Upload
maroz-montanna
View
430
Download
1
Embed Size (px)
Citation preview
1. Pendahuluan
Nilai suatu properti hampir seluruhnya dipengaruhi secara langsung
oleh kekuatan faktor sosial, ekonomi, kebijakan pemerintah, dan tekanan
lingkungan yang melingkupinya (environmental). Dalam praktek penilaian,
Penilai harus dapat memahami tentang batasan dari lingkungan yang
mempengaruhi nilai suatu properti tersebut Meskipun secara fisik, batasan
lingkungan dapat digambarkan tetapi suatu hal yang penting bagi Penilai
adalah perlu melakukan proses identifikasi terhadap faktor-faktor apa saja
dari lingkungan yang mempengaruhi nilai.
Batasan memberikan arah kepada lingkup pekerjaan Penilai sebelum
melakukan analisis lebih lanjut terhadap subyek properti secara khusus. Pada
tahap awal, penilai harus melakukan batasan wilayah yang secara geografis
dapat dilihat dan diplot pada gambar/peta wilayah/ lokasi dimana properti itu
berada. Lingkungan secara umum dapat dibatasi atas dasar peruntukan suatu
wilayah (zoning), batas administrasi suatu wilayah, seperti Kabupaten/Kota,
Kecamatan, dan Kelurahan/Desa. Secara alami batasan suatu lingkungan juga
dapat dibatasi oleh jalan raya, jalan tol, sungai danau, gunung, bukit dan
kampung. Secara teknis, batasan ini dapat diplot atau digambar berdasarkan
peta lokasi yang dapat menunjukkan wilayah properti berada secara umum.
Dalam kenyataannya batasan-batasan wilayah sering kali mengalami
perubahan yang signifikan karena kebijakan pemerintah (perubahan zoning)
maupun perubahan peruntukan secara alami (tumbuhnya pemukiman liar).
Sehubungan dengan hal ini, Penilai harus dapat mengantisipasinya. Dalam
konsep penilaian dikenal prinsip perubahan (Principle of Change) yang
memiliki pengaruh terhadap indikasi suatu nilai. Oleh karena itu, perubahan
suatu penggunaan lahan sering diikuti proses transisi yang secara kualitatif
perlu diantisipasi. Perubahan itu dapat memberikan pengaruh positif maupun
sebaliknya (pengaruh negatif). Dalam menentukan Highest and best use
perubahan atau transisi atas suatu peruntukan memiliki pengaruh terhadap
optimalisasi lahan tersebut. Untuk itu diperlukan adanya suatu analisa
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 1
ANALISIS MIKRO DAN
MAKRO LINGKUNGAN1
lingkungan dimana subyek properti itu berada.
2. Definisi
Lingkungan dalam praktek penilaian mempunyai pengertian yang
bersifat fleksibel, artinya suatu lingkungan dapat dilihat dari fisiknya maupun
non fisik. Secara fisik lingkungan dalam suatu area dapat ditentukan dalam
batasan geografis seperti: jalan utama, jalan lingkungan , taman, fasilitas
bangunan publik (pasar, rumah ibadah, rumah sakit, sekolahan dll), bangunan
pabrik, kantor pemerintah dll. Penilai juga dapat melihat lingkungan dari
penampilannya, misalnya arsitektur dan umur bangunan (bangunan kuno).
Pandangan lain mengenai lingkungan dapat dilihat dari karakter sosial seperti;
lingkungan keagamaan, lingkungan etnis, lingkungan politik, dan tingkat
pemukiman berdasarkan klas sosial (perumahan mewah-sederhana).
Dari pemahaman yang demikian beragam tersebut, pemahaman
lingkungan sering disebut neighborhood. Dalam praktek penilaian terminologi
neighborhood sering kali diperluas seperti market area (lingkup pasar dari
suatu lingkungan) atau lebih khusus, yaitu district (kawasan atau wilayah
peruntukan tertentu). Ketiga terminologi tersebut dapat didefinisikan sbb:
Market area
Adalah wilayah geografis yang meliputi beraneka ragam penggunaan
lahan, yang mana subyek dari properti berorientasi untuk memenuhi
perhatian dari pelaku pasar.
Neighborhood
Adalah wilayah dengan penggunaan lahan yang saling melengkapi,
saling berhubungan dengan penghuni, bangunan maupun kegiatan usaha.
District
Adalah kawasan yang memiliki karakteristik dari salah satu penggunaan lahan
utama, misalnya kawasan apartemen, komersial, industri,
pertanian/perkebunan dll (bersifat homogen).
Dengan demikian, market area memiliki pemahaman yang lebih luas dari
neighborhood ataupun district untuk beberapa alasan:
a. Penggunaan terminologi market area, dapat menghindari
kesalahpahaman dan implikasi negatif dari terminologi lainnya.
b. Market area dapat masuk dalam pemahaman neigborhood, district atau
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 2
kombinasi keduanya.
c. Memahami bagaimana kinerja pasar real estate tersebut adalah penting
dalam hampir setiap tahapan proses penilaian, Terminologi market area
atau neighborhood dan distrik merujuk ke wilayah dimana pasar dari
anggota masyarakat hidup dan bekerja. Selain merujuk kepada wilayah
dimana penilai memfokuskan analisis pengaruhnya terhadap nilai.
3. Tujuan Analisis Lingkungan dan Wilayah
Tujuan melakukan analisa terhadap lingkungan, dimana subyek properti
berada, adalah agar penilai mempunyai pemahaman mengenai keberadaan
kekuatan lingkungan dalam kaitannya dengan nilai suatu properti. Manfaat
yang dapat diambil yaitu akan membantu Penilai dalam menentukan tingkat
stabilitas suatu area, membantu mendapatkan petunjuk tentang penggunaan
tanah ke depan serta trend nilai di masa mendatang.
Dalam praktek penilaian lingkungan yang berorientasi pada pasar
selalu berhubungan erat dengan adanya istilah Life Cycle, yaitu siklus hidup
suatu lingkungan. Ada empat periode dalam siklus hidup suatu wilayah atau
kawasan yang memiliki beberapa penggunaan lahan, yaitu:
Pertumbuhan ( Growth )
Periode selama pasar memberikan keuntungan kepada publik dan
senantiasa tetap diterima. Pada siklus ini suatu wilayah terus tumbuh
dan berkembang sejalan dengan permintaan pasar.
Stabil ( Stability )
Periode dimana kondisi dalam keadaan seimbang antara permintaan
dan penawaran dari suatu kebutuhan disuatu wilayah pada posisi saling
mencukupi.
Menurun ( Decline )
Periode pada masa permintaan dan kebutuhan menurun. Penurunan ini
juga dapat disebabkan oleh faktor-faktor fisik dari lingkungan setempat,
apakah dilihat dari kualitas bangunan, fasilitas dana saranannya,
keterbatasan lahan dan lingkungan sekitar yang tidak mengikuti
perkembangan yang telah maju.
Tumbuh kembali ( Revitalisation ).
Periode tumbuh kembali, dibangun kembali, dimodernisir dan
permintaan kembali naik.
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 3
Evaluasi dan analisis lingkungan dalam pekerjaan penilaian dimulai dari
proses identifikasi atas dasar persentase jumlah lot yang tersedia berdasarkan
peruntukannya. Memberikan opini atas tingkat pertumbuhan dan indikasi nilai
properti apakah naik, stabil atau turun. Selain itu, perlu dilakukan estimasi
masa pemasaran, permintaan dan penawaran lokal dan prospek adanya
perubahan peruntukan lahan yang sekarang. Lokasi juga mempertimbangkan
kebutuhan tenaga kerja, pasar/pusat perbelanjaan, dan fasilitas sekolah.
Beberapa data lain harus terekam dalam form inspeksi, yang sering disebut
informasi pasar yang berlangsung, opini tambahan atas kecenderungan
lingkungan
4. Karakteristik Lingkungan dan Wilayah
Nilai properti mempunyai pengaruh terhadap tipe lingkungan yang
termasuk dalam pemahaman distrik (kawasan). Secara umum, Penilai
mengenal beberapa jenis atau tipe kawasan, anatara lain kawasan
perumahan, kawasan komersiil, kawasan industri, dan kawasan pertanian dan
perkebunan.
Karakteristik masing-masing kawasan sbb:
Kawasan Perumahan
Meliputi kawasan perumahan sederhana, perumahan mewah yang memiliki
beberapa fasilitas penunjang, seperti club, house, hospital dll.
Kawasan Perumahan
Kawasan Rumah Tinggal Single Family
Pengertian Rumah tinggal yang meliputi kepemilikan individu
dapat berada di satu kompleks perumahan atau
tidak.
Kawasan Pendukung Rumah tinggal dalam satuan unit
Rumah tinggal dalam kompleks
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 4
Pengaruh Terhadap Nilai Aksesibilitas
Pelayanan transportasi publik
Akses ke pusat perbelanjaan
Fasilitas pendidikan
Lingkungan sekitar bebas dari pencemaran
Fasilitas listrik, air, telepon dan gas
Keamanan dan pemadam kebakaran.
Kawasan Perumahan Multifamily
Pengertian Secara umum tingkat kepadatan lebih tinggi dari
perumahan individu dan biasanya ada pada rumah
susun.
Kawasan Pendukung Pertokoan
Apartemen
Rumah tinggal kopel
Pengaruh Terhadap Nilai Aksesibilitas
Pelayanan transportasi publik
Akses ke pusat perbelanjaan
Fasilitas pendidikan
Lingkungan sekitar bebas dari pencemaran
Fasilitas listrik, air, telepon dan gas
Keamanan dan pemadam kebakaran
Kawasan Komersial
Melingkupi lingkungan perkantoran, lingkungan pertokoan dan kawasan niaga
terpadu (CBD/Central Business Districts).
Kawasan Komersiil
1. Perkantoran
Pengertian Perkantoran dengan dukungan pelayanan umum
lainnya
Kawasan Pendukung Kawasan bisnis terpadu
Kompleks rukan
Perkantoran yang terkonsentrasi secara khusus
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 5
Pengaruh Terhadap Nilai Lokasi harus mempertimbangkan jarak tempuh
tenaga kerja sampai ke kantor
Aksesibilitas dan fasilitas jalan raya
Pelayanan transportasi publik
Fasilitas listrik, air, telepon dan gas
Keamanan dan pemadam kebakaran.
Ketersediaan lahan parkir
2. Retail/Pertokoan
Pengertian Umumnya kawasan pertokoan pada suatu lokasi
pada jalan-jalan utama
Kawasan Pendukung Pusat perbelanjaan
Pasar
Pusat perbelanjaan khusus
Pengaruh Terhadap Nilai Fokusnya adalah adanya potensi pembeli secara
kuantitas dan kualitas
Spesifik barang yang dijual
Lokasinya harus memiliki akses yang mudah
dicapai pembeli
Fasilitas jalan raya
Pelayanan transportasi publik
Fasilitas listrik, air, telepon dan gas
Keamanan dan pemadam kebakaran.
Ketersediaan lahan untuk dikembangkan
Ketersediaan lahan parkir
3. Pusat Perbelanjaan
Pengertian Shopping Center, Plaza Mall yang umumnya pasar
perbelanjaan yang menyediakan beraneka ragam
kebutuhan sehari-hari
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 6
Pengaruh Terhadap Nilai Aksesibilitas dan Fasilitas jalan raya
Pelayanan transportasi publik
Lingkungan sekitar bebas dari pencemaran
Fasilitas listrik, air, telepon dan gas
Keamanan dan pemadam kebakaran.
Ketersediaan lahan untuk dikembangkan
Kawasan Industri
Meliputi kawasan industri ringan, industri berat dan campuran antara industri
dan pergudangan.
Kawasan Industri
Pengertian Wilayah yang berhubungan dengan kegiatan
industri dan pendukung lainnya
Kawasan Pendukung Fasilitas Pengolahan
Fasilitas Perumahan
Fasilitas Pergudangan
Fasilitas Pelabuhan
Pengaruh Terhadap Nilai Aksesibilitas dan Fasilitas jalan raya/ tol road
Pelayanan transportasi publik
Pengolahan limbah terpadu
Sumber tenaga kerja
Fasilitas listrik, air, telepon dan gas
Keamanan dan pemadam kebakaran.
Ketersediaan lahan untuk ekspansi
Akses ke pelabuhan
Akses ke bahan baku
Akses ke pasar
Kawasan Pertanian dan Perkebunan
Kawasan pertanian lebih mengarah kepada komoditi tanaman pangan,
palawija dan hortikultura. Kawasan perkebunan lebih mengarah kepada
budidaya tanaman keras dan lebih luas serta memiliki keterkaiatan fungsi
kawasan lainnya yang terkait.
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 7
Kawasan Pertanian/Perkebunan
Pengertian Wilayah yang dikembangkan untuk areal pertanian
atau perkebunan dapat terdiri dari budidaya
tanaman pangan, holtikultura dan tanaman keras
Kawasan Pendukung Pembibitan
Lahan tanaman
Perumahan karyawan
Pabrik/fasilitas pengolahan
Pengaruh Terhadap Nilai Iklim
Tipe dan jenis tanah
Topografi
Kondisi lahan aktual
Hama dan penyakit
Tipikal penggunaan lahan
Transportasi
Sumber Tenaga Kerja
Lingkungan Sosial
Aksesbilitas
Selain kawasan seperti yang telah disebutkan di atas, masih terdapat
beberapa kawasan yang dirancang secara khusus dan bersifat individu.
Kawasan-kawasan tersebut meliputi:
Wilayah Rumah Sakit
Kawasan/Pusat Penelitian dan Pengembangan Ilmu Pengetahuan
Pusat Pengembangan Teknologi Tinggi
Pusat Pendidikan
Pusat Budaya
Kawasan Olah Raga
Kawasan Pertambangan, dll.
Secara umum, kawasan-kawasan terpadu yang dirancang secara
khusus tersebut memiliki karakteristik yang sama dengan kawasan umum
lainnya, kecuali untuk beberapa hal yang bersifat khusus dimana terdapat hal
bersifat khusus pula dan terkait dengan fungsi kawasan atau wilayah tersebut.
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 8
5. Analisis Lingkungan dan Wilayah yang berpengaruh terhadap Nilai
Kekuatan yang mempengaruhi nilai yang ditujukan dengan sifat yang
sama pada suatu neighborhood adalah penting dalam analisis neighborhood,
baik dalam pengertian market area maupuan district Setidaknya terdapat 4
(empat) karakteristik yang dapat mempengaruhi nilai, yaitu; kekuatan sosial,
kekuatan ekonomi, kebijakan pemerintah dan lingkungan.
Pengaruh Sosial
Pengaruh sosial sebagai salah satu faktor yang mempengaruhi nilai relevan
dengan karakteristik demografi termasuk:
Kepadatan penduduk
Kategori pekerjaan dan keahliannya
Tingkat umur penghuni
Ukuran rumah tinggal
Status pekerjaan (termasuk musiman dan pengangguran)
Tingkat kejadian kriminalitas
Tingkat kebersihan
Kualitas dan ketersediaan fasilitas pendidikan, rumah sakit, tempat
rekreasi, pusat budaya dan pelayanan komersiil.
Pengaruh Ekonomi
Pengaruh ekonomi sangat berhubungan dengan kapasitas keuangan yang
menggambarkan kemampuan menyewa dan memiliki suatu properti pada
suatu wilayah. Karakteristik ekonomi yang patut dipertimbangkan penilai
adalah:
Tingkat pendapatan masyarakat sekitar
Pendapatan perkapita
Pemerataan pendapatan bagi penghuni
Tingkat hunian pemilik properti
Level dan trend nilai properti
Tingkat kekosongan untuk beberapa jenis properti
Jumlah pembangunan dan konstruksi
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 9
Pengaruh Kebijaksanaan Pemerintah
Kebijakan pemerintah umumnya berhubungan dengan peraturan, regulasi dan
pajak properti. Karakteristik ketentuan pemerintah atau politik yang menjadi
pertimbangan penilai, antara lain meliputi:
Pajak properti
Peruntukan khusus
Peruntukan dan advis planning
Kualitas pelayanan publik seperti, pemadam kebakaran, rumah sakit,
sekolah dan kantor pemerintahan yang berhubungan dengan
pelayanan.
Ketentuan dan peraturan menyangkut lingkungan
Pengaruh Lingkungan
Beberapa karakteristik lingkungan yang harus dipertimbangkan dalam analisa
lingkungan adalah:
Pola penggunaan lahan
Ukuran dan bentuk lot
Vegetasi dan keadaan permukaan
Pola dan lebar jalan
Kepadatan dan struktur ruang terbuka
Perawatan dan pemeliharaan properti
Ketersediaan dan kualitas dari fasilitas
Gangguan dan larangan (pembuangan sampah, polusi dan suara)
Akses terhadap transportasi publik ke fasilitas pendidikan, ke taman,
dan fasilitas rekreasi ke rumah ibadah dan tempat kerja.
Kemungkinan terjadinya banjir
Perubahan peruntukan
Perubahan pola dan arah lalu-lintas
Karakteristik iklim mikro
Pembuangan limbah (sampah)
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 10
1. Pendahuluan
Proses penilaian merupakan suatu rangkaian prosedur sistematis
dengan program yang teratur, mengharuskan adanya perencanaan setiap
tahapan tugas, ketersediaan cukup data, klasifikasi data, analisa data, dan
interprestasi hasil, sehingga timbul pendapat nilai atas obyek penilaian yang
bersangkutan.
Proses penilaian dimulai dari pekerjaan persiapan, yaitu diawali dengan
menentukan batasan masalah, kemudian melakukan survey pendahuluan dan
merencanakan penilaian. Tahapan selanjutnya adalah pekerjaan lapangan,
meliputi kegiatan pengumpulan data dan analisa data, kemudian melakukan
penerapan metode pendekatan yang relevan untuk mendapatkan indikasi nilai
yang selanjutnya melakukan perpaduan indikasi nilai untuk mendapatkan
kesimpulan akhir. Tahapan terakhir dari prosedur penilaian adalah
penyusunan laporan penilaian.
Bagi seorang penilai tingkat pemahaman pada prosedur penilaian akan
berpengaruh pada efektifitas dan efisiensi pelaksanaan praktek penilaian,
oleh karena itu Penilai harus mengupayakan untuk memiliki pemahaman
terhadap semua tahapan tersebut berikut kegiatan nyata yang harus
dilakukan sebelum melaksanakan tugas penilaian yang diberikan. Secara
skematis, seluruh tahapan dalam proses penilaian dapat dilihat pada Gambar
1.
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 11
PROSEDUR PENILAIAN 2
Gambar 1.
Prosedur Penilaian
B A T A S A N M A S A L A H
Identifikasi
Obyek
Penilaian
Identifikasi
Status/Hak
Tanggal
Penilaian
Tujuan
Penilaian
Batasan Nilai
SURVEY PENDAHULUAN DAN RENCANA PENILAIAN
Data yang
Diperlukan
Sumber Data Kebutuhan
Tenaga Kerja
Rencana Kerja
PENGUMPULAN DAN ANALISA DATA
Data Umum Data Khusus
Lokasi Ekonomi Obyek Penilaian Lain
- Daerah
- Kota
- Lingkunga
n
- dll
- Analisa Pasar
- Finansial
- Pertimbangan
Ekonomis
- Arah
Perkembangan
Ekonomi
- Sertifikat, IMB
- Tempat/
Kedudukan
- Ciri Fisik
- Finansial
- Biaya
- Penjualan
- Sewa
- Pengeluara
n
PENERAPAN TIGA PENDEKATAN
Perbandingan Data Pasar
Biaya
Kapitalisasi Pendapatan
PERPADUAN INDIKASI NILAI
KEPUTUSAN NILAI AKHIR
PENYUSUNAN LAPORAN
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 12
2. Pekerjaan Persiapan
Mengenai Penetapan Batasan Masalah
Penetapan batasan masalah merupakan tahap awal dalam suatu
rangkaian proses penilaian atas obyek penilaian/properti. Tahapan kegiatan
ini antara lain meliputi kegiatan mengidentifikasi terhadap jenis obyek
penilaian/properti, mengidentifikasi legalitas (status/hak), mengidentifikasi
terhadap tujuan penilaian, menentukan tanggal penilaian, dan menentukan
batasan nilai.
a. Identifikasi terhadap jenis obyek penilaian
Pada tahap ini penilai harus mengetahui mengenai jenis properti yang
akan dinilai, karena untuk suatu jenis properti yang berbeda akan
menghasilkan hasil penilaian yang berbeda pula. Penilai harus
mengidentifikasi secara rinci setiap jenis, jumlah obyek penilaian
berikut fungsi dan kegunaannya. Hal ini perlu dilakukan karena dapat
membantu dalam penyusunan rencana kerja dalam rangka efektifitas
dan efisiensi, khususnya berkaitan dengan penentuan jumlah tenaga
dan spesifikasi keahliannya dan lama waktu pengambilan data di
lapangan. Dalam tahapan ini penilai akan mengetahui properti yang
dinilai:
- Apakah properti bersifat nyata (tangible) atau tidak nyata
(intangible).
- Apakah properti tersebut berupa real property seperti tanah,
bangunan dan pengembangan lainnya atau berupa personal
property, seperti mesin, kendaraan bermontor, perlengkapan kantor,
barang antik dll.
b. Identifikasi terhadap legalitas
Pada tahap ini penilai harus mempelajari hubungan/status hukum
penguasaan yuridis atas obyek penilaian (biasanya tercatat dalam
suatu dokumen), diantaranya:
- Bagaimana status kepemilikannnya, misalnya sertifikat atau
perjanjian sewa menyewa (lease), milik perseorangan (pribadi), milik
banyak orang ataupun masih dalam sengketa.
- Bagaimana mengenai perijinannya, misalnya IMB, ijin usaha
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 13
seandainya obyek penilaian berupa bangunan komersial, dsb.
Penilai harus melakukan identifikasi terhadap legalitas obyek penilaian
secara cermat karena status hukum signifikan mempengaruhi nilai.
Status hak milik berbeda nilainya dengan hak pakai atau sewa. Status
hak pakai atau sewa sendiri perlu penelitian secara mendalam
mengenai dokumen perjanjiannya, kapan berakhir dan dapat
diperpanjang atau tidak. Demikian juga keberadaan surat perijinan (IMB
atau Ijin Usaha), bila perlu melakukan konfirmasi kepada pihak-pihak
yang mengeluarkan perijinan. Akan timbul masalah apabila bangunan
yang dinilai ternyata bangunan yang berdiri tanpa IMB dan harus
dibongkar secepatnya sementara penilai tidak memiliki informasi
tersebut. Demikian juga terhadap obyek berstatus sewa dan penilai
tidak mempertimbangkan sebagai status sewa. Sumber informasi
mengenai status hukum atas obyek penilaian antara lain penilai dapat
mengambil dari dokumen sertifikat, risalah lelang, putusan pengadilan,
akta jual beli, surat perijinan, surat perjanjian dll.
c. Penetapan Tujuan Penilaian
Tujuan atau maksud melakukan penilaian atas obyek penilaian
merupakan pedoman bagi suatu proses penilaian. Tujuan melakukan
penilaian mempengaruhi penggunaan asumsi-asumsi dan pemilihan
penerapan metode pendekatan, karena untuk tujuan yang berbeda
hasilnya akan berbeda pula. Misalnya penilaian bangunan untuk tujuan
asuransi terhadap bahaya kebakaran maka penilaian tidak
mempertimbangkan pondasi karena letaknya dibawah tanah dan tidak
terbakar, tetapi apabila gedung tersebut akan dijual maka penilai harus
memperhitungkan nilai pondasi tersebut. Dengan demikian hasil
penilaian untuk satu gedung yang sama tetapi untuk tujuan yang
berbeda tidak akan sama. Beberapa tujuan penilaian antara lain untuk
kepentingan:
- Pengenaan pajak (Pajak Bumi dan Bangunan)
- Menghitung kekayaan nasional, nasabah, dan kekayaan bank
- Mengetahui kekayaan Perusahaan Asing yang ada di Indonesia
- Hibah, termasuk bantuan dari pihak lain
- Penilaian proyek sebelum diserahkan kepada pemerintah
- Dasar pengenaan tarif polis dan penutupan asuransi
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 14
- Jual-beli
- Pembebasan (dasar ganti rugi) tanah bangunan dan lain sebagainya
- Penilaian sarana umum (public utilities) untuk penentuan tarif yang
wajar, seperti PLN, Perumtel, Jalan Tol, dan lain sebagainya.
- Dasar pengeluaran kredit (pinjaman)
- Jaminan/ Tanggungan
- Dasar perhitungan untuk dijual bila harus dilelang
- Keperluan manajemen perusahaan
- Penggabungan/pemecahan usaha perusahaan
- Pembagian harta dan warisan, dll
d. Penetapan Tanggal Penilaian
Penilai harus menentukan kapan pelaksanaan tanggal penilaian.
Penilai harus memahami benar bahwa penentuan tanggal penilaian
berkaitan dengan hasil penilaian, karena kondisi obyek penilaian
waktu yang lalu akan berbeda dengan kondisi obyek penilaian pada
saat sekarang. Penyebab perbedaan antara lain adanya perubahan
kondisi fisik, fungsi, bentuk dan model (misalnya bentuknya tidak
utuh seperti semula atau modelnya tidak sesuai dengan keadaan
saat itu dan sebagainya), yang sekaligus akan mempengaruhi
terhadap nilai dari obyek penilaian tersebut. Jadi tanggal penilaian
akan menentukan secara jelas apakah penilaian yang dibuat berlaku
untuk waktu yang lampau atau waktu sekarang sebab nilai dari hasil
suatu penilaian hanya berlaku pada waktu penilaian itu dilakukan
dengan tenggang waktu yang masih dapat diterima. Misalkan suatu
obyek penilaian dinilai pada tanggal tertentu, kemudian setelah
beberapa hari obyek penilaian tersebut rusak berat/tidak dapat
dioperasikan lagi, maka nilai dari obyek penilaian tersebut jelas jauh
berbeda dengan nilai pada saat penilaian. Jadi tanggal penilaian tidak
dapat terlupakan untuk dicantumkan, karena tanggal penilaian
menentukan jangka waktu yang harus ada dalam koleksi data, yang
akan berguna sebagai rujukan (referensi) bila laporan penilaian
dibaca dan akan menentukan dengan jelas apakah perkiraan nilai itu
berhubungan dengan masa lalu, sekarang atau yang akan datang.
e. Penetapan Batasan Nilai
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 15
Penilai harus menentukan batasan nilai (definisi nilai) yang akan
dihasilkan, yaitu mementukan nilai apa yang berlaku. Batasan nilai
dianggap sebagai konsep ekonomi secara umum, yang dipakai
sebagai ukuran di dalam analisa dan penilaian terhadap properti
yang secara langsung akan mempengaruhi cara yang digunakan
untuk memperkirakan nilai suatu properti. Sebagai contoh untuk
penilaian tanah kosong dipergunakan Nilai Pasar, sedangkan untuk
bangunan dipergunakan Nilai Sehat.
Survey Pendahuluan dan Penyusunan Rencana Kerja
Setelah menetapkan rumusan masalah dengan jelas langkah berikutnya
adalah melakukan survey pendahuluan dan menyusunan rencana kerja
penilaian. Kegiatan ini perlu dilaksanakan karena dapat digunakan untuk
mengontrol pengumpulan data baik pada waktu peninjauan lapangan (field
inspection) maupun pengumpulan data penunjang lainnya. Harapannya
adalah data dan informasi yang diperoleh supaya relevan dengan obyek
penilaian dan untuk memperolehnya dilakukan seefisien mungkin, artinya
dengan biaya rendah, tenaga yang sedikit serta waktu yang relatif pendek
akan tetapi bisa memberikan informasi yang layak (teliti). Dalam kegitan ini
penilai dapat melakukan:
a. Pengecekan apakah data sekunder yang diperlukan untuk
kepentingan penilaian sudah tersedia atau belum, misalnya dalam
bentuk publikasi media masa (cetak ataupun elektronik) maupun
informasi yang bukan untuk dipublikasikan, baik dari lembaga
pemerintah maupun swasta. Misalnya mengenai harga satuan bahan
bangunan dan upah tenaga kerja bangunan, harga borongan
pembuatan bagian-bagian seperti lantai, atap, langit-langit, dinding,
kusen atau satu unit bangunan dengan berbagai macam spesifikasi.
Demikian juga untuk tanah dan sarana pelengkap bangunan. Data
sekunder tersebut dapat berupa harga dasar, harga jual-beli, sewa,
atau harga penawaran properti pembanding.
b. Menyediakan sarana untuk pengumpulan data di lapangan (data
primer) misalnya membuat formulir-formulir standar baik untuk
tanah, bangunan maupun formulir untuk mendata sarana pelengkap
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 16
bangunan. Contoh formulir untuk mengumpulkan data dapat dilihat
pada Lampiran 1. Kegiatan ini perlu dilakukan agar fakta atau data
di lapangan jangan sampai ada yang terlewat. Penilai juga perlu
menyiapkan alat ukur dan pengambil gambar (foto) serta sarana
pengambilan data lainnya. Penilai perlu menyesuaikan kebutuhan
peralatan dengan obyek penilaian, misalnya obyek penilaian tanah
kosong luasnya sekitar 50 m2 apabila penilai dapat memperoleh
hasil data secara akurat dengan meteran tentunya tidak perlu
memakai Theodolit atau alat ukur lain yang rumit.
c. Menyusun perencanaan jadwal peninjauan lapangan, antara lain:
- Menentukan lokasi peninjauan
- Menentukan peninjauan tentang apa dan siapa
- Menetukan siapa yang akan meninjau
- Menetapkan kapan peninjauan
Apabila Penilai melaksanakan kegitan survey pendahuluan dan penyusunan
rencana kerja dengan baik sebelum pergi ke lapangan, hal itu akan
memperkuat konklusi-konklusi penilai dalam mengambil keputusan akhir nilai
sehingga hasilnya menjadi lebih dapat dipertanggungjawabkan. Bila penilai
tidak melakukan kegiatan itu dengan baik maka pada waktu mengolah data,
biasanya barulah merasakan adanya kekurangan-kekurangan.
3. Pekerjaan Lapangan
Pengumpulan Data
Pengumpulan data atas obyek penilaian harus dilakukan dengan
pengamatan langsung di lapangan (direct observation). Karena dasar dari
penilaian adalah data berdasarkan kondisi fisik terlihat (physical observed
condition) dari obyek penilaian. Oleh karena itu kegiatan peninjauan lapangan
(field inspection) merupakan salah satu syarat mutlak dalam penilaian. Hal ini
mempunyai maksud agar penilai memperolah data yang baik dalam arti data
dapat memberikan kepercayaan akan kebenaran (reliable), tepat waktu (up to
date) dan dapat memberikan gambaran tentang obyek yang dinilai secara
menyeluruh (comprehensive). Ada dua jenis data yang diperlukan untuk
penilaian suatu properti, yaitu data umum dan data khusus. Uraian mengenai
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 17
kedua data tersebut dibahas pada sub materi Analisis Pengumpulan Data (sub
materi–03).
Mengenai Penerapan Tiga Metode Pendekatan
Tahap ini berkaitan dengan alat analisis dan teknik analisis yang umum
digunakan untuk penilaian sehingga menghasilkan estimasi nilai. Secara
umum ada tiga metode pendekatan, yaitu :
- Pendekatan perbandingan data pasar (market comparison data approach),
- Pendekatan biaya (cost approach) dan
- Pendekatan kapitalisasi pendapatan (income capitalisation approach).
Penilai biasanya akan menggabungkan (rekonsiliasi) indikasi-indikasi nilai dari
dua atau lebih pendekatan yang relevan.
a. Pendekatan perbandingan data pasar (Market comparison data
approach).
Pendekatan perbandingan data pasar (market comparison data
approach), merupakan metode pendekatan yang paling sering
digunakan untuk menilai tanah. Konsep dasar penilaian ini adalah
membandingkan secara langsung data pembanding dengan obyek
penilaian dengan menggunakan faktor-faktor penyesuaian yang lebih
lengkap. Dalam aplikasinya penilai harus:
- Mencari data pembanding yang mirip dengan obyek penilaian
- Membuat ringkasan dan menyusun informasi data pembanding
- Analisa tentang obyek penilaian dan pembanding.
- Mengukur perbedaan antara obyek pembanding dengan obyek
penilaian.
- Menghitung Nilai Waktu uang.
a.1 Mencari data pembanding
Untuk mencari data pembanding yang mirip dengan obyek
penilaian, penilai dapat melakukan hal- hal sbb:
- Menyelidiki lingkungan obyek penilaian, dan mencari data
pembanding di lingkungan tersebut. Jika data pembanding
kurang lengkap penilai dapat melakukan perluasan
penyelidikan keluar lingkungan tersebut.
- Waktu terjadinya transaksi data pembanding berdekatan
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 18
dengan saat penilai melakukan penilaian.
- Sumber-sumber untuk mencari data tentang pembanding,
penilai dapat menanyakan kepada penjual, pembeli, notaris,
perantara (makelar), dealer, Lurah/Camat, atau mencari
dalam iklan dan daftar harga dari media massa serta sumber
lainnya.
- Jumlah data pembanding tergantung dari kemiripan antara
pembanding dan obyek penilaian Pada umumnya penilai
menggunakan ketentuan minimal 2 atau 3 data pembanding.
a.2 Membuat/menyusun ringkasan informasi.
Setelah mendapatkan data pembanding yang relevan,
selanjutnya penilai hendaknya membuat/menyusun ringkasan
seluruh informasi mengenai data pembanding itu selengkap
mungkin agar informatif antara lain memuat data penjual dan
pembeli, waktu terjadinya jual-beli, lokasi, sifat fisik, syarat
pembayaran dan motivasi terjadinya jual-beli.
a.3 Melakukan analisa data
Berdasarkan ringkasan data pembanding, penilai selanjutnya
melakukan analisa data dengan cara membandingkan antara
data pembanding dengan data obyek penilaian. Analisa data
memuat perbedaan dan persamaan. Penilai harus
memperhatikan perbedaan waktu, sifat fisik dan
lokasi/lingkungan meliputi utilitas umum seperti sekolahan,
pasar, transportasi dan ada tidaknya jaringan listrik, telepon dan
PAM. Contoh analisis data real property.
Tabel 1.
Model Analisa Sederhana Pada
Pendekatan Perbandingan Data Pasar
No Uraian Obyek
Penilaian
Pembanding
1
Pembanding
2
Pembanding
3
1 Harga Per m2 - 1.000.000 1.500.000 1.500.000
2 Status Hukum SHM SHM SHM SHM
3 Penggunaan Perumahan Perumahan Perumahan Perumahan
4 Lokasi
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 19
Aksesibilitas Baik Cukup Baik Sangat baik
Jarak ke Utilitas
Umum
Sedang Sedang Dekat Dekat
Jaringan Listrik,
Telepon, PAM
Ada semua Listrik dan
Telepon
Listrik dan
PAM
Ada semua
5 Ciri Fisik
Luas 200 200 300 100
Bentuk Teratur Teratur Teratur Tidak Teratur
Permukaan Rata Tidak Rata Tidak Rata Rata
Elevasi Datar Agak miring Datar Datar
6 Waktu Transaksi - 6 bulan yg
lalu
1 bulan yg
lalu
12 bulan yg
lalu
a. 4 Melakukan pengukuran atas perbedaan
Setelah mengetahui perbedaan-perbedaan yang ada antara
obyek penilaian dan data pendukung, selanjutnya penilai
melakukan pengukuran sebelumnya, sehingga terwujud dalam
nilai masing-masing perbedaan yang ada. Ada beberapa
alternatif cara dalam mengukur perbedaan yang antara lain:
Metode induk atau jaringan
Metode ini merupakan metode pengukuran perbedaan
perbagian dengan penggambaran dalam bentuk
persentase. Setelah menjumlahkan seluruh perbedaan
baru mengalikannya pada harga per m2 data pembanding.
Untuk memperoleh Nilai Indikasi, penilai dapat
menjumlahkan harga per m2 dengan jumlah penyesuaian
masing-masing data pembanding.
Tabel 2.
Pengukuran Perbedaan dengan Metode Induk atau Jaringan
No Uraian Pembanding
1
Pembanding
2
Pembanding
3
1 Harga Per m2 1.000.000 1.500.000 1.500.000
2 Status Hukum - - -
3 Penggunaan/ - - -
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 20
Zoning
4 Lokasi
Aksesibilitas +20% - -20%
Jarak ke Utilitas
Umum
- -10% -10%
Jaringan Listrik,
Telepon, PAM
-10% -10% -
5 Ciri Fisik
Luas - -5% +5%
Bentuk - - +15%
Permukaan +10% +10% -
Elevasi +10% - -
6 Waktu Transaksi +6% +1% +12%
Jumlah Penyesuaian +56% +6% +2%
Indikasi Nilai 1.560.000 1.590.000 1.530.000
Dengan asumsi bahwa, masing-masing pembanding
mempunyai tingkat kepercayaan yang sama, maka Penilai
dapat menghitung nilai pasar adalah sbb:
= Rp (1.560.000 + 1.590.000 + 1.530.000): 3
= Rp 1.560.000,- (nilai pasar per m2)
Metode komponen rupiah
Alternatif kedua penilai dapat melakukan pengukuran
perbedaan perbagian dalam ukuran rupiah. Seperti contoh
di bawah dengan mekanisme seperti alternatif pertama.
Tabel 3.
Pengukuran Perbedaan dengan Metode Komponen Rupiah
No Uraian Pembanding
1
Pembanding
2
Pembanding
3
1 Harga Per m2 1.000.000 1.500.000 1.500.000
2 Status Hukum - - -
3 Penggunaan/
Zoning
- - -
4 Lokasi
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 21
Aksesibilitas +200.000 - -200.000
Jarak ke Utilitas
Umum
- -150.000 -150.000
Jaringan Listrik,
Telepon, PAM
-100.000 -150.000 -
5 Ciri Fisik
Luas - -75.000 +75.000
Bentuk - - +225.000
Permukaan +100.000 +150.000 -
Elevasi +100.000 - -
6 Waktu Transaksi +60.000 +90.000 +30.000
Jumlah Penyesuaian +560.000 +90.000 +30.000
Indikasi Nilai 1.560.000 1.590.000 1.530.000
Metode jumlah bulat
Adalah metode pengukuran perbedaan antara obyek
penilaian dengan data pembanding dengan cara
mempertimbangkan satuan unit properti secara lengkap.
Tabel 4
Pengukuran Perbedaan dengan Metode Komponen Rupiah
No Uraian Pembanding
1
Pembanding
2
Pembanding
3
1 Harga Per m2 1.000.000 1.500.000 1.500.000
2 Status Hukum - - -
3 Penggunaan - - -
4 Lokasi
+300.000 0 -450.000
Aksesibilitas
Jarak ke Utilitas
Umum
Jaringan Listrik,
Telepon, PAM
5 Ciri Fisik
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 22
+200.000 +75.000 +300.000
Luas
Bentuk
Permukaan
Elevasi
6 Waktu Transaksi +60.000 +90.000 +30.000
Jumlah Penyesuaian +560.000 +90.000 +30.000
Indikasi nilai 1.560.000 1.590.000 1.530.000
Pendekatan ini menetapkan batasan pada Nilai Pasar untuk
tanah bangunan dan perlengkapan dengan mempelajari harga-
harga yang biasanya dibayar untuk properti yang bersaing
dengan properti yang dinilai (obyek penilaian) untuk para
pembeli. Transaksi jual beli diteliti untuk memberikan keyakinan
bahwa para pihak yang berkeinginan untuk melakukan transaksi
secara tipikal. Harga jual yang mencerminkan keinginan yang
berlainan dari motivasi pelaku pasar pasar pada umumnya,
misalnya pembeli atau penjual yang secara khusus berkeinginan
membayar atau menerima harga transaksi di atas atau dibawah
harga wajar untuk properti tertentu, harus dikecualikan.
b. Pendekatan biaya (Cost Data Approach)
Metode pendekatan biaya merupakan salah satu metode pendekatan
untuk memperkirakan nilai pasar dari suatu obyek penilaian
berdasarkan biaya reproduksi atau biaya pengganti/subtitusi.
Pengertian biaya reproduksi dan biaya pengganti sbb:
Pengertian biaya reproduksi (Reproduction Cost) adalah biaya-
biaya untuk membuat bangunan dengan material/bahan, ukuran,
bentuk dan fungsi yang sama dari bangunan penilaian dengan
dasar harga sekarang.
Biaya pengganti (Replacement cost) adalah biaya-biaya untuk
membuat bangunan yang sebanding dengan bangunan obyek
penilaian, baik material, ukuran, bentuk maupun fungsinya dengan
dasar harga sekarang.
Cara perhitungan dengan biaya reproduksi merupakan cara yang
paling baik, akan tetapi cara ini kadang-kadang sulit penerapannya
karena sering kali bahan-bahan bangunan tidak selalu ada di
pasaran. Untuk pemakaian biaya pengganti, kelemahannya adalah
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 23
sering kali ketelitian makin berkurang, karena pemberlakukan
kegiatan elimininasi terhadap adanya perbedaan-perbedaan yang
ada seperti bahan, desain ataupun penurunan sebagai adanya
kerusakan fisik, penurunan fungsi dan ekonomi.
Dalam menggunakan metode pendekatan biaya, seorang penilai juga
harus memperhitungkan insentif kewirausahaan (profit)/kerugian
yang ada serta besarnya pembayaran pajak (PPN) dalam rangka
pembuatan bangunan. Disamping itu untuk obyek penilaian yang
lebih tua, pendekatan biaya memperhitungkan suatu estimasi
penyusutan. Penyusutan dapat berupa kerusakan fisik (Physical
Deterioration) dan kemunduran secara fungsional (Functional
Obsolescence).
Langkah-langkah Metode Pendekatan Biaya adalah sebagai berikut:
1) Menghitung biaya pembangunan bangunan baru yang serupa
dengan bangunan obyek penilaian.
2) Menghitung besarnya penyusutan (depresiasi) bangunan obyek
penilaian.
3) Mengurangkan biaya pembangunan bangunan baru dengan
penyusutan, sehingga mendapatkan nilai bangunan obyek
penilaian.
Perhitungan nilai bangunan dengan menggunakan metode
pendekatan biaya dapat diformulasikan sbb:
Formula 1.
Nilai Bangunan = Biaya Pembangunan Baru - Depresiasi
Apabila penilai memasukkan unsur nilai tanah dalam penilaian metode
pendekatan biaya, maka formulanya menjadi sbb:
Formula: 2
Nilai Properti = (Biaya Pembangunan Baru – Depresiasi) + Nilai Tanah
Untuk memperoleh nilai tanah dalam keadaan kosong, penilai dapat
melakukan perhitungan dengan menggunakan metode pendekatan
perbandingan data pasar, yang telah dibahas sebelumnya.
1) Perhitungan Biaya Pembangunan Baru
Untuk mendapatkan biaya pembangunan baru penilai
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 24
dapat melakukan penjumlahan seluruh pengeluaran dalam
rangka pembangunan bangunan baik yang bersifat langsung
maupun tidak langsung.Termasuk di dalamnya pengeluaran
untuk pembayaran gaji/upah tenaga, biaya bahan, biaya
peralatan, pajak, asuransi, administrasi, biaya direksi, biaya
promosi, overhead dan profit pemborong.
Dalam penilaian ada 3 (tiga) cara untuk menghitung biaya
pembangunan baru, yaitu: cara penelitian jumlah (The quantity
survey method), cara nilai kesatuan (The unit in-place method)
dan cara perbandingan per-meter persegi (The compare square
method)
a) Cara penelitian jumlah (The quantity survey method)
Cara penelitian jumlah adalah cara untuk menghitung biaya
pembangunan baru yang membutuhkan perkiraan secara
terperinci dari masing-masing bagian material untuk membuat
bangunan. Biasanya cara ini berpedoman pada analisa BOW,
yang tidak saja komplek namun juga banyak memakan waktu,
sehingga penilai jarang menggunakannya. Pada cara ini penilai
harus mencantumkan analisa dari masing-masing pekerjaan
secara mendetail kemudian baru membuat rekapitalisasi biaya,
karena itu untuk membuatnya memerlukan estimator yang
berpengalaman.
Contoh perhitungan biaya pembangunan baru dengan cara
penelitian jumlah untuk rumah tipe 45, dengan spesifikasi sbb:
Pondasi : Batu kali
Struktur : Rangka beton bertulang
Dinding : Batu bata diplester halus
Kosen Pintu/Jendela: Kayu kamper
Pintu jendela : Pintu utama panel kayu kamper
Pintu lainnya : Double teakwood
Atap : Genteng semen
Lantai : Keramik 30 X 30
Plafon : Rangka kayu borneo dan triplek
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 25
Kamar mandi : bak air dari porselen 9x9 /closet
duduk
Instalasi air : PAM
Instalasi Telepon : ada
Instalasi listrik : PLN 900 Watt/ 220 Volt
Langkah perhitungan biaya pembangunan baru meliputi:
i) Langkah pertama :
Penilai melakukan perhitungan secara terperici seluruh biaya
pembelian bahan dan pembayaran upah sesuai dengan
spesifikasi yang ada sebagaimana Tabel 5
Tabel 5.
Uraian Analisa Biaya Bahan dan Upah
N
o
Analisa Uraian
pekerjaan
Volume Pengeluaran per
satuan (m3 atau m2)
@
(Rp)
Jumlah (Rp)
Bahan Upah
1 2 3 4 5 6 7 8
1 A/1 Galian tanah
utk pondasi dan
sloof
3,235m
3
Pekerja 0,75 HOK 10.00
0
24.26
3
Mandor 0,25 HOK 30.00
0
24.26
3
Timbunan
kembali bekas
galian
0,25xA/
1
6.066
6.066
Sub jumlah pekerjaan tanah 60.65
6
2 G. 1/4 Pasangan batu
kali untuk
pondasi adukan
1:4
2,21m3 Batu
kali
1,2 M3 60.00
0
159.12
0
Semen 4,28 Sak 25.00
0
236.47
0
Pasir 0,68 M3 80.00
0
120.22
4
Tukang 0,36 HOK 15.00
0
11.93
4
Kep. Tk 0,03
6
HOK 20.00
0
1.591
Pekerja 2,7 HOK 10.00
0
59.67
0
Mandor 0,13
5
HOK 30.00
0
8.951
3 G.XIII/10 Pekerjaan beton
bertulang
2,563m
3
Semen 8,75 Sak 25.00
0
560.65
6
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 26
Pasir 0,68 M3 80.00
0
139.42
7
Kerikil 0,94 M3 70.00
0
168.64
5
Tk
Kayu
0,7 HOK 15.00
0
26.91
2
Kep. Tk 0,07 HOK 20.00
0
3.588
Pekerja 0,41 HOK 10.00
0
10.50
8
Dan seterusnya …
ii) Langkah kedua
Setelah langkah pertama selesai, selanjutnya membuat
rekapitulasi pengeluaran/ biaya perjenis pekerjaan, sebagaimana
tabel di bawah sehingga mendapatkan jumlah biaya pembuatan
bangunan baru.
Tabel 6
Rekapitulasi Pengeluaran Perjenis Pekerjaan
No Uraian pekerjaan Biaya Jumlah
Bahan Upah
I Pekerjaan tanah - 60.656 60.656
II Pekerjaan beton dan lantai 7.105.818 2.850.330 9.956.148
III Pekerjaan pasangan/plesteran 5.696.014 3.550.626 9.246.640
IV Pekerjaan kayu 3.775.498 3.644.462 7.419.960
V Pekerjaan atap dan lisplank 2.005.895 1.203.271 3.209.166
VI Pekerjaan mengecat 1.643.150 1.692.738 3.335.888
VII Pekerjaan instalasi listrik 1.500.000
VIII Pekerjaan instalasi air Perkiraan 1.500.000
IX Pekerjaan instalasi telepon 1.250.000
X Pekerjaan lain-lain 1.000.000
Jumlah I-X (A) 38.478.458
PPN 10%xA (B) 3.847.846
Overhead dan profit 10%xA (C) 3.847.846
Pengeluaran tak terduga 10%x A (D) 3.847.846
Biaya pembangunan baru (E) 50.021.995
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 27
Biaya pembuatan bangunan baru
per m2
(F) 1.111.600
Pembulatan (G) 1.100.000
b. Cara nilai kesatuan (The Unit in-place Method)
Cara ini menggunakan harga terpasang dari macam-macam
komponen dari bangunan. Cara ini sebenarnya
penyederhanaan dari cara penelitian jumlah, biasanya tiap
penilai sudah mempunyai arsip analisa bahan dan pekerjaan
dari bermacam bangunan. Penilai biasanya membagi ke dalam
beberapa dasar misalnya pekerjaan tanah per m, pekerjaan
dinding dihitung per m, pekerjaan cat dihitung per m, pipa per
m dll.
c. Cara perbandingan per-meter persegi (The compare square
method)
Cara ini mendasarkan atas pengetahuan dari nilai-nilai
bangunan yang ada dari bangunan-bangunan pembanding dan
melakukan pencocokan pada setiap perbedaan antara obyek
penilaian dan bangunan pembanding. Perhitungan dengan
cara perbandingan per-meter luas ini untuk bangunan
dibedakan menjadi 3 (tiga) jenis, yaitu luas lantai bangunan
pokok/induk, luas lantai bangunan tambahan/rumah samping
dan luas lantai teras/serambi dan selasar. Cara ini baik
dipergunakan bila bangunan yang dinilai mempunyai banyak
persamaan dengan bangunan pembandingnya dalam hal
kualitas, konstruksi, ukuran bangunan, bentuk dan model
arsitektur dsb.
Tabel 7.
Perhitungan Cara Perbandingan Per-Meter Persegi
No Uraian Luas Lantai
(m2)
Taksiran
Harga per
m2 (Rp)
Jumlah Harga
(Rp)
1 Bangunan induk 45 1.100.000 49.500.000
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 28
2 Bangunan samping 20 500.000 10.000.000
3 Serambi + selasar 10 300.000 3.000.000
Jumlah 62.500.000
Dari ketiga cara tersebut dalam aplikasinya penilai tidak terikat
pada satu cara saja, dalam arti bahwa penilai dapat
menggunakan cara-cara tersebut secara bersama apabila
dengan cara demikian akan mempermudah dalam melakukan
penilaian. Pemilihan dari cara-cara perhitungan didasarkan pada
bentuk bangunan, tujuan penilaian dan pengalaman penilaian.
2) Perhitungan Penyusutan (depresiasi) Bangunan
Penyusutan menggambarkan pengurangan (pengeluaran) dari
biaya perolehan bangunan semula di bawah konvensi biaya
historis, tanpa memandang dasar pengeluaran tersebut. Bagi
penilai penyusutan merupakan fungsi dari pasar. Penyusutan
adalah perbedaan antara harga bangunan pada tanggal penilaian
dengan harga bila kita membangun kembali pada watu yang
sama.
Menurut penyebabnya, penilai dapat membedakan penyusutan
menjadi 3 (tiga) macam, yaitu antara lain penyusutan karena:
kerusakan fisik (Physical Deterioration), kemunduran fungsi
(Functional Obsolescence) dan kemunduran ekonomi (Economic
Obsolescence).
- Penyusutan karena kerusakan fisik. ( Physical Deteroiration)
Penyusutan karena kerusakan fisik adalah penyusutan yang
terjadi karena faktor umur pemakaian sehubungan dengan
kondisi fisik dari bagian bangunan yang ada, misalnya:
kemerosotan kekuatan karena retak, lapuk, kering, kropos,
penurunan pondasi dan kerusakan struktural lainnya. Menurut
sifatnya penyusutan karena kerusakan fisik ada yang dapat
diperbaiki ada juga yang tidak.
i. Kerusakan fisik yang dapat diperbaiki, yaitu kerusakan yang
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 29
karena pemeliharaan yang kurang baik dan dapat
ditanggulangi dengan cara memperbaiki terhadap bagian
yang rusak tersebut. Misal: kerusakan atap/genting pecah,
mencat dinding, mengganti daun pintu dll.
ii. Kerusakan fisik yang tidak dapat diperbaiki, yaitu untuk
kerusakan komponen bangunan tertentu, kadang-kadang
tidak ekonomis lagi untuk memperbaikinya, karena ongkos
yang dikeluarkan akan besar sekali. Misalnya keretakan pada
dinding akibat penurunan pondasi, biaya perbaikannya akan
mahal sekali karena sama saja dengan suatu pembangunan
bangunan baru. Karena adanya kerusakan fisik yang tidak
ekonomis lagi untuk diperbaiki maka penyusutannya
ditambah misalnya menjadi 60%. Penambahan ini adalah
sesuai dengan kebijaksanaan kita sebagai penilai
- Kemunduran Fungsional (Fungsional obsolescence)
Kemunduran fungsional penyebabnya karena perencanaan yang
kurang baik atau tidak memadahi, misalnya arsitektur yang
ketinggalan jaman, plafond yang terlalu tinggi/rendah tidak
sesuai dengan lingkungan alam, penempatan fasilitas tidak pada
seharusnya seperti kolam tidak sesuai dengan tempatnya, tidak
adanya fasilitas yang mestinya ada sehubungan dengan
perkembangan kebutuhan. Pada umumnya sulit untuk
memperbaiki suatu bangunan yang telah mengalami
kemunduran funsional, walaupun demikian apabila masih
memungkinkan secara ekonomis maka upaya untuk
memperbaikinya dapat dilakukan.
Kemunduran fungsional yang dapat diperbaiki,
misalnya suatu rumah tinggal dengan 5 buah kamar
tidur hanya memiliki sebuah kamar mandi, maka
menurut penilaian keadaan ini tidak mencukupi. Oleh
karena itu diperlukan penambahan sebuah kamar
mandi lagi. Cara menghitung penyusutan fungsi adalah
sebagai berikut:
Biaya untuk membuat kamar mandi pada rumah
yang telah ada sebesar Rp 1.500.000,-
Biaya untuk membuat kamar mandi pada bangunan
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 30
baru sebesar Rp 1.250.000,-
Jadi besarnya penyusutan fungsional adalah
Rp 1.500.000 – Rp 1.250.000,- = Rp 250.000,-
Kemunduran fungsional yang tidak dapat diperbaiki,
misalnya suatu losmen yang tata letak ruangnya
kurang baik, maka harga sewanya berkurang Rp
1.000.000 per bulan bila penilai membandingkannya
dengan losmen yang baik tata letak ruangannya.
Perhitungannya menggunakan cara capitalization rate,
yaitu suatu cara yang biasanya dipakai dalam metode
pendekatan pendapatan (income approach).
- Kemunduran ekonomi (Economic obsolescence)
Kemunduran ekonomi penyebabnya adalah karena adanya
perubahan dari luar obyek penilaian, seperti infiltrasi lingkungan
oleh masyarakat atau penggunaan yang tidak sesuai/cocok,
sebagai akibat rendahnya lingkungan dan perubahan ekonomi
atau karena perubahan peraturan perundang-undangan.
Kemunduran ekonomi pada umumnya tidak dapat diperbaiki.
Misalnya suatu tempat peristirahatan (bungalow) yang terletak
di daerah yang bising serta padat, maka uang sewanya lebih
murah Rp 1.000.000 per bulan apabila dibandingkan dengan
bungalow yang terletak di daerah yang tenang.
Cara untuk menghitung besarnya penyusutan, penilai dapat
menggunakan metode perhitungan garis lurus (straight line
method) dan metode perhitungan penyusutan kondisi terlihat
(observed condition method). Dalam proses penilaian, penilai
dapat menggunakan kedua metode tersebut dan keduanya
memiliki kelebihan dan kelemahan masing-masing.
a) Metode perhitungan garis lurus ( straight line method )
Cara ini dipakai untuk menghitung penyusutan rata-rata akibat
fisik, fungsi dan ekonomi untuk jangka waktu yang sama,
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 31
misalnya setiap tahun, sampai umur bangunan. Metode ini
menggunakan asumsi bahwa obyek penilaian dalam fisik rata-
rata, kemunduran kondisi bangunan pada tanggal penilaian
sesuai dengan umurnya.
Contoh perhitungan penyusutan cara garis lurus:
Penilai menaksir umur fisik suatu bangunan adalah 50 tahun,
maka penyusutan fisiknya adalah 2% pertahun ,
Apabila bangunan tersebut ditempati selama 20 tahun, maka
besarnya penyusutan fisik adalah 2% x 10 = 20%.
Catatan :
Asumsi penyusutan bangunan tiap tahun konstan tidak selalu
berlaku, karena banyak variabel yang mempengaruhi keadaan
fisik dari bangunan, misalnya: adanya pemeliharaan yang
berbeda-beda dari waktu kewaktu baik bagian dari bangunan
maupun frekuensi dan kualitasnya.
b) Metode perhitungan penyusutan kondisi terlihat ( observed
condition )
Metode ini penggunaannya dengan cara mengetahui penyusutan
fisik per komponen-komponen bangunan seperti fondasi, dinding,
lantai, atap dll. Penggunaan metode ini menuntut seorang penilai
melakukan peninjauan secara teliti sehingga penilai dapat
menghitungnya berdasarkan cara kesatuan atau penelitian
jumlah. Meski cara ini sukar untuk bangunan-bangunan yang tua,
tetapi dapat lebih memungkinkan untuk memberikan hasil yang
lebih baik asalkan berdasarkan observasi yang cermat.
Pada umumnya penilai meyakini bahwa penaksiran penyusutan
berdasarkan kondisi terlihat akan lebih baik dibandingkan
dengan cara garis lurus Hal ini karena di dalamnya penilai telah
mempertimbangkan adanya perbedaan umur komponen
bangunan yang lebih pendek atau lebih panjang dibandingkan
dengan umur total bangunan. Misalnya plafond sebagai salah
satu komponen bangunan umurnya akan lebih pendek dari pada
umur total bangunan. Namun demikian perhitungan ini terasa
lebih rumit dalam pelaksanaannya. Cara perhitungan garis lurus
keuntungannya sederhana, namun demikian sering kali tidak
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 32
mencerminkan kondisi sebenarnya atas obyek penilaian. Contoh
perhitungan penyusutan kondisi terlihat untuk bangunan dengan
umur fisik 50 tahun, umur kronologis 5 tahun dalam Tabel 8.
Tabel 8
Perhitungan Penyusutan dengan Metode Kondisi Terlihat
No Komponen Bangunan Biaya Reproduksi
Baru Rp
Penyusutan
% Rp
1 Beton 40.000.000 10 4.000.000
2 Rangka baja 25.000.000 11 2.750.000
3 Dinding bata 35.000.000 10 3.500.000
4 Plafond 10.000.000 11 1.100.000
5 Atap 15.000.000 50 7.500.000
6 Kayu 11.000.000 10 4.000.000
7 Fasilitas 10.000.000 20 2.000.000
Total 146.000.000 24.850.000
Persentase penyusutan = (24.850.000/146.000.000) x 100% =
17,02 %
Perhitungan penyusutan di atas hanya berdasarkan biaya
langsung saja, untuk itu biaya tak langsung juga harus
dimasukkan dan tentu juga akan mengalami penyusutan.
Para akuntan biasanya menggunakan cara perhitungan
penyusutan dengan garis lurus dalam perhitungan untuk
memperoleh nilai buku. Sedangkan Penilai biasanya
menggunakan perhitungan penyusutan kondisi terlihat karena
hasilnya akan lebih akurat, akan tetapi dalam perhitungannya
memerlukan kecermatan dan ketelitian yang lebih. Walaupun
cara garis lurus kurang tepat, tetapi cara garis lurus tersebut
dapat dipakai sebagai pedoman, terutama untuk bagian
bangunan yang tidak terlihat, misalnya fondasi. Untuk
mengetahui kondisi fondasi suatu bangunan secara langsung
tentunya sulit, namun demikian dengan perantaraan umur dari
bangunan dapat kiranya kondisi bangunan dapat diperkirakan
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 33
kondisi fondasinya.
3) Umur bangunan
Sehubungan dengan adanya beberapa istilah umur bangunan
dan sarana pelengkap, maka penilai perlu memahami konsepnya
masing-masing agar tidak terjadi kesalahan dalam proses
penilaian:
(a) Umur kronologis, yaitu umur bangunan sejak bangunan
berdiri, misalnya bangunan berdiri tahun 1994, maka hingga
tahun 2002, umur kronologisnya adalah 2002-1994 = 8 tahun.
(b) Umur efektif adalah umur bangunan yang ditaksir
berdasarkan keadaan fisiknya. Misalnya bangunan tersebut di
atas dipelihara dengan baik maka umur efektifnya pada tahun
2002 ditaksir 6 tahun, bukan 8 tahun.
(c) Umur fisik adalah umur bangunan sejak didirikan hingga
diperkirakan akan ambruk. Menurut American Society of
Appraisers (ASA) umur fisik untuk bangunan rumah adalah 60
tahun.
(d) Umur ekonomis adalah umur bangunan yang diharapkan
untuk ditempati. Menurut ASA bangunan rumah tinggal umur
ekonomisnya 45 tahun.
Hubungan antara umur kronologis/efektif dengan umur ekonomis
dalam kaitannya dengan penyusutan secara grafis pada Gambar
2.
Gambar 2
Hubungan antara Umur Bangunan dan Tingkat Penyusutan
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 34
0 10 20 30 40 tahunumur ekonomi
%
100
50
Berdasarkan grafik di atas terlihat bahwa:
i Umur bangunan total secara ekonomi adalah = 40 tahun
Penyusutan tiap tahun = 100%/40 = 2,5% (cara garis lurus).
Apabila bangunan telah ditempati selama 20 tahun, maka
bangunan tersebut mengalami penyusutan sebesar = 2,5% x
20 = 50%
ii Jika umur fisik bangunan ditaksir 50 tahun, maka kerusakan
fisik bangunan adalah 2% per tahun (100% : 50). Kerusakan
fisik selama 20 tahun adalah 2 % x 20 = 40 %
iii Dari keterangan di atas penilai dapat menghitung besarnya
penyusutan fungsional dan ekonomi sbb:
Penyusutan total = 50%
Penyusutan fisik = 40%
Jadi penyusutan fungsional dan ekonomi = 50% - 40% =
10%.
Pada beberapa kondisi, penilai harus dapat melakukan
penyesuaian dalam menghitung penyusutan bangunan, sebab
perhitungan penyusutan secara fisik dan ekonomi menunjukkan
perbedaan yang cukup besar. Sering kali terjadi bahwa
penyusutan fungsional dan ekonomi lebih besar dibandingkan
dengan penyusutan fisik, salah satu penyebab dalam hal ini
kemungkinan adalah karena tuntutan kebutuhan manusia selalu
berubah-ubah. Cara melakukan penyesuaian ada bermacam-
macam, misalnya total penyusutan 2,5% dapat dibagi kedalam:
kerusakan fisik 1,00% per tahun
kemunduran fungsi 0,75% per tahun
kemunduran ekonomi 0,75% per tahun
c. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (income capitalisation
approach).
Pendekatan kapitalisasi pendapatan adalah teknik penilaian yang
didasarkan pada pendapatan bersih yang dihasilkan oleh properti,
selanjutnya diproses dengan perhitungan melalui capitalization. Penilai
dapat menggunakan metode ini dengan syarat obyek penilaian dapat
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 35
menghasikan, antara lain bangunan kantor yang disewakan, pertokoan,
bioskop, hotel, losmen, perkebunan besar, pertanian dan properti
lainnya yang dapat menghasilkan.
Pendekatan ini bertitik tolak dari prinsip antisipasi, yang
menganggap bahwa nilai terjadi karena harapan atas keuntungan yang
akan diperoleh dimasa depan (income stream). Di dalam pendekatan
ini, Nilai Pasar tergantung dari kapasitas penghasilan pendapatan dari
penguasan properti. Dalam aplikasinya, penilai harus melakukan 5
(tahap), yaitu:
1) Menghitung pendapatan kotor tiap tahun yang diharapkan dari
kepemilikan
2) Menaksir kerugian sewa yang memungkinkan per tahun yang
disebabkan oleh pengosongan dan kegagalan sewa dan mengurangi
kerugian dari pendapatan kotor untuk mencapai pendapatan kotor
efektif.
3) Menghitung biaya pasti dan operasi per tahun yang akan terjadi
4) Mengurangi biaya-biaya dari pendapatan kotor sehingga
mendapatkan taksiran pendapatan bersih.
5) Melakukan proses perhitungan kapitalisasi untuk menghasilkan
estimasi nilai.
Gambar: 3
Tahapan Penilaian dengan Metode Pendekatan Pendapatan
Pendapatan kotor yang
diharapkan
Dikurangi
Kekosongan
Sama dengan
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 36
Pendapatan kotor efektif
Dikurangi
Biaya operasional
Sama dengan
Pendapatan bersih
Yang didapat dari
tanah Bangunan S.
Pelengkap
Menghasilkan
Kesimpulan nilai
Pendapatan kotor yang diharapkan
Pendapatan kotor yang diharapkan adalah perkiraan seluruh
penghasilan dari obyek penilaian baik penghasilan sewa maupun
pemasukan pelayanan lainnya. Pemasukan pelayanan antara lain
meliputi ongkos cuci, penyediaan makanan dan minuman, penyediaan
angkutan (taxi) dll. Penaksiran pendapatan kotor tersebut didasarkan
pada kenyataan kemampuan properti untuk menghasilkan seluruh
pendapatan sesuai dengan tanggal penilaian.
Untuk mendapatkan pendapatan kotor, misalnya obyek yang disewakan
Penilai dapat mengambil data harga sewa atas obyek penilaian pada
saat melakukan pendataan dan survey sewa-menyewa pada properti
yang sejenis (fungsi, kontruksi, umur dll). Kegiatan survey akan lebih
baik bila penilai melakukannya dalam daerah yang berdekatan. Daftar
sewa merupakan sumber yang penting, akan tetapi dalam
penggunaanya Penilai harus terlebih dahulu melakukan analisis/
membandingkan dengan data hasil survey persewaan properti sejenis.
Kekosongan
Kekosongan adalah suatu kondisi pada bagian dari obyek penilaian
tidak disewa sehingga tidak menghasilkan pendapatan. Kekosongan
mengurangi jumlah pemasukan kotor menjadi jumlah pemasukan kotor
yang efektif, yaitu sejumlah uang yang secara nyata dapat
dikumpulkan. Dalam menghitung kekosongan Penilai harus
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 37
memperkirakan untuk sepanjang tahun, tidak pada saat penilaian saja.
Dalam masa satu tahun untuk tiap harinya terkadang tidak sama,
kadang dapat besar dan kadang dapat kecil. Untuk itu penilai harus
memperkirakan kekosongan secara rata-rata. Kekosongan dapat terjadi
paling tidak ketika gedung mengalami perbaikan seperti pengecatan,
perombakan dekorasi dll.
Biaya atau pengeluaran
Biaya atau pengeluaran operasional suatu properti dihitung dalam satu
tahun meliputi biaya gaji karyawan, iklan/pemasaran, pajak, asuransi.
Untuk obyek penilaian berupa hotel, penilai harus memperhitungkan
diskon atau komisi yang diberikan kepada biro perjalanan, biaya
pengurusan, biaya perbaikan dan pengganti bagian-bagian yang usang,
adalah pengeluaran dalam rangka untuk penggantian bagian bangunan
dan barang-barang yang bergerak yang mempunyai umur pendek dari
pada umur ekonomis suatu gedung misalnya atap, langit-langit, mobil
dll.
Penentuan tingkat kapitalisasi
Tingkat kapitalisasi ditentukan dari pasaran properti yang sejenis
dengan properti/obyek penilaian, caranya adalah:
(a) Tentukan nilai properti, hal ini dapat diperoleh melalui 2 cara, yaitu
transaksi jual beli atau nilai investasi ditambah keuntungan.
(b) Tentukan pendapatan bersih dari properti tersebut, dengan jalan
mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya
operasi.
Contoh perhitungan: Hotel A mempunyai nilai jual wajar dipasar Rp 500
Juta dan pendapatan bersihnya setahun Rp 45 Juta.
Tingkat kapitalisasinya adalah =(45:500) x 100 % = 9 %.
Mengenai Penentuan Kesimpulan Akhir atas Nilai
Bila penilai melakukan analisis terhadap data atas obyek penilaian lebih
dari satu metode pendekatan maka penilai dapat memadukannya dengan
cara membandingkan hasil dari masing-masing penggunaan metode
pendekatan. Tiap-tiap pendekatan mungkin menghasilkan perhitungan nilai
yang berbeda, namun kalau perhitungannya benar, tidak akan menghasilkan
perbedaan nilai yang sangat jauh. Sehubungan dengan adanya perbedaan ini
kemudian penilai harus mengemukakan dalam laporan penilaian, yang
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 38
menjelaskan pertimbangan menetapkan salah satu perhitungan yang
dihasilkan sebagai dasar penentuan kesimpulan akhir dari nilai.
Apabila perhitungan dari masing-masing pendekatan menghasilkan
perbedaan nilai yang sangat jauh berbeda. Penilai harus meninjau kembali
kebenaran data yang dipergunakan dan asumsi-asumsi yang telah diterapkan
dalam menentukan pendapatnya (opini), kemudian melakukan perhitungan
ulang sampai dengan tidak ada lagi perbedaan yang menyolok dari hasil
perhitungan masing-masing metode pendekatan.
Dalam laporan penilaian, Penilai harus mempertanggungjawabkan
setiap penggunaan metode atau teknik Hasil nilai dari penggunaan metode
pendekatan harus dipadukan (dikombinasikan) dengan kode etik penilaian
serta tidak bisa lepas dari pengalaman seorang penilai dalam menentukan
nilai.
4. Penyusunan Laporan
Fungsi Laporan Penilaian
Fungsi nyata yang paling utama dari laporan penilaian adalah untuk
menyampaikan kesimpulan Penilai tentang Nilai kepada klien dan kepada
orang lain yang mungkin berkepentingan dengan hasil penilaian itu. Fungsi
lain dari laporan penilaian adalah suatu catatan lengkap dengan terperinci
dari nilai suatu properti dipandang dari berbagai sudut kegunaan dan
kepentingan sesuai dengan keadaan (circumstance) dan situasi yang berlaku.
Laporan penilaian juga dapat dipergunakan untuk melindungi properti
dari macam-macam kemungkinan yang dapat merugikan si pemilik dari
kejadian-kejadian yang tidak disangka-sangka. Laporan penilaian merupakan
sesuatu yang mutlak dalam kehidupan dunia usaha dan bisnis, yang sangat
diperlukan oleh setiap manajemen bagi kepentingan pengembangan
usahanya dan menimbulkan kredibilitas, baik dari lembaga-lembaga
keuangan maupun dari masyarakat luas. Laporan penilaian merupaskan
laporan yang bertanggungjawab yang ditunjang oleh sikap mental yang
tangguh, dipercaya dengan kode etik profesi yang dianut.
Bentuk Laporan Penilaian
Ada beberapa bentuk laporan penilaian tergantung dari kebutuhan atau
tujuannya.
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 39
a. Perbandingan Penglihatan (Visual Comparison)
Laporan ini tidak ditulis, cukup dengan melihat obyek penilaian saja
dan membandingkannya, kemudian diambil kesimpulan/keputusan.
b. Laporan Sederhana (Form Report)
Adalah suatu laporan yang memuat tentang hasil penilaian suatu
properti . biasanya yang ditulis adalah keadaan dan bentuk, ukuran
properti dengan penulisan yang masih sederhana.
c. Laporan Tertulis (Letter Report)
Bentuk laporan ini lebih lengkap dari pada Form Report. Hasil
penilaian ditunjang oleh data yang dapat dipercaya dan bahan-
bahannya dikumpulkan oleh penilai dan disusun dalam satu arsip.
d. Laporan Lengkap (Narrative Report)
Narrative Report adalah suatu laporan yang paling lengkap dan
formil. Laporan ini berisi data yang dikumpulkan oleh penilai
selengkap mungkin yang dapat menunjang pendapat penilai tentang
nilai dari suatu properti. Laporan ini harus jelas dan obyektif,
sehingga yang membaca dapat mengikuti langkah-langkah yang
logis sampai pada kesimpilan Nilai akhir. Laporan ini juga dilengkapi
dengan peta, denah serta photo yang dapat menunjang kebenaran
dari laporan tersebut.
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 40