Mark Zandi Finančný šok

1

Mark ZandiFinančný šok

„360°pohľad na implóziu subprime hypoték a ako zabrániť budúcej finančnej kríze“

Podklad pre diskusiu v rámci Liberálnej spoločnostiIng. Ladislav Vaškovič, CSc.

29.4.2009

2

Chronológia krízy (1)

1995 – stabilizovaný trh nehnuteľností, silný dopyt a disciplinovaná ponuka - priemerné bývanie – mesačná splátka 675 USD2000 - v USA pád High-Tech akcií, 11.9.2001, invázie do Iraku a Afghanistanu - snaha o oživenie ekonomiky, razantné zníženie úrokových sadzieb - začína boom nehnuteľností - Čína – začína byť globálny ekonomický hráč - špekulanti sa stále orientujú na cenné papiere - imigrácia – ¼ novopostavených domov - opatrné správanie sa developerovleto 2003 – začiatok vytvárania cenovej bubliny nehnuteľností - bývanie sa stáva dobrou investíciou - príchod špekulantov - stále ľahší prístup k hypotekárnym úverom - stále zvyšovanie pomeru cena bývania voči cene prenájmu (štandard 12,5 – 16,5, v r. 2005 - 25 )

3


jar 2005 – lokálne príznaky končiaceho sa boomu - zvýšenie úrokových sadzieb - opustenie štandardných postupov pri poskytovaní hypo úverovapríl 2006 – prasknutie cenovej bubliny - mierny pokles cien nehnuteľností na celoamerickej úrovni - rast počtu neplatičov (1 mil.)leto 2006 - rekordný počet novopostavených domovjúl 2007 - pád dvoch fondov Bear Stearns - praktické zastavenie obchodovania s cennými papiermi nadviazanými na hypotéky, špeciálne so subprime - oneskorená reakcia vlády a Fed, programy „FHA Secure“, „Hope now“ leto 2007 - útlm krátkodobého financovania bánk, neschopnosť určiť rozsah strát, kríza finančných garantov - pokles cien bývania, v priemere o 25 %, v niektorých lokalitách až 35 %, ceny sa dostali na úroveň cien r. 2004

4


jar 2008 – kríza brooker dealerov – investičné banky

- predaj Bear Stearns

- začiatok recesie

- silné obmedzenie úverovania, credit crunch

- ekonomická kríza sa stáva hlavnou predvolebnou témou v

prezidentských voľbách

- nedostupnosť informácií pre regulátorov od niektorých

hráčov na hypotekárnom trhu (tieňový bankový systém)

- problém morálneho hazardu

- zdôrazňovanie hlavnej úlohy Fed

5

Nástup subprime hypoték (1)

Rastúca úloha súkromných zdrojov pri financovaní hypotekárnych úverov (až cca 60 %), agentúry FHA Veteran Administration postupne menej výhodné

podmienkyFICO scoring, 350 – 850 bodov Rozdelenie - pod 620 bodov - subprime - nad 620 bodov – prime (fair až perfect)

Degradácia pôvodných úverových postupov:1. Spôsob úročenia – pevné (základ 10 - ročné št. papiere) - variabilné – zvyčajne každých 6 mesiacov prehodnotenie sadzby ARM Adjustable Rate Mortgage – pôvodne pre klientov s vysokým scoringom, vysokou predplatbou a stabilným príjmom - v r. 2006 – 90 % klientov so subprime scoringom malo ARM - ARM vždy mali vyššiu delikvenciu - produkty : „teaser rate“ – (1 – 2 %), „interest – only“, „option“

6

Nástup subprime hypoték (2)

2, Predplatba – pôvodne 20 %, –- 10 % –- 5 % –– nakoniec 0 %

- absencia predplatby pôvodne kompenzovaná poistením, neskôr „druhou pôžičkou“ - produkty: „second loan“, „piggy back“ – lacné krátkod. financovanie3. Overovanie príjmu – pôvodne na základe hlavne daňových výkazov - v 2006 sa prestalo vyžadovať potvrdenie - produkty: „stated income“

Záver: - v priaznivých podmienkach cca 40 % príjmov klienta je určených na splácanie hypotéky - na vrchole boomu sa od klienta chcelo len podpísať „nejaké papiere“ - v r. 2006 – z 3 bil. $ hypoúverov tvorili subprime 615 mld. $, z toho 250 mld. bez predplatby - dnes v cca10 mil. prípadoch hodnota úveru je vyššia ako hodnota bývania

7

Každý Američan vlastníkom bývania (1)

Vlastné bývanie – idea podporovaná všetkými politickými garnitúrami

Inštitúcie – FHA – Federal Housing Administration

- Fannie Mae – Federal Mortgage National Administration

- Freddie Mac - Federal Home Loan Mortgage Corporation

. Byty v osobnom vlastníctve – 1940 - 44 %

- 1950 – 55 %

- 2000 - 66 %

- 2005 - 69 %

. Americká domácnosť vynakladá 1/3 príjmov na bývanie, vo F – 1/5,

v J – 1/7

Súhrnná hodnota - bývania v USA 20 bil. USD

- hypotekárnych úverov – viac ako 10 bil. USD

Pre porovnanie – Američania majú v držbe akcie v hodnote cca 17 bil. USD

8

Každý Američan vlastníkom bývania (2)

Štátna podpora bývania: - úrokové náklady hypoúverov ako odpočítateľná

položka v daňovom priznaní

´- čiastočne odpočítateľná položka pri zdanení

nehnuteľností

- pri predaji zníženie dane z kapitálového výnosu

- lacné úvery

. Klienti – získanie bývania (First – Times)

- zvýšenie kvality bývania (Trade - Up Buyers)

- investori (bez špekulatívnych úmyslov)

- priekupníci, špekulanti (Flippers)

. ¾ prípadov predaja bývania vyžaduje úver

¾ z ceny bývania je v priemere zaplatené prostredníctvom úveru

9

Greenspan sa spolieha na sektor bývania

Rok 2000 – pevne úročené hypotekárne úvery – viac ako 5 %

- ARM - menej ako 4 %

Zníženie úrokových sadzieb Fed – medzi 1.1.01 a letom 03 – z 6,5 % na 1 %

Greenspan – trh bývania je odolný voči „veľkej bubline“

- znížené sadzby vyvolajú boom na trhu nehnuteľností

„Greenspan put“ – v prípade, že sa výsledky ekonomiky budú zhoršovať, Fed

zníži sadzby

„Wealth effect“ - s rastúcim majetkom spotrebiteľ viac spotrebuje a klesá

jeho miera úspor - > boom trhu bývania a súčasne

rast spotreby

- rast zadĺženosti na základe založeného majetku – bývania,

ktorého cena stále stúpa

10

Globálni investori sa zapájajú do hry (1)

Globálni investori - ďalší zdroj likvidity pre trh nehnuteľností v USA

prostredníctvom finančných produktov prepojených na bývanie

Uzavretý okruh – americkí spotrebitelia nakupujú zahr. tovary –> zahr. zdroje sa investovali v USA do hypo produktov –> zníženie úrokových sadzieb –> uľahčenie úverovania –> boom bývania –> zvýšenie spotreby

Čína – január 2008 – 493 mld. USD štátnych dlhopisov (J - 587 mld. USD)

Výnos cca 4 % pôvodne postačoval – neskôr dopyt po výnosnejších,

hypotekárne produkty ponúkali dlhodobo veľmi nízky default rate

r. 2006 – držba dlhopisov mimo USA dosiahla 6 bil. USD (1/3 z celk. objemu)

Cielenie úrokových sadzieb centrálnych bánk – 2000 - cca 5 %

- 2003 - 03 – cca 1,5 %

A Global Sea of Liquidity – akcie, dlhopisy, nehnuteľnosti

- Moskva, Peking, LA

11

Globálni investori sa zapájajú do hry (2)

- málo skeptikov, postupne sa odmlčali

- investiční manažéri – časový horizont 3 mesiace

- široko využívaná prax úverovania investícií (leverage)

- uvoľnenie investovania do zahraničia vo viacerých krajinách

- P/E ukazovateľ – rekordne vysoký

- extrémne zníženie rozdielu medzi výnosmi zo štátnych

a podnikových dlhopisov – v r. 2004 – 2007 – rozdiel 2 až 4 %

12

Zlí veritelia vytláčajú dobrých (1)

Pôvodný prístup k poskytovaniu úverov – založený na konzervatívnych pravidlách

Po rozbehu boomu bývania – totálne uvoľnenie pravidiel: - vytvorenie zisku len na základe objemu - spoľahlivosť a schopnosť klienta sa stali druhoradým problémom - noví hráči – súkromní požičiavatelia a investičné banky - využívanie internetu pri oslovení klienta - v takejto atmosfére konzervatívni požičiavatelia boli rýchlo vyšachovaní. Nové praktiky počas boomu: - nové produkty – stated income, piggy – back, interest – only, pay – option, negative amortization, 2 – 28. - 75 tis. firiem ako mortage banker alebo mortgage brooker, 350 tis. zamestnancov - výrazné oddelenie predaja úveru od jeho správy

13

Zlí veritelia vytláčajú dobrých (2)

- koneční vlastníci hypo úverov – 50 % - komerčné banky - 50 % - investori - neuveriteľná ľahkosť získavania hypotekárneho úveru - vytváranie vlastných spoločností na predaj hypotekárnych úverov

investičnými bankami - vznik REITS /Real Investment Trusts) – spadajúcich pod SECPolitické rozhodnutia – Bushova administratíva vytláčala štátom podporovanéinštitúcie – súkromný trh môže poskytnúť lacnejšie zdroje ako štátne subjektyNové techniky úverovania – AU – automated underwriting - AVM – automated valuation models Tieto systémy boli nastavené na podmienky trhu pri vzostupe, nie pri abnormálnych stavoch

14

Finanční inžinieri a ich kreácie (1)

70. a 80. roky – strata výsadného postavenia bánk

RTC – Resolution Trust Company – overenie sekuritizácie pre rôzne produkty

Noví hráči – finančné spoločnosti (bez depozitnej činnosti) – neregulované

entity v roli veriteľov

„originate- to – hold“ –– > „originate- to – distrubute“ – riziko posunuté z

bánk na vlastníka cenných papierov

Varovanie z r. 1998 – krátkodobý kolaps trhu, zastavenie obchodovania

RMBS – Residential Mortgage Backed Security – viacero tranší – senior

- mezzanine

- equity

- považované za spoľahlivé

- equity kupovali hedge fondy

V r. 2005 emitovaných viac ako 1,1 bil. USD RMBS

15


CDO – (Collateralized Debt Obligation) – v podstate IF pre dlhopisy a úvery - diverzifikácia rizika z pohľadu investora - rozmach na začiatku tohto tisícročia - vydávané zväčša investičnými bankami - pôvodne vysoko výnosné, postupne klesajúci výnos. ABS CDO – (Asset – Backed Security CDO) – zahrňovali subprime úvery - v r. 2007 cca 300 mld. USD. CDOs of CDOs, CDOs of CDOs of CDOs, Synthetic CDOGlobalizácia vyššie uvedených nástrojov sa považovala výhodnúBASEL II – pre banky výhodnejšie vykazovať v držbe sekuritizované úvery akosamotné hypotekárne úvery

16


Vytvorenie tieňového bankového systému - v r. 2007 – cca 6 bil. USD- investičné banky )- hedge fondy ) viac menej mimo bankového- money market fondy ) -> dohľadu, minimálne nároky - finančné spoločnosti ) na zverejnenie údajov- asset-backed conduite )- SIV - structured investment vehicles )

Výsledný efekt – banky presunuli riziko na ostatných hráčov, ale nebolo jasné,

kto a v akom rozsahu nesie riziko

SIV a conduits - krátkodobé financovanie dlhodobých záväzkov – banky v nich

„odkladali“ aktíva pripravené k sekuritizácii

Využívanie „pákového“ efektu – leverage – hedge fondy až 15 x

Sekuritizácia znejasnila zodpovednosť – posúvanie zodpovednosti za riziko

17

Stavebníctvo padá na dno

Cyklický charakter stavebníctva V minulosti malé stavebné firmy s lokálnou pôsobnosťou - viac ako 9/10

postavených domov v r. 1990 V r. 2005 takmer každý tretí dom postavený akciovou spoločnosťou, často s

federálnou pôsobnosťou, koncentrácia na atraktívne lokality Uľahčenie prístupu k financovaniu Rast stavebníctva prispieva 1/3 k ekonomickému rastu USA, naopak

razantné zníženie silne prispelo k recesii Stavebné spoločnosti precenili záujem o výstavbu (imigrácia), zakladali

dcérske hypotekárne spoločnosti – stali sa bankármi zákazníkov V r. 2006 cca 2,3 mil. nových bývaní, reálny dopyt 1,8 mil. Flippers prestali kupovať a výlučne predávali – zreálnenie dopytu Počet neobsadených bývaní – štandard – 1,25 mil. , v r. 2007-8 až 2,25 mil.

18

Regulátori (1)

Hypotekárne bankovníctvo v USA – jedno z najviac sledovaných a regulovaných odvetví

V tejto dekáde regulátori stratili kontrolu nad dianím – „regulátor nespôsobili finančný šok, ale neurobili nič preto, aby mu zabránili“

Skúsenosť s problémami z rokov 1999 a 2001 nebola zúžitkovaná Regulátori do r. 2006 prakticky nečinný, až v t.r. prvé formálne usmernenia Až v r. 2007 a 2008 Fed prevzal iniciatívu

Problémy regulátorov:- Priveľký počet regulátorov – Fed, Office of Comptroller of Currency, Federal

Deposit Insurance Company, atď a nejednotná

úroveň regulácie na úrovni štátov USA. Určité

právomoci mali aj SEC, Office of Housing

Enterprise Oversight, atď.

19

Regulátori (2)

- Niektoré zákonné akty potláčajúce diskrimináciu (rasovú, príjmovú) nepriamo „zmäkčovali“ kritéria

- Politická podpora pre legislatívu podporujúcu slabšie príjmové skupiny – za Clintonovej administratívy, ale veľmi výrazne aj za G. Busha

- Neúspešné pokusy Kongresu presadiť potlačenie predátorských praktík, proti Bushova administratíva

- Fed ovplyvnený Greenspanovým skepticizmom k regulácii všeobecne, jeho viera v samoregulujúcu schopnosť trhu

- Obtiažna presaditeľnosť regulačných opatrení v podmienkach boomu, keď sa obavy opakovane nepotvrdzujú

20

Credit Crunch (1)

- Výnimočnosť krízy subprime hypoték- Odhad nákladov – 1 bil. USD – nesplácané hypotekárne úvery - pokles hodnoty cenných papierov krytých pochybnými úvermi- Dopad na amerických vlastníkov bývania: - 52 mil. Američanov má prvú hypotéku - štandardne len 0,75 mil. má problémy so splácaním - v r. 2008 cca 2,0 mil. Američanov nesplácalo hypo úvery poskytovatelia utrpeli tým straty cca 500 mld. USD- 500 mld. USD strát je cca 5 % z celkového objemu cca 11 bil. USD

hypotekárnych úverov v USA, pritom v USA cca 140 bil. USD úverov a úverových dlhopisov, ktoré sú v držaní obrovského počtu inštitúcií a FO

Záver: subprime hypotéky boli len iskrou, ktorá zviditeľnila nadhodnotenie aktív v celom svete, následná recesia bola vlastne vyvolaná razantným prehodnocovaním rizika na celom svete

21

Credit Crunch (2)

Úloha poistenia – finanční garantori – poisťovatelia municipálnych dlhopisov,

postupne aj hypotekárnych dlhopisov

- kompenzácia strát, vyplácanie poistných súm, strata ratingu,

dopad na samotné municipality, ktoré boli zdravé

Problém úverovania investícií (leverage) – aj malý pokles ceny cenného

papiera zničujúci dopad na investíciu

- dopad hlavne na tieňový bankový

sektor, investičné banky

Ohodnocovanie aktív – „Mark to Market“ – po subprime šoku neexistovala

trhová cena niektorých aktív, neobchodovalo sa, drastické

odpisy, nutnosť zvýšiť kapitál a znížiť aktíva, predaj aktív s

ďalšími devastujúcimi účinkami na trh, odpísanie 275 mld.

USD na jar 2008, drastické obmedzenie úverovania

22

Opatrenia navrhované autorom na zabránenie krízy

1. Zavedenie dobrovoľných odpisov hypotekárnych úverov

2. Ustanoviť jasné pravidlá pre úverovanie hypotekárnych úverov

3. Zaviesť licencovanie hypotekárnych brookerov

4. Rozšíriť zber údajov

5. Reformovať fragmentovaný proces odpredaja bývania v prípade defaultu

6. Rozšíriť finančnú gramotnosť

7. Modifikovať účtovnícky princíp „Mark - to – Market“

8. Zvýšiť finančnú transparentnosť a zodpovednosť

9. Sprehľadnenie finančnej regulácie

10. Venovať pozornosť finančným bublinám

Documents

Mark Zandi Finančný šok