan 2 2002 16 8 959 0 959

Summa 161 2 94 12071 585 12 656



Antal lägenheter

Antal lokaler


Lgh kvm

Lokal kvm

Totalkvm

42

NORDHALL A 2015

ÖresundKlippanDrabanten 7 Torget 10 1946/1985 27 5 2 126 1 061 3 187

Drabanten 8 Storgatan 46 / Åbyplan 1950/1990 28 14 1 882 1 656 3 538

Drabanten 9 Storgatan 42,44/ Troggränd 1950/1990 8 13 18 704 1 001 1 705

Fridhem 3 Generalsgatan 6-10 1991 17 1 207 0 1 207

Hemmet 3 Storgatan 84 1950/1995 10 4 512 30 542

Lyran 16 Bruksgatan 11 1950/1995 31 3 1 766 0 1 766

Oden 17 Odengatan 5 1924/1974 0 3 0 646 646

Oden 3 Odengatan 3 1924/1995 3 1 325 70 395

Polstjärnan 2 Järnvägsgatan 6 / Kapellgatan 1 A-B 1992 18 10 1 251 0 1 251

Summa 142 43 28 9 773 4 464 14 237

TrelleborgBocken 5 Johan Kocksgatan 3 1929 12 0 3 928 0 928

Katten 29, 33, 48, 50 Västergatan 14 A-C, Västergatan 18, 20, 24, 26 1990 109 1 44 8 399 789 9 188

Kloster 25 Klostergränden 10, Algatabn 71, 73, 75, 77 1986 5 1 3 359 426 785

Kvadraten 71 Flockerg.3-13, Evas gränd 1-3, Nygatan 18-22 1929, 1989 45 8 37 3 381 1 257 4 638

Merkurius 7 Klostergränden 3,5,7A,7B,9A,9B,9C,9D, Gamla Torget 1 & 1A 1991 36 1 23 2 826 156 2 982

Myran 28 Nygatan 56,58 & 60, Östrebrogatan 4 1899, 1990 30 4 0 2 426 813 3 239

Silverskatten 18 Västergatan 50-60 1990 20 1 25 1 534 6 1 540

Spoven 26 S:ta Gertrudsv 10 A & B,12 A & B, Wemmenhögsg. 27,29,31,33

1990 33 2 26 2 454 137 2 591

Svanen 11 Järnvägsgatan 23-25 1989 24 0 24 1 981 0 1 981

Svanen 34 Östergatan 20-24,20B,26, Järnvägsgatan 19, 21 Hantverkaregatan 2,4,6

1935-1988 67 10 0 5 382 420 5 802

Triangeln 48 Ehrenbuschsgatan 7 A & B, Peter Lundbergsgata 4 1990 20 0 12 1 520 0 1 520

Valfisken mindre 17 Nygatan 24, 26 Flockergatan 6 1992 27 2 22 2 078 658 2 736

Valfisken Större 46 Nygatan 32-34 1992 29 2 20 2 174 260 2 434

Vestrebro 3 Västerg.39,41,43,45,47, Östersjög.2 & 4, Strandgatan 60,62,64,66, Västrebrogränd 1,3,5

1992 93 3 72 6 941 851 7 792

Vipan 13 Wemmenhögsgatan 19, Söderslättsgatan 14 1986 9 0 2 613 0 613

Östrebro 25 Järnvägsg.13 B,15A,15B,17A,17B Österg.16A,16B,16C,16D & 18 Hantverkareg. 1A,B,C

1993 129 2 106 9 608 34 9 642

Summa 688 37 419 52 604 5 807 58 411

ÖrkelljungaBjörnen 14 Ängelholmsgatan 11 A-B 1992 7 434 434

Eket 1:137 Vångavägen 2 A-C 1966 18 996 996

Fagerhult 1:380 Kungsvägen 41 A-F, 43 A-F 1990 12 864 864

Högvakten 1 Gästgivaregatan 4,6,8,10 1992 15 1 227 1 227

Järnvägsstationen 1 Stockholmsvägen 2 1981 6 1178 1 178

Korgen 2 Sonnarpsvägen 20 A-G 1968 57 23 3 723 3 723

Korgen 5 Sunnerbogatan 5 A-C 1968 24 1 716 1 716

Sländan 28 Hallandsvägen 19 1980 8 428 0 428

Sländan 33 Hallandsvägen 13, Valhallav 7 1988 7 2 536 170 706

Staren 17 Liewensgatan 23 A-C 1992 5 344 344

Västra Ringarp 8:86 Vedbyvägen 6 1970 13 1 876 169 1 045

Summa 166 9 23 11 144 1 517 12 661

KONCERNEN TOTA LT 7 830 528 3 391 441 613 73 821 515 434



Antal lägenheter

Antal lokaler


Lgh kvm

Lokal kvm

Totalkvm

Layout & originalproduktion: Kyoko Design, www.kyokodesign.se

Foto framsida: Johan Persson

43

NORDHALL A 2015

Dockan 26, Karlskrona

Nordhalla Fastigheter AB (publ), Ö Promenaden 7 A, 211 28 Malmö

Tel. 040 - 660 20 00, Fax 040 - 660 20 01

www.nordhalla.com

Documents

Nordhalla årsredovisning 2015