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Janeiro de 2020
DEPEC – Departamento de Pesquisas e Estudos Econômicos
Monitor Setorial
Mercado imobiliário
o Residencial: Juros baixos e recuperação da economia são os grandes propulsores do setor.Em nível nacional, a recuperação nos números de unidades lançadas e vendidas seguegradual, mas regiões mais adiantadas no processo de ajuste de estoques se beneficiam maisintensamente do movimento, como é o caso da região centro-sul do país, em especial dacidade de SP. A concessão de crédito também avança mais rapidamente e registra osmelhores números desde 2015. Preços nominais praticamente estáveis em conjunção amenores taxas de juros auxiliam na capacidade de financiamento das famílias. Um ritmomais acelerado de recuperação em todas as regiões do país ainda depende, principalmente,de melhora mais clara do mercado de trabalho.
o Comercial: Mercado de lajes corporativas bastante aquecido na cidade de São Paulo (emespecial nas áreas mais nobres) e outras regiões do estado apresentam alta demanda porgalpões industriais. Ambos os mercados serão marcados por queda de vacância e alta depreços nos próximos trimestres. No caso de shoppings, a aceleração do varejo beneficia asreceitas dos lojistas e demanda por ocupação de espaços. Porém, elevada vacância nosshoppings abertos nos últimos 5 anos ainda limitam o espaço para negociações maisfavoráveis às administradoras.
DESEMPENHO DO MERCADO IMOBILÁRIO
-15.0%
-10.0%
-5.0%
0.0%
5.0%
10.0%
mar-12 dez-12 set-13 jun-14 mar-15 dez-15 set-16 jun-17 mar-18 dez-18 set-19
4
Fonte: IBGE, Bradesco
MELHORA DA CONSTRUÇÃO CIVIL JÁ APARECE NOS DADOS DO PIBPIB da construção civil, variação interanual
20 trimestres consecutivos de queda
Ainda 26,5% abaixo do nível
de 2014
Mercado residencial
Fonte: CBIC, Abrainc, Bradesco
IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL MELHORANDO GRADUALMENTEEm unidades acumuladas nos últimos 4 trimestres
Lançamentos Vendas
50.000
70.000
90.000
110.000
130.000
17 18 19
CBIC
Abrainc
50.000
70.000
90.000
110.000
130.000
150.000
17 18 19
CBIC
Abrainc
Fonte: CBIC, Abrainc, Bradesco
Oferta final (unidades) Tempo de escoamento (meses de venda)
ESTOQUES EM PATAMARES MAIS CONFORTÁVEISOferta final unidades e tempo de escoamento meses de venda
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
17 18 19
CBIC
Abrainc
11,6
13,8
CBIC Abrainc
Fonte: CBIC, Abrainc, Bradesco
MAS DISPARIDADES REGIONAIS CONTINUAMTempo de escoamento meses de venda
18,416,9 16,5
13,8
11,6
8,0
N NE S CO BR SE
Tempo de escoamento de vendas
Fonte: Secovi, Bradesco
MERCADO IMOB. DE SP NO MELHOR MOMENTO DOS ÚLTIMOS ANOSLançamentos vs vendas e tempo de escoamento da oferta, nov/2019
Lançamentos e Vendas (unidades ac. 12M) Tempo de escoamento do estoque (em meses de venda)
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
Lançamentos SP
Vendas SP
8,46,7
15,115,9
17,7
11,3
8,2 7,9
nov-12 nov-13 nov-14 nov-15 nov-16 nov-17 nov-18 nov-19
NO CASO DOS PREÇOS TAMBÉM HÁ DISPARIDADES REGIONAISPreços nominais de imóveis residenciais R$/m² nos últimos 12M
Fonte: Fipezap
jan/19 fev/19 mar/19 abr/19 mai/19 jun/19 jul/19 ago/19 set/19 out/19 nov/19 dez/19
Índice FipeZap 7.243 7.249 7.251 7.261 7.257 7.255 7.252 7.256 7.246 7.235 7.235 7.235
Porto Alegre 5.915 5.904 5.902 5.890 5.910 5.922 5.920 5.908 5.911 5.904 5.915 5.923
Pelotas 3.776 3.783 3.807 3.814 3.831 3.833 3.834 3.823 3.833 3.836 3.854 3.848
Florianópolis 6.853 6.922 6.967 6.983 6.978 6.987 6.990 6.973 6.969 6.989 7.008 7.027
Joinville 4.717 4.696 4.709 4.679 4.704 4.705 4.724 4.710 4.719 4.705 4.681 4.697
São José 3.960 3.979 3.999 4.015 3.998 3.993 3.993 4.006 4.021 4.040 4.066 4.062
Curitiba 6.245 6.146 6.082 6.006 6.003 5.986 5.960 5.952 5.967 5.973 5.989 6.003
São Paulo 8.843 8.866 8.884 8.903 8.918 8.939 8.956 8.982 8.969 8.969 8.994 9.015
Barueri 6.760 6.788 6.780 6.812 6.833 6.838 6.846 6.866 6.888 6.951 6.993 6.997
Campinas 5.460 5.484 5.500 5.505 5.473 5.449 5.442 5.448 5.458 5.483 5.508 5.513
Guarulhos 4.963 4.975 4.984 4.995 4.995 4.996 4.989 4.989 4.977 4.972 4.963 4.945
Praia Grande 3.837 3.844 3.855 3.863 3.872 3.874 3.879 3.885 3.891 3.894 3.898 3.903
Ribeirão Preto 4.071 4.074 4.069 4.057 4.048 4.048 4.056 4.059 4.067 4.092 4.143 4.210
Santo André 5.362 5.380 5.384 5.376 5.344 5.336 5.341 5.366 5.382 5.401 5.405 5.386
Santos 5.353 5.346 5.348 5.350 5.346 5.327 5.300 5.274 5.264 5.256 5.255 5.250
São Bernardo do Campo 4.935 4.932 4.947 4.949 4.948 4.938 4.939 4.948 4.958 4.960 4.975 4.980
São José do Rio Preto 3.970 4.001 3.995 3.993 3.991 3.992 3.998 4.001 3.985 3.952 3.918 3.890
São José dos Campos 4.765 4.774 4.785 4.792 4.789 4.783 4.788 4.809 4.841 4.865 4.894 4.908
Rio de Janeiro 9.533 9.541 9.533 9.536 9.515 9.490 9.457 9.423 9.386 9.370 9.347 9.331
Niterói 6.908 6.912 6.912 6.900 6.881 6.851 6.828 6.820 6.830 6.825 6.800 6.786
Belo Horizonte 6.556 6.527 6.513 6.512 6.505 6.486 6.489 6.492 6.510 6.518 6.521 6.519
Goiânia 4.209 4.249 4.261 4.294 4.271 4.262 4.241 4.255 4.241 4.228 4.211 4.211
Brasília 7.481 7.523 7.555 7.707 7.701 7.689 7.660 7.660 7.565 7.425 7.354 7.346
Salvador 5.062 5.063 5.065 5.045 5.013 4.993 5.003 5.034 5.056 5.077 5.116 5.121
Fortaleza 6.067 6.082 6.056 6.049 6.015 6.010 6.005 5.989 5.957 5.845 5.743 5.577
Recife 6.020 6.012 5.987 5.978 5.952 5.954 5.946 5.941 5.929 5.915 5.922 5.946
-15,0%
-10,0%
-5,0%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
Residencial venda - nominal e real
Residencial - venda nominalResidencial - venda real
Fonte: Fipezap, Bradesco
MAS DE MODO GERAL, PREÇOS ESTÁVEIS EM TERMOS NOMINAISPreços no Brasil, variação em 12 meses
O QUE AJUDOU A RESOLVER O PROBLEMA DOS DISTRATOSDistratos, unidades nos últimos 12 meses e como % das vendas
Fonte: Abrainc, Bradesco
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
15 16 17 18
Distratos - nível e % das vendas
Distratos em unidades últ. 12M (eixo esq.)
Distratos como % vendas 12M (eixo dir.)
-10,0%
-5,0%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
Residencial - venda e locação nominal
Residencial - venda nominalResidencial - locação nominal
Fonte: Fipezap, Bradesco
LOCAÇÃO COM PREÇOS AVANÇANDO MAIS RAPIDAMENTEPreços no Brasil, variação em 12 meses
70.811
41.227 39.467
51.334
70.040
nov-15 nov-16 nov-17 nov-18 nov-19
Financiamentos ABECIP
Fonte: ABECIP, Bradesco
FINANCIAMENTO IMOB COM RECURSOS DO SBPE EM FORTE ALTAAquisição de imóveis (em R$ milhões) financiados via SBPE, ac jan-nov
36%
Fonte: BC, IBGE, Bradesco
JUROS MENORES IMPLICAM POTENCIAL MAIOR DE FINANCIAMENTOSimulação de valores de parcelas e domicílios elegíveis
12.0% 10.0% 8.0% 7.0% 6.0%
1ª parcela do financiamento 2,523 2,220 1,912 1,756 1,599
Renda mínima para o financiamento 8,410 7,400 6,373 5,853 5,330
Var % de renda mínima -12.0% -13.9% -8.2% -8.9%
Famílias elegíveis ao financiamento - milhares 6,536 8,032 10,051 11,597 13,010
Famílias elegíveis ao financiamento - % 9.2% 11.3% 14.2% 16.3% 18.3%
Financiamento de R$ 200 milTaxa de Juros
Simulações considerando tabela SAC e financiamento de 240 meses
+6,5 milhões de domicílios elegíveis
Fonte: IBGE, FGV, Bradesco
E O POTENCIAL DE DOMICÍLIOS NO BRASIL AINDA É GRANDECrescimento previsto do número de domicílios, em unidades
2004 2018 2025 2018-2004 2025-2018
Norte 3,598 5,272 6,309 1,674 1,037
Nordeste 13,374 18,483 21,820 5,109 3,337
Sudeste 23,259 31,023 34,876 7,764 3,853
Sul 8,181 10,742 12,236 2,561 1,494
Centro-Oeste 3,784 5,496 6,484 1,712 988
Brasil 52,196 71,016 81,725 18,820 10,709
RegiõesEstoque de domicílios (milhares) Incremento
8,2
8,9
6
8
10
12
14
16
18
20
11 12 13 14 15 16 17 18 19
Taxa média de juros - Imobiliário PF
Imobiliário (Taxas reguladas) - PF
Imobiliário (Taxas de mercado) - PF
TAXAS DE JUROS PARA PF MENORES TANTO NO SFH QUANTO NO SFITaxa média de juros para Pessoa Física, em % a.a.
Fonte: BCB, Bradesco
BrasilPróprio: 72,6%Alugado: 18,1% | Cedido: 9,1%
NortePróprio: 76,8%Alugado: 13,5% | Cedido: 9,6%
NordestePróprio: 76,3%Alugado: 14,9% | Cedido: 8,6%
SudestePróprio: 70,1%Alugado: 20,5% | Cedido: 9,4%
SulPróprio: 75,3%Alugado: 16,8% | Cedido: 7,6%
Centro-OestePróprio: 65,7%Alugado: 22,9% | Cedido: 11,1%Fonte: IBGE
UMA VISÃO GERAL SOBRE OS DOMICÍLIOS NO BRASILTotal de domicílios, por tipo de residência e condição de ocupação
Fonte: IBGE, Bradesco
3,6
4,1
4,0
3,53,4
3,5
3,0
3,4
3,2
2,92,8
2,9
BR N NE SE S CO
2001 2015
3,6
3,2
3,5
3,73,8 3,8
3,7
3,6
3,0
2,4
2,8
3,1
3,3 3,4
3,2 3,2
Total Até 1 SM 1 - 2 SM 2 - 3 SM 3 - 5 SM 5 - 10 SM 10 - 20 SM > 20 SM
2001 2015
Número de moradores por domicílio por regiãoNúmero de moradores por domicílio por faixa de renda
NÚMERO MORADORES POR DOMICÍLIO VEM DECLINANDONúmero de moradores / domicílio por faixa de renda e região
Fonte: IBGE, Bradesco
190
200
210
220
230
240
2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 2055 2060
67,8 67,8 67,8
75,0
89,9 89,9
77,7
111,9
93,3
76,1
109,6
91,3
hab/dom em 2060 = 3 hab/dom em 2060 = 2 hab/dom em 2060 = 2.5
2015 2030
2045 2060
Queda número hab/dom interrompida em 2045
Queda número hab/dom interrompida em 2030
Número hab/dom flat em 3 até 2060
O QUE AFETA O POTENCIAL DE DOMICÍLIOS NO LONGO PRAZOProjeções da população e do número de domicílios
Projeção da população total até 2060 (milhões) Número de domicílios (milhões) até 2060 em diferentes cenários
Fonte: Secovi, Bradesco
MERCADO PASSA POR GRANDE MUDANÇA NO PERFIL DOS IMÓVEISPerfil dos lançamentos no mercado paulistano, por metragem m² e vagas
Fonte: ONU, Bradesco
POPULAÇÃO BRASILEIRA ENVELHECENDO EM RITMO ELEVADOPercentual de pessoas 65+ na pop total
4%
7%
14%
22%
5%
9%
16%
23%
8%
19%
27%30%
3%
10%
23%
34%
1950 2020 2050 2100
Less developed regions World More developed regions Brazil
Brasil: 155ª posição
Brasil: 29ª posição
Brasil: 66ª posição
Brasil: 78ª posição
Fonte: IBGE, Bradesco
CRIANDO UM MERCADO DIFERENTE PARA HABITAÇÃO E CRÉDITOProjeções do número de idosos domicílios com idosos no Brasil
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
2010 2020 2030 2040 2050 2060
Share da população > 65 anos
20,9
73,5
5,2
18,4
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
50,0
60,0
70,0
80,0
2010 2020 2030 2040 2050 2060
# pessoas > 65 anos
1 em cada 4 idosos morando sozinho
Potencial de mercado
70,41%
31,71%
45,89%
19,37%
6,61%2,53%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Estoque Crédito Direcionado Estoque Crédito Total
Comparação- total e direcionado
Imobiliário - PF
Imobiliário - Total
Imobiliário - PJ
Fonte: BCB, Bradesco
E TAMBÉM SEGUE COMO PARTE RELEVANTE DO ESTOQUE TOTAL Participação do crédito imobiliário PF e PJ no estoque direcionado e total
Fonte: ABECIP, Bradesco
PARTICIPAÇÃO DO FUNDING TRADICIONAL AINDA É GRANDEEstrutura de funding do setor R$ bilhões, jun/2019
SBPE (48,7%)R$620,8 bilhões
FGTS (33,3%)R$425,3 bilhões
LCI (11,8%)R$150,9 bilhões
CRI (5,6%)R$70,8 bilhões
LIG (0,6%) R$7,6 bilhões
Escritórios comerciais
Fonte: Fipezap, Bradesco
PREÇOS AVANÇANDO MAIS RAPIDAMENTE TAMBÉM NA LOCAÇÃOPreços no Brasil, variação em 12 meses
-15,0%
-10,0%
-5,0%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
13 14 15 16 17 18 19
Comercial - locação nominal e real
Comercial - venda nominalComercial - locação nominal
Fonte: Fipezap, Bradesco
MAS EM TERMOS REAIS, LOCAÇÃO CONTINUA EM QUEDA DESDE 2013Preços no Brasil, variação em 12 meses
-25,0%
-20,0%
-15,0%
-10,0%
-5,0%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
13 14 15 16 17 18 19
Comercial - locação nominal e real
Comercial - locação nominal
Comercial - locação real
IMOBILIÁRIO CORPORATIVO MELHORA MAS VACÂNCIA AINDA É ALTAEvolução da qdd de imóveis corporate AAA vagos em relação ao total
Fonte: Buildings, Bradesco
30
13,6%
39,4%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Título do Gráfico
SP
RJ
OPORTUNIDADE DE MOVIMENTO FLIGHT TO QUALITY EM SPVacância, preço e estoque total do segmento Corporate AAA, 2019Q03
Fonte: Buildings, Bradesco
31
SÃO PAULO Vacância Preço
Berrini 14% R$ 87/m²
Chucri Zaidan 14% R$ 87/m²
Nova Faria Lima 4% R$ 159/m²
Paulista 9% R$ 115/m²
Vila Olímpia 4% R$ 97/m²
Chác. Sto Antônio 54% R$ 60/m²
Leopoldina / B. Funda 28% R$ 69/m²
Demais regiões 17% R$ 56/m²
Barueri 30% R$ 50/m²
RIO DE JANEIRO Vacância Preço
Centro 41% R$ 81/m²
Barra da Tijuca 40% R$ 72/m²
Zona Sul 24% R$ 96/m²
Portuária 40% R$ 94/m²
Demais regiões 43% R$ 83/m²
VANCÂNCIA NO MERCADO DE GALPÕES PRÓXIMA AOS NÍVEIS DE 2012Taxa de vacância de galpões industriais no estado de SP
Fonte: Buildings, Bradesco
32
18,7%
Outras informações
sobre o setor
CRÉDITO IMOBLIÁRIO AO REDOR DO MUNDOEm % do PIB, ano do dado mais recente entre parênteses
88,92
67,60
59,20 60,00
41,00 35,00
30,50
23,13 20,00
16,60 14,40 9,63 7,00 5,80
1,90
-
20,00
40,00
60,00
80,00
100,00N
ova
Ze
lân
dia
(08)
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14)
EUA
(15
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Esp
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11)
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15)
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15)
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)
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(11
)
Méx
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(15)
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16)
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2)
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4)
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bia
(15
)
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(14
)
Arg
enti
na
(15)
World
Média da Amostra: 30,9%
Fonte: Diversa, Bradesco
Fonte: IPEA, Bradesco
DÉFICIT HABITACIONAL ABSOLUTO Nº de domicílios
5.855
5.438
5.898
5.582
5.431
5.846
6.068
6.187
5.000
5.200
5.400
5.600
5.800
6.000
6.200
6.40020
07
2008
2009
2011
2012
2013
2014
2015
DÉFICIT HABITACIONAL ABSOLUTONº de domicílios, 2007 – 2015
2.1562.057
615 645
383
2.430
1.924
627 698507
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
Sude
ste
Nor
dest
e
Nor
te Sul
Cent
ro-
Oes
te
2007 2015
Fonte: IPEA, Bradesco
21.877 26.567 28.955
46.658 48.906
75.860 85.167 85.788 93.907 95.342 103.631 113.308 117.495 130.992
147.860 184.623
204.876 236.304
276.709 286.890 300.752 306.553
388.898 451.881
468.292 552.046
1.306.367
- 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000 1.400.000
RRACAPTOROSE
MTMS
PIALES
RNPBDF
AMSC
GORSPRPECEPA
MABARJ
MGSP
Déficit Habitacional - ABSOLUTO Déficit HabitacionalDÉFICIT HABITACIONAL ABSOLUTONº de domicílios, 2015
Fonte: IPEA, Bradesco
DÉFICIT HABITACIONAL RELATIVO % de domicílios, 2007- 2015
10,39 10,26 9,82 10,00 9,74
10,15 10,00 10,80
8,90 8,53 7,67
5,79
-
2,00
4,00
6,00
8,00
10,00
12,00
Nor
te
Nor
dest
e
Cent
ro-O
este
Tota
l
Sude
ste
Sul
2007 2015
Fonte: IPEA, Bradesco
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