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Atelier conférence
Au bonheur du logement
Intervention de Laurent Escobar, directeur associé, Adequation
siège :
Espace Eiffel – 18/20, rue Tronchet – 69006 Lyon
tél. 04 72 00 87 87 – fax. 04 78 27 70 72
agence de Montpellier :
133, rue Olof Palme – Tournezy – 34070 Montpellier
tél. 04 67 07 99 00 – fax. 04 67 07 90 91
agence de Nantes :
1, allée Cassard – 44000 Nantes
tél. 02 40 95 64 64
agence de Nice :
23, rue Jean Canavèse – 06100 Nice
tél. 04 93 51 01 11 – fax. 04 93 51 01 64 Les Rencontres de l’AURA – 30 novembre 2012, Angers
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© Adequation – Les rencontres de l’AURA - 30 novembre 2012 – Angers
• Depuis 25 ans, une moyenne de 320.000 logements neufs mis en chantier par an,
dont 140.000 maisons individuelles (44%) et 180.000 logements groupés (56%)
• 240.000 logements groupés maximum en 2005/2007, dont 50% en promotion immobilière
• Des hausses de production entraînant systématiquement une augmentation trop importante
des prix de vente, à plus de 3.800 €/m² en moyenne en 2012, facteur de crises (1991, 2008)
Sources : statistiques des mises en chantier de
logements ordinaires neufs SOeS Sit@del2 et de
commercialisation des logements neufs SOeS ECLN
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Sources : statistiques des mises en chantier de
logements ordinaires neufs SOeS Sit@del2 et de
commercialisation des logements neufs SOeS ECLN
• En Pays de la Loire, depuis 25 ans, une moyenne de 22.500 logements neufs mis en chantier
par an, dont 12.500 maisons individuelles (56%) et 10.000 logements groupés (44%)
• Le seuil des 30.000 log./an franchis pendant 3 ans consécutifs, de 2005 à 2007, dont un record
de 13.000 logements groupés, quand les prix du collectif neuf se situaient entre 2.600 et 2.900 €/m²
• Une baisse significative des mises en chantier depuis 2008 ; en collectif, où les prix en 4 ans ont
progressé à 3.430 €/m² ; mais aussi en individuel pur, dont la production a chuté d’un tiers
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Production de logements neufs par type de maîtrise d’ouvrage en France
Production de logements neufs par type de maîtrise d’ouvrage en Pays-de-la-Loire
Sources : moyenne 1987-2011 des mises en chantier
de logements SOeS Sit@del2, détaillées entre
individuel diffus et aménagé dans le cadre de l’étude de
l’activité de l’individuel aménagé SNAL Adequation
• En moyenne nationale, sur 25 ans, une production de logements groupés équitablement répartie
entre logement social et promotion immobilière (90.000 unités de chaque)
• En Pays-de-la-Loire, la part de la promotion immobilière est légèrement prépondérante
(5.500 logements/an contre 4.500 en social), dont les deux tiers sur Nantes Métropole
• Une particularité en Pays-de-la-Loire : l’individuel pur est produit à près de 50% en secteur
aménagé, alors qu’au niveau national, cette part n’est que de 30%
• Pour répondre aux besoins des ménages, 35% à 40% de la production de logements devraient
être réalisés à prix abordables, soit la moitié de la production libre, en groupé et individuel pur
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Revenus modestes (3ème décile)
Revenus moyens (4ème et 5ème déciles)
Revenus moyens (6ème et 7ème déciles)
Revenus moyens (8ème décile)
Revenus supérieurs (9ème décile)
• Au prix moyen actuel du collectif neuf en Pays de la Loire, seuls 20% des occupants finaux des
programmes neufs, propriétaires ou locataires, correspondront aux ménages des 3ème à 5ème décile
• Quels leviers pour proposer des prix plus abordables, entre 2.400 €/m² et 2.900 €/m² ?
Sources : Revenu fiscal localisé des ménages
INSEE RFLM 2009 – www.empruntis.com
Taux effectif global : 4,61%
Durée d’emprunt : 25 ans
Taux d’endettement : 33%
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12%
43%
45%
3%
37%
55%
5%
55%
2.400 €/m²
40%
2.900 €/m²
35%
3.200 €/m²
9 clefs pour retrouver des marges de manœuvre et résoudre la difficile équation entre prix de sortie, qualité bâtie et charge foncière
1. Optimiser les recettes foncières des programmes autres que le logement libre :
équipements publics, loisir, immobilier d’entreprise, commerces, hébergement, accession et locatif social
2. Bien définir les équilibres de programmation en logement libre, entre occupants et investisseurs, par
gammes de prix, en fonction des ménages ciblés, et éviter les effets pervers des péréquations
3. Ajuster le nombre et la gestion des stationnements : hors sol, ils peuvent diminuer le coût de construction
de 80 à 110 € HT/m² habitable. Et permettre, soit une baisse des prix de vente de l’ordre de 150 à 200 €/m²,
soit une amélioration des charges foncières de l’ordre de 90 à 120 € HT/m² shon, à prix de sortie équivalent
4. Mixer les formes urbaines dans un objectif global d’intensité urbaine et laisser des marges de manœuvre
5. Pour les opérateurs privés, définir des allotements de taille critique adaptée à leur structure (moins de 30
logements pour un opérateur local, plus de 60 pour un opérateur national) mixant éventuellement les formes
urbaines (collectif, intermédiaire, maison de ville) et, si opportun, offrant des possibilités de cession en bloc
6. Favoriser l’initiative en matière de qualité architecturale et environnementale
7. Proposer un objectif et des règles d’encadrement de la charge foncière dans la consultation (valeur
plancher pour l’aménageur, valeur plafond pour éviter la surenchère foncière, valeur pivot)
8. Partager avec l’opérateur un objectif de prix unitaires, plutôt que de prix au m² (cf. schéma ci-après)
9. Discuter préalablement les objectifs et les modalités de la consultation avec les opérateurs
Des T3 à 182.000 € (en TVA 19,6%, pour un
immeuble collectif R+4
sur un niveau de sous-
sol, cc : 1.480 € HT/m²
habitable parking
inclus, hors VRD)
60 m²
63 m²
66 m²
3.030 €/ m²
2.890 €/m²
2.760 €/m²
CF en BBC : 325 €/m² SDP
CF en BBC : 255 €/m² SDP
CF en BBC : 185 €/m² SDP Levie
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Typologie Répartition
ST / T2 +/- 35%
T3 +/- 45%
T4/T5 +/- 20%
Typologie Répartition
ST / T2 +/- 25%
T3 +/- 45%
T4/T5 +/- 30%
En collectif, des logements de taille plus familiale dans chaque typologie, du
T2 au T4, et une optimisation des parkings en sous-sol peut générer une
économie de coût de construction au bénéfice de prix plus abordables
Programme immobilier classique
(70% investisseurs - 30% accédants)
Programme à dominante accession
(40% investisseurs - 60% accédants)
Amélioration rapport SHAB/SDP
Economie sur le coût de
construction (+/-6%)
SDP totale
(hors logs sociaux) 5000 m²
SHAB moyenne / log 59 m²
Nb de logs envisagés 70 logs
Coût de construction 1.570 € HT/m² SHAB
SDP totale
(hors logs sociaux) 5000 m²
SHAB moyenne / log 64 m²
Nb de logs envisagés 68 logs
Coût de construction 1.480 € HT/m² SHAB
Prix de vente au m² 3.180 € /m² SHAB
Charge foncière 300 € HT/m² SDP
Prix /m² marché libre 2.980 € /m² SHAB
Charge foncière 300 € HT/m² SDP
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Calculs réalisés par Adequation pour un immeuble R+4/5 surs sous-sol dans le cadre des études de programmation de projets d’aménagement (à adapter en fonction des paramètres
influant sur les coûts de construction), réalisé à partir de bilans de promotion immobilière, dont les paramètres sont actualisés tous les 6 mois avec le concours d’un panel de promoteurs
Baisse du prix de vente à
charge foncière constante (+/-6%)
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Des alternatives au parking sous-sol pour certains immeubles collectifs
Stationnement hors sol = économie de 80 à 110 € HT /m² habitable
économie de 150 à 200 € TTC /m² sur le prix de sortie dans
un montage classique en TVA 19,6 %
Collectif avec stationnement
sous pilotis Résidence « Boréal » à Nantes,
ZAC Vallon des Dervallières
Habitat 44, Architecte : Tetrarc Collectif avec stationnement au sol - Meccano Architkten, Rotterdam
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Collectif sur socle de stationnement – Les allées de la Roseraie
à Grenoble, ZAC Vigny-Musset – Meunier Promotion, Architecte : Groupe 6
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Le logement intermédiaire et la maison de ville en complément du collectif
• L’écart de coût de construction est significatif entre le logement collectif
et des formes moins hautes marges de manœuvre sur le prix de vente
du logement ou sur la charge foncière
• Les raisons : une structure moins coûteuse parce que moins haute, pas
d’ascenseur, pas / peu de parties communes, un stationnement hors sol
• Un prix de revient et une morphologie plus adaptés au logement familial
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Typologie Collectif Intermédiaire Maison de ville
Coût de
construction
(€ HT/m² shab)
1.480 € 1.370 € 1.190 €
Charge foncière
(€ HT/ m² SDP) 300 € 300 € 300 €
Prix de vente
(€ TTC/m² shab) 2.980 € 2.750 € 2.400 €
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Une réponse plus facile et complémentaire pour les grands logements en lot aménagé :
Sur des parcelles de taille équivalente à l’individuel groupé, des maisons plus grandes en lot à bâtir
o 61.600 € la parcelle de 480 m² + 119.400 € la maison de 105 m² de shab = 181.000 €, soit 1.720 €/m²
o En individuel groupé, un 4P de 86 m² à 206.000 €, soit 2.400 €/m² habitable
o Pour un 5P de 105 m², prévoir un budget de 252.000 € en individuel groupé
o En collectif, un T4 est actuellement proposé à 241.000 € pour 83 m², soit 2.900 €/m², hors parking
Des recettes pour l’aménageur plus importantes : l’équivalent de 450 € HT/m² SDP en lot à bâtir au lieu
de 300 € HT/m² SDP en individuel groupé
La possibilité d’atteindre des budgets encore plus abordables, en lotissements urbains denses
Une ingénierie spécifique à prévoir pour encadrer la qualité architecturale et paysagère
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Villas Vanille – ZAC Malbosc, Montpellier – Pragma, Architecte : Cusy Maraval
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• Les travaux ne peuvent commencer que si au moins 70% des logements à
construire sont souscrits diminution du montant des honoraires et frais
de commercialisation
• Un fonds d’investissement public ou privé apporte en concours le solde de
fonds propres réduction sensible du recours à l’emprunt et donc, du
montant des frais financiers. Le montant des fonds propres investis étant
moindre, ils sont donc rémunérés par une marge réduite
• A charge foncière équivalente, les prix peuvent baisser de 6 à 15% selon le
montage utilisé. Notre préconisation : le montage intermédiaire SCIA + CPI
Economie sur le
prix de venteRisque
Acquérir le foncier et assurer la
maîtrise d’ouvrage de l’opération avec
une AMO12 à 15 % +++
Acquérir seulement le foncier et
passer un contrat de promotion
immobilière (CPI) avec un opérateur8 à 10 % ++
Acheter les logements en VEFA à un
opérateur qui acquiert le foncier et
assure la maîtrise d’ouvrage 6 à 7 % +
Economie sur les coûts de montage : l’habitat participatif
Montage en
habitat
participatif
Economies
substantielles pour
les futurs acquéreurs
(- 6% à 15%)
Risque +/- important
pour l’acquéreur
suivant le montage
juridique
+ =
Les futurs propriétaires s’associent en société civile coopérative de
construction (S3C) ou en société civile immobilière d’attribution (SCIA) ;
la coopérative d’habitants peut ainsi :
Exemples de programmes
montés en habitat participatif
Programme de Terra Cités à Strasbourg (67)
Programme de Urban Coop à Martigues (13)
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