Materiale Aferente Venitului z9

EPI ABORDAREA PRIN VENIT

UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare

Pag

in1

1. Tehnici ale valorii actualizate

Proprietile imobiliare care genereaz venit se achiziioneaz ca investiii imobiliare. Din punctul de vedere al investitorului capacitatea acestora de a produce profit este un element esenial care influeneaz valoarea proprietii. O premis de baz a abordrii investiionale este

relaia direct proporional ntre capacitatea de a genera profit i valoarea unei proprieti. Un investitor1 schimb n fapt o sum curent de bani pentru dreptul de a primi bani/profit n viitor.

Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea/actualizarea venitului constau n tehnici i formule matematice folosite de evaluatori pentru analiza capacitaii unei proprieti imobiliare de a genera venituri n viitor, venituri care sunt convertite n valori actualizate.

2. Principii de evaluare

Previzionarea i anticiparea schimbrii Principiul abordrii previzionale este fundamental pentru metodele bazate pe venit, ntruct valoarea rezult din ateptri legate de beneficiile care pot fi obinute n viitor, este definit ca suma actualizat a acestor beneficii viitoare. Toate bazate pe venit ncearc

s previzioneze fluxurile viitoare de venit i s determine valoarea actualizat a acestora.

Aceste metode implic, pe de o parte, anticiparea fluxurilor de venit viitoare i pe de alt parte selectarea unei rate de actualizare/capitalizare, care reflect implicit riscul de nerealizare a fluxului

de venit previzionat. Pentru a putea furniza indicaii relevante asupra valorii trebuie s fie atent analizate i previzionate ateptrile investitorilor privind modificarea veniturilor, cheltuielile necesare pentru obinerea veniturilor respective, precum i posibilele creteri/descreteri ale valorii proprietii.

Tehnicile de actualizare/capitalizare trebuie s reflecte faptul c

evoluia viitoare a veniturilor, a cheltuielilor, a valorii proprietii poate s fie diferit fa de cea anticipat iniial de investitori, la data evalurii.

Cu ct exist mai mult incertitudine asupra evoluiei variabilelor menionate, cu att mai riscant este investiia n proprietatea respectiv.

Un risc mai ridicat2 trebuie fie inclus n nivelul ratei de actualizare i/sau de capitalizare.

Cererea i oferta. Concurena Principiul cererii i ofertei, precum i conceptul implicit al acestor variabile - concurena, sunt extrem de importante n previzionarea fluxurilor viitoare de venit i n estimarea rentabilitii ateptate a unei investiii.

1 care cumpr o investiie imobiliar 2Investitorii se ateapt s obin venituri mai mari, s realizeze o rat a rentabilitii mai mare din investiiile cu un risc mai mare.



Pag

in2

Att fluxurile normale de venituri ct i rentabilitatea medie sunt determinate de pia3. Atunci cnd cererea pentru un anumit tip de spaiu depete oferta existent,

o proprietarii au posibilitatea s majoreze chiriile. o Gradul de ocupare a spaiilor crete iar o Dezvoltatorii imobiliari consider c este profitabil s construiasc noi spaii. o Valoarea proprietii crete pn cnd cererea i oferta se vor echilibra.

Pe de alt parte, cnd cererea pentru spaii este inferioar ofertei existente o chiriile scad, o gradul de ocupare scade.

Substituia

Principiul substituiei este un principiu care rezult din funcionarea pieei4, care furnizeaz elemente de fundamentare pentru estimarea veniturilor i cheltuielilor generate de proprietate5 i pentru alegerea unei rate de actualizare/ capitalizare adecvate proprietii evaluate. Principiul substituiei poate fi utilizat i pentru testarea validitii metodelor bazate pe venit i a credibilitii ipotezelor i datelor folosite n aplicarea acestor metode.

Echilibrul Principiul echilibrului i celelalte concepte conexe au o semnificaie deosebit la aplicarea metodelor de evaluare bazate pe venit. Un echilibru adecvat ntre tipul proprietii i amplasamentul su creeaz i menine valoarea; Un dezechilibru n ceea ce privete utilizarea eficient6 a unei proprieti poate conduce la un declin al valorii. Conceptul de contribuie reflect faptul c un echilibru rezonabil ntre cei patru factori de producie, care intervin n procesul de utilizare a unei proprieti generatoare de venit, creeaz i susine maximum de rentabilitate7.

Factori externi

Factorii externi pot avea influene pozitive sau negative asupra valorii proprietilor generatoare de venit. Proprietile rezideniale i cldirile administrative sunt expuse influenei aceluiai tip de factori externi

(disponibilitatea i calitatea transportului n comun, a zonelor comerciale). Spaiile cu destinaie comercial sunt influenate pozitiv de mprejurimi atractive, spaioase, accesibile

i sunt influenate negativ8 de mprejurimi neatractive, murdare, prost ntreinute.. 3Atunci cnd estimeaz fluxurile viitoare i rentabilitatea capitalului, evaluatorii trebuie s in seama de cererea pentru un anumit tip de proprietate imobiliar, precum i de influena cererii asupra ofertei. 4Chiria obinut de proprietarul unui motel, al unui centru comercial, al unui centru de afaceri sau al oricrei proprieti generatoare de venituri nu difer substanial fa de chiria solicitat de proprietarii unor proprieti concurente, care ofer aceeai calitate a serviciilor. 5Preul, chiria i rentabilitatea capitalului investit, realizate de o proprietate sunt determinate de cele realizate de proprieti similare (substituibile). 6Utilizarea eficient a unei proprieti este susinut de reglementri privind planificarea urbanistic sau zonarea. 7Dac o proprietate este supra sau sub dotat n raport cu destinaia sa, profitul realizat va fi afectat n mod direct. 8 Influenele negative generate de rata nalt a infracionalitii, din ultimii ani, au afectat toate tipurile de proprietate



Pag

in3

Poluarea i/sau mprejurimile respingtore (ambele factori externi) pot afecta valoarea proprietilor utilizate ca spaii de producie industrial.

3. Subiectul evalurii

Drepturi de proprietate care se evalueaz Aspecte generale (valabile inclusiv la abordarea prin comparaii) Evaluarea drepturilor reale de proprietate poate fi afectat de ctre client, prin solicitrile sale specifice9. Este esenial s se10 delimiteze de la nceput ceea ce va fi evaluat (dreptul/interesul n proprietate), data la care se face evaluarea - aceste elemente fiind clar evideniate n raport. Aspecte particulare la aplicarea venitului Dreptul de proprietate asupra proprietilor imobiliare generatoare de venit

este rareori deinut integral i individual de ctre o persoan. rezult i din nchirierea proprietii imobiliare generatoare de venit11,

Evaluatorii nu se rezum la evaluarea de drepturi integrale, proprieti luate sau date cu chirie (drepturi aferente acestor situaii), ci i pentru alte situaii cum ar fi:

interese legate de participaii, grevate de mai multe niveluri de ndatorare, dintre care unele contribuie la mrimea profitului nainte de impozitare sau a valorii reziduale;

evaluarea pentru creditori a unei datorii garantate de proprietatea imobiliar, n care creditorul primete o parte din profit sau chiar o cot parte din valoarea rezultat a proprietii care constituie garania. O asemenea form de ipotecare permite creditorului s participe la mprirea profitului i veniturilor din revnzarea proprietii. Sau evaluarea pentru o ipotec deinut de mai muli creditori

evaluarea pentru chiria a contractului avantajos de nchiriere, n condiii de chiria principal, subnchiriere (transmiterea drepturilor de nchiriere nu se face direct de ctre proprietar)

Valoarea afacerii reprezint o valoare suplimentar fa de valoarea proprietii imobiliare12, care rezult din elemente necorporale personale (competene de marketing sau manageriale), o for de munc instruit, mrci, francize, licene, contracte. n categoria proprietilor imobiliare care pot avea o destinaie de afaceri, deci o valoare adugat de activele necorporale intr aa numitele proprieti generatoare de afaceri13, cum sunt: hoteluri, moteluri, benzinrii, etc.

9 Clientul poate solicita evaluarea n condiiile unei renovri, reabilitri a zonei sau a proprietii, sau n condiiile definitivrii construciei. 10 att clientul, ct i evaluatorul 11 ceea ce conduce la stabilirea unor raporturi legale distincte ntre proprietar i chiria (rezult o nou form de repartizare a intereselor n proprietate). 12 Atunci cnd proprietii imobiliare i se asociaz o afacere (cum este n cazul hotelurilor), investitorii sunt dispui s plteasc o prim suplimentar peste valoarea proprietii, care reflect valoarea afacerii. 13 n multe situaii, proprietile imobiliare evaluat cuprind i bunuri mobile. De exemplu, un hotel include elemente de mobilier, echipamente, mijloace de transport etc..



Pag

in4

Valoarea de pia i valoarea de investiie

Evaluarea bazat pe capitalizarea venitului net din exploatare

este utilizat de obicei pentru estimarea valorii de pia14 a proprietilor. poate fi folosit i la estimarea valorii de investiie15, care reprezint valoarea proprietii pentru un

anumit investitor16. Valoarea de PIA i cea de INVESTIIE pot COINCIDE atunci cnd

criteriile de investiie ale unui investitor sunt tipice pieii pentru tipul de proprieti n discuie (criteriile medii recunoscute pe pia).

Un anumit investitor

poate fi dispus s plteasc un pre mai mare dect valoarea de pia, dac este nevoie, pentru a obine o proprietate care satisface criteriile sale subiective.

poate s considere c proprietatea pe care o deine are o valoare de investiie mai mare dect valoarea de pia pe care o poate obine prin vnzarea proprietii.

Valoarea de pia este

obiectiv17,

impersonal,

detaat de investitor;

Valoarea de investiie este

fundamentat pe criterii subiective18.

Veniturile viitoare

Veniturile rezultate din deinerea unui drept sau interes ntr-o proprietate generatoare de venit includ att

veniturile generate n perioada de deinere, ct i venitul provenit din revnzarea proprietii la finele perioadei de deinere a investiiei.

Metodele de evaluare bazate pe venit utilizeaz

diferite forme de venit i flux de numerar/cash flow. Cele mai folosite forme de venit sunt

venitul brut potenial, venitul net din exploatare, cash flow nainte de impozitare, valoarea rezidual.

14 evaluatorul trebuie s se asigure c toate informaiile i ipotezele utilizate reflect situaia pieei i motivaiile unui investitor mediu, care ar fi decis s achiziioneze proprietatea, la data evalurii. 15 Valoarea subiectiv 16 Valoarea proprietii pentru un anumit investitor sau clas de investitori, pentru obiective de investiii sau pentru obiective de exploatare identificate. 17 Dorit a fi obiectiv 18 Total subiective



Pag

in5

Venitul brut potenial (VBP) venitul total generat de proprietatea imobiliar, n condiii de utilizare maxim (grad utilizare

integral 100%), nainte de scderea cheltuielilor de exploatare19. Venitul brut efectiv (VBE)

venitul anticipat din toate formele de exploatare a proprietii imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare/neplat (spaiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de ctre chiriai).

Venitul net din exploatare (VNE)

reprezint venitul net anticipat, rezultat dup deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare, dar nainte de scderea amortizrii i a serviciului datoriei aferent creditului ipotecar.

se exprim ca o sum anual. n funcie de caz o poate reprezenta o sum anual repetabil mai muli ani (venitul este constant). o poate fi considerat ca fiind cresctor, de la un nivelul iniial (aferent primului an de

investiie) care se ateapt s evolueze dup o schem fix (de exemplu la o rat anual de cretere constant)20.

Cash-flow-ul disponibil nainte de impozitare (CFB)

partea din venitul net care rmne dup plata serviciului datoriei aferent creditului imobiliar (dobnzi + rate), nainte de plata impozitului pe profit.

Cash-flow-ul net disponibil dup impozitare (CFN)

fluxul de numerar disponibil dup plata impozitului21 pe profit.. Valoarea terminal/de reversiune (VT)

preul net pe care investitorul l poate obine, la expirarea duratei de investiie (cnd renun la dreptul de proprietate, prin vnzarea proprietii sau lichidare);

poate22 fi calculat nainte sau dup deducerea soldului creditului i impozitului. poate fi estimat23

o fie ca o sum de bani anticipat a se primi, fie ca o schimbare relativ a valorii proprietii n perioada de deinere.

o pe baza unei opiuni a chiriaului de a achiziiona proprietatea, la expirarea contractului de nchiriere.

o prin capitalizarea venitului net din exploatare pe care un cumprtor l-ar putea obine la data vnzrii proprietii.

19 Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit sub form de chirie), practicate n mod curent, la data evalurii, la nivelul chiriei sperate n prima lun sau an complet de exploatare, sau la nivelul venitului periodic anticipat pentru perioada de deinere 20 n cele mai multe cazuri, este necesar o estimare a venitului net din exploatare pentru fiecare an al perioadei incluse n analiz. 21 Suma aferent impozitului depinde de mrimea venitului total impozabil generat de deinerea proprietii, de mrimea amortizrii fiscale i a dobnzilor deductibile precum i de rata de impozitare 22 n funcie de tipul drepturilor evaluate 23 valoarea terminal al unei proprieti depline reprezint preul net ce se poate obine din vnzarea proprietii



Pag

in6

Rentabilitatea investiiei imobiliare

La aplicarea unei metode bazate pe venit, evaluatorul presupune c obiectivul final al investitorului este de a obine un BENEFICIU care S DEPEASC INVESTIIA

INIIAL fcut. Msurarea acestor beneficii se face n principal sub forma ratelor rentabilitii.

Toate RATELE RENTABILITII pot fi clasificate n dou grupe (categorii de rate sunt diferite din punct de vedere conceptual i nu pot fi confundate unele cu altele):

rate ale VENITULUI ANUAL rate ale CTIGULUI ANUAL TOTAL,

o au la numrtor o form de venit anual (income rates)

o au la numrtor att o form de venit anual, ct i creterea/aprecierea anual a valorii de pia a proprietii (yield rates).

o exprim raportul dintre un venit anual generat de deinerea unei proprieti i valoarea de pia a acelei proprieti.

o se exprim de obicei ca rate anuale compuse, care exprim costul diverselor surse de finanare

Sunt cunoscute sub denumirea curent

rate de capitalizare rate de actualizare

Rate ale venitului anual (Rate de capitalizare)

Rata total de capitalizare (Ro) este caracteristic unui drept de proprietate deplin/absolut i reflect raportul dintre venitul net anual din exploatare (VNE) i preul24 proprietii. se folosete pentru transformarea venitului net din exploatare ntr-o estimare a valorii nu reprezint

o rata ctigului total al capitalului (numit uzual rata rentabilitii) i nici o o cuantificare complet a performanelor investiiei.

poate fi mai mare, mai mic sau egal numeric cu ctigului total al capitalului (rata rentabilitii sau rata de actualizare), n funcie de modificrile previzionate ale veniturilor i ale valorii proprietii.

Rata de capitalizare a capitalul propriu (Re) reflect relaia dintre cash-flow net anual la dispoziia acionarilor i valoarea capitalului propriu

(capitalul acionarilor E) investit ntr-o proprietate imobiliar.

24 sau valoarea total a proprietii



Pag

in7

Rate de actualizare Se exprim de obicei ca rate anuale compuse, n procente. Aceste rate iau n considerare toate fluxurile de pe care le genereaz deinerea unei proprieti, inclusiv valoarea terminal. Pentru actualizarea fluxurilor de numerar adecvate pentru diferite drepturi imobiliare evaluate se utilizeaz diferite feluri de rate de actualizare. Cele mai importante sunt:

Rata rentabilitii capitalului este exprimat ca o rat procentual compus anual ia n considerare toate beneficiile ateptate ale proprietii (att pozitive, ct i negative pe parcursul

timpului), inclusiv ncasrile din cedarea investiiei la finalul acesteia, dac este cazul.

Rata intern a rentabilitii (RIR) rata rentabilitii care este realizat sau previzionat pentru o investiie de capital, pe perioada de

posesie, respectiv rata rentabilitii la care valoarea actualizat a cash flow-ului viitor, inclusiv veniturilor ncasate din

revnzare la terminarea investiiei,. este egal cu valoarea capitalului investit. poate fi utilizat pentru msurarea rentabilitii investiiilor25.

Rata total a rentabilitii (Yo) este rata rentabilitii capitalului total investit. ia n consideraie toate modificrile de venit din perioada de investiie, precum i valoarea terminal la

sfritul perioadei de deinere. nu ia n considerare efectul finanrii prin credit, deci se calculeaz ca i cum proprietatea ar fi fost

cumprat fr a se recurge i la credit. reflect rentabilitatea combinat a creditului i a capitalului propriu. se calculeaz prin aceeai modalitate ca i RIR.

Rata rentabilitii capitalului propriu al investitorului (YE) este afectat de mrimea gradului de ndatorare utilizat pentru asigurarea creditului ipotecar.

Selectarea ratelor de capitalizare i de actualizare Rata utilizat pentru convertirea venitului n valoare26 a unei proprieti

trebuie s reprezinte rata anual a rentabilitii necesar pentru a atrage investitorii. Aceste rate sunt influenate de mai muli factori27, cum ar fi:

gradul de risc, ateptrile pieei fa de inflaia n viitoare, ratele rentabilitii ateptate din investiiile alternative, ratele rentabilitii realizate n trecut de proprieti similare, cererea i oferta de bani i de capital,

25 nainte sau dup impozitele pe venit 26Fie c este o rat de capitalizare, fie o rat de actualizare 27 ntruct ratele rentabilitii utilizate n metodele bazate pe venit sunt rate previzionate i nu rate istorice, percepia pieei asupra riscurilor i schimbrilor viitoare ale puterii de cumprare sunt factori extrem de importani.



Pag

in8

disponibilitatea creditului imobiliar, nivelurile de impozitare.

Rata de actualizare sau de capitalizare selectat28 de evaluator

trebuie neaprat s fie coerent cu datele analizate disponibile pe pia.

Riscul Riscul este un element foarte important care se ia n considerare la aplicarea metodelor bazate pe venit. Anticiparea ncasrii unor ctiguri viitoare creeaz valoare, iar posibilitatea pierderii unor ctiguri viitoare diminueaz valoarea.

Prin asumarea unor riscuri29 mai mari se mizeaz pe obinerea unor recompense(ctiguri) mai mari.

Orice investiie este analizat pe baza ateptrilor privind obinerea unei anumite rentabiliti, care reflect att valoarea banilor n timp (adic rata nominal de baz fr risc), ct i riscul perceput. Rata minim de fructificare a capitalului investit este aa numita rat de baz fr risc. Teoretic, diferena dintre rata rentabilitii capitalului, cerut de investitori i rata de baz fr risc poate fi considerat ca fiind o prim ce compenseaz investitorul pentru riscul total (de lichiditate, de sector). Pentru un investitor n domeniul imobiliar, riscul reprezint posibilitatea de a suferi o pierdere financiar i incertitudinea realizrii veniturilor viitoare previzionate. Cea mai mare parte a investitorilor30 evit riscuri excesive; Ei prefer certitudinea fa de incertitudine i ateapt o recompens n schimbul asumrii unor riscuri.

Inflaia anticipat Nivelul ateptat al inflaiei influeneaz previziunile asupra veniturilor viitoare i selectarea unei rate de actualizare/capitalizare ct mai adecvate. Dac se anticipeaz o inflaie, n rata de actualizare sau de capitalizare trebuie inclus i rata anual previzionat a inflaiei, pentru a compensa scderea puterii de cumprare a unei uniti monetare. Altfel spus se vor utiliza rate nominale de actualizare/capitalizare care vor fi aplicate asupra unor venituri exprimate n termeni reali. Cnd se vor utiliza rate de actualizare/capitalizare care nu includ rata anual previzionat a inflaiei, numite rate reale de actualizare/capitalizare, acestea vor fi aplicate asupra unor venituri exprimate n termeni reali.

n estimarea valorii de pia, obiectivul evaluatorului este de a simula ateptrile unui investitor mediu i nu n mod necesar de a cuta ratele (rentabilitii i inflaiei) cele mai demne de ncredere.

Evaluatorii trebuie s sesizeze diferena ntre inflaie i creterea n termeni reali. Inflaia reflect o cretere a masei de bani i credit (oferta de bani), o cretere a nivelului general al preurilor i erodarea, pe aceast cale, a puterii de cumprare. Creterea n termeni reali rezult dintr-o

28 Alegerea ratelor necesit raionamente profesionale i cunotine referitoare la atitudinile predominante ale pieei i la indicatorii macroeconomici. 29 relaie este fundamental pentru piaa imobiliar i pt. evaluarea proprietilor care genereaz venituri. 30 Evaluatorii trebuie s tie care este tendina investitorilor n analiza datelor de pia, n previziunea veniturilor viitoare i n aplicarea procedeului de capitalizare.



Pag

in9

cretere a cererii fa de ofert, i se concretizeaz, pe piaa imobiliar, ntr-o cretere real a valorii proprietilor. Inflaia i creterea real au efecte similare asupra preurilor curente i viitoare, dar au efecte diferite asupra ratei de actualizare. Inflaia duce la creterea ratei de actualizare deoarece investitorii solicit o rentabilitate nominal mai mare pentru a contracara pierderea de valoare din cauza inflaiei. Un evaluator poate nltura efectele inflaiei previzionate prin exprimarea tuturor fluxurilor viitoare de venit n termeni reali (moned constant), i prin selectarea unei rate reale de actualizare. Cel mai adesea clauzele de nchiriere prevd ajustarea chiriei la inflaie, pe baza indicelui preurilor de consum (IPC). Din acest motiv previzionarea fluxurilor viitoare de venit se va face n preuri curente, care conin influenele inflaiei ateptate. n mod corespunztor, ratele de actualizare folosite vor fi cele nominale i nu cele reale. De exemplu se poate compara rata de actualizare (care reprezint rentabilitatea ateptat) cu randamentul aferent unor titluri tranzacionate pe pia - credite ipotecare sau obligaiuni. Orice cretere previzionat a fluxurilor viitoare de venit, ca urmare a inflaiei, trebuie s fie realist. De asemenea, evaluatorul trebuie s fie consecvent i s nu actualizeze fluxuri de venit exprimate n termeni nominali cu rate reale de actualizare, ci cu rate nominale de actualizare, sau invers s nu actualizeze fluxuri de venit exprimate n termeni reali cu rate nominale de actualizare, ci cu rate reale de actualizare.

Niveluri neateptate ale inflaiei Trebuie fcut o distincie clar ntre inflaia ateptat, previzibil la data evalurii i inflaia imprevizibil, imposibil de estimat31. . Adesea investitorii includ o prim suplimentar de risc atunci cnd i estimeaz rentabilitatea dorit a investiiei ntr-o proprietate care nu rmne acoperitoare (care nu se comport bine i n perioadele cu inflaie peste nivelul ateptat).

31 Inflaia ateptat se refer la modificri ale preurilor, previzibile, ateptate la data efecturii investiiei sau evalurii proprietii. Acest nivel al inflaiei trebuie luat n considerare la estimarea rentabilitii ateptate. n realitate, nivelul inflaiei poate fi diferit de cel estimat la data evalurii investiiei. n funcie de modul n care investiia rspunde evoluiei efective a inflaiei, valoarea proprietii poate crete sau descrete n timp, cu un indice diferit fa de cel previzionat. Atunci cnd rentabilitatea investiiei nu acoper i inflaia neateptat, rentabilitatea real a investitorului va fi mai redus fa de cea solicitat iniial



Pag

in1

0

4. Metode de evaluare nscrise n abordarea prin venit

Capitalizarea direct Capitalizarea direct este o metod folosit pentru transformarea venitului net anual ateptat32 ntr-un indicator de valoare a proprietii. Transformarea se poate face fie prin

divizarea venitului net anual ateptat cu o rat de capitalizare, fie prin nmulirea venitului net anual ateptat cu un factor multiplicator (care este inversul ratei de

capitalizare). Rata de capitalizare sau factorul multiplicator selectat reprezint

relaia dintre venit i valoare, relaie acceptat pe pia i rezultat dintr-o analiz comparativ a vnzrilor de proprieti

comparabile.

Venitul generat de proprietate, de obicei venitul net din exploatare (VNE) sau cash flow, este mprit prin preul de vnzare mediu al proprietii pentru a se determina rata de capitalizare.

Multiplicatorul poate fi calculat prin mprirea preului de vnzare al unor proprieti comparabile la venitul net anual realizat de proprietile respective.

Capitalizarea direct este orientat spre pia;

Evaluatorul care o utilizeaz trebuie s porneasc de la analiza informaiilor de pe piaa imobiliar i s evalueze proprietatea pe baza ipotezelor caracteristice investitorului mediu.

n formula capitalizrii directe, se poate folosi venitului brut potenial (VBP), venitului brut efectiv (VBE) sau cash flow-ului brut.33.

Actualizarea Actualizarea este o metod utilizat pentru transformarea unor venituri viitoare n valori prezente, prin ajustarea venitului din fiecare an viitor cu o rat de actualizare adecvat sau prin selectarea unei rate unice de capitalizare, care s reflecte n mod explicit forma venitului generat de proprietate, schimbrile poteniale de valoare i rentabilitatea ateptat. Aceast metod trebuie s reflecte comportamentul pieei34. Procedeul de transformare a unor venituri periodice n valoare prezent se numete actualizare35; Rentabilitatea ateptat a investiiei poart numele de rat de actualizare.

32 Venitul net anual ateptat supus procesului de capitalizare de obicei este cel estimat pentru anul urmtor (notat n mod curent cu Anul 1). 33 Forma de venit selectat pentru capitalizarea acestuia n valoarea proprietii depinde de scopu l analizei i de datele disponibile asupra proprietii i ale pieei 34 La analiza veniturilor viitoare, trebuie fcut distincia ntre .

chiria contractual i chiria de pia. Chiria de pia se folosete pentru evaluarea unei proprieti depline/nenchiriate. Dac se evalueaz o proprietate care este nchiriat se va lua n considerare chiria contractual pe durata rmas a contractului de nchiriere i chiria de pia pentru perioada ulterioar. 35 Actualizarea este o metod care simuleaz ateptrile investitorului mediu prin intermediul formulelor care calculeaz valoarea prezent/actualizat a veniturilor ateptate n condiiile asumrii unui anumit nivel de risc.



Pag

in1

1

Actualizarea pornete de la premisa c investitorul va obine o rentabilitate satisfctoare a investiiei fcute. Aceast metod analizeaz capacitatea investiiei de a realiza un anumit nivel, considerat acceptabil de pia, al rentabilitii capitalului investit.

Analiza comparativ a celor dou metode

Capitalizarea direct este simpl i uor de neles. Rata de capitalizare sau factorul multiplicator se selecteaz direct de pe pia. Capitalizarea direct nu solicit o estimare elaborat a veniturilor viitoare, deoarece rata de capitalizare este selectat din cadrul tranzaciilor cu proprieti comparabile i deci reflect ateptrile medii ale investitorilor. Actualizarea se bazeaz pe ipoteze privind schimbrile ateptate la nivelul evoluiei veniturilor i valorii proprietii. Pentru a selecta o rat de actualizare adaptat cerinelor pieei trebuie analizat n mod detaliat comportamentul pieei. De asemenea, actualizarea ia n considerare obiective investiionale specifice privind recuperarea i rentabilitatea investiiei. Fluxurile de venit viitoare sunt transformate n valoare actualizat prin aplicarea ratei de actualizare care exprim rentabilitatea ateptat de investitor.

Estimarea veniturilor viitoare

Orice metod bazat pe venit presupune previzionarea veniturilor viitoare36 pe care le poate obine investitorul.

Veniturile istorice i cele curente

conteaz numai n msura n care pot constitui baza de estimare a veniturilor viitoare. Formele de venit care se folosesc pentru a fi convertite n valoare sunt: venitul brut potenial (VBP) venitul brut efectiv (VBE) venitul net din exploatare (VNE) i dividendele Evaluatorul poate estima o form de venit dintr-un singur an reprezentativ sau pentru o un numr de ani, n funcie de datele disponibile i de metoda de evaluare selectat. Analiza poate fi realizat pe baza veniturilor curente, a veniturilor anticipate pentru anul urmtor (Anul 1), a veniturilor anticipate pentru urmtorii 3-5 ani sau pe baza estimrii unui venit anual constant pentru perioada urmtoare. Dac se urmrete estimarea

valorii de pia, o nivelul veniturilor previzionate ar trebui s reflecte ateptrile pieei.

valorii de investiie, o nivelul veniturilor previzionate ar trebui s reflecte cerinele specifice ale unui investitor.

36 Neluarea n considerare a veniturilor viitoare ar contrazice un principiu de baz al evalurii, principiul anticiprii, care stipuleaz c valoarea reprezint suma actualizat a veniturilor viitoare.



Pag

in1

2

Comentarii Diferena dintre rata de capitalizare i rata de actualizare? o Rata de capitalizare reprezint raportul dintre VNE i valoarea sau preul de vnzare al proprietii.

Este o rat de venit. o Rata de actualizare este o rat a rentabilitii capitalului. Este exprimat de obicei ca o rat

procentual anual. Rata de actualizare ia n considerare toate beneficiile ateptate ale proprietii, inclusiv beneficiile in vnzarea proprietii la sfritul investiiei.

Capitalul investit poate fi recuperat prin venitul anual sau poate fi recuperat n ntregime sau parial prin revnzarea proprietii la terminarea investiiei. Rentabilitatea unei investiii reflect att valoarea banilor n timp, ct i o prim corespunztoare pentru riscul asumat. Ratele de rentabilitate a capitalului combin o rat de baz fr risc cu o prim de risc, responsabilitatea managementului i cu gradul de lichiditate a proprietii. Metoda capitalizrii directe se aplic numai dac fluxul de venit viitor va avea forma unei anuiti37 constante sau cresctoare cu o rat anual constant Dac sunt aplicate corespunztor, capitalizarea direct i actualizarea vor produce aceleai rezultate38.

NTREBRI GRIL 1. Faptul c unele chirii tind s fie fixate de chiriile pentru spaii similare, este o reflecie a principiului

a. echilibrului b. substituiei c. condiiilor externe d. cererii i ofertei

2. n evaluarea proprietilor generatoare de venit, dreptul de proprietate evaluat reprezint de obicei

a. 100% capitalul propriu ntr-un imobil deinut n deplin proprietate b. 100% drept de folosin a proprietii ipotecate c. 100% a dreptului de proprietate ntr-un imobil nchiriat d. 100% a dreptului de proprietate a proprietii fr datorii

3. Venitul net anticipat ce rmne dup scderea tuturor cheltuielilor de exploatare, dar nain tea

scderii serviciului datoriei, se numete a. flux nainte de impozite b. venit net din exploatare c. venit brut de exploatare d. venit brut potenial

37 Un venit anual; un program /contract de pli constante n sume stipulate.

38 Capitalizare direct O metod folosit pentru a transforma un venit anual ateptat, ntr-o indicaie a valorii, ntr-un singur pas,respectiv fie prin mprirea venitului anual ateptat cu rata adecvat de capitalizare, fie prin nmulirea venitului anual ateptat cu un factor adecvat (multiplicator).

Analiza fluxului de numerar actualizat (DCF) O tehnic de modelare financiar bazat pe ipotezele explicite referitoare la venitul i cheltuielile previzionate aferente unei proprieti sau ntreprinderi. Astfel de ipoteze se refer la mrimea, calitatea, variabilitatea, momentul i durata intrrilor i ieirilor de numerar care sunt actualizate la valoarea prezent/actualizat. Cu informaiile i cu ratele de actualizare adecvate i care pot fi susinute, analiza DCF reprezint una din metodologiile de evaluare acceptate n cadrul abordrii prin venit.



Pag

in1

3

4. Care din urmtoarele nu reprezint o rat a rentabilitii ci este o rat de venit? a. rata de actualizare b. rata dobnzii c. rata de capitalizare a capitalului propriu d. rata intern de rentabilitate

5. Rata rentabilitii obinut sau ateptat pentru o anumit investiie pe perioada de deinere se

numete a. rata de recuperare b. rata capitalizrii capitalului comun c. rata intern de rentabilitate d. rata capitalizrii globale

6. Procedura folosit pentru a transforma veniturile viitoare n valoare prezent, la o anumit rat de

actualizare, se numete a. recuperare b. actualizare c. capitalizare direct d. capitalizare a capitalului propriu

7. Suma total pe care un investitor o primete la sfritul unei investiii se numete

a. venit net b. venit brut c. dividende d. valoare terminal/de reversiune

8. n metoda capitalizrii directe, ateptrile investitorului sunt

a. limitate b. critice c. simulate d. revizuite

5. Estimarea veniturilor i cheltuielilor

Analiza contractelor de nchiriere Contractul de nchiriere este un document scris prin care drepturile de folosire i ocupare a unei proprieti (teren i/sau cldiri) sunt transferate de ctre proprietar altei persoane, pentru o perioad de timp, n schimbul unei chirii, specificat n contract. Atunci cnd previzioneaz veniturile i cheltuielile aferente unei investiii imobiliare, evaluatorul pornete de la analiza tuturor contractelor de nchiriere, existente sau propuse a se realiza. Aceste contracte de nchiriere pot furniza informaii asupra chiriei sau altor forme de venit precum i asupra repartizrii cheltuielilor ntre proprietar i chiria. Dac exist contracte de nchiriere, iar venitul estimat este reprezentat de chiriile contractuale se vor examina acele prevederi contractuale care ar putea afecta mrimea i durata de ncasare rmas a chiriilor respective. Evaluatorul trebuie analizeze clauzele contractului de nchiriere..



Pag

in1

4

Tipuri de contracte nchiriere Cele mai multe (uzuale) contracte pot fi ncadrate n una din urmtoarele categorii:

a) contracte cu chirie fix ; b) contracte cu clauze de ajustare periodic a chiriei c) contracte cu clauze de calculare procentual a chiriei

Chiria poate fi calculat ca venit brut/chirie brut, cnd proprietarul achitnd toate cheltuielile de exploatare a proprietii sau venit net/chirie net, cnd cheltuielile de ntreinere, etc. sunt suportate de chiria.

Adesea clauzele contractule prevd o repartizare a cheltuielilor ntre cele dou pri, chiria fiind calculat n funcie de aceste clauze.

a) contract cu chirie fix.

Un asemenea contract prevede un nivel constant al chiriei, care va fi meninut pe toat durata contractului. ntr-o economie stabil, acest tip de contract este normal i acceptabil. ntr-o economie fluctuant sunt preferate contracte care permit o ajustare a chiriei n funcie de modificarea condiiilor de pia. n perioadele cu inflaie pronunat acest tip de contracte se ncheie pe termen foarte scurt.

b) contract cu clauze de ajustare periodic a chiriei.

Acest contract prevede o modalitate concret de ajustare a chiriei, la unul sau mai multe momente definite n cadrul duratei totale de nchiriere. Contractele cu clauze de ajustare periodic a chiriei pot fi:

Contracte cu chirie progresiv39 Contracte cu clauze de ajustare n baza reevalurii proprietii40 Atunci cnd prile din contract nu convin asupra reevalurii, se apeleaz la un evaluator independent sau la arbitraj. Contracte cu clauz de ajustare n funcie de un indice41

39 Acest tip de contract de nchiriere permite plata unor sume mai mici n prima parte a perioadei de nchiriere, poate fi avantajoas pentru un chiria care urmrete s dezvolte o afacere pe amplasamentul nchiriat. Acest tip de contract poate fi utilizat i pentru a recunoate investiiile fcute de chiria pentru adaptarea sau modernizarea proprietii, investiii care pot fi amortizate n primii ani ai derulrii contractului. Contractele ncheiate pe termen lung includ clauze privind creterea chiriei n timp pentru a acoperi ateptrile privind creterile valorii proprietii precum i pentru a proteja puterea de cumprare a proprietarului. n general se ateapt ca valoarea proprietilor s creasc n timp, motiv pentru care se consider firesc ca i chiriaii s plteasc chirii mai mari. 40 Aceste contracte prevd ajustarea periodic a chiriei n funcie de reevaluarea proprietii pe baza evoluiei situaiei pieei. Dei ajustrile de acest tip se fac la intervale mari de timp se obinuiete i ncheierea unor asemenea contracte prin includerea unei clauze care stabilete posibilitatea manifestrii unei opiuni de rennoire la momentele la care se face reevaluarea. 41 Aceste contracte sunt ncheiate n general pe termen lung i prevd clauze de ajustare periodic a chiriei n funcie de variaia unui indice specificat n contract, cum ar fi indicii statistici oficiali ai preurilor de consum.



Pag

in1

5

c) contract cu chirie procentual42.

n contractele de acest tip, o parte sau ntreaga chirie se calculeaz pe baza unui procentaj explicit din cifra de afaceri, din profit sau dintr-o alt form de venit realizat de chiria. Ele pot fi ncheiate pe termen lung sau scurt, de obicei fiind utilizate pentru proprietile cu destinaie de comer cu amnuntul.

Informaii cuprinse n contractul de nchiriere Informaii minime care ar trebui incluse ntr-un contract de nchiriere sunt: data nchirierii; nregistrarea contractului; descrierea aspectelor legale, identificarea proprietii nchiriate; numele proprietarului; numele chiriaului; termenul de nchiriere; data la care se poate ocupa proprietatea; data la care ncepe plata chiriei; suma chiriei (inclusiv formele de ajustare), modalitatea de plat; concesii, reduceri sau beneficii acordate; responsabilitatea proprietarului (taxe, asigurare, cheltuieli ntreinere, etc. care revin proprietarului); responsabilitatea chiriaului (cheltuieli n sarcina acestuia); dreptul de a transfera sarcini sau de a subnchiria43 (); opiunea de rennoire (data modificrii, termen de rennoire, chiria, etc.); opiunea de cumprare; clauze de exonerare de rspundere; garanii solicitate chiriaului; fora major; mbuntiri (dac se recunosc, se amortizeaz, cui rmn dup expirarea contractului); ce se ntmpl n caz de expropriere; clauze de renegociere; prevederi speciale.

Chiria Chiria pe care chiriaul o pltete proprietarului este un element important al contractului de nchiriere. Analiza chiriei se face n funcie de forma precizat n contract: chiria minim, de baz, procentual, etc. Sursa din care provine chiria ar trebui cla r identificat. Concesii privind chiria Atunci cnd piaa imobiliar este suprasaturat, proprietarii acord chiriailor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioad sau diverse mbuntiri suplimentare (care nu se acord n mod normal pentru nivelul prevzut al chiriei)44. Repartizarea cheltuielilor Fiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea cheltuielilor de exploatare i ntreinere a proprietii de ctre chiria i proprietari (taxe, impozite, utiliti, reparaii etc.).

42 O chirie calculat ca procentaj din cifra de afaceri, profit, etc., poate avea i un prag minim, stabilit n sum absolut. Procentajul stabilit n contract poate fi unic sau variabil, n funcie de indicatorul la care se face raportarea (de ex. 3% pentru vnzri sub 50 milioane; 2,5% pentru vnzri ntre 50 i 100 milioane, etc.). 43 dac se acord aceste drepturi, n ce condiii, dac n aceste cazuri chiriaul iniial este absolvit de rspundere 44 n cazul centrelor comerciale se poate acorda o amnare a plii chiriei pentru ca eventual chiriaul s poat efectua dotri i amenajri ale spaiului nchiriat. Concesiile rezult din condiiile de pia i sunt influenate de puterea de negociere a prilor implicate



Pag

in1

6

Se va analiza aceast repartizare pentru a putea stabili ce tip de venit este chiria i deci cu ce chirii de pia se pot face comparaii. Opiunea de rennoire Aceste opiuni permit chiriaului s prelungeasc perioada de ocupare a proprietii pentru una sau mai multe perioade prestabilite. Formula cea mai des utilizat este uzana ca un chiria s fac o notificare anticipat pentru manifestarea opiunii de nchiriere i stabilete durata pentru care se poate rennoi contractul, precum i mrimea chiriei sau modul de determinare a chiriei n continuare. Chiria aferent perioadei de rennoire poate fi egal sau superioar chiriei iniiale, poate fi stabilit n contractul iniial sau se poate calcula pe baza unei metodologii. Clauze de escaladare Aceste clauze prevd c eventualele creteri ale cheltuielilor de funcionare a proprietii cad n sarcina chiriaului. Pentru proprietile nchiriate mai multor chiriai (centre comerciale, cldiri de birouri), creterile de cheltuieli de exploatare sunt repartizate ntre chiriai n raport de suprafaa ocupat sau n funcie de alt criteriu echitabil. Sumele rezultate sunt apoi adugate chiriilor pltite de ocupanii spaiului; partea care revine spaiilor neocupate este suportat de proprietar. Uneori se prevede o singur clauz pentru toate cheltuielile, alteori se prevd n mod distinct clauze pentru fiecare tip de cheltuial. De exemplu, poate exista o prevedere privind taxele, care stipuleaz c orice cretere a acestora va fi trecut n sarcina chiriaului. Atunci cnd se prevd clauze pentru mai multe tipuri de cheltuieli, este probabil c orice cretere va fi transferat n sarcina chiriaului. Plile escaladate sunt stipulate n mod frecvent prin asocierea cu indicele creterii salariilor n zona respectiv sau cu indicele preurilor de consum. Opiunea de cumprare Anumite contracte prevd clauze care acord chiriaului posibilitatea de a opta pentru cumprarea proprietii nchiriate. Aceast opiune poate fi manifestat la expirarea duratei de nchiriere sau la anumite termene fixate n cadrul duratei totale de nchiriere, sau chiar la orice moment. Preul de cumprare poate fi stabilit aprioric sau poate fi calculat periodic, pe baza unei formule empirice sau pe baza valorii contabile. Opiunea de cumprare poate fi condiionat de existena unei oferte de cumprare din partea unui ter. n acest caz, opiunea se numete dreptului primului refuz . Totui, aceast clauz restrnge vandabilitatea proprietii i, cu excepia cazului n care evaluarea proprietii se face n ipoteza dreptului deplin de proprietate, preul de manifestare a opiunii reprezint o limitare a valorii de pia. Clauza de ieire O asemenea clauz permite rezilierea unilateral a contractului n situaii speciale. De ex. o clauz poate prevedea ca, n cazul unor calamiti/exproprieri, chiriaul poate rezilia contractul dac evenimentul mpiedic exploatarea n continuare. O clauz de for major poate prevedea c i se acord chiriaului o perioad rezonabil de timp pentru a face reparaiile necesare, n perioada respectiv fiind scutit de plata chiriei. Unii proprietari pot impune clauz de demolare ntr-un contract de nchiriere, pentru a menine perspectivele de vnzare a proprietii sau pentru dezvoltarea zonei. Acest tip de clauz de ieire poate afecta valoarea de pia a proprietii. Clauzele de ieire se refer deci la acordarea posibilitii de reziliere unilateral a contractului, n anumite cazuri speciale. Clauz de ocupare continu Pentru proprietile nchiriate mai multor chiriai, n contract poate fi inclus o clauz care condiioneaz ocuparea n continuare de ctre un chiria de faptul ca un alt chiria s nu plece. Decizia unui chiria important de a elibera spaiul, nainte de expirarea contractului, poate duce la precipitarea plecrii celorlali chiriai. n evaluarea centrelor comerciale trebuie analizat atent posibilitatea ca un chiria important s plece, nainte sau la data expirrii contractului. Aceast afirmaie este valabil indiferent dac unitile mici au sau nu prevzut aceast clauz n contractul de nchiriere. Multe uniti mici nu sunt capabile s-i continue activitatea dup plecarea unui comerciant mare. mbuntirile fcute de chiriai Investiiile mari fcute de chiriai ntr-un spaiu influeneaz semnificativ chiria. Atunci cnd investiiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face prin creteri de chirie, care permit amortizarea investiiilor ntr-o perioad mai lung. Dac investiiile sunt fcute de chiriai, proprietarul poate diminua chiria.

Analiza chiriei

Veniturile generate de proprieti constau n principal din chirii. Tipul de chirie practicat va face ca i forma de venit utilizat pentru convertirea n valoarea proprietii imobiliare s fie diferit. Exist cinci tipuri principale de chirie :

1. Chiria contractual este cea specificat n contract, fiind agreat de proprietar i chiria.



Pag

in1

7

Poate fi egal, mai mare sau mai mic dect chiria de pia.45 2. Chiria de pia

este cea la care o proprietate s-ar oferi pe piaa liber; Este denumit i chiria economic. este indicat de chiriile pltite i solicitate n mod curent, pentru proprieti imobiliare comparabile i la data evalurii.

3. Chiria excedentar este diferena dintre chiria contractual i chiria de pia, la data evalurii. Acest excedent de chirie fa de chiria de pia este generat de un contract avantajos pentru cel care d cu chirie46 i poate fi rezultatul unui amplasament favorabil, managementului deosebit sau faptului c un contract de nchiriere a fost negociat pe o pia puternic47.

4. Chiria procentual este cea primit n conformitate cu termenii unei clauze procentuale dintr-un contract de nchiriere. Acest tip este aplicabil ndeosebi pentru nchirierea de spaii comerciale i este legat de procentajul agreat din cifra de afaceri sau profit.48.

5. Chiria adiional este chiria procentual care se pltete peste un nivel minim garantat (chiria de baz). Acest tip de chirie nu trebuie confundat cu chiria excedentare. Chiria adiional este o chirie contractual. Pn la un anumit punct, obiectul evalurii determin selectarea categoriei de chirie utilizat. Evaluarea dreptului integral de proprietate (negrevat de alte obligaii49) asupra proprietii imobiliare se bazeaz pe chiria de pia atribuibil proprietii. Pentru a evalua o proprietate nchiriat, evaluatorul trebuie s ia n considerare contractele de nchiriere existente, care pot fi sau nu la nivelul chiriei de pia, precum i chiria de pia pentru proprietile neocupate sau pentru cele ocupate de proprietar. Estimarea evoluiei chiriei de pia este de asemenea necesar pentru a determina veniturile obtenabile dup expirarea contractului.

45 n calcularea chiriei contractuale, se vor face ajustri pentru anumite concesii, reduceri sau alte avantaje care ar putea contribui la atragerea unui chiria. Concesiile sunt acordate de obicei sub forma scutirii de chirie cteva luni dup ncheierea contractului dar se pot reflecta i n prestarea unor servicii de ctre proprietar. De asemenea, se mai pot acorda clauze atractive cum ar fi recunoaterea unor modernizri (prin scderea din chirie pentru a putea fi amortizate), opiuni de rennoire a contractului, posibilitatea de reziliere a contractului de ctre chiria, dreptul de a afia reclame, etc. 46 Excedentul de chirie poate fi meninut pn la expirarea contractului, dar din cauza riscului suplimentar asociat obinerii sale, cel mai adesea se calculeaz separat i se capitalizeaz cu o rat de capitalizare mai mare fa de rata de capitalizare adecvat capitalizrii chiriei de pia. 47 ntruct excedentul de chirie rezult dintr-o clauz favorabil a contractului de nchiriere i nu dintr-o calitate a proprietii imobiliare, acest excedent este uneori considerat ca fiind o component extraimobiliar a valorii. 48 Apariia unui nou concurent n zon sau plecarea unui chiria vecin important influeneaz puternic nivelul anticipat al chiriei 49 Pentru proprietile negrevate de contracte de transfer de drepturi, proprieti nchiriate la nivelul de pia al chiriilor, proprieti ocupate de proprietari estimarea chiriei de pia constituie elementul credibil pentru evaluare.



Pag

in1

8

Trebuie reinut foarte clar c actualizarea unei chirii contractuale50 nu poate conduce la o valoare de pia a proprietii. Analiza efectiv : Analizarea chiriei debuteaz cu cercetarea programului de ncasare a chiriilor, existent la data evalurii. Prin examinarea contractului de nchiriere i dup intervievarea unor chiriai, n timpul inspectrii proprietii, evaluatorul poate s-i fac o imagine asupra obiectului analizei. Suma chiriilor care sunt de ncasat, conform contractului n vigoare, poate fi comparat cu sumele obinute anterior, n anii trecui. Situaiile cumulate asupra chiriilor, inclusiv chiriile ncasate sub form de procentaj sau n condiii de clauze de escaladare, ar trebui examinate pentru fiecare spaiu nchiriat. Dup analiza separat a chiriilor realizate, pn la data evalurii, evaluatorul le aduce pe toate la un nivel comparabil. Toate diferenele constatate sunt descrise i explicate. Pentru a se putea efectua comparaii complexe se colecteaz i date de pia privind chiriile aferente unor spaii comparabile. Atunci cnd se urmrete estimarea valorii de pia, evaluatorul trebuie s colecteze, s compare i s ajusteze datele colectate pentru a putea ajunge la concluzii concludente privind nivelul chiriei de pia adecvat pentru proprietatea evaluat. Este important i ca evaluatorul s se conving c nchirierea s-a fcut printr-o negociere liber, deschis, n care nu au intervenit interese speciale51. Chiriile aferente unor proprieti comparabile pot reprezenta o baz pentru estimarea chiriei de pia pentru o proprietate, n cazul n care au fost preluate de la proprietile similare comparabile cu subiectul evalurii. Ar putea fi necesar ca evaluatorul s ajusteze chiriile comparabile exact aa cum preurile de tranzacie ale proprietilor comparabile sunt ajustate n cadrul metodelor de comparaie52.53

50 Valoarea de pia, n acest caz, poate fi estimat n dou modaliti.

o Prima const n evaluarea proprietii nchiriate innd seama de chiria de pia i apoi se deduce reducerea de valoare cauzat de diferena ntre chiria de pia i chiria contractual mai mic. Pentru a utiliza aceast modalitate de evaluare, evaluatorul trebuie s preia rata de capitalizare din tranzaciile cu proprieti similare. Dac exist suficiente informaii de pia, analiza chiriei nerealizate (chiria contractual inferioar chiriei pieei) nu este necesar i deci nici aceast modalitate de estimare a valorii de pia.

o Cea de-a doua modalitate const n evaluarea unei proprieti n condiii de nchiriere pentru spaiile nchiriate, folosind chiria contractual i chiria de pia pentru spaiile libere. ntruct cea mai mare parte a tranzaciilor imobiliare reflect caracteristici asemntoare ale veniturilor, prin aplicarea ratelor de capitalizare bazate pe informaiile de pia se poate determina n mod adecvat valoarea unei proprieti nchiriate. 51 Contractele care nu ndeplinesc aceste criterii nu constituie indicaii demne de ncredere pentru o tranzacie n condiii de pia liber. 52 Elementele de comparaie pentru analiza chiriei sunt:

o drepturile n proprietatea evaluat, o condiiile de nchiriere, o conjunctura pieei, o amplasare, o caracteristici fizice, o condiii economice stipulate n contract, o destinaia proprietii, o componente extraimobiliare.



Pag

in1

9

Previziunea veniturilor

Pentru a estima capacitatea unei proprieti de a genera venit, evaluatorul trebuie s porneasc de la venitul net din exploatare ateptat. Evaluatorul va estima veniturile i cheltuielile dup ce a analizat urmtoarele elemente: 1) istoricul veniturilor i cheltuielilor aferente proprietii analizate (subiect);

2) istoricul veniturilor i cheltuielilor aferente unor proprieti comparabile;

3) contractele de nchiriere ncheiate recent, cele propuse a fi ncheiate i niveluri de chirii cerute pentru

proprietatea analizat i pentru proprietile competitive;

4) gradul de ocupare pentru Subiect i pentru cele comparabile;

5) cheltuielile cu managementul Subiectului i comparabilelor;

6) date publicate privind exploatarea proprietilor;

7) ateptrile pieei;

8) estimarea politicii fiscale.

Veniturile i cheltuielile sunt prezentate sub form de sume lunare sau anuale i sunt analizate n valori absolute sau relative (prin raportare la un alt criteriu de comparaie). Dup analiza complex a proprietii i a informaiilor de pia, evaluatorul poate elabora variante de previzionare a venitului net din exploatare pentru proprietatea evaluat.

Chiriile proprietilor comparabile sunt analizate i ajustate pentru diferenele ntre elementele de comparaie, astfel nct s poat fi estimat un nivel adecvat al chiriei de pia care ar putea f i cerut/pltit pentru proprietatea analizat. 53 Cantitatea de date necesare pentru susinerea estimrilor depinde de complexitatea procesului de evaluare, de disponibilitatea datelor de comparaii i de msura n care modelul rezultat din ajustarea chiriilor analizate este asemntor cu modelul chiriilor pentru proprietatea analizat. Atunci cnd nu exist date comparabile suficiente, evaluatorul ar trebui s includ i date care pot fi corectate. n primul rnd, trebuie analizate i corectate dreptul de proprietate i condiiile care afecteaz chiria pltit. Fiecare chirie este apoi analizat pentru a determina o potenial ajustare n funcie de condiiile de pia. Un alt factor care poate afecta potenialul de profitabilitate este stabilitatea amplasamentului sau tendinele n atitudinile pieei fa de amplasamentul proprietii. Diferene fizice cum ar fi funcionalitatea cldirii conduc la necesitatea unor ajustri. n continuare, evaluatorul examineaz caracteristicile economice (ex. generarea de venituri) ale nchirierii pentru a stabili cine suport cheltuielile de exploatare i pentru a efectua coreciile necesare. Chiriile de pia ar putea fi ajustate n funcie de destinaia dorit a proprietii, n cazul n care aceasta este diferit de cea a unei proprietii comparabile. De asemenea pot apare situaii n care se impun corecii pentru diferenele privind componentele extra -imobiliare, care au efect asupra venitului generat de proprietate. De ex., venitul unui hotel, care este parte component a unui lan hotelier de nivel naional sau internaional, poate fi superior venitului unui hotel independent, din cauza valorii francizei asociate cu numele hotelului mai degrab dect unei diferene de potenial de generare a veniturilor ntre cele dou hoteluri. Atunci cnd evaluatorul face raionamente corespunztoare n efectuarea coreciilor, rezultatul ar trebui s se ncadreze n caracteristicile chiriilor de pia.



Pag

in2

0

Estimarea cheltuielilor

n cadrul metodelor bazate pe venit este esenial o analiz detaliat a cheltuielilor anuale ocazionate de exploatarea unei proprieti. Cheltuieli de EXPLOATARE Cheltuielile de exploatare cuprind toate cheltuielile necesare pentru meninerea proprietii n condiii normale de funcionare i de generare a veniturilor estimate. n vederea efecturii analizei se recomand utilizarea unui tablou al fluxurilor de exploatare (situaia veniturilor i cheltuielilor de exploatare). Clasificarea cheltuielilor se poate face n mai multe variante, n funcie de modul de prezentare a datelor istorice precum i de destinatarul raportului54. Foarte frecvent se utilizeaz clasificarea cheltuielilor n fixe i variabile, dar pot fi adecvate i relevante i alte criterii de clasificare. Cheltuielile fixe Cheltuielile fixe sunt cele care nu depind de gradul de utilizare (nu variaz n funcie de acesta) i trebuie pltite indiferent dac proprietatea este ocupat complet sau numai parial. Cele mai relevante cheltuieli din aceast categorie sunt impozitul pe cldiri i teren, taxele (mijloace transport), asigurri55.

Cheltuielile variabile Cheltuielile variabile sunt cele care se modific n funcie de gradul de utilizare sau de volumul serviciilor prestate. Elementele de cheltuieli variabile luate individual pot varia semnificativ de la un an la altul, dar pentru proprieti comparabile se poate deduce un model de legtur ntre cheltuielile variabile i veniturile realizate56. Cele mai frecvent ntlnite cheltuieli variabile sunt:

o cheltuieli de management i administraie o comisioane de nchirieri o utiliti - electricitate, gaz, ap, canalizare o nclzire o aer condiionat o curenie o amenajri o reparaii

54 Este foarte important ca evaluatorul s descrie fiecare categorie de cheltuieli analizate, pentru a se evita nenelegeri sau confuzii. 55 Dei nici aceste cheltuieli nu sunt tot timpul constante, ele se modific puin de la an la an, nu fluctueaz n raport cu gradul de ocupare i nu pot fi influenate de management. Din aceste motive cheltuielile fixe sunt relativ uor de estimat. Volumul impozitelor i taxelor poate fi determinat prin identificarea bazelor de impozitare. Nivelul cheltuielilor cu asigurarea se poate estima prin analiza primelor de asigurare practicate i identificarea bazei de calcul 56 n general imobilele cu destinaie de locuine sau birouri nregistreaz o rat mai mare a cheltuielilor variabile dect cele cu destinaie comercial sau industrial, deoarece proprietarii presteaz un volum mai redus de servicii suplimentare, n cel de-al doilea caz.



Pag

in2

1

o salarii

o ntreinerea spaiilor de parcare o diverse: securitate i paz, aprovizionare Cheltuieli de management i administraie. Aceste cheltuieli de exploatare apar fie n baza unor contracte de management, fie n condiii de prestare a serviciilor de management chiar de ctre proprietar. Cheltuielile de management se exprim adesea ca o cot procentual din venitul brut i reflect situaia local (costul managementului n zone diferite variaz n funcie de diverse influene)57. Comisioane de nchiriere sunt plile fcute agenilor imobiliari care intermediaz negocierea i asigurarea contractelor de nchiriere58. Utiliti59. Cheltuielile cu utiliti sunt de obicei previzionate pe baza analizei cheltuielilor realizate n ultimii ani i a tendinelor estimate, la data evalurii (de ex: anticiparea creterii preurilor). Pentru a estima consumurile viitoare probabile se vor compara consumurile necesare pentru proprietatea evaluat cu cele nregistrate de proprieti similare. Orarul de funcionare a unitilor poate constitui un indiciu important pentru efectuarea comparaiilor60. nclzirea. Cheltuielile cu nclzirea cad de obicei n sarcina chiriailor - n cazul proprietilor nchiriate unui singur chiria, proprietilor industriale sau cu destinaie de comer cu amnuntul, precum i n cazul n care exist sisteme individuale de contorizare pentru fiecare unitate nchiriat (birou, locuin)61.

57 Operarea unor proprieti nchiriate mai multor chiriai necesit un volum semnificativ de control, servicii de contabilitate, etc. Proprietile foarte mari pot dispune de birouri i apartamente speciale pentru directo ri nerezideni i genereaz cheltuieli suplimentare pentru ntreinerea i operarea lor. Alte cheltuieli de administraie sunt i costul comunicaiilor (linii telefonice), funcionari, servicii juridice i contabile, redactarea de lucrri i coresponden, pot, reclam. 58 Atunci cnd aceste cheltuieli sunt suportate ealonat, pe durata de nchiriere, devin cheltuieli de exploatare. n multe cazuri, aceste cheltuieli sunt tratate ca i cheltuielile investiionale (de capital), mai ales cnd reprezint sume mari (de ex. n cazul centrelor comerciale sau altor proprieti mari). n aceast situaie pot fi deduse din fluxul de numerar fie atunci cnd devin scadente, fie pe seama unei amortizri anuale, n funcie de practica local. 59 Dei utilitile reprezint cheltuieli ale chiriaului, deci nu ar fi incluse n bugetul folosit n evaluarea proprietii, uneori proprietarul este responsabil pentru iluminarea zonelor comune, pentru energia necesar lifturilor, altor echipamente ale cldirilor.

Gaz. Utilizat pentru nclzire, gazul este o cheltuial major, fie pltit separat de chiria, fie pltit de proprietar i inclus n chirie.

Apa. Cheltuielile cu apa sunt n general reduse ca pondere n totalul cheltuielilor. Excepie fac proprietile cu destinaie de spltorii, restaurante, hoteluri, etc. n contractele de nchiriere se poate prevedea c chiriaul pltete direct aceste cheltuieli sau acestea se recupereaz de proprietar prin chirie.

Canalizarea. Aceste cheltuieli sunt ncasate de ctre municipaliti sau primrii, de obicei de la proprietar i deci, sunt incluse n chirie, mai rar fiind pltite direct de chiriai. 60 De exemplu, numrul de ore pe sptmn n care un centru comercial este deschis, din care numrul de ore n care se folosete iluminatul artificial, reprezint indicatori importani pentru estimarea consumului de curent electric, ca i pentru previzionarea cheltuielilor de ntreinere i de curenie. La analiza cheltuielilor cu utilitile, evaluatorul va trebui s selecteze tipicul zonei i s in seama de posibilitatea creterii preurilor diverselor forme de energie 61 Pentru proprietile cu destinaie locativ sau birouri, cheltuielile cu nclzirea reprezint un element important. Combustibilul utilizat poate fi solid, lichid, gaz, electricitate sau abur. Sunt de obicei incluse n cheltuieli de nclzire consumul de cldur, ntreinerea instalaiilor de nclzire, salariile personalului de ntreinere.



Pag

in2

2

La elaborarea previziunilor, evaluatorul va ine seama de consumurile nregistrate n trecut, de consumul aferent unui an normal, mediu (nu unul foarte friguros sau clduros), de posibilitatea creterii preurilor de furnizare. Condiionarea aerului. Acest consum se poate regsi n categorii individuale de consumuri (electricitate, ap, salarii, reparaii) sau poate fi combinat cu nclzirea i ventilaia62. Cheltuieli generale cu salariile includ salariile angajailor a cror munc este esenial pentru funcionarea unitii, dar care nu au fost incluse n alte categorii de cheltuieli (paz, ngrijitori, portari, nsoitori lift). Curenie. Pentru cldirile cu birouri aceste cheltuieli pot fi foarte mari. Se exprim de obicei ca i costur i unitare pe metru ptrat de suprafa nchiriat (util), indiferent dac este prestat de personal intern sau aparinnd de firme specializate63. ntreinere i reparaii. Aceste cheltuieli acoper reparaii curente sau ocazionale (reparaie acoperi, nlocuirea geamurilor, zugrveli exterioare, reparaia instalaiilor de nclzire, iluminat). mbuntirile i modificrile sunt considerate investiii i deci nu sunt incluse la cheltuielile de ntreinere - reparaii. Volumul total al acestor cheltuieli va fi influenat de starea cldirii (vechime, mediu extern), de partea din amortizare alocat pentru meninere. Amenajarea interioar. Aceste cheltuieli vor include costul zugrvirii interioare, tapetrii, curenia zidurilor n zonele de folosin comun. n general aceste cheltuieli revin chiriailor. ntreinerea parcrilor. Aceste cheltuieli variaz de la o proprietate la alta. n cazul spaiilor largi de parcare, marcate cu lumini semnalizatoare, ntreinerea poate fi foarte costisitoare. De obicei cheltuielile de aceast natur sunt incluse n chiria celor care beneficiaz de facilitile oferite. Diverse. Atunci cnd acest post este important ca valoare este bine s se fac o detaliere pe elemente componente. Securitatea cldirii poate include salariile personalului de securitate (sau tariful perceput de firma de specializat), cheltuielile de curent (pentru sisteme de alarm). Materialele consumabile includ acele elemente care nu au fost incluse n alt categorie. Ridicarea gunoiului i aciunile periodice de exterminare a insectelor, etc., dezpezirea reprezint alte cheltuieli de exploatare. Alocarea pentru nlocuire. Aceste elemente se refer la reparaii, ntreinere i nlocuiri a unor elemente, cum ar fi: acoperiul; mocheta, gresie, faian, instalaii sanitare, compresoare, lifturi, boilere, reamenajri interioare, zone parcare, trotuare, zugrveli exterioare. n cheltuielile anuale, alocarea pentru nlocuire se calculeaz pe baza unei cote din valoarea de nlocuire a elementelor respective, n funcie de durata estimat de via rmas a acestora. Unii evaluatori folosesc o repartizare liniar a alocrii pentru nlocuire, alii calculeaz exact momentul nlocuirii i suma efectiv necesar.

62 Atunci cnd sistemul folosit este individual, cheltuiala poate fi transferat direct chiriaului. Atunci cnd este un sistem centralizat, cu mai multe racorduri, se obinuiete includerea n chirie. 63 n sectorul hotelier, aceste cheltuieli sunt alocate serviciului de cazare i pot reprezenta un procentaj din venitul brut. Procentajul luat n considerare trebuie s reflecte experiena anterioar i standardele sectorului de activitate.



Pag

in2

3

o Dac evaluatorul ia n considerare o perioad scurt de previzionare, la aplicarea metodei fluxului de numerar actualizat, pentru elementele care nu trebuie nlocuite n perioada respectiv nu se va constitui fond/alocare pentru nlocuire, mai ales n cazul n care aceasta este practica uzual.

o Cnd previziunile se fac pe termen lung, evaluatorul va trebui s identifice cheltuielile viitoare pentru nlocuirea unei dotri. n acest caz, se va preleva anual o sum reprezentnd cheltuieli pentru constituirea fondului de nlocuire. Dac se folosete metoda fluxului de numerar actualizat, n fluxul de numerar din anul n care se vor face nlocuirile va fi diminuat cu cheltuiala necesar pentru nlocuiri.

n ambele situaii, evaluatorul trebuie s ncerce s oglindeasc practica pieei n estimarea cheltuielilor anuale pentru nlocuiri/reparaii. Proporia elementelor care vor fi acoperite din fondul constituit pentru nlocuiri este influenat de opinia evaluatorului, care, la rndul ei, se bazeaz pe informaiile de pia; totui mrimea alocrilor pentru nlocuire proiectate va fi determinat pe baza cheltuielilor de ntreinere i reparaii realizate64. Pentru calcularea unei rate de actualizare adecvate, evaluatorul trebuie s aprecieze dac alocarea unor sume pentru fondul de nlocuire va fi inclus sau nu n cheltuielile de exploatare65.

Cheltuielile totale de exploatare Cheltuielile totale de exploatare sunt formate din suma cheltuielilor fixe, valabile i a prelevrilor pentru constituirea fondului de nlocuire.

64 n situaia financiar istoric se pot gsi nlocuiri periodice efectuate pe seama cheltuielilor de ntreinere-reparaii. Dac s-ar constitui provizioane foarte mari pentru nlocuiri este posibil o dublare a cheltuielilor de aceast natur, dac provizioanele nu sunt corelate cu cheltuielile de ntreinere-reparaii. n unele cazuri, nchirierea unui spaiu unui nou chiria se face numai dup efectuarea unor amenajri importante. Dac aceste lucrri sunt suportate integral de proprietari i condiioneaz obinerea unui nivel de chirie corespunztor celor practicate pe pia, cheltuielile aferente ar trebui incluse n cheltuielile de exploatare previzionate, ca parte a provizioanelor pentru constituirea fondului/alocrii pentru nlocuire. Cheltuielile totale, estimate pentru ntregul volum de lucrri de reparaii i nlocuiri, pot fi mai mari dect cele nregistrate realizate n anii anteriori. Aceast situaie apare mai ales n cazul construciilor noi, cnd nu exist probleme de nlocuire. La previzionarea unei situaii de cheltuieli corespunztoare unui an normal de utilizare, adic a unei situaii de exploatare corectat, evaluatorul recunoate probabilitatea efecturii unor nlocuiri n viitor, precum i faptul c lucrrile respective afecteaz veniturile generate de proprietate. Aceste cheltuieli se reflect fie n creterea cheltuielilor de ntreinere, fie n prelevarea unor sume anuale pentru constituirea fondului de nlocuire. 65 O rat de capitalizare sau de actualizare estimat pe baza preurilor de vnzare a altor proprieti este adecvat numai dac este aplicat proprietii evaluate n aceleai condiii. Ca urmare, o rat de capitalizare rezultat din comparaii cu o proprietate la care nu s-au prevzut alocri pentru nlocuiri ulterioare nu poate fi aplicat la veniturile estimate n urma includerii i acestor alocri.



Pag

in2

4

Venitul net din exploatare (VNE)

Reprezint diferena dintre VENITURILE TOTALE i CHELTUIELILE TOTALE DE EXPLOATARE i

Se calculeaz nainte de scderea amortizrii contabile i a serviciului anual al datoriei.

Serviciul anual al datoriei-SAD66, aferent creditului ipotecar, reprezint suma anual pentru plata dobnzii i ratei de rambursare a creditului; se deduce din VNE pentru a calcula fluxul de numerar disponibil nainte de impozit,67.

Dividendele aferente capitalului propriu reprezint venitul care rmne la dispoziia investitorului de capital propriu dup scderea SAD din venitul net din exploatare (VNE).

Ratele cheltuielilor i veniturilor (rate de exploatare) Raportul dintre cheltuielile totale de exploatare i venitul brut efectiv se numete

o rata cheltuielilor de exploatare.68 Pentru categorii specifice de proprieti (proprieti comparabile dup anumite criterii) se pot stabili limite de variaie ale ratelor prezentate69,70.

Elemente care nu se includ n situaia de exploatare corectat

(normalizat) Situaiile financiar-contabil, elaborate pentru proprietarii din domeniul imobiliar, cuprind absolut toate cheltuielile efectuate n timpul unui an. Ele pot include i

o elemente nerepetabile (excepionale) care nu ar trebui s se regseasc n previziunile fcute pentru evaluare, deoarece previziunile trebuie s reflecte o exploatare normal a proprietii

o diverse cheltuieli sau costuri asociate unor circumstane specifice proprietarului. O situaie retratat/corectat a veniturilor i cheltuielilor aferente proprietii reprezint o opinie asupra fluxurilor viitoare de numerar probabile generate de o investiie.

66 Notat i IM 67 care este o form de venit des utilizat n metodele de evaluare bazate pe venit 68 Raportul complementar, respectiv dintre VNE i venitul brut efectiv (VBE) este denumit rata venitului net. 69 de exemplu rata venitului net pentru spaii de birouri, situate n orae mari se situeaz ntre 10-14%). 70 Studiile efectuate pe eantioane largi de ctre organisme specializate (institute cercetri, asociaii profesionale, bnci) pot fi utilizate ca ghiduri orientative n selectarea limitelor i ncadrarea proprietilor. Dei studiile publicate sunt utile, este recomandabil ca evaluatorii s efectueze i propriile lor comparaii sau s verifice aplicabilitatea datelor statistice.



Pag

in2

5

Anumite elemente, incluse n contului de profit i pierdere vor fi scoase din bugetul previzional retratat, elaborat n scop de evaluare. Acestea sunt: o Amortizarea fiscal. Amortizarea fiscal (contabil) pornete de la costul istoric sau alt cost stabilit anterior71, care poate fi diferit de valoarea de pia. Metodele de evaluare bazate pe venit includ n VNE i amortizarea fiscal, deci aceasta nu mai trebuie inclus ca element distinct de care s se in seama la calcularea VNE.

o Impozitul pe venit. Mrimea impozitului (i rata impozitrii) depinde de tipul dreptului de proprietate, respectiv societate pe aciuni, asociere de persoane, persoane fizice. Acest impozit nu este o component a cheltuielilor de exploatare.

o Costuri speciale ale firmei Aceste costuri, cum ar fi onorariile de management pltite acionarilor nu vor fi incluse n situaia de exploatare corectat (normalizat).

o Investiii/cheltuieli suplimentare de capital Cheltuieli de capital pentru extinderi sau modernizri nu se fac n fiecare an i deci nu vor fi incluse ntr -o situaie care trebuie s reflecte cheltuieli normale, repetabile. Aceste cheltuieli pot conduce la creterea valorii proprietii prin mrirea venitului anual obtenabil sau prin prelungirea duratei de via util a proprietii, dar ele nu constituie un flux de numerar repetabil ci un element excepional.

71 influenat de regimul de amortizare permis prin legislaia fiscal.



Pag

in2

6

Aplicaii

Model de PREVIZIUNE PE UN AN Proprietatea de evaluat, ABC, este un imobil cu 55 apartamente pentru care se poate obine o chirie brut potenial de 73.800 . Parcarea este inclus n chirie. Venituri suplimentare se obin din automatele de cafea, etc. n valoare de aproximativ 575 /an, deci venitul brut potenial (VBP) este 74.375 /an. Gradul de ocupare este estimat la 96% anual, iar pentru serviciile de management n zon se percepe un

onorariu de 5% din VBE. Administratorul cldirii primete un salariu anual de 2.100 . Impozitul aferent anului trecut a fost 8.125 dar se ateapt o cretere la 8.500 , pentru anul curent. Asigurarea anual de incendii presupune o prim de 2.150 pentru trei ani. Evaluatorul consider necesar o cretere a valorii asigurate, ceea ce nseamn o prim adiional anual majorat cu 20%.

Alte cheltuieli fixe sunt 350 . Cheltuielile pentru ntreinerea spaiului se situeaz la 2.700 /an. Pentru salubritate se pltete o sum lunar 20 , iar cheltuielile cu consumabilele sunt estimate la 150 /an. Cheltuielile de deratizare reprezint 30 /lun, iar cheltuieli diverse 150 /an. Chiriaii i pltesc direct utilitile (gaz, electricitate, nclzire i condiionare aer). Pe baza experienei i schimbrilor anticipate de preuri, se estimeaz c cheltuielile cu iluminatul spaiilor comune se ridic la 1000 /an, iar apa i alte utiliti comune ajung la 450 /an. Cheltuielile de reparaii se ridic la 3.000-3.500 /an, inclusiv constituirea fondului de RK. Evaluatorul apreciaz c, cheltuielile de nlocuire ar crete i c bugetul previzional va trebui s includ alocarea suplimentar pentru fondul de RK, peste cheltuielile normale de reparaii. Zugrveala exterioar, estimat la 2100 n condiiile actuale, este programat la fiecare trei ani. Cele mai multe apartamente sunt nchiriate pe termen de trei ani, i cer costuri suplimentare de zugravire

de 100 /per apartament la fiecare rennoire a contractelor. Spaiul comun se zugrvete la fiecare trei ani, lucrrile costnd n jur de 120 . Toate apartamentele sunt dotate cu aragaz, frigider, ventilatoare, ghen, fiind deci necesar alocarea anual a unei sume de 650 /per apartament pentru nlocuirea acestor dotri. Durata de utilizare economic a acestor dotri este difereniat, dar se ia n considerare o medie de 10 ani. nlocuirea mochetei cost proprietarul cca 450 /per apartament, durata de utilizare fiind de ase ani. Acoperiul este schimbat dup 20 de ani i nlocuirea lui cost 9.000 .



Pag

in2

7

Tabelul urmtor sintetizeaz informaiile anterioare

chirii 11 1 200 13 200

chirii 12 1 290 15 480

chirii 16 1 380 22 080

chirii 16 1 440 23 040

73 800

alte venituri 575

VENIT BRUT POTENTIAL 74 375

neocupare -4% -2 975

VENIT BRUT EFECTIV 71 400

CHELTUIELI DE EXPLOATARE

FIXE taxe 8 500

9 710 asigurare 860 _=2150*1,2/3

alte 350

VARIABILE 5% management 3 570

16 543 administrator 2 100

salarii intretinere 2 700

electr. Sp. Comuna 1 000

alte utilitati 450

reparatii intretinere 3 250

zugravit exterior 700

decorare interioara 1 873 _=(55*100+120)/3

diverse 900 _=(20+30)*12+150+150

fixe+variabile= 26 253

ALOCARE FONDURI REPARATII

FOND INLOCUIRE 3 575 _=(650*55)/10

mocheta 4 125

acoperis 450

8 150

TOTAL CHELTUIELI DE EXPLOATARE 34 403

Rata cheltuielilor de exploatare 48,2% 34 403 71 400

VENIT NET EXPLOATARE 36 997

Rata VENITULUI NET 51,8% 36 997 71 400



Pag

in2

8

Model de PREVIZIUNE MULTIANUAL

n rapoartele de evaluare, n care se aplic metoda fluxului de numerar actualizat, evaluatorul trebuie s fac previziuni asupra ntregii perioade de deinere a investiiei72. Analiza prezentat n continuare se refer la o previziune pe o durat de 10 ani a fluxului de numerar rezultate dintr-o proprietate cu destinaie de birouri.

Analiza proprietii

Proprietatea analizat ocup o suprafa de teren de 4.650 m2, pe care se afl un imobil vechi de 50 de

ani, cu 6 etaje de birouri i spaii comerciale.

Amplasarea este ntr-o zon ncadrat la categorie II, la nord de centrul oraului.

Suprafaa nchiriat (excluznd spaiile de folosin comun) este de 21.214 m2.

Spaiile comerciale ocup 1.235 m2, pentru aceasta existnd 5 contracte de nchiriere.

Imobilul este integral ocupat de 19 chiriai, cu care sunt ncheiate 21 contracte.

Multe dintre contracte urmeaz s expire n curnd, ultimul contract expir n 2018.

Situaia contractelor este prezentat n tabelul din pagina urmtoare.

Chiria anual medie contractat este de 43 . /m2

Evaluatorii estimeaz chiria anual de pia la 76 /m2 pentru birouri i 126 /m2 pentru spaii comerciale.

Chiria anual medie de pia rezultat dup analiz este 79 /m2 .

Diferena dintre chiria potenial de pia i chiria contractual este deci 36 /m2 (79 /m2 - 43 /m2), iar

chiria total ncasat reprezint 54% din chiria de pia.

Piaa birourilor este echilibrat i exist o cerere peste media pieei pentru imobilul analizat.

Fiind amplasat n zona a II-a, este ideal pentru back-office, departamente informatice, contabile,

operaiuni de depozitare care necesit spaii largi.

Dei cldirea este veche, ea a fost reamenajat i au fost fcute cheltuieli importante pentru mbuntire i

pentru meninerea poziiei competitive a imobilului.

Situaia expirrii contractelor

72 Venitul investitorului includ, n acest caz, fluxul de numerar net anual (sau cash-flow net anual) precum i valoarea de revnzare dup scderea cheltuielilor de vnzare a proprietii i soldul creditului ipotecar (rate nerambursate).



Pag

in2

9

Numr de Arie util Cota de

ANUL contracte de nchiriat nchiriat

care expir mp 21214 cumulat

1997 0 0 0

1998 0 0 0

1999 7 5988 5988 28,20%

2000 6 6396 12384 58,40%

2001 2 1144 13528 63,80%

2002 2 507 14035 66,20%

2003 1 177 14212 67,00%

2004 1 1026 15238 71,80%

2005 0 0 15238 71,80%

2006 0 0 15238 71,80%

2007 1 21 15259 71,90%

2008 0 0 15259 71,90%

2009 0 0 15259 71,90%

2010 0 0 15259 71,90%

2011 0 0 15259 71,90%

2012 0 0 15259 71,90%

2013 0 0 15259 71,90%

2014 0 0 15259 71,90%

2015 0 0 15259 71,90%

2016 0 0 15259 71,90%

2017 0 0 15259 71,90%

2018 1 5955 21214 100,00%

Ipoteze pentru previzionare

n general investitorii n cldiri de birouri sau cu alte destinaii asemntoare iau n considerare previziuni pe o perioad de 10 ani de deinere a proprietii.

Pentru a fundamenta un pre de achiziie care s justifice riscul inerent al investiie

Documents

Materiale Aferente Venitului z9