1

Louis Bouchart d’Orval, avocat Drummondville, le 13 mars 2015 Bélanger Sauvé

A : décision en appel;

AR : décision dont l’appel a été rejeté;

F: décision finale;

PA : requête pour permission d’en appeler non entendue;

PAR: requête pour permission d’en appeler rejetée;

RJ: décision faisant l’objet d’une révision judiciaire;

RJR: révision judiciaire rejetée;

? : ne sait pas

2

6963251 CANADA INC. c. VILLE DE GATINEAU & ALPA

T.A.Q. – 14 mars 2014 (11 décembre 2014)

Me Charles Gosselin

Pierre Lanthier É.A.

Parcours de golf de cinq trous exploité en vertu de droits acquis sur un

terrain zoné communautaire et récréatif;

En l’absence de ventes de terrains zonés « public », l’évaluateur municipal

propose de retenir des ventes de terrains zonés « résidentiel »;

L'anticipation d'un changement de conditions susceptibles de générer une

hausse de la valeur d'un bien doit être basée sur des critères réalistes qui

rendent probables ce changement.

Lunité d’évaluation en litige en est une « hors-marché »;

L’évaluateur de la requérant retient des ventes de parcours de golf du

Québec et d’Ontario qu’il n’a pas visité et pour lesquels il a retenu les

informations obtenues sur internet – ce n’est qui selon le TAQ ne constitue

pas une « tare »;

Commentaire quant à la consultation faite par l’expert de la requérante

d’experts n’ayant pas témoigné:

[58] De même, le fait d’avoir mentionné qu’il avait consulté un

expert en matière d’évaluation de terrain de golf et d'en avoir fait

mention dans son témoignage est irréprochable, car le ouï-dire est

permis, comme c’est ici le cas, lors du témoignage d’un expert. D’autre

part, qu’un expert puisse référer à une autre source d’expertise que

celle relevant de sa seule expérience est une bonne chose. Il est

indéniable que cela favorise la crédibilité du témoignage de l’expert.

Rappelons enfin que la partie intimée avait toute l’opportunité voulue

d’assigner l’expert auquel a référé l’évaluateur de la partie requérante

afin qu’il témoigne devant le Tribunal si tant était la volonté de cette

dernière de le contredire.

4

6963251 CANADA INC. c. VILLE DE GATINEAU & AL

(suite)

JEANNETTE GRAVEL & LÉO LEFEBVRE

c. MUNICIPALITÉ DE ST-MARC-DE-FIGUERY & ALF

Cour du Québec - 19 mars 2014

Honorable Claude P. Bigué

Requête sur permission d’en appeler rejetée sur les questions suivantes:

1) Le TAQ a retenu le témoignage de l’évaluateur même si ce dernier n’avait pas visité la propriété;

2) Le TAQ a refusé de faire des comparaisons avec les évaluations inscrites aux rôles précédents;

3) Le TAQ a retenu des ventes postérieures à la date de référence;

4) Le TAQ a refusé la mise preuve d’extraits d’un dictionnaire;

5

COOP. D’HABITATION DU SAULT AU RÉCOLLET MTL

c. VILLE DE MONTRÉAL

T.A.Q. – 3 avril 2014

Me Jacques Forgues

Jean Dion É.A.

Ensemble immobilier résidentiel « atypique » de treize unités d’évaluation;

Regroupement par le TAQ dans une décision antérieure en une seule UE;

Présomption de justesse de la valeur ne s’applique pas car nouvelle unité;

Requérant suggère une valeur économique mesurée sur le marché des

conciergeries conventionnelles;

Le statut du propriétaire (coopérative) ne doit aucunement être pris en

compte dans la détermination de la valeur réelle;

Le fait qu’une unité d’évaluation soit assujettie à un bail emphytéotique n’a

donc aucune incidence quant à l’établissement de la valeur réelle

recherchée au sens de la LFM;

Le TAQ retient la conclusion de valeur obtenue par l’évaluateur municipal à

l’aide de la méthode du coût;

6

FRESAID ENTREPRISES LTÉE c. VILLE DE MONTRÉALRJR

Cour du Québec - 11 avril 2014

Honorable Jean-F. Keable

Terrain vacant du Vieux-Montréal: usage intérimaire (parc de stationnement)

et usage optimale (tour à condos ou hôtel-boutiques);

Anticipation d’une subvention pour décontamination du terrain;

L'approche classique et traditionnelle d'analyse d'une décision judiciaire doit

céder le pas à une approche d'ouverture et de tolérance, sans soumission, à

l'égard des motifs d'un tribunal administratif.

Omniprésence de la notion de probabilité dans la LFM – spécialisation du

TAQ – compte tenu de l’utilisation optimale retenue, la décontamination

devient objectivement nécessaire à des degrés variables, selon l'usage

choisi pour le terrain – décision du TAQ de retenir le $$ d’un programme de

subventions qui pourrait être obtenu est raisonnable;

2ième question: article 48 de la Loi sur les biens culturels & utilisation

optimale - servitude légale de droit public - anticipation du TAQ sur la base

du règlement de zonage actuel est raisonnable;

Il faut respecter l'analyse du TAQ même si elle est davantage fondée sur des

probabilités théoriques de développement plutôt que sur une analyse du

potentiel de développement réel. 7

PROC.-GÉN. DU QUÉBEC c. ARAMARK QUÉBEC INC.

& VILLE DE MONTRÉAL

Cour du Québec - 15 avril 2014

Honorable David Cameron

Exploitant de cafétérias dans les polyvalentes d’une une commission

scolaire;

Bonne revue de la jurisprudence des trente dernières années sur cette

question;

Examen par la Cour du Québec des clauses du contrat et des faits relatifs à

la notion d’occupation;

Elle conclut en l’absence de contrôle par Aramark parce que la Commission

scolaire peut utiliser les lieux à sa guise et sans consulter le concessionnaire

en dehors des heures régulières;

8

WINPAK HEAT SEAL PACKAGING INC.

c. VILLE DE VAUDREUIL-DORION

T.A.Q.- 5 mai 2014

Josée Proulx É.A.

Me Jacques Forgues

Propriété industrielle – décision de 103 pages;

Terrain: le TAQ refuse de faire un ajustement de la valeur en raison de la

visibilité (A-40) car l’utilisation optimale n’est pas ici commerciale;

Article 65 LFM - la considération du « rôle actif » dans la production ne

concerne que les machines et appareils et non les accessoires;

Poutres de roulement des ponts roulants en sont les accessoires

puisqu’ajoutées lors de l’installation de ceux-ci;

Les mezzanines doivent être portées au rôle;

Classe 7 est le « standard » selon l’expert Caumartin, « étonnant » selon le

TAQ qui retient plutôt la classe 5;

Désuétude fonctionnelle incorrigible de 5%;

9

LES IMMEUBLES YALE LTÉE

c. VILLE DE MONTRÉAL & VILLE DE KIRKLANDPAR

T.A.Q.- 28 mai 2014

Me Véronique Pelletier

Robert Sanche É.A.

Terrain vacant – zonage bureaux – pas de vente avec les mêmes

caractéristiques –hausse de valeur décrétée par le TAQ;

Reproche à la requérante: « Mais aucun expert évaluateur n’est venu

démontrer au Tribunal ni la qualification formelle de l’usage le meilleur et le

plus avantageux de l’unité d’évaluation et surtout, ni l’impact du zonage et

des caractéristiques urbanistiques sur la valeur ou sur l’existence ou

l’inexistence d’une demande sur le marché immobilier. La seule opinion de

valeur mise en preuve par la partie requérante provient de la bouche même

de son procureur et n’est supportée par aucun témoignage d’expert. C’est

une chose de prétendre qu’une propriété souffre de certaines contraintes,

c’en est une autre que de prouver de manière crédible et convaincante que

ces contraintes ont un réel impact, pour ne pas dire un impact certain, sur sa

valeur sur un marché libre et ouvert à la concurrence, au point que cette

dernière en soit annihilée. »

10

CLÉMENT-TALBOT c. VILLE DE MONTRÉAL

T.A.Q.- 4 juin 2014

Me Réal Collin

Immeuble résidentiel à caractère patrimonial;

Zoné « services publics et parc »;

Droits acquis à un usage résidentiel à la date de référence;

Contraintes du classement patrimonial: pas de preuve de la requérante

laquelle, a d’ailleurs pu construire une allonge;

Recours rejeté.

11

FRÈRES MARISTES (IBERVILLE) c. VILLE DE LAVALPA

Cour d’appel – 6 juin 2014

Hon. Y.-M. Morissette, C. Gascon & M. Vauclair

Question d’exemption.

La décision du TAQ a été infirmée par la Cour du Québec;

En révision judiciaire, la Cour supérieure a maintenu le jugement de la Cour

du Québec;

La Cour d’appel estime que la Cour du Québec n’aurait pas du intervenir et

infirme le jugement de la Cour supérieure;

Ville de Laval a présenté une requête d’en appeler à la Cour suprême quant

à la nature du pouvoir d’intervention de la Cour du Québec et de la Cour

supérieure;

12

VIDÉOTRON c.

VILLES DE LAVAL, LONGUEUIL, MONTRÉAL & QUÉBECA

T.A.Q. - 11 juin 2014

Me Véronique Pelletier

Manon Goyer É.A.

Notion d’immeuble - réseau de télécommunication sans fil – cause-type; Diversité du type d’équipement (mâts, trépieds, ancrages) et de lieux

d’installation loués de tiers (clochers d’église, ponts, toits, façades, pylônes, etc);

Tout doit être porté au rôle car l’ensemble du réseau TSF constitue un immeuble;

Il faut considérer l’attachement physique entre les composantes de chaque station de base;

Le terme des baux, ni l’évolution rapide de ta technologie ne doivent être pris en considération dans la considération de la perpétuelle demeure;

L’argument de l’absence d’utilité pour les immeubles-hôtes est rejetée puisque le législateur connaissait la situation lors de l’adoption de l’article 67 LFM.

13

SOC. IMM. LOCOSHOP LTÉE c. VILLE DE MONTRÉALA

T.A.Q. - 26 juin 2014

Me Clément Goulet

Jean Dion É.A.

Centre d’hébergement de serveurs informatiques;

Aménagement des locaux spécifique (planchers, climatisation,

refroidissement, etc);

Équipements reliés aux activités du locataire;

Ces équipements ont été immobilisés mais le fait qu’ils soient dans un

bâtiment polyvalent et non à vocation spécialisée permet de renverser la

présomption d’attache à demeure;

Appel sur la même question dans l’affaire iWeb c. Ville de Montréal.

14

BÉRUBÉ c. MUNICIPALITÉ DE MANSFIELD-ET-PONTEFRAC

T.A.Q. - 8 juillet 2014

Robert Sanche É.A.

Chalet en rénovation;

Travaux non terminés après deux ans;

Le contexte de la visite (permis de construction ou 36.1 LFM) n’est pas

pertinent;

L’évaluateur ne pouvait cependant refaire la valeur: il devait refléter la plus-

value attribuable aux travaux;

15

LE CLUB DE YACHT ROYAL DU ST-LAURENT

C. VILLE DE MONTRÉAL & CITÉ DE DORVALPA

T.A.Q. - 15 juillet 2014

Me Jacques Forgues

Robert Sanche É.A.

Marina privée sur l’un des plus beaux accès au Lac St-Louis;

Pouvoir du TAQ d’ajouter des immeubles (jetées et quais flottants);

Formation de l’unité d’évaluation : elle doit comprendre les aménagements

faits par le Club sur le lot de grève adjacent loué du Gouvernement du

Québec;

Les jetées sont des installations portuaires mais n’appartiennent pas à un

organisme public au sens de l’article 64 LFM;

Zonage : communautaire et usage spécifique de marina – discussion quant

aux comparables;

16

SOCIÉTÉ DE GESTION MATHERS

c. VILLE DE ST-EUSTACHE

T.A.Q. - 15 juillet 2014

Me Jacques Forgues

Claude De Champlain É.A.

Requête en production de documents de la Ville concernant le ciné-parc, le

marché aux puces et le spa (schémas électriques, détails des salaires, coût

de ventes, nombre d’entrées, etc…;

Le contribuable ne peut-être forcé à déposer des documents qui n’existent

pas, ni à les créer;

On ne peut exiger la production d’états financiers d’un tiers locataire qui

n’est pas partie au litige et ce même, si ce tiers est une corporation liée à la

requérante.

17

DUMONT c. VILLE DE POHÉNÉGAMOOK

T.A.Q. - 24 juillet 2014

Claude De Champlain É.A.

Terrain en zone inondable;

Non constructible en fonction de la règlementation municipale, pas même

par assemblage;

Pour l’évaluateur municipal: l’usage optimal est à définir, pourrait servir de

descente de bateau;

Aucune utilité, aucune désirabilité;

Présomption de valeur nominale non renversée.

18

M… D… c. VILLE DE MONTRÉAL

Commission d’accès à l’information - 11 août 2014

Me Diane Poitras

Demande d’obtention d’un DVD de l’ensemble du rôle;

Acquiescement de la Ville sur paiement des frais;

Retrait du noms des propriétaires en vertu de l’article 24 de la Loi

concernant le cadre juridique des technologies de l’information qui restreint

l’utilisation de fonctions de recherche extensive dans un document

technologique comportant des renseignements personnels et qui est rendu

public pour une finalité spécifique;

La CAI rejette la requête d’accès du contribuable quant à l’identité des

propriétaires;

19

BELVAL c. VILLE DE SEPT-ÎLES

T.A.Q. - 20 août 2014

Jean Dion É.A.

Unité d’évaluation résidentielle dont le terrain est riverain au fleuve Saint-

Laurent;

L’expert de la Ville n’a pas suffisamment considéré le risque éminent

d’érosion importante;

La non-adhésion du propriétaire au programme d’aide financière du

Gouvernement n’est pas pertinente;

En l’absence de marché, l’évaluateur doit, à l’occasion, arbitrer au meilleur

de sa connaissance une caractéristique particulière d’une unité d’évaluation;

L’expert révise à 50% la désuétude additionnelle de 15% suggérée par

l’évaluateur municipal.

20

SNP GP INC. c. VILLE DE LAVAL

T.A.Q. – 5 septembre 2014

Me Réal Collin

Manon Goyer É.A.

«[3] Un bel historique s’impose »

Acquisition de plusieurs immeubles;

Certificats pour mutation (174 3º) et regroupement (12.1º) - simple addition

des valeurs – non contestés;

Visite postérieure sur permis de construction - addition de bâtiments;

L’article 36.1 LFM permet de recenser, répertorier et inscrire pour la

première fois au rôle des nouveaux bâtiments (construits avec et sans

permis);

Bâtiments ne peuvent être ajoutés (174 7º) car leur présence est antérieure

à la création de l’unité d’évaluation;

21

9008-5747 QUÉBEC INC. c. VILLE DE LONGUEUILF

T.A.Q. – 10 septembre 2014

Me Louise Bélanger

Pierre Lanthier É.A.

Immeuble industriel (fabrication de litière pour chats);

Silos extérieurs sont ici des réservoirs tampons extérieurs;

Question de la mise au rôle des palettiseurs et des enrobeuses;

Produit: caisses de litière ou palettes de caisse?;

Distance avec la ligne de production;

Observation de la propriété par l’évaluateur municipal assimilée à de

l’espionnage;

Bel exemple de l’impossibilité presque complète de l’évaluateur municipal de

vérifier les dires du propriétaire quant au processus industriel;

22

CEPSA CHIMIE BÉCANCOUR INC.

c. VILLE DE BÉCANCOUR & M.R.C. DE BÉCANCOURF

T.A.Q. – 1ier octobre 2014

Me Charles Gosselin

Pierre Lanthier É.A.

Complexe industriel désigné « à vocation unique » par l’évaluateur;

Pour Cepsa, les articles 18.1 LFM ne constituent pas un processus

obligatoire mais un mode facultatif de traitement rapide;

Cepsa n’a pas répondu mais plutôt logé une DDR, puis un recours au TAQ;

Il s’agit d’un régime exclusif, spécifique et obligatoire prévu par la LFM;

Présomption irréfragable de véracité des renseignements communiqués par

l’évaluateur municipal si non contestation;

Juridiction du TAQ malgré que ces articles ne soient pas dans la section de

la LFM relative au recours et à la détermination de la valeur;

Recours rejeté;

23

ROY c. VILLE DE LONGUEUILF

T.A.Q. – 14 octobre 2014

Me Louise Bélanger

Jean Dion É.A.

Le procureur de la Ville s’objecte au dépôt du rapport de l’expert du

requérant car ce dernier n’est pas présent à l’audition; la TAQ rejette

l’objection et permet le dépôt en mentionnant que la valeur probante du

rapport est sérieusement affectée;

L’expert de la Ville a procédé à l’inspection de l’immeuble sous étude mais

n’a pas visité les comparables: il a consulté les dossiers et examiné les

fiches MLS;

Mise en garde contre l’utilisation de MLS compte tenu de la subjectivité de

ce ces fiches et reproche à l’évaluateur quant à l’absence de visites des

comparables;

Le TAQ ajuste certaines ventes et réduit la valeur de 10%.

24

LESSARD

c. MUNICIPALITÉ DE VALLÉE-JONCTION

T.A.Q. – 1ier octobre 2014

Josée Proulx É.A.

Tour de Vidéotron installée sur une terre agricole (location) et constituée

comme unité distincte en vertu de l’article 41.1 LFM;

Certificat en vertu des articles 174 7°, 12.1° et 16° LFM pour augmenter la

valeur du terrain;

Il n’y a pas eu d’évènement correspond à l’un de ceux prévus à ces articles;

On ne peut ajouter à l’audition un motif que le certificat ne permettait pas de

déceler;

TAQ rejette l’approche de l’évaluateur municipal: l’estimation de la plus-

value au terrain est basée sur une utilisation résidentielle non autorisée et

non conforme à l’usage le meilleur et le plus profitable agricole qu’il retient

lui-même, l’exercice fait pour le calcul de la plus-value à partir d’un revenu

de location brut est actualisé à un taux non prouvé et le revenu retenu est

tiré de l’offre de location signée avant l’obtention des permis et autorisations

et porte sur une superficie et un usage qui divergent des autorisations

obtenues par la Commission de protection du territoire agricole du Québec.

25

ROUSSEAU

c. VILLE DE QUÉBEC & VILLE DE L’ANCIENNE-LORETTEF

C.Q. – 8 octobre 2014

Hon. Gilles Lareau

Le requérant est citoyen de l’Ancienne-Lorette et directeur des travaux

publics de cette Ville;

Sa contestation est un moyen détourné pour la Ville de contester la valeur

de l’unité d’évaluation, chose qu’elle ne peut faire (article 126 LFM);

Le TAQ n’aurait pas accueillir la requête en irrecevabilité puisque sa

conclusion quant au rôle de prête-nom provient d’une erreur manifeste dans

l’appréciation de la preuve compte tenu du caractère sommaire de celle-ci;

La Cour retourne le dossier au TAQ afin que la preuve sur le mérite soit

entendue, y compris sur la question de l’intention du requérant;

26

THÉRIAULT

c. MUNICIPALITÉ DE TÉMISCOUATA-SUR-LE-LAC?

T.A.Q. – 9 octobre 2014

Josée Proulx É.A.

Unité d’évaluation comportant deux chalets dont l’un n’est pas la propriété

du propriétaire du terrain;

Le requérant allègue un droit de superficie;

Location verbale annuelle du terrain;

Construction du chalet par un tiers que le cède à plusieurs reprises;

Pas de preuve d’un droit de superficie;

Application de la règle de l’article 35 LFM: « Une unité d'évaluation est

inscrite au nom du propriétaire du terrain. »

Revue de la jurisprudence quant à la notion de droit de superficie.

27

LAFLAMME c. VILLE DE SHERBROOKE

T.A.Q. – 23 octobre 2014

Me Charles Gosselin

DDR et recours signés au nom d’un particulier lequel dit, devant le TAQ, agir

au nom d’une corporation dont il est un actionnaire et administrateur ;

Frais inhérents au recours payés par la corporation;

« Le Tribunal se voit mal déclarer irrecevable a posteriori une demande qui

a non seulement été reçue par l’OMRE mais à laquelle ce dernier a

répondu… »;

« le Tribunal estime que même si la résolution a été préparée en vue de

l’audience, elle a au moins pour effet de faire ratifier par la compagnie 9131-

4716 Québec inc. le geste posé par M. Laflamme à titre d’administrateur de

celle-ci lorsqu’il a signé et déposé le recours pour ladite compagnie et, par le

fait même, confère à M. Laflamme un intérêt dans la présente cause pour et

au nom de cette dernière . »;

Résolution de la requérante postérieure au dépôt du recours constitue un

vice de de forme auquel l’article 105 LFM permet de remédier.

28

PLACEMENTS PIERRE RUEL

c. VILLE DE VAUDREUIL-DORION

T.A.Q. – 27 octobre 2014

Me Pierre Séguin

Recours au TAQ logé par une corporation et signé par l’un de ses dirigeants;

Application de l’article 128 de la Loi sur le Barreau;

Disposition d’ordre public – elle peut être soulevée d’office par le Tribunal;

Le dirigeant d’une corporation peut témoigner et représenter celle-ci mais il

ne peut signer le recours, ni plaider;

Un tel recours doit être logé par un avocat;

Cette décision ne comporte aucune discussion quant à l’article 129 de la Loi

sur le Barreau;

29

IMMEUBLES PLACE HOCHELAGA

c. VILLE DE QUÉBEC

T.A.Q. – 28 octobre 2014

Me Jacques Forgues

Pierre Lanthier É.A.

Secteur de la Ville de Québec en pleine évolution; Utilisation optimale & principe d’anticipation; Marché de promoteurs/investisseurs pour terrains vacants; « L’UMEPP qu’on peut en faire, c’est de les détenir en vue de faire un

assemblage et à défaut d’y parvenir, de les revendre pour encaisser le gain de capital. »

Unité d’évaluation: terrain + résidence unifamiliale; « Aussi longtemps que le regroupement ne peut pas être effectué, c’est

l’UMEPP que permet le zonage modifié qui demeure potentiel. Quant à la valeur des unités d’évaluation, elle continue d’évoluer sur le marché libre et demeure réelle aux différentes dates auxquelles on la mesure, jusqu’au jour où l’assemblage étant constitué, la valeur au rôle sera celle des unités d’évaluation regroupées en une seule qui pourrait alors avoir acquis un nouvel UMEPP. »

30

SOCIÉTÉ DE GESTION MATHERS

c. VILLE DE ST-EUSTACHE

T.A.Q. - 29 octobre 2014

Me Jacques Forgues

Claude De Champlain É.A.

Troisième demande de remise de la requérante;

Motif: problèmes de santé de son expert-évaluateur;

La remise est accordée moyennant les conditions suivantes:

1.Embauche par la requérante d’un expert en réserve;

2.Interruption des intérêts sur un éventuel remboursement;

3.Fixation péremptoire d’une nouvelle date d’audition;

31

9185-6617 QUÉBEC INC. c. VILLE DE LONGUEUILPA

T.A.Q. – 6 novembre 2014

Me Charles Gosselin

Pierre Lanthier É.A.

Établissement hôtelier – découverte de la présence de pyrite en cours de

rôle;

Coût de réhabilitation important compte tenu de l’espérance de vie du

bâtiment;

Inconvénients non majeurs – décision du propriétaire de procéder à des

réparations d’ordre esthétique – aucune interruption de l’opération

commerciale;

DDR pour non-geste pour modification en vertu de l’article 174 6º LFM;

Trois principes permettent une interprétation restrictive de cet article: 1) objet

de la tenue à jour, 2) énumération exhaustive des évènements et 3)

énumération fermée de l’article 174 6°;

L’évènement n’est pas la destruction de la valeur mais celle de l’immeuble;

Caractère extrême d’un incendie, d’une disparition, d’une démolition et d’une

destruction – une destruction ne peut être une détérioration, ni une

dégradation;

Distinction entre découverte et survenance d’un évènement;

32

3811557 CANADA INC.

c. VILLE DE MTL & VILLE DE DOLLARD-DES-ORMEAUX

T.A.Q. – 4 décembre 2014

Me Marie Charest

Pierre Lanthier É.A.

Le litige porte sur la valeur de concessions de terrain d’un cimetière de

confession juive ayant servi à des inhumations et dont les occupants

attendent leur résurrection;

La requérant suggère une valeur nominale;

L’achat d’une concession à des fins de sépulture lequel ne comporte

pas de transfert du droit de propriété est un droit personnel;

Prenant appui sur le jugement de la Cour du Québec dans l’affaire

Coopérative Centenaire du Québec, le TAQ refuse de tenir compte du

mode de détention (coopérative);

Le TAQ fixe une valeur en fonction de ventes de cimetières et estime

que de toute façon, il lui aurait fallu considérer l’article 44 LFM et fixer

une valeur;

Même si le contrat pour être enterré dans une concession peut

correspondre à un bail, l’article 45.1 LFM permet de contrecarrer les

restrictions découlant de la perpétuité de l’occupation de la concession;

33

MUN. DE ST-FAUSTIN DES LAURENTIDES &

MRC DES LAURENTIDES c. LES LACS OGILVY INCF

Cour du Québec - 10 novembre 2014

Honorable Pierre Coderre

Convoqué pour audition, le procureur de la requérante écrit au TAQ pour

indiquer que sa cliente est en faillite technique et qu’il ne se présentera à

l’audition;

À l’audition, le TAQ constate l’absence de la requérante, se met à interroger

« serré » (deux jours!) l’évaluateur municipal lequel suggère le maintien de

la valeur et rend une décision à l’effet de réduire de 50% (de 4 à 2 M$) après

soulevé à l’audition d’une possibilité de réduction de 10 à 20% durant

l’audition;

Le TAQ a enfreint les règles de justice naturelle: il aurait du considérer la

lettre du procureur comme un désistement et à tout le moins, conclu que le

fardeau de preuve n’avait pas été renversé;

Il ne s’agissait pas d’une situation visée par l’article 100 LJA;

L’appel est accueilli et la valeur au rôle maintenue;

34

PLACEMENTS PIERRE BOUCHER INC.

c. VILLE DE BERTHIERVILLE & MRC D’AUTRAYPA

T.A.Q. – 10 décembre 2014

Me Charles Gosselin

Manon Goyer É.A.

Marché d’alimentation;

Demande d’exclusion en vertu de l’article 65 LFM pour équipement dans les

secteurs de poissonnerie, boucherie, torréfaction, etc…;

Activités exercées dans le secteur tertiaire de l’économie;

Processus industriel est intégré et il s’agit ici d’un service complémentaire à

l’activité de commerce;

35

LES IMMEUBLES YALE LTÉE c. VILLE DE MONTRÉALF-A

Cour du Québec – 11 décembre 2014

Honorable Mark Shamie

36

Requête pour permission d’en appeler accueillie quant aux questions suivantes :

1) Un immeuble dont le droit de propriété est démembré par un contrat emphytéotique doit-

il être évalué de la même façon qu’un immeuble non ainsi démembré, c’est-à-dire, sans

tenir compte du démembrement « temporaire » du droit de propriété?

2) Le TAQ a-t-il erré en omettant de tenir compte dans l’évaluation de l’unité d’évaluation,

en plus des droits emphytéotiques du propriétaire « véritable », des droits de propriété du

tréfoncier, de la servitude de vue consentie à un autre tiers et des servitudes de droits

publics imposées par la règlementation d’urbanisme ?

3) Dans le calcul du revenu net aux fins d’établir la valeur d’un immeuble par la méthode du

revenu, l’acheteur avisé au sens de l’article 43 LFM doit-il inclure, en sus des dépenses

usuelles, le montant de la rente emphytéotique ?

4) Le TAQ a-t-il erré:

1er En décidant que l’évaluateur municipal était justifié d’établir le taux de capitalisation à

partir de revenus contractuels de propriétés « présumées comparables » alors que le taux

global d’actualisation de la propriété sujette a été établi à partir de revenus économiques

(paritaires);

2e En décidant que le taux de capitalisation d’un immeuble ne doit pas tenir compte du

démembrement du droit de propriété résultant d’un contrat emphytéotique, d’un contrat de

cession de droits tréfonciers ainsi que d’un contrat de servitudes réelles et perpétuelles de

vue;

GAÉTAN SYNNOTT c. VILLE DE SHAWINIGAN?

T.A.Q. - 5 janvier 2015

Manon Goyer É.A.

Me Charles Gosselin

Le litige résulte de la présence de cyanobactéries dans le lac à la

Perchaude et de son influence sur la valeur des propriétés qui le bordent;

La désuétude économique a été exacerbée depuis que la Ville de

Shawinigan a officiellement informé les résidents de la situation en leur

recommandant les précautions d’usage lors de l’apparition des algues, ce

que l’on qualifie « d’éclosion de fleurs d’eau » dans le jargon spécifique à

cette problématique;

En l’espèce, il faut tenir compte non seulement de la perception du marché

immobilier pour des propriétés affectées par la présence d’herbes

aquatiques sur la rive mais celle quant à la présence de cyanobactéries;

Le TAQ en conclut à une désuétude économique totale de 35% applicable

tant sur la valeur du terrain que celle du bâtiment;

37

LES IMMEUBLES YALE LTÉE c. VILLE DE LAVAL?

T.A.Q. - 13 janvier 2015

Claude De Champlain É.A.

Me Clément Goulet

Opposition à un désistement du recours;

Hausse de valeur proposée par la Ville (de 1.7 à 4.4 M$);

Désistement autorisé;

Pas de perte de droits pour la Ville;

Une demande de hausse n’est pas une demande reconventionnelle;

L’opposition au désistement est rejetée;

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6249671 CANADA INC. c. VILLE DE LONGUEUILPA

T.A.Q. - 21 janvier 2015

Me Louise Bélanger

Pierre Lanthier É.A.

Achat d’un terrain vacant 18 mois avant la date de référence pour 6M $;

Terrain vacant affecté d’une réserve pour fins publiques imposée par le

ministère de l’Environnement lequel l’acquiert pour 15 M $ la veille de

l’expiration de la réserve ;

Déclarations du propriétaire que la réserve n’a aucun impact sur la valeur;

Le TAQ est d’avis que le principe d’anticipation n’est pas recevable en

fiscalité municipale;

Présomption de valeur nominale non renversé malgré l’arrêt Montrose

Builders c. Ville de Laval avec lequel le TAQ se dit en désaccord;

En établissant les différents scénarios possibles à la date de référence (fin

de la réserve, abandon de la réserve, expropriation, etc…), l’’évaluateur

municipal n’a pas établi comme il se devait l’utilisation optimale;

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VILLE DE MONTRÉAL c. MASDEV CAPITAL INC.F

Cour du Québec - 29 janvier 2015

Honorable Mark Shamie

Terrain de 300 m² utilisé comme stationnement mais devant être fermé par

ordre de la Cour municipale:

[70] Selon Montréal, le TAQ a erronément conclu que ce terrain situé

au Centre-ville est sans valeur essentiellement parce qu’il peut être

développé en y implantant un bâtiment de huit étages et de 8,23 mètres de

largeur.

[71] Le TAQ ne conclut pas que le terrain est sans valeur, mais plutôt

que les exigences ou restrictions entourant son développement font naître

une présomption de valeur nominale.

[72] En définitive, le TAQ conclut que le fardeau de preuve est renversé

et que, compte tenu des circonstances propres au cas d’espèce, il

appartient à Montréal de prouver que le terrain a une valeur supérieure.

Appel rejeté

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VILLE DE TROIS-RIVIÈRES

ADMINISTRATION PORTUAIRE DE TROIS-RIVIÈRESF

Cour fédérale -29 janvier 2015

Juge George R. Locke

Contestation de la légalité d’une décision de l’APT quant aux PERI dus;

Intelligibilité et transparence de la décision non remises en cause;

Ni la jurisprudence, ni la législation n’indiquent que l’intention du législateur

était de « calquer » la LFM en adoptant la LPRI;

Exercice d’équilibre entre la discrétion du ministre et la prise en compte de

la valeur déterminée par l’autorité évaluatrice;

Elle se traduit par une certain marge de manœuvre permettant de ne pas

s’en tenir à une application mécanique des évaluations municipales et elle

doit être raisonnable compte tenu de la nécessité de préserver la stabilité

des finances municipales;

Le ministre n’est pas forcé de saisir le Comité consultatif avant d’exercer son

pouvoir discrétionnaire;

L’APT peut raisonnablement compenser le trop-payé sur une année taxable

subséquente;

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FRESAID LTÉE c. VILLE DE MONTRÉAL

Cour supérieure

25 février 2015

Hon. Martin Castonguay

Requête en révision judiciaire : rejetée;

Terrain vacant utilisé comme parc de stationnement;

Usage intérimaire et usage optimale;

Anticipation d’une subvention pour décontamination du terrain;

Distinction avec l’arrêt Sun Life – interdiction de recourir à une hypothèse

mais non à des probabilités;

«Il serait virtuellement impossible pour la Ville de prouver qu’en 2009, année

de référence, Fresaid aurait obtenu la subvention pour la raison bien simple

que Fresaid n’en a jamais fait la demande et d’ailleurs n’a pas l’intention, tel

que déclaré à l’audience, d’en faire la demande. »

L’article 43 LFM n’exige pas de l’évaluateur une preuve sans faille quant aux

conditions du marché;

« Il revenait à Fresaid d’établir devant le TAQ qu’elle n’était pas admissible à

une subvention de Climat-Sol ou à des conditions telles que celles-ci

auraient eu une influence négative et directe sur «l’usage le meilleur et le

plus profitable».

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LES IMMEUBLES YALE LTÉE

c. VILLE DE MONTRÉAL & VILLE DE KIRKLANDF

Cour du Québec - 3 mars 2015

Hon. David Cameron

Requête pour permission d’en appeler rejetée;

Terrain vacant - pas de ventes de terrains sujets à un même zonage;

Ajustement qualitatif et non quantitatif par l’évaluateur municipal constitue un

exercice d’arbitrage conséquent;

Il serait difficile pour la Cour d’intervenir d’autant plus que la requérante a

choisi de ne pas faire entendre d’expert-évaluateur;

La présence d’une ligne d’Hydro-Québec sans servitude n’a pas d’impact: la

requérante aurait pu exiger son déménagement ou, en cas d’expropriation,

l’indemnité afférente;

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MAMROT

c. VILLE DE BAIE-SAINT-PAUL & AL

T.A.Q.- 3 mars 2015

Me Charles Gosselin

Josée Proulx É.A.

Détermination de la valeur du Centre hospitalier de Charlevoix (Baie-Saint-

Paul);

Revue de la jurisprudence concernant la considération de faits postérieurs;

Pour estimer la durée de vie économique, on ne peut en l’espèce retenir le

manuel Marshall & Swift puisque ses données s’établissent dans un

contexte d’offre de services privés avec recherche de clientèle accrue entre

hôpitaux concurrents;

Une marge de 8% avec la valeur au rôle est acceptable;

Discussion quant à la durée de la vie restante (investissements récents/

peur d’une catastrophe naturelle/ probabilité);

On ne peut utiliser les règles de procédure à venir pour la confection du rôle

prévues à la modernisation règlementaire et normative de l’évaluation

foncière puisqu’elles n’étaient pas connues au dépôt du rôle;

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