Marktstudie Fokus Dubai – Analyse und Ausblick

Februar 2010

Sehr geehrte Vertriebspartnerinnen, sehr geehrte Vertriebspartner,

mit dieser Studie haben wir die Ergebnisse der jüngsten Untersuchungen und Reports namhafter Analysehäuser, Banken und renommierter Wirtschaftszeitungen, wie Jones Lang LaSalle, Colliers International, Asteco, Dubai Statistics Centre, HSBC Fi i l Ti fü Si t d f b it t D E b i i t i f di t d ä tHSBC Financial Times u.a. für Sie zusammengetragen und aufgearbeitet. Das Ergebnis ist eine fundierte und prägnante Studie über den Immobilienmarkt Dubais, die die Meinung namhafter Experten widerspiegelt.

Während in den vergangenen Monaten von deutlichen Preiskorrekturen des Immobilienmarkts berichtet wurde, scheint sich derzeit eine Trendwende abzuzeichnen. Aktuelle Untersuchungen zeigen, dass eine Bodenbildung stattgefunden hat und g g , g gsich das Investitionsklima in Dubai deutlich aufhellt. Mit dieser aktualisierten Studie stellen wir Ihnen die jüngsten Analyseergebnisse zum Immobilienmarkt der VAE zur Verfügung.

Auch wenn sich der Standort Dubai nicht von den globalen wirtschaftlichen Entwicklungen abkoppeln konnte, hat er keinen i St d t t il l Di f d t l Stä k D b i l i l D hk fü L i tik Di tl i tseiner Standortvorteile verloren. Die fundamentalen Stärken Dubais als regionales Drehkreuz für Logistik, Dienstleistungen,

Arbeit und Handel sowie Kapital sind geblieben und werden beim Anziehen der Weltwirtschaft positiv und nachhaltig auf alle Wirtschaftsbereiche des Emirats durchschlagen.

Ihr Team der World of Fonds

2

Wirtschaftskennzahlen 2010

VAE Deutschland

Durchschnittsalter 27,9 43,4

Bevölkerungsentwicklung 7,2% 0,05%

Verschuldungsgrad (BIP) 47,2% 77,2%

Reales BIP Wachstum 4,0% 1,2%

Ø Pro-Kopf-Einkommen in USD 54 430 34 800Ø Pro-Kopf-Einkommen in USD 54.430 34.800

3Quelle: Institut f. Weltwirtschaft, Standars Chartered, CIA World Fsctbook

Wo sind wir im Zyklus?

5. Die Weiter-vermarktung von Immobilien kommt

6. Banken stoppen Finanzierungen

5. Transaktions-volumina und Preise steigen

6. Nachfrage von Endverbrauchern und Investoren steigtg

2009

zum Erliegen

Abwärtsspirale getrieben von

Erholung bedingt durch rationalesx

nachhaltig

Übe

rgan

g

1. Off-plan Käufer verschwinden

4. Projektentwickler stoppen Projekte / Zahlungen

gAngst und

MisstrauenVerhalten und un

Vertrauencvvv1. Preise & Mieten

durchschreiten die Talsohle

4. Fremdkapital – käufer investieren

2. Preise und Verkäufe

3. Projektentwickler können den Bau nicht finanzieren

2. Finanzinvestoren und Cash-Käufer

3. Immobilienfinan-zierungen sind wieder möglich

Verkäufe gehen zurück

und Cash Käufer investieren

Die ersten Monate des Jahres 2010 bestätigen den Stabilisierungstrend des Immobilienmarktes. Mit

4

g geiner merkliche Erholung rechnen Experten in 2011.

Wo sind wir im Zyklus?

1. Offplan Käufer verschwinden

Seit September 2008 liegen die Preise für Bestandsimmobilien erstmals über den Preisen für Bauprojekte

1. Preise und Mieten durchschreiten die Talsohle

Die Preise blieben im 4.Quartal stabil, die Mieten konnten im Vergleich zum 3. Quartal leicht um 3% zulegen (Jones LangPreisen für Bauprojekte.

(Colliers International Houseprice Index 4.Q.2008)

Talsohle Quartal leicht um 3% zulegen. (Jones Lang LaSalle, Januar 2010)

2. Preise und Verkäufe gehen zurück

Seit dem 3. Q. 2008 sind die Immobilienpreise um 10% bis 20% gefallen Die Verkaufspreise liegen bis zu

2. Finanzinvestoren und Cash-Käufer beginnen zu

Verdopplung des Transaktionsvolumens im März 2009. (520 Mio USD ggü. 250 Mio USD im Vormonat) (JLL MENA Housezurück gefallen. Die Verkaufspreise liegen bis zu

30% unter den Angebotspreisen. (JLL Dubai City Profile, February 2009)

beginnen zu investieren

USD im Vormonat) (JLL MENA House View March 2009)

3. Projektentwickler können den Bau

i ht h

Es kommt zu Verzögerungen am Bau. 2009 bis 2011 werden nur 90.000 Ei h it üb b d

3. Immobilienfinanzie-rungen sind wieder

ö li h

HSBC Middle East erhöht den Fremdkapitalanteil bei I bili fi i f bi 75%nicht mehr

finanzierenEinheiten übergeben werden. (JLL Dubai City Profil 2009)

möglich Immobilienfinanzierungen auf bis zu 75% des Kaufpreises. (HSBC 31.03.09)

4. Projektentwickler stoppen Projekte

60% der Bauprojekte mit einem Volumen von 75 Mrd. USD sind gestoppt wurden. (HSBC, March 2009)

4. Fremdkapitalkäufer investieren

Noch nicht eingetreten, Volumen der finanzierten Käufe beträgt im 4. Quartal 39%. (Jones Lang LaSalle, Januar 2010)

5. Weitervermarktung von Immobilien kommt zum Erliegen

Die Zahl der veräußerten Wohneinheiten ging zwischen Oktober 2008 und Janauar 2009 um 40% zurück. (JLL City Profil February 2009)

5. Transaktionsvolumen und Preise steigen nachhaltig

Die Anzahl der Immobilientransaktionen hat im 4. Quartal 2009 im Vergleich zum 3. Quartal 2009 um 15% zugenommen. (Colliers International House Price Index 4. Quartal 2009)

6. Banken stoppen Finanzierungen

Banken erhöhen drastisch die Eigen-kapitalquote bei Immobilienfinanz-ierungen und verschärfen Bonitäts-und Kapitaldienstauflagen. (Asteco, Dubai Report 4. Q. 2008)

6. Nachfrage von Endverbrauchern und Investoren steigt

Dubai zieht zunehmend die Aufmerksam-keit lokaler und ausländischer Investoren an. Hintergrund sind das günstige Preisniveau, die Immobilienqualität und nicht zuletzt die hohe Rechtssicherheit und

5

gute Infrastruktur. (HSBC 01.06.2009)

10 Indikatoren für eine Erholung des Immobilienmarktes in den VAEImmobilienmarktes in den VAE

Dez. `08 Juni `09 Feb. ´10

1. Globale wirtschaftliche Stabilität

2. Erholung des Ölpreises

3. Verringerung der Kapitalkosten (Zinsniveau)3. Verringerung der Kapitalkosten (Zinsniveau)

4. Rekapitalisierung des Bankensektors

5. Vermehrte Finanzierungsmöglichkeiten

6. Reduktion des zukünftigen Angebots an Immobilien

7. Zunehmende Nachfrage nach Immobilien

8 Z h d I bili t kti8. Zunahme der Immobilientransaktionen

9. Konsolidierung Immobilienbranche (Marktakteure)

10. Implementierung neuer Investitionsmodelle

Die Indikatoren für eine Erholung des Immobilienmarktes haben sich in den vergangenen Monaten weiter stabilisiert

6

weiter stabilisiert.

Quelle: Jones Lang LaSalle, Januar 2010

Wertentwicklung von Wohnimmobilien in Dubai

250

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s 50%

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Grow

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20%

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40% Change

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50-10%

-20%Q1 - 2008Q3 - 2007 Q4 - 2007 Q4 - 2008Q3 – 2008Q2 - 2008

42% -8%4%2% 16% 5% -9%-41%

Q1 - 2009 Q2 - 2009

+7% +1%

Q3 - 2009 Q4 - 2009

INDEX POINTS 120 125 178 206 216 199 117 107 114 115

GROWTH CHANGE 2% 4% 42% 16% 5% -8% -41% -9% +7% +1%

Q

4. Quartal bestätigt die TrendwendeTransaktionsvolumen stieg im 4. Quartal um 15%2 160 Euro/qm ist durchschnittlicher Verkaufspreis

7Quelle: Colliers International House Price Index 4.Quartal 2009

2.160 Euro/qm ist durchschnittlicher Verkaufspreis

Bevölkerungsentwicklung Dubai

g D

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%

2,500,000

2 000 000

20%

15%13,8%12 0%

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tu2,000,000

1,500,000

15%

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7,8%7,4% 7,6%

Jähr1,000,000

500,000

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F: PrognoseBevölkerungJährliches Wachstum in %

0 -10%2005 2006 2007 2008 2009 2010F

-6,1%

Jährliches Wachstum in %

2009 leben erstmals 1,7 Mio. Menschen in DubaiDi B ölk i d h i d k d J h t iDie Bevölkerung wird auch in den kommenden Jahren steigenDie Wachstumsrate beträgt ca. 7%Bis zum Jahr 2012 wird mit einem Bevölkerungswachstum von ca. 300.000 Einwohnern und einer Gesamtbevölkerung von knapp über 2 Mio Menschen gerechnet

8Quelle: Dubai Statistics Centre, Ministry of Economy, Tanmia 2009

und einer Gesamtbevölkerung von knapp über 2 Mio. Menschen gerechnet

Stimulierung der Nachfrage nach Wohnraum

Positiver Trend bei der Bevölkerungsentwicklung

2009 überschreitet die Bevölkerung der VAE erstmals die Fünfmillionengrenze 2009 überschreitet die Bevölkerung der VAE erstmals die Fünfmillionengrenze

Durch das rückläufige Mietniveau ist Dubai als Wohnort in den vergangenen Monaten für viele erschwinglich geworden

Mieter aus anderen Emiraten, insbesondere Abu Dhabi und Sharjah, ziehen vermehrt nach Dubai

Günstiges Preisniveau führt zur Auflösung vieler Wohngemeinschaften

Mi t l i t i h h t h b W h b di t d h f ll P i i Mieter leisten sich vermehrt gehobene Wohnungen, bedingt durch gefallenes Preisniveau

Durch den Mangel an Finanzierungen sind weite Schichten der Bevölkerung gezwungen zu mieten

Die Abwanderung von „Blue Collar“-Ausländern hat keinen Einfluss auf den WohnungsmarktDie Abwanderung von „Blue Collar Ausländern hat keinen Einfluss auf den Wohnungsmarkt in Dubai, da diese in anderen Emiraten oder in Arbeiterunterkünften untergebracht sind

Kopplung des Residencestatus an Wohneigentum generiert vermehrt Nachfrage aus den Nachbarstaaten

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Zukünftige Entwicklung des Angebots an Wohnimmobiliendes Angebots an Wohnimmobilien

2009 wurden nur 22.400 Wohneinheiten fertig gestellt. 2010 bis 2012 rechnen Experten mit je 22.000 Einheiten pro Jahr.

Im Zeitraum zwischen 2009 und 2011 sollten ursprünglich 190.000 neue Einheiten übergeben werden, bzw. ca. 63.000 Einheiten pro Jahr.

Tatsächlich werden im Zeitraum zwischen 2010 und 2012 nur 66.000 neue Einheiten fertig gestellt, 35% der ursprünglich geplanten Einheiten.

60% der Bauprojekte mit einem Volumen von 75 Mrd. USD wurden abgesagt und verknappen das zukünftige Angebot.

10Qulle: Jones Lang LaSalle, Dubai City Profile, Januar 2010

Die mittelfristige Entwicklung von Angebot und Nachfrage unter Berücksichtigung aktuellerund Nachfrage unter Berücksichtigung aktueller Marktprognosen

1. theoretischer Angebotsüberhang bei Realisierung ll i Pl b fi dli h P j kt

Angebotsrückgang von 63.000 Einheitenauf ca. 22.000 Einheiten jährlich, JLL Dubai City Profile Jan. 2010

aller in Planung befindlicher Projekte

2. leichter Nachfrageüberhang, aufgrund des rückläufigen Bauvolumens um 60%

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2A hot

und

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Annahmen:

Indexierung von Angebot und Nachfrage im Jahr 2009

Belegung der Wohneinheiten mit durchschnittlich 2,5 Personen.

Ange

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2010 20122009

Bevölkerungswachstum 308.000 neue Einwohner, Dubai Statistics Centre

,

Bevölkerungswachstum bis zum Jahr 2012 von 308.000 Einwohnern, Gesamtbevölkerung 2,08 Mio. in 2012

20112010 20122009

Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage wird sich bis zum Jahr 2012 weiter verbessern. Weitgehende Leerstände sind nicht zu erwarten

2011

11

Weitgehende Leerstände sind nicht zu erwarten.

Die mittelfristige Entwicklung von Angebot und Nachfrage unter Berücksichtigung aktuellerund Nachfrage unter Berücksichtigung aktueller Marktprognosen

47.600

80,000

60,000 50.800 54.400

40,000

20,000

22.000 22.000 22.000

2010 2011 2012

0

-20,000

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-25.600

-54.400

-40,000

-60,000Angebot - Analystenerwartung

Jährliches Bevölkerungswachstum 7%

Anza

hl d

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-86.400

-80,000

-100,000

Nachfrage – 2,5 Einwohner pro Einheit

Nachfrageüberhang kumuliert

12

Im Jahr 2012 ist nach derzeitigen Prognosen von einem Unterangebot von bis zu 86.400 Wohneinheiten auszugehen.

Presseartikel zu Dubai | wirtschaftliche Lage Q4 / 09

„Weniger dramatisch wirkt die Ankündigung des

„Die Panik vom Ende des Jahres 2008 sowie Anfang 2009 scheint aus dem Markt gewichen zu sein, obwohl sich die Transaktionszahlen noch auf recht niedrigem Niveau bewegen Eine stetig zunehmende Zahlungsmoratoriums, wenn sie in den Rahmen der

Volkswirtschaft der VAE gestellt wird. […] Die Volkswirtschaft der gesamten Föderation ist doppelt so groß wie ihre Auslandsverschuldung, von der ein Fünftel auf Dubai World entfällt. Verschuldet ist also nicht der Staat, sondern nur eine

niedrigem Niveau bewegen. Eine stetig zunehmende Zahl von Marktteilnehmern kommt zu der Überzeugung, dass die Korrektur beendet ist, so dass einige Kaufinteressenten, die auf weiter fallende Kurse gesetzt hatten, auf falschem Fuß erwischt entfällt. Verschuldet ist also nicht der Staat, sondern nur eine

seiner drei Staatsholdings, die Dubai World.Mit dem weitaus größten Teil der Auslandsverschuldung wurden jedoch wirtschaftlich sinnvolle Projekte finanziert. Während andere Staaten Schulden aufnehmen, die sie in ihre maroden Sozialversicherungssysteme pumpen haben in

g ,wurden.“

Emirates Business, 20.10.2009

maroden Sozialversicherungssysteme pumpen, haben in Dubai Konzerne, die dem Staat gehören, eine Schuldenlast aufgehäuft, der Wertschöpfung gegenübersteht. Der Hafenbetreiber DP World, eine Tochtergesellschaft von Dubai World, kaufte beispielsweise in 30 Staaten der Welt Seehäfen.“

FAZ, 1.12.2009

„Obwohl das Emirat kaum über eigene Rohstoffreserven verfügt, ist seine Stellung als Finanz- und H d l i d R i f h Vi l Fi h ih H h f i Li iHandelszentrum in der Region unangefochten. Viele Firmen machen ihr Hauptgeschäft zwar in erster Linie mit Wachstums-Stars wie den Öl-Imperien Saudi-Arabien und Abu Dhabi sowie der Gas-Großmacht Katar. Doch die meisten Unternehmen halten an ihrer Zentrale in Dubai fest.“

Handelsblatt, 31.10.2010

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Handelsblatt, 31.10.2010