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PO Box 1749 Halifax, Nova Scotia B3J 3A5 Canada
M E M O R A N D U M
TO: Chair and Members of North West Planning Advisory Committee
FROM: Melissa Eavis, Planner II
DATE: March 22, 2017
SUBJECT: Case No. 20996 - Application by Cresco Holdings Ltd. for non-substantive amendments to an existing development agreement within Sub-area 9 of the Bedford West Secondary Planning Strategy to allow for motel, hotel, and guest home uses.
Background: Cresco Holdings Ltd. has submitted a request to amend the existing development agreement for lands located within Sub-area 9 of the Bedford West Secondary Planning Strategy. The amendment is to permit additional uses, specifically motels, hotels and guest homes. These uses were intended to be included within the original agreement but were inadvertently left out.
Location The subject site is located around the intersection of Larry Uteck Boulevard and Hogan Court.
Existing Use The lands are currently vacant.
Designation The subject site is within the Sub-area 9 of the Bedford West Secondary Planning Strategy (BWSPS). This secondary plan falls within two plan areas, the Halifax Municipal Planning Strategy and the Bedford Municipal Planning Strategy.
Zoning The properties are zoned Bedford West Comprehensive Development District (BWCDD) within both the Halifax Mainland and Bedford Land Use By-law.
MPS Policy The existing development agreement has been enabled under Policies BW-38A, BW-39 and BW-40A within the BWSPS.
Public Engagement
A public information meeting was held on March 8th, 2017 at the Ecole Secondaire du Sommet. Approximately 4 members of the public attended. There was a single speaker
Planning & Development
Tel: 902.490.3966 Fax: 902.490.4406 Email: [email protected] halifax.ca
Item 9.1.2
who inquired as to the heights permitted under the existing agreement. The minutes from the meeting are included as Attachment A.
Proposal The applicant is requesting an amendment to allow for motel, hotel, and guest home uses
to be permitted within the agreement. If approved, these uses would be permitted within the areas designated as “General Commercial” within the existing development agreement.
Input Sought from the Committee
Pursuant to the Committee’s Terms of Reference, feedback is sought from the Committee relative to the proposed amendments. The recommendation will be included in the staff report to Halifax and West and North West Community Councils. Specific items that the Committee may wish to address include the following:
• Is the use appropriate for the area? • What is the potential impact on neighbouring properties?
Attachments
Map 1: Generalised Future Land Use Map 2: Zoning and Notification Area
Attachment A: Public Information Meeting Minutes
Planning & Development Tel: 902.490.3966 Fax: 902.490.4406 Email: [email protected] halifax.ca
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BEDFORD WEST
WENTWORTH/BEDFORD SOUTH
5 6
9
7 643
7
6
8
6
9
4
5
87
9
9
64
87
10
19
75
58
82
72 64
82
49
76 95
5275
19
54
46
53
98
5432
36
6911
80
15
47
9617
87
54
1970
41
50
17 27
48
65
40
5729
43
42
82
85
28 4016
55
51
20
26
2060
46
27
67
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79
36
38
703047
3037
66
4643 38
20
53
55
94
6023
18
54
14
95
33
34
6332
1590
25
96
27
5344
66
10
102636
84
89
65
81
58
18
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21
60
98
3315
86
81
72
58
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59
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14
79
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3119
10
81
53
41
27
91
54
55
34
7626199
167
148162
166
186
293
209
269
172
192
106
126240
270
283134
338
185
468
296
105
336
559
156
124176
124
282
125
621
145
103190
321
169
353
671
356
159
104
109
125
554
216
635
403
368
552
310
153158
357
429
546
369
129
109
111
357
145
323351
331
345
142
102
330
135
137
116233
337
397
212
163160
660
371
119
389393
204
620
630
166
405
369
134
383
243
327
334
377
108
344
387 530
349
1181
1000
Kearney Lake
Kearney Lake RdLarry Uteck Blvd
Saskatoon Dr
Starboard Dr
Armenia Dr
Amesbury G ate
Nine Mile Dr
Hogan Crt
Bradford Pl William Borrett Terr
Ternan Gate
Dellridge Lane
Peakvie w Way
Chicory Lane
Oceanview Dr
Gem Lane
Fairwinds Pl
H
BWSPS
RR
BSSPS
RES
BSSPS
RES
RCDD
BSSPSRR
21 February 2017 Case 20996 T:\work\planning\SER_Group\SER_CasesVariances\20996\Maps_Plans\ (HK)
Plan Area Boundary
Bedford West Subarea 9,Bedford
±
This map is an unofficial reproduction ofa portion of the Zoning Map for the planarea indicated.
The accuracy of any representation onthis plan is not guaranteed.
0 60 120 180 240 300 m
Map 1 - Generalized Future Land Use
Bedford & Halifax Plan Areas-Bedford West-Wentworth/Bedford South
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! ! ! ! ! ! Non-Substantive Amendmentto Existing Development Agreement
RCDDRRBSSPS
Residential Comprehensive Development DistrictResidential ReserveBedford South Secondary Planning Strategy
Bedford Designations
Beaver Bank, Hammonds Plains & Upper Sackville Designations
RESH
Residential EnvironmentsHolding Area
Halifax Plan Designations
Halifax Mainland Plan Area
Beaver Bank, Hammonds Plains
& Upper Sackville Plan Area
Bedford Plan Area
Beaver Bank, Hammonds Plains
& Upper Sackville Plan Area
Halifax Mainland
Plan AreaBedford Plan Area
RR Residential Reserve
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BWCDD
BWCDD
5 6
9
7 643
7
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126240
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621
145
103190
321
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104
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554
216
635
403
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552
310
153158
357
429
546
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129
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111
357
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323351
331
142
102
330
135
116233
397
212
163160
133
660
371
119
389393
204
620
630
166
405
369
134
383
243
327
377
108
344
387 530
349
1181
1000
Kearney Lake
Kearney Lake RdLarry Uteck Blvd
Saskatoon Dr
Starboard Dr
Armenia Dr
Amesbury G ate
Nine Mile Dr
Hogan Crt
Bradford Pl William Borrett Terr
Ternan Gate
Dellridge Lane
Chicory Lane
Oceanview Dr
Friesian
Crt
Gem Lane
Fairwinds Pl
21 February 2017 Case 20996 T:\work\planning\SER_Group\SER_CasesVariances\20996\Maps_Plans\ (HK)
Area of Notification
Map 2 - Zoning and NotificationBedford West Subarea 9,Bedford
±
This map is an unofficial reproduction ofa portion of the Zoning Map for the planarea indicated.
The accuracy of any representation onthis plan is not guaranteed.
0 60 120 180 240 300 m
Bedford & Halifax MainlandLand Use By-Law Area
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! ! ! ! ! ! ! Non-Substantive Amendmentto Existing Development Agreement
RRILIRCDDBWCDDBSCDDSI
Residential Reserve Light Industrial Residential Comprehensive Development DistrictBedford West Comprehensive Development District Bedford South Comprehensive Development DistrictInstitutional
Bedford Zones
Beaver Bank, Hammonds Plains and Upper Sackville Zones
USWCDDBWCDDRPKK
Urban SettlementWentworth Comprehensive Development DistrictBedford West Comprehensive Development District Regional ParkSchedule K
Halifax Mainland Zones
Halifax Mainland Plan Area
Beaver Bank, Hammonds Plains
& Upper Sackville Plan Area
Bedford Plan Area
Beaver Bank, Hammonds Plains
& Upper Sackville Plan Area
Halifax Mainland
Plan AreaBedford Plan Area
RPK Regional Park
Plan Area Boundary
HALIFAX REGIONAL MUNICIPALITY Public Information Meeting Case 20996
The following does not represent a verbatim record of the proceedings of this meeting.
Wednesday, March 8, 20177:00 p.m.
Ecole Secondaire du Sommet (Classroom #1112)
STAFF IN ATTENDANCE: Melissa Eavis, Planner, HRM Planning and Development
Alden Thurston, Planning Technician, HRM Planning and Development Cara McFarlane, Planning Controller, HRM Planning and Development
ALSO IN ATTENDANCE: Councillor Russell Walker, District 10
Councillor Tim Outhit, District 16 Farhang Fotovat, Cresco Holdings Limited
PUBLIC IN ATTENDANCE: Approximately 4
The meeting commenced at approximately 7:00 p.m.
1. Call to order, purpose of meeting – Melissa Eavis
Ms. Eavis introduced herself as the Planner and Facilitator for the application; Kevin Neatt, Cresco Holdings Limited; Councillor Tim Outhit, District 1; and Alden Thurston and Cara McFarlane, HRM Planning and Development.
Case 20996 - Application by Cresco Holdings Ltd. for non-substantive amendments to an existing development agreement within Sub-Area 9 of the West Bedford Secondary Planning Strategy to allow for motels, hotels and guest homes.
The purpose of the Public Information Meeting (PIM) is to: a) identify the proposal site and highlight the proposal; b) give the applicant an opportunity to present the proposal; and c) receive public feedback and input regarding the proposal that will be used to prepare the staff report and go forward with this application. No decisions are made at this PIM.
2. Presentation of Proposal: Melissa Eavis
Ms. Eavis presented the proposal outlining the site and the relevant planning policies (BW38A, BW-39 and BW-40A) under the Bedford West Secondary Planning Strategy designation within the Bedford and Halifax Municipal Planning Strategies (MPS) and zone [BWCDD (Bedford West Comprehensive Development District) Zone] within the Bedford and Halifax Mainland Land Use By-laws (LUB). Due to a technical oversight when the existing development agreement was being drafted, the use of motels, hotels and guest homes was missed. This process is
Attachment A: Public Information Meeting Mintues
considered a housekeeping matter. Presentation of Proposal: Farhang Fotovat, Development Manager, Cresco Holdings
Limited Mr. Fotovat gave some background on the site and explained that the original proposal for the existing development agreement included the use of motels, hotels and guest homes but was missed during the approval process. 3. Questions and Comments Mr. Robinson, Kearney Lake Road wondered how many storeys the hotel, if one was to be built on the site, would be. Joseph Daniel, representing the Developer – The maximum height for this area is 60 feet. Mr. Fotovat explained that the whole area is zoned General Commercial (list of permitted uses allowed) with two pockets of parkland. Currently, it is not known what will go on the site, but the intention is for high-end general retail, hotel, etc. Mr. Robinson wondered when the public would know what is going on the site. Mr. Daniel explained that whoever buys the land will determine its use. The purpose of expanding the list of uses is to allow what was asked for in the original proposal. It will be known what is going on the site once the development permit has been issued. 4. Closing Comments
Ms. Eavis thanked everyone for coming and expressing their comments.
5. Adjournment The meeting adjourned at approximately 7:18 p.m.
