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MÜNCHEN
DAS ELDORADO FÜR EINZELHANDEL UND EINZELHANDELS-IMMOBILIEN
JUNI 2018
COMFORT Städtereport München 2018 2 von 16
IN ZAHLEN Bundesland: Bayern
Einwohnerzahl: 1.464.301
Bevölkerungsentwicklung (ggü. 2012): + 7,3 %
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 850.395
Arbeitslosenquote: 4,1 %
Einzelhandelskaufkraft: 129,8
Einzelhandelszentralität: 114,4
Relevante Shopping-Center: Stachus Passagen (C), Schäfflerhof (C), Fünf Höfe Quartier (C), Hofstatt (C), Riem Arcaden (S), Olympia-Einkaufszentrum (S), Pasing Arcaden (S), PEP Einkaufs-Center (S), Mira (S)
C=City S=Stadtteil P=Peripherie
Die politische, wirtschaftliche, kulturelle und sportliche
Bedeutung von München ist sowohl im nationalen als
auch im internationalen Vergleich traditionell herausra-
gend. Die bayerische Landeshauptstadt und drittgrößte
Stadt Deutschlands spielt nicht nur im Fußball in der
Champions League, sondern zählt mit dem gesamten
Ballungsraum auch zu den am stärksten prosperierenden
Wirtschaftsräumen in ganz Europa. Nahezu alle Rah-
menbedingungen sind vorbildlich: vom kräftigen Wachs-
tum der Bevölkerung (rd. 1,6 Mio. für 2030 im Visier)
über die Präsenz von sieben DAX-Unternehmens-
zentralen bis hin zu einer Top-Infrastruktur. Gepaart mit
einem hohen Maß an öffentlicher Sicherheit sowie un-
vergleichlich hoher Umwelt-, Lebens- und Freizeitqualität,
was die Attraktivität von München für Investoren und
Mieter nachhaltig ganz oben hält. Und nicht zuletzt Mün-
chen für auswärtige Besucher und Touristen zu einem
absoluten Hot Spot macht. Denn die rd. 15 Mio. Über-
nachtungen mit einem ausgeprägt hohen Internationalen-
anteil von rd. 50 % sind ein klares Statement und fungie-
ren als zusätzlicher „Turbo“ - nicht nur zu Zeiten von
Messen und Wies’n. München überzeugt eben als „Welt-
stadt mit Herz“ über das einzigartige Flair aus Tradition
und Moderne einer gewachsenen Stadt mit großer Histo-
rie und Kultur sowie leistungsstarker Wirtschaft.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT Nicht zuletzt auch im Vergleich der europäischen Shop-
ping-Metropolen nimmt München einen absoluten Spit-
zenplatz ein. Und zwar mit dem klar definierten Fokus
Innenstadt. Sie stellt auf ihren mittlerweile knapp 500.000
m² Verkaufsfläche die größte Einzelhandelsdestination
bundesweit dar. Gleichzeitig ist diese mit einer durch-
schnittlichen Flächenproduktivität von rd. 6.600 EUR/m²
der leistungsstärkste Standort in ganz Deutschland. Und
das mit deutlichem Abstand: so wird in der bezogen auf
die Produktivität zweitplatzierten Hamburger City lediglich
ein Wert von rd. 5.600 EUR/m² VKF erzielt, berichtet der
Einzelhandels- und Immobilienexperte Manfred Schalk,
Geschäftsführer von COMFORT.
Insgesamt werden in der Münchner City knapp 3,3 Mrd.
EUR p.a. umgesetzt. Die kompakte, städtebauliche
Struktur der City sowie die klar definierten Handelslagen
sind extrem benutzerfreundlich und somit deutlich um-
satzförderlich.
Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der
Stadt liegt dabei mit gut 30 % recht deutlich über dem
Durchschnittswert der Millionenstädte. Auch der Ver-
0
50
100
150
200
250
300
350
400
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17
1A-EINZELHANDELSMIETEN
von 2007- 2017 in EUR / m²
80-120m² 300-500m²
Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH,
Bundesagentur für Arbeit,
0 10 20 30 40
Verkaufs-flächen-anteile
Umsatz-anteile
INNENSTADTANTEILE
München Ø > 1 Mio. Einwohner
Quellen: COMFORT Research & Consulting
COMFORT Städtereport München 2018 3 von 16
EINZUGSGEBIET
0 50 100 150 200 250
Stuttgart
München
Köln
Hamburg
Frankfurt am Main
Düsseldorf
Berlin
MODEZENTRALITÄT
0 25 50 75 100 125 150
Stuttgart
München
Köln
Hamburg
Frankfurt am Main
Düsseldorf
Berlin
Einzelhandelskaufkraft Einzelhandelszentralität
EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT
Quelle: GfK GeoMarketing GmbH
Quelle: COMFORT – Research & Consulting
kaufsflächenanteil fällt mit rd. 27 % überdurchschnittlich
aus.
Durch die Attraktivität und Lage Münchens, verbunden
mit einer hervorragenden Verkehrsinfrastruktur reflektiert
der Münchner Einzelhandel auf ein weiträumiges und
wohlhabendes Einzugsgebiet mit stabilen Einkaufsbezie-
hungen in das Umland. Allein jenseits des Stadtgebiets
leben immerhin rd. 1,7 Mio. Einwohner, die im Übrigen
auch über eine klar mehr als bundesdurchschnittliche
Kaufkraft (GfK- Kaufkraftindex = 118,2) verfügen.
Dazu kommen die rd. 1,45 Mio. Münchner mit ihrer be-
kanntlich noch deutlich höheren Kaufkraft (GfK- Kauf-
kraftindex = 129,8). Insgesamt (= München + Umland)
weist der City-Einzelhandel ein Einzugsgebiet von gut 3,1
Mio. Einwohnern mit einem einzelhandelsrelevanten
Nachfragevolumen von insgesamt über 22 Mrd. EUR p.a.
auf.
Das große Einzugsgebiet und Nachfragepotenzial wie
auch die angesprochene hohe touristische Bedeutung
schlagen sich in der positiven allgemeinen Einzelhan-
delszentralität (114,4 lt. GfK) des bayerischen Oberzent-
rums Münchens nieder. Noch deutlich besser fällt hier die
Performance für das innerstädtische Kernsortiment Mode
(221,9) aus.
Quelle: COMFORT – Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph
COMFORT Städtereport München 2018 4 von 16
EINZELHANDELS-ECKDATEN
Die herausragenden Münchner Einzelhandelsdaten re-
sultieren unter anderem aus der langjährigen gezielten
Stadtplanung und dem Zentrenkonzept. Trotz einer Ge-
samt-Verkaufsflächenausstattung von gut 1,8 Mio. m² ist
für die bayerische Landeshauptstadt im Metropolenver-
gleich eindeutig eine relative Knappheit an Verkaufsflä-
chen zu konstatieren. So liegt die Münchner Verkaufsflä-
chenausstattung pro Kopf der Bevölkerung lediglich bei
rd. 1,3 m² und damit merklich unterhalb der Kennziffer in
den anderen Immobilien-Hochburgen oder auch dem
Bundesdurchschnitt (gut 1,5 m² VKF pro Einwohner).
Strukturdaten
Structual dataBerlin Hamburg
München
Munich
Köln
CologneFrankfurt Stuttgart Düsseldorf
Einzelhandelskaufkraft 2017
Retail purchasing power 2017
(Deutschland/Germany = 100,0)
96,8 109,7 129,8 108,8 114,2 112,8 117,8
Einzelhandelsverkaufsfläche 2017
Retail sales area 2017
in m² / sqm
4.850.000 2.686.000 1.833.000 1.575.000 1.167.000 1.014.000 1.012.000
Anteil der Innenstadt in m²
Share of the city centre im sqm644.000 346.500 497.000 313.000 277.000 377.000 347.000
Anteil der Innenstadt
Share of the city centre13,3% 12,9% 27,1% 19,9% 23,7% 37,2% 34,3%
Einzelhandelsverkaufsfläche pro Einwohner
Retail sales area per inhabitant1,4 1,5 1,3 1,5 1,6 1,6 1,7
Flächenproduktivität in € pro m²
Space productivity in € per sqm3.800 4.200 5.900 4.500 3.700 4.100 4.100
Flächenproduktivität Innenstadt in € pro m²
Space productivity of the city centre in € per sqm3.900 5.600 6.600 5.200 5.200 4.400 4.600
Einzelhandelsumsatz 2017 in Mio. €
Retail turnover 2017 in € million18.376,0 11.226,8 10.887,0 7.079,5 4.346,0 4.174,1 4.170,4
Anteil der Innenstadt in Mio. €
Share of the city centre in € million2.530,0 1.955,0 3.290,0 1.625,0 1.430,0 1.670,0 1.610,0
Anteil der Innenstadt
Share of the city centre13,8% 17,4% 30,2% 23,0% 32,9% 40,0% 38,6%
Einzelhandelszentralität 2017
Retail centrality 2017
(Deutschland/Germany = 100,0)
106,7 113,2 114,4 121,4 102,7 117,3 114,4
Modezentralität 2017
Fashion centrality 2017
(Deutschland/Germany = 100,0)
156,3 173,6 221,9 198,9 202,4 209,8 224,3
Einzugsgebiet / Catchment area
Einwohner in Mio. / Inhabitants in mill.5,3 3,5 3,1 2,4 2,4 2,6 2,0
Quelle / Source: COMFORT - Research & Consulting, GfK GeoMarketing GmbH
COMFORT Städtereport München 2018 5 von 16
MIETPREISANGABE in EUR/m²
1A-LAGEN
NEUHAUSER STRASSE /
KAUFINGERSTRASSE / MARIENPLATZ
Tonangebende, klassische 1A-Lage mit dem höchs-
ten Mietniveau sowie den ebenfalls bundesweit
höchsten Bodenrichtwerten
Nachhaltig starke Passantenfrequenzen, die zusätz-
lich durch das hohe Touristenaufkommen erhöht wer-
den
Münchner Mischung: Trotz hohem Filialisierungsgrad
stabiler und vergleichsweise hoher Anteil an lokalen
Einzelhändlern bzw. Traditionsanbietern wie Hirmer,
Ludwig Beck,Tretter Schuhe / Bartu / Thomas Schu-
he, Bettenrid, Augustiner Stammhaus sowie nicht zu
vergessen die angrenzenden Platzhirsche Konen,
Dallmayr oder Lodenfrey
Relevante Projektentwicklungen: Großprojekt Alte
Akademie (zusammen mit dem Ex-Hettlage von Sig-
na) ist gestartet, Marienplatz 22 planmäßig von der
Bayerischen Hausbau umgesetzt
Neue Mieter: die attraktiven englischen Lifestyle-
Konzepte TOPSHOP / TOPMAN sowie der französi-
sche Kosmetikanbieter SEPHORA - alle in der Galeria
Kaufhof; das Comeback von Hugendubel zusammen
mit dem neuen Flagship-Store der Deutschen Tele-
kom sowie IQOS ebenfalls am Marienplatz; dazu Dis-
ney, Levi´s, Hunkemöller, Intimissimi / Calzedonia und
der H&M Home Labstore auf der Neuhauser- bzw.
Kaufingerstraße; sowie das neue
Gastronomiekonzept „Leger am Dom“ des Wiesnwirts
Able direkt an der Frauenkirche; und insbesondere
der im Mai 2018 neueröffnete Mega Store des Ham-
burger Schuhanbieters Görtz auf ca. 2.500 m² an Stel-
le des dort langjährig ansässigen ZARA hat bereits im
Vorfeld für viele Debatten gesorgt
Mietpreis: ca. 370 EUR/m² (klein),
ca. 240 EUR/m² (mittel)
Kaufingerstraße 8: Hier eröffnete Ende 2017 der erste H & M Home-
Store in Deutschland, bezeichnet als LAB STORE!
370
80-120 m²
240
300-500 m²
Kaufingerstraße 14: Eröffnung des neuen Mega-Stores von Schuh
Görtz auf insgesamt 2.500 m² - ein strategischer Schachzug?!
COMFORT Städtereport München 2018 6 von 16
MIETPREISANGABE in EUR/m²
THEATINERSTRASSE / WEINSTRASSE /
ROSENSTRASSE / MAFFEISTRASSE
Attraktive und nachgefragte Premiumlagen mit eben-
falls sehr guter Passantenfrequenz
Abwechslungsreicher Mietermix: wertige Anbieter
wechseln sich mit internationalen, vertikalen Filialisten
ab
Überschaubare Größe der einzelnen Stores sorgt für
Vielfalt beim Flanieren
Die etablierten Quartiere Fünf Höfe und Schäfflerhof
stärken nachhaltig insbesondere den Bereich Theati-
ner-, Wein- und Maffeistraße
Upgrade: Mittlerweile hat sich die Maffeistraße von
einer guten B- zu einer gut besuchten A-Lage entwi-
ckelt
Hohe Filialistendichte, aber auch attraktive Local
Heroes wie Sport Schuster und Kaut-Bullinger auf der
Rosenstraße sowie Lodenfrey im Verlauf der
Maffeistraße
Relevante Developments: Neubebauung des domi-
nanten Eckgrundstücks Weinstraße 6: Diesen attrakti-
ven Standort hat sich H&M für das neue Konzept
Arket gesichert und letzten Herbst eröffnet
Weitere neue Mieter: Coccinelle und Hugo Boss in
den Fünf Höfen sowie Riani im Schäfflerhof; darüber
hinaus: deutliche Erweiterung des Massimo Dutti
Stores durch zusätzliche Flächen im 1. OG; das
Schmuckkonzept DoDo in der Theatinerstraße 44
(vermittelt durch COMFORT), die neue Erlebniswelt
des FC Bayern inklusive Gastronomie und Fanshop in
der City auf den Grundstücken Weinstraße 7 und 7 A;
die Erweiterung des Sporthauses Schuster am Rin-
dermarkt
Mietpreis: ca. 280 EUR/m² (klein),
ca. 200 EUR/m² (mittel)
Theatinerstraße 44: Neu in München angekommen / DoDo / das attrak-
tive, junge Schmuckkonzept aus dem Hause Kering / vermittelt durch
1A-LAGEN
280
80-120 m²
200
300-500 m²
COMFORT Städtereport München 2018 7 von 16
MIETPREISANGABE in EUR/m²
COMFORT
MAXIMILIANSTRASSE / PERUSASTRASSE
„The Place to be“ für Flagship-Stores internationaler,
renommierter Luxuslabels
Maximilianstraße: die klassische High-End-Luxuslage
mit hohem Imagefaktor
Perusastraße: die etwas „charmantere“ Lage mit höhe-
rer Passentenfrequenz
Neue Mieter: spektakuläre Relocation von Hermès,
Chanel und Wempe in die Maximilian-Arkaden (High-
End-Projektentwicklung des Münchner Unternehmers
Urs Brunner)
Das schafft Platz auf der Maximilianstraße u. a. für den
jeweils 1. Flagship-Store von Céline sowie von Van
Cleef & Arpels in Deutschland
Besonderheit: das geplante und lang ersehnte Come-
back des legendären Café Roma ebenfalls auf der Ma-
ximilianstraße, fast am selben Platz – schräg gegen-
über des historischen Stamm-Roma – zieht sich. Wir
drücken die Daumen!
Mietpreis: ca. 320 EUR/m² (klein),
ca. 210 EUR/m² (mittel)
RESIDENZSTRASSE / DIENERSTRASSE
Traditionelle, bürgerliche Einkaufslage
Absolute Frequenzbringer: Dallmayr, Manufactum,
Maison Louis Vuitton
Zielgruppe: sowohl traditionell ausgerichtete Münchner
als auch Touristen / Besucher
Zunehmendes Trading-up in den letzten Jahren durch
neue Premiumkonzepte; beide Straßen profitieren von
der direkten Anbindung an die beiden Luxuslagen Ma-
ximilian- und Perusastraße
Der Filialisierungsgrad rangiert heute bei ca. 60 %,
wobei die Passantenfrequenz bezogen auf das vertre-
tene, hochwertige Einzelhandels-/ Mietergenre sehr gut
ist
Neue Mieter: Rimowa auf der Dienerstraße, das Her-
renlabel Berluti der LVMH Gruppe im Quartier Resi-
denzstraße 2
Mietpreis: ca. 225 EUR/m² (klein),
ca. 140 EUR/m² (mittel)
SENDLINGER STRASSE
Sehr beliebte Einkaufslage mit ausgesprochen positiver
Entwicklung
Maßgebliche Treiber: Hofstatt (seit 2013) als noch rela-
tiv neues Einkaufs- und Dienstleistungsquartier in Ver-
bindung mit der sehr gut angenommenen, nochmaligen
Erweiterung der Fußgängerzone bis hoch zum
320
80-120 m²
210
300-500 m²
225
80-120 m²
140
300-500 m²
175
80-120 m²
130
300-500 m²
1A-LAGEN
COMFORT Städtereport München 2018 8 von 16
MIETPREISANGABE
in EUR/m²
Sendlinger Tor
Magnetmieter: neben dem Lokalmatador Konen zu-
nehmend attraktive Lifestyle-Konzepte wie Superdry, &
Other Stories, Oakley sowie Subdued, Intimissimi oder
Brandy Melville in der Hofstatt
Fortgeschrieben wird die positive Story durch weitere
Projektentwicklungen gerade auch im Bereich zum
Sendlinger Tor hin, z. B. auf der Sendlinger Straße 46.
So richtig rund wird das Ganze durch die geplante
Quartiersentwicklung am angrenzenden Neuen Sattler-
platz, wo das gesamte Areal zwischen Hofstatt und
Kaufingertor bzw. zwischen Postgebäude und Hirmer
Parkhaus (letzteres wird abgerissen) am Färbergraben
mit dem Schwerpunkt Einzelhandel neu positioniert
bzw. städtebaulich neu gestaltet werden soll. Hand in
Hand ist damit eine Erweiterung der Fußgängerzone
geplant. Und einen neuen Namen gibt es auch schon
für diesen zukünftig attraktiven Platz mit hoher Aufent-
haltsqualität: Georg-Kronawitter-Platz nach einem Alt-
Oberbürgermeister.
Weitere neue Mieter: Tezenis, American Vintage sowie
einen zweiten City Standort von Boggi Milano, in der
Sendlinger Straße 44 – hier wird Weekday, die beliebte
Streetwear Brand der H&M Gruppe seinen 1. Store in
Bayern eröffnen.
Mietpreis: ca. 175 EUR/m² (klein),
ca. 130 EUR/m² (mittel)
BRIENNER STRASSE
Traditionelle Einkaufslage mit zwischenzeitlich wieder
deutlich gestiegener Attraktivität
Positive Entwicklung insbesondere durch den attrakti-
ven Mix aus exklusiven Stores und individuellen gastro-
nomischen Konzepten
Besondere Highlights: das Stammhaus des Münchner
Traditionsanbieters Ed. Meier auf absolutem Topniveau
oder auch die Institution Café Luitpold im Luitpoldblock
Insgesamt als individuelle Premiumlage mit einer gan-
zen Reihe von neuen Konzepten wieder gut positioniert
Neue Mieter: SUITSUPPLY, Renésim Juwelier,
Slowear, Mothwurf, Eres, Occhio
Mietpreis: ca. 150 EUR/m² (klein),
ca. 90 EUR/m² (mittel)
TAL
Beliebte und zunehmend attraktive Lage in der Verlän-
gerung vom Marienplatz zum Isartor
Etwas unstrukturierter Einzelhandelsbesatz mit einem
deutlichen Schwer-punkt auf Gastronomie
Gestiegene, gute Aufenthaltsqualität insbesondere
150
80-120 m²
90
300-500 m²
135
80-120 m²
90
300-500 m²
1A-LAGEN
COMFORT Städtereport München 2018 9 von 16
MIETPREISANGABE
in EUR/m²
durch die benutzerfreundlichen breiten Gehwege
Magneten: Müller Kleinkaufhaus und Globetrotter (Letz-
terer bereits hinter dem Isartor) – sowie die klassischen
bayerischen Brauereigaststätten, neben den angesag-
ten Burger- und Steak-Grills
Neue Mieter: Elly Seidl, das neue Wirtshaus der
Wiesnwirtfamilie Stiftl sowie zukünftig ein neuer dm-
drogerie markt anstelle der alten Targo-Bank
Mietpreis: ca. 135 EUR/m² (klein),
ca. 90 EUR/m² (mittel)
LEOPOLDSTRASSE
HOHENZOLLERNSTRASSE
Gelten für den filialisierten Einzelhandel neben den
klassischen Einkaufslagen der Münchner City als die in-
teressantesten Lagen außerhalb des Altstadtrings
Dies trifft insbesondere für den Kernbereich Leopold-
straße / Ecke Hohenzollernstraße, das sogenannte
„Schwabinger-T“ zu.
Abwechslungsreicher Mieter- und Branchenmix: sowohl
individuelle Konzepte als auch verstärkt Filialisten
Neue Mieter: Edeka folgt Tengelmann auf der Leopold-
straße 41, Deutsche Bank präsentiert sich jetzt in der
Nr. 53 – 55; im repräsentativen Neubau Hohenzollern-
straße 3 / Ecke Leopoldstraße weiterhin der historische
Hauptnutzer Commerzbank, ergänzt um Penny sowie
um mehrere kleinteilige Einzelhandelskonzepte, wie
Boyco, The Body Shop, Rituals und Jott. Ferner im wei-
teren Verlauf der Hohenzollernstraße Ouí und das at-
traktive Gastrokonzept Cotidiano
Mietpreis: ca. 95 EUR/m² (klein),
ca. 60 EUR/m² (mittel)
SEPHORA und TOPSHOP TOPMAN: endlich in München angekommen und zwar im Galeria Kaufhof am Marienplatz
95
80-120 m²
60
300-500 m²
1A-LAGEN
COMFORT Städtereport München 2018 10 von 16
MÜNCHENS CITY UND EINZELHANDEL SIND
EINE INTERNATIONALE MARKE
„BOOM AS BOOM CAN“
Der Münchner Einzelhandel ist durch eine einmalige
zugkräftige und hochattraktive Mischung gekennzeichnet.
So ist es alles andere als ein Zufall, dass das neue H&M-
Format Arket seinen allerersten deutschen Store im ver-
gangenen Herbst in Münchens Weinstraße eröffnet hat.
Genauso wie die jüngst erfolgten Eröffnungen von
TOPSHOP/-MAN und Sephora in der Galeria Kaufhof auf
der Kaufingerstraße / Ecke Marienplatz. Internationale
und nationale hochexpansive Brands treffen auf nachhal-
tig erfolgreiches Münchner Einzelhandels-„Urgestein“
(Kaufhaus Beck, Lodenfrey, Hirmer, Sport Schuster, Ko-
nen, Dallmayr u.a.).
Endlich in München angekommen: Der neuen Disney-Store auf der
Neuhauser Straße 39!
Sie verleihen München als Einkaufsstadt das notwendige
Lokalkolorit und in der Mischung aller Genres von bo-
denständig bis Top-Luxus entsteht eine einmalige und
breit angelegte, dennoch kompakte City-Einzelhandels-
landschaft. Das sorgt für Kundenattraktivität! Dazu
kommt noch die besondere Aufenthaltsqualität der City,
vor allem durch das vielfältige Gastronomieangebot ge-
würzt mit bayerischer Gastlichkeit und Küche, bei der die
Brauereigaststätten selbstverständlich eine Hauptrolle
spielen. Wo andere aufwendig darüber nachdenken
müssen, wie eine besondere USP-Position für eine Stadt
oder einen Standort konzipiert bzw. entwickelt werden
kann, ist das für München praktisch kein Thema. Die
Münchner City und ihr Einzelhandel sind nämlich schon
eine Marke und das im Übrigen in einem internationalen
Maßstab.
Dieser hochattraktive Markt zieht alle Marktteilnehmer
an, egal ob Mieter, Investor oder Developer. Flächen und
Geschäftshäuser in den klassischen Münchner Lagen
sind heiß begehrt - in den letzten Jahren angefacht durch
den fortschreitenden deutschen Immobilienboom mit
einem seiner Epizentren in München. Im Fokus sind ins-
besondere Objekte und Flächen in den zentralen 1A-
Einzelhandelslagen der bayerischen Landeshauptstadt.
Dies sorgt für ein in der Regel stabiles bis anziehendes
Mietpreisniveau, wobei gerade kleinere und mittlere Flä-
chen durchaus auch noch merklich steigen können. So-
mit präsentiert sich der Markt als sehr umkämpft und
dynamisch. Auch nach erfolgreicher Fertigstellung diver-
ser Großprojekte wie der Hofstatt, dem Palais an der
Oper und dem Joseph-Pschorr-Haus auf der Neuhauser
Straße, stehen die Entwickler und Investoren unter Voll-
dampf. Einzelhandels- und Immobilienexperte Manfred
Schalk nennt insbesondere die folgenden Highlights:
Die anstehende, in puncto Denkmal-/ Ensem-
bleschutz hochkomplexe lang „umkämpfte“, aber
auch herausragend interessante Projektentwicklung
der Alten Akademie / des alten Hettlage auf der
Neuhauser Straße durch Signa. Laut jüngst
erfolgtem Stadtratsbeschluss soll nunmehr der
Umbau 2019 beginnen.
Die bereits erfolgreich abgeschlossenen und in jeder
Hinsicht Maßstäbe setzenden Maximilian-Arkaden
direkt auf der Maximilianstraße im Bereich zwischen
Hofgraben und Falkenturmstraße – Luxus und
München, auch weiterhin ein unschlagbares Team!
Weinstraße 6: Hier hat im Herbst 2017 der erste deutsche Arket-Store,
das neueste Konzept der H&M-Gruppe, eröffnet.
COMFORT Städtereport München 2018 11 von 16
Die Neuplanung am Sattlerplatz: Das gesamte Areal
zwischen Kaufingertor und Hofstatt bzw. zwischen
dem Noch-Postgebäude und dem Parkhaus am
Färbergraben (letzteres wird abgerissen) wird neu
entwickelt. Ziel ist es, ein neues und hochattraktives
Quartier mit einer Mischung aus Handel und
Dienstleistung zu schaffen, das eine hohe
Aufenthaltsqualität bieten wird.
Großprojekt Neuer Hauptbahnhof: Die (noch in
deutlicher Zukunft liegende) Entwicklung des
Hauptbahnhofes, die einen vom Autoverkehr
befreiten Bahnhofsvorplatz vorsieht. Dass dieses
Mammutprojekt nicht nur einen Imagegewinn,
sondern auch einen handfesten Nutzen für das
gesamte Bahnhofsviertel zur Folge haben wird, ist
offensichtlich.
Die geplante Neu-Strukturierung des traditions-
reichen Ex-Hertie-Standorts Karstadt am Bahnhof
wird nicht zuletzt auf Synergien mit dem
Hauptbahnhof-Projekt setzen. Mit seinem spezi-
fischen, lang gestreckten Grundriss entlang der
formal bereits bestehenden Fußgängerzone
Schützenstraße bieten sich hier gute Möglichkeiten.
Hochinteressant ist, was der nunmehr alleinige
Immobilien-Eigentümer Signa (dem gleichzeitig ja
auch der Mieter Karstadt gehört) daraus machen
wird. Von daher besteht eine sehr gute Chance, die
Münchner Toplage zukünftig über den Stachus
hinaus bis hin zum Hauptbahnhof zu integrieren und
zu erweitern.
Außerhalb der City am Standort des Stadtteil-
zentrums Forum Schwanthalerhöhe revitalisieren
der Projektentwickler HBB und die Bayerische
Hausbau in enger Kooperation ihre jeweiligen
Einzelhandelsflächen. Während die Bayerische
Hausbau in dem in ihrem Eigentum befindlichen
Abschnitt in erster Linie ein ergänzendes Nahver-
sorgungszentrum entwickelt, verwirklicht HBB, im
ehemaligen XXXLutz Möbelkaufhaus ein modernes
Einkaufsquartier mit klassischem Handel, Gastro-
nomie und öffentlichen Nutzungen.
Auch in Münchens bestehender Shoppingcenter-
Landschaft ist einiges „in der Mache“. So
insbesondere die Erweiterung und Modernisierung
der beiden im Osten bzw. Südosten gelegenen
Shopping-Center Riem-Arcaden (u.a. mit der
Neuansiedlung von P&C) sowie das pep (u.a. mit
der Etablierung von Münchens erstem Primark).
Herauszuheben ist auch der anhaltende Boom der
Pasing Arcaden. Diese pushen weitere Entwicklun-
gen im direkten Umfeld. Zum Beispiel das attraktive
Projekt Pasing Central der GEG, das COMFORT
exklusiv betreut.
Vier attraktive Neuzugänge auf der Rennmeile Neuhauser- und Kaufingerstraße: Hunkemöller / ON | Y | GO | / Levi's | Intimissimi-Calzedonia
COMFORT Städtereport München 2018 12 von 16
MÜNCHNER STADTTEILLAGEN
„GEHT SO“
Neben all diesen herausragenden Nachrichten aus der
Münchner Innenstadt und rund um die Münchner Shop-
ping-Center verblassen die Stadtteillagen ein wenig. Dies
ist jedoch insbesondere für Schwabing nicht richtig. Hier
ist eindeutig festzustellen, dass sich gerade die Leopold-
straße inklusive des vorderen Bereiches der Hohenzol-
lernstraße im Umbruch befindet. Dafür sorgen eine gan-
ze Reihe von zum Teil bereits abgeschlossenen, zum
Teil laufenden Projektentwicklungen und Mieterwechsel.
In der Summe ist das aktuell für den Vermietungsmarkt
fast zu viel an neuen Chancen und Flächen. Sicher ist
jedoch, dass mittel- bis langfristig „jeder Topf seinen De-
ckel“ finden und der filialisierte Einzelhandel in Schwa-
bing dann noch einmal einen deutlichen Sprung nach
vorne machen wird.
Weitere Lagen wie der Harras in Sendling, die Tegern-
seer Landstraße in Giesing, die Weißenburger Straße
und der Weißenburger Platz in Haidhausen, der Rot-
kreuzplatz sowie Teile der Nymphenburger Straße in
Neuhausen Nymphenburg haben in der Regel nur ergän-
zenden, beziehungsweise Nahversorgungscharakter.
Gärtnerplatz und Reichenbachstraße als Verbindung
zum Glockenbachviertel sind vorrangig interessant als
Standorte für Gastronomie sowie für individuelle und
szenige Anbieter.
Schwabinger T: Der imposante Neubau direkt auf der Ecke Hohenzol-
lern- / Leopoldstraße - Hauptnutzer bleibt Commerzbank, ergänzt um
mehrere kleinteilige Einzelhandelskonzepte.
Das neue Forum Schwanthalerhöhe von HBB: ein lebendiges Einkaufsquartier in herausragender innerstädtischer Lage!
COMFORT Städtereport München 2018 13 von 16
Die außerordentlichen Retailkennziffern in Verbindung
mit dem anhaltend niedrigen Zinsniveau beeinflussen
besonders extrem auch den Investmentmarkt: Die Nach-
frage nach Anlageobjekten in der bayerischen Landes-
hauptstadt hat sich entsprechend auf einem sehr hohen
Niveau weiter entwickelt. Nach Angaben von Thorsten
Sondermann, dem für Investments in München verant-
wortlichen Geschäftsführer der COMFORT, ist festzustel-
len, dass sich die entsprechenden Faktoren und Rendi-
ten bei Top-Objekten mittlerweile fast völlig vom norma-
len Marktgeschehen abgekoppelt haben. Dies hat zur
Folge, dass die Luft für institutionelle Investoren in Bezug
auf derartige Geschäftshäuser sehr dünn geworden ist.
Vor allem entsprechend aufgestellte Family Offices brin-
gen sich bei den seltenen Investmentchancen immer
stärker in Position.
Für absolute Top-Objekte in den 1A-Lagen werden mitt-
lerweile Kaufpreise deutlich über dem 40-fachen der Jah-
resnettomiete geboten und - falls man zum Zuge kommt
– auch bezahlt. In Einzelfällen kann es sogar noch ein
(zum Teil erheblicher) „Schlag mehr“ sein. Aber auch in
Stadtteillagen, obwohl bis auf Schwabing im Vergleich
mit der City von untergeordneter Bedeutung, haben die
Preise kräftig angezogen. Insgesamt präsentiert sich der
Markt somit als sehr umkämpft und dynamisch.
Vor diesem Hintergrund ist der Münchner Markt natürlich
auch für einige spektakuläre Deals gut. So geschehen
15,0
30,0
45,0
2012 2013 2014 2015 2016 2017
KAUFPREISFAKTOR von 2012 - 2017
39,0 - 41,0
mit dem Erwerb nunmehr auch der „zweiten Hälfte“ des
Karstadts am Hauptbahnhofs durch Signa. Eine „Hälfte“
gehörte Signa schon und die andere wurde nunmehr im
Paket zusammen mit den Hamburger Alsterarkaden und
dem Kaufmannshaus sowie dem Frankfurter Upper Zeil-
Projekt von der RFR erworben. Oder der Erwerb der
beiden Geschäftshäuser Weinstraße 7 und 7A durch die
August-von-Finck Gruppe. Und auch außerhalb der In-
nenstadt geht natürlich was, wie z.B. der Erwerb des
Shoppingcenters Mira von Hines für einen deutschen
Spezialfonds eindrücklich dokumentierte. Oder der Ver-
kauf des Projektes der Leopoldstraße 37 / Leoho mit
über 3.000 m² Mietfläche. Von Development Partners an
ein Family-Office aus NRW. Bemerkenswert auch die
Transaktion des sogenannten Correo-Quartiers (ein gan-
zes Areal mit ca. 45.000 m² Fläche zwischen Bayer-/
Paul-Heyse- und Schwanthalerstraße), das von der
Postbank an die Credit Suisse ging.
INVESTMENT „HYPER HYPER / WEITGEHEND ABGEKOPPELT“
„HYPER HYPER / WEITGEHEND ABGEKOPPELT“
August 2017: Neueröffnung des aufwendig umgebauten Hugendubel-Hauses am Marienplatz, jetzt mit dem neuen Hauptmieter Telekom.
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Demographie / (Sozio-) Ökonomie
Einzelhandel
Standort und Immobilien
Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: • Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/
Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandels-
kaufkraft
• Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und
Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadt-
umsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität
• Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/
mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/
Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität
Als logische Folge exzellenter Eckdaten und Perfor-
mance besetzt München die Pole Position aller 70
von COMFORT Research & Consulting analysierten
Einkaufsstädte in Deutschland (COMFORT City Raking).
Differenziert nach den drei untersuchten Teil-Clustern ist
die Spitzen-Performance Münchens im Metropolenver-
gleich insbesondere ein Resultat der Top-makro-
ökonomischen Werte (Bevölkerungsentwicklung, Arbeits-
losenquote, Arbeitspendlersaldo, Kaufkraft) sowie der
Einzelhandelswerte (Innenstadtgröße, Flächenproduktivi-
tät, Modezentralität). Auch im Standort- und Immobilien-
Cluster werden im Bundesvergleich die absoluten Top-
Werte erzielt (höchste Miete und Kaufpreisfaktoren).
Hiervon ausgehend ist die Münchner Entwicklung aller-
dings teilweise etwas schwächer als in anderen Metropo-
len.
Die immobilienwirtschaftliche Top-Bewertung Münchens,
gerade auch in einem europäischen Maßstab, kommt in
der zur Jahreswende erneut vorgelegten renommierten
pwc- und ULI-Untersuchung „Emerging Trends in Real
Estate Europe 2018“ (europaweite Befragung von rd. 820
Immobilien-Professionals) zum Ausdruck. Bezogen auf
die Kapitalwert- und Mietperspektiven erreicht München
hier einen hervorragenden dritten Platz hinter Berlin und
Hamburg, teilweise deutlich vor anderen großen europäi-
schen Metropolen, wie z.B. Paris (Rang 6), oder London
(Rang 31).
SCORING IM METROPOLENVERGLEICH / COMFORT CITY RANKING
COMFORT CITY RANKING „IMMER WIEDER MÜNCHEN“
75% 80% 85% 90% 95% 100%
Köln
Düsseldorf
Frankfurt
Berlin
Hamburg
Stuttgart
München
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Die vorstehenden Fakten und Informationen führen wie-
der einmal eindrücklich die nach wie vor ausgezeichne-
ten Rahmenbedingungen für den Münchner Einzelhandel
bzw. Handelsimmobilienmarkt vor Augen. Innerhalb
Deutschlands, das ja im europäischen Kontext bereits
durch Solidität und eine nachhaltig gute wirtschaftliche
Performance relativ stark aufgestellt ist, ragt München
wiederum klar als Top-Standort heraus. Hinter den har-
ten Fakten stehen nicht zuletzt aber auch wichtige „wei-
che“ Image-Faktoren. München mit seiner einzigartigen
Mischung aus Tradition, Gastlichkeit und Lifestyle garan-
tiert nationale wie internationale Bekanntheit und Attrakti-
vität. Eine urbane Qualität, die in dieser Form hierzulan-
de einzigartig ist und an die man nicht zuletzt auch
einzelhändlerisch hervorragend anknüpfen kann.
Mit Blick auf verschiedenste laufende bzw. absehbare
Projekte wird in der Münchner Einzelhandelslandschaft
auch zukünftig kein Stillstand einkehren, sondern weiter
an einer stetigen Verbesserung eben dieser Attraktivität
gearbeitet werden. Damit auch die Infrastruktur Schritt
FAZIT UND PERSPEKTIVEN „GANZ TOLL – WEITER SO!“
hält, muss entsprechend weiter investiert werden. Neben
dem Mammutprojekt Hauptbahnhof oder der lange disku-
tierten Vollendung der Fußgängerzone Sendlinger Straße
tut sich da noch viel mehr. Beispielsweise die Umgestal-
tung / Modernisierung des Marienplatzes für einige Mio.
EUR: Die Folge ist eine Erweiterung der Fußgängerzone
in Richtung Tal sowie in die das Rathaus umgebenden
Straßen. Dazu gehört aber auch ein neuer, attraktiver S-
Bahn Tunnel, die sogenannte 2. Stammstrecke. Diese
soll in ca. 9 Jahren in Betrieb gehen und wird dann Stadt,
Land und Bund deutlich über 3 Mrd. EUR gekostet ha-
ben.
Von daher muss einem um die Zukunft des Münchner
Einzelhandels alles andere als bange sein. Im Gegenteil:
die bayerische Landeshauptstadt -geradezu als Parade-
beispiel für den erlebnisorientierten Einkauf mit einer
außerordentlichen Bandbreite von Basic bis Top-Luxus-
hat alle Chancen, als Shopping-Metropole auch zukünftig
ganz vorne mitzuspielen.
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VERMIETUNG / INVESTMENT
MANFRED SCHALK
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Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A 40221 Düsseldorf
Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Waren- und Geschäftshäusern sowie Fachmärkten und Ladenlokalen spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsim-mobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienst-leistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen Center-Consulting, Centermanagement und die gesonderte Einheit Luxury Retail. In Deutschland ist der Einzelhandelsspezialist zudem exklusiver Kooperationspartner von Cushman & Wakefield in der Vermietung von Ladenlokalen. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
Medienkontakt: Karolina Müller, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf / Fon: +49 211 9550-144 / E-Mail: [email protected]
DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten
Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzun-gen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladenein-heit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschau-fensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten.
Kaufpreisfaktoren
Die in Bandbreite dargestellten Kaufpreisfaktoren dienen als allgemeine Orientierung für den aktuell erzielbaren Verkaufspreis für Geschäftshäuser (Mietertrag aus Retail > 60 %, aktuelle Miete etwa auf Marktniveau) mit einem gängigen Volumen in der 1A-Lage der jeweiligen Stadt. In technischer Hinsicht stellt der Kaufpreisfaktor den Multiplikator zur Ermittlung des Kauf-preises eines Geschäftshauses ohne Instandhaltungsstau dar, mit dem die jeweilige Jahresnettomiete n multipliziert wird.
Innenstadtanteile
Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat.
Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität
Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert von über 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Einzelhandelszentralität zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft über-wiegen.
Modezentralität
Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandels-zentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeb-lichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schu-he/Lederwaren zusammensetzt.
Einzugsgebiet
Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen
Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbezie-
hungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet
(Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Fernein-
zugsgebiet (Zone II).
Für Fragen und / oder detailliertere Informationen /
Materialien rund um den Einzelhandelsstandort stehen
wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung: