Levanger kommune MøteinnkallingOlav Sivertsen Kartlegging av private avløp og landbruksforurensning i Hotran vassdraget ... RS 569/17 Søknad om opparbeiding av sti til hytte - 1719/372/1/93

Levanger kommune

Møteinnkalling

Utvalg: Plan- og utviklingskomiteen i Levanger

Møtested: Formannskapssalen, Levanger rådhus

Dato: 11.10.2017

Tid: 13:00

Faste medlemmer er med dette innkalt til møtet. Den som har lovlig forfall, eller er inhabil i

noen av sakene, må melde fra så snart som mulig, på e-post:

[email protected] eller tlf. på 74 05 27 16

Varamedlemmer møter kun ved spesiell innkalling.

Saksnr Innhold

PS 61/17 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll

PS 62/17 Referatsaker - PUK Levanger

PS 63/17 Detaljregulering Eidslunden

PS 64/17 Detaljregulering Birkelund Markabygda

PS 65/17 Detaljregulering Gamle Kongeveg Nord 6

PS 66/17 Søknad om dispensasjon fra kommunedelplan - Deling av eiendommen

1719/8/3 Strandli - May Helen og Tomas Alstad - To boligtomter

Orienteringer:

Nye Veier - arbeidet med ny E6 strekningen Ranheim – Åsen v/planleggingsleder Jan

Olav Sivertsen

Kartlegging av private avløp og landbruksforurensning i Hotran vassdraget

v/Prosjektleder Anne Kolstad

Levanger, den. 4. oktober 2017

Nina Berget

leder

mailto:[email protected]

Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 11.10.17 - Sakliste

2 av 52

PS 61/17 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll

PS 62/17 Referatsaker - PUK Levanger

RS 520/17 Godkjent - Søknad om dispensasjon fra LNFR-formål i Kommunedelplan

Levanger sentrum og plan- og bygningsloven § 1-8 - Tiltak på tomt for hyttebebyggelse - 1719/7/90 Nordsivegen 294 - Maria og Terje Dalen

RS 521/17 Godkjent - Søknad om endring av ansvarsrett - 1719/314/234 Moafjæra 16

- BE Moafjæra 16 AS

RS 522/17 Supplering av ansvarsretter - Søknad om oppføring av prosessanlegg for

biogass - 1719/733/16 Fiborgtangen - Biokraft AS

RS 523/17 Godkjent - Søknad om rehabilitering av skorstein - 1719/62/23

Grytesvegen 330 - Liv Astrid Røstad Eggen.

RS 524/17 Godkjent - Søknad om riving av eksisterende/oppføring av nytt venterom

ved Hokstad Ferjeleie - 1719/534/1 Øvresflata 135 - Statens Vegvesen

RS 525/17 Godkjent - Søknad om bruksendring av kjeller til boenhet for utleie -

1719/276/16 Sørvegen 27 - Bendik Andersen

RS 526/17 Godkjent - Søknad om igangsettingstillatelse - 1719/2/12 - Heggelia 12 -

Kjetil Klungre

RS 527/17 Vedtak - Deling av eiendommen - 1719/73/19 Boligfelt I Gotås - Levanger

kommune - Tilleggsareal til 1719/73/39 Brasethvegen 2 - Godkjent

RS 528/17 Godkjent - Søknad om innglassing av balkonger - 1719/315/343 Gunlaug

Ormtunges gate 3 - Boligsameiet Havna Terrasse

RS 529/17 Godkjent - Søknad om endring av tillatelse for oppføring av enebolig og

garasje - 1719/332/49 Strandheim

RS 530/17 Godkjent - Søknad om oppfylling av tomt for driftsbygning - 1719/73/1

Gottåsvegen 85 - Ove Norstad

RS 531/17 Søknad om tilbygg til bolighus - 1719/313/13 Tømtevegen 92 - Pernille Jørgensen og Alf Øistein Østerås - godkjent.

RS 532/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/53/8 Finstad / Damevegen 238 -

Trond Lynum - Fradeling av tun og generasjonsbolig - Godkjent

RS 533/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/65/1 Storaunet - Einar Storaune -

Fradeling av tun - Godkjent

RS 534/17 Godkjent - Søknad om rehabilitering av skorstein - 1719/165/1 Bergbygda 159 - Jorid Finsvik Kosberg

RS 535/17 Godkjent - Søknad om oppføring av gjødselkum - 1719/92/1

Nesgardsvegen 19 - Arild G Nesgård

RS 536/17 Godkjent - Søknad om oppføring av støttemur - 1719/371/1/16

Grønningsvegen 304 - Gunfrid Vinje Størvold


3 av 52

RS 537/17 Godkjent - Søknad om endring til gitt tillatelse - Bolig i Hegglia 12

RS 538/17 Godkjent - Søknad om tilbygg til hytte - 1719/372/1/142 Vulusjøvegen

1071 - Per Morten Olsen

RS 539/17 Godkjent - Søknad om rehabilitering av skorstein - 1719/330/10 Innbygda

66 - Veslemøy Grong.

RS 540/17 Søknad om endring av gitt tillatelse for oppføring av garasje - 1719/162/24 Gevikvegen 68 - Anita og Frode Pettersen - godkjent.

RS 541/17 Godkjent - Søknad om riving av eksisterende bolig og oppføring av ny

enebolig - 1719/84/5 Gamle E6 872 - Catharina og Einar Kristoffersen Skei

RS 542/17 Avslag - Søknad om ferdigattest for riving av hytte og melding om endring

av ansvarsrett - 1719/232/88 Sagtun 60 og 62 - Jan Hoff

RS 543/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/207/1 Fossing søndre - Trond

Fossing - Tilleggsareal til 1719/207/56 Areal til idrettsanlegg og parkering - Godkjent

RS 544/17 Godkjent - Søknad om rehabilitering av skorstein - 1719/208/19 Reita 6 -

Live Marita Didrichsen.

RS 545/17 Godkjent - søknad om igangsettingstillatelse (IG6) for innredning og

utomhusarbeid - 1719/314/4 Kirkegata 2

RS 546/17 Godkjent - Søknad om oppføring av garasje - 1719/16/137 Nesheimvegen

39 - Ane Ø Bergquist og Petter L Bremseth

RS 547/17 Godkjent - Søknad om rehabilitering av skorstein - 1719/210/9 Øystua -

Mette Marie Lernæs.

RS 548/17 Godkjent - Søknad om rehabilitering av skorstein - 1719/315/186

Jernbanegata 36 A - Aud Inger Sandøy.

RS 549/17 Forhåndsvarsel om pålegg om søknadsplikt - retting - forelegg -

tvangsmulkt - Søknadspliktige fasadeendringer - 1719/252/1/8 Hoøya 12 - Hallgeir Rustan

RS 550/17 Godkjent - Søknad om riving av bygninger - 1719/212/23 Stokkanvegen

10 - Duun Smia AS

RS 551/17 Godkjent - Søknad om rammetillatelse for riving av eksisterende garasje

og oppføring av ny garasje m/bod - 1719/275/511 Ludvig Bremers veg 12

- Cecilie Bergseth

RS 552/17 Tillatelse til seksjonering av eiendommen 1719/330/17 Oterstein 86 - Christian og Ragnar Kjeldstad - To boligseksjoner (fritidsbolig)

RS 553/17 Vedtak - Deling av eiendommen - 1719/244/1 Djupvika - Bjørn Broholm -

Innløsing av hyttetomt eksisterende hytte - 1719/244/1/1 - Godkjent

RS 554/17 Godkjent - Søknad om oppføring av garasje - 1719/212/34 Dr Berg

Nilsens veg 16 D - Terje Hovdal


4 av 52

RS 555/17 Omgjøring av vedtak - Søknad om ferdigattest for riving av fritidsbolig og

oppføring av ny fritidsbolig - 1719/232/88 Sagtun 60 og 62 - Jan Hoff - Avslag

RS 556/17 Godkjent - Søknad om plassering av salgsvogn for thai-mat ved Coop

Extra Åsen - 1719/207/19 Hammerøyvegen 1 - Coop Frosta SA

RS 557/17 Godkjent - Søknad om montering av ny skorstein - 1719/232/14/8 Langøyvegen 84 - Astrid Bersvendsen.

RS 558/17 Godkjent - Søknad om etablering av deponi for gravemasser - 1719/309/1

og 1719/309/6 - Halsan steinbrudd - Frøseth AS

RS 559/17 Godkjent - Søknad om bruksendring av bod til kjøkken i sokkel til utleie

av hybler - 1719/314/66 Skreddervegen 5 - Boye Welde

RS 560/17 Forhåndsvarsel om pålegg om retting, søknadsplikt, forelegg, tvangsmulkt

- 1719/252/1/8 - Hallgeir Rustan

RS 561/17 Godkjent - Søknad om flytting av midlertidig brakkerigg - 1719/253/5 og

29 - Rinnleiret 45 - Levanger kommune

RS 562/17 Godkjent - Utslippstillatelse for sanitært avløpsvann fra nytt venterom ved

Hokstad Ferjeleie - 1719/534/1 Øvresflata 3 - Nord-Trøndelag Fylkeskommune

RS 563/17 Godkjent - Søknad om endring av gitt tillatelse - Oppføring av tre

eneboliger - 1719/3/379 Lins veg 2 - Kirkegata 57-59 AS

RS 564/17 Godkjent - Søknad om oppfylling / oppretting av boligtomt - 1719/157/49

Bursflata 6 - Andrea Granlund og Lars Morten Dahlen Tvete

RS 565/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/53/3 Vestgård/Finnevegen 44 -

Bjarne Håkon Jørås - Fradeling av tun - Godkjent

RS 566/17 Godkjent - Søknad om endring av tillatelse for ombygging og bruksendring av lokaler til 9 leiligheter - 1719/315/233

RS 567/17 Godkjent - Søknad om rammetillatelse for oppføring av to eneboliger -

1719/16/113 Vårtunvegen 13 - Leve Utvikling AS

RS 568/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/503/1 Rv 774 - Tilleggsareal til

1719/315/1/4 Sagbruket Borettslag - Godkjent

RS 569/17 Søknad om opparbeiding av sti til hytte - 1719/372/1/93 Vulusjøvegen 924 - Harald Hildrum - Godkjent

RS 570/17 Godkjent - Søknad om riving av eksisterende toalett/oppføring av nytt

toalett - 1719/303/58 Munkeby Klosterruiner - Levanger kommune

RS 571/17 Godkjent - Søknad om fjerning av baldakin og maling av fasade -

1719/315/299 Sjøgata 2 B - Ullvaren AS/Borettslaget Sjøgata 2 B

RS 572/17 Godkjent - Søknad om rammetillatelse - Riving av eksisterende barnehage

og oppføring av ny barnehage - 1719/272/26 Mellomvegen 7 C Abra

Cadabra Barnehage AS


5 av 52

RS 573/17 Godkjent - Søknad om oppføring av garasje - 1719/264/58 Gamle

Kongeveg Nord 396 - Marius Lundemo

RS 574/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/62/8 Bekkevold - Tore Jan Tangen - Fradeling av tun - Godkjent

RS 575/17 Godkjent - Utslippstillatelse for sanitært avløpsvann fra 2 bolighus -

1719/123/5 Sørgrenda 455 og 1719/123/6 Sørgrenda 457 - Per Marius Mølnås

RS 576/17 Godkjent - Søknad om tilbygg av veranda til bolighus - 1719/275/74

Ringvegen 8 - Kirsti Hammer og Sigurd Øvrebø

RS 577/17 Vedtak etter Plan- og bygningsloven - Deling av eiendommen 1719/176/1

Risberg - Risbergvegen 74 - Knut Fanum - Tilleggsareal til 1719/176/14 og 1719/176/15 - Boligformål - Godkjent


6 av 52

Levanger kommune Sakspapir

Detaljregulering Eidslunden

Saksbehandler:

E-post:

Tlf.:

Mona Saursaunet

[email protected]

404 14 310

Arkivref:

2014/2344 -

/L2014008

Saksordfører: (Ingen)

Utvalg Møtedato Saksnr.

Plan- og utviklingskomiteen i Levanger 11.10.2017 63/17

Levanger kommunestyre

Rådmannens innstilling:

Forslag til detaljregulering for Eidslunden vedtas i medhold av plan- og bygningsloven §

12-12, med de endringer og tilføyinger som følger av sakspapiret.

Vedlegg:

1 Eidslunden Planbeskrivelse jan. 2017

3 Eidslunden Reguleringsbestemmelser sept. 2017

3 Eidslunden plankart sept. 2017

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Høringsuttalelser.

ROS-analyse og geotekniske utredninger

Saksopplysninger:

Sammendrag.

Planforslaget fremmes av Hveding AS. Plankonsulenter er Norconsult AS og Arkideco

AS. Hensikten med planen er å regulere areal til fire leilighetsblokker med tilhørende

anlegg langs Eidsbotnvegen i Levanger. Forventet størrelsesorden er 56 boenheter.

Planområdet er avsatt til fremtidig byggeområde i kommunedelplanen for Levanger

sentrum (vedtatt 27.09.2000), og er dermed i tråd med overordna plan. Planområdet, som

er på ca. 20,5 daa, består av særs bratt skogkledd terreng som avgrenses av Levanger

arboret i nord, og kommunal vei Eidsbotnvegen i sør. Terrenget heller i retning mot

Eidsbotn/Sundet. Planforslaget lå ut på høring og offentlig ettersyn i perioden 14.06-

21.08.2017. Det kom inn totalt 5 høringsuttalelser, hvorav noen av disse belyste behov

for endringer/tillegg i reguleringsbestemmelsene og plankartet.

Høring.

Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak PS

34/17. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser

som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:



7 av 52

1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 21.08.2017

Landbruksavdelingen: Det aktuelle planområdet ligger meget sentrumsnært og attraktivt

til i fht bysentrum, Eidsbotn, og også i fht gode frilufts- og idrettsområder.

Landbruksavdelingen viser til fylkesmannens/fylkeslandbruksstyrets uttalelse til

kommunedelplan for Levanger sentrum, datert 14.4.2000, vedrørende krav om en

tomteutnyttelse på område B3 Eidsbotn Nord som totalt gir ca. 150 leiligheter.

Landbruksavdelingen vurderer det foreliggende planforslaget til bare å utgjøre en del av

B3 fra kommunedelplanen. Landbruksavdelingen vurderer planforslaget til å være

innenfor rammene avklart i kommunedelplan for Levanger sentrum, herunder også

kravene om å sikre en høg arealutnytting.

Miljøvernavdelingen: Planområdet utgjør et viktig landskapselement, og utbyggingen vil

medføre et endret landskapsbilde. Vi vurderer det derfor som helt nødvendig at det er tatt

inn et tillegg om tiltak for å dempe inntrykket av dominerende fjellskjæringer.

Miljøvernavdelingen registrerer videre som positivt at en betydelig del av planområdet er

satt av til friluftsområde, og at det er tatt inn i bestemmelsen § 6.1 at området skal

beholde dagens karakter. Det åpnes imidlertid for at området kan opparbeides for bedre

tilgjengelighet for allmenn ferdsel. Vi vil derfor tilrå at det tas inn som et tillegg i

bestemmelsen at opparbeidelse skal utføres uten at det skader det biologiske mangfoldet

eller endrer landskapets karakter.

Reguleringsbestemmelsen som omhandler støy i planforslaget, er for generell og bør

omformuleres til «Grenseverdiene gitt i tabell 3 i Klima- og miljødepartementet

retningslinje T-1442/2016 gjøres gjeldende for planen.» Videre bør det tas inn

bestemmelser som sikrer tilstrekkelig utredning og forsvarlig behandling av støy i

bygge- og anleggsperioden.

Kommunalavdelingen: Det er beklagelig at planforslaget ikke evner å oppnå en

tilstrekkelig grad av uteoppholdsareal, i tråd med krav i kommuneplanens arealdel. Vi

legger til grunn at kommunen vurderer dette grundig, og ser etter muligheter for å utvide

uteoppholdsarealet før planen evt. vedtas.

Kommentar. Fylkesmannens miljøvernavdelings anbefalinger tas til følge, og forslag til

bestemmelser angående friluftsområde og støy er nå innarbeidet i regulerings-

bestemmelsene. Når det gjelder minimum uteoppholdsareal, er dette et tema som har

vært vurdert til 1. gangs behandling. Her har kommunen vurdert det best å sikre høyest

mulig kvalitet på uteoppholdsområdene. Dette fordi terrenget i planområdet er svært

bratt og vanskelig å tilgjengeliggjøre uten vesentlige terrenginngrep. Her viser vi også

til Fylkeskommunens høringsuttalelse datert 18.08.2017, (vist under).

2. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 18.08.2017:

Fylkeskommunen mener det er positivt at sentrumsnære områder som dette utnyttes.

Tomta er meget krevende å bygge ut siden det er så bratt. Oversendte plandokumenter

gir en grundig beskrivelse og prosjektet fremstår gjennomtenkt og godt tilpasset

situasjonen. Med tilføyelsene i bestemmelsene der det kreves tiltak for å dempe


8 av 52

inntrykket av fjellskjæringene synes også hensynet til fjernvirkningen av prosjektet å

være ivaretatt.

Det er avsatt mindre areal til felles lek og opphold innenfor planområdet enn det

overordnet plan krever. Vi skjønner at det er vanskelig å få til store lekearealer i den

bratte skråningen så det virker å være et fornuftig grep å kompensere kvantitet med

kvalitet. Bestemmelsenes krav om utomhusplaner som bl.a. viser lekeplasser og

grønnstruktur med ny kotering vil sikre mulighet til å følge opp kvaliteten og

brukbarheten av områdene BLK1 og BLK2 som er avsatt til felles lek.

Vi vil anbefale at det i fasadeutformingen av 1. etasjene legges vekt på å tone ned p-

kjeller/ garasje-uttrykk for å gjøre veggen mot gatetunet og inngangssituasjonen mest

mulig tiltalende for ferdsel og opphold.

Kommentar: Det er tatt inn følgende reguleringsbestemmelse under § 4.2 for å

imøtekomme fylkeskommunens anbefaling: «Inntrukken 1. etasje skal utformes med

variasjon i fasadelivet mot gatetunet og inngangen.»

3. Statens vegvesen, 27.06.2017:

Ingen merknader til planen.

4. NTE Nett AS, 27.06.2017:

Vi registrerer at det reguleres areal for to trafoer i området, og at energibehovet vil bli

vurdert nærmere i forbindelse med videre utvikling av prosjektet. I god tid før utbygging

må det avklares hvordan nye bygninger i planområdet skal forsynes med elektrisk strøm.

Høyspenningskablene som ligger innenfor planområdet, må tas hensyn til.

En nettstasjon ønskes plassert minimum tre meter fra veikant og utenfor veiens

frisiktsoner. Størrelsen på nettstasjonen kan være opptil 15 m2. Det er viktig å

synliggjøre byggegrenser mot nettstasjoner i reguleringsbestemmelsene.

Nettstasjoner tillates oppført inntil 1 m fra eiendomsgrense og at det generelt er 5 m

byggegrense rundt nettstasjoner.

Vi vil gjøre oppmerksom på at planområdet berøres i ytterkantene av

høyspenningsanlegg som er bygget etter anleggskonsesjon gitt av NVE.

Byggeforbudsbeltet langs den aktuelle kraftledningen er totalt 6 meter. Det er litt

vanskelig å se på plankartet, men det kan virke som dette er hensyntatt.

Kartutsnitt over ledningsnettet i området ble vedlagt uttalelsen.

Kommentar: Byggegrense i form av en hensynssone som dekker nettstasjonene er nå

innarbeidet i plankart og reguleringsbestemmelse.

5. Innherred Renovasjon, 26.06.2017:

Husk å sette av areal utendørs for renovasjonsanlegg.


9 av 52

Kommentar: Det er avsatt areal til renovasjonsanlegg både i nordre og søndre del av

planområdet. Ettersom plasseringen av disse arealene ikke er nærmere kommentert

regnes dette å være i orden.

Norges Vassdrags- og Energidirektorat har ikke sendt oss uttalelse, men de har bekreftet

via e-post at de har ingen merknader til saken.

Endringer etter høring.

I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende

endringer/tilføyinger i plandokumentene:

Plankart.

- Hensynssone for høyspenningsanlegg er lagt over de to nettstasjonene på plankartet.

- Målestokk og nordpil er lagt til i tegnforklaringen.

Planbestemmelser.

(Nye bestemmelser)

§ 3.2 Støy

Grenseverdiene gitt i tabell 3 i Klima- og miljødepartementet retningslinje T-

1442/2016 gjøres gjeldende for planen.

§ 3.10 Bygge og anleggsfase

Plan for beskyttelse av omgivelsene mot støy og andre ulemper i bygge- og

anleggsfasen skal følge søknad om igangsetting. Planen skal redegjøre for

trafikkavvikling, massetransport, driftstider, trafikksikkerhet for gående og

syklende, renhold og støvdemping og støyforhold. Nødvendige beskyttelsestiltak

skal være etablert før bygge- og anleggsarbeider kan igangsettes. For å oppnå

tilfredsstillende miljøforhold i anleggsfasen skal luftkvalitets- og støygrenser som

angitt i Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av luftkvalitet og

støy i arealplanleggingen, T-1520 og T-1442/2016 legges til grunn.

§ 4.2 Utnyttingsgrad, etasjetall, kotehøyder og bygningsvolumer

Inntrukken 1. etasje skal utformes med variasjon i fasadelivet mot gatetunet og

inngangen.

§ 7.3 Hensynssone «Høyspenningsanlegg (inkl. høyspentledninger)»

Med hensyn til brannfaren må bygninger eller bygningsdeler med brennbare

materialer ikke oppføres innenfor hensynssonen.

§ 6.1 Friluftsområdet LF skal beholde dagens karakter, og opparbeides for bedre

tilgjengelighet for allmenn ferdsel. Opparbeidelse skal utføres uten at det skader

det biologiske mangfoldet eller endrer landskapets karakter.

Vurdering:

Generelt:

Planforslaget er stort sett i samsvar med overordna plan, da området er avsatt til

byggeområde i kommunedelplanen. Planforslaget avviker fra overordna føringer blant

annet når det gjelder byggehøyder og MUA. Avvikene ble imidlertid vurdert som

akseptable basert på områdets karakter, (se vurdering i sakspapir til 1. gangs

behandling).


10 av 52

Endringer etter høring:

Etter høring har det vært aktuelt å legge på hensynssone over nettstasjonene for å sikre at

byggegrensa på 5 m er synliggjort i plankartet. Øvrige endringer av planforslaget gjelder

endringer av reguleringsbestemmelsene. Endringene i bestemmelsene tar utgangspunkt i

de konkrete anbefalinger fra offentlige myndigheter som har kommet inn i løpet av

høringsperioden, og er knyttet til følgende forhold:

- Hensynssone for høyspenningsanlegg.

- Variasjon i utforming av fasadeliv i inntrukken parkeringsetasje.

- Presisering av støy-bestemmelse.

- Plan for å sikre tilstrekkelig utredning og håndtering av trafikksikkerhet, støy og

støv i anleggsperioden.

- Presisering av bestemmelse for Friluftsområdet LF mtp. opparbeiding som

tar hensyn til landskap og biologisk mangfold.

Fylkesmannens kommunalavdeling etterspør nøyere vurdering av muligheten for å

utvide størrelsen på uteoppholdsarealet før planen vedtas. Størrelsen på

uteoppholdsarealet er kommentert og nøye vurdert i administrasjonens sakspapir til 1.

gangs behandling av saken. Her ble følgende konkludert:

«Etter vurdering fra kommunens planavdeling vil det være lite hensiktsmessig å kreve at

tiltakshaver avsetter mer areal til uteopphold og lek enn det planforslaget sier i dag. I

denne saken vil kvaliteten på uteoppholdsarealene være viktigere enn størrelsen da

terrenget er såpass bratt og vanskelig å tilrettelegge uten omfattende terrenginngrep.

Selv med omfattende terrenginngrep ville det vært vanskelig å avsette tilstrekkelig areal

til lek og uteopphold i tråd med overordna føringer. Tiltakshaver har allerede redusert

opprinnelig planforslag med 1 boligblokk i tidligere revisjon. Tatt i betraktning

områdets plassering ved friområde ved Eidsbotn samt arboretet med tilrettelagt

gapahukområde og turstier, ser vi at dette kan veie opp for at det ikke avsettes mer

uteoppholdsareal i planområdet, siden terrenget i utgangpunktet vanskeliggjør god

plassering av slikt areal. Representant for barn og ungdom i Levanger kommune støtter

denne vurderingen.»

Rådmannen står fremdeles ved denne vurderingen. Det tilføyes også at innskrenking av

ytterligere areal avsatt til bolig og samferdselsanlegg trolig ikke vil frigjøre nevneverdig

mer uteoppholdsareal av tilstrekkelig kvalitet.

Konklusjon:

Forslag til detaljregulering for Eidslunden vedtas i medhold av plan- og bygningsloven §

12-12, med de endringer og tilføyinger som følger av sakspapiret.

Saksprotokoll og sakspapir 1. gangs behandling.

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 14.06.2017

Saksordfører:

Randi Nessemo, AP


11 av 52

Forslag i møte:

Forslag til endring fra Nina Berget, AP, på vegne av AP og SP:

Det stilles rekkefølgekrav om etablering av nytt fortau langs Eidsbotnvegen frem til

eksisterende fortau før anleggsarbeidet tar til.

Begrunnelse

Dette da det mangler tilfredsstillende løsning for gående og syklende på ca. 200 meter.

Det er viktig å ha en tilfredsstillende trafikksikkerhet for myke trafikanter.

Avstemning:

Endringsforslag i møtet enstemmig vedtatt.

Rådmannens forslag til vedtak med endringer i møtet enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Forslag til detaljregulering for Eidslunden legges fram for høring og offentlig ettersyn

iht. plan- og bygningslovens § 12-10 med følgende tillegg i reguleringsbestemmelsene:

Under punkt om Estetikk i fellesbestemmelsene legges til:

Som tiltak for å dempe inntrykket av dominerende fjellskjæringer skal skjæringene

tildekkes med en form for beplantning. Dette kan for eksempel være klatrende

vegetasjon eller gabionvegg med beplantning. Alternativt kan skjæringene delvis

tildekkes med mur av naturstein og en form for beplantning. Det forutsettes at dette løses

på en estetisk tiltalende måte.

Endring:

Det stilles rekkefølgekrav om etablering av nytt fortau langs Eidsbotnvegen frem til

eksisterende fortau før anleggsarbeidet tar til.

Begrunnelse

Dette da det mangler tilfredsstillende løsning for gående og syklende på ca. 200 meter.

Det er viktig å ha en tilfredsstillende trafikksikkerhet for myke trafikanter.

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Eidslunden legges fram for høring og offentlig ettersyn

iht. plan- og bygningslovens § 12-10 med følgende tillegg i reguleringsbestemmelsene:


Som tiltak for å dempe inntrykket av dominerende fjellskjæringer skal skjæringene tildekkes med

en form for beplantning. Dette kan for eksempel være klatrende vegetasjon eller gabionvegg

med beplantning. Alternativt kan skjæringene delvis tildekkes med mur av naturstein og en form

for beplantning. Det forutsettes at dette løses på en estetisk tiltalende måte.

Vedlegg:

1 Planbeskrivelse datert 30.01.2017

2 Plankart datert 30.01.2017

3 Reguleringsbestemmelser 30.01.2017


12 av 52

4 Illustrasjonsplan

5 ROS-analyse

6 Ingeniørgeologisk vurdering

7 Geoteknisk vurdering av rasfare

8 Perspektiv 1

9 Perspektiv 2


Forhåndsuttalelser:

- Fylkesmannen i Nord-Trøndelag

- Nord-Trøndelag fylkeskommune

- Sametinget

- Norges Vassdrags- og Energidirektorat

- Statens Vegvesen

- Innherred Renovasjon

- Naboer (5 stk. uttalelser)

Saksopplysninger:

Bakgrunn Planforslaget fremmes av Hveding AS. Plankonsulenter er Norconsult AS og Arkideco AS.

Hensikten med planen er å legge til rette for 4 leilighetsblokker med tilhørende anlegg ved

Eidsbotnvegen i Levanger. Området er planlagt med en trinnvis utbygging. Et utfordrende tema

i planarbeidet er at det forutsettes omfattende terrenginngrep som vil være synlig på lang

avstand etter at prosjektet er ferdigstilt.

Planområdet Planområdet, som er på ca. 20,5 daa, består av særs bratt skogkledd terreng som avgrenses av

Levanger arboret i nord, og kommunal vei Eidsbotnvegen i sør. Terrenget heller i retning mot

Eidsbotn/Sundet.

Bildet viser nedre del av planområdet ved Eidsbotnvegen sett fra nord-øst. Planområdet består stort sett av

skogkledd li. Det er ikke så lett å se på dette bildet hvor bratt terrenget egentlig er. Kilde: Google Streetview.

Planstatus Planområdet er avsatt til fremtidig byggeområde i kommunedelplanen for Levanger sentrum

(vedtatt 27.09.2000), og er dermed i tråd med overordna, gjeldende plan. Planområdet

overlappes delvis i sør av eldre reguleringsplan for «Del av Eidsbotnvegen» med «område for


13 av 52

jord- og skogbruk» som arealformål. Denne reguleringsplanen gjelder imidlertid ikke foran

kommunedelplanen for Levanger ved motstrid da det er en eldre plan.

Planforslaget Ca. 3,7 daa er foreslått avsatt til boligformål, ca. 13 daa til grøntareal og lek, og resterende til

trafikkareal og støttefunksjoner. Forventet størrelsesorden er 56 boenheter fordelt på 4

boligblokker. Det bratte terrenget gjør at det blir nødvendig å sprenge seg inn i berget og

plassere bebyggelsen under skjæringer sikret med gjerder.

Bebyggelsen Det er planlagt 4 blokker med 14 leiligheter i hver av dem. Det er fire leiligheter pr. plan fra 2.-

4. etasje, pluss to leiligheter i inntrukken toppetasje. Dette gir 56 enheter i området fullt utbygd.

Leilighetene har varierende størrelse mellom 65 m2- 110 m2. Hver av blokkene har heis, og i 5.

etasje fra hver av trappe-/ heisrommene kan det etableres gangforbindelse ut til

bakenforliggende terrengnivå. Maksimal gesimshøyde- /mønehøyde vil være på 16,0 m fra

gatetun-nivå. Nederste plan består av parkering og adkomstsone. Bebyggelsen er tenkt plassert i

ulike høyder tilpasset de varierende terrengnivåene.

Tabellen under viser planforslagets tillatte utnyttingsgrad (maks.), etasjetall og maksimalt tillatte kotehøyder for de

ulike områdene:

Illustrasjon av bebyggelsen i perspektiv fra øst. Illustrasjonen viser høyder på skjæringer, og hvordan bebyggelsen

er tenkt tilpasset terrenget.

Biladkomst og gang-/sykkelveg Ut fra trafikksikkerhetshensyn internt i området er det foreslått to avkjørsler fra Eidsbotnvegen;

en nord for foreslått bebyggelse, og en sør for bebyggelsen. Det åpnes ikke for gjennomkjøring

gjennom planområdet. Langs Eidsbotnvegens nordside er det regulert et 3m bredt fortau. Dette

blir en forlengelse av eksisterende fortau langs Eidsbotnvegen nord for planområdet.


14 av 52

Parkering Det skal beregnes 1,2 bilplasser pr. boenhet, noe som vil tilsvare totalt 68 plasser. Flesteparten

av disse blir i parkeringsetasje, mens 12 av plassene blir bakkeparkering mellom blokkene.

Minimum 5 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for funksjonshemmede. Dette vil utgjøre

3 plasser. Det skal avsettes minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet.

Lek og uteopphold Det skal innenfor planområdet etableres to lekeplasser på til sammen 1670 m2.

I tillegg skal det for hver av boenhetene etableres private uteoppholdsarealer på

minimum 14m2.

Kvartalslekeplass BLK1 utgjør 1500 m2. Areal avsatt til dette formålet er i dag veldig bratt. Det

skal settes opp mur mot Eidsbotnvegen, og deler av lekeplassen skal planeres og fylles opp slik

at den blir egnet for lek og opphold. Før opparbeidelse skal det sendes inn en situasjonsplan som

viser utnyttelsen av området.

Småbarnslekeplass BLK2 utgjør 170 m2 og skal fylles opp med mur mot Eidsbotnvegen.

Plassen skal være universelt utformet og utformes med huske, sandkasse, bord og benker for

barn og voksne.

Nærmeste ballfelt er på Staup, ca. 400 meters gangavstand fra planområdet. Det er også

forholdsvis kort gangavstand til Moan idrettspark – ca. 900 meter langs fortau fra planområdet.

Universell utforming Kravene i Plan- og bygningsloven sikrer universell utforming. Alle boenhetene, også lekeareal

BKL2 mellom gatetunene, tilrettelegges for dette. BKL1 anses å være for bratt til å kunne

utformes som tilgjengelig. Arealet til BLK1 er plassert høyere i terrenget enn gatetunet utenfor

bebyggelsen, og adkomsten til dette lekearealet regnes dermed å bli ganske bratt.

Støy Jfr. støyvarselkart i henhold til T-1442, Levanger kommune - nord, ligger det aktuelle

planområdet godt utenfor markerte støysoner.

Risiko- og sårbarhetsanalyse I vedlagt ROS-analyse havnet 8 forhold innenfor grønn risiko-kategori og 6 forhold innenfor gul

risiko-kategori (behov for tiltak vurderes). Ingen forhold havnet innenfor rød risiko-kategori

(krever tiltak). Behov for tiltak er vurdert for alle 6 forholdene i gul kategori:

Sikkerhet for ras (1-2)

Det er i på bakgrunn av risikovurdering gjennomført en geotekniske og en

ingeniørgeologisk vurdering av området. Rapporter fra gjennomførte undersøkelser er

vedlagt reguleringsplanen.

I reguleringsbestemmelsene er det stilt krav om gjennomføring av nødvendig geoteknisk

undersøkelse før byggetillatelser kan gis. For ras/steinsprangproblematikk er det avsatt

hensynsone i plankartet og stilt krav i reguleringsbestemmelsene om ytterligere

vurdering utført av ingeniørgeolog eller tilsvarende før boligene kan tas i bruk.

Sikkerhet mot flom (3)

En bekk går gjennom området. Ved stor snøsmelting og/eller ekstremnedbør kan denne

gi flom og oversvømmelser.


15 av 52

I reguleringsplanen er ny bebyggelse lagt i god avstand fra bekken slik at selve

bekkeløpet og aktuell flomsone holdes fri for skadeutsatt bebyggelse. I

detaljprosjekteringen må overflategrøfter og stikkrenner under veganlegg dimensjoneres

tilstrekkelig for å unngå oversvømmelser og skader på infrastruktur og uteanlegg.

Trafikksikkerhet (13,18)

Det vurderes at eksisterende veg har kapasitet til å sikre tilfredsstillende trafikksikkerhet

i anleggsperioden og for den økte trafikken tiltaket medfører. Eidsbotnvegen har fortau

på en strekning fra Sundbrua og i retning boligområdet. Det mangler tilfredsstillende

løsning for gående og syklende på ca.200 m. Dette er ikke tilfredsstillende løsning for

myke trafikanter.

Reguleringsplanen regulerer inn nytt fortau langs Eidsbotnvegen fram til eksisterende

fortau. I reguleringsbestemmelsene er det stilt rekkefølgekrav om at fortauet er etablert

før det gis brukstillatelse til nye boliger.

Sikkerhet i planområdet som følge av tiltaket (19)

Området er bratt og i tillegg til vanlig risiko med anleggs og sprengningsarbeid, vil det

bli etablert høye fjellskjæringer og skrenter som utgjør en risiko for folk som beveger

seg inne i anleggsområdet.

Reguleringsbestemmelsene stiller krav til at det i forbindelse med byggesøknad som

medfører sprengning og massetransport skal redegjøres for avbøtende tiltak som ivaretar

sikkerheten. Det stilles også krav om at farlige skråninger og skjæringer skal sikres med

gjerder før det gis brukstillatelse til nye boliger.

Kulturminner Det er ingen registrerte kulturminner i området. Meldeplikten ved funn av hittil uregistrerte

kulturminner i løpet av anleggsfasen jfr. kulturminneloven § 8 er sikret i

reguleringsbestemmelsene.

Naturverdier Området ligger i sin helhet innenfor 100- metersbeltet langs sjøen, og grenser til Staupsmarka

arboret som har stor verdi både som landskapselement og turområde. Vegetasjonen i

planområdet består av blandingsskog, lauvskog og barskog med høy bonitet. Området ligger 20-

60 meter fra Eidsbotn dyrefredningsområde som er spesielt viktig for mange arter av sjøfugl

med særlig stor forvaltningsinteresse i Norge. I tillegg er Eidsbotn registrert med viktig

naturtype: bløtbunnsområde i strandsonen. Eidsbotn er dessuten et Ramsar-område. Ramsar-

konvensjonen er en internasjonal avtale fra 1971 som plikter medlemslandene til å bevare

våtmarker og sørge for bærekraftig bruk av disse.

Vann-, avløp-, energiløsninger Området har godt utbygd infrastruktur med vann- og avløpsledningsnett langs Eidsbotnvegen.

Det står en nettstasjon sør for planområdet, men denne har ikke kapasitet til å dekke el-behovet

for planlagt bebyggelse. Trafo skal etableres innenfor planområdet med god tilgjengelighet fra

Eidsbotnvegen.

Utbyggingsavtale Forhandlinger om utbyggingsavtale mellom Hveding AS og Levanger kommune foregår

parallelt med reguleringsarbeidet.

Terrenginngrep Tiltaket vil kreve omfattende terrenginngrep på grunn av at området er spesielt bratt. Det vil bli

en del høye skjæringer både mellom bebyggelsen og bak bebyggelsen. Skjæringene mellom


16 av 52

bebyggelsen er forespeilet å bli mellom 4 – 9 meter høye. Skjæringene bak blokk 2 og 3 vil bli

noe høyere enn dette og vil være synlig over takene, se illustrasjon på side 3 eller vedlagte

illustrasjonstegninger. Det vil dermed være behov for tiltak for å dempe inntrykket av disse

skjæringene ut fra estetiske hensyn. Skjæringer bak bebyggelsen vil sikres med gjerder før

boligene tas i bruk.

Planprosess

Medvirkning Kunngjøring om igangsatt planarbeid ble annonsert i Levangeravisa tirsdag 18.03.2014

og på kommunens hjemmeside 14.03.2014. Naboer og offentlige instanser ble varslet

pr. brev ut fra naboliste fra Innherred samkommune.

Alle berørte grunneiere, berørte parter samt myndigheter har fått skriftlig varsel med

fire ukers uttalelsesfrist. Varsel til aktuelle representanter i kommunen er utført av

planavdelingen ved Innherred samkommune. Det ble avholdt informasjonsmøte med berørte

naboer 15.06.2015.

Forslaget vil bli lagt ut til offentlig ettersyn i minimum 6 uker. Dette vil bli kunngjort i avisa

Innherred og på Levanger kommunes hjemmeside. Brev vil bli sendt ut til berørte naboer og

offentlige myndigheter.

Innkomne innspill til oppstartsvarsel Innkomne innspill til varsel om oppstart er gjengitt og kommentert av forslagsstiller i

planbeskrivelsen. Innspill fra naboer går stort sett ut på bekymringer i forhold til ustabile

masser, ras, trafikkstøy, støy i forbindelse med anleggsfasen, tap av grøntstruktur, vern av

fugleliv, friluftslivmulighetene i tilknytning til arboretet og bebyggelsens tilpasning i landskapet

og eksisterende eneboligstruktur. Forslagsstiller har svart at Norconsult AS har foretatt

geoteknisk undersøkelse ift. grunnforhold. Det ble konkludert med at området er stabilt og kan

bebygges. Når det gjelder friluftsliv og verneområde for fugl regnes planen ikke å ha negativ

påvirkning. Bebyggelsen er tenkt plassert lavt i terrenget slik at landskapsformen fortsatt vil

være mest dominerende i området. Innspill fra offentlige myndigheter er i hovedsak

imøtekommet.

Vurdering:

Generelt Planforslaget gjør tilstrekkelig rede for bebyggelsen som tenkes anlagt og oppleves i det hele og

det store å være i tråd med overordna plan. Planområdet er innenfor 100-metersbeltet langs sjø

men er allerede avklart i overordna plan. Området har kort avstand til skoler, barnehage og

sykehus.

Forholdet til overordna plan Planområdet for konsentrert boligbebyggelse er avsatt til «byggeområde» i kommunedelplan for

Levanger sentrum vedtatt i 2000, og arealformålet er dermed i tråd med overordna plan.

«Byggeområde» er et begrep brukt i eldre arealplaner. Planområdet er også i tråd med forslag til

ny kommunedelplan for Levanger sentrum som er på høring (13. mai – 1. august 2017).

Viktige prinsipper ved valg av områder til boligbygging er å unngå å legge beslag på

jordbruksareal, samt å legge vekt på nærhet til sentrum og servicefunksjoner. Planområdet har

kort avstand til skoler, barnehage, butikker, sykehus og friluftslivsområder. I forbindelse med

prosjektet vil det også bli lagt fortau langs Eidsbotnvegen fram til eksisterende fortau lengre

nord for planområdet. Trygg gangavstand til sentrum vil dermed bli litt under én kilometer.


17 av 52

Kjøreavstand med bil vil være noe lengre - omtrent 1,3 km. Ut fra disse momentene ser vi at

planområdet ligger veldig godt til rette for å bli utbygd til boligformål. Det foreligger ingen

kjent konflikt med hverken landbruks- eller friluftslivsinteresser. Friluftsliv er hovedsakelig

tilknyttet arboretet nord for planområdet hvor det er tilrettelagt med både stier og gapahuk.

Nærhet til arboretet er for øvrig en faktor som bidrar til økt bolyst for nye beboere i Eidslunden.

Selve planområdet er svært bratt og lite egnet for ferdsel. Bebyggelsen er tenkt plassert helt

nederst i planområdet, noe som betyr at størsteparten av tomta vil forbli grøntstruktur.

Kommunedelplanen for Levanger sentrum som er gjeldende plan i området er en forholdsvis

gammel reguleringsplan (vedtatt 2000) med lite utfylte bestemmelser. Kommunedelplanen er for

tiden under revidering, og det vil dermed være nødvendig å se til både forslag til ny

kommunedelplan og kommuneplanens arealdel hva angår tema som ikke dekkes av gjeldende

kommunedelplan for Levanger sentrum. Følgende tema er ikke i tråd med kommuneplanens

arealdel:

Bebyggelsens høyder

Minimumskravet til uteoppholdsareal (MUA)

Parkeringsdekning

Den foreslåtte parkeringsdekningen er imidlertid i tråd med forslag til ny kommunedelplan for

Levanger sentrum som er på høring.

Vurdering av hvert enkelt tema beskrives nedenfor.

Byggehøyder Den planlagte bebyggelsens høyder vil overskride maksimalt tillatte høyder for boliger i

kommuneplanen slik: kommuneplanen maks. tillatt høyde = 9,5 meter, maks. tillatt høyde i

planforslaget = 16,0 meter. Bebyggelsens høyder i planforslaget vurderes likevel til å kunne

aksepteres ut fra områdets karakter, da terrenget skråner veldig bratt bak den planlagte

bebyggelsen og åsryggen vil rage høyt over takene. Den planlagte bebyggelsen anses heller ikke

å komme i veien for sol- og utsiktsforhold for eksisterende bebyggelse. Siden området er såpass

bratt er det gunstig å bygge høye blokker for å oppnå høy arealutnyttelse.

Grad av utnytting Planområder er utfordrende i forhold til å oppnå høy arealutnyttelse da terrenget er såpass bratt.

Av planområdets totale areal på 20,5 daa, utgjør areal avsatt til boligformål 3,7 daa. Et anslått

antall på 56 boenheter vil dermed utgjøre 2,7 boenheter per dekar. Dette er i tråd med ny

kommunedelplan for Levanger sentrum som er på høring. Ifølge bestemmelsene kan arealene av

satt til boligformål i planforslaget bebygges med %-BYA inntil 65 %. Tatt i betraktning

områdets karakter har tiltakshaver etter planavdelingens skjønn lyktes med å oppnå god

arealutnyttelse.

Bebyggelse, estetikk, landskapsbildet Det skal være horisontale linjer i selve bebyggelsen med tilbaketrukket plan i både første og

øverste etasje. Dette skal bidra til å formilde inntrykket av høydene på bebyggelsen.

Utdrag fra kommunedelplanens bestemmelser for «byggeområde Eidsbotn nord»:

«Sterk utbygging av dette området vil medføre vesentlige forandringer i landskapsbildet. Det

dominerende grønne bildet som den skogkledte lia eksponerer, vil bli endret. I den videre

planleggingen må hensynet til den grønne strukturen tillegges betydelig vekt.»


18 av 52

Det forutsettes altså i overordna kommunedelplan at den grønne strukturen i landskapsbildet bør

søkes integrert ved fremtidig detaljregulering av området. Planområdet er plassert slik i terrenget

at det vil bli synlig fra lang avstand, også fra den andre siden av Eidsbotn. Det er dermed viktig

å sikre at det grønne landskapsbildet blir ivaretatt og at bebyggelsen søkes tilpasset terrenget.

Tiltakshaver argumenterer med at det er forsøkt å ta hensyn til landskapsbildet i planarbeidet

ved å legge til rette for at den grønne landskapsstrukturen skal være synlig mellom hver enkelt

blokk. Planavdelingen synes imidlertid at dette ikke er videreført i planforslaget. Vi ble

forespeilet at utbygging av området vil innebære høye skjæringer i berget mellom bebyggelsen,

og ikke grønt landskap. Terrenget er for bratt til at det er mulig å fylle opp og beplante rommene

mellom bebyggelsen etter at berget er sprengt ut. Forslagsstiller har imidlertid ikke kommet med

forslag til aktuelle tiltak som kan forbedre det estetiske uttrykket til skjæringene.

Skjæringene er illustrert på side 3 i dette dokumentet og i vedlegg til saksfremlegget.

Illustrasjonene viser at skjæringene vil strekke seg over store deler av planområdet. Skjæringer

kan oppleves som et veldig dominerende og lite tiltalende landskapstrekk. Bildene under av

Bergsheim boligfelt i Trondheim kommune er et godt eksempel på hvordan høye skjæringer

mellom blokkbebyggelse kan komme til uttrykk.

1. Bergsheim, Trondheim kommune. Kilde: Google streetview.

2. Bergsheim, Trondheim kommune. Kilde: Google streetview.

Planavdelingen innser at det er nærmest umulig å unngå at det blir høye skjæringer når man skal

tilrettelegge for bebyggelse i såpass bratt terreng. Vi mener dermed at det er behov for tiltak som


19 av 52

kan formilde inntrykket av høye skjæringer. Vi forslår derfor at skjæringene forsøkes beplantes,

enten med klatrende planter, beplantet gabionvegg, alternativt delvis med mur av naturstein.

Uteoppholdsareal Ifølge kommuneplanen skal det avsettes 50 m2 felles eller offentlig uteareal til opphold og lek

per boenhet. I planforslaget legges det opp til 56 boenheter, og en kunne da ha forventet at det

totalt må bli sikret 2800 m2 uteoppholdsareal. I planforslaget er det derimot avsatt litt under

1700 m2 til dette formålet. Dette blir spredt på en større kvartalslekeplass på 1500 m2, og en

mindre småbarnslekeplass på 170 m2 som skal tilrettelegges med sandkasse, husker og benk, og

utformes etter prinsippet om universell utforming. Kvartalslekeplassen og småbarnslekeplassen

tilfredsstiller likevel minstekravet til areal for henholdsvis kvartalslekeplass og

småbarnslekeplass i overordna kommuneplan.

Etter vurdering fra kommunens planavdeling vil det være lite hensiktsmessig å kreve at

tiltakshaver avsetter mer areal til uteopphold og lek enn det planforslaget sier i dag. I denne

saken vil kvaliteten på uteoppholdsarealene være viktigere enn størrelsen da terrenget er såpass

bratt og vanskelig å tilrettelegge uten omfattende terrenginngrep. Selv med omfattende

terrenginngrep ville det vært vanskelig å avsette tilstrekkelig areal til lek og uteopphold i tråd

med overordna føringer. Tiltakshaver har allerede redusert opprinnelig planforslag med 1

boligblokk i tidligere revisjon. Tatt i betraktning områdets plassering ved friområde ved

Eidsbotn samt arboretet med tilrettelagt gapahukområde og turstier, ser vi at dette kan veie opp

for at det ikke avsettes mer uteoppholdsareal i planområdet, siden terrenget i utgangpunktet

vanskeliggjør god plassering av slikt areal. Representant for barn og ungdom i Levanger

kommune støtter denne vurderingen.

Friluftsliv: Kommunens kulturavdeling av uttalt seg på bakgrunn av friluftsliv:

Eidslunden ligger i nær tilknytning til et svært viktig friluftslivsområde, Staupsmarka.

Levanger kommune har nettopp gjennomført Friluftslivskartleggingen, som er ei kartleggegging

og verdsetting av de viktigste friluftslivsområdene i kommunen i henhold til Miljødirektoratets

veileder. Det kommer som en orienteringssak i neste PUK, med rapport.

Ettersom Eidslunden ligger i så nær tilknytning til Staupsmarka, vil det være viktig å

tilrettelegge for inngang til Staupsmarka fra Eidslunden med grønnkorridor(er)/sti(er) slik at

dette friluftslivsområdet blir lett tilgjengelig for de som bosetter seg der. Ettersom det pga.

veldig bratt skogkledd li vil være vanskelig å tilrettelegge for tilgjengelige uteoppholdsareal på

selve området, er det ekstra viktig å tilrettelegge for inngangen til Staupsmarka.

Et annet innspill kan være at det istedenfor tradisjonelle lekeplasser / uteoppholdsareal som vil

medføre høye skjæringer og virke skjemmende som det står, ser på muligheten for å utnytte

Eidslundens beliggenheten med eksempelvis lekeplass som følger terrenget og blir som er

«naturlekeplass».

Planavdelingen vurderer det slik at det å tilrettelegge for inngang til Staupsmarka er et viktig

poeng. Vi vurderer imidlertid ikke at det er behov for innregulering av tursti i planområdet. Sti

fra Eidsbotnvegen til Arboretet/Staupsmarka går allerede ved siden av planområdet i dag. I

tillegg legges det opp i med planforslaget at det skal være rømningsvei fra øverste etasje i hver

boligblokk og ut til terrenget på baksiden av bebyggelsen. Når det gjelder uteoppholdsareal, vil

det trolig ikke bli høye skjæringer over disse. Den største lekeplassen skal fylles noe opp, men

de må til en viss grad følge terrenget og vil således bli en slags «naturlekeplass».

Tilgjengelighet for alle Bebyggelsen og uteområdene skal utformes etter prinsipp om tilgjengelighet for alle. Kravet om

tilgjengelighet for alle er unntatt for lekeareal BLK 1. Dette arealet anses å ligge i for høyt og


20 av 52

for bratt terreng til at det er mulig å utforme som tilgjengelig for alle. BLK 2 skal imidlertid

være utformet som tilgjengelig for alle. Alle boenheter utformes som tilgjengelige iht. til

byggteknisk forskrift (TEK10). Kravet til tilgjengelig utforming i planforslaget vurderes å være

godt nok ivaretatt.

Samferdsel Det legges til rette for gode adkomstløsninger ved at det tillates kjøreadkomst og gangadkomst i

begge hjørner av det langstrakte planområdet. Planforslaget åpner ikke for gjennomkjøring med

bil, og sikrer slik litt tryggere ferdsel for fotgjengere og syklister som ferdes på gatetunene.

Eidsbotnvegen er en smal veg og økt trafikkmengde som følge av at det blir 56 boenheter ekstra

vil trolig merkes. Vi vurderer det dermed ikke slik at trafikksikkerheten blir dårligere, men

heller litt bedre grunnet etablering av fortau.

Parkering Parkeringsdekningen er satt til å være 1,2 parkeringsplasser per boenhet. Dette er for lite i

forhold til bestemmelsen i kommuneplanens arealdel som fastslår at det skal være 1,5 plasser

per boenhet. Parkeringsdekningen på 1,2 er imidlertid i tråd med forslag til ny kommunedelplan

for Levanger sentrum som er på høring. I og med at planområdet er ganske sentrumsnært, og det

etterstrebes å legge mer vekt på gange og sykkel som transportform, ser vi at det ikke er

urimelig å sette parkeringsdekningen på 1,2. Det er positivt at hovedtyngden av

parkeringsplassene skal være i parkeringskjeller slik at dette ikke er med på å legge beslag på

areal på bakkeplan.

Naturverdier Det er ingen konflikt med registrerte verneområder eller viktige naturverdier innenfor

planområdets avgrensning. Det går frem av Artsdatabankens Artskart at to arter med kategori

Nær truet i Norsk rødliste 2015 nylig er observert i planområdet: gulspurv og hønsehauk.

Planforslaget vurderes å ikke ha negativ konsekvens for disse artene i og med at det ikke

forutsettes hverken oppstykking eller nevneverdig reduksjon av skogområdet. Planområdet

ligger derimot svært nært både fuglefredningsområde og viktig naturtype i tilknytning til

Eidsbotn naturreservat, og det vil være viktig å ta hensyn til disse under bygge- og anleggsfasen.

Planforslaget er vurdert etter prinsippene i §§ 8 – 12 i naturmangfoldloven.

Kunnskapsgrunnlaget regnes å være godt nok da det er snakk om et areal som er avklart i

overordna plan.

Konklusjon Rådmannen tilrår at planforslaget sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn med

følgende tillegg i reguleringsbestemmelsene:


Som tiltak for å dempe inntrykket av dominerende fjellskjæringer skal skjæringene tildekkes med

en form for beplantning. Dette kan for eksempel være klatrende vegetasjon eller gabionvegg

med beplantning. Alternativt kan skjæringene delvis tildekkes med mur av naturstein og en form

for beplantning. Det forutsettes at dette løses på en estetisk tiltalende måte.


21 av 52


Detaljregulering Birkelund Markabygda

Saksbehandler:

E-post:

Tlf.:

Mona Saursaunet

[email protected]

404 14 310

Arkivref:

2013/4363 - /






Forslag til detaljregulering for Birkelund Markabygda vedtas i medhold av plan- og

bygningsloven § 12-12, med de endringer og tilføyinger som følger av sakspapiret.

Vedlegg:

1 Planbeskrivelse Birkelund_2017-09-22

2 Plankart_2017-09-21

3 Reguleringsbestemmelser_2017-09-22


Høringsuttalelser (9 stk.).

Saksopplysninger:

Sammendrag.

Planforslaget er utarbeidet av Norconsult på vegne av Levanger kommune. Planområdet

i Markabygda er ca. 25 daa og dekker hele haugen kalt «Birkelund», sør-øst for kirka og

adkomstvegen fra fylkesveg 121. Det planlegges for 6 nye eneboliger på Birkelund i

Markabygda. Ei tomt som grenser til planområdet er allerede bebygd med en enebolig.

Det meste av planområdet har vært brukt som beiteareal noe som har bidratt til å holde

vegetasjonen nede. På toppen av planområdet er det registrert et kjent automatisk fredet

kulturminne - en gravrøys fra bronsealder- jernalder. Planforslaget lå ut for høring og

offentlig ettersyn i perioden 15.06-21.08.2017. I den forbindelse har det kommet inn 8

høringsuttalelser. Høringsuttalelse fra NTE Nett AS, har medført at areal til ny

nettstasjon er avsatt i plankartet.

Høring.

Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak PS



6. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 18.08.2017:



22 av 52

Landbruksavdelingen: Dette er et planområde som ble akseptert omdisponert ved

revisjon av kommuneplanens arealdel, og der det var lagt til grunn at området skulle

romme omtrent 20 boenheter. Når planprosessen leder til et planforslag som innebærer

kun 6 nye boenheter blir landbruksavdelingen ut fra regionale og nasjonale

jordverninteresser meget kritisk til om at det i det hele tatt er riktig å bebygge nettopp

dette området. Området er et innmarksbeite, som iht. jordlovens definisjoner skal anses

og vurderes som dyrka jord. Det er få sentrumsnære byggeområder i Markabygda, og så

lenge dette faktisk også er et innmarksbeite bør det klart husholderes bedre med

arealene.

Det er imidlertid startet med bygging i området allerede, og landbruksavdelingen ønsker

også å være forutsigbar mht. områder som allerede er avklart i arealdelen. Vi vil likevel

klart råde kommunen til å søke å plassere inn flere tomter i området, evt. vurdere en

tettere utbyggingsform.

Øvrige fagavdelinger har ikke merknader til planforslaget.

Kommentar: Opprinnelig reguleringsplanforslag omfattet betydelig flere enebolig-

tomter enn det som foreslås i dag, men antall tomter ble justert ned i samråd med

Fylkeskommunen for å ivareta hensynet til kulturminnet i planområdet. I praksis vil ikke

planområdet ha verdi som dyra jord, da området er bratt, grunnlendt og veldig kupert. I

og med at området er avklart til boligformål i overordna plan, regnes hensynet til

nasjonalt og regionalt jordvern å være godt nok besvart på overordna nivå, men

kommunen forstår at Fylkesmannen ønsker seg en høyere arealutnytting i området.

Planområdet er imidlertid svært bratt og kupert, og begrenser slik mulighetene for

boligplassering. Samtidig ønsker kommunen å tilby en type boliger som svarer til

etterspørselen ute på bygdene. Dermed er det lagt opp til frittliggende eneboligstruktur.

Kommuneadministrasjonen vurderer at en «tettere utbyggingsform» slik Fylkesmannen

etterspør, i verste fall kan gi utslag i en utbyggingsform som ikke er tilpasset

kulturlandskapets karakter.

Vi poengterer imidlertid at de delene av planområdet som er avsatt som siktsone fra

kulturminnet, fortsatt skal holdes i tilsvarende hevd som dagens. Dette går frem av

reguleringsbestemmelsen § 5.2.


Planfaglig uttalelse: Ingen merknader.

Kulturminnefaglig uttalelse: Hensynet til kulturminnet er godt nok ivaretatt i

planforslaget. Vi har ingen ytterligere merknader.

8. Sametinget, 18.08.2017:

Aktsomhetsplikten etter kulturminneloven er ivaretatt gjennom § 2.5 i

reguleringsbestemmelsene og dette er vi fornøyde med. Når det gjelder forholdet til

registrert kulturminne i planområdet viser vi til brev fra Nord-Trøndelag fylkeskommune

av 07.08.2017. Sametinget har ellers ingen spesielle merknader til

reguleringsplanforslaget.


23 av 52


Ingen merknader til planforslaget.

10. Bane NOR, 3.07.2017:

Bane NOR (tidligere Jernbaneverket) kan ikke se å ha mottatt planen ved varsel om

oppstart. Vi har tidligere uttalt oss til kommuneplanens arealdel for Levanger og Verdal,

som er gjeldende også for dette området. Bane NOR har ingen ytterligere merknader til

planen.

11. Den Norske Kirke, 12.07.2017:

De planlagte boligene holder god avstand til 60-meterssonen fra kirkebygg (jfr.

kirkeloven § 21) og har ellers ingen påtrengende estetikk i forhold til kirken.

Planområdet ligger også i god avstand til gravplassen (jfr. gravferdsforskriften § 2).

Nidaros bispedømmeråd og Nidaros biskop har ingen merknader til detaljplanen for

Birkelund i Markabygda.

12. Innherred renovasjon, 27.07.2017:

Husk å sette av areal utvendig for avfallssystem.

Kommentar: Det legges opp til eneboliger i planen, og det er rimelig å anta at det er nok

plass til avfallsordning på hver enkelt tomt.

13. NTE Nett AS, 20.06.2017:

Det må tas hensyn til høyspenningsluftledninger som ligger innenfor planområdet.

Ledningene har et byggeforbudsbelte på totalt 6 meter. Vi ser at traseen med

byggeforbudsbeltet er registrert som en hensynssone (faresone).

14. NTE Nett AS, 24.08.2017:

Beklager en feilinformasjon i vår uttalelse til detaljreguleringsplanen for Birkelund

Markabygda i Levanger kommune. Og bekrefter herved at det innenfor dette aktuelle

planområdet ikke eksisterer regionalnett (høyspennings nettanlegg) etablert etter

anleggskonsesjon.

I detaljplanens planbeskrivelse side 7, punkt 2.6 Teknisk Infrastruktur, siste ledd står det:

«Mot sør grenser planområdet inntil en høyspenningslinje med 22 kV. Det vil være

enkelt å koble seg til eksisterende trafo ved linja ….». Dette stemmer ikke. Eksisterende

høyspenningslinje og transformator beskrives, men det må gjøres oppmerksom på at

eksisterende transformator, i mastearrangement ikke har kapasitet til 6 nye eneboliger.

Utskifting i dette tilfelle, til større transformator, er ikke teknisk mulig. NTE Nett AS ber

derfor om at det i detaljplanen avsettes areal til ny nettstasjon, som vist i vedlegg.

Nettstasjonen må plasseres minimum 1,0 meter fra veikant, utenfor veiens frisiktsoner og

NB! Uten flyttevilkår. Nettstasjonen vil kunne ha en størrelse på 2,5 * 4 meter.


24 av 52

Alternativt kan det tas inn i planbestemmelsene at ny nettstasjon skal kunne etableres og

plasseres innenfor gjeldende reguleringsformål.

Kommentar: Uttalelsen tas til følge. For å sikre strømforsyningsbehovet for 6 nye

boliger, reguleres inn en ny nettstasjon med tilhørende hensynssone i plankartet og

bestemmelsene.

Norges Vassdrags- og Energidirektorat har ikke gitt høringsuttalelse til planforslaget,

men har på etterspørsel opplyst om at de har ingen merknader til saken.



endringer i plandokumentene:

Planbeskrivelse.

Endring i delkapittel Teknisk infrastruktur mtp. beskrivelse av strømforsyning.

Plankart.

Ny nettstasjon og tilhørende hensynssone er tegnet inn.

Bestemmelser.

Bestemmelser knyttet til nettstasjon og hensynssone:

§ 3.3 Energianlegg – BE

Området skal benyttes til etablering av nettstasjon.

§ 6.2 Faresone – H370 høyspenningsanlegg

Rundt planlagt nettstasjon er det etablert en faresone. I området tillates ikke

oppført bygning for varig opphold.

Vurdering:

Forholdet til overordna plan Planforslaget samsvarer i stor grad med overordna kommuneplan, men avviker noe fra

formålsgrensen for fremtidig boligbebyggelse i kommuneplanen pga. vanskelig

terrengforhold for utbygging (se vurdering med kartutsnitt i sakspapir til 1. gangs

behandling under).

Utnyttingsgrad

Fylkesmannens landbruksavdeling har uttrykt at de var kritiske til den lave

utbyggingsgraden i planområdet. Dette fordi det er snakk om et landbruksareal som ble

omdisponert til fremtidig boligområde i forbindelse med rullering av kommuneplanen i

2011. Ved spørsmålet om omdisponering ble det lagt til grunn at området kunne romme

20 boenheter, hvilket er vesentlig mer enn planforslagets 7 boenheter. Området som er

avsatt som fremtidig boligområde i kommuneplanen er imidlertid veldig bratt. Store

deler av området har en stigning på over 50 %. Det ble dermed aktuelt å flytte

planområdet litt opp til de mer flatere partiene på haugen. Fremdeles er deler av


25 av 52

planområdet veldig bratt og vanskelig å bygge ut. Opprinnelig planskisse for

reguleringsarbeidet rommet 13 boenheter, men dette antallet ble justert ned til 6 nye

boenheter etter dialog med Fylkeskommunen på bakgrunn av kulturminnehensynet i

området. Fylkeskommunen var tydelig på at det skulle avsettes «siktsoner» fri for

bebyggelse i nordre og søndre retning fra kulturminnet for at de skulle se sitt

forvaltningsområde hensyntatt.

Fylkesmannen understreker at innmarksbeite har status som dyrkbar jord, og stiller

spørsmål ved om det ut fra regionale og nasjonale jordvernhensyn i det hele tatt bør

bygges boliger på Birkelund når utnyttingsgraden er satt så lav. Jordvernhensynet står

naturligvis sterkt i dagens forvaltningspraksis, men akkurat når det gjelder Birkelund

mener vi at verdien av området samlet sett, tatt i betraktning områdets størrelse,

markslag (innmarksbeite) og grunnforhold, ikke er større enn at de samfunnsmessige

interessene av å fortsatt kunne tilby attraktive boliger også i bygdestrøkene i kommunen.

Selv om det aktuelle området er et innmarksbeite, vil det ikke kunne dyrkes i praksis, da

området er svært grunnlent, (Kilde: NIBIO-kart grunnforhold), bratt og kupert. Siden

planområdet er avklart til boligformål i overordna plan anser vi at det på dette stadiet

ikke er tiltakets plassering i seg selv som er problematisk, men utnyttingsgraden.

Fylkesmannen etterspør at det som et minimum etterstrebes en tettere utbyggingsform.

Kommunen ønsker å legge til rette for frittliggende eneboliger på Birkelund, for dette

ventes å svare mer til etterspørselen i markedet og vil være mest tilpasset

kulturlandskapet på Markabygda. En tettere utbyggingsform, med f.eks. rekkehus, eller

leilighetsbygg vil virke fremmed her, og vil trolig være lite salgbart. Det har også vært et

poeng å begrense høyden på bebyggelsen i området av hensyn til Fylkeskommunens

forvaltningsområder.

Kulturminnemyndigheten har uttalt i forbindelse med høring at de ser at den endelige

tomtestrukturen ivaretar hensynet til kulturminnet i planområdet.

Endringer etter høring I forbindelse med høring og offentlig ettersyn har det kommet inn én høringsuttalelse

som har resultert i endring av plankartet. Dette gjelder inntegning av en ny nettstasjon og

tilhørende hensynssone for høyspenningsanlegg. Plassering av nettstasjonen på

plankartet følger NTEs anbefaling. Plasseringen vurderes å ikke komme til særlig hinder

for siktsonen ut fra kulturminnet. Inntegning av energianlegg og hensynssone i

plankartet medførte behov for å tilføye reguleringsbestemmelser for disse

arealformålene. Planbeskrivelsen ble også oppdatert for å overensstemme med

endringene som ble gjort.

Konklusjon Detaljregulering for Birkelund Markabygda vedtas i medhold av plan- og bygningsloven

§ 12-12, med de endringer og tilføyinger som følger av sakspapiret.


26 av 52



Saksordfører:

Lars Petter Holan, AP

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Forslag til detaljregulering for Birkelund Markabygda, sendes på høring og legges fram

for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10 med følgende tillegg:

Rekkefølgebestemmelse:

- Boliger på tomtene med nr. 4, 5 og 6 skal ikke tas i bruk før høyspentledning

sørøst for planområdet er lagt i jordkabel.


Forslag til detaljregulering for Birkelund Markabygda, sendes på høring og legges fram





Vedlegg:

1 Planbeskrivelse 2017-04-25

2 Plankart 2017-04-25

3 Reguleringsbestemmelser 2017-04-25

4 Illustrasjonsplan


Forhåndsuttalelser 4 stk.

Saksopplysninger:

Bakgrunn

Etter søknad fra grunneier av gårds- og bruksnummer 1719-125/6 innvilget PUK i møte

14.09.2011 fradeling av to boligtomter på eiendommen. Søknaden ble innvilget med

begrunnelse i at området var avsatt til boligformål i kommuneplanen. Det ble gitt

dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen. Fradelingen ga yngste sønn til grunneier

mulighet til å få realisert sitt boligprosjekt nær heimplassen (eiendom 125/27).

Eiendomsgrensene for den nordre av de to tomtene avviker noe fra arealet som ble avsatt

i kommuneplanen. PUK ba i samme møtet administrasjonen om å sende henstilling til

Tomteselskapet om å snarest sette i gang arbeidet med å erverve grunn i samsvar med


27 av 52

arealdelen og starte opp reguleringsplan. Det ble varslet oppstart av planarbeidet i

oktober 2014, og komplett planforslag ble oversendt kommunen 3. mai 2017.

Planområdet

Planområdet i Markabygda er ca. 25 daa og dekker hele haugen kalt «Birkelund», sør-øst

for kirka og adkomstvegen fra fylkesveg 121. To fradelte tomter på 1240 m2 og 660 m2

inngår i planområdet. Den største av tomtene er bebygd med en enebolig. Det meste av

planområdet har vært brukt som beiteareal noe som har bidratt til å holde vegetasjonen

nede. På toppen av planområdet er det registrert et kjent automatisk fredede kulturminne

– en gravrøys fra bronsealder- jernalder.

Planstatus

Mesteparten av området er avsatt til boligformål i overordna kommuneplan. Planområdet

avviker noe fra formålsgrensa i overordna plan fordi område avsatt til boligformål i

overordna kommuneplan anses å være for bratt for formålet.

Illustrasjonen viser hvordan planområdet (med rød stiplet

linje) avviker fra område avsatt til boligformål i overordna

kommuneplan (markert i gult).

Planforslaget

Generelt

Innledningsvis i arbeidsprosessen ble det utarbeidet en mulighetsstudie hvor man så på

plassering av 13 eneboliger, inkludert de to tomtene som var fradelt. I forbindelse med

forhåndsuttalelser ble forslaget justert til 6 nye eneboliger, inkludert en bebygd tomt.

Den ene tomta av de to som ble fradelt i 2011 ble vurdert som lite egnet som boligtomt i

nytt planforslag på grunn av at tomta er liten og veldig bratt. Området vurderes å være

best tilpasset for eneboliger både av hensyn til terreng, kulturlandskap, kulturminne og

forventet etterspørsel.

Bebyggelsen

Innen områder avsatt til boligformål tillates oppført frittliggende eneboliger. Som en del

av hver bolig tillates i tillegg til hovedleilighet 1 to-romsleilighet eller inntil 2 hybler/

hybelleiligheter. Maksimum bebygd areal for B1 og B2 er 30 %-BYA. Maksimal

mønehøyde eller høyeste gesimshøyde skal ikke overstige 7,2 m for 1 ½ etasjes hus og

5,0 m for 1 etasjes hus. Maksimal kotehøyde for mønehøyde/øvre gesims er angitt for

hver tomt for å begrense høyden på bebyggelsen i forhold til gravrøysa i sentrum av


28 av 52

området. Høyden på minst et par av husene, inkludert det som allerede er satt opp, vil

overstige kotehøyden til gravrøysa.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Biladkomst er tenkt forlenget i forbindelse med eksisterende vei med avkjørsel fra fv.

754 som går fram til bebygd tomt i planområdet. Avkjørsel fra Fv. 754 har ikke gang-

/sykkelvei men er forholdsvis lite trafikkert. Langs fv. 754 er det heller ikke gang-

/sykkelvei. Det ses på mulighet for å anrette sti som alternativ skolevei fra planområdet

til Montessori-skolen i skillet mellom to åkerlapper. Det er kort avstand til fylkesveger

både i nord, vest og sør.

Parkering

Parkering løses på hver enkelt tomt. Det kreves 2 biloppstillingplasser pr boenhet,

hvorav minst 1 skal være i garasje eller carport. For to-roms bileilighet kreves 1

biloppstillingsplass. For inntil 2 hybler kreves 1 biloppstillingsplass. Det kreves dessuten

oppstillingsplass i garasje eller bod for minst 3 sykler for hovedleilighet, for 2 sykler for

to-roms leilighet, og for 1 sykkel per hybel.

Lek og uteopphold

Lekeområdet er plassert sentralt i planområdet med nærhet til vernesonen for gravrøysa,

(regulert til offentlig friområde). Lekeområdet skal minimum være 50 m2 per boenhet.

Ca. 500 m2 er avsatt til lek og opphold i plankartet, så det ser ut til at det er rikelig med

plass for lekeområde. Lekeområdet tillates opparbeidet med utstyr i lav høyde og

naturmaterialer (tre, stein). Utformingen skal tilpasses nærheten til gravhaugen. Området

rundt gravrøysa er avsatt til offentlig friområde. Friområdet tillates tilrettelagt med

opparbeidede stier med maks bredde 1 m (bark eller subbus) som illustrert på plankartet

samt benker og informasjonstavler. Ved tilrettelegging av området skal det tas hensyn til

kulturminnet.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet

Bygninger og anlegg skal i størst mulig grad gis universell utforming, slik at de er

tilgjengelige og kan nyttes uten spesielle innretninger av brukere. Selve friområdet og

lekeområdet har begrensede muligheter for tilgjengelig utforming, da målet er å bevare

kulturminnet og terrenget rundt i størst mulig grad.

Støy

Området er ikke støyutsatt. Statens vegvesens tall fra 2015 angir en ÅDT på 180 på både

fv. 120 og fv. 121, hvorav ca. 10% er store kjøretøy. Fv. 754 har en ÅDT på 1230 og ca.

8 % er store kjøretøy.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Planforslaget vurderes å ikke være spesielt utsatt for naturfarer eller menneske- og

virksomhetsbaserte farer. Området ligger utenfor støysoner langs fylkesveg. Det er ikke

vurdert å være behov for ytterligere undersøkelser eller beredskapstiltak enn det som er

gjennomført.

Planområdet grenser i sør mot et areal som NGI har klassifisert som kvikkleiresone med

middels faregrad. Selve planområdet ligger på en grunnlendt haug der det er synlig fjell


29 av 52

eller kort avstand ned til fast fjell. Kvikkleiresonen ligger lavere enn planområdet og det

er ingen fare for at eventuelle utglidninger her vil ha betydning for stabiliteten i

planområdet. Områdestabilitet ble vurdert av geotekniker Erling Romstad.

Kulturminner

Registrering ble utført 15.06.2016. Ei gravrøys* ble i den forbindelse målt inn.

* Grav fra eldre tid som ble bygd opp av stein uten synlig innblanding av jord.

Gravrøysa ligger oppe på en kolle med 360 graders utsyn. Fylkeskommunen som er

kulturminnefaglig myndighet mente at innsyn til og utsyn fra haugen er tett knyttet til

kulturminnets verdi og ønsket ikke at kulturminnet «bygges inn». Nye boliger ble i

utgangspunktet anbefalt lagt nede i sørskråningen i tråd med skissen under.

- Skisse mottatt fra NTFK

høsten 2016 som viser hvilke deler av planområdet (lilla

skravur) som ut i fra kulturvern-

faglige vurderinger kan aksepteres for boligutbygging.

I møte i januar 2017 ble prinsippskisse med plassering av 6 nye tomter slik som i

planforslaget forelagt kulturminnemyndigheten. I denne skissen var siktsone til og fra

gravrøysa både fra nord og sør ivaretatt. Kulturminnemyndigheten signaliserte at dette

var greit som utgangspunkt for detaljreguleringsplanen.

Av hensyn til innsyn til og utsyn fra kulturminnet ble det lagt begrensninger på

maksimal mønehøyde/øvre gesims på tomtene.

Naturmangfold

Ny befaring og reinventering ble utført av Vitenskapsmuseet 10.08.2013. Med ny

kunnskap og bedre sammenligningsgrunnlag nedklassifiseres nå området til verdi C –

lokalt viktig som naturbeitemark. Det var hovedsakelig sørhellingen av området som var

interessant med tanke på naturmangfold. Ingen rødlistede arter ble registrert under

reinventeringen.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Det private vassverket har god kapasitet og leverer vann med god kvalitet.

Hovedvannledningen ligger langs fv. 121 Hallanvegen nord for planområdet. Det er ført


30 av 52

vannledninger herfra og sørover til den nybygde boligen på 125/27. Kommunalt

renseanlegg ligger tett inntil planområdet på sørsiden av fv. 120. Avløp fra nye boliger

vil enkelt kunne legges sørover direkte ned til renseanlegget alternativt ut via

adkomstvegen og rett vest til ledningene som ligger langs fylkesveg 120.

Mot sørøst grenser planområdet inntil en høyspentlinje med 22 kV. Det vil være enkelt å

koble seg til eksisterende trafo ved linja. Ved utbygging av 6 nye tomter kan det bli

behov for å øke kapasiteten ved trafoen. Forslagstiller skriver i planbeskrivelsen at

høyspentlinja vurderes lagt i kabel i forbindelse med regulering av området.

Planprosess

Medvirkning

Det ble avholdt oppstartsmøte med planavdelinga i Innherred samkommune 20. juni

2013. Oppstart av reguleringsplanarbeidet ble kunngjort på kommunens hjemmeside og

annonsert i Levanger-Avisa i starten av oktober 2014. Regionale myndigheter og lokale

høringsinstanser ble varslet per e-post. Naboer og øvrige grunneiere i nærområdet til

planen ble tilskrevet med brev. Frist for innspill til oppstarten var 5. november 2014. Det

kom inn 4 skriftlige uttalelser i forbindelse med varsling av igangsatt planarbeid. Disse

er nærmere gjengitt og kommentert i planbeskrivelsen. Myndigheter og andre

interessenter gis også anledning til å uttale seg til reguleringsplanforslaget når dette

sendes på offentlig høring.

Vurdering:

Forhold til overordna plan: Overordna plan er kommuneplanens arealdel, vedtatt i 2011. Planforslaget er stort sett i

tråd med overordna plan men planområdet avviker fra området avsatt til boligbebyggelse

i kommuneplanens arealdel slik vist i figur på side 2 i saksfremlegget. Plasseringen iht.

kommuneplanen består av for bratt terreng til å kunne bebygges med eneboliger, (se

bilder under), slik at det har vært nødvendig å flytte planområdet lenger opp i terrenget.

Dette har gjort det nødvendig å sikre at gode grep blir tatt for å ivareta kulturminnets

integritet. Dette vurderes som godt imøtekommet i planforslaget.

Bildene er tatt fra fv. 120 sør for planområdet og viser nedre del av område avsatt til boligformål i overordna

kommuneplan.

Birkelunden egner seg godt til boligbebyggelse da det vil være gode sol- og

utsiktsforhold. Kulturminnet kan bidra til økt bokvalitet og rekreasjonsverdi i forbindelse

med friområdet som er avsatt i plankartet. Boligene vil være i nærheten av skole, kirke

og samfunnshus, og det er tilstrekkelig med areal å ta av for uteopphold og lek som

tilfredsstiller krav til akseptable støy- og solforhold.


31 av 52

Kulturminner: Det ligger et kulturminne i form av en gravrøys sentralt i planområdet. I dag er ikke

området i forbindelse med kulturminnet tilrettelagt med hverken benker, sti,

informasjonstavle eller annen type merking. Gravrøysa er ikke spesielt synlig i terrenget

med mindre man vet hva man ser etter.

Tilstedeværelsen av kulturminnet i seg selv vil være en faktor som kan bidra til økt

bolyst i området. Dersom kulturminnet tilrettelegges med passende og beskjedent

interiør som informasjonstavle, benk og sti, vil flere kunne få glede av kulturminnet

sammenlignet med dagens situasjon. Det er positivt at lekeplassen i forbindelse med

detaljreguleringen er foreslått tilpasset til friområdet med kulturminnet ved at det legges

opp til utstyr laget av naturmateriale (tre/stein) og med lav høyde.

I arbeidet med dette planforslaget det har vært gjennomgående dialog med

Fylkeskommunen som kulturminnefaglig myndighet slik at planforslaget oppleves i stor

grad å være i tråd med kulturminnemyndighetens anbefalinger.

En vernesone med 5 meters radius målt fra kulturminnets synlige ytterkant er tatt inn i

plankartet jfr. kulturminneloven § 6 andre ledd. Utover denne vernesonen er det ennå

god avstand til nærmeste planlagte bebyggelse; ca. 20 meter fra vernesonens ytterkant.

Naturverdier: Naturverdiene i området regnes å begrense seg til lokalt viktig naturtype –

naturbeitemark. Lokaliteten ble nedklassifisert fra viktig (kategori B) til lokalt viktig

(kategori C) etter reinventering utført av NTNU Vitenskapsmuseet i 2013.

Forutsetningen for at området beholder sin verdi som naturbeite er at det fortsatt beites

eller at det drives skjøtsel på annen måte. Skjøtsel av området er sikret i

reguleringsbestemmelsene slik: «Området skal gis en skjøtsel tilsvarende tidligere beite

der vegetasjon holdes nede og området fremstår åpent med god sikt i alle retninger.»

Naturtypelokaliteten er i utgangspunktet liten, og det er sørhellingen som er viktigst for

naturmangfoldet. Ved plassering av tomter slik foreslått i planforslaget vil en del av

lokaliteten få stå urørt. Det forutsettes at området fortsatt skjøttes for at naturtypen skal

ivaretas over tid, og ikke gro igjen. Da den aktuelle lokaliteten ikke er blant de beste

eller viktigste i kommunen vurderes det som akseptabelt at deler av lokaliteten bebygges

med boliger.

Landbruk: Planområdet har verdi som beitemark. Bruken som beitemark ser ut til å ha vært holdt i

hevd, og det er ønskelig at hevden opprettholdes. Planforslaget berører ikke dyrkbar jord

ut fra NIBIOs temakart for dyrkbar jord i FKB-kartinnsynsløsning. Deler av området vil

fortsatt kunne benyttes som innmarksbeite selv om haugen delvis bebygges med

eneboliger. Skjøtsel av området er av hensyn til naturtypen sikret i

reguleringsbestemmelsene. Frittliggende eneboligstruktur med saltak og pulttak slik det

legges opp til i planforslaget vurderes å passe godt inn i kulturlandskapet. Det åpnes ikke

for at bolig kan bebygges med flate tak.


32 av 52

Høyder, utforming og grad av utnytting: Både høydene på bebyggelsen og grad av utnytting er stort sett i tråd med overordna

kommuneplan. Av prinsipp bør ikke ny bebyggelse i nærheten av gravhauger/gravrøyser

av eldre tid oppføres med høyde som overstiger kulturminnets plassering. Kulturminnet

ble anlagt på toppen av åser og koller i sin tid nettopp for å kunne skue utover resten av

landskapet. En enebolig, (gårds- og bruksnummer 125/27), er allerede satt opp med tak

som er høyere enn kulturminnet, men bebyggelsen er plassert med god avstand til

kulturminnet, slik at høyden ikke oppleves problematisk. Tomt nr. 6 og 7 vil ha

tilsvarende like høyde i terrenget som den bebygde eiendommen, men vil også ha god

avstand fra kulturminnet slik at det ikke anses som problematisk.

Grad av utnytting er i tråd med overordna plan og synes være godt tilpasset terrenget.

Det legges opp til noe høyere utnytting for garasjer enn det som er fastsatt i overordna

kommuneplan. Dette har vært et bevisst valg for å gi de som ønsker rom for litt «uthus-

plass» til evt. kaniner, div. utstyr etc. Stort uthus kan være viktig for mange som velger å

bo landlig. Maks BYA på tomta gjelder uansett.

Vegadkomst: Statens vegvesen skrev i sin forhåndsuttalelse til saken: «Når det gjelder adkomst til

området vil vi at den legges til fylkesveg 120, slik at trafikken genereres til krysset ved fv.

754 og 121.» Denne oppfordringen er ikke ivaretatt i planforslaget, da det ble vurdert at

adkomst fra til planområdet fra fylkesvei 120 vil bli for bratt og uoversiktlig. Topologien

gjør det urealistisk å legge adkomsten fra fv. 120. Planavdelingen vurderer dermed at

adkomst ved dagen adkomst til planområdet fra kryss ved fv. 754 og fv. 121 er det beste

alternativet for adkomst til området. Adkomsten ved planområdet frem til kryss ved

fylkesveien er planlagt utbedret av Levanger kommune kommunalteknikk.

Grunnforhold og flomfare: Vurdering av grunnforhold synes være i tråd med NVEs forhåndsuttalelse. Området

vurderes å ikke være utsatt for skred eller flom. Vurderingen er gjort av fagkyndig og

inngår som en del av ROS-analysen.

Høyspenttrasé: Det er lagt inn en hensynssone på 15 meter fra høyspentlinja i plankartet. Områder

utenfor 10-20 meter fra høyspentlinje på 22kV regnes å ha nivå på magnetfelt < 0,4 μT,

(Statens Strålevern), hvilket regnes som et akseptabelt nivå. Ved å legge en

høyspentledning i jordkabel vil man få redusert størrelsen på magnefeltet betraktelig,

men det understrekes at det ikke er vitenskapelig bevist at det er en årsakssammenheng

mellom lavfrekvente magnetfelt og høyere forekomster av barneleukemi. Å legge

høyspentlinja i jordkabel vil imidlertid være et veldig positivt tiltak i forhold til utsikt fra

boligområde og friområde i retning Movatnet. Kabling av kraftlinja vil sannsynligvis

også gjøre tomtene mer attraktive for salg.

Konklusjon: Forslag til detaljregulering for Birkelund Markabygda, sendes på høring og legges fram



33 av 52





34 av 52


Detaljregulering Gamle Kongeveg Nord 6

Saksbehandler:

E-post:

Tlf.:

Mona Saursaunet

[email protected]

404 14 310

Arkivref:

2016/5762 -

/L2016009






Forslag til detaljregulering for Gamle Kongeveg Nord 6 vedtas i medhold av plan- og

bygningsloven § 12-12, med de endringer som følger av saksfremlegget.

Vedlegg:

1 Planbeskrivelse 27.09.17

2 Plankart 27.09.17

3 Bestemmelser 27.09.17


Høringsuttalelser (5 stk.)

Saksopplysninger:

Sammendrag.

Planforslaget fremmes av plankonsulent Arcon Prosjekt AS på vegne av Gamle

Kongeveg Nord 6 AS. Planområdet omfatter tomta med gnr./bnr. 273/7 i Levanger.

Hensikten med planen er å regulere tomta fra offentlig bygg til konsentrert boligformål.

Det legges opp til hesteskoformet leilighetsbebyggelse som vil ramme inn

uteoppholdsarealet fra støy og støv fra omkringliggende trafikk. Planforslaget åpner for

12-16 boenheter. PUK vedtok i første gangs behandling av saken at parkering skal være

delvis nedgravd parkeringsetasje. Planforslaget ble dermed oppdatert til å inkludere

parkering i kjeller før saken ble lagt ut på høring. Planforslaget lå frem for høring og

offentlig ettersyn i perioden 3.07-19.08.2017. I den forbindelse kom det inn 5

høringsuttalelser, hvorav et par av disse medførte behov for endringer i planforslaget.

Dette gjaldt i hovedsak plassering av bakke-parkeringsplasser og avkjørsel til

parkeringskjeller, samt plassering av renovasjonsanlegg og snuplass for tømmebil på

plankartet. I tillegg ble minimums utnyttingsgrad lagt til i reguleringsbestemmelsene.

Høring.

Planforslaget ble framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak PS




35 av 52


15. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 17.08.2017:

Landbruksavdelingen: Ingen merknader.

Miljøvernavdelingen: Krav til støyutredning og tiltak er ivaretatt i planforslaget, ingen

flere merknader.


Planfaglig uttalelse: Planområdet har en høy utnyttelse, og det er bra at planforslaget

innebærer parkering i kjeller. I tillegg til maksimum utnyttingsgrad anbefaler vi også å

regulere minimum utnyttingsgrad.

Reguleringsbestemmelsenes §3.1 bruker begrepet «tiltalende behandling». Dette

begrepet er lite presist. Vi vil anbefale å heller sette krav til for eksempel høy kvalitet i

materialbruk og utforming.

Kulturminnefaglig uttalelse: Viser til vår uttalelse til varsel om oppstart, datert

20.9.2016, og oppfordrer til at den gamle bygningen dokumenteres gjennom foto før den

blir revet. Det minnes om at meldeplikten jfr. kulturminneloven § 8 annet ledd inntreffer

dersom man skulle oppdage hittil ukjente kulturminner under arbeidet.

Kommentar: Minimums utnyttingsgrad er nå satt å være 12 boenheter. Et antall på 12

boenheter vil medføre høy utnyttingsgrad av den aktuelle tomta.

Administrasjonen mener at begrepet «tiltalende behandling av ubebygde arealer» og

«tiltalende utforming av bebyggelsen» er riktig nok å bruke i denne sammenhengen. Hva

som er «høy kvalitet i materialbruk og utforming» er uansett også bare en skjønnsmessig

vurdering.

Det er allerede innvilget rivningstillatelse av det gamle bygget, dermed er bestemmelse

om foto-dokumentasjon av det gamle bygget fjernet fra reguleringsbestemmelsene.

Byantikvaren i Levanger kommune og Fylkeskommunen har uttalt seg til rivningssaken,

og anbefalingene om foto-dokumentasjon ble ivaretatt i forbindelse med denne saken.


Det er lagt opp til en løsning der adkomstveg til boligene er felles med eksisterende gang

og sykkelveg langs Gamle Kongeveg. For felles adkomstveg med gang- og sykkelveg er

det krav om bredde på 3 meter i tillegg til at skuldrene bør asfalteres. Av plankartet ser

det ut til at dette er ivaretatt.

Planlagt gjesteparkering langs gang- og sykkelvegen må utformes slik at det ikke fører til

rygging inn på gang- og sykkelvegen.

Kommentar: Bakkeparkeringen slik forslaget er lagt frem for høring, medfører

nødvendigvis rygging inn på gang-/sykkelveien. Etter telefonsamtale med rådgiver i

Statens vegvesen fikk vi råd om at noe lengre felles kjøreadkomst langs gs-veien er å


36 av 52

foretrekke fremfor rygging ut på gs-veien. Dette gjelder spesielt fordi syklister kan

komme med stor fart nedover Gamle Kongeveg Nord, og rygging ut på gs-veien kan

medføre farlige situasjoner. Forslagsstiller har dermed fått muligheten til å revidere

plankartet for å finne en mer optimal løsning for bakkeparkering. På grunn av

hellingsgraden i terrenget endte vi opp med en løsning hvor bakkeparkering legges i

tilknytning til nedkjøringsrampe til p-kjeller, og nedkjøringsrampa ble flyttet lenger sør i

planområdet i forhold til planforslaget som lå frem for høring. Dette regnes å være en

bedre løsning mtp. trafikksikkerhet.

18. NTE Nett AS, 9.08.2017:

Ingen merknader til planarbeidet.

19. Innherred renovasjon, 10.08.2017:

IR har ikke avgitt skriftlig høringsuttalelse til kommunen, men har kontaktet

forslagsstiller direkte for å se nærmere på plassering av bl.a. renovasjonstorg. Det ble

gjennomført en befaring hvor IR og forslagsstiller enige om hvor renovasjonstorget må

plasseres, og at det må avsettes manøvreringsplass/mulighet til å snu langs grensa mot

naboeiendommen, Nordic Mission.

Kommentar: Forslagsstiller og IR har på felles befaring funnet en egnet løsning for

avfallshenting og plassering av renovasjonstorg. Forslagsstiller har dermed oppdatert

plankartet med disse løsningene.

Norges Vassdrags- og Energidirektorat har ikke gitt høringsuttalelse til saken, men har

sendt bekreftelse på at de har sett over saken mht. sine forvaltningsområder, og kommet

frem til at de ikke har innspill til planforslaget.



endringer i plandokumentene:

Planbeskrivelse:

Planbeskrivelsen er oppdatert mht. til endringer i forbindelse med høring. Dette gjelder

plassering av bakkeparkering, og tillatt utnyttingsgrad: min. 12, maks. 16 boenheter.

Plankart.

-endret plassering av renovasjonsanlegget

-manøvreringsplass for tømmebil (f_Veg)

-endret plassering av bakke-parkeringsplasser

-endret plassering av avkjørsel til bakkeparkering/p-kjeller

Bestemmelser.

- Første ledd av bestemmelse 3.5 kulturminnevern fjernes: «Dersom det fattes

vedtak om rivning av eksisterende SEFRAK-registrerte bygning, må bygningen

dokumenteres gjennom beskrivelse, tegninger og foto. Det oppfordres til at

originale vinduer, dører, paneler og listverk o.l. tas vare på for gjenbruk.»

o Dette pga. at rivningsarbeid allerede er igangsatt iht. godkjent rivesøknad.


37 av 52

- Endring i bestemmelse 4.4 Område BB1 (minimums utnyttingsgrad er lagt til):

«Innenfor område BB1 skal det oppføres boligblokker med min.12, maks.16

boenheter.»

- Endring i bestemmelse 5.1 Kjøreveger (adkomst til P-kjeller er lagt til): «Planen

omfatter offentlig kjøreveg-del av Sætersmyra og del av Gamle Kongevei Nord,

og adkomst til P-kjeller.»

Vurdering:

Generelt:

Planområdet er avsatt til område for offentlige bygg i kommuneplanen, og samsvarer

dermed ikke med overordna plan. I ny kommunedelplan for Levanger by som ligger ute

på høring, er imidlertid området avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Planområdet kan

ses i sammenheng med større boligområder ved Røstadlia nedre og Gamle Kongeveg sør

for Sætersmyra, og er naturlig å legge til rette for boligformål.

Forslagsstiller har etterstrebet å oppnå høy grad av utnytting av tomta. Dette har resultert

i 12-16 boenheter, med parkering i kjeller, og relativt store arealer til uteopphold. Her

har kommuneadministrasjonen akseptert at det er lagt opp til mindre uteoppholdsareal

som tilfredsstiller minimumskravene til sol- og støyforhold per boenhet i forhold til

kravet i overordna plan. Dette er fordi det har vært nødvendig å utforme bebyggelsen

som en støyskjerm rundt tun-uteoppholdsarealet i midten av planområdet mot trafikkert

veg både i nord, vest og sør. Dermed står man igjen med noe mindre kvalitetssikret

uteoppholdsareal enn det som er ideelt. Det er avsatt desto mer uteoppholdsareal i

planforslaget som ikke helt tilfredsstiller kvalitetskravene i kommuneplanen, (se

vurdering i saksfremlegg til 1 gangs behandling for mer informasjon). Offentlige

myndigheter har ikke kommet med innvendinger mot denne vurderingen.

Endringer før høring:

Plan og utviklingskomitéen vedtok i møte den 14.06.2017 sak PS 37/17 følgende:

Forslag til detaljregulering for Gamle Kongeveg Nord 6 legges frem for høring og

offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningsloven § 12-10.

Planen sendes på høring med følgende forslag til endring i forhold til parkering:

Parkering skal være delvis nedgravd parkeringsetasje.

Forslagsstiller måtte altså oppdatere planforslaget med endringer jfr. PUKs vedtak før

planforslaget kunne sendes på høring. Det ble tatt inn bestemmelse om at parkering i

hovedsak skulle løses i p-kjeller. Det ble dermed aktuelt å fjerne det opprinnelige

kombinerte formålet: bolig/parkering. I tillegg ble planforslaget redusert med ett

byggetrinn, slik at plandokumentene nå kun omfatter formål for boligbebyggelse-

blokkbebyggelse BB1. Det som tidligere var formål BB2 er altså nå inkludert i BB1.

Endringer etter høring:

Endringene som er gjort i revidering av planforslaget etter høring, omfatter regulering av

ny plassering av renovasjonsanlegg, bakkeparkering, og avkjørsel fra gang- og

sykkelvegen til bakkeparkering og nedkjøringsrampe til p-kjeller. I tillegg er det avsatt

areal til manøvreringsplass for tømmebil. Reguleringsbestemmelsene ble oppdatert i

henhold til endringene i plankartet.


38 av 52

Et minimums antall boenheter på 12 enheter er sikret i bestemmelsene iht.

Fylkeskommunens høringsinnspill. Dette vil sikre høy arealutnytting av tomta.

Reguleringsbestemmelse som sier at det gamle barnehjemsbygget skal dokumenteres

med foto før det rives, er fjernet, siden bygget allerede er revet på godkjent måte.

Forslagsstiller har fulgt opp innspillene om å dokumentere bygget før rivingen startet.

Endringene i forbindelse med høring og offentlig ettersyn har medført at planforslaget nå

er sikret høy utnyttingsgrad, og har bedre løsning for trafikksikkerhet og bedre

fremkommelighet for tømmebil. Endringene ble gjort i samråd med forslagsstiller og

henholdsvis Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Statens vegvesen og Innherred

renovasjon.

Konklusjon:

Rådmannen tilrår at detaljregulering for Gamle Kongeveg Nord 6 vedtas i medhold av

plan- og bygningsloven § 12-12, med de endringer som følger av saksfremlegget.



Saksordfører:

Randi Nessemo, AP

Forslag i møte:

Forslag til tillegg fra Randi Nessemo, AP på vegne av AP og SP:



Begrunnelse

Dette vil gi gevinst både i forhold til trafikksikkerhet, estetikk og arealbruk.

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

Tillegg fremmet i møtet vedtatt med 8 mot 2 stemmer

VEDTAK:





Begrunnelse

Dette vil gi gevinst både i forhold til trafikksikkerhet, estetikk og arealbruk.


39 av 52




Vedlegg:

1 Planbeskrivelse Gamle kongevei nord 6, 31.05.17

2 Plankart Gamle kongevei nord 6, 31.05.17

3 Bestemmelser Gamle Kongevei Nord, 31.05.17

4 ROS-analyse Gamle Kongevei Nord, 31.05.17

5 Vedlegg 7 – Sjekkliste ROS

6 Vedlegg 6 – Solstudie

7 Vedlegg 10 – Illustrasjonsplan

8 Vedlegg 8 – Støyrapport SWECO

9 Vedlegg 9 – Tilstandsrapport Barnehjemmet

10 Uttalelse fra Byantikvaren


Forhåndsuttalelser (5 stk)

Saksopplysninger:

Bakgrunn

Grunneier av eiendommen 1719/273/7 i Levanger kommune har søkt om å detaljregulere

tomta til konsentrert boligformål med 14 boenheter. Planforslaget ble mottatt av

kommunen 28. april 2017. Planforslaget samsvarer med ny kommunedelplan for

Levanger sentrum som er på høring 13.05-1.08.2017.

Planområdet

Planområdet er plassert like ved kryss mellom Gamle Kongevei og Sætersmyra på Nedre

Røstadlia i Levanger, og dekker tomta med gårds- og bruksnummer 1719/273/7.

Tomta er på ca. 2,5 dekar og består av et gammelt barnehjemsbygg som ikke er i drift.

Bygningen er SEFRAK-registrert, men ikke vernet. Planområdet ligger svært sentralt i

forhold til kollektivtrafikk og nødvendige servicefunksjoner som matbutikk, skoler,

barnehager og legesenter.

Planstatus

Planområde kommer innenfor område i kommuneplanens arealdel hvor reguleringsplan

fremdeles skal gjelde. Gjeldende reguleringsplan er «Del av Røstadlia» plan-ID:

L1980006, som er en eldre reguleringsplan som trådde i kraft i 1980. I ny

kommunedelplan som er lagt frem for høring og offentlig ettersyn er den aktuelle tomta

foreslått som område for fremtidig boligbebyggelse. I gjeldende reguleringsplan er tomta

regulert som offentlige bygg. Planforslaget tar utgangspunkt i ny kommunedelplan for

Levanger sentrum.

Planforslaget utløser ikke krav til konsekvensutredning.

Planforslaget

Generelt

Forventet størrelsesorden er 14 boenheter. Plasseringen av bebyggelsen er lagt opp slik


40 av 52

at selve bebyggelsen skal fungere som en støyskjerm mellom fylkesveiene Sætersmyra

og Gamle Kongevei Nord og uteoppholdsareal i tilknytning til boligene. Det gamle

SEFRAK-registrerte barnehjemmet forutsettes revet.

Bebyggelsen

Det er lagt opp til boligblokk på to etasjer i V-form. Det vil være plass til ca. 14

boenheter Det skal være flatt tak eller pulttak, og kotehøyde på takhøyden skal følge

terrenget slik at det blir best mulig solforhold inn på tunet med uteoppholdsareal. Under

er en illustrasjon hentet fra planbeskrivelsen som viser hvordan det kan bli seende ut:

3D-modell fra planbeskrivelsen. Adkomst fra gangfelt til parkeringsareal i front er i ettertid blitt flyttet lenger nord, slik at det forutsettes litt mindre kjøring langs gangfeltet.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Adkomst er, i tråd med Statens Vegvesens anbefalinger, lagt til dagens adkomst inn til

tomta. Det er allerede gang- og sykkelvei langs fv. 774 Sætersmyra.

Parkering

Det legges opp til at innkjøring til parkeringsarealene delvis skal foregå på gang- og

sykkelfelt. Parkeringen er inndelt i flere arealer langs eksisterende regulert gang- og

sykkelveien. I tillegg åpnes det for at noe parkering kan skje under boligbebyggelse i

bunnen av hesteskoen. Det skal i tråd med ny kommunedelplan være 1,2 bil pr boenhet,

5 % av disse skal være tilrettelagt for bruk av bevegelseshemmede. Det skal settes av 2

sykkelparkeringsplass pr. boenhet.

Lek og uteopphold

Det skal settes av min 50 m2 til felles uteoppholdsareal pr boenhet. 30 m2

uteoppholdsareal pr. boenhet skal ha et støynivå på under Lden55 dB, ha solrik

beliggenhet og være skjermet mot sterk vind. 150 m2 av felles uteoppholdsareal skal

settes av til småbarnslekeplass. Sammen med søknad om tillatelse til tiltak skal det

sendes inn detaljert utomhusplan.


41 av 52

Universell utforming og tilgjengelig boenhet

Alle boenhetene som har inngang fra terreng skal utformes som tilgjengelige boenheter.

Uteoppholdsarealet skal utformes med tanke på god tilgjengelighet og tilrettelegges for

aktiv bruk av beboere i ulike aldersgrupper. Universell utforming skal for øvrig følge

gjeldende teknisk forskrift.

Støy

Tomta er utsatt fra støy fra Sætersmyra (Fv774), og tomta ligger i sin helhet i gul sone.

Støyforholdene på området er vurdert av Sweco Norge AS. Det er sikret tiltak mot støy i

reguleringsbestemmelsene.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

ROS-analysen gjør rede for en rekke tema hvorav kun støy og støv fra trafikk og risiko

for kjente og ukjente kulturminner er vurdert å komme innenfor rød risikokategori.

Aktuelle tiltak er beskrevet innledningsvis i ROS-analysen. Analysen viser at tiltaket kan

gjennomføres med eventuelle tiltak for å redusere støy. Norconsult har gjennomført

skredfarevurdering for planområdet og kommet frem til at det er lite sannsynlig at det er

kvikkleireforekomster på tomta, eller at området er særlig utsatt for skred. Det er ikke

planlagt noen store inngrep i terrenget på området.

Kulturminner

Barnehjemmet er en SEFRAK-registrert bygning som ble oppført i 1899. Bygningen

bærer preg av forfall over tid. Det er ikke utført arkeologiske undersøkelser på området.

Fylkeskommunen har uttalt i forbindelse med melding om oppstart av planarbeidet at de

ikke kan se at planen vil være i konflikt med automatisk freda kulturminner. De minner

om meldeplikten i forhold til funn av hittil ukjente automatisk freda kulturminner jfr.

kulturminneloven § 8.

Naturmangfold

Det er ikke kjent at det er viktige naturverdier knyttet til tomta. Kunnskapsgrunnlaget

vurderes å være tilstrekkelig i og med at tomta er bebygd, og det er ikke noe spesielt som

tilsier at det kan være verdifull natur her. Dette bekreftes med søk i Naturbase og

artsdatabankens artskart.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Det vil være mulig å koble seg på vann og avløp fra Sætermyra og ledninger som

liggende sør for tomta. Overvannet skal fordrøyes i henhold til påslipp på

hovedledningen som tilsvarer maks 110 mm.

Utbyggingsavtale

Det har ikke vært nødvendig med utbyggingsavtale.

Planprosess

Medvirkning

Oppstartsmøte med Innherred samkommune ble avholdt 11.08.2016. Varsel om

igangsettelse av planarbeid for Gamle kongevei Nord AS, ble annonsert i avisa Innherred

03.09.2016. Naboer og rettighetshavere i området ble på ordinært vis tilskrevet med

varsel om igangsettelse av planarbeid i brev datert 02.09.2016. Det har kommet inn


42 av 52

forhåndsuttalelse fra Fylkeskommunen, Fylkesmannen, Norges Vassdrags- og

Energidirektorat og Statens vegvesen. Uttalelsene er gjengitt og kommentert til slutt i

planbeskrivelsen. I forbindelse med at saken legges frem for offentlig ettersyn vil det bli

ny mulighet til å uttale seg til det konkrete planforslaget.

Vurdering:

Forholdet til overordna plan og gjeldende regulering:

Planforslaget er jevnt over i tråd med overordna ny kommunedelplan for Levanger

sentrum som er på høring*. Planforslaget er ikke i tråd med gjeldende eldre

reguleringsplan, men denne forutsettes uansett erstattet med ny kommunedelplan for

Levanger sentrum. En utfordring med planområdet er beliggenheten nært inntil

trafikkerte fylkesveier. Dette medfører noe støyproblematikk og det har vært nødvendig

å gjøre noen grep i forhold til dette. Utfordringen med støy har medført at ikke er hele

uteoppholdsarealet som følger minimumskravet for arealstørrelse som har

tilfredsstillende sol- og støyforhold iht. den nye kommunedelplanen. Kun 30 m2 per

boenhet mot kommunedelplanens 50 m2 per boenhet har gode nok sol- og støyforhold.

Byggegrensa er endret fra 30 m i eldre reguleringsplan «Del av Røstadlia» fra fv. 774 til

24 m. Byggegrensa er flyttet slik at det skjermede uteoppholdsarealet blir så stort at det

får gode solforhold.

* Ny kommunedelplan for Levanger sentrum som er på høring kalles heretter bare

«kommunedelplanen».

Uteoppholdsareal:

I planforslaget har de også tatt utgangspunkt i at det skal være minimum 50 m2 til felles

uteoppholdsareal per boenhet, men at kun 30 m2 skal ha tilfredsstillende sol- og støynivå.

Fasongen på tomta og nærhet til fylkesveger langs begge kanter har begrenset hvor mye

av uteoppholdsarealet som kan gis tilstrekkelig skjerming mot støy og samtidig ha solrik

beliggenhet. Plankartet åpner for at det i praksis kan bli en god del felles

uteoppholdsareal rundt bebyggelsen, spesielt på sørsiden, og dette kan veie opp for at

ikke alt uteoppholdsarealet har lavt nok støynivå. Lekeplass skal ifølge

reguleringsbestemmelsene tilfredsstille arealkravet til minimum 150 m2, være utformet

etter prinsipp om universell utforming, og skal tilrettelegges med min. tre elementer for

lek.

Støy:

Støy er utredet av SWECO. SWECOs beregninger viser at døgnmidlet lydnivå (Lden)

ved fasader vil være over anbefalt grenseverdi for boligene. De anbefaler derfor at det

bør derfor utføres detaljerte innendørsbereginger når plantegninger er fastsatt for å

dimensjonere fasadelementer slik at innendørs krav i TEK tilfredsstilles. De anbefaler

videre at det på balkonger må etableres tett rekkverk (tett mot dekke), og monteres

støyabsorbenter i himlingen for å redusere støy på privat uteplass. Boenhetene er

gjennomgående og alle har tilgang til en stille side. Forslagsstiller har sikret disse

anbefalingene i reguleringsbestemmelsene.

Kulturminne av nyere tid:

Byantikvaren i levanger kommune har uttalt seg i forhold til SEFRAK-registrert

barnehjemsbygg. Hun understreker at hennes faglige anbefaling er at bygningen bevares


43 av 52

på bakgrunn av sin unike og interessante historisk verdi og høye grad av autensitet.

Byantikvaren har i tillegg uttalt at bygningens dårlige tilstand samt at det finnes mange

bygg i samme stilart og fra samme tidsperiode taler for at man kan akseptere at

kulturminnet rives. Dersom det fattes vedtak om rivning må bygningen dokumenteres

gjennom beskrivelse, tegninger og foto. Det oppfordres til at originale vinduer, dører,

paneler og listverk o.l. tas vare på for gjenbruk. Forslagsstiller har sikret i

reguleringsbestemmelsene byantikvarens anbefalinger i forhold til dokumentasjon og

gjenbruk.

Bebyggelsens utforming og høyder:

Bebyggelsen utformes med flate tak eller pulttak og har angitte maksimum kotehøyder

for takhøyde angitt i plankartet. Det er positivt at takhøydene følger terrenget som faller i

retning vest, slik at man oppnår mer solinnstråling inn på uteoppholdsarealet. Her kunne

vi dersom sol-/skyggeforhold ikke hadde vært en utfordring tilrådd høyere bebyggelse

for å oppnå enda høyere arealutnyttelse, men i dette tilfellet ville dette forringet

kvalitetene ved uteoppholdsarealet i for stor grad. Høydebegrensningen vurderes dermed

å være godt tilpasset planområdet.

Parkeringsløsning:

Parkeringsløsningen slik den foreligger i planforslaget er ikke optimalt ut fra

trafikksikkerhetshensyn eller estetisk uttrykk. Parkeringsarealer nærmest omkranser

bebyggelsen, og deler av innkjøringsfeltet til boligene overlapper med regulert gang-

/sykkelfelt. Forslagsstiller har i møte med kommunens planavdeling sett på flere

løsninger for parkering der blant annet parkering i kjeller eller delvis nedgravd 1. etasje

under arealformål merket boligbebyggelse BB2 ble foreslått som alternativ. Parkering i

kjeller lar seg ikke enkelt å gjøre i dette planområdet i og med at terrenget faller

forholdsvis bratt. Parkering i delvis nedgravd parkeringsetasje vil trolig medføre en

reduksjon fra 14 til 13 boenheter. Fordelen er at man får plassert all parkering nærmest

mulig adkomsten til området. Dette vil gjøre at trafikksikkerheten langs regulert gang-

/sykkelfelt ville vært opprettholdt, og boligene med utsikt over sørsiden av planområdet

ville fått mer tiltalende utsikt. I tillegg ville bebyggelsen tatt seg bedre ut fra Sætersmyra,

som en av hovedinnfartsårene til Levanger sentrum. Forslagsstiller besluttet etter dialog

med kommunens planavdeling om parkeringsløsning å se nærmere på alternative

løsninger. De endte opp med å flytte adkomst til parkeringsareal litt høyere opp på

gangfeltet, slik at det ble litt mindre gjennomkjøring langs dette feltet. Planforslaget

regnes dermed fremdeles ikke å være helt optimalt i forhold til parkeringsløsning.

Konklusjon:




44 av 52


Søknad om dispensasjon fra kommunedelplan - Deling av eiendommen 1719/8/3

Strandli - May Helen og Tomas Alstad - To boligtomter

Saksbehandler:

E-post:

Tlf.:

Gunnar Vatn [email protected]

74048217

Arkivref: 2017/1992 -

/1719/8/3





I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksframlegg innvilges dispensasjon

fra kommunedelplanen for Levanger sentrum til fradeling av to boligtomter og etablering

av veg i LNF-område. Søknad om dispensasjon innvilges med hjemmel i Plan- og

bygningslovens § 19-2.

Endelig delingstillatelse kan gis administrativt når det er innvilget utslippstillatelse, samt

at det er sendt inn underskrevet dokumentasjon på at det vil bli gitt vegrett, hvor

vegretten er knyttet opp mot gnr/bnr på de berørte eiendommene.

Hjemmel/bakgrunn for saken:

May Helen og Tomas Alstad har søkt om fradeling av to boligtomter som er i strid med

LNF-formålet i kommunedelplanen for Levanger sentrum. Fylkesmannen i Nord-

Trøndelag fraråder kommunen sterkt å gi dispensasjon.

Vedlegg:

1 Søknad

2 Situasjonskart

3 Oversiktskart 1 : 50 000

4 Oversiktskart 1 : 5 000

5 Utsnitt av kommunedelplan

6 Uttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 03.05.2017

7 Uttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 15.09.2017

8 Uttalelse Nord-Trøndelag fylkeskommune 05.04.2017

9 Søknad om dispensasjon

10 Førstegangs behandling Jordloven datert 15.05.2017

11 Klage på jordlovsvedtak

12 Klagebehandling Jordloven samkommunestyret 18.08.2017


1. Høringsbrev datert 05.04.2017



45 av 52

2. Foreløpig svar datert 05.04.2017

3. Uttalelse fra Arnhild og Oddbjørn Aarøe datert 10.05.2017 og 04.07.2017

4. Brev angående vegrett datert 06.07.2017

5. E-post til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 28.08.2017

Saksopplysninger:

Innherred samkommune mottok 13.03.2017 en søknad om deling av eiendommen

Strandli med gnr/bnr 8/3 i Levanger kommune. Det er May Helen og Tomas Alstad som

er grunneiere og søkere. Det søkes om fradeling av to boligtomter.

I løpet av saksbehandlingen har forslag til adkomst til tomtene blitt endret. Opprinnelig

var den planlagt fra vest, men nødvendig vegrett over annen privat eiendom ble ikke gitt

til dette forslaget. I forslaget som nå er til behandling, er adkomsten til boligtomtene

planlagt fra nordøst gjennom tunet på eiendommen og over areal som ifølge

markslagskart er fulldyrka jord.

Planstatus:

Omsøkte boligtomt omfattes av kommunedelplanen for Levanger sentrum vedtatt

27.09.2000. Tomta ligger i et område for Landbruks-, Natur-, Friluftsformål (LNF). Det

er ikke åpnet for spredt boligbebyggelse i området. Fradeling av boligtomt og etablering

av gårdsveg er derfor i strid med planen. Det er søkt om dispensasjon i fra planen.

Nabovarsling:

Det er ikke mottatt merknader i forbindelse med nabovarslingen, annet enn spørsmålet

om vegretter.

Veg, vann- og avløp:

Eiendommen Strandli med gnr/bnr 8/3 ligger ikke inntil offentlig veg, og en fradeling av

boligtomter er uansett avhengig at det gis vegrett over annen privat eiendom. Kommunen


46 av 52

mottok 25.04.2017 tilbakemelding om at det ikke ville bli gitt vegrett til adkomst som

vist i opprinnelig søknad. I brev datert 06.07.2017 sier grunneier av Håa med gnr/bnr 8/1

at de er åpen for å lage avtale om vegrett til boligtomtene, men da med adkomst fra nord

på eksisterende skogsveg, samme adkomstveg som Tomas Alstad benytter selv. Brevet

er ikke underskrevet og det er heller ikke knyttet opp mot matrikkelnummer (gnr/bnr).

Det er i søknaden opplyst om at omsøkte tomter skal tilknyttes et privat felles

avløpsanlegg. Søker ønsker å avvente utslippssøknad til det er klart om det blir gitt

dispensasjon fra kommunedelplanen eller ikke.

Endelig delingstillatelse kan derfor ikke gis før det er innvilget utslippstillatelse, samt at

det er sendt inn underskrevet dokumentasjon på at det vil bli gitt vegrett, hvor vegretten

er knyttet opp mot gnr/bnr på de berørte eiendommene. Dersom Plan- og

utviklingskomiteen innvilger dispensasjon kan delingstillatelsen gis administrativt, når

ovennevnte er ordnet.

Andre myndigheter:

I henhold til Plan- og bygningslovens § 19-1 og § 21-5 ble saken i brev datert

05.04.2017 sendt andre myndigheter til uttalelse og behandling etter andre lovverk enn

Plan- og bygningsloven.

På grunn av at adkomsten ble endret i løpet av saksbehandling, ble saken sendt

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag på nytt pr. e-post datert 25.08.2017

Nord-Trøndelag fylkeskommune sier i brev datert 05.04.2017 at når det gjelder forholdet

til plan- og friluftsforhold, så vil en dispensasjon som omsøkt kunne ses som en åpning

for spredt boligutbygging i et område hvor dette ikke er ønskelig. Kommunen bør se

dette i en samlet vurdering og vurdere om det bør kreves reguleringsplan for tiltaket, slik

at ulike forhold kan vurderes samlet.

Når det gjelder forholdet til kulturminneloven, så sier fylkeskommunen at de prioriterer å

uttale seg i saker der tiltak kommer nærmere enn 100 meter fra registrert automatisk

freda kulturminne, og de forutsetter at kommunen har avklart om dette gjelder i denne

saken.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin landbruksavdeling sier i brev datert 03.05.2017 at

det aktuelle området ligger nord-vest og ytterst på Levangernesset, svært sentrumsnært

og svært attraktivt til mot sjøen. Kommunedelplanen for Levanger sentrum har lagt klare

føringer med hensyn til plangrep og utbyggingsmønster for området, og på

Levangernesset er framtidig boligbebyggelse lokalisert i Kjønstadmarka. Her ligger

Gjemblevegen og Kjønstadvegen som klare og langsiktige grenser mellom området med

sentrumsutvikling/boligformål i øst og de større sammenhengende jordbruksområdene

vestover og sørover på Levangernesset.

Regional plan for arealbruk i Nord-Trøndelag, vedtatt av fylkestinget 25.04.2013, er

tydelig på at kommuneplanens arealdel (evt. kommunedelplan) skal definere en ytre

tettstedsgrense. I tråd med nasjonal politikk er det spesielt viktig å opprettholde de

langsiktige og klare grensene mellom bebygde områder og LNF-områder i områder med


47 av 52

press, og ikke minst der hvor dyrka jord direkte eller indirekte berøres.

Landbruksavdelingen sier videre at Levangernesset er et av de mest sammenhengende og

fruktbare jordbruksområdene vi har i regionen, og landbruksavdelingen vil være svært

tydelig på at boligutvikling ikke bør skje vest for de angitte grensene/vegene ut fra

vesentlige regionale og nasjonale jordverninteresser.

På grunnlag av den konkrete beliggenheten dette området og disse tomtene har, er

landbruksavdelingen svært skeptisk til en tomteutvikling som her omsøkt, dette selv om

dyrka jorda som her berøres ikke er godt arrondert. Selv om tomtene nå er noe redusert i

utforming og adkomstvegen er foreslått uten at dyrka jord berøres, så vil

landbruksavdelingen med bakgrunn i ovennevnte sterkt fraråde at det åpnes for tomter

som her omsøkt.

Landbruksavdelingen er opptatt av at arealbruken i så vidt sentrumsnære områder må

forvaltes i tråd med overordnede plangrep, dette ikke minst når dyrka jord berøres

direkte og/eller indirekte.

Fylkesmannens miljøvernavdeling viser til Statlige planretningslinjer for samordnet

bolig-, areal og transportplanlegging som skal legges til grunn for arealplanleggingen.

Her legges det vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon og at

planleggingen skal bidra til å styrke sykkel og gange som transportform.

De omsøkte parsellene ligger på Levangernesset, i nærhet til sentrumsfunksjoner og

andre boligområder. Det er stort press på arealene rundt Levanger sentrum, ikke minst

knyttet til Levangernesset, hvor det har vært en betydelig boligutbygging over flere år.

Dispensasjon som omsøkt vil kunne åpne for spredt boligutbygging i et område hvor

dette ikke er ønskelig. Arealforvaltningen her bør skje gjennom en helhetlig planlegging

hvor en får vurdert alle forhold ved en eventuell utbygging i det omsøkte området. Dette

gjelder både hensyn til andre verdier knyttet til friluftsliv, biologisk mangfold og

landskap, da arealene i stor grad består av intensivt drevet landbruk og boligområder og

det er lite utmark igjen i området, men også hensyn knyttet til utnyttingsgrad,

infrastruktur, transportformer, mv. Miljøvernavdelingen vil med dette som grunnlag

sterkt fraråde at det innvilges dispensasjon som omsøkt.

Fylkesmannens kommunalavdeling legger til grunn at kravene til tilstrekkelig sikkerhet

iht. Plan- og bygningslovens § 28-1, jf. TEK10 kap 7 er oppfylt ved et evt. positivt

dispensasjonsvedtak.

Innherred samkommunes landbruksavdeling behandlet søknaden første gang etter

Jordloven i administrativt i sak 89/17 datert 15.05.2017. Søknaden ble avslått med

begrunnelsen med at en omdisponering av arealene i sin helhet er i strid med formålet

med jordloven. Selv om arealene for selve boligtomtene er av en slik karakter at de er i

ferd med gå ut av bruk, og var det omdisponering av adkomsten som var

hovedbegrunnelsen for avslaget. Dette vil dele dyrkajorda i to og forringe arronderingen

på jordteigen vesentlig.

Vedtaket ble påklaget av grunneierne i brev datert 03.06.2017.


48 av 52

Samkommunestyret behandlet i sak 33/17 i møte 18.08.2017. Samkommunestyret tok

klagen til følge og innvilget omdisponering og fradeling som omsøkt.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin landbruksavdeling uttalte seg til søknaden med

endret adkomst i e-post datert 15.09.2017. De understreker at uttalelsen datert

03.05.2017 innebar en sterk fraråding, og det var bla da sentralt at tomtene var redusert

slik at de ikke bebygger jordbruksareal i aktiv drift, og at adkomstvegen var foreslått fra

vest for å unngå vegbygging på dyrka jord.

Når vegadkomsten nå ønskes fra øst igjen, blir denne saken ytterligere dårlig for

jordvernet, og landbruksavdelingen er ikke minst kritisk til at dyrkajord her allerede og

over tid, er blitt tatt ut av drift i form av masser er kjørt på, tidligere sammenhengende

jordstykker er del, veg er påbegynt med grove masser mv.

Landbruksavdelingen vil sterkt fraråde at det gis dispensasjon som her omsøkt.

Kulturminner:

I følge Riksantikvarens database over automatisk freda kulturminner, Askeladden, ligger

nærmeste automatisk freda kulturminne Håa med id 134535 ca. 270 meter unna. Det

minnes om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8-2 dersom det under

bygge- eller gravearbeider treffes på mulige kulturminner. Da må arbeidet stanses og

Nord-Trøndelag fylkeskommune som lokal kulturminnemyndighet varsles umiddelbart.

Biologisk mangfold:

I følge Naturmangfoldlovens § 7 skal det i saker som behandles etter Plan- og

bygningsloven fremgå at prinsippene i Naturmangfoldloven §§ 8-12 er vurdert. Det

foreligger ingen vitenskapelig eller erfaringsbasert informasjon i registre eller temakart

som omhandler arter, naturmiljø, naturtyper og biologisk mangfold som tilsier at

søknaden kan komme i konflikt med slike interesser i det aktuelle området, verken

direkte eller i umiddelbar nærhet.

Samfunnssikkerhetshensyn:

I følge Plan- og bygningslovens § 28-1 kan grunn bare bebygges, eller eiendom

opprettes eller endres, dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig

ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Det samme gjelder for grunn som utsettes

for fare eller vesentlig ulempe som følge av tiltak.

I følge de kart kommunen har tilgjengelige så ligger ikke det omsøkte arealet i noen

faresone for verken ras, skred eller flom. Kommunen er heller ikke kjent med at endret

klima vil ha noen innvirkning på området.

Vurdering:

Fradeling av boligtomter i LNFR-områder i kommuneplan eller kommunedelplan, er

saker som i kommunen behandles etter to lovverk. Først etter Jordloven, deretter etter

Plan- og bygningsloven. Dersom det blir avslag etter Jordloven kommer saken ikke til

behandling etter Plan- og bygningsloven, noe som det finnes flere eksempler på i

Levanger og Verdal kommune de senere år.


49 av 52

Søknad om dispensasjon i fra plan behandles etter Plan- og bygningsloven, for Plan- og

bygningslovens kapitel 19 sier at kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon

fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en

begrunnet søknad.

Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. PBL § 19-2 sier at

dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller

hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene

ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

En naturlig forståelse av ordlyden tilsier at terskelen for å gi dispensasjon skal være høy.

Dette bekreftes i bestemmelsenes forarbeider i Ot.prp. nr. 32 s.207-208), hvor det uttales

at det ikke skal være noen kurant sak å få dispensasjon. Det vises til at planene er

gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold.

En utstrakt dispensasjonsbruk, vil over tid kunne undergrave planene som informasjons-

og beslutningsverktøy.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på

dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale

rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer,

lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller

statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Dispensasjonssøknad:

I dispensasjonssøknaden anføres det at området har ligget brakk og igjengrodd siden

høsten 2013. Grunnen er at det ikke lengre er brukbart å dyrke i. Området ligger på berg

i skrånende terreng, noe som fører til store vannmengder som renner over området og

skylder vekk jorda, slik at berget er synlig flere plasser. Det har i flere år vært vanskelig

å få gode avlinger og siden 2013 har ikke området blitt dyrket. Søker ser ikke at området

er brukbart il annen og ønsker derfor å få dette omregulert slik at det kan oppføres to

boliger. Da vil området bli drenert, laget grøfter og avløpssystem, som vil ha stor

betydning for resten av dyrkamarka i område da dagens vannmengder blir ført vekk fra

området i kontrollert form. Det er lagt ved notat fra Odd Arne Lind som leier jorda, som

bekrefter at arealet i kantsonen er av en slik karakter (smal, bratt, åkerholme og

grunnlent) at rasjonell drift med dagens utstyr er svært på grensa, med tanke på havari og

kostnad som følge av dette.

I klagen på jordlovsvedtaket repeteres mye av ovennevnte begrunnelse. I tillegg anføres

de har adkomstveg fra nordøst som førsteprioritet, altså i forlengelse av dagens

adkomstveg. De bemerker at det i tidligere kartverk (frem til ca. 1980) var tegnet inn en

vegtrase som «kjerreveg» fra Strandlia og vestover til Gran. Denne kjerrevegen gikk

langs grensa mellom dyrkajorda og utmark fram til omsøkte område, og videre til

gårdstunet på Gran. Vegen stopper nå i Gran slik at det ikke er mulig med

gjennomkjøring.


50 av 52

Videre henvises det i klagen til sitatet at vegen vil dele dyrkajordstykket i to og bidra til

en vesentlig dårligere arrondering. Søker motstrider dette, og sier de mener at

videreføring av gårdens tilførselsveg vil innebære liten eller ingen arronderingsmessige

ulemper. De begrunner dette med at dyrkajorda på eiendommen er i all vesentlig grad

nordvendt, at Strandlia fremstår som et småbruk. Jordleier har forpliktet seg til at

transport til jordstykkene går utenom tunet. De skriver at atkomst fra sørvest er alternativ

nr to, som vurderes i samarbeid med grunneier. (Senere er det som nevnt tidligere

mottatt brev om at grunneier av Håa er åpen for å gi vegrett for adkomst fra nordøst.)

Rådmannens vurdering:

Kommuneplanen, kommunedelplaner og reguleringsplaner er kommunens

styringsdokument for arealforvaltning. Å utarbeide kommuneplan eller kommunedelplan

er en omfattende prosess. Alle grunneiere og andre har mulighet til å komme med

innspill. Lokale og regionale myndigheter involveres i flere omganger i arbeidet

gjennom behandlinger og høringsrunder. Det må tenkes helhetlig og ofte kommer ulike

interesser i konflikt med hverandre, som feks boliginteresser opp mot landbruks- og

miljøinteresser. Kommuneplanen og kommunedelplanene er derfor et

resultat/kompromiss av flere innspill og noen ganger motstridende interesser.

Ved lokalisering av fremtidig boligbebyggelse i plan og i enkeltsaker, er det mange

momenter som må vurderes opp mot hverandre. Avstand til skole, barnehage og andre

servicefunksjoner; en samordnet, trygg, samfunnsøkonomisk og miljøvennlig

transportplanlegging; støy, kulturlandskap, landbruk, fornminner, biologisk mangfold,

ønske om å opprettholde bosetting i bygdene/skolekretsene med mer.

I kommuneplanen for Levanger kommune og kommunedelplanen for Levanger sentrum

er ny boligbebyggelse lokalisert til eksisterende reguleringsplaner og til områder avsatt

til fremtidige boligområder. I kommuneplanen det i enkelte LNFR-soner åpnet for spredt

boligbebyggelse, forutsatt at et sett med kriterier oppfylles. I øvrige LNFR-områder er

det ikke åpnet for spredt boligbebyggelse. I kommunedelplanen for Levanger sentrum er

det ingen LNFR-soner hvor det er åpnet for spredt boligbebyggelse.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag fraråder sterkt at det gis dispensasjon i denne saken.

Landbruksavdelingen viser til plangrepet som er gjort for Levangernesset, ved at ny

boligbebyggelse skal lokaliseres i områdene øst for Gjemblevegen/Kjønstadvegen, mens

de store sammenhengende jordbruksområdene vest for denne grensa fortsatt skal

benyttes til landbruksformål. Landbruksavdelingen er svært tydelig på at boligutvikling

ikke bør skje vest for denne grensa.

Videre påpeker Fylkesmannen at arealforvaltningen her bør skje gjennom en helhetlig

planlegging hvor en ved en eventuell utbygging i det omsøkte området, får vurdert alle

forhold som friluftsliv, biologisk mangfold og landskap, da arealene i stor grad består av

intensivt drevet landbruk og boligområder og det er lite utmark igjen i området, men

også hensyn knyttet til utnyttingsgrad, infrastruktur, transportformer, mv. Dette synet gir

Nord-Trøndelag fylkeskommune også uttrykk for i sin uttalelse.

Rådmannen vil først si at han ikke er uenig med Fylkesmannen og fylkeskommunen i

flere av momentene i deres uttalelser. Fremtidig boligbebyggelse bør vurderes i en


51 av 52

plansammenheng, enten gjennom neste revisjon av kommuneplan, eller ved behandling

av et forslag til reguleringsplan, og spesielt siden dette er et såpass sentrumsnært område

som samtidig er et svært viktig landbruksområde i kommune.

Arbeidet med ny kommunedelplan for Levanger sentrum er i gang. Planen ble vedtatt

sendt på høring i PUK-møte 03.05.2017. Omsøkte tomter ligger ikke innenfor

planområdet for denne planen. Dette betyr at gammel kommunedelplan for Levanger

sentrum vil fortsatt gjelde inntil arealet blir innlemmet i neste rullering av

kommuneplanen for hele Levanger kommune.

Hensynet med å regulere et område til LNF-formål er å bevare området til framtidig

matproduksjon, bevare et kulturlandkapsbilde og sikre utmark som i utgangspunktet er

åpen for fri ferdsel. I førstegangsbehandlinga etter Jordloven ble det anført fra

landbruksmyndigheten at arealet til boligtomtene er grunnlent, i ferd med å gå ut av bruk

og ligger slik til at det er vanskelig å drive optimalt med dagens utstyr. Videre sies det at

selv om boliger på arealet kan fremstå som et fremmedelement i kulturlandskapet, så er

det en nærhet til eksisterende boliger slik en bebyggelse kan vurderes som en fortetting.

Siden saken ble innvilget etter Jordloven av samkommunestyret, så kan det vurderes at

hensynet bak LNF-formålet ikke blir vesentlig tilsidesatt ved at det gis dispensasjon.

I tidligere saker har Fylkesmannen i Nord-Trøndelag uttalt at dispensasjon kun bør

benyttes i de tilfeller som klart skiller seg fra andre saker. Å gi dispensasjon i saker som

ikke skiller seg klart fra andre saker, vil ha en uheldig virkning og vanskeliggjøre

behandlingen av andre saker. Det kan skapes en presedens, og slike dispensasjoner kan

bidra til å uthule kommuneplan/kommunedelplan og svekke plangrunnlaget som

informasjons- og beslutningsverktøy.

Kommunedelplanen for Levanger sentrum er en 17 år gammel plan, vedtatt 27.09.2000.

Innenfor planperioden for gjeldende kommunedelplan, er det tidligere gitt flere

dispensasjoner til spredt boligbebyggelse. Noen av dem er på eiendommer ikke langt fra


52 av 52

omsøkte tomt. Det er blant annet gitt dispensasjon til fradeling av boligtomter fra

følgende eiendommer:

Håa, gnr/bnr 8/1 (vår ref: 2006/1376) PUK-sak 36/06 møte 24.05.2006

Halsan østre, gnr/bnr 312/1 (vår ref: 2007/4228) PUK-sak 76/07 møte 29.08.2007

Rustgården, gnr/bnr 10/1 (vår ref: 2007/2763) PUK-sak 90/07 møte 12.09.2007

Vikan, gnr/bnr 6/5 (vår ref: 2009/6017) PUK-sak 65/10 møte 08.09.2010

Veimo, gnr/bnr 313/6 (vår ref: 2017/2498), adm-sak 352/17

Nordmark, gnr/bnr 311/1 (vår ref: 2017/2298), PUK sak 55/17 møte 13.09.2017

Med bakgrunn i flere av ovennevnte saker, og særlig de som ligger i nærområdet til

omsøkte tomt, kan et avslag i omsøkte sak derfor kunne oppfattes som

forskjellsbehandling. En bevist endring av dispensasjonspraksis, vil ikke nødvendigvis

være forskjellsbehandling.

Etter en samlet vurdering av alle momenter i saken, finner Rådmannen at hensynene bak

bestemmelsen det søkes dispensasjon i fra, ikke blir vesentlig tilsidesatt ved at det gis

dispensasjon. Rådmannen finner også at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større

enn ulempene. Det vil er dermed anledning til å gi dispensasjon i saken.

Dersom Plan- og utviklingskomiteen ønsker å følge rådet fra Fylkesmannen i Nord-

Trøndelag, kan søknaden avslås. Det bør komme tydelig fram i vedtaket at komiteen

ønsker å endre praksis, for å unngå at et eventuelt vedtak om avslag blir opphevet på

grunn av usaklig forskjellsbehandling.

Uansett om søknaden innvilges eller avslås, så vil vedtak i saken være et enkeltvedtak

som kan påklages, jf. Plan- og bygningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist etter at

underretning om vedtak er mottatt.

Documents

Levanger kommune MøteinnkallingOlav Sivertsen Kartlegging av private avløp og landbruksforurensning i Hotran vassdraget ... RS 569/17 Søknad om opparbeiding av sti til hytte - 1719/372/1/93