Le financement du logement social dans les Hauts-de-Seine · 2019-11-18 · PREFET DES HAUTS-DE-SEINE Direction Régionale et Interdépartementale de l'Hébergement et du Logement

PREFET DES HAUTS-DE-SEINE Direction Régionale et Interdépartementale de l'Hébergement et du Logement

Bilan 2018 et règles de financement 2019

Le financement du logement social dans les Hauts-de-Seine

Nanterre, Mercredi 10 avril 2019

2

Agenda

A Le bilan de l'année 2018

Les objectifs 2019

Les règles de financement

Le conventionnement et les paiements

Le logement locatif intermédiaire

Le calendrier

Les actualités liées à la loi ELAN

B

C

D

E

F

G

3

Agenda


Les objectifs 2019




Le calendrier


B

C

D

E

F

G

4

En 2018 : Un niveau de production atteignant 3 458 logements, dépassant de 8 % celui de 2017

2017 2018 2017 2018 2017 2018

691 758 9841589

529928

967

1543 1107

1239

989

1190

1546

11571025

823

1217

1013

3458

PLS PLUS PLAI

HAUTS-DE-SEINE YVELINES VAL-DE-MARNE

1361

1005

1446

1760

993 121632041361

1005

1446

1760

993 1216

3116

1361

1005

1446

1760

993 12163651

1361

1005

1446

1760

993 12162735

1361

1005

1446

1760

993 12163131

Production de LLS en 2017 et 2018

› Logements agréés au niveau régional : 28 830 en 2018 contre 30 162 en 2017

› 3 458 logements agréés sur le 92, pour un objectif de 4 901, soit 70 % de l’objectif

› 2 301 logements agréés en PLAI et PLUS, soit le plus haut niveau depuis plus de 10 ans

› Les logements ordinaires représentent plus de 98 % de la production globale, en forte hausse par rapport à 2017

› Financement en 2017 de 21 logements en pensions de famille

Part des structures spécifiques dans la production

2017 20183000

3100

3200

3300

3400

3500

3100

3422

52

52

1521

Autre logement foyer Pension famille FJT

Résidence sociale Logement ordinaire

5

Une répartition équilibrée de la production entre PLAI/PLUS et PLS, mais un déficit en PLAI qui perdure

Au regard des objectifs assignés par le FNAP : › 1 157 PLS agréés, soit 68 % des objectifs remplis,› 758 PLAI agréés, soit 50 % des objectifs remplis,› Une production PLUS en forte augmentation, de 1 543 logements, atteignant 92 % des objectifs,› Un équilibre très inégal selon la commune.

Obj

ectif

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18

Pro

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2018

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0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Répartition des agréments par produit de financement / commune PLS PLUS PLAI

6

Une augmentation de la construction neuve, majoritairement en pleine propriété, et une baisse de la MOD

› Une production en construction neuve largement majoritaire et en légère augmentation (90 % à 94 %)

› 17 % de la construction neuve réaliséeen maîtrise d’ouvrage directe, contre 32 % en 2017

› 93 % des logements produits sous le régime de la pleine propriété. Le seuil fixé à au moins 90 % de logements produits en régime foncier pérenne est atteint.

› La production non pérenne a atteint 7 % de la production sur le département.

Construction neuve et acquisition amélioration 2017-2018 en nombre de logements

Régime foncier en 2018 en pourcentage de la production

2017 2018

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

17862487

831

538587

438

Construction Neuve et Acquisition Amélioration

Acquisition AméliorationCN-Maitrise d'Ouvrage directeCN-VEFA

Pleine propriétéULS et baux < 35 ans

Bail > 35 ans

%

20%

40%

60%

80%

100%

93%

7% 1%

Régime foncier

7

En 2018, des subventions moyennes de l’État en hausse pour le financement du PLAI et du PLUS

Aides directes octroyées par l’État

› Le montant des aides directes : 26 M d’€, soit +45 % par rapport à 2017

› Les subventions État dans le département sont, après Paris, les plus élevées d’Île-de- France.Le montant moyen de subvention par PLAI/PLUS

est en hausse de 4 % en 2018

› En 2018, 1 128 logements, soit 49 % de la production PLAI/PLUS, ont pu bénéficier de la prime attribuée aux dossiers complets arrivés avant le 30 septembre, pour un montant total de 2,37 M€.

› Une baisse du recours aux emprunts de la CDC, compensée par une hausse des fonds propres et des autres prêts

› Des aides indirectes de l’État à la production du LLS : exonération de la TFPB reconduite, accès au prêts de longue durée de la CDC, APL

Plan de financement moyen et aides indirectes

2017 2018 PLAI/PLUS 20180%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

3 % 4 % 6 %3% 3% 4%11 % 15 % 14 %6 %4 % 5 %

71 % 67 % 69 %

5% 5% 1%Autres subventions

Autres banques

prêt CDC

collecteur

Fonds propres

Collectivité

Etat

8

Dès que possible, les décisions de subvention doivent être soldées et clôturées et les logements conventionnés

116 conventions APL signées entre les bailleurs et l’État

116 conventions APL signées entre les bailleurs et l’État

› 3 527 logements conventionnés à l’APL en 2018

› Un nombre de logements conventionnés à l’APL en augmentation par rapport à 2017 (2 599 logements) mais avec plus de 43 % de refus de publication

Des loyers de sortie des opérations assez homogènes par type de financement

Des loyers de sortie des opérations assez homogènes par type de financement

43 %57 %

Publication des conventions APL

Conventions refusées Conventions publiées

1er et 9ème déciles des loyers conventionnés par m² SU› Pour le PLAI : 6,0 € à 7,0 € par m² SU› Pour le PLUS : 6,5 € à 7,7 € par m² SU› Pour le PLS : 12,9 € à 14,5 € par m² SU

› En 2018, 36 décisions d’agrément ont pu être soldées et clôturées › 414 logements sociaux ont reçu une annulation d’agrément (87 PLAI, 204

PLUS et 123 PLS)› Le montant des subventions payées aux bailleurs s’élève à 7 835 236 €

1014 LLS dont les agréments ont été clôturés ou annulés en 2018

1014 LLS dont les agréments ont été clôturés ou annulés en 2018

9

› Le loyer moyen dans le parc social des Hauts-de-Seine est de 6,9 €/m², soit un niveau équivalent à celui du territoire métropolitain (6,9 €/m²)

› C’est 2 à 3 fois moins élevé que le loyer moyen dans le parc privé qui varie entre 13,9 €/m² et 22,8 €/m² selon les communes du département

› Le loyer moyen du parc social varie peu d’une commune à l’autre des Hauts-de-Seine (de 5,9 €/m² à 8,8 €/m² selon les communes, mis à part Neuilly) comparé au parc privé.

› On estime que le niveau moyen des charges quittancées se situe à hauteur de 2,7 €/m² au niveau départemental (estimation basée sur les logements attribués en 2017-2018 sur le contingent préfectoral, hors chauffage électrique)Cela représente, en moyenne, le quart de la dépense de logement du ménage

Les loyers conventionnés en 2018 sont comparables pour le PLAI/PLUS au loyer moyen du parc social, soit 6,9€/m²

10

› La majeure partie du parc de logements social des Hauts-de-Seine relève du plafond de ressources PLUS.

› Sur l’ensemble du parc, le loyer moyen des logements sous plafonds de ressources PLUS est légèrement inférieur au loyer moyen des logements sous plafonds de ressources PLAI.

› Cela s’explique par le nombre important de logements anciens à bas loyers qui relèvent des plafonds de ressources PLUS.

› Cette approche par le plafond du ressource du logement ne permet toutefois pas de mesurer l’accessibilité du parc en terme de loyer

Un parc historique relevant des plafonds PLUS, avec des loyers très faibles, inférieurs au loyer moyen PLAI

138147,0%15911

8,0%

16400982,7%

PLI

PLS

PLUS

PLAI

PLAI PLUS PLS

6,4 6,2

10,4

Loyer moyen €/m2

PLUS avant 1977PLUS après 1977

94 261

69 7485,7 €6,9 €

Nombre de logementsLoyer moyen €/m2

11

Pour rappel, ce parc à niveau de loyer PLUS permet l’accueil de ménages sous plafond de ressources PLAI

› Un ménage doit disposer de ressources inférieures au plafond de ressources du logement pour se le voir attribuer. Les plafonds de ressources sont des limites à ne pas dépasser : ils sont donc contraignants pour les ménages ayant des ressources élevées.

› Un ménage sous plafond PLAI peut ainsi accéder à tous les types de logements, quel que soit le financement initial du logement, dès lors que ses ressources lui permettent de payer le loyer et les charges, compte tenu de l’aide au logement à laquelle il a droit.

› 10 % des logements dans les programmes PLUS neufs peuvent accueillir des ménages avec des ressources supérieures de 20% aux plafonds PLUS. Ces ménages se voient appliquer un loyer majoré.

› Ces logements doivent gérer en flux, et non en stock, à l’échelle de la convention APL.

› Si le réservataire propose le logement à un ménage dont les ressources sont inférieures aux plafonds PLUS, cela ne peut donner lieu à un refus de la CAL sur ce motif. Ces ménages se voient applique un loyer PLUS.

Les règles d’accès au logement social Le dispositif du PLUS majoré

PLAI PLUS PLS

PLAI

PLUS

PLSJe s

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un

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J’ai le droit de me loger dans :

12

Simulation de relogement dans 2 logements neufs :

Logement 1 Logement 2

Type de financement PLAI PLAI

Année conventionnement 2018 2018

Localisation Boulogne-Billancourt Boulogne-Billancourt

Typologie et surface T3 de 65 m² T3 de 68 m²

Loyer 413 € (6,4€/m²) 486 € (7,1€/m² )

Charges (estimation) 176 € 184 €

Aide au logement simulée 421 € 421 €

Dépense de logement(loyer + charges - APL) 168 € 249 €

Taux d’effort 17 % 26 %

Reste pour vivre 17€/UC/j 16€/UC/j

Situation d’un demandeurenregistré dans le SNE



Type de financement PLAI PLAI


Localisation Boulogne-Billancourt Boulogne-Billancourt


Loyer 413 € (6,4€/m²) 486 € (7,1€/m² )







Demandeur avec 1 enfant

de + de 14 ans à charge

Locataire dans le parc privé à Boulogne-Billancourt

Revenus = 948€ (700 € de revenus du travail + 248 € de prestation sociales)

Demande un T3 à Boulogne-Billancourt

57 % du parc social est aujourd’hui accessible aux ménages du 1e quartile dans le 92. 2 exemples concrets :

13


Demandeur avec 3 enfants

de - de 14 ans à charge

Hébergé à titre temporaire dans un

logement à Clamart

Revenus = 1374€ (1190 € de revenus du travail + 184 € de prestation sociales)

Demande un T5 à Clamart



Type de financement PLAI PLUS


Localisation Clamart Clamart


Loyer 535 € (5,6€/m²) 626 € (7,2€/m² )






57 % du parc social est aujourd’hui accessible aux ménages du 1e quartile dans le 92. 2 exemples concrets :

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Agenda


Les objectifs 2019




Le calendrier


B

C

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Des objectifs départementaux plus en adéquation avec le rythme de production (3 784 logements) constaté

2018 2019

31 %28 %

34 %

37 %

35 %

35 %

PLS PLUS PLAI

3 784

4 901

29 % 30 %

41 %38 %

30 %

32 %

30 908

37 092

PLS PLUS PLAI

2018 2019

-22,8 %

› Un objectif global très fortement en baisse, en adéquation avec les niveaux de production observés et les remontées des enquêtes programmation. L’objectif ne permet pas de répondre entièrement au besoin du territoire notamment pour le respect de la loi SRU.

› L’objectif qualitatif évolue peu et va dans le sens d’une production équilibrée entre PLAI, PLUS et PLS

Objectif régional 2018-2019 Objectif départemental 2018-2019

16

En 2019, une enveloppe budgétaire mise en adéquation avec les projets remontés sur les territoires

2018-2019 enveloppe en millions d’euros

Conclusions : › Toute l’enveloppe 2018 a été consommée.› Une baisse de 23 % de l’enveloppe du département pour 2019, correspondant à la diminution de l’objectif sur

le département. › Pour pouvoir mieux défendre les besoins du territoire, il a été demandé aux communes du département, une

estimation quantitative et qualitative des logements sociaux qui pourraient être produits en 2020, 2021 et 2022.

Dotation initiale 2018 Crédits consommés 2018 Dotation initiale 2019

26 26

20

- 23 %

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La production est importante dans les communes SRU mais doit s’accélérer pour permettre un rééquilibrage départemental

Bilan 2018 :

› 2 638 logements agréés sur les 22 communes SRU soit 76 % de la production totale du département. Asnières et Courbevoie représentent à elles seules 1032 agréments (279 PLAI, 534 PLUS, 219 PLS)

Objectifs triennaux 2017-2019:

› L’objectif est fixé en cumulé à 8238 logements,

› 2017 et 2018 ont permis d’atteindre 48,5 % de ces objectifs totaux,

› L’objectif PLAI est atteint à 70 %,

› Ces résultats sont très inégaux en fonction des communes.

Les financements resteront priorisés en 2019 sur les communes en rattrapage, et a fortiori celles faisant l’objet d’un arrêté de carence.

18

La carence concerne à ce jour 6 communes dans les Hauts-de-Seine

Carence :› Suite à l’atteinte des objectifs triennaux, 2 communes

altoséquanaises sont sorties de la carence.› Sur décision du tribunal administratif de Cergy, l’arrêté

de carence de la commune de Saint-Cloud est suspendu jusqu’au jugement au fond de la demande d’annulation portée par la commune.

› 6 communes restent carencées : Bois-Colombes, Boulogne-Billancourt, La Garenne-Colombes, Levallois-Perret, Neuilly-sur-Seine et Ville d’Avray

Conséquence sur la programmation :› Toute opération de logements (de plus de 800 m² de

SDP ou de 12 lgts), dont le PC est délivré après la publication de l’arrêté de carence, doit comprendre au moins 30 % de PLUS/PLAI.

› Les logements ainsi produits doivent permettre l’atteinte de l’obligation qualitative SRU (30 % de PLAI minimum)

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Une articulation stratégique pour les projets de logement social entre un financement en droit commun ou en ANRU› Logements à reconstituer dans le cadre du NPNRU : 2 000 à 2 500 logements sociaux,

› Les secteurs concernés : EPT de Paris Ouest la Défense et Boucle Nord de Seine et les communes de Châtenay-Malabry et Bagneux,

› Une production orientée prioritairement vers un financement ANRU pour le PLAI et le PLUS. De manière plus générale, les stratégies communales et intercommunales de rééquilibrage qui sont et seront validées dans le cadre de projets de renouvellement urbain, en ANRU ou en droit commun, ne doivent pas entrer en concurrence avec la politique d’agrément de droit commun de l’État. Aussi, une attention particulière sera portée pour ne pas délivrer en droit commun des agréments sur des secteurs ou des communes qui auront été identifiés comme ne devant pas accueillir de reconstitution dans le cadre du renouvellement urbain.

› Mise en place d’un guichet unique pour le dépôt des dossiers de financement mixtes

20

Une production plus adapté à la demande

Afin de mieux adapter la production à la demande exprimée dans le SNE, il est demandé d’intégrer une part plus importante de petites typologies dans les projets développés.

Ces petits logements sont en effet adaptés à la taille et à la capacité financière des ménages (personnes isolées, publics fragiles, étudiants, personnes âgées et/ou handicapées), notamment en zone très tendue.

Une priorité au financement du LLS familial, devant intégrer les besoins spécifiques identifiés en région francilienne

Le Gouvernement a affiché un engagement fort en faveur de l’amélioration des conditions de vie et de logement des étudiants avec la mise en œuvre du « plan 60 000 ».

L’effort de construction de logements accessibles pour les étudiants les plus démunis doit donc être maintenu. Ainsi, les programmes proposés devront intégrer au moins 50 % de PLUS et les loyers PLS.

Les logements étudiants

Une attention particulière sera portée à la conception de ces petits logements, qui devront être fonctionnels et compacts afin de limiter la quittance du ménage. Il conviendra également, notamment dans les opérations ne développant que des petits logements, d’inscrire un principe de modularité des espaces.

21

Plusieurs appels à projet seront lancés en 2019 pour développer l’offre d’hébergement sur le département

ObjectifObjectif

Orientations 2018

› Restructuration et transformation des structures d’hébergement ouvertes en direction des migrants› Pérennisation de places ouvertes temporairement, en direction du public de droit commun, à

l’issue de la période hivernale› Mise en œuvre de la politique du Logement d’Abord avec la création de places de logements

adaptés et d’intermédiation locative (pensions de famille, transformation de places de foyers de travailleurs migrants, développement du dispositif SOLIBAIL)

› Recherche et mobilisation de locaux temporaires dans le cadre de la période hivernale, de novembre à mars

› Nouvel AAP FJT› AAP CPH/CADA/HUDA en collectif ou en logements diffus en 2018-2019, plutôt dans

le centre et le sud du département (objectif de rééquilibrage territorial)

Taux d’équipementPour 1 000 habitants

Ile-de-France 14,77Hauts-de-Seine 11,04

Bilan 2018Bilan 2018

Orientation 2019Orientation 2019

22

Agenda


Les objectifs 2019




Le calendrier


B

C

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E

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2019, une année de convergence sur le financement du logement social entre départements de petite couronne

Les majorations loyers :› En 2017, un travail entre les UD DRIHL et l’AORIF avait conduit à l’harmonisation des

majorations de loyers pour 2018.

Face à cette réussite et dans un souci de clarté et d’efficacité, en phase avec les demandes des têtes de réseau, un important travail d’harmonisation des pratiques a été lancé sur la région.

Un régime de subvention identique sur la petite couronne :› Des subventions plus en phase avec les caractéristiques techniques des opérations,› Une possibilité de cumuler les subventions (prime d’insertion et surcharge foncière),› Des majorations d’assiette communes,› Des outils de calcul mis à disposition par les DRIHL (fiche analytique),› Un socle commun de règles avec des spécificités territoriales clairement identifiées.

24

Les règles de subvention pour les logements à destination des ménages et les résidences sociales

› Subvention principale (PLAI) : 5 %

› Subventions foncière (PLAI/PLUS) : 20 %

› Subvention spécifique (PLAI/PLUS) :

* Le taux de la subvention spécifique inclut 1,5 % pour les dossiers complets arrivés dans nos services avant le 30 septembre

Une prime complémentaire de 1500 € pour les petits logements PLAI et PLUS peut également être demandée lorsque l’opération comporte plus de 50 % de petits logements (T1 et T2)

Nota : les opérations financées en PSH ( CHRS, CHU, CHS) bénéficient d’une subvention de 7500€ par place

Communes ayant moins de 20 % de LLS : 7,5 %*

Communes ayant entre 20 et 35 % de LLS : 5,5 %*

Communes ayant plus de 35 % de LLS : 2,5 %*

25

Mise en place de majorations locales de l’assiette de subvention harmonisées avec celles du 93 et du 94

Caractéristiques de l'opération

2%

4%

4%

Pour les opérations de construction neuve :

4%

6%

8%

Certification NF Habitat HQE et niveau BEPOS-Effinergie 2013 ou équivalent ou Label E+/C-, E+ niveau 4 10%

Pour les opérations d'acquisition-amélioration :

Certification NF Habitat 3%

Certification NF Habitat HQE 5%

Pour les résidences sociales

Opération comprenant au minimum 8% de logements adaptés aux personnes à mobilité réduite 4%

Opération comprenant au plus 150 logements 8%

Opération comprenant au plus 170 logements 4%

8%

Pour les logements familiaux

Opération comprenant au minimum 5% de logements adaptés aux personnes à mobilité réduite 3%

Opération en construction neuve comprenant 5% de logements de type T5 et supérieur 3%

Taux demajoration

Opération située à moins de 1000 mètres à pied d'une station de transports en commun en site propre existante ou inscrite au projet de CPER d'Ile-de-France

Opération située à moins de 500 mètres à pied d'une station de transports en commun en site propre existante ou inscrite au projet de CPER d'Ile-de-France

Opération située sur une commune où les logements locatifs sociaux représentent moins de 25% des résidences principales au 1er janvier 2018 (voir liste en fin d'annexe 2)

Certification NF Habitat et niveau RT 2012-10 % équivalent ou Label E+ niveau 1 / C- niveau 2, Certification BEE et niveau RT 2012-10 %

Certification NF Habitat HQE et niveau RT 2012-10 % ou équivalent ou Label E+/C-, E+ niveau 2, Certification BEE+, économie de charge ++

Certification NF Habitat HQE et niveau RT 2012-20 % ou niveau Effinergie +, ou équivalent ou Label E+/C-, E+ niveau 3 ou Certification BEE+, économie de charge ++ et niveau RT 2012-20 %

Opération en construction neuve dont tous les logements de type T1 font au moins 18m² et les logements de type T1’ au moins 23 m²

› L’ensemble des majorations de qualité et des majorations locales ne pourra dépasser 30 %› Les majorations locales sont limitées à 12 % pour les opérations de construction neuve en logement familial

26

La reconduction des majorations de loyer concertées entre les départements de petite couronne et l’AORIF

› L’ensemble des majorations ne pourra excéder un total de 15 %

Localisation2%4%

Labels énergétiques, environnementaux ou à économie de charges

NF Habitat HQE ou BEE+ avec note économie de charge ++ ou BEE rénovation profil 130 pts 3%

2%

4%

6%

CN Niveau E+C- avec atteinte du niveau 4 en énergie 7%

AA Label HPE Rénovation 2009 4%

AA Label BBC Rénovation 2009 6%

Bâti

Ascenseur non obligatoire, au pro-rata des logements concernés 4%

Présence de locaux collectifs résidentiels, où SLCR est la surface des locaux collectifs résidentiels réservés à l'usage exclusif des locataires Avis loyer

Atelier d’architecture uniquement pour les opérations en MOD 2%

Compacité de l’opération (Shmax) 3%

Orientation qualitative : au moins 50% de logements PLUS/PLAI traversants ou à double orientation (considérant les pièces de vie) 2%

Confort acoustique : bruits de choc entre logements maximum à 52dB (attestation par un certificateur ou contrôleur agréé) 2%

2%

Opération située à moins de 1000 mètres à pied d'une station de transports en commun en site propre existante ou inscrite au projet du CPER d'Ile-de-FranceOpération située à moins de 500 mètres à pied d'une station de transports en commun en site propre existante ou inscrite au projet de CPER d'Ile-de-France

CN Niveau RT 2012 -10 % ou équivalentCN Niveau E+/C-, E+ niveau 1

CN Niveau RT 2012 -20 % ou équivalence démontrée par certification ou labelCN Niveau E+/C-, E+ niveau 2

CN Niveau BEPOS-Effinergie 2013 ou équivalentCN Niveau E+/C-, E+ niveau 3

Loges gardiens (comprenant un espace d’accueil des locataires d’une superficie de 8m² minimum et un espace sanitaire comprenant lavabo, cabinet d’aisance et douche). Lettre engagement type à fournir

27

Les loyers plafonds inscrits dans les conventions APL devront respecter un écart avec ceux constatés dans le parc privé

Pour garantir le caractère social des logements agréés :

› Le loyer maximum du PLS qui sera conventionnée devra garantir un prix inférieur à 20 % par rapport aux prix pratiqués dans le parc privé

› Libre accès aux loyers médians par typologie (T1, T2, T3 et T4 et +) sur le site de l’OLAP, et intégrés à la fiche analytique

28

Des loyers accessoires maîtrisés et harmonisés dans un contexte de vie chère Plafonds de loyers accessoires 2019 [2019 ; €]

PLUS/PLAI PLS

Place de parking :

Enterrée / boxée 50 70

Enterrée / non boxée 40 60

En surface / boxée 30 40

En surface / non boxée 20 20

Deux-roues motorisés / en surface 10 10

Deux-roues motorisés / enterrée 26 38

Jardins, cours (plafonnés à 15€) : 0,50/m²

Cave ou cellier non comptabilisé dans la SU : 15 €

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Un outil simple et essentiel pour l’instruction, regroupant des pièces réglementaires permettant d’alléger le dossier de l’agrément

› Depuis 2018, retour des fiches analytiques signées par l’UDHL permettant notamment :› une validation des marges maximales auxquelles l’opération pourra prétendre,› une validation des loyers conventionnés, sous réserves de la justification à la convention APL

des marges et de la consistance de l’opération.

› Pour 2019, l’expérimentation de 2018 est reconduite. La fiche a été complétée pour intégrer :› les majorations de l’assiette de subvention, › le calcul prévisionnel de l’assiette,› une vérification des loyers pour garantir un écart entre le loyer privé et social.

› Par ailleurs, la fiche est commune sur les 3 départements

Une fiche analytique améliorée pour accompagner les bailleurs

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Une réservation dès l’agrément afin de sécuriser les ventes des droits de réservation.

› Mise en place en 2018, la validation des logements réservés doit respecter les critères suivants :› 30 % par type de financement et 30 % à l’opération. Au regard de la composition de la

demande, les PLS proposés peuvent être réorientés, en partie, vers du PLAI et du PLUS.› Des typologies de logements équilibrées au regard du programme,› Une répartition équilibrée selon les étages,› Une répartition équilibrée des logements très qualitatifs (terrasses, orientations,

organisation de l’espace, duplex,…).

› En cas de désaccord de la DRIHL sur la proposition du bailleur, une contre-proposition sera soumise au bailleur.

Une réservation des logements du contingent de l’État à l’agrément

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Des critères particuliers pour l'obtention d'un agrément ULS

Afin de limiter l’impact sur les attributions aux demandeurs de logements sociaux du relogement des ménages à échéance du conventionnement de ces programmes, et permettre la production d’une offre pour les ménages les plus modestes sur tout le territoire en minimisant la spéculation sur les charges foncières, la production non pérenne sur le département est limitée à 10 % des agréments au 1er décembre.

Conditions requises :

› La durée de comprise entre 30 ans et 17 ans minimum ;

› L’opération se situe hors ZAC, au-delà de l’obligation sociale inscrite au PLU/OAP, au-delà des 30 % minimum de PLAI/PLUS prévus en application du L111-24 du code de l’urbanisme ;

› L’opération se situe préférentiellement en commune dont le taux SRU est supérieur à 25 % ;

› Sur les communes déficitaires au titre de la loi SRU, l’opération est liée à une opération pérenne permettant la production de 30 % de PLAI, 40 % de PLUS et 30 % de PLS maximum. La part pérenne représentera au moins 60 % des logements produits ;

› Le bailleur doit détenir du patrimoine en logements pérennes sur le territoire de la commune, afin de prévoir le relogement des locataires à la fin de l’usufruit

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Paiement des subventions et clôture des agréments

S’assurer de la légitimité de la demande de versement

S’assurer de la légitimité de la demande de versement

› La convention APL doit être signée avant le versement du 1er acompte› Les subventions issues d’agréments caducs et n’ayant fait l’objet

d’aucune demande de clôture sont définitivement perdues

Respecter les montants d’acompte

Respecter les montants d’acompte

Un ou des acomptes peuvent être versés au prorata des dépenses

80 % maxi

Solde 100 %

Réalisation des conventions APL

Réalisation des conventions APL

› Comme indiqué lors du séminaire APL de 2018, il est nécessaire d’anticiper l’élaboration des conventions dès obtention de l’agrément.

› Le délai moyen de réalisation et publication d’une convention est de 6 mois› Un second séminaire sera réalisé en 2019

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Cette année, les opérations de 2015 doivent être clôturées ou prorogées au risque de voir les subventions perdues et de rembourser l’ensemble des aides directes et indirectes perçues (courrier du 19 mars 2019).

Rappel de l’article R.331-7 du CCH :

• Clôture des opérations dans les 4 ans qui suivent la date de décision ;

• Possibilité de proroger ce délai (sous conditions) pour 2 ans non renouvelables ;

• La non-observation de ces dispositions, entraîne la caducité de la décision favorable.

Après de multiples relances, les opérations 2013 et 2014 non clôturées et qui seront à annuler représentent 540 logements (285 pour absence de retour dans le délai réglementaire et 255 pour non réalisation des opérations).

Point de vigilance : Clôture des agréments accordés en 2015 (PLAI / PLUS / PLS)

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Le logement locatif intermédiaire est un produit dont l’objectif est de s’inscrire entre le logement social et le logement privé. En 2018, 794 logements ont bénéficié d’un agrément logement intermédiaire dans le 92 (782 en 2017).

Le logement social observant un écart d’au moins 20 % avec le prix du privé, le LLI doit s’inscrire, au niveau du loyer pratiqué, entre ces deux offres. Le référentiel a utilisé pour cette analyse est l’OLAP.

Depuis le 1e janvier 2019, la contrepartie sociale n’est plus exigible sur les communes dont le taux SRU excède 35 %.

Exigences sur l’Île-de-France:

• Le bailleur doit informer, en amont de l’agrément, le maire de la commune d’implantation du projet du fait que les logements LLI ne sont pas comptabilisés à l’inventaire SRU et génèrent une exonération de TFPB pendant 20 ans.

• La contrepartie sociale sur les communes déficitaires au titre de la loi SRU doit être portée entre 30 et 40 % des surfaces, en fonction du déficit de la commune.

• La contrepartie sociale peut être proposée en usufruit locatif social, sous réserve que l’usufruit soit d’au moins de 20 ans.

Un produit complémentaire dans le parcours résidentiel

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Le calendrier 2019

été Retour des collectivités sur la programmation 2020, 2021 et 2022

mai / septembre Dépôts des dossiers de demande de financement et échanges pour trouver un accord sur les plans de financement

15 septembre Date limite de dépôt des dossiers de demande de paiement

30 septembre Fin du taux majoré pour le dépôt de dossier complet

15 octobre Date limite pour déposer un dossier complet. Passé cette date, nous ne garantissons pas l'instruction de vos dossiers

16 décembre Clôture de l’instruction des dossiers avec et sans financement

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Promulguée le 23 novembre 2018, la loi ELAN a modifié profondément la réglementation liée à la production de logement et au secteur HLM.

Seuls 5 points de cette loi vont être abordés aujourd’hui:

• Les évolution sur les conventions d’utilité sociale et le regroupement des organismes HLM ;

• Les modifications relatives à la vente HLM ;

• La gestion en flux des contingents ;

• L’amélioration du traitement du contentieux de l’urbanisme ;

• La simplification de l’acte de construire.


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Réforme du secteur HLM et convention d’utilité sociale

Avant le 30 juin 2019 : dépôt du projet de CUS signé par le bailleur

Avant le 31 décembre 2019 : signature de la CUS dont les objectifs ont été validés

Regroupement des organismes HLM au 1er janvier 2021L’article 81 rend obligatoire le regroupement des organismes gérant moins de 12 000 logements, chaque groupe ainsi constitué devant dépasser ce seuil de gestion de 12 000 logements.

Demande de prorogation pour la transmission de la CUS possible en cas de regroupementLe représentant de l’État peut octroyer un délai d’un an renouvelable une fois pour satisfaire à l’obligation de réalisation de la CUS. La demande devra comprendre une délibération présentant la démarche de rapprochement (regroupement, opération de fusion, projet de réorganisation). Un décret complétera les pièces demandées pour l’obtention de cette prorogation.

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Simplification des procédures d’aliénation d’éléments du patrimoine des bailleurs sociaux

Articles modifiés L 443-14 du CCH « toute décision d'aliénation d'un logement intermédiaire ou d'un élément du patrimoine immobilier d'un organisme d'habitations à loyer modéré autre que les logements est notifié au représentant de l’État dans le département dans le délai d'un mois à compter de la date de l'acte la constatant »

L 443-11 du CCHPas d’autorisation nécessaire pour une cession en organisme HLM lorsque l’aliénation conduit à ne pas diminuer de plus de 30 % le parc de logements

L 302-5 du CCHLes logements sociaux vendus aux locataires occupants sont décomptés pendant une période de 10 ans

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Disposition de la loi ELAN (article 114-II-5°) : la gestion en flux annuel des contingents de réservation est rendue obligatoire sur l’ensemble du parc social, sauf pour les logements réservés par des services relevant de la défense nationale et de la sécurité intérieure qui peuvent être précisément identifiés .

● Un décret en Conseil d’État viendra préciser les conditions de la mise en conformité des conventions existantes et adapter les dispositions réglementaires en vigueur (délai de 3 ans à compter de la publication de la loi pour mise en conformité des conventions).

● Néanmoins la mise en œuvre de la gestion en flux doit dès à présent être prévue pour les nouvelles opérations à compter de la date de promulgation de la loi Elan, en application des dispositions réglementaires actuellement en vigueur (R.445-1 du CCH)

La gestion en flux des contingents

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Antérieurement à la loi ELAN, deux modes de gestion des contingents étaient possibles :

●La gestion « en stock », où les logements des réservataires sont physiquement identifiés dans des programmes : cette gestion était utilisée jusqu’à présent par la majorité des réservataires (dont l’ensemble des réservataires en Ile-de-France).

●La gestion « en flux », où les logements des réservataires ne sont pas physiquement identifiés

Désormais, l’ensemble des contingents des différents réservataires devront être gérés en flux annuel. Les dispositions actuelles prévoient la possibilité d’une gestion en flux à l’échelle d’un ou plusieurs programmes ou sur l’ensemble du patrimoine locatif du bailleur. Cette gestion peut être directe ou déléguée au bailleur.

=> Une méthode de travail collective à définir pour organiser les échanges entre bailleurs et réservataires, avec un calendrier de mise en œuvre à déterminer.

La gestion en flux des contingents

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› Pour les logements neufs :› Le maintien d’une identification en stock, selon la méthode actuelle, des logements de chaque réservataire, au sein des programmes, en annexe des agréments et dans les conventions de réservation.› Une première commercialisation sur la base du stock identifié et dans le cadre des réunions de premières attributions, avec les réservataires.› Une gestion « en flux » mise en œuvre lors de la première vacance du logement.

› Pour les logements figurant dans les conventions existantes, des avenants ou de nouvelles conventions à prévoir.

› Pour le contingent préfectoral, des déclarations de vacances en flux annuel correspondant au niveau de réservation (30 % des vacances annuelles, avec une évaluation a posteriori)

› Périmètres : › Ensemble du patrimoine départemental du bailleur› Mise en œuvre au niveau communal avec une attention à porter sur l’équilibre des attributions en QPV / hors QPV et, par réservataire, au niveau de l’EPT

La gestion en flux des contingents : méthode proposée par la DRIHL 92

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Merci de votre attention

Documents

Le financement du logement social dans les Hauts-de-Seine · 2019-11-18 · PREFET DES HAUTS-DE-SEINE Direction Régionale et Interdépartementale de l'Hébergement et du Logement