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LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER
D’ENTREPRISE 2013 à
L'année 2013 a été marquée par le ralentissement économique et une croissance française quasi-nulle (+0,2%), qui n'ont pas
favorisé les marchés immobiliers.
Avec 1.844.000 m² commercialisés en 2013, le marché des bureaux franciliens a affiché une baisse de -25%, tandis que celui des
régions (16 villes) a mieux résisté, avec 1.216.000 m² placés, soit une baisse limitée de -5%.
Avec un niveau de 17,9 Milliards euros d'engagements sur 2013 (dont 5 Milliards en régions), similaire aux années précédentes, le
marché de l'investissement réalise une performance solide.
De son côté, le marché des entrepôts et de la logistique a connu en 2013 une année de redémarrage avec 2,5 millions de m²
transactés, soit une croissance de 12% par rapport à 2012. Le marché a été particulièrement soutenu par les opérations en compte
propre réalisées par des chargeurs, ainsi que par l'e-commerce qui constitue, à lui-seul, un véritable relais de croissance.
En 2014, la consommation des ménages devrait favoriser la reprise de la croissance économique qui se redressera à un rythme lent
(+0,7%). En bureaux, l'année 2014 s'annonce prometteuse en Ile de France; en régions, les volumes placés devraient rester au
dessus de la barre d'1.200.000 m². Les montants investis en immobilier d'entreprise devraient progresser, pour se situer entre 19 et
20 Milliards d'euros.
Alors que certaines métropoles ont connu une bonne résistance de leur marché de bureaux grâce aux grandes transactions (EX:
Lyon, Dijon, Bordeaux, Lille, Orléans,....), Strasbourg, à défaut de grandes transactions, a au contraire affiché un recul de -23% par
rapport à 2012. Heureusement, les perspectives 2014 s'annoncent meilleures, en raison de la mise sur le marché d'immeubles en
l'état futur d'achèvement et de quelques immeubles de superficies importantes. De quoi devenir !
2 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Edito
Yves NOBLET - MRICS
Directeur Régional Associé
+ 33 3 88 22 19 44
+ 33 6 13 60 25 51
3
VUE D’ENSEMBLE
1 – Les bureaux en France et en Régions
2 – L’investissement en France et en Régions
LE MARCHÉ DE L’AGGLOMÉRATION STRASBOURGEOISE
3 – Le marché des bureaux
4 – Le marché des bâtiments d’activité et entrepôts Bas-Rhin et CUS
5 – Annexes
Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Sommaire
Les bureaux en France et en Régions
1 4 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
1 154 1 093 1 055 1 030
1 092
1 228
1 493 1 511
1 299
1 105
1 381 1 367 1 284
1 229
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
Transactions* moy 10 ans
5
Les bureaux en Régions (16 villes) - Evolution des transactions
Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
milliers m²
* Transactions sur 12 mois (comptes propres inclus)
249
171
110 108 87 83 75
65 51
42 42 34 30 29 28 25 24 14 13
0
50
100
150
200
250
300
Transactions 2013 Moyenne 10 ans
6
milliers m²
Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Les bureaux en Régions – Classement des villes
Alstom : 29 000 m²
SNCF : 22 000 m²
Sanofi : 18 500 m²
Sanofi Pasteur MSD : 6 000 m²
LMH : 10 000 m²
VINCI : 7 000 m²
CCI : 6 500 m²
IPSA : 8 200 m²
Berger Levrault : 6 200 m²
Habitat Toulouse : 5 500 m²
DREAL :
8 000 m²
Cité Municipale :
21 000 m²
EGIS :
6 000 m²
CARSAT :
14 000 m²
Axéréal :
5 500 m²
7 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Le cycle des bureaux en Régions
2 435
1 229
1 300
2 450
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
Offre à un an Transactions*milliers m²
* Transactions sur 12 mois (comptes propres inclus)
8 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Loyers “TOP” 2013
220
315
270
185
195
Lille
Nice/Sophia
Aix/Marseille
Lyon
Strasbourg
203
155
180
209 160
165
170
177
Grenoble
Dijon Nantes
Rennes
Bordeaux
Montpellier Toulouse
185 Metz
Nancy
145
Orléans
Rouen
156
Source : BNP Paribas Real Estate.
200
Annecy
145
Mulhouse
145
Clermont- Ferrand
€ /m²/an HT.HC Hors parking
2 L’investissement en France et en Régions
9 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
0,9 1,9 2,2 2,3 4,0 1,7
1,8 3,3
4,4
3,9
2,3
3,7
4,6 3,7
5,1
3,7
6,3
7,8 7,4 4,9
10,4 11,1
11,9
17,2
25,8
30,9
15,2
8,5
13,7
17,9 17,8 17,9
0
5
10
15
20
25
30
35
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
T4
T3
T2
T1
milliards €
10
Investissement en immobilier d'entreprise en France
Source : BNP Paribas Real Estate
L’investissement en immobilier d’entreprise en France reste particulièrement dynamique en 2013.
Ainsi malgré le ralentissement des volumes investis en France au 4ème trimestre, la bonne performance enregistré au cours des
neuf premiers mois de l’année 2013 permet au marché d’atteindre 17,9 milliards d’euros d’engagements sur l’ensemble de l’année,
soit un niveau similaire aux deux années précédentes.
Variation 2013 / 2012
12 mois / 12 mois : 0%
T4 / T4 : - 34%
Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Régions :
5 milliards € IDF :
12,9 milliards €
T4
T3
T2
T10,3
0,8 0,7 0,5 1,2 0,9
0,3 0,7 0,7
1,0 0,6
1,2 1,3
0,9
1,0
0,9
1,1
2,0
2,1
1,8
2,3 2,2 2,0
3,4
5,5
8,2
4,9
2,7
3,3
4,6
4,2
5,0
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Source : BNP Paribas Real Estate
Variation 2013 / 2012
12 mois / 12 mois : + 19%
T4 / T4 : - 12%
Investissement en immobilier d'entreprise en Régions
11
Source : BNP Paribas Real Estate
Les montants investis en immobilier d’entreprise ont représenté 5 milliards d’euros en régions, soit 28% des montants investis en
France et une progression de près de 20% par rapport à 2012 (4,2 milliards d’euros investis en Régions).
La vente de plusieurs portefeuilles conséquents explique cette tendance.
Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
milliards €
28% de l’investissement France
Engagements par type d’acteur et d’actif en Régions
12
Source : BNP Paribas Real Estate
Le marché de l’investissement en régions en 2013 s’est caractérisé par la performance du secteur du commerce (avec 39% des
montants investis notamment par l’acquisition de portefeuilles) alors que le secteur des bureaux a reculé pour ne représenter plus
que 26 % des volumes engagés.
En bureaux 50% des montants investis concernent des opérations majeures réalisées à Lyon et à Lille. Sur les autres marchés de
régions, on a constaté l’absence de mise en vente d’actifs « prime ». L’offre tertiaire proposée aux investisseurs a presque été
essentiellement constituée d’immeubles livrés dans les années 80-90.
Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
17%
2%
17%
16% 13%
18%
12%
5%
FondsFonds souverainsAssurance / MutuelleSIICAutres foncièresSCPIOPCI
Typologie des acquéreurs
26%
39%
8%
3%
24%
BureauxCommerceEntrepôtActivitéAutres services
Répartition par type d’actif
13 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Le volume global d'investissement en immobilier d’entreprise à Strasbourg en 2013, près de 53 Millions d’euros , a doublé par rapport à
2012 (27 Millions d’euros investis en 2012), en raison d’une opération majeure qui a pesé pour près de 50% en volume.
A Strasbourg les investisseurs institutionnels se sont positionnés sur les opérations de bureaux neufs ou très récentes, de taille > 5
millions d’Euros, les investisseurs régionaux et les investisseurs privés ont été actifs sur les opérations de bureaux de 1 à 3 millions
d’Euros (comme par exemple sur les sites tertiaires reconnus de l’Espace Européen de l’Entreprise ou de l’Aéroparc d’Entzheim).
une opération vendue en VEFA, pré-commercialisée à 60%
Promoteur : ICADE / Acquéreur : CAMACTE
Immeuble LE CAP – Axe des Deux Rives
Typologie des acquéreurs - Est
Source : BNP Paribas Real Estate
L’investissement en immobilier d’entreprise à Strasbourg
6,15 6,20 %*
5,5
6,10 %* 5,9 < 6 %
5,6 5,70%
5,0
5,5
6,0
6,5
7,0
7,5
8,0
8,5
9,0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013T4
Toulouse
Aix / Marseille
Lille
Lyon
en %
6,5
6,8 6,90%*
7,0
6,50 %*
5,9
6,40 %*
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013T4
Nice / Sophia Antipolis
Strasbourg
Nantes
Bordeaux
14 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Les taux « Prime » en Régions
Les taux prime en Régions sont restés stables.
Cette tendance est observée dans la plupart des métropoles régionales à l’exception de Lyon où le taux a baissé en raison de la qualité de
l’offre « prime » mise sur le marché en 2013 et de la forte demande des investisseurs pour les secteurs en développement, citons pour
exemple Le Carré de Soie ou Lyon Part Dieu.
En ce qui concerne Strasbourg, le taux « prime » reste stable à 6,90 % pour des immeubles de bureaux neufs loués situés au centre ville.
Les bureaux « prime » à Strasbourg sont les programmes développés sur l’axe des Deux Rives en attendant le quartier d’Affaires
International du Wacken.
15 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Avec 17,9 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise en France, dont 5 milliards en régions, l’année 2013 s’achève sur une
stabilité par rapport à 2012 (17,8 milliards) malgré le contexte économique atone.
En dépit du ralentissement anticipé, le marché français de l’investissement a confirmé son dynamisme. La performance est à signaler
notamment dans les régions (environ +20%) et principalement dans le secteur des services et des commerces.
Pour 2014, compte tenu de la reprise attendue du marché locatif, les volumes investis en immobilier d’entreprise en France devraient
progresser pour se situer entre 19 et 20 milliards d’euros sur l’ensemble de l’année 2014.
Source : BNP Paribas Real Estate
Perspective investissement en immobilier d’entreprise en France
3 Le marché des bureaux
16 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Architecte : Schwab Architectes
Parc des
Forges
AXE DES 2 RIVES
Organisation géographique du marché
17
Strasbourg Centre
Porte de France, Danube
Route du Rhin
Esplanade
Orangerie
Robertsau
Strasbourg – Autres quartiers
Cronenbourg
Elsau
Meinau
Koenigshoffen
Les Parcs Tertiaires
Espace Européen de l’Entreprise – Schiltigheim
Valparc – Oberhausbergen
Parc Tertiaire de la Meinau – Strasbourg Meinau
Parc des Tanneries – Lingolsheim/Ostwald
Parc d’Innovation d’Illkirch – Illkirch Graffenstaden
Aéroparc d’Entzheim - Entzheim
Quartier Halles
Gare
Wacken
Place de l’Etoile
Neudorf
Port du Rhin
Poteries
Tramway et BHNS
Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Ligne A
Ligne B
Ligne C
Ligne D
Ligne E
BHNS
Strasbourg Autres Quartiers
Adresse Strasbourg Hors 67000 et Parcs Tertiaires
Autres CUS
Toutes les Communes de la CUS Hors Strasbourg
et Parcs Tertiaires
Les principales tendances du marché des bureaux
18 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Bureaux 2012 2013 Evolution
Offre à un an 123.000 m² 139.000 m² + 13 %
Transactions 54.000 m² 42.000 m² - 22 %
Loyers * 2012 2013 Evolution
Centre -ville
Neuf 165 180
Seconde main 130 130
Périphérie
Neuf 135 135
Seconde main 115 115
* Valeurs moyennes de transactions en € HT.HC/m²/an
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
85 96
38
43
Milliers de m²
Seconde main Neuf
Neuf
43.000 m² (31%)
123
139
Seconde main
96.100 m² (69%)
L’offre disponible à un an
19 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Evolution du stock de l’offre : + 13 %
Moyenne décennale
143.700 m²
Après 2 années de baisse, l’offre disponible à un an augmente
de 13%. Elle représente un volume de 139.212 m² et se
rapproche de la moyenne décennale établie à 143 700 m².
La proportion Neuf – Seconde Main est quant à elle stable
depuis 5 ans. Elle se répartit approximativement à hauteur de
31% pour le Neuf et de 69% pour le Seconde main.
L’offre disponible à un an
20 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
2004 21 888 m²
2005
2006
2012
13 211 m²
26 900 m²
37 614 m²
Offre neuve *
100 494 m²
96 893 m²
84 776 m²
85 044 m²
Offre 2nde main
122 382 m²
110 104 m²
111 676 m²
122 658 m²
Total
2007 59 799 m² 98 398 m² 158 197 m²
2008 58 039 m² 109 457 m² 167 496 m²
2009 54 824 m² 121 508 m² 176 332 m²
2010 58 643 m² 117 978 m² 176 621 m²
2013 43 055 m² 96 157 m² 139 212 m²
2011 45 018 m² 107 333 m² 152 351 m²
Moyenne décennale
* Disponibilité immédiate ou dans les 12 mois
+ 2,8 % - 5,5 % - 3,1 %
Evolution de l’offre entre 2004 et 2013
+ 13 % + 13,5 %
143 703 m²
+ 14,5 %
41 899 m² 101 804 m²
2013 par rapport à la
moyenne décennale
L’augmentation de l’offre disponible à un an
s’équilibre entre le Neuf et le Seconde main.
En ce qui concerne le Neuf, cela s’explique
par le faible écoulement de l’offre neuve sur
le marché ainsi que par la livraison, courant
2014, de nouveaux immeubles de bureaux.
Citons par exemple Le Beverly sur l’Espace
Européen de l’Entreprise, L’Espace Vauban
sur Strasbourg Centre, Le Verdiane sur le
Parc Tertiaire de la Meinau et Le Bio Park 3
sur le Parc d’Innovation, respectivement
pour 7.000, 4.000, 3.600 et 2.000 m²
environ.
Parallèlement, le stock de Seconde Main
s’est complété d’offres neuves non
occupées depuis plus de 5 ans, aujourd’hui
comptabilisées de ce fait dans le stock de
Seconde Main.
Il s’agit entre autres des immeubles Crystal
Park sur l’Espace Européen de l’Entreprise,
Le Lafayette à Strasbourg et Le Saint
Exupéry sur l’Aéroparc d’Entzheim
respectivement pour 3.600, 2.200 et 2.000
m² environ.
L’offre disponible à un an
21 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Quelques offres neuves représentatives
Le Beverly – 7.054 m² Le Verdiane – 3.688 m²
Espace Vauban – 4.407 m² Bio Park 3 – 2.080 m²
Architecte : Carine Jund – Cabinet Urbanetic
Architecte : Schwab Architectes Architecte : LCR
Architecte : AEA Architectes
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
38 39
85 101
Milliers de m²
Centre ville Périphérie
Centre-ville
38.500 m² (28%)
L’offre disponible à un an
22 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Répartition centre-ville et périphérie
Périphérie
100.700 m² (72%)
123
139
Alors qu’au centre-ville l’offre disponible à un an se stabilise,
elle augmente de façon significative en périphérie avec une
hausse de 19%.
En effet, en attendant le développement de grands projets
urbains structurants, la périphérie concentre ainsi près de ¾ de
l’offre disponible à un an (72%), le secteur centre-ville étant
quasiment constitué à ce jour que d’offres diffuses.
Moyenne décennale
143.700 m²
L’offre disponible à un an
23 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Poids des secteurs géographiques
en terme de volume d’offres
Plus en détails, le secteur Autre CUS
regroupant l’ensemble des communes de la
CUS hors Strasbourg et parcs tertiaires,
égale en volume le secteur Strasbourg
Centre avec 37.500 m² environ chacun.
Les parcs tertiaires représentent quant à eux
36% de l’offre globale à un an avec un net
avantage pour l’Espace Européen de
l’Entreprise à Schiltigheim qui représente à
lui seul 46% de l’offre disponible en Parcs
Tertiaires avec 23.000 m² environ.
38 521 28%
9 120 7%
37 335 27%
23 078 17%
7 166 5%
2 727 2%
7 291 5%
13 225 9%
749 0%
Strasbourg - Centre Aeroparc d'Entzheim
Autre CUS Espace Européen de l'Entreprise
Parc de la Meinau Parc des Tanneries
Parc d'Innovation d'Illkirch Strasbourg - Autres Quartiers Périphérie
Valparc
(1)
(2)
(1) (2)
(3) (4)
(5) (6)
(3)
(4)
(7) (8)
(9)
(5)
(8) (7)
La typologie des biens diffère nettement selon les
secteurs.
Ainsi le secteur Autre CUS, majoritaire avec le
secteur Strasbourg Centre en volume d’offre
disponible à un an, est constitué quasiment
exclusivement d’offres de seconde main (96%),
d’ailleurs en forte augmentation (+45%) entre 2012
et 2013.
Cette offre est essentiellement concentrée sur
quelques bâtiments de seconde main ne répondant
plus aux attentes du marché, supposant une
nouvelle destination.
L’offre Strasbourg Centre tend quant à elle à
s’équilibrer par rapport à 2012 avec une répartition
de 43% pour le neuf et 57% pour le seconde main.
L’Espace Européen de l’Entreprise connaît le même
effet et voit également son volume s’équilibrer entre
le neuf et le seconde main tout en augmentant
significativement par rapport à 2012.
En effet, la livraison du Beverly contribue d’une part
à l’augmentation de la part du neuf tandis que la
comptabilisation du Crystal Park en seconde main
contribue dans le même temps à l’augmentation du
stock de cette catégorie de biens, d’autre part.
L’offre disponible à un an
24 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Typologie de l’offre
par secteurs géographiques
2012
2012
2012 2012
2012
1
1,6
2012
2012
2012
2012
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
1 1
0,2 0,2
Autre CUS
Strasbourg
Autres Quartiers
Parc d’Innovation
Aeroparc
Parc des Tanneries
Parc de la Meinau
Strasbourg Centre
Valparc
Espace Européen
de l’Entreprise
Neuf
Seconde main
En milliers de m²
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
Strbg Centre EspaceEuropéen
Strbg AutresQuartiers
Parcd'Innovation
Parc de laMeinau
Aeroparcd'Entzheim
Parc desTanneries
Autre CUS
Milliers de m²
PC déposé PC obtenu
Chantier en cours Existant (livré)
Secteurs M² Référencés Dont par exemple
Strasbourg Centre 114.100 Wacken – Etoile
Espace Européen 7.900 Terrain à construire
Strasbourg Autres Quartiers 16.900 Le B4 - Rotonde
Parc des Tanneries 1.700 Le D3
L’offre neuve et future
25 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Répartition par secteurs géographiques
de l’offre neuve existante et future
Répartition par secteurs géographiques
de l’offre future à l’état de projet
Le W
Black Swan
Wave Park
Le B8
Le Samares
Le Verdiane B-Bio Lab
Le Beverly
Les Dock’s
Le CAP
Catamaran
Le Belem
Oxygen
Le Lawn
L’Esca
Axiom
Le Phoenix
Da Vinci
Rue Livio
Bio Park 3 Le 14 Le D2
L’offre neuve et future
26 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Les principaux projets Adresse Strasbourg
Quartier d’Affaires International
Wacken Europe
Architecte : Anne Démians
Black Swan
Icade
Architecte : Nicolas Michelin Rotonde
Demathieu & Bard
La demande exprimée auprès de BNP Paribas Real Estate
27 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Evolution de la demande en volume Répartition location / vente en nombre
2009 2010 2011 2012 2013
Centre ville Périphérie
Centre-ville
32%
Périphérie
68%
79%
13%
8%
Location Vente Indifférent
Dans un marché essentiellement locatif et de périphérie, la demande exprimée s’ajuste au marché, selon l’adage
« l’offre crée la demande ».
62%
19%
10%
6%
3% 21%
17%
19%
22%
21%
<250
250 - 500
500 - 1000
1000 - 2000
> 2000
La demande exprimée auprès de BNP Paribas Real Estate
28 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Répartition par segments de surfaces
En volume En nombre
81% de la demande en nombre s’est exprimée pour des surfaces <500 m², ce qui fait de Strasbourg un marché de
petites surfaces avec une demande moyenne de 357 m².
Toutefois, l’année 2013 révèle chez BNP Paribas Real Estate des projets d‘envergure, notamment dans le cadre de
regroupement et de restructuration, qui animeront le marché en 2014.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
32 26
22
15
Milliers de m²
Seconde main Neuf
Les transactions
29 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Evolution des transactions
Neuf
15.100 m² - 36%
dont 3.400 m² de
comptes propres
Seconde main
26.400 m² - 64%
Moyenne décennale
67.800 m²
54
41
Avec un niveau de transactions de moins de 42.000 m² y
compris les opérations en compte propre, le marché
strasbourgeois affiche son plus bas niveau de transaction de la
décennie.
Le marché est ainsi en retrait de 23% par rapport à 2012 et de
39% par rapport à la moyenne décennale.
Les transactions
30 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
2004 51 440 m²
2005
2006
2012
49 127 m²
30 970 m²
21 996 m²
Neuf *
39 927 m²
45 360 m²
39 357 m²
31 945 m²
2nde main
91 367 m²
94 487 m²
70 327 m²
53 941 m²
Total
2007 30 135 m² 31 303 m² 61 438 m²
2008 50 268 m² 36 178 m² 86 446 m²
2009 25 056 m² 24 634 m² 49 690 m²
2010 23 832 m² 41 356 m² 65 188 m²
2013 15 130 m² 26 411 m² 41 541 m²
2011 34 850 m² 29 048 m² 63 898 m²
Moyenne décennale
- 54,5 % - 23,6 % - 38,8 %
Evolution des transactions entre 2004 et 2013
67 832 m² 33 280 m² 34 552 m²
2013 par rapport à la
moyenne décennale
Le niveau de transactions dans les
immeubles de seconde main s’est
relativement maintenu (-17%), le
repli affiché étant principalement lié
au mauvais écoulement de l’offre
neuve (-31%).
Ceci s’explique par la demande de
pré-commercialisation d’un certain
nombre d’opérations qui empêche
la liquidité des produits neufs sur le
marché. Toutefois, l’attirance des
utilisateurs pour les produits neufs
se confirme, d’autant que les
mesures d’accompagnement sont
très incitatives.
- 17 % - 23 % - 31 % Année Surface m²
2009 3 900
2010 4 400
2011 4 600
2012 11 831
2013 3 400
* dont comptes propres
Les transactions
31 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Répartition par secteurs géographiques
19 662 47%
2 172 5%
7 222 18%
4 121 10%
1 130 3%
938 2%
6 296 15%
Strasbourg - Centre Aeroparc d'Entzheim
Autre CUS Espace Européen de l'Entreprise
Parc de la Meinau Parc d'Innovation d'Illkirch
Strasbourg - Autres Quartiers Périphérie
(1)
(2) (3)
(4)
(5)
(7)
(1) (2) (3) (4)
(5) (6) (7)
Le secteur Strasbourg Centre atteint quasiment les
50% du volume des transactions.
En effet, les utilisateurs sont demandeurs de
services liés à leur cadre de travail (restauration,
transports en commun ..) et reviennent ainsi vers le
centre-ville.
Il s’y est réalisé les plus importantes transactions du
marché à savoir VNF quai de Paris (2.200 m²
environ) et Cirmad sur l’Etoile du Rhin (1.250 m²
environ).
Plus globalement, l’adresse « Strasbourg » avec les
secteurs Strasbourg Centre et Strasbourg Autres
Quartiers, représente 62% du marché en 2013, ce
qui augure bien le développement futur du Quartier
d’Affaires International, Wacken Europe.
Le repli des transactions est globalement
général à l’ensemble du marché à
l’exception du secteur Centre qui tire son
épingle du jeu.
C’est le secteur Espace Européen de
l’Entreprise qui subit le plus fort repli. Son
faible niveau de transactions par rapport
aux années précédentes est à mettre en
corrélation avec l’absence de livraisons de
bâtiments neufs d’envergure en 2013,
hormis l’immeuble Oxygen, construit par et
pour ADIM EST.
Le secteur Strasbourg Autres Quartiers est
quant à lui également en repli malgré le
bon écoulement des offres du Parc des
Forges, en adéquation avec les attentes
du marché. Ce parc représente 29% des
m² placés sur le secteur Strasbourg autres
Quartiers.
Les transactions
32 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Typologie des transactions
par secteurs géographiques
Autre CUS
Strasbourg
Autres Quartiers
Parc d’Innovation
Aeroparc
Parc des Tanneries
Parc de la Meinau
Strasbourg Centre
Espace Européen de
l’Entreprise
Neuf
Seconde main
En milliers de m²
* y compris comptes propres
2012 2012
2012
2012 2012
2012
2012
2012
2012
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
1
X
1
*
* En 2012 : 8.900 m²
En 2013 : 3.400 m²
* dont comptes propres
En 2012 : 1.600 m²
* dont comptes propres
*
*
* dont comptes propres
En 2012 : 1.000 m²
Les loyers
33 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
180
130
60
80
100
120
140
160
180
200
Centre-ville
135
115
60
80
100
120
140
160
180
200
Périphérie € HT.HC/m²/an € HT.HC/m²/an
Evolution des loyers moyens Neuf Seconde main
Stabilité des valeurs locatives en périphérie.
De la même façon, les valeurs restent stables sur les immeubles de seconde main en centre-ville.
Seules les valeurs locatives du neuf en centre-ville augmentent pour atteindre un niveau moyen de 180 € HT.HC/m²/an avec
une valeur TOP à 195 € HT.HC/m²/an et ce, même si ces loyers se complètent de mesures d’accompagnement.
47% 28%
Ce qu’il faut retenir des principaux secteurs tertiaires
34 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
SECTEUR STRASBOURG CENTRE
Transactions m² Offre à un an m²
Poids du secteur sur le marché
Indicateurs*
Surface placée sur le secteur : 16.262 m²
Surface moyenne placée : 290 m²
Nombre de transactions : 56
Soit 37% du marché en nombre
Stock d’offres à un an : 38.521 m²*
Neuf : 43% / Seconde main : 57%
* Hors comptes propres
La proximité de la gare TGV, des
autoroutes et de l’hyper-centre sont
des atouts majeurs.
Tour ESCA Rue de la Fonderie
9%
Ce qu’il faut retenir des principaux secteurs tertiaires
35 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
SECTEUR STRASBOURG AUTRES QUARTIERS
Transactions m² Offre à un an m²
Poids du secteur sur le marché
* Hors comptes propres
Indicateurs*
Surface placée sur le secteur : 6.296 m²
Surface moyenne placée : 242 m²
Nombre de transactions : 26
Soit 17% du marché en nombre
Stock d’offres à un an : 13.225 m²
Neuf : 38% / Seconde main : 62%
L’adresse «Strasbourg» reste attractive.
Des immeubles neufs y proposent des
prestations «Green» à des loyers
maîtrisés.
Citons Le Samarès, immeuble de
bureaux de 3.000 m² environ, en façade
de l’autoroute A35. Il offre des surfaces
à partir de 380 m² environ, à la location
mais aussi à la vente, en lots de
copropriété.
15%
Architecte : J-F Denner
Le Samarès Parc des Forges
27%
Ce qu’il faut retenir des principaux secteurs tertiaires
36 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
SECTEUR AUTRE CUS
Transactions m² Offre à un an m²
Poids du secteur sur le marché
* Hors comptes propres
Indicateurs*
Surface placée sur le secteur : 7.222 m²
Surface moyenne placée : 267 m²
Nombre de transactions : 27
Soit 18% du marché en nombre
Stock d’offres à un an : 37.335 m²
Neuf : 4% / Seconde main : 96%
En connexion avec le quartier
européen, le «14» offre des
prestations haut de gamme.
La périphérie propose une offre de
seconde main diversifiée en réponse
aux besoins des utilisateurs.
10% 17%
Le «14» - Schiltigheim Route de Paris - Wolfisheim
17%
Ce qu’il faut retenir des principaux secteurs tertiaires
37 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
SECTEUR ESPACE EUROPÉEN DE L’ENTREPRISE
Transactions m² Offre à un an m²
Poids du secteur sur le marché
* Hors comptes propres
Indicateurs*
Surface placée sur le secteur : 4.121 m²
Surface moyenne placée : 179 m²
Nombre de transactions : 23
Soit 15% du marché en nombre
Stock d’offres à un an : 23.078 m²
Neuf : 51% / Seconde main : 49%
L’Espace Européen de l’Entreprise
reste une valeur sûre du marché
d’autant que le BHNS (Bus à Haut
Niveau de Service) le dessert
désormais (10 min de la gare
TGV).
Architecte : J-F Denner
10%
Wave Park SXB1
Le marché des bâtiments d’activité et
entrepôts
4 38 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
LES ZONES INDUSTRIELLES
1. Strasbourg Port du Rhin
La plus importante zone avec 800 ha de terrains dédiés aux activités
industrielles, logistiques, notamment Eurofrêt, et portuaires.
2. Nord Réparties entre Schiltigheim et Brumath, ces zones profitent de la
desserte des autoroutes A 4 et A 350. Elles accueillent des activités
diversifiées, de services aux entreprises, de commerce de gros, de
logistique, et depuis peu un pôle automobile.
3. Ouest Reliées au Centre Ville par le tramway et aux A4 et A35, les zones
situées à l’ouest connaissent une forte évolution depuis quelques années.
Le Parc des Forges complète l’offre d’activités/services du secteur (ex :
Parc GVIO, Parc des Poteries, Parc Porte Ouest)
4. Strasbourg Meinau La plus ancienne des Z.I. de Strasbourg, située au sud du centre ville,
regroupe principalement des activités de services aux entreprises. En
outre, elle évolue vers le secteur tertiaire (ex. : bureaux du Conseil
Général).
5. Sud D’Illkirch à Obernai, ces multiples zones constituent le maillage de ZI le
plus dense.
39 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Organisation géographique du marché
Activités/ Entrepôts 2013 Évolution
Offre* 462 250 m²
Demande 170 651 m²
Transactions 335 762 m²
*Offre disponible à un an sur le Bas-Rhin
Loyers* Activités / Entrepôts
2013
Évolution2de main / Neuf
Locaux d’activité 60 / 75
Entrepôts « classe A » 37 / 44
*Valeurs moyennes de transactions en € HT.HC./m²/an
40 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Les principales tendances du marché des locaux d’activité
L’offre des locaux d’activité disponible à un an
dans le Bas-Rhin est en baisse par rapport à
2012. Celle des entrepôts reste stable.
Le volume des demandes est en baisse par
rapport à 2012. En nombre, les demandes sont
stables.
En 2013, le volume global des transactions a
augmenté de 17% et leur nombre est au même
niveau (188 en 2012 vs 185 en 2013). La part des
opérations en compte propre représente un peu
plus de 40% du volume des opérations.
On constate une grande stabilité des loyers, à
l’exception d’une légère augmentation du loyer de
l’offre neuve des locaux d’activité.
L’offre en seconde main en repli sur le Bas-Rhin
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
2008 2009 2010 2011 2012 2013
71 000 46 100 64 400 45 120 26 841 5 568
131 000 168 000 152 000
114 748 134 574 156 858
53 000 56 700 55 100
31 271 41 128 38 000
235 000 259 600
310 000
291 117
344 432
261 819
Entrepôts > 5000 m² neufs Entrepôts > 5000 m² seconde main
Locaux d'activité neufs Locaux d'activité seconde main
467
530 581
490 462
547
41 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
L’offre disponible à un an dans le Bas-Rhin
La part de l’offre des entrepôts supérieurs à 5000
m² reste stable. Le stock d’offre disponible à un an
est essentiellement composée de seconde main. Il
n’existe pas de nouveaux projets en cours pour
rénover le parc logistique.
En locaux d’activité, l’offre de seconde main
baisse de 15 % sur le Bas-Rhin. Malgré
l’obsolescence de l’offre de seconde main,
quelques transactions significatives permettent
d’expliquer cette décrue.
Répartition des offres en 2013 :
162 offres au global sur le département du Bas-
Rhin (462.250 m²), dont 95 dans la Communauté
Urbaine (255.675 m²) et 67 hors Communauté
Urbaine (266.573 m²).
42
Wisches
Locaux d’activité – 7.830 m²
Site 23 hectares
Bischwiller
Locaux d’activité – 10.800 m²
Wiwersheim
Locaux commerciaux : 4.500 m²
Tertiaire : 13.390 m²
Brumath
Locaux d’activité – 9.800 m²
Site 15,5 hectares
L’offre disponible à un an dans le Bas-Rhin
Quelques offres représentatives
Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
400 000
450 000
2008 2009 2010 2011 2012 2013
51 000 46 100 34 800 25 000 21 791 5 568
111 000 147 700
146 100
107 310 112 669 134 953
16 000
26 300 20 000
13 873 11 451 19 664
136 000
158 000
142 810
132 550 113 432 95 490
Entrepôts > 5000 m² neufs Entrepôts > 5000 m² seconde main
Locaux d'activité neufs Locaux d'activité seconde main
314
378
344
279 259
L’offre globale reste stable dans la CUS*
255
43 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
L’offre disponible à un an dans la C.U.S.
L’offre à un an dans la Communauté Urbaine de
Strasbourg ne suit pas la tendance observée au
niveau du Bas-Rhin et reste stable.
L’offre neuve sur la CUS est toujours située sur le
Parc des Forges avec des lancements en blanc de
programmes mixtes livrés en 2013.
L’offre d’entrepôts reste stable.
Les perspectives à un an semblent toujours
limitées en raison de l’absence de nouveaux
programmes initiés en 2013.
Focus Classe « A » :
Les offres sont principalement situées au Port du
Rhin.
L’absorption partielle par le marché de l’offre de
classe « A » (20.000 m²) porte désormais son
niveau à 45.000 m².
* CUS : Communauté Urbaine de Strasbourg
267243
142
289
271 170
256
206
180 183
137 144
0
50
100
150
200
250
300
2008 2009 2010 2011 2012 2013
demandes en milliers de m²nb de demandes
45%
42%
7% 6%
0-499 500-1999
1999-5000 > 5000
Demande – en surface et en nombre
Demande : Le volume annuel chute, le nombre reste stable
Répartition par tranches de surfaces (en nombre) des
144 demandes enregistrées en 2013
44 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
La demande exprimée auprès de BNP Paribas Real Estate
Le volume annuel des besoins chute de près de 40 %.
Le nombre de demandes en 2013 reste au même niveau que 2012, stabilisé à 144.
Ceci traduit la baisse des besoins en matière d’entrepôts.
Augmentation significative de la demande comprise entre 500 et 2000 m² par rapport à 2012.
La demande moyenne en matière de locaux d’activité augmente légèrement et passe de 1000 m² à 1185 m².
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
400 000
2008 2009 2010 2011 2012 2013
114 252
30 172 61 803
18 110 47 706
36 686
12 760
28 745
42 850
25 292
83 427
116 991 124 809
70 778 101 469
110 981
74 998
43 648 98 815
86 081
124 763
151 798
Su
rfaces e
n m
²
Entrepôts > 5000 m² neufs Entrepôts > 5000 m² seconde main
Locaux d'activité neufs Locaux d'activité seconde main
309
190
236 247
287
Transaction : encore à la hausse pour cette année 2013 !!
335
45 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Les transactions
A l’échelle du département du Bas-Rhin, le
volume global des transactions observées en
2013 est de 335 000 m² pour 185 opérations, soit
un volume en hausse de 17 % pour un nombre
équivalent à celui de 2012.
Dans ces observations, la part du nombre des
opérations en compte propre reste toujours aussi
importante : 46 projets pour un total de
126 000 m².
En logistique, on peut constater une certaine
fragilité du marché qui s’explique notamment par :
- un nombre limité de transactions
- le caractère dérogatoire des baux signés
(exemple Punch Power Glade - 24 mois).
La répartition des transactions sur l’année est bien
équilibrée entre le 1er et 2ème semestre.
46
Marlenheim Locaux d’activité - 25.000 m²
Site 19 hectares
Cession du site de STEELCASE
Mundolsheim Entrepôt – 9.540 m²
Réhabilitation en centre sportif.
Location :
- Le Five (football en salle)
- My Tennis Expérience (ateliers de tennis)
Bouxwiller Locaux d’activité – 20.500 m²
Site hectares
Cession du site OXYMETAL
Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Les transactions
Quelques transactions représentatives
.
75
60
30
40
50
60
70
80
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Neuf Seconde main€ HT.HC/m²/an
Locaux d’activité : Loyers moyens de transactions
47 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Les loyers
A l’instar de 2012, pour ce qui concerne les locaux d’activité, si la valeur moyenne en seconde main est
de 60 € HT/m²/an, la fourchette varie très largement de 30 à 80 € HT/m²/an, en fonction de la situation, de
la qualité des bâtiments et de la proportion de bureaux.
On constate une augmentation de loyer dans le neuf (75 € HT HC /m² /an). Ceci s’explique par la rareté
de l’offre neuve existante et à venir.
Loyers à Strasbourg et dans le Bas-Rhin en € HT.HC /m²/an
Les loyers
48
En ce qui concerne les entrepôts de classe A, les loyers sont au même niveau que 2012.
Les transactions observées sont comprises entre 37 et 44 € HT/m²/an.
35-45
38
42
Mulhouse
Metz
Nancy
Classe A (€ HT HC / m² / an)
Strasbourg
Entrepôts de « classe A » :
Loyers moyens de transactions Loyer facial
44
37
30
40
50
60
70
80
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Neuf Seconde main€ HT.HC/m²/an
Loyers à Strasbourg et dans le Bas-Rhin en € HT.HC /m²/an
Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
©BNP Paribas Real Estate Research Marketing 2014
Bordeaux
Bayonne Montpellier
Toulouse Nice
Valence Grenoble
Marseille
Annecy Lyon
Dijon
Cllerrmontt- FFeerrraranndd
Nantes Tours
Angers
Le Mans
Orléans
Troyes
Le Havre Rouen
Reims
Paris
Mulhouse
Strasbourg Nancy
Metz
Dunkerque
Lille
La Rochelle
Rennes
OFFRE AU 1ER JANVIER 2014
Bordeaux
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©BNP Paribas Real Estate Research Marketing 2014
TRANSACTIONS 2013
49 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Focus logistique
AT A GLANCE - ENTREPÔTS > 5 000 M2 EN FRANCE - JANVIER 2014
Focus logistique
Loyer facial :
49 € /m² /an HT HC
Loyer facial :
35 € /m² /an HT HC
Loyer facial :
47 € /m² /an HT HC
STRASBOURG – Port du Rhin
Bâtiment logistique neuf, embranché fer.
Entrepôt : 4 706 m² - Bureaux : 113 m² (1 cellule disponible)
Autorisations d’exploiter : 1510 – 1530 – 2662 – 2663
STRASBOURG – Port du Rhin
Entrepôt : 24 360 m² - Bureaux : 637 m² (4 cellules disponibles)
Autorisation d’exploiter : 1510
STRASBOURG – Port du Rhin
Entrepôt : 10 166 m² - Bureaux : 519 m² (2 cellules disponibles)
Autorisations d’exploiter : 1510 - 1530/2 – 2925 – 1532 - 2662/2 –
2663/1b - 2663/2b
50 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Quelques offres de classe A représentatives à Strasbourg
5 Annexes
51 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014
Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014 52
Cadrage économique
Définitions - Bureaux Clé-en-main locatif
Construction d'un immeuble pour un utilisateur qui en sera locataire.
Ultérieurement le promoteur de l'immeuble soit le vendra à un investisseur,
soit le gardera en patrimoine. Compte propre
Opération de construction commandée par un utilisateur qui en sera
propriétaire.
Demande
Recherche de locaux exprimée auprès de BNP Paribas Real Estate. L'analyse
porte sur le seul flux de demandes nouvelles exprimées. "En blanc"
Construction lancée sans location ou vente préalable à utilisateur. "En gris"
Construction qui ne sera lancé qu'après location ou vente préalable de tout ou
partie à un utilisateur. Neuf
Immeuble (ou partie d'immeuble) construit depuis moins de 5 ans et n'ayant
jamais été occupé. Immeuble fiscalement assujetti à la TVA en cas de vente. Offre à un an
Ensemble des locaux et immeubles disponibles à moins d'un an, incluant
l'offre immédiatement disponible, l'offre neuve non pré commercialisée et
l'offre de seconde main libérée de manière certaine (baux résiliés notamment). Offre immédiate
Ensemble des locaux et immeubles vacants, immédiatement disponibles pour
la commercialisation et l'occupation. Offre neuve future
Ensemble des constructions et restructurations (avec permis de construire) qui
viendront compléter le parc existant. Elles sont analysées en fonction de l'état
d'avancement des projets : Chantiers en cours : immeubles dont les travaux de construction ont effectivement démarré. Ne sont pas pris en compte les travaux préalables de démolition.
Permis de construire obtenu : autorisation de construire obtenue, généralement comptabilisée après la purge du recours des tiers.
Permis de construire déposé : autorisation de construire demandée, en cours d'instruction.
Projets : sont comptabilisés les projets pour lesquels la charge foncière (ou le terrain) a été attribuée à un promoteur.
Pré-commercialisation Engagement d'un utilisateur plus de 6 mois avant la disponibilité effective de l'immeuble (livraison).
Rénové Immeuble ou locaux ayant fait l'objet de travaux de rénovation sans entrer dans le champ du permis de construire.
Restructuré Immeuble ayant fait l'objet de transformations affectant sa structure, soumises à permis de construire. Immeuble fiscalement assujetti à la TVA en cas de vente.
Transaction Location ou vente d'un bien immobilier, concrétisée par la signature d'un bail ou d'un acte de vente, y compris les clés-en-main. En cas de conditions suspensives, la transaction est prise en compte après la levée de celles-ci.
Valeur locative Loyer annuel par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et hors charges. Ne comporte pas les locaux annexes tels que parkings, archives, restaurant inter-entreprises (RIE), … La valeur retenue est la valeur faciale inscrite au bail, non corrigée de l'effet d'avantages éventuellement consentis par le propriétaire. En cas de loyer progressif, la valeur retenue est la moyenne des valeurs des 3 premières années ou de la durée ferme du bail.
Valeur locative moyenne Moyenne pondérée par la surface prise à la location. BNP Paribas Real Estate distingue les immeubles neufs ou restructurés des immeubles de seconde main.
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Définitions – Activité / Entrepôts
Bâtiments d’activité
Destinés aux activités de production ou de petite distribution et permettant de
regrouper toutes les fonctions de l’entreprise sous un même toit. Regroupe en
outre tous les bâtiments qui ne sont ni des entrepôts ni des locaux PME/PMI
ni des locaux mixtes.
Locaux PME/PMI
Bureaux dans une proportion <= 30%.
Composés d’un local d’activité d’une hauteur minimum de 4 mètres, avec un
accès moyen porteur
On distingue :
- Les locaux inscrits dans un ensemble divisible (programme PME/PMI)
- Des bâtiments isolés répondant aux critères décrits ci-dessus et
n’appartenant pas à un programme PME/PMI et dont la surface est inférieure
ou égale à 1.500 m². Locaux mixtes
Proportion globale de bureaux >= 40%.
Rez-de-chaussée destiné à des activités légères (SAV, petit stockage…) et
utilisable pour des bureaux. Hauteur sous plafond généralement comprise
entre 3,5 à 5 m. Les bureaux peuvent être en étage.
On distingue :
- Les locaux inscrits dans un ensemble divisible (type parc tertiaire de
périphérie..)
- Des bâtiments isolés répondant aux critères décrits ci-dessus et
n’appartenant pas à un parc et dont la surface est inférieure ou égale à 1.500
m². Entrepôts
Destinés aux activités de stockage et distribution.
Entrepôts de classe A : hauteur supérieure à 9,30 mètres, aire de manœuvre
d’une profondeur supérieure à 35 mètres, bâtiments isolés, chauffés,
sprinklés et dont la résistance au sol est d’au moins 5 tonnes/m².
Entrepôts de classe B : hauteur supérieure à 7,5 mètres, aire de manœuvre
d’une profondeur supérieure à 27 mètres et dont la résistance au sol est
supérieure à 3 tonnes/m².
Entrepôts de classe C : cette catégorie inclut tous les locaux de stockage à
quai ou de plain pied de 1.500 m² et plus et ne relevant ni de la classe A, ni
de la classe B.
Messagerie : locaux de distribution (groupage-dégroupage) de hauteur et
épaisseur moyennes, avec des portes à quai sur toute la longueur du
bâtiment (en vis-à-vis ou non) Autorisation d’exploiter
L’autorisation d’exploiter est délivrée en fonction du Code de
l’Environnement (livre V) relatif aux Installations Classées pour la Protection
de l’Environnement (ICPE).
Sont soumises à autorisation les installations qui présentent des risques ou
des nuisances potentielles plus importantes.
« L’autorisation ne peut être accordée que si les dangers ou inconvénients
peuvent être prévenus par des mesures que spécifie l’arrêté préfectoral ».
Le classement des installations établit des seuils qui tiennent compte de
leurs dimensions, des produits utilisés ou stockés, et de l’emploi de
certaines substances.
Les principales rubriques de la nomenclature des installations classées par
la protection de l’environnement sont : Rubrique N° 1510 - Relative aux entrepôts couverts
Stockage de produits combustibles en quantité > 500 t.
Concerne les entrepôts dont le volume est >= 50.000 m3 Rubrique N° 1530 - Relative aux dépôts de papier, carton
Stockage des dépôts de bois, papier, carton ou matériaux combustibles
analogues. Volume de stockage >= 20.000 m3 Rubrique N° 2662 - Relative au stockage de matières plastiques,
caoutchouc. Stockage de polymères. Volume de stockage >= 1.000 m3 Rubrique N° 2663 - Relative au stockage de pneumatiques.
Stockage de pneumatiques et produits dont 50% au moins de la masse
totale unitaire est composée de polymères.
Volume de stockage pour les produits à l’état alvéolaire >= 2.000 m3.
Volume de stockage pour les autres produits et pneumatiques >= 10.000 m3
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Mulhouse Bureaux - Activité / Logistique
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