Modelos Financieros no Tradicionales

Temática

Condiciones de mercado: o Expo casa.o Expo Construcción.

Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples.

Limitantes.

Conclusiones del Taller.

EXPO – CASA 2010

Prima: en promedio 20% del valor del avalúo.

Cuota mensual en promedio un 30% del Ingreso.

Cuota mensual: ₵9.375 por millón

Salario Obrero Construcción: ₵ 179.504

Condiciones de Financiamiento

Opciones de vivienda

Rango de Precio Cantidad de Proyectos

Metros cuadrados (promedio)

No. Cuartos (Promedio)

Precio menor 26.000.000 ($50.000) 1 50

Acabados básicos 2

De $50.001 a $99.999 4 71 vivienda60 apartamentos

2, 5 vivienda2 apartamento

De $100.000 a $149.999 15 123 vivienda70 apartamento

2,67 vivienda1 apart. (SJ Centro)

De $150.000 a $199.000 13 166 vivienda108 apartamento

2,9 vivienda2,33 apartamento

De $200.000 a $299.000 6 188 vivienda97 apartamento 3

Mas de $300.000 2 250 vivienda200 apartamento 3

Fuente: Expo Casa 2010

Total de proyectos: 41

Decil 2009

Salario promedio bruto familiar

Salario promedio

neto familiar

Relación cuota - ingreso

Crédito Máximo

1 105.245 95.773 28.732 3.064.7472 128.231 171.290 51.387 5.481.2803 239.022 217.510 65.253 6.960.3204 309.113 281.293 84.388 9.001.387

5 355.892 323.862 97.159 10.363.6276 468.874 426.675 128.003 13.653.6537 562.329 511.719 153.516 16.375.0408 701.179 629.774 188.932 20.152.7479 967.167 843.397 253.019 26.988.693

10 2.017.912 1.641.963 492.589 52.542.827

Bono de viviendaEstrato 1,5

Se requieren opciones reales

Opción real

Fuente: Encuesta de Ingresos y Hogares, 2009. INEC

Acceso a la vivienda

EXPO CONSTRUCCIÓN Y VIVIENDA2011

Condiciones de financiamiento

Prima: en promedio 18% del valor del avalúo.

Cuota mensual en promedio un 32% del ingreso

Pago: ¢8.152 por millón.

Salario Obrero Construcción : ¢ 187.043

Fuente: Expo Construcción y vivienda 2011

Cantidad de Proyectos de acuerdo al precio

Fuente: Expo Construcción y vivienda 2011

67 proyectos

Opciones de vivienda Tipos de

vivienda % M2 Prom. Nº cuartos

$50.000 o Menos¢25.000.000 3 2,8 75,00 2,67De $50.001 a $99.999¢25.000.500 a ¢49.999.500 13 12,1 79,78 2,44De $100.000 a $149.999¢50.000.000 a ¢74.999.500 36 33,6 102,45 2,35De $150.000 a $199.999¢75.000.000 a ¢99.999.500 24 22,4 138,22 2,38De $200.000 a $299.999 21 17,8 180,37 2,67Mas de $300.000 19 11,2 276,25 2,91Total 107 100 140,62 2,53

Fuente: Expo Construcción y vivienda 2011

Acceso a la viviendaDecil Salario Salario Neto Cuota

máximaCrédito en

colones1 122.460,00 111.438,60 35.660,35 4.374.429,83

2 259.081,00 235.763,71 75.444,39 9.254.708,93

3 319.910,00 291.118,10 93.157,79 11.427.599,61

4 413.355,00 376.153,05 120.368,98 14.765.576,05

5 528.295,00 480.748,45 153.839,50 18.871.381,75

6 631.126,00 573.112,06 183.395,86 22.497.038,67

7 752.974,00 671.808,94 214.978,86 26.371.302,85

8 962.551,00 839.888,76 268.764,40 32.969.136,80

9 1.357.234,00 1.139.847,84 364.751,31 44.743.781,75

10 2.697.564,00 2.158.498,64 690.719,56 84.730.074,19

Fuente: Encuesta Nacional de Hogares, 2010 INEC

Opción

Bono.

Sin opción

Vivienda Social

Incluyendo el Bono de ViviendaPor estratos

Cuadro de Elaboración Propia con Datos del BANHVI y Expo Construcción

Vivienda de ¢17.000.000Cuota: 157.300Canasta básica para 4 personas: ¢152.000

Ingreso Familiar

Monto del Bono Crédito Máximo

DisponibleBono y Crédito

Ingreso Disponible

191.962 5.300.000 5.001.000 10.301.000383.924 4.638.000 10.002.000 14.872.000575.886 3.313.000 15.003.000 19.801.000 266.586767.848 1.988.000 19.670.000 24.064.000 458.548959.810 1.819.000 24.121.000 28.822.000 650.510

1.151.772 1.650.000 28.322.000 33.302.000 842.472

FechaPrecio Precio Prima Mensualidad Ingreso Estrato

Dólares Colones Enero/00 55.600 16.677.220 3.335.444 106.734 355.780 6

Enero/05 71.000 32.836.080 6.567.216 210.150 700.503 7

Ag/2010 134.700 75.546.495 15.109.299 483.497 1.611.658 9Mar/2011 131.630 65.815.000 12.365.111 459.219 1.530.731 9

Vivienda de 120 m2 en zona rural,Apartamento 90 m2 en zona urbana.

Opciones en el tiempo

Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples

Familias sin acceso a vivienda propia

Decil 1 Decil 2 Decil 3 Decil 4 Decil 5 Decil 6 Decil 7 Decil 8 Decil 9 Decil 10

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

35.0

26.530.0

33.030.2 30.5

25.127.6

23.8 23.3

15.9

Cuadro de Elaboración Propia con Datos INEC, 2009

*Incluyen datos de viviendas alquiladas, cedidas y prestadas.

Cuadro de Elaboración Propia con Datos INEC

Evolución de la vivienda ocupada y formación de hogares

2004 2005 2006 2007 2008 2009950,000

1,000,000

1,050,000

1,100,000

1,150,000

1,200,000

1,250,000

1,300,000

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

4.0

2.9

3.7

2.3

3.5

2.7

4.2

3.3

3.2

2.6

3.6

3.0

Numero de Viviendas Ocupadas Tasa de Crecimiento de Vivienda Ocupada (%)Tasa de Crecimiento de Formacion de Hogares (%)

Crecimiento de los principales tipos de vivienda (2000 al 2009)

Variacion 00-09-50.0

0.0

50.0

100.0

150.0

200.0

250.0

14.8

73.7

196.2

-43.0

Vivienda Independiente En Fila o ContiguaDepartamento o Condominio Tugurio

Porc

enta

je

Cuadro de Elaboración Propia con Datos INEC

Evolución de los principales tipos de vivienda

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 20090

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

700,000

800,000

900,000

-10

-5

0

5

10

15

20

Propia totalmente pagada Propia pagando a plazosAlquilada Porcentaje de Variacion Pagada TotalmentePorcentaje de Variacion Pagando a Plazos Porcentaje Variacion de Alquiler

Cuadro de Elaboración Propia con Datos INEC

Déficit HabitacionalDe acuerdo con datos de Fuprovi (2010) el

déficit habitacional creció durante el 2009, al pasar la situación de un faltante de 176 mil viviendas a 187 mil del 2008 al 2009.

El crecimiento del mismo es de 6,16%, el cual es mayor al crecimiento de la población nacional el cual es de 1,31%.

Limitantes

Para el Desarrollador

Algunas situaciones del entorno para el desarrollador de vivienda son:o Ausencia de un producto financiero desarrollado

para proveedores.o Normativa de SUGEF define el marco de acción de

las entidades financieras.

Las entidades financieras no tienen estudios de mercado que definan el valor de una obra vertical, dado el valor del terreno donde se construye.

Tener un alto porcentaje del proyecto pre-vendido antes de ser financiado/construido.

Bajo porcentaje de financiamiento dado el valor del avalúo.

Altos costos de honorarios de abogados, formalización de créditos y los avalúos.

Desarrollador

Restricción al prestamista de un máximo del 20% del patrimonio, a un grupo de interés económico.

Si el grupo económico tiene varios proyectos puede tener problemas en demostrar la capacidad de pago.

Desarrollador

Consumidor Final

Se definen tres grupos de acuerdo a su capacidad de pago:

oMenores Ingresoso Clase Media Bajao Clase Media Media

Consumidor Final

Hay un amplio sector de la población, que no tiene opción de adquirir vivienda a través del mercado financiero.

Hay una brecha entre los ingresos de una gran parte de la población y el valor de la vivienda/financiero requeridos para obtener vivienda.

Altos costos de formalización del préstamo.

La variabilidad de las tasas de interés, es un riesgo a la hora de endeudarse.

La ausencia de un mercado secundario desarrollado, dificulta la titularización y por ende las opciones financieras a tasas fijas.

Ausencia de opciones alternativas como leasing de vivienda.

Carencia de recursos disponibles, obtenidos con prestamos “baratos”.

Consumidor Final

Conclusiones del Taller

PropuestasNecesidad de una política pública que incluya

a todas las clases sociales y no sólo a los de menores recursos.

Se propone un mercado de fondos de desarrollo inmobiliarios consolidado, que genere un mayor movimiento de inventarios.

Existen riesgos de no colocación de vivienda para el desarrollador, al haber barreras de entrada para el consumidor final.

PropuestasEn el desarrollo de proyectos de construcción

vertical, la utilización de los fondos de desarrollo inmobiliario se convierten en una herramienta, dado el monto de la inversión, la capacidad de pago del desarrollador y las regulaciones prudenciales de la SUGEF

Se propone que las soluciones de vivienda sobre los ¢67,5 millones, obtengan los mismos beneficios de exoneración que vivienda social.

Propuestas

Las instituciones financieras, pueden diferenciar las condiciones de financiamiento.

Deben buscarse recursos de bajo costo para destinar al desarrollo de viviendas, con lo cual es necesario que se equilibre la rentabilidad con el riesgo.

Deben estudiarse esquemas que permitan utilizar los fondos de pensiones, la titularización, el leasing y las UDES, como opciones de financiamiento.

Debe re-evaluarse conceptualmente el esquema de subsidio actual.

Propuestas

El grupo de trabajo se compromete a seguirse reuniendo, con el fin de definir las estrategias que generen opciones de financiamiento, a las familias clase media hacia abajo, bajo la perspectiva de una alianza público privada. La discusión inicial se centrará en:o Búsqueda de opciones que permitan a las familias

solucionar la limitación que representa el ahorro de la prima.

o Disminuir los costos de transacción del crédito.

Propuestas

Muchas Gracias

Mónica CastilloCámara Costarricense de la

Construcción