Upload
vuongkiet
View
228
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Dato: Side: 1
competent - creative - complete
MULTICONSULTMultidiciplinary Consultants
LCC in Norway – Experience and State of ArtAnne Kathrine LarssenM.Sc., Multiconsult AS
office: 22 51 52 29, mob: 950 23 [email protected]
Dato: Side: 2
Outline
• Experience in Norway• Nordic LCC-Project• LCC and SLA• International approach
Dato: Side: 3
BackgroundM.Sc. Anne Kathrine Larssen
• 6 years in Multiconsult and several years with large public real estate owner and developer.
• Mainly working with:– strategic analysis (asset-, property-, FM) – Lifecycle cost/profit analysis (LCC/LCP), technical
values, rent - principles and calculations– KPI’s and benchmarking – functionality/usability and adaptability of buildings.
Dato: Side: 4
King Magnus the Lawmaker - In 1278:
All farmers must tar their church every third winter
The First Maintenance Law
The law defines:• Who is responsible• What to do• How often
Precautions to maximise life time:• Material with high quality• Detailed design for durability• Skilled workmanship• Knowledge of environmental
impact• Preventive maintenance
Dato: Side: 5
• 1988: Norwegian Standard NS 3454 ”Annual Costs for Buildings”. Revised and extended in 2000.
• 1998: Directorate of Public Construction and Property (DPCP):
Calculation of MOM-cost in design phase
• 2001: New §6 in Legislation on Public ProcurementLCC and environmental aspects shall be taken intoconsideration when planning a new construction
• 2004: Common Nordic LCC Classification System
Historic milestones:
Dato: Side: 6
Our Life Cycle definitions
Ref.: S. BjørbergMulticonsult AS
Building failure / - damage
Gap of expectation
Idé, Program
Developmentupgrading
Replacement
Preventive Maintenance
Repair
Accumulatedneed for
maintenance
CD 0
CD 1
CD 2
CD 3
Sustainable construction
New demands-authorities-market-core business
Possibility ofinfluence
FinishCD = Condition Degree (NS 3424)
Quality / Function
Consept development
Dato: Side: 7
What is LCC ?
• All the costs throughout a constructions life cycle– Investment costs (capital)– Management costs– Operation costs– Maintenance costs– Development and upgrading
costs– Demolishment costs
• Additional costs– Service and support
Management
Investment (capital cost)
Development/ upgrading
Maintenance & replacement
Operations, energy & cleaning
Dato: Side: 8
Some definitions
• Annual expence– What you have to pay every year. Will differ from year to year
• Life Cycle Cost (LCC)– Investment+annual expence+residual costs (demolition
• Lifetime Costs– Net present value of LCC
• Annual Costs– Annuity of lifetime costs
Dato: Side: 9
•Investment (capital) cost•Annual MOM costs•Replacement and periodicmaintenance costs
Life
Tim
e C
ost Discount to net present value
Functional Lifetime
Ann
uity
Cos
t
Considder:•Cost of action•Intervals of action•Real rate of return•Lifetime of building
NS 3454 The Model:
Dato: Side: 10
Important to remember
• The lowest possible LCC is not an aim in itself, but the calculations should demonstratethe consequences of the choices made
• It should be a duty of the design / construction teams to set up LCC of thechoices made, but it is the privilege of theowner to choose alternative.
Dato: Side: 11
LCC or Annual Costs analysis is used:
• to prepare budgets for investment and MOM-costs(Management, Operating, Maintenance) throughout the planning and construction process
• to evaluate alternatives
• to estimate consequence cost of rebuilding, improvements or changing in operation
or in other words
• to choose among alternatives, provide arguments, checkprofitability, provide budgets etc
Dato: Side: 12
2 Management cost21 Taxes22 Insurance23 Administration3 Operation cost31 Operation and minormaintenance32 Cleaning services33 Energy34 Water and sewage35 Refuse collection36 Security4 Maintenance cost41 Regular maintenance42 Replacements5 Development cost51 Current refurbishment52 New demands53 Upgrading
1 Capital cost
11 Project cost NS3453
-Mutual costs .1
-Building .2
-HVAC and plumbing .3
-Electricity .4
-Telephone, automation .5
-Other installations .6
-Outdoor .7
-General costs .8
-Sepecial costs .9
12 Residual cost (- or +)
7 Service and support costs for the coreactivities
71 Administrative office management
72 Swichboard and receptionist services
73 Canteen and/or catering services
74 Furniture fixtures and fixings
75 Moving workplaces and/or job rotation
76 Telecommunications and IT-services
77 Postage and messenger services
78 Supplies and copying services
8 Potential of the property
81 Rebuilding
82 Additions/extentions
# Suggestion of additional account:Interruption of operation
•Interruption of the core activities in the building caused by technicalfailure.
NS 3454, representing all the lifecycle costs
Dato: Side: 13
Key indicatorsBenchmarkingActiveadaptability
Condition basedoperation and maintenancehSLAKTI
Up to datedocumentationMOMD budgetsKeyindicatorsfor deviations
Control ofdocumentationAlternatives demonstrated by LCC calculationsService agreementsand contracts
AlternativesVisualisedemands onadaptabilityEnvironmentaldemands(reuse etc.)Requirementsfor MOMD/FM in all contracts.
MOMD onlevel 2 – 3Environmentalaccounts(factor 4 og 10)
Estimates ofinvestments and MOMDLifetimecategoryDemands for adaptblilityEnvironmentalaccounts
UseCommission
Construction
Detailedproject
Preliminaryproject
Conseptprogram
LCC in LCC in differentdifferent phasesphases
EarlyPhaseplanning
Production to buildProduction of building
Core business production
Dato: Side: 14
Early stage – key indicator / project calculation
9 Special costs8 General costs
7 Outdoor6 Other inst
5 Tele and automation
4 El-inst.3 HVAC -inst.
Special geotechnicalconditions. Adapt. Costin structural sustem
700062002 Building1 Mutual costs
Explanation ofdeviation
Project-calculationkr/m2
Keyindicators kr/m2
Cost
Dato: Side: 15
Early stage – key indicators MOMD(S)
9 Open8 Open
7 Service / support
6 open
High grade of adaptability
20,-60,-5 Development
Solid materials, gooddesign and craftmansship. Highaccessibility
100,-120,-4 Maintenance
Cleaning more exp. due to intensive use
350,-300,-3 Operation2 Management1 Capital
Explanation of deviationMOMDCalculationkr/m2
KeyindicatorRef. kr/m2
Cost
Dato: Side: 16
Early stage – other factors• Area
– Classification of functions – demandsfor adaptability
– Norms per function– Gross / net
• Liquidity– Costs per function– Income per production unit– Rent
• Risk– Define spread– Identify major risks and how to
minimize it.
Dato: Side: 17
Production (design and construction)
• Lifetime and adaptablility– Spesific demands that can be tested/measured
afterwards.– Availability for maintenace etc, 0-friction
• Alternative choises– Documentation by LCC calculations– The owner choose
• MOMD-budget– Building structures/-parts is given an amount, unit price,
lifetime/SLP, frequences for maintenance/cleaning etc.– Summated on 2-figure level according to NS 3454
Dato: Side: 18
Production – closure
9 Special costs
8 General costs
7 Outdoor6 Other inst
5 Tele and automation
4 El-inst.3 HVAC -inst.
Special geotechnicalconditions
690070002 Building
1 Mutual costs
Explanation ofdeviation
Project-accountskr/m2
Project-calculationkr/m2
Costs
Dato: Side: 19
Occupation
• MOMD-budgets important for– Planning of maintenance, cleaning and replacement etc.– Key indicators and benchmarking– Deviations
• Documentation is important for – What is planned regarding adaptability– Effective OM– Planning of actions
Dato: Side: 20
Example: New ”Rikshospital”Estimate Estimate Detailed analysis of Calculation June 3 1993Level 1 Level 2 RH´s accounts jul.90 Project documen Statsbygg corrected jan.90 jun.90 MC HD Level 3 estimate calculation
2 Management 70 51 180 49 49 5821 Taxes etc. 49 49 4922 Insurance23 Administration 9
3 Operation 420 486 420 409 346 38831 Drift og ettersyn 90 129 12 102 41 5432 Cleaning 180 245 296 184 145 18433 Energy 150 112 112 123 160 150
4 Maintenance 110 312 324 141 120 16441 Running 6 1742 Periodic 55 143 155 51 60 6943 Replacements 55 169 169 84 60 78
Sum MOM 650 600 849 924 599 515 610
Dato: Side: 21
Example ”Rikshospitalet” – interstitialfloor
Investments costs MOMD-costs
Mutural ~ Management ~Building + OperationHVAC - Daily operatation -Electricity + Energy +Telephone, autom ~ Cleaning ~Other installations ~ Maintenance -
Developement --Totalt + Totalt -
IF
IF
Main
Main
Installation of technical systems goes parallell
with the works in main floors without any
conflicts
Dato: Side: 22
The different economic systems
Capital
MOM
10 % 10 % 10 % rent100 % 10 % 1 % 0,5 % 0,05 %Concept Total Constr. LCC Coredesign design costs business
Development
Dato: Side: 23
Total LCC (C+MOMD)(Example: school)
Period 30 yearsInterest 5 %
Alternative 1 Alternative 2 Alternative 3Area 8 840 8 840 8 160
Existing capital costs 670 670 - Capital costs of new investment 370 660 1 630
Total capital costs 1 040 1 330 1 630
Management 40 40 40 Operation 360 340 330 Maintenance 150 110 100 Development 50 40 40
Total MOMD costs 600 530 510
Total LCC (annuity) 1 640 1 860 2 140
Total LCC (net present value) 25 210 28 590 32 860
Dato: Side: 24
LCC in combination with evaluated functionality and adaptability
Funksjonalitet
3
Bygget er levedyktig, men må
tilpasses
kjernevirksomheten.Tilpasning
er kan enkelt foretaes. Dyrt å
drifte.
Bygget er levedyktig.
Tilpasninger til
kjernevirksomheten er
nødvendig, og kan forsvares
økonomisk. Dyrt å drifte.
Kort levetid. Ikke egnet for
kjernevirksomheten. Dyrt å
drifte. Mindre tilpasninger kan
forsvares økonomisk.
Bygget er ikke levedyktig. Ikke
egnet for kjernevirksomheten.
Dyrt å drifte. Bør avhendes på
kort sikt.
2
Dårlig egnet for
kjernevirksomheten.
Forholdsvis dyrt å drifte.
Tilpasninger kan enkelt
foretaes.
Dårlig egnet for
kjernevirksomheten.
Forholdsvis dyrt å drifte.
Tilpasninger kan forsvares
økonomisk.
Dårlig egnet for
kjernevirksomheten.
Forholdsvis dyrt å drifte.
Mindre tilpasninger kan
forsvares økonomisk.
Bygget er ikke levedyktig.
Dårlig egnet for
kjernevirksomheten.
Forholdsvis dyrt å drifte. Bør
avhendes - lengre sikt.
1
Bygget egner seg for
kjernevirksomheten. Normale
driftskostnader.
Bygget egner seg for
kjernevirksomheten. Normale
driftskostnader. Tilpasninger
kan forsvares økonomisk.
Bygget egner seg for
kjernevirksomheten. Normale
driftskostnader. Mindre
tilpasninger kan forsvares
økonomisk. Kort levetid.
Bygget egner seg for
kjernevirksomheten. Normale
driftskostnader. Kostbart å
tilpasse til ny bruk. Kort
levetid.
0
Bygget er meget levedyktig.
Egner seg meget godt for
kjernevirksomheten og kan lett
tilpasses nye funksjoner og
virksomheter. God inntjening
nå og i fremtiden.
Bygget egner seg meget godt
for kjernevirksomheten.
Fremtidige tilpasninger kan
forsvares økonomisk.
Bygget egner seg meget godt
for kjernevirksomheten. Mindre
tilpasninger kan forsvares
økonomisk.
Bygget egner seg meget godt
for kjernevirksomheten. Lave
driftskostnader. Kostbart å
tilpasse til ny bruk. Kort
levetid.
0 1 2 3
Funksjonalitet
3
Bygget er levedyktig, men må
tilpasses
kjernevirksomheten.Tilpasning
er kan enkelt foretaes. Dyrt å
drifte.
Bygget er levedyktig.
Tilpasninger til
kjernevirksomheten er
nødvendig, og kan forsvares
økonomisk. Dyrt å drifte.
Kort levetid. Ikke egnet for
kjernevirksomheten. Dyrt å
drifte. Mindre tilpasninger kan
forsvares økonomisk.
Bygget er ikke levedyktig. Ikke
egnet for kjernevirksomheten.
Dyrt å drifte. Bør avhendes på
kort sikt.
2
Dårlig egnet for
kjernevirksomheten.
Forholdsvis dyrt å drifte.
Tilpasninger kan enkelt
foretaes.
Dårlig egnet for
kjernevirksomheten.
Forholdsvis dyrt å drifte.
Tilpasninger kan forsvares
økonomisk.
Dårlig egnet for
kjernevirksomheten.
Forholdsvis dyrt å drifte.
Mindre tilpasninger kan
forsvares økonomisk.
Bygget er ikke levedyktig.
Dårlig egnet for
kjernevirksomheten.
Forholdsvis dyrt å drifte. Bør
avhendes - lengre sikt.
1
Bygget egner seg for
kjernevirksomheten. Normale
driftskostnader.
Bygget egner seg for
kjernevirksomheten. Normale
driftskostnader. Tilpasninger
kan forsvares økonomisk.
Bygget egner seg for
kjernevirksomheten. Normale
driftskostnader. Mindre
tilpasninger kan forsvares
økonomisk. Kort levetid.
Bygget egner seg for
kjernevirksomheten. Normale
driftskostnader. Kostbart å
tilpasse til ny bruk. Kort
levetid.
0
Bygget er meget levedyktig.
Egner seg meget godt for
kjernevirksomheten og kan lett
tilpasses nye funksjoner og
virksomheter. God inntjening
nå og i fremtiden.
Bygget egner seg meget godt
for kjernevirksomheten.
Fremtidige tilpasninger kan
forsvares økonomisk.
Bygget egner seg meget godt
for kjernevirksomheten. Mindre
tilpasninger kan forsvares
økonomisk.
Bygget egner seg meget godt
for kjernevirksomheten. Lave
driftskostnader. Kostbart å
tilpasse til ny bruk. Kort
levetid.
0 1 2 3
Funksjonalitet
3
Bygget er levedyktig, men må
tilpasses
kjernevirksomheten.Tilpasning
er kan enkelt foretaes. Dyrt å
drifte.
Bygget er levedyktig.
Tilpasninger til
kjernevirksomheten er
nødvendig, og kan forsvares
økonomisk. Dyrt å drifte.
Kort levetid. Ikke egnet for
kjernevirksomheten. Dyrt å
drifte. Mindre tilpasninger kan
forsvares økonomisk.
Bygget er ikke levedyktig. Ikke
egnet for kjernevirksomheten.
Dyrt å drifte. Bør avhendes på
kort sikt.
2
Dårlig egnet for
kjernevirksomheten.
Forholdsvis dyrt å drifte.
Tilpasninger kan enkelt
foretaes.
Dårlig egnet for
kjernevirksomheten.
Forholdsvis dyrt å drifte.
Tilpasninger kan forsvares
økonomisk.
Dårlig egnet for
kjernevirksomheten.
Forholdsvis dyrt å drifte.
Mindre tilpasninger kan
forsvares økonomisk.
Bygget er ikke levedyktig.
Dårlig egnet for
kjernevirksomheten.
Forholdsvis dyrt å drifte. Bør
avhendes - lengre sikt.
1
Bygget egner seg for
kjernevirksomheten. Normale
driftskostnader.
Bygget egner seg for
kjernevirksomheten. Normale
driftskostnader. Tilpasninger
kan forsvares økonomisk.
Bygget egner seg for
kjernevirksomheten. Normale
driftskostnader. Mindre
tilpasninger kan forsvares
økonomisk. Kort levetid.
Bygget egner seg for
kjernevirksomheten. Normale
driftskostnader. Kostbart å
tilpasse til ny bruk. Kort
levetid.
0
Bygget er meget levedyktig.
Egner seg meget godt for
kjernevirksomheten og kan lett
tilpasses nye funksjoner og
virksomheter. God inntjening
nå og i fremtiden.
Bygget egner seg meget godt
for kjernevirksomheten.
Fremtidige tilpasninger kan
forsvares økonomisk.
Bygget egner seg meget godt
for kjernevirksomheten. Mindre
tilpasninger kan forsvares
økonomisk.
Bygget egner seg meget godt
for kjernevirksomheten. Lave
driftskostnader. Kostbart å
tilpasse til ny bruk. Kort
levetid.
0 1 2 3
Functionality
3
Bygget er levedyktig, men må
tilpasses
kjernevirksomheten.Tilpasning
er kan enkelt foretaes. Dyrt å
drifte.
Bygget er levedyktig.
Tilpasninger til
kjernevirksomheten er
nødvendig, og kan forsvares
økonomisk. Dyrt å drifte.
Kort levetid. Ikke egnet for
kjernevirksomheten. Dyrt å
drifte. Mindre tilpasninger kan
forsvares økonomisk.
Bygget er ikke levedyktig. Ikke
egnet for kjernevirksomheten.
Dyrt å drifte. Bør avhendes på
kort sikt.
2
Dårlig egnet for
kjernevirksomheten.
Forholdsvis dyrt å drifte.
Tilpasninger kan enkelt
foretaes.
Dårlig egnet for
kjernevirksomheten.
Forholdsvis dyrt å drifte.
Tilpasninger kan forsvares
økonomisk.
Dårlig egnet for
kjernevirksomheten.
Forholdsvis dyrt å drifte.
Mindre tilpasninger kan
forsvares økonomisk.
Bygget er ikke levedyktig.
Dårlig egnet for
kjernevirksomheten.
Forholdsvis dyrt å drifte. Bør
avhendes - lengre sikt.
1
Bygget egner seg for
kjernevirksomheten. Normale
driftskostnader.
Bygget egner seg for
kjernevirksomheten. Normale
driftskostnader. Tilpasninger
kan forsvares økonomisk.
Bygget egner seg for
kjernevirksomheten. Normale
driftskostnader. Mindre
tilpasninger kan forsvares
økonomisk. Kort levetid.
Bygget egner seg for
kjernevirksomheten. Normale
driftskostnader. Kostbart å
tilpasse til ny bruk. Kort
levetid.
0
Bygget er meget levedyktig.
Egner seg meget godt for
kjernevirksomheten og kan lett
tilpasses nye funksjoner og
virksomheter. God inntjening
nå og i fremtiden.
Bygget egner seg meget godt
for kjernevirksomheten.
Fremtidige tilpasninger kan
forsvares økonomisk.
Bygget egner seg meget godt
for kjernevirksomheten. Mindre
tilpasninger kan forsvares
økonomisk.
Bygget egner seg meget godt
for kjernevirksomheten. Lave
driftskostnader. Kostbart å
tilpasse til ny bruk. Kort
levetid.
0 1 2 3
Adaptability
Alternative 3LCC (AC):2140 NOK/m2
Alternative 2LCC (AC):1860 NOK/m2
Alternative 1LCC (AC): 1640 NOK/m2
Functionality
© Multiconsult
Dato: Side: 25
Differ from alt 1 in LCC
30%
13%
Alt 1 Alt 2 Alt 3
Higher costin percent ofalt 1
~10%~7%
Differ from alt 1 when estimated value of adaptability
= 0,7% = 1,0%
What will it demand for improved core business (assumed core business costs is 10 times space cost)
Dato: Side: 26
Example of alternative calculation
• Wood window• Invest: 3.500 NOK• Service life: 30 years• Maintenance: 500 NOK/10y
• Net present value: 4.930 NOK( 60 years, interest: 5 %)
• Aluminium window• Invest: 4.600 NOK• Service life: > 60 Y• Maintenance: 500 NOK/30Y
• Net present value 4.715 NOK
3500 3800 4600500 500 500
Dato: Side: 27
Example Alt. 1 Timber frame wall with
wooden cladding Alt. 2 Timber frame wall with
facing of brick Alt. 3 Painted elements
Project cost 1050 kr/m2 1550 kr/m2 1750 kr/m2
Lifetime 60 years 60 years 60 years
Planned maintenance Cleaning and painting Cleaning and minor repairs Cleaning and painting
Maintenance cost 310 kr/m2 (scaffold, cleaning, painting) 60 kr/m2 (lift, cleaning) 260 kr/m2 (scaffold, cleaning, painting)
Interval of maintenance every 6 year every 10 years every 20 years
Service life period (interval between replacement of cladding)
50 100 100
Residual value after 60 years 70% (replaced cladding after 50 years) 40% 40%
Ass
umpt
ions
Real rate of interest 5% 5% 5%
Life time cost / share maintenance 1903 / 892 kr/m2 1604 / 87 kr/m2 1847 / 135 kr/m2
Annuity costs / share maintenance 101 / 47 kr/m2 per year 85 / 5 kr/m2 per year 98 / 7 kr/m2 per year
Cal
cula
tion
Illustration
Inve
s te r
i ng
kr
årInve
s te r
i ng
Re s
tve r
d i
kr
Årskostnad
60
6 12 18 24 30 36 42 48 50 56
Levetidskostnad
Livssykluskostnader
Årskostnader
Inve
s te r
i ng
kr
årInve
s te r
i ng
Re s
tve r
d i
kr
Årskostnad
60
6 12 18 24 30 36 42 48 50 56
Levetidskostnad
Livssykluskostnader
Årskostnader
Inve
ster
ing
kr
år
Res
tver
d i
kr
Åårskostnad
60
10 20 30 40 50
Levetidskostnad
Livssykluskostnader
Årskostnader
Inve
ster
ing
kr
år
Res
tver
d i
kr
Årskostnad
60
10 20 30 40 50
Levetidskostnad
Livssykluskostnader
Årskostnader
Dato: Side: 28
Two Nordic Projects on LCC
Preliminary Project (2000 – 2001)– State of art in Nordic Countries and basis for further
common main project– Appr. 2.100 million m2 floor area in the Nordic Countries– Appr. 27 million m2 additional floor area each year
Main Project (2002 – 2004)– Nordic network– Common Nordic classification system on LCC– Establish active network within each country– Input to international standardisation works
Dato: Side: 29
Nordic Classification System Basis for the proposal
• Classification system shall be built on NS 3454 (from Norway), Danish FM, systematic in Sweden and Finland, and also NEN 2748 (from Netherlands).
• Each one of the main items has to be well defined at each cost level so that it is viewable and clear when discussed in order to determine what should be done. Each user (country) can then subdivide the different costs on a two number level.
• The difference between maintenance and operations has to be well defined.
Dato: Side: 30
Nordic Classification System
Definition of Main Items1. Capital all investments incl demolishing2. Administration incl consultancy, insurance etc3. Operation daily, weekly and monthly within yearly period4. Maintenance activities in period of more than a year (planned,
replacement)5. Developing demands from core activities, authorities etc6. Consumption energy, water, waste handling7. Cleaning inside and outside
8. Service All non-building related activities for support corebusiness
Classification of costMain items are subdivided
Dato: Side: 31
Nordic Classification System
Main principle for dividing into subcategories:
• One-figure level states a main item, ex: 6. CONSUMTION• Two-figure level states a service, ex: 63. Waste handling• Three-figure level states an activity, ex: 63.1 Internal transport• Four-level figures states a resource, ex: 63.1.1 Equipment
63.1.2 Salary
Dato: Side: 32
Nordic Classification System sub
1 Capital Costs Sum of project- and remaining costs 11 Project Costs Includes all investments up to the finished
construction. It can be subdivided contractors costs (similar to enterprise costs), employee costs (fees, etc) and special costs (taxes, etc). It will be outlined that the contractor's costs can be divided into groups with the same rate of depreciation (see attachments). Land cost shall be included. If this is a yearly fixed fee then it should be calculated to net present value.
19 Remaining Costs Costs for elimination of construction at the
end of its useful lifetime. This can also be the period of use. In some circumstances the remaining costs can be income. For example, the sale of the used construction materials for new projects or the whole building for new use.
Dato: Side: 33
Nordic Classification System sub
2 Administration Costs 21 Taxes and Fees Property tax and other required official fees
(and independent expenditures) even if the structure is not in use.
22 External Fees Includes external assistance fees to the management, f.ex. condition survey, legal assistance etc.
23 Administration and Management Salary to administrative employees. Also includes rent of space for the use of management department, documentation of the construction inclusive the management of data-based system for MOMD, the service desk, marketing, internal control, etc.
24 Insurance Includes fire and burglary. Also insurance for necessary building equipment to the management department. Casualty insurance and personal property of user is not included under this insurance.
29 Various Example equipment for operation
department
Dato: Side: 34
Value of the Nordic LCC Project
– increased knowledge and competence on LCC as a consequence of increasing demand on service life planning
– Implementation of a common Nordic model and classification system within LCC• ISO 15686 ”Service Life Planning” Part 5 ”Life Cycle Costs”• CEN TC 348 ”Facility Mannagement”
– establishing national network with response to • arrange workshops for increasing competence in the industry• Have direct contact to universities and research institutes
Dato: Side: 35
Activities in national network after main project
• Responsibility given to an organization• Consulting – architects organization ? ( Norway: RIF)• Facility Management organization ? (Norway: NBEF)
• Main activities • Implementation, documentation, seminars etc • Further development in connection with ISO / CEN• Active in further Nordic project linked to LCC
• Building failures• Service life discussions• +++++
Dato: Side: 36
LCC and SLA
6. CONSUMTION
63. Waste handling
63.1 Internal transport
63.1.1 Equipment
63.1.2 Salary
Level SLA unit
Description of content• activities to fulfill SLA• resources needed for acticities
Dato: Side: 37
Systematize classificationBeskrivelse
1 Kapital 11 Prosjektkostnad1219 Restkostnad
2 Forvaltning 21 Skatter og avgifter22 Honorar til eksterne23 Adm. og ledelse 23.1 Strategisk arbeid på porteføljenivå Prosesser med mål og strategier
Arbeid med finansiering av virksomheten23.2 Strategisk arbeid på eiendom/byggnivå Eie/leie vurderinger23.3 Taktisk arbeid på pørteføljenivå Oppdatering av eiendomsregister, FDV-system og digitale tegninger
Holde kontroll med gjeldende lover og reglerArbeid med forretningsplaner inkl. miljøpolicyArbeid med budsjetterOvervåke eiendomsmarkedetUtarbeide styringsdokumenterIdentifisering av prosjekter
23.4 Taktisk arbeid på eiendom/byggnivåHolde kontroll med gjeldende servitutter, heftelser, klausuler, reguleringsbestemmelser, utbyggingsavtaler, mv.Verdivurderinger basert på tilstandsvurderinger
23.5 Utleie All kontakt med leietakere inkl. markedsføring23.6 Innleie All kontakt med utleiere23.7 Regnskap For hele eiendomsvirksomheten23.823.9 Øvrige kontorfunksjoner
24 Forsikringer29 Diverse
3 Drift 31 Drift og ettersyn utført av eksterne32 Drift og ettersyn utført av egne ansatte 32.1 Planlegging Tilstandsvurderinger
Drift -og vedlikeholdsplanleggingBudsjettering
32.2 Administrasjon Innkjøp av eksterne tjenesterRapportering til myndigheter inkl. brann og internkontrollOppfølging av miljøpolicyAjourhold av dokumentasjon inkl. struktureringRegnskapRapportering til ledelsenAvregning felleskostnader
32.3 Drift av bygg Inkl. intern avfallshåndtering32.4 Drift av VVS-anlegg32.5 Drift av elektro-anlegg32.6
37 Utendørs egne ansatte38 Drifts-/tilsynsavtaler for utendørstjenester39 Diverse
4 Vedlikehold 41 Periodisk utvendig vedlikehold42 Periodisk innvendig vedlikehold43 Utskiftning utvendig44 Utskiftning innvendig45 Aktuelle reparasjoner utvendig46 Aktuelle reparasjoner innvendig49 Utendørs
TjenesteHovedpost Aktivitet
Dato: Side: 38
Systemaize classification
3 Drift 31 Drift og ettersyn utført av eksterne32 Drift og ettersyn utført av egne ansatte 32.1 Planlegging Tilstandsvurderinger
Drift -og vedlikeholdsplanleggingBudsjettering
32.2 Administrasjon Innkjøp av eksterne tjenesterRapportering til myndigheter inkl. brann og internkontrollOppfølging av miljøpolicyAjourhold av dokumentasjon inkl. struktureringRegnskapRapportering til ledelsenAvregning felleskostnader
32.3 Drift av bygg Inkl. intern avfallshåndtering32.4 Drift av VVS-anlegg32.5 Drift av elektro-anlegg
Mai
n co
stite
m O
pera
tion
Ope
rat io
ndo
neby
ext
erna
l
Ope
rar io
ndo
neby
ow
nst
aff
Act
iviti
es
Des
crip
tions
Dato: Side: 39
International approach
• ISO 15686 ”Service Life Planning”– No classification– Input given from LCC-Nordic– Special input from Finland, supported from the other
countries
• CEN 348– Draft prEN 15221 ”Terms and definitions”– Draft prEN 15222 ”Guidance on how to prepare FM
agreements
Dato: Side: 40
International approach
• European Commission– 2003: Task Group 4: ”Life Cycle Costs in Construction– 2005: LCC is a valuable contribution in Sustainable Construction– 2005: Tender invitation for report on
• What kind of models are in use in the european contries?• Suggestion on a common model for EU• Guideline on how to use LCC in the value-chain
– The EU-model will be used as input to both ISO and CEN ongoingstandardization work
Dato: Side: 41
Computer aided tools• A lot of ”self-made” tools based on excel
– Alternative wall solutions and materials– Free for use: www.byggutengrenser.no
• LCProfit developed by DPCP– Free for use, just download: www.lcprofit.com– 11 excel sheets for all the calculations and extraction of main key
figures• KPI Benchmarking Network (nfb) www.nfb.no
– Members put their figures into the database• Member data (organisation, sector, adress, contact etc• Object data (building type, location, area, year of constr. Etc• Consumption data (MOM-costs on sub-level, consumption etc
• Norwegian Facility Management (NfN)– Activities simular to nfb, but
• Limited to members
Dato: Side: 42
References
Bjørberg, S. (2005). Life cycle costs in Norway – Experience and State of Art. Oslo: Multiconsult. Bjørberg, S., Larsen, A. & Øiseth, H. (2003). Livscykluskostnader for bygninger. Oslo: RIF & Norges Bygg- og Eiendomsforening. Bjørberg, S., Kristiansen, B.F. & Larsen, A. (2005). Avskrivning av bygninger - Prinsipper og konsekvenser. Oslo: RIF & Norges Bygg- og Eiendomsforening. DFM. Public website, http://www.dfm-key.dk Erhvervs- og Boligstyrelsen (2003). Nøgletal for støttet boligbyggeri. København. http://www.ebst.dk. Haugbølle, K. (2003). Life cycle economics: State-of-the-art in the Nordic countries. In: ILCDES 2003: Integrated Lifetime Engineering of Buildings and Civil Infrastructures. Proceedings of the 2nd International Symposium, Kuopio, Finland, December 1-3, 2003 (pp. 33-39). Helsinki: ILCDES 2003 Secretariat. Bjørberg, S. & Haugbølle, K. (eds.) (2005). LCC for byggverk. Nordisk hovedprojekt –slutrapport (SBi 2005:01). Hørsholm: Statens Byggeforskningsinstitut.
Dato: Side: 43
References
Haugbølle, K. & Hansen, E. J. de Place (2005). Advancing life cycle economics in the Nordic countries. I: Kähkonen, K. & Porkka, J. (ed.). Global Perspectives on Management and Economics in the AEC Sector. Helsinki: VTT & RIL, pp.275-286. ISO (2002). ISO/DIS 1568-5 - Buildings and constructed assets - Service life planning - Part 5: Whole life costing. Genève: International Organization for Standardisation. NEN 2748 (2001). Terms of facilities – Classification and definition. Dutch Standard. Delft: Nederlands Normalisatie-instituut. NFB. Nettverket Nøkkeltall for benchmarking. Norges Bygg og Eiendomsforening (NBEF). http://www.nfb.no. NS 3454 (2000). Livscykluskostnader for byggverk – Prinsipper og struktur, Norsk Standard, Oslo, 2nd Edition March 2000. TG4 (Oct. 2003). LCC in Construction. Final report. Bruxelles. Thorsnes T., Gundersen N. A., & Haugbølle Hansen K. (2001). LCC for byggverk. Rapport fra kartleggningsprosjektet i de fem nordiske land. Oslo: Nordisk Industrifond.