Loi ALUR Ce qui change pour les communes - Typepad · SCOT Renforcement du positionnement du SCOT au sein de la hiérarchie des normes : modification du délai de mise en compatibilité

DOCUMENTS SUPPORTS

Loi ALUR Ce qui change pour les communes

PRESENTATION DU 10 JUILLET 2014

LES INTERVENANTS

Marie-Christine SARI [email protected] Pierre-Yves NAULEAU [email protected]

Remarques liminaires : La loi ALUR :

Constitutionnalité et entrée en vigueur

Construction - Urbanisme n° 5, Mai 2014, alerte 44

Entrée en vigueur de la loi ALUR

Focus par Laetitia SANTONI

avocate au barreau de Lille

associée de la SELARL Caradeux consultants

Sommaire

o En matière d'urbanisme et d'aménagement et projets en cours

En parallèle avec l'examen du contenu des modifications que la loi n° 2014-366 du 24 mars

2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (dite « Loi ALUR ») apporte aux textes

en matière d'urbanisme et d'aménagement, il importe aux praticiens de connaître à quel moment

ces dispositions seront applicables et de quelle façon elles impactent leurs projets et procédures

en cours.

Le tableau qui suit synthétise thème par thème et disposition par disposition les dates

auxquelles les principales dispositions de la loi ALUR en matière d'urbanisme s'appliquent.

Les principes généraux en la matière sont les suivants.

L'article 1er, alinéa 1 du Code civil prévoit que « les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal

officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils

fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de

leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date

d'entrée en vigueur de ces mesures ».

En conséquence, faute de disposition générale en disposant autrement, les nouvelles

dispositions de la loi ALUR entrent par principe en vigueur le lendemain de la date de sa

publication au Journal officiel (Journal Officiel 26 Mars 2014), soit le 27 mars 2014, sauf :

- s'il est prévu un décret d'application pour la mise en oeuvre de l'une de ses dispositions,

- s'il est prévu des dispositions spéciales (report à une date donnée) pour la mise en oeuvre de

l'une de ses dispositions.

En outre, certaines dispositions transitoires prévoient la poursuite des procédures en cours selon

la réglementation ante loi ALUR.

THÈME

DISPOSITION en cause

Référence d'article dans la loi ALUR

DISPOSITION IMPACTÉE ou

NOUVELLE

ENTRÉE EN VIGUEUR


URBANISME RÉGLEMENTAIRE

SCOT

Renforcement du positionnement du SCOT au sein de la hiérarchie des normes : modification du délai de mise en compatibilité d'un PLU, d'un document en tenant lieu, d'une carte communale avec un SCOT Article 129, I, 1°

C. urb., art. L. 111-1-1

SCOT approuvés après le 1er juillet 2015 Pour les SCOT et schémas de secteur approuvés avant le 1er juillet 2015, le délai de mise en compatibilité reste celui fixé dans l'ancienne rédaction de l'article L. 111-1-1, soit 3 ans Article 129, IV

Renforcement de la règle d'urbanisation limitée en l'absence de SCOT Article 129, I, 10°

C. urb., art. L.122-2

- Pour les procédures d'élaboration et de révision des PLU et des cartes communales en cours au 26 mars 2014 : anciennes règles - Application différée au 1er janvier 2017 dans les communes situées à plus de quinze kilomètres du rivage de la mer ou à plus de quinze kilomètres de la limite extérieure d'une unité urbaine de plus de 15 000 habitants - Application immédiate pour celles situées à moins de quinze kilomètres du rivage de la mer ou à moins de quinze kilomètres de la limite extérieure d'une unité urbaine de plus de 15 000 habitants Article 129, I, 10° Article 129, IV

Dérogation accordée à la règle d'urbanisation limitée Article 129, I, 11°

C. urb., art. L. 122-2-1

Jusqu'au 31 décembre 2016, les dérogations sont délivrées par l'établissement public portant le SCOT pour les communes situées dans un périmètre de SCOT arrêté (et non par le représentant de l'État)

THÈME




NOUVELLE

ENTRÉE EN VIGUEUR


Article L. 122-2-1, al. 2 Pour les procédures d'élaboration et de révision des PLU et des cartes communales en cours au 26 mars 2014 : anciennes règles Article 129, IV

Détermination du périmètre des SCOT (au moins 2 EPCI) Article 129, I, 12°

C. urb., art. L.122-3

Concernera les périmètres arrêtés au 1er juillet 2014 Article 129, I, 12°

SCOT

Compétence des syndicats mixtes ouverts pour élaborer, approuver, suivre et réviser un SCOT Article 129, I, 13°

C. urb., art. L.122-4

Immédiate

Suppression des schémas de secteurs Article 129, I, 7°

C. urb., art. L.122-1-14

Immédiate Les procédures d'élaboration en cours peuvent continuer si le périmètre a été délimité par délibération de l'établissement public porteur du SCOT avant le 27 mars 2014 Article 129, III

Intégration dans le document d'orientation et d'objectifs des orientations relatives à l'équipement commercial et artisanal Article 129, I, 26°

C. urb., art. L.122-1-9

Immédiate L'ancienne rédaction demeure applicable aux procédures en cours si le débat sur les orientations du PADD a eu lieu avant le 26 mars 2014

THÈME




NOUVELLE

ENTRÉE EN VIGUEUR


Article 129, VI, 1°

Pas de précision sur le délai dans lequel les SCOT actuels devront intégrer les nouvelles dispositions de la loi ALUR Article 129, II

Intégration dans le rapport de présentation du SCOT des espaces dans lesquels les PLU doivent analyser les capacités de densification et de mutation Article 139, I, 1°

C. urb., art. L. 122-1-2

Immédiate Ancienne rédaction demeure applicable aux procédures en cours si le débat sur les orientations du PADD a eu lieu avant le 26 mars 2014 Article 139, II, al. 1er

Modification de la date à laquelle les SCOT doivent intégrer les dispositions de la loi Grenelle Article 126

article 17 II, loi 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement

1er janvier 2017

PLU

Modification de la date à laquelle les PLU doivent intégrer les dispositions de la loi Grenelle Article 126

article 19 VIII, loi 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement

1er janvier 2017

PLUI : compétence de droit des Communautés d'agglomération et des Communautés de communes (idem pour document d'urbanisme tenant lieu de PLU et de carte communale) Article 136

CGCT, L. 5214-16 CGCT, art. L. 5214-23-1 CGCT, art. L. 5216-5

Transfert automatique le lendemain de l'expiration d'un délai de trois ans à compter de la publication de la loi, soit le 27 mars 2017. Droit de veto des communes : si dans les trois mois

précédant le terme du délai de trois ans, au moins un quart des communes représentant au moins 20 % de la

THÈME




NOUVELLE

ENTRÉE EN VIGUEUR


population s'y oppose, ce transfert de compétences n'a pas lieu. Si la communauté de communes ou la communauté d'agglomération n'est pas, à cette occasion, devenue compétente, elle le devient le premier jour de l'année suivant l'élection du président de la communauté consécutive au renouvellement général des conseils municipaux et communautaires, sauf en cas d'opposition des communes dans les mêmes conditions que celles mentionnées ci-dessus. Article 136, II

PLU

Modernisation du PLU communautaire :

Possibilité pour le PLU d'intégrer le PLH et le PDU, et modalités Intégration des dispositions « urbanisme commercial » dans les OAP d'un PLUI en l'absence de SCOT Création du programme d'orientations et d'actions (...) Évolution du périmètre des PLU Normes en matière de stationnement Contentieux des documents d'urbanisme Article 137

C. urb., art. L.123-1 C. urb., art. L. 123-1-1 C. urb., art. L. 123-1-1-1 C. urb., art. L. 123-1-4 C. urb., art. L. 123-1-9 C. urb., art. L. 123-1-10 C. urb., art. L. 123-5 C. urb., art. L. 123-6 C. urb., art. L. 123-8 C. urb., art. L. 123-9 C. urb., art. L. 123-10

Immédiate La mise en conformité des PLU existants au 26 mars 2014, et des PLU élaborés ou révisés selon les dispositions applicables antérieurement au 26 mars 2014 même si la procédure s'est achevée postérieurement, avec les nouvelles dispositions de la loi ALUR, sera nécessaire à la prochaine révision Les procédures d'élaboration, de révision et de modification d'un PLU engagées au 26 mars 2014 peuvent continuer selon les procédures antérieures (option nécessaire par délibération de l'organe délibérant de l'EPCI) sauf : pour la nouvelle rédaction articles L. 123-1-1 (évolution périmètre PLU en cas d'évolution du périmètre de l'EPCI) et L. 600-9 (sursis à statuer dans l'attente de la régularisation d'une illégalité), applicables immédiatement

THÈME




NOUVELLE

ENTRÉE EN VIGUEUR


C. urb., art. L.123-12 C. urb., art. L123-12-1 C. urb., art. L.123-14-1 C. urb. art. L. 600-9

pour la nouvelle rédaction de l'article L. 123-1-2 (analyse capacité densification - cf. ci-dessous), applicable si le débat sur le PADD ou la notification aux PPA n'a pas eu lieu Article 137, IINote 1

Intégration dans le rapport de présentation du PLU d'une analyse de la capacité de densification et de mutation de l'ensemble des espaces bâtis et d'un inventaire des capacités de stationnement de véhicules motorisés, de véhicules hybrides et électriques et de vélos des parcs ouverts au public et des possibilités de mutualisation de ces capacités Article 139, I, 2°

C. urb., art. L. 123-1-2

Immédiate Ancienne rédaction demeure applicable aux procédures en cours si le débat sur les orientations d'aménagement du PADD a eu lieu avant le 26 mars 2014, ou lorsque ce débat n'est pas exigé, lorsque la notification aux personnes publiques associées a eu lieu avant cette date Article 139, II, al 2Note 2

Analyse des résultats et opportunité d'une révision des PLU Article 137, 15°

1er juillet 2015 Article 137, II, al. 2 in fine

Procédure de révision pour ouvrir à l'urbanisation une zone AU gelée depuis plus de 9 ans Article 139, I, 4°

C. urb., art. L.123-13, I, 4°

1er juillet 2015 Article 139, II, al.3

Procédure de modification portant sur l'ouverture à l'urbanisation d'une zone (délibération motivée)

C. urb. L. 123-13-1

Immédiate

THÈME




NOUVELLE

ENTRÉE EN VIGUEUR


Article 139, 5°, b)

Procédure non applicable aux procédures de modification des PLU dont le projet de modification a été notifié aux PPA avant le 26 mars 2014 Article 139, II, al.3

Stationnement aux abords des centres commerciaux Article 129, V, 2°

C. urb., art. L.111-6-1

Immédiate Les nouvelles dispositions s'appliquent aux bâtiments dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2016Note 3 Article 129, V, 2°

Caducité des POS Article 135

C. urb., art. L.123-19

Les POS sont caducs le1er janvier 2016 Sauf si une révision en vue de les transformer en PLU a été engagée avant le 31 décembre 2015 et dès lors qu'elle a été achevée avant le 27 mars 2017 Article 135, I, 2°

PLU

Refonte du règlement de PLU (Redéfinition

complète du contenu du PLU) Et notamment : Suppression du COS Suppression de la superficie minimale pour construire Limitation du pastillage

C. urb., art. L. 123-1-5

ImmédiateNote 4 Les demandes de permis et de déclarations préalables déposées avant le 26 mars 2014 sont instruites selon l'ancienne rédaction de l'article L. 123-1-5 Les secteurs délimités par le PLU en application de l'article L. 123-1-5, 14° ancien demeurent soumis aux anciennes règles jusqu'à la première révision du PLU engagée après le 26 mars 2014

THÈME




NOUVELLE

ENTRÉE EN VIGUEUR


Article 157

Attente d'un décret en Conseil d'État pour la destination des constructions que les règles édictées par un PLU peuvent prendre en compte Article 157, IV et VI

CARTE COMMUNALE

Modernisation des cartes communales

Article 133, I à IV

C. urb., art. L. 121-10 C. urb., art. L. 124-2 C. urb., art. L. 126-1 C. urb., art. L. 141-5

Ancienne rédaction de l'article L. 124-2, alinéa 3 et 4 (élaboration et révision) et celle de l'article L. 126-1 (servitudes d'utilité publique en annexe) continuent de s'appliquer aux procédures d'élaboration ou de révision des cartes communales dans lesquelles l'avis prescrivant l'ouverture de l'enquête publique a été publié avant le 26 mars 2014 La nouvelle rédaction de l'article L. 124-2, 6e alinéa (compétence du président de l'EPCI ou du Maire pour mettre à disposition un projet de modification), dernier alinéa (hiérarchie des normes, modifications de périmètre des collectivités compétentes), L. 141-5 (zone de protection du plateau de Saclay), s'applique immédiatement La nouvelle rédaction de l'article L. 121-10 (évaluation environnementale) : renvoi à un décret en Conseil d'État Article 133, V

URBANISME OPÉRATIONNEL

FONCIER

Création de nouveaux EPF d'État Articles 144 à 145

C. urb., art. L.321-1

Immédiate

THÈME




NOUVELLE

ENTRÉE EN VIGUEUR


EPF locaux : missions précisées, contenu du programme pluriannuel d'intervention, possibilité de substitution pour les acquisitions en emplacement réservé Articles 146, 147

C. urb., art. L.324-1 C. urb., art. L.324-2 C. urb., art. L.324-2-1

Immédiate

Organismes de foncier solidaire Article 164

C. urb., art. L. 329-1

Reportée à un décret en Conseil d'État

PRÉEMPTION

Champ d'application droit de préemption Délégation droit de préemption Compétence de principe aux intercommunalités Champ d'application du DPU renforcé Compétence des EPCI pour réaliser des ZAD Possibilité de vendre à un prix revalorisé pendant 3 ans en cas de renonciation à la préemption Information des locataires en cas d'intention d'acquérir du titulaire Assouplissement des règles d'utilisation du bien préempté Conséquences de l'annulation d'une préemption Date du transfert de propriété du bien préempté

C. urb., art. L.210-1, L. 211-2, L. 211-4, L. 211-5, L. 212-1, L. 212-3, L. 213-1, L. 213-1-1, L. 213-1-2, L. 213-8, L. 213-9, L. 213-11, L. 213-11-1, L. 213-12 et L. 213-14

Immédiate Pm : les dispositions nouvelles relatives à l'extension du champ d'application du droit de préemption ne peuvent s'appliquer aux aliénations sous seing privé ayant acquis un caractère parfait avant le 27 mars 2014

THÈME




NOUVELLE

ENTRÉE EN VIGUEUR


Droit de préemption et donations Article 149 et 150 Complément à l'obligation d'information dans les DIA Article 149, 11°

C. urb., art. L. 213-2

Entrée en vigueur reportée à : un décret en Conseil d'État pour déterminer de façon limitative la liste des documents susceptibles d'être demandés par le titulaire du droit de préemption ; - un décret simple précisant les conditions de visite du bien par l'autorité compétente en matière de droit de préemption

Droit de priorité résiduel au profit de la commune à la suite du droit de préemption du locataire Article 5, II, a)

Article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975

Immédiate

CONTRACTUALISATION

Création du projet d'intérêt majeur Article 168

C. urb., art. L. 350-1

Immédiate

CONCERTATION

Concertation obligatoire Article 170

C. urb., art. L. 300-2

Reportée à un décret en Conseil d'État arrêtant la liste des projets et opérations d'aménagement ou de construction ayant pour effet de modifier de façon substantielle le cadre de vie

Concertation facultative

Immédiate

THÈME




NOUVELLE

ENTRÉE EN VIGUEUR


Article 170

ZAC

Attribution de la concession entre le bilan de la concertation et la création de la ZAC Article 161, I, 1°

C. urb., art. L. 300-4

Immédiate

Avis de l'autorité environnementale sur l'étude d'impact préalable à la création de la ZAC tenant lieu d'avis pour les éléments du programme de l'opération Article 161, II

C. env., art. L. 122-3

Reportée à un décret en Conseil d'État

Articulation ZAC et participation pour l'assainissement collectif Article 161, III

C. santé publ., art. L. 1331-7

Immédiate

PUP

Mutation du PUP Article 165

C. urb., art. L. 332-11-3

Immédiate

AFUP

Création des associations foncières urbaines de projet Article 163, I

C. urb., art. L. 332-12 à L. 332-16

Immédiate

MANDAT D'AMÉNAGEMENT

Fondement législatif à la conclusion de mandats d'aménagements Article 167

C. urb., art. L. 300-3

Immédiate

THÈME




NOUVELLE

ENTRÉE EN VIGUEUR


LOTISSEMENT

Caducité du lotissement Modifications demandées ou acceptées par les colotis Modifications imposées dans le cadre d'une mise en concordance avec le PLU Article 159

C. urb., art. L. 442-9, L. 442-10 et L. 442-11

Immédiate Reportée à un décret pour les modalités de publication d'un cahier des charges non approuvé au bureau des hypothèques ou au livre foncier (C. urb., art. L. 442-9, al. 6) N.B. : - Caducité immédiate des règles maintenues à la demande de colotis en application de l'ancien article L. 442-9 du Code de l'urbanisme lorsque le lotissement est couvert par un PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu ; - caducité des dispositions non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d'un lotissement reportée au 24 mars 2019 si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier

Pollution des sols

Information sur la pollution des sols / Nouveau débiteur de l'obligation de remise en état d'un site soumis au régime des ICPE / Modifications de l'article L. 514-20 relatif à l'obligation d'information du vendeur / Reconnaissance d'une procédure de changement d'usage/ Étude de sols obligatoire dans les secteurs d'information / Ordre de priorité dans les responsables Article 173

C. env., art. L. 125-6, L. 125-7, L. 512-21, L. 514-20, L. 515-12, L. 556-1, L. 556-2 et L. 556-3

Immédiate pour les dispositions modifiées de l'article L. 514-20 et des dispositions de l'article L. 515-12 Reportée à la publication de décrets pour le reste

THÈME




NOUVELLE

ENTRÉE EN VIGUEUR


URBANISME INDIVIDUEL

Délivrance des autorisations

Compétence pour délivrer les autorisations Article 134, I à III

C. urb., art. L. 422-1, a C. urb., art. L. 422-8

Immédiate

Champ d'application

Soumission à PA ou DP de l'aménagement des terrains bâtis ou non pour l'implantation des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs ou de résidences mobiles Article 132

C. urb., art. L. 444-1

Attente des décrets d'application

Autorisation préalable des travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant (institution par délibération - l'autorisation d'urbanisme lorsqu'elle est nécessaire tient lieu d'autorisation) Article 91

CCH, art. L. 111-6-1-1 à L. 111-6-1-3

Immédiate

Instruction

Possibilité de demander un plan intérieur pour les logements collectifs dans le cadre de l'instruction des AOS Article 134, IV

C. urb., art. L.423-1

Immédiate

Urbanisme commercial

Contrôle des « points permanents de retrait par la clientèle d'achats au détail commandés par voie télématique, organisé pour l'accès en automobile » (« drives ») Article 129, VI

C. com., art. L. 752-1, 7° ; L. 752-3, L. 752-5 ; L. 752-16

Immédiate Ne sont pas soumis à cette autorisation d'exploitation commerciale les projets pour lesquels, selon les cas, un permis a été accordé expressément ou tacitement ou une décision de non-opposition à une déclaration préalable est intervenue avant le 27 mars 2014 Article 129, VII

Démantèlement des drives Article 129, VI

C. com., art. L. 752-1

Attente d'un décret en CE

Contentieux

Retrait de la décision de non-opposition à déclaration préalable Article 134, V

C. urb., art. L.424-5

Immédiate

o En matière de copropriété (vente d'un lot et Autres aspects de la copropriété relatifs à la construction), ainsi qu'en matière de sociétés d'habitat participatif

THÈME


Référence d'article dans la loi

ALUR


NOUVELLE

ENTRÉE EN VIGUEUR

Vente d'immeuble : nouveaux documents à annexer

(V. Constr.-Urb. 2014, dossier 12 par G. Durand Pasquier)

Art. 54

CCH, art. L. 721-1, L. 721-2 et L. 731-1 nouveaux

Tout acte conclu à compter du 27 mars 2014 (mais dispositions transitoires : mention de la surface habitable pour les actes conclus au plus tôt 3 mois après promulgation de la loi, soit le 26 juin 2014)

Copropriété : immatriculation des syndicats des immeubles neufs

Art. 52 et 53-2

CCH, art. L. 711-1, L. 711-2, L. 711-4-1, L. 711-6-II et L. 731-1

Tous immeubles à destination en tout ou partie d'habitation : à compter du 1er janvier 2017

THÈME



ALUR


NOUVELLE

ENTRÉE EN VIGUEUR

(V. Constr.-Urb. 2014, dossier 11 par P. Cornille)

nouveaux

Copropriété : loi Carrez


Art. 54, 54V

Un décret en Conseil d'État définira les notions de « superficie de la partie privative » et de « surface habitable » Réforme Loi Carrez applicable aux promesses de

vente ou d'achat et actes authentiques conclus au plus tôt à compter du 26 juin 2014

Copropriété : ratification par l'AG de la désignation du syndic provisoire


Art. 55

L. 10 juill. 1965, art. 17, al. 2 L. 10 juill. 1965, art. 18, al. 9 et 10

Application immédiate

EIC (Lotissement, AFUL) : participation et vote des mandataires de syndicats de copropriété aux AG d'association syndicale libre (ASL)


Art. 55-II et 57

L. 10 juill. 1965, art. 22 Ord. 2004-632, 1er juill. 2004, art. 19 C. urb., art. L. 322-9-1


Résidences de tourisme dégradées placées sous le régime de la copropriété


Art. 58

CCH, art. 731-5-5


Scission d'un EIC en volumes

Art. 59

L .10 juill. 1965, art. 28, IV


THÈME



ALUR


NOUVELLE

ENTRÉE EN VIGUEUR

(V. Constr.-Urb. 2014, dossier 11 par P. Cornille) Rétablissement de la pleine capacité des ASL


Art. 59-4


Travaux de restauration en secteur sauvegardé


Art. 60

L. 10 juill. 1965, art. 24-7 nouveau


Copropriété : surélévation de l'immeuble existant


Art. 61

L. 10 juill. 1965, art. 35, al. 1er et 35-4


Travaux pour créer des logements dans un bâtiment existant : nouvelle autorisation préalable


Art. 91

CCH, art. L. 111-6-1-1 et L. 635-1 nouveaux CCH, art. L. 111-6-1, L. 111-6-1-2, L. 111-6-1-3

Le rapport décidant de la création du nouveau permis de diviser doit être déposé avant le 26 mars 2015

Sociétés d'habitat participatif

(V. Constr.-Urb. 2014, dossier 9 par Christophe Sizaire)

Art. 47

CCH, art. L. 200-1 à L. 202-11

Renvoi à un décret en Conseil d'État

Note 1 L'article 137 II de la loi dispose :

« II. - Sous réserve des dispositions du deuxième alinéa du II de l'article 139 de la présente loi, les organes délibérants des

établissements publics de coopération intercommunale ayant engagé l'élaboration, la révision ou la modification d'un plan local

d'urbanisme à la date de publication de la présente loi peuvent opter pour poursuivre la procédure selon les dispositions en vigueur antérieurement à cette date. Toutefois, les articles L. 123-1-1 et L. 600-9 du Code de l'urbanisme, dans leur rédaction résultant de la

présente loi, sont applicables aux documents dont l'élaboration, la révision ou la modification a été engagée avant la publication de

cette même loi.

Les plans locaux d'urbanisme élaborés ou révisés par un établissement public de coopération intercommunale avant la date de

publication de ladite loi, ainsi que ceux dont la procédure d'élaboration ou de révision est achevée après cette même date

conformément aux dispositions applicables antérieurement à ladite date, sont mis en conformité avec les dispositions issues de la présente loi lors de leur prochaine révision. Les dispositions de l'article L. 123-12-1 du même code, dans sa rédaction résultant de la

même loi, et relatives à l'analyse des résultats et à l'opportunité d'une révision des plans locaux d'urbanisme sont applicables à

compter du 1er juillet 2015 ».

Ces dispositions transitoires évoquent des règles de procédure dans le 1er alinéa et des règles de fond dans le second.

L'ensemble de ces dispositions n'évoque que les PLU dont les EPCI ont la charge. Pour autant, au moins s'agissant des règles de fond

(stationnement par exemple) visées à cet article, elles devraient s'appliquer également aux PLU communaux.

Le second alinéa ne visant que la révision, les dispositions nouvelles de la loi ALUR ne s'appliqueront pas en cas de modification du

PLU ou en cas de mise en compatibilité. Les PLU « ante-loi ALUR » perdureront donc, de la même façon que les POS ont pu

perdurer. En outre, faut-il comprendre que les nouvelles règles concernant le stationnement (L. 123-1-12) ne pourront être prises en compte qu'à l'occasion d'une révision du PLU ?

Note 2 L'article 139, II dispose :

« II. - L'article L. 122-1-2 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction en vigueur antérieurement à la date de publication de la présente loi, demeure applicable aux procédures en cours si le débat sur les orientations du projet d'aménagement et de

développement durables a eu lieu avant cette date.

L'article L. 123-1-2 du même code, dans sa rédaction en vigueur antérieurement à la date de publication de la présente loi, demeure applicable aux procédures en cours si le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durables

a eu lieu avant cette date ou lorsque ce débat n'est pas exigé avant la date de notification aux personnes publiques associées.

Le 4° du I entre en vigueur à compter du 1er juillet 2015. Le 5° du I n'est pas applicable aux procédures de modification des plans locaux d'urbanisme lorsque le projet de modification a été notifié aux personnes publiques associées à la date de publication de la

présente loi ».

Malgré le caractère imparfait de la rédaction du deuxième alinéa, nous comprenons que l'article L. 123-1-2 nouveau ne s'applique pas lorsque la notification aux personnes publiques associées a eu lieu avant la date de publication de laloi ALUR, soit le 26 mars 2014.

Note 3 L'indication selon laquelle « Ces dispositions s'appliquent aux bâtiments dont le permis de construire a été déposé à compter

du 1er janvier 2016 » figure dans le corps même de l'article L. 111-6-1 et non dans des dispositions transitoires. De ce fait, à la lettre du texte, le premier alinéa de l'article L. 111-6-1 ayant été remplacé par le nouvel alinéa 1er de l'article L. 111-6-1 dans sa version

issue de laloi ALUR, il n'existe plus de dispositions réglementant l'emprise au sol des surfaces affectées au stationnement aux abords

des commerces. En toute logique, les dispositions des PLU même excédant la norme de une fois et demie la surface de plancher des bâtiments affectés aux commerces, devraient s'appliquer sans contrainte jusqu'au 31 décembre 2015. De la même façon, à défaut de

précisions dans le PLU, aucun plafond n'est opposable jusqu'à cette date. Il ne peut s'agir, de toute évidence, que d'une erreur

matérielle, fort regrettable néanmoins.

Note 4 L'entrée en vigueur de cet article est très délicate à appréhender.

En effet, outre la médiatique suppression du COS et de la superficie minimale pour construire, c'est à une véritable refonte du règlement de PLU que la loi ALUR a procédé. Or, la liste des destinations que les règles édictées par les PLU peuvent prendre en

compte est indispensable pour rédiger de nombreux articles du PLU. Aussi, on peut s'interroger sur la contradiction qui existe entre le

IV et le VI de l'article 157.

La lecture a contrario du IV laisse entendre clairement que le nouvel article L. 123-1-5 s'applique aux demandes déposées dès la

publication de la loi (et telle est la volonté affichée du ministère : V. fiche « suppression du COS et de la superficie minimale des

terrains constructibles » sur le site Internet) (à l'exception des secteurs d'urbanisme du 14°) alors même que le VI reporte à un décret en Conseil d'État, la fixation de la liste des destinations des constructions, indispensable pour la lecture du PLU.

En outre, l'application immédiate de l'article L. 123-1-5 est susceptible de porter atteinte à la cohérence des PLU actuels. Il sera

nécessaire de vérifier règle par règle, si celle-ci doit être écartée pour l'instruction des demandes d'autorisation d'urbanisme, en cas de contradiction avec la nouvelle rédaction de l'article L. 123-1-5.

Il aurait été préférable de reporter à la prochaine révision du PLU, l'intégration dans celui-ci des nouvelles dispositions.

Première partie : Les innovations en matière d’urbanisme

AJDA 2014 p. 1096

La loi ALUR et l'offre foncière (1) Rozen Noguellou, Professeur à l'université Panthéon-Sorbonne - Paris I

L'essentiel Alors que cela ne devait être qu'un aspect secondaire du texte, le volet « maîtrise foncière » constitue, en définitive, un élément majeur de la loi ALUR. Celle-ci cherche à développer l'offre foncière de deux manières : en accroissant le champ du droit de préemption et en allégeant les contraintes juridiques susceptibles de peser sur la constructibilité des terrains dans les lotissements. L'ensemble conduit à un texte particulièrement dirigiste.

La loi ALUR est, comme la plupart des textes adoptés en 2013-2014 en matière de droit de l'urbanisme, animée par le souci de favoriser la réalisation de logements. Le gouvernement s'est en effet engagé sur la construction de 500 000 logements neufs par an et les chiffres sont,

pour l'instant, loin de cet objectif (2). A cette fin, et parce que le foncier pèse d'un poids considérable dans le coût d'une opération de construction, il est apparu nécessaire de développer l'offre foncière. Le législateur va en la matière avoir recours à des solutions classiques - en accroissant les pouvoirs d'intervention foncière de l'administration - mais il va également faire des choix plus originaux en s'intéressant à l'offre foncière « privée », et tout particulièrement aux terrains susceptibles d'être utilisés dans les lotissements. L'idée n'est pas tant, en effet, d'ouvrir à l'urbanisation de nouvelles zones et d'étendre les frontières des villes que de densifier les surfaces déjà urbanisées. L'un des grands objectifs de la loi est la lutte contre l'étalement urbain, si bien que l'action foncière est tout entière dirigée vers des zones du territoire déjà construites. La loi comporte à cet effet des dispositions institutionnelles : elle cherche à déployer sur l'ensemble du territoire les champs d'intervention des établissements publics fonciers. L'étude d'impact de la loi relève qu'il existe 14 établissements publics fonciers (EPF) d'Etat et 22 locaux, couvrant 60 % de la population, mais qu'il demeure des territoires non couverts comme l'Aquitaine, le Midi-Pyrénées ou la Franche-Comté. Afin de favoriser la création d'EPF d'Etat, la loi organise la coordination entre ces derniers et les EPF locaux. Elle précise la mission des EPF locaux, dont l'objet est de « mettre en place des stratégies foncières afin de mobiliser du foncier et de favoriser le développement durable et la lutte contre l'étalement urbain. Ces stratégies contribuent à la réalisation de logements, notamment de logements sociaux, en tenant compte des priorités définies par les programmes locaux de l'habitat » (art. L. 324-1 C. urb.). L'essentiel des dispositions foncières de la loi ALUR concerne toutefois le droit de préemption, qui sort particulièrement revigoré de ces évolutions législatives, et les terrains situés dans les lotissements dont la loi cherche à susciter la densification. I - Un droit de préemption hypertrophié Alors que la loi ALUR ne devait, à l'origine, comporter que des dispositions secondaires sur le droit de préemption, elle procède, en définitive, à une réforme d'ampleur de ce droit. Le texte n'a en effet pas cessé de gonfler au fur et à mesure du travail parlementaire, lequel n'a eu pour seul objectif que de renforcer les pouvoirs de l'administration en la matière. Le droit de préemption en sort hypertrophié et, pour tout dire, sensiblement déséquilibré en faveur de l'administration. On peut, dans ces conditions, s'étonner que la saisine du Conseil constitutionnel n'ait pas porté sur les nouvelles dispositions adoptées. C'est d'autant plus regrettable que, dans le cadre du contrôle abstrait opéré a priori, le juge constitutionnel aurait pu apprécier l'équilibre d'ensemble du texte au regard de la protection du droit de propriété, ce qu'il ne peut évidemment pas faire lors d'une QPC dirigée contre telle ou telle disposition. A. Le champ d'application du droit de préemption Le champ d'application de la préemption était déjà important, il est désormais quasiment absolu, sauf pour les cessions « familiales ». On relèvera, d'abord, qu'un nouveau droit de préemption est créé avec la possibilité offerte aux structures intercommunales compétentes en matière d'urbanisme de mettre en place des zones d'aménagement différé (ZAD) sur les territoires relevant de leur champ d'intervention. Jusqu'alors réservé à l'Etat, le mécanisme de la ZAD est ainsi en partie décentralisé. D'une durée de six ans renouvelables depuis la loi du 3 juin 2010 relative au Grand Paris (n° 2010-597), la ZAD permet d'anticiper des opérations d'aménagement, les collectivités publiques pouvant faire progressivement l'acquisition des biens vendus. Cet outil est désormais placé non seulement entre les mains de l'Etat mais aussi dans celles des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), qui pourront créer une ZAD par délibération mais qui devront, en cas d'opposition d'une commune concernée, solliciter de l'Etat un arrêté préfectoral. Dans la mesure où les EPCI compétents en matière d'urbanisme disposent déjà de l'outil du droit de préemption urbain (DPU), on peut s'interroger sur l'utilité de ce dispositif. Toujours à propos de l'exercice des compétences en matière de préemption, on relèvera que la loi ALUR renforce les pouvoirs préfectoraux dans le cas de communes faisant l'objet d'un arrêté de carence pour non-respect de leurs obligations en matière de production de logements sociaux, en permettant au préfet de décider d'instituer le DPU renforcé. L'aspect le plus fondamental de la loi est toutefois l'extension du champ d'application du DPU. Comme l'indique l'étude d'impact de la loi, « le droit de préemption urbain est très largement institué dans les communes de France (80 % des communes ayant un POS ou un PLU), sur des périmètres toujours plus grands qui confinent aux limites communales (92 % des zones U [zones urbaines] et AU [zones à urbaniser]). En pratique, le nombre de transactions faisant l'objet d'une décision de préemption est faible (0,6 % de DIA [déclaration d'intention d'aliéner] préemptées) ». Il est probable que ce chiffre croisse suite à la loi ALUR, qui soumet un nombre beaucoup plus important d'aliénations à l'obligation de DIA. De ce point de vue, la mesure la plus importante, tant symboliquement que quantitativement, est certainement la soumission au DPU des aliénations « à titre gratuit ». D'après les travaux parlementaires, l'objectif recherché était de lutter contre les donations fictives sans que, d'ailleurs, les débats ne fournissent d'indication sur l'importance de ce phénomène. La difficulté est que le nouvel article L. 213-1-1 du code

de l'urbanisme ne se contente pas de viser les donations, mais couvre toutes les « aliénations à titre gratuit », ce qui, dans le vocabulaire juridique usuel, englobe également les legs. Le législateur a, certes, écarté les aliénations à titre gratuit opérées au bénéfice de membres de la famille jusqu'au sixième degré ainsi que les aliénations entre personnes mariées ou pacsées, mais il n'en demeure pas moins que l'extension du champ de la préemption est d'autant plus remarquable qu'il ne semble pas que le législateur ait pleinement pris conscience des incidences du nouveau principe posé. Rien, en effet, n'est prévu pour régir la préemption dans l'hypothèse particulière de ces cessions à titre gratuit. Il est juste indiqué que la DIA n'a pas à comporter le prix du bien et que la réponse de l'administration devra comporter l'évaluation du bien opérée par les services fiscaux. Or, l'application de la préemption à des aliénations opérées à titre gratuit - et tout particulièrement aux legs - soulève pourtant de délicats problèmes. S'agissant de l'évaluation de la valeur du bien, d'abord : l'opération n'ayant pas vocation à être réalisée à titre onéreux, le propriétaire initial n'aura pas fait évaluer son bien. La seule donnée financière sera celle fournie par l'administration fiscale, que le propriétaire pourra refuser s'il s'agit d'un don mais dont on voit mal comment il pourra la contester si l'on se trouve dans l'hypothèse d'un legs. Par ailleurs, on peut se demander à qui la somme devra être versée : la logique voudrait que ce soit au bénéficiaire du don ou du legs, mais les dispositions relatives à la préemption, auxquelles renvoie le nouvel article L. 213-1-1, ne visent que le propriétaire du bien. Là encore, le dispositif pourra fonctionner en cas de don même s'il dénature l'esprit de l'opération ; il est en revanche inapplicable en cas de legs, le propriétaire ayant, par principe, disparu... Enfin, si le donateur peut éventuellement renoncer à l'opération s'il ne souhaite pas que le bien devienne propriété de l'administration, une telle faculté est exclue pour le testateur (sauf, sans doute, à prévoir une clause particulière dans le testament mais si le testateur n'a pas d'héritier possible dans son cercle familial, que peut-il prévoir d'autre qu'un legs à un tiers ?). Il est évident que le texte est en l'état impraticable pour les legs : il paraît pourtant délicat, telle que la loi est rédigée, de ne pas déposer de DIA pour des dispositions testamentaires qui prévoiraient l'aliénation d'une unité foncière en dehors du cercle familial. Une modification du texte, qui réduirait l'application du droit de préemption aux aliénations à titre gratuit opérées « entre vifs », serait d'autant plus souhaitable qu'il ne semble pas envisageable de modifier le champ d'application de la loi par la seule voie réglementaire. De manière plus fondamentale, le pouvoir ainsi conféré à l'administration de s'immiscer dans une opération ne présentant pas de caractère onéreux, de la transformer en transaction onéreuse et de faire obstacle à la volonté testamentaire porte au droit de propriété - lequel suppose la libre disposition de son bien - une atteinte particulièrement importante. La loi ALUR prévoit d'autres extensions du champ d'application du droit de préemption. Toujours pour lutter contre d'éventuelles tentatives de détournement de la loi, le législateur a consacré des dispositions particulières à la cession de parts de sociétés civiles immobilières. A l'origine, seule la cession de la totalité des parts d'une SCI pouvait donner lieu à préemption puis, à la suite de la loi MOLLE du 25 mars 2009, les communes pouvaient, dans le cadre d'un DPU renforcé, décider de préempter lors de la cession de la majorité des parts d'une telle société. La loi ALUR va plus loin : elle supprime la condition relative à l'institution du DPU renforcé - si bien que les dispositions relatives aux SCI s'appliquent dès que le DPU est institué - et elle prévoit que la préemption peut jouer non seulement lors de la cession de la majorité des parts d'une SCI mais également lors d'une cession « conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts d'une SCI » (art. L. 213-1 C. urb.). La commune pourra ainsi préempter lors de la cession de 4 ou 5% des parts d'une SCI, si l'opération conduit l'un des associés à détenir plus de 50 % des parts de ladite société. Dans ce cas, naturellement, la préemption ne pourra concerner que les parts cédées, soit, dans notre exemple, les 4 ou 5%. Cela pourrait, en théorie, conduire à des situations absurdes dans lesquelles une collectivité publique serait actionnaire minoritaire, voire ultra-minoritaire, d'une telle société. De manière générale, on perçoit mal l'intérêt, pour la collectivité publique, de ne pas être l'unique actionnaire d'une SCI. L'objectif du droit de préemption semble, ici, un peu perdu de vue : il s'agit pour la collectivité publique d'acquérir un bien immobilier pour y réaliser un projet d'intérêt public. La préemption de parts d'une SCI ne peut lui permettre de mener à bien ce projet que dans la mesure où elle acquiert ainsi la propriété intégrale de l'immeuble. En toute hypothèse, la loi ALUR ne revient pas sur les dérogations qui existaient déjà : la préemption de parts de SCI n'est possible que si le capital de celle-ci n'est constitué que d'une unité foncière et la société ne doit pas, par ailleurs, être constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré. Il y a d'ailleurs là quelque chose d'assez curieux : la loi écartant toute cession de parts réalisée par des SCI familiales, sans distinguer selon que cette cession est opérée à un autre membre de la famille ou pas, il est possible à une SCI familiale de céder tout ou partie de ses parts à des tiers sans que le droit de préemption puisse être mis en oeuvre. D'autres extensions du champ d'application de la préemption doivent être relevées : la préemption d'immeubles bâtis depuis moins de dix ans était impossible, sauf droit de préemption urbain renforcé ; elle est désormais ouverte pour les immeubles de plus de quatre ans (la préemption des immeubles de moins de quatre ans étant possible dans le cas du DPU renforcé). La préemption des immeubles construits ou acquis par des organismes HLM devient également possible, en respectant le droit de priorité des locataires prévu par l'article L. 443-11 du code de la construction et de l'habitation. Sur ce point, d'ailleurs, on relèvera que la loi ALUR innove en créant une nouvelle possibilité de préemption de la commune, dans le cas de vente d'un appartement occupé. L'article 5 de la loi modifie la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation qui prévoit un droit de priorité des locataires en cas de vente à la découpe d'un immeuble. La loi ALUR ajoute que, dans cette hypothèse - et si le locataire ne donne pas suite à la proposition qui lui est faite -, le bailleur doit communiquer au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble le prix et les conditions de la vente de l'ensemble des locaux pour lesquels il n'y a pas eu d'acceptation. La commune dispose alors d'un délai de deux mois pour faire l'acquisition des logements soit au prix demandé par le bailleur, soit à un prix inférieur à celui-ci, les contestations étant réglées par le juge de l'expropriation. L'objectif visé par cette acquisition - qui est indépendante du DPU et ne suppose donc pas que celui-ci ait été institué - ne peut être que le maintien dans les lieux des locataires. Ces diverses extensions du champ d'application du droit de préemption soulèvent un problème d'application dans le temps : sur ces points, la loi est d'application immédiate, ce qui implique que tout compromis signé après son entrée en vigueur doit donner lieu à DIA. Mais qu'en est-il pour les compromis conclus avant l'entrée en vigueur de la loi ALUR ? En principe, la Cour de cassation, considérant la vente comme

parfaite, nonobstant l'existence de conditions suspensives, à compter du compromis (v. Civ. 3e, 30 mars 2011, n° 10-13.756,D. 2011. 1076

; AJDI 2011. 891 , obs. F. Cohet-Cordey ; Bull. civ. III, n° 55), la purge de la préemption ne paraît pas s'imposer. B. La procédure de préemption Les évolutions apportées par la loi à la procédure de préemption poursuivent divers objectifs. Certaines ont pour objet de renforcer l'information de la collectivité préemptrice et, ce faisant, la loi complique et allonge la purge de la préemption. D'autres cherchent à mieux encadrer le déroulement de la procédure. La loi revient sur la jurisprudence de la Cour de cassation, qui avait estimé que le vendeur n'était pas tenu de fournir, avec la DIA, les

diagnostics pollution devant être remis à l'acquéreur d'un terrain ayant accueilli une installation classée (Civ. 3e, 7 nov. 2012, n° 11-22.907,

AJDA 2012. 2144 ; D. 2012. 2662 , et 2013. 391, obs. S. Amrani-Mekki et M. Mekki ; BJDU 2013. 55, obs. E. Carpentier ; Constr.-Urb. 2013, comm. 5, note L. Santoni ; v., sur le sujet, J.-F. Struillou, Le droit de préemption urbain à l'épreuve de la pollution des sols, RDI

2013. 352 ). Elle impose que la DIA comporte « les informations dues au titre de l'article L. 514-20 du code de l'environnement ». Plus fondamentalement, le législateur a permis à l'autorité administrative d'exiger du vendeur la communication des « documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière ». Les pièces qui pourront être demandées seront exhaustivement énumérées dans un prochain décret. Dans le même ordre d'idées, la loi ALUR innove en prévoyant que l'administration préemptrice puisse demander au propriétaire de visiter le bien. Il ne s'agit pas à proprement parler d'un droit de visite, le propriétaire pouvant refuser, mais cette faculté présente les mêmes avantages pour l'administration que la demande de pièces complémentaires : cela contribue à son information sur le bien mais lui permet surtout de gagner du temps. En effet, si les demandes de pièces complémentaires et de visite doivent être formulées dans le délai de deux mois laissé à l'administration pour répondre à la DIA, elles ont pour effet de suspendre ce délai jusqu'à la transmission des pièces et/ou la réponse négative faite à la demande de visite ou la visite elle-même. Surtout, la loi prévoit que si ces réponses interviennent alors qu'il ne reste qu'un mois à l'administration pour statuer sur la préemption, le titulaire dispose d'un mois supplémentaire pour prendre sa décision. L'administration pouvant formuler une demande de pièces et/ou de visite la veille de l'échéance des deux mois, elle peut ainsi aisément faire passer le délai de purge de la DIA à trois mois (tout étant fonction du délai de réponse du propriétaire aux demandes faites par l'administration). On relèvera d'ailleurs que, pour accélérer les choses, le propriétaire a tout intérêt à refuser la visite puisque le délai reprendra à compter de son refus alors que, s'il accepte, c'est la date de la visite qui constitue le nouveau point de départ. De même, une fois la liste des pièces complémentaires établie par décret, il ne pourra qu'être conseillé de les transmettre directement avec la DIA plutôt que d'attendre une demande de la collectivité publique. La loi ALUR allège les obligations - déjà peu contraignantes - qui pesaient sur l'administration en cas de renonciation à préemption et en matière d'utilisation du bien préempté. Alors que le fait pour l'administration de renoncer à la préemption avant la fixation judiciaire du prix permettait au propriétaire de recouvrer la possibilité de vendre librement son bien au prix indiqué dans la DIA, cette faculté est désormais encadrée dans le temps et n'existe plus que pendant trois ans, à compter de la renonciation (art. L. 213-8 C. urb.). S'agissant de l'utilisation du bien préempté, la loi entérine la solution déjà posée, en termes moins clairs, à l'article L. 213-11 du code de l'urbanisme mais de manière

expresse par le juge administratif (CE 14 janv. 1998, n° 160378, Epoux Vaniscotte, Lebon ; D. 1998. 70 ; BJDU 1998. 48, concl. J.-Cl. Bonichot), en admettant que le bien puisse être utilisé ou aliéné « pour l'un des objets mentionnés au premier alinéa de l'article L. 210-1, qui peut être différent de celui mentionné dans la décision de préemption » (art. L. 213-11 C. urb.). Enfin, la loi encadre de manière plus satisfaisante le moment du transfert de propriété : il s'agit d'ailleurs d'un des seuls aspects du texte offrant des garanties aux propriétaires. Le principe qui était auparavant posé était que ce transfert était opéré au moment où la vente du bien pouvait être considérée comme parfaite (ce qui pouvait être le moment où le propriétaire recevait la notification de l'administration qu'elle acceptait les prix et conditions figurant dans la DIA, ou celui où le propriétaire acceptait la contre-proposition faite par l'administration ou, encore, dans un délai de deux mois suivant l'évaluation du bien par le juge de l'expropriation), et cela même si l'administration n'avait, à cette date, pas encore payé le prix du bien. Il en résultait que le vendeur pouvait se retrouver occupant d'un bien qui ne lui appartenait plus, ce qui pouvait soulever des difficultés, notamment en cas de sinistre. La situation est désormais plus simple : le transfert de propriété a lieu à la plus tardive des dates auxquelles sont intervenus le paiement et l'acte authentique, l'administration devant impérativement procéder à ce paiement dans un délai de quatre mois suivant la date à laquelle la vente peut être considérée comme parfaite (art. L. 213-14 C. urb.). C. Le contentieux de la préemption L'étude d'impact de la loi relevait que « l'exercice du droit de préemption est source d'un contentieux abondant, un grand nombre de décisions de préemption (40 %) faisant l'objet d'un recours ». Le contentieux de la préemption est par nature un contentieux complexe car il mêle des actes administratifs et des actes de droit privé et peut faire intervenir le juge administratif et le juge judiciaire. Cette complexité apparaît tout particulièrement dans le cadre du contentieux des décisions de préemption : la question est de déterminer comment revenir en arrière en cas d'illégalité de la préemption. Le législateur et le juge avaient fourni des éléments de réponse. L'article L. 213-8, qui n'est pas modifié sur ce point, a réglé le cas dans lequel l'annulation de la décision de préemption intervient avant que la propriété du bien ne soit transférée : le propriétaire dispose alors d'un délai d'un an pour vendre son bien, sans avoir à respecter les prix et conditions figurant dans la DIA. Le cas dans lequel la commune serait devenue propriétaire du bien avant que le juge ne se prononce avait donné lieu à un important

arrêt du Conseil d'Etat (CE, sect., 26 févr. 2003, n° 231558, M. et Mme

Bour, Lebon 59 ; AJDA 2003. 729 , chron. F. Donnat et D.

Casas ; AJDI 2004. 211 , obs. A. Lévy ; RDI 2003. 377 et 379 , obs. P. Soler-Couteaux ; BJDU 2003. 106, concl. P. Fombeur), dont la solution est en partie reprise par le législateur. Un nouvel article L. 213-11-1 est intégré dans le code de l'urbanisme, aux termes duquel : « Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l'acquisition du bien en priorité. Le prix proposé vise à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle. A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, conformément aux règles mentionnées à l'article L. 213-4. A défaut d'acceptation dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sont réputés avoir renoncé à l'acquisition. Dans le cas où les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont renoncé expressément ou tacitement à l'acquisition dans les conditions mentionnées aux trois premiers alinéas du présent article, le titulaire du droit de préemption propose également l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien, lorsque son nom était inscrit dans la déclaration mentionnée à l'article L. 213-2 ». Si la logique d'ensemble est proche, plusieurs différences existent néanmoins entre le principe posé par la loi ALUR et la solution antérieurement consacrée par le Conseil d'Etat. D'abord, le juge avait prévu que l'administration devait, par priorité, proposer le rachat du

bien illégalement préempté à l'acquéreur évincé puis, s'il refusait ou si son nom ne figurait pas sur la DIA, au propriétaire initial. La solution est inversée : c'est le propriétaire initial qui doit se voir proposer le bien par priorité et, en cas de refus, l'acquéreur évincé sera saisi (dans l'hypothèse, naturellement, où son nom figure bien sur la DIA). La loi reprend, en revanche, au mot près la solution qui avait été posée à propos du prix de rachat du bien et qui consiste, en évitant tout enrichissement sans cause des parties, à rétablir la situation antérieure à la transaction. En pratique, cela peut donner lieu à des solutions complexes, notamment lorsque le bien a été transformé (v. CE, sect., 31 déc.

2008, n° 293853, Pereira Dos Santos Maia, Lebon 497 ; AJDA 2009. 946 , note E. Carpentier ; RDI 2009. 196, obs. P. Soler-

Couteaux ; RFDA 2009. 101, concl. A. Courrèges ). A ce propos, d'ailleurs, le législateur n'a pas repris l'exception que posait l'arrêt Bour, relative à « l'atteinte excessive à l'intérêt général ». L'obligation de proposer la reprise du bien au propriétaire initial ou à l'acquéreur évincé apparaît comme absolue. Pourtant, la réserve « d'atteinte excessive à l'intérêt général » permettait de prendre acte des situations dans lesquelles il était impossible de revenir en arrière. Comment, en effet, si le bien a été profondément transformé ou s'il est affecté à un service public, envisager de le rétrocéder à son propriétaire initial ? Le fait que la loi n'envisage pas cette situation, pourtant fréquente en pratique, interdira-t-il au juge d'écarter la rétrocession du bien pour motif d'intérêt général ? Enfin, la loi n'envisage pas l'hypothèse dans laquelle la collectivité publique ne serait plus propriétaire du bien au moment de la remise en cause de la décision de préemption. Ce cas de figure est le plus complexe puisque deux ventes séparent le bien de la décision de préemption : le Conseil d'Etat en avait déduit que le juge administratif, saisi en vue de faire exécuter l'annulation de la seule décision de préemption, ne pouvait « prescrire des mesures qui, tendant à la remise en cause de la revente du bien, se rattachent à un litige distinct portant sur la légalité de cette décision de revente ». Cette solution n'est pas remise en cause par le texte et il convient donc, dans une telle hypothèse, de contester à la fois la décision de préemption et la décision de revente et, dans le cadre de ce second contentieux, de demander au juge administratif qu'il impose à la collectivité publique de saisir le juge judiciaire afin qu'il remette en cause la vente. La loi apporte une précision complémentaire, qui concerne l'hypothèse dans laquelle le propriétaire renoncerait à la rétrocession, que celle-ci lui soit proposée à la suite de l'annulation d'une décision de préemption ou qu'elle soit liée à la volonté de l'administration d'utiliser un bien préempté depuis moins de cinq ans pour un objet différent de ceux visés à l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme. Dans ce dernier cas de figure - relativement rare dès lors que, on l'a souligné, la collectivité publique n'est pas tenue d'utiliser le bien pour le motif invoqué dans la décision de préemption, pourvu qu'elle respecte l'un des objets visés aux articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme - la commune est tenue de proposer au propriétaire l'acquisition du bien. Celui-ci est en droit de renoncer à la rétrocession et il est précisé que cette renonciation « n'interdit pas de saisir le tribunal de l'ordre judiciaire d'une action en dommages et intérêts contre le titulaire du droit de préemption ». Cette action en dommages et intérêts se prescrit dans un délai de cinq ans (lequel court soit à compter de la décision du juge administratif annulant la décision de préemption, soit à compter de l'inscription dans le registre des biens préemptés de l'affectation ou de l'aliénation du bien). II - La « mobilisation » du foncier privé : les terrains dans les lotissements De manière plus originale, le législateur a également cherché à développer l'offre foncière « privée ». Cet objectif se traduit traditionnellement par des mesures fiscales, la question de la fiscalité des terrains à bâtir ayant d'ailleurs donné lieu à une censure constitutionnelle récente (29 déc. 2013, n° 2013-685 DC). Ce n'est pas cet outil qui est utilisé ici, l'intention du législateur étant de lever les contraintes pouvant peser sur la constructibilité des terrains dans les zones pavillonnaires, notamment dans les lotissements. Il s'agit non pas de permettre aux communes d'acquérir du foncier mais d'autoriser les propriétaires à subdiviser leurs lots, selon la démarche « Bimby » (« build in my backyard ») présentée dans l'exposé des motifs de la loi comme permettant « de mobiliser pour le logement un gisement foncier inséré dans un secteur urbain d'ores et déjà équipé. Les recettes tirées de la revente du foncier peuvent en outre permettre de réhabiliter, en particulier d'un point de vue énergétique, le bâti existant ». Pour ce faire, le législateur adopte des solutions particulièrement tranchées. Sur ce point, comme sur le droit de préemption, il aurait été intéressant de recueillir l'analyse du juge constitutionnel, certaines des nouvelles dispositions tangentant dangereusement l'inconstitutionnalité. A. L'évolution des documents du lotissement Des dispositions particulières sont consacrées aux documents réglementaires du lotissement, dont la loi cherche à limiter drastiquement l'application dans le temps. Le code de l'urbanisme posait déjà le principe de la caducité des règles du lotissement, sauf opposition des colotis, après un délai de dix ans suivant la délivrance du permis d'aménager dès lors que la commune était dotée d'un PLU. Cette règle est durcie puisqu'il n'est désormais plus possible aux colotis de s'opposer au principe de la caducité et la loi prévoit que, même s'ils s'étaient antérieurement opposés à cette caducité, les règles particulières au lotissement cesseront de s'appliquer dès l'entrée en vigueur de la loi ALUR (pourvu, naturellement, que le lotissement en cause ait bien dix ans). Dans le même ordre d'idées, la loi facilite la procédure de modification administrative des règles du lotissement : les colotis peuvent demander à l'autorité administrative de modifier ces règles (l'accord du lotisseur étant requis si cette modification est demandée moins de cinq ans après la délivrance du permis d'aménager) mais alors qu'il fallait antérieurement une majorité des deux tiers des colotis détenant les trois quarts de la surface du lotissement ou des trois-quarts des colotis détenant les deux tiers de cette surface, la majorité est désormais abaissée aux deux tiers des colotis détenant la moitié de la surface du lotissement ou la moitié des colotis détenant les deux tiers de la surface. Ces nouvelles dispositions concernent ce que la loi appelle les « documents du lotissement » et qui reçoivent une définition particulièrement large. Sont en effet concernés non seulement le règlement du lotissement et les cahiers des charges approuvés, ce qui n'est guère surprenant, ces documents ayant toujours été considérés comme des actes de nature réglementaire, mais aussi les « clauses réglementaires contenues dans les cahiers des charges ». La loi vise ici à éviter que le principe de la caducité des règles propres au lotissement soit contourné par la reprise, dans le cahier des charges, de véritables règles d'urbanisme. Et il est vrai qu'il est fréquent que l'on retrouve dans les cahiers des charges des dispositions relatives à la hauteur, au gabarit des constructions ou encore des règles de prospect. Le Conseil d'Etat avait d'ailleurs déjà eu l'occasion d'assimiler les clauses réglementaires des cahiers des charges au règlement du lotissement lorsqu'il avait admis que la procédure de modification à l'initiative de l'autorité administrative puisse jouer à l'égard de telles

clauses (CE 10 mars 1989, n° 70070, Commune de Reichstettc/Munsch, Lebon T. 996 ). Il n'en demeure pas moins que la question de savoir ce qui constitue ou non une clause réglementaire soulèvera certainement des problèmes d'application. B. Le sort des cahiers des charges Les clauses réglementaires des cahiers des charges des lotissements ne sont pas les seules à être placées sous le feu de la loi ALUR : ce

sont, plus généralement, les cahiers des charges qui sont suspectés de freiner la densification des quartiers lotis. C'est la raison pour laquelle le législateur a, lors des travaux parlementaires, opté pour une solution radicale. L'article L. 442-9 du code de l'urbanisme prévoit désormais que : « Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d'un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier. / La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l'article L. 442-10 ; les modalités de la publication font l'objet d'un décret ». Cette disposition, qui n'est pas immédiatement applicable puisqu'il est renvoyé à un décret d'application, suscite des observations et des interrogations. On peut d'abord relever qu'est ici distinguée une nouvelle catégorie de clauses au sein des cahiers des charges des lotissements : celles qui ont pour « objet ou pour effet de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble ». Comme pour les clauses réglementaires, la détermination de ce qui peut être considéré comme ayant pour effet de « restreindre le droit de construire » et, plus encore sans doute, « d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble », soulèvera de délicats problèmes d'interprétation. Les clauses que l'on rencontre fréquemment et qui interdisent la subdivision des lots sont naturellement concernées, comme celles qui imposent une destination particulière aux constructions dans le lotissement (ou qui en interdisent certaines). Mais la notion « d'usage » de l'immeuble est particulièrement large et pourra englober des clauses très variées. Apparaissent ainsi trois types de clauses dans les cahiers des charges : les clauses réglementaires, d'abord, qui cessent nécessairement de s'appliquer, si la commune est couverte par un PLU, après dix ans ; les clauses restrictives du droit de construire et de l'utilisation du bien, ensuite, qui ne peuvent continuer à s'appliquer que moyennant la publication du cahier des charges dans les cinq ans suivant l'adoption de la loi ALUR ; toutes les autres clauses, enfin, dont le sort n'est pas modifié par la loi ALUR. Les recoupements sont d'ailleurs possibles : une clause réglementaire peut avoir un caractère restrictif du droit de construire. Dans ce cas, c'est le délai de caducité de dix ans qui trouvera à s'appliquer, sans que la clause puisse être « sauvée » par une publication du cahier des charges. Le nouveau dispositif nous paraît par ailleurs susciter deux interrogations principales, l'une pratique, l'autre plus théorique. D'un point de vue pratique, la référence faite à la « publication » du cahier des charges n'est pas très claire et, surtout, le point de départ du délai de cinq ans paraît curieux. De nombreux cahiers des charges ont d'ores et déjà fait l'objet d'une publication au bureau des hypothèques ; cela suffit-il pour éviter l'application des dispositions de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ou faut-il qu'une nouvelle publication soit décidée, selon les règles de majorité visées à cet article ? Il est en effet indiqué que la publication du cahier des charges doit être décidée « par les colotis conformément à la majorité définie à l'article L. 442-10 », ce qui renvoie à la règle des deux tiers des colotis détenant la moitié de la surface du lotissement ou inversement. Dans la mesure où la règle vise à supprimer les dispositions anti-densification se trouvant dans d'anciens cahiers des charges, il serait curieux qu'une ancienne publication, faite, le plus souvent, à l'initiative du lotisseur, suffise. Dans le même temps, exiger une double publication peut paraître étonnant et, en toute hypothèse, suppose que les services concernés soient préalablement avertis. Il est renvoyé à un décret le soin de préciser « les modalités de la publication » : on trouvera sans doute dans ce texte d'application des éléments de réponse. La règle pose une autre difficulté qui tient au point de départ du délai de cinq ans : il est indiqué que le cahier des charges devra avoir fait l'objet d'une publication « dans les cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ». Si cela ne soulève pas de difficulté pour les lotissements créés avant la loi ALUR, l'application de la disposition est plus complexe pour ceux qui seront créés après l'entrée en vigueur de cette disposition. Doit-on comprendre qu'une fois passé le délai de cinq ans après la promulgation de la loi ALUR, les cahiers des charges n'ont plus besoin d'être publiés pour que les clauses litigieuses perdurent ? Sans doute pas, mais tel que l'article est rédigé, c'est bien la conclusion à laquelle on aboutit. Sous un angle plus théorique, la remise en cause des cahiers des charges peut sembler constitutionnellement fragile. La loi porte en effet une atteinte importante à ce qui constitue un contrat conclu entre colotis et qui, jusqu'à présent, revêtait entre eux force obligatoire. Il est probable, d'ailleurs, que dans certains cas ce sont justement les dispositions du cahier des charges qui ont pu conduire tel ou tel à s'installer dans le lotissement. Dit autrement, les règles que l'on trouve dans les cahiers des charges participent de la valeur des lots et des propriétés qui y sont édifiées. Certes, les colotis peuvent s'opposer à la disparition des clauses du cahier des charges, et donc à la modification du contrat conclu entre eux, mais les règles de majorité posées font qu'une minorité de colotis peut bloquer la publication du cahier des charges (il suffit, en effet, qu'une minorité de colotis détenant plus du tiers de la superficie du lotissement s'y oppose pour que le cahier des charges ne puisse être publié). Les débats parlementaires avaient soulevé le risque d'inconstitutionnalité du dispositif en relevant une « atteinte excessive à la liberté contractuelle » mais faute de saisine du Conseil constitutionnel sur ce point, il faudra désormais attendre une éventuelle QPC pour que la question soit tranchée.

Mots clés : URBANISME * Préemption * Droit de préemption urbain * Aménagement * Lotissement * Règle d'urbanisme * Caducité

(1) L'AJDA, dans son n° 19/2014, a publié un dossier intitulé « ALUR : une grande loi ou simplement une loi volumineuse ? » constitué, outre la présente contribution, des articles suivants :

- Yves Jégouzo, La loi ALUR du 24 mars 2014 : vue panoramique et tableau impressionniste, p. 1071 ;

- Françoise Zitouni, La loi ALUR et les politiques locales de l'habitat, p. 1076 ;

- Pierre Soler-Couteaux et Nadine Lavielle, Le logement social, toujours en quête de l'efficacité, p. 1082 ;

- Jean-Pierre Lebreton, La planification urbaine dans la loi ALUR, p. 1088 . (2) Pour 2013, on est ainsi aux alentours de 300 000 logements neufs.

Deuxième partie : Les innovations en matière de service

municipal du logement

Dalloz actualité 19 septembre 2012

Meublés touristiques sans autorisation de changement d'usage : sanctions Paris, 4 sept. 2012, RG n° 11/21971 Yves Rouquet

Résumé Le bailleur de meublés touristiques qui n'a pas sollicité d'autorisation préalable au changement d'usage des locaux destinés initialement à l'habitation encourt une amende. S'il a depuis régularisé la situation par la conclusion de baux d'un an, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'ordonner le retour à l'habitation, il n'en demeure pas moins que la durée des infractions, auxquelles le contrevenant a tardé à mettre fin, justifie le prononcé d'une amende de 10 000 € par infraction.

Compte tenu de la pénurie de logements, spécialement à Paris, le sujet des meublés touristiques (entendons par-là la location de logements meublés pour une courte durée, allant de quelques jours à plusieurs mois) est sensible. En la matière, la règlementation (CCH, art. L. 631-7 s.) précise, en substance, que le bailleur qui se livre à l'activité de meublé dans des conditions autres que celles prévues à l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation (soit, croit-on comprendre, une location consentie à titre de résidence principale pour un an ou pour neuf mois lorsque le locataire est étudiant), doit, au préalable, obtenir une autorisation administrative de changement d'usage (pour une étude d'ensemble de la question, V. Canu et Rebibo, Gaz. Pal. 2010. 2. Doctr. 2663 ; V. aussi Circ. n° 2006-19 UHC/DH2, 22 mars 2006, BOMELT n° 2006/7, p. 81). Et le contrevenant s'expose à une amende de 25 000 €, ainsi qu'à la condamnation, sous astreinte, à rétablir l'usage d'habitation (CCH, art. L. 651-2). Dans l'espèce rapportée, un couple louant pour de courtes durées sans autorisation municipale cinq appartements parisiens avait été dénoncé à la mairie de Paris par deux particuliers, ainsi que par une association. Condamnés en appel à 10 000 € par infraction constatée (soit un total de 50 000 €), ils échappent à une condamnation sous astreinte, puisque, avant même qu'une action judiciaire ne soit engagée, ils avaient régularisé leur situation en concluant des baux d'une année (pour un autre exemple de condamnation, V. Paris, 24 mai 2011, AJDI 2011. 532, obs. Daudré ). Cette décision est riche d'enseignements, tant du point de vue procédural que sur le fond. Le fondement de l'action L'arrêt précise que l'action est fondée sur le seul code de la construction et de l'habitation (art. L. 631-7, L. 631-7-1, L. 632-1 et L. 651-2), et non sur le plan local d'urbanisme de la ville de Paris, les décisions du conseil de Paris ou une circulaire du 22 mars 2006 (prèc.), textes contre lesquels un recours pour excès de pouvoir était pendant. L'intérêt à agir du demandeur à l'action Arguant de la régularisation de leur situation, les demandeurs ont tenté de faire valoir que le ministère public, demandeur, n'avait plus d'intérêt à agir. Ils sont déboutés, la régularisation ne faisant pas disparaître l'infraction. La régularité de la procédure intentée en référé Les conditions des articles 808 et 809 du code de procédure civile n'étant pas réunies, les défendeurs estimaient le juge des référés « incompétent ». Cette argumentation est réfutée par la cour, laquelle remarque que, en la matière, le juge des référés tient ses pouvoirs, non des articles du code de procédure civile, mais de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation (disposant que « cette amende est prononcée à la requête du ministère public par le président du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble, statuant en référé […] »), dans le cadre d'une instance autonome. La nécessité du changement d'usage en cas de location de courte durée Les défendeurs estimaient que leur activité n'avait pas modifié la destination des locaux loués. Selon eux, l'interprétation des textes (CCH, art. L. 631-7, L. 631-7-1 et L. 632-1), tant par la mairie que par la circulaire de 2006, était erronée. Cette argumentation est, également, balayée par le juge parisien qui se contente toutefois de reproduire les dispositions incriminées, sans étayer davantage le raisonnement. Il y aurait pourtant, peut-être, lieu de s'interroger sur la portée exacte des articles L. 631-7 et L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation. En effet, alors que le premier texte précise qu'en matière de locations meublées, la destination d'habitation s'entend d'une location consentie « dans les conditions de l'article L. 632-1 », le second texte envisage, dans son premier alinéa, certes l'hypothèse d'une location à titre de résidence principale (d'une durée en principe au moins égale à un an), mais également celle de la location à un autre titre (à l'égard de laquelle aucune indication de durée n'est précisée). Dans les deux hypothèses, un bail écrit doit être établi.

http://www.dalloz-actualite.fr/sites/dalloz-actualite.fr/files/resources/2012/09/20120918092337.pdf

Mots clés : IMMOBILIER * Bail * Procédure civile et voies d'exécution * Propriété ADMINISTRATIF * Bien * Collectivité territoriale

Conseil constitutionnel Décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014 (extraits) Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové Sur l'article 16 : 31. Considérant qu'afin de limiter la transformation de locaux d'habitation en locaux à usage de bureaux ou en locaux meublés touristiques, le législateur a institué, dans les communes visées aux articles L. 631-7 et L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation, un régime d'autorisation de changement d'usage ; qu'il a confié au maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble le soin de délivrer cette autorisation qui peut être subordonnée, en vertu de l'article L. 631-7-1 du même code, à une « compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage » ; qu'en vertu des mêmes dispositions, l'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel et cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, à l'exercice professionnel du bénéficiaire ; que toutefois lorsqu'elle est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne ; qu'il appartient au conseil municipal ou, si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, à l'organe délibérant de cet établissement de fixer les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations ; qu'il leur appartient également de déterminer « les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements » ; que l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit que « toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende de 25 000 euros » ; que le produit de cette amende est intégralement versé à l'Agence nationale de l'habitat ; 32. Considérant que l'article 16 de la loi déférée modifie la section 2 du chapitre Ier du titre III du livre VI du code de la construction et de l'habitation intitulée « Changements d'usage et usages mixtes des locaux d'habitation » ; que le 1° de l'article 16 complète l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation par un alinéa aux termes duquel « le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article » ; qu'en vertu du premier alinéa de l'article L. 631-7, les dispositions de la section 2 sont applicables aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ; qu'en vertu du 3° de l'article 16 qui donne une nouvelle rédaction du premier alinéa de l'article L. 631-9 du même code, les dispositions de l'article L. 631-7 « peuvent être rendues applicables par décision de l'autorité administrative sur proposition du maire ou, pour les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants définie à l'article 232 du code général des impôts, par une délibération de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal » ;

33. Considérant que le 2° de l'article 16 insère après l'article L. 631-7 un article L. 631-7-1 A relatif au « régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile » ; que le législateur confie au conseil municipal ou, si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, à l'organe délibérant de cet établissement, le soin de définir les conditions de délivrance de cette autorisation temporaire par le maire ; que la délibération détermine aussi « les critères de cette autorisation temporaire, qui peuvent porter sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local ainsi que sur sa localisation en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements » ; que « ces critères peuvent être modulés en fonction du nombre d'autorisations accordées à un même propriétaire » ; 34. Considérant que, selon les sénateurs requérants, l'article 16, tant par l'application du régime d'autorisation préalable de changement d'usage à la location de meublés de courte durée que par la mise en place d'un régime d'autorisation temporaire pour ce type de location, fait peser sur les propriétaires une contrainte excessive et disproportionnée au regard des motifs d'intérêt général poursuivis ; qu'ils soutiennent également qu'en ne prévoyant pas de dispositif transitoire approprié, le législateur porte atteinte à l'exigence de garantie des droits posée à l'article 16 de la Déclaration de 1789 ; qu'enfin, en ne précisant pas dans quelles conditions l'autorisation temporaire cesse de produire ses effets, l'article 16 de la loi serait contraire à l'objectif de valeur constitutionnelle d'accessibilité et d'intelligibilité de la loi ; que les députés requérants soutiennent que cet article porte, en outre, atteinte à la liberté contractuelle ; 35. Considérant qu'il est loisible au législateur d'apporter aux conditions d'exercice du droit de propriété des personnes privées, protégé par l'article 2 de la Déclaration de 1789, et à la liberté contractuelle, qui découle de son article 4, des limitations liées à des exigences constitutionnelles ou justifiées par l'intérêt général, à la condition qu'il n'en résulte pas d'atteintes disproportionnées au regard de l'objectif poursuivi ; 36. Considérant que, par les dispositions contestées qui complètent l'article L. 631-7, le législateur a soumis au régime de l'autorisation préalable de changement d'usage le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation, dès lors que cette location est faite de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ; que la location d'un local meublé destiné à l'habitation qui ne répond pas à l'une de ces conditions, notamment lorsque le logement est loué dans les conditions fixées par l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, n'entre donc pas dans le champ d'application du régime de l'autorisation de changement d'usage institué par ces dispositions ; 37. Considérant que l'article L. 631-7-1 A, inséré dans le code de la construction et de l'habitation par l'article 16 de la loi, prévoit « un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile » ; qu'il appartient au conseil municipal ou à l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme de définir les modalités de délivrance de cette autorisation, ainsi que les critères de celle-ci ; qu'il lui appartient également de préciser les conditions dans lesquelles cette autorisation temporaire cesse de produire effet ; qu'une telle autorisation, à la différence de celle prévue à l'article L. 631-7, ne peut voir sa délivrance subordonnée à « une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage » ;

38. Considérant, en outre, que le législateur a prévu que, lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, celui-ci ne doit pas solliciter d'autorisation de changement d'usage prévue soit à l'article L. 631-7 soit à l'article L. 631-7-1 A pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ; 39. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que, par les dispositions contestées, le législateur a entendu préciser le champ d'application d'un dispositif de lutte contre la pénurie de logements destinés à la location et définir certaines exceptions en faveur des bailleurs ; qu'il a ainsi poursuivi un objectif d'intérêt général ; 40. Considérant que le Conseil constitutionnel ne dispose pas d'un pouvoir général d'appréciation et de décision de même nature que celui du Parlement ; qu'il ne lui appartient donc pas de rechercher si le but que s'est assigné le législateur pouvait être atteint par d'autres voies, dès lors que les modalités retenues par la loi ne sont pas manifestement inappropriées à cet objectif ;

41. Considérant que les dispositions de l'article 16 de la loi sont en adéquation avec l'objectif poursuivi ; que les atteintes qui en résultent à l'exercice du droit de propriété ne revêtent pas un caractère disproportionné au regard de cet objectif ; 42. Considérant qu'en l'absence de délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent pour la mise en oeuvre des dispositions de l'article L. 631-7-1 A définissant un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage, les locations pour de courtes durées à une clientèle de passage entrent dans le champ d'application des dispositions de droit commun des articles L. 631-7 et L. 631-7-1 ; qu'en ne prévoyant pas de dispositif transitoire, le législateur, contrairement à ce que soutiennent les sénateurs requérants, n'a méconnu aucune exigence constitutionnelle ;

43. Considérant que, par suite, les dispositions de l'article 16 qui ne sont entachées d'aucune inintelligibilité et ne méconnaissent aucune autre exigence constitutionnelle, doivent être déclarées conformes à la Constitution ;

Troisième partie : Les innovations en matière d’installations

classées et d’environnement

Construction - Urbanisme n° 6, Juin 2014, comm. 78

Les modifications apportées au traitement des sols et sites pollués par la loi ALUR

Commentaire par Xavier COUTON

POLLUTION

Sommaire

La loi ALUR apporte des évolutions substantielles en matière de traitement des sites et sols pollués en prévoyant la mise en place d'un véritable cadre d'information sur l'état de la pollution des sols, en encadrant les interventions des acteurs publics et privés dans la réhabilitation des friches, afin de concilier aménagement et dépollution, ainsi qu'en clarifiant la responsabilité des acteurs en établissant une hiérarchie entre la responsabilité du dernier exploitant, la responsabilité du producteur ou du détenteur de déchets et la responsabilité subsidiaire du propriétaire en cas de pollution de son terrain.

L. n° 2014-366, 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, art. 173 : Journal Officiel 26 Mars 2014 Note :

Introduit par amendement sénatorial lors de l'examen du projet de loi ALUR en première lecture, l'article 173 de la loi ALUR apporte des évolutions substantielles concernant le traitement des sites et sols pollués, portant tant sur la mise en place d'un dispositif d'information générale en matière de sols pollués que sur l'amélioration de la prise en charge de la dépollution des sites sur lesquels ont été exploitées des installations classées pour la protection de l'environnement.

Il ressort des débats parlementaires que ces nouvelles dispositions, portées par les sénateurs Blandin Fichet, Placé, Dantec et Vandierendonck, poursuivent trois objectifs principaux :

- la mise en place d'un dispositif d'information sur l'état de la pollution des sols ;

- l'engagement des acteurs publics et privés dans la réhabilitation des friches, afin de concilier aménagement ultérieur et dépollution ;

- la clarification de la responsabilité des acteurs en établissant une hiérarchie entre la responsabilité du dernier exploitant, celle du producteur ou du détenteur de déchets et enfin celle, subsidiaire, du propriétaire en cas de pollution de son terrain.

À ces trois objectifs, les auteurs de l'amendement y voient également une dimension économique, en concourant à toute une filière économique intégrée sur les technologies du recyclage, de la valorisation de déchets et des sites et sols pollués.

Ces nouvelles dispositions, adoptées avec un réel consensus, consacrent l'émergence d'un régime spécifique aux sols pollués, que certains auteurs qualifient de police autonome des sols pollués, jusqu'alors cantonné au cas spécifique des installations classées pour la protection de l'environnement, ou traitées par le biais du droit civil (J.-P. Boivin, A. Souchon, Les sols pollués dans la loi Alur : vers le printemps d'une nouvelle police ? : JCP N, 2014, act. 575. - O. Salvador, La loi Alur : des avancées significatives en matière de sites et sols pollués : JCP N 2014, 1158).

L'entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions est toutefois subordonnée à la publication d'un décret en Conseil d'État, et ne sont dès lors pas d'application immédiate. 1. La cartographie de la pollution : les secteurs d'information sur les sols

Le dispositif introduit par la loi ALUR en matière de pollution des sols repose en tout premier lieu sur l'établissement

d'une cartographie des sites pollués, sous la responsabilité de l'État, qui doit élaborer, des secteurs dits « d'information sur les sols » ; ces secteurs identifieront les terrains où la connaissance de la pollution des sols

justifie, notamment en cas de changement d'usage, la réalisation d'études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l'environnement (C. env., art. L. 125-6).

L'article L. 125-6 du Code de l'environnement prévoyait l'obligation pour l'État de rendre publiques les informations dont il dispose sur les risques de pollution des sols, qui doivent être pris en compte dans les documents d'urbanisme lors de leur élaboration et leur révision. Les dispositions réglementaires d'application du dispositif ne sont cependant pas encore intervenues, le décret du 2 janvier 2013 (D. n° 2013-5, 2 janv. 2013 : Journal Officiel 4 Janvier 2013) relatif à la prévention et au traitement de la pollution des sols ne l'ayant en définitive pas organisé (Ph. Billet, Les nouvelles modalités de gestion administrative des sites et sols pollués : JCP A 2013, 2314).

Il ne s'agit dès lors pas au travers des secteurs d'information institués par la loi ALUR de réaliser des études particulières mais de délimiter, au regard des informations dont dispose l'État des périmètres déjà identifiés comme pollués, notamment sur la base des données des sites BASOL et BASIAS (BASIAS est l'inventaire historique de sites industriels et activités de service. La base de données BASOL porte sur les sites et sols pollués ou potentiellement pollués appelant une action des pouvoirs publics, à titre préventif ou curatif).

Aucune indication n'est toutefois donnée quant au délai au terme duquel cette cartographie doit être élaborée. Compte tenu du caractère pour le moins ambitieux de la démarche, il est vraisemblable que le processus sera relativement long. À cet égard, le projet de décret relatif à l'article L. 125-6 dans sa rédaction antérieure, mis en consultation publique en fin d'année 2011 prévoyait la création de zones de vigilance ou d'information à établir avant 2014 et 2017. Ces dispositions avaient été retirées compte tenu de la discussion de la loi ALUR.

Au niveau procédural, les secteurs d'information sur les sols sont arrêtés par préfet de département, après avis des maires des communes sur le territoire desquelles sont situés les projets de secteur d'information sur les sols et, le cas échéant, celui des présidents des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'urbanisme. Étonnamment, c'est donc manifestement à l'exécutif de rendre un avis et non pas aux organes délibérants. En l'absence d'indication quant à la portée de cet avis, il semble qu'un avis défavorable ou le silence gardé par le maire ou le président de l'EPCI ne soit pas de nature à affecter le processus.

Les propriétaires des terrains concernés ne sont par contre pas consultés en amont, mais simplement informés de ce que leurs terrains sont compris dans le secteur d'information sur les sols.

Ces secteurs sont annexés au PLU ou au document d'urbanisme en tenant lieu, ou à la carte communale.

Les secteurs d'information sur les sols produisent des effets tant au niveau du droit en l'urbanisme qu'en matière contractuelle.

Au niveau du droit de l'urbanisme, la situation dans un site répertorié sur cette carte ou sur un ancien site industriel ou de service constitue l'un des éléments d'information devant figurer dans les certificats d'urbanisme.

Par ailleurs, les projets de construction ou de lotissement prévus dans un tel secteur devront faire l'objet d'une étude des sols afin d'établir les mesures de gestion de la pollution à mettre en oeuvre pour assurer la compatibilité entre l'usage futur et l'état des sols (C. env., art. L. 556-2).

Pour les projets soumis à permis de construire ou d'aménager, le maître d'ouvrage fournit dans le dossier de demande de permis une attestation établie par un bureau d'études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, garantissant la réalisation de cette étude des sols et de sa prise en compte dans la conception du projet de construction ou de lotissement.

Sont toutefois dispensés de cette obligation les demandes de permis d'aménager déposées par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique, dès lors que l'opération de lotissement a été déclarée d'utilité publique. Il est surprenant que seule la déclaration d'utilité publique soit mentionnée ; la déclaration de projet aurait pu l'être également.

Le sont également les demandes de permis de construire, lorsque la construction projetée est située dans le périmètre d'un lotissement autorisé ayant fait l'objet d'une demande comportant une attestation garantissant la réalisation d'une étude des sols et sa prise en compte dans la conception du projet d'aménagement.

Aucune disposition ne précise toutefois les conséquences d'une éventuelle erreur dans la conception du projet sur la légalité du permis de construire ou d'aménager.

Au niveau contractuel, lorsqu'un terrain situé dans un tel secteur d'information sur les sols fait l'objet d'un contrat de vente ou de location, pèse sur le vendeur ou le bailleur du terrain une obligation d'information écrite envers l'acquéreur ou le locataire (C. env., art. L. 125-7). Cette information reste toutefois limitée, et ne porte que sur la seule transmission des informations rendues publiques par l'État. L'acte de vente ou de location atteste de l'accomplissement de cette formalité. La réserve faite au début de ce nouvel article des dispositions de l'article L. 125-5 et L. 514-20 rend nécessaire de les appliquer cumulativement, alors que dans sa rédaction antérieure, l'application de l'article L. 514-20 excluait celle de l'article L. 125-7. L'information relative au passé du terrain à l'égard d'une ICPE soumise à autorisation reste due. Il en est de même de l'obligation d'information de la situation du terrain dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité.

En cas de non-respect de cette obligation d'information, deux cas de figure sont prévus. Si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, l'acquéreur ou le locataire a le choix de demander la résolution du contrat ou, selon le cas, de se faire restituer une partie du prix de vente ou d'obtenir une réduction du loyer. Dans la seule hypothèse où il s'agit d'une vente, si le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente, l'acquéreur peut aussi demander la réhabilitation du terrain aux frais du vendeur.

Les sanctions de l'information due au titre de l'article L. 514-20 du Code de l'environnement sont également précisées dans les mêmes termes. Alors qu'auparavant, il était indiqué que l'acheteur peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente, il est désormais précisé que cette possibilité n'est ouverte que lorsqu'une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, et ce, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, critères qui sont également ceux de mise en oeuvre de l'action en garantie des vices cachés. L'information devient donc spéciale et obligatoire et le vendeur ne pourra plus s'en exonérer. Il reviendra toutefois à l'acquéreur de démontrer que le vice de pollution rend le terrain inapte à la destination précisée au contrat. 2. La réhabilitation des sites ayant accueilli une installation classée pour la protection de l'environnement

Évolution majeure et attendue de longue date par les collectivités et les aménageurs, le nouvel article L. 512-21 du Code de l'environnement autorise un tiers à se substituer à l'exploitant pour le respect de ses obligations en matière de dépollution. Cette évolution est avant tout destinée à résoudre une difficulté à laquelle sont confrontés les aménageurs et les collectivités lorsqu'ils doivent acquérir des terrains ayant accueilli une installation classée pour la protection de l'environnement.

Les dispositions antérieures à la loi ALUR faisaient peser sur le seul exploitant ou propriétaire la charge de la remise en état du site, sans que l'acquéreur du terrain ne puisse s'y substituer, même volontairement, dans le cadre de la relation avec l'administration. Les solutions mises en oeuvre étaient alors uniquement contractuelles.

La loi ALUR résout cette difficulté, en l'encadrant néanmoins. Il ne s'agit pas simplement de prévoir contractuellement entre les parties cette substitution de l'acquéreur dans les obligations de l'exploitant ou du vendeur, mais bien de transférer la charge administrative de la remise en état du site sur l'acquéreur.

Cette substitution du « tiers intéressé », ainsi que le qualifie le nouvel article L. 512-21 du Code de l'environnement, doit faire l'objet d'une demande spécifique formulée par ledit tiers auprès du préfet de département, avec l'accord de l'exploitant, soit lors de la mise à l'arrêt définitif d'une installation classée pour la protection de l'environnement, soit postérieurement à cette dernière.

On relèvera que l'utilisation de l'expression de « tiers intéressé » et non pas d'acquéreur n'est pas anodine. Si dans la plupart des cas il s'agira de l'acquéreur, le texte rend également possible la substitution au profit d'un aménageur, d'une collectivité ou d'un établissement public qui n'aurait pas nécessairement la qualité d'acquéreur du terrain concerné mais dont la mise en oeuvre du projet nécessite que ledit terrain soit dépollué.

Lorsque l'usage ou les usages envisagés par le tiers demandeur sont d'une autre nature que ceux définis, le tiers demandeur recueille l'accord du dernier exploitant, du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'urbanisme et, s'il ne s'agit pas de l'exploitant, du propriétaire du terrain sur lequel est sise l'installation.

La demande est accompagnée d'un mémoire définissant les mesures permettant d'assurer la compatibilité entre l'usage futur envisagé et l'état des sols.

Le tiers intéressé doit disposer de capacités techniques suffisantes et de garanties financières couvrant la réalisation des travaux de réhabilitation pour assurer la compatibilité entre l'état des sols et l'usage défini. Ces garanties sont exigibles à la première demande. Le texte ne précise toutefois pas la nature de ces garanties, mais ce point sera vraisemblablement développé dans le décret d'application à venir.

Toute modification substantielle des mesures prévues dans le mémoire de réhabilitation rendant nécessaires des travaux de réhabilitation supplémentaires pour assurer la compatibilité entre l'état des sols et le nouvel usage envisagé peut faire l'objet d'une réévaluation du montant des garanties financières.

Cette substitution du tiers à l'exploitant pour la réalisation des mesures de dépollution ne le décharge toutefois pas de toute responsabilité de façon définitive. En cas de défaillance du tiers demandeur et de l'impossibilité de mettre en oeuvre les garanties financières, ce qui pose à ce titre la question de la portée de ces garanties, le dernier exploitant devra mettre en oeuvre les mesures de réhabilitation pour l'usage défini dans les conditions prévues aux articles L. 512-6-1, L. 512-7-6 et L. 512-12-1. 3. Le changement d'usage des sites initialement pollués et dépollués

Afin de ne pas figer le devenir d'un site dépollué suite à l'arrêt de l'installation classée pour la protection de l'environnement, la loi ALUR précise les modalités d'évolution de l'usage des sites ayant originellement accueilli

des installations classées pour la protection de l'environnement, afin de mettre en adéquation le niveau de dépollution des sols avec le nouvel usage envisagé.

Aux termes du nouvel article L. 556-1 du Code de l'environnement, sur les terrains ayant accueilli une installation classée mise à l'arrêt définitif et régulièrement réhabilitée, lorsqu'un usage différent de celui initialement défini est ultérieurement envisagé, le maître d'ouvrage à l'initiative du changement d'usage doit définir des mesures de gestion de la pollution des sols et les mettre en oeuvre afin d'assurer la compatibilité entre l'état des sols et la protection de la sécurité, de la santé ou de la salubrité publiques, l'agriculture et l'environnement et le nouvel usage projeté.

Le nouvel article L. 556-1 précité précise que les mesures de gestion de la pollution sont arrêtées en tenant compte de l'efficacité des techniques de réhabilitation dans des conditions économiquement acceptables ainsi que du bilan des coûts, des inconvénients et avantages des mesures envisagées, sans que la portée réelle de cette disposition pour le moins sibylline puisse être clairement identifiée.

Le maître d'ouvrage à l'initiative du changement d'usage fait attester de cette mise en oeuvre par un bureau d'études certifié dans le domaine des sites et sols pollués. Le cas échéant, cette attestation est jointe au dossier de demande de permis de construire ou d'aménager.

Le cas échéant, s'il demeure une pollution résiduelle sur le terrain concerné compatible avec les nouveaux usages, le maître d'ouvrage à l'initiative du changement d'usage en informe le propriétaire et le représentant de l'État dans le département. Ce dernier peut créer sur le terrain concerné un secteur d'information sur les sols.

En cas de modification de la consistance du projet initial, le maître d'ouvrage à l'initiative de cette modification complète ou adapte, si nécessaire, les mesures de gestion.

Dans la même logique, afin de ne pas bloquer de façon définitive la mutation des anciens situes et sols pollués, la loi ALUR assouplit le processus de suppression des anciennes servitudes d'utilité publique grevant les terrains pollués par l'exploitation d'une installation classée, lorsque cette servitude est devenue sans objet (C. env., art. L. 515-12 nouveau).

La demande est formulée par l'ancien exploitant, le maire, le propriétaire du terrain, ou à l'initiative du préfet département. Dans les cas où elle est faite par l'exploitant, le maire ou le propriétaire, la demande doit être accompagnée d'un rapport justifiant que cette servitude d'utilité publique est devenue sans objet. 4. L'exécution d'office des travaux de remise en état du site

Le nouvel article L. 556-3 du Code de l'environnement prévoit un dispositif de substitution de l'autorité de police à l'exploitant ou au propriétaire défaillant pour mettre en oeuvre les mesures de dépollution, cette autorité titulaire du pouvoir de police pouvant, après mise en demeure de l'exploitant ou du propriétaire, assurer d'office l'exécution des travaux nécessaires aux frais du responsable.

Cette exécution des travaux ordonnés d'office peut être confiée à un établissement public foncier ou, en l'absence d'un tel établissement, à l'ADEME.

Au niveau financier, le responsable des travaux de dépollution peut être contraint par l'autorité de police à consigner entre les mains d'un comptable public une somme répondant du montant des travaux à réaliser, laquelle sera restituée au fur et à mesure de l'exécution des travaux. L'opposition à l'état exécutoire ordonnée par l'autorité administrative devant le juge administratif n'a pas de caractère suspensif. Les sommes consignées peuvent, le cas échéant, être utilisées pour régler les dépenses entraînées par l'exécution d'office.

En tout état de cause, l'État dispose de l'ensemble des outils classiques pour garantir le recouvrement de sa créance envers l'exploitant ou le propriétaire défaillant, à savoir qu'il bénéficie d'un privilège de même rang que celui prévu à l'article 1920 du Code général des impôts, et que le comptable peut engager la procédure d'avis à tiers détenteur prévue à l'article L. 263 du Livre des procédures fiscales.

Pour l'application de cette substitution, la loi ALUR vient préciser opportunément la hiérarchie des responsables en

matière de dépollution qui sont, par ordre de priorité :

- pour les sols dont la pollution a pour origine une activité mentionnée à l'article L. 165-2 du Code de l'environnement, une installation classée pour la protection de l'environnement ou une installation nucléaire de base, le dernier exploitant de l'installation à l'origine de la pollution des sols, ou la personne désignée aux articles L. 512-21 et L. 556-1 du même code, chacun pour ses obligations respectives ;

- pour les sols pollués par une autre origine, le producteur des déchets qui a contribué à l'origine de la pollution des sols ou le détenteur des déchets dont la faute y a contribué ;

- à titre subsidiaire, en l'absence de responsable, le propriétaire de l'assise foncière des sols pollués s'il est démontré qu'il a fait preuve de négligence ou qu'il n'est pas étranger à cette pollution.

La loi ALUR précise enfin que les travaux de dépollution et, le cas échéant, l'acquisition des immeubles peuvent être déclarés d'utilité publique à la demande de l'État. La déclaration d'utilité publique est prononcée après

consultation des collectivités territoriales intéressées et enquête publique menée dans les formes prévues par le Code de l'expropriation.

L'objet principal de la déclaration d'utilité publique semble donc pouvoir se limiter à viser les travaux de dépollution, sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un projet d'aménagement sur les terrains concernés. Se dégageront certainement des critères spécifiques d'appréciation du bilan coût-avantage.

Documents

Loi ALUR Ce qui change pour les communes - Typepad · SCOT Renforcement du positionnement du SCOT au sein de la hiérarchie des normes : modification du délai de mise en compatibilité