LCC-kalkyler i byggbranschen - lnu.diva-portal.orglnu.diva-portal.org/smash/get/diva2:532892/FULLTEXT01.pdf · Background: Life-cycle costing (LCC) is an investment calculation that

LCC-kalkyler i byggbranschen - förutsättningar och tolkning av resultat Examensarbete kandidatnivå, Företagsekonomi VT 2012 Linnéuniversitetet: Eric Eliasson, Henrik Virro

i

LCC-kalkyler i byggbranschen - förutsättningar och tolkning av resultat

Författare: Eric Eliasson

Henrik Virro

Handledare:

Elisabeth Kjellström

Examinator:

Christopher von Koch

Ämne:

Företagsekonomi

Nivå och termin: Kandidatnivå, VT 2012


ii

Sammanfattning

Examensarbete, kandidatnivå, Ekonomihögskolan vid Linnéuniversitetet,

företagsekonomi, 2FE91E, VT 2012

Författare: Henrik Virro och Eric Eliasson

Handledare: Elisabeth Kjellström

Titel: LCC-kalkyler i byggbranschen - förutsättningar och tolkning av resultat

Bakgrund: Life-cycle costing (LCC) är en investeringskalkyl som tar hänsyn till

driftskostnader under hela investeringsobjektets livscykel. LCC-kalkyler används främst för att

utvärdera investeringar som saknar intäktssida. Försök att tillämpa LCC-kalkyler inom

byggnadsrelaterade investeringar har förekommit sedan 1980-talet. Trots de fördelar som finns

med att använda LCC-kalkyler har användningen inte slagit igenom fullt ut. De främsta

hindren har konstaterats vara brist på relevanta indata, samt otillräcklig erfarenhet att arbeta

med LCC-kalkyler. Resultaten av kalkylerna upplevs därför som osäkra.

Syfte: Syftet med arbetet är att undersöka vilka problem som är relaterade till LCC-kalkylers

indata och tolkningen av deras resultat, samt att föreslå åtgärder som minskar omfattningen av

dessa problem.

Metod: Arbetet har utgått från en abduktiv ansats, där en växelverkan mellan teori och empiri

varit utgångspunkten. Insamlade data har varit kvalitativa, både primära och sekundära.

Sekundära data har bestått av utförda LCC-kalkyler och indata, och primära data har bestått av

semi-strukturerade intervjuer med fem respondenter som arbetar på beställarsidan inom

byggbranschen.

Resultat, slutsatser: Resultatet av arbetet visar på stora skillnader i hur beställare arbetar med

LCC-kalkyler inom byggbranschen. Begreppet LCC-kalkyl är inte helt etablerat eller

standardiserat, och många inom branschen saknar kunskap om hur kalkylerna ska ställas upp

och tolkas. Kunskap om hur kalkylräntan som används i kalkylerna fastställs saknas i många

fall bland de som arbetar med kalkylerna. Slutsatserna är bland annat att användning av

standardvärden på indata i LCC-kalkyler inte tillräckligt tar hänsyn till komplexiteten i indatan.

För att förbättra resultatet måste kalkylen utgå från faktiska förhållanden när det gäller

exempelvis energipriser och energiprisökningar. Analys av resultat i form av

känslighetsanalyser, som olika beställare gör på olika sätt, kan avsevärt förbättras.


iii

Abstract

Bacherlor’s thesis, Linnæus School of Business and Economics, Business Administration,

2FE91E, Spring semester 2012

Authors: Henrik Virro och Eric Eliasson

Supervisor: Elisabeth Kjellström

Title of thesis: Life-cycle cost calculations in the Swedish building sector – prerequisites and

interpretation of results

Background: Life-cycle costing (LCC) is an investment calculation that takes into

account operating costs throughout the investee lifecycle. LCC calculations are mainly used

to evaluate investments that have no revenue side. Attempts to apply the LCC calculations for

building-related investments have occurred since the 1980s. Despite the advantages of

using LCC calculations, use has not passed through in full. The main obstacles have been

identified as a lack of relevant input data, and insufficient experience of working

with LCC calculations. The results of calculations are perceived as being unreliable.

Purpose: The purpose of this thesis is to investigate problems related to the input data of LCC

calculations and interpretation of their results and to propose measures that will reduce the

extent of these problems.

Method: The thesis is based on an abductive approach, where the interaction between theory

and empirical data was the starting point. Collected data have been qualitative, both primary

and secondary. Secondary data consisted of performed LCC calculations and input data, and

primary data consisted of semi-structured interviews with five respondents working

at constructors in the construction industry.

Results, conclusions: The result of this thesis show large differences in how clients are

working with LCC calculations within the construction industry. The concept

of LCC calculation is not completely established or standardized, and many in the

industry lack knowledge of how the estimates should be presented and interpreted. There is

a lack of knowledge on how the discount rate used in the calculations is determined. In

many cases this includes those who perform the calculations. The conclusions include that

the use of default values for input in the LCC calculations do not sufficiently take into

account the complexity of the input data. To improve the performance calculation must be

based on actual conditions in each case, such as energy prices and energy price


iv

increases. Analysis of results in the form of sensitivity analysis, today performed in many

different ways, can be significantly improved.


v

Innehåll

Innehåll ......................................................................................................................... v

1. Inledning .............................................................................................................. 1

1.1. Bakgrund ...................................................................................................... 1

1.2. Problemdiskussion ....................................................................................... 2

1.3. Syfte ............................................................................................................. 4

1.4. Avgränsningar .............................................................................................. 4

1.5. Disposition ................................................................................................... 4

2. Metod ................................................................................................................... 6

2.1. Litteraturstudie ............................................................................................. 6

2.2. Teoretisk referensram ................................................................................... 7

2.3. Insamling av empiriskt grundmaterial/sekundära datakällor ....................... 7

2.4. Kompletterande litteraturstudie .................................................................... 7

2.5. Utvidgad teorietisk referensram ................................................................... 7

2.6. Insamling av empiriskt material genom intervjuer ...................................... 8

2.7. Analys och tolkning ................................................................................... 10

2.8. Slutsatser .................................................................................................... 10

2.9. Validitet och reliabilitet .............................................................................. 10

3. LCC-kalkyler i teorin ........................................................................................ 12

3.1. Bakgrund LCC ........................................................................................... 12

3.2. Investeringskalkyler och diskonterade nuvärden ....................................... 13

3.3. Indata till LCC-kalkyler ............................................................................. 14

3.3.1. Kalkylränta ............................................................................................ 14

3.3.2. Investeringskostnader ............................................................................ 16

3.3.3. Energipriser och energiprisökningar ...................................................... 17

3.3.4. El ............................................................................................................ 18

3.3.5. Värme .................................................................................................... 20

3.3.6. Kyla ........................................................................................................ 21


vi

3.3.7. Drift- och underhållskostnader .............................................................. 21

3.3.8. Vatten/Spillvatten .................................................................................. 22

3.4. Kalkyltid ..................................................................................................... 22

3.5. Restvärde och reinvestering ....................................................................... 24

3.6. Övriga indata (städning, försäkring, projektering m.m.) ........................... 24

3.7. Analys av kalkylens resultat och hantering av osäkerhet........................... 24

3.8. Slutsatser, sammanfattning av teoretisk referensram ................................. 25

4. Empiriskt grundmaterial: Exempel på LCC-mallar och indata i byggbranschen

26

4.1. Exempel 1: Sweco Systems/Landstinget i Värmland ................................ 26

4.2. Exempel 2: Gicon/Vasakronan .................................................................. 27

4.3. Exempel 3: Västfastigheter riktlinjer för LCC-kalkyler ............................ 30

5. LCC-kalkyler hos beställarorganisationer ......................................................... 31

6. Analys och tolkning ........................................................................................... 34

7. Slutsatser ............................................................................................................ 38

8. Diskussion och förslag till fortsatt forskning .................................................... 40

9. Källor ................................................................................................................. 43

Bilaga 1 – Exempel på LCC-mall ................................................................................. I

Bilaga 2 - Intervjufrågor till beställare av LCC-kalkyler .............................................. I

Bilaga 3 - Intervju med Hans Bjurbäck - Västfastigheter ............................................. I

Bilaga 4 - Intervju med Bengt-Åke Karlsson - Landstingsfastigheter .......................... I

Bilaga 5 - Intervju med Olof Pettersson, Vasakronan ................................................. V

Bilaga 6 - Intervju med Patrik Persson - Wallenstam ............................................... VII

Bilaga 7 - Intervju med Jan-Olov Karlsson-Fält - Fastighetsföreningen Vi förenade IX

Bilaga 8. Västfastigheters riktlinjer för LCC-kalkyler .................................................. I

1. Bakgrund .............................................................................................................. I

2. Målgrupp .............................................................................................................. I

3. Användning .......................................................................................................... I

4. Förutsättningar ...................................................................................................... I


1

1. Inledning

1.1. Bakgrund Life cycle costing (LCC) är en typ av investeringskalkyl som skiljer sig från traditionella

investeringskalkyler genom att LCC-kalkylen tar hänsyn till driftskostnader under

kalkylobjektets uppskattade livstid (Gluch & Baumann 2004). LCC-kalkylen är i första

hand användbar för utvärdering av investeringar som saknar intäkter, eller där dessa är

svåra att koppla till investeringen.

Ett exempel som kan användas för att förstå när LCC-kalkylen kommer till

användning är när en byggherre vill uppföra en byggnad för uthyrning. Byggherren kan

välja mellan att investera mindre i en byggnad med höga driftskostnader eller investera mer

i en byggnad med låga driftkostnader. Oavsett vilket alternativ som väljs kommer

hyresintäkterna att vara desamma. Intäkterna är alltså inte relevanta för valet av

investering. En LCC-kalkyl kan dock besvara frågan om vilket av investeringsalternativen

som är mest lönsamt.

Ursprunget till LCC-kalkylen togs fram av det amerikanska försvarsdepartementet

under 1960-talet. Under 1980-talet inleddes försök att tillämpa LCC-kalkyler inom

byggnadsrelaterade investeringar (Gluch & Baumann 2004).

Inom den svenska byggbranschen står drift- och underhållskostnader för ungefär 55

% av de totala kostnaderna som uppstår under en byggnads första 40 år (Sterner, 2000). Av

den energi som åtgår under en byggnads livscykel (bygga, driva, riva) åtgår så mycket som

85 % i driftskedet. Resterande är uppförande och rivning (Adalberth, 2000). Det är således

i många fall motiverat att beakta såväl investeringskostnader som kostnader som uppstår

under driftskedet vid beslutsfattande som rör valet mellan olika tekniska lösningar. Detta

görs i vissa fall med hjälp av LCC-kalkyler (Sterner, 2000). Exempel på sammanhang där

LCC-kalkyler används inom byggbranschen är val av fönster, isolering, ventilationssystem,

belysning, värme/kylsystem samt vitvaror (Carlsson, 2006). Trots fördelarna med att

använda LCC-kalkyler har inte användningen av dessa slagit igenom fullt ut i den svenska

byggbranschen, konstaterar Sterner (2000). Sterner (2000) konstaterade även genom en


2

undersökning bland 94 större privata och offentliga företag inom byggbranschen att 66 %

tillämpade någon form av livscykelperspektiv vid investeringsbeslut under 1999. Detta

innebär dock inte nödvändigtvis att de tillämpade någon form av LCC-kalkylering. När

LCC-metoder användes var det oftast vid investeringsbeslut som rörde installationer i

byggnaden, exempelvis ventilation och värme.

De två främsta hindren mot att använda LCC-kalkylering som Sterner (2000)

identifierade var dels svårigheten att finna relevanta indata, dels bristande erfarenhet av att

använda LCC-kalkyler. Även om Sterners undersökning i skrivande stund (2012) är 13 år

gammal, finns det mer aktuell forskning som visar att de identifierade svårigheterna med

att använda LCC-beräkningar kvarstår (Arja et al 2009). Några av de faktorer som

försvårar användandet av LCC-beräkningar inom byggbranschen är enligt Arja et al (2009)

skillnader mellan antaganden i tidiga planeringsskeden och faktiska förhållanden under

byggnadens livscykel. Dessa skillnader kan exempelvis vara att byggnadens funktion

ändras, eller att byggnaden förändras genom ombyggnad/utbyggnad. Sådana förändringar

kan vara så komplexa att inte ens känslighetsanalys eller sannolikhetsberäkningar kan ta

hänsyn till dem (Arja et al 2009). Även Levin (2008), som utförde en enkätundersökning

om LCC-kalkyler i byggbranschen riktad till ett 30-tal byggherrar och konsulter 2007 fick

en mycket låg svarsfrekvens, vilket han ansåg kunna vara en indikation på låg användning

av LCC-kalkyler i byggbranschen.

1.2. Problemdiskussion När LCC-kalkyler används som beslutsunderlag i byggbranschen är det inte ovanligt att

dessa utförs av byggherren själv eller av utomstående konsulter (Levin, 2008). Det är i stor

utsträckning förekommande att LCC-kalkyler utförs som i första hand rör

investeringsalternativ inom byggnadens installationer. Ett exempel kan vara när en

byggherre väljer mellan olika typer av ventilationssystem och önskar en investeringskalkyl

som tar hänsyn till både investerings- och driftskostnader (Levin, 2008). I många fall utförs

LCC-kalkyler av en byggherre eller konsult med ett företagsgemensamt kalkylblad, eller ett

webbaserat verktyg, även om verktyg framtagna av den enskilde medarbetaren förekommer

(Levin, 2008).


3

Indata i LCC-kalkyler utgör bland annat byggherrens investeringsalternativ,

kalkylränta och energipris, samt byggherrens egna prognoser när det gäller

energiprisökningar och andra framtida kostnadsökningar. Det finns flera aspekter som kan

försämra kalkylernas pålitlighet när dessa indata bestäms, och enligt Levin (2008) upplever

många beställare att osäkra indata är det största problemet vid upprättandet av LCC-

kalkyler. Ett av de indata som kan orsaka osäkerhet är kalkylräntan. Ett exempel på

problematiken kring denna förekommer i Sweco Systems företagsgemensamma LCC-mall,

där kalkylräntan ska anges som den reala räntan, men skillnaden mellan nominalränta och

realränta är i många fall inte känd för de som brukar mallen. Räntan kan också enligt

teorierna ändras över tiden, vilket medför att långa projekt har mer än en ränta. Räntan ska

också relatera till risken inom verksamheten. Med den riskfria räntan som bas (vilken oftast

sätts som U.S Treasury Bonds) får företagen betala ett premium beroende på risken i den

egna rörelsen som speglar risken för finansiell stress och konkurs i rörelsen (Berk &

DeMarzo, 2011). Räntan kan påverka investeringskalkylen avsevärt. Det är därför

intressant att titta närmare på räntan som en av komponenterna i LCC-kalkylen.

Det finns alltså ett behov av att förbättra kunskapen inom ämnet och arbetsmetodiken

hos byggherrar och konsulter. Den prognostiserade energiprisökningen som används vid

LCC-kalkylering kan variera stort från kund till kund, och det har vuxit fram en praxis att

ansätta en årlig ökning på 2 - 4 % realt utan bakomliggande analys (Levin, 2008). Det kan

här finnas utrymme för att undersöka hur standardvärden för energiprisökningar kan se ut

för olika energislag, som en funktion av beställarens struktur för energiinköp. Med struktur

för energiinköp menas bland annat typen av avtal och volympåverkan.

När det gäller LCC-kalkylernas resultat finns även här oklarheter för vissa

byggherrar, men även för vissa konsulter. Resultatet presenteras i sin enklaste form som

nuvärden (summan av investeringen och diskonterade framtida kostnader) för olika

alternativ. Även återbetalningstiden (pay-backtiden) samt en avkastningsränta presenteras i

många fall (Levin, 2008). Det är dock aningen oklart hur dessa beräknas, men framförallt

kan det inte uteslutas att vissa konsulter och byggherrar har svårt att förstå innebörden av

nuvärden, pay-backtider samt avkastningsränta. Detta försämrar förståelsen och analysen

av LCC-kalkylernas resultat och skapar en risk att resultatet feltolkas.


4

Känslighetsanalysen när det gäller förändringar i energiprisökning och kalkylränta är

även det ett område med förbättringspotential. Få byggherrar beställer en känslighetsanalys

och dess resultat kan vara svårtolkat för beställaren (Levin, 2008). Det finns ett behov av

att åskådliggöra känslighetsanalysen på ett tydligare sätt, samt att inkludera fler parametrar

i denna.

Sammanfattningsvis kan problemställningarna för kandidatarbetet beskrivas som att

vi kommer att undersöka hur LCC-kalkylens indata kan förbättras så att resultatet (utdata)

blir mer pålitligt, samt att undersöka hur resultatet kan åskådliggöras så att det tydligt

framgår hur lönsamheten ser ut för olika alternativ.

Ämnet för kandidatuppsatsen är teoretiskt relevant eftersom det anknyter till aktuell

forskning inom ett ämnesområde som fortfarande har stor potential att utvecklas, samt har

praktisk relevans genom att resultaten omedelbart kan tillämpas inom byggbranschen.

Kravet på att arbetet ska bidra till kumulativiteten inom området innebär att arbetet ska

bygga vidare på redan utförd forskning (Arvidsson & Rosengren 2002). Detta krav kan

anses vara uppfyllt mot bakgrund av att arbetet fortsätter in på områden som bland annat

Levin (2008) och Arja et al (2009) tangerar utan att behandla och dessutom nämner som

problem.

1.3. Syfte Syftet med detta arbete är att undersöka vilka problem som är relaterade till LCC-kalkylers

indata och tolkningen av deras resultat, samt att identifiera potentiella förbättringsåtgärder.

1.4. Avgränsningar Fokus ligger på problem relaterade till LCC-kalkylers indata och tolkning av resultat inom

byggbranschen, andra typer av investeringskalkyler och tillämpningar inom andra

branscher behandlas enbart kortfattat. Enbart de vanligaste typerna av indata behandlas

utförligt.

1.5. Disposition Uppsatsen är disponerad enligt följande:


5

Ett metodkapitel följer härnäst. Kapitlet beskriver detaljerat vilken ansats vi använt,

hur arbetet har gått till, och varför vi valt den väg vi valt.

Efter metodkapitlet följer den teoretiska referensramen som belyser fenomenet LCC-

kalkyler, deras bakgrund, indata och resultat. Syftet är att läsaren ska få en djupare inblick i

kalkylernas uppbyggnad, användningsområde och funktion.

När den bakomliggande teorin är avhandlad följer empiriskt grundmaterial om LCC-

kalkyler som lyfter fram exempel på både mallar för LCC-kalkyler och indata.

Efter grundmaterialet följer ett kapitel som beskriver arbetet med insamling av

empiriska data om LCC-kalkyler hos beställarorganisationer som gjorts genom intervjuer

med respondenter inom byggbranschen.

Den analys och tolkning som gjorts med hjälp av intervjuerna och den teoretiska

referensramen följer efter de empiriska kapitlen.

Därefter följer ett kapitel om de slutsatser vi dragit utifrån analysen och tolkningen.

Avslutningsvis följer en diskussion och vissa förslag till fortsatt forskning inom det

aktuella området.


6

2. Metod Det finns olika typer av forskningsansatser. En deduktiv ansats tar sin utgångspunkt i

teorier, som sedan tillämpas på verkligheten.

En induktiv ansats tar sin utgångspunkt i

verkligheten och gör observationer som syftar

till att formulera teorier. I detta arbete har vi

använt oss av en abduktiv ansats (Alvesson &

Sköldberg 2008). Med det menar vi att har

arbetat utifrån en process där vi växelvis rört

oss mellan att utgår från teorier och modeller,

och insamling av empiriskt material. Dock kan

inte den abduktiva ansatsen anses som en mix

av induktiv och deduktiv ansats, då den tillför

nya moment som inte återfinns i någon av

dessa ansatser (Alvesson & Sköldberg 2008).

Processen kan betraktas som iterativ. Vår

arbetsprocess (Figur 1) kan beskrivas genom att

delas in i åtta steg och beskrivs nedan.

2.1. Litteraturstudie Arbetet inleddes med att genomföra en litteratursökning för att få fram relevant litteratur

och forskningsartiklar inom området. Sökningarna genomfördes i databaserna Academic

Search Elite, Affärsdata, Business Source Premier, Science Direct och Google Scholar. De

artiklar som vi hittat inom vårt område och ansett vara relevanta har vi sedan båda läst

igenom och diskuterat för att skaffa oss en gemensam bild över vilka artiklar och teorier vi

bör basera vårt arbete på.

Sökord: LCC, Life cycle cost, net present value, energy costs, maintenance costs, cost of

capital, sensitivity analysis.

Figur 1 - Använd metod.


7

2.2. Teoretisk referensram Utifrån den relevanta litteratur och de artiklar vi hittade inom området författades en

teoretisk referensram som beskriver och sammanfattar det för oss aktuella området. I

författandet av den teoretiska referensramen har vi försökt hålla oss kritiska till våra källor

och enbart använt oss av sådant material som vi hittat genom vetenskapliga källor. Det ska

helst vara en publicerad artikel eller en välrenommerad bok inom området.

2.3. Insamling av empiriskt grundmaterial/sekundära datakällor Efter att vi författat den teoretiska referensramen inhämtade vi empiriskt grundmaterial

som används vid LCC-kalkylering i byggbranschen. Detta material består av Excel-

modeller, rapporter eller instruktioner kring hur olika aktörer använder sig av LCC-

kalkyler. Denna typ av data kan betecknas som kvalitativa och sekundära (Andersen,

1998). Vi valde att göra detta steg efter att vi författat den teoretiska referensramen då

arbetet med den gav oss en ökad förståelse kring vilket material som vi skulle efterfråga. Vi

har använt detta underlag som sekundär datakälla i vårt arbete och ligger till grund för

utformning av frågor till våra intervjuer.

2.4. Kompletterande litteraturstudie Efter att vi gått igenom det empiriska grundmaterialet utfördes kompletterande

litteratursökningar eftersom vi identifierat luckor i vår teoretiska referensram. Dessa bestod

framförallt av utökade beskrivningar av kalkylränta och nuvärden samt hur dessa delar

används inom offentliga organisationer. Även säsongsberoende fjärrvärmepriser

identifierades som en lucka i den teoretiska referensramen. Vi gjorde också en generell ny

sökning för att komplettera tidigare litteraturstudie. Det gav oss en ökad insikt inom

området LCC-kalkyler då vi i detta skede skaffat oss en relativt god teoretisk förståelse

kring vad LCC-kalkyler är och vad de kan bidra med inom framförallt fastighetsbranschen.

2.5. Utvidgad teorietisk referensram Referensramen kompletterades med tillkommande teorier som vi hittade under punkt 2.4.

Dessa delar var viktiga för oss för att skapa en större förståelse av LCC kalkyler och hur de


8

kan användas inom olika organisationer. När detta steg var klart ansåg vi att vi hade en väl

genomarbetad referensram med de relevanta delarna medtagna.

2.6. Insamling av empiriskt material genom intervjuer Våra primärdata består av material inhämtat genom intervjuer. Utifrån den teori och de

sekundära data som vi tagit fram utfördes intervjuer med fem personer hos

beställarorganisationer inom byggbranschen. Dessa personer har gemensamt att de kommer

i kontakt med LCC-kalkyler, eller andra typer av lönsamhetsbedömningar för investeringar.

Respondenterna har valts ut genom att vi hört oss för inom byggbranschen efter namn på

personer som kan vara intressanta att intervjua. Respondenterna har alltså inte valts ut

slumpmässigt, men de återfinns inte heller i författarnas bekantskapskrets eller som

kollegor på arbetsplatsen. Fokus i intervjuerna ligger på hur beställarna tar fram indata som

kalkylränta och energipriser, samt hur de tolkar resultat från LCC-kalkyler. Denscombe

(2009) menar att en intervju oftast är bra att använda sig av när man vill samla in åsikter,

uppfattningar och erfarenheter, vilket vi anser att vi bör komplettera det skriftliga

materialet med. En intervju kan genomföras som en strukturerad, semistrukturerad eller

ostrukturerad intervju.

Den strukturerade intervjun innebär att man har en mycket stark kontroll över

frågeställningarna och dess svar. Denna form liknar i mångt och mycket ett frågeformulär

som besvaras genom ett personligt möte. Intervjun har förberetts genom att frågor med

olika svarsalternativ ställts upp i förväg. I vårt fall kan den strukturerade intervjun vara

olämplig, eftersom vi vill gå på djupet i frågor som exempelvis hur beställare fastställer

indata, och även kunna gå in på områden och följa trådar som dyker upp under intervjuns

gång.

Den semistrukturerade intervjun påminner om den strukturerade intervjun på så sätt

att man i detta fall har förberett ett antal frågor på förhand. De som intervjuar är dock

betydligt mer flexibla och kan ändra ordningsföljd på frågorna, ställa kompletterande

följdfrågor samt låta den intervjuade utveckla sina idéer och tankar. Slutligen den

ostrukturerade intervjun, vilken är som ordet säger inte planerade i förhand. I denna form


9

låter man den intervjuade utveckla sina tankar och idéer enbart genom att introducera ett

tema eller område inför intervjun (Denscombe, 2009).

I vårt arbete har samtliga fem intervjupersoner intervjuats med en semistrukturerad

intervju. Vi anser att en semistrukturerad intervju har lämpat sig bäst i detta fall, då vi

redan har så pass bra kännedom om ämnesområdet och arbete med LCC-kalkyler utifrån

den teoretiska referensramen och sekundärdatat vilket gör att vi kan vara någorlunda

specifika i vår frågeställning. Samtidigt har vi velat få respondenterna att kunna utveckla

sina resonemang och förklara saker som vi inte kunnat hitta i teorierna eller det empiriska

grundmaterialet sedan tidigare. Detta stämmer väl överens med vad Andersen (1998) anser

vara ett bra tillfälle att använda den semistrukturerade intervjun. Förhoppningarna som

fanns innan intervjuerna genomfördes var att utifrån respondenternas svar kunna göra

observationer som exempelvis:

● respondenterna går till väga på samma sätt (eller helt skilda sätt) när de tar fram

indata

● respondenterna tolkar LCC-kalkylernas resultat på samma sätt (eller helt olika sätt)

● respondenterna upplever vissa specifika svårigheter när de ska tolka resultatet av

LCC-kalkyler

● respondenterna använder LCC-kalkyler vid likartade investeringsbeslut eller vid vitt

skilda typer av investeringsbeslut (glödlampa/byggnad).

Ytterligare ett ställningstagande som vi ställdes inför vid valet av intervjuform var

förutom strukturen huruvida den skulle genomföras personligen eller över telefon

(Andersen, 1998). Det finns olika fördelar med de båda intervjuformerna (Andersen, 1998).

Fördelarna med personlig intervju är bland annat möjligheten att använda visuella

hjälpmedel, och möjligheten att tolka respondentens ansiktsuttryck. Fördelarna med

telefonintervju är framförallt ekonomiska och tidsmässiga vinster (Andersen, 1998). I vårt

fall avgjordes valet av telefonintervju eller personlig intervju av i första hand tidsmässiga

faktorer. Eftersom de flesta respondenterna befann sig på långa avstånd och författarna till

denna rapport hade svårigheter att finna tiden för dessa resor föll valet på telefonintervjun.

Intervjuernas genomsnittliga längd var ungefär en timma.


10

2.7. Analys och tolkning Efter att vi genomfört intervjuerna har vi genomfört en analys där det teoretiska materialet

har vägts mot det empiriska materialet (grundmaterial och intervjuer). Syftet med analysen

har varit att kategorisera det empiriska materialet för att kunna beskriva vad vi kommit

fram till (Andersen, 1998). Analysen genomförs med hjälp av den editerade metoden.

Genom den editerade metoden skapas olika kategorier av ämnen. När man tillämpar denna

metod utgår man inte från specifika nyckelord utan söker efter de aktuella nyckelorden i

själva datamaterialet. Det är således tolkningen av materialet som utgör grunden för

kategorierna (Höst, Regnell & Runeson, 2006). De kategorier som vi utgår ifrån i detta

arbete är kategorierna organisationer/roller, arbetsmetodik, hantering av osäkerhet och

alternativa kalkylmetoder. Vid analys av forskningsdata utgår man ofta enligt Denscombe

(2009) från fem olika steg. Det gör vi även i vårt arbete. De fem stegen är:

1) Iordningsställande av data

2) Inledande utforskning av data

3) Analys av data

4) Framställning och presentation av data

5) Validering av data

2.8. Slutsatser Med utgångspunkt från vår analys tog vi avslutningsvis fram ett antal slutsatser och förslag

till förbättringar relaterat till framtagning och användning av indata vid LCC-kalkylering

och tolkning av resultat från LCC-kalkyler. Vi tog också upp en vidare diskussion om

LCC-kalkyler och förslag på fortsatt forskning inom området.

2.9. Validitet och reliabilitet Validitet hänvisar till hur noggrann och hur precis undersökningens data är. När man

diskuterar validitet tar man också upp lämpligheten i data beträffande den undersöka

forskningsfrågan, d.v.s. är data av rätt typ och har det mätts på ett riktigt sätt (Denscombe,

2009). I vår undersökning anser vi att vi får ett bra underlag genom vår valda intervjumetod

som kompletteras med insamling av empiriskt material i form av kalkyler. Intervjuerna ger


11

oss en kompletterande bild till de faktiska kalkylerna. Den kompletterande bilden ger oss

ökad förståelse för att kunna besvara vår problemformulering.

Reliabilitet eller tillförlitlighet i studien hänvisar till om studien i sig är

upprepningsbar. D.v.s. skulle man erhålla samma resultat om studien upprepades av annan

part (Denscombe, 2009). Med de frågor som vi har och med vår beskrivna metod uppfylls

kravet på reliabilitet. Metoden som vi beskriver kan användas av annan forskare som

troligtvis kommer att erhålla ett liknande resultat som vårt.


12

3. LCC-kalkyler i teorin Den teoretiska referensramen i detta avsnitt syftar till att beskriva LCC-kalkylen, vilka dess

indata är och kalkylens resultat. Genom att beskriva hur LCC-kalkylens beståndsdelar ser

ut och hur de tas fram ska läsaren kunna förstå svårigheten med att arbeta med LCC-

kalkyler men också var förbättringspotentialen ligger.

3.1. Bakgrund LCC De senaste två-tre årtiondena med en alltmer konkurrensutsatt miljö har det blivit allt

viktigare att ett företags resurser används optimalt. Som ett steg i den riktningen har vikten

av att planera och följa upp ett företags olika tillgångar med dess kostnader och intäkter

under tillgångens hela livstid, från utveckling/inköp till avveckling, ökat. Life Cycle

Costing (LCC) är ett sätt att analysera en tillgång som ett företag har genom att ta i

beaktande alla relevanta kostnadsfaktorer som relaterar till tillgången under dess livstid.

Enkelt uttryck innebär detta att grundinvesteringen och framtida kostnader och intäkter

summeras (Kristiansson, M. 2010). Processen involverar kostnadsestimeringar under hela

livscykeln som grund för vilket inköpsalternativ man sedan väljer. Det är inte ovanligt att

livscykelkostnaden ofta är flera gånger den initiala inköps- eller investeringskostnaden. Det

är därför viktigt att ett företags ledning förstår vad livscykelkostnaden innebär och kan ta

sina beslut utifrån den kunskapen (Woodward, 1997).

Trots att en LCC-kalkyl ger värdefull information så har olika undersökningar visat

att tekniken att diskontera kassaflöden genom att använda sig av en LCC-metodik används

relativt sparsamt. Argenti menar att ”många chefer vet inte ens vad ett kassaflöde är, det är

då svårt att förvänta sig att de då ska kunna diskontera det” (Woodward, 1997 sid. 335).

I detta arbete använder vi oss av den definition av LCC som Woodward (1997) tagit

fram. ”Livscykelkostaden av ett föremål är summan av alla fonderingar spenderade för att

supporta ett föremål från dess tillblivelse och utveckling genom dess operativa användande

till slutet av dess användbara liv” (Woodward, 1997 sid. 336). Leigh & Won (2004) visar i

en fallstudie hur LCC-kalkylering kan användas för att göra val mellan komplexa


13

byggnadstekniska system och författarna förutspår att användandet av LCC-kalkyler i

projekteringsstadiet kommer att öka.

3.2. Investeringskalkyler och diskonterade nuvärden Ax et al (2009) definierar en investeringskalkyl som en sammanställning av in- och/eller

utbetalningar för ett visst objekt för ett visst ändamål för en viss tidsperiod. När in- eller

utbetalningar sker vid olika tillfällen måste de omräknas för att kunna jämföras, eftersom

penningvärdet förändras över tiden. Diskontering och nuvärdesberäkning är två olika

uttryck med samma innebörd som beskriver denna beräkning (Ax et al 2009).

Omräkningen sker med hjälp av en kalkylränta, och nuvärdet av en in- eller utbetalning

beräknas som (Gluch & Baumann 2004):

Där:

n är antalet in/utbetalningar

P är in/utbetalningens storlek

i är kalkylräntan

t är tiden

När diskonterade in-och utbetalningar sammanställs i en investeringskalkyl kallas

resultatet nettonuvärde, eftersom detta utgörs av inbetalningarna minus utbetalningarna (Ax

et al, 2009). Om nettonuvärdet blir positivt är investeringen lönsam. I en LCC-kalkyl

hanteras dock vanligtvis enbart kostnader. Dessa kostnader utgörs vanligtvis av en

investeringskostnad samt flertalet olika slags utbetalningar (vanligvis inga inbetalningar)

som sker över en kalkylperiod. För att jämföra alternativen måste summan av flera

nuvärden som uppstår för olika typer av utbetalningar (och eventuella inbetalningar)

adderas till investeringskostnaden. Därför brukar resultatet för varje alternativ i en LCC-

kalkyl benämnas “summerat nuvärde” eller “summa nuvärde” (Kristiansson, 2010). Detta

kan uttryckas som:


14

Där varje enskilt nuvärde 1 till och med N beräknas med ekvation 1 ovan

(Kristiansson, 2010). Senare i detta kapitel kommer de ingående parametrarna som utgör

tänkbara indata att beskrivas mer ingående. Det kan påpekas att det av ekvation 2 följer att

resultatet av en LCC-kalkyl kan presenteras på olika sätt. Antingen visas enbart olika

investeringsalternativs summerade nuvärde, eller så särredovisas dessutom de ingående

komponenterna, det vill säga grundinvesteringen och nuvärdena av framtida kostnader.

3.3. Indata till LCC-kalkyler Gluch & Baumann (2004) ger följande exempel på indata som kan behövas för att göra en

LCC-kalkyl på en byggnad (Tabell 1):

Investeringskostnader Driftskostnader Specifika projektdata

Byggnation/Grundinvestering Administration Byggnadstyp

Byggplats Energi Projekteringstyp

Projektering Vatten/Spillvatten Materialtyp

Restvärde Material Plats

Rivning Städning Livscykel

Övrigt Underhåll Övrigt

Försäkring

Ränta

Skatt

Övrigt

Tabell 1 - Vanligt förkommande indata i LCC-kalkyler (Gluch & Baumann, 2004). I fet kursiv stil är

de indata som är vanligast enligt Kristiansson (2010).

Det är dock ovanligt att samtliga dessa indata förekommer i en LCC-kalkyl. De som oftast

förekommer är ränta, grundinvestering, restvärde, energi samt underhåll (Kristiansson,

2010). Dessa är markerade i fet kursiv stil i Tabell 1.

3.3.1. Kalkylränta

Att bedriva en verksamhet kräver kapital, vilket är en begränsad resurs som är förknippad

med en kostnad. Därför måste olika investeringar i verksamheten konkurrera om


15

tillgängligt kapital, och investerare ställer krav på investeringars lönsamhet. Kalkylräntan

kallas den lägsta avkastningen som en investerare kräver av en investering. (Ax et al, 2009)

Kalkylränta i privata företag

En modell för att sätta räntan kallas ”capital asset pricing model” mer känd som CAPM.

CAPM förutsätter att det finns en en-till-en relation mellan systematisk risk (uttryckt i beta-

tal) och den krävda avkastningen. Ett beta-tal för ett företag som handlas publikt kan tas

fram genom regressionsanalys av avkastningen från företaget mot avkastningen av ett

relevant marknadsindex. Det finna även möjligheter att hitta ett beta för icke listade aktier

(Schauten, Stegink, & Graaff, 2010). Vi kommer här inte att gå in mer på betavärden utan

konstaterar att de är en viktig del för att räkna fram kalkylräntan.

Den risk som ligger i en aktie kräver investerare betalt för. Det görs genom ett

riskpåslag på den riskfria räntan. Den riskfria räntan brukar ofta sättas till U.S. treasury

securities. Men rent praktiskt har de flesta investerare någon form av kostnad ovanpå det så

ofta använder man i praktiken de räntesatser som de bästa företagsobligationerna betalar

(Berk & DeMarzo 2011).

Med ovanstående resonemang kan således avkastningen på det egna kapitalet sättas

till:

Re = Rf + Beta x (Rm – Rf) + företagsspecifik riskpremie (Ekvation 3)

Re = avkastningskrav på eget kapital

Rf = den riskfria räntan

Beta = mått på volatilitet i ett företag eller en bransch i förhållande till

aktiemarknadsindex

(Rm – Rf) = marknadens riskpremie (Berk & DeMarzo 2011).

Den företagsspecifika riskpremien är svår att uppskatta, men rent historiskt har den

ofta satts till 6 % (Axelsson, 2011).

CAPM ger ett avkastningskrav på företagets egna kapital. Ett företag finansieras

dock väldigt sällan enbart av eget kapital utan består oftast av både räntebärande och icke

räntebärande skulder. Där blir WACC, eller Weighted average cost of capital en viktig


16

faktor. Med WACC så erhåller man en viktad räntesats som tar hänsyn till företagets

finansiering och kapitalstruktur. Även skattesatsen ska beaktas när man räknar ut WACC

då den minskar om man ökar skuldsättningen i företaget. Formeln ser ut enligt följande

(Berk & DeMarzo 2011):

(Ekvation 4)

där:

= WACC

= eget kapital

= främmande kapital (exempelvis skulder)

= företagets totala kapital

= avkastningskrav på eget kapital

= räntesats på främmande kapital

= skattesats

Kalkylränta i offentliga organisationer

I Sverige finns ingen generellt satt diskonterings/kalkylränta som offentliga organisationer

kan använda sig av. Det är istället upp till varje enskild organisation att fatta beslut om

vilken kalkylränta som ska användas i de enskilda fallen. En alltför låg räntesats kan

medföra konskevenser för ekonomin på sikt. Exakt vilka dessa konsekvenser är kan vara

svårt att sia om men är självklart kopplat till vilken funktion räntan ges i det offentliga

Sverige (Rapp & Selmer, 1980).

3.3.2. Investeringskostnader

De flesta investeringar som bedöms genom LCC-kalkyler inom byggbranschen innehåller

flera alternativ med olika investeringskostnader. Inom byggbranschen är beställarna i

mycket hög grad beroende av entreprenörer och underentreprenörer, samt

materialleverantörer (Dubois & Gadde, 2000). Således kommer en beställare som vill göra

en investering och önskar upprätta en LCC-kalkyl för investeringen i många fall inte på

egen hand att köpa materialet och utföra arbetet utan överlåta detta till en entreprenör. Här

uppstår en svårighet att förutsäga investeringens storlek. Detta beror inte på att produkter


17

eller priser skiljer sig åt nämnvärt mellan olika leverantörer, tvärtom finns en stor likhet

mellan olika leverantörers erbjudanden och kommersiella villkor (Dubois & Gadde, 2000).

Däremot skiljer sig det pris som olika entreprenörer erbjuds hos olika materialleverantörer

avsevärt på grund av olika svårbegripliga system med “ologiska” rabatter (Carlander och

Pyykkö, 2008). Gad & Qvillberg (2008) konstaterar också att inköp av installationer anses

vara bland de svåraste inköpen inom byggbranschen, och som tidigare nämnts så är

installationer vanligt förekommande i LCC-kalkyler. När större investeringar som

innehåller flertalet olika produkter ska kalkyleras kommer prisvariationer av detta slag att

få minskad betydelse. En LCC-kalkyl som rör en enstaka produkt, exempelvis valet av en

fläkt, kan däremot i hög grad påverkas av varierande investeringskostnad.

Ett arbetssätt som de senaste tio åren prövats i byggbranschen är att upphandla

entreprenader med partneringförfarande1 (Carlander och Pyykkö, 2008). Ett av syftena med

detta arbetssätt är att motverka oförutsedda kostnadsökningar inom byggentreprenader. En

öppen ekonomi mellan parterna som ingår ett partneringsamarbetete är en grundsten i

förfarandet (Carlander och Pyykkö, 2008). För LCC-kalkylen innebär det i många fall att

den aktuella partneringentreprenören kan uppge vad den faktiska investeringskostnaden

kommer att bli. Alltså elimineras den osäkerhet som finns inbyggd i det faktum att olika

entreprenörer erhåller olika pris från sina leverantörer, en osäkerhet som vanligtvis finns i

det tidiga skedet innan en entreprenör är upphandlad.

3.3.3. Energipriser och energiprisökningar

Några av de parametrar som ofta utgör indata i LCC-kalkyler inom byggbranschen är priset

på olika energislag, och den tillhörande energiprisökningen. Det finns flera olika energislag

som är värda att nämna; el, värme och kyla är de huvudsakliga typerna, men värme och

kyla kan sägas ha flera undergrupper. Exempelvis kan värme köpas i form av fjärrvärme

eller olja. Kyla kan köpas i form av fjärrkyla, men också produceras i kylmaskin.

1 Partnering är inget entydigt definierat begrepp. Vanligtvis avses ett samarbete mellan

byggprocessens aktörer som kan vara mer eller mindre formellt.


18

3.3.4. El

Elpriset är inte sällan en ingångsparameter i LCC-kalkyler i byggbranschen. Elpriset som

en slutkonsument betalar kan sägas bestå av fem olika delar, vilka är elhandel (inköp av

elenergi), elnät samt skatt, moms och elcertifikat (Statens energimyndighet 2006). I Figur 2

framgår den ungefärliga andelen som dessa utgör av den totala kostnaden för en

genomsnittlig konsument, dock förekommer stora variationer mellan olika konsumenter

(Statens energimyndighet 2006). Elhandeln är sedan 1 januari 1996 avreglerad och

konsumenten kan själv välja leverantör (Andersson & Bergman 1995). Priset som

konsumenten betalar utgår ifrån de spotpriser som förekommer på handelsplatsen Nord

Pool, dessa varierar beroende på tillgång och efterfrågan (Svensk Energi 2011). Det finns

dock inköpsstrategier som många större konsumenter tillämpar i syfte att säkerställa ett

förutsägbart och samtidigt så lågt pris som möjligt, till exempel genom portföljförvaltning

hos en portföljförvaltare (Karlsson 2006).

Figur 2 - Elprisets sammansättning (Statens energimyndighet 2006).

Elnätskostnaden tas ut av ägaren till elnätet för transporten av elenergi (Statens

energimyndighet 2006). Eftersom det inte går att välja mellan olika elnät utgör detta ett så

kallat naturligt monopol (Statens energimyndighet 2006). Hur slutkonsumentens kostnad

för elnätstjänsten sätts är komplicerat att beskriva eftersom den består av flera olika delar,


19

och är starkt beroende av hur konsumentens elförbrukning ser ut. En grov indelning kan

sägas vara att det finns två huvudtyper av tariffer; säkrings- och effekttariff. Generellt sett

faktureras större fastigheter utifrån effekttariffen, där toppförbrukningen samt mängden

överförd el har avgörande betydelse för avgiftens storlek. Säkringstariffen kan sägas utgå

från storleken på den avsäkring som konsumenten valt, vilken i sin tur teoretiskt utgår från

toppförbrukningen. Tariffen är dock inte uppbyggd på samma sätt som effekttariffen, och

kan sägas utgöra en kombination av en rörlig och en halvfast kostnad2, då den består av en

del som är rörlig och en del som är halvfast. Intervallet för den halvfasta delen är inom

gränser som sätts av olika säkringsstorlekar (Fortum 2012). Prisutvecklingen för

elnätstjänsten var relativt måttlig fram till 2008, därefter har de årliga prisökningarna varit

kraftiga (Energimarknadsinspektionen 2011a).

Energiskatt är en statlig punktskatt som beslutas av riksdagen och tas ut som funktion

av antalet konsumerade kWh (Statens energimyndighet 2006). Eftersom den är politiskt

beslutad saknar den koppling till elmarknaden. Moms tas ut på samtliga övriga fyra delar

av elpriset, alltså även energiskatten. (Statens energimyndighet 2006)

Systemet med elcertifikat infördes 2003 och är en av förklaringarna till ökande

elpriser under 2000-talet (Energimarknadsinspektionen 2011a). Systemet är ett

marknadsbaserat sätt att stödja utbyggnaden av förnyelsebar energiproduktion, och priset

på certifikaten sätts således som en funktion av utbud och efterfrågan. Efterfrågan skapas

genom den kvotplikt som innebär att elanvändare tvingas att köpa en viss mängd certifikat i

förhållande till hur mycket el de använder. (Energimarknadsinspektionen 2011a)

Eftersom priset på både elnät och elhandel skiljer sig åt avsevärt beroende på avtal,

konsumtion, kundtyp m.m. är det svårt att generellt säga hur mycket elpriset ökar då detta

varierar från kund till kund. Nedan följer Tabell 2 som visar prisutvecklingen för en

villakund med en förbrukning på 20 000 kWh, vilket ofta används som en

standardförbrukare vid jämförelser (Statens energimyndighet 2006).

2 En halvfast kostnad är en kostnad vars totalsumma ändras med intervall som beror av verksamheten.

Inom ett intervall är kostnaden fast, men gör sedan ett ”hopp” till en ny nivå volymen passerar en viss gräns

(Ax et al 2009).


20

Elhandel Elnät Elcertifikat Energiskatt och moms

1996 0,30 0,22 0 (2003:2) 0,29

2010 0,80 0,28 2009:3 0,62

Årlig ökning 7,3 % 1,7 % 2,9 % 5,6 %

Tabell 2 - Pris för de olika slagen av elkostnader i kr, samt årlig ökning i %. 2010 års prisnivå, vilket

gör att den årliga ökningen är real. Baserat på 20 000 kWh förbrukning, villakund. (Statens

energimyndighet 2006)

Baserat på de olika slagen av kostnader och deras andel av den totala förbrukningen

(Tabell 2) blir den totala årliga ökningen av elpriset 5,4 % årligen (reala värden).

De flesta beställare kan enkelt beräkna den egna kostnaden för el, samt den

elprisökning som skett. Svårigheten när den ska tillämpas i en LCC-kalkyl ligger dels i att

elpriset är semi-rörligt, och dels i att fastställa hur stor elprisökningen kommer att vara

under kalkyltiden, eftersom detta i praktiken helt bygger på prognoser. Det ligger nära till

hands att anta att många beställare använder den historiska prisutvecklingen som en

prognos för framtida prisökningar, men det måste antas att det finns en stor osäkerhet kring

relationen mellan historisk utveckling och framtida utveckling. Elskatten är ett exempel på

detta, då den ökat realt med 5,6 % årligen mellan 1996 och 2010, men då den är helt

beroende av politiska beslut kan det inte antas att denna utveckling ska fortsätta enbart

baserat på historisk utveckling. För att dra sådana slutsatser krävs långtgående analyser av

det politiska beslutsfattandet.

3.3.5. Värme

Priset och prisökningen på värme är liksom el ofta indata i LCC-kalkyler inom

byggbranschen. Värme är inget homogent energislag, utan kan komma från olika källor

(Energimarknadsinspektionen 2011b). Fjärrvärme, el, olja, naturgas och pellets är enligt

Energimarknadsinspektionen (2011b) de vanligaste. Priset och prisökningen på el

behandlas ovan. I Tabell 3 återfinns prisutvecklingen på övriga värmeslag, i reala värden.

Som det framgår av Tabell 3 skiljer sig priset och prisökning åt mellan olika typer av

värme.

För fjärrvärme skiljer sig priset och prisutvecklingen åt mellan olika orter i landet

(Energimarknadsinspektionen 2011b). Det kan dessutom vara så att olika fjärrvärmetaxor


21

tillämpas under olika årstider, vilket kan göra att priset under sommarmånaderna är 20% av

priset vintertid (Göteborg Energi 2012). För kalkyler som rör investeringar som förbrukar

värme kan detta påverka LCC-kalkylen, framförallt om värmeförbrukningen för

investeringarna inte är lika fördelade över årstiderna.

Fjärrvärme Olja Naturgas Pellets

Pris 2000 58 62 44 33

Pris 2010 75 116 101 55

Ökning (real) 23 % 86 % 130 % 68 %

Årlig ökning (real) 2,1 % 6,4 % 8,7 % 5,3 %

Tabell 3 - Prisutveckling för olika typer av värme. Reala värden. (Energimarknadsinspektionen 2011b)

3.3.6. Kyla

Kyla är i likhet med värme inget enhetligt energislag. Kyla kan produceras lokalt av

fastighetsägare i kylmaskiner som drivs av el, eller köpas i form av fjärrkyla. Om kylan

produceras i kylmaskin kommer prisökningen att vara detsamma som prisökningen för el,

medan priset på kylan beror av kylmaskinens effektivitet. Priset på fjärrkyla ökade i

genomsnitt med 296 % realt mellan 1998 och 2008 vilket motsvarar 11,5 % i årlig real

ökning (Svensk Fjärrvärme 2012).

3.3.7. Drift- och underhållskostnader

Gluch & Baumann (2004) nämner underhållskostnader som en vanligt förekommande

indata till LCC-kalkyler. Levin (2008) nämner att LCC-kalkylen är ett effektivt verktyg för

att minska drift- och underhållskostnader. Vidare skiljer Levin (2008) på drift och

underhåll med distinktionen att drift är åtgärder som utförs för att upprätthålla funktionen

vilka utförs med ett förväntat intervall på mindre än ett år, medan underhåll är regelbundet

återkommande arbete som syftar till att återställa kalkylobjektets funktion. Enligt Levin

(2008) antas ofta prisutvecklingen för drift- och underhållskostnader följa inflationen. Det

kan ifrågasättas huruvida det är korrekt att hantera drift- och underhållskostnader på det

sättet. Entreprenad-index (E84) fastställer index för prisutvecklingen inom olika delar av

byggbranschen. I Tabell 4 nedan återfinns några exempel på den nominella

prisutvecklingen på arbeten och material, samt Konsumentprisindex (KPI) som referens:


22

Typ Ventilations-

arbeten

Ombyggnader Läggning av

stålrör

Isolerade

ledningar

KPI

Index 1996 183,7 171,3 222,5 227,5 255,6

Index 2011 302,5 268,8 376,5 364,5 306,2

Årlig nominell ökning (%) 3,4 3,0 3,6 3,2 1,2

Årlig real ökning (%) 2,2 1,8 2,4 2,0 -

Tabell 4 - Prisförändringar för några typer av arbeten inom byggbranschen. (SCB, 2012, Byggindex,

2012).

Det framgår av Tabell 4 att prisökningen för några olika typer av arbeten och

material inom byggbranschen varit avsevärt högre än inflationen under perioden 1996-

2011. Detta kan inte automatiskt översättas till kostnadsutvecklingen för drift och

underhåll, men kan ändå vara en indikation på hur prisutveckling har sett ut under de

senaste 15 åren, då arbetsmomenten vid drift och underhåll av byggnadstekniska

anläggningar är snarlika de som ingår vid uppförande av anläggningen.

3.3.8. Vatten/Spillvatten

Gluch & Baumann (2004) nämner vatten/spillvatten som en vanlig parameter i LCC-

beräkningar inom byggbranschen. För vatten/spillvatten råder i princip ett naturligt

monopol genom kommunala Va-anläggningar (Pätsi & Thorell, 2010). Kostnaden för

vatten/spillvatten kan i likhet med el beskrivas som en halvfast kostnad (Pätsi & Thorell,

2010), dock med beståndsdelar som inte är lika fullt komplicerade att beräkna. Vanligtvis

tas en fast avgift per fastighet ut, kombinerat med en rörlig avgift som beror av hur mycket

vatten som används. Ett genomsnitt för de totala kostnaderna (fasta + rörliga) utslaget per

m3 vatten är 20 kr inkl. moms (VVS Företagen 2011). Prisutvecklingen för genomsnittliga

VA-avgifter i Sverige har mellan 2001 och 2009 varit betydligt högre än KPI (Pätsi &

Thorell, 2010). Den reala årliga ökningen mellan 2001 och 2009 var 1,9 % (Pätsi &

Thorell, 2010).

3.4. Kalkyltid En teknisk investering har en ekonomisk livslängd som beskriver hur länge det är

ekonomiskt att driva investeringen, exempelvis ett värmesystem (Levin et al, 2008).

Systemet har också en teknisk livslängd som sträcker sig så långt systemets tekniska


23

funktionalitet bibehålls. Den tekniska livslängden kan vara svår att uppskatta. Det är

vanligt att den ekonomiska livslängden sätts till kortare tid än den tekniska för att

säkerställa lönsamheten i de fall den tekniska livslängden förkortas av exempelvis hur

underhållet utförs (Levin et al, 2008). I vissa fall kan det vara motiverat att tillämpa en så

kallad brukstid som kalkyltid, som är kortare än den ekonomiska livslängden. Det kan vara

lämpligt när det är på förhand klart att en investering inte ska brukas under hela

livslängden.

Figur 3 - Byggnadens livscykel. (Arja et al 2009)

I en LCC-kalkyl väljs ofta kalkyltiden så att den sammanfaller med kalkylobjektets

livslängd (Levin et al, 2008). Arja et al (2009) framhåller att byggnadens (eller

byggnadsdelens) livscykel är beroende av vilken frågeställning som är aktuell, och vem

som är satt att besvara den. Av figur 3 framgår att det finns flera olika faser i byggnadens

livscykel som eventuellt kan betraktas som ingående i den totala livscykeln, men Arja et al

(2009) påpekat att det vanligvis är tiden mellan “preparation” och “demolition” som avses

som livscykel. Några exempel på tekniska livslängder återfinns i Tabell 5 (VVS Företagen

2011):


24

Typ av system Teknisk livslängd

Värmepumpar 20 år

Radiatorer 50-100 år

Avloppsrör 30-60 år

Tabell 5 - Tekniska livslängder (VVS Företagen 2011).

3.5. Restvärde och reinvestering Diaz (2005) skriver med hänvisning till Bejrum (1996) att restvärde saknas i LCC-kalkyler,

eftersom kalkyltiden sätts till livslängden. Det förekommer dock att brukstiden sätts till

kortare tid än livslängden, vilket genererar ett restvärde (Levin et al, 2008). Alternativt kan

en LCC-kalkyl innehålla olika alternativa investeringar, där vissa har kortare livscykel än

andra. För att göra alternativen jämförbara krävs då antingen en reinvesteringskostnad i

alternativet med kortare livslängd, eller ett restvärde i alternativet med längre livslängd

som då uppstår vid den kortaste livslängdens slut.

3.6. Övriga indata (städning, försäkring, projektering m.m.) Som framgår av Gluch & Baumann (2004) återgivet i Tabell 1, så finns ett antal

parametrar som kan utgöra indata till LCC-kalkyler. De som nämns av Gluch & Baumann

(2004) är exempelvis städning, försäkring, projektering, administration, skatt, osv.

Dessutom tillkommer alla tänkbara parameterar som kan tänkas dyka upp när verkligheten

ska tas i beaktande vid upprättande av en LCC-kalkyl. Dessa är givetvis inte irrelevanta,

men Kristiansson, (2010) pekar inte ut dessa som vanligt förekommande indata när LCC-

kalkyler utförs inom byggbranschen. Därför måste här göras en gränsdragning. I nästa del

av denna uppsats kommer empiriskt material att inhämtas i form av grundmaterial och

intervjuer. Om något av dessa “mindre vanliga” indata förekommer i det empiriska

materialet, så kan vi då återvända och avhandla dessa teoretiskt.

3.7. Analys av kalkylens resultat och hantering av osäkerhet Som det framgår av teorin kring indata till LCC-kalkyler så finns en osäkerhet kring flera

av dessa, exempelvis kalkylräntan och prognoser över framtida ökningar på energipriser.


25

Det vanliga förfarandet för att hantera denna osäkerhet är att genomföra en

känslighetsanalys (Marshall & Ruegg 1977). En känslighetsanalys utförs genom att den

variabel som ska undersökas tillåts variera och olika resultat kan beräknas som en funktion

av den variabeln. Sterner (2000) visade att de vanligaste parametrarna som undersöktes

med avancerad känslighetsanalys var kalkylränta, energipriser och kalkyltid, medan det i

enklare fall enbart var kalkylräntan som undersöktes.

3.8. Slutsatser, sammanfattning av teoretisk referensram Slutsatsen av den teoretiska ramframställningen är att det finns en mängd

ingångsparametrar som kan utgöra indata i en LCC-kalkyl. Det framgår inte i någon högre

grad att det skulle finnas teorietiskt förankrade standardvärden på dessa, exempelvis

energiprisökning, som är lämpliga att använda i alla situationer. Snarare så framträder en

bild av att det i stor utsträckning måste göras en bedömning för varje kalkyl (eller i alla fall

för varje beställare, fastighet, eller annan snävare avgränsning) angående vad som utgör

rimliga ingångsparametrar. Ett exempel på en ingångsparameter är elprisökningen som

Levin (2008) anser vara “slentrianmässigt” angiven till 2-4 % per år. Denna verkar snarare

ligga i intervallet kring 5-6 %, baserat statistik från senare år. Dock är historisk prisökning

ingen prognos om framtida ökningar, även om det finnas klara samband. Således kan det

finnas grund för att anta att arbetsprocessen med att ta fram indata hos byggherrar och

konsulter kan förbättras.


26

4. Empiriskt grundmaterial: Exempel på LCC-mallar och indata i byggbranschen

Det finns en stor mängd verktyg för LCC-kalkyler i bruk i byggbranschen, varav vissa är

egentillverkade av det brukande företaget och andra är kommersiella (Levin, 2008).

Resultaten av kalkylerna presenteras på olika sätt, exempelvis i rapporform. Syftet med

detta kapitel är att presentera exempel på LCC-beräkningar som utförts. Genom att

presentera dessa får läsaren en bättre inblick i struktur och innehåll, samtidigt som nya

fakta kan framkomma.

4.1. Exempel 1: Sweco Systems/Landstinget i Värmland

Figur 4 - Första sidan i Sweco Systems LCC-mall. Exemplet rör en investering med val mellan olika

diskmaskiner för storköksbruk.

Exempel 1 kommer från Sweco Systems och kalkylen är utförd på uppdrag av

Landstinget i Värmland. Den avser val av diskmaskiner för ett storkök. I figur 4 visas


27

första sidan i Sweco Systems mall för LCC-kalkyler, där kalkylförutsättningar framgår.

Resterande sidor som tillhör LCC-kalkylen återfinns i bilaga 1. Som det framgår av figuren

finns möjlighet att ange följande indata: kalkylränta (real), betraktelsetid (kalkyltid)

energipriser (möjligt att anpassa till aktuellt kalkylobjekt), samt årliga reala

kostnadsökningar på underhåll, drift samt energi. Att det rör sig om reala kostnadsökningar

framgår av att indata ska anges som “Årlig kostnadsökning vid fast penningvärde”. De

årliga kostnadsökningarna är angivna till 3 % i denna kalkyl, vilket ligger inom det

“slentrianmässiga” intervall på 2-4 % som Levin (2008) nämner. Utan att veta hur

beställaren av LCC-kalkylen tagit fram siffran 3 % så kan det dock inte sägas att den är

“slentrianmässigt” framtagen, då det mycket väl kan finnas en djupare prognos bakom

denna. Även för drift har den årliga prisökningen angetts till 3 %.

På nästa sida i LCC-mallen (se bilaga 1) anges investeringens storlek och de årliga

kostnaderna under kalkyltiden. Resultatet presenteras på denna sida i form av dels nuvärde,

dels återbetalningstid och avkastningsränta. Här kanske den uppmärksamme läsaren höjer

på ögonbrynen, eftersom återbetalningstid och avkastningsränta inte kan beräknas för

investeringar som inte genererar avkastning. I detta fall är det frågan om diskmaskiner, som

kalkylmässigt inte inbringar intäkter. I detta fall beräknas återbetalningstiden genom att

besparingen för ett alternativ jämfört med nollalternativet och divideras med

investeringskostnaden. Alltså, om alternativ 1 är X kr billigare i drift per år jämfört med

alternativ 0 så beräknas återbetalningstiden som X/(investeringskostnaden för 1). Detta sätt

att beräkna en återbetalningstid får i det aktuella exemplet effekten att alternativ 1 får 19,2

års “återbetalningstid”, trots att investeringen är 224 000 kr lägre än investeringen i

alternativ 0, och de årliga driftkostnaderna i alternativ 1 är avsevärt lägre än i alternativ 0.

På LCC-mallens tredje sida (se bilaga 1) presenteras resultaten grafiskt. De olika

alternativens summerade nuvärden visas i staplar som även visar uppdelningen mellan

grundinvestering och olika nuvärden.

4.2. Exempel 2: Gicon/Vasakronan Exempel 2 kommer från Gicon Installationsledning AB och är utförd på uppdrag av

Vasakronan AB. Den avser olika åtgärder för att effektivisera energianvändningen i en av


28

beställarens fastigheter. Företaget som utfört kalkylen använder inte en färdig mall för

LCC-kalkyler, utan gör beräkningar för varje kalkyl utan färdig mall. I figur 5 återfinns

indata för kalkylen.

Figur 5 Kalkylförutsättningar

Som figuren visar är den reala kalkylräntan 6 % och energiprisökningen 2 % (avser

real ökning), vilket innebär att energiprisökningen återfinns inom Levins (2008) intervall

på 2-4 %. Resultaten presenteras i sifferform enligt figur 6.

Figur 6 Resultatet för ett kalkylerat alternativ.

Här kommer ett nytt begrepp in, LCCe som förklaras som Livscykelenergikostnad.

Med detta avses nuvärdet av energikostnaderna som alternativet reducerar. På det viset kan

den investering som är mindre eller lika med minskad LCCe vara motiverad ut

lönsamhetssynpunkt, eftersom det är den summan (diskonterat) som kommer att frigöras

under kalkylperioden. Då den aktuella investeringen är avsevärt mindre än minskad LCCe

kan det konstateras vara lönsamt.


29

I rapporten finns en rubrik som benämns “känslighetsanalys” där det förs ett

resonemang om hur ändrade tekniska förutsättningar kan påverka kalkylens giltighet.

Figur 7 - Resultatsammanställning för samtliga kalkylerade alternativ i exemplet. Åtgärderna

ackumuleras från vänster till höger i figuren.

Genom begreppet LCCe skapas en möjlighet för läsaren av rapporten att själv bilda

sig en uppfattning om vad som kan tänkas hända om exempelvis energiprisökningen

förändras jämfört med kalkylförutsättningarna, eftersom marginalerna är tydliga. Dock

utför ingen reguljär känslighetsanalys där effekten av ändrade förutsättningar anlyseras. I

slutet av rapporten presenteras resultatet av samtliga alternativ i grafisk form (figur 7). Av

den grafiska presentationen framgår förutom summerat nuvärde hur nuvärdena av olika

energislag (värme, el, kyla) och grundinvesteringen tillsammans bildar ett summerat

nuvärde.


30

4.3. Exempel 3: Västfastigheter riktlinjer för LCC-kalkyler Västfastigheter (se bilaga 3 för företagspresentation) arbetar med att ta fram

standardvärden på indata till LCC-kalkyler. I bilaga 8 finns dessa presenterade i sin helhet,

dock är det i skrivande stund (2012-05-29) en förhandskopia som inte är slutgiltigt

fastställd.

Av riktlinjerna framgår att den reala kalkylräntan är 4 %. Energiprisökningarna är 4

% för el och 2 % för både värme och kyla. Energipriser finns angivna för el, värme och

kyla. Energipriserna är angivna för olika orter, vilket innebär att priset på fjärrvärme skiljer

sig åt mellan orterna. Något som framgår av energipriserna är att fjärrvärmetaxan varierar

mellan olika årstider, vilket kan sägas vara en säsongstaxa. I Göteborg är exempelvis

vinterpriset på fjärrvärme 0,49 kr/kWh medan sommarpriset är 0,10 kr/kWh.

Kalkyltider finns angivna för ett antal kalkylobjekt. För värmepumpar är kalkyltiden

satt till 20 år, vilket är samma kalkyltid som VVS Företagen (2011) tillämpar, se Tabell 5.


31

5. LCC-kalkyler hos beställarorganisationer Intervjuerna genomfördes under perioden 30/3-13/4 2012. Frågorna (bilaga 2) rörde hur

respondenternas organisationer arbetar med LCC-kalkyler och andra investeringskalkyler.

Samtliga intervjuer med respondenternas svar återfinns i bilaga 3-7. Fokus i intervjuerna

ligger på hur respondenterna praktiskt arbetar med LCC-kalkyler, hur indata tas fram och

hur resultatet tolkas.

Respondenterna som intervjuats är:

Hans Bjurbäck, teknisk förvaltare på Västfastigheter som är en del av Västra

Götalandsregionen, Sveriges näst största region/landsting. Fastighetsbeståndet (ca

2 000 000 m2) består främst av vårdlokaler som förvaltas i egen regi. Bjurbäcks tjänst har

särskild fokus på energifrågor och hans roll är att samordna energiarbetet i distrikt

Göteborg och regionen i stort. Bjurbäck leder flera energigrupper inom distrikt Göteborg,

samt deltar i ett antal grupper på regionnivå. Bjurbäck arbetar främst med långsiktiga

strategier för energieffektivitet, alltså inte i första hand med att beställa LCC-kalkyler.

Bjurbäck har däremot varit med och utformat riktlinjer för indata till LCC-kalkyler (se

bilaga 8 och kapitel 4.3), till exempel energipriser. Västfastigheter är intressanta att ha med

i denna studie då de dels är offentliga, dels har de kommit en bra bit på vägen med att

arbeta med LCC-kalkyler.

Bengt-Åke Karlsson, teknikförvaltare energi vid Landstingsfastigheter (en del av

Landstinget i Värmland) som ansvarar för förvaltning, utveckling och drift av lokaler,

främst för sjukvården. Karlsson ansvarar för energifrågor som exempelvis arbetet med

LCC-kalkyler inom Landstingsfastigheter. I Landstingsfastigheters byggprojekt arbetar han

även med certifiering, exempelvis LEED3-certifiering. Landstingsfastigheter har kommit

långt i sitt LCC-arbete och har kontinuerliga veckomöten kring de pågående LCC-

kalkylerna.

Olof Pettersson, driftansvarig under en av fyra ortchefer på Vasakronan, som är en

av de större fastighetsförvaltarna i Sverige med ett fastighetsinnehav värderat till ca 90 3 Leadership in Energy and Environmental Design, ett bedömningssystem för byggnader på energi-

och miljöområdet utvecklat av U.S Green Building Council.


32

miljarder kr. Petterson arbetar med driftfrågor, bland annat energieffektiviseringar där

LCC-kalkyler är ett sätt att utvärdera investeringar. Vasakronan använder LCC-kalkyler för

mer än enbart energiinvesteringar. De använder det både vid om- och tillbyggnader vilket

gör organisationen till ett intressant studieobjekt.

Patrik Persson, energi- och miljöchef för Göteborg och Skåne-regionen på

Wallenstam, som är ett börsnoterat företag med ett fastighetsvärde på ca 27 miljarder kr.

Wallenstam finns i Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Persson arbetar med att stödja

och hjälpa organisationerna med energi- och miljöfrågor, samt även förvaltningsfrågor.

Genom sin roll är Persson insatt i investeringar i energieffektiviseringar och

lönsamhetsbedömningar. Idag arbetar inte Wallenstam med LCC-kalkyler som standard,

även om de överväger att göra det. Trots att de inte har kommit så långt så ansåg vi att det

var intressant att ta med dem för att studera i vilken omfattning de trots allt använder LCC-

kalkyler och varför de i sådana fall inte gör det fullt ut.

Jan-Olov Karlsson-Fält, verksamhetschef (jämförbart med VD) på

Fastighetsföreningen Vi förenade, som är en liten förening i Falun med 36 000 m2

lokalarea. Genom sin roll i organisationen är Karlsson-Fält insatt i hur en mindre

fastighetsägare arbetar med lönsamhetsbedömningar och kalkyler. Vi ansåg att det är

intressant att se även hur ett litet företag arbetar med LCC-kalkyler om de överhuvudtaget

gör de och i sådant fall i vilken omfattning.

För att sammanfatta är två av respondenterna (Bjurbäck och Karlsson) verksamma i

offentliga organisationer, tre arbetar i det privata näringslivet (Pettersson, Persson och

Karlsson-Fält). Deras roller varierar, Bjurbäck och Karlsson arbetar med teknisk

förvaltning, Pettersson inom en driftavdelning, Karlsson-Fälts roll kan liknas vid en VD

och Persson är distriktschef, dock med viss förvaltningsinriktning på tjänsten. Genom att

välja respondenter med något varierande befattningar och inom olika typer av

organisationer har förhoppningen varit att fånga upp eventuella skillnader som kan finnas i

arbetsmetoder och synen på lönsamhet. Vi ska inte gå djupare in på teorier om hur synen

på lönsamhet och investeringar kan variera mellan olika befattningar och mellan olika

organisationer. Men det framgår av intervjuerna (bilaga 3-7) att respondenterna arbetar

under skilda förutsättningar när det gäller synen på lönsamhet och investeringskalkylens


33

roll i det dagliga arbetet. Även deras respektive organisationers påverkan på hur

investeringar bedöms framstår som konkret i vissa fall, vilket kanske inte minst kan

förklaras av att Västfastigheter och Landstingsfastigheter är offentliga fastighetsägare,

Wallenstam och Vasakronan är privata och Vi förenade är en förening. Bjurbäck uppger

exempelvis att den egna (offentliga) organisationen har en annan, mindre strikt syn på

avkastning än privata fastighetsägare. Genom att välja olika typer av organisationer

minskar risken att dra felaktiga slutsatser på grund av att organisationer som är lika kan

tänkas ha mer likartad syn och likartade arbetssätt. Ett exempel är att vi gjorde valet att ta

med Vi förenade för att fånga upp hur investeringskalkyler används i både större och

mindre företag.

I kapitlet som följer analyseras och tolkas respondenternas intervjusvar mot bakgrund

av den teoretiska referensramen.


34

6. Analys och tolkning Levin (2008) menar att svarsfrekvensen i hans studie om LCC-kalkyler pekar på att

användningen av dessa kan misstänkas vara låg inom fastighetsbranschen. Det visar sig

även i våra intervjuer då vissa av organisationerna inte arbetar aktivt med LCC-kalkyler.

Alla arbetar dock med olika former av kalkyler. En av organisationerna säger sig inte

använda LCC-kalkyler, men i en fördjupad diskussion visar de sig arbeta mycket

strukturerat med nuvärdesanalyser och indata till dessa analyser. En tolkning av detta kan

vara att begreppet LCC-kalkyl inte är väl spritt eller etablerat inom fastighetsbranschen

idag. Gluch & Baumann (2004) menar att LCC-kalkylen i första hand är användbar för

utvärdering av investeringar som saknar intäkter, eller där dessa är svåra att koppla till

investeringen. Många tar dock upp att LCC-kalkyler används i olika former av

investeringar och då även nyinvesteringar där det torde finnas intäkter kopplade till

kalkylobjektet. Andra typer av kalkyler som används är nyttokalkyl och BELOK:s

totalprojekt4 (Beställargruppen lokalers totalprojekt).

Västfastigheter, Landstingsfastigheter och Vasakronan använder sig av konsulter för

att ta fram LCC-kalkylerna. Vasakronan gör det dock i en mindre omfattning och tar fram

många egna kalkyler. De motiverar det mindre användandet av konsulter med att

organisationen är stor och på så sätt har egna resurser att tillgå. Om organisationen är liten

så som föreingen Vi Förenade verkar de också mer arbeta med egna kalkyler då de inte har

de finansiella resurserna att anlita konsulter.

Västfastigheter har standardvärden på el, vatten, värme och kyla. De har speciell

dokumentation att ta fram för att hitta dessa ingångsparametrar. Landstingsfastigheter tar

dock upp problemet att fjärvärmepriserna varierar i olika delar av landet. Dessa

parameterar måste därför beaktas med bättre geografisk precision för att kalkylerna ska bli

rättvisande. Vi Förenade räknar upp kostnadsökningen med KPI eller annat likvärdigt

index. Landstingsfastigheter har fastställt hur energiprisökningar ska hanteras genom

4 Ett urval av energibesparande åtgärder som tillsammans uppfyller ett avkastningskrav genomförs. En

enskild åtgärd kan därför avvika från avkastningskravet. Se vidare: http://www.belok.se/Totalprojekt.php?Totalprojekt


35

beslut av politiker. Energiprisökningen uppger så gott som samtliga att de har svårigheter

att fastställa. Även investeringskostnaderna uppger en respondent ha svårigheter att

fastställa vilket bekräftar tidigare studier inom området. Vissa beställare verkar inte

tillämpa olika energiprisökningar för el, värme och andra energislag utan använder samma

procentsats rakt av. Enbart Västfastigheter uppger att de har standardvärden för vatten- och

avloppskostnader, trots att VA-avgifter utgör en stor kostnad för många beställare.

Kalkylräntan som används i kalkylerna är i samtliga organisationer, Vi förenade

undantagen, satta av den centrala ledningen. Varför de har satts på den nivån framgår inte

av våra intervjuer. De intervjuade verkar helt enkelt sakna den typen av information.

Sterner (2000) påpekar att det inte är säkert att beställare arbetar med LCC-kalkyler,

även om många uppger att de tillämpar ett livscykelperspektiv. Detta stämmer väl in på tre

av respondenterna, som uppger att de inte använder nuvärden i sina kalkyler trots att de har

livscykelperspektiv på sina kalkyler.

Arbetsmetodiken och LCC-kalkylens roll varierar stort mellan respondenterna. Hos

Landstingsfastigheter framstår LCC-kalkylen som en viktigt redskap i arbetet med

investeringar, och ett systematiskt arbetssätt tillämpas. I andra fall som hos ex vis

Wallenstam verkar det mer vara en sekundär arbetsmetod.

Känslighetsanalyser görs av de flesta organisationer med föreningen Vi Förenade

undantagen. De genomförs genom att testa olika ingångsparametrar som förändrad

kalkylränta eller ökade/minskade energipriser. Några organisationer har även valt att lägga

en hög kalkylränta samt en mindre kostnadsökningstakt för att på så sätt skapa större

säkerhet i sina kalkyler. Känslighetsanalyser används dock inte i någon stor och etablerad

utsträckning idag. Detta innebär att resultatet av LCC-kalkylerna, trots stor osäkerhet kring

ingångsparametrarna, riskerar att tolkas som sanningar. Detta kan vara vanskligt när

skillnaden i nuvärde är liten mellan alternativen, framförallt när energiprisökningarna i

vissa fall är rena gissningar. I många fall tillämpar beställarna säkerhetsmarginaler istället

för känslighetsanalys, men det minkar inte risken för felaktiga beslut, även om det minskar

risken för att investeringar blir mindre lönsamma än beräknat. Samtliga beställare upplever

osäkerheter kring kalkyleringen. Hur beställarna hanterar osäkerheten varierar, även om

säkerhetsmarginaler är en gemensam nämnare hos de flesta respondenterna. Genom att


36

sätta energiprisökningen till en lägre takt än förväntat eller använda högre kalkylränta anser

vissa respondenter att osäkerheten minskar.

Förutom känslighetsanalys är ett sätt att förbättra resultatets att presentera det

summerade nuvärdet uppdelat på dess beståndsdelar, så som det beskrivs med ekvation 2.

Ett exempel på detta finns i bilaga 1 (s. II), där det summerade nuvärdet visas grafiskt som

en stapel med olika beståndsdelar. Poängen med detta är att de olika beståndsdelarna kan

vara olika osäkra, och det blir lättare för de som ska tolka resultatet att bilda sig en

uppfattning om säkerheten i kalkylen om det framgår hur stora de olika beståndsdelarna är.

Beställarna av LCC-kalkyler tillämpar många olika modeller för att fastställa

energiprisökningar. I valet mellan att gissa inom det “slentrianmässiga intervallet” på 2 - 4

% kan ett bättre alternativ vara att använda historiska värden, även om de i sig inte är en

prognos för framtida ökningar. Det vi kommit fram till genom den teoretiska

ramframställningen (se kapitel 3.3) är att energipriserna ökat med följande årliga reala

kostnadssökningar de senaste tio åren:

• Värme: 2,1 - 8,7 % beroende på typ.

• El: 5,4 %

• Kyla: 11,5 %

• VA-avgifter: 1,9 %

• Drift/Underhåll: 2 %

Ett annat sätt att förbättra kalkylens indata är att utgå från aktuella kostnader för den

fastighet som investeringen i kalkylen tillhör. Framförallt värme har stora variationer

beroende på vilken typ av värme som fastigheten försörjs med. Om fjärrvärme används,

vilket är vanligast, är det av avgörande betydelse vilket fjärrvärmenät som fastigheten är

ansluten till. Även priset på el kan variera stort för en och samma fastighetsägare, då

effekttariff kan gälla för vissa fastigheter och säkringstariff för andra. Det gäller då att

hantera svårigheten kring vilket pris som ska användas, eftersom det är svårt att skilja fasta

från rörliga kostnader. Eftersom det kan uppstå ”språng” när vissa tröskelvärden passeras

måste det tillämpas en högre noggrannhet i vissa fall. Vissa fastighetsägare tillämpar

standardvärden för priset på värme och el, vilket kan försämra precisionen i resultatet.


37

Fyra av fem respondenter uppger (Landstingsfastigheter undantaget) att de arbetar

med återbetalningstid (pay-backtid) eller har tidigare arbetat med det. Landstingsfastigheter

uppger att enbart LCC-kalkylering förekommer inom den egna organisationen, men

uttrycker ett intresse för att använda återbetalningstider, i alla fall som komplement till

LCC-kalkyler.


38

7. Slutsatser Efter att ha vägt det empiriska materialet mot den teoretiska referensramen har ett antal

slutsatser kunnat dras när det gäller hur LCC-kalkylers indata kan förbättras och hur

resultatet kan tolkas och förbättras.

Slutsats 1: Att enbart använda värden på KPI eller standardvärden i LCC-kalkyler tar inte

fasta på komplexiteten i indatat. Att använda kostnader och kostnadsökningar baserade på

aktuella förhållanden vid LCC-kalkylering kan avsevärt förbättra precisionen för en kalkyl

där kostnaderna ligger på energisidan, jämfört med en kalkyl som bygger på gissningar.

Med aktuella förhållanden avses variationer mellan olika eltariffer, fjärrvärmetaxor,

säsongstaxor, och andra förhållanden som i det aktuella fallet påverkar kostnader och

kostnadsökningar.

Slutsats 2: Kalkylräntan som sätts hos företagen som använder ränteberoende kalkyler

sätts på oklara grunder eller av en central organisation. Förståelsen kring varför räntan sätts

på den aktuella nivån är inget som direkt kommuniceras ut till medarbetare trots att den i

teorin är en mycket viktig pusselbit i en LCC-kalkyl.

Slutsats 3: Begreppet LCC-kalkyl är inte tillräckligt etablerat eller standardiserat inom

fastighetsbranschen ännu. Det skapar en osäkerhet i hur kalkylerna ställs upp och hur deras

resultat ska tolkas.

Slutsats 4: Det finns en stor variation i arbetsmetodik när det gäller LCC-kalkyler, och

vilken roll de har i olika byggherrars arbete med att utvärdera investeringar. LCC-kalkyler

används i olika former av investeringar och då även nyinvesteringar, vilket på sätt och vis

går mot tidigare forskning.

Slutsats 5: Känslighetsanalyser görs av de flesta organisationer, de används dock inte fullt

ut och det finns utrymme till förbättringar i användandet av känslighetsanalyser. Det har


39

inte framkommit att känslighetsanalys som rör investeringskostnaden används

överhuvudtaget, trots att det är klarlagt att investeringskostnaderna utgör en

osäkerhetsfaktor.


40

8. Diskussion och förslag till fortsatt forskning Utgångspunkten i etta arbete har varit att studera hur LCC-kalkylers resultat kan förbättras

med hänsyn till indata och presentation. Detta för att säkerställa att kalkylerna i sig blir mer

pålitliga. Den bild som framträder är att LCC-kalkyler används i varierande omfattning och

att den samlade branschkunskapen kring denna form av kalkyler kan förbättras. Genom att

fler förstår sig på hur kalkylerna är utformade kan antagligen fler personer vara med och

bidra till att kalkylerna blir korrekt utformade. Det går lite i motsatt riktning mot vad några

av våra respondenter gav uttryck för. De hävdade att de som behövde informationen visste

hur de skulle hantera den. Vi kan dock konstatera brister även hos de som ska använda sig

av kalkylerna. Vi tycker att en så pass fundamental sak som vilken diskonteringsränta som

används bör vara väl kommunicerat och då menar vi inte enbart vilken siffra det är i exakta

tal utan också varför den är satt till ett visst värde. Om storleken på räntan är baserad på

ägarnas avkastningskrav, företagets möjligheter till att låna eller andra anledningar och

kombinationer runt detta är viktigt för de som arbetar med kalkylerna att förstå detta.

När det gäller energipriser och energiprisökningar finns mycket varierande kunskap

och även varierande arbetssätt bland fastighetsägarna. Det framstår som näst intill oseriöst

att många fastighetsägare väljer att ”gissa” en årlig ökning, eller att använda samma pris på

värme i olika fastigheter som har olika slags värme (och således olika pris/prisökning). En

grundprincip bör vara att alltid utgå från aktuella prislistor om dessa finns tillgängliga, och

att ta hänsyn till variationer över året och mellan orter. När det gäller prisökningar kan det

vara svårare att hitta bra prognoser över vad som kommer att hända i framtiden. Många

kalkyler sträcker sig över upp till 50 år, och det är givetvis en svår uppgift att förutspå

utvecklingen så pass långt fram i tiden. Men det kan vara ett bättre alternativ att utgå från

historiska ökningar, och göra justeringar för olika framtidsscenarier. Det finns en

problematik kring sambandet (eller avsaknaden av samband) mellan historisk utveckling

och prognoser för framtiden, men det framstår som ett attraktivt alternativ att använda

historisk ökning för att prognosticera framtida ökning, jämfört med att gissa.


41

Offentliga fastighetsägare kan tänkas ha ett större egenintresse av att optimera

kostnader på längre sikt, då de offentliga fastigheterna i många fall uppförs med en avsikt

att de ska förbli i samma fastighetsägares förvaltning i stort sett hela livsländen. Privata

fastighetsinvesteringar kan i många fall göras med avsikten att avyttra vid rätt tillfälle,

kanske direkt efter färdigställandet. Perspektiven på vad som är lönsamt blir då ett annat.

Känslighetsanalys är ett verktyg som används sparsamt bland respondenterna, trots

att alla upplever osäkerheter och rena gissningar i arbetet med kalkyler. Här kan ett stort

frågetecken sättas då det inte framkommer några negativa synpunkter på att använda denna

typ av analys. Troligtvis är det brisande kunskap som saknas och ett tankesätt att marginal

kan ersätta känslighetsanalyser för att hantera osäkerheterna i kalkylerna. Det kan också

diskuteras hur en korrekt känslighetsanalys ska utföras. Oftast går känslighetsanalysen ut

på att kalkylränta eller energiprisökningar får variera och effekten på alternativen i

kalkylen studeras. Dock har vi konstaterat att även investeringskostnaden är en osäkerhet,

vilket gör att en väl utförd känslighetsanalys även borde ta hänsyn till att

investeringskostnaden kan bli större eller mindre.

Vi har i vårt arbete fokuserat på två problemformuleringar. Vi anser att vi lyckats

besvara båda i arbetet. Den första problemformuleringen fokuserade på hur LCC-kalkylens

indata kan förbättras för att göra resultatet mer tillförlitligt. Där har vi sett att det finns stor

potential till förbättring genom att gå bort från standardvärden och KPI som inte tar upp

hela komplexiteten med indatat. Indatat bör vara mer faktabaserat. Den andra

problemformuleringen fokuserade på hur resultatet kan åskådliggöras tydligare. Vi har här

mer kommit fram till att det är information om kalkylräntor och avkastingskrav som bör

kommuniceras ut i organisationen. De som använder kalkylerna bör förstå vad ett visst

avkastningskrav och diskonteringsränta betyder för deras verksamhet.

Vi har i vårt arbete valt en kvalitativ metod. Den har gett oss ett bra underlag och en

djupare förståelse kring användandet av LCC-kalkyler i organisationer. Att välja att arbeta

med mer kvantitativa metoder hade varit ett alternativt val av metod i detta arbete. Detta

hade kunnat genomföras med exempelvis en enkätundersökning där beställare skulle kunna

tänkas svara på frågor om hur de arbetar med LCC-kalkyler. Svårigheten med detta är som

vi ser det främst att det dels blir svårt att gå in på djupet med frågeställningar om hur


42

beställarna arbetar och deras uppfattningar, dels att det kan vara mycket svårt att få ett

tillräckligt litet bortfall. Detta har varit ett problem för forskare, som Levin (2008). Ett stort

bortfall kan uppstå när det förmodligen är svårt att nå rätt person inom respektive

organisationen med en enkät. Det kan också uppstå på grund av okunskap eller ovana att

arbeta med LCC-kalkyler. Risken är stor att många enkäter förblir obesvarade enbart för att

de aldrig når rätt person. Vi anser således att vi valt rätt metod för detta arbete.

Vårt arbete har fokuserat på indatat och presentation/förståelse kring LCC-kalkyler.

Vi ser att det inom området finns fler delar att utforska. Vi ser exempelvis att det finns ett

frö till att använda sig av känslighetsanalyser när man utför sin LCC-kalkyl. En intressant

forskning vore att mer kartlägga vilka organisationer som utför dessa analyser, varför de

gör det och hur de tar beslut baserat på detta. Vi har också fokuserat på upprättandet av

LCC-kalkylen. Det vore intressant att studera hur organisationer väljer att följa upp

beslutade projekt med hänsyn till tidigare genomförd LCC-kalkyl. Genomförs det några

uppföljningar och hur genomförs de är intressanta frågeställningar.


43

9. Källor Adalberth, K. (2000). Energy Use and Environmental Impact of New Residential Buildings. Report TVBH-1012. Department of Building Physics. Lund Institute of Technology. Alvesson M. & Sköldberg K. (2008). Tolkning och reflektion – vetenskapsfilosofi och kvalitativ analys. Studentlitteratur, Lund. Andersen, Ib. (1998). Den uppenbara verkligheten: Val av samhällsvetenskaplig metod. Lund, Studentlitteratur. Andersson, B & Bergman, L. (1995). Market structure and the price of electricity: An ex ante analysis of the deregulated Swedish electricity market. Energy Journal; 1995, Vol. 16 Issue 2, p97. Arja, M., Sauce, G. och Souri, B. (2009). External uncertainty factors and LCC: a case study. Building Research & Information 37(3) s. 325-334. Arvidsson, P. & Rosengren K.-E. (2002). Sociologisk metodik. Liber, Malmö. Ax, C. et al (2009). Den nya ekonomistyrningen. Liber, Malmö. Axelsson (2011). Samtal med Ulf Axelsson, Handelshögskolan i Stockholm Byggindex (2012). Tillgänglig: http://www.byggindex.scb.se/ Carlander, R. och Pyykkö, J. (2008). Partnering ur beställarens perspektiv - intervjuundersökning hos NCC:s beställare av partneringentreprenader. Examensarbete 15 hp. Institutionen Ingenjörshögskolan, Högskolan i Borås, Borås. Carlsson, C. (2006). Livscykelperspektiv i byggprocessen. En undersökning av dagens användning. Examensarbete 2006:163 Institutionen för samhällsbyggnad, Luleå tekniska universitet. Denscombe. (2009). Forskningshandboken. Lund: Studentlitteratur. Diaz, P. (2005). Fastighetsförvaltningens paradox. Kan man förena låga kostnade med hög kvalitet? Kandidatuppsats, Företagsekonomiska institutionen, Stockholms universitet.


44

Dubois, A. och Gadde, L-E. (2000). Supply strategy and network efects - purchasing behaviour in the construction industry. European Journal of Purchasing & Supply Management 6 (2000) 207-215 Energimarknadsinspektionen (2011a). Utveckling av elnätsavgifter 2010-2011. PM 2011:05. Energimarknadsinspektionen (2011b). Uppvärmning i Sverige 2011. EI R2011:06. Eskilstuna. Fortum (2012). Elnätspriser för Stockholm. Tillgänglig: http://www.fortum.com/countries/se/privat/elnat/natomraden-priser/prislistor-lokalnat/stockholm/pages/default.aspx Gad, L. & Qvillberg, M.(2008). Samordning av inköp - Utvecklingsmöjligheter på Peab ByggRegion Trollhättan. Kandidatuppsats, 15hp, Uppsala Universitet Statens energimyndighet (2006). Prisbildning och konkurrens på elmarknaden, ER 2006:13 Gluch, P. & Baumann, H. (2004). The lift cycle costing (LCC) approach: a conceptual discussion of its usefulness for environmental decision-making. Building and Environment 39 p. 571-580 Göteborg Energi (2012). Information om fjärrvärmepriser på webbplats. Tillgänglig: http://www.goteborgenergi.se/Foretag/Produkter_och_tjanster/Fjarrvarme/Priser_och_erbjudanden Höst, Regnell, & Runeson. (2006). Att genomföra examansarbete. Lund: Studentlitteratur. Karlsson, L. (2006). Portföljförvaltning av el i Landstinget i Värmland. Rapport 05-2006. Revisionskontoret, Landstinget i Värmland. Kristiansson, M. (red.) (2010). Räkna för livet. Handbok för livscykelkostnad (LCC). Utveckling av fastighetsföretagande i offentlig sektor (UFOS). Stockholm. Levin, et al (2008). Livscykelekonomi vid planering, byggande och förvaltning. Boverket, Karlskrona. Leigh, S.-B. & Won J.-S. (2004). A Case Study for Design Decisions on Building Service System using LCC Analysis. Journal of Asian Architecture and Building Engineering/May 2004/84. Lundahl, & Skärvad. (2009). Utredningsmetodik för samhällsvetare och ekonomer. Lund: Studentlitteratur.


45

Marshall, H. & Ruegg, R. (1977). Energy Conservation through Life-Cycle Costing. JAE, Vol. 30, No. 3, Energy and Architecture (Feb., 1977), pp. 42-53. Pätsi, M. & Thorell, J. (2010). Kommunala VA- och renhållningsavgifter - Om prisutveckling. Förvaltningshögskolan, Göteborgs Universitet. Rapp & Selmer (1980). Den samhällsekonomiska diskonteringsräntan inom energiområdet. Ekonomisk debatt nr 5, 1980 Schauten, Stegink, & Graaff. (2010). The discount rate for discounted cash flow valuations of intangible assets. Managerial Finance Vol. 36 No. 9,, pp. 799-811. Statistiska centralbyrån (2012). Konsumentprisindex, fastställda tal. Tillgänglig: http://www.scb.se/Pages/TableAndChart____272151.aspx Sterner, E. (2000). Life-cycle costing and its use in the Swedish building sector. Building Research & Information, 28:5-6, 387-393 Svensk Energi (2011). Elpriser och skatter. Webbplats. Tillgänglig: http://www.svenskenergi.se/sv/Om-el/Elpriser-Skatter/ Svensk Fjärrvärme (2012). Statistik fjärrkyla. Tillgänglig: http://www.svenskfjarrvarme.se/Statistik--Pris/Fjarrkyla/ VVS Företagen (2011). VVS Företagens Teknikhandbok 2012. VVS Företagen, Stockholm. Woodward, D. (1997). Lifecycle costing - theory information acquisition and application. International journal of project management, Vol. 15, No. 6, , 335-344. Berk, & DeMarzo. (2011). Corporate Finance. Pearson.


I

Bilaga 1 – Exempel på LCC-mall

Andra sidan i Sweco systems LCC-mall. Exemplet gäller investering i diskmaskiner.


II

Sida tre i LCC-mallen. Resultatet av kalkylen redovisas grafiskt.


I

Bilaga 2 - Intervjufrågor till beställare av LCC-kalkyler

Vilken är din roll i organisationen?

Hur arbetar ni med LCC-kalkyler? Beställer ni eller gör ni själva? I vilka situationer väljer

ni att använda dem?

Vilka olika indata/ingångsparametrar fastställer ni värden för och använder i LCC-

kalkyler? (kalkylränta, el, värme, vatten, skatt, försäkring, drift/underhåll m.m.)

Hur fastställer ni vilket värde dessa ska ha? Särskilt framtida ökningar.

Hur hanterar ni osäkerhet kring indatans värde? Beställer ni känslighetsanalys?

Vilka svårigheter uppstår när ni ska ta fram indata?

Hur vill ni ha resultatet av en LCC-kalkyl presenterat? Nuvärde?

Använder ni även andra ekonomiska utvärderingssätt, exempelvis återbetalningstid (pay-

backtid)?


I

Bilaga 3 - Intervju med Hans Bjurbäck - Västfastigheter


Västfastigheter är en del av Västra Götalandsregionen, Sveriges näst största

region/landsting. Västfastigheter är organiserat som en förvaltning under Västra

Götalandsregionens fastighetsnämnd. Fastighetsbeståndet (ca 2 000 000 m2) består främst

av vårdlokaler som förvaltas i egen regi.

Hans arbetar som teknisk förvaltare på Västfastigheter med speciellt fokus mot energi,

samt även en del VVS. Min roll är att samordna energiarbetet i distrikt Göteborg och

regionen i stort.

Jag leder flera energigrupper, samt sitter i ett par grupper på regionnivå. Jag arbetar främst

med långsiktiga strategier samt en del mindre fastighetsrelaterade projekt. Har egentligen

ganska lite att göra med att beställa LCC-kalkyler. Har däremot varit med och tagit fram

och uppdaterat riktlinjer för indata till LCC-kalkyler. I dessa ingår till exempel

energipriser.

Hur arbetar ni med LCC-kalkyler? Beställer ni eller gör ni själva? I vilka situationer

väljer ni att använda dem?

Vi ska använda LCC-kalkyler vid nybyggnad vid val av system och produkter och där har

vi riktlinjer. Konsulter gör de flesta LCC:er. Däremot gör vi själva en del kalkyler som rör

sig om en alternativ finansieringsmodell. Detta är något som används på grund av att

Västfastigheter organisatoriskt är en nämnd i Västra Götalandsregionen, som tillämpar

denna på alla verksamheter. Även Västfastigheter tillämpar denna modell som kallas

Nyttokalkyl. Exempelvis Inom vården finns denna modell. Där kan man få extra medel

från skattemedel om man kan visa att investeringen blir avbetald inom en viss tid, pengar

långas upp och betalas tillbaka. Nyttokalkylen är en slags LCC-kalkyl. Ingående

parametrar är Västra Götalandsregionens kalkylränta och kostnadsminskning.

Energiprisökningen ingår inte. Kalkylen används främst inom vården, exempelvis så kan


II

de köpa in en större vagn för matbrickor om det ger en tillräckligt stor besparing. Åtgärder

inom energi blir lite missvisande.


kalkyler? (kalkylränta, el, värme, vatten, skatt, drift/underhåll m.m., kalkyltider)

Vi har standardvärden för priser på el, vatten, värme, kyla, dock inte drift/underhåll. Även

kalkylränta och energiprisökningar har vi standardvärden för. Vi har ett dokument med

riktlinjer som vi använder. I bilaga 4 finns Västfastigheters dokument med riktlinjer,

dokumentet är ett utkast.


Kalkylräntan bestäms av regionen, den har Västfastigheter inget inflytande över.

Energiprisökningar har jag tagit fram genom att utgå från på historiska ökningar för el,

kyla, och fjärrvärme. Vi har då tittat på statistik för riket, exempelvis från Statistiska

Centralbyrån (SCB) Detta har vi gjort för el, fjärrvärme och fjärrkyla. Runt 6 % har jag

kommit fram till. Denna siffra har vi avrundat nedåt så att vi räknar på 4 %. Jag tror inte att

prisökningarna kommer att vara lika höga t i framtiden. Dessutom vill vi ha en säkerhet i

kalkylen i form av marginaler. En kalkyl kan påverkas väldigt mycket beroende på vilka

värden man utgår från. Vi försöker göra en gissning.

Uppstår det några svårigheter när ni fastställer indata?

Svårigheten ligger i att förutsäga framtiden. Det vi också konstaterar är att när vi gjort

LCC-kalkyler så har största osäkerheten varit själva investeringskostnaden. När

investeringen ska göras så stämmer inte investeringssumman från LCC-kalkylen.

Entreprenörernas priser skiljer sig åt, och oftast blir investeringen dyrare, även om det

ibland händer att det blir billigare.

Hur hanterar ni osäkerhet kring indatas värde? Beställer ni känslighetsanalys?

Vi arbetar med marginaler eller så gör vi en känslighetsanalys för att öka säkerheten. Ju

större investeringssumma desto viktigare tycker vi att det är att göra en känslighetsanalys.


III

Vi har inga fasta gränser för hur stor investeringen ska vara för att vi ska göra en

känslighetsanalys, utan det är varierande beroende på situationens allvar. Om

konsekvenserna inte blir så allvarliga utan att man kan avbryta så blir det ingen. Om man

måste står till svars blir det viktigare.


När det gäller LCC-kalkyler i nybyggnad jämför vi bara nuvärden.

Nyttokalkylen presenterar grafiskt olika resultat.

Använder ni även andra ekonomiska utvärderingssätt, exempelvis återbetalningstid

(pay-backtid)?

Man kan säga att historiskt inom västfastigheter och andra fastighetsverksamheter så har

man prioriterat mellan olika åtgärder på energibesparingar genom att exempelvis räkna på

tio olika åtgärder och sedan har man valt de med kortast återbetalningstid, eller så har man

valt att genomföra alla med upp till fem års återbetalningstid.

Nu arbetar vi efter Belok-modellen (Beställargruppen lokalers totalprojekt), vilket innebär

att vissa investeringar med kortare återbetalningstid betalar andra med längre

återbetalningstid. Vi har ett politiskt mål som säger att vi ska minska energiförbrukningen.

För oss handlar det om att uppfylla det målet till så låg kostnad som möjligt. Det innebär att

vi arbetar utifrån ett annat perspektiv än många privata fastighetsägare som har striktare

avkastningskrav.


Examensarbete kandidatnivå, Företagsekonomi VT 2012

Linnéuniversitetet: Eric Eliasson, Henrik Virro

I

Bilaga 4 - Intervju med Bengt-Åke Karlsson - Landstingsfastigheter


Landstingsfastigheter är en del av Landstinget i Värmland som ansvarar för förvaltning,

utveckling och drift av lokaler, främst för sjukvården.

Min titel är teknikförvaltare energi inom Landstingsfastigheter. Jag ansvarar för

energiförbrukning med avseende på budget, uppföljning, energibesparingar och

energieffektivisering. I byggprocessen, i projekten arbetar jag även med certifiering,

exempelvis LEED5-certifiering. I ett projekt i Kristinehamn arbetar vi efter Miljöbyggnad

(ett annat certifieringssystem). Dessutom har jag i min roll också ansvar för

Landstingsfastigheters arbete med LCC-kalkyler.



I arbetet med LCC försöker vi hitta det mest effektiva sättet att arbeta på. Vi har en

arbetsgrupp som arbetar med LCC kontinuerligt. Vi har ett möte inbokat på en fast tidpunkt

varje vecka. Vi ska ha LCC-kalkylerna klara veckan före så vi kan ta ställning till

kalkylerna innan mötet. Eftersom vi har många byggprojekt på gång så arbetar vi på detta

sätt, så att besluten inte dröjer. Om vi inte har några LCC-kalkyler att avhandla så ställer vi

in mötet, annars tar vi ställning till de aktuella LCC-kalkylerna. Jag tillhandahåller

underlag för hur vi ska arbeta med LCC. Därefter får respektive konsult arbeta med

utförandet av LCC-kalkyler, det är konsulterna som utför alla LCC-kalkyler. Vi har mall

för hur vi vill ha kalkylen presenterad, och dessutom har vi en känslighetsanalys i LCC-

kalkylen som vi vill ha utförd. Vill vi kunna se effekten om räntan eller priserna förändras.

Vi har en Kvalitetsledare för LCC-kalkyler (som arbetar åt Landstingsfastigheter på

5 Leadership in Energy and Environmental Design, ett bedömningssystem för byggnader på energi-

och miljöområdet utvecklat av U.S Green Building Council.




II

konsultbasis) som hjälper till att följa upp dem. Hon presenterar dem på det gemensamma

mötet.

Vi har bestämt att utföra LCC-kalkyler för samtliga större investeringar, i princip. Men på

vissa områden har vi redan gjort LCC-kalkyler. Exempelvis kanske vi räknat på ett

ventilationsaggregat redan, eller hur mycket isolering som är optimalt på VVC-systemet.

Då behöver vi inte göra en ny LCC om inte investeringspriset för alternativen ändras. I och

med känslighetsanalysen blir resultatet mer säkert.

I arbetsgruppen försöker vi hitta det ekonomiskt mest lönsamma alternativet, men även

andra faktorer som arbetsmiljö och driftfråger påverkar det slutgiltiga valet.



Kalkylräntan får vi från ekonomiavdelningen. Energipriser är det aktuella energipriset vi

betalar. Energiprisökningen är det svåra att fastställa, där har vi tillämpat olika varianter.

Det är ett stort bekymmer. Fasta avgifter i elpriserna utgör också ett stort bekymmer. Ska

den fasta delen räknas med? De fasta delarna gör att energipriserna varken är rörliga eller

fasta, utan en kombination som kan sägas vara halv-fast. Senaste tiden har vi valt att räkna

med den fasta delen. På fjärrvärmepriset är det liknande elpriset med effektavgiften som

baseras på högsta timmedeleffekten under föregående år. Även om vi sparar energi med

LCC så är det inte säkert att toppeffekten reduceras. I Karlstad har vi dessutom ett

differentierat fjärrvärmepris. Mellan oktober-maj betalar vi ett högre pris. Men under

sommarhalvåret betalar vi enbart 10 öre per kWh. Dock är effektavgiften lika hög även

under sommaren.


Det vi räknat med hittills när det gäller framtida ökningar är ett fördubblat fjärrvärmepris

och tredubblat elpris på 10 (motsvarar 7,6 % och 11,6% årligen). Men vi kommer nog inte

hålla fast vi det. Ökningstakten bestämdes inför en stor investering när vi vände oss till




III

teknikutskottet (politisk nämnd) och fick det fastställt. Politikerna tog det beslutet för att

säkerställa att det blev rätt val av investering. Men jag tror att vi ska se över den, vi tror

nog inte att ökningen blir så stor. Beroende på vad som händer i Tyskland och mängden

tillgänglig energi. Vi har trott på ett ökat överskott på elsidan, vilket skulle kunna pressa

priset nedåt. Men nu kanske det förändras i och med det tyska beslutet om stängningen av

kärnkraften. Moms har vi inte med i energipriserna, då vi inte betalar moms. Elpriset vi

använder är samma för alla fastigheter, då vi handlar på elbörsen. Fjärrvärmetaxorna följer

taxan på varje ort där vi förvaltar fastigheter. Går vi in med fel fjärrvärme pris så kan det

slå väldigt konstigt.


Se svaret ovan.


Vi har arbetat med känslighetsanalys sedan i höstas, vi har alltså inte arbetat med det

särskilt länge. Det är förstås mer intressant att använda känslighetsanalys när det handlar

om mer pengar. Vår kvalitetsledare tyckte att vi skulle börja använda känslighetsanalyser,

så det var en idé som kom utifrån. I en känslighetsanalys ser man tydligt hur räntor och

investeringar påverkas av ändrade förutsättningar, vilket minskar osäkerheten.


Vi har upprättat en standard, en mall för hur vi vill ha resultatet av LCC-kalkyler

presenterat. Av standarden framgår hur LCC-kalkylen ska vara uppbyggd med text och

motivering från den som utfört kalkylen. Där ska även finnas ett förslag på vilket alternativ

utföraren tycker att vi ska välja, en enkel motivation. Resultatet ska presenteras i sifferform

och även som diagram.


(pay-backtid)?




IV

Det har vi inte gjort hittills. Men det kan hända att vi måste börja titta på

återbetalningstider. Det är intressant huruvida en investering kan återbetalas inom rimlig

tid. För vår egen skull på avdelningen kan detta vara intressant, inte på grund av krav

utifrån. Det ekonomiska läget är kärvt så det kan även komma krav på återbetalningstider

från högre ort i framtiden.




V

Bilaga 5 - Intervju med Olof Pettersson, Vasakronan


Vasakronan är en av de större fastighetsförvaltarna i Sverige med ett fastighetsinnehav

värderat till ca 90 Mdkr. Vasakronans organisation finns på fyra orter i Sverige. På

respektive ort är organisationen indelad i en teknik och en servicesida samt en affärssida.

Tekniksidan ansvarar för all service och underhåll etc. av fastigheterna. Varje ort har en

ortschef. Olof arbetar med driftfrågor under ortschefen på teknikenhet Handeln.



Ja, vi arbetar med LCC-kalkyler. Vid alla nybyggnader/större underhåll avsätts 30 kr/kvm

till energiinvesteringar. Varje krona av dessa ska finnas med i en LCC-kalkyl framförallt

för att se till att energiinvesteringen som genomförs bär sig. Vasakronan är så pass stor så

de gör dessa kalkyler själva och arbetar även fram mallarna själva. Det förekommer dock

att konsulter anlitas i vissa fall.

Vasakronan använder LCC vid andra projekt än rena energiinvesteringar exempelvis vid

ombyggnadsprojekt. De använder LCC-metoden även om de står inför olika komponentval

i olika situationer där de jämförs med varandra men det används mest frekvent vid

energiinvesteringar



Inflation, avskrivningstider, skatter och moms tas med (exempelvis icke moms). Värdena

utgår från historiska data och erfarenheter. Vissa värden utgår dock från budgetoffert.





VI

De framtida ökningarna räknas upp med förväntad inflation. Den sätts centralt hos

Vasakronan. Kalkylräntan är satt till 8 % och är också generell för hela Vasakronan.


Det går oftast att justera siffrorna så man får allt som man vill ha det. Vasakronan använder

sig av en hög kalkylränta (8 %) för att få hög marginal i sina kalkyler. De tar ofta in en

budgetoffert för sina kalkyler och baserar indatat på olika erfarenheter ibland tar man också

in en konsult för att göra en fördjupad LCC-kalkyl.


Känslighetsanalyser genomförs, dock oftast internt utan hjälp av konsulter. Exempelvis

testas om energibesparingar inte uppnås eller att delar inte blir så bra som man förutspått.

Kalkylränta 8 %. (vilken sätts centralt) inklusive avkastingskrav och egen internränta.


Pay off tid på max 11 år används. Den höga kalkylräntan anses sätta en bra gräns ihop med

en pay off tid på 11 år. Nuvärden används inte.


(pay-backtid)?

Se ovan

Annat: förståelse av kalkylerna beror på att många inte behöver förstå kalkylerna då det

inte ingår i deras arbetsuppgifter.




VII

Bilaga 6 - Intervju med Patrik Persson - Wallenstam


Wallenstam är ett företag med ca 300 fastigheter och 9 000 st. lägenheter och med 1 000

företagskunder. Wallenstam har ett fastighetsvärde på ca 27 miljarder kronor med ca 1,5

miljarder i omsättning per år. Wallenstam finns i Göteborg, Stockholm och Helsingborg.

Jag jobbar som energi och miljöchef för Göteborg och Skåne-regionen. Jag arbetar med att

stödja och hjälpa organisationerna med energi och miljöfrågor. Även förvaltningsfrågor

ingår i mitt uppdrag.



Idag arbetar de inte med det som standard. De har dock sneglat på det. De har inte så

många som jobbar med dessa frågor idag.

Det krävs en viss hantering för att få nivå på data i detta korrekt och riktigt. På sikt kommer

de att arbeta med att förbättra detta.

De arbetar med liknande kalkyler men inte direkt LCC kalkyler. De jobbar med

energibesparingar och investeringsanalyser.



Kostnader, framtida kostnader, investeringen, besparingen.

Inte så detaljrika idag. Avkastingskravet (kalkylräntan) är den styrande och viktiga

parametern.


Ett antagande på procent vilken är baserad på erfarenhet och historik. Ett elhandelsbolag

som de äger diskuterar de ofta framtida elpriser med. Egenproducerad el har gjort att de




VIII

säkerställt kostnadssidan framöver. Deras antagande om framtida ökningar är baserat på

fakta och historik


Inte direkt, mer hur stor noggrannhet som ska finnas i kalkylerna då indatat är svårbedömt.


Ja det gör de dagligen. Det ligger med i de faktiska beslutsunderlagen och en remissgrupp

brukar vara med i ett forum där de som arbetar i husen diskuterar olika typer av

konsekvenser av olika delar, exempelvis hantering av ny teknik hos personalen och hur de

påverkar kalkylen.


Resultatet presenteras olika beroende på typ av projekt. De jobbar med avkastningskrav.

Avkastningskravet är ca 7 % av på bostäderna. De har valt att använda avkastingskravet

men det går ofta att räkna om till payback. Om man gör en åtgärd får man en besparing

som ger en besparing och en värdestegring på bostaden. Hyrorna indexeras upp och ger en

värdeutveckling på det de gör.


(pay-backtid)?

Ställer sig positiva till att arbete mer utförligt med LCC-kalkyler.




IX

Bilaga 7 - Intervju med Jan-Olov Karlsson-Fält - Fastighetsföreningen Vi förenade


Jobbar som Verksamhetschef vilket i en förening kan likställas med VD. En liten förening i

Falun med 36 000 m2 lokalarea.



De gör kalkyler själva. De baseras sina kalkyler på hur länge investeringen är livsduglig.

De genomför kalkylerna på olika sätt.

Ex. vis. Lokal för handikappade har en livscykel som är likställig med hyreskontraktet.

Ett vanligt kontor kan räknas på annat sätt då de flesta inventarier och investeringar kan

återanvända. Ofta används ex. vis 10 år i dessa fall.

Vid byte av en ventilationsanläggning som är en del i den grundläggande infrastrukturen

lägger man den på längre tid ex. vis 20 år. Livslängden och kalkyler baserade på denna

används för alla typer av investeringar som är kopplade till en specifik hyresgäst. De är

direkt kopplade till att det är en ny hyresgäst annars räknar man oftast på hur mycket man

tjänar på det. Ex vis när man bytt från dirketvärkande el till fjärrvärme. Det har visat sig

löna sig på ett par år.



Ränta på 5 %. Ligger två procent över bankränta. El värme vatten och skatt används samt

olika typer av index.


KPI brukar användas som ligger på ca 2,5 % uppräkning av samtliga parametrar i indatat.




X


Det är ett stort inslag av gissande i kalkylerna. Elkostnader är svåra att förutse då de

fluktuerar mycket beroende på hur vintern ser ut. Drift och underhåll vet man mer exakt

hur det kommer att utveckla sig,


Inga känslighetsanalyser genomförs.


Pay-off används ofta med 10 årigt riktvärde.


(pay-backtid)?

Nuvärde används oftast inte i brist på kompetens och tid.

I

Bilaga 8. Västfastigheters riktlinjer för LCC-kalkyler

Observera att riktlinjerna ej är

fastställda i skrivande stund (2012-05-29).

Dokumentet utgör en förhandskopia.

INDATA FÖR BERÄKNING AV LCC OCH CO2

1. Bakgrund För att erhålla enhetliga beräkningar vid LCC-kalkyler samt bedömning av CO2-

utsläpp vid förändrad energianvändning har detta dokument tagits fram. Avsteg från

riktlinjerna skall förankras med Teknisk Förvaltning,

Göteborg. Föreliggande dokument skall uppdateras en gång per år.

2. Målgrupp Kraven kan användas för flera ändamål. Exempel är nybyggnadsprojekt,

energiprojekt, miljöutvärderingar, etc.

3. Användning Vid LCC-kalkyler kan exempelvis Beloks LCC-kalkyl användas. Se www.belok.se.

Parametrarna i föreliggande dokument används som indata i LCC-beräkningen.

4. Förutsättningar

II

Räntor och energiprisökning

Kalkylränta (realt) 4,0 %6

Elprisökning (realt) 4,0 %

Fjärrvärmeprisökning (realt) 2,0 %

Fjärrkyla prisökning (realt) 2,0 %

Energipriser Göteborg

Elpris 0,88 kr/kWh

Fjärrvärmepris – vinter (dec-

mar)

0,49 kr/kWh

Fjärrvärmepris – vår/höst

(övriga)

0,33 kr/kWh

Fjärrvärmepris – sommar

(maj-sep)

0,10 kr/kWh

Fjärrvärmepris – effektpris 0,50 kr/kW

Färdig kyla Sahlgrenska 0,63 kr/kWh varav

0,42 kr/kWh rörligt pris

Färdig kyla Östra 0,50 kr/kWh varav

0,17 kr/kWh rörligt pris

6 Västfastigheters kalkylränta

III

Energipriser Mölndal

Elpris 0,88 kr/kWh

Fjärrvärmepris vinter - (okt-

mars)

0,45 kr/kWh

Fjärrvärmepris sommar -

(april-sept.)

0,19 kr/kWh

Fjärrvärme effektpris (fast

avgift)7

76 400 + (2388)x 4516 kW9))

kr/år

Flödesavgift 2,4 kr/m3

Utsläpp växthusgaser

Utsläpp el 0,094 kg CO2-ekv/kWh10

Utsläpp fjärrvärme Göteborg 0,024 kg CO2-ekv/kWh11

Utsläpp fjärrvärme Mölndal 0,107 kg CO2-ekv/kWh12

Utsläpp växthusgaser fjärrkyla

Göteborg

0,004 kg CO2-ekv/kWh13

Kalkylperioder

Klimatskal 50 år

7 Enligt Mölndal Energi’s beräkningsmodell: Den fasta avgiften baseras på kundens abonnerade effekt. Den abonnerade effekten beräknas genom att dividera kundens årliga energianvändning efter

normalårskorrigering med kundens kategorital.

8 Effektavg. Kr/kW. Konstant enligt Mölndal Energi’s beräkningsmodell

9 Den abonnerade effekten

10 Nordisk elmix, snitt för åren 2006-2010, Svensk Energi 2010, Värmeforsk 2011

11 Göteborg Energis mix 2010

12 Mölndal Energis mix 2010

13 Göteborg Energi, fjärrkylproduktion med Bra Miljöval el

IV

Värmesystem 30 år

Ventilationssystem 30 år

Fönster 30 år

Belysning 20 år

Värmepumpar 20 år

Vitvaror 10 år

V

Linnéuniversitet – kvalitet och kompetens i fokus Den 1 januari 2010 gick Växjö universitet och Högskolan i Kalmar samman och bildade Linnéuniversitetet. Linnéuniversitetet är resultatet av en vilja att öka kvalitet, attraktionskraft och utvecklingspotential för utbildning och forskning, och spela en framträdande roll i samverkan med det omgivande samhället. Linnéuniversitetet erbjuder en attraktiv kunskapsmiljö med hög kvalitet och konkurrenskraftig kompetens. Linnéuniversitetet är ett modernt internationellt universitet som betonar nyfikenhet, nytänkande och nyttiggörande. För oss är närhet till studenterna, världen och framtiden i fokus.

Documents

LCC-kalkyler i byggbranschen - lnu.diva-portal.orglnu.diva-portal.org/smash/get/diva2:532892/FULLTEXT01.pdf · Background: Life-cycle costing (LCC) is an investment calculation that