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Le Financement du Logement en Afrique de
L’Ouest15 Février 2005 Bamako - Mali
Les Marchés Hypothécaires Européens
Cristina CostaDépartement Marchés des Capitaux Fédération Hypothécaire Européenne
Féd. Hypothécaire Européenne
FHE fondée en 1967
Représente les intérêts des prêteurs hypothécaires
Regroupe les prêteurs hypothécaires des pays de l’UE et de la Suisse
Nouveaux Etats Membres: CZ, HU, PL & LT
Représente plus de 75% du marché hypothécaire de l’UE
Europe - EMF
Ireland
United Kingdom
Belgium
Portugal
France
Luxembourg
Spain
Switzerland
GermanyPoland
Austria
Denmark
Norway
Sweden
Finland
Estonia
Latvia
Lithuania
RU
Belarus
Ukraine
Macedonia
Bulgaria
Bosnia &Herzegovina
Yugoslavia
Albania
SloveniaRomania
Croatia
Moldova
Russia
Hungary
Slovakia
Czech Republic
Greece
Netherlands
Italy
Malta
Cyprus
Europe FHE
Marchés Hypothécaires
Caractéristiques des marchés hypothécaires européens
Financement des prêts hypothécaires dans l’UE
Obligations foncières (covered bonds)
Conclusion
Caractéristiques des marchés
Encours des prêts hypothécaires en 2003 supérieur à EUR 4.200 milliards
A savoir le double de l’encours de 1995
Croissance de 8%/an sur les dernières dix années
Approximativement 42% du PIB de l’UE
Encours des prêts hypothécaires dans l’UE 2003 / % croissance annuelle
0
200,000
400,000
600,000
800,000
1,000,000
1,200,000
1,400,000
DE UK NL FR ES DK IT SE BE PT IE FI GR PL LU HU LV
En
cou
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hypoth
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0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
% C
rois
san
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Encours pretshypothecaires% Croissanceannuelle
Source: Fédération Hypothécaire Européenne
Dette hypothécaire/ Ratio PIB -2003
0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%
I taly
Greece
Luxembourg
France
Austria
Belgium
Finland
Spain
I reland
Sweden
Germany
Portugal
UK
Denmark
Netherlands
Source: Fédération Hypothécaire Européenne, EUROSTAT
UE 44.4%
US 80%
Dette hypothécaire per capita - 2003
0 10 20 30 40
Greece
Italy
France
Portugal
Spain
Belgium
Austria
Finland
Luxembourg
Germany
Sweden
Ireland
UK
Netherlands
Denmark
Source: Fédération Hypothécaire Européenne
Division Nord/Sud
Résulte de différences historiques et culturelles –endettement supérieur dans les pays du Nord; régl. de l’usure dans le Sud
Cette situation est en train de changer:
Croissance accélérée dans les marchés du sud
Les marchés du nord sont plus développés
Sud - €5.300Sud - €5.300
Nord - €16.300Nord - €16.300
Taux Hypothécaires
2.5
5.0
7.5
10.0
12.5
15.0
%
I talie Zone EURO Allemagne Espagne UK
Source: Banque Centrale Européenne
Convergence des taux hypothécaires
Impact de l’EURO
Marchés des capitaux plus intégrés
Les différences qui subsistent peuvent être expliquées par les coûts de financement, l’efficacité et la concurrence
Marchés Hypothécaires
Caractéristiques des marchés hypothécaires européens
Financement des prêts hypothécaires dans l’UE
Obligations foncières (covered bonds)
Conclusion
Les dépôts demeurent la principale source de financement du logement Coût peu élevé
Les dépôts sont soumis à une pression croissante dans la plupart des pays de l’UE en raison de l’exigence croissante des consommateurs en termes de rentabilité
En conséquence, les prêteurs ont recours aux marchés des capitaux qui sont moins chers
=>Recours à l’obl. foncière et aux instruments de titrisation pour le financement hypothécaire
Financement du logement
Financement des prêts hypothécaires dans l’UE (’98)
Epargne dédiée au logement
5%
Obligations foncières19%
Divers 13%
Dépôts62%
MBS 1%
Source: Fédération Hypothécaire Européenne
Covered Bonds (obligations foncières)
Emprunteur
Privé
Commercial
Secteur public et semi-public
Autorité de Supervision
Institution de crédit
(Banque hypothécaire,
banque universelle)
Investisseur
Institutionnel
Privé
Octroi du prêt
Emission d’obligations
foncières
Hypothèque/ garantie publique
Investissement du capital
Source: Fédération Hypothécaire Européenne
Titrisation (MBS)
Emprunteur InvestisseursPrêt hypothécaire
Rembour-sement
hypothécaire
Emetteur du prêtSpecial Purpose Vehicle
Prêts hypothécaires
Vente de prêts hypothécaires
Vente MBS
Source: Fédération Hypothécaire Européenne
Marchés Hypothécaires
Caractéristiques des marchés hypothécaires européens
Financement des prêts hypothécaires dans l’UE
Obligations foncières (covered bonds)
Conclusion
Terme générique: différentes législations à travers les 20 Etats Membres
Obligations foncières émises par les institutions de crédit et soumises à une supervision plus sévère
Garanties par des prêts hypothécaires/prêts du secteur public
Hors masse en cas de faillite (privilège direct des investisseurs/ porteurs)
Les investisseurs sont prioritaires en cas de défaut de la banque émettrice
Réglementé au niveau de l’UE
Caractéristiques principales des obligations foncières
Caractéristiques
Obligations foncières
Principe de la banque specialisée*
Supervision renforcée
Sûreté de haut niveau
Droit prioritaire des investisseurs
Hors masse en cas de faillite
Paniers distincts de sûretés
Source: ABN Amro
Encours des obligations foncières fin 2003 supérieur à EUR1500 Milliards (17% du marché des obligations de l’UE) – augmentation attendue pour 2005
Le marché des obligations foncières de l’UE est très développé et concentré
Principaux marchés: D, DK, ES
Nouveaux Etats Membres: HU, PL, LT
Nouvelles législations: FR, IE, NO, SE, ES
Marché des obligations foncières
0 50 100 150 200 250 300
Latvia
Finland
Poland
Netherlands
Austria
Hungary
UK
Switzerland
France
Sweden
Spain
Denmark
Germany
Encours obligations foncières 2003
€ Milliards 11Source: Féderation Hypothécaire Européenne
Encours ob. foncières / PIB (’03)
0
200,000
400,000
600,000
800,000
1,000,000
1,200,000
DE DK FR SE ES LU IE UK AT HU NL PL FI LV
€ M
illi
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0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
% R
ate
Total covered bonds outstanding
Total covered bonds outstanding / GDP
Source: Féderation Hypothécaire Européenne
Expansion géographique
€ Billion
1998
1997
1996
1995
1998
1997
1999
2000
2000
Laws on mortgage banks and „Pfandbriefe“ in countries of the
EU/EEA
Mortgage bank and „Pfandbrief“
legislation in potential EU
member countries
Concrete law in preparation
Legislation under consideration
2002
1999
2004
2004
1990
1133
99
22
44
2222
2828
2003
2003
2003
Source: Féderation Hypothécaire Européenne
Poursuite de la croissance des ob. foncières
Nouvelles réglementations en attente: IT, PT, NL, BE, UK (?)
Nouvelle législation en DE – fin du principe de la banque specialisée
Lancement du European Covered Bond Council (ECBC) – une initiative de la FHE
La Commission Européenne travaille sur des standards européens
– 2005 : l’année du crédit hypothécaire
Prévisions pour 2005
Loi sur le crédit hypothécaire:– Constitution d’un cadre légal adapté – Comprend un programme de subsides de l’Etat (introduit
en 2001)
Système bien développé de financement de banques via l’achat de portefeuilles hypoth.
L’obligation foncière constitue la deuxième plus grande classe d’instruments du marché obligataire
3 émetteurs d’obligations foncières Méthode de refinancement à croissance la plus
rapide du marché Encours total EUR 4,6milliards Programme EMTN
Etude de Cas : la Hongrie
La Hongrie – Les défits
Taille du marché national– Croissance importante de l’encours des prêts hypo.– Croissance du déficit budgétaire
Environnement macro-économique moins porteur
– Taux d’intérêt et marché des changes instables
Obstacles réglementaires– Problèmes de plafond et limite d’investissement à
25%
Problèmes de liquidités– Emissions primaires peu importantes– Fonctionnement limité du marché secondaire
Programme de subsides de l’état limité dans le temps
Marchés Hypothécaires
Caractéristiques des marchés hypothécaires européens
Financement des prêts hypothécaires dans l’UE
Obligations foncières (covered bonds)
Conclusion
Conditions pour un système de financement du logement efficace et intégré:
– Politiques macro-économiques saines– Coûts des transactions peu élevés et garanties
hypothécaires efficaces– Marché primaire efficace – Marchés transparents et protection des
consommateurs à un niveau suffisant– Instruments de financement standardisés
permettant d’accéder aux marchés des capitaux
Conclusion: Pas de modèle européen
