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MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
RELATÓRIO TRIMESTRAL
1º Trimestre de 2015
2
Sumário
I. INFORMAÇÕES GERAIS .........................................................................................................3
II. CARACTERÍSTICAS DO FUNDO ..............................................................................................7
III. DESTAQUES E EVENTOS DO TRIMESTRE ...............................................................................7
IV. COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA .................................................................................................8
V. DETALHAMENTO DOS ATIVOS DO FII ...................................................................................9
i. MaxHaus Santos ...............................................................................................................9
ii. Villa Maiori .....................................................................................................................10
iii. Villa de Capri ..................................................................................................................11
iv. Jardins da Serra ..............................................................................................................12
v. Way Parque das Nações .................................................................................................13
vi. Residencial Campo verde ...............................................................................................15
VI. HISTÓRICO DE ATIVOS DESINVESTIDOS PELO FII ............................................................16
i. Vanguard Residence .......................................................................................................16
VII. RENTABILIDADE E MERCADO SECUNDÁRIO ...................................................................17
VIII. DISCLAIMER ....................................................................................................................19
IX. CONTATOS ......................................................................................................................20
3
I. INFORMAÇÕES GERAIS
O Mérito Desenvolvimento Imobiliário I FII – Fundo de Investimento Imobiliário é
constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado. Sua
administração é exercida pela Planner Corretora de Valores S.A. e a gestão da carteira do
fundo é feita pela Mérito Investimentos Ltda.
O fundo tem como objetivo investir no desenvolvimento de empreendimentos
imobiliários, que podem ser residenciais, comerciais ou de desenvolvimento urbano. Os
investimentos são de longo prazo e buscam auferir ganhos por meio da compra,
desenvolvimento desses ativos e posterior venda. Também é possível que o fundo realize
investimentos em cotas de FII, CRI, LCI, LH e outros títulos de renda fixa para atender suas
necessidades de liquidez.
Abaixo está apresentado um esquema ilustrativo simplificado da estrutura de
investimento do fundo.
A estratégia de investimento adotada pelo fundo é buscar empreendimentos localizados
em pólos de crescimento econômico e com potencial de expansão demográfica, através de
parcerias firmadas com construtoras e incorporadoras que possuem conhecimento do
mercado local, histórico de desenvolvimento de produtos semelhantes e excelência
comprovada.
Mérito
Desenvolvimento Imobiliário I FII
Investidores
Empreendimento I Empreendimento II Empreendimento III
4
Nos quadros abaixo estão exemplificadas as fases precedentes ao investimento. Após
aprovado e diligenciado, o projeto é adquirido pelo fundo.
Em conjunto com os parceiros, a gestora define as estratégias e divide a administração dos
empreendimentos. Dessa maneira, a Mérito Investimentos atua de forma ativa na gestão do
projeto, como um co-incorporador. No quadro abaixo está um exemplo do ciclo de
desenvolvimento imobiliário de um projeto residencial. O fundo pode iniciar o investimento
em qualquer fase do ciclo.
->Apresentação dos
termos acordados
sujeitos à diligência
->Análise da
estrutura e garantias
da operação
->Perfil risco/retorno
do investimento
->Deliberação acerca
do investimento
->Informações gerais
do empreendimento
->Análise da
adequação ao modelo
de ativos do fundo
->Análise do
incorporador
->Estrutura de capital
do empreendimento
->Análise financeira do
empreendimento
->Diligência financeira
->Diligência jurídica
->Análise do imóvel
Diligência
Imobiliária
Comitê de
Investimentos
Avaliação do Empreendimento
5
A Mérito Investimentos buscará sempre criar um portfólio diversificado para o fundo em
relação:
Aos tipos de ativos (residencial, comercial e loteamento);
A fase do ciclo do desenvolvimento imobiliário (pré-lançamento, lançamento, obras, chaves);
A cidade e região do Brasil; e
O público alvo do imóvel (renda dos compradores).
A composição deste portfólio irá proporcionar uma geração de caixa positiva ao longo da vida
do fundo, além de evitar a concentração em apenas um fator de risco.
Para ilustrar de que forma ocorrerá esta geração de caixa, abaixo estão apresentados fluxos
hipotéticos de investimentos e o resultado do fluxo de caixa do fundo.
Pré-lançamento
• Aquisição do terreno.
• Aprovação do projeto.
• Obtenção do registro de incorporação.
Lançamento
• Lançamento do empreendimento.
• Campanha de marketing.
• Início das vendas.
Obras
• Início da construção do empreendimento.
• Conclusão das Obras.
Chaves
• Obtenção do habite-se.
• Entrega das unidades.
• Desinvestimento
Exemplo Empreendimento Residencial
0 a 12
meses
12 a 18
meses
18 a 42
meses
42 a 48
meses
6
Como exemplo, foram utilizados fluxos com empreendimentos em três fases distintas: (nº I –
pré-lançamento, nº II – Obras e nº III – Chaves).
A política de distribuição de resultados do fundo preve a distribuição de no mínimo 95% do
resultado apurado com base no regime de caixa em cada semestre. O gestor buscará criar um
portfólio para obter uma distribuição de rendimento com periodicidade mensal.
R$
R$
R$
R$
tempo
tempo
tempo
tempo
Exemplo Geração de Caixa do Fundo
Legenda:
Aportes Retiradas
7
II. CARACTERÍSTICAS DO FUNDO
Administrador Planner Corretora de Valores S.A.
Gestor Mérito Investimentos Ltda.
Auditor Independente BDO RCS Auditores Independentes.
Quantidade de Cotas Emitidas 350.000.
Quantidade de Cotas Subscritas 170.000.
Patrimônio Atual¹ R$ 17.085.873.
Valor Patrimonial da Cota¹ R$ 100,51.
Negociação das Cotas Mercado de bolsa administrado pela
BM&FBovespa.
Ticker MFII11.
Taxa de Administração 2,0% ao ano sobre o capital integralizado do
fundo.
Taxa de Performance 20,0% sobre o que exceder o CDI.
Prazo de Duração do Fundo O fundo tem prazo indeterminado de
duração.
¹ Valores com referência no fechamento do trimestre, “Ex-Rendimentos”.
III. DESTAQUES E EVENTOS DO TRIMESTRE
Em janeiro de 2015, foram subscritas e integralizadas R$ 2,02 milhões em cotas do fundo.
No mês de março de 2015 o fundo adquiriu uma nova participação no empreendimento
Residencial Campo Verde, equivalente a R$ 1,5 milhões. Este empreendimento, no primeiro
trimestre de 2015, na contramão do mercado imobiliário, teve um excelente desempenho de
vendas e alcançou no final do trimestre a marca de 61% de lotes vendidos. As obras do
empreendimento seguem o cronograma inicial, e encerraram o trimestre com 68% das obras
concluídas.
As obras do empreendimento Way Parque das Nações iniciaram no primeiro trimestre de 2015
e encerraram o período na marca de 9% das obras concluídas.
Nos empreendimentos Maxhaus Santos e Way Parque das Nações as vendas continuaram em
ritmo lento, acompanhando a média de mercado. Estamos monitorando de perto a evolução
das tratativas de vendas dos projetos. A confiança do consumidor, associada à queda no poder
de compra e a incerteza sobre a estabilidade do emprego, tiveram um impacto significativo na
tomada de decisão para aquisição de imóveis.
8
IV. COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA
No fechamento do trimestre, o fundo possuía os ativos abaixo:
Tipo de Ativo Empreendimento Local Fase Valor em
Carteira (R$)
Valor a Investir
(R$)
Incorporação Residencial
MaxHaus Santos Santos
SP Lançamento 5.956.542 800.000
Incorporação Residencial
Villa Maiori / Villa Di Capri
Ubatuba SP
Chaves 640.856 0
Urbanização Jardins da Serra Maracanaú
CE Chaves 2.519.862 0
Incorporação Residencial
Way Parque das Nações
Santo André SP
Lançamento 1.603.445 2.600.000
Urbanização Residencial
Campo Verde Iracemápolis
SP Obras 4.744.483 0
Caixa - - - 1.841.169 -
O caixa aplicado do fundo está comprometido nos projetos investidos. Em resumo, possuía a
seguinte distribuição por tipos de ativos:
Urbanização
47% 42% 11%
Incorporação Residencial Caixa
9
V. DETALHAMENTO DOS ATIVOS DO FII
i. MaxHaus Santos
Parceiro MaxCasa
Tipo Incorporação Residencial
Endereço Rua Castro Alves, 83, Santos – SP
Nº Unidades 92
Área Média 74m²
Fase Lançamento
%Vendas 23%
%Obras 0%
Futura fachada do empreendimento
Localização no Googlemaps
Planta - opção sem parades
Foto do stand de vendas no local do
empreendimento
10
ii. Villa Maiori
Parceiro Miríade
Tipo Incorporação Residencial
Endereço Rua João Ramalho, 40, Ubatuba – SP
Nº Unidades 31
Área Média 90m²
Fase Chaves
%Vendas 100%
%Obras 100%
Fachada do empreendimento
Localização no Googlemaps
Planta do empreendimento
Foto da área de lazer
11
iii. Villa de Capri
Parceiro Miríade
Tipo Incorporação Residencial
Endereço Rua Machado de Assis, 657, Ubatuba - SP
Nº Unidades 27
Área Média 72m²
Fase Chaves
%Vendas 100%
%Obras 100%
Fachada do Empreendimento
Localização no Googlemaps
Planta do Empreendimento
Foto da área de lazer
12
iv. Jardins da Serra
Parceiro Terra Brasilis
Tipo Urbanização
Endereço Av. Padre José Holanda do Vale – Maracanaú – CE
Nº Unidades 1039
Área Média 313m²
Fase Chaves
%Vendas 100%
%Obras 100%
Fachada do empreendimento
Vista aérea
Localização no Googlemaps
Croqui de implantação do empreendimento
13
v. Way Parque das Nações
Parceiro Reluma
Tipo Incorporação Residencial
Endereço Av. Estados Unidos, 92, Santo André – SP
Nº Unidades 68
Área Média 59m²
Fase Lançamento
%Vendas 40%
%Obras 9%
Futura fachada do empreendimento
Localização no Googlemaps
Planta do empreendimento
Foto do stand de vendas no local do
empreendimento
14
Fotos Andamento das Obras – Way Parque das Nações
15
vi. Residencial Campo verde
Parceiro FTA
Tipo Urbanização
Endereço Bairro da Geada, Iracemápolis – SP
Nº Unidades 382
Área Média 182m²
Fase Obras
%Vendas 61%
%Obras 68%
Logo Comercial
Foto no Googlemaps
Localização no Googlemaps
Andamento de Obras
Andamento de Obras
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VI. HISTÓRICO DE ATIVOS DESINVESTIDOS PELO FII
i. Vanguard Residence
Parceiro GPL
Tipo Incorporação Residencial
Endereço Rua T-53, 300, Goiânia - GO
Nº Unidades 146
Área Média 48m²
Data de investimento mai/13
Data de desinvestimento nov/14
Fase na aquisição Chaves
Rentabilidade Obtida (TIR)
17% a.a.
Fachada do empreendimento
Localização no Googlemaps
Planta do empreendimento
Foto da entrada do empreendimento
17
VII. RENTABILIDADE E MERCADO SECUNDÁRIO
Data Rendimento
(R$/cota)¹ Rentabili
dade²
% CDI líquido de IR³
Preço Fechamento4
(R$/cota)
Número Negócios4
Volume4 (R$)
Número Cotistas5
jul/13 0,62 0,62% 103% - - - -
ago/13 0,90 0,90% 152% 101,35 1 10.135 2
set/13 0,95 0,95% 160% 101,37 28 75.618 16
out/13 1,00 1,00% 147% 101,50 42 97.651 36
nov/13 1,00 1,00% 166% 101,63 34 104.179 58
dez/13 1,00 1,00% 151% 101,76 6 20.157 60
jan/14 1,00 1,00% 140% 101,70 15 40.196 61
fev/14 1,00 1,00% 150% 102,00 4 3.055 61
mar/14 1,00 1,00% 155% 101,90 2 204 60
abr/14 1,05 1,05% 151% 102,10 10 23.765 60
mai/14 1,05 1,05% 144% 102,15 17 383.570 65
jun/14 1,05 1,05% 151% 102,10 32 260.045 72
jul/14 1,05 1,05% 131% 102,25 29 216.622 81
ago/14 1,10 1,10% 150% 102,19 22 236.723 83
set/14 1,10 1,10% 144% 102,10 104 745.259 116
out/14 1,10 1,10% 137% 102,20 89 719.864 140
nov/14 1,10 1,10% 154% 101,89 34 171.505 147
dez/14 1,10 1,10% 136% 102,00 63 235.935 162
jan/15 1,10 1,10% 139% 101,99 55 250.867 179
fev/15 1,10 1,10% 158% 101,80 91 620.052 178
mar/15 1,10 1,10% 125% 101,90 53 199.991 177
2013 5,47 5,60% 146% 101,76 111 307.740 60
2014 12,70 13,47% 145% 102,00 421 3.036.743 162
2015 3,30 3,34% 140% 101,90 199 1.070.910 177
12 meses 13,00 13,80% 143% - 599 4.064.198 -
Início 21,47 23,81% 144% - 731 4.415.392 -
1 Distribuído por cota. 2 Para o cálculo de rentabilidade foi adotado o valor da cota de emissão de R$ 100,00. 3 Rentabilidade equivalente a uma aplicação em renda fixa considerando uma alíquota de 15%
de IR. 4 Preço de Fechamento, Número de Negócios e Volume negociados na BM&FBovespa. 5 Número de cotistas do fundo no fechamento do período.
18
1 Corrigido pelas distribuições de rendimentos
R$ 0
R$ 100
R$ 200
R$ 300
R$80
R$85
R$90
R$95
R$100
R$105
30/08/13 23/12/13 17/04/14 10/08/14 03/12/14 28/03/15
Vo
lum
e D
iári
o (e
m M
il)
Pre
ço d
e F
ech
ame
nto
Preço e Volume (BM&FBovespa)
Volume Negociado¹ Valor da CotaVolume Diário Negociado Valor da Cota1
19
VIII. DISCLAIMER
Esse material tem caráter meramente informativo. Nenhuma garantia, expressa ou implícita,
pode ser fornecida com relação à exatidão, completude ou segurança dos materiais, inclusive
em suas referências aos valores mobiliários e demais assuntos neles contidos. Os materiais
disponibilizados nessa apresentação não devem ser considerados pelos receptores como
substitutos ao exercício dos seus próprios julgamentos e não suprem a necessidade de
consulta a profissionais devidamente qualificados, que deverão levar em consideração suas
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opiniões estão sujeitas a mudanças, sem necessidade de notificação prévia aos usuários, e
podem diferir ou ser contrárias a opiniões expressadas por outras pessoas, áreas ou dentro da
própria Mérito Investimentos, como resultado de diferentes análises, critérios e
interpretações.
As informações contidas nesse material são fornecidas somente a título de informação.
Nenhuma das informações apresentadas deve ser interpretada como proposta, oferta ou
recomendação de compra ou venda de quaisquer produtos e/ou serviços de investimento,
nem como a realização de qualquer ato jurídico, independentemente da sua natureza.
20
IX. CONTATOS
+ 55 (11) 3796-0774 / +55 (11) 4508-3891
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