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17 novembre 2017
Séminaire Bâtiment Durable
PHOTOVOLTAÏQUE ET COPROPRIETE
Michel HUART
APERe asbl
Le solaire photovoltaïque en ville
Installer du photovoltaïque sur des toitures communes
2
Accompagner les citoyens et les collectivités dans leur appropriation de l’énergie vers un système 100% renouvelable, durable et solidaire.
Lever les barrières
Partager librement l’information
Interpeller l’intelligence de chacun
Proposer des solutions constructives
TerritoiresCoopérative Citoyenne
Observatoire Prosumers
2
OBJECTIF(S) DE LA PRÉSENTATION
• Présenter l’opportunité photovoltaïque et le
contexte des copropriétés en RBC
• Poser la problématique technique, sociale et
réglementaire des copropriétés
• Présenter la démarche spécifique d’installer du PV
sur une toiture commune
• Présenter les contrat-types, outils pour faciliter
l’accord entre les parties prenantes d’un projet PV
sur une toiture commune.
3
PLAN DE L’EXPOSÉ
I. Contexte et opportunité photovoltaïque
II. Toitures partagées – Un projet pilote
III. Mise en œuvre en toiture commune
(démarche et cas de figure)
IV. Contrat-types
V. Perspectives
4
6
2016
56 MWc
≈ 0,41 km² (0,3% du territoire)
46 GWh
Plus de 3 200 installations PV en RBC
http://www.apere.org/fr/observatoire-photovoltaique
6
8
Observatoire 2005-2015 et …. objectifs 2020
2020
www.renouvelle.be – Actualité bruxelloise : PACE
849 GWh
8
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Statistiques immobilières
Source : IBSA(2014)
64 km² de surface bâtiment
(161,4 – 18,4 boisée = 143 km²)
8/10 des bâtiments sont
résidentiels
1/5 des bâtiments résidentiels
sont des immeubles
7/10 des logements sont des
appartements (dans des
immeubles et des maisons)
59% d’occupants locataires10
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Produire sa propre électricité
Aujourd’hui plus de 3000 installations solaires photovoltaïques en région bruxelloise
Disposer d’électricité à moindre frais
Réduction de la facture d’électricité
Temps de retour de 5 à 7 ans
Agir concrètement pour le climat et l’autonomie énergétique grâce au solaire (Autonomie solaire)
L’opportunité photovoltaïque
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14
Faciliter l’installation de PV sur les toitures communesProjet pilote
Service d’accompagnement
Occupants d’immeuble – Propriétaires de toiture commune –Conseils et gestion
Info – Faisabilité – Coaching – Constat
Outils
Site web – Contrat-types – Démarche
Retours de terrain
Perception des acteurs – Motivations – Mesures de soutien
Toitures partagées
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Ce qui motive un occupant à mettre du PV
Volonté d’agir concrètement pour le climat
Réduire sa facture d’électricité
Valoriser la toiture bien exposée au soleil
Devenir consom’acteur
Contribuer à l’autonomie énergétique (individuelle ou régionale)
Occupant motivé à installer du PV
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Arguments mis en avant pour ne pas s’engager
Défiance dans la solution photovoltaïque
Efficacité; Durabilité; Rentabilité; Impact sur valeur immeuble; « fuite dans le futur ! »
Complexité des aspects administratifs et des démarches de mise en œuvre (perception)
Mécanismes de CV; Craintes de changements règlementaires; Démarche
Manque d’attractivité du « business modèle »
Niveau d’investissement versus bénéfices; Autres priorités d’investissement; Crainte d’effets rétroactif; Fin du mécanisme de compensation annuel
Motivations à ne pas installer du PV
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Arguments mis en avant pour ne pas s’engager
Difficulté d’intégration dans un bâtiment existant
Ombrages; Passage des câbles
Difficulté d’obtenir l’accord pour utiliser la toiture commune
Participation; Consentement; Crainte de problèmes amené par l’installation PV
Motivations à ne pas installer du PV
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PV sur toiture commune
Idem unifamiliale, mais besoin d’être d’accord
Occupant(s) motivé(s) par l’opportunité photovoltaïque
Immeuble : Plusieurs occupants sous une toiture commune (propriétaire, copropriétaire, locataire, voisin direct)
Consentement pour l’usage de la toiture (droit de superficie, location, mise à disposition)
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Analyse de faisabilité
Toiture solaire
Surface libre ensoleillée
Contrainte urbanistique
Intégration dans le bâtiment
Bilan toiture (surcharges admissibles, isolation)
Câblage et raccordement
Si les conditions sont remplies, la rentabilité financière est garantie (Simulateur financier - http://sifpv-bxl.apere.org/)
Copropriété
Règlement de copropriété, ROI
Climat « social »
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Monter un projet dans une copropriété
Souvent l’idée est amenée par une personne(occupant propriétaire ou locataire).
Elle s’informe
Elle informe les membres de la copropriété
Elle identifie les personnes potentiellement intéressées
Ils disposent d’un accord de principe de la copropriété
La surface de toiture est répartie en lot
Le projet se définit et des devis sont analysés
Un accord est établi entre les parties
L’immeuble est équipé
L’installation est suivie
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CopropriétaireObtient la mise à disposition (d’une partie) de la toiture commune -Bénéficie d’une facture d’électricité réduite pour son raccordement
CopropriétéBénéficie d’une facture d’électricité réduite pour le compteur des communs
LocataireLoue une partie de la toiture - Bénéficie d’une facture d’électricité réduite
PropriétaireDiminue les charges locatives de son bien (facture électrique) au profit de l’occupant (locataire). Améliore l’attractivité de son bien
Toitures partagées : 4 cas de figure
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Usage de la toiture par des copropriétaires
Cas 1: Copropriétaire investisseur
Copropriété Houblon
18 des 30 entités équipées de PV
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Cas 2: Copropriété investisseur
Usage de la toiture par la copropriété
Uccle, 2009, energuide
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Cas 3 : Locataires investisseurs
Location de surfaces de toiture par des locataires de l’immeuble
APERe, Bruxelles, 1000
26
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Cas 4 : Propriétaires investisseurs
Le propriétaire de l’immeuble investit dans plusieurs installations solaires raccordées aux compteurs des locataires.
Ixelles
www.environnement.brussels/fiche/installation-solaire-photovoltaique-theatre-marni
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Organise de manière équilibrée les responsabilités du Maître d’ouvrage et du Propriétaire de la toiture commune.
(a) Contrat de mise à disposition toiture de toiture pour installation PV
(b) Contrat de bail de toiture pour installation PV
(c) Procès-verbal de l’Assemblée Générale Extraordinaire des copropriétaires de l’ACP (présentation du projet et approbation du contrat de mise à disposition)
(d) Clauses à intégrer au bail de location d’un bien immobilier bénéficiant d’une installation photovoltaïque.
Contrats-type
Bruxelles Environnement avec la participation de l’APERe et Lexilitis
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1. Objet du contrat (Surface, Installations, Destination)
2. Début - Durée - Fin
3. Redevance - Loyers - Impôts – Charges / Garantie
4. Obligations du Preneur/ Maître d’ouvrage (Respect et responsabilités vis-à-vis des prescriptions légales, Utilisation en bon père de famille)
5. Obligations du Bailleur/Propriétaire (Respect des installations et leur fonctionnement)
6. Accès aux Installations et à la Surface
7. Travaux relatifs au bâtiment et/ou la Surface
8. Responsabilité (du preneur de la présence et fonctionnement du PV)
Contenu du contrat-type
(bail, mise à disposition)
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9. Assurances (qui couvre la responsabilité du preneur)
10.Raccordements électriques
11.Cession et sous-location
12.Compétence
13.Expropriation
14.Enregistrement
15.Force contraignante
16.Dispositions finales
Contrat-type disponible sur demande à l’APERe
Contenu du contrat-type
(bail, mise à disposition)
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Information (La solution PV)
Promotion (Susciter des occupants motivés)
Accompagnement (Coaching)
Formule de tiers investissement
Evolution règlementaire
Autoconsommation collective
Perspectives
Sources• TECSOL• L’EnerGEEK
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CE QU’IL FAUT RETENIR DE L’EXPOSÉ
• Le contexte bruxellois est propice à s’équiper de PV,
mais public mal informé
• Les acteurs des copropriété peuvent s’en saisir
(individuel ou collectif)
• Importance d’un climat social serein au sein de
l’immeuble
• Les contrats-type facilitent la démarche et rassurent
l’ensemble des parties. Disponible sur demande.
• Vers une autoconsommation collective pour élargir la
palette des possibilités
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OUTILS, SITES INTERNET, SOURCES :
• www.environnement.brussels
Energie > L’énergie verte > Le solaire photovoltaïque
• www.guidebatimentdurable.brussels
➢ Photovoltaïque
• www.apere.org et sa page dédiée
www.apere.org/fr/toitures-partagees
Et notamment, documents disponibles sur demande : ➢ Contrat-type de bail de toiture pour installation photovoltaïque
➢ Accord de l’ACP pour usage de la toiture commune pour installations
• www.renouvelle.be35
CONTACT
Michel HUART
Chargé de projets APERe
Coordonnées
: 02/209.04.08
E-mail : [email protected]
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