Upload
others
View
4
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
LISÄKERROSRAKENTAMISEN ERILAISET KONSEPTIT; CASE RAKUUNANTIE (AS OY) JA HYVINKÄÄN HAKAPAAVO (KOY VUOKRATALO)
Irmeli Mäkelä, Consti Yhtiöt / pvm. 5.4.2016 Rakennusfoorumi
CONSTI YHTIÖT
• Korjausrakentamiseen erikoistunut rakennus-liike. Työntekijöitä noin 900.
• Merkittävä asuintalokorjaaja• Erikoistunut myös ravintola- ja hotellikorjauksiin• Talotekniikan monipalvelutalo, perinteiset
putkiremontit, jne. • Pienistä korjaustöistä mittaviin aluekorjauksiin• Yhteistoimintahankkeet: rakennusten
käyttötarkoituksen muutokset, täydennysrakentaminen, lasirakentaminen
• Kehitystyö Ideal, Flowall, lisäkerrosraken-taminen…
6.4.2016 Kaikki korjausrakentamisen Constit | www.consti.fi3
KORJAUSRAKENTAMISEN VAIHTOEHTOJA
A: PUTKIREMONTTI• Linjasaneeraus (LV)• Sähkö (S) –mahdollisesti• Ilmanvaihdon energiakorjaus
B: JULKISIVUREMONTTI• Ikkunat• Julkisivujen kunnostus• Parvekkeet• Vesikatto
C: JÄLKIASENNUSHISSIT
D: A+B+C+ X = KOKONAIS-VALTAINEN PERUSKORJAUS• Linjasaneeraus • Energiakorjaukset (LTO), • Ulkovaipan korjaus vesikattoineen• Hissin uusiminen• + Lisäkerros (x)
E: JNE.
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi4
LISÄRAKENTAMISEN MAHDOLLISUUS OMA VAIHEENSA HANKESUUNNITTELUSSA
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi5
1 • Esiselvitys
1.1. • Lisäkerrosmahdollisuus
2 • Hankesuunnittelu
Laajemman peruskorjauksen yhteydessä, jossa myösvesikatto uusitaan, kannattaa yhtenä potentiaalisenalisävaihtoehtona miettiä lisäkerrosrakentamista.AJOISSA LIIKKEELLE.
LISÄKERROKSET MAHDOLLISUUS SEKÄ AS OY:LLE ETTÄ KOY:LLE
• Constin lisäkerrosrakentamisessa tavoitteena onkohdekohtaisesti räätälöidyt laskelmat korjaustarpeenmukaan huomioiden mukaan energia-,elinkaarinäkökulmat sekä takaisinmaksu näkökulmat.
Esityksen case –kohteet: - As Oy -case: Rakuunantie 1, Helsinki (Munkkivuori) - KOy Vuokratalo –case: Hyvinkään Hakapaavo
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi6
AS OY:N LIIKKEELLELÄHTÖÄ
• As Oy:llä tarve ja kiinnostus lisätuloille laajemman peruskorjauksensa esim. putkiremontti, energiakorjaukset, vesikaton uusiminen jne.
• Lähtökohtaisesti As Oy ei yleensä voi toimia lisäkerroksen uusien myytävien asuntojen rakennuttajana (vrt. asunto-osakeyhtiölaki) – HUOM! Poikkeuksiakin on!
Yleinen toimintatapa: Rakennusoikeuden myynti = yhteistyötahon hankkiminen (ns. lisäkerroksen perustajaosakas, joka myy asunnot ja kantaa riskit As Oy:n sijaan) Lisäkerrosrakentamisen tulee olla kannattavaa
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi7
”OSVIITTAA” KANNATTAVUUDESTA
• Asuntojen kysyntä ja hintataso kyseisellä alueella• Rakennuksen sijainti, alueen kehittymisnäkymät• Rakennusoikeutta on jäljellä tai sitä on As Oy:n ”saatavissa”
(poikkeaminen, kaavamuutos)• Maankäyttömaksun suuruus (vrt. tontin arvonnousu)• Kaavoitusprosessin onnistumisen tekijät • Lisärakennusoikeuden määrä • Rakennusoikeuden arvo markkinoilla ja siitä pyydettävä hinta • Lisäkerroksen suunnitteluratkaisut, tekninen toteutettavuus sisältäen
suunnittelun kustannustehokkuustarkastelut• Autopaikkojen osalle löytyy ratkaisu (taloudellinen, toimivuus)• Kulkuyhteyden ja hissiratkaisut saadaan toimiviksi –löytyy ratkaisu
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi8
MITEN MITATAAN ? / MITTARIT
• Peruskorjaushankkeen kustannusarvio ja rahoitustarve? V: Peruskorjauksen hinnan hankevaiheen hintalaskelmat
• Lisärakennushankkeen nettotuotto?V: Kannattavuuslaskelmat vrt. yhteistyötaho löytyy
• Kaavoituksen eteneminen ja kesto (arviot)?V: Alueen kehittäminen myös kaupungin strategiassa tai
kaupungin kaavoitusviranomaisen ”suopeus” -tarkastetaan hankkeen ensivaiheessa viranomaisneuvotteluin, naapurien ”suopeus”.
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi9
MYÖS SUUNNITELMIA TULEE ”MITATA”
• Lisärakennushankkeen suunnitteluratkaisut? V: - Suunnitelmien kustannustehokkuustarkastelut,
tekninen analysointi esim. kantavien runkorakenteiden ja maaperän kartoitus vrt. perustusten kantavuus lisäkerrosrakentamiselle - Suunnitelmien kysyntään vastaavuus (markkinat),
suunnitelmat tukevat kaavamuutosprosessia. - Autopaikkasuunnittelu- Kulkuyhteydet lisäkerrokseen; portaat ja hissit- Vss-suunnittelu- Irtainvarastot, muut yhteistilat
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi10
VÄLILLISET HYÖTYNÄKÖKULMAT
• Vaikutukset hoito- ja korjausvastikkeisiin lisää vastikemaksajia
• m2 –kohtaiset ylläpitokustannukset• Asuntojen arvonnousu
• Alueen arvonnousu
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi11
AS OY PÄÄTÖKSENTEON AIKATAULU JA TOIMIVUUS MYÖS TÄRKEÄ MITTARI
2/3 osake-enemmistö rakennusoikeuden myynnille /osake-annille
8.2.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa12
Yllä oleva taulukko julkaisuote VTT:ltä
CASE: AS OY RAKUUNANTIE 1;
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi13
Arkkitehtuuri- ja muotoilutoimisto Talli, arkkitehti Minna Lukander
ARKKITEHDIN HANKEVAIHEEN ENNEN – JÄLKEEN -VISIONTI
TAUSTAA
• Linjasaneerausremontin yhteydessä 6 asunnon lisäkerros, vanhoja asuntoja: 37 asuntoa
• Lisäkerroksen laajuus: 377 kerros-m2, tilavuus 1472 m3• Aumakatollinen rakennus pulpettikattoiseksi lisäkerroksella
”ullakkotyyppisillä” suunnitteluratkaisuilla• Ei jäljellä olevaa rakennusoikeutta • Sijainti: Munkkiniemi Hki, asemakaava 1950-luvulta, enintään
4 kerrosta ja 14 metriä korkeutta
• Arkkitehti: Arkkitehtuuri- ja muotoilutoimisto Talli Oy, arkkitehti Minna Lukander (esityksessä käytetyt kohteen valokuvat ja suunnitelmat)
• Isännöitsijä: Kiinteistö Pailokari Oy Pekka Mikkola• Peruskorjaustyöt taloyhtiölle sekä lisäkerrosrakentajalle /
pääurakoitsija: Consti Julkisivut Oy Asuntokorjaus
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi14
HYVÄ SIJAINTI JA YMPÄRISTÖTEKIJÄT
• . Lisäkerrosta puolisivat: - Sijainti ja ympäristö,- Asuntojen markkina-arvo
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi15
Kulttuurihistoriallinen ympäristö Munkkivuoressa, merinäköalalla
Kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi määritelty ympäristö Munkkivuoressa, merenlahtinäkymä.
Kuva: Google Maps
VIRANOMAISYHTEISTYÖ SUJUI – AIKAA VARATTAVA (ARKKITEHTI MINNA LUKANDER, ARKKITEHTITOIMISTO TALLI)
• Korttelisuunnitteluprosessi kaupungilta arvokas apu; Kaupunkisuunnitteluvirasto samalla laati selvitystä alueen muidenkin rakennusten korottamismahdolli-suudesta
• ARK –suunnittelijan ja kaupungin yhteistyö toimivaa sujuva lupaprosessi varmistettiin ennakko-esittelyin
• POIKKEUSLUPAMENETTELY (ullakkorakentaminen)
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi16
Rakuunantie valmiina
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi17
.
Arkkitehtitoimiston lisäkerrosrakentamisen ”ullakko”ratkaisuja:- Sisäänvedetty terassirakenne- Räystäät vanhan mallin mukaisesti- Suunnitteluratkaisuja, jotka soveltuvat
arvokkaalle sijainnille, jossa asuntojen markkinahinta ”sallii”
Räystäiden ja terassin rakentamista
LISÄKERROKSEN VALOISAT KATTOTERASSIASUNNOT VALMIINA
• ..
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi18
Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi
LISÄKERROS VUOKRATALOYHTIÖLLE
Case: Hyvinkään Hakapaavo - Mitä tehdä 70 –luvun lähiökerrostalolle
LISÄKERROS KAUPUNGIN VUOKRA-TALOYHTIÖLLE
• Hyvinkään Vuokra-Asunnot Oy (100 % kaupungin omistus), voi toimia lisäkerroksen rakennuttajana. Tehtävänä tarjota edullisia ja monipuolisia vuokra-asuntoja, toteuttaa kaupungin asuntopoliittisia tavoitteita, 2 000 asuntoa
• Yhteiskunnallisesti lisärakentaminen vanhaa infraa + kunnallistekniikkaa hyödyntäen on 70 % edullisempaakuin uuden rakentaminen (Tekes / Pekka Virkamäki). Ratasvaikutus palveluihin.
• Asunnot vuokrakäyttöön; vuokramarkkina- ja tarve mää-räävä tekijä. Vrt. nyk. 70 -80 % 1-2 hengen talouksia
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi20
.
• Kannattavuuslaskelmat vuokratuottojen ja käyttöasteen kautta. Pitkän aikavälin tuottotavoitteet (yleishyödyllisyys) ja ylläpidon kustannuksiin vaikuttaminen (peruskorjauksen ”kuolettaminen” pitkällä aikavälillä)
• Kunnan ja valtion kannusteita voidaan tarvita lisäkerrosrakentamiseen, jotta yhtälöstä saadaan kannattava. Esim.- Lievennetty maankäyttömaksu ? - Alennettu autopaikkanormi ?- Aluesuunnittelutuki korttelitasolla ?- Ara –avustukset (yleishyödyllisyys)- Kiinteistövero (yleishyödyllisyys)- Kohtuuhintaisuutta tarkoittavat suunnitteluratkaisut! Mm.
ranskalaiset parvekkeet terassien sijaan
• Päätöksentekoprosessi verrattuna As Oy:n verrattuna
Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi6.4.201621
HAKAPAAVON TAUSTAA
.
Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi
Urakoitsijainfo 24.3.2014
- Urakkalaskenta 04-06/2014 Suunnitelmien kehittäminen
ja sisältö (KVR-urakka) Innovaatiot Yhteistyökyky Hinta
- Urakoitsijan valinta 06 /2014- Suunnittelu käyntiin 08/2014- Rakennuslupa lisäkrs 03/2015- Rakentaminen purkutyöt 03/2015- Valmis 03/2016, ulkopuolet 06/16
LISÄKERROKSELLA VUOKRATTAVAA PINTA-ALAA LISÄÄ / + 14 PIENASUNTOA 454 H-M2
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi23
Asunnot ennen 40 kpl, jälkeen 64 kpl (vrt. myös vanhoihin kerroksien asuntopohjia sopeutettiinpienasuntotarpeeseen).
Keskipinta-ala ennen 58,3 ja jälkeen 43,11 h-m2Pienet yksiöt ja kaksiot (alle 47 h-m2) > 53 %,
KAAVOITUKSEN ”SUOPEUSTEKIJÖITÄ” -LISÄRAKENTAMINEN SOPI KAUPUNGIN KEHITTÄMISSTRATEGIAAN
Hakapaavo (huputettu) ilmasta 5.10.2015 arkkitehti Sami Paalosmaa työmaakokoukseen pienlentokoneella
Jäähalli / urheilu, hiihto, laskettelu golfkenttä
• Ostari (valintatalo Paavola)• Päiväkoti (vanha Jussilan päärakennus)• Paavolan Vanhainkoti (Paavolan kartano)• Terveyskeskus• Paavolan koulu n. 200 m
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi24
- 60-70 – luvun väljästi rakennetut lähiöt pääosin hyviä lisä- ja täydennysrakentamiselle korkean käyttöasteen alueilla.
- Aluerakentamisen mahdollisuus , koko alueen ”hyppäys” uudelle tasolle. Vrt. ovatko alueet valmiit vai vasta valmiita muutokseen
Tontilla riittävä autopaikkatila !! 61 P + 1 ap/10 as.
JULKISIVUT TÄNÄÄN; LISÄ-KERROKSELLA VÄRIÄ YMPÄRISTÖÖN
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi25
Lisäkerroksen asunnot ranskalisilla parvekkeilla
LISÄKERROSRAKENTAMINENSOVITETAAN YMPÄRISTÖÖNSÄ
. Kaupunkikuvalautakunnan kannanotot + uuden asemakaavan aikataulujen yhteensovittaminen• ”sopeutua Paavolan vanhaikodin
kulttuuriympäristöön” (vv.1922-1924 rakennettu ent. Paavolan kartano). Vier. kuvassa Hakapaavon julkisivu ao. suuntaan.
• ”Mahdollisen lisäkerroksen arkkitehtuurin tulee poiketa vanhan rakennusosan julkisivujärjestelystä aukotukseltaan, materiaaleiltaan tai väritykseltään.”
• Kaupungin museon lausunto (kaavavaihe): ”Rakennukset ovat tyypillisiä 1970-luvun elementtikerrostaloja ja alueen korttelirakenne ja arkkitehtuuri pyrittävä säilyttämään”…
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi26
Makuuhuoneen ikkunasta ”kartanolle”päin
TATE –ENERGIAKORJAUS LISÄKERROS-RAKENTAMISEN YHTEYDESSÄ VAIKUTTAMINEN YLLÄPITOKUSTANNUKSIIN
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi27
Keskitetty IV rakennukseen n. 80 %:n lämmöntalteenotolla ( B –energia-luokka). IV-konehuoneen sijainti katolla Lisäkerroksen hyöty –m2 tarkas-telu yksi kannattavuustekijä
KUVIA TYÖMAALTA LISÄSKEWRROKSENSEINÄELEMENTTIEN (PUU) ASENNUKSESTA
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi28
.
VESIKATTOELEMENTTIEN (PUU) ASENNUSTA
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi29
PALO- JA PELASTUSVIRANOMAISTEN ENNAKKOPALAVERIT
• Lisäkerros voi muuttaa mm. nostopaikkatarpeen –pelastautuminen lisäkerroksen asunnoista
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi30
LISÄKERROKSEN HISSIT JA PORTAAT
• Peruskorjauksessa hissit uusiksi (esteettömyys EN-81-70) rak.lupa ehtona /asiakkaan ehtona) Vanha kuilumitta (leveys) + ei ”järkevää” leventää ongelmitta Oikea hissi-malli löytyi (EN-81-70)
• Porrasaskelmat mitoitus vst. arinakerroksen korkeus vst. poistumistie.
• ”Arinassa” puuelementtien teräsrunko-osat + lisäkerroksen viemärihajotukset
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi31
Lisäkerrokseen nousee uudet portaat, 1 vai 2
lisäaskelmallaapoistustiemitoitus (portaat+
porrashuone) oli haaste.
• 1 kpl ei kaventanut• poistustieleveyttä
LISÄKERROKSEN ASUNNOT VALMIIT 1.4.2016
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi32
Valokuvat ja sisustusdesign Marjo Naukkarinen
SISÄKUVIA HAKAPAAVONLISÄKERROKSEN ASUNNOISTA
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi33
OPISKELIJAKILPAILUN TULOKSIA 9.2.2016 KS. WWW.JULKISIVUYHDISTYS.FI
.
6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi34
”Riippuvat Puutarhat” 1. sija
”Keko” 3.sija”Sakki” 2.sija
Näissä innovatiivisissa merkeissä –
KIITOS!