PLANLI ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİ

DEĞERLENDİRME NOTLARIMIZ

Cumhuriyet tarihi boyunca, imar kanunları, imar yönetmelikleri ve diğer

tüm mahalli yönetmelikler ile kentlerin düzenli yapılaşması hedeflenmiş,

imar planlarının hayata geçirilmesi sağlanmıştır.

1985 yılında yayınlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği 3194 sayılı

İmar Kanunu hükümlerine dayanılarak, belediye sınırları içinde veya

dışında, imar planı bulunan alanların imar faaliyetlerinin düzenlenmesi

amacı ile hazırlanmıştır.

Yerel yönetimlerin çeşitli tarihlerde çıkardığı yönetmelikler ile her il ayrı

bir yönetmelik hazırlamış ve imar faaliyetlerini denetlemiştir. Planlı

Alanlar Tip İmar Yönetmeliği çeşitli tarihlerde revize edilerek uygulanmış

ve 03.07.2017 tarihinde yeniden düzenlenerek yayınlanmıştır.

Son dönemde değişen yönetmelikler ve hesap yöntemleri ile yapılar tek tip hale

getirilmeye çalışılmış, mimarlık hizmeti 5-8 katlı konut blokları ile

değerlendirilmeye alınmıştır. Oysa tek bloklu konutlar dışında çok bloklu siteler,

alışveriş merkezleri, oteller, sağlık yapıları, eğitim yapıları, kültür yapıları da

projelendirilmektedir.

Yönetmeliklerin hesap ağırlıklı olması ve konut özelinde düşünülmüş olması

neticesinde mimarlar özgün tasarımlar yapamaz hale getirilmiştir. Yeni

yayınlanan yönetmelik ile birlikte emsal hesaplarına ek olarak %30-%70 emsal

hesabı da eklenerek mimarlık mesleği matematiksel bir hesaba indirgenmiştir.

Mimarinin her hususunun matematiksel bir hesaba sığdırılamayacağı, birçok

konunun mesleki bilgi, birikim ve tecrübe ile çözüme kavuşturulabileceği kabul

edilmelidir. Şehirlerimizin özgün tasarımlara ve işlevsel yapılaşmaya

kavuşabilmesi için kanun ve yönetmeliklerin genel çerçeveyi hazırlayıp, arsa

konumu, proje işlevi gibi değişen konularda inisiyatifi ülkemizin değerli

mimarlarına bırakılması uygun olanıdır.

1. Müktesep Hak

A. Kesinleşmiş İmar Planlarının Müktesep Hak Kabul Edilmesi:

Mevzuatta ve 03.07.2017 tarihli yönetmelikte kesinleşmiş imarplanlarının müktesep hak kabul edileceği ile ilgili hüküm yoksa da;Yargı kararlarında imar planlarının düzenleyici işlemler olduğundanbahisle müktesep hak oluşmayacağı kabul edilmektedir.

Özellikle; yürürlükte bulunan imar planına güvenerek arsa ve projegeliştirme yatırımı yapan yerli ve yabancı yatırımcıyı mağdur edenmevcut durum yeniden ele alınarak, Özelleştirme Kanununun Ek 3maddesindeki 5 yıllık süre gibi, kesinleşen imar planlarınınmüktesep hak kabul edileceği şeklinde bir düzenleme yapılmasıgerekmektedir.

B. Yapı (İnşaat Ruhsatı)’nın Müktesep Hak Kabul Edilmesi:

3194 Sayılı İmar Kanunun 29. Maddesi; “Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır.”demesine rağmen 03.07.2017 tarihli yönetmeliğin 54.10 maddesine göre; Yapı ruhsatınauygun olarak yapımına devam eden yapılarda, plan iptali olması halinde seviye tespitiyapılarak inşaat durdurulur.

Mahkeme kararında yer verilen iptal gerekçeleri de dikkate alınmak koşuluyla hazırlanacakyeni imar planına göre mevcut haliyle ya da tadilatlı olarak korunması mümkün olan yapılarındevamına izin verilir. Korunması mümkün olmayanların ise ruhsatları iptal edilerek inşaatındurdurulma tarihine kadar ruhsat ve eki projelerine uygun olarak yapılan kısmı müktesep hakkapsamında değerlendirilir.

Yönetmeliğin 54.10. maddesi ile Kanunun 29. Maddesine aykırılık oluşmuştur. Bu aykırılık ilebirlikte hak mağduriyetleri doğmaktadır. Bu sebeple inşaat ruhsatının müktesep hak olarakkabul edilmesi gerekmektedir.

Yine Yönetmeliğin 54/9. maddesindeki “Uygulama imar planında mevcut yapılarla ilgili özel birhüküm bulunması halinde uygulamalar plan hükümlerine göre yapılır. Ancak bu alanda,Kanunun 18’inci maddesi uyarınca arazi ve arsa düzenlemesi yapılması ve yapının bulunduğuparselin hisseli hale gelmesi halinde ilgili idarece seviye tespiti yapılır. …Yapı ruhsatı veya yapıkullanma izni başvurusunda bulunanlar bu hükmü dikkate almak zorundadır.” ifadeleri İmarKanunu’nun 29. maddesine ve uluslararası hukukta kabul edilmiş olan kazanılmış hak ilkesineaykırıdır.

2. Esaslı Tadilat

MADDE 58 – (1) Mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuathükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar planı, bu Yönetmelik hükümleri vediğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılabilir. Ancak, ilave esaslıtamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur.

Açıklama: Daha önce yürürlükte olan yönetmelik hükümlerine göre ruhsatıalınmış ve/veya devam eden inşaatlarda tadilat ruhsatı alınması durumundamevcut yönetmelik hükümlerine tabi olması fiilen içinden çıkılmaz durumlarayol açacaktır. Bu sebeple önceki yönetmelik hükümlerine göre ruhsat almışyapıların tadilat projelerinin, ruhsat alındığı dönem tabi olduğu yönetmelikhükümlerine aykırılık taşımaması yeterli kabul edilmelidir.

Öneri: Mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, ruhsatlandırılmış projelerde esaslıtadilat yapılması durumunda ruhsat aldığı tarihteki yönetmelik kapsamındaincelenir ve mevzuata uygun olanlara ilk ruhsat alındığı tarihteki yönetmelikhükümlerine göre yeniden yapı ruhsatı düzenlenir.

3. Emsal Dışı Ortak Alanların %30 ile Sınırlandırılması

MADDE 5

“(8)22 nci maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal haricitüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının % 30’unu aşamaz. Ancak;27/11/2007 tarihli ve 2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan BinalarınYangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince yapılması zorunlu olan, korunumlu yada korunumsuz normal merdiven dışındaki yangın merdiveninin asgari ölçülerdeki alanı,konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları gibi özellik arz eden umumi yapılardadüzenlenmesi zorunlu olan boşluklar ile binaların bodrum katlarında yapılan;

a) Zorunlu otopark alanlarının 2 katı,

b) Sığınak, asansör boşlukları, bacalar, şaftlar, ışıklıklar, ısı ve tesisat merkezi, su deposu, enerjiodası, kömürlükler ve kapıcı dairelerinin ilgili mevzuat, standart ya da bu Yönetmeliğe görehesap edilen asgari alanları,

c) Konut kullanımlı bağımsız bölüm net alanının % 10’unu, ticari kullanımlı bağımsız bölüm netalanının % 50’sini aşmayan depo amaçlı eklentiler,

ç) Ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın konutlarda 100 m2’si, konut dışı yapılarda200 m2’si,

d) Bütün cepheleri tamamen gömülü olmak ve ortak alan niteliğinde olmak kaydıyla; otoparkalanları ve 22 nci maddede belirtilen tamamen gömülü ortak alanlar,

bu hesaba dâhil edilmeksizin emsal haricidir.”

Açıklama:

• Yönetmeliğin 5. Maddesi ile birlikte ruhsat projelerinde hem emsal hesabıhem de %30-%70 hesabı yaparak projenin alansal verileri anlaşılır halegetirilmeye çalışılacaktır fakat hem raportörlerin konuya yaklaşımları hem demimarların hesapları farklılık gösterecek, hesaplar içinden çıkılamaz bir halegelecektir. Mimari proje arsa verileri ve kullanıcı talepleri doğrultusunda,imar verileri gözetilerek hazırlanmaktadır. Yönetmeliklerin hesap ağırlıklıhale gelmesi ile birlikte mimari projeler matematiksel bir işlemeindirgenmiştir.

• %30-%70 hesabında tüm boşluklar hesaba konu hale getirilmiştir. AVM,hastane, otel gibi yapılarda ortak alanlarda oluşturulacak galeri boşluklarınınbu hesaba alınması, büyük emsallerin boşluklara verilmesi demek olacaktır.AVM gibi yüksek insan sirkülasyonunun olduğu yapılarda günlük ziyaretçisayısı gözetilerek sirkülasyon alanları belirlenmekte, katları birbirinebağlayan galeriler ve geniş sirkülasyon alanları ile keyifli mekanlaroluşturulmaktadır. Bu geniş galerilerin %30-%70 hesabına alınması ile birlikteticari parsellerde üretilen alanların imar planları ile verilen haklarınınboşluklarda kullanılmasına neden olacaktır.

• %30 hesabına boşlukların dahil edilmesi; çok daireli yapılardakimekanik elektrik şaftlarının da hesaba dahil edilmesi demekolacaktır. (Isıtma-soğutma, doğalgaz geçişleri, elektrik panoları veelektrik hatların geçtiği şaftlar-daire içlerindeki havalandırmaşaftları) Bu durum tesisat gerekliliklerden doğan boşlukların daemsale dahil edilmesi anlamına gelmektedir.

• Klima dış ünitelerinin konduğu tesisat alanları da yine bu hesabaalındığı için klima dış üniteleri için ayrıca bir alan yaratmak yerine,dairelerin balkon veya cephelerine klima konulması yolunagidilecek, binalarda kötü görüntülerin oluşmasına neden olacaktır.

• Yine boşlukların bu alan hesabından düşülememesi min. ebatlıasansörlerin kullanımına yol açacak, 4 katı geçen tüm binalardaihtiyaç olan sedye asansörlerinin yapılmamasına, trafik hesabı 2.bir asansörü gerektirse bile tek asansör yapılmasına nedenolacaktır.

• Katlar alanı hesabına dahil edilmeyenler listesinde “Son katınüzerindeki ortak alan teras çatılar ve çatı bahçeleri” emsal alanı haricitutulmuştur. %30-%70 maddesinde ise bu alanlara değinilmemiştir. Budurumda son kat tabliyesi hacim oluşturmamasına rağmen hesabadahil edilecek, yeni yönetmelik ve diğer yönetmelikler arasında en azbir kat kayıp alan yaratacaktır.

• Aynı şekilde “Yapı yüksekliği 60.50 metreden fazla olan binalar ileözelliği gereği tesisat katı oluşturulması zorunlu binalarda sadecetesisat için oluşturulan tesisat katları” tanımı katlar alanı hesabınadahil edilmeyenler listesinde yer alırken %30-%70 maddesinde yeralmamaktadır. Bu durumda tesisat katları da emsale konu halegelecektir.

• Bazı imar planlarda 1. Bodrum kat emsal dışı tutulmuştur. 5. Maddedeise iskan edilen tüm alanlar ve açığa çıkan bodrum katlar %30-%70hesabına alınmıştır. Bu durumda plan notu gereği emsal harici olmasıgereken bu alanlar 5. Madde ile birlikte emsalli alan halinegetirilecektir. Bu madde belediyeler tarafından farklı yorumlanıp farklıuygulamaların olmasına sebebiyet verecek niteliktedir.

• Açığa çıkan bodrum katlarda da %30-%70 hesabı istenmektedir. Bukatlarda %30-%70 hesabının yapılması ile birlikte birçok ortak alanınemsale konu hale gelmesi söz konusu olacaktır. Örneğin 22. Madde debütün cepheleri tamamen toprak altında kalan bodrum katlar ilekısmen açıkta kalan bodrum katlarda sosyal tesislerin 500 m²’si emsaldışı tutulmaktadır. Kısmen açıkta kalan sosyal tesis yapılmasıdurumunda bu alanda %30-%70 hesabı yapılacak ve faydalı alanolarak kullanılması gereken emsalin ortak alanlara verilmesigerekecektir.

• 22. madde de kapıcı daireleri emsal dışı tutulmuştur. 5. Madde de isebinaların bodrum katlarında yapılan kapıcı daireleri %30-%70hesabına konu olmayacağı belirtilmiştir. İskan edilme şartını sağlamasıgereken kapıcı daireleri kısmen açıkta kalan bodrumlardatertiplenememesi durumunda zemin kat veya normal katlardayapılacaktır. Aynı zorunlu hacim bodrum katta yapıldığında hesap dışıtutulurken diğer katlarda niçin hesabın içine alındığının mantığıanlaşılamamıştır.

• 22. madde de “Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrumkatları ile kısmen açıkta kalan, yola cephesi bulunmayan bodrum katlarındayer alan, bina cephelerinde ilave kat görünümüne neden olmayan ve tekbaşına bağımsız bölüm oluşturmayan; konut kullanımlı bağımsız bölümünbağımsız bölüm bürüt alanının % 10’unu aşmayan depo amaçlı eklentiler,ticari kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanının % 50’siniaşmayan depo amaçlı eklentiler,” derken, 5. Madde de “Konut kullanımlıbağımsız bölüm net alanının % 10’unu, ticari kullanımlı bağımsız bölüm netalanının % 50’sini aşmayan depo amaçlı eklentiler” demektedir. Bu durumdabrüt depo alanları emsalden düşerken net-brüt arasındaki fark %30-%70hesabına konu hale gelmektedir. Bu çelişkinin düzeltilmesi gerekmektedir.

• 27/11/2007 tarihli ve 2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğekonulan Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğinceyapılması zorunlu olan, korunumlu ve de korunumsuz normal merdivendışındaki yangın merdiveninin asgari ölçülerdeki alanı %30-%70 hesabınındışında tutulmaktadır. Oysa aynı yönetmelik 2. Merdiveni, yangın güvenlikhollerini ve yangın güvenlik koridorunu da yapı yüksekliği ve kaçışmesafelerini göz önünde bulundurarak zorunlu kılmaktadır.

• Yine aynı madde de zorunlu otopark alanlarının 2 katı tanımıyer almaktadır. Otopark yönetmelikleri araç adetlerinitanımlamaktadır. Örneğin “100 m²’den büyük her daire için 1otopark” Otopark alanı tanımı ile sağlanması gereken otoparkalanı = otopark adedi x ilgili yönetmeliğin minimum otoparkalan tanımı ile bulunacaktır. Fakat yapısal olarak bazı projelerdeaynı alanda o sayıda parklanma sağlanamayabilir. Alansalhesapta olması gerekenin 2 katı otopark sağlanmış gözükürkenadetsel olarak olması gereken araç sayısı bile sağlanamayabilir.Her belediyenin kabulü farklı olacaktır. Hızlı kentleşenşehirlerimizde otopark sıkıntısı yaşanırken yatırımcılar dahafazla otopark yapmaları için teşvik edilmelidir.

Öneri: Bu maddenin yönetmelikten çıkarılması önerilmektedir.

4. Katlar Alanı Hesabına Dahil Edilmeyen Kullanımlar

MADDE 22

“(1) 5 inci maddenin sekizinci fıkrasında belirtilen esaslar dâhilinde;

a) Taban alanına dâhil edilmeyen kullanımlar,

b) Son katın üzerindeki ortak alan teras çatılar ve çatı bahçeleri,

c) Üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları rüzgâr kesici cam panellerle kapatılmış olsadahi açık oturma yerleri,

ç) Bu Yönetmelikte öngörülen asgari sayıda her bir kapıcı dairesinin 75 m2’si,

d) Atrium ve galeri boşlukları,

e) Konutların zemin veya bodrum katlarında, ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın100 m2’si,

f) Konut dışı kullanımlarda, ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın 200 m2’si,

g) Bina için gerekli minimum sığınak alanı,

ğ) Ticari amaç içermeyen, bodrum veya zemin kattaki ortak alan niteliğindeki çocuk oyunalanlarının ve çocuk bakım ünitelerinin toplam 75 m²’si,

h) Ticari amacı olmayan ve yapı için hesaplanan en az otopark alanının iki katını geçmeyenbodrum katlarda yapılanlar ile tamamen gömülü olan ve ortak alan niteliğinde olan otoparkalanları,

ı) Yapı yüksekliği 60.50 metreden fazla olan binalar ile özelliği gereği tesisat katı oluşturulmasızorunlu binalarda sadece tesisat için oluşturulan tesisat katları,

i) Bina veya tesise ait olan ısıtma, soğutma, havalandırma sistemleri ve enerji verimliliğisistemlerinin bulunduğu alanlar, arıtma tesisi, yakıt ve su depoları, silolar, trafolar, jeneratör,ısı merkezi, enerji odası, kömürlük, eşanjör ve hidrofor bölümleri,

j) Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katları ile kısmen açıkta kalan,yola cephesi bulunmayan bodrum katlarında yer alan; tek başına bağımsız bölümoluşturmayan, bir bağımsız bölümün eklentisi veya parçası olmayan, ticari amaç içermeyen,yapı yaklaşma sınırı içinde kalan ve 500 m2’yi aşmayacak şekilde düzenlenen ortak alanniteliğindeki; jimnastik salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis,spor birimleri ve depolar,

k) Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katları ile kısmen açıkta kalan,yola cephesi bulunmayan bodrum katlarında yer alan, bina cephelerinde ilave katgörünümüne neden olmayan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan; konut kullanımlıbağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanının % 10’unu aşmayan depo amaçlı eklentiler,ticari kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanının % 50’sini aşmayan depoamaçlı eklentiler,

l) Sökülür-takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar ve açıkçıkmaların 2 metre genişliğini geçmeyen kısımları, kat bahçe ve terasları, iç bahçeler, 20 ncimaddenin sekizinci fıkrasının (d) bendi haricindeki kat ve ara sahanlıkları dâhil asgariölçülerdeki açık veya kapalı merdiven evine bu alanın %50’si kadar yapılacak ilave, tekbağımsız bölümlü konutlar hariç; bina giriş holleri ile kat holleri ve asansör önü sahanlıklarınasgari ölçülerdeki kısımları,

katlar alanına dâhil edilmez.”

Açıklama:

• Son katın üzerindeki ortak alan çatı ve teraslar emsalin konusudahi olmamalıdır. Faydalı kullanımın olmadığı katlarda; ortakalan olarak kullanılan ve iskan edilmeyen bodrum katlarda daemsal hesabı yapılması gerektiği sonucuna varılabilir.

• C bendindeki açık oturma yerleri ile peyzaj da kullanılacakalanlar mı anlaşılmalıdır. Tanım netleştirilmelidir.

• Konutların zemin veya bodrum katlarında, ortak alanniteliğindeki mescit ve müştemilatın 100 m2’si denmektedir.Ortak alan niteliğindeki bu alanların proje büyüklüğü ile orantılıhale gelmesi uygun olacaktır. Tek parselde oluşturulacak 1.000daireli bir sitede de 100m², 10 daireli sitede de 100 m² mescityapılabilmesi adil değildir. Bu mekanlar kullanıcı sayısı ilebelirlenebilmelidir.

• Konut dışı kullanımlarda, ortak alan niteliğindeki mescit vemüştemilatın 200 m2’si, denmektedir. Yine bu alan konut dışıfonksiyonun büyüklüğü ile orantılı hale getirilmektedir. Günlük 50.000ziyaretçi alan AVM’lerde 200 m² mescit yaparken günlük 1.000ziyaretçisi olan mahalle ölçeğindeki pasajlarda da 200 m² mescityapılması uygun olmamaktadır. Bu mekanlar kullanıcı sayısı ilebelirlenmelidir. Büyük AVM’ler Anadolu’nun bir kasabasından hattabazı küçük illerden fazla insanı aynı anda bünyesindebulundurmaktadır. Bu hacimler göz önüne alınarak düzenlemeyapılmalıdır.

• Bina için gerekli min. sığınak alanını tam sayı olarak yakalayabilmekbazı durumlarda mümkün olmayabilir. 3-5 m² büyük yapıldığında nasılbir yoğunluk artışı sağlanacağı düşünülmekte, zorunlu alanlardamertebe belirtilmeli, asgari ölçünün tam sağlanması beklenmemelidir.

• Çocuk oyun alanlarının 75 m²’si emsal dışı tutulmuştur. Yine projebüyüklüğü gözetilmemiştir. Bu durumda 1.000 konutluk sitede oturançocuklar için vardiya esası mı getirilmelidir?

• Sosyal tesislerin 500 m²’si emsal harici tutulmuştur. Sosyal tesisler için de projebüyüklüğü ile orantılı bir oran verilmelidir. 1.000 daireli bir sitede de 500 m²sosyal tesis yapılması, 5 daireli bir blokta da 500 m² sosyal tesis yapılması doğruve adil değildir. Sosyal alanlar ortak alan niteliğinde olup yoğunluk artışıgetirmeyen mekanlardır. Komşuluk ilişkilerini geliştiren, spor yapılan, çocuklarınve gençlerin vakit geçirdiği bu mekanların yapımı teşvik edilmelidir.

• l) bendinde balkonlar için verilen 2 metre genişlik kısıtlaması anlaşılamamıştır.2m genişlik mi derinlik mi kast edilmektedir? Belediyelerin bu konuda farklıyorumları olacaktır. Yine aynı maddede kat ve ara sahanlıkların ve bina girişhollerinin asgari ölçüleri denilmektedir. Asgari ölçü nedir? Bu konuda herbelediye farklı uygulama yapacak, dil birliğine varılamayacaktır. Bu madde ilebirlikte bina giriş holü ve kat holleri asgari ölçülerde projelendirilecek veyapılacaktır. Yatırımcılar bu alanlar için fazladan emsal kullanmak istemeyecektir.Bu durum sadece kullanıcı konforunu kısıtlayacak, eşya ve yük taşınmasındasorunların yaşanmasına sebebiyet verecektir. Ayrıca engelli bir vatandaşıntekerlekli sandalye ile kat holü ve bina girişlerinde ilerleyebilmesi ve dönebilmesiiçin 1.80 m genişlik verilmesini gerektirir. Erişilebilirlik yasası da gözetilerek asgariölçünün 1.80 olacağı da kabul edilebilir, yine raportörler ve belediyeler arasıyorum farkı oluşabilecektir.

• b) bendinde, “Son katın üzerindeki ortak alan teras çatılar ve çatıbahçeleri” emsal harici tutulmuştur. Bazalı bloklar yapılabileceği gibifarklı katlarda sonlanan fakat tek bir çekirdeğe sahip bloklar datasarlanabilmektedir. Bu durumda ara kat teras alanları emsale midahil olacaktır? Herhangi bir hacim oluşturmayan bu tabliyeleremsalin ve inşaat alanının konusu olmamalıdır.

• Yeni yönetmelik ile birlikte tüm katlar için emsal hesabı yapılmasıgerekecektir. Ortak alan niteliğindeki bodrum katlarda da emsalhesabı istenmesinin mantığı anlaşılamamıştır. Ortak alan niteliğindekibu alanlar bu listede yer almayan fakat ihtiyaç duyulan bir ortak alaneklendiğinde emsale dahil mi olacaktır? Yönetmelikler sadecegünümüz gözetilerek yazılmamalı, yıllar içerisinde oluşabilecek farklıihtiyaçlara cevap verebilir nitelikte olmalıdır.

• 1 Haziran, 8 Eylül ve diğer yerel yönetmeliklerde emsal hesaplarıbelirli bir mantık çerçevesinde oluşturulmuş ve yürürlüğe konmuştur.Bu yönetmelik için de aynı şekilde projeler hesaplanmaya çalışılmıştır.10 ayrı mimar ile yapılan bu çalışmanın sonucunda 10 ayrı hesap ilekarşılaşılmış ve bu yönetmeliğin anlaşılamadığı görülmüştür.

Öneri:

“(1) 5 inci maddenin sekizinci fıkrasında belirtilen esaslar dâhilinde;

a) Taban alanına dâhil edilmeyen kullanımlar,

b) Ortak alanlar

d) Atrium ve galeri boşlukları, iç bahçeler, avlular

k) Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katları ilekısmen açıkta kalan, yola cephesi bulunmayan bodrum katlarında yeralan, bina cephelerinde ilave kat görünümüne neden olmayan ve tekbaşına bağımsız bölüm oluşturmayan; konut kullanımlı bağımsızbölümün bağımsız bölüm bürüt alanının % 10’unu aşmayan depo amaçlıeklentiler, ticari kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürütalanının tamamı kadar depo amaçlı eklentiler,

l) Bulunduğu katın emsale dahil alanının; zemin + 9 katlı binalarda %25,zemin +10 kat ve daha yüksek binalarda %15 ini geçmemek koşuluylasökülür-takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmaküzere balkonlar ve açık çıkmalar

katlar alanına dâhil edilmez.”

5. Taban Alanına Dahil Edilmeyen Kullanımlar

MADDE 20

“(8) Taban alanına dâhil edilmeyecek kullanımlar;

a) Tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin seviyesindeki veya bu seviyenin altındaki avlular, iç bahçeler,

b) Bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının anataşıyıcı sistemleri ile bütünleşik olmayan, bahçe alanının %10’unu geçmeyen; kameriye, pergola,sundurma, açık yüzme ve süs havuzu,

c) Bağlantılı olduğu bağımsız bölümün veya bulunduğu katın brüt alanının %10’unu aşmayan üstü açıkveya sökülür-takılır hafif malzeme ile örtülü zemin terasları,

ç) Çevre düzenlemesi ve güvenliği için yapılan bahçe duvarı, istinat duvarları, 6 m²’yi geçmeyen kontrolveya bekçi kulübeleri,

d) Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliğin gerekli gördüğü, normal merdiven haricindekaçış yolu içerisinde yer alan, asgari ölçülerde ve adetlerde yapılan merdiven evi,

e) Asgari ölçülerdeki; temele kadar inen asansör boşlukları, ışıklıklar, çöp ve atık ayrıştırma bacaları, havabacaları, şaftlar,

f) Ana yapının dışında kalan; binaya ait arıtma tesisi ve trafolar, jeneratör, yağmur suyu toplama havuzu,evsel atık ve geri dönüşüm hazneleri, ısı merkezi,

g) Akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları hariç olmak üzere kanopiler ve arkatlar,

ğ) Güneş panellerinin temel ve kaidesi haricindeki kısımları,

h) Açık otoparklar,

ı) Giriş saçakları (markizler),

i) Tamamen toprağın altında kalan; su sarnıcı, gri su toplama havuzu, otopark, sığınak ve tesisat hacimleri,yakıt ve su depoları.”

Açıklama:

• Taban alanı tanımında yapıların tabi zemin veya tesviye edilmiş zeminüzerinde kalan kısmının, yapı yaklaşma sınırını ihlal etmemek kaydıylaparseldeki izdüşümünün kapladığı alan demektedir. Yani binanın topraküzerinde kalan alanları TAKS’ın konusudur. 20. Madde i bendinde isetamamen toprak altında kalan TAKS dışı tutulacak alanlar sıralanmıştır. Budurumda tanım ve TAKS harici alanlar listesi çelişmektedir. Taban alanıhesabına dahil edilmeyenler maddesinde sadece toprak üzeri düşülecekalanlar yazılmalıdır.

• Taban alanı hesabından avlular, iç bahçeler düşülürken, aynı niteliktekiatrium ve galerilerin düşülmediği görülmüştür. Aynı nitelikteki boşlukların dahesaptan düşülmesi gerekmektedir.

• Taban alanı hesabına dahil edilmeyen kullanımlar listesinde BinalarınYangından Korunması Hakkında Yönetmeliğinin gerekli gördüğü, normalmerdiven haricinde kaçış yolu içerisinde yer alan, asgari ölçülerde veadetlerde yapılan merdiven evi, denmektedir. Aynı yönetmelikte, binanınyüksekliğine ve kaçış mesafesine bağlı olarak yangın güvenlik holleri, yangıngüvenlik koridoru yapmak da zorunludur. Yangın yönetmeliğinin önemigözetilerek tüm bu zorunlu alanların eksiksiz yazılması teşvik edilmeli veTAKS’a konu hale getirilmemelidir.

• Taban alanı hesabında asgari ölçüde asansör boşluğudenmektedir. Asgari ölçü tanımı kaldırılmalıdır. Farklı asansörfirmaları aynı ölçülerdeki kabin boyutları için farklı boşluklartalep etmektedir. Firma seçimi proje aşamasındatamamlanamayacağı için optimum bir ölçü ve gerekliliklergözetilerek asansör boşluk ebatları belirlenmektedir.

• Ayrıca sedye asansörü zorunlu olmasa bile en az bir asansörünbu ebatlarda olması teşvik edilmelidir. Hastalık ve ölüm gibidurumlarda sedye ve tabutların asansör ile taşınabilmesi çokönemlidir. Hayatımızın önemli zamanlarında yangınmerdivenlerinden acil bir hastanın indirilmeye çalışılması veyacenazelerin merdivenlerde döndürülerek indirilmeye çalışılmasıhiç istemediğimiz durumlardır.

Öneri:

“(8) Taban alanına dâhil edilmeyecek kullanımlar;

a) Tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin seviyesindeki veya bu seviyeninaltındaki avlular, iç bahçeler, atrium, galeri, asansör boşlukları, ışıklılar, çöp atıkayrıştırma bacaları, hava bacaları, şaftlar ve tüm diğer boşluklar

b) Bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisiniteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemleri ile bütünleşik olmayan;kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzu,

c) Bağlantılı olduğu bağımsız bölümün veya bulunduğu katın brüt alanının%20’unu aşmayan üstü açık veya sökülür-takılır hafif malzeme ile örtülü zeminterasları,

ç) Çevre düzenlemesi ve güvenliği için yapılan bahçe duvarı, istinat duvarları, 6m²’yi geçmeyen kontrol veya bekçi kulübeleri,

d) Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliğin gerekli gördüğü,yangın merdivenleri, yangın güvenlik holleri, yangın güvenlik koridorları

e) Ana yapının dışında kalan; binaya ait arıtma tesisi ve trafolar, jeneratör,yağmur suyu toplama havuzu, evsel atık ve geri dönüşüm hazneleri, ısı merkezi,kanopiler ve arkatlar,

f) Açık otoparklar,

g) Giriş saçakları (markizler)

6. TAKS

Genel İlkeler

MADDE 5 (6) Ayrık veya blok nizam olan yerlerde, uygulama imarplanında açıkça belirlenmemiş ise TAKS %40’ı geçemez. Ancak,çekme mesafeleri ile KAKS verilip TAKS verilmeyen parsellerde,TAKS %60’ı geçmemek şartıyla, çekme mesafelerine göreuygulama yapılır.

Açıklama: Yönetmeliğin yayınlanması ile birlikte birçok basınorganında yönetmeliğin yatay yapılaşmayı teşvik ettiği ve TAKSsınırının %60’a çekildiği konuşulmuştur. Oysa TAKS sınırı olanparseller için yine %40 korunurken, çekme mesafeleri ile KAKSverilip TAKS verilmeyen parsellerde taban alanı %60 ilesınırlandırılmıştır. Daha geniş oturuma sahip olan parsellerin dikeyyapılaşması zorunlu kılınmıştır.

7. Ticaret + Konut

MADDE 19

“ğ) Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret, Turizm+Ticaret+Konut gibi karma kullanımalanları: Tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla, ticaret, turizm, konutkullanımlarından konut hariç sadece birinin veya ikisinin veya tamamının birlikteyer aldığı alanlardır. Bu alanlarda;

Bu alanlarda plandaki kullanım kararına bağlı olarak konut veya turizm tesisiyapılması halinde yoldan cephe alan zemin veya bodrum katların ticaret veyahizmetler sektörünün kullanımında olması ve konut veya turizm tesisi için ayrıbina girişi ve merdiveni bulunması şartı aranır. Her bir kullanım için bağımsızgiriş çıkış ve merdiven düzenlenmesi, kullanım oranlarının ve sosyal ve teknikaltyapı alanlarının imar planlarıyla tayin edilmesi esastır. İmar planında bu oranbelirlenmemiş ise, konut kullanımı emsale konu alanın % 20’sini aşamaz.”

Açıklama:

Karma kullanımlı alanlarda planda aksi belirtilmemiş ise konut kullanımı, emsalekonu olan alanın %20’si ile sınırlandırılmıştır. Sınırlamanın %50’ye çekilmesi vebölgenin ihtiyaçlarına göre fonksiyonunun şekillenmesi önerilmektedir.

Öneri:

ğ) Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret, Turizm+Ticaret+Konut gibikarma kullanım alanları: Tek başına konut olarak kullanılmamakkoşuluyla, ticaret, turizm, konut kullanımlarından konut hariçsadece birinin veya ikisinin veya tamamının birlikte yer aldığıalanlardır. Bu alanlarda;

1) Bu alanlarda plandaki kullanım kararına bağlı olarak konutveya turizm tesisi yapılması halinde yoldan cephe alan zemin veyabodrum katların ticaret veya hizmetler sektörünün kullanımındaolması ve konut veya turizm tesisi için ayrı bina girişi ve merdivenibulunması şartı aranır. Her bir kullanım için bağımsız giriş çıkış vemerdiven düzenlenmesi, kullanım oranlarının ve sosyal ve teknikaltyapı alanlarının imar planlarıyla tayin edilmesi esastır. konutkullanımı emsale konu alanın % 50’sini aşamaz.”

8. Ruhsatın Çift Nüsha Tanzim Edilmesi

Ruhsat evrakında; tüm müellifler, şantiye şefi, yapı sahibi vemüteahhit imzaları yer almaktadır. Şantiye şefinin istifası, yapıdenetim şirketinin istifası, yapı sahibinin değişmesi gibi konularparselin ruhsatsız kalmasına neden olmakta yeni atamalar yapılanakadar inşai faaliyet durdurulmaktadır.

Yapı ruhsatının 2 sayfa şeklinde hazırlanması ve parsele ruhsatverilmesi, diğer paydaşlar değişse bile belirlenen süre içerisinde 2.Sayfa evrakın revize edilebilmesi ve parselin ruhsatsız kalmamasıönemlidir.

9. Kat Yükseklikleri

MADDE 28

“(1) Kat yükseklikleri uygulama imar planında daha fazla belirlenmemiş

ise döşeme üst kotundan döşeme üst kotuna olmak üzere en fazla;

a) Ticaret bölgelerinde; zemin katlarda 4.50 metre, asma katlı zemin

katlarda 5.50 metre; diğer katlarda 4.00 metre,

b) Ticaretin de yapılabildiği karma alanlarda; zemin katlarda 4.50 metre,

asma katlı zemin katlarda 5.50 metre; diğer katlar konut ise 3.60 metre

konut harici ise 4.00 metre,

c) Konut bölgelerinde zemin ve normal katlarda 3.60 metre,

ç) Zemin katında ticaret yapılabilen konut bölgelerinde ise zemin katlarda

4.50 metre, asma katlı zemin katlarda 5.5 metre, diğer katlarda 3.60

metre,

kabul edilerek uygulama yapılabilir.”

Açıklama: Kat yükseklikleri ile ilgili iyileştirme yapılmakla birlikte;

*a fıkrasında belirtilen yükseklikler AVM ya da ofis projeleri içinyeterli bulunmamaktadır. Özellikle diğer katlarda 4.00 metre ilesınırlandırılması AVM’ler için gerçekçi bulunmamaktadır. Genişaçıklıkların geçildiği bu yapılarda kiriş yükseklikleri de konut vb.yapılara göre çok daha fazla çıkmaktadır. Ayrıca yüksek insansirkülasyonunun olduğu ve doğal havalandırmanın mümkünolmadığı bu yapılarda mekanik tesisat gereklilikleri dedüşünülmelidir.

*b fıkrasında belirtilen yükseklikler karma kullanımlarda tanımlıyükseklikler de a fıkrasında açıklanan sebepten uygungörülmemektedir.

Öneri: “(1) Kat yükseklikleri uygulama imar planında daha fazlabelirlenmemiş ise döşeme üst kotundan döşeme üst kotuna olmaküzere en fazla;

a) Ticaret bölgelerinde; tüm katlarda 6.00 metre,

b) Otel, AVM, Hastane, Sinema Salonları, Tiyatro Salonları, EğlenceMerkezleri gibi özellik arz eden yapıların kat yüksekliği fonksiyonungerekliliklerine, mekanik ve elektrik ihtiyaçlarına göre belirlenir.

c) Ticaretin de yapılabildiği karma alanlarda; zemin katlarda 6.00metre,; diğer katlar konut ise 3.60 metre konut harici ofis otel vs.ise 4.50 metre,

d) Konut bölgelerinde zemin ve normal katlarda 3.60 metre,

e) Zemin katında ticaret yapılabilen konut bölgelerinde ise zeminkatlarda 5.50 metre, asma katlı zemin katlarda 6.5 metre, diğerkatlarda 3.60 metre,

kabul edilerek uygulama yapılabilir.”

10. Yapı İnşaat Alanı Tanımının Değiştirilmesi

Tanımlar

MADDE 4 – (1) Bu Yönetmelikte geçen;

“oooo) Yapı inşaat alanı: Işıklıklar ve avlular hariç olmak üzere,bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekânlar, çatı veyakat bahçeleri, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, balkonlar, açıkçıkmalar ile binadaki ortak alanlar dâhil yapının inşa edilen bütünkatlarının alanını,”

Açıklama: Son kat çatı döşemesi ile kullanılmayan teras çatılar da dahil olmak

üzere inşaat alanı hesabına dahil edildiği görülmektedir. İnşaat alanı hacim

oluşturan alanların toplamıdır. Son kat tabliyesi hacim oluşturmaz ve inşaat

alanına dahil edilmemelidir. Teras çatıların toplam inşaat alanına eklenmesi bu

alanların emsal hesabı ve diğer tüm hesaplara da dahil edilmesini

gerektirecektir. Hem ulusal hem de uluslararası projelerde toplam inşaat alanı

hacim oluşturan alanların toplamıdır. Mimari projenin temel hesabı olan bu

tanımın mutlaka revize edilmesi gerekmektedir.

Tanımda açık çıkmalar ve balkonlar da belirtilirken normal katlar yazılmamış,

maddelemeye girildiğinde dahil edilmeyen bazı alanlar olduğu sonucuna

varılabilir, normal katlar dahil edilmeyecekmiş gibi anlaşılabilir, bu nedenle açık

çıkma, kapalı çıkma vs. maddelemelerden kaçınılması önerilir.

Öneri: “oooo) Yapı inşaat alanı: Işıklıklar ve avlular hariç olmak üzere, bodrum

kat, asma kat, normal katlar ve çatı arasında inşa edilen bütün katlarının

alanını,”

11. İBB Onay Şartı

MADDE 57

“(26) Aşağıda belirtilen niteliklerden en az birini taşıyan yapı veya yapılar içinbüyükşehir belediyesince avan proje zorunluluğu getirilebilir:

a) Müstakil yapı adedi 30 veya daha fazla olan uygulamalar,

b) Bir parselde toplam yapı inşaat alanı 60.000 m2’den fazla olan yapı veyayapılar topluluğu,”

Açıklama: 2015 yılında yayınlanan Perakende Kanunu ile büyük ölçekli alışverişmerkezlerinin ruhsatlandırılması büyük şehirlere verilmiştir. Yönetmelikte yeralan 57. Madde 26 fıkra ile orta ölçekli sayılabilecek projelerin de büyükşehirlerden onay alması gerekecektir. Tek bir yönetmeliğe tabi olunduğuna göreaynı projenin hem büyük şehir belediyesinden hem de ilgili ilçe belediyesindenonay almasının gerekçesi anlaşılamamıştır. Aynı proje üzerinde devletkurumlarında fazladan mesai yapılacak ve ruhsatlandırma süreci uzayacaktır.Mevcut durumda 60.50 m.’yi geçen binaların zaten silüet onayı için büyük şehirbelediyelerine gittiği düşünülerek bu maddenin kaldırılması önerilmektedir.

12. Konut Alanında Yol Üstü Ticaret Yapılması

MADDE 19

f) Konut alanı: Bu alanda;

1) İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınankonut alanlarında bulunan parsellerin; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığaçıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birincikatında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılıolan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanımailişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan veimalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlükihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, anaokulu ve kreşile gelişme alanları hariç; Sağlık Bakanlığınca aranan şartlar sağlanmak kaydıylagünübirlik sağlık hizmeti sunulan sağlık kabini, muayenehane, aile sağlığımerkezi, ağız ve diş sağlığı merkezi, diyaliz merkezi, acil servis içermeyen tıpmerkezi, psikoteknik değerlendirme merkezi, üremeye yardımcı tedavi merkezi,fizik tedavi müessesesi, genetik hastalıklar tanı merkezi, evde bakım merkezi,işitme cihazı merkezi, ısmarlama protez ve ortez merkezi ve lokanta, pastanegibi konut dışı hizmetler verilebilir.

2) İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına

alınan konut kullanımına ayrılan parsellerde ilgili kamu kurumunun

belirlediği standartları sağlamak ve uygun görüşü alınmak ve ayrıca

getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacı karşılanmak kaydıyla

müstakil olarak; yurt, anaokulu, aile sağlığı merkezi, kreş, ticari katlı

otopark binaları ile gelişme alanları haricinde özel sağlık tesisi, özel

eğitim tesisi ve yapılabilir. Konut alanlarında (1) numaralı alt bentte

belirtilenler haricinde özel sağlık tesisi yapılabilmesi için uygulama imar

planında bu amaçla değişiklik yapılarak konut kullanımından çıkarılması

gerekir.

Açıklama: Konut alanlarında yol üstü ticaret yapabilmek için İlgili İdare

meclisi tarafından karar alınması gerektiği belirtilmiştir. Her konut

bölgesinde günlük ihtiyaçları karşılamaya yönelik ticari üniteler olmalıdır.

Bu durum gözetilerek caddenin tamamı için meclis kararı alınmasına

gerek olmamalı, ihtiyaç duyulan her alanda bu fonksiyona yer

verilebilmelidir.

13. Kat Yükseklikleri-Min Mahal Yükseklikleri

MADDE 28

“(4) İskân edilen katların iç yüksekliği, asma katlar hariç 2.60 metredenaz olamaz. Ancak hava maniası olup planla kat adedi belirlenenparsellerde bu yükseklik 2.40 metreye düşürülebilir.”

Açıklama: Şap: 10 cm + zemin malzemesi: 3cm+ asmolen döşeme: 32cmolduğu durumda 3.00m lik konut kat yüksekliği net 255 cm’e inmektedir.Planlarda yükseklik verilen bölgelerde (mesela imar durumunda 15.50mtverilen parselde subasman için 50cm diğer tüm katlar için 3.00malınmıştır) kat yüksekliğinin 3.00m kabul edildiği ve 50cm su basmaneklenerek bina yükseklik sınırı verildiği düşünüldüğünde iç yüksekliğinedeniyle bazı alanlarda bir kat eksiltilmek durumunda kalınacaktır.

Öneri: “(4) İskân edilen katların iç yüksekliği, asma katlar hariç 2.40metreden az olamaz

14. Yapı Piyesleri ve Ölçüleri

MADDE 29

“(1) Her müstakil konutta en az aşağıdaki piyesler bulunur:

Piyes Dar Kenarı Net Alanı

1 oturma odası 3.00 metre 12.00 m2

1 yatak odası 2.50 metre 9.00 m2

1 mutfak veya yemek pişirme yeri 1.50 metre 3.30 m2

1 banyo veya yıkanma yeri 1.50 metre 3.00 m2

1 tuvalet 1.00 metre 1.20 m2

…

(3) Hol ve koridor genişlikleri 1.20 metreden az olamaz.

…

(8) Bağımsız bölüm iç duvar kalınlıkları en az 0.10 metre, diğer bütün duvar kalınlıkları en az 0.20 metre olarak düzenlenir.”

Açıklama:

• Özellikle büyük şehirlerde arsa değerinin artması ile birliktekonut fiyatları yükselmiş; yalnız yaşayan, öğrenci veya emeklilerküçük daireleri tercih eder olmuşlardır. Küçük dairelerintemizlik, ısıtma soğutma giderleri de düşünüldüğünde bir veyaiki kişi yaşayan insanların tercihi 1+1 daireler olmuştur. Butalebe cevap vermek için yönetmeliğin öngördüğü min.alanlarda daireler yapılmaktadır. Yeni yayınlanan yönetmelikteoda en genişliği, oda alanı ve koridor genişliği artırılmıştır. Bualanların büyümesi daire brüt alanını artıracaktır.

• Ayrıca kat holleri için min. değeri 1.20 olarak belirleyenyönetmelik daire içi koridoru da 1.20 m’ye çekmiştir. Ortak alanolan eşya taşıma ve dönüşleri için konforlu olması gerek katholleri 1.20 m’de tutulurken piyesleri birbirine bağlayankoridorun 10cm artırılmasının gerekçesi anlaşılamamıştır.

• Ruhsat projeleri uygulama niteliğinde hazırlanmaktadır. Proje

çalışılırken kullanılacak duvar malzemesi netleştirilmekte,

malzeme kalınlığına göre proje hazırlanmakta ve ısı hesapları bu

malzemelere göre yapılmaktadır. Bağımsız bölüm iç duvarları

8.50m tuğla, diğer duvar kalınlıkları 13.50cm tuğla veya 15cm

gaz beton yapılabileceği gibi iki bağımsız bölüm arasında yapı

fiziği uzmanlarının önerdiği şekilde boşluk yaratılarak ve çeşitli

yalıtım malzemeleri kullanılarak ses ve ısı yalıtımı

sağlanabilmektedir. Bu durumda iç duvar ve diğer duvar

kalınlıkları konusunda kısıtlama getirmek doğru olmayacaktır.

Mevcut durumda da uygulandığı üzere seçilen malzemenin bu

değerleri sağlayıp sağlamadığı kontrol edilerek proje onayı

yapılmalıdır.

Öneri:

“(1) Her müstakil konutta en az aşağıdaki piyesler bulunur:

Piyes Dar Kenarı Net Alanı

1 oturma odası 3.00 metre 12.00 m2

1 yatak odası 2.40 metre 8.00 m2

1 mutfak veya yemek pişirme yeri 1.50 metre 3.30 m2

1 banyo veya yıkanma yeri 1.50 metre 3.00 m2

1 tuvalet 1.00 metre 1.20 m2

(3) Varsa hol ve koridor genişlikleri 1.10 metreden az olamaz.

(8) Bağımsız bölüm iç duvar ve dış duvar kalınlıkları seçilenmalzeme özelliğine göre değişebileceği gibi ısı ve ses yalıtımdeğerlerini sağlayacak şekilde projelendirilecektir.

1 HAZİRAN YÖNETMELİĞİ 8 EYLÜL YÖNETMELİĞİ YENİ YÖNETMELİK

OR

TAK

LA

NLA

RA

GET

İRİL

EN R

EVİZ

YON

LAR

ASANSÖR ASANSÖR ASANSÖR _asgari alanlar

ŞAFT ŞAFT ŞAFT _asgari alanlar

HAVA BACASI HAVA BACASI HAVA BACASI _asgari alanlar

IŞIKLIKLAR IŞIKLIKLAR IŞIKLIKLAR _asgari alanlar

ÇÖP ATIK BACALARI ÇÖP ATIK BACALARI ÇÖP ATIK BACALARI _asgari alanlar

GİRİŞ SAÇAKLARI GİRİŞ SAÇAKLARI GİRİŞ SAÇAKLARI

AVLULAR İÇ BAHÇELER AVLU-İÇ BAHÇELER

ZEMİN TERASLARI ZEMİN TERASLARI ZEMİN TERASLARI_katın brüt alanının %10 'u

KAPICI DAİRESİ_75M² KAPICI DAİRESİ_ Her birinin 75m² KAPICI DAİRESİ_ Her birinin 75m²

KONTROL KULÜBELERİ 9M²'Sİ KONTROL KULÜBELERİ 9M²'Sİ KONTROL KULÜBELERİ 6M²'Sİ

SIĞINAK SIĞINAK (ihtiyacın max %30 fazlası) SIĞINAK _asgari alanlar

OTOPARK_sınırlama yok OTOPARK_sınırlama yokOTOPARKLAR (EN AZ OTOPARK ALANININ 2 KATINI GEÇMEYEN)

SOSYAL TESİS ( jimnastik salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis ve spor birimleri)

SOSYAL TESİS (Toplam katlar alanının %10nu ve 3000m² geçmeyen jimnastik salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis ve spor birimleri)

SOSYAL TESİS 500m² geçmeyen jimnastik salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis ve spor birimleri ve depolar

AÇIK OTURMA ALANLARI (üstü sökülür takılır hafif malzeme ile kenarı rüzgar kesici cam paneller ile kapalı)

AÇIK OTURMA ALANLARI (üstü sökülür takılır hafif malzeme ile kenarı rüzgar kesici cam panaller ile kapalı)

AÇIK OTURMA ALANLARI (üstü sökülür takılır hafif malzeme ile kenarı rüzgar kesici cam paneller ile kapalı)

PERGOLA -KAMERİYE-SUNDURMA-AÇIK YÜZME HAVUZU-SÜS HAVUZU_sınırlama yok

PERGOLA -KAMERİYE-SUNDURMA-AÇIK YÜZME HAVUZU-SÜS HAVUZU_sınırlama yok

PERGOLA -KAMERİYE-SUNDURMA-AÇIK YÜZME HAVUZU-SÜS HAVUZU_bahçe alanının %10'u

MESCİT, KREŞ VE ÇOCUK BAKIM ÜNİTELERİNİN YAPI İNŞAAT ALANININ %5 AŞMAMAK VE 750M²Yİ GEÇMEMEK

MESCİT, KREŞ VE ÇOCUK BAKIM ÜNİTELERİNİN YAPI İNŞAAT ALANININ %5 AŞMAMAK VE 750M²Yİ GEÇMEMEK

KONUTLARDA ZEMİN VE BODRUM KATLARDAKİ MESCİT İLE MÜŞTEMİLATLARIN 100m²KONUT DIŞI KULLANIMLARDA MESCİT İLE MÜŞTEMİLATLARIN 200m²KREŞ VE ÇOCUK BAKIM ÜNİTELERİNİN 75 M²

YAPI İNŞAAT ALANININ %5 KADAR ORTAK ALAN DEPO YAPI İNŞAAT ALANININ %5 KADAR ORTAK ALAN DEPO ORTAK ALAN DEPO_emsale dahil edilmiştir.

BODRUM KATTA YOL KOTU ALTINDA KALAN KONUT BRÜT ALAN %20'Sİ KADAR EKLENTİ DEPO

BODRUM KATTA YOL KOTU ALTINDA KALAN KONUT BRÜT ALAN %20'Sİ KADAR EKLENTİ DEPO

BODRUM KATTA YOL KOTU ALTINDA KALAN KONUT NET ALAN %10'Sİ KADAR EKLENTİ DEPO

BODRUM KATTA YOL KOTU ALTINDA KALAN TİCARİ B.BÖL BRÜT ALANI KADAR DEPO EKLENTİSİ

BODRUM KATTA YOL KOTU ALTINDA KALAN TİCARİ B.BÖL BRÜT ALANI KADAR DEPO EKLENTİSİ

BODRUM KATTA YOL KOTU ALTINDA KALAN TİCARİ NET ALAN %50'Sİ KADAR EKLENTİ DEPO

YANGIN GÜVENLİK HOLÜ YANGIN GÜVENLİK HOLÜ 6M²'Sİ YANGIN GÜVENLİK HOLÜ_emsale dahil edilmiştir.

YANGIN MERDİVENİ YANGIN MERDİVENİ YANGIN YÖNETMELİĞİNDE BELİRTİLEN ASGARİ ÖLÇÜLERDE VE ADETLERDE YAPILAN MERDİVEN EVİ

BİNA GİRİŞ HOLÜ BİNA GİRİŞ HOLÜ_asgari alanlar

SAHANLIK - KAT HOLÜ SAHANLIK - KAT HOLÜ SAHANLIK - KAT HOLÜ_asgari alanlar