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MSCI PER FABRICA IMMOBILIARE SGR

Presentazione del Fondo Immobiliare Socrate

MSCI PER FABRICA IMMOBILIARE SGR

2

Executive Summary

Il presente documento realizzato da MSCI leader mondiale indipendente nell’analisi della performance real estate, si rivolge a tutti coloro che sono interessati ad approfondire la conoscenza del Fondo Immobiliare Socrate (www.fondosocrate.it) gestito da Fabrica Immobiliare SGR (www.fabricasgr.it). L’obiettivo dell’analisi è descrivere il Fondo Immobiliare Socrate, mettendone in evidenza i fondamentali di bilancio attraverso l’analisi dei rendimenti storici e presentando le caratteristiche principali del portafoglio immobiliare. Il prospetto è strutturato in due sezioni:

prima sezione: il documento analizza il rendimento complessivo del veicolo (NAV Total Return) mediante le componenti Income Return e Capital Return

seconda sezione: il documento prende in esame il rendimento del portafoglio immobiliare considerando la struttura e la concentrazione del capitale e delle entrate e scomponendo l’impatto delle principali voci di costo sull’Income Return

A supporto della lettura, il documento è corredato da un Glossario e dalle Note Tecniche. Il documento non costituisce sollecitazione all’investimento e/o proposta di acquisto/vendita di quote del Fondo. I dati riportati rappresentano risultati storici, i quali non c’è garanzia che si ripetano nel futuro.

CONTENUTI

Sezione A

• Il Fondo Immobiliare……………………………………………………………………………………………………………4

─ Rendimenti NAV Total Return………………………………………………………………………………………….5

─ I driver della performance……………………………………….……………………………………………………..6

Sezione B

• Il Portafoglio Immobiliare…………………………………………………………………………………………………….7

─ Concentrazione del capitale e delle entrate…………………………………………………………………….8

─ Performance storiche dei rendimenti………………………………………………………………………………9

─ Fondamentali di mercato, canoni…………………………………………………………………………………..10

─ Fondamentali di mercato, yields…………………………………………………………………………………….11

─ Analisi dell’erosione delle entrate………………………………………………………………………………….12

• Note Tecniche…………………………………………………………………………………………………………………….13

• Glossario…………………………………………………………………………………………………………………………...14

3

SEZIONE A – IL FONDO IMMOBILIARE

4

L’analisi del rendimento del fondo Socrate considera il valore complessivo netto del fondo, il numero delle quote ed i proventi e rimborsi per ciascuna quota

• Il Fondo Immobiliare

SEZIONE A – RENDIMENTI NAV TOTAL RETURN*

5

Il NAV Total Return rappresenta il rendimento complessivo, su base semestrale, della quota del fondo. Rispetto al rendimento del patrimonio immobiliare diretto, l’andamento del valore della quota del fondo è legato anche ad altre variabili quali: • altri investimenti finanziari • liquidità •altre attività e crediti •indebitamento •altri debiti •costi di gestione del fondo (commissioni di gestione SGR, commissioni Esperto Indipendente, commissioni banca depositaria etc.)

NAV TR, %

* L’indice IPD Fondi Immobiliari Italiani Quotati è compilato utilizzando informazioni relative a 23 fondi immobiliari quotati nel mercato telematico dei veicoli di investimento (MIV). Tale indice non appartiene ad alcuna categoria dell’IPD Indice Semestrale Fondi Immobiliari Italiani, essendo quest’ultimo un campione di fondi immobiliari aderenti al Servizio di Analisi del Portafoglio IPD.

Fonte: MSCI

0.0

-3.3

-0.5

5.1

2.1 2.2 1.6

-0.1 0.6

2.4 2.6

-1.2

3.3

2.2

5.8

4.4

1.5

-8

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

SEZIONE A – I DRIVER DELLA PERFORMANCE

6

Il grafico a sinistra mostra la serie storica dei rendimenti semestrali della componente patrimoniale del fondo Socrate (NAV Capital Return) rispetto al benchmark IPD Indice Fondi Immobiliari Quotati. Gli istogrammi in viola rappresentano le sovra/sottoperformance del fondo nei rispettivi semestri

Il grafico a sinistra mostra la serie storica dei rendimenti semestrali della componente reddituale del fondo Socrate (NAV Income Return) rispetto al benchmark IPD Indice Fondi Immobiliari Quotati. Gli istogrammi in viola rappresentano le sovra/sotto performance del fondo nei rispettivi semestri

NAV Income Return, %

NAV Capital Return, %

Fonte: MSCI

0.0 -0.8

1.7

6.4

2.1 3.1

-1.2

1.6 0.9

3.7 3.1

-0.1

3.9 3.1

6.3

4.9

1.9

-8

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

0.0

-2.5 -2.1

-1.0

0.1

-0.9

2.7

-1.7

-0.4

-1.2

-0.5

-1.0

-0.5 -0.8 -0.4 -0.5 -0.4

-4

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

SEZIONE B – IL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE

7

L’analisi del rendimento del portafoglio immobiliare di Socrate si concentra nelle due sezioni B dello stato patrimoniale e del prospetto reddittuale. Esse accolgono il valore di mercato e le entrate nette degli investimenti immobiliari diretti

• Portafoglio Immobiliare

SEZIONE PATRIMONIALE SEZIONE REDDITTUALE

SEZIONE B – CONCENTRAZIONE CAPITALE ED ENTRATE

8

Semestre terminato al 30 Giugno 2015

Concentrazione delle Entrate Nette da Canoni %

Struttura % Valore di Mercato

Struttura % Entrate Nette da Canoni

Concentrazione del Capitale %

Fonte: MSCI

19.7

45.5

2.3

32.5

Retail

Uffici

Industriale

Altro

Invest. Alternativi

Invest. all'estero

19.7

14.9

12.8 10.5

9.0

33.0

Via Monte Grappa N.31, Treviglio

Via Longoni 53-59-65, Roma

Via Farini 40, Roma

Via Milano 47, Genova

Via Parenzo 9, Milano

Gli altri immobili del fondo

23.1

16.5

12.7 10.3

10.1

27.3

Via Monte Grappa N.31, Treviglio

Via Longoni 53-59-65, Roma

Via Milano 47, Genova

Via Parenzo 9, Milano

Via Luigi Ornato 69, Milano

Gli altri immobili del fondo

12.2

32.3

-1.6

57.1

0.0 0.0

Uffici Retail Industriale Altro Invest. Alternativi

Invest. all'estero

-10.0

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

SEZIONE B – PERFORMANCE STORICHE DEI RENDIMENTI

9

Rendimenti annuali degli immobili detenuti direttamente, % Il grafico mostra, per gli ultimi 3 semestri, l’andamento del Total Return, scomposto nelle sue componenti principali di Income Return e Capital Growth Il Total Return registra il rendimento complessivo del patrimonio immobiliare di proprietà del fondo L’Income Return reppresenta la componente del rendimento complessivo derivante dai canoni di locazione al netto dei costi non recuperabili (per ulteriori informazioni sulla natura dei costi non recuperabili rimandiamo a pagina 14) La Capital Growth rappresenta, invece, la componente del rendimento complessivo derivante dalla rivalutazione (svalutazione) del valore del patrimonio immobiliare, in considerazione della valutazione periodica realizzata dall’Esperto Indipendente, al netto dei flussi di investimento

Fonte: MSCI

0.3

1.8

1.5

-3.0

-2.0

-1.0

0.0

1.0

2.0

3.0

Giugno '14 Dicembre '14 Giugno '15

Income Return Capital Growth Total Return

SEZIONE B - FONDAMENTALI DI MERCATO, CANONI

10

Impatto delle principali voci di costo, riferite agli immobili e misurate in percentuale del capitale investito nel semestre H1 2015, nella determinazione dell’Income Return Le categorie di costi non recuperabili accolgono le seguenti voci:

• costi fissi (IMU, costi di assicurazione e di manutenzione ordinaria*)

• costi di property management (provvigioni per la gestione dell’immobile)

• costi di marketing (costi di ricerca che includono costi di agenzia, marketing, pubblicità, rinegoziazione del contratto, project management etc.)

• costi di manutenzione straordinaria (costi di mantenimento e per riparazioni straordinarie delle unità immobiliari)

•altri costi (altri costi non attribuibili alle precedenti categorie di costo)

*I costi di manutenzione ordinaria sono costi a carico del conduttore qualora l’unità immobiliare risulti locata. Rientrano in tale categoria i costi di sistema di vigilanza, pulizia, raccolta rifiuti, piccole riparazioni, allarme, impianti di climatizzazione, impianti elettrici e idraulici etc. Nel caso in cui l’unità sia sfitta tali costi sono imputabili al locatore.

Fonte: MSCI

Impatto dei costi non recuperabili sull’Income return, %

4.4

2.5

0.9 0.1

0.4 0.0

0.6

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

SEZIONE B - FONDAMENTALI DI MERCATO, YIELD

11

Fonte: MSCI

Initial yield (valore di mercato vs. costo storico)

Initial yield a confronto – ultimi 10 semestri, %

Il grafico mette a confronto due diverse modalità di calcolo dell’Initial Yield: • Initial Yield (valore di mercato) calcolato come rapporto tra il totale monte canoni e il valore totale di mercato degli immobili • Initial Yield (costo storico) calcolato come rapporto tra il totale monte canoni e il costo storico degli immobili

5.8 5.8

6.3 6.5

7.0 7.2

6.7 6.4

6.2 5.9

5.9 5.9 6.2 6.4 6.5 6.6

6.1 5.8

5.5 5.3

Dic-10 Giu-11 Dic-11 Giu-12 Dic-12 Giu-13 Dic-13 Giu-14 Dic-14 Giu-15

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

Initial yield (valore di mercato) Initial yield (costo storico)

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

80.0

90.0

100.0

Erosione Entrate (migliaia di euro) % Monte canoni Lordi

SEZIONE B - ANALISI DELL’EROSIONE DELLE ENTRATE

12

Immobili a reddito al 30 Giugno 2015

*La scadenza del fondo Socrate è nel 2017. Il prolugamento delle scadenze è dovuto alla natura contrattuale delle locazioni in essere

Erosione delle entrate, % del monte canoni Il grafico mostra l’erosione delle entrate del portafoglio nel tempo (istogramma in verde con valori riportati nella scala destra del grafico) alle rispettive scadenze contrattuali La linea arancione (valori riportati nella scala sinistra del grafico) rappresenta la percentuale del monte canoni lordi ancora disponibile nel tempo¹. La percentuale di monte canoni al 30 Giugno 2015 è 100 L’area ombreggiata del grafico rappresenta infine il numero degli anni successivi alla data di scadenza del fondo Socrate: la scadenza del fondo è il 2017 (1)Ipotizzabile qualora non si proceda alla rilocazione delle unità immobiliari alle loro scadenze contrattuali

*

Fonte: MSCI

NOTE TECNICHE

13

Note tecniche Total return è la variazione del valore di mercato, al netto di flussi in conto capitale, più entrate nette ed espressa come percentuale del capitale impiegato durante il periodo di riferimento.

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CExpCV

NICRptCExpCVCVTR

)1(

)1(

Income return è espresso come le entrate nette sul valore del capitale impiegato durante il periodo di riferimento

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tt

CExpCV

NIIR

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Capital growth è la variazione del valore di mercato, al netto di flussi in conto capitale, espressa come percentuale del capitale impiegato durante il periodo di riferimento. tt

ttttt

CExpCV

CRptCExpCVCVCVG

)1(

)1(

CVt è il valore di mercato alla fine del mese t CExpt è l'ammontare complessivo delle spese in conto capitale sostenute nel mese t (include tutti gli acquisti, sviluppi e altre spese in conto capitale) CRpt è il flusso totale di capitale in entrata registrato durante il mese t (include tutti gli incassi da vendita e gli altri flussi di capitale in entrata) NIt è il canone di locazione mensile lordo al netto dei costi di asset management e altri costi non recuperabili

NAV Total return è la variazione del NAV per quota, al netto di flussi in conto capitale, più i proventi distribuiti nel mese t ed espressa come percentuale del valore netto complessivo per quota di inizio periodo.

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NAVunit

InvestedNetCapitalonDistributiNAVunitNAVunitNAVTR

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NAVunit

InvestedNetCapitalNAVunitNAVunitNAVCR

NAV unit è il valore netto complessivo per quota a fine del mese t NetCapitalInvested è l'ammontare complessivo del capitale netto investito durante il mese t Distributiont è il provento distribuito durante il mese t

)1(

t

tt

NAVunit

onDistributiNAVIR Initial Yield è il rapporto in percentuale tra il canone in essere ed il valore di mercato

dell’immobile alla data dell’ultima valutazione.

GLOSSARIO – I PARTE

14

Altri costi: altri costi non attribuibili a costi fissi, costi di property management, costi di marketing o costi di manutenzione straordinaria.

Altri investimenti finanziari: investimenti immobiliari indiretti (partecipazioni in società immobiliari o in parti di OICR) e altri investimenti in asset finanziari.

Altre attività e crediti: altre attività in cui il fondo investe e crediti (commerciali e altri crediti).

Altri debiti: sono costituiti dalle altre passività dello stato patrimoniale non riconducibili a finanziamenti ricevuti.

Banca Depositaria: istituto bancario che svolge l’attività di vigilanza sull'operatività del fondo e di garante della separazione del patrimonio del fondo da quello della SGR.

Benchmark: parametro oggettivo di riferimento per misurare le caratteristiche di rischio/rendimento delle diverse tipologie di investimenti; può essere costituito da un indice o da una composizione di indici finanziari. Mettendo a confronto il rendimento di un investimento con l'andamento del benchmark nello stesso periodo, è possibile valutare la sovra/sotto performance del gestore.

Capitale Investito: valore di mercato degli investimenti immobiliari diretti del periodo precedente a quello di misurazione a cui si somma l'ammontare complessivo delle spese in conto capitale sostenute nel periodo di riferimento (include tutti gli acquisti, sviluppi e altre spese in conto capitale).

Capital Growth: è la variazione del valore di mercato, al netto di flussi in conto capitale, espressa come percentuale del capitale investito durante il periodo di riferimento.

NAV Capital return: è la variazione del NAV per quota nel periodo di riferimento, al netto di flussi in conto capitale, ed espressa come percentuale del NAV per quota di inizio periodo.

Costi fissi: costi non ribaltabili sul conduttore riferibili alle seguenti categorie: IMU, costi di assicurazione e costi di manutenzione ordinaria e servizi.

Costi non recuperabili: totale costi operativi e di manutenzione non recuperabili, sostenuti nel periodo di valutazione. Includono spese di affitto, di gestione, di servizio, costi fiscali, legali e assicurativi.

Costo storico: criterio contabile attraverso il quale si iscrive per la prima volta a bilancio il valore degli investimenti.

Costi di property management: costi non recuperabili per la riscossione di canoni e service charge (costi di manutenzione per le parti comuni). Includono i costi per mantenere e aumentare redditi da canone.

Costi di marketing: costi non recuperabili per ricerca affittuario, che includono costi di agenzia, marketing, pubblicità e promozione, rinegoziazione contratti, stampa brochure, eventi, project management, finiture e complementi arredo per rendere affittabile lo spazio.

Costi di manutenzione straordinaria: totale dei costi non recuperabili per manutenzione straordinaria che include i costi per il mantenimento fisico dell'edificio ovvero i costi delle riparazioni straordinarie.

Costi di gestione del fondo: oneri di gestione che includono provvigioni di gestione per la SGR, commissioni per la Banca Depositaria, oneri per Esperti Indipendenti, spese per la pubblicazione di informativa al pubblico e altri oneri di gestione.

Entrate nette: fatturato totale meno tutti i costi operativi, costi di gestione e svalutazione crediti (write-off) sostenuti dall’immobile nel periodo. Può essere calcolato come: entrate lorde e recuperi sui costi meno costi operativi totali; oppure come entrate lorde ad esclusione dei recuperi sui costi meno i soli costi operativi non recuperabili.

Esperto Indipendente: le società di gestione del risparmio sono obbligate, ai sensi della normativa vigente in materia di fondi comuni di investimento immobiliare chiusi, ad avvalersi per la valutazione dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari non quotate, di Esperti Indipendenti in possesso di particolari requisiti (art. 17 del d.m. n. 228 del 1999). Gli Esperti provvedono a presentare alla SGR una relazione di stima dei cespiti facenti parte del patrimonio del fondo nonché di quelli posseduti dalle società controllate dal fondo indicandone il valore, la destinazione d’uso, la redditività.

Glossario

15

GLOSSARIO – II PARTE

Glossario

Proventi: utili distribuiti dal fondo in base alle disposizioni del regolamento del fondo.

Quota: unità in cui il patrimonio del fondo è suddiviso. Ogni partecipante riceve all’atto della sottoscrizione un numero di quote proporzionale all’importo versato.

SGR: Società di Gestione del Risparmio, società autorizzata alla gestione collettiva di prodotti finanziari disciplinata dal Testo Unico della Finanza. Caratteristica peculiare risulta la separazione del patrimonio della società da quello del fondo. La legge prevede l’iscrizione delle società di gestione del risparmio autorizzate in Italia in un apposito albo tenuto dalla Banca d’Italia.

Total return: è la variazione del valore di mercato stimato dall’esperto indipendente, al netto di flussi in conto capitale, più entrate nette ed espressa come percentuale del capitale investito durante il periodo di riferimento.

Valore complessivo netto (o NAV): valore di bilancio riscontrabile dalla relazione semestrale e dal rendiconto annuale. È dato dalla differenza tra attivo e passivo di bilancio di un fondo immobiliare.

Valore di mercato: valore di mercato dell’immobile, al termine del periodo, al netto dei costi di acquisizione. Definito come l'importo stimato dall’esperto indipendente al quale un immobile verrebbe scambiato, alla data di valutazione, fra un venditore e un acquirente, entrambi interessati alla transazione, a condizioni concorrenziali e dopo adeguata commercializzazione.

Patrimonio immobiliare diretto (o Investimenti immobiliari diretti o Portafoglio immobiliare): valore totale di mercato degli immobili e dei diritti reali di proprietà del fondo all’ultima valutazione dell’esperto indipendente.

NAV Total return: è la variazione del NAV per quota, al netto di flussi in conto capitale, più i proventi distribuiti nel periodo di riferimento ed espressa come percentuale del NAV per quota di inizio periodo.

Fondo immobiliare: tipologia di fondo comune di investimento costituito principalmente in forma di “fondo comune chiuso” (il patrimonio iniziale ed il numero di quote sono predefiniti, le quote possono essere sottoscritte soltanto durante la fase di offerta e i rimborsi, normalmente, avvengono alla scadenza del fondo e/o con scadenze predefinite), ha come specifico oggetto dell’investimento, in misura non inferiore ai 2/3 del valore complessivo del fondo: beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari e altri OICR immobiliari. I fondi immobiliari possono essere classificati a seconda del pubblico cui si rivolgono (retail o riservati ad investitori istituzionali), delle modalità di acquisizione degli immobili (ad apporto e non ad apporto) e della politica di distribuzione dei proventi (a distribuzione o ad accumulazione).

Income return: rapporto tra le entrate nette e il capitale investito durante il periodo di riferimento.

NAV Income return (del fondo): è la distribuzione dei proventi per quota nel periodo di riferimento espressa come percentuale del NAV per quota di inizio periodo.

Indebitamento: totale dei finanziamenti ricevuti.

Monte canoni lordi: somma di tutti i canoni annuali da locazione degli immobili come riportati da contratto. Esclude IVA, interessi di mora, canone legato al turnover, recuperi di costo.

Liquidità: totale disponibilità di cassa e depositi bancari.

Initial yield: rapporto in percentuale tra il canone in essere ed il valore di mercato dell’immobile alla data dell’ultima valutazione.

Initial yield (costo storico): rapporto in percentuale tra il canone in essere ed il costo storico dell’immobile.

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