06 - 07 Ekim 2017, Samsun 487

İnşaat Sektöründe Maliyet Hesaplarında Kullanılan Birim Fiyat Rayiçlerinin Piyasa Fiyatlarıyla Karşılaştırılması

Comparıson Of Unıt Prıce Cycles In Cost Estımates In Constructıon Sector To Market Prıces Uluslararası

Latif Onur UĞUR1 Rıfat AKBIYIKLI 2 Muhammed Maruf AKDIK 3

AbstractThe building construction process involves many uncertainties from the beginning to the end. This creates risks for all parties. In this process, risks can be faced with severe financial losses resulting from adverse effects on the firm. For this reason, the revised construction unit prices are used every year in order to reduce the risks and to anticipate the possible costs. The unit prices are accepted as accurate by both private and public institutions and are used both to determine the tender price of unit price tender and to carry out the discovery of costly tender. The compatibility of these unit prices declared in this study with the actual market prices was questioned. For this reason, in 2016, the construction works of two construction projects (one residence and one student dormitory) which are under construction in the province of Duzce were determined only at unit prices and at market prices. In order to make the cost comparisons correctly, it is necessary to calculate profit, tax, etc. from both cost groups. Costs are deducted and bare costs are used. For this work, first of all, the quantities of the projects were taken out and then the cost of these determined quantities was determined by using the unit prices. To see if the unit prices are similar to the market prices, prices were taken from the market and the projects were re-costed according to these prices. These costs have been examined by comparing manufacturing items and total costs. According to the findings of the study, in the work items determined for both rough and fine structure production, the declared construction unit prices are 21.9% higher than the market prices.

Keywords: Building cost, Unit price ratios, Unit costing, Consolidated prices

Özetİnşaat yapım sureci, başlangıçtan bitime pek çok belirsizlikler içerir. Bu durum tum taraflar için riskler oluşturmaktadır. Bu sureçte risklerin firmalara olumsuz etkisi sonucu ciddi mali zararlar ile karşılaşılabilir. Bu sebepten öturu risklerin azalmasını sağlamak ve olası maliyetleri öngörebilmek için her yıl revize edilen inşaat birim fiyatları kullanılır. Bahsi geçen birim fiyatlar hem özel kuruluşlar hem de kamu kuruluşlarınca doğru kabul edilir ve hem birim fiyatlı ihalelerin ihale bedelini belirlemek için hem de göturu bedelli ihalelerin keşiflerini gerçekleştirmek için kullanılır. Bu çalışmada ilan edilen bu birim 1 Yrd. Doç. Dr., Duzce Üniversitesi, latifugur@duzce.edu.tr2 Doç. Dr.., Duzce Üniversitesi, rifatakbiyikli@duzce.edu.tr3 İnş. Muh., Duzce Üniversitesi, akdik.maruf@gmail.com

Uluslararası Katılımlı 7. İnşaat Yönetimi Kongresi488

fiyatların gerçekte piyasa fiyatları ile olan uyumluluğu sorgulanmıştır. Bunun için 2016 yılında Duzce ilinde yapımı devam eden (bir konut ve bir öğrenci yurdu) iki adet inşaat projesinin sadece inşaat işlerinin birim fiyatlarla ve piyasa fiyatlarıyla maliyetleri tespit edilmiştir. Maliyet kıyaslamalarının doğru yapılabilmesi için her iki maliyet grubundan da kar, vergi vb. giderler duşulerek çıplak maliyetler kullanılmıştır. Bunun için çalışmada önce projelerin metrajları çıkarılmış sonra belirlenen bu metrajların, birim fiyatlar kullanılarak maliyetleri belirlenmiştir. Birim fiyatların piyasa fiyatlarıyla benzer olup olmadığını görebilmek için piyasadan fiyatlar alınmış ve projeler bu paçal fiyatlara göre yeniden maliyetlendirilmiştir. Bu maliyetler imalat kalemleri ve toplam maliyetler bazında karşılaştırmalar yapılarak incelenmiştir. Çalışma bulgularına göre hem kaba hem de ince yapı imalatı için belirlenen iş kalemlerinde, ilan edilen inşaat birim fiyatları piyasa fiyatlarına kıyasla % 21,9 oranında daha fazladır.

Anahtar sözcükler: Yapı maliyeti, Birim fiyat rayiçleri, Birim fiyatlarla maliyetlendirme, Paçal fiyatlar

GirişEkonomi, sonuçlar ile alternatif kullanımlara sahip kısıtlı kaynaklar arasındaki bir ilişki olarak insan davranışlarını inceleyen bir bilimdir. İnşaat ekonomisi de genel ekonominin bir dalıdır. Ekonomi disiplininin inşaat sektörune, inşaat şirketine ve inşaat prosesine uygulamasıdır.

Birim fiyat, bir urunun pazarlanmasında yaygın olarak kullanılan birim ölçusune (bir kilogram, bir litre, bir metre, bir metre kare veya bir metrekup vs) göre, KDV ve diğer tum vergiler dahil, nihai fiyat anlamına gelir.

Birim fiyatlar aşağıda belirtilen aşamalardan geçerek belirlenir.

• Üreticiler tarafından yapılan başvurular ile yeni teknolojiler gereği olarak listelere dâhil edilmesi duşunulen malzemeler, firma tarafından verilen teknik bilgi, belge, sertifikalar ile elde edilen diğer dokumanlar uzerinden Kurul teknik uzmanlarınca incelenir. Ürunlerle ilgili değerlendirilme sonuçları Kurul’a sunulmak uzere hazırlanır.

• Üretici ve pazarlayıcı firmaların, sektördeki dernek ve birliklerin, Ticaret ve Sanayi Odalarının ve kamu kurumlarının urettikleri ve pazarladıkları malzemelerin fiyatlarını bildirmeleri Başkanlık tarafından resmi yazı ile istenir.

• Yazışmalar sonucunda elde edilen verileri iller programı veri tabanından çalışma tablolarına aktarılan ve piyasadan fiilen elde edilen veriler tablolara işlenerek rayiç ve birim fiyatların tespitine yönelik değerler oluşturulur.

• Fiyat verileri ile rayiç ve birim fiyat listelerinde yer almak için başvurusu yapılan malzemelere ait rayiç, analiz ve birim fiyatlar, Birim Fiyat Çalışma Grubu tarafından tasnif ve ön değerlendirmeye tabi tutulur.

• Birim fiyat çalışma gurubu tarafından tasnif ve ön değerlendirmeye tabi tutulan rayiç, analiz ve birim fiyat verileri ile listelere girmek uzere incelemesi tamamlanan urunlerin değerlendirilme sonuçları Kurul’a sunulur, Kurul tarafından değerlendirilerek karara bağlanır.

06 - 07 Ekim 2017, Samsun 489

2886 sayılı devlet ihale Kanunu’nun yururlukte olduğu dönemde, kamu kurumlarının yayınladığı birim fiyatlara dayanılarak hazırlanan “tahmini bedel” uygulaması; piyasa fiyatlarını gerçekçi olarak yansıtmadığı için, 4734 sayılı kamu ihale kanunu ile birlikte “Yaklaşık Maliyet” adını almış ve uygulamada yapılan çeşitli değişiklikler ile birlikte yururluğe girmiştir.

Kanun ve ilgili yönetmeliklerde yaklaşık maliyet; ihale yapılmadan önce idarece her turlu fiyat araştırması yapılarak KDV hariç olmak uzere hesaplanan ve dayanakları ile birlikte bir hesap cetvelinde gösterilen, ihale ve ön yeterlik ilanlarında yer verilmeyen, isteklilere veya ihale sureci ile resmi ilişkisi olmayan diğer kişilere açıklanmayan, ihale konusu işin öngörulen bedelini ifade eder, şeklinde tanımlanmıştır.

Yaklaşık maliyet hesaplanmasının gerekliliklerini irdelenecek olunursa;

2886 no’lu eski ihale yasasında ihale öncesi 1. Keşif yapılır bununla ihaleye çıkılırdı. 1.keşif ihtiyaca uygun Avan proje uzerinden yapılırdı. İhale sonrası uygulama projeleri çizilir, uygulama projesi baz alınarak, 2. Keşif çıkartılırdı. 1. ve 2. Keşifler mukayeseli keşif yapılarak gerçek maliyet artışı veya eksilişi hesaplanır, buna göre onay alınırdı. Şayet artış % 30 dan fazla olursa fazlalık kısım için ayrı bir ikmal ihalesi yapılması gerekliydi. Bu da işlerin bitmesinin önunde buyuk engel oluşturmuş, suistimallere neden olmuştu. Bunun sonucunda yaklaşık maliyet inşaat sektörunun vazgeçilmez bir parçası haline gelmiştir.

Bir binanın maliyetini belirlenmesinde etki eden etmenler aşağıda Şelik 1.’de şematik olarak gösterilmiştir.

Şekil 1. Bina Maliyetini Etkileyen Faktörler

Uluslararası Katılımlı 7. İnşaat Yönetimi Kongresi490

Yaklaşık maliyet hesaplama aşamaları aşağıdaki şekildedir;

1- Proje ve Teknik Şartnameler hazırlanır.2- Mahal Listesi hazırlanır.3- İmalat Miktarları ve İmalat Metrajları çıkarılır.4- Yaklaşık Maliyet Hesap Cetveli hazırlanır.5- İşin kısımlarına ait Pursantaj Oranları hesaplanır.(Bkz. Şekil 2.)

Şekil 2. Yaklaşık maliyet akış çizelgesi

UygulamaBu çalışmada amaç, inşaat sektörunde maliyet hesaplanırken kullanılan birim fiyat yönteminin gerçekte kullanılan fiyatlandırmayla yakın değerlerde olup olmadığını karşılaştırmak, eğer fark var ise hangi alanlarda olduğunu belirlemektir. Bunun için iki adet proje incelemeye alınmıştır. Bunlardan birincisi Duzce’de yapımı devam eden bir 500 kişilik öğrenci yurdu projesidir. İkincisi ise yine Duzcede yapımı devam eden bir adet konut projesidir.

Çalışmanın ilk bölumunde; inşaat ekonomisinin yapısı, risklerin yönetimi ve ulke koşulları gibi yapı işletmesini etkileyen temel kavramlardan bahsedilmiştir. Birim fiyat tanımı, birim fiyatların belirlenmesi, yaklaşık maliyet tanımı, yaklaşık maliyete neden ihtiyaç duyulduğu ve yaklaşık maliyetin önemine değinilmiştir. Ardından piyasa fiyatlarının tanımlarına ve belirleme yöntemlerine değinilmiştir.Sonra araştırmaya esas alınan konut projesine ve öğrenci yurdu projesine ait maliyetler incelenmiştir. Belirlenen bu maliyetler analiz edilmiştir ve bu analiz sonucu fiyat farkları incelenmiştir.

Bu çalışmaya konu olan Duzce’de yapılan iki adet inşaat projesinin metrajları baz alınarak ve 2016 birim fiyatları kullanılarak maliyetleri çıkarılmıştır. Öğrenci yurdu projesi Duzce ilinde Konuralp bölgesinde Kredi ve Yurtlar Kurumu (KYK) ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının ortak olarak inşa ettirdiği bir projedir. Projenin toplam yapı

06 - 07 Ekim 2017, Samsun 491

alanı 21.920,3 m2 ‘dir. Projenin arazisi maliye hazinesine aittir. Yapı uç blokludur. Her blok 5 katlıdır. Proje ihalesi bedeli 17.400.000 TL olarak belirlenmiştir. Projeye ait vaziyet planı aşağıda verilmiştir (Bkz Şekil 3.).

Şekil 3. Yurt projesi vaziyet planı

Konut projesi ise Duzce ilinde şehir merkezinde inşa edilmektedir. Proje toplam alanı 728 m2’dir. Projeye ait vaziyet planı aşağıda verilmiştir (Bkz. Şekil 4.).

Şekil 4. Konut projesi vaziyet planı

Uluslararası Katılımlı 7. İnşaat Yönetimi Kongresi492

İki adet ust yapı projesi, inşaat işleri (ince yapı, kaba yapı ve peyzaj işleri) dahilinde tum aktiviteler incelenmiştir. Bu yapıların metrajları ve bu metrajlara ait maliyetleri birim fiyat yöntemi ile belirlenmiştir. Piyasadan fiyatlar talep edilmiştir. Piyasadan alınan fiyatlar sonucunda aynı metraj değerleri piyasa fiyatı ile maliyetlendirilmiştir. Her iki projenin de hesaplanan maliyetleri tablolar yardımı ile gösterilmiştir. Bu tablolama sonucunda birim fiyatlarla piyasa fiyatları kıyaslanmıştır. Bulunan değerler çizelgelendirilmiş ve yorumlanmıştır. Bu uygulamaya makine, ekipman, elektrik, altyapı ve genel giderler dahil edilmemiştir. Yine aynı şekilde birim fiyatlarda belirlenen %25‘lik muteahhit karı da dahil edilmemiştir.

Araştırmada uzerinde çalışılan maliyetler Turk Lirası ve United States Dollar (USD) kurları uzerinden hesaplanmıştır. USD 2016 Nisan ayı kur değeri baz alınmıştır. Bu kur değeri 1 $ =2.827 TL olarak Turkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCMB) resmi sayfasından alınmıştır.

Çizelge 1.’de projelere ait veriler; projenin adı, projenin tipi, yapı alanı, proje yılı, yapı yaklaşık maliyeti (birim fiyatlar kullanılarak) ve yapı maliyeti (piyasa fiyatları kullanılarak) oluşturulmuştur.

Çizelge 1. Proje bilgileri

Proje İsmi Öğrenci Yurdu Projesi Konut ProjesiProje Tipi Öğrenci Yurdu KonutYapı Alanı 21.920,3 m2 728 m2Proje Yılı 2016 2016

Yapının Birim Fiyatlar İle Oluşan Maliyeti 17.667.173,11 679.579,10

Yapının Piyasa Fiyatlar İle Oluşan Maliyeti 13.797.919,84 485.425,27

Aşağıda öğrenci yurduna ait birim fiyatlı toplam maliyetler ile piyasa fiyatlı toplam maliyetler verilmiştir. Toplam maliyetler kendi içerisinde ana kalemlere ayrılmış ve tablolanmıştır.

Çizelge 2. Öğrenci Yurdu Projesinde Piyasa Fiyatları (Paçal Fiyatlar) ile Birim Fiyatların Karşılaştırılması

Öğrenci Yurdu Projesi İş Birimleri Maliyeti ve Yüzdelik Dilimleri

İş Birimleri Birim Fiyatli Toplam (TL)

Piyasa Fiyatli Toplam (TL)

B.F-P.F Farkı Fark (%)

İnce İşler Maliyeti 8.860.121,82 6.479.515,01 2.380.606,81 26,87Kaba İşler Maliyeti 8.364.542,89 7.074.639,81 1.289.903,08 15,42

Peyzaj 442.508,40 243.765,02 198.743,38 44,91Toplam Maliyet

(TL) 17.667.173,11 13.797.919,84 3.869.253,27 21,90

Yukarıdaki öğrenci yurdu projesine ait tablodaki bilgileri incelendiğinde;

06 - 07 Ekim 2017, Samsun 493

Yapıya ait ince imalatların birim fiyatlar ile belirlenmiş toplam maliyeti; 8.860.121,82 TL ( 3.134.107,47 USD ) olarak belirlenmiştir. Yine yapıya ait ince işlerin piyasa fiyatları uzerinden hesaplanmış toplam maliyeti; 6.479.515,01 TL ( 2.292.010,96 USD ) olarak belirlenmiştir. İnce imalat kaleminde görulduğu uzere birim fiyatlar ile belirlenen toplam maliyet ile piyasa fiyatları ile belirlenen toplam maliyet arasında 2.380.606.81 TL ( 842.096,50 USD ) fark mevcuttur. Bu inceleme sonucunda yapının ince imalatında %26,87 fark görulmuştur. Burada görulduğu gibi ince işleri birim fiyatlar ile hesaplanan toplam maliyeti, piyasa fiyatları ile hesaplanan toplam maliyetinden daha fazla çıkmıştır.

Yapıya ait kaba imalatların birim fiyat uzerinden hesaplanan toplam maliyeti; 8.364.542,89 TL ( 2.958.805,40 USD ) olarak belirlenmiştir. Yine yapıya ait kaba imalatların hesaplanan toplam piyasa fiyatı maliyeti; 7.074.639,81 TL ( 2.502.525,57 USD ) olarak belirlenmiştir. Kaba imalat kaleminde görulduğu uzere birim fiyatlarla belirlenen toplam maliyet ile piyasa fiyatlarıyla belirlenen toplam maliyet 1.289.903,08 TL ( 456.279,83 USD ) fark mevcuttur. Bu inceleme sonucunda yapının kaba imalatında %15,42 fark görulmuştur. Burada görulduğu gibi kaba imalatların toplam birim fiyat maliyeti toplam piyasa fiyatı maliyetinden daha fazla çıkmıştır.

Yapıya ait peyzaj imalatlarının hesaplanan toplam birim fiyat maliyeti; 442.508,40 TL olarak belirlenmiştir. Yine yapıya ait peyzaj imalatların hesaplanan toplam piyasa fiyatı maliyeti; 243765,02 TL ( 86.227,45 USD ) olarak belirlenmiştir. Peyzaj imalatı kaleminde görulduğu uzere birim fiyatlarla belirlenen toplam maliyet ile piyasa fiyatlarıyla belirlenen toplam maliyet arasında 198.743,38 TL ( 70.301,86 USD ) fark mevcuttur. Bu inceleme sonucunda yapının peyzaj işlerinde %44,91 fark görulmuştur. Burada görulduğu gibi peyzaj imalatların toplam birim fiyatlı maliyeti toplam piyasa fiyatlı maliyetinden daha fazla çıkmıştır.

Yapının toplam maliyeti incelendiğinde ise birim fiyatlarla hesaplanan toplam maliyet; 17.667.173,11 TL ( 6.249.442,20 USD ) olarak belirlenmiştir. Yine yapının toplam maliyeti incelendiğinde ise piyasa fiyatlarıyla hesaplanan toplam maliyet; 13.797.919,84 TL ( 4.880.764 USD ) olarak belirlenmiştir. Burada görulduğu gibi toplam birim fiyat maliyeti ile toplam piyasa fiyatı maliyeti arasında 3.869.253,27 TL ( 1.368.678,2 USD ) fark mevcuttur. Bu inceleme sonucunda yapının toplam maliyeti % 21,90 fark görulmuştur. Burada görulduğu gibi yapının birim fiyatlı toplam maliyeti piyasa fiyatlı toplam maliyetinden fazla çıkmıştır.

Aşağıda konut projesinin kaba ve ince imalat maliyetleri tablolanmıştır (Bkz. Çizelge 3.).

Çizelge 3. Konut Projesi İş Birimleri Maliyeti ve Yuzdelik Dilimleri

Konut Projesi İş Birimleri Maliyeti ve Yüzdelik Dilimleriİş Birimleri Birim Fiyatli Toplam (TL) Piyasa Fiyatli Toplam (TL) B.F-P.F Farkı Fark (%)

İnce İşler Maliyeti 282.112,43 198.728,15 83.384,28 29,56Kaba İşler Maliyeti 391.332,21 272.112,43 109.219,78 27,91

Peyzaj 6.124,46 4.584,69 1.539,77 25,14Toplam Maliyet (TL) 679.569,10 485.425,27 194.143,83 28,57

Uluslararası Katılımlı 7. İnşaat Yönetimi Kongresi494

Yapıya ait kaba imalatların birim fiyatlarla hesaplanan toplam maliyeti; 391.332,21 TL (138.426,67 USD) olarak belirlenmiştir. Yine yapıya ait kaba imalatların piyasa fiyatlarıyla hesaplanan toplam piyasa fiyatı maliyeti; 272.112,43 TL (96.254,84 USD) olarak belirlenmiştir.

Kaba imalat kaleminde görulduğu uzere birim fiyatlarla hesaplanan toplam maliyet ile piyasa fiyatlarıyla hesaplanan toplam maliyet arasında 109.219,78 TL (38.634,52 USD) fark mevcuttur.

Bu inceleme sonucunda %27,91 fark görulmektedir. Burada görulduğu gibi kaba imalatların birim fiyatlarla hesaplanan toplam maliyet piyasa fiyatlarıyla hesaplanan maliyetten daha fazla çıkmıştır.

Yapıya ait ince imalatların birim fiyatlarla hesaplanan toplam maliyeti; 282.112,43 TL (99.792,16 USD) olarak belirlenmiştir. Yine yapıya ait ince imalatların piyasa fiyatlarıyla hesaplanan toplam maliyeti; 198.728,15 TL (70.296,48 USD) olarak belirlenmiştir. İnce imalat kaleminde görulduğu uzere birim fiyatlarıyla belirlenen toplam maliyet ile piyasa fiyatlarıyla belirlenen toplam maliyet arasında 83.384,28 TL (29.495,68 USD) gibi bir fark mevcuttur. Bu inceleme sonucunda %29,56 fark görulmektedir. Burada görulduğu gibi ince imalatların birim fiyatlarıyla belirlenen toplam maliyeti, piyasa fiyatlarıyla belirlenen toplam maliyetinden daha fazla çıkmıştır.

Yapının toplam maliyeti incelendiğinde ise birim fiyatlı toplam maliyet; 679.569,10 TL (240.385,25 USD) olarak belirlenmiştir. Yine yapının toplam maliyeti incelendiğinde ise piyasa fiyatlı toplam maliyet; 485.425,27 TL (171.710,39 USD) olarak belirlenmiştir. Bu inceleme sonucunda 192.604,06 TL (68.130,19 USD) fark görulmektedir. Burada görulduğu gibi birim fiyatlarıyla belirlenen toplam maliyet ile piyasa fiyatlarıyla belirlenen toplam maliyeti arasında %28,57 fark mevcuttur. Burada görulduğu gibi yapının birim fiyatlı toplam maliyeti piyasa fiyatlı toplam maliyetinden fazla çıkmıştır.

Kaynaklar metin içerisinde cumle içerisinde veya sonunda kullanılması durumlarına göre köşeli parantez ile rakam olarak [ ] verilmelidir. Kaynaklar metin içerisinde veriliş sırasına göre köşeli parantez içerisinde rakamlarla verilen kaynaklar aynı sırayla ve formata uygun olarak sunulmalıdır.

Şekil başlıkları şekillerin altına gelecek biçimde, ortalanarak ve numara verilerek yazılmalıdır. Tablo başlıkları tabloların ustune gelecek biçimde, ortalanarak ve numara verilerek yazılmalıdır.

SonuçlarBu çalışmada öğrenci yurdu projesi ve konut projesi olmak uzere iki adet inşaat projesi yapı maliyeti alanında metrajları ve maliyetleri belirlenmiştir. Belirlenen bu maliyetler uzerinden öğrenci yurdu ve konut projeleri incelenmiş ve karşılaştırılmıştır.

Duzce’de yapılan konut projesi ve öğrenci yurdu projesinin metrajları belirlenirken kaba imalatı, ince imalatı ve peyzaj işleri dikkate alınarak analizi uygulanmıştır. Makine ekipman elektrik, altyapı, genel giderler ve muteahhit karı dahil edilmemiştir.

06 - 07 Ekim 2017, Samsun 495

Birim fiyatlar Çevre ve Şehircilik Bakanlığının belirlediği birim fiyatlar uygulanmıştır. Uygulanan birim fiyatlara muteahhit karı dahil değildir.

Bu çalışma sonunda elde edilen veriler incelendiğinde görulmektedir ki birim fiyatlar ile bizzat inşaat sektörunde uretim yapan firmalardan alınan fiyatlar arasında farklılıklar mevcuttur. Her iki fiyatlandırma da incelendiğinde görulmektedir ki ince yapı imalatı için belirlenen iş kalemlerinde inşaat birim fiyatları piyasa fiyatlarına kıyasla daha fazladır.

Aynı şekilde kaba işler ve imalatları için belirlenen iş kalemlerinde inşaat birim fiyatları piyasa fiyatlarına kıyasla daha fazladır.

Yine her iki fiyatlandırma incelendiğinde görulmektedir ki peyzaj işleri için Çevre ve Şehircilik Bakanlığının belirlemiş olduğu inşaat birim fiyatları piyasa birim fiyatlarından daha fazladır.

Veriler özetlenecek olursa;

500 kişilik öğrenci yurdu projesi için,

Birim fiyatlarla belirlenen toplam maliyeti 17.667.173,11 TL (6.249.442,20 USD) ve Piyasa fiyatlarıyla belirlenen toplam maliyeti de 13.797.919,84 TL (4.880.764,04 USD) olarak hesaplanmıştır.

Projeden alınan toplam yapı alanı 21920,3 m2 ‘dir.

Birim fiyat maliyeti ile metrekareye duşen toplam maliyet 805,97 TL/m2 (285,09 $/m2) ve Piyasa fiyatı maliyeti ile metrekareye duşen toplam maliyet 629,45TL/m2 (222,65 $/m2 ) olarak hesaplanmıştır.

TL farkı = 805,97- 629,45= 176,52 TL/m2 ve USD farkı = 62,43 $/m2 olarak hesaplanmıştır.

Yapılan inceleme sonucunda piyasa fiyatlarıyla belirlenen toplam maliyet, birim fiyatlarla hesaplanan toplam maliyet ile kıyaslanmıştır. Bunun sonucunda da birim fiyatlı toplam maliyet piyasa fiyatlı toplam maliyetten % 21,90 daha fazla çıkmıştır.

500 kişilik yurt projesinin KYK (Kredi ve Yurtlar Kurumu) ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının birlikteliği ile ihale edilen yurt projesinin yuklenici firmaya ihale bedeli 17.400.000 TL ( 6.154.934,56 USD ) olarak belirlenmiştir.

Sonuç olarak 500 kişilik yurt projesinin birim fiyatlı toplam maliyeti 17.667.173,11 TL (6.249.442,20 USD) ve piyasa fiyatlı toplam maliyeti ise 13.797.919,84 TL ( 4.880.764,04 USD ) olarak belirlenmiştir.

Konut projesi için;

Birim fiyatlarla belirlenen toplam maliyet 679.569,10 TL (240.385,24 USD) ve

Piyasa fiyatlarıyla belirlenen toplam maliyet= 485.425,27 TL (171.710,38 USD) olarak hesaplanmıştır.

Projeden alınan toplam yapı alanı 728 m2 ‘dir

Birim fiyat maliyeti ile metrekareye duşen toplam maliyet 892,26 TL/m2 (315,62 $/m2)

Uluslararası Katılımlı 7. İnşaat Yönetimi Kongresi496

ve Piyasa fiyatı maliyeti ile metrekareye duşen toplam maliyeti de 666,79 TL/m2 (235 $/m2) olarak hesaplanmıştır.

TL kuru ile oluşan fark = 892,26-666,79= 225,46 TL/m2 ve USD kuru ile oluşan fark=315,62-225,46=90,16 $/m2 olarak hesaplanmıştır.

Konut projesine ait bu veriler incelendiğinde, Çevre ve Şehircilik bakanlığının her yıl belirlediği 1m2 inşaat alanı için karsız maliyeti 2016 birim fiyatları ile 1.500 TL/m2 ( 530,59 USD ) olarak belirlenmiştir.

Konut projesinde ise bir m2 inşaat alanı karsız maliyeti 892,26 TL/m2 ve 90,16 $ olarak belirlenmiştir.

Yapılan bu çalışma araştırma ve hesaplamalar dikkate alındığında birim fiyatlar ile piyasa fiyatları arasında fark olduğu görmektedir. Bu sebepler irdelediğinde oluşan farklar ana başlıklar olarak uç madde halinde aşağıda açıklanabilir;

1- Rekabet gucu elde edebilmek için önemli olan, ulkede kabul gören yönetim ve organizasyon biçimleri ile sektördeki rekabet avantajı unsurlarını butunleştirmektir. Uluslararası rekabet avantajı sağlayan bir başka önemli husus ise iç rekabettir. İç rekabet, şirketleri inovasyon ve gelişime zorlamaktadır. İç rekabetin guçlu olduğu ulkelerde, şirketler rekabet avantajlarını koruyabilmek için surekli bir yenilik arayışı içerisindedir. İç rekabet, aynı zamanda şirketleri yurt dışına açılmaya zorlamakta, böylece rekabet guçlerinin daha da pekişmesine katkı sağlayabilmektedir. Dikkat edilmesi gereken bir diğer hususta; İnşaat sektörunun piyasa ekonomisindeki rekabetidir. Piyasa ekonomilerinde rekabet, firmaları tuketicinin beğenisini kazanmak için hem kalite hem de duşuk maliyet yarışına sokarak, gerekli disiplini kendiliğinden sağlayan en buyuk guçtur. Gelişme ve yenilik için harika bir kamçı, araştırmanın maliyet azaltmanın yeni ve daha iyi urunler geliştirmenin ve her tur daha yuksek etkinliğin asıl teşvik edici unsurudur. Bunun sonucunda inşaat sektörunde mal ve hizmet uretimi yapan kişi ve kuruluşlar bu rekabetten karlı çıkabilmek için birim fiyatların altında fiyatlar teklif ederek yuklenici firmaların kendilerini tercih etmelerini sağlamaya çalışmaktadırlar. Bu rekabet piyasa fiyatlarının birim fiyatlarından daha duşuk olmasına sebep olmuştur. Piyasa fiyatlarının bu şekilde değişken olması bazı parametrelere bağlıdır. Örnek verecek olursak urun miktarının fazla olması, piyasadan alınan tekliflerin biraz daha duşuk olmasını sağlar.

2-Dikkate alınması gereken diğer bir husus, birim fiyatların belirlenmesinde kullanılan yöntemlerin yetersizliğidir. Gunumuzde bu çalışmalar özel kurumlarca yapılmaktadır. Bu çalışmalar tam olarak piyasadaki gerçekçi fiyatları belirlememektedir. Unutulmamalıdır ki birim fiyatların tam olarak gerçekçi değerlerinin belirlenememesi yuklenici tarafları maddi risklere karşı olumsuz etkilemektedir. Bu olumsuz etkilerin sonucunda kamu yararına olan hizmetler aksaklığa uğramaktadır ve inşaat sektörune de olumsuz etkiye sebep olmaktadır.

3-Enflasyonist beklentiler yeni fiyat artışları uretir. Mal ve hizmet ureten inşaat sektörundeki ureticiler yıl içinde zaman zaman yaşanan istikrarsızlık ve belirsizlik dönemlerinden kaynaklanan bir ticari guvence ihtiyacı duyarlar. Bundan dolayı her

06 - 07 Ekim 2017, Samsun 497

yılbaşında ticari guvence sağlayabilmek için fiyat değişikliklerine giderler. Her yıl birim fiyatları belirlenirken kabul edilen enflasyon değerleri ulkedeki reel enflasyon değerlerini tam olarak karşılamamaktadır. Yapılan bu yanlış kabullerin sonucunda belirlenen birim fiyatlar piyasa fiyatlarını tam ve doğru olarak yansıtmaz.

Sağlıklı bir yapı maliyeti belirlenmesi için yapım firmalarının tamamen guvenerek kullanabilecekleri bir sistem ve buna bağlı veriler gunumuz Turkiye’sinde halen bulunmamaktadır. Mevcut birim fiyat sisteminin paçal fiyatlarla farkı bu çalışmada esas alınan kuçuk e orta ölçekte iki yapı esas alındığında %15 ila %30 arasında değişmektedir. Bu oranlar kar marjlarının oldukça duşuk değerlere gerilediği bir ortamda ciddi olarak analiz edilmesi gereken riskler bulunduğunu işaret etmektedir. Yatırımcı kuruluşlar mevcut verilere ek olarak kendi faaliyet alanları dahilindeki imalat kalemlerini sık periyotlarla gözlemek, guncel analiz ve maliyetlendirme çalışmaları yapmak durumundalardır. Bu da profesyonelliğin bir gerekliliğidir.

Kaynaklar

[1] Korkmaz A., Teklif Verme Surecinde Olan Yukleniciler İçin İnşaat Sözleşmelerinde

Risk Değerlendirme, Yuksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri

Enstitusu, İnşaat Muhendisliği Anabilim Dalı, İstanbul,(2004)

[2] Arabacı F., Duyguluer F., Tarif, Analiz Ve Birim Fiyatlar (2008)

[3] İnşaat Muhendisleri Odası, İnşaat Sektöru Fiyat Analizleri 27-31

[4] Özturk S., Yaklaşık Maliyet Hesaplanması Ve Şartname Hazırlanması Semineri, (2011)

[5] Akçalı Ü., 2016 Yılı İnşaat Birim Fiyat Analizleri Cilt I-Iı, Ankara,(2016)

[6] Bostancıoğlu E., Farklı Yapım Sistemleri Ve Konut Maliyetleri,( 2013) 23,27

[7] Akkurt U., Şantiye El Kitabı, Genişletilmiş Yeni Baskı (2010)

[8] Gemici Ş. A., Gayri Menkul Değerlendirmesi Maliyet Yaklaşımına Dayalı Bina Değer Tahmin Yöntemi Ve İstanbul İçin Bir Uygulama, Yuksek Lisans Tezi (2008)

[9] https://www.csb.gov.tr/birimfiyat/ Erişim Tarihi (23.10.2016)

[10] http://hdl.handle.net/11527/6482Erişim Tarihi (23.10.2016)

[11] Farklı Yapım Sistemleri Ve Konut Maliyetleri Esra Bostancıoğlu1, Emel Duzgun Birer

[12] Uzunkaya M. , Uluslar Arası Rekabet Edilebilirlik Çerçevesinde Turk İnşaat Sektörunun Yapısal Analizi ,(2013)

[13] Atmaca M. Birim Fiyatlar Ve Fiyat Farkları, (1997)

[14] Adiloğlu İ. Yıl İçi Fiyat Farklarının Ödenmesi

[15] http://www.tcmb.gov.tr/kurlar/201604/Apr_tr.htmlErişim Tarihi (08.01.2017

[16]http://www.elektrikport.com/teknik-kutuphane/yaklasik-maliyet-ve-4734-sayili-kamu-ihale-kanunu/16629#ad-image-0 Erişim Tarihi (28.10.2016)