NAW dossier #37

september 2010 #37

De nieuwe ontwikkelaar

september 2010 – naw dossier #372

Colofon

Dit dossier is samengesteld

in opdracht van

Bouwfonds Ontwikkeling.

Vormgeving: Atelier van GOG,

www.ateliervangog.nl

Fotografie: Maarten Willemstein,

Katrien Mulder, Jim Ernst, Foto

Service Nederland, Rotterdam

Productiebegeleiding: Printport

Drukwerkinkoop: Kobalt bv

Bouwfonds Ontwikkeling

Contact: Ingrid Bontkes

[email protected]

www.naw.nl

www.bouwfonds.nl

tel. 033 253 94 71

04

10

20

Visie

Projecten

Meningen

Buenos Aires in UtrechtParkHagen in Sint-MichielsgestelBroekhorn in HeerhugowaardCentrumplan in HelvoirtWateringse Veld in Den Haag

Gerrit Breeman, directeur woningcorporatie Volkshuisvesting ArnhemMarketinggoeroe Roland van KralingenGerard Jan Hellinga, stedenbouwkundige en architect bij HzA Stedebouw & Landschap / IS MaatwerkHarrie Bosch, wethouder Ruimtelijke Ordening, Utrecht

De crisis, de veranderende woningmarkt en de ruimtelijke opgave dwingen tot heroverweging van de positie en de werkwijze van de ontwikkelaar. In dit dossier de visie van Bouwfonds op de nieuwe ontwikkelaar: de verbindende factor in een complex proces.

04: 10:

18:

Buenos Aires: draagvlak leidt tot nul bezwaren

Wateringse Veld:flexibel programmeren

Visie Bouwfonds Ontwikkeling

1012141618

20212223

04

inhoud september 2010 – naw dossier #37

23: Harrie Bosch: ‘Ontwikkelaar moet langdurig betrokkenheid tonen’

24 Masterclass – luisteren en inspirerenMasterclass professionaliseert de ‘nieuwe ontwikkelaar’ van Bouwfonds. 24

marktkennis

Visie

marktkennislifestyle markttrends

woonwensen kritische woonconsument

5

De nieuwe ontwikkelaar

Vroegtijdig betrokken, betere plannen

De economische crisis, de veranderende woningmarkt en de ruimtelijke opgave waarvoor Nederland de komende jaren staat, dwingen tot een heroverweging van de positie, de atti-tude en de werkwijze van de ontwikkelaar. Het vertrouwen in de woningmarkt staat on-der druk. De ontwikkelaar – altijd actief in samenwerking met anderen – schuift op naar de voorkant van het gebiedsontwikkelingsproces, waarin inhoud en proces onlosmake-lijk met elkaar verbonden zijn. Wat zijn daarvan de consequenties? In dit dossier de visie van Bouwfonds op de nieuwe ontwikkelaar: de verbindende factor in een complex proces.

De Nederlandse gebiedsontwikkeling zal er na de economische crisis anders uitzien en sterker steunen op privaat initiatief. In 2020 zullen de rollen zijn veranderd. Dat verwacht althans ruim 80 procent van 500 ondervraagde sleutelfiguren uit de sector, zo bleek in mei 2010 uit een onderzoek van adviesbureau Deloitte. Alle betrokkenen zullen een andere positie innemen, is de ver-wachting. Woningcorporaties zullen zich voortaan beperken tot de bouw en verhuur van sociale woningen. Voor gemeenten is de tijd van lucratieve nieuwbouwprojecten voorbij. De gronduitgifte loopt terug, de stijging van de grondprijzen vlakt af, waardoor de inkomsten uit het grondbedrijf terugvallen. En de toekomst van de projectontwikkelaars? Die is vooral onzeker, zo blijkt uit de enquête. Zelf zijn zij nog positief gestemd over hun toekomst. Maar veel ondervraagde woningcorporaties bijvoorbeeld denken dat ontwikkelaars zullen fuseren met bouwbedrijven. Over de hele linie denkt 39 procent dat ontwikkelaars in de toekomst steeds vaker als adviseurs op uurbasis zullen werken. De enquête is tekenend voor de markt van dit moment. De eco nomische crisis werkt als een röntgenfoto die de onderlinge verhoudingen en de onzekerheid daarin blootlegt. Ontwikkelaars ondervinden vaker problemen met financiering en grond ver-werving. Woningcorporaties keren terug naar hun volkshuis-vestelijke kerntaken. Gemeenten zien zich gecon fronteerd met

teruglopende inkomsten en van hogerhand opgelegde bezuini-gingen. Veel kleine gemeenten zijn huiverig geworden voor risico’s en zoeken naar een nieuwe rol. Sommige verstevigen hun aandeel in de planvorming en aansturing, andere juist niet. Alom wordt gediscussieerd over de kwaliteit en toekomst-bestendigheid van projecten. En alle betrokkenen – overheid, ontwikkelaars, corporaties, belangengroepen – bevinden zich in een krachten veld met een grote complexiteit, veroorzaakt door ruimte schaarste en over elkaar heen vallende ambities, nog versterkt door ingewikkelde aanbestedings- en juridische pro-cessen. De vele ambities vloeien voort uit nieuwe drivers, zoals infrastructuur, milieu en duurzaamheid. De rolverdeling tussen publieke en private partijen is instabiel. Daar komt nog bij dat de woonconsument prominenter aanwezig zal zijn. De woning-markt is van een aanbieders- in een vragersmarkt veranderd. Naast de kwaliteit van de woning speelt vooral de locatie een doorslaggevende rol in het afwegings- en beslissingsproces bij het kopen van een woning. Vraag naar samenhangende planning groter dan ooit De vraag naar samenhangende planning en uitvoering is in het dichtbevolkte Nederland altijd al groot, maar Bouwfonds signa-leert dat deze vraag nu nog steviger op de agenda staat. Steeds vaker vraagt de overheid een grotere betrokkenheid van de ont-

naw dossier De nieuwe ontwikkelaar


wikkelaar in een vroeg stadium van de planvorming. De kwaliteit van het woonmilieu weegt zwaarder, mede onder invloed van de vraag van de consument. Nu de klant het meer voor het zeg-gen heeft, wordt het dus nog belangrijker om markt kennis vroeg in het ontwikkelingsproces te betrekken. Van de ont wikke laar wordt verwacht dat hij met een visie komt op een aansprekend, authentiek en duurzaam woon- en leefmilieu. Hij wordt veronder-steld na te denken over de kwaliteit van zijn product én van het proces. Dat vraagt om innovatie waarin de verschillende partijen – zowel publiek als privaat – hun aandeel nemen. Ook de aard van de bouwopgave leidt tot verandering. Gebieds ontwikkeling verschuift voor een belangrijk deel van het ‘bouwen in de wei’ naar de binnenstedelijke opgave: inbreiding, transformatie, her-structurering. In de Structuurvisie Randstad 2040 staat dat van de 500.000 nieuw te bouwen woningen ten minste 40 procent binnen bestaand bebouwd gebied moet worden gerealiseerd. Het College van Rijksadviseurs, onder leiding van Rijksbouwmeester Liesbeth van der Pol, heeft deze ambitie inmiddels al als te karig bestempeld. Het mag méér zijn: in het rapport Prachtig Compact NL (2010) wordt zelfs verondersteld dat een verdichtingsambitie van gemiddeld 80 procent binnen stedelijk haalbaar moet zijn. (Ter vergelijking: in de Randstad variëren de gerealiseerde ver-dich tingspercentages van 9 procent voor Flevoland tot 36 procent voor de agglomeratie Haarlem. Het gemiddelde verdichtingsper-centage van de Randstad is nu 24 procent, maar ligt in Amster-dam en Rotterdam beduidend hoger.)

Deze ruimtelijke agenda heeft ook consequenties voor ontwikke-laars. Succesvol opereren in inbreidingslocaties en in transfor-matiegebieden draait naast grondposities ook om procesposities: om kennis, vaardigheden en inlevingsvermogen. Zelfs wie een grondpositie inneemt en uitoefening van het zelfrealisatierecht heeft, is niet automatisch betrokken in het proces. Daarvoor is de wereld te ingewikkeld geworden. Bezinning In de visie van Bouwfonds dwingt de huidige dynamiek tot be-zinning op de positie, de attitude en de werkwijze van de ont-wikkelaar, binnen de context van de samenwerkingsverbanden waarin hij opereert. Het is tijd voor een volgende stap. De crisis

is daarvoor de directe aanleiding, maar de verandering strekt ver-der. Ook na de crisis zal de wereld niet meer zijn zoals ze was. Het aloude maakbaarheidsparadigma, waarin de overheid top-down aangaf wat er moest gebeuren, met de ontwikkelaar als uitvoe-rende partij, is voorbij. Het maakt plaats voor ‘maakbaarheid 2.0’, waarin de betrokken publieke en private partijen parallel en si-multaan samenwerken aan beleid, visie, concept en planvorming. De mondige consument, belanghebbenden en maatschappelijke organisaties blazen daarin hun partij mee. Die samenwerking is kansrijk, maar is in de visie van Bouwfonds alleen productief als ze functioneel is. Wie aan tafel zit, moet ook iets kunnen bijdra-gen. Dat wil zeggen: continuïteit en echte betrokkenheid van de partijen zijn essentieel om er een succes van te maken. De kern van de verandering is het vermogen om een proces te definiëren waarin alle partners actief en productief willen parti-ciperen. In de visie van Bouwfonds zal de ontwikkelaar in dat proces anders aanwezig (moeten) zijn dan tot nu toe vaak gebrui-kelijk is. Hij schuift naar voren op. Hij brengt zijn kennis en exper-tise eerder in de planvorming in. Nog vóór er een duidelijk con-cept ligt, zit hij al aan tafel. Soms organiseert hij het proces zelf en nodigt hij de andere partijen uit. Daarmee komt hij in het domein terecht dat traditioneel van de overheid was. Maar wel met besef van zijn plaats. Gebiedsontwik-keling is immers de kunst van het verbinden: van inhoud en pro-ces, van verschillende schaalniveaus, van belangen, disciplines, functies en geldstromen. In de visie van Bouwfonds leidt die kunst tot de beste resultaten als initiatief, ontwerp, sturing en uitvoering worden geïntegreerd. In dat proces heeft nu eens de ene partij de leidende rol, dan weer de andere. De nieuwe ontwikkelaar komt als een van de partners aan tafel, in een vroeger stadium dan tot nu toe vaak gebruikelijk was, maar niet per se als de leidende partner. Best practices ‘De nieuwe ontwikkelaar’ zoals Bouwfonds die ziet, heeft zijn waarde inmiddels al bewezen. Als marktpartijen het initiatief nemen voor gebiedsontwikkeling, zelf coalitiepartners zoeken en draagvlak creëren, is de toegevoegde waarde vaak tastbaar. Er zijn inmiddels best practices op grote en op kleine schaal. Een goed voorbeeld is Sijtwende bij Den Haag, waar een decennia oude impasse rond infrastructuur werd opgelost door een initia-tief van een groep ontwikkelaars. Een nieuwe weg werd verpakt in een half bovengrondse tunnel met daarbovenop woningen: een schoolvoorbeeld van meervoudig ruimtegebruik. Ander voorbeeld: Oud-IJmuiden, waar Bouwfonds en andere partijen het initiatief namen voor sloop en nieuwbouw in het havengebied, waardoor ruimte ontstaat voor nieuwe bedrijven, woningen en voorzieningen. Dat participatie van de bevolking en creëren van draagvlak cruciaal zijn voor het welslagen van gebiedsontwikkeling, bewijst het breed gedragen plan voor een

Het wordt steeds belangrijker om marktkennis vroeg in het ontwikkelingsproces te betrekken

vragersmarkt betaalbaarheid authenticiteit kwaliteit

7 naw dossier De nieuwe ontwikkelaar

De nieuwe ontwikkelaar vertoont ‘journalistieke vaardigheden’: hij luistert, gaat op onderzoek uit

nieuw centrum voor de Gelderse gemeente Eerbeek. Bouwfonds (in alliantie met andere marktpartijen) werd daarbij niet alleen dankzij plaatselijke grondposities nauw betrokken. Expertise in gebiedsontwikkeling en belangenmanagement speelde een minstens zo belangrijke rol bij de selectie. Goed luisteren naar geluiden uit de samenleving leidde in Eerbeek uiteindelijk tot een beter plan, dat breed door de plaatselijke bevolking wordt gedra-gen. (Andere voorbeelden van de meerwaarde van vroegtijdige betrokkenheid bij projecten staan elders in dit dossier.)

Als marktpartijen een steviger plaats krijgen aan de voorkant van het proces, kunnen hun kennis en expertise beter worden benut. Bouwfonds is ervan overtuigd dat deze andere positie van de ontwikkelaar leidt tot een hogere kwaliteit van de gebieds-ontwikkeling, zowel qua inhoud als qua proces. De overgang van de plan- en haalbaarheidsstudies naar de uitvoering verloopt soepeler. De vraag van de consument kan nog beter worden ver-taald in concrete bouwplannen. De vraag uit de markt – wat wil de consument werkelijk? – kan dan immers vroegtijdig op tafel komen. De ontwikkelaar is als geen ander in staat de belangen van de consument te behartigen en te vertalen naar een haal-baar plan. Hij weet hoe de woning voor de consument financieel bereikbaar (dus betaalbaar) blijft. De verhouding tussen prijs en product moet goed zijn. Ontwikkelaars die hun vak serieus nemen, bewaken dit aspect. Ze doen marktonderzoek, praten met consumenten, inventariseren wensen, organiseren panels en doen aan crowdsourcing. Het profiel van de nieuwe ontwikkelaar Hoe ziet het profiel van de nieuwe ontwikkelaar er nu uit? En wel-ke consequenties heeft dat profiel voor de andere partijen? In de visie van Bouwfonds heeft de ‘nieuwe ontwikkelaar’ andere per-soonskenmerken dan zijn verre voorvader, de projectontwikkelaar. Zijn andere positie brengt andere vaardigheden met zich mee.

De ontwikkelaar toont empathie. Vanouds zijn ontwikkelaars sterk aanwezig. Het zijn ‘zenders’, overtuigd van hun boodschap en de kwaliteit daarvan. De nieuwe ontwikkelaar is veel meer een ‘ontvanger’. Hij vertoont in wezen journalistieke vaardigheden: hij luistert, gaat op onderzoek uit, raadpleegt verschillende bronnen.

‘De nieuwe ontwikkelaar’ zoals Bouwfonds die ziet, heeft zijn waarde al bewezen. Als marktpartijen het initiatief nemen voor ge-biedsontwikkeling, coalitiepartners zoeken en samen met anderen draagvlak creëren, is de toegevoegde waarde vaak tastbaar. Drie geslaagde voorbeelden. Vathorst, Amersfoort Vathorst is een woon-, werken leefgebied in Amersfoort. Kwaliteit staat hier hoog in het vaandel. Die kwaliteit vertaalt zich in onder meer de verscheidenheid in architectuur, stads en landelijk wonen, inpassing van bestaand landschap en de inrichting van de openbare ruimte. Voor de ontwikkeling van Vathorst werd het Ontwikkelings-bedrijf Vathorst C.V. (OBV) opgericht, een publiek-private samenwer-king waarin de gemeente Amersfoort en private partijen (waaronder Bouwfonds Ontwikkeling) elk voor 50 procent participeren. Met deze werkwijze is de kennis van de markt benut, worden risico’s gedeeld en is de slagvaardigheid vergroot. Wateringse Veld, Den Haag Wateringse Veld, een van de Vinex-wijken van Den Haag, behoort tot de meest succesvolle publiek-private samenwerkingen van Neder-land. Dat komt door de gekozen organisatieopzet: geen concessie- of bouwclaimmodel, maar een joint venture in de vorm van de Ont-wikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV), een samen werking tussen Bouwfonds Ontwikkeling en de gemeente Den Haag, met als doel om gezamenlijk de plannen te realiseren en te regisseren. De gezamenlijke ambitie voor hoge kwaliteit staat vanaf het begin cen-traal. De partijen bleven vanuit elkaars belangen denken en hielden het gemeenschappelijke doel voortdurend voor ogen.

Paleiskwartier, Den Bosch Het Paleiskwartier in Den Bosch wordt vaak – en terecht – aange-haald als succesvol voorbeeld van integrale binnenstedelijke heront-wikkeling. Een verouderd bedrijventerrein aan de westkant van de stad is getransformeerd in een bruisend en multifunctioneel nieuw stuk stad, met scholen, woningen, bedrijven en een Paleis van Justitie. Het Paleiskwartier dankt zijn succes aan het goede inspelen op de marktvraag, een duidelijke saneringsstrategie, anticiperende grondwerving, ‘locatiesynergie’ (het Paleiskwartier als ontmoetings-plaats van commerciële en stedelijke functies als wonen, werken en recreëren) en met name: het vertrouwen binnen het publiek-private samenwerkingsverband tussen de gemeente Den Bosch en private partijen, waaronder Bouwfonds Ontwikkeling.

Bouwfonds en publiek- private samenwerking

identiteit merkbelevingmarkttrends


marktkennis

Dat betekent: vragen stellen, luisteren, vervolgens doorvragen, de ‘vraag achter de vraag’ proberen te achterhalen. Door goede vragen te stellen – aan toekomstige bewoners, woningcorporaties, gemeenteraadsleden en -bestuurders, belangengroepen of bur-gers – is het mogelijk een gezamenlijke betekenis voor een gebied te identificeren. De praktijk laat inmiddels zien dat deze opstelling voor veel gemeenten en andere partijen leidt tot prettige verras-singen. Empathie gaat samen met situationeel bewustzijn: niet elke gesprekspartner heeft behoefte aan lang doorvragen. De ontwikkelaar toont sensitiviteit. Hij is reflexief, kan de ef-fecten van zijn gedrag en attitude op de ander inschatten. De ont-wikkelaar moet dus een gevoelige antenne hebben (of ontwik-kelen) voor de behoefte(n) in een gebied en de rollen en belangen van de betrokkenen. Wat leeft er in een gemeente? Welke vragen hebben een antwoord nodig, welke (nog) niet? Welke mate van-betrokkenheid is hier op zijn plaats? Hoe kan de ontwikkelaar bij-voorbeeld optimaal bijdragen aan de wens van een gemeente om duurzaamheid een cruciale plaats te geven in de gebiedsontwik-keling? Alleen als hij sensitief is, mag de ontwikkelaar claimen dat hij vroegtijdig als partner in een gebiedsontwikkeling moet worden betrokken. De ontwikkelaar toont verantwoordelijkheidsgevoel. Hij is (vaak) de verbindende factor in een complex met meerdere belangen. Hij brengt de wensen op macroniveau (‘méér binnen-stedelijk bouwen!’) in contact met de wensen op microniveau (‘ik zoek een goede woning in de stad, maar wel met een tuin’). Hij is (mede)verantwoordelijk voor de kwaliteit van het proces en het product. Om die verantwoordelijkheid te dragen, moet hij per definitie respect opbrengen voor andere belangen. Als hij zelf een gerespecteerde partner wil zijn, laat hij ruimte voor andere inzichten. Gebiedsontwikkeling is een gezamenlijke expeditie: ontwikkelaars en andere partijen zullen samen op weg moeten naar het eindresultaat. De ontwikkelaar schept duidelijkheid. Het gezamenlijke belang hoeft niet van meet af aan heilig te worden verklaard. Soms is het goed om even te wachten met de focus op de overeenkomstige belangen; soms kan het zelfs beter zijn om de concentratie vast te houden op ieders eigenbelang. De ontwikkelaar zal ook dit aspect moeten beheersen. Als hij dat doet, schept dat meer ruimte om later wél gezamenlijk de eindstreep te bereiken. Het gaat erom overbodige complexiteit te elimineren en zo helder zicht te krijgen op waar de begaanbare paden zich bevinden in het oerwoud van belangen. Daarbij moet de ontwikkelaar te allen tijde rolzuiver-heid betrachten. Hoe goed zijn intenties ook zijn, hoe verant-woordelijk voor kwaliteit hij zich ook voelt: niet de ontwikkelaar, maar de overheid is primair verantwoordelijk voor het algemeen belang. Ook de andere partijen zullen die rolzuiverheid in acht moeten nemen. De ontwikkelaar heeft kennis, maar niet de wijsheid in pacht. De nieuwe ontwikkelaar brengt een schat aan kennis, ervaring, organiserend vermogen en realisatiekracht mee. Hij heeft bewe-zen expertise en vormt een stabiele factor, in tegenstelling tot de externe adviseurs, wier betrokkenheid steeds wisselt. Op die titel wordt hij vaak ook verwelkomd. Maar ook hier past gevoel voor verhoudingen. Kennis is alleen van waarde als die wordt gebruikt

als inspiratiebron voor anderen. In dat geval wordt waarde toege-voegd. In de visie van Bouwfonds levert de nieuwe ontwikkelaar plannen op die beter beantwoorden aan wat de markt vraagt. Ze zijn beter doortimmerd, omdat het draagvlak ervoor is verstevigd in een gezamenlijk proces van geven en nemen. Om hier nog beter in te worden, doen senior medewerkers van Bouwfonds Ontwikkeling de komende jaren voortdurend inspiratie op in een masterclass, ontwikkeld in samenwerking met Sioo. Ze wisselen ervaring en kennis uit, versterken hun procesrollen en ontwik-kelen de bijpassende vaardigheden. Deelnemers onderzoeken aan de hand van hun eigen werkpraktijk de condities waaronder zij het nieuwe ontwikkelen tot een succes kunnen maken. (Meer over deze masterclass elders in dit dossier.) Verrassingen voor andere partijen De samenwerkingspartners zullen allicht aan de nieuwe ont-wikkelaar moeten wennen. In onze visie zijn de volgende verras-singen mogelijk: – Gemeenten zullen merken dat de nieuwe ontwikkelaar niet primair op quick wins is gericht, op ‘snel scoren en winst pakken’. De ontwikkelaar voelt zich verantwoordelijk voor de identiteit en kwaliteit van een compleet gebied. De gedachtevorming daarover gaat aan ideeën over programmering en dergelijke (de aantallen woningen) vooraf. Dat kan tot onwennigheid leiden. De gangbare veronderstelling is immers nog vaak dat een ontwikkelaar met een concreet plan komt aanzetten. – Een andere rol voor de ontwikkelaar betekent dat de taakver-deling niet per se vastligt. Per geval zal een zoektocht ontstaan naar de (optimale) verdeling. Dat betekent dat maatwerk vereist is. De sensitiviteit van de ontwikkelaar zal moeten uitwijzen hoe dat maat werk er het beste kan uitzien. Andere partijen, gemeen-ten voorop, zullen de ontwikkelaar die nieuwe rol ook moeten willen gunnen. Dat vraagt dat alle partijen investeren in weder-zijds vertrouwen. Door succesvol te zijn in zijn nieuwe rol kan de ontwikkelaar zijn reputatie als betrouwbare samenwerkings-partner versterken. Samenspel Dat de Nederlandse gebiedsontwikkeling er na de crisis anders uitziet, is een opvatting die Bouwfonds deelt. Maar hoe de wereld er ook zal uitzien: in onze visie zal het altijd een kwestie zijn van samenspel. Geslaagde gebiedsontwikkeling gaat om het organi-seren van betrokkenheid, om het besef dat partijen elkaar nodig hebben en om een gelijkwaardige inbreng. Geen van de betrok-ken partijen kan het alleen. In een ingewikkelde samenleving is de wederzijdse afhankelijkheid groot. De nieuwe ontwikkelaar zoals Bouwfonds die identificeert, zal daarom in onze visie in alle denkbare constellaties zijn waarde bewijzen. Hij zou de golfbewegingen over het denken over over-heid en markt wel eens kunnen overleven. Zelfs als de overheid weer meer de regie zou nemen – zoals sommigen voorspellen – is een andere, proactievere opstelling van de marktpartijen wense-lijk. Ook dan is het vroegtijdig betrekken van ontwikkelaars (en bewoners, en belanghebbenden) een voorwaarde voor succes. En succes wil zeggen: goede en duurzame plannen, die optimaal aansluiten bij wat de opdrachtgevers en klanten willen.

emotie kwaliteitmaatwerk locatie

marktkennis


Draagvlak leidt tot nul bezwaren

Buenos Aires in Utrecht

De Kop van Lombok in Utrecht ondergaat de komende jaren een complete metamor-fose. Wat nu nog een braakliggend gebied is, biedt straks ruimte aan een mix van wonen, werken, een supermarkt, kleine winkeltjes en een eigentijdse moskee met een sociaal-cultureel centrum op de begane grond. Het succes van het project is te danken aan de goede samenwerking tussen de

gemeente, Bouwfonds en de bewoners (verenigd in de Klankbordgroep Kop van Lombok). Deze groep werd in 2009 ingesteld door de gemeente nadat de actiegroep ‘Trek Lombok door tot het spoor’ eerdere plannen van de gemeente afwees. Het betrof een appartementenwand van vijf verdiepingen hoog, die de bewoners als te hoog en te massaal beoordeelden.

Verder was er kritiek op de gewijzigde plek voor de moskee, die achter dit complex ‘verstopt’ zou worden. De bebouwing sloot qua vorm en materialisering ook niet aan bij de bebouwing van de omgeving. De voorziene verkeersafwikkeling van een nieuwe parkeergarage stuitte eveneens op weerstand. Bouwfonds Ontwikkeling kreeg de kans van de gemeente een nieuw plan te ontwikkelen.

Schone lei Met de instelling van de Klankbordgroep werd begonnen met een schone lei. De Klankbordgroep adviseerde Bouwfonds

Nul bezwaren tegen een grootschalig binnenstedelijk bouwproject. Het lijkt een utopie, maar in de Utrechtse wijk Lombok is het gelukt. Een nieuw woon-werk-winkelcomplex is tot stand gekomen dankzij intensieve, vroegtijdige samenwerking tussen gemeente, Bouwfonds Ontwikkeling én bewoners.


Ontwikkeling over het bouwblok: minder massaal en een betere relatie met de om-geving. Ten aanzien van de buitenruimte kreeg de Klankbordgroep een coproduce-rende rol toebedeeld. Coproductie is de meest vergaande vorm van participatie. Het is belangrijker dan inspraak en advies omdat er sprake is van een echt samen-werkingsverband, in dit geval met een brede vertegenwoordiging van bewoners, de gemeente, de architect en Bouwfonds Ontwikkeling. Rob van Dijck, woord-voerder van de Klankbordgroep: “Bij bouw projecten zie je vaak dat partijen met de ruggen naar elkaar toestaan. Iedereen zoekt spijkers op laag water. Bewoners

zoeken naar mazen in de wet, gemeenten verschansen zich achter juridische hard-heden. Marktpartijen hebben het nakijken. Dan kom je er niet.” Nu liep dat heel anders, vindt Van Dijck. “De sfeer tussen de partijen was heel goed. Er was het gevoel van: we zitten er samen in en als er een probleem is dan hebben we sámen een probleem dat we moeten oplos-sen. Ook Bouwfonds heeft hier bewezen in een vroeg stadium met ons samen te wil-len werken. Dat is niet bij elke marktpartij even gebruikelijk.” Grootste winst is volgens Van Dijck dat de plannen door deze samenwerking een nog mooiere oplossing bieden dan de ambte-naren zelf hadden kunnen bedenken. De bebouwing wordt minder massaal en de moskee blijft op de oorspronkelijke, meer centraal gelegen plek in het plangebied. De verkeersafwikkeling uit de parkeergarage is geoptimaliseerd. “Met een creatievere

blik op de mogelijkheden is voorkomen dat auto’s die de garage uitrijden zich door de drukke straatjes van Lombok moeten wurmen.” Het nieuwe plan kan rekenen op een zeer breed draagvlak. Het leverde zelfs nul bezwaren op onder de bewoners.

Meer coproductie Niet alleen de Kop van Lombok, maar ook het aangrenzende stationsgebied en het Westplein krijgen de komende jaren een kwaliteitsimpuls. De aansluiting met het centrum wordt sterk verbeterd en het water keert vanuit de Leidsche Rijn terug in de Catharijnesingel. Van Dijck verwacht dat ook hier een coproducerende rol voor de bewoners is weggelegd. “Gemeente, marktpartijen en bewoners zullen elkaar steeds beter in een vroeg stadium weten te vinden. Dat komt de kwaliteit van plan-nen alleen maar ten goede. Daarvan ben ik overtuigd!”

Naam project: Buenos Aires. Locatie: aan de westkant van het centraal station van Utrecht. Plaats: Utrecht. Betrokken partijen: gemeente Utrecht en Bouwfonds Ontwikkeling. Aantal woningen: circa 120 koopapparte-menten en een gemeenschappelijk dakterras. Architect: Marlies Röhmer. Overige functies: 4000 m2 commerciële ruimte, waaronder winkels en horecagelegen-heden. Start bouw: parkeergarage medio 2010, appartementen 2011. Oplevering: 2014.

Een intensieve, vroegtijdige samenwerking tussen gemeente, Bouwfonds en bewoners


De ontwikkelaar als initiatiefnemer

ParkHagen in Sint-Michielsgestel

De gemeente Sint-Michielsgestel heeft de afgelopen jaren relatief weinig nieuwe woningen toegevoegd, waardoor jongeren wegtrekken en de bevolking vergrijst. De gemeente en de provincie Noord-Brabant zagen de zuidoostzijde van het dorp als mogelijke uitbreidingslocatie voor woning-bouw. Bouwfonds Ontwikkeling was

geïnteresseerd in grondverwerving. Vooraf-gaand aan de koop zocht ze contact met de gemeente. Bouwfonds Ontwikkeling wilde geen ingevuld woningprogramma voor-leggen, maar op gelijkwaardige basis met elkaar van gedachten wisselen over wat de plek ‘verdiende’. En een maatwerkplan maken. De gemeente stemde in.

Marktonderzoek Er volgde een marktonderzoek, waarin is nagegaan welke woningtypen de afgelo-pen jaren in de gemeente zijn gebouwd en voor welke doelgroepen. Ook is gekeken naar de invulling die het beste paste bij de identiteit en de ruimtelijke beleving van de gemeente en het gebied. Die kenmerkten zich door een groen karakter, de aanwezigheid van landerijen en ver-schillende residentiële gebouwen zoals de Ruwenberg, het doveninstituut en het seminarie. Daarop werden verschillende stedenbouwkundige principes en volumes op de locatie geprojecteerd. Beide partijen

De nieuwe ontwikkelaar neemt vaker zelf het initiatief voor gebiedsontwik-keling. En brengt zijn kennis en expertise eerder in de planvorming in. Dat blijkt goed uit project ParkHagen: een nieuwe woonlocatie aan de rand van Sint-Michielsgestel. Op initiatief van Bouwfonds Ontwikkeling werd er samen met de gemeente nagedacht over de invulling van het gebied. Waar-op Bouwfonds de ruimte kreeg voor ontwikkeling van de locatie.


ParkHagen in Sint-MichielsgestelNaam project: ParkHagen. Locatie: tussen de Seminarielaan, Schijndelse-weg en Beekvlietstraat. Plaats: Sint-Michielsgestel. Betrokken partijen: gemeente Sint-Michiels-gestel en Bouwfonds Ontwikkeling. Aantal woningen: 74 woningen, bestaande uit rij- en hoekwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, vrijstaande woningen, appar-tementen en vrije kavels. Architect: LSW Architecten. Landschapsarchitect: Jacques van Leuken, Gardens, Parcs & Estates. Start verkoop: april 2011. Start bouw: eind 2011.Oplevering: eind 2012.

werden het na zorgvuldig overleg una-niem eens over het te kiezen stedenbouw-kundig concept: ruim en stijlvol wonen. Met een typisch Brabants dorpsplein en centraal in het gebied, als blikvanger, een autoluw, openbaar park.

Vertrouwen Vervolgens is ingezoomd op type woningen en (prijs)segmenteringen. Om de hoge kwaliteit van het stedenbouwkundig concept te waarborgen, moest worden afgeweken van het gangbare volkshuis-vestingbeleid: geen 30 procent sociale woningbouw in het gebied maar 20 pro-

cent. Dat bleek tijdens het gezamenlijke ontwerpproces van Bouwfonds en de gemeente. Het vertrouwen in Bouwfonds Ontwik-keling was zo groot dat deze van de gemeente de ruimte kreeg om het plan uit te ontwikkelen. Bouwfonds nam met instemming van de gemeente het initiatief voor de hele planologische voorbereiding, normaal een publieke taak. Afgesproken werd dat Bouwfonds ook zelf het bestemmingsplan ontwikkelde en de beantwoording van de zienswijzen voor haar rekening nam. Het stedenbouwkundig plan kwam tot stand in een optimale samenwerking met de gemeente in de vorm van workshops met bestuurders en ambtenaren. Het resultaat is bijzonder. ParkHagen krijgt straks een grote variatie aan woning-typen en prijsklassen. De architectuur sluit goed aan bij de signatuur van de in het dorp aanwezige gebouwen. Ze is traditioneel, dorps en rijk gedetailleerd met sluitstenen, rollagen, veranda’s en roedeverdeelde ramen. Voor de vrijstaande woningen wordt een panel van potentiële kopers gevormd, dat in workshops met

de architect en aannemer zijn specifieke wensen kenbaar maakt. Een eerste infor-matieavond voor bewoners trok meteen al ruim 150 belangstellenden.

Enthousiast Jan Roozen, gebiedscoördinator verstede - lijkt gebied bij de gemeente Sint-Michiels-gestel, is enthousiast over het initiatief van Bouwfonds en de optimale samen-werking: “Samen hebben we gekeken naar wat het beste is voor het gebied. Bouwfonds nam daar ruimschoots de tijd voor, dat was heel prettig.” Hij vervolgt: “We hebben als gemeente mede de invul-ling kunnen bepalen en nooit het gevoel gehad dat Bouwfonds Ontwikkeling ons in een bepaalde richting wilde sturen. Van dubbele agenda’s was geen sprake. Er ligt nu een prachtig maatwerkplan, markt-conform en van hoge kwaliteit. Hoger dan wanneer Bouwfonds niet in zo’n vroeg stadium het initiatief had genomen om met ons samen te werken. Dan had de gemeente waarschijnlijk gekozen voor een meer traditionele verkaveling. Deze manier van samenwerken is absoluut voor herhaling vatbaar.”

Op gelijkwaardige basis met elkaar van gedachten wisselen


De ontwikkelaar als verbindende factor

Broekhorn in Heerhugowaard

Broekhorn ligt tussen Alkmaar, Heer hu go - waard en Langedijk, maar behoort tot de gemeente Heerhugowaard. De drie gemeen-ten ontwikkelden al in 1995 geza menlijke uitbreidingsplannen voor woningbouw, waarvan Broekhorn deel uitmaakte. Bouw-fonds Ontwikkeling kocht hier in 1996 circa 65 ha grond. Tegelijker tijd speelde er de

gebrekkige bereikbaarheid van Heerhugo-waard vanuit Langedijk. Verkeer moest zich door een smalle provinciale weg persen. Verbreding en uitbuiging van de weg tot diep in Broekhorn moest de bereikbaarheid verbeteren. Daarnaast werd het gebied, in-clusief een deel van de Bouwfonds-locatie, aangewezen als bedrijventerrein. In 2004

echter verdween Broekhorn in het streek-plan volledig uit beeld als woningbouw- en bedrijventerreinlocatie. Daarnaast bleek de reconstructie van de provinciale weg finan-cieel niet haalbaar voor 2015.

OnderzoekDaarop zocht Bouwfonds contact met de provincie Noord-Holland en de gemeente Heerhugowaard. Bouwfonds wilde een integrale benadering voor Broekhorn en liet onder zoeken of het echt nodig was de provinciale weg uit te buigen in dit gebied. Bouwfonds creëerde een integraal project-team, waaraan ook de provincie en de ge-

Broekhorn in Heerhugowaard leek slechts voorbestemd om toenemende regio-nale verkeersdrukte te ondervangen, door uitbuiging van een provinciale weg tot diep in dit gebied. Maar dankzij een goede samenwerking tussen Bouw-fonds Ontwikkeling, provincie en gemeente wordt Broekhorn een integraal ontwikkeld en aantrekkelijk gebied. Met ruimte voor wonen in het hoogste segment, werken, ontspanning en natuurontwikkeling.


De ontwikkelaar als verbindende factor

Broekhorn in HeerhugowaardNaam project: Broekhorn. Locatie: westzijde van Heerhugowaard. Plaats: Heerhugowaard. Betrokken partijen: provincie Noord-Holland, gemeente Heerhugowaard en Bouwfonds Ontwikkeling. Aantal woningen: 420 woningen en 120 vrije kavels vanaf 1000 m2. Stedenbouwkundig ontwerp: Hosper. Architect: Just Architects, Boparai, De Zwarte Hond en Inbo. Planning start bouw en verkoop kavels: 2011. Oplevering: 2018.

meente deelnamen. Uit de studie bleek dat aanpassingen aan de weg in het huidige profiel voldoende waren om de verkeers-drukte te ondervangen. Onder andere door aanleg van fietstunnels. De provincie en gemeente waren enthousiast over de uitkomsten van het onderzoek. De drie partijen werden het niet alleen eens over aanpassing van de bestaande weg. Door intensieve samenwerking werd ook over-eenstemming bereikt over de realisatie van luxe woningen en kantoren in Broek-horn, versterking van de provinciale ecolo-gische hoofdstructuur (PEHS) van 12 ha en een jachthaven met 80 ligplaatsen.

Voordeel Alle drie partijen hebben voordeel bij de uit-komst van de samenwerking. De provincie betaalt voor aanpassing van de provinciale weg 5 miljoen euro. De overige 10 miljoen euro wordt gefinancierd met opbrengsten uit de woningbouw. Ook het natuurgebied wordt uit deze opbrengsten betaald. De gemeente geniet het voordeel dat het we-gennet versneld wordt verbeterd. En dat ze luxe woningbouw en kantoren, een natuur-gebied en een jachthaven krijgt. En voor Bouwfonds is de investering in de grond voor woningbouw niet voor niets geweest.

Team Loek Punt, projectmanager ruimtelijke ordening gemeente Heerhugowaard: “We zijn blij dat Bouwfonds ons heeft gestimu-

leerd om bij elkaar te komen en samen te werken. Bouwfonds was de verbindende factor in het proces, bepleitte een integrale aanpak, maar zonder een door henzelf voorgeschreven programma. We hebben als team samengewerkt en gekeken naar wat het gebied werkelijk nodig had. Resul-taat is een plan van grote kwaliteit.” De provincie regelde, in nauwe samen-werking met het integrale projectteam, in slechts negen maanden tijd een streek-planherziening. Het bestemmingsplan liep gelijk op en is inmiddels onherroepe-lijk. Bouwfonds Ontwikkeling voert ook de grondexploitatie. De provincie reconstru-eert de provinciale weg. Een stuurgroep, met daarin de provincie, gemeente en Bouwfonds Ontwikkeling, zal het project overall begeleiden.

‘Bouwfonds Ontwikkeling heeft ons gestimuleerd om samen te werken’


De ontwikkelaar als dorpsbouwmeester

Centrumplan in Helvoirt

In 2005 zijn de gemeente Haaren – waartoe Helvoirt behoort – en Bouwfonds Ontwik-keling gestart met het onderzoek naar de herontwikkelingsmogelijkheden binnen de kern Helvoirt. Doel was te komen tot een plan voor een gezamenlijk aanbod van zorg, onderwijs en vrijetijdsbesteding, geclusterd in het nieuwe centrum van Helvoirt. Nu lig-

gen deze voorzieningen sterk versnipperd door het dorp, waardoor een echt centrum ontbreekt en het beeld rommelig is. Door clustering wordt de kwaliteit van de woon- en leefomgeving van Helvoirt vergroot, met behoud en versterking van het dorpse ka-rakter. Tegelijkertijd wordt zo de ruimtelijke capaciteit vrijgespeeld om in de bestaande

De overheid vraagt een steeds grotere betrokkenheid van de ontwikkelaar in een vroeg stadium van de planvorming. Hiermee komt de ontwikkelaar in een domein terecht dat traditioneel van de overheid was. Het centrumplan Hel-voirt illustreert deze verandering bij uitstek. Bouwfonds Ontwikkeling ver-vaardigde niet alleen het stedenbouwkundig plan voor de gemeente, maar is namens de gemeente ook ‘dorpsbouwmeester’ voor het hele centrumplan.

kern extra woningbouw te realiseren. De woningen kunnen als kostendrager worden ingezet om de nieuwbouwplannen voor de dorpsvoorzieningen haalbaar te maken. Voor het onderzoek sloten beide partijen een intentieovereenkomst. Vanuit Bouw-fonds Ontwikkeling werd het traject onder-steund door een conceptteam, dat kennis bundelt van specialisten op het gebied van stedenbouwkundig ontwerp, marketing en financiële haalbaarheid.

Gemoederen Vanaf het begin van het planproces houdt het centrumplan in Helvoirt de gemoede-


De ontwikkelaar als dorpsbouwmeester

Centrumplan in HelvoirtNaam project: centrumplan Helvoirt. Locatie: centrum Helvoirt. Plaats: Helvoirt. Betrokken partijen: Bouwfonds Ontwikkeling, Bogor Projectontwikkeling, gemeente Haaren, woon- en zorgstichting ’t Heem, lokale organi-saties en verenigingen. Aantal woningen: 23 grondgebonden woningen, aantal appartementen nog te bepalen. Architecten: SP Architecten, Mulleners + Mulleners, Rothuizen van Doorn ’t Hooft. Landschapsarchitect: Wim de Bruijn. Ontwikkelings- en realisatietraject: 2011 – 2014.

ren flink bezig. Zowel in de gemeenteraad van Haaren als in het publieke debat werd duidelijk dat dit plan leeft onder de bevolking van Helvoirt, een dorp waarvan de kern twintig jaar lang zo goed als ongemoeid was gelaten. De voorgestane veranderingen betekenen dan ook veel voor de dorpelingen. Niet alleen omdat er gemeenschapsvoor-zieningen mee gemoeid zijn, maar ook omdat de ruimtelijke impact van het plan groot is. Eric van den Dungen, wethouder gemeente Haaren: “De gemeente wil open staan voor de gevoelens die de plannen losmaken bij bewoners. Draagvlak is van

wezenlijk belang.” De wethouder vindt dat Peter Hoesbergen, de stedenbouw kundige en hoofd van het conceptteam van Bouw - fonds Ontwikkeling regio Zuid, een grote rol heeft gespeeld in het verwerven van dat draag vlak. “In overleg met de gemeente zijn er vijf stedenbouwkundige varianten ontwikkeld: van alles bij het oude laten tot uitvoering van het gehele centrumplan. Tijdens infor matie- en inspraakavonden voor bewoners zijn die met grote inzet en toewijding door de stedenbouw-kundige toegelicht. Met begrip voor de emoties voor de bewoners, maar ook met realiteitszin: de harde financiële en functi-onele uitgangspunten.” De informatie- en inspraakavonden waren dan ook cruciaal, stelt de wethouder. “Dáár gebeurde het, dáár kon je het vertrouwen van de dorps-bewoners voor je winnen.”

Supervisor Eind vorig jaar koos de gemeenteraad voor een variant waarin verschillende deelpro-jecten van het centrumplan Helvoirt kun-nen starten: nieuwbouw van een zorgcen-trum voor ouderen, een nieuwe sportzaal

en school, en 23 grondgebonden woningen. Een gemeenschapshuis dat onderkomen moet bieden aan plaatselijke verenigingen blijkt vooralsnog niet haalbaar. Er is nog geen volledige overeenstemming bereikt over inbreng van eigendom, beheer en exploitatie hiervan. In de intentieovereenkomst was afge-spro ken dat Bouwfonds Ontwikkeling, namens de gemeente, als ‘dorpsbouw-meester’ (toezichthouder) voor de gehele realisatie van het centrumplan optreedt, waarin ook andere ontwikkelingsbe-drijven en een woon- en zorgstichting parti ciperen. Peter Hoesbergen wordt nu aangesteld als supervisor. Hij is de eindverantwoordelijke voor de totale beeldkwaliteit van het plan. De gemeente is blij met zijn aanstelling. Van den Dungen: “De beeldkwaliteit is erg belangrijk voor de inwoners. En je moet als gemeente je eigen beperkingen kennen. Zelf hebben we niet de professionaliteit en personele capaciteit in huis een supervisor aan te stellen. De supervisor van Bouw-fonds Ontwikkeling is onmisbaar om toe te zien op het totaalplan.”

‘Als gemeente moet je je eigen beperkingen kennen’


Flexibel programmeren

Wateringse Veld in Den Haag

Wateringse Veld wordt algemeen gezien als een van de meest succesvolle publiek-private samenwerkingen in ons land. Nog altijd is het een grote inspiratiebron voor nieuwe gebiedsontwikkelingen. In 1995 tekenen de gemeente Den Haag en Bouwfonds het samenwerkingsconvenant Wateringse Veld. Niet veel later volgt de

oprichting van de Ontwikkelingscom-binatie Wateringse Veld. De gemeente Den Haag en Bouwfonds Ontwikkeling nemen ieder voor 50 procent deel in de onderneming en dragen ook gezamenlijk de (financiële) risico’s. In 1997 is een inte-graal ontwikkelingsplan opgesteld. Die integrale benadering is een belangrijke

succesfactor voor het resultaat van Wate-ringse Veld. De Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld is verantwoordelijk voor grondverwerving, het gehele ontwerp en het ontwikkelings- en uitvoeringstraject. De expertise van de publieke partij (de gemeente) en de private partij (Bouwfonds Ontwikkeling als gebiedsontwikkelaar) is gebundeld. De Publiek-Private Samenwer-king (PPS) waarborgt dat er flexibiliteit zit in het woningbouwprogramma, de plankwaliteit en de middelen. Dat de PPS ‘slechts’ uit twee partijen be-staat is ook een voordeel. De twee partijen kunnen goed met elkaar samenwerken.

Vroege inzet van een marktpartij kan helpen om gebiedsontwikkeling markt-conform en haalbaar te houden. Neem Wateringse Veld, een groot project dat al 15 jaar loopt. Samen met de gemeente Den Haag voert Bouwfonds Ontwik-keling de regie over planvorming, inhoud, proces, tempo en kostenbewaking. Door aan de voorkant te sturen op een flexibel programma is het een wijk waar het plezierig wonen, winkelen en recreëren is.


Wateringse Veld in Den HaagNaam project: Wateringse Veld. Locatie: zuidwestzijde Den Haag. Plaats: Den Haag. Betrokken partijen: gemeente Den Haag, Bouwfonds Ontwikkeling. Aantal woningen: totaal 7800. Ontwikkelings- en realisatietraject: 1996 – 2012.

De praktijk laat zien dat publiek-private samenwerkingsverbanden met meerdere partijen complex kunnen zijn.

Marketingplan Wateringse Veld is een goed voorbeeld van planvorming met een marketing-gerichte benadering. Al in de initiatief-fase werd een marketingplan opgesteld. Daarin werd onderzocht hoe de locatie zich kon onderscheiden van Ypenburg, Oosterheem en Leidschenveen. Wateringse Veld moest voor de Hagenezen worden. Lange lanen, parken en water werden gezien als typisch Haags. Deze elementen

werden in het stedenbouwkundig plan als consistente ruimtelijke drager opgenomen. Een gefaseerde aanpak per deelplan maakt het mogelijk om tijdig in te spelen op marktveranderingen. Ries Jelier, directeur Bouwfonds regio Zuid-West: “Denk aan een verslechterende economie, maar ook aan veranderende woonvoorkeuren. De klant is geen koning meer, maar keizer geworden!” De consistente ruimtelijke drager biedt mogelijk heden om, waar nodig, deelprojec-ten aan te passen. Jelier: “Het bestem-mingsplan was geen krimpfolie.”

Acht buurten Wateringse Veld bestaat nu uit acht buur-ten, waarvan een groot deel inmiddels is gerealiseerd. De buurten hebben elk een eigen karakter en sfeer. Wateringse Binnentuinen bijvoorbeeld is geïnspireerd op de klassieke tuinsteden uit het begin van de vorige eeuw. Het is een echte tuinstad met slingerende lanen en singels en een forse waterpartij. Het Eilandenrijk, in de buurt Eilanden, is een archipel van zes eilanden, met een eigen karakter. Allemaal hebben ze op de kop een hoog appartementengebouw, waardoor het zes naast elkaar aangemeerde boten lijken.

Lage Veld behoort met Hoge Veld tot de meer stedelijke buurten, met een hogere woningdichtheid en meer gestapelde woningbouw.

Timing Een leermoment is het effect van inte-graliteit. In Hoge Veld werd een winkel-centrum gerealiseerd in combinatie met wonen en werken. Het winkelcentrum werd verkocht aan een belegger. Omdat het verzorgingsgebied van het winkelcentrum nog niet gereed was, dreigde een te vroege oplevering. Uiteinde-lijk is besloten de oplevering uit te stellen. Jelier: “Timing is bij integrale ontwikkelin-gen essentieel.” Aan de voorkant sturen op kosten en flexibiliteit vraagt volgens Jelier ook om drive, leiderschap, ondernemerschap, le-rend vermogen en enthousiasme. “Je moet bovendien niet alleen goed zijn in het managen van processen, maar ook goede conceptuele plannen kunnen maken. Met creatieve ideeën komen. Het draait om intellectuele lenigheid. Om het neerzetten van ‘winning ideas’ die ook over 20 jaar nog toekomst hebben. Wateringse Veld getuigt daar in grote mate van.”

‘Het neerzetten van ‘winning ideas’ die ook over 20 jaar nog toekomst hebben’


De ontwikkelaar schuift in gebiedsontwikkeling welis-waar op naar voren in de planvorming, maar moet het samen met de gemeente, corporatie én bewoners doen. Alleen dan kom je tot breed gedragen plannen. Dat stelt Gerrit Breeman, directeur van woningcorporatie Volks-huisvesting Arnhem. “Niemand hoeft het slimste jonge-tje van de klas te spelen.”

G ebiedsontwikkeling is meer dan ooit een proces van co-creatie, meent Breeman. Zeker nu de ruimtelijke opgave verschuift van grote uitleglocaties naar stedelijke inbreiding en wijkvernieuwing. “Op machtige grondposities kunnen marktpartijen

steeds minder steunen. Redeneren vanuit macht wordt een oude manier van denken. Het hoort bij ‘hit and run’. Bewoners pikken dat niet.” Steeds vaker moet er dus samengewerkt worden om resultaat te boeken in gebiedsontwikkeling. Breeman: “Ook nu de rol van de ontwikkelaar opschuift naar een vroeg stadium in de planvor-ming, en gebiedsontwikkeling sterker steunt op privaat initiatief. De nieuwe ontwikkelaar komt als een van de partners aan tafel, niet per definitie als leidende.” Om door te pakken moeten we allianties sluiten, vindt Breeman. Tussen publiek en privaat. Gemeente, ontwikkelaar, woningcorporatie én bewoners. Alleen dan kom je tot breed gedragen plannen.” Posities inruilen Samenwerken in gebiedsontwikkeling betekent volgens Breeman ook dat je bereid moet zijn grondposities en locaties om te wisse-len. “Je streeft immers naar een gezamenlijk optimaal resultaat. Het draait niet slechts om eigenbelang.” Samenwerking kan publieke en private rollen vervagen. “Neem je rollen over, dan moet helder blijven hoe het ‘eigenlijk had moeten zijn’. Ontwikkelaars denken bijvoorbeeld steeds vaker mee over het inrichten van openbare ruimte, van oudsher een publieke

taak, en investeren er ook in. Een prima zaak. Maar uiteindelijk komen het eigendom en onderhoud wel toe aan de gemeente.” De cultuur van dubbele agenda’s onder partners in gebiedsont-wikkeling ligt achter ons, stelt Breeman. “Samenwerken aan de voorkant betekent direct helder maken wat je werkelijke belan-gen zijn en die op tafel leggen. Zo weet iedereen waar hij aan toe is. En kun je het gezamenlijke belang definiëren. Pas dan profiteer je van elkaars knowhow en hoeft niemand meer het slimste jongetje van de klas te spelen. Daarmee boek je tijdwinst en krijg je betere plannen.” Verplaatsen Ook van belang bij gebiedsontwikkeling is dat je je in elkaars positie weet te verplaatsen, vindt Breeman. “Een ontwikkelaar gaat uiteindelijk voor het rendement. Dat brengt specifieke eigenschappen met zich mee. Ze sturen bijvoorbeeld heel sterk op kosten.” Maar partijen moeten zich niet alleen verdiepen in elkaar. “Ver-diep je eveneens in de mensen die in de wijken wonen en hun achtergronden. Verdiep je ook in wat er verder speelt in de wijk: kunstprojecten, ondernemersproblemen, vandalisme, natuurpro-jecten. Negeer je dit alles, dan is je project gedoemd te mislukken. Elke wijk is anders, elke gebiedsontwikkeling is maatwerk.” Arnhem Centrum-Oost Volkshuisvesting doet in Arnhem Centrum-Oost ervaring op met samenwerking met een ontwikkelaar in een vroeg stadium. Centrum-Oost omvat verouderde bedrijven- en industrieter-reinen. De gemeente wil het gebied transformeren in een aan-trekkelijk woon- en werkgebied en zoekt ook naar bovenwijkse functies zoals een theater. Samen met de ontwikkelaar verwerft ze opstallen en grond. En werken ze aan visievorming. Breeman: “De ontwikkelaar is gevestigd in de wijk en heeft er een groot netwerk. Hij kent de vastgoedeigenaren en de makelaars. Daar profiteren wij ook van mee.”

Cultuur van dubbele agenda’s ligt achter ons

Gerrit Breeman directeur woningcorporatie Volkshuisvesting Arnhem

‘ Gebiedsontwikkeling is een proces van co-creatie’


Gerrit Breeman directeur woningcorporatie Volkshuisvesting Arnhem

‘ Gebiedsontwikkeling is een proces van co-creatie’

De auto- en voedingsindustrie weten het al jaren: om de gunst van de klant te winnen, moet je weten wat hij wil. En voortdurend je producten innoveren. Maar de vastgoedsector leunt nog altijd achterover, vindt marketing goeroe Roland van Kralingen. Terwijl de consument steeds kriti-scher wordt. Hoe kan de vastgoedsector klantgericht inno-veren? “Geen huis meer bouwen zonder fitness centrum!”

“D e vastgoedsector is een luie sector”, zegt Van Kralingen stellig. Hij staat momenteel aan het hoofd van marketinginnovatiebureau Innoa, gevestigd in Nederland, maar kan bogen op een jarenlange internationale car-

rière in marketing en innovatie. Ook schreef hij er talloze boeken over. De luiheid van de sector is volgens Van Kralingen groten-deels te wijten aan de constante grote vraag naar producten in de vastgoedmarkt. Naar woningen bijvoorbeeld. “Ze worden toch wel verkocht, is dan de gedachte. Dat leidt niet tot innovatie. Tot producten die de klant écht wil.” Nu de woonconsument steeds kritischer wordt, kan de vastgoed-sector niet langer om zijn wensen heen. Van Kralingen: “Wonen is een emotionele keuze, meer nog dan de aanschaf van ‘fast consumer goods’ als voeding of kleding. Wonen is gerelateerd aan waarden in het leven. Die waarden moet je als ontwikkelaar zien te achterhalen. Een gezin met kinderen hecht doorgaans andere waarden aan het wonen dan een yup. Het gezin met kinderen gaat eerder voor gemak, de yup voor status.” Mede-innovator Om een keuze te maken voor een woning, moeten we de consu-ment wel een handje helpen. Van Kralingen: “Met open vragen schiet je niet veel op. Laat hem verschillende woonconcepten zien. Kijk welke reacties die oproepen. Verlangt hij naar geborgenheid, omdat hij positief reageert op een woningconcept met veel besloten kamers? Wordt hij enthousiast bij het zien van een modern, trans-parant huis met veel glas, dat past bij zijn vrije geest?”

Nodig je de consument uit om mee te denken, dan wordt hij van zelf je ‘mede-innovator’, beweert Van Kralingen. Maar van zijn vakbroeders moet de ontwikkelaar niet al te veel hebben. “De architect schept vooral eigen paradepaardjes. Verdiept zich niet in wat de klant echt wil. De makelaar al evenmin. Als hij die woning maar verkoopt!“ Radarstation De ontwikkelaar moet dus zelf aan de bak om de consument te verleiden en met nieuwe producten te komen. Door consumen-tendiscussies op poten te zetten. Marktonderzoek te doen. Maar dat is niet genoeg. Van Kralingen: “Marktonderzoek kijkt vooral in de achteruitkijkspiegel. Maak van je onderneming daarom ook een radarstation. Zorg dat je 24 uur per dag, 7 dagen per week verbonden bent met de samenleving. Zodat je weet wat er speelt. Werk samen met wiens vak het is om de aanjagers van verandering in onze samenleving te onderzoeken. Trendwatchers en innovatiespecialisten bijvoorbeeld.” Van Kralingen bracht een twintigtal grote aspiraties of ‘lifestyle drivers’ van mensen in kaart, waaronder spiritualiteit, een met de natuur, ecologie en geborgenheid. “Voor bepaalde doelgroepen zijn deze lifestyle drivers zeer bepalend voor de keuzes die ze maken, ook ten aan-zien van hun huis.” Living young is een andere driver, oftewel de hang naar jong blijven: fysiek én mentaal. “Die mainstream zwelt al jaren aan. Zelfs dertigers zijn erdoor geobsedeerd.” Vertalen we deze hang naar jong zijn naar een woonconcept, hoe ziet Van Kralingen dat dan voor zich? “Gewoon geen huis meer bouwen zonder fitnesscentrum!” In de mode-industrie draait het allemaal om merken. Hoe zit het met wonen, dat zo nauw verbonden is met locatie, kan dat wel een merkbeleving oproepen bij consumenten? Van Kralingen: “Ik denk het wel. IKEA is ook in de woningbouw gestapt en bouwt een type woning dat heel herkenbaar IKEA is. Zo kun je je ook voorstellen hoe een HEMA-woning eruit zal zien. Zelfs Jan des Bou-vrie bouwt woningen die erg ‘Des Bouvrie’ zijn. Heel herkenbaar.”

Wonen is een emotionele keuze

Roland van Kralingen marketinggoeroe

‘ Maak van je onderneming een radarstation’


Vroegtijdige betrokkenheid van ontwikkelaars bij gebiedsontwikkeling betekent ook een andere positie voor de stedenbouwkundige. Dat zegt Gerard Jan Hellinga, steden-bouwkundige bij HzA Stedebouw & Landschap. “We zul-len, naast de overheid, meer met ze gaan samenwerken, op gelijkwaardige basis. Maar niet zonder participatie van bewoners.”

I n traditionele gebiedsontwikkeling geeft de gemeente een stedenbouwkundige – in eigen dienst of een particulier bureau – de opdracht een stedenbouwkundig plan te maken. Hij onderzoekt de mogelijkheden voor inrichting van het gebied. En komt met voorstellen die hij terugkop-

pelt naar de opdracht gever. De ontwikkelaar komt meestal pas bij de uitvoering in beeld. Maar deze aanpak werkt vaak niet meer, erkent Gerard Jan Hellinga. Gebiedsontwikkeling is complex. De overheid vraagt de ontwikkelaar steeds vaker om een grotere be-trokkenheid in een vroeg stadium van de planvorming. Hellinga: “Hierdoor gaat de stedenbouwkundige niet alleen nauw samen-werken met de gemeente, maar ook met de ontwikkelaar.” Maar we mogen ook de bewoner niet vergeten, stelt hij. “Bewoners krijgen meestal pas in een laat stadium inspraak in de steden-bouwkundige plannen. Ook deze aanpak werkt niet meer. Om echt draagvlak te verwerven moeten we ze vroegtijdig in het proces betrekken.” Community planning Hellinga heeft als begeleider bij IS Maatwerk ervaring met het in een vroeg stadium betrekken van alle partijen bij het gebiedsont-wikkelingsproces. Hij maakt hiervoor gebruik van community planning, een methode die ontwikkeld is in Engeland. Hij legt uit: “Community planning is een vorm van interactieve planvor-ming, waar politici, ontwikkelaars, stedenbouwers, corporaties en bewoners op een gelijkwaardig niveau aan deelnemen. De me-thode gaat uit van het principe dat iedereen die in een bepaalde wijk leeft, werkt of erbij betrokken is, iets bij te dragen heeft aan de toekomst ervan.”

Voor de Nederlandse praktijk zit het vernieuwende element vooral in de snelheid in planontwikkeling en uitvoering: de me-thode werkt als een soort snelkookpan. Kern van deze methode is een weekend (‘Community Planning Weekend’) waarin alle be-trokkenen via verschillende werkvormen ideeën aandragen voor een gezamenlijk plan. Vervolgens worden de ideeën en plannen waarover consensus is bereikt in slechts drie dagen uitgewerkt tot een concrete visie. Hellinga: “Je integreert als het ware com-municatie, participatie en ruimtelijke ontwikkeling.” Onafhankelijk team Het ‘Community Planning Weekend’ wordt voorbereid door een onafhankelijk multidisciplinair team, dat de opdracht namens een gemeente of ontwikkelaar uitvoert. Het team voert gesprek-ken met alle relevante partijen, zoals corporaties, ontwikkelaars en gemeenten, maar ook vertegenwoordigers van bewoners. Hellinga: “Zo wordt er informatie verzameld en kweek je een sfeer van vertrouwen.” In de drie dagen die volgen op het weekend analyseert en evalu-eert het multidisciplinaire team de resultaten van de publieks-rondes. De opdrachtgever is daar ook bij betrokken. “De brain-storm”, zegt Hellinga, “leidt tot een plan, dat ook getoetst wordt op financiële haalbaarheid. De uitkomsten van het traject worden uiteindelijk ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad.” Vertrouwen Community planning is volgens Hellinga om verschillende redenen toe te passen. “Maar bij uitstek is het geschikt voor het ontrafelen van complexe problemen bij bijvoorbeeld herstruc-turering met veel uiteenlopende belangen.” Om goed te kunnen samenwerken vindt Hellinga vertrouwen in het proces én in alle medespelers een basisvoorwaarde. Publieke partijen moeten hun verantwoordelijkheid nemen door vooraf heldere en duidelijke randvoorwaarden te geven met betrekking tot de mogelijkheden, onmogelijkheden en verantwoordelijkheden. Hellinga: “Op die manier worden geen onnodige verwachtingen gewekt.”

Stedenbouwkundige en ontwikkelaar gaan nauwer samenwerken

Gerard Jan Hellinga stedenbouwkundige en architect

‘ Traditionele aanpak werkt niet meer’


‘ Traditionele aanpak werkt niet meer’

Bouwclaimmodel heeft zijn langste tijd gehad

De verschuiving van de bouwopgave – van grote uitleglo-caties naar binnenstedelijke inbreiding – is een belang-rijke aanleiding voor een andere samenwerking tussen gemeente en ontwikkelaar. Dat zegt Harrie Bosch, wet-houder Ruimtelijke Ordening in Utrecht. “We zoeken eer-der contact. Binnenstedelijke opgaven zijn ingewikkeld. Marktpartijen hebben hierin veel expertise.”

D e gemeente Utrecht en Bouwfonds hebben al jaren-lang in verschillende projecten ervaring met elkaar opgedaan. “Het is voor ons een belangrijke speler, die bijvoorbeeld grondposities heeft in Leidsche Rijn”, vertelt Harrie Bosch. Traditioneel werkten de

gemeente en ontwikkelaars, ook Bouwfonds, veel samen volgens het bouwclaimmodel. “Marktpartijen die gronden in het plange-bied hadden verworven, verkochten deze aan ons. Na het bouwen woonrijp maken door de overheid, konden marktpartijen bij de gronduitgifte in aanmerking komen voor een aantal bouwkavels.” Maar het bouwclaimmodel heeft volgens Bosch zijn langste tijd gehad. “De bouwopgave in Utrecht verschuift van grote uitleglo-caties naar binnenstedelijke gebieden. Marktpartijen hebben hier minder grondposities, terwijl tegelijkertijd de opgave ingewikkel-der is. Een ontwikkelaar kan bij binnenstedelijke ontwikkelingen niet zomaar even grond kopen, huizen bouwen en vertrekken. Hij zal langdurige betrokkenheid bij het proces moeten tonen. Een andere verantwoordelijkheid moeten dragen. Bij binnenstedelijke ontwikkelingen gaat het per definitie om transformatiegebieden, want je hebt te maken met bestaande bebouwing. De situatie is complexer. Dat betekent een langere aanlooptijd met meerdere partijen om alle belangen te combineren.” Expertise De ontwikkelaar mag dan in binnensteden over minder grond-posities beschikken, de gemeente Utrecht zoekt voor binnen-stedelijke (her)ontwikkelingen wel in een steeds vroeger stadium

contact met hem. Voorbeeldprojecten zijn Parkhaven Dichterswijk en Hoograven. Bosch: “Voor Parkhaven Dichterswijk is nieuwbouw gerealiseerd aan het Merwedekanaal met een binnenhaven. Het hele gebied heeft een impuls gekregen, met onder andere een gevarieerd horeca-aanbod.” In Hoograven loopt een langdurig herstructureringstraject. “Met een goed resultaat, mede dankzij vroege en langdurige betrokken heid van ontwikkelaars, waaron-der Bouwfonds.” Hij vervolgt: “De ontwikkelaar beschikt over veel expertise. Hij kan onderzoek doen naar de identiteit van een gebied. En heeft een scherp oog voor de marktsituatie en het kostenplaatje. Projecten komen daardoor beter in balans. In tijden van crisis is dat extra noodzakelijk.” Bosch hoopt niettemin dat ontwikkelaars wel meer aan de voorkant van het proces gaan investeren. “Vaak investeert de overheid aan het begin en zijn het meestal de marktpartijen die van de waardeontwikkeling profiteren. Juist vroegtijdige betrokkenheid van en sneller investeren door de ontwikkelaars verbetert de kwaliteit van de te realiseren nieuwbouw.” Wensen consument Met het oog op de verschuivende opgave richting binnensteden vindt Bosch dat ontwikkelaars zich meer dan ooit moeten verdiepen in de woonwens van de consument. “Grondgebonden woningen zijn lang niet altijd mogelijk. Woonwensen van bin-nenstedelijke bewoners lopen zeer uiteen. Dat vraagt om maat-werk van marktpartijen. Ik zie dat nog niet overal terug.” Bosch noemt een paar projecten die hierop een gunstige uitzondering vormen en waar ook Bouwfonds bij betrokken is. “Bij het project Buenos Aires, op de Kop van Lombok, is bewust gekozen voor (jonge) stedelingen. Bij de planvorming zijn bewoners intensief betrokken en enkele alternatieve voorstellen zijn gehonoreerd.” Deze inspanning kost tijd, zegt Bosch, maar levert draagvlak op. “De bouw start zonder vertraging, omdat de buurt het plan omarmt.”

Harrie Bosch wethouder Ruimtelijke Ordening, Utrecht

‘ Ontwikkelaar moet langdurig betrokkenheid tonen’


Masterclass professionaliseert de ‘nieuwe ontwikkelaar’ van Bouwfonds

Luisteren en inspirerenDe nieuwe ontwikkelaar moet vaardigheden leren die in zijn oude rol niet of minder belangrijk waren. Zo moet hij weten te verbinden en moet hij sensitief en empathisch kunnen zijn. Goed kunnen luisteren en inspireren. Om die rol succesvol uit te oefenen, organiseert Bouwfonds Ontwikkeling voor de tweede keer een intensieve masterclass voor senior medewerkers van Bouwfonds. Een gesprek met twee kerndocenten van opleidingsinstituut Sioo: Maarten Königs en Frank Bosboom. “Voor veel ontwikkelaars is het wennen om niet langer in het centrum te staan.”

Königs en Bosboom weten waar ze over praten. Ze kunnen bogen op jarenlange ervaring met gebiedsontwikkeling. Ook hebben ze, als associés van opleidings- en trainingsinstituut Sioo, veel ervaring met alliantie- en integratieopgaven. Königs is namens Sioo verantwoordelijk voor de masterclass, Bosboom voor de intervisie-training. Nu de rol van de ontwikkelaar in het gebiedsontwikkelingsproces naar voren opschuift, denken beide heren dat de ontwikkelaar van de toekomst anders moet gaan opereren dan hij gewend was. Bosboom: “Steeds vaker vraagt de overheid een grotere betrokkenheid van hem in een vroeg stadium van de planvorming. Dat vereist meer sensitiviteit en empathie voor de omgeving. Hij moet goed kunnen luis-teren. Wat wil de consument bijvoorbeeld? Hoe zit het met de wensen van andere stakeholders?” Königs: “Daar komt bij dat een deel van de bouwopgave verschuift van grote uitleglocaties naar binnenstede-lijke inbreiding en transformatie. De ont-

wikkelaar kan daardoor niet meer bogen op zijn grondpositie, die hem bijna auto-matisch een centrale plek in het proces gaf. Nu komt het veel meer aan op zijn proces-positie. De ontwikkelaar schuift eerder als gelijkwaardige partner aan tafel en moet in staat zijn verbindingen te leggen tussen de verschillende belangen. Hij moet zijn ken-nis op de juiste manier in kunnen zetten en anderen weten te inspireren.”

De diepte in Om de rol van de ‘nieuwe ontwikkelaar’ succesvol te kunnen uitoefenen, organi-seert Bouwfonds Ontwikkeling in 2010 voor de tweede keer een masterclass voor senior medewerkers uit de organisatie. Dat kunnen lijnmanagers en ontwikkelings-managers zijn, maar ook projectmanagers en senior medewerkers van centrale staf-afdelingen. De serie bijeenkomsten heeft een looptijd van een half jaar. Per jaargang kunnen 16 medewerkers deelnemen. In de intakes wordt uitgebreid ingegaan

op leer- en ontwikkelingsvragen van de individuele deelnemers. De deelnemers verbinden zich ieder aan een of meer mo-dules van de masterclass waarvoor ze, als een redactie, de inhoudelijke invulling met de kerndocenten vormgeven. In de master-class staan verschillende thema’s centraal. Bosboom: “In de eerste masterclass waren dat bijvoorbeeld ‘trends en drijfveren van consumenten’, ‘het ontwikkelen van een visie en concept’ en ‘vormen van PPS en risicomanagement’.” Meestal begint de module met een bezoek aan een door een deelnemer zelf gekozen case. In de eerste masterclass stonden Bran-devoort, Rijnenburg, Laan van Spartaan en Wateringse Veld centraal. De deelnemer introduceert de case met een presentatie. Königs: “Hij of zij nodigt een partner van een gemeente, woningcorporatie of co-ont-wikkelaar uit om over de casus in relatie tot het thema te discussiëren. Zeer leerzaam, omdat je dan echt de diepte ingaat en kunt reflecteren op je eigen bijdrage.”


Interne en externe docenten Voor de meeste modules worden zowel interne ‘docenten’ (werkzaam bij Bouw-fonds Ontwikkeling) als externe docenten aangetrokken, zoals hoogleraren of andere praktijkdeskundigen. Bosboom: “Ieder belicht het thema van de module op zijn eigen manier: de Bouwfonds-medewerker vanuit zijn eigen praktijkervaring, de ex-terne docent meestal vanuit een breder en theoretisch perspectief.” Een van de modules in de volgende mas-terclass gaat in op risico’s en stagnaties. Waardoor ontstaan stagnaties en hoe breek je daardoorheen? Hoe kun je het zicht op risico’s optimaliseren? En wat is bijvoorbeeld de plaats van risicoma-nagement in het ontwikkelingsproces? Königs: “Als externe docent is onder an-dere Alex Sheerazi aangetrokken. Hij is als

communicatiedeskundige betrokken bij diverse risicovolle infraprojecten, zoals de Betuwelijn en de Noord/Zuidlijn. En weet als geen ander hoe je over dit soort maat-schappelijk gevoelige projecten moet communiceren.” Leerzaam is ook het invullen en laten invullen van een assessment van persoon-lijke leiderschapsstijlen. Met behulp van de resultaten wordt ingegaan op alliantie- en leiderschapsstijlen. Wat is iemands manier om invloed te krijgen op een groep? Wat zijn zaken waar allianties van onder de indruk kunnen raken? Königs: “Met acteurs wordt door middel van rollenspelen getraind hoe deelnemers bijvoorbeeld invloed kunnen verwerven, missers maken en hoe ze die kunnen voorkomen.”

Meerwaarde Het programma wordt intensief begeleid door een programmaraad en een stuur-groep. Königs: “Kennisvermeerdering is niet het hoofddoel van de masterclass. Het gaat erom dat de ontwikkelaar zijn profes-sioneel ondernemerschap vergroot. En ook in zijn rol als ‘nieuwe ontwikkelaar’ zijn meerwaarde kan bewijzen in gebiedsont-wikkeling. Deelname aan de masterclass helpt hem daarbij.” Bosboom: “We zien tij-dens de masterclass bovendien de nodige kruisbestuivingen tussen de deelnemers van de verschillende regiokantoren van Bouwfonds Ontwikkeling ontstaan. Ont-wikkelaars kijken bij elkaar in de keuken hoe ze hun ‘nieuwe rol’ in de praktijk ver-vullen. Ook na de masterclass. Ze zien het als een permanente leerschool.”

In het planproces schuift de ontwikkelaar naar voren op: een trend die van de ontwik-kelaar andere vaardigheden vraagt dan hij gewend was. Zoals verbinden en het tonen van meer empathie en sensitiviteit. Om die vaardigheden te verbeteren organiseert Bouwfonds Ontwikkeling dit jaar voor de tweede keer een masterclass. Bedoeld voor senior mede werkers uit de Bouwfonds-organisatie. De masterclass bestaat uit een combinatie van projectbezoeken, seminars met interne en externe docenten en presen-

taties van alle deelnemers. Het programma wordt intensief begeleid door een program-maraad en een stuurgroep.

Deelnemers van de eerste masterclass

John de Geus, ontwikkelingsmanager: “De masterclass is een geweldig platform om kennis met elkaar te delen en te verme-nigvuldigen. We staan er iedere keer weer versteld van wat we eigenlijk met elkaar al weten, kennen en kunnen.”

John van der Heuvel, ontwikkelingsmanager: “De masterclass is vernieuwend door ouderwetse vanzelfsprekendheid en inspirerend door het met je niet-dagelijkse collega's op te pakken.” Leo van der Leur, locatiemanager: “De beste ideeën en de mooiste resultaten ontstaan als mensen samenwerken en communiceren.”

Masterclass in het kort


Kust en kade

dossierKust en kadeseptember 2009

juni 2008

gebieds ontwikkeling en openbaar vervoer

juni 2009 #32

Bouwfonds als partner in grondexploitatie

december 2009 #34

Duurzame gebiedsontwikkeling

maart 2010 #35

Binnenstedelijk ontwikkelen

April 2010, speciale uitgavedossier

Consumenten duurzaamheidVerslag van het grootschalig landelijk woonconsumentenonderzoek 'Baat het niet, dan gaat het niet' naar markt- en prijsacceptatie van energiezuinige nieuwbouwwoningen.

juni 2010 #36

Wonen en senioren

REG I E

dossierBouwfonds als partner in grond-exploitatie juni 2009

dossierDuurzame gebiedsontwikkeling oktober 2009

dossierBinnenstedelijkontwikkelen maart 2010

Extra dossierConsument en duurzaamheid april 2010

dossierWonen en senioren juni 2010

Dossier Innovatie in duurzaamheid

• Op duurzame wijze omgaan met de omgeving• Vastgoedsector moet discussie losmaken• Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden

april 2009 #31 dossier

Wonen in de Randstad

dossierWonen in de Randstadapril 2009

Betaalbare woningen

december 2008

dossierBetaalbare woningendecember 2008

dossierGebiedsontwikkeling en voorzieningen september 2008

extra dossierLeren van gebiedsont-wikkeling in Enge-land november 2008

gebieds ontwikkeling en voorzieningen

september 2008

www.naw.nl

gebieds ontwikkeling in Engeland

Extra dossier november 2008

Sterk in grondexploitatieSamenwerken in integrale gebiedsontwikkeling

Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief

• Van monofunctioneel naar multifunctioneel• Kansen voor stedelijk programma• Analyse en conceptvorming noodzakelijk

Dossier Mixed-use in kleine kernen

• Kansen om leefbaarheid te verbeteren• Betrokkenheid van bewoners is groot• Puzzelen op de vierkante meter

dossierInnovatie in duurzaamheid winter 2007

dossierGebiedsontwikkeling en openbaar vervoer juni 2008

publicatieSterk in grondexploitatiejuni 2007

dossierGebiedsontwikkeling in internationaal perspectief zomer 2007

dossierMixed-use in kleine kernen najaar 2007

dossierBuiten bouwen is maatwerkwinter 2006

dossierStadsreparatievoorjaar 2007

dossierGrondbeleid in discussienajaar 2006

Dit is de nieuwste aflevering in een reeks dossiers rond gebiedsontwikkeling onder de vlag van het NAW plat-

form. Eerdere publicaties kunt u nog nabestellen of downloaden via www.naw.nl. Daar kunt u zich ook

aanmelden wanneer u het NAW kwartaalmagazine of de NAW nieuwsbrief wilt ontvangen.

overzicht


dossierStedelijke vernieuwingwinter 2001

publicatieWelstand in ontwikkelingvoorjaar 2006

publicatieBetaalbare woningenwinter 2005

dossierTrends en ontwik-kelingen in retailvoorjaar 2006

publicatieNiet polderen maar rekenenzomer 2005

dossierWoonwijk van de toekomstnajaar 2005

dossierStarters op de woningmarktwinter 2005

dossier Toekomst landelijk gebiedvoorjaar 2005

dossierGemengde projecten in de stadzomer 2005

dossierPubliek-PrivateSamenwerkingzomer 2004

dossierWaterfront-ontwikkelingnajaar 2004

dossierInfra knooppuntenwinter 2004

dossierIntegrale projectenvoorjaar 2003

dossierWinkelenzomer 2003

dossierWoningmarktnajaar 2003

dossierKantorenmarktwinter 2003

dossierRuimtelijke ontwikkelingvoorjaar 2004

dossierWonen en werkenvoorjaar 2002

dossierConcept- en gebiedsontwikkelingzomer 2002

dossierAppartementen- marktnajaar 2002

dossierGrondbeleidwinter 2002

dossierSenioren en wonenzomer 2006


www.naw.nl

Documents

NAW dossier #37