23 de marzo, 2017 BORRADOR: Evaluación del Seguro Hipotecario A. IntroducciónLas aseguradoras de hipotecas son compañías de seguros monolínea que proporcionan seguro contra pérdidas financieras a los prestamistas hipotecarios debido a la falta de pago o incumplimiento por parte de los propietarios de viviendas. Como parte del análisis de calificación crediticia de las aseguradoras de hipotecas, la Metodología de Calificación Crediticia de Best (BCRM, por sus siglas en inglés) sigue siendo el documento principal que proporciona una explicación completa del proceso de calificación de A.M. Best.

Este procedimiento de criterios resalta consideraciones de calificación únicas para la evaluación de las aseguradoras de hipotecas. Estas consideraciones incluyen la dinámica del mercado de la vivienda, el proceso de suscripción y originación de la hipoteca, el cálculo del riesgo de la reserva, la calidad y características de la cartera hipotecaria subyacente y los recursos de pago de siniestros utilizados para financiar las reservas. Este procedimiento de criterios también proporciona un marco para evaluar las pérdidas potenciales que pueden estar asociadas con un conjunto de hipotecas, como aquellas consideradas por la industria de reaseguros para la cobertura de exceso de pérdida de conformidad con las iniciativas de transferencia de riesgos de Freddie Mac y Fannie Mae. Esta evaluación de la pérdida potencial se utilizará como un factor en el análisis del BCAR del reasegurador.

B. Información General Sobre la Industria del Seguro HipotecarioSeguro de Garantía HipotecariaEl seguro de garantía hipotecaria o seguro hipotecario (MI, por sus siglas en inglés) protege a los prestamistas hipotecarios cediendo el riesgo hipotecario de los prestamistas a los aseguradores, proporcionando así una capa adicional de protección de crédito si el propietario de la vivienda incumple. El Modelo de Ley (Mortgage Guaranty Insurance Model Act) de la National Association of Insurance Commissioners (NAIC) define el seguro de garantía hipotecaria como un seguro contra pérdidas financieras debido al impago de principal, interés u otras sumas acordadas para ser pagadas en cualquier crédito inmobiliario autorizado; esto incluye el impago de la renta bajo los términos de un acuerdo por escrito para la posesión, el uso u ocupación de bienes raíces.

En los Estados Unidos, el seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) generalmente se proporciona en préstamos residenciales que consisten de una a cuatro residencias familiares, incluyendo condominios y casas adosadas, con la mayoría de las pólizas suscritas en primeras hipotecas con un índice de préstamo-valor (LTV) mayor a 80%. La presencia del PMI hace que el préstamo sea elegible para la mejora/adquisición de crédito por Fannie Mae o Freddie Mac, Empresas Patrocinadas por el Gobierno (GSE, por sus siglas en inglés), ya que el PMI reduce la exposición efectiva de las GSE en dichas hipotecas al límite del 80%.

Los reguladores estadounidenses exigen que las aseguradoras de hipotecas limiten la cobertura (neta de reaseguro cedido) a un máximo del 25% del total del endeudamiento del asegurado. En caso de incumplimiento, las aseguradoras de hipotecas pueden optar por pagar la totalidad del endeudamiento al asegurado y adquirir la propiedad del valor inmobiliario autorizado.

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METODOLOGIA DE A.M. BEST

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Características del MercadoLa demanda del MI depende de la originación de las hipotecas, los precios de la vivienda, los montos de los préstamos y el porcentaje de originaciones de préstamos con préstamos por encima del 80% del índice LTV. A pesar de un número limitado de participantes, el mercado del PMI es muy competitivo dada la naturaleza masificada de este producto y la limitada oportunidad de diferenciación. Además, los aseguradores privados de hipotecas compiten con la Federal Housing Administration (FHA, por sus siglas en inglés), que garantiza o asegura los préstamos hipotecarios originados por la FHA, los bancos autorizados y las instituciones privadas de préstamos.

Los siniestros de seguros hipotecarios generalmente se ven afectados por los cambios en la economía, que causan cambios en el desempleo y los precios de la vivienda. Esto se demostró en 2007 durante la crisis de hipotecas subprime cuando los precios de la vivienda se deterioraron rápidamente. La industria del MI sufrió durante 2007 a 2012 su peor desempeño financiero y crediticio durante las últimas dos décadas. Con el actual retorno a la rentabilidad y los Private Mortgage Insurer Eligibility Requirements (PMIERS) establecidos por la Federal Housing Finance Agency (FHFA), la participación de los aseguradores privados en el seguro de los préstamos hipotecarios adquiridos por las GSE ha aumentado recientemente. Los PMIERS tienen un enfoque basado en el riesgo que requiere que los aseguradores privados de hipotecas aprobados mantengan activos suficientes para los pagos de siniestros y cumplan con ciertos requisitos para proporcionar MI para los préstamos adquiridos o mejorados por las GSE. Las GSE están entrando en programas de transferencia de riesgos (como se expone más adelante en este procedimiento de criterios) para facilitar los esfuerzos de la FHFA, quien procura la permanencia de las GSEs, para atraer capital privado al mercado de la vivienda y reducir la potencial exposición del contribuyente a las pérdidas.

C. Consideraciones de CalificaciónEl proceso de calificación de A.M. Best para las compañías de MI tiene como objetivo dar una opinión sobre la capacidad de un asegurador para cumplir con las obligaciones actuales que tiene con los asegurados. La evaluación de la fortaleza financiera de una compañía de MI se basa en un análisis detallado de su fortaleza de balance, incluyendo sus recursos disponibles para satisfacer siniestros potenciales y su adecuación de capital después de la aplicación de escenarios o supuestos de estrés, junto con una revisión del desempeño operativo, el perfil de negocios y la administración integral de riesgos.

Fortaleza del BalanceLa fortaleza del balance mide la exposición del capital de una empresa a sus prácticas operativas y financieras. El MI se caracteriza por su largo período de exposición, con una vigencia de póliza promedio de siete años o más, y por pérdidas catastróficas ocasionales debido a los incumplimientos generalizados que resultan de repentinas, sistémicas y graves recesiones económicas. Estas características únicas pueden conducir a pérdidas que superan considerablemente los recursos financieros de la aseguradora hipotecaria, causando restricción en el uso de los recursos financieros o insolvencia. De este modo, A.M. Best cree que la fortaleza del balance de la aseguradora hipotecaria y su capacidad para cumplir con las obligaciones actuales y potenciales que tiene con los asegurados bajo diversos escenarios de estrés son los principales factores de la evaluación de calificación. Como tal, un análisis del apalancamiento de la suscripción, financiero y de activos de una compañía de MI es muy importante para evaluar la fortaleza general de su balance.

El apalancamiento de suscripción es una medida de la exposición del capital de una empresa a sus riesgos de suscripción. Estos riesgos incluyen el potencial de subtarifación de una cartera de negocios y el potencial de subestimar las reservas para pérdidas y para gasto de ajuste de pérdidas. El apalancamiento de suscripción se genera a partir de la suscripción actual de primas, reservas de

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pérdidas y recuperables de reaseguro. La evaluación del riesgo de suscripción de un asegurador hipotecario, que se compone del riesgo de las reservas para pérdidas y para gasto de ajuste de pérdidas de una compañía y los riesgos de primas/precios, es una parte crítica del proceso de calificación.

El apalancamiento financiero mide la exposición del capital de una compañía a la deuda o instrumentos similares a la deuda, incluyendo el reaseguro financiero, y se revisa en conjunto con el apalancamiento de suscripción de una empresa. Un análisis del apalancamiento financiero se lleva a cabo para la empresa operadora y para la compañía tenedora, ya que la deuda de cualquiera de las dos podría influir en las ganancias de la aseguradora y reducir su flujo de efectivo, provocando inestabilidad financiera.

El apalancamiento de activos mide la exposición del capital de una empresa a los riesgos de inversión, de tasa de interés y de crédito. La volatilidad y calidad crediticia del portafolio de inversiones, los recuperables de reaseguro y los saldos de los agentes podrían tener un impacto en la fortaleza del balance de la empresa.

La Adecuación de Capital y el BCARUn factor clave de la evaluación de la fortaleza del balance es el Índice de Adecuación de Capital de Best (BCAR) de la compañía, que evalúa y cuantifica la adecuación de la posición de capital ajustada por riesgos de una compañía (Tabla C.1). El capital representa una parte muy importante del análisis de la fortaleza financiera de un asegurador hipotecario. El capital, las reservas para pérdidas, las reservas para primas no devengadas, las reservas de contingencia y otros recursos que pagan siniestros constituyen un fondo de protección para los asegurados contra pérdidas potenciales.

El modelo BCAR de A.M. Best utiliza un enfoque de capital basado en el riesgo, en el cual el capital neto requerido se calcula para respaldar las tres categorías de riesgo más amplias: riesgo de inversión, riesgo de crédito y riesgo de suscripción. La fórmula BCAR también contiene un ajuste para considerar la covarianza, que refleja la independencia estadística de los componentes individuales. El ajuste de covarianza reconoce la baja probabilidad de que todos los elementos de riesgo ocurrirán simultáneamente y sirva para reducir el capital requerido neto total.

Tabla C.1Descripción Estructural del BCAR Actual

BCAR=Capital Ajustado / Capital Neto Requerido

Componentes del Capital Ajustado Componentes del Capital Neto Requerido (NRC)Capital Reportado (B1) Riesgo de Instrumentos de Renta Fija

Ajustes al Capital (B2) Riesgo de Instrumentos de Renta Variable

Primas no Devengadas (B3) Riesgo de Tasa de Interés

Reservas para Pérdidas (B4) Riesgo de Crédito

Activos (B5) Riesgo de Reservas

Reaseguro (B6) Riesgo de Primas Emitidas Netas

Ajustes de Deuda (B7) Riesgo Fuera del Balance

Surplus Notes

Requerimientos de Servicios de Deuda CovarianzaOtros Ajustes

Reservas de Contingencia NRC = (B1)2+(B2)2+(B3)2+(0.5B4)2+[(0.5B4)+B5]2+(B6)2 + (B7)

Pérdidas Catastróficas Potenciales

Futuras Pérdidas Operativas

*Los riesgos (B5) y (B6) se estiman juntos a partir del Modelo de Pérdida Hipotecaria

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El modelo BCAR calcula el capital neto requerido necesario para respaldar los riesgos financieros potenciales de la compañía asociados con la exposición de activos y la suscripción ante condiciones económicas y de mercado adversas. Luego, el modelo compara este capital requerido con el capital disponible. Los riesgos de las reservas para pérdidas y para gasto de ajuste de pérdidas, y los riesgos por primas netas suscritas se estiman mediante un modelo de riesgo de crédito basado en el riesgo en vigor del portafolio de préstamos, cambios simulados en la tasa de interés, cambios en los índices de precios de la vivienda entre otros factores económicos.

Modelo de Riesgo de CréditoLos riesgos de las reservas para pérdidas y para gasto de ajuste de pérdidas y los riesgos de prima se estiman sobre la base de un modelo de riesgo de crédito hipotecario de terceros (ver Anexo en la aplicación “LoanKinetics” de Andrew Davidson and Co.) Para capturar los datos necesarios para el análisis de crédito, A.M. Best proporcionará al asegurador hipotecario una plantilla para introducir los datos (véase la Tabla C.2 para el tipo de datos solicitados).

Los factores del nivel del préstamo del modelo de riesgo de crédito típicamente incluyen, pero no se limitan a lo siguiente:

• Riesgo en vigor;• Plazo original;• Edad del préstamo;• Balance del préstamo;• Puntaje de crédito original;• Préstamo-a-Valor original;• Tipo de producto de préstamo;• Ubicación de la propiedad;• Situación actual e histórica de morosidad;• Cantidad de cobertura de seguro; y• Prima de seguro hipotecario.

La prima de MI reflejada en el modelo se reduce para tener en cuenta los posibles gastos operativos futuros. El monto de la reducción, como un porcentaje de las primas, se estima en base a los gastos históricos de operación de la compañía de MI o del promedio de la industria. Otros riesgos abordados por este modelo de riesgo de crédito incluyen el potencial de pago anticipado, la volatilidad de las tasas de interés, los índices de precios de la vivienda y el comportamiento del préstamo en diversas condiciones económicas.

Uno de los factores sistémicos clave que impulsa el modelo de riesgo de crédito hipotecario es el Modelo de Precios de Vivienda. El Modelo de Precios de Vivienda incorpora la idea de la accesibilidad a la vivienda, el equilibrio de Apreciación de Precio de la Vivienda (HPA, por sus siglas en inglés), la reversión de la media al equilibrio de HPA y las características de oscilación (sobrerreacción al corregirse). El componente de requerimiento de capital resultante determinado por este modelo de riesgo de crédito hipotecario refleja la naturaleza contracíclica parcial del capital requerido en el sentido de que aumenta durante el auge de una burbuja de precios de la vivienda y disminuye a medida que los precios de la vivienda caen.

El modelo de riesgo de crédito produce una proyección mensual de las series de tiempo de las tasas de pago anticipado, tasas de incumplimiento, morosidad, severidad de las pérdidas, probabilidades de transición, pagos anticipados acumulados, incumplimientos, pérdidas y ganancias por primas. Utiliza estas previsiones para determinar el total de flujos de efectivo mensuales de la cartera hipotecaria desde la perspectiva de la aseguradora hipotecaria bajo

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diferentes escenarios económicos. El modelo de riesgo de crédito asume una situación de run-off, es decir, las proyecciones de los flujos de efectivo mensuales, primas, pérdidas y gastos, reflejan sólo el negocio actual. Los flujos de efectivo mensuales generados por el modelo de riesgo de crédito se ven afectados cada mes por los cambios en el riesgo en vigor (y por lo tanto los cambios en las ganancias por primas y las pérdidas potenciales). El préstamo hipotecario terminará en el modelo cuando el nivel LTV correspondiente caiga por debajo de un nivel que desencadene la cancelación de la cobertura MI, cuando se produzca un incumplimiento o después de un período de corte especificado de cobertura de seguro.

Tabla C.2Información del Portafolio de Préstamos

Información del Portafolio de PréstamosAtributo DescripciónFecha de Adquisición Fecha de adquisición del préstamo hipotecario (Año, Mes y Día)

Plazo Original Plazo original en meses

Edad del Préstamo Edad del préstamo en meses

Plazo Restante Plazo restante en meses

Tasa Original Tasa bruta de la hipoteca al momento del origen en porcentaje

Tamaño Actual del Préstamo Saldo del principal pendiente de pago en dólares

Tamaño Original del Préstamo Saldo del principal pendiente de pago original en dólares

LTV Original Loan-to-Value (Préstamo a Valor) Original (%)

LTV Total Original Loan-to-Value (Préstamo a Valor) Original Combinado (%)

Puntaje de Crédito Original Puntaje de crédito al momento de la adquisición del préstamo

Tipo de Producto Fijo, ARM, "Balloon", Sólo Interés, Opción ARM

Características del Tipo de Producto

Periodo Sólo Interés, Periodo "Balloon", Índice ARM, Margen ARM, ARM Límite Vida, ARM Primer Reinicio de Plazo, ARM Periodo de Reinicio

Estado Actual del PréstamoEl estado de pago del préstamo a la fecha del informe: Corriente, Ejecución Hipotecaria, Propiedad Bienes Raíces, Terminado, Número de meses morosos

Morosidad Anterior Indicador de estado de morosidad anterior

Meses desde Última Morosidad

Número de meses desde la última vez que un prestatario fue moroso

Documentación Completa, Limitada, Ninguno

Límite MI El LTV después del cual se cancela el seguro hipotecario

Prima MI La prima pagada por el prestatario por el seguro hipotecario (en porcentaje)

Porcentaje MI Porcentaje del saldo original cubierto por el seguro hipotecario

Posesión Ocupado por Propietario, Segundo Hogar, Propiedad de Inversión

Propósito del Préstamo Compra, Refinanciamiento de Tasa/Plazo, Refinanciamiento del Cash-Out

Tipo de Propiedad Vivienda Unifamiliar, Multifamiliar, Condominio, Cooperativa, Desarrollo de Unidades Planificadas (PUD), Viviendas Prefabricadas

Estado Estado en el que se ubica la propiedad

CP Código Postal de la propiedad

Sector Crediticio GSE, Prime, Alt A, Subprime

A.M. Best utiliza la Red de Escenarios de Estrés - Scenario Stress Grid (véase la Tabla 2 del Anexo para un ejemplo de la red) del modelo de riesgo de crédito que refleja varios escenarios económicos clasificados en tres grupos diferentes: caso base (un escenario), casos negativos (seis escenarios) y casos extremos (seis escenarios). A cada escenario se le asigna una función de distribución acumulada (CDF), que corresponde a un nivel de confianza derivado de LoanKinetics. La CDF asignada refleja cambios en los siguientes parámetros subyacentes al modelo:

• Cambios en las tasas de interés basados en cambios paralelos en la curva de interés hacia arriba o hacia abajo en puntos base;

• Cambios en la tasa de incumplimiento de la hipoteca;

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• Cambios en la severidad de la pérdida asociada con los préstamos; • Cambios en las tasas de pago anticipado como resultado de las terminaciones totales debidas a

pagos anticipados voluntarios; y • Cambios en los precios de las viviendas, como se ilustra en los siguientes cambios porcentuales:

1. Pronóstico del Índice de Precios de Vivienda a un año; 2. Pronóstico del Índice de Precios de Vivienda a dos años; y 3. Disminución máxima en el pronóstico del Índice de Precios de Vivienda.

El escenario base en la Red de Escenarios de Estrés proyecta los flujos de efectivo mensuales en el percentil 50, y los seis casos extremos muestran los flujos de efectivo mensuales a intervalos de confianza más altos.

Los flujos de efectivo mensuales descontados de la cartera se calculan por separado para toda la cartera hipotecaria, la cartera de préstamos en ejecución (préstamos que no son morosos al momento del modelado) y la cartera de morosidad (préstamos de 30 o más días). Para realizar préstamos, los flujos de efectivo reflejan primas, gastos y pérdidas futuras. Para los préstamos morosos, los flujos de efectivo reflejan únicamente los gastos y las pérdidas. Estos flujos de efectivo de cartera descontados incluyen el efecto del reaseguro.

Los flujos de caja acumulados se obtienen a intervalos anuales de hasta 30 años para escenarios que corresponden a los diferentes niveles de confianza. A.M. Best deriva la suma acumulada de los flujos de efectivo descontados de la cartera en un nivel de confianza del 99.6% para toda la cartera de préstamos, la cartera de préstamos en ejecución y la cartera de morosidad de cada año a 30 años. El monto de pérdida acumulada más alto de esas 30 cantidades acumuladas de pérdidas, referido como el Monto de Pérdida Máxima, es el cargo de capital apropiado para la cartera hipotecaria asegurada. A.M. Best utiliza el Monto de Pérdida Máxima porque es importante reconocer la pérdida potencial máxima asociada con una cartera hipotecaria con cobertura de MI antes de considerar el efecto completo de un ciclo económico más favorable, en el cual los precios de la vivienda inevitablemente comienzan a recuperarse. Esencialmente, un asegurador hipotecario debe permanecer solvente para pagar plenamente sus siniestros antes de que pueda beneficiarse de un repunte en el mercado de la vivienda. El Monto de Pérdida Máxima al 99.6% de nivel de confianza forma la base de los cargos de riesgo de suscripción en el BCAR.

El Monto de Pérdida Máxima se utiliza para contabilizar los cargos de riesgo de suscripción que incluyen tanto el riesgo de ajuste de pérdidas y pérdidas (B5) como el riesgo de primas netas suscritas (B6) del modelo del Índice de Adecuación de Capital de Best (BCAR). El Monto de Pérdida Máxima asociado a la cartera de préstamos morosos al nivel de confianza del 99.6% menos las reservas de gastos de ajuste de pérdidas y pérdidas registradas se refleja en (B5) y el Monto de Pérdida Máxima de la cartera de crédito al 99.6%, más un cargo por crecimiento para tener en cuenta los cambios en el riesgo en vigor reflejados en (B6).

Las métricas clave derivadas de los resultados del modelado, incluyendo la relación entre el Monto de Pérdida Máxima al riesgo en vigor original, y la relación entre el Monto de Pérdida Máxima y el saldo de capital de impago original (UPB, por sus siglas en inglés) - son utilizadas por A.M. Best como puntos de referencia a través de las empresas de MI y la industria de MI en su conjunto.

Recursos para Pago de SiniestrosLa capacidad de un asegurador hipotecario para hacer pagos puntuales sobre las pérdidas se refleja en la capacidad del asegurador de pagar los siniestros. Los componentes de los recursos que pagan los asegurados de la aseguradora hipotecaria son tomados de los estados financieros auditados presentados por la aseguradora e incluyen el capital estatutario, que está compuesto por el capital y las

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reservas de contingencia, las reservas de primas no devengadas, las reservas para ajuste de pérdidas y pérdidas, y el apoyo por parte de terceros tal como las facilidades de capital blando, facilidades de liquidez, fondos fiduciarios colaterales y programas de capital contingente. A.M. Best evaluará y revisará la calidad y viabilidad de cualquier apoyo por parte de terceros y determinará la cantidad de crédito que se le dará como parte de los recursos que pagan las aseguradoras de la hipoteca.

Estos componentes de los recursos para pago de siniestros de la aseguradora hipotecaria se reflejan en los cálculos del capital como parte del análisis del BCAR. Las medidas de menor índice de apalancamiento, como se refleja en la proporción entre el riesgo en vigor de la aseguradora hipotecaria y el capital, y el riesgo en vigor y los recursos para pago de siniestros, pueden permitir al asegurador hipotecario sobrellevar eventos extremos financieros y de mercado, recesiones económicas graves y una mejor administración de los riesgos con respecto al capital.

Reservas de ContingenciaLas aseguradoras de hipotecas están obligadas por los reguladores a establecer una reserva para contingencias con el fin de proteger a los asegurados durante condiciones económicas adversas extremas. Estas reservas se establecen como el 50% de la prima devengada y se mantienen por un período de diez años. También se requiere la aprobación regulatoria para liberar estas reservas en un año dado que las pérdidas incurridas excedan el 35% de la prima devengada correspondiente.

Reservas para Primas no DevengadasLas aseguradoras de hipotecas están obligadas por ley a calcular y mantener el pasivo de reservas de primas no devengadas basado en el reconocimiento de las ganancias por primas. Además del reconocimiento de las ganancias durante el período de la póliza y el cumplimiento de los requisitos legales, las reservas de primas no devengadas proporcionan un fondo desde el cual se pueden hacer reembolsos para las pólizas canceladas y proporcionar dinero para el pago de las pérdidas a medida en la que surgen.

Las Reservas para Ajuste de Pérdidas y PérdidasLas aseguradoras de hipotecas están obligadas a establecer un pasivo o un gasto para pérdidas no pagadas y gastos asignados a las pérdidas, incluyendo las reservas de los casos de los siniestros presentados, así como los siniestros incurridos pero no reportados. Las estimaciones incluyen pérdidas en préstamos asegurados que han resultado en el traspaso de bienes no vendidos, pérdidas en préstamos asegurados en proceso de ejecución hipotecaria y pérdidas aseguradas en contratos de arrendamiento por incumplimiento durante cuatro meses o antes por el período predeterminado especificado en las provisiones de la póliza de seguro.

Desempeño OperativoA.M. Best considera al desempeño operativo como indicador principal de la futura fortaleza del balance y de la estabilidad financiera a largo plazo. Un asegurador hipotecario que exhiba un buen desempeño generará suficientes utilidades para mantener un nivel prudente de capital ajustado por riesgos. Las ganancias bajas no permitirán que una compañía ejecute con eficacia su estrategia. Al evaluar el desempeño operativo, el análisis de A.M. Best se centra en la estabilidad y sostenibilidad de las fuentes de ingresos de la compañía en relación con los pasivos que la empresa retiene. A.M. Best examina los componentes de las utilidades de una empresa en los últimos cinco años para evaluar sus fuentes y el grado y la tendencia de las diversas medidas de rentabilidad. Las medidas de rentabilidad son fácilmente distorsionadas por cambios operacionales; por lo tanto, A.M. Best examina la mezcla y las tendencias del volumen de primas, el producto financiero, la utilidad neta y el capital. El grado de volatilidad en los resultados de una empresa y el impacto que esto podría tener sobre la capitalización y la fortaleza del balance son de particular interés para A.M. Best. Las áreas examinadas incluyen

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suscripción, inversiones, ganancias/pérdidas de capital y utilidades operativas totales, antes y después de impuestos. Las medidas tradicionales de rentabilidad del seguro, que incluyen el índice de siniestralidad, el índice de gastos, el índice combinado, el índice operativo, el rendimiento antes de impuestos de las ganancias, el rendimiento de los activos invertidos y el cambio en el capital, también se aplican a las empresas de MI.

Perfil de NegociosEl perfil de negocios de una aseguradora afecta el desempeño operativo actual y futuro y, a su vez, la fortaleza financiera a largo plazo de la empresa y su capacidad para cumplir con sus obligaciones para con los asegurados. El perfil de negocios está influenciado por el grado de riesgo inherente al mix de negocios de la compañía, la posición competitiva de un asegurador en el mercado y la experiencia de su administración. Si bien la falta de tamaño o crecimiento no se consideran típicamente factores de calificación negativos, A.M. Best cree que si estos factores están presentes para el asegurador, pueden tener una influencia negativa en el desempeño operativo prospectivo de la compañía y la fortaleza del balance lo cual serviría como un factor negativo en el análisis de calificación.

Como compañías monolínea, las aseguradoras de hipotecas se enfrentan con un elemento de riesgo sistémico inherente dada la correlación entre el riesgo hipotecario y la economía en general. Esto puede ser agravado si un asegurador hipotecario se enfrenta a un canal de distribución limitado y se basa en sólo unas pocas entidades grandes para originar préstamos hipotecarios. La distribución (o falta de concentración) del riesgo en vigor por plazo, las características del préstamo hipotecario –el plazo del préstamo, el LTV original, la puntuación de crédito, el estado de morosidad- y el alcance geográfico de la cartera asegurada subyacente afectan el perfil de negocios del asegurador hipotecario.

Administración de RiesgosEl impacto de la administración de riesgos (ERM, por sus siglas en inglés) en las calificaciones de un asegurador hipotecario se basa en una comprensión de la capacidad de administración de riesgos de la aseguradora en relación con su perfil de riesgo. A.M. Best considera la administración de la exposición de una organización a las ganancias potenciales y la volatilidad del capital, así como los objetivos fundamentales de un programa de ERM. La ERM permite a las organizaciones identificar y cuantificar su riesgo, establecer tolerancia al riesgo basada en sus objetivos corporativos globales y tomar las acciones necesarias para manejar el riesgo en torno a estos objetivos. Las aseguradoras de hipotecas con buenas prácticas de ERM exhibirán las siguientes características:

• Se han establecido procedimientos por escrito, controles y salvaguardas para asegurar decisiones adecuadas de suscripción por parte del personal y los delegados;

• Detalle e información actualizada sobre la exposición a nivel de préstamo, incluyendo pero no limitado a la cantidad de riesgo en vigor, saldo del préstamo, plazo del préstamo, año de inicio del préstamo, LTV al origen, puntaje de crédito, tipo de préstamo, ubicación de la propiedad, monto de la póliza, la cobertura de seguros, el estado de morosidad, de manera que se evalúe con precisión los posibles siniestros relacionados con la cartera de préstamos del asegurador y se evite la concentración de su riesgo en vigor;

• Estándares establecidos para evaluar el desempeño de su proceso de otorgamiento de préstamos, incluyendo la cantidad de riesgo presentado y los tipos de préstamos asegurados de sus originadores y prestamistas; y

• Un programa de control de calidad que evalúa la efectividad del proceso global del negocio de seguros, incluyendo selección y monitoreo de riesgos, disciplina de suscripción, derechos de recesión y responsabilidades de prácticas, procesamiento de siniestros y prácticas de mitigación de pérdidas.

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D. Actividades de Control y MonitoreoUna vez que un comité de calificación ha asignado una calificación, A.M. Best monitorea y actualiza la calificación analizando regularmente la solvencia de la aseguradora hipotecaria. Como parte del proceso de control, A.M. Best revisará los cambios en el riesgo en vigor de la aseguradora hipotecaria por tipo de producto de crédito y perfil crediticio, LTV, puntaje de crédito e índice deuda-utilidad; y las carteras de préstamos morosos por plazo, agrupados por el número de pagos mensuales perdidos. Además, A.M. Best revisará los cambios en las directrices de suscripción y los mecanismos de control de calidad que pueden conducir al deterioro de los estándares de suscripción. Cualquier suspensión o terminación del estado aprobado del asegurador asociado con los PMIERs también será monitoreado. También se revisarán los estados financieros trimestrales y anuales del asegurador hipotecario para comparar los resultados reales con el desempeño operativo pronosticado y para evaluar los cambios en la capacidad de pago de siniestros.

E. Transferencia de Riesgos Basada en SegurosLa primera parte de este procedimiento de criterios se refiere a los riesgos asociados con seguros hipotecarios privados, un método de mitigación del riesgo para las GSEs denominado como transferencia de riesgos “front-end”. Sin embargo, otro tipo de acuerdo de transferencia de riesgos involucra a la industria de seguros/reaseguros y se conoce como transferencia de riesgos “back-end”. Este acuerdo de transferencia de riesgos se lleva a cabo entre los reaseguradores y las GSEs después de que las GSEs hayan adquirido hipotecas en sus balances. Ambos programas de transferencia de riesgos facilitan el esfuerzo de la FHFA de atraer capital privado al mercado de vivienda y de reducir la exposición potencial del contribuyente a las pérdidas.

Resumen de los Programas de Transferencia de riesgos Back-EndEn los programas de transferencia de riesgos back-end basados en seguros, las GSEs compensan a las compañías (re)aseguradoras por distribuir el riesgo de crédito de sus hipotecas. Las GSEs consideran deseable esta transferencia de riesgo debido a que las contrapartes (en este caso las (re)aseguradoras) tienen exposiciones diversificadas con riesgos que están menos correlacionados con los riesgos hipotecarios asumidos por las GSEs.

Los programas de transferencia de riesgos back-end basados en seguros, para Freddie Mac y Fannie Mae se llaman programas de Estructura de Seguro de Crédito de Agencia (ACIS) y Transferencia de Riesgo de Seguro de Crédito (CIRT), respectivamente. Estos programas están diseñados para transferir una parte de los riesgos de crédito asociados a un grupo de préstamos hipotecarios de las GSEs al mercado de seguros/reaseguros.

Es importante entender las diferencias entre los riesgos asumidos por las aseguradoras de hipotecas y los riesgos asumidos por los aseguradores/reaseguradores en los programas de ACIS o CIRT. Las aseguradoras de hipotecas están en la primera posición de pérdida en las hipotecas que aseguran. Sin embargo, para estos programas de seguros, los aseguradores/reaseguradores incurren en pérdidas después de los pagos de las aseguradoras de hipotecas. La razón es que para algunos acreedores hipotecarios en los grupos de referencia cubiertos por los programas de ACIS y CIRT han incluido un seguro hipotecario. En el texto que sigue se expone el enfoque de A.M. Best para evaluar este riesgo de balance mediante modificaciones a los cargos de capital en el BCAR.

Si bien existen algunas diferencias entre los programas de distribución de riesgo ofrecidos a los (re)aseguradores por las GSEs, todos ellos comienzan con un grupo de referencia de hipotecas adquiridas recientemente por las GSEs. Un grupo de referencia de hipotecas que cumple con

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criterios específicos es establecido por la GSE. Los grupos suelen tener especificidad en términos de los tipos de hipotecas incluidos en el grupo. Por ejemplo, una GSE que tal vez quiera obtener una protección crediticia para un grupo de hipotecas adquiridas durante el año pasado con los siguientes criterios: LTV entre 60% y 80% (lo que implica que no hay hipotecas con seguro hipotecario) o LTV por encima del 80% (lo que implica hipotecas con seguro hipotecario); plazo original de 360 meses; hipotecas con tasa fija solamente, etc. La GSE establece entonces la exposición que desea transferir a los reaseguradores. En transacciones recientes de transferencia de crédito, la GSE mantiene un nivel establecido de retención pre asignado.

Por ejemplo, en un fondo de referencia consistente de $6.5 billones de hipotecas de tasa fija con LTV entre 60% y 80%, una GSE que tal vez quiera transferir una exposición de hasta el 3% del saldo de capital no pagado (UPB), después de la primera pérdida de 0.50% del UPB en un período de 10 años. Para el reasegurador, esto significa que tendrá que aceptar una exposición máxima de 195mm ($195mm = 3% * $6.5B) asociada al grupo de referencia de hipotecas al primer día en el que se integre al contrato de reaseguro. La exposición a la que se enfrenta un reasegurador puede disminuir en proporción a la disminución en el saldo del capital no pagado causado por los pagos anticipados de hipotecas y amortizaciones programadas de préstamos asociadas con el grupo de referencia. Algunas estructuras de transferencia de riesgo de crédito pueden tener varios tramos en los cuales las (re)aseguradoras pueden participar en base a su tolerancia al riesgo.

Si bien se calcula una proyección de la Pérdida Final de Estrés (SUL) para el reasegurador dado un grupo determinado, esta proyección de pérdida puede ser mitigada de cierta manera por una parte de las primas proyectadas pagadas por las GSEs para la cobertura de seguro asociada. El número de años y cantidad de primas a incluir dependerán de la expectativa de vida de las obligaciones del seguro. Aunque muchas de las transacciones de transferencia de riesgo de crédito tienen un plazo de 10-12 años, la expectativa de vida puede llegar a ser sólo de 2 a 10 años dependiendo de los tramos de riesgo que cubre el asegurador y del entorno económico que afecta los pagos anticipados y los incumplimientos de la hipoteca. Sin embargo, en los escenarios de estrés de A.M. Best aplicados a los grupos de referencia, se hace la suposición de un cero por ciento a velocidades muy bajas de pagos anticipados. Como resultado, se asume que la expectativa de vida de las obligaciones del seguro es cercana o igual a la vida máxima de la transacción. En general, los pagos de primas reducirán las proyecciones de pérdidas aplicadas entre un 20% y 50%.

RelevanciaBasado en la exposición al riesgo, A.M. Best cree que puede no llegar a ser necesario realizar un modelado completo de los riesgos hipotecarios asociados con las transacciones back-end basadas en seguros si la exposición hipotecaria para estas transacciones back-end puede considerarse como irrelevante (como se define más adelante) para el (re)asegurador. En tales casos, A.M. Best empleará un análisis basado en factores. Este análisis usará índices LTV, puntajes de crédito y perfiles de vencimiento para determinar los cargos de capital del BCAR para una transacción de distribución de riesgo back-end. Excluyendo a las aseguradoras de hipotecas, A.M. Best generalmente utilizará un análisis basado en factores en tales transacciones si se cumple alguna de las 2 condiciones siguientes:

1. El total de exposiciones pendientes del seguro hipotecario es menor a 500 millones de USD o2. Si el total de exposiciones pendientes de la hipoteca es menor al 10% de los fondos de los

accionistas.

Si se cumple cualquiera de estas condiciones, A.M. Best utilizará el análisis basado en factores. De lo contrario, A.M. Best utilizará el análisis del nivel de préstamo similar al análisis realizado para las aseguradoras de hipotecas. Ambos tipos de análisis se describen a continuación.

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En todos los casos, el objetivo de los análisis es determinar cuánto capital debe ser cargado por A.M. Best en el modelo BCAR para contabilizar pérdidas inesperadas asociadas con el programa de transferencia de riesgos basado en seguros.

Cargos de Capital Basados en Factores El primer paso en el análisis basado en factores del programa de distribución de crédito es determinar la proyección de pérdida máxima asumida basada en las características de los préstamos en el grupo de referencia de hipotecas de reciente creación. A.M. Best deriva un nivel de estrés de pérdidas asociadas con el grupo de referencia basado en los factores mostrados en las Tablas E.1 y E.2. Estos factores fueron derivados de los datos de rendimiento de los préstamos de las GSE para el vintage 2007 (el cual, a consideración de A.M. Best, representa un escenario de estrés significativo), los resultados de la aplicación LoanKinetics y los ajustes cualitativos realizados por A.M. Best.

El total del UPB es proporcionado por (re)aseguradores para cada una de las celdas en las Tablas E.1 o E.2 (dependiendo del perfil de vencimiento del grupo de referencia). Estos factores en las Tablas se multiplican por el porcentaje del UPB asociado a cada celda. A.M. Best podrá optar por modificar los factores de las Tablas E.1 y E.2 si:

1. Las condiciones económicas justifican tales modificaciones, 2. Los datos de los reaseguradores sobre sus exposiciones hipotecarias resultan inadecuados o

incompletos, y/o 3. El grupo hipotecario que se está evaluando tiene un perfil de riesgo diferente al de la

hipoteca desde la cual se derivaron originalmente los factores.

Tabla E.1Factores UPB

Plazo Original > 20 Años

LTV Orig

Puntaje de Crédito

<620 [620,660) [660,700) [700,740) [740,780) >=780

<=60 3.45% 2.34% 1.22% 0.72% 0.35% 0.17%

(60-65] 6.94% 5.32% 3.02% 1.98% 1.20% 0.64%

(65,70] 8.32% 7.26% 4.40% 3.39% 2.14% 1.09%

(70,75] 9.32% 8.16% 5.77% 4.66% 2.80% 1.52%

(75,80] 9.70% 8.52% 6.98% 5.95% 3.40% 1.97%

(80,85] 9.89% 8.73% 7.89% 6.51% 4.08% 2.39%

(85,90] 10.09% 8.95% 8.48% 6.88% 4.53% 2.66%

>90 10.29% 9.13% 8.65% 7.02% 4.62% 2.72%

Con el tiempo, los factores en las Tablas E.1 y E.2 se ajustarán para reconocer la estacionalidad del grupo de referencia. La estacionalidad se relaciona con el concepto de que a medida que el portafolio avanza en el tiempo, el riesgo de pérdida puede aumentar inicialmente y después disminuir. La tasa de disminución varía dependiendo del tiempo que ha transcurrido desde la suscripción original de los préstamos. A medida que la cartera de préstamos avanza en el tiempo, A.M. Best aplicará los factores de estacionalidad que se muestran en las Tablas E.3 a las Tablas E.1 y E.2. Por ejemplo, después de que haya transcurrido un año desde la suscripción original, los porcentajes de las Tablas E.1 y E.2 deben multiplicarse por un factor de estacionalidad del 105%. Sin embargo, después de 5 años se aplica un factor de estacionalidad de 94%, lo cual refleja el concepto de estacionalidad de riesgo decreciente.

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Tabla E.2Factores UPB

Plazo Original <=20 Años

LTV Orig

Puntaje de Crédito

<620 [620,660) [660,700) [700,740) [740,780) >=780

<=60 2.07% 1.40% 0.73% 0.43% 0.21% 0.10%

(60-65] 4.16% 3.19% 1.81% 1.19% 0.72% 0.39%

(65,70] 4.99% 4.36% 2.64% 2.04% 1.28% 0.66%

(70,75] 5.59% 4.90% 3.46% 2.80% 1.68% 0.91%

(75,80] 5.82% 5.11% 4.19% 3.57% 2.04% 1.18%

(80,85] 5.93% 5.24% 4.73% 3.91% 2.45% 1.43%

(85,90] 6.05% 5.37% 5.09% 4.13% 2.72% 1.60%

>90 6.17% 5.48% 5.19% 4.21% 2.77% 1.63%

La tarea inicial de desarrollar las hipótesis de pérdidas proyectadas para un grupo de referencia recién originado es calcular la SUL de una cartera (la cual es el total de las pérdidas acumuladas asociadas a un grupo hipotecario). Para fines ilustrativos, una cartera de referencia de hipotecas a 30 años que consiste únicamente de puntajes crediticios mayores o iguales a 740 pero menores a 780 tiene la siguiente distribución de LTVs:

>=70 y <75 --> 50% de la cartera

>=75 y <80 --> 50% de la cartera

La SUL para el portafolio de referencia basada en la Tabla E.1 se calcularía de la siguiente manera:

2.80% * 50% + 3.40% * 50% = 3.10%

La SUL asociada a una cartera de hipotecas de tasa fija a 30 años con las características previas es del 3.10%. Lo que aún se desconoce es cómo se manifiesta esta pérdida con el tiempo en una cartera dada. Basado en el análisis de A.M. Best de las pérdidas acumuladas asociadas con diversos tipos de cartera de préstamos hipotecarios bajo diversas condiciones económicas estresadas, la distribución de pérdidas acumuladas para carteras genéricas pueden obtenerse como se muestra en el Tabla E.4 (Columna C) durante un periodo de 10 años. La columna A de la Tabla E.4 proporciona el patrón de distribución de perdidas asociado con una SUL dada. Este patrón se utiliza para todas las transacciones a las que se aplica el análisis basado en factores. La columna B representa la SUL a la que se aplica el patrón de distribución de pérdidas. La columna C, que es el producto de las columnas A y B, representa en última instancia la pérdida acumulada en cualquier año asociada con la SUL del 3.10%. Por ejemplo, la pérdida acumulada de 10 años asociada con la SUL del 3.10% se calcula de la siguiente manera:

Pérdida Acumulada de 10 Años = Distribución de Pérdidas de 10 años * SUL = 71.93% * 3.10% = 2.23%

Tabla E.3Factor de EstacionalidadTiempo FactorInicial 100%

1 105%

2 109%

3 108%

4 102%

5 94%

6 86%

7 78%

8 70%

9 62%

10 55%

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Tabla E.4Derivación de Pérdidas Cummulativas

(A)Patrón de Distribución de

Pérdidas

(B)SUL

(C)Pérdidas Acumuladas

1 0.23% x 3.10% = 0.01%2 2.44% x 3.10% = 0.08%3 9.60% x 3.10% = 0.30%4 20.17% x 3.10% = 0.63%5 31.14% x 3.10% = 0.97%6 41.34% x 3.10% = 1.28%7 50.51% x 3.10% = 1.57%8 58.63% x 3.10% = 1.82%9 65.72% x 3.10% = 2.04%

*10 71.93% x 3.10% = 2.23%* This is the cumulative loss through 10 years only. The Stressed Ultimate Loss (SUL) is 3.10%

Algunas transacciones de transferencia de riesgo basadas en seguros incluyen torres de riesgo (Tabla E.5) que muestran puntos de vinculación basados en varios tramos de cobertura. Las torres de riesgo usualmente comienzan desde la primera posición de pérdida (la cobertura más riesgosa) y avanzan hacia la capa superior (la cobertura más segura). La Tabla E.5 es un ejemplo de una torre de riesgo que muestra el nivel de pérdida en el que se desglosan las diferentes capas de cobertura.

La torre de riesgo que se muestra en la Tabla E.5 indica que para que el tramo superior (Tramo 1) sea traspasado, la pérdida total debe ser mayor que el punto de vinculación del 3.50% sobre la vida media asumida de ese tramo. La vida media de cada tramo de riesgo varía simplemente porque la exposición de cada tramo se paga secuencialmente (del tramo más seguro al tramo más riesgoso) generalmente en proporción a la amortización y pago anticipado del grupo de referencia en la mayoría de las condiciones económicas. Esencialmente, la reducción de las exposiciones es desproporcionadamente ventajosa para el tramo superior, ya que las exposiciones de mayor nivel deben reducirse antes de que se reduzcan las exposiciones de nivel inferior. Por esta razón, la vida esperada del tramo superior puede ser inferior a la vida esperada de los tramos inferiores. Sin embargo, A.M. Best asumirá una expectativa de vida de 10 años para todos los tramos.

En este ejemplo, la pérdida acumulada a 10 años en la Tabla E.5 es del 2.23%, la cual no es suficiente para sobrepasar el Tramo 1, que sólo puede ser sobrepasado si las pérdidas acumuladas superan el 3.5% como se indica en la Tabla E.5. Sin embargo, en todos los casos, A.M. Best evaluará un cargo del 5% al límite actual como el cargo mínimo de capital al tramo y no atribuirá ninguna prima a ese tramo.

A pesar de que no se sobrepasa el Tramo 1 de la torre de riesgo, el Tramo 2 es sobrepasado considerablemente. Mientras que el límite de riesgo del Tramo 2 es del 3%, el monto de las pérdidas subyacentes que resultan en el rebasamiento de este tramo inicia en 1.74% (1.74% = 2.23% - 0.50%). Esto equivale a una pérdida bruta asociada con la exposición del tramo 2 de aproximadamente del 58% del límite del tramo. Esta es el cargo bruto al capital antes de reflejar el la prima de crédito que compensa las pérdidas proyectadas. Las primas pagadas por las GSE se aplicarán para reducir las pérdidas basadas en la tasa de prima anual, la base para el cálculo de la prima y el período en que se recibirá la prima. A.M. Best puede reducir tales primas hasta en un 40% para reflejar elementos tales como la amortización UPB y el valor de la recepción del flujo de efectivo de la prima en el tiempo. Como se mencionó anteriormente, A.M. Best espera que la prima reduzca las pérdidas proyectadas entre un 20% y un 50%.

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El cargo de capital se relaciona con el porcentaje de rebasamiento asociado a ese tramo después de los ajustes por primas.

La pérdida bruta, después del ajuste por prima y otros acuerdos de retrocesión, se utiliza en B6 en el cálculo del capital neto requerido en el BCAR.

Tabla E.5Ejemplo de Torre de Riesgo

Tramo 1

Tramo 2

Primera Pérdida

3% = Exposición del Tramo 1

3% = Exposición del Tramo 2

0.50% Primera Pérdida

6.5% = Punto de Agotamiento

Pasos para Cargos de Capital Basados en FactoresCon el fin de estimar los cargos de capital asociados con las transacciones de seguro de crédito de las GSE utilizando un enfoque basado en factores, A.M. Best determinará la Pérdida Final de Estrés asociada con el grupo de referencia basado en el producto de los factores de la Tabla E.1 o la Tabla E.2 y el porcentaje del saldo del principal no pagado asociado con los elementos en las Tablas E.1 y E.2, y el factor de estacionalidad en la Tabla E.3 de la cartera de referencia.

1. Los factores seleccionados en la Tabla E.1 o E.2 reflejan los siguientes parámetros de la cartera de referencia: el vencimiento original de las hipotecas, el LTV original y el puntaje de crédito original.

2. Los factores de estacionalidad basados en la Tabla E.3 se aplican a los factores seleccionados en la Tabla E.1 o E.2 para reconocer la estacionalidad de la cartera de referencia. Por ejemplo, se asignará un factor de estacionalidad de 105% al final del año 1, y 94% al final del año 5.

3. La SUL se deriva de la totalidad de la cartera de referencia con base en el producto de: a) los Factores de la Tabla E.1 o la Tabla E.2; b) el porcentaje del saldo del principal no pagado asociado con cada elemento de las Tablas E.1 o E .2, y el factor de estacionalidad seleccionado en la Tabla E.3.

4. El patrón de distribución de pérdidas seleccionado (Tabla E.4) se aplica a la SUL para mostrar la derivación de las pérdidas acumuladas para cada año. El patrón de distribución de pérdidas seleccionado supone que todos los tramos dentro de un conjunto de GSE tienen una vida media de aproximadamente 10 años o que el programa de reaseguro tiene un plazo de 10 años. Por ejemplo, dado una SUL de 3.10% (índice de pérdidas finales a UPB) y un patrón de distribución de pérdidas de 71.93%, la pérdida acumulada será de 2.23% de una cartera de referencia con una vida media de 10 años.

5. La pérdida acumulada cedida al reasegurador se obtiene como una función de la SUL después de ser ajustada para reflejar el patrón de distribución de pérdidas, el punto de unión y el punto de separación. Por ejemplo, con una pérdida acumulada de 2.23%, un punto de vinculación de 0.50% y un punto de separación de 3.50%, las pérdidas potenciales del reasegurador serán del 1.74%.

6. El máximo entre (a) 5% del límite actual y (b) el importe de la pérdida después de ajustar por las primas recibidas por el reasegurador, y el impacto de otros contratos de retrocesión, se utiliza en B6 en el cálculo del capital neto requerido del BCAR.

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Modelado de los Cargos al CapitalCuando no se utilizan cargos basados en factores, A.M. Best utilizará la aplicación de LoanKinetics para evaluar los programas de transferencia de riesgos en los que participen los reaseguradores. Gran parte de los elementos de datos necesarios para modelar las pérdidas asociadas con este tipo de programa de transferencia de riesgos son los mismos que para la evaluación de la MI y están disponibles a través de los sitios web de las GSE. Cuando A.M. Best modela las pérdidas proyectadas asociadas con un programa de transferencia de riesgos para seguros, esencialmente está tratando de determinar las posibles pérdidas acumuladas que pueden estar asociadas con los grupos de referencia relacionados. En ese sentido, A.M. Best deriva el corolario de la Columna C en la Tabla E.4, que es la distribución de la SUL para la cartera de referencia, excepto que A.M. Best calcula las pérdidas al nivel de confianza del 99.60%, en línea con nuestro análisis relacionado con el riesgo de MI. Después de derivar esta muestra para cada cartera de referencia modelada, se realiza el mismo análisis que se aplica al método basado en factores para determinar el cargo B6 para el BCAR.

Requisitos de Datos Asociados con Programas de Transferencia de riesgos para SegurosComo parte del análisis de los cargos al capital del programa de transferencia de riesgos, A.M. Best le proporcionará a la empresa una plantilla en la cual se tienen que introducir los siguientes datos asociados con todos sus programas de exposición hipotecaria GSE. La información requerida para exposiciones hipotecarias relevantes y poco relevantes incluirá, pero no se limitará a la siguiente:

• Lista del monto del saldo del principal no pagado actual por GSE y transacción;• Lista de los importes límite de las exposiciones actuales tanto brutas como netas por GSE y

transacción; • Tasa de prima subyacente a los contratos de reaseguro y retrocesión por GSE, transacción y

tramo;• Lista de los importes de las primas proyectadas tanto brutas como netas por GSE y

transacción; • Lista del saldo actual del principal no pagado y el monto nominal por tramo asegurado para

cada una de las transacciones de ACIS de Freddie Mac; • Copias de cualquier contrato de reaseguro o retrocesión asociado con las transacciones de

GSE;• Las pérdidas acumuladas reportadas a la fecha para cada transacción de GSE; y• Las reservas estimadas para pérdidas asociadas a todas las transacciones de GSE.

Para transacciones no relacionadas con GSE, se pondrá a disposición una plantilla similar.

Para los casos en los que se aplica el análisis basado en factores, A. M. Best pretende revisar el saldo de capital no pagado actual por LTV original y puntaje de crédito original para todos los préstamos para todas las transacciones por cada GSE.

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Anexo: Modelo de Riesgo de Crédito – LoanKinetics A.M. Best utilizó un modelo de riesgo de crédito de terceros (LoanKinetics) para desarrollar la reserva de gastos de ajuste de pérdidas y pérdidas y los riesgos de prima utilizados en el BCAR. LoanKinetics es una aplicación de Andrew Davidson & Co (AD&Co’s) para analizar el riesgo de crédito de una cartera de préstamos hipotecarios, ya sea desde la perspectiva del asegurador hipotecario o del inversionista. LoanKinetics integra el Modelo de Tasa de Interés, Modelo de Precio de Vivienda y Modelo de Préstamo Dinámico (LDM, modelo de crédito de nivel de préstamo y prepago) que se describe a continuación, en conjunto con una alternativa propia al análisis de Monte Carlo que se basa en una red de 20 escenarios deterministas para cuantificar riesgo crediticio.

Modelo de Tasa de Interés El modelo de tasa de interés es un modelo de estructura de plazo. Es un modelo de un factor de Hull-White calibrado a swaps o curva de rendimiento y una matriz de swaptions at-the-money.

Modelo de Precio de ViviendaEl Modelo de Precio de la Vivienda es un modelo estocástico vinculado a la tasa de interés que proporciona pronósticos al nivel del Área Estadística Metropolitana (MSA). El modelo proyecta Índices de Precios de Vivienda (HPI) y Apreciación del Precio de Vivienda (HPA) en el tiempo. El modelo incluye cuatro factores simulados dinámicamente: (1) tasa de financiamiento, (2) inflación de ingresos, (3) difusión de HPA (tendencia sistemática), y (4) salto de HPA (impactos no sistemáticos). Además, el modelo considera el costo histórico del pago inicial y el riesgo subestimado; se proyecta que dichos componentes de costo no se modificarán desde la fecha del análisis. Junto con los factores (1) y (2), estos dos componentes de costo determinan la asequibilidad de la vivienda y el equilibrio HPA (“equilibrio suave”); es el HPA a largo plazo que el modelo proyecta basado en la asequibilidad de la vivienda.

El modelo de precio de la vivienda modela el HPA mediante un sistema de ecuaciones que revierten a la media, ya que el HPA revierte al equilibrio HPA. El sistema incorpora el fenómeno de que los precios de la vivienda tienden a oscilar y excederse al corregirse.

Modelo de LoanDynamicsEl modelo LoanDynamics (LDM) es un modelo integrado de prepago e incumplimiento de crédito y de previsión de pérdidas que presenta pronósticos mensuales de series temporales de Prepagos, Incumplimientos, Morosidad y Severidad de Pérdida.

El modelo está unificado a través del sector de crédito (jumbo prime, subprime, Alt-A, LTV Alto) y tipo de producto (fijo, ajustable, híbrido, IOs, primer y segundo gravamen). Se basa en las características observadas de los préstamos, tales como puntaje de crédito, LTV, tamaños de préstamo original, los datos que están disponibles en el archivo del sistema típico de mantenimiento y dos factores económicos: las tasas de interés y los precios de la vivienda, para hacer sus proyecciones.

Hay tres subclases del modelo dentro del LDM: Agency LDM, Agency LDM Plus y Non-Agency LDM.

El Agency LDM fue desarrollado usando datos de préstamos publicados por la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) que cubren las iniciaciones de 2000 a 2015. El Non-Agency LDM fue calculado a partir de los datos de valores no pertenecientes al sector público que se obtuvieron del departamento de fideicomisos corporativos de Wells Fargo Bank,

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N.A. La base de datos (utilizada para estimar el modelo inicial) contenía más de 8 millones de préstamos de 144 emisores diferentes que abarcaban el período de 1998 a 2006. Desde entonces se ha complementado con datos de nivel de préstamo de Intex y abarca una sección transversal robusta de tipos de préstamos no relacionados con agencias incluyendo jumbo prime, new prime, Alt-A, subprime e hipotecas de segundo grado. Todas las bases de datos se actualizan mensualmente para supervisar la exactitud de los pronósticos de LDM y para el desarrollo actual del modelo.

El LDM es un modelo de transición de estado. En el LDM, los préstamos pueden hacer una transición entre los estados Actual (C, 0-1 Meses de Morosidad), Moroso (D, 2-5 Meses de Morosidad), Seriamente Moroso (S, 6+ Meses de Morosidad) y Terminado (T, Sin Balance Actual). CT, CD, DC, DT, SC y ST son las diversas transiciones utilizadas en el modelo. Por ejemplo, CT es la transición en la que un préstamo transita de un estado Actual a un estado Terminado.

Transición de Prepago VoluntarioLa transición de prepago voluntario (transición de Actual a Pago Anticipado Terminado) dentro del LDM utiliza una función de distribución acumulada (CDF) para construir la clásica curva S de refinanciamiento para pagos anticipados voluntarios. Variables tales como puntaje de crédito, saldo original del préstamo, LTV actual (basado en índices locales de precios de vivienda) y tasas de interés actuales, se usan para determinar directamente el vector previsto de pagos anticipados. Los factores en el modelo CT incluyen:

• Incentivo de tarifas • Puntaje de Crédito, Índice Préstamo a Valor (LTV) y el Tamaño Original del Préstamo (OLS) • Efecto HARP• Rotación y Estacionalidad• Efecto “Burnout”

Otras TransicionesLas otras transiciones representan diferentes situaciones económicas, como se muestra a continuación:

CD: Actual a MorosoDC: Moroso a “Remediado”DT: Moroso a Pago Anticipado Terminado / Terminado IncumplimientoSC: Gravemente Moroso a “Remediado”ST: Gravemente Moroso a Terminado Incumplimiento

Cada modelo de transición utiliza un conjunto específico de variables y efectos. Los principales factores pueden incluir (pero no se limitan a): Edad, Puntaje de Crédito, LTV al Origen, Tipo de Pago (ARM o Fijo), Penalización por Pago Anticipado, Ocupación, Objetivo del Préstamo, Número de Unidades, Tipo de Propiedad, Tipo de Amortización, Impactos de Pagos, Morosidad Anterior, Apreciación de Precios de Vivienda Local y Nacional, Estacionalidad, LTV Combinado Actual y Judicial/No Judicial.

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Anexo Tabla 1:Modelo de Transición

Recuperación

Pérdida

Terminda PagoAnticipado

(Involuntario)

Terminado PagoAnticipado(Voluntario)

Actual0-1 Meses

Moroso2-5 Meses

Gravemente Moroso

Corr

ient

eDe

fect

uosa

Severidad de PérdidaA medida que los préstamos terminan, el componente de severidad de pérdida de LDM determina si es probable una pérdida (probabilidad de pérdida) y para qué cantidad (magnitud de pérdida).

Red de Escenarios y El Modelo de Probabilidad de Vasicek de 3 Partes La red de escenarios contiene un conjunto de 20 escenarios de estrés (SCENARIO_#) que van desde el mejor (Good), al caso base, hasta el peor (Bad, Extreme). La configuración de la red de escenarios se actualiza según se necesite de acuerdo con AD&Co. Cada escenario de la Red de Escenarios contiene cambios de tasas de interés, ajustes para el LDM integrado (Predeterminado, Severidad y Prepago) y Modelo de Precio Inicial. Los ajustes de Grid de escenario incorporan error de modelado adverso. Los escenarios extremos incluyen choques económicos y choques de modelos. La siguiente tabla contiene un ejemplo de las variables del escenario de tensión y sus valores. Pueden clasificarse de la siguiente manera:

• Cambios en las tasas de interés del escenario (IRSHIFT)• Escalas de escenarios para el LDM (MDR, SEVERITY (gravedad) y Prepay (pago anticipado)) • Los resultados de los escenarios de estrés del Modelo de Precios de Vivienda a un año, dos

años y mínimo (1YrHPA, 2YrHPA, MinHPA)• La Función de Distribución Acumulada (CDF2) que muestra la probabilidad acumulada de

que se produzca cada nivel de tasa de morosidad

La última columna de la Red de Escenarios muestra las probabilidades acumuladas asociadas con cada escenario.

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Anexo Tabla 2:Red del EscenariosDESCR ESCENARIO# IRSHIFT MDR SEVERITY Prepay 1YrHPA 2YrHPA MinHPA CDF2

Bueno

0 -125.00 0.88 0.88 1.25 18.46 34.35 0 0.00

1 -100.00 0.90 0.90 1.20 16.28 30.08 0 6.66

2 -75.00 0.93 0.93 1.15 14.14 25.96 0 14.82

3 -50.00 0.95 0.95 1.10 12.62 23.02 0 21.74

4 -37.50 0.96 0.96 1.08 10.75 19.52 0 29.05

5 -25.00 0.98 0.98 1.05 8.92 16.12 0 36.63

6 -12.50 0.99 0.99 1.03 7.65 13.79 0 42.34

Base 7 0 1.00 1.00 1.00 5.87 10.55 0 50.00

Malo

8 12.50 1.03 1.01 0.98 4.12 7.41 0 58.22

9 25.00 1.05 1.03 0.95 2.91 5.26 0 64.26

10 37.50 1.08 1.04 0.93 1.21 2.27 -0.47 71.73

11 50.00 1.10 1.05 0.90 -0.46 -0.64 -1.66 78.46

12 62.50 1.13 1.06 0.88 -1.62 -2.63 -4.45 83.01

13 75.00 1.15 1.08 0.85 -3.24 -5.40 -9.11 88.19

Extremo

14 100.00 1.20 1.10 0.80 -5.01 -8.38 -14.34 93.46

15 125.00 1.25 1.13 0.75 -6.28 -10.52 -18.01 96.43

16 150.00 1.30 1.15 0.70 -8.00 -13.35 -22.97 98.68

17 175.00 1.35 1.18 0.65 -9.70 -16.10 -27.72 99.70

18 200.00 1.40 1.20 0.60 -10.93 -18.07 -30.92 99.96

19 225.00 1.45 1.23 0.55 -12.58 -20.68 -35.28 100.00

Estos escenarios (que reflejan tanto los cambios macroeconómicos como los impactos a los modelos LDM, Precio-Vivienda y Tasa de Interés) en combinación con un escenario base, se utilizan para pronosticar el desempeño de cada préstamo en términos de su probabilidad de pago anticipado, de morosidad, incumplimiento, y generar una pérdida de cierto tamaño. AD&Co ha derivado la CDF2 para los veinte escenarios mediante una modificación de la teoría Vasicek estándar para tener en cuenta los escenarios en los que un préstamo no tiene ni la probabilidad de incumplimiento del 0% ni la probabilidad de incumplimiento del 100%. La investigación de AD&Co demuestra que este enfoque de Vasicek de tres partes captura el riesgo de cola inherente en escenarios extremadamente adversos, que de otra manera serían simulados solamente usando un enfoque de Monte Carlo con un número extenso de caminos.

Publicado por A.M. Best Rating Services

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Calificación de Fortaleza Financiera de Best (FSR por sus siglas en inglés) es una opinión independiente respecto a la fortaleza financiera y capacidad de cumplimiento ante las obligaciones contractuales y derivadas de la emisión de pólizas vigentes de una aseguradora. Una calificación FSR no es asignada a pólizas u contratos en específico.

Calificación Crediticia de Emisor de Best (ICR por sus siglas en inglés) es una opinión independiente respecto a la capacidad de cumplimiento de una entidad ante sus obligaciones financieras vigentes, puede ser emitida bajo un contexto de corto o largo plazo.

Calificación Crediticia de Deuda de Best (IR por sus siglas en inglés) es una opinión independiente respecto a la calidad crediticia asignada a emisiones, indica la capacidad de cobertura de las condiciones derivadas de la obligación y puede ser emitida bajo un contexto de corto o largo plazo (obligaciones con vencimientos originales menores a un año).

Declaración de Calificación: Uso y Limitantes Una Calificación Crediticia de Best (BCR por sus siglas en inglés), es una opinión prospectiva independiente y objetiva con respecto a la calidad crediticia relativa de una compañía de seguros, emisor u obligación financiera. La opinión representa un análisis exhaustivo que consiste en una evaluación cuantitativa y cualitativa de la fortaleza del balance general, desempeño operativo y perfil del negocio, o en su defecto, la naturaleza específica y detalles de un instrumento. Debido a que una BCR es una opinión prospectiva a partir de la fecha de su publicación, no puede considerarse como un hecho o garantía de calidad crediticia futura y por tanto no se describe como precisa o imprecisa. Una BCR es una medida relativa de riesgo que implica calidad crediticia y es asignada utilizando una escala definida compuesta de categorías y escalones (notches). Entidades u obligaciones asignadas con el mismo símbolo BCR desarrollado con base en la misma escala, no deben contemplarse como completamente idénticas en términos de calidad crediticia. Alternativamente, existe semejanza en categoría (o escalones dentro de una categoría), pero dado que existe una progresión prescrita de categorías (y escalones) utilizados en la asignación de las calificaciones de un universo mucho más amplio de entidades u obligaciones, las categorías (escalones) no reflejan las particularidades precisas de riesgo inherentes entre entidades u obligaciones con calificaciones similares. Mientras que una BCR refleja la opinión de A.M. Best Rating Services, Inc. (AMBRS) respecto a la calidad crediticia relativa, no es un indicador o predictor de incumplimiento definido o probabilidad de incumplimiento con respecto a un asegurador en específico, emisor u obligación financiera. Una BCR no es una recomendación de inversión, ni debe interpretarse como un servicio de consultoría o asesoría, como tal, no debe ser utilizada como una recomendación de compra, mantener o terminación de pólizas de seguros, contratos, título o cualquier otra obligación financiera, y tampoco se refiere a la conveniencia de una póliza o contrato particular para un propósito específico o comprador. Los usuarios de una BCR no deben tomar decisiones de inversión en función de la misma, no obstante, en caso de utilizarse, esta debe considerarse únicamente como un factor. Los usuarios deben realizar su propia evaluación de cada decisión de inversión. Una opinión BCR es proporcionada dentro de un contexto actual, sin garantías implícitas o expresas. Adicionalmente, una BCR puede ser cambiada, suspendida o retirada en cualquier momento por cualquier razón bajo la total discrecionalidad de AMBRS. Version 020116