Upload
others
View
3
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Maa korralise hindamise metoodika üldine raamistik
4. juunil 2021 Elamumaa veebiseminaril
Veronika IlsjanJuhtkonna nõunik Kinnisvara hindamise osakonna juhataja ülesannetes
MAKSUSTAMINE HINDAMINE ANDMED TEHINGUTE HINNAD
Maa korraline hindamine
• Turupõhine
• Masshindamine
• MAA väärtuse hindamine
• Kõik Eesti ca 753 000 katastriüksust
• Tulemuseks maa väärtus maakatastris, „maa maksustamishind“
• Paikvaatlusi teostamata
• Võrdlusmeetodi statistilised rakendused ehk mudelanalüüsid
• Maakatastris jt andmekogudes olevate andmete alusel
• Tuginedes rahvusvaheliselt tunnustatud põhimõtetele
Miks maa korraline hindamine?
Tulemuste kasutus:
maa maksustamine (maamaks = maa väärtus x maksumäär %)
maareformi toimingud (erastamine, kompenseerimine, hoonestusõigused, kasutusvaldused)
riigi kasutuslepingud ja maatoimingud (kasutustasu = maa väärtus x kasutustasu määr %)
maa väärtuse teadvustamine – tehingud, finantsaruandlus jm
maakasutuse suunamine - planeeringud, sihtotstarve, maksumäärade diferentseerimine
• VV kabinetiotsus 16.04.2020• Varasemad: 1993, 1996 ja 2001 • Edaspidi: igal 4. aastal • Järgmine: 2022• Rakendada tulemusi 2024
Maade koguväärtuse muutumine 2018 vs 2001
• Muutused on piirkondade ja maade kasutusotstarvete lõikes väga erinevad.• Muutused ei tulene üksnes muudatustest kinnisvaraturul, vaid ka asjaoludest, et eelmisel hindamisel rakendati
metoodikat erinevates omavalitsustes erinevalt ja hindamistulemused olid ka poliitiliselt mõjutatud
2001
(mld €)
2018 (mld €)
Muutus
kordades
Eesti kokku 3,9 28,2 7,2
sh elamumaa 1,2 10,5 8,8
sh maa-
tulundusmaa
0,8 9,3 11,6
sh ärimaa+
Tootmismaa
0,8 4,1 5,1
Maa korralise hindamise plaan 2020-2024
Rakendamine, nõustamine
2022-2024
IT-süsteemide arendus
2020-2022
Õigusaktide eelnõud
2020-2021
Kontseptsioon/metoodika täpsustamine
2020-2021
KoordineerimineKoordinee-
rimine
RAM/KEM/MA
Hindamine
MA
Maa hindamise seadus
MA
Maa hindamise infosüsteem
MA, KEMIT
Hindamine ja selgitamine
MA
Kasutus-lepingud
KEM + MA
MaaRS, MaaPS, AÕSR, MHS
KEM + MA
Lepingud
RKVR-s
RAM RVO + MA
Lepingute muutmine
MA, RAM ÜO, MNTA jt
Maksusta-mine
RAM
Maa-maksuseadus
RAM MPO
Maamaksu infosüsteem
MTA
KOV-deNÕUSTAMINE
RAM KOVF
ROHELISED – MA peavastutus, KOLLASED – MA kaasvastutus, PUNASED – RAM peavastutus
METOODIKA TÖÖRÜHM
(MA + eksperdid)
ÕIGUSE TÖÖRÜHM
(KEM, MA, RAM)
ITTÖÖRÜHM
(MA+KEMIT)
Eelnõu kiideti heaks 03.06.2021 Vabariigi Valitsusse istungil ja liigub Riigikokku
• Muudatused metoodikas
• sh volitusnorm metoodika määruseks (2021 II pa)
• Mõjude leevendamine maksustamisel:
• maksimaalsete maksumäärade langetamine
• maamaksu aastase kasvu piirang 10% võrreldes eelmise aastaga
(ei kaitse maa omaduste muutumise eest, nt ehitusõigus või sihtotstarbe muutumine)
• Mõjude leevendamine kasutustasudel:
• tasumäärade langetamine ja ühtlustamine (3%)
• elamumaa reformilepingutel täiendavalt maa omandamise (erastamise) võimaldamine, selle piiramisel kasutustasu kasvu piirang 10%
• aktiivse turu puudumisel hindamispõhimõtete muutmine
Seaduste muutmine (MHS, MaaMS, MaaKats + 6 seadust)
Maa korralise hindamise infosüsteem (MKHIS)
• MKHIS analüüsib ja hindab väärtust mõjutavaid tegureid
• Süsteem ise ei mõtle, mudelid ja väärtust mõjutavad tegurid on hindajate poolt defineeritud
• Süsteem ainult kogub ja uuendab andmed ning arvutab
• Ei ole uus andmekogu, vaid infosüsteem, mis kasutab olemasolevaid andmeid
• Vea korral andmed parandatakse algallikas, süsteem arvutab uue väärtuse
• Maakatastri osa
• Kokkuvõttena koostab arvutuskäigu
• Väärtust mõjutavad tegurid
• Testhindamise tulemused 31.12.2021
• Hindamise tulemused 31.12.2022
Metoodika väljatöötamine
Turg
Maa-ameti tänane parim
teadmine
Statis-tika
Statistiliselt usaldusväärsed turule tuginevad
mudelid
TalTech (3)
Kutselisedhindajad (4)
Maa-amet:Hindajad-analüütikud Geoinformaatikud+Konsultant
+ KEM+ KEMIT+ Maa-ameti erinevad osakonnad+ Tallinna LV+ RAM Planeeringute osakond+ MKM Ehitusosakond+ „talgulised“ + …
Katastriüksuste ja tehingute arv, seos mudelitegarakendatavad mudelid
*suurima kõlviku järgi, ** kasvava metsaga
Aktiivne turg, võimalik rakendada statistilisi mudeleid
Vähem aktiivne turg, kuid sarnased varad ja seosed maa kvaliteediga, -
võimalik rakendada statistilisi mudeleid
Vähem aktiivne turg, iga maatükk erinev –statistiline andmeanalüüs piiratud
Aktiivne turg puudub, hindamismeetod leitakse
otsustuskorras
VÄ
ÄR
TU
ST
AS
E
AN
DM
ETE
TÄ
PS
US
Sihtotstarve
Katastriüksuste arv maakatastris
Hoonestamata maa tehingute arv
2013-2018
Aasta keskmine tehingute
arv
Mudel
Arv % Arv %
Ehit
us-
maa
Ärimaa 11 234 1,5% 826 1,1% 138 Elamumaa kaudu+ Ehitusõiguse mudel
Tootmismaa 28 328 3,8% 1 181 1,6% 197 Elamumaa kaudu+ Ehitusõiguse mudel
Elamumaa 270 500 36,1% 14 151 18,7% 2 359 Elamumaa mudel + Ehitusõiguse mudel
Maa
tulu
nd
us-
maa
Õuemaa* 4 117 0,5% 51 0,1% 9
Haritav maa* 116 075 15,5% 16 751 22,2% 2 792 Haritava maa mudel
Metsamaa*,** 162 121 21,6% 32 573 43,2% 5 429 Metsamaa mudel
Looduslik rohumaa* 24 199 3,2% 3 559 4,7% 593 Haritava maa kaudu
Muu maa* 12 476 1,7% 1 872 2,5% 312
Erinevad lahendused(kõlvikute kaudu,
rakendatakse piirkonna madalaimat väärtustaset,
vm…)
Akt
iivse
tu
ruta
maa
Veekogude maa 390 0,1% 10 0,0% 2
Transpordimaa 60 947 8,1% 2 385 3,2% 398
Turbatööstusmaa 181 0,0% 2 0,0% 0
Mäetööstusmaa 739 0,1% 37 0,0% 6
Jäätmehoidla maa 930 0,1% 44 0,1% 7
Riigikaitsemaa 1 144 0,2% 110 0,1% 18
Kaitsealune maa 2 439 0,3% 27 0,0% 5
Ühiskondlike ehitiste maa
5 637 0,8% 51 0,1%9
Üldkasutatav maa 10 157 1,4% 377 0,5% 63
Sihtotstarbeta maa 24 975 3,3% 94 0,1% 16
Mitu sihtotstarvet 12 598 1,7% 1 379 1,8% 230
KOKKU 749 187 75 480 12 580
kõrg
e
kõrg
em
adal
mad
al
ASUKOHA RÜHM PUNANE (Tallinn ja Tartu)KOLLANE (ääre- ja
väikelinn)ROHELINE (maa)
ASUKOHAKLASS 1 2 3 4 5 6 7 8
KASUTUSE RÜHM ELAMUMAA HINNATASEüle 300 €/m2
100-300 €/m2 50-100 €/m2 20-50 €/m2 10-20 €/m2 5-10 €/m2 1-5 €/m2 alla 1 €/m2
Ehitusmaa
ELAMUMAA
Elamumaa = Ärimaa = Tootmismaa kogu ulatuses
sõltumata pindalast
Elamumaa = Ärimaa = Tootmismaa kuni 2 ha, üle selle pindala kohandus
ÄriTootmineÜhiskondlike ehitiste maa
Kõlvikute kaudu
Riigikaitsemaa
Maatulundusmaa
Kõlvikute kaudu: Õuemaa/Elamumaa +Haritav maa + Metsamaa + Looduslik rohumaa + Muu maa
Rakendatakse piirkonna madalaimat väärtust
Aktiivse turuta maad
Jäätmehoidla
Kõlvikute kaudu VÕI Rakendatakse piirkonna madalaimat väärtust
MäetööstusmaaÜldkasutatav maaTranspordimaaTurbatööstusmaa
Rakendatakse piirkonna madalaimat väärtustVeekogude maaKaitsealune maa
?Sihtotstarbeta maa
Asukohaklassid/turupiirkonnad
• Maakonnaplaneeringute teenuste kiht (RAM PLO)• Makroandmed (RAM PLO/Statistikaamet)• Kompaktalad/UNalad (Maa-amet ADS)• Tehingud (MA KHO)
Asukoha klass Maa hinnavahemik1 üle 300 €/m22 100-300 €/m2
3 50-100 €/m2
4 20-50 €/m25 10-20 €/m2
6 5-10 €/m2
7 1-5 €/m2
8 alla 1 €/m2
Need ei ole hinnatsoonid, kus määratakse baashinnad, vaid turupiirkonnad, mis on aluseks:- Metoodika rakendamise erisustele- Võrdlustehingute valikule (mitte kõik lähimad tehingud, vaid
üksnes samas turupiirkonnas)
Kuidas hinnatakse• Maa maksustamishind on turupõhine väärtus, mis leitakse maa andmete ja
kinnisvaratehingute andmete analüüsimisel kasutades erinevaid meetodeid.
• Hindamismeetodid sõltuvad maa kasutamise otstarbest ja asukohast.
• Elamumaa ja haritava maa turg on piisavalt aktiivsed, seal on võimalik rakendada statistilisi mudelanalüüse. Samuti rakendatakse metsamaal eraldi hindamismetoodikat.
• Äri- ja tootmismaad hinnatakse elamumaa kaudu.
• Looduslik rohumaa hinnatakse haritava maa kaudu.
• Neil sihtotstarvetel, kus aktiivne turg puudub, rakendatakse kaudsemaid hindamismeetodeid.
• Metoodika väljatöötamisse on kaasatud lisaks Maa-ameti enda töötajatele TalTechistatistikute meeskond (3) ja kutselised kinnisvarahindajad (1+4).
• Hindamisse kaasatakse kokku 10-12 tegevhindajat perioodiks 01.09.2021-31.12.2022
• Tehingute puhastamine
• Turupiirkondade moodustamine
• Hindamistulemuste turuga kooskõla testimine