Management investitional

7/24/2019 Management investitional

http://slidepdf.com/reader/full/management-investitional 1/62

Universitatea Tehnică a Moldovei

Facultatea Cadastru Geodezie şi Construcţii

Catedra: Evaluarea şi managementul imobiliar

Lucrare de an

La disciplina:”Managementul Investițional” Tema:Evaluarea eficienţei economice a proiectului de dezvoltare

a imobilului

A efectuat st.gr.EI-1211

Triboi Alina

A verificat conf.univ.dr.

Albu Ion

Chişinău 2015



2

CUPRINS

INTRODUCERE............................................................................................................................................3

1. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE........................................................................................................5

1.1. Analiza generală a pieţii imobiliare.............................................................................................................5

1.2. Analiza segmentului de piaţă la care se referă obiectivul investiţional.....................................................13

1.3. Argumentarea necesităţii realizării proiectului investiţional respectiv......................................................17

2. CONCEPŢIA ŞI ECHIPA PROIECTULUI DE DEZVOLTARE A IMOBILULUI ............20

2.1. Descrierea cerinţelor arhitecturale şi tehnice.............................................................................................20

2.2. Studiul de marketing privind echipa proiectului.......................................................................................24

3. STRUCTURA FINANŢĂRII......................................................................................................32

3.1. Descrierea surselor de finanţare posibile...................................................................................................32

3.2. Analiza ofertelor creditelor bancare...........................................................................................................33

3.3. Argumentarea selectării stricturii finanţării şi determinarea costului capitalului......................................40

4. EVALUAREA PROIECTULUI...........................................................................................................42

4.1. Aprecierea datelor iniţiale..........................................................................................................................42

4.2. Calculul indicatorilor primari.....................................................................................................................42

4.3. Determinarea indicatorilor eficienței economice.......................................................................................48

4.4.Analiza rezulatetelor capatate.....................................................................................................................50

4.5.Selectarea proiectelor investitionale...........................................................................................................52

CONCLUZII..................................................................................................................................................61

BIBLIOGRAFIE ..................................................................................................................................62



3

INTRODUCERE

Investiţiile reprezintă suportul material al dezvoltării economico-sociale a ţării. Ele stau la baza

suplinirii, diversificării şi creşterii calitative a tuturor factorilor de producţie. Sporirea capitalului fix

sau circulant, creşterea randamentului tehnic şi economic al utilajelor, sporirea productivităţii muncii,

crearea de noi locuri de muncă, diversificarea producţiei nu pot fi asigurate fără un consum de resurse

financiare, fără investiţii. În acest context investiţiile reprezintă elementul decisiv al creşterii

economice, al promovării factorilor intensivi, calitativi şi de eficienţă.

În lucrarea dată am elaborat un proiect investiţional, care presupune o abordare

sistemică complexă de gestiune a realizării sale.

În rezultatul implimentării proiectului investiţional în construcţii, pot fi obţinute rezultate înalte,

cu profit mare. Însă pentru aceasta trebuie foarte bine şi amănunţit de studiat piaţa bunurilor imobile,deoarece piaţa dirijează totalitatea proceselor si schimbărilor economice.

La momentul actual piaţa construcţiilor se află într -o stare de stagnare determinată de

schimbările din societate pe plan economic cît și politic . La iniţierea oricărui gen de activitate se

necesită investiţii, investiţii de a crea, de a obţine profit.

Pentru a-şi asigura un venit pe viitor întreprinderea trebuie să investească ceea ce rezultă a fi

principalul component al inimii unei firme.

Pe segmentul imobiliar deseori este întîlnit termenul de investiţii capitale acestea fiind

direcţionate ca resurse semnificative către domenii particulare ale activităţii economice. Deciziile luate

de organizaţii individuale, în ansamblul lor, au impact asupra poziţiei economice viitoare a naţiunii. La

nivel organizaţional, deciziile privind angajarea resurselor către bunuri capitale pe termen lung au

implicaţii asupra multor aspecte operaţionale.

Investiţia capitală reprezintă un aspect al activităţii organizaţionale, care nu poate fi considerat

izolat faţă de celelalte funcţii şi decizii, care constituie firma. De asemenea, investiţia de capital este

sensibilă la mediul de operare exterior firmei. Se pot reprezenta relaţiile interactive dintre deciziile deinvestiţii capitale şi celelalte componente ale activităţii organizaţionale, remarcându-se că aceste

relaţii apar în interiorul unui mediu organizaţional dinamic, el însuşi sub influenţa mediului de operare

extern.

Investiţia de capital, în mod tradiţional, a fost înţeleasă ca un proces ordonat care de fapt

reprezinta acele cheltuieli care sunt efectuate pentru construcţii noi, reconstrucţii, reutilarea tehnică,

lărgirea sau extinderea întreprinderii, crearea noilor fonduri fixe în economia naţională. Ele sunt o

categorie specifică din cadrul economiei naţionale care reflectă atît preţul muncii materiale, cît şi cel eiumane.



4

Mediul tipic al luării deciziei investiţiei capitale are mai multe etape:

- Identificarea investiţiilor potenţiale;

- Definirea proiectului;

- Analiza şi acceptarea;

- Implementarea;

- Monitorizarea şi post audit.

Lucrarea dată este structurată în 4 capitole,fiecare capitol împarte obiectivele esenţiale întru

elaborarea proiectului investiţional.

Scopul principal al acestei lucrări este de a elabora un proiect investiţional pentru a determina

dacă implementarea acestuia în realitate este raţională şi eficientă din punct de vedere economic.

Primul capitol al lucrării descrie analiza pieţei imobiliare în R. Moldova, care include dezvoltarea

pieţei imobiliare şi a bunurilor imobile cu destinaţie locativă,industrială,comercială precum şisegmentarea pieţei imobiliare în R. Moldova.

În cel de– al doilea capitol „Conceptul şi echipa proiectului de dezvoltare a imobilului”

cuprinde conceptul proiectului investiţional,unde sunt descrise cerinţele arhitecturale-inginereşti a

obiectului propus spre construcţie precum şi analiza de marketing a pieţii în scopul selectării de

realizare a proiectului.

În cel de-al treilea capitol ”Structura finanţării” presupune analiza structurii de finanţare a

proiectului,descrierea surselor de finanţare,analiza ofertelor la creditele acordate de către băncilecomerciale.

Capitolul patru ”Evaluarea proiectului” include calculul tuturor indicatorilor de realizare a

proiectului, analiza acestora şi stabiliarea în final a concluziilor.



5

1. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

1.1 Analiza generală a pieţei imbiliare

Piaţa imobiliară reprezintă un ansamblu de mecanisme prin intermediul cărora sunt transmise

drepturile asupra unor proprietăţi şi interesele legate de ea, sunt stabilite preţurile şi este delimitat

spaţiul pentru diferite variante de utilizare a terenurilor. Pentru a face o analiză a pieţei imobiliare din Republica Moldova, mai întîi trebuie să cunoaştem

unele segmente ale ei ce o diferenţiază de celelalte pieţe.

Criteriile de segmentare a pieţei imobiliare pot fi următoarele:

conţinutul drepturilor de proprietate;

destinaţia funcţională a bunurilor imobiliare;

poziţia geografică a bunurilor imobiliare;

calitatea bunurilor imobiliare;

motivarea investiţională;

alte criterii.

Reieşind din cele cinci categorii de bază ale bunurilor imobiliare pot fi evidenţiate cinci segmente

ale pieţei imobiliare şi anume:

Figura 1: Segmentele pietii imobiliare

Sursa: [Elaborat de autor]

Piataimobiliara

Piataterenurilor

P.imobilului

special

P. propr.rezidential

e

P.imobiluluicomercial

Altesegmenteale pietii

P.imobiluluiindustrial



6

Dezvoltarea pieţei imobiliare are o importanţă deosebită pentru statornicia statului. Însemnătatea

pieţei imobiliare este determinată de particularităţile sale. Fără o piaţă imobiliară avansată nu este

posibilă dezvoltarea proceselor investiţionale, dinamizarea activităţilor administrativ–gospodăreşti,

creşterea producţiei şi sporirea nivelului de trai al populaţiei ţării.

Pe piaţa imobiliară se realizează interrelaţia dintre cererea şi oferta tuturor cumpărătorilor şivînzătorilor, prezenţi momentan în acelaşi spaţiu, şi se derulează tranzacţii cu bunuri imobiliare. Piaţa

imobiliară este o structură complexă, care oferă cadrul schimbului de mărfuri, bunuri imobiliare,

servicii, capitaluri.

Starea pieţei imobiliare oglindeşte, la modul cel mai relevant, prosperitatea economică a societăţii.

Dezvoltar ea pieţei imobiliare va fi strâns legată de situaţia politică şi economică din ţară.Se poate

menţiona faptul că piaţa imobilului se dezvoltă în mod dinamic. Gradul de utilizare al pieţei imobiliare

este determiant de dinamica tranzacţiilor realizate în ansamblu pe ţară, pe regiune, oraş. Piaţa imobilară în general poate fi considerată ca cea mai sensibilă dintre celelalte tipuri de

pieţe în aşa măsură că orice schimbare produsă pe piaţă de ordin economic,social,politic,cultural poate

influieţa în mod esenţial asupra evoluţiei acesteea,asupra cererii şi a ofertelor pe acest tip de

piaţă,asupra preţurilor.Aceşti factori sînt determinanţi în tendinţele viitoare de dezvoltare a pieţii,a

înfloririi sau a stagnării ei.

Astfel criza economică mondială precum şi criza politică din ţară a avut,şi are de fapt efecte

negative pe întreg sistemul economic afectînd inclusiv şi piaţa imobiliară.Dacă în ultimii 6 -7 ani piaţa

se manifestă prin creşterea continuă anuală a preţurilor la imobile,a preţurilor de vînzare cît şi a celor

de închiriere atunci în ultimii doi ani pe piaţă au avut loc schimbări radicale,cum sînt micşorarea

considerabilă a cererii,stagnarea activităţii companiilor de construcţii,micşorarea considerabilă a

preţurilor.

Din cele expuse mai sus menţionăm,anul 2008 a fost pentru piaţa imobiliară din Chişinău critic,

pe parcursul căruia creşterea multianuală a preţurilor prin surprindere pentru mulţi s-a schimbat cu

stagnare, finisarea anului 2008 a fost deja completamente previzibilă. Tendinţa de micşor are a

preţurilor la imobil din Chişinău a obţinut în noiembrie contururi sigure, şi practic în toate segmentele

pieţei.Evident, în lunile apropiate tendinţa de micşorare a preţurilor la imobil se va dezvolta şi va

prevala. Însă o parte a obiectelor imobiliare, atingând valoarea minimă de cost, vor contribui la

activizarea cererii şi cumpărărilor la preţuri noi, deşi partea principală a obiectelor şi indicatorii medii

privind piaţa, posibil, îşi vor continua micşorarea.

La începutul noului an toţi actorii pieţei imobiliare şi-au pus o singură întrebare: "Ce se va

întâmpla mai departe cu imobilul şi preţurile imobiliare din Chişinău?" În principiu, aceste reflecţii

apăreau de fiecare dată la început de an, de-a lungul ultimilor ani, pe fonul neîncetării scăderii lente a

preţurilor şi a situaţiei stagnante în vânzări. După părerea tuturor actorilor pieţei, această întrebare la



7

începutul acestui an a fost de o actualitate şi mai mare. Speranţa la o stabilitate a proceselor economice

şi politice ale anului trecut, cu o tranziţie lină în acest an, a devenit un interes comun al tuturor celor

implicaţi în piaţa imobiliară. Este cunoscut faptul, că piaţa imobiliară, în special cea a locuinţelor

secundare, este inertă, deci bazându-se pe aceste date şi pe cunoştinţele din "trecut" clientul vinde

astăzi, dar agentul imobiliar trebuie să fie întotdeauna cu un pas înainte. Aşteptând o scădere a preţurilor încă în primul trimestru, în plus şi comportamentul monedei naţionale faţă de valuta străină

de bază care a devenit instabil, toţi actorii pe piaţă au decis să ia "o poziţie de aşteptare". Guvernatorul

Băncii Naţionale a încercat să-i liniştească pe toţi, referindu-se la factorii tradiţionali de sezon cu

privire la cererea de valută străină. Dar impactul extern al factorilor economici al ţărilor vecine

(Ucraina) şi ai ţărilor Europei (scăderea monedelor naţionale) a devenit evident, făcând aluzie la

instabilitatea monedei noastre. Această "poziţie de aşteptare " a fost luată în perioada aprilie-iunie, iar

în perioada iulie-septembrie piaţa "secundară" s-a înviorat, "preluând" de la pieţa primară câteva puncte. Specialiştii noştri au legat această înviorare de:

1- factorul tradiţional sezonier, atunci când clienţilor le sunt mai clarer tendinţele pieţei

imobiliar e, după scurgerea primelor şase luni.

2- întoarcerea compatrioţilor noştri. Între această categorie de cumpărători a crescut brusc

cererea de locuinţe finisate, cumpărătorii nu doresc să aştepte finisarea construcţiei clădirilor noi, din

cauza de riscului şi lipsei de timp din Republica Moldova. Astfel de cumpărători sunt dispuşi să

cumpere o locuinţă finisată de pe piaţa secundară ce cuprinde apartamentele construite în trecut (până

la 5 ani) şi care sunt expuse din nou la vânzare. La acest tip de locuinţe "secundare" a existat o cerere

crescută, cu o tendinţă de creştere ulterioară.

3- prezicerea scăderii preţurilor la locuinţe.

De regulă, deprecierea monedei naţionale pentru piaţa imobiliară este o "sabie cu două tăişuri". În

contextul scăderii finanţării din partea băncilor, a lipsei de cumpărători cu "bani reali", a deprecierii

monedei naţionale, scăderea preţurilor la imobiliare e o chestie de timp. Într -adevăr, mulţi anul trecut

au cerut băncilor credite ipotecare fiind încântaţi de ratele mai mici ale dobânzilor şi de preţurile la

apartamente. Pentru toţi actorii pieţei, creditul ipotecar e un "motor" atât în vânzări în prezent, cât şi în

viitor, în achiziţionarea unei reşedinţe primare sau secundare. De fapt statisticile arată că până î n

septembrie-octombrie 2014, creditele ipotecare au crescut cu 7-9 % comparativ cu anul trecut.



8

Sursa: [lara.md]

Preţul mediu al uniui metru pătrat pe piaţa secundară este de 572 de euro, dupa ce 13 luni

consecutive rămânea la nivelul de 580 euro, în noiembrie preţul a scăzut cu 1,4%.

Sursa: [lara.md]

Este de remarcat faptul, că s-au activat şi cei care după ce au pierdut speranţa în consolidarea

monedei naţionale şi a depozitelor bancare şi având economii în lei, au decis să se protejeze p rinachiziţionarea bunurilor imobiliare. Deoarece schimbarea leilor în valută străină conţine şi o pierdere



9

evidentă, dar, având în vedere tendinţa de scădere a preţurilor, astfel de clienţi "se liniştesc" prin o

compensare survenită în urma pierderilor ratelor schimbului în valută străină şi a preţurilor mai mici la

apartamente. Pe acest segment, specialiştii noştri au văzut, de asemenea, o tendinţă pozitivă a

vânzărilor, urmată de darea în chirie a acestor locuinţe.

De asemenea, specialiştii noştri au observat şi alte schimbări structurale de pe piaţa "locuinţelorsecundare" din anul curent:

- O schimbare bruscă şi creşterea cererii la locuinţele la preţuri accesibile cu o creştere de

lichiditate.

- O scădere bruscă a cererii la locuinţele sizuate la etajele superioare, a apartamentelor vechi din

anii 50-60, la apartamentele amplasate la colţ, a apartamentelor din zonele cu infrastructură slab

dezvoltată, chiar dacă sunt oferite la un «preţ foarte bun».

Sursa: [lara.md]

Trebuie de remarcat o uşoară creştere a vânzărilor lunare din Chişinău înregistrate la Cadastru.

Această creştere a fost de aproximativ trei la suta, comparativ cu 2013, dar este încă departe de cea din

2012, 2011.

"Fluctuaţiile” cererii şi ofertei de pe piaţa clădirilor noi au rămas practic neschimbate, cu ajustări

minore, care se reflectă în politica de preţuri. Preţul mediu pe 1 m2 se află în jurul valorii de 600 de €,

care practic a ajuns la acelaşi nivel şi pe piaţa secundară, cât şi pe cea primară (în casele care s-au dat

în expluatare în aşa zisa variantă albă). În cladirile investiţionale care se aflau încă în construcţie,



10

preţurile au scăzut cu 10-30%, în funcţie de etapa de construcţie a casei. În clădirile noi care au fost

date în expluatare cu reparaţie, preţul ajungea în mediu până la 700-800 € / m2."

Tabelul:1 Pretul mediu pe 1m2 dupa sectoare

Preţul mediu pe 1 m2 după sectoare

Sector Preţul mediu pe 1м2, €

1. Botanica 650,0

2. Buiucani 600,0

3. Durleşti 400,0

4. Râşcani 600,0

5. Poşta Veche 500,0

6. Centru 800,0 7. Telecentru 600,0

8. Ciocana 500,0

Sursa: [lara.md]

Piaţa chiriei

Anul 2014 a început cu rezultate economice mai slabe, comparativ cu 2013. Acest lucru se

datorează atât evenimentelor politice externe, în special situaţiei din Ucraina, precum şi factorilor

interni, politici şi economici. O perioadă mai calmă pe piaţă s-a observat în timpul campaniei

electorale, deoarece în 2014 în Republica Moldova au avut loc alegerile parlamentare.

În ceea ce priveşte costul închirierii unei odăi, gama preţurilor este foarte largă. Costul variază în

funcţie de locaţie, etaj, suprafaţă, prezenţa balconului, telefon, etc. De exemplu, în or. Chişinău, o

odaie poate fi închiriată şi cu 500 de lei pe lună, şi cu 800 de lei, şi cu 1000 lei. Serviciile comunale, de

regulă, se achită de către proprietar, de aceea se stabilesc anumite reguli şi limite privind utilizarea

energiei electrice, apei calde, telefonului etc.

Pentru final, dacă să vorbim despre preţul de chirie, în 2014, preţurile medii pentru închirierea pe

termen lung a apartamentelor cu o odaie, două, trei, de tip econom, situate în blocuri tipizate în

municipiu Chişinău au fost, respectiv de:

- 1 odaie 130€ - 160€, în Centru până la 180€ - 200€

- 2 odăi 140-180€, în Centru unele până la 250€

- 3 odăi 180-200€, în Centru în jur de 300€.

Piaţa spaţiilor comerciale

Din mai multe motive, piaţa imobiliară din Republica Moldova anul trecut a fost, în mare



11

măsură, într -o stare de stagnare. Explicaţia acestei situaţii este destul de banală - efectele crizei

economice de lungă durată.

Deşi în 2014, situaţia de pe piaţa imobiliară a spaţiilor comerciale din Republica Moldova s-a

îmbunătăţit şi a fost remarcat chiar un progres. Piaţa puţin vizibil, dar s -a mişcat din punctul mort şi

acum foarte încet, dar sigur, se îmbunătăţeşte încercînd să atingă nivelul de înainte de criză. Împreunăcu recuperarea generală a pieţei imobiliare au început să se învioreze şi imobilele comerciale şi

principalele sale segmente (comerţ, depozite şi oficii) au început din nou să atragă investitori străini,

retaileri (comercianţii cu amănuntul) şi dezvoltatorii (antreprenorii care creează noi obiecte imobile).

În special, piaţa imobilelor comerciale încet dar sigur este în creştere, şi în curând se planifică să

se pună în aplicare mai multe proiecte, care implică investitori străini. Potenţialul acestui segment este

mare, deoarece există o pistă de lansare (un număr mare de magazine, centre comerciale, fabrici), de la

care se vor lansa actorii pieţii alegând căile şi metodele de dezvoltare ale acestui segment. Oficii

Situaţia dificilă din ţară a afectat piaţa de oficii, cu toate acestea firmele continuă să construiască

noi obiecte. Situaţia economică şi politică din ţară s-a reflectat şi pe piaţa de oficii din Republica

Moldova.

Principala cerere la oficii în 2014 a fost formată în principal de companiile din domeniul IT,

precum şi din sectoarele comerciale şi financiare. Potrivit experţilor, cererea companiilor din sectorul

IT continuă să fie una dominantă din volumul total şi constituie 35% din cererea totală ale spaţiilor de

oficii.

Principala cerere în 2014 la spatiile oficiilor de calitate s-a format în mare de măsură datorită

companiilor internaţionale, reprezentând aproximativ 65% din volumul absorbit total, care este

comparabil cu cel de 60% din 2013. În ceea ce priveşte tendinţele de redistribuire între diferite clase de

oficii, cea mai mare parte a spaţiilor închiriate este reprezentată de centrele de afaceri din clasa "B".

Centre comerciale

Piaţa centrelor comerciale în 2014 s-a marcat print-o stabilitate relativă şi chiar a arătat o mica

creştere. Acest segment de piaţă este relativ stabil. Chiar şi în cele mai rele perioade, centrele

comerciale de calitate îşi păstrează fluxul de clienţi şi profitabilitatea. Cu toate acestea, acest segment

nu s-a oprit, dar se restructurează în mod activ - în capitală este într -o scădere constantă numărul de

chioşcuri şi a pavilioanelor comerciale, există şi o migrare din centrele comerciale "de format vechi" şi

din pieţele de mărfuri. Aici nu este important numărul de obiecte, dar calitatea şi conceptualitatea lor.

De altfel, noi avem doar câteva centre comerciale mai mult sau mai puţin decente. În 2014,

pavilioanelor comerciale vechi le-a devenit tot mai greu să-şi menţină poziţiile, pentru că comercianţii

cu amănuntul preferă să meargă la obiectele mai moderne şi mai calitative.

Conform indicelui de propunere a spatiilor comerciale de calitate, Chişinău rămâne în urmă de



12

alte oraşe europene, ceea ce ne arată potenţialul său de dezvoltare în continuare. Dar în acelaşi timp, pe

parcursul anului 2014, nivelul spaţiilor ocupate în centrele comerciale a crescut, ca urmare a creşterii

concurenţei. Lipsa de spaţii comerciale disponibile în centrele comerciale cele mai de succes din

Chişinău indică o potenţială cerere ridicată la spaţiile comerciale de calitate.

În presa si pe strazile orașului acum putem vedea o mulțime de anunțuri in care se oferainchirierea spațiilor comerciale de clase diferite.

S-a stabilizat costul de inchiriere si in centre comerciale. Reducerea volumului de vanzari

impune administratia sa reducă, deși cu puțină dorință, prețurile ca să nu-și piardă chiriașii. Costul de

inchiriere a constituit 10-25 € pe luna.

In magazinele situate pe strazile principale, cum ar fi bulevardul Moscova, Dacia, prețul de

inchiriere a unui metru patrat constituie 10-15 €, excepție facînd spațiile comerciale de pe strada

principala a orasului, bulevardul Stefan cel Mare. Dispersia prețurilor aici este mare, in mediu de 50-60 € pe metru.

Prețurile declarate pentru inchirierea imobilului industrial si de depozitare sunt aceleași, dar in

procesul de negociere proprietarii sunt dispuși sa ofere reduceri semnificative cu condiția inchirierii pe

lungă durată.

Spațiile industriale, in funcție de disponibilitatea comunicațiilor și căilor de acces, pot fi

inchiriate cu 1-3 €, iar cele de depozitare cu 3-5 €.

In concluzie putem mentiona faptul ca esenţa pieţei imobiliare se manifestă în punerea în

aplicare de către actorii săi a dezvoltării sale, gestionării sau exploatării şi a fluxului drepturilor de

proprietate în cadrul mecanismelor existente de formare a infrastructurii de piaţă. Ca un sistem

economic, piaţa imobiliară se dezvoltă ţinând cont de regulile sale interne şi de etapele

corespunzătoare anumitor cicluri de dezvoltare economică în întreaga ţară.

Infrastructura pieţei imobiliare ar trebui să ofere o soluţie la problemele sociale - fără asta

sistemul economic în general, şi piaţa imobiliară a fiecărui segment în parte nu constituie un tot întreg.

În ceea ce priveşte previziunile din sectorul imobiliar din 2015, putem presupune că tendinţa va

continua - în cazul unei vânzări urgente preţul scade, în alte cazuri - el se menţine la acelaşi nivel, sau

scade foarte puţin.

Există două variante de dezvoltare a pieţei:

1. Piaţa va fi de partea vânzătorului şi preţul va rămâne acelaşi, iar cumpărătorii vorfi nevoiţi să

se adapteze.

2. Piaţa va fi de partea cumpărătorului şi preţul va continua să scadă.



13

1.2 Analiza segmentului de piaţă la care se referă obiectivul investiţional

Bunurile imobile comerciale în Republica Moldova au apărut odată cu iniţierea procesului de

privatizare, în urma căruia s-a instituit un nou regim de proprietate, cea privată, fapt ce presupunea

transmiterea deplină a dreptului de proprietate( prin vânzare - cumpărare, donaţie sau schimb) sau

transmiterea parţială a dreptului de proprietate ( arenda terenurilor, locaţiunea), astfel fiind determinat

caracterul comercial al bunurilor imobile.

Segmentul imobilului comercial pe piaţă este cu mult mai îngust decât cel locativ şi

corespunzător numărul tranzacţiilor cu imobile comerciale este mai mic, însă din punct de vedere al

atractivităţii investiţionale imobilul comercial are întîietate. Imobilul comercial este permanent abordat

prin prisma veniturilor pe care le generează: fie din exploatarea comercială propriu zisă, fie din darea

acestora în arendă. Astfel arenda sau locaţia bunurilor imobile comerciale devine o formă a tranzacţiei

predominantă pe piaţa bunurilor imobile. Aşadar bunurile imobile comer ciale sunt bunurile imobile

care nemijlocit aduc venit. Sunt însă şi bunuri imobile care constituie doar o parte a unui careva proces

de obţinere a venitului şi acestea sunt de obicei bunurile imobile antrenate în producere, fiind

catalogate drept bunuri imobile industriale. Comerţul, ca sector al vieţii economice, este mai puţin

supus influenţei negative a factorilor economici şi politici în comparaţie cu alte ramuri ale economiei.

Principalul indicator al acestui fapt este creşterea continuă a cererii pentru spaţiile comerciale şi de

depozitare.

Piaţa imobilului comercial este unul din sectoarele cele mai închise şi puţin de înţeles pentru

majoritatea companiilor, investitorilor şi observatorilor. Acesta se exprimă chiar şi în cantitatea

operatorilor acestei pieţi – doar cîteva unităţi, contra cîtorva zeci de companii, care lucrează cu noile

construcţii sau pe piaţa imobilului secundar.

Nu este exclus că această piaţă va deveni mai deschisă în continuare. Aceasta se explică prin

faptul că spre deosebire de piaţa imobilului de locuit, indreptată spre prestarea mărfurilor şi serviciilor

unui cerc larg de persoane private, piaţa acestui tip de imobil este orientat spre un cerc restrîns de

companii, unde apar aşa termeni ca „costul de bilanţ”, „TVA”, „datorii creditare şi debitoare” şi altele.Este vorba aici de o altă categorie de persoane, cota oamenilor de afaceri, interesaţi în lărgirea,

îmbunătăţirea sau diferenţierea direcţiilor neeficiente a afacerilor sale. Şi nici o jumătate din aceştia nu

au nici o dorinţă de a ieşi pe piaţa largă să-şi propună activele sale.

Clasificarea bunurilor imobile cu destinaţie comercială se efectuează conform următoarelor

criterii:



14

După suprafaţă şi servicii acordate:

Hipermarchituri (suprafaţa 5000 m2 şi mai mult) cu spaţii de agrement amenajate,

ex. “Jumbo”

Complexe comerciale dotate cu parcuri, restaurant, bazin etc. ex. “Sun-Sity”,

“Elat”

Baze comerciale cu suprafaţa de 6000 m2 construcţii uşoare de tip sandwich, ex.

“Metro” cu locuri pentru parcăr i suficient;

Magazine cu suprafaţa pînă la 300 m2 cu destinaţia comerţului.

După amplasare – centre comerciale în sectoarele prestigioase cu flux continuu:

Magazine specializate amplasate cite unul în fiecare sector; Magazine cu complex alimentar amplasate în curţile blocului de locuit;

Magazine cu profil alimentar amplasate în spaţiul transportului public;

După tipul obiectului:

Construcţii separate;

Construcţii incorporate în blocuri cu mai multe etaje se clasifică:

- supermarket incorporate în bloc cu multe etaje;

- buticuri provizorii la parter amplasate blocurilor;

- încăperi comerciale anexate la blocuri locative;

Piaţa imobilului comercial se împarte în: piaţa oficiilor şi piaţa spaţiilor comerciale.

Piaţa oficiilor după tipul obiectului se clasifică în:

1.

Oficii amenajate la demisol sau etajul sacru al blocurilor;2. Oficii din cadrul blocurilor administrativ al întreprinderii;

3. Oficii pe lăngă baze de producer şi depozite;

4. Oficii în cadrul centrului commercial;

5. Oficii în centrele de afaceri recent construite;

Piaţa spaţiilor comerciale, în prezent sînt solicitate suprafeţele amplasate la parterele blocurilor de

locuit. Cele mai solicitate centre comerciale sînt amplasate la intersecţia marilor automagistrale, astfel

încît să fie asigurat un flux continuu de amplasament ,în afara oraşului, dar în preajma unei artere

importante de transport. Un asemenea amplasament facilitează accesul la obiect şi asigură un număr



15

mare de clientelă.

Un alt factor important abordat în cadrul strategiei de dezvoltare a reţelei magazinelor şi centre

comerciale îl constitue structura populaţiei. În dependenţă de factorul uman ca potenţial client vor fi

determinate numărul locurilor pentru parcare, suprafeţele centrelor de distracţie în cadrul cent relor

comerciale, prognozarea etapelor de dezvoltare şi amenajarea teritoriilor eferente.

Imobilul comercial a fost primul care a reacţionat la criză. Şi nu este nimic de mirare, ţinând cont

că vorbim despre businessmeni, care ţin mâna pe puls. Potrivit datelor bursei Nika Imobil, dacă în

prima jumătate a anului, preţurile au scăzut cu 10%, în semestrul următor piaţa pur şi simplu a intrat

în impas. Şi bursa Lara arată că cererea pentru imobilele comerciale s-a redus cu 60-65%.

Cumpărarea imobilului are loc, de regulă, odată cu dezvoltarea afacerii, însă, în condiţiile în care

veniturile au scăzut brusc, important este să se menţină pe linia de plutire şi se renunţă la investiţii

majore. Dacă până la criză reducerea preţurilor în cadrul licitaţiilor se situa între 3-10%, acum a venit„timpul cumpărătorului", care îşi dictează condiţiile şi obţine un discount de până la 30%. Datele Nika

Imobil arată că preţul unui metru pătrat în încăperile de depozit variază între 100 şi 300 de euro.

Unele cauze principalele de stagnare a acestei pieţi ar fi:

• Cerere joasă (micşorarea cumpărărilor de investiţii, lipsa creditelor pentru cumpărători, preţuri

înalte).

• Dorinţa de a amâna cumpărarea până la «timpuri mai bune».

• Fond informational

Piaţa oficiilor în prezent cele mai solicitate oficii sînt cele amplasate în sectorul Centru al

municipiului precum şi cele amplasate în zonele central ale celorlalte sectoare. Totodată se bucură de

un nivel înalt al cererii oficii cu suprafaţa de la 70-150 m2.

Preţurile la oficii variază între 1000 şi 1500 de euro pe ar.

Piata birourilor din Chisinau a iesit din starea de stabilitate, cu nivelul cererii si al preturilor aflat

in continua scadere. In prezent, gradul de neocupare a spatiilor pentru oficii este de circa 36% in cazul

locatiunii si 52% - in cazul vinzarii, sau cu aproximativ 20% mai mult decat in luna martie 2009. Acest

lucru indica o recesiune incipienta pe piata. Cererea de birouri nu este satisfacuta pe deplin din cauza

mai multor factori:

- in perioada de criza, multe companii ezita sa aloce resurse financiare pentru arenda unor oficii

moderne si bine amenajate, preferind sa se concentreze asupra altor probleme

- o mare parte din birourile oferite spre chirie sau vinzare nu sunt dotate cu infrastructura care sa

raspunda cerintelor unei companii moderne

- spatiile pentru oficii din cladirile noi au suprafete mari (100 m2 si mai mult), nepotrivite pentru

afacerile mici si mijlocii;

- concurenta pe piata este inca destul de slaba, oferta nu este suficient de variata;



16

Oferta este concentrata preponderent in sectorul Centru, fapt ce implica preturi net superioare celor

medii pe municipiu; de asemenea, localizarea centrala poate sa nu fie potrivita pentru activitatile unor

anumite companii, in cazul in care prioritatile acestora includ amplasarea biroului linga consumator

sau linga producator.

Oferta pentru chirie.In prezent, in municipiul Chisinsu exista aproximativ 15 centre de oficii

noi din clasa A, de dimensiuni mari si mijlocii, care ofera birouri pentru chirie. Cele mai mari 5 centre

de birouri noi, dupa suprafata totala, sunt indicate in tabelul de mai jos:

Tabelul:2 Oferta pentru chiria oficiilor

Nr. Denumirea Adresa Suprafaţa

totala, m2

Nr.etaje

Pret

arenda,€ /

m2 lunar

1 Sky Tower Str.V.Pircalab, 63 13 944 11 23

2 Kentford Bd.St. cel Mare,202 11 000 10 17

3 Ipteh Bd.St. cel Mare, 65 10 000 9 16

4 Building Group Bd. St. cel Mare,171 9 000 10 16

5 Le Roi Str.Sfatul Tarii, 29 8 400 9 23

Sursa :Intocmită de autor

Atât segmentul imobilului comercial, cât şi cel de oficiu se caracterizează actualmente prin agiotaj,

din motivul deficitului şi chiar lipsei ofertei pe obiecte în centrul capitalei. Se evidenţiază cererea

pentru spaţii de cea mai înaltă categorie (A), cu tot arsenalul de necesităţi: amplasare

infrastructurală, reţele moderne privind energia electrică, a apei, a sistemului de canalizare, a legăturii

telefonice şi on-line, precum şi supravegherea video. Preţurile variază pe acest segment între 300 –

2000 euro a 1 m.p. pentru oficii şi 800 – 1800 euro 1 m.p. pentru imobilul comercial.

Imobilul comercial e permanent abordat prin pr isma veniturilor pe care le generează: -fie prin exploatarea comercială de către proprietari;

-fie darea acestora în arenda;

Efectuiind o analiza comparative dintre municipiul Chisinau si suburbia acestuia, or. Durlesti,

putem observa faptul ca or. Durlesti nu dispune de un centru commercial, intru cit toti localnicii merg

in centru capitalei pentru a-si achizitiona lucrurile de care au nevoie cu exceptia alimentatiei. Durlesti,

este o suburbia separate de municipiul Chisinau de o singura strada, astfel accesul la centrele

comerciale nu este o preoblema pentru populatia orasului.Dupa opinia mea, insa, or. Durlesti cred ca ar avea nevoie de un centru commercial, in pofida

http://www.eco.md/

http://www.eco.md/

http://www.eco.md/

http://www.eco.md/

http://www.eco.md/



17

faptului ca accesul catre centru capitalei nu este o problema, insa ca oricare oras, ar necesita o astfel de

constructie. In Durlesti exista magazine de produse alimentare, supermarket (Linella), frizerii,

farmacii, schimburi valutare, banci comerciale, cafenele, care desigur duc la dezvoltarea suburbiei,

insa un centru care sa le intrneasca pe toate si ceva mai mult, la moment nu exista.

1.3 Argumentarea necesităţii realizării proiectului investiţional respectiv

Diversele achimbări ce au avut loc în republică pe plan economic a dus la dezvoltarea economiei

în toate ramurile economiei naționale.Republica Moldova reprezintă o piaţă de desfacere bună pentru

investitori , fiind în curs de dezvoltare, efectuarea investiţiilor în diverse domenii va duce binenţeles la

creşterea economiei naţioanale.

Pentru ca proiectul să fie cerut pe piaţă, experții urmează să studieze amănunţit atractivitatea

economică a regiunii şi pieţei locale de imobil comercial, unde acesta planifică să construiască.

Amplasarea reuşită totdeauna este foarte importantă. Este necesar de a efectua cercetări de marketing

ale cererii,de a dispune de un management eficace ,cercetări minuțioase ale segmentului

interesat,cercetări referitor la demografia raionului,venitului mediu pe economie etc.

Un factor de o importanţă majoră care să sporească eficienţa unui proiect investiţional, este

spectrul prin care se efectuează analiza preinvestiţională. Anume la această etapă se va urmări

identificarea celui mai convenabil amplasament, atît din punct de vedere economic, social, tehnic şi

ecologic, însă pentru aceasta a fost necesar ca preventiv să se desfăşoare o analiză complexă, care să

cuprindă toate aceste elemente sub toate aspectele. Modul în care sunt abordate aceste studii bazate nu

pe subpoziţii ci pe criterii ştiinţifice, influenţează în mod direct, volumul cheltuielilor de execuţie,

exploatare, şi întreţinere ulterioară a obiectului de investiţii.

Din punct de vedere a mafurilor, cetatenii or. Durlesti sunt destul de bine satisfacuti, deoarece

aici putem gasi o gama larga de magazine ce incearca sa satisfaca cerintele locuitorilor, dar cred ca si

un centru commercial ce ar cuprinde si careva distractii pentru copii, diverse cafenele,ar fi binevenite

in localitate.



18

Figura:2 Harta or. Durlesti

Sursa: [geoportal.md]

Pentru a fi deschis un astfel de centru commercial ar fi foarte impor tant să se efectueze o

cercetare de piaţă care să prezinte astfel de aspecte ca:

- În ce sector al pieţii exista insuficiență;

- Ce obiect concret trebuie de construit;

-

Care este nivelul probabil pentru vînzarea spaţiilor construite; - Prognoza rentabilităţii pr oiectului;

- Nivelul concurenţei

- Posibilele riscuri şi modalităţi de minimizare a lor.

Alegerea corectă a segmentului de piaţă pentru relizarea proiectului, este o condiţie necesară dar

nu şi suficientă, acesta poate fi obţinută cînd vor fi atinse corelaţii optime între :

1.Cerinţele pieţii şi caracteristica obiectivului imobiliar;

2.Amplasarea obiectivului şi caracteristica sa; 3. Caracteristica obiectivului şi preţul acesteia;



19

In opinia mea, orasul Durlesti ar avea nevoie de un centru comercial, care sa includa mai multe

categorii, cit si sa posede o constructie mai ampla, doar in astfel de cazuri proiectul poate obtine

succes. Acest centru ar trebui sa posede, un supermarket cu o gama variata de produse, cu buticuri

vestimentare, incaltaminte, accesorii, jucarii, electrocasnice, telefonie, cit si schimburi valutare,

respective bancomate, iar ultimul etaj sa fie acaparat de diverse cafenele si distractii. Doar constructia

unui astfel de centru ar putea impresiona locuitorii orasului Durlesti, deoarece, cafenele aparte sunt,

magazine alimentare sunt, magazine de haine persista in localitate, insa lipsa unui tot intreg ii face pe

locuitori sa nu fie increzatori in calitatea tuturor marfurilor, si aleg sa meraga in alte centre comerciale

din inima capitalei, chiar daca petru aceasta pierd foarte mult din timp pentru transport.

Implimentarea unui astfel de proiect investiţional ca, construcţia unui obiect comercial, va avea

ca efect atît deversificarea ofertei, creşterea veniturilor agenţilor economici, concomitent va creşte

gradul de ocupare a forţei de muncă, iar creşterea numărului de angajaţi şi a cîştigurilor lor salarialeconduce la sporirea cereri de bunuri sau servicii, şi nu în ultimul rind duce la ridicarea gradului de

dezvotare a zonei respective.

Avantajele construcției ar fi:

Figura 3: Avantajele constructiei centrului comercial


În rezultat putem concluziona că locuitorii acestui orășel au necesitatea de un centu conercial atît

pentru satisfacerea necesităților,crearea locurilor de muncă cît și pentru dezvoltarea economică a

regiunii.

Avantajele

centrului

comercial

Dezvoltarea

regiunii

Satisfacerea

necesitatilor

populatiei

Locuri de

munca

Cresterea

veniturilor

Diversificarea

produselor

Comoditate



20

2. CONCEPŢIA ŞI ECHIPA PROIECTULUI DE DEZVOLTARE A IMOBILULUI

2.1 Descrierea cerinţelor arhitecturale şi tehnice

Construcţiile civile au devenit în ultimele decenii, în cea mai mare parte, produse industriale de

mare serie, executate din prefabricate confecţionate în fabrici prin metode industriale. În aceste

condiţii, este utilă, abordarea problemei construcţiilor în acelaşi mod ca şi pentru celelalte produse

industriale : se începe întotdeauna prin precizarea problemei care tre buie rezolvată, anume prin

indicarea performanţelor (cerinţelor). Conceptul de performanţă ajută proiectarea pentru a concepe

construcţii cît mai corespunzătoare cerinţelor; orice rezolvare sau soluţie este valabilă numai dacă

răspunde ansamblului cerinţelor exprimate.

Avand in vedere caracterul dual al unei constructii, de obiect utilitar cu valente estetice, calitatea

plastico-arhitecturala si tehnico-functionala a acesteia este asigurata, de la nivel de proiect, de

impletirea a doua aspecte esentiale care se interconditioneaza si anume:

A - conceptele de arhitectura, estetice si compozitionale si cele ingineresti privind rezolvarea

volumetric-arhitecturala si tehnica a noii constructii, a caror calitate este determinata de talentul,

imaginatia, pregatirea profesionala si experienta arhitectului si in egala masura ale colaboratorilor sai

ingineri;

B - cerintele de calitate impuse prin legislatia in vigoare in momentul realizarii constructiei si la

care trebuie sa se alinieze solutiile propuse.

Primul aspect are o componenta pronuntat subiectiva, greu cuantificabila, care face obiectul

evaluarilor de ordin teoretic.

Indeplinirea celui de al doilea aspect depinde de cunoasterea si respectarea legislatiei si

normativelor tehnice din domeniul proiectarii si executarii constructiilor.

Din punct de vedere legal proiectantii sunt responsabili pentru solutiile prevazute in proiecte

timp de 10 ani de la elaborarea lor pentru partile de arhitectura si instalatii si pe toata durata de

existenta a constructiei pentru partea de structura. Responsabilitatea proiectantilor este apreciata in

limitele legislatiei si a normativelor tehnice in vigoare la data proiectarii si realizarii constructiei.

Cerintele de calitate

In vederea asigurarii nivelurilor de calitate corespunzatoare prin Legea 10/1995 (in concordanta

cu Directiva Consiliului CE 89/106 - privind calitatea produselor pentru constructii) se stabilesc

cerintele de calitate (exigentele esentiale de performanta) pe care in mod obligatoriu constructia trebuie

sa le realizeze pe toata durata sa de existenta si anume:

Cerinta de calitate 'A' - REZISTENTA SI STABILITATE - privind respectarea

reglementarilor tehnice referitoare la conceptia generala a structurii de rezistenta pentru constructii si

instalatiile aferente, in sensul asigurarii satisfacerii cerintelor utilizatorilor pe intreaga durata de



21

serviciu in conditii de exploatare normala. Este defalcata pe subcerinte corespunzatoare tipurilor de

constructii (din beton armat, metalice, constructii subterane, fundatii si terenuri de fundare, constructii

portuare, cai ferate, drumuri, edilitare, etc.).

Cerinta de calitate 'B' - SIGURANTA IN EXPLOATARE - privind respectarea

reglementarilor tehnice referitoare la eliminarea cauzelor care pot conduce la accidentarea utilizatorilor

prin lovire, cadere, punere accidentala sub tensiune, ardere, oparire in timpul efectuarii unor activitati

normale sau a unor lucrari de intretinere sau curatenie. In cadrul acestei cerinte se includ si masurile

arhitecturale destinate facilitarii activitatii persoanelor cu handicap.

Cerinta de calitate 'C' - SIGURANTA LA FOC - privind respectarea legislatiei si a

reglementarilor tehnice specifice potrivit carora constructiile trebuiesc proiectate, realizate si

exploatate astfel ca in caz de incendiu sa se asigure:

- evitarea pierderilor de vieti omenesti si de bunuri materiale;- stabilitatea elementelor portante ale cladirilor pe o perioada de timp determinata;

- limitarea izbucnirii si propagarii focului si a fumului in interiorul cladirii, precum si limitarea

extinderii incendiului la cladirile invecinate;

- protectia ocupantilor cladirii tinand seama de varsta, starea de sanatate si riscul de

incendiu, precum si posibilitatile de evacuare in conditii de siguranta;

- protectia echipelor de interventie.

Cerinta de calitate 'D' - IGIENA, SANATATEA OAMENILOR, PROTECTIA SI

REFACEREA MEDIULUI - prin care se are in vedere respectarea masurilor prevazute in legislatia si

normativele de specialitate prin care o constructie sa nu constituie o amenintare pentru igiena si

sanatatea ocupantilor, a vecinatatilor si a mediului prin:

- neasigurarea unei insoriri corecte a spatiilor interioare destinate activitatilor umane;

- degajarea de gaze toxice, a particulelor sau a gazelor periculoase (inclusiv in caz de incendiu)

- emisia de radiatii periculoase;

- poluarea sau contaminarea atmosferei, apei sau a solului;

- defectiuni in evacuarea apelor uzate, a fumului sau a deseurilor solide sau lichide;

- prezenta umiditatii in elementele de constructii;

- umbrirea excesiva a constructiilor invecinate;

- agresarea mediului inconjurator natural sau construit existent.

Cerinta de calitate 'E' - PROTECTIA TERMICA, HIDROFUGA SI ECONOMIA DE

ENERGIE - se refera la adoptarea tuturor masurilor din normativele tehnice in vigoare privind:

- conformarea constructiei in ansamblu, precum si al fiecarui element ce separa spatii cu

temperaturi diferite in sensul asigurarii protectiei termice;

- reducerea necesarului de energie pentru incalzire/frig, ventilare/climatizare, producerea de apa



22

calda in conditii de control a temperaturii si umiditatii la nivelul impus de confortul utilizatorilor;

- eliminarea/limitarea pericolului de infiltratii de apa din sol sau din precipitatii.

Cerinta de calitate 'F' - PROTECTIA IMPOTRIVA ZGOMOTULUI - se refera la

adoptarea tuturor masurilor privind limitarea efectelor propagarii zgomotului provenit din exteriorul

sau din interiorul constructiei.

Durabilitatea , adică durata de funcţionare normală a principalelor elemente de construcţie, fără

pierderea calităţilor necesare de exploatare poate fi:

ridicata (de gradul I), respectiv mai mare de 100 ani;

mijlocie (de gradul II), respectiv de 50...100 ani;

normala sau obişnuită (de gradul Ill), respectiv de 20...50 ani.

Construcţiile provizorii au durata de funcţionare sub 20 ani.

Durabilitatea se referă la: rezistenţa la îngheţ-dezgheţ a materialelor şi elementelor de

construcţie; rezistenţa la umiditate; rezistenta la acţiunea biologică a microorganismelor şi rezistenţa la

coroziune.

Durabilitatea elementelor de construcţie se asigură prin folosirea de materiale rezistente la

acţiunile mediului înconjurător (fum, gaze, lichide etc.) sau prin protecţia materialelor insuficient de

durabile cu materiale (pelicule) de protective

Funcţionalitatea – constă în satisfacerea cerinţelor impuse de destinaţia construcţiilor.Funcţionalitatea se asigură prin conceperea unor suprafeţe necesare asigurării unei exploatări normale,

diminsionarea spaţiilor pe orizontală şi verticală (scări, asscensoare) care să asigure accesul

oamenilor,echipamentelor, la f el suprafeţele încăperilor trebuie să asigure posibilitatea de mobilare.

Economicitatea- se asigură prin conceperea unor soluţii constructive care să conducă la

creşterea productivităţii muncii, scurtării duratei de execuţie, reducerea consumului de mater iale.

Confortul şi estică - se asigură printr -o proiectare raţională a construcţiei , prin folosirea unor

materiale şi elemente care să ofere un aspect plăcut.Cît despre interiorul centrului , atunci aceastatrebuie sa degajeze o atmosferă caldă , primitoare , sa aibă un design modern , atît în interior cî şi la

exterior., circulaţia interioară să permită accesul în toate zonele centrului, adică pentru desfăşurarea

condiţiilor optime trebuie să existe spaţii de legătură, coridoare, ascensoare,scări, la fel acesta trebuie

sa fie aerisit curat , şi binenţeles amenajat modern.

Centrele comerciale trebuie să reprezinte complexe interconectate de obiecte, cu zonificare

funcţională, în funcţie de tipul comerţului şi al serviciilor prestate, proiectate în scopul comercializării

produselor .

Imobilele comerciale trebuie să dispună de încăperi pentru depozitarea inventarului, utilajului şi



23

echipamentului de comerţ, pentru standuri, parcări auto, bloc administrativ, laboratoare (după caz),

punct medical, camere pentru păstrare, instalaţii sanitare, WC, spaţiu de depozitare a deşeurilor şi

gunoiului etc.

Unitatea comercială trebuie, de asemenea, să dispună de obiecte de infrastructură pentru:

deservirea populaţiei: casă de schimb valutar; birou de reclamă; atelier pentru reparaţia

aparatelor electrocasnice, ceasurilor, încălţămintei; atelier fotografic; studiou de

înregistrare audio-video; magazin şi atelier de bijuterii; xerox, fax; frizerie etc.;

reţea de alimentaţie publică: cantină; restaurant; cafenea cu specific naţional; culinărie;

grătare - mici; buticuri pentru comercializarea băuturilor alcoolice, ţigărilor, produselor

alimentare, vinurilor şi divinurilor, produselor de panificaţie şi cofetărie;

reţea de buticuri, chioşcuri pentru comercializarea: produselor audio-video; tipăriturilor,

periodicelor; suvenirelor şi articolelor de artizanat (picturi, ceramică şi altele);

obiecte pentru divertisment: cinematograf, internet-cafenea, cameră pentru copii; aparate

pentru jocuri, atît pentru maturi cît şi pentru copii etc.

Un şir de edificii vor fi destinate pentru deservirea centrului comercial: căi de acces, pază şi

securitate, asigurarea cu energie electrică şi termică, sisteme de alarmă şi antiincendiare etc.

Important pentru clădirile comerciale, este ca pardoseala să fie groasă sau precomprimată pentru

a suporta greutăţi mari, se recomandă pardoseală din materiale cu porprietăţi antiderapante.Clădirea din punct de vedere constructiv va fi alcătuită din elemente structurale din cadre,

longitudinale şi transversale şi elemente de planşeu, executate din beton armat monolit, ca închidere

vor fi folosite panourile compozite de tip bond (dibond, etalobond) şi completate armonios cu faţadă

de sticlă.

Punerea în valoare a unor aspecte arhitecturale deosebite precum şi existenţa unor funcţiuni

diversificate ce vor veni în sprijinul clientului , vor contribui la succesul proiectului investiţional.

La momentul actual se observă că se măresc suprafeţele necomerciale în centrale comerciale.Sigur ca pentru cumpărător este mai plăcut și comod să vină la magazin, unde sînt holuri spațioase,

scaune pentru recreere,copaci, havuzuri,spații distractive petru copii săi,etc . Este necesar de un anumit

bilanţ, deoarece suprafeţele prea libere lispesc magazinul de confort şi creează pustietăţi simţitoare.

Terenurile care urmează să fie atribuite pentru realizarea proiectului investiţional trebuie să

corespundă următoarelor cerinţe:

Suprafaţa terenului

Pentru construcţia centrelor comerciale se va atribui un teren cu o suprafaţă nu mai mică decît

suprafaţa obiectului comercial care va fi construit în conformitate cu documentaţia de proiect.



24

Suprafaţa terenului ce urmează a fi atribuit investitorului pentru construcţia obiectelor comerciale, va fi

calculată în modul următor: la fiecare 1 m2 de suprafaţă totală a obiectului se va atribui o suprafaţă de

teren în mărime de 0,5m2 pentru amplasarea infrastructurii sociale, 0,5 m2 pentru infrastructură tehnică

şi de exploatare a imobilului, 1 m2 de teren pentru amplasarea pavilioanelor staţionare şi expoziţionale.

Pentru organizarea parcării auto se va atribui cîte 2m2

de teren la 1 m2

de teren repartizat pentru

amplasarea tuturor spaţiilor comerciale (centru comercial, pentru amplasarea obiectelor sociale, a

infrastructurii tehnice, pavilioanelor staţionare şi pavilioanelor expoziţionale).

Amplasarea terenului

Terenurile atribuite realizarii proiectului investiţional,trebuie să fie amplasate în centrul

localităţilor,orașului ori în locurile cu trafic auto şi fluz de populație intens şi unde se află tradiţional

zonele de comerţ locale. Terenurile nu trebuie să fie situate în apropierea cimitirelor, instituţiilor de

învăţământ, spitalelor, grădiniţelor de copii şi altor obiecte în preajma cărora este interzisă ori limitatădesfăşurarea comerţului, ce ar duce la pierderi substanțiale și nu numai. Centrele comerciale trebuie să

fie asigurate cu căi de acces ale transportului auto privat şi transportului public

Terenurile trebuie să fie asigurate sau amplasate în apropierea reţelelor inginereşti, necesare

pentru exploatarea supermarketului (gaze, apă, canalizare, electricitate, telefonie, Internet etc.),

2.2 Studiul de marketing privind echipa proiectului

Echipa de proiect este un grup de persoane care lucrează independent pentru atingerea unui scop

comun.De aceea alegerea echipei ce va fi implicată în realizarea proiectului rebuie sa se realizeze

foarte strict și competent ceea ce va duce la succesul sau eşecul proiectului.

Beneficiarul(investitorul), proiectului investiţional care dorește să construiască anumite

obiecte,iar nefiind specialişti în domenii transmit de regulă efectuarea lucrărilor de construcţie firmelor

specializate în domeniu.De aceea investitorul este în căutarea unei echipe ,care să asigure calitatea

realizării proiectului pe întreaga perioadă de execuţie.Relaţia dintre beneficiar şi antreprenori sunt

reflectate de contractul de antrepriză, care prevede efectuarea totală sau parţială a lucrărilor de

construcţie.Antreprenorul general este răspunzător pentru calitatea şi termenul de îndeplinire alucrărilor de construcţie, la fel el poate să transmită anumite volume de lucrări altor firme –

subantreprenorilor.

Toate condițiile ca ,termen de axecuție, calificarea, experienta, condițiile, calitatea lucrarii,

remunerarea muncii, ect. trebuie menționate la începutul colaborării,ca pe parcurs să nu fie abateri de

la proiect și unele neînțelegeri.

Firma de construcţii a fost selectată în urma analizei firmelor din oraş, profilul lor fiind

diversificat. Au fost analizate următoarele firme de construcţii: „Glorinal” S.R.L.



25

“Lagmar” IMPEX

“Basconslux”S.R.L.

“Interactiv” S.A.

“Reconscivil” SRL

Figura:4 Analiza companiilor de constructii


Compania de Construcţii „Glorinal” - Fondată în 1998 compania de construcții Glorinal a

devenit centru de activitate a unui colectiv de profesioniști.

A fost printre primele companii, care a creat o structură oranizatorică bine pusă la punct. A

adunat ce a fost mai bun și am preluat experiența companiilor străine, toate cu un singur scop -să fim

siguri, că putem face față cerințelor partenerilor noștri. Criteriile după care s-au orientat în toți acești

ani de activitate, a arătat că au găsit combinația optimă care i-a ajutat să devina ceea, ce sunt astăzi și

anume:

1. calitatea lucrărilor și serviciilor prestate clienților,

2. operativitatea finalizării cu succes a proiectelor inițiate,

3. respectarea obligațiunilor contractuale față de investori, ce le-au permis să obțina respectul și

renumele unei companii cu cel mai mare grad de încredere de pe piața autohtonă.

Lider pe piaţa imobiliară din Republica Moldova compania are o experienţă vastă în executarea

lucrărilor de construcţie, iar palmaresul celor deja executate este impresionant. Pe perioada de

activitate Glorinal a dat dovadă de o dezvoltare dinamică, a construit şi a dat în exploatare mai bine de50 de obiecte, inclusiv complexe locative, obiecte de menire socio-culturale, spaţii comerciale

Companiide

constructii

Glorinal

Lagmar

BasconsluxInteractiv

Reconscivil



26

ş.a.Compania a fost dublu menţionată de către Uniunea Arhitecţilor din RM şi anume: în anul 2000

reconstrucţia blocului de locuit din str. Zamfir Arbore a primit ca titlul „Cel mai bun proiect al anului”,

iar în 2007 titlul de „Cel mai bun proiect locativ” i-a fost distins complexului locativ de menire socială

din str. Mircea cel Bătrîn, care a fost finisat în 2010. Au adunat ce a fost mai bun de la concurenţii de

pe piaţă şi au preluat experienţa companiilor străine. Şi toate cu un singur scop – să fie siguri că potface adecvat faţă cerinţelor clienţilor şi partenerilor

Criteriile după care s-au orientat în toţi acești 17 ani de activitate au arătat că au găsit combinaţia

optimă, care i-au ajutat sa deveniă ceea ce sunt astăzi.

În prezent numele Glorinal este cel mai bun garant al calităţii construcţiilor edificate, construite

cu respectarea riguroasă a tuturor normelor necesare, lucru deosebit de important pentru regiunea

Moldovei,activă din punct de vedere seismic. Proiectează şi construiesc atît complexele locative şi

comerciale, cele cu menire socio-culturală – toate poartă amprenta tendinţei spre perfecţionarecontinuă. Au o structură organizatorică viabilă şi funcţionabilă. Sunt singura companie de pe piaţă

care deţine, practic, în totalitate cele mai moderne tehnologii. Utilizează tehnologii şi materiale

germane, execută cu forţele proprii, fara a apela la subcontractori, lucrări de izolare a acoperişului,

termo şi hidroizolarea faţadelor, podelelor, pereţilor,etc.

Particularitatea distinctivă a companiei este grija faţă de clienţi chiar şi după darea în exploatare

a locuinţelor. Beneficiarii îşi pot propune propriul plan de repartizare a încălzirii, canalizării, reţelei

electrice, precum şi amplasarea diverselor paravane, pot apela la serviciile designerilor.În anul 2008

Compania „Glorinal” a fost apreciată cu distinsul titlu „Marca comercială a Anului”.

RECONSCIVIL nu doar construiește case, ci oferă senzaţia de Acasă

„ A construi” şi „a înălţa”, două sinonime ce aparent se pliază perfect, au dirijat vectorul visurilor

pe care fondatorii companiei RECONSCIVIL le aveau încă acum 15 ani. Ei au construit, dar, în acelaşi

timp, au făcut diferenţa între cele două verbe şi au ales să înalţe. Şi aici nu ne referim doar la înălţimea

clădirilor realizate, ci la esenţa înălţării în orice afacere – calitate, operativitate, stabilitate şi

fidelitate faţă de cei care mizează pe RECONSCIVIL. Astfel, pornind de la acest principiu

fundamental, noi am parcurs calea ascensională a dezvoltării pentru a oferi oamenilor nu doar o casă,

ci mai mult – un sentiment de „Acasă”. Prin valorile promovate, am construit, timp de 15 ani, un

nume, şi este absolut firesc să menţionăm că „omul sfinţeşte locul” şi nimic nu ar fi fost aşa cum este

fără implicarea fondatorului companiei, Omul Valeriu Sufrai, darși a fiecărui membru din echipa sa.

Compania RECONSCIVIL dispune astăzi de toate mijloacele și resursele necesare pentru a demara și

a da în folosință proiecte imobiliare de cea mai înaltă calitate. În acest sens, în cei 15 ani de activitate a

reușit să devină un partener de încredere pentru circa 1400 de familii, care în cadrul companiei au în primul rând statut de coinvestitori, apoi statut de clienți. De asemenea, RECONSCIVIL și-a



27

demonstrat profesionalismul, dedicația și flexibilitatea, realizând programe în comun cu instituțiile de

stat sau obținute prin licitație.

Nr. de proiecte finisate – 21

Nr. de apartamente date în folosință până în 2015 – 1450

Suprafața totală a apartamentelor date în folosință – 119 877 m.p.

Din 2000 până în prezent, RECONSCIVIL a reușit să dea în folosinţă 1450 de apartamente, cu o

suprafață totală de 119 877 m.p., pe când suprafața totală a spațiilor comerciale și a oficiilor finisate s-

a ridicat până la circa 11 000 m.p.

Succesul și calitatea incontestabilă a celor 21 de proiecte finisate au fost asigurate de calitatea

materialelor de construcție și de finisare, care în mare parte sunt importate direct de la producători,

aliați de încredere ai companiei.

RECONSCIVIL dispune de o bază de producere cu secții de producere (cu o suprafață de 1500m.p.) și depozite pentru materiale (cu o suprafață de 900 m.p.), amplasată pe un lot de teren cu o

suprafață de 68 de ari, pe str. Industrială 10 din capitală. Această bază de producere se află la

dispoziția unei echipe de profesioniști, care muncesc zilnic pentru a realiza la capacitate maximă

programul stabilit. Respectiva echipă este administrată de șeful bazei de producere, dl. Iurie Roman,

inginer-mecanic. Principalele trei direcții în care activează compania RECONSCIVIL sunt:

1. Managementul de proiecte și prestarea serviciilor de antrepr enoriat general în construcții;

2. Dezvoltarea și realizarea proiectelor imobiliare proprii;

3. Participarea la îndeplinirea programelor sociale guvernamentale;

Planuri de perspectivă

În anul 2015 compania RECONSCIVIL își desfășoară activitatea pe 7 șantiere de construcții.

Printre acestea pot fi menționate:

• Complexul locativ cu garaje și parcări subterane de pe bd. Mircea cel Bătrân 46, cu un

număr total de 270 de apartamente.

• Bloc de locuit cu 2 niveluri de parcări subterane și 59 de apartamente de pestr. Ion

Dumeniuc 17.

•Magazinul din rețeaua „Cascad Market” din s. Tvardița, r-nul Taraclia. Un proiect de

antrepriză generală în construcții.

Recent au început lucrările la următoarele proiecte:

• Complex locativ cu garaje, amplasat în mun. Chișinău, pe str. V. Alecsandri, 147

• Complex locativ cu parcare subterană, amplasat în mun. Chișinău, str. Ion Creangă, 61

•Bloc locativ cu garaje, amplasat în mun. Chișinău, pe str. N. Titulescu, 28 / 2.

Compania RECONSCIVIL dispune de capacitatea tehnică necesară și de specialiști calificați

care sunt dispuși să execute orice tip de proiecte de reconstrucție și construcție a obiectivelor civile,



28

inclusiv proiecte la cheie. Pentru cei care apelează la serviciile oferite de RECONSCIVIL, indiferent

că au deja un plan elaborat sau nu, compania poate transpune în realitate proiectele de executare pentru

clienții săi. Cei care vor să-și facă un sediu sau să investească în reconstrucția unui imobil pot fi siguri

că RECONSCIVIL este un partener de afaceri de încredere!

Compania Lagmar-Impex SRL este actulamente reprezentată prin opt proiecte comerciale si

private, printre care și blocul de oficii de pe strada Socoleni, care a devenit în anul 2011 sediul

companiei, și care reflectă cu demnitate formatul companiei, în termen de arhitectură și design,

impresionînd prin coloristică și stil unic.

În perioada anilor 2011-2015 Lagmar Impex şi-a propus să se afirme pe piaţa imobiliară,

construind 6 proiecte locative cu un număr total de 780 apartamente – Blocurile locative din str. Vasile

Lupu, Movila lui Burcel, Macilor, Arhaghelul Mihail, Ceucari, dar şi Complexul locativ din str.

Florării, toate fiind date în exploatare în termenii stabiliți.

În prezent compania construiește alte 3 mari proiecte locative, cu un total de 754 apartamente, și

anume: Complexul locativ din str. Bogdan Voievod, Complexul locativ din str. Gh. Cașu și Blocul

locativ din str. Bariera Orhei.

De asemenea, în cadrul unui contract de parteneriat semnat cu Universitatea de Stat din

Moldova în vara anulului2014, compania efectuează restaurarea “la cheie” a blocului II USM din str.

Alexei Mateevici, dar și a 4 cămine studențești din str. Gh. Cașu.

Atuurile companiei LAGMAR sunt:

- Calitatea înaltă a blocurilor construite;

- Termenele de dare în exploatare respectate;

- Prețurile apartamentelor accesibile pentru fiecare!

Compania contruieste la cel mai inalt nivel din punct de vedere al calitatii, dovada acesteea fiind

blocurile deja date in exploatare. Ne propunem mereu sa atingem noi obiective prin proiectele

implimentate. Indiferent de complexitatea lor tinem cont de termenii de executie.

Compania mizează pe calitatea produsului finit, iată de ce, în procesul de construcție, utilizeazamateriale și produse de talie internațională și națională ca BAUMIT, SUPRATEN, BAXI, ROMSTAL

blocurile celulare aerate (BCA) YTONG. Utilizarea acestora presupune Soluția ideală dintre preț și

calitate!

Odata cu reprofilarea afacerii in domeniul constructiei, compania a inceput sa dezvolte si

departamentul de proiectare.

Proiectarea unei constructii este un act de responsabilitate atat din punct de vedere al sigurantei

cat si din punct de vedere financiar. Proiectarea unui imobil trebuie sa fie o balanta in echilibru care saasigure maximum de rezistenta, stabilitate, functionalitate, utilitate in conditiile optimazarii



29

consumului de resurse. Constructia trebuie sa raspunda nevoilor utilizatorilor ei si al celor din jur, fiind

necesara integrarea acesteia in mediu.

La acest compartiment Lagmar acorda la fel de multa munca si insitenta, toate blocurile finisate,

cele ce se afla in constructie si cele in perspectiva sunt proiectate in asa fel ca sa corespunda maximum

cerintelor diferitor categorii de consumatori, pastrand echilibrul intre util si frumos.

Proiecte imobiliare accesibile din punct de vedere financiar, acesta este unul din obiectivele de

baza a companiei.

Domeniul imobiliar a fost printre primele activitati a companiei Lagmar. In prezent nu doar

vanzarea dar si contructia acestora a devenit activitatea de profil.

Prin intermediul unor politici de management strategice si axate pe rezultat, si datorita serviciilor

imobiliare profesioniste oferite de catre echipa Lagmar, compania se plaseaza în topul competitorilor

de pe piața natională imobiliara.

Compania de construcţii SRL “Basconslux” creată la 29 mai 2003 este una dintre cele mai mari

întreprinderi de construcţie din Republica Moldova, pe parcursul anilor a ciştigat încrederea multor

cetăţeni, ce nu regretă în prezent alegerea facută.

O alegere perfectă pentru un trai decent, nou, prosper şi confortabil îl puteți găsi la noi, avem o

gamă variată de apartamente în aproape orice cartier al oraşului Chișinău.

SRL"Basconslux’’ are ca obiectiv crearea posibilităţilor pentru fiecare familie din Republica

Moldova, de a avea propria locuinţă.

Prin activitatea sa intenţionează să contribuie la formarea în Republica Moldova a unei piețe

civilizate de spațiu locativ, să ofere modalităţi noi şi sigure de finanţare, să implementeze cele mai

performante tehnologii naţionale şi mondiale de construcţie , care creează posibilitatea de a construi

case calitative, la preţuri accesibile.

“Basconslux” vă propune o locuinţă moderna in:

1) Centrul capitalei (str. Lev Tolstoi 24 , Melestiu , Colina Puskin).

2) Sectorul Buiucani (str. Alba Iulia 113, str.Alba Iulia 75/22, str.Suceviţa 18).

3) Sectorul Ciocana ( str. Mircea cel Batrin 39, str. Mircea cel Batrin 20/6).

4) Sectorul Rîşcani-Poşta Veche (str.Calea Orheiului 117).

5) Vatra ( case de locuit).

Lucrările acestor case sunt executate in conformitate cu legislaţia Republicii Moldova şi cu

standartele europene.

La construcţia complexelor locative sunt folosite tehnologii moderne. Blocurile din aceste

complexe au o structură de rezistenţă formată din schelet de beton armat cu umplutură din BCA (blocdin calcar autoclavizat), material importat din Romania și Ukraina, cu proprietatea de a absorbi



30

zgomotul și a respinge umezeala. Pereţii secundari sunt construiţi din căramidă natională şi sunt

prelucraţi cu amestec uscat alb.

Lucrarile au loc în 3 etape:

1) prima etapa include ciclul zero, lucrări de construcţie şi montare

2) A doua etapă include lucrarile exterioare de finisare, montarea instalaţiilor pentru ferestre şi balcoane de tip “termopan”, trasarea comunicaţiilor, branşamentul apei reci si calde, montarea

sistemului de canalizare, bransamentul electric, conectarea la linia telefonică, acces la internet şi la

liniile de legatură interioară, instalarea unei uşi de intrare din metal

3) Lucrări interioare de finisare, prelucrarea pereţilor cu amestec uscat (cu excepţia, băii şi a

veceului), instalarea aparatelor de evidenţă a consumului (contoare) pentru gaz ,lumină și apă;

montarea sistemului de incălzire,cazan instalat în apartament şi conectat la calorifere

Persoanele ce au procurat si urmează să procure apartamente noi construite de către companiaSRL ”Basconslux” , dispun de serviciile noastre pentru amenajarea locuinţei, avînd sfaturile unor

designeri prefesioniști pentru lucrări interioare de finisare.

BASCONSLUX - Construim pentru viitorul tău!

Compania de construcţii “Interactiv” S.A. a fost înfiinţată în anul 1995 la data de 2 noiembrie

(IDNO 1003600047571) şi activează pe piaţa imobiliară şi a serviciilor în Republicii Moldova în baza

Licenţei seria A MMII Nr.030981, desfăşurînd activităţi precum: construcţii de case particulare;

construcţii de cartiere locative; construcţii inginereşti; lucrări de finisaj; instalarea reţelelor inginereşti

interioare si exterioare de gazificare, apă şi canalizare; montarea sistemelor de încălzire autonomă;

producerea construcţiilor din metaloplast si aluminiu (uşi, geamuri, pereţi despărţitori, vitralii, etc.)

Sediul Companiei se află în municipiul Chişinău, strada Ion Inculeţ 105.

Fiind în rolul de antreprenor general, subantreprenor sau investitor al proiectelor de construcţii

civile şi industriale, “Interactiv” S.A. a reuşit să realizeze mai multe proiecte importante. Cartea de

vizită a companiei este implementarea şi utilizarea celor mai noi tehnologii, materiale şi echipamente.

În pofida dificultăţilor economico-sociale specifice perioadei de tranziţie, “Interactiv” S.A. a fost prima companie din Republica Moldova care în anul 1997 a aplicat sistemul de planificare individuală

al apartamentelor; a iniţiat montarea sistemului de încălzire autonomă individuală; a construit prima

parcare subterană, iar in anul 2002 a iniţiat instalarea contoarelor de apă în camere sanitare pentru

efectuarea controlului de către organele competente de stat, fără a incomoda locatarii.

Din anul 1995 pînă în prezent compania “Interactiv” S.A. a realizat construcţia mai multor

obiecte precum:

Blocuri locative cu suprafaţa totală de 45 000 m2/ 423



31

Case individuale cu suprafaţa totală de 7500 m2/ 43

Oficii şi spaţii comerciale cu 6800m2/ 12

Parcări subterane

Staţii de alimentare PECO

Staţii de epurare

Bănci

Restaurante

Pentru realizarea cu succes a proiectelor, compania dispune de tehnică şi utilaj ce permite

efectuarea lucrărilor de construcţie de cea mai înaltă calitate. Avem propriile excavatoare, mixere şi

pompe pentru transportarea de betoane, tractoare, buldozere, camioane, macara, gredere, compactoare,

vibratoare, mini încărcătoare, schele, suporţi, cofraj, popi, etc.

În cadrul companiei activează ingineri, maiştri, manageri si muncitori atestaţi în domeniu, care

se bucură de asigurări sociale si medicale, protecţie a muncii, salarizare pe potriva muncii prestate şi

echipament special pentru a asigura calitatea lucrărilor efectuate.

În domeniul calităţii “Interactiv”S.A. deţine Certificatele de Calitate ISO 9001; 14001; 18001 şi

are implementat un sistem de management integrat pentru a creşte productivitatea, satisfacţia şi

încrederea clienţilor, pentru a-şi permite să reducă preturile, să extindă si să consolideze piaţa

imobiliara.

În urma analizelor și cercetărilor efectuate de pe piața am hotărît că pentru executare tuturor

lucrărilor şi pregătirea pentru darea în exploatare a centrului comercial să fie antrenată S.A.

,,INTERACTIV” avind ca domeniu de specialitate proiectarea şi construcția atît a complexele locative

şi cele cu menire socio-culturală cît și cele comerciale, – toate poartă amprenta tendinţei spre

perfecţionare continuă,utilizînd proceduri moderne și specialști calificați în domeniu.



32

3. STRUCTURA FINANŢĂRII

3.1.Descrierea surselor de finanţare posibile

Activitatea de investiţii necesită resurse financiare a căror formare este stimulată de

mecanismele economiei de piaţă şi de pîrghiile financiare ,fiscale utilizate de către stat.În economia de

piaţă fiecare agent economic îşi constituie fondul pentru investiţii de sine stătător,tinzînd să utilizeze

cît mai eficient sumele respective.

Sursele de finanţare a investiţiilor pot fi clasificate în dif erite moduri .Din punct de vedere al

agentului economic,sursele de formare a resurselor investiţionale pot fi clasificate în:

Figura 5: Sursele de finanţare a investiţiilor

Sursa:

Sursele proprii de formare a resurselor investiţionale includ:

Parte din profitul net căpătat în urma activităţii economice;

Amortismentul acumulat,care serveşte pentru finanţarea înnoirii activelor fixe ajunse la limita

duratei de funcţionare la fel şi pentru necesităţile de dezvoltare – modernizare;

Poliţa de asigurare pentru acoperirea pierderilor legate de pierderea proprietăţii;

Investiţii financiare de lunga durată, efectuate anterior şi termenul cărora expiră în perioada dată;

Reinvestirea sumei căpătată în urma vănzării unei părţi din fondurile fixe;

Parte din activele circulante imobilizate în investiţii.

Sursele atrase de formare a investiţiilor includ:

1. Emiterea şi vînzarea de acţiuni se foloseşte deseori pentru sporirea capitalului firmei;

2. Emitere certificatelor investiţ ionale (în cazul fondurilor de investiţii);

3. Alocaţii în fondul statutar din partea altor investitori;

Surse definantare

Proprii

Imprumutate

Atrase



33

4. Mijloace acordate de către stat pentru investiţii. Statul alocă fonduri pentru investiţii în volume

cît mai mici posibile asigurînd cu resurse doar domeniile care sint absolute necesare, dar care nu pot

face faţă concurenţei sau pe cele ce constituie monopolul statului.

Sursele împrumutate de formare a resurselor investiţionale cuprind:

Împrumuturi bancare pe termen lung şi mijlociu se folosesc în cazul insuficienţei mijloacelor

proprii ale firmei. În funcţie de garanţiile care stau la baza lor, creditele pentru investiţii pot fi:

Împrumuturi bancare pe baza garanţiilor materiale. Garanţiile se referă la capitalul sau

patrimonial firmei, în special la unele elemente ale activului imobilizat, care ar putea fi transformate

uşor în lichidităţi.

Credite ipotecare. Se ipotechează, de obicei, clădiri, terenuri, mijloace circulante cu o convertire

rapidă în lichidităţi.

Credite de tip cash- flow. Aceste credite nu sînt garantate material. Singura garanţie o constituiestudiul de fezabilitate al afacerii.

Credite externe, care sînt de mai multe categorii:

a) credite guvernamentale sau cu garanţie guvernamentală în spatele cărora stă un stat;

b) credite bancare, cînd riscul este suportat de exclusiv de banci;

c) credite acordate de instituţii internaţionale- aceste credite se acordă pentru obiectivele vitale din

cadrul de restructurare, fără garanţii materiale;

emisie de obligaţiuni- este o formă clasică de finanţare a activităţii investiţionale; Împrumut fiscal investiţional acordat întreprinderilor de către stat în scopul stimulării

investiţiilo reale în anumite sectoare ale economiei;

Leasing investiţional , un sistem special de finanţare a investiţiilor prin intermediul căruia se

inchiriază utilaje şi masini moderne, tehnică de calcul, mijloace de transport şi alte bunuri mobiliare şi

imobiliare de la unităţile specializate, în schimbul unei chirii.

Astfel companiile de obicei încearcă să aleagă din aceste trei tipuri de finanţare care să minimizeze

pe cît este de posibil costul capitalului și să fie cît mai convinabil și nu în ultimul rînd profitabil.

3.2 Analiza ofertelor creditelor bancare

Agenţii economici îşi găsesc resursele necesare realizării investiţiilor pe două căi : fie prin utilizarea

propriilor economii , fie prin recurgerea la creditele ce le sunt acordate prin bănci , în procesul de

reciclare şi valorificare a capitalurilor monetare în economie .Instituţiile financiar creditare, oferă

investitorilor ce nu posedă mijloace suficiente, capital pentru implimentarea proiectului investiţional.

Suma creditului acordat este de regulă stabilită reeşind din costul proiectului, eficienţa business planului, ţinînd cont de marimea contribuţiei proprii ale investitorului, de solvabilitatea acestuia, de



34

istoria lui creditară , şi altele.

Pentru analiza comparativa a ofertei de credite bancare pentru investiţii au fost utilizate

informaţii furnizate de următoarele bănci:

Figura 6 : Analiza bancilor comerciale din Republica Moldova

Sursa : [Elaborat de autor]

În analiza respectivă s-au urmărit aşa aspecte ca:

- documentaţia necesară pentru obţinerea creditului;

- termenul creditului;

-suma maximă a cr editului;

-garanţiile necesare;

- rata dobînzii;

Referitor la documentaţia necesară pentru obţinerea creditului, reiese că toate băncile urmăresc:

• O analiză a rentabilităţii activităţii desfăsurate de solicitantul creditului pentru investiţii;

• O asigurare pentru rentabilitatea proiectului de investiţii pe baza planului de afaceri si a

studiului de fezabilitate solicitat în acest sens;

• O asigurare pentru capacitatea de plată, aceasta va trebui să facă faţă la rambursarea serviciului

datoriei si la cheltuielile de funcţionare pentru activitatea desfăsurată precum şi cele aferente

proiectului de investiţii, pe baza fluxului de încasări şi plăţi.

Referitor la durata de acordare, reiese că creditele pentru investiţii sunt credite acordate pe

termen mediu şi lung întrucît atît durata de execuţie a investiţiilor cît şi posibilitatea de a produce profituri viitoare depăşesc de regulă un an. În urma analizei datelor oferite de Bancile Comerciale, s-a

B.C.analizate

B.C."Victoriabanc"

B.C."Comertbank"

B.C."Moldova-Agriondbank "

B.C."MobiasBanca"

B.C."EuroCreditBank "



35

putut observa că perioada de acordare este aceeaşi, diferenţa fiind în faptul că unele bănci corelează

durata de acordare a creditului cu dimensiunea si complexitatea proiectului, ciclul de producţie al

întreprinderi, valorilor în mărfuri şi materiale propuse în calitate de asigurare, ceea ce ar însemna o

corelare a duratei creditului cu particularităţile proiectului de investiţii.

În privinţa garanţiilor necesare, din analiză rezultă că se acceptă garanţii atît reale (cu cele douăforme, mobiliare şi imobiliare) cît şi personale. Principiul de prudenţă bancară impune ca valoarea

garanţiei să nu depăsească dublul valorii creditului acordat. Ceea ce se poate remarca este faptul că

băncile şi-au diversificat garanţiile pentru a-şi apropia serviciile lor către nevoile de finanţare ale

companiilor. Portofoliul de garanţii al oricărui client (format din garanţii reale şi personale) trebuie să

asigure banca împotriva riscului de insolvabilitate al clienţilor săi.

1) B.C. “Victoriabank” este Prima Bancă Comercială din Moldova care a pus bazele procesului

de dezvoltare a unui sistem bancar în Moldova încă din 22 decembrie 1989.

Victoriabank este liderul implementării noilor tehnologii, fiind Prima Bancă care a operat cu

carduri bancare, fiind Prima care a adus bancomatele în Moldova, pe lângă celelalte produse şi servicii

inovative încă neimplementate până atunci. Toate acestea ne fac să fim cu un pas înaintea celorlalţi

concurenţi!

Victoriabank ştie ce vă doriţi pentru că vă solicită părerea prin intermediul feedback -ului

tehnologic!

Victoriabank ştie cum să vă împlinească dorinţele – şi asta o confirmă ritmul de atragere al

clienţilor, iar ca rezultat - noi suntem primii!

Victoriabank – un brand cu renume la nivel naţional şi internaţional!

Victoriabank oferă credite corporative cu următoarele rate ale dobânzii:

- 20.0% anual - pentru MDL;

- 8.5% anual - pentru USD; -

-8.5% anual - pentru EUR.Creditele se acordă pe termen de 36 luni Decizia referitor la stabilirea ratei dobânzii pentru un

anumit credit se ia în cadrul şedinţei Comitetului de Credit, în dependenţă de setul de criterii pentru

sporirea sau micşorarea ratei de bază a dobânzii. În cazul schimbării ratei dobânzii şi/sau a mărimii

altor plăţi până la stingerea creditului, banca este în drept să modifice în mod unilateral rata dobânzii

stabilită conform Contractului, în funcţie de:

a. rata de refinanţare a Băncii Naţionale a Moldovei;

b. rata inflaţiei;

c. evoluţia pieţei financiare.



36

2) B.C. «MoldovaAgroindbank » - Experienţa activităţii de 24 ani, continue să demonstreze că

Moldova Agroindbank este liderul pieţei bancare din Republica Moldova.

Moldova Agroindbank este o bancă inovativă, orientată spre prestarea serviciilor financiare înalt

tehnologizate. Serviciile sunt oferite tuturor segmentelor de clienţi, persoane fizice şi juridice, care

activează în diverse sectoare din economia naţională. Instituţia oferă cea mai mare varietate de serviciişi produse bancare care exista la moment în Republica Moldova.

Credit „BUSINESS +”- oferim un plus de valoare business-ului tău!

Suma creditului: de la 10.000 până la 1.800.000 lei:

1.pentru cheltuieli de consum – până la 1.000.000 lei,

2.pentru completarea capitalului circulant - până la 1.000.000 lei,

3.pentru investiţii – până la 1.800.000 lei.

Termenul de rambursare : 1.pentru capital circulant – maxim 36 luni,

2.pentru cheltuieli de consum – maxim 60luni,

3.pentru scopuri investiţionale – 120 luni.

Moneda: MDL

Garanţii: bunur i imobiliare şi / sau mobiliare

Rata dobânzii: flotantă dar se stabileşte în mărime fixă pentru perioade determinate de timp (rata

dobânzii poate fi modificată semestrial).

Beneficiarii potenţiali :

▸ Persoane juridice (societăţi comerciale),

▸ Persoane fizice care practică activitate de întreprinzător (întreprinderi individuale, titulari de

patente),

▸ Persoane fizice care practică activitate profesională (avocaţi, notari, executori judecătoreşti,

interpreţi, traducători şi alte persoane care practică activitate profesională autorizată/în baza de licenţă

etc.)

▸ Alte persoane fizice precum asociaţi, acţionari fondatori de întreprinderi, care deţin cote părţi în

afacere.

Experienţa de activitate solicitată: minim 6 luni

Avantaje:

✓ soluţia optimă pentru proiectele şi investiţiile de mică amploare ale afacerii Dvs.,

✓ aveţi libertate deplină în utilizarea fondurilor (investiţii, procurarea utilajelor, achitarea plăţilor sau



37

a furnizorilor, finanţarea cheltuielilor de consum etc.)

✓ vă garantăm rapiditate şi profesionalism în examinarea cererii de credit.

Tabelul 3: Rata dobinzii de rambursare a creditului

BUSINESS + Termenul creditului (luni)

Rata dobânzii ≤ 6 ≤ 12 > 12 ≤

24

> 24 ≤60

> 60 ≤120

capital circulant, scop investiţional, consum* 20,5% 21% 21,5% 21.75% 21.75%

pentru construcţia, procurarea sau reparareaspaţiilor comerciale*

19% 19% 19% 19% 19%

* rata dobânzii se modifică semestrial . Sursa: [maib.md]

3) B.C. “Comerţbank ” – noi orizonturi şi continuitatea dezvoltării!

Eficacitatea activităţii Băncii se realizează, în primul rând, datorită managementului competitiv

şi personalului înalt calificat. Îmbunătăţirea echipamentului tehnic al Băncii, dezvoltarea noilor

tehnologii informaţionale, permit în mod semnificativ extinderea spectrului larg de servicii propuse şi

efectuarea deservirii clienţilor la un nivel înalt. Ca urmare, îmbunătăţirea continuă a calităţii serviciilor

şi optimizarea tehnologiilor, a poceselor de afaceri interne, oferă băncii perspective clare de dezvoltare

şi succes.

25 de ani de experienţă permit băncii să privească cu încredere spre viitor. Cu toate acestea,

prioritatea Comerţbank constă în asigurarea bunăstării financiare a fiecărui client.

Creditele - reprezintă mijloace baneşti, acordate de catre BC "COMERŢBANK" S.A. clienţilor

săi, cu titlu rambursabil, conditionate atît de utilizarea eficientă şi conform destinaţiei, cît şi de plata

unei dobinzi.

Cine poate beneficia de credite la BC "COMERŢBANK" S.A. 1.Clienţi corporativi;

2.Clienţi, reprezentanţi ai business-ului mic şi mijlociu, care desfăşoară activitatea economică;

3.Persoane fizice.

Principalele produse de credit, acordate de către BC "COMERŢBANK" S.A.:

1.Linii de credit revolving pentru majorarea capitalului circulant şi extinderea activităţii

economice;

2.Linii de credit pentru executarea lucrărilor de construcţie şi reconstrucţie;

3.Credite pentru procurarea utilajelor;



38

4.Credite pentru procurarea automobilelor;

5.Credite pentru procurarea imobilului;

6.Credite de consum;

7.Garanţii.

Etapele accesării unui credit: 1.Contactarea reprezentantului Băncii din subdiviziunea de creditare;

2.Întocmirea dosarului de credit şi evaluarea garanţiilor propuse;

3.Analiza solvabilităţii, capacităţii de rambursare şi suficienţei asigurării creditului în baza

documentelor, prezentate la Bancă de către Debitorul potenţial;

4.Aprobarea în ordinea stabilită a cererii de cr edit;

5.Perfectarea în ordinea stabilită de către Bancă şi conform legislaţiei în vigoare a contractelor de

credit şi de asigurare a creditului; 6.Eliberarea creditului.

Credite acordate persoanelor juridice

Cerinţe minime faţă de Debitorii potenţiali:

Activitate economică curentă;

Bilanţ lichid şi activitate rentabilă (de regulă);

Lipsa la momentul depunerii cererii de credit a datoriilor faţă de bugetul de stat şi faţă de Bancă;

Istorie de credit pozitivă;

Debitorul potenţial trebuie să fie sau să devină clientul Băncii.

Tabelul4: Tipuri de credite, acordate

Tipurile

creditelor Suma

creditului Termenul

creditului

Rata

dobanzii

fixă

Comision

pentru

acordarea

creditului

Achitarea

dobanzii Rambursarea

creditului

Formele de

asigurarea

a creditului

Credite

in MDL max 10 mln

lei 1-5 ani 17-21%** 1 - 2%

Rambursarea lunar şi/sau

la data scadenţei

creditului

conform graficului

stabilit

bunuri imobile

bunuri mobiledepozite

mijloace circulante

(stocuri)

cesiunea încasărilor în

conturi (pentru credite

overdraft)

fidejusuinea

administatorului/

fondatorilor

Credite

in valuta

straina(USD |

EUR)

Max.

echivalent10 mln lei*

1-5 ani 6.0-9.0%** 1 - 2%

Rambursarea lunar şi/sau

la data scadenţeicreditului

conform graficuluistabilit

- bunuri imobile

- bunuri mobiledepozite



39

Nota: *Suma creditului depinde de necesităţile debitorului, starea sa financiară, dimensiunea afecerii, costul proectului

creditat, precum şi de valoarea asigurării.

**Rata dobânzii la credit indicată se consideră de bază şi poate fi schimbată (mărită sau micşorată) în dependentă de

structura operaţiei de credit, tipul gajului, evaluarea gradului de risc, starea financiară a debitorului şi alte circumstanţe.

Sursa: [http://comertbank.md/]

4) B.C. “MobiasBanca” Group Société Générale este unul dintre cele mai mari grupuri de servicii

financiare din Europa. Axându-se pe modelul universal bancar diversificat, Grupul îmbină soliditatea

financiară cu strategie de creştere susţinută şi tinde spre a deveni o bancă de referinţă în relaţii bancare,

recunoscută pe piaţă, aproape de clienţii săi, aleasă pentru calitatea serviciilor şi angajamentul

echipelor sale.

Creditul Imobiliar este destinat companiilor în plină dezvoltare, care au nevoie de un imobil nou

pentru desfăşurarea activităţii şi doresc achiziţia sau construcţia de spaţii comerciale.

Caracteristicile produsului:

Destinaţie: achiziţia sau construcţia imobilelor destinate activităţii companiei

Sumă: până la 10 000 000 lei

Durată: 10 ani

Perioadă de graţie: maxim 18 luni

Garanţii: bunul procurat din credit, alte garanţii reale stabilite de comun acord, în funcţie de

aportul propriu

Cost resurse: dobândă avantajoasă începând chiar din primul an de creditare

5) BC “EuroCreditBank”

Credit Investițional:

În valută străină:

1. Termenul de creditare: pînă la 5 ani.

2. Rata dobânzii: de la 5.55 % anual, flotantă*. (în dependenţă de termen).

3. Comision pentru acordarea creditului: 1-2% din suma creditului acordat.

4. Comision de administrare - pînă la 0.1% lunar din soldul creditului.

5. Comision pentru rambursarea anticipată (parțială sau integrală) a Creditului - pînă la 2% din suma

Creditului rambursată anticipat.

6. Rambursarea creditului se efectuează conform graficului stabilit în Contractul de credit.

7. Gaj - imobil, utilaje, echipamente, active circulante, alte forme de asigurare acceptate de Bancă.

În monedă națională:

1. Termenul de creditare: pînă la 5 ani.

2. Rata dobânzii: de la 18% anual, flotantă.*



40

3. Comision pentru acordarea creditului: pînă la 2% din suma creditului acordat.

4. Comision pentru rambursarea anticipată (parțială sau integrală) a Creditului - pînă la 2% din suma

Creditului rambursată anticipat.

5. Rambursarea creditului se efectuează conform graficului stabilit în Contractul de credit.

6. Gaj - imobil, utilaje, echipamente, active circulante, alte forme de asigurare acceptate de Bancă.

Notă: În cazul liniilor de credit Revolving, rata anuală a dobînzii va fi cu 1% anual mai mare, decît

rata dobînzii la creditul investiţional.

Tabelul 5: Analiza creditul pentru investiţii utilizînd criteriul bancar

Instituția financiar-

creditară Suma oferită Rata dobînzii anuale Comision Termen

BC “Victoriabank” SA Variabil20% MDL

8,5% EUR/USDVariabil 36 luni

BC “COMERŢBANK” SA ≤10 000 000 lei 17-21% MDL

6-9% EUR/USD 1-2% ≤5 ani BC

“MoldovaAgroindbank ”SA

<,>1 800 000 lei19-21,75% MDL 1-2%

1-3%≤5 ani

BC “EuroCreditBank” SA Variabilde la 18% MDL

de la 5.55 % EUR/USD2%

1- 2%≤5 ani

BC “MobiasBanca” SA

de la 30 001 lei pînăla 70% din valoarea

gajului

Variabil Variabil ≤5 ani

Sursa: [Întocmit de autor în urma anlalizei ofertelor bancare]

3.3 Argumentarea selectării structurii finanţării şi determinarea costului capitalului

Ținînd cont de faptul că sursele proprii nu sunt suficiente pentru finanţarea proiectului

investițional prezentat este necesară apelarea la un împrumut. Din costul total al proiectului care este în

valoare de 400000 euro,unde mijloacele proprii constituie 250000 euro iar suma lipsă trebuie

împrumutată de la bancă-150000 euro.

Figura7: Sursele de finatare a proiectuluiSursa: [Elaborat de autor]

Surse definantare a

proiectului

Surse

imprumutate- 150 000euro

Surse proprii

- 250 000euro



41

Astfel, in urma realizarii unei analize minutioase asupra Bancilor Comerciale ale Republicii

Moldova, am ajuns la concluzia ca cel mai avantajos credit il pot obtine de la “EuroCreditBanc”,

deoarece la aceasta banca am posibilitatea de a obtine o rata a dobinzii destul de joasa, aceasta fiind

de la 5,55% in valuta straina.

Cu toate acestea insa, mai multa incredere mi-a fost oferita de catre Banca Comerciala

“Comertbank”, de aceea, pentru realizarea proiectului investitional voi lua un credit de la aceasta

banca, cu o rata a dobinzii medie de 7%, intrucit, la banca respective, rata dobinzii variaza intre 6-9%

pentru creditele acordate in valuata straina.



42

4. EVALUAREA PROIECTULUI

4.1 Aprecierea datelor initiale

Tabelul 6: Date initiale privind alaborarera proiectului investitional

Nr. Indicatorul Valoarea

1 Investiţii necesare

2 LCM, euro/m2 200

3 Utilaj, mii euro 100

4 Suprafaţa totală, m2 1500

5 Structura investiţiilor

6 Mijloace împrumutate, mii euro 150

7 Costul capitalului, %

8 Mijloace proprii 11

9 Condiţiile creditării

10 Termenul, ani 4

11 Rambursarea în rate egale trim.

12 Capacitatea

13 Suprafaţa utilă, m2, inclusiv: 1300

14 et.1 500

15 et.2 500

16 et.3 30017 Plata de arendă, euro/m2/lună, inclusiv:

18 et.1 20

19 et.2 15

20 et.3 10

21 Utilizarea capacităţilor în

22 primul an, % 80

23 anul 2, % 90

24 Norma uzurii pentru:

25 mijloacele fixe pasive, % 5

26 mijloacele fixe active, % 18

27 rentabilitatea medie ramurală, % 45

28 cota impozitului pe venit, % 15

Sursa: [Indrumar metodic]

4.2.Calculul indicatorilor primari.

Tabelul 7: Cheltuieli investiţionale

Indicatori ValoareLCM, euro/m2 300000



43


LCM=LCMm2*

Stot=1500*200=300 000 € (4.1)

21m

LCM - Costul lucrărilor de construcţii-montaj pentru 1m2,€/ m2;

Stot - Suprafata totală utilă, m2;

Utilajul=100 000 €

Cheltuieli investiţionale totale=LCM+Utilajul=300 000 + 100 000 = 400 000 € (4.2)

Costul capitalului* *cp cp ci ciCC C W C W

(4.3)

Unde : CC - costul capitalui, (%);

C cp – costul capitalului propriu, (%);

W cp- ponderea capitalului propriu din valoarea totală a investiţiei;

C ci – costul capitalului împrumutat, (%);

W ci –ponderea capitalului împrumutat din valoarea totală a investiţiei;

C cp- rata de rentabilitate de 11%;

C ci -Rata dobînzii aferentă creditului bancar , 7%;

Capitalului împrumutat – 150 000 €

Capitalului propriu(400000-150000)-300 000 €

CC=250 000*11% / 400 000+7%*150 000/400 000 = 9,50%

Utilaj, mii euro 100000

Cheltueliinvestitionale

400000

Mijloace proprii 250000

Mijloace

imprumutate

150000

CC 9,5

LCM, euro/m2 300000

mijloacele fixe

pasive, %

0,05

Utilaj, mii euro 100000

mijloacele fixe

active, %

0,18

Uzura anuală amijloacelor fixe, euro

33000

Cheltueli

investitionale

400000

Uzura anuală amijloacelor fixe,

euro

33000

Numărul de ani 10

Valoarea de lichidare 70000



44

Uzura anuală a mijloacelor fixe, euro = LCM*M.F.pasive+Uut*M.F.active (4.4)

Ua = 300 000 * 0,05 + 100 000 * 0,18 = 33 000 (euro);

Valoarea de lichidare a proiectului peste 10 ani:

V1 = I – (Ua*n) = 400 000 – (33 000*10) = 70 000 (euro); (4.5)

unde: I- volumul cheltuielilor investitionale;

Ua- uzura anuala a mijloacelor fixe;

n- numarul de ani;

Tabelul 8 : Rambursarea creditului

Sursa:[Elaborat de autor]

Suma rambursării în fiecare trimestru este raportul dintre suma creditului şi număru de trimestre pe

perioada cărora se acordă creditul :

S=150 000€/16=9375 € (4.6)

Dobânda se calculează ca 7 % din suma restantă la începutul fiecărui trimestru:

Rambursarea creditului

Anul anul 0 anul 1 anul 2

Trimestrul I II IIII IV I II III IVSuma datoriei

la finele anului150000 140625 131250 121875 112500 103125 93750 84375 75000

Achitarea

sumei de bază 9375 9375 9375 9375 9375 9375 9375 9375

Dobînda 2625 2460,94 2296,9 2132,8 1968,8 1804,7 1640,6 1476,6

Spre achitare

la fin anului12000 11835,9 11671,7 11507,8 11343,8 11179,7 11015,6 10851,6

Spre achitare

anual47015,63 44390,63

anul 3 anul 4

I II IIII IV I II III IV

65625 56250 46875 37500 28125 18750 9375 0

9375 9375 9375 9375 9375 9375 9375 9375

1312,5 1148,4 984,4 820,3 656,3 492,2 328,1 164

10687,5 10523,4 10359,4 10195,3 10031,3 9867,2 9703,1 9539

41765,63 39140,63



45

D1=0,07*150 000/4= 2625 €

D2=0,07*140625/4=2460,94 €

D3=0,07*131250/4=2296,9 €

D4=0,07*121875/4=2132,8€

D5=0,07*112500/4=1968,8 €

D6=0,07*103125/4=1804,7€

D7=0,07*93750/4=1640,6 €

D8=0,07*84375/4=1476,6 €

D9=0,07*75000/4=1312,5 €

D10=0,07*65625/4=1148,4 €

D11=0,07*56250/4=984,4 €

D12=0,07*46875/4=820,3 €

D13=0,07*37500/4=656,3 €

D14=0,07*28125/4=492,2 €

D15=0,07*18750/4=328,1 €

D16=0,07*9375/4=164 €

Suma rambursării creditului se calculează ca suma rambursării fără dobândă plus dobândaacumulată,astfel avem:

S1=9375 +2625=12 000 €

S2=9375+2460,94=11 835,9 €

S3=9375+2296,9=11 671,7 €

S4=9375+2132,8=11 507,8 €

Prognozăm venitul brut potenţial

Venitul brut potenţial se determină ca produs dintre suprafaţa dată în arendă şi taxa pentru arendă:

VBP = 500m.p.*20€/luna +500m.p.*15€/luna + 300m.p * 10€/luna =246 000 (euro) (4.7)



46

Tabelul 9: Prognozarea venitului brut potential


Nr. Indicator anul 1 anul 2 anul 3 anul 4 anul 5 anul 6 anul 7 anul 8 anul 9 anul 10

1 VBP, euro 246000 246000 246000 246000 246000 246000 246000 246000 246000 246000

2

Utilizarea

capacităților 80% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

3 VBE, euro 196800 221400 246000 246000 246000 246000 246000 246000 246000 246000

4

Rambursarea

împrumutului, euro 47015,63 44390,63 41765,63 39140,63 0 0 0 0 0 0

5

Venitul după

rambursare, euro 149784,38 177009,38 204234,38 206859,38 246000,00 246000,00 246000,00 246000,00 246000,00 246000,00

6

Profitul pînă la

impozitare, euro 67402,97 79654,22 91905,47 93086,72 110700,00 110700,00 110700,00 110700,00 110700,00 110700,00

7

Impozitul pe venit,

euro 10110,45 11948,13 13785,82 13963,01 16605,00 16605,00 16605,00 16605,00 16605,00 16605,00

8 Profitul net, euro 57292,52 67706,09 78119,65 79123,71 94095,00 94095,00 94095,00 94095,00 94095,00 94095,00

9 Uzura, euro 33000,00 33000,00 33000,00 33000,00 33000,00 33000,00 33000,00 33000,00 33000,00 33000,00

10 NCF, euro 90292,52 100706,09 111119,65 112123,71 127095,00 127095,00 127095,00 127095,00 127095,00 127095,00

11 NCF total, euro 1176811,97



Venitul brut efectiv- luînd în considerare că în primul an sunt utilizate doar 80% din capacitateacentrului comercial, iar în al doilea an – 90%, veniturile obţinute în aceşti ani va fi egal cu :

VBE1=VBP*0,8=246 000×0,8=196 800 €/an (4.8)

VBE2=VBP*0,9=246 000×0,9=221 400 €/an

Pentru următorii ani:

VBE3=10= 246 000 euro/an

Venitul după rambursare se calulează ca diferența dintre VBE și rambursarea creditului:

V1=196 800 - 47 015,63 = 149 784,38 €

V2=221 400 – 44 390,63 =177 009,38 €

V3=246 000 – 41 765,63 = 204 234,38 €

V4=246 000 – 39 140,63 =206 859,38 €

V5=10=246 000 €

Determinăm venitul până la impozitare (VB ), care reprezintă cotă parte venitul brut efectiv

(VBE) ,ştiind că rentabilitatea medie ramurală constituie 45 %:

VB=VBE*45%.(mii €) (4.9)

Anul 1: VB1=149 784,38 *45%= 67 402,97 €

Anul 2: VB2=177 009,38 * 45% = 79 654,22 €

Anul 3: VB3=204 234,38 * 45% = 91 905,47 €

Anul 4: VB4=206 859,38 * 45% = 93 086,72 €

Anul 5: VB5=246 000 * 45% = 110 700 €

Anul 6=10: VB6=10 = 110 700 €

Impozitul pe venit (b), care reprezintă 15 % VB:

b=15%*VB (4.10)

Anul 1: b1=67 402,97*15% = 10 110,45 €

Anul 2: b2=79 654,22*15% = 11 948,13 €

Anul 3: b3=91 905,47*15% = 13 785,82 €



48

Anul 4: b4=93 086,72*15% = 13 963,01 €

Anul 5: b5=110 700*15% = 16 605 €

Anul 5=10: b5-10=16 605 €

Profitul net(PN ): Profitul net se determină ca diferența dintre venitul pînă la impozitare și

impozitu pe venit.

PN=VB-b,euro (4.11)

Anul 1: PN1= 67 402,97-10 110,45= 57 292,52 €

Anul 2: PN2= 79 654,22-11 948,13= 67 706,09 €

Anul 3: PN3 = 91 905,47- 13 785,82= 78 119,65 €

Anul 4: PN4= 93 086,72-13 963,01= 79 123,71 €

Anul 5-10: PN5-10= 110 700-16 605= 94 095 €

Determinam NCF(euro) = Profit net + Uzura (4.12)

NCF1 = 57 292,52 + 33 000 = 90 292,52 €

NCF2 = 67 706,09 + 33 000 =100 706,09 €

NCF3 = 78 119,65 + 33 000 = 111 119,65 €

NCF4 = 79 123,71 + 33 000 = 112 123,71 €

NCF5=10 = 94 095 + 33 000 = 127 095 €

NCFtotal = 1 176 811,97 €

4.3 Determinarea indicatorilor eficienţei economice

1. Valoarea netă actualizată totală (VNAT): caracterizează, în valoare absolută, aportul de

avantaj economic al proiectului de investiţii , care reprezintă diferenţa dintre suma investiţiilor

necesare exprimate în valoare actuală (I’) şi valoarea totală a “cash-flow”-ului total actualizat

(CFT’):

1 1

' 'n m

i j

i j

VNAT I CF

, (4.13)



49

Etapele de calcul sînt prezentate în tabelul

Tabelul 10: Determinarea fluxului net de numerar actualizat(NCFa)

Sursa : [Elaborat de autor]

1.Determinam valoarea net actualizata totala:

VNAT=NCFact.-I=719 804-400 000=319 804 € (4.14)

2.Determinam indicele de profitabilitate: caracterizează raportul dintre valoarea netă

actualizată totală (VNAT) şi fondurile de investiţii (I) care stau la baza proiectului de investiţii şi

generează acest volum de VNAT:

IP=VNAT/I+1=319 804 /400 000+1=1.80 (4.15)

3. Termenul de recuperare a investiţiilor (T): arată perioada de timp, din durata de

funcţionare, în care efortul investiţional se recuperează pe seama profitului obţinut. În abordare

statică se determină ca raport dintre valoarea investiţiilor (I) şi valoar ea medie a cash-flow-ului (

CF ):

I T

CF

(4.16)

T = ani39,310/97,1176811

400000 ;

Tabelu l 11: Termenul de recuperare a investiţiilor

Indicator Investiții NFC actSuma restantă la

finele anului

Perioada de

recuperare

Termenul de

recuperare

Anul 0 400000

4 ani 10 luni

29 zile

Anul 1 82459 317541 1an

Anul 2 83990 233551 1an

Anul 3 84635 148916 1an

Perioada

examinată Investiții,

euro NCF, euro NCF

postprognoză(Vl), euro

Valoarea

coeficientului

de discontare

NCF', euro

anul 0 400000 1 -400000

anul1 90292,52 0,9132 82459

anul2 100706,09 0,8340 83990

anul3 111119,65 0,7617 84635

anul4 112123,71 0,6956 77990

anul 5 127095,00 0,6352 80734

anul 6 127095,00 0,5801 73730

anul 7 127095,00 0,5298 67333

anul 8 127095,00 0,4838 61492

anul 9 127095,00 0,4418 56157anul 10 127095,00 70000 0,4035 51285

TOTAL 719804



50

Anul 4 77990 70926 1an

Anul 5 80734 -9808

Anul 6 73730

Anul 7 67333

Anul 8 61492

Anul 9 56157

Anul 10 51285

Rata internă de rentabilitate (RIR): reprezintă rata- limită de actualizare, pentru care se se

anulează realizarea de VNAT la proiectul de investiţii. Altfel spus,RIR este acea rată de actualizare,

care face ca toată durata proiectului valoarea actuală a veniturilor provenite din vînzarea

produselor şi să fie agală cu suma costurilor totale de investiţii şi de exploatare actualizate .

Rata internă de rebtabilitate se determină după formula:

min max min

( )( )*

( ) ( )

VNAT RIR a a a

VNAT VNAT

, (4.17)

Tabelul 12:

Sursa : [Elaborat de autor ]

Perioada

examinată

VNAT

(r=0)

0,095 VNAT

(r=9,5%)

0,145 VNAT

(r=14,5%)

0,245 VNAT(r=

24,5%)

anul 0 -400000 1 -400000 1 -400000 1 -400000

anul 1 90292,52 0,9132 82458,93 0,87 78858,10 0,80 72524,12

anul 2 100706,09 0,8340 83989,98 0,76 76814,77 0,65 64970,62

anul 3 111119,65 0,7617 84634,71 0,67 74024,32 0,52 57581,48

anul 4 112123,71 0,6956 77990,37 0,58 65234,23 0,42 46668,09

anul 5 127095,00 0,6352 80734,26 0,51 64580,44 0,33 42489,51

anul 6 127095,00 0,5801 73729,92 0,44 56402,14 0,27 34128,12

anul 7 127095,00 0,5298 67333,26 0,39 49259,51 0,22 27412,14

anul 8 127095,00 0,4838 61491,56 0,34 43021,40 0,17 22017,79

anul 9 127095,00 0,4418 56156,68 0,30 37573,28 0,14 17684,97

anul 10 127095,00 0,4035 51284,64 0,26 32815,09 0,11 14204,79

TOTAL 776811,97 319804,29 178583,27 -318,37



51

În calcule pentru a determina RIR, s-a calculat VNAT pentru ratele amin = 9,5 % şi amax = 24,5 %

RIR = 9,5 + (24,5 - 9,5)*(319 804,29 / (319 804,29 +318,37) = 24,48%

Graficul RIR

4.4 Analiza rezultatelor căpătate.

Evaluarea proiectului de investiţie considerat s-a realizat pe baza următoarelor criterii:

Valoarea netă actualizată totală (VNAT);

Indicele de profitabilitate (IP );

Rata internă de rentabilitate (RIR);

Termenul de recuperare a investiţiilor (T):

Calculele efectuate confirmă valorile corespunzătoare ale indicatorilor eficienţei proiectului

şi corespunderea lor condiţiilor necesare.

Tabelul 13: Concluzia rezultatelor obtinute

r. crt. Denumirea indicatorilor Condiţia eficienţei Valoarea calculată

1aloarea netă actualizată totală (VNAT),

mii € VNAT >0 319 804 €

2 Indicele de profitabilitate (IP); IP>1 1,80

3 Rata internă de rentabilitate (RIR), (%) RIR>CC 24,48%>9,50%

4 Termenul de recuperare a investiţiei, ani Trec<10 ani 4ani 10luni<10 ani

Sursa: [ Elaborat de autor]



52

valoarea netă actualizată a proiectulu este o valoare pozitivă, de aceea putem afirma că, din

acest punct de vedere proiectul poate fi realizat;

timpul de recuperare a investiţiilor este de 3,39 ani,ce ne arată că vom recupera investițiile in

acelasi moment cu rambursarea creditului,ceea ce este foarte bine.

indicele de profitabilitate 1,80, la 1 euro investit investitorul primeste 0,80 centi ce este înfavoarea lui.

rata internă a rentabilităţii obţinute este de 24,48% ce este mai mare ca costul

capitalului,rezulta ca proiectu e rentabil.

Analiza efectuată demonstrează că proiectul este rentabil, destul de eficient,neavînd riscuri prea

mari,success proiectului!

4.5 Selectarea proiectelor investiţionale

Teoreticienii propun selectarea proiectelor de investiţii conform criteriilor VNAT, RIR şi IP.

Ordonarea proiectelor după RIR şi VNAT diferă; se apropie însă ordonarea proiectelor după

RIR şi indicele de profitabilitate.

De aceia în analiza proiectelor se recomandă folosirea simultană a: RTR, VNAT, IP.

Pentru a completa tabelul datlor initiale ce urmeaza sa ne ajute la realizarea comapararii

obiectelor avem nevoie si de a afla unele date, cum ar fi nivelul de risc a proiectului investitional ce

urmeaza sa-l implimentam pe piata, nivelul importantei proiectului cit si prioritatea criteriului.

Astfel, pentru a determina nivelul de risc am utilizat urmatoarele evenimente ce sunt expuse in

tabelul de mai jos.

Tabelul 14: Determinarea nivelului de risc a proiectului investitional

Evenimentul Tipul de riscProbabilitatea aparitiei

evenimentului, %

1 2 3

Riscuri economico-financiare

Instabilitatea cereriiMicsorarea cererii o data cu cresterea

preturilor25

Aparitia unui produs

alternativMicsorarea cererii 25

Marirea impozitelor Micsorarea venitului net 25

In total riscuri economico-financiare 25

Riscuri sociale



53

Posibilitatea grevelor Amenzi pentru incalcarea cotractelor 25

Nivel mic al salariuluiFluctuatia cadrelor,micsorarea

productivitatii muncii50

Pregatirea profesionala

satisfacatoare a cadrelor

Marirea rebutului, cresterea nr. de

accidente

25

In total riscuri sociale 33,33333333

Riscuri tehnice

Uzarea utilajului Marirea cheltuielilor pentru reparatii 75

Instabilitatea calitatii

eriei prime si materialelor

icsorarea volumului de productie si

a calitatii productiei50

Tehnologii noiCheltuieli pentru insusirea tehnicii

, micsorarea volumului de productie

25

In total riscuri tehnice 50

Riscuri ecologice

Instalatii de purificare

uzate

Amenzi pentru purificarea

necalitativa a deseurilor0

Nivelul inalt al deseurilor

ecologic periculoase

Cresterea cheltuielilor legate de

urificarea si utilizarea deseurilor25

In total riscuri ecologice 12,5

Nivelu l de r isc al proiectulu i 30,20833333

Sursa: Elaborat de autor

In urma elaborarii tabelulu respectiv, utilizind tipurile de riscuri ce pot influienta implementarea

proiectului investitional, precum si aplicind fiecarui tip de risc o anumita pondere, am ajuns la o concluzie

finala, aceasta aratind ca riscul proiectul este de 30,2083%. Luind in considerare analiza pietei comerciale, as

putea spune ca implimentarea proiectului este una eficienta si gradul de risc este unul accesibil.

Urmatoarea caracteristica de care avem nevoie pentru a putea compara proiectul investitional cu un alt

proiect il eprezinta- nivelul importantei proiectului. Acesta il putem determina cu ajutorul criteriilor dn

urmatorul tabel:

Tabelul 15: Determinarea nivelului de importanta a proiectului investitional

I ndicatoru l apreciat Caracteristica

indicatorului Balul

flecarei

posibilităţi

Importanţa

% Coefici

ent

1 2 3 4 5

Corespundereastrategiei

Corespunde total 63 0,03

Parţial corespunde 3



54

investiţionale a firmei Nu corespunde 0

Caracteristica pieţei de

desfacere a produsului

preconizat

Piaţa încă nu e formată, dar există cerere

7

3 0,03O piaţă stabilă cu o

cerer e înaltă 3

Piaţa se află în declin,

cererea este în scădere 0

Caracteristica regiunii

de realizare a

proiectului.

Peste hotarele R.M., un

climat investiţional favorabil.

7

5 0,05

Zona liberă (în R. Moldova)

5

Regiune (din R. M.) cu

un nivel înalt al atractivităţii investiţionale.

3

Regiune cu un nivel josal atractivităţii investiţionale.

0

Asigurarea cu materie

primă, materiale, resurse energetice.

Toate există în regiunea

respectivă 10

10 0.1Se produc în alte regiuni

ale ţării 5

Se importă 0

Necesitatea

cheltuielilor

suplimentare aferente

proiectului ( mărirea calificaţiei

personalului,

necesitatea

schimbărilor structurale etc)

Vor fi micşorate

cheltuielile existente în

cadrul firmei

10 10 0,1

Nu vor fi schimbări 7

Sunt necesare cheltuieli

suplimentare, care vor fi

recuperate de proiect5

Sunt necesare cheltuieli

suplimentare.

0

Sursele de finanţare a

proiectului

Proprii 15 5 0.05

Proprii şi atrase 10

Proprii şi împrumutate 5

Împrumutate 0

Formarea preţului Preţ de monopol 10 8 0,08Preţ înalt 8

Preţ mediu 3

Preţ scăzut 0

Concurenţa Concurenţi nu sunt 15 15 0,15

0

Există un concur ent

potenţial 10

Există mai mulţi concurenţi

0

Durata de realizare a proiectului

Până 1 an 107

0,071 — 2 ani 7

2-3 ani 4

mai mult 3 ani 0



55

Desfacerea produsului Utilizarea marketingului

direct

10

10

0,1

Există deja o reţea de

desfacere (proprie sau

prin contract)

5

Nu există reţea de

desfacere

0

Total pe proiect. 73 0.73


In urma elaborarii tabelului respectiv am determinat nivelul de importanta a proiectului investitional

acesta constituind 73%.

Dupa determinatrea caracteristicilor necesare putem compara proiectul investitional cu alte proiecte,

pentru a realiza o analiza si a determina care din proiecte are o eficienta mai mare.

Datele initiale ale proiectelor comparabile sunt prezentate in urmatorul tabel:

Tabelul 16: Date initiale

CriteriileProiectele Prioritatea

criteriuluiP1(pr.propriu) P2 P3

VNAT (mii

euro)319804,29 231439 161420,79 0,1

IP (%) 1,80 1,67 1,47 0,1

Gradul de risc

(%)30,20833 29 25,625 0,3

Termen de

recuperare

(zile,luni,ani)

4ani 10luni 29

zile5,16 6,11 0,1

Nivelul

importantei

proiectului (%)

73% 69% 72% 0,1


In urma urma datelor reprezentate in tabelul respectiv putem concluziona ca toate proiectele

investitionale detin o profitabilitate destul de avantajoasa, un termend de recuperare bun, si din punct de

vedere al importantei, putem spune ca proiectele au un nivel mediu de importanta.

Tabelul 17: Date privind indicatorii proiectelor investitionale

Criterii Proiectul 1 Proiectul 2 Proiectul 3

VNAT(miieuro)

319804,29 231439 161420,79



56

IP (%) 1,80 1,67 1,47

RIR(%) 24,48 22,94 19,68

T,(ani) 4,10 5,16 6,11

Calculam matricea utilităţilor cu elementele x ij Fiecare element al matricei se calculează pentru criteriul de maxim cu expresia:

Iar pentru fiecare criteriu de minim cu expresia:

În care: xi— valoarea indicatorului i asociată proiectului j, xi min —valoarea minimă a

indicatorului i; xi max — valoarea maximă a indicatorului i.

Astfel avem:

;

;

;

;

;

;

;

;

;

;

;

;

minmax

min

ii

ii

ij x x

x x x

minmax

max

ii

ii

ij x x

x x x



57

;

;

;

Tabelul 18: Matricea proiectelor investitionale


criteriuluiProiect 1 Proiect 2 Proiect 3

VNAT(mii

euro)1 0,44 0 0,1

IP (%) 1 0,61 0 0,1

Gradul de risc

(%)1 0,74 0 0,2

T, (ani) 0 0,53 1 0,3

Nivelul

importantei

proiectului (%)

1 0 0,75 0,2

Sursa : Elaborat de autorTabelul 19 : Utilitatea globala a proiectului investitional

CriteriiProiectele

Proiectu 1 Proiectul 2 Proiectul 3

VNAT(mii euro) 0,1 0,044 0

IP (%) 0,1 0,061 0

Gradul de risc (%) 0,2 0,14 0

Termen de

recuperare

(zile,luni,ani)

0 0,16 0.3

Nivelul importantei

proiectului (%)

0,2 0 0,15

Utilitatea Globala 0,6 0,41 0,45

Sursa : Elaborat de autor

In urma realizarii calculelelor respective, ce tine de aprecierea utilitatii proiectului



58

investitional, am observat ca utilitatea globala maxima apartine obiectului nr.1 cu un coeficient de

0,6, dupa care urmaza obiectul investitional nr.3 cu un coeficient de o,45, iar obiectului investional

cu nr.2, i-a fost calculata utilitatea gobala in masura de 0,41.

Tabelul 20 : Date initiale


criteriuluiP1(pr.propriu) P2 P3

VNAT (mii

euro)319804,29 231439 161420,79 0,1

IP (%) 1,80 1,67 1,47 0,1

Gradul de risc

(%)30,20833 29 25,625 0,3

Termen de

recuperare

(zile,luni,ani)

4ani 10luni 29

zile5,16 6,11 0,1

Nivelul

importantei

proiectului (%)

73% 69% 72% 0,1


Calculam matricea utilitatilor pentru elementele xij, pentru fiecare criteriu minim cu expresia :

In baza acestei expresii, calculam matricea:

;

;

;

;

;

;

;

minmax

max

ii

ii

ij x x

x x x



59

;

;

;

;

;

;

;

;

Tabelul 21: Matricea in cazul doi


criteriuluiProiect 1 Proiect 2 Proiect 3

VNAT(mii

euro)0 0,56 1 0,2

IP (%) 0 0,39 1 0,1

Gradul de risc

(%)0 0,26 1 0,1

T, (ani) 1 0,47 0 0,2

Nivelul

importantei

proiectului (%)

0 1 0,25 0,3


Tabelul 22 : Determinrea utilitatii globale a proiectului

CriteriiProiectele

Proiectu 1 Proiectul 2 Proiectul 3

VNAT(mii euro) 0 0,11 0,2

IP (%) 0 0,039 0,1

Gradul de risc (%) 0 0,026 0,1

Termen de

recuperare 0,2 0,094 0



60

(zile,luni,ani)

Nivelul importantei

proiectului (%) 0 0,3 0,075

Utilitatea Globala 0,2 0,57 0,48

Sursa :Elaborat de autor

In urma efectuarii calculelor, prin utilizarea celei de a doua formula, putem observa faptul ca

utilitatea globala a proiectelor investitionale se schimba, astfel avem ca cea mai utilitate globala in

cazul respectiv ii revine proiectului investitional 2, iar, daca la utilizarea primei formule, obiectul

investitional 1 ocupa pozitia de frunte in ceea ce priveste utilitatea globala, in cazul respectiv, acesta

isi pierde din utilitate si ajunge pe ultimul loc in clasamentul celor trei proiecte analizate.



61

CONCLUZIE

Bunurile imobile comerciale in Republica Moldova au aparut odata cu initierea procesului de

privatizare, in urma caruia s-a instituit un nou regim de proprietate, cea privata, fapt ce presupunea

transmiterea deplina a dreptului de proprietate( prin vanzare - cumparare, donatie sau schimb) sau

transmiterea partiala a dreptului de proprietate ( arenda terenurilor, locatiunea), astfel fiind

determinat caracterul comercial al bunurilor imobile.

Segmentul imobilului comercial pe piata este cu mult mai ingust decat cel locativ si

corespunzator numarul tranzactiilor cu imobile comerciale este mai mic, insa din punct de vedere a

atractivitatii investitionale imobilul comercial are intiietate. Imobilul comercial este permanent

abordat prin prisma veniturilor pe care le genereaza: fie din exploatarea comerciala propriu zisa, fie

din darea acestora in arenda. Astfel arenda sau locatia bunurilor imobile comerciale devine o

forma a tranzactiei predominanta pe piata bunurilor imobile.

Asadar bunurile imobile comerciale sunt bunurile imobile care nemijlocit aduc venit. Sunt

insa si bunuri imobile care constituie doar o parte a unui careva proces de obtinere a venitului si

acestea sunt de obicei bunurile imobile antrenate in producere, fiind catalogate drept bunuri imobile

industriale.

Dat fiind faptul că oferta spaţiilor comerciale este foarte mică, consider că edificarea unui

centru comercial este absolut necesară.

Această lucrarea s-a bazat pe o anlaliză dinamică a eficienţei unui proiect investiţional şi

anume construcţia unui centru comercial, scopul principal fiind de a demonstra faptul că , realizarea

unui astfel de proiect , ar putea avea success, ţinînd cont de situaţia nestabilă din sectorul

economic şi politic al Republicii Moldova,cu atît mai mult în această perioadă dezichilibrată

,atragînd atenţia şi asupra diferitori riscuri investiţionale posibile ale proiectului.

Indicatorii de eficienţă determinaţi respectă condiţiile necesare, asigurînd un grad înalt de

eficienţă.

În final putem să concluzionăm, că segmentul de piaţă spre care s-a orientat proiectul

investiţional dat, ofera condiţiile necesare ca eficiența și rentabilitatea proiectului să fie cît mai

mare



BIBLIOGRAFIE

1. Albu S., Capsîzu V., Albu I., Eficienţa investiţiei, curs universitar , Centrul Editorial

Poligrafic al USM, Chişinău, 2005

2.

Buzu O., Matcov A., Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie şi practică, Tipografia Centrală,Chişinău, 2003.

3. Curs „Evaluarea bunurilor imobile cu destinatie comerciala”

4. http://www.preferatele.com/economie/Generalizari-privind-caracteri952.php

5. http://comertbank.md/services/juridical_person/credit/#i

6. https://www.maib.md/ro/business/

7.

http://www.victoriabank.md/ro/jcredite/

8. http://www.eximbank.com/rom/26/

9. http://www.mobiasbanca.md/clasic

10. http://www.ecb.md/persoane-juridice/credite.aspx?lang=ro

11.

http://constructii.md/ro/despre-companie-0

12. http://www.lagmar.md/#!/compania/descriere

13. http://www.reconscivil.com/ro/about/

14. http://www.interactiv.md/page/ro-despre-1

15.

https://www.google.com/maps/place/Durle%C8%99ti,+%D0%9C%D0%BE%D0%BB%D0%

B4%D0%BE%D0%B2%D0%B0/@47.0176309,28.7535334,13z/data=!4m2!3m1!1s0x40c97e027

060a29f:0x779dec0e60c7461c

16. http://localitati.casata.md/index.php?l=ro&action=viewlocalitate&id=121#8

17. http://www.economica.md/economie-si-business.html,

http://www.preferatele.com/economie/Generalizari-privind-caracteri952.php

http://comertbank.md/services/juridical_person/credit/#i

https://www.maib.md/ro/business/


http://www.eximbank.com/rom/26/

http://www.mobiasbanca.md/clasic

http://www.ecb.md/persoane-juridice/credite.aspx?lang=ro


http://www.lagmar.md/#!/compania/descriere

http://www.reconscivil.com/ro/about/

http://www.interactiv.md/page/ro-despre-1

https://www.google.com/maps/place/Durle%C8%99ti,+%D0%9C%D0%BE%D0%BB%D0%B4%D0%BE%D0%B2%D0%B0/@47.0176309,28.7535334,13z/data=!4m2!3m1!1s0x40c97e027060a29f:0x779dec0e60c7461c



http://localitati.casata.md/index.php?l=ro&action=viewlocalitate&id=121#8

http://localitati.casata.md/index.php?l=ro&action=viewlocalitate&id=121#8




http://www.interactiv.md/page/ro-despre-1

http://www.reconscivil.com/ro/about/

http://www.lagmar.md/#!/compania/descriere


http://www.ecb.md/persoane-juridice/credite.aspx?lang=ro

http://www.mobiasbanca.md/clasic

http://www.eximbank.com/rom/26/


https://www.maib.md/ro/business/

http://comertbank.md/services/juridical_person/credit/#i

http://www.preferatele.com/economie/Generalizari-privind-caracteri952.php

Documents

Management investitional