L’IMPOSTA DI REGISTRO,

IPOTECARIA E CATASTALE

a cura di

Antonella CastrignanòAvvocato

Caratteristiche essenziali dell’imposta

1° modulo

NATURA DELL’IMPOSTA DI REGISTRO

• è un’imposta indiretta

• trae origine dall’esigenza antica di documentare i rapporti giuridici

• Finalità: attestazione esistenza degli atti con data certa (art. 2704 c.c.), conservazione originale scritture private e copia atti pubblici, riscossione del tributo

• Norma: Testo Unico dell’Imposta di registro, approvato con DPR 26 aprile 1986, n. 131

• si propone di colpire tutti gli atti scritti a contenuto patrimoniale formati nel territorio dello Stato

OGGETTO DELL’IMPOSTA

• L’imposta di registro “colpisce, nella misura indicata nella Tariffa

allegata al DPR 131/86, gli atti soggetti a registrazione e quelli

volontariamente presentati per la registrazione” (art. 1 Dpr131/86)

• Il presupposto dell’imposta è un “atto”, inteso come “atto

giuridico”

• Non è un’imposta cartolare (v. imposta di bollo), ma un’”imposta d’atto”: colpisce l’atto non come documento, ma come manifestazione produttiva di effetti giuridici

� Impostazione confermata dall’art. 20 Dpr 131/86, per cui l’imposta va interpretata secondo l’intrinseca natura e gli effetti giuridici che l’atto mira a

produrre

� Nozione ampia di atto

ATTI SOGGETTI A REGISTRAZIONE IN “TERMINE FISSO”

• Sono soggetti a registrazione (art. 2 Dpr 131/86):

a) Atti scritti (Regola generale)

• stipulati nel territorio dello Stato• tassativamente indicati nella Tariffa, Parte I, allegata al

Dpr 131/86

(art. 2, comma 1, lett. a), Dpr 131/86)

b) Contratti verbali (art. 3, comma 1, Dpr 131/86):

• locazione o affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe, anche tacite

• trasferimento o affitto di aziende esistenti nel territorio dello Stato o costituzione e trasferimento di diritti reali di godimento sulle aziende esistenti nel territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe, anche tacite

c) Operazioni di enti e società esteri indicati dall’art. 4 Dpr 131/86:

• istituzione nel territorio dello Stato di sedi legali, amministrative e secondarie e il trasferimento nello stesso dell’oggetto principale di società aventi sede amministrative o legali in uno Stato comunitario o extracomunitario

d) Atti scritti formati all’estero

• trasferimento o costituzione della proprietà o di altri diritti reali (anche di garanzia) su beni immobilio aziende siti in Italia

• contratti di locazione o affitto su beni immobili o aziende siti in Italia

� gli atti formati all’estero diversi da quelli elencati sono soggetti a registrazione solo in caso d’uso (art. 11, Tariffa, Parte II)

REGISTRAZIONE IN CASO D’USO

• in “caso d’uso” (art. 6 Dpr 131/86): quando un atto viene depositato per essere acquisito agli atti

� presso le cancellerie giudiziarie nell’esplicazione di attività

amministrative

� presso le amministrazioni statali o degli enti pubblici territoriali o i rispettivi organi di controllo, salvo che il deposito derivi dall’obbligo di assumere l’atto

da parte dell’Amministrazione, ovvero da un provvedimento amministrativo

o dalla legge

• Elencati nella Tariffa, Parte II (es.: atti formati per corrispondenza - art. 1)

• Scrittura private non autenticate se tutte le disposizioni sono soggette ad

Iva (art. 5, comma 2, Dpr 131/86)

ATTI ESCLUSI DA REGISTRAZIONE

• Tabella allegata al Dpr 131/86

• Registrazione volontaria (art. 8 Dpr 131/86):

� Chiunque vi abbia interesse può sempre chiederne la registrazione, anche se non ha partecipato all’atto stesso, ed è soggetto ad imposta fissa

ALTERNATIVITÀ IVA/REGISTRO

• se un atto è soggetto ad imposta sul valore aggiunto non può essere soggetto anche ad imposta di registro proporzionale (art. 40 Dpr 131/86)

• l’art. 40 Dpr 131/86 va letto in relazione all’art. 5 Dpr131/86 che stabilisce che: gli atti non notarili soggetti

ad Iva vanno registrati non in termine fisso, ma solo in

caso d’uso o in via volontaria, mentre gli atti notarili (o

di altri pubblici ufficiali) vanno registrati in ogni caso

PERTANTO EX ART. 40 E 5 DPR 131/86:

• gli atti notarili soggetti ad Iva vanno registrati in termine fisso

• gli atti non notarili soggetti ad Iva vanno registrati solo in caso d’ uso o volontariamente

• gli atti soggetti ad Iva, sia notarili che non notarili, se registrati, scontano l’ imposta di registro in misura fissa.

� Condizione è che tutte le disposizioni siano soggette ad Iva, altrimenti va registrato in termine fisso (C.M. 10.06.1986, n. 37)

• Si considerano operazioni “soggette” ad Iva (art. 40 Dpr 131/86):

1) le “operazioni imponibili” ai fini Iva

2) tutte le “operazioni non imponibili” ai fini Iva, per mancanza del requisito della territorialità dell’art. 7 DPR 633/72

3) le “operazioni esenti” ai fini Iva dell’art. 10 D.P.R. 633/72, ad eccezione:

� operazioni esenti dell’art. 10, n. 8 (locazioni di case di abitazione), n. 8 – bis (cessioni di case di abitazione da parte di soggetti diversi dall’impresa

costruttrice o ristrutturatrice e da immobiliari di compravendita), n. 27 –quinquies (cessione di beni per i quali non sia stata detratta l’Iva al momento

dell’acquisto) del DPR 633/72,

� locazioni di immobili esenti ai sensi dell’art. 6 della L. n. 133/1999 e dell’art. 10, comma 2, del DPR 633/72 (art. 82, comma 14, del D.L. n. 112/2008, convertito dalla Legge n. 133/2008).

LE OPERAZIONI IVA RILEVANTI

L’IMPOSTA IPOTECARIA E CATASTALE

• Disciplina: D. Lgs. 347/90 e ss. mm.

• Imposta ipotecaria: si applica alle formalità eseguite nei pubblici registri in relazione a trascrizioni, cancellazioni, annotazioni, iscrizioni, rinnovazioni

• Imposta catastale: dovuta per l’esecuzione delle volture catastali a seguito di cessioni, successioni, donazioni, costituzione di ipoteche, costituzione di diritti reali

• Base imponibile: determinata ai fini dell’imposta di registro o dell’imposta sulle successivo e donazioni

• Aliquota: in genere, l’imposta ipotecaria è 2% e la catastale è 1%

(salvo casi particolari in cui è fissa: € 168,00)

La registrazione

2° modulo

• La registrazione consiste in un’operazione in cui i funzionari addetti procedono all’annotazione in un apposito registro dell’atto o della denuncia ovvero della richiesta di registrazione (art. 16 Dpr 131/86)

• Effetti: attesta l’esistenza degli atti, attribuisce loro data certa (art. 2704 c.c.), funzione di conservazione degli atti e legittima la liquidazione del tributo

1. Obbligatoria - in “termine fisso” (Tar., Parte I)

- in “caso d’uso” (Tar., Parte II)

2. Volontaria (art. 8 Dpr 131/86)

3. D’Ufficio (art. 15 Dpr 131/86): in generale, previa riscossione dell’imposta, atti per i quali non è stato osservato obbligo di richiedere la registrazione

MODALITÀ DELLA REGISTRAZIONE (ART. 9 – 11 DPR 131/86)

• Ufficio competente (art. 9 Dpr 131/86)

� atti pubblici, scrittura private autenticate e atti giudiziari: Ufficio delle Entrate nella cui circoscrizione risiede il pubblico ufficiale

� altri casi (scrittura private e denunce verbali): qualsiasi Ufficio dell’Agenzia delle Entrate

LA RICHIESTA DI REGISTRAZIONE (ART. 11 E 12 DPR 131/86)

• La registrazione avviene in due modi:

1) modalità cartacea

2) in via telematica (D.Lgs. 9/2000, Dpr 05.10.01, n. 404 e decreto Direttoriale dd. 12.12.2001)

REGISTRAZIONE CARTACEA

• La registrazione ordinaria di un atto/contratto prevede le seguenti fasi (art. 11 e 12 Dpr 131/86)

1) presentazione degli atti/contratti con il mod. 69

2) liquidazione dell’imposta da parte dell’Ufficio3) pagamento dell’imposta liquidata 4) esecuzione della registrazione da parte dell’ufficio con la

data di presentazione dell’atto 5) restituzione al richiedente dell’originale o di una copia degli

atti presentati6) conservazione da parte dell’ufficio degli originali degli atti

presentati e delle richieste di registrazione

• l’Ufficio provvede a liquidare direttamente l’imposta (salvo contratti di locazione, di cui infra)

REGISTRAZIONE TELEMATICA

• atti relativi a diritti sugli immobili (nonchétrascrizione, iscrizione, annotazione nei registri immobiliari e voltura catastale)

• contratti di locazione immobiliare (sia abitativa che diversa), ivi comprese le cessioni, risoluzioni e le

proroghe degli stessi

� obbligatoria per i soggetti in possesso di più di 10 unità

immobiliari e per gli agenti immobiliari (L. 44/2012) e facoltativa per generalità dei contribuenti

� il contribuente provvede ad autoliquidare l’imposta

TIPOLOGIE DI IMPOSTA (ART. 42 DPR 131/86)

• principale: è quella che l’ufficio applica alla registrazione manuale e quella richiesta dall’ufficio se diretta a correggere errori o omissioni effettuati nell’autoliquidazione telematica

• suppletiva: richiesta successivamente alla registrazione per correggere errori od omissioni dell’Ufficio in sede di liquidazione dell’imposta principale

• complementare: rettifica dei valori dichiarati e tutti gli altri casi.

TERMINI (ART. 13 DPR 131/86)

• 20 giorni: atti pubblici, scritture private autenticate e non autenticate, contratti verbali

• 60 giorni: gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di immobili se stipulati all’estero

• 30 giorni: locazioni ed affitti di beni immobili

• 5 giorni: atti giudiziari diversi dai decreti di trasferimento

• entro febbraio dell’anno successivo alla formazione

dell’atto: contratti di affitto di fondi rustici non formati mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata.

OBBLIGATI ALLA REGISTRAZIONE (ART. 10 DPR 131/86)

• atti pubblici e atti ricevuti e autenticati da notai

• sentenze, decreti e atti organi giurisdizionali

• scritture private e contratti senza intervento notaio

• atti che devono essere registrati d’ufficio

• atti posti in essere grazie all’intermediazione di un soggetto iscritto nell’albo degli agenti in mediazione ex art. 2 L. 39/89

• ufficiali giudiziari e segretari P.A.

• cancellieri e segretari

• parti contraenti

• impiegati pubblici e quelli della Guardia di Finanza

• agente immobiliare

OBBLIGATI AL PAGAMENTO

• Principio di solidarietà per gli atti da registrare in termine fisso: le parti contraenti nonché, limitatamente

all’imposta principale, anche il Notaio o e gli altri Ufficiali roganti (art. 57 Dpr 131/86)

• In caso di registrazione in caso d’uso o volontaria: solo il soggetto che richiede la registrazione

L’accertamento di valore nei trasferimenti immobiliari

3° modulo

BASE IMPONIBILE

1) Criterio generale: è costituita dal valore del bene o diritto oggetto dell’atto registrato (art. 43, comma 1, Dpr 131/86)

� per “valore del bene o diritti” si intende quello dichiarato dalle parti nell’atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito (art. 51 Dpr 131/86)

2) Deroga per i beni immobili e le aziende: il valore venale è costituito dal valore venale in comune commercio, indipendentemente dal valore dichiarato dalle parti (art. 51, comma 2, Dpr 131/86)

� l’Ufficio può pertanto procedere alla rettifica del valore dichiarato dalle parti nell’atto mediante un avviso motivato di rettifica e liquidazione (art. 52 Dpr 131/86)

� criteri (art. 51, comma 3, Dpr 131/86)

LA VALUTAZIONE AUTOMATICA

• art. 52, comma 4, Dpr 131/86: divieto per l’Ufficio di procedere ad accertamento qualora il valore dichiarato dalle parti sia almeno pari al rendita catastale dell’immobile rivalutata e moltiplicata per determinati coefficienti

• 120: fabbricati appartenenti ai gruppi A, B, C (esclusi A/10 e C/7) diversi da prima casa

• 110: immobili adibiti a prima casa;

• 40,8: fabbricati appartenenti ai gruppi C/1 (negozi e botteghe) e E (a destinazione particolare)

• 90: terreni non edificabili

• Non opera per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria

(art. 36, comma 2, D.L. 223/06)

• Si applica solo alle cessioni per cui si applica il prezzo valore (a decorrere dal 6 luglio 2006)

IL “PREZZO - VALORE”E I LIMITI ALL’ACCERTAMENTO

• Art. 1, comma 497, Legge finanziaria 2006

• Applicazione della tassazione sul valore catastale, a prescindere dal corrispettivo che può essere maggiore o minore

• le finalità della norma sono ispirate ad una logica di trasparenza nella contrattazione immobiliare e di equità nel relativo prelievo fiscale

CONDIZIONI

• valore dichiarato sia veritiero• l’immobile deve essere adibito ad uso abitativo• acquirente sia un privato che non agisca nell’esercizio di

impresa o professione• venga fatta richiesta in atto al notaio di fruire del

particolare trattamento previsto dalla norma

NORMATIVA

• Il legislatore si è riferito alle “cessioni” a titolo oneroso, senza null’altro precisare

� Cessioni escluse :

• atti ad effetti dichiarativi (divisioni, rinunce pure e semplici), perché non sono “cessioni”

• cessioni a titolo gratuito (art. 34 Tu 346/90)

� secondo una parte della dottrina e anche la prassi (Ris. 121/2007) sono invece compresi:

– Atti costitutivi di diritti reali parziari

� sono anche compresi:

• atti aventi ad oggetto beni in natura (es. permute - Circ. 320/2007)

o Aste: non si applica ai trasferimenti a seguito di aggiudicazione perchè base imponibile è determinata sulla base del prezzo di aggiudicazione ex art. 44 TU 131/86 (Ris. 102/E/2007)

REQUISITO SOGGETTIVO

• Si applica nei confronti delle sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di impresa, arte o professione (cessionario)

• Devono intendersi escluse anche le società semplici, mentre si ritengono rientrare gli imprenditori agricoli

REQUISITO OGGETTIVO

• Immobili ad uso abitativo e relative pertinenze

• Nozione di abitazione: tutti i fabbricati inseriti in catasto con categoria A, esclusi quelli di categoria A10

� Sono esclusi sicuramente gli immobili privi di attribuzione di rendita

• Nozione di pertinenza

• E’ pertinenza la cosa destinata a servizio od ornamento di un bene principale (art. 817 c.c.)

• Le pertinenze sono assoggettate allo stesso regime fiscale del bene principale (art. 23 Tu 131/86): pertanto le pertinenze di abitazioni per le quali è applicato il regime del prezzo valore possono usufruire delle nuove norma

o purché nella cessione si dia atto del vincolo pertinenziale (Circ.12/2007) o devono avere una rendita catastale (Circ. 6/2006)o non rileva la categoria catastaleo non c’è limite di numeroo anche acquistate separatamenteo terreni agricoli pertinenza di villette (A/7) possono usufruire del beneficio

(Ris. 11.04.2008, n. 149/E)

LE ULTERIORI CONDIZIONI

• Occorre una richiesta al Notaio (non ammesso atto integrativo)

• Deve essere indicato l’intero prezzo pattuito

• In caso di falsa dichiarazione del corrispettivo, infatti, le parti devono corrispondere le imposte sull’intero corrispettivo pattuito, con l’applicazione di una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra imposte dovute e quelle applicate sul corrispettivo dichiarato, detratto l’importo della sanzione dovuta per insufficiente dichiarazione di valore ai sensi dell’art. 71 e ss.

• Se le parti indicano valore catastale inferiore invece solo rettifica del valore catastale (Ris. 176/E del 09.07.2009)

Agevolazioni prima casa

4° modulo

• Norma: Nota II-bis all’art. 1, Tariffa, Parte I, allegata al Dpr 131/86

• consiste in una riduzione dell’imposizione indiretta

sull’acquisto della cd. “prima casa”

Aliquota Ordinaria Aliquota agevolata

� Registro 7 % 3 %

� Ipotecaria 2 % € 168,00

� Catastale 1 % € 168

REQUISITO OGGETTIVO

• Nozione di abitazione “non di lusso”

o La nozione di bene “non di lusso” si può rinvenire con riferimento ai criteri indicati nel D.M. 2 agosto 1969

o Le caratteristiche possono essere rinvenute sia nell’atto sia nei documenti allegati

o È irrilevante il dato catastale

o anche immobili in corso di costruzione, purchè ultimati

entro tre anni (Ris. 12.08.2005, n. 38/E, Cass. 9149/2000, Cass. 18300/2004)

REQUISITI SOGGETTIVI

a) L’immobile deve essere situato (unica a pena di decadenza) :

� nel Comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro 18 mesi

dall'acquisto la propria residenza o, se diverso,

� nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività di lavoro,

ovvero, (Comune sede di lavoro)

� nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il suo datore di

lavoro, se trasferito all’estero per motivi di lavoro;

� in qualunque Comune, se cittadino italiano emigrato all’estero.

(non serve iscrizione all’AIRE, può essere anche autocertificata,

C.M. 12.08.05, n. 38/E)

b) Non prepossidenza di altro immobile:

� non deve essere titolare, esclusivo (100%) o in comunione con ilconiuge (la comproprietà con soggetto diverso dal coniuge

non è ostativa), della proprietà, usufrutto uso e abitazione -esclusa la nuda proprietà - di altra casa di abitazione nello stesso Comune ove sorge l’immobile agevolato

c) Novità dell’agevolazione

� non deve essere titolare nemmeno per quote, anche in regime di

comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale

dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietàsu altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con l’agevolazione prima casa

PREVALENZA DEL DATO FORMALE

• non è più richiesta l’abitazione effettiva dell’immobile

• può essere acquistata con le agevolazioni "prima casa" anche un'abitazione affittata “a terzi” o da affittare dopo

l'acquisto. (Circ. 38/2005, Circ. 19/2001, Ris. 192/2003)

• ai fini fiscali, hanno valore solo le iscrizioni anagrafiche, ossia il dato formale dell’iscrizione anagrafica prevale sul dato fattuale di un’occupazione effettiva dell’immobile (Cass. 16.04.2008, n. 9949; Cass. 1530/2012)

L’ACQUISTO DA PARTE DEI CONIUGI IN COMUNIONE LEGALE

• Art. 177 c.c.: oggetto della comunione dei beni

• La residenza di famiglia: basta uno dei coniugi

• Nell’ipotesi in cui uno solo dei due coniugi possegga i requisiti per usufruire del trattamento agevolato, il beneficio fiscale è applicabile nella misura del 50% (Circ. 12.08.2005, n. 38/E)

• Sono “pertinenze” le cose destinate in modo durevole “a servizio o ad ornamento di un’altra cosa”. (art. 817 c.c.);

• Le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate (art. 23, coma 3, TUR).

• agevolazioni concesse anche per pertinenze abitazione principale(art. 1, comma 3, Nota II-bis, Dpr 131/86).

� C/2 magazzini e locali di deposito;� C/6 rimesse, autorimesse, stalle, scuderie; � C/7 tettoie chiuse o aperte.

(elencazione tassativa e non esemplificativa – Nota Ministeriale 29.09.2001)

� possono essere acquistate anche con atto separato (Circ. 1.03.2001, n. 19/E)

� l’agevolazione spetta solo per una pertinenza per ciascuna categoria catastale C/E, C/6 e C/7

� è sufficiente che siano in prossimità dell’abitazione principale e comunque nello stesso Comune

� non ci sono limiti dimensionali, purché ovviamente non diventi immobile di lusso (D.M. 02.08.69)

� si applica anche se l’abitazione principale non aveva potuto godere agevolazioni , in quanto ai tempi non ancora prevista (Circ. del 7

giugno 2010, n. 31/E)

� non si applica ai terreni, salvo “graffatti” con immobile principale (Circ. 38/2005)

GLI IMMOBILI CONTIGUI

• L’agevolazione spetta:

1) acquisto contemporaneo di due immobili attigui destinati a costituire un’unica unità abitativa, purché l’abitazione nel suo

complesso non abbia le caratteristiche di abitazione di lusso

(Circ. 12 agosto 2005, n. 35/E)

2) in caso di acquisto successivo di un immobile adiacente da accorpare al primo (Circ. 12 agosto 2005 n. 38/E)

3) atto di trasferimento di un immobile destinato all’ampliamento di un’abitazione precedentemente acquisita senza fruire del regime di favore, per la mancanza di una previsione normativa.(Ris. 142/2009)

4) anche se il contribuente non ha fruito delle agevolazioni per

l’acquisto dell’abitazione da ampliare non per la mancanza di una previsione normativa che riconoscesse il trattamento di favore, ma perché risultava già titolare, al momento della

stipula del precedente atto di trasferimento, di altro

immobile acquisito con le agevolazioni “prima casa” (Circ.

17 giugno 2010 n. 31/E )

DECADENZA DALL’AGEVOLAZIONE

1) Cause soggettive:

� Dichiarazione mendace: in caso di dichiarazione mendace la parte decade dall’agevolazione

o Esimente della causa di forza maggiore (Ris. 35/2002; Ris. 104/2008, Cass. civ. 1392/2010, Cass. Civ. 3507/2011)

o il termine di 18 mesi è “sollecitatorio” in quanto è, in realtà, tre anni dallaregistrazione dell’atto (Cass. 11.02.2011, n. 3507)

o l’agevolazione non è più revocabile, ma si può revocare la dichiarazione di intenti e non pagare la soprattassa del 30% (Circ. 105/E del 31.10.2011)

o Conseguenze: imposte di registro, ipotecarie catatastali ordinarie, soprattassa 30% e interessi di mora art. 55 Dpr 131/86 (responsabilitàacquirente, art. 57 co, 4)

2) Cause oggettive di decadenza

o acquisto di casa con le caratteristiche di abitazione di lusso

o alienazione di un immobile, a titolo gratuito o oneroso, prima che siano decorsi cinque anni dall’acquisto, se l’alienante non riacquista entro l’anno un alloggio da destinare a propria abitazione principale. (presunzione di intento speculativo)

o Cessione di una quota determina revoca solo per quota (Ris. 16.02.06 n. 31/E)

o Il riacquisto deve essere:

� a titolo oneroso� anche di un terreno sui cui edificare (Ris. 44/2004)� anche all’estero (Circ. 31/2010)� anche solo di una quota (Circ. 31/2006, Cass. 13291/11)� l’immobile deve essere effettivamente adibito ad abitazione principale entro un tempo

ragionevole e comunque entro tre anni (R.M. 06.0.2003, n. 192)

TERMINI

• L’accertamento può essere effettuato entro il termine

triennale di decadenza, il quale decorre dalla data in cui gli uffici stessi si trovino nella condizione di contestare la perdita del beneficio (Cass. civ. SS.UU. 1196/2000)

La locazione di immobili

5° modulo

• Art. 1571 c.c.: La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato periodo verso pagamento di un corrispettivo

1) Locazioni ad uso abitativo (L. 431/98)

- contratti “a canone liber0”

» le parti stabiliscono liberamente l'ammontare del canone,

» durata minima di 4 + 4, di rinnovo automatico

- contratti “a canone concordato”

» durata 3+2 di proroga automatica (art. 2, co. 3, L. 143/98)

» contratti transitori da 1 a 18 mesi (art. 2, co. 3, L. 143/98)

» contratto a studenti universitari fuori sede (art. 5, co. 2, L. 431/98) da 3 mesi a 3 anni

2) Locazioni ad uso commerciale (L. 392/78): 6+6 (9+9) con rinnovo e canone libero

LOCAZIONE E IMPOSTA DI REGISTRO

• Obbligo di registrazione in “termine fisso”: i contratti di affitto e locazione immobiliare vanno registrati entro

trenta giorni dalla data di stipula del contratto, o dalla sua decorrenza, se anteriore(art. 17 Dpr 131/86)

� durata superiore ai trenta giorni complessivi nell’anno, altrimenti registrazione solo in “caso d’uso” (art. 2bis, Tariffa, Parte II)

� se soggetti ad Iva e redatti mediante scrittura privata non autenticata registrati solo “in caso d’uso” (art. 5, comma 2, Dpr 131/86)

SOGGETTI OBBLIGATI (ART. 10 DPR 131/86)

• se redatti in forma pubblica o per scrittura

autenticata:

� notai od altri pubblici ufficiali roganti

� solo Ufficio di domicilio fiscale del pubblico ufficiale

� responsabili in solido parti e pubblico ufficiale

• se redatto in forma di scrittura privata non

autenticata o verbali:

� le parti contraenti.

� qualsiasi Ufficio può ricevere l’atto,

� le parti sono obbligate in solido al pagamento (art. 57 DPR 131/86)

MODALITÀ DI REGISTRAZIONE

• Se il conduttore non opta per la cedolare secca (D.Lgs. 23/2011)di cui infra, le modalità di registrazione sono due:

1) IN FORMA CARTACEA (autoliquidazione)

2) MODALITA’ TELEMATICA

(art. 5 DPR 05.10.01, n. 404 e art. 14 decretoDirettoriale dd. 12.12.2001)

• obbligatoria per i possessori di almeno 10 unità immobiliari e per gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui alla L. 39/89 (L. 44/2012) e facoltativa

per tutti gli altri contribuenti

LA CEDOLARE SECCA

• È una nuova forma di tassazione degli affitti introdotta con D. Lgs. 23/2011

• dà la possibilità di pagare sui redditi di locazione un’imposta sostitutiva del 19% per i contratti a “canone concordato” e del 21% per i contratti a “canone libero”

• È un regime facoltativo

• L’opzione riguarda solo:

– le persone fisiche,

– gli immobili ad uso abitativo e locati con finalità abitativa, oltre ad eventuali pertinenze

• sostituisce l’IRPEF ordinaria e le addizionali comunale e regionale, nonché le imposte di registro ed il bollo

• scelta al momento di registrazione con SIRIA o mod. 69

LA DETERMINAZIONE DELL’IMPOSTA

• L’imposta si determina applicando alla base imponibile, costituita dal corrispettivo per l’intera durata

contrattuale, l’aliquota prevista dall’art. 5, Tariffa, Parte I,allegata al Dpr 131/86 (art. 43, lett. h), Dpr 131/86)

• art. 5, Tariffa, Parte I:

a) fondi rustici: 0,50%

a-bis) immobili strumentali: 1%

b) tutti gli altri casi: 2%

LOCAZIONI DI IMMOBILI AD “USO ABITATIVO

• Regola generale: 2 % del canone riferito al primo anno, moltiplicato per il numero di anni (art. 5 Tariffa, lett. b) e art. 43 Dpr 131/86)

Esempio:

– se per un immobile ad uso abitativo il canone di locazione annuo è di € 7.200 (pari a € 600 mensili), l'imposta di registro da versare per ogni annualità è di € 144 (pari al 2% di € 7.200).

LOCAZIONE PLURIENNALE DI IMMOBILI URBANI (ART. 17, COMMA 3, DPR 131/86)

1) versare l’imposta annualmente, ossia sul canone di ciascun anno

• ogni anno entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità,

• la prima annualità non può essere inferiore a € 67,00

• adeguamento ISTAT su annualità successive

2) versare l’imposta sul corrispettivo dell’intera durata del contratto

• 2% all’importo pattuito per l’intera durata del contratto (minimo di €67).

• sconto pari al prodotto tra la metà del tasso legale (1,5%) ed il numero di annualità (Nota I) art. 5)

• non si applica adeguamento ISTAT.

• In caso di risoluzione anticipata del contratto: diritto al rimborsodell’imposta pagata relativo alle annualità successive in corso.

LOCAZIONE DI IMMOBILI A “CANONE CONCORDATO”

• La base imponibile viene ridotta del 30 %

• Presupposti oggettivi:

1. locazione di immobili urbani ad uso abitativo ex L. 431/98 (3 + 2 o a studenti universitari, mentre esclusi i contratti transitori)

2. l’immobile deve essere ubicato in Comuni ad “alta densità abitativa” (elenco Delibera CIPE n. 87 del 13/11/2003)

CESSIONI, RISOLUZIONI E PROROGHE

• Il versamento dell’imposta deve essere effettuato entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento ed il relativo attestato deve essere presentato entro venti giorni

dal versamento all’Ufficio dell’Agenzia dove è registrato il contratto (art. 17 Dpr 131/86)

CESSIONI DI CONTRATTI DI LOCAZIONE

• Accordo in forza del quale una delle parti di un contratto a prestazioni corrispettive (cedente) sostituisce a sé un terzo (cessionario), purchè l’altra parte vi consenta (art. 1406 c.c.)

• Disciplina:

• art. 31 (Cessione del contratto): aliquota applicabile è quella propria del contratto ceduto, “con esclusione della cessione prevista dall’art. 5, Tariffa, Parte

Prima”

• art. 43, lett. d) DPR 131/86: base imponibile è il corrispettivo della cessione e dal valore delle prestazioni ancora da eseguire

Deroga per i contratti gratuiti di locazioni immobili urbani pluriennali

• Nota II) all’art. 5, Tariffa, Parte I: “la cessione senza corrispettivo degli stessi

contratti è assoggetta all’imposta nella misura fissa di € 67”

• Circ. n. 36/E del 9 luglio 2003: cessione gratuita di locazioni di immobili urbani

di durata pluriennale indipendentemente dalle modalità di versamentodell’imposta, imposta di registro in misura fissa di € 67

TABELLA RIASSUNTIVA (CIRC. 12/E/1998 E N. 36/E/2003)

• cessione gratuita di locazioni di immobili urbani didurata pluriennale indipendentemente dalle modalità di versamento dell’imposta, imposta di registro in misura fissa di € 67;

• cessione gratuita di locazioni di immobili non urbani: èdovuto il 2% (0,50% in caso di fondi rustici) sulle prestazioni ancora da eseguire;

• cessione con corrispettivo di locazioni di immobili urbani e non urbani: 2% sulla base imponibile formata da corrispettivo della cessione e prestazioni ancora da eseguire ex art. 31 e 43, lett. d).

LA RISOLUZIONE (ART. 28 DPR 131/86)

1) dipende da clausola o condizione risolutiva espressa contenuta nel contratto, ovvero stipulata con atto pubblico o scrittura privata autenticata, entro il secondo giorno non festivo successivo a quello del contratto concluso. (comprende il mutuo dissenso): imposta in misura fissa di € 67,00

• Se è previsto anche un corrispettivo, questo sempre tassato come un’autonoma

obbligazione con imposta proporzionale.

� se contestuale alla risoluzione: 0,50% (Art. 6, Tariffa, Parte I)

� se differito nel tempo: 3% (art. 9 Tariffa, Parte I, DPR 131/86)

� In tutti gli “altri casi” sono sottoposte a tassazione le “prestazioni derivanti dalla

risoluzione”, maggiorate dall'eventuale corrispettivo, dovendosi considerare, il corrispettivo pattuito come un'autonoma, nuova obbligazione derivante dallo stesso atto di risoluzione. [Circolare n. 37/E del 10.06.1986]