INSTITUTO POLITECNICO NACIONALESIA TECAMACHALCO

CALIDAD FISICAY FUNCIONAL DE LA OBRA

AGENTESY ACCIONES DEGRADANTES EN LOS EDIFICIOS

DAÑOS EN LOS EDIFICIOS

PROCEDIMIENTOS DE MANTENIMIENTO EN LOS EDIFICIOS

SISTEMASY CONTROLES DE MANTENIMIENTOY CONSERVACIÓN

• La calidad funcional, que depende de la correcta distribución de ambientes, de sus dimensionesadecuadas, de la diferenciación de funciones a que está destinado cada ambiente, de la ubicaciónadecuada del edificio dentro del terreno, de la correcta orientación del mismo respecto al sol, delmejor aprovechamiento de las vistas panorámicas.

• La exigencia de un control de calidad debería implantarse como norma general, para evitar no solo lainsatisfacción del usuario, sino riesgos y perdidas debido al poco o inexistente control de calidad en lasobras.

• Materiales e instalaciones debe estarcompletado con la evidencia de los trabajos.Nada valora el empleo de costos materiales siellos no son aprovechados de acuerdo a reglasdel arte, con buena mano de obra y en la medidaque correspondan.

• La calidad física de la construcción,involucrando en ella las características de losmateriales empleados, la correcta ejecución delos trabajos de albañilería y terminación y laexistencia o no de instalaciones.

• Alteración: modificación de las características (composición, propiedades).

• Deterioro: alteración perjudicial

• Meteorización: alteración de rocas por la atmósfera (desintegración) - término específico: macizosrocosos, en campo - acción a largo plazo - ambiente: natural supone degradación, deterioro

Establecer: CAUSAS → deducir Factores / Agentes → por qué - factores internos (roca)- agentes externos (ambiente)- otros factores (puesta en obra)

Procesos / Mecanismos → cómo - físicos - inorgánicos - químicos - biológicos

Establecer: EFECTOS → observar Resultado / Daños

- formas- productos - grados / intensidad

FACTORES

FACTORES INTERNOS FACTORES EXTERNOS FACTORES DE OBRA

Material en condición optima.

Material dañado o modificado.

PROCESOS

EDIFICIO

Fallas, lesiones, daños.

FormasProductos

Grados de alteración

Factores de obra

Agentes externos

Factores internos

Composición de los materialesTexturaPropiedades

• Químicas• Estabilidad• Solubilidad

• Físicas• Porosidad• Propiedades hídricas• Propiedades mecánicas• Clima

• Precipitación• Humedad• Temperatura• Viento

• Contaminación• Aire• Lluvia acida• Suelo (sales solubles)

• Tiempo

• Orientación• Altura• Disposición• Aplicación.• Almacenamiento• Tratamientos de conservación• Concentración de tensiones

relativos a las características del ambiente

activos frente a los factores internos

relativos a las características del material

pasivos frente a los agentes externos

DAÑOS EN EDIFICIOS

La figura 1 muestra los dos departamentos en la Vista de Hospital de oliva en San Fernando en California después delterremoto de San Fernando de 1971. Los pilares de la sala de psiquiatría han dado paso a la corte. La primera planta seha caído, se traduce en cerca de 2 m.

Las figuras muestran ejemplos de piso blando al colapso, el hormigón confinado esquina pilar se divide en bloquesmantenido parcialmente la jaula de armadura. Para evitar estos daños deben prestar atención a los detalles deconstrucción de la armadura de cortante de los pilares.

Otra causa importante de daño a los pilares es la transversal decaballete inadecuada (confinamiento). Los pilares para queposean la resistencia adecuada a la actividad sísmica debe estarcorrectamente cerrados. De hecho, los pilares están sujetos a lacompresión de alta durante un terremoto, debido al efectocombinado de la fuerza axial y momentos de flexión. En laFigura 6 es un ejemplo de la falta de contención. En ella se puedever la falta de confinamiento adecuado de la columna en las

áreas potenciales de formación de articulaciones plásticas.

El fracaso de la cruz armadura lleva a la fractura de tipo frágil dehormigón y el pandeo de compresión longitudinal . Por otraparte, más allá de la cantidad necesaria de estribos, también sedebe prestar especial atención a los detalles de construcción y,en particular, el anclaje de los soportes y su flexión, con lo que elconfinamiento de la columna a la viga de tal manera que noconstituye una débil en la parte superior final. De hecho, comoclaramente demuestra el ejemplo de la, y el detalle ampliado elaviso de la interrupción de los estribos en espiral en la partesuperior, y la ausencia de un anclaje adecuado: Esto causa lapérdida de confinamiento de hormigón en el más crítico de lacolumna que resulta en la destrucción del hormigón y lareducción de la capacidad de disipación, lo que resulta en laformación de rótula plástica se muestra en las fotos.

Es muy importante tener en cuenta los posibles efectos de larigidez estructural que las partes puede dar la estructura. Lapresencia de relleno de mampostería en la más estricta de lospilares pueden causar daños considerables a las columnas, comose muestra claramente en la .

Daños considerables es también una longitud del relleno es unafracción de ese plan. El ejemplo típico es el cierre de la luz entredos pilares de piedra con un máximo de 1 / 2 o 2 / 3 de la alturade la planta. Los pilares entre los que el relleno se coloca sonrígidos en comparación con otros (internos). Las zonas de libre,donde normalmente no hay las ventanas se forman cortetambién cuatro veces mayor de lo que serían si el mensaje escompletamente gratis, haciendo que la fractura frágil típica.

La figura muestra un ejemplo de llenado a media altura. Usted puede ver muy bien las áreas de la columna cedió. Más omenos la longitud de la columna se reduce con el relleno de mampostería como consecuencia de esta reducción de laintensificación de los esfuerzos para cortar el extremo suelto de la columna (efecto de "columna corta",). En el diseño deeste edificio, probablemente, el muro fue considerado como un elemento estructural. Si se trata de la mampostería delos pilares a ser menos rígido, en el caso de un terremoto es expulsado, dejando intacto el marco estructural del edificio.

En 1 Se muestra un detalle de un edificio de 14 pisos con los típicos X-grietas que se forman (el terremoto de 1964 enAlaska). La primera formación de estas grietas ha impedido que la disipación de la energía en arquitrabes y ha hecho quelas paredes se desempeñó como las estanterías verticales individuales con una disminución significativa de su rigidez. Paraevitar este tipo de falla debe fortalecer los dinteles con armadura diagonal para absorber las tensiones de tracción que sepresenten.

El haz de conexiones de la columna son las áreas críticas de muy alta debido a los esfuerzos que se generan comoconsecuencia de un terremoto. Esto es especialmente cierto para las conexiones de los extremos de los marcos en los quelos nodos son menos "limitada" que los de localización más central. Por esta razón, los detalles estructurales de lasconexiones deben estar debidamente detalladas con el fin de resistir la sísmica de alta cizalladura / momento.A continuación se presentan algunas imágenes para el fracaso de la columna de los nodos de cruce de los edificiosdañados.

1

Revestimientos de paredes: Respecto a losrevestimientos, generalmente se haobservado que donde se ha producido laentrada de agua, la zona afectada se suelecircunscribir a las proximidades de laabertura. Sin embargo conviene señalarque en otros casos el agua presionada porla acción del viento consigue penetrar enel interior de los localespudiendo, producir daños en losrevestimientos periféricos incluso sinproducirse la rotura del acristalamiento.En general se puede concluir que estoselementos no han sufrido graves daños.

Los elementos más vulnerables que se observaron fueron:Falsos techos: Respecto a los falsos techos o cielo rasos conviene realizar la distinción entre los desmontables como los deplacas de cartón yeso y los no desmontables. Los más vulnerables a la acción del viento y el agua en el interior de los edificioshan mostrado ser indudablemente los desmontables que han sufrido daños con mayor frecuencia y severidad, siendo muysensibles a la acción del viento y el agua una vez que la envolvente del edificio ha sido vulnerada.

Paralelamente sufren los elementos soportados por el falso techo tales como los pertenecientes a la instalación dealumbrado, megafonía, protección contra incendios (sistemas de detección), y ventilación. En este sentido conviene señalarque los conductos para el transporte del aire acondicionado también suelen sufrir daños

El plan de mantenimiento, en lo correspondiente a los elementos estructurales, se establecerá enconcordancia con las bases de cálculo y con cualquier información adquirida durante la ejecución de la obra quepudiera ser de interés, e identificará:

El tipo de los trabajos de mantenimiento a llevar a cabo.

Lista de los puntos que requieran un mantenimiento particular.

El alcance, la realización y la periodicidad de los trabajos de conservación.

Un programa de revisiones.

CAMBIO DE USOSOBRECARGA EN FORJADOS

AGENTES QUÍMICOSHUMEDAD

DAÑOS DE TIPO DUCTIL(DEFORMACIONES)

DAÑOS POTENCIALES(HUMEDADES, USO INADECUADO)

COTIDIANA A 10 AÑOSESPECÍFICA A 20 AÑOS

Cualquier modificación de los elementos componentes de la estructura que pueda modificar lascondiciones de trabajo previstas en el proyecto debe ser justificada y comprobada mediante los cálculosoportunos, realizados por un técnico competente.

Se debe realizar la programación del mantenimiento preventivo de los equipos e instalaciones, a partirdel plan y gamas de mantenimiento y del historial:

TAREASTIEMPOS

RECURSOS HUMANOSMATERIALES

RIESGO DE PARADADETERIORO DE CALIDAD

FALTA DE PRODUCTIVIDAD

COTAS DE PRODUCCIÓNCOTAS DE CALIDAD

COSTES DE MANTENIMIENTO

MINIMIZAN MANTENIMIENTO CORRECTIVOOPTIMIZACIÓN DE RECURSOS

COMPATIBLE EL CUMPLIMIENTO DE PLAN DE MANTENIMIENTO Y PRODUCCIÓNSE ACTUALIZA EL PROGRAMA EN FUNCIÓN DE LA PRODUCTIVIDAD Y DISPOSICIÓN DE LOS EQUIPOS

Posteriormente se debe realizar el seguimiento y control de la ejecución y costes del mantenimiento, apartir de los objetivos y situaciones de contingencia, en condiciones de máxima eficiencia:

Se establecen los procedimientos para la obtención de información para la elaboración de indicadores deseguimiento y evaluación del mantenimiento, para la determinación de los costes y para la actualización deldossier de máquina o instalación.

La documentación recibida y generada, técnica y administrativa, permite realizar y supervisar elmantenimiento y reparación del equipo industrial, conocer su evolución e incidencias.

El seguimiento y evaluación del estado de máquina o instalación se realiza a partir de la informacióngenerada por los procedimientos de gestión establecidos (comunicaciones escritas, M.A.O., etc.) con lafrecuencia adecuada.

Aunque usualmente se utilice una u otrapalabra para darle el mismo sentido,existe una gran diferencia entre elsignificado de mantenimiento yconservación de un edificio. En principiohay que tener presente que todaconservación lleva implícita dentro de suactividad, la del mantenimiento; pero elmantenimiento no implica la conservaciónen su contexto general. El mantenimientoesta orientado al cumplimiento exclusivode la funcionalidad del edificio y de susinstalaciones. Un edificio puede estar bienmantenido pero mal conservado

La conservación esta orientada al cumplimiento total de lafuncionalidad de un edificio y sus instalaciones, y almantenimiento de sus valores tanto económicos como estéticos.

El administrador debe de tener presente,que un edificio bien conservado mantieneinalterable su valor, resguarda elpatrimonio de los consorcios, es este unargumento de peso a la hora de obtenerapoyo en las asambleas para la realizaciónde las tareas de conservación

Dentro de las tecnologías constructivas de los edificios existen diferencias en los materiales y en la calidad, las cuales condicionan ladurabilidad y por ende las tareas de mantenimiento de cada edificio.La conformación de un edificio presenta dos campos netamente diferenciados por su constitución, complejidad y duración.

Las Obras Civiles

Las intalaciones

Es esencial para el Administrador tener unacabado conocimiento del edificio queadministra, para ello debe contar con ladocumentación técnica correspondiente a suconstrucción, tanto de las obras civiles comode las instalaciones. El disponer de estadocumentación permitirá aladministrador, técnicos y encargado; encararlos problemas demantenimiento, urgencias, prevención deriesgos y reparaciones; con mayor certeza.En el caso de reparaciones evitara cuantiosas ycostosas roturas exploratorias.En el caso de siniestros(Temblores, incendio, etc.) el encargadotendrá una noción cierta de los lugares másseguros del edificio y la ubicación de loselementos de seguridad e instalaciones quenecesite, en ese momento.

De acuerdo a lo establecido por el códigode Edificación todo inmueble deberácontar con la siguiente documentacióntécnica:

Plano de arquitectura, con plantas,cortes y fachada

Plano de estructura

Plano de Instalacioneselectromecánicas y baja tensión

Plano de Agua, desagües cloacales ypluviales.

Plano de instalacionescomplementarias como teléfono y Tv

Plano de Gas

Plano de Ascensores y/omontacargas

Plano de subdivisión PH

Los administradores se enfrentan a una gran cantidad de elementos que complican, muchas veces las relaciones con loscopropietarios. El principal objetivo del l mantenimiento es conservar a través del tiempo, el valor del patrimonio edilicio. Esla razón principal para que exista cierta metodología y orden de prioridades, que consiste, ante cualquier problema en:Información, análisis, causa, decisión y resultado.

Los problemas técnicos "siempre son consecuencia de una falla que corresponde a un defecto".

Se calcula que un mantenimiento correcto, insume alrededor del 5% del valor de la propiedad por año.

Hay que tener en cuenta el costo de uso y el costo de mantenimiento. Evaluar las exigencias de habitabilidad, fisiológicas,funcionales, económicas y psicológicas. Los edificios nacen con enfermedades y las urgencias se evitan con metódicoscontroles.

Los administradores tenemos que tomar conciencia que "Del mantenimiento y la conservación del edificio dependen elpatrimonio del consorcio y el prestigio del Administrador". Ya que el mantenimiento de los servicios y sectores comunesafecta también el uso de las unidades funcionales.

Lo más difícil de la planificación es que se tome la decisión de llevarla a cabo, por cuanto mientras más escasos son losrecursos mayor es la necesidad de implementarla para que esos recursos sean utilizados adecuadamente, y que la mismarequiere el pleno conocimiento del edificio, de su historial y de todos sus componentes.

La planificación debe ser adecuadamente informada a todos los consorcistas para que sepan como actuar y que quienesejerzan el control de la misma deben estar suficientemente capacitados para esa función.

La planificación permite conservar el valor del patrimonio, alcanzar un nivel de vida aceptable, asegurar el funcionamientoeficiente y confiable de los servicios comunes, asegurar la vida útil de los componentes y operar al menor costoposible, evitando las reparaciones erróneas e innecesarias, la repetición de trabajos y el desperdicio de material.

En función de la metodología, el momento y las circunstancias en que se efectúa; se puede enumerar en cuatro formas de mantenimiento:

PREDICTIVO

Cuando se realiza unainspección del estado degrietas en molduras yrevoques para determinar siexiste riesgo de potencialesdesprendimientos, o cuandose inspecciona y mide eldesgaste de los cables de unascensor, sé esta efectuandoun mantenimiento predictivo.

PREVENTIVO

Cuando se procede a realizaruna desinsectación,desinfección o desratización,periódica o cuando se cambiael aceite del reductor de unascensor, se está efectuandoun mantenimiento preventivo

PROGRAMADO

Si se renueva la membrana

impermeabilizante de una

azotea, se pinta la carpintería

metálica para evitar su corrosión;

o se cambia una alfombra

desgastada, se efectúa un

mantenimiento de Corrección

programado

EMERGENCIA

Cuando se debe reparar unabomba, un portero eléctrico,un ascensor que queda fuerade servicio, sé esta efectuandoun mantenimiento deemergencia

1 - Relevamiento: Para definir correctamente la estrategia de mantenimiento a aplicar, es necesario conocer lascaracterísticas, el estado y lo que es muy importante la historia de las estructuras, instalaciones y equipos quecomponen el edificio.

Si no se posee información suficiente, es conveniente concurrir a un relevamiento detallado efectuado por unexperto en mantenimiento edilicio, quien podrá definir la mejor estrategia a aplicar.

En general el relevamiento del estado y características de un edificio ocupa alrededor de un día de un profesionalexperto, lo que implica un gasto bastante reducido, considerando la seguridad y beneficio que logran.

2 - Planificación: A partir del relevamiento, se podrá establecer un programa concreto de acciones compuesto por:

Rutinas de mantenimiento predictivo y preventivo.Programa priorizado de reparaciones y mejoras.