Upload
vandang
View
214
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
mRO b.v. • Leeuwenveldseweg 16H • 1382 BP • Weesp • 033 461 43 42 • [email protected] • www.mro.nl
Opdrachtnummer : 99.259Datum : September 2018Versie : 4Auteurs : mRO b.v.
LandscHaPPeLijk inPassings PLanBunsingLaan 13 te Zeist
Fam. Van Der GriFt
2
inHOudsOPgave1 inleiding 3
1.1 Aanleiding 31.2 Proces 31.3 Ligging plangebied en vigerend beleid 51.4 Leeswijzer 5
2 Ruimtelijke analyse 72.1 Algemeen 72.2 Locatiespecifiek 7
3 Landchappelijk inpassings Plan 93.1 Algemeen 93.2 Kavels en inrichting 113.3 Bebouwing 113.4 Beplanting 133.5 Duurzaamheid 153.6 Conclusie 15
4 Referentiebeelden 17
Bijlage - kaartmateriaal 19
Fam. Van Der GriftLandschappelijkInpassingsPlan-Bunsinglaan13teZeistmRO b.v. / 99.259 / v4 / september 2018
1 inleiding1.1 aanleiding
Deaanleidingvoorhetopstellenvanditlandschappelijkinpassingsplanvormteenparticulierinitiatiefvoorhetrealiserenvaneendrietalbouwkavelsvoorwoningen,achterophetperceelaandeBunsinglaan13teZeist,
Dehuidigeeigenaarvoertdaarmomenteeleennertsenfokkerij.Dezefunctiedientechteruiterlijkper1 januari 2024 beëindigt te worden.
Inruilvoorhetslopenvandebetreffendeagrarischegebouwen,kandeeigenaardarconformhetRuimte-voor-RuimtebeleidvandeProvincieUtrecht,nieuwewoningenoprichten.
Éenvandevoorwaardenvooreendergelijkeontwikkelingishetopstellenvaneenlandschappelijkinrichtingsplan,waarinderuimtelijkekaderswordengeschetsthoedenieuwewoningeninhetomringendelandschapkomenteliggenenopwelkemaniererwaardeaandeomgevingwordttoegevoegd.InoverlegmetdegemeenteZeist,zalbepaaldwordenhoedezeontwikkelingplanologischkanwordeningekaderd.
Voorliggenddocumentbeoogtdelandschappelijkeinpassinginkaarttebrengenteneindedezevolgendefasetekunnenstarten.
1.2 Proces
Voorliggend inpassingsplan is opgesteld in nauw overleg met de initiatiefnemers. Gedurende hetprocesisheterookoverleggeweestmetdegemeenteZeistendedoorheningeschakeldelandschapscoordinator van de Stuurgroep Kromme Rijnlandschap om wederzijds een goede afstemmingteverkrijgen.Deresultatenvandezeoverleggenzijnverwerktinvoorliggendinpassingsplan.
DitinpassingsplanisgekoppeldaaneenwijzigingsbepalinginhetbestemmingsplanBuitengebiedZuidWest2018vandegemeenteZeistzodanigalsbijlagebijderegelsvanhetplangevoegd.Tengevolge van zienswijzen op genoemd bestemmingsplan is dit plan op onderdelen aangepast.
4
393 m2
150 m2
4.492 m2
170 m2
Figuur 2 - Te slopen bijgebouwen
Figuur 1 - Uitsnede verbeelding Bestemmingsplan Buitengebied Zuid-West, Gemeente Zeist
Fam. Van Der GriftLandschappelijkInpassingsPlan-Bunsinglaan13teZeistmRO b.v. / 99.259 / v4 / september 2018
1.3 Ligging plangebied en vigerend beleid
DelocatieaandeBunsinglaan13teZeistisgelegeninhetbuitengebiedvandegemeenteZeist.Hetbetreftdekadastralepercelen831,853,1161,1160indegemeenteZeist.Hetinpassingsplanheeftmetnamebetrekkingopdegrondenwaaropdehuidigeagrarischebijgebouwenzijngesitueerd(perceel 853 en 1160)
Inhetvigerendebestemmingsplan‘BuitengebiedZuid-West’,vastgestelddoordegemeenteZeistop21september2005,iseenagrarischbouwperceelbestemdmetdaarbijeenaanduiding‘niet-gebondenveehouder’.Binnenhetagrarischbouwvlakbevindzichdebedrijfswoningalsmedealleagrarischebijgebouwen.(ziefiguur1)
Indien,eeneenagrarischbedrijfbeëindigtwordtenalleagrarischebedrijfsgebouwenwordengesloopt,ishetmogelijkomnieuwewoningenterealiserenbinnenhetvoormaligeagrarsciehbouwvlak.Hetgezamenlijkeoppervlakvanteslopenbijgebownisbepalendvoorhetaantalwoningendat mag worden gerealiseerd:
• 1.000-2.500m2 > 1 woning• 2.500-4.000m2 > 2 woningen• 4.000 m2 en meer... > 3 woningen
Zoalsinfiguur2isafgebeeld,gaathetopdeplanlocatieomruim4.600m2 aan bijgebouwen dat na beëindigingvandefokkerijzalwordengesloopt.Conformditbeleidwildeinitiatiefnemer3woningenrealiseren op het perceel.
1.4 Leeswijzer
Hoofdstuk2bevateenruimtelijkeanalysevandelocatieaandeBunsinglaan13teZeistwaarindebelangrijkstelandschappelijkeelementenenstructurenbenoemdzijndiekenmerkendzijnvoordelocatie.Inhoofdstuk3wortdhetinpassingsplangepresenteerdenaandachtbesteedaandediversedeelaspectendaarin,ondermeerdesitueringvandegebouwen,dimensioneringenbeplanting.Hoofdstuk4bevatnogenkelereferentiebeeldenwaarmeeeenindrukwordtgegevenvandegewenstematerialisering en beeld.
6
Figuur 3 - Luchtfoto bestaande situatie
Bomenrij langs sloot
Kwelgebied
Houtwal
Bosperceel
Bosperceel
PV panelen
Elsenhaag
Recht van overpad
Wilgenrijlangs sloot
N
Fam. Van Der GriftLandschappelijkInpassingsPlan-Bunsinglaan13teZeistmRO b.v. / 99.259 / v4 / september 2018
2 Ruimtelijke analyse2.1 algemeen
HetperceelaandeBunsinglaanisgelegeninhetbuitengebiedvandegemeenteZeistenwordtomgevendooragrarischepercelen,metnameveehouderijen.
Hetlandschapisinzuidelijkerichtingopvallendopen;deTiendwegisgoedtezien.NoordelijkiseenkleinschaligergebiedtegenwelkeachtergrondhetreliëfvandeUtrechtseHeuvelruggoedwaarneembaar is.
Indedirectenabijheidzijntweebospercelengelegen.Tevensishetdichtbijhetkwelgebiedgesitueerd,tennoordenvandelocatie.Daardoorzijnindeomgevinghogeecologischewaardenendeaanwezigheidvandiverseplant-endiersoortenteverwachten.
Het landschap is volgens het regionaal beleid1ingedeeldonderhetkampenlandschap.Karakteristiekeelementen daarin zijn o.a.• Onregelmatigeverkaveling.• Verspreidliggendebebouwing,vaaktegendebosrandaan.• Houtwallenenhoutsingels,diedeonregelmatigeverkavelingbenadrukken.• Afname van mate van beplanting: open en meer besloten landschap (overgang naar het
Kromme Rijngebied aan de zuidzijde)• LandschapspatronenenloodrechtopdenoordelijkgelegenHeuvelrug
2.2 Locatie specifiek
Hetbetrefteendiepperceel,loodrechtopdeBunsinglaanenontslotenlangsdehuidigeslootwaarlangsverschillendesolitairebomenenduidelijkerijvormen.Hetbetreftgebiedseigensoortenvoornamelijkwilgen,beukenenelsen.
Indehuidigesituatiewordthetperceelaandezuidelijkerandomzoomddooreenelsenhaag.Dewestelijkerandsluitmeeraanopdenoordelijkegrensmeteenhoutwalmetenkelesolitairebeukenen elsen.Patronen,zoalszichtlijnenopdeheuvelrug,zoalsinhetLOPomschreven,zijnmomenteeleigenlijkniet aanwezig. De intensieve bebouwing en dichtbegroeide hagen en houtwallen en verhinderen het zicht in deze richting.
1. LandschapsontwikkelingsplanKrommeRijngebied+,Brons+partnerslandschapsarchitectenbv(i.o.v.LandschapErfgoedUtrecht),27november2009
Bomenrij langs de noordelijke grens
Haag langs de zuidelijke grens
Houtwal langs de westlijke grens
8
Figuur 4 - Landschappelijke inpassing - principes
N
Duikerverleggen sloot
Houtsingelnatuurvriendelijke oever
Bestaande solitairenrij selectief uitdunnen
Onbebouwdagrarisch perceel
(natuur) Vijver
Ecologische oevergreppel met bloemrijk grasland / helofyten
PV panelen
HaagBeuk / Meibeuk
HaagLeibomen
Zichtlijnen
Fam. Van Der GriftLandschappelijkInpassingsPlan-Bunsinglaan13teZeistmRO b.v. / 99.259 / v4 / september 2018
3 Landchappelijk inpassings Plan3.1 algemeen
Hetinpassingsplanbeoogteenverhogingvanderuimtelijkekwaliteitvanzowelhetperceelzelf,maarookineenbrederperspectiefvoordeomgeving.Uitgangspuntisomopminimaaldebestaandewaardes in stand te houden envoorzovermogelijkteversterken.
Daarmeewordtineenbrederperspectiefmeerkwaliteitbeoogtvoornatuurwaarden,ecologie,landschapskwaliteiténdeleefomgevingvandemogelijktoekomstigebewoners.
Uitgangspuntenzijno.a.:• Het in stand houden van de doorgaande lijn langs de bestaande sloot Dezewordtingerichtalseenhoutsingelmetnatuurvriendelijkeoever.Bestaandebomenblijvenzoveelmogelijkhehandhaaft,erzalselectiefgekaptmoetenwordenom: a.sterkesolitairenmeerkanstegevendóórtegroeienen b. doorzichten te creëren. Indezenoordelijkerandontstaatzoeenecologischwaardevollegroen-blauweverbindingtussende twee bospercelen ten westen en ten oosten van de locatie.
• Zichtlijnen vanuit het landschap Deze staan loodrechtopdezeverbinding,gerichtopdeHeuvelrug.Eenzorgvuldigeindelingvandekavelsenselectiefkappenvanenkele(bestaande)bomenversterkenenaccentueerendeze.
• ‘Ruige’ zoom Dezuid-enwestrandvanhetperceelzalextensiefbeheerdworden;zodanigontstaateenzonemetbloemrijkgraslandmeteenhogeecologischwaarde.Insecten,vlinders,kleinereptielenenvogels zullen hier beschutting vinden. Ditvormttevenseennatuurlijkeafkaderingvandekavelstenopzichtevanhetomringende(agrarische) percelen. Optermijnkandezezoomookingerichtwordenalshelofytenfilterwaardoorgrijswateropeennatuurlijkewijzegefilterdkanworden.
• gebiedseigen soorten Hageninbv.Beukenhaag,Meidoornevt.aangevuldmetleibomen(Els,Linde). Bomenloutergebiedseigensoorten:Els,Wilg,EikenBeuk
Tevensisdoordeinitiatiefnemerseenduidelijkambitieuitgesprokenomintezettenopeenduurzameenecologischeontwikkeling.Hetgebruikvanduurzamematerialen,isolatieeneigenenergieopwekkingzaleenbelangrijkeplekinnemenindegewensteontwikkelingvanhetperceel.
10
Figuur 5 - Landschappelijke inpassing - verkaveling
N
kavelA1.370 m2
kavelB1.250 m2
kavelC1.250 m2
clustering bebouwing
Agrarisch perceel1.770 m2
Fam. Van Der GriftLandschappelijkInpassingsPlan-Bunsinglaan13teZeistmRO b.v. / 99.259 / v4 / september 2018
3.2 kavels en inrichting
Teneerstewordteenonderscheidgemaaktwaarbij1/3vanhetperceelingebruikzalblijvenalsagrarischperceeldatnietbebouwdzalworden.Ophetoverige2/3edeel,wordendriekavelsonderscheidenvanca.1.250m2(excl.toegangsweg).v
De drie woningen zijn dwars geplaatst waardoor lange,openzichtlijnenvanuithetlandschapontstaanendoordesitueringvandegebouwenendeperceelsscheidingenveelonderlingeprivacyenbeschutting ontstaat.
• Meerbeslotendelenvandetuin(privacy,schaduw)zijnterealiserendoorplantenvaneensolitaire boom of (hogere) hagen.
• Debebouwing(woning,bijgebouwenénoverigebouwwerken)wordenzoveelmogelijkgeclusterd om vrije zichtlijnen te waarborgen.
• Dwarsophetperceelwordendekavelsonderlinggescheidenmetbeukenhagenofmeidoorn,evtaangevuld met leibomen.
• OpkavelAwordteennatuurvijveraangelegd,incombinatiemethetuitdiepenvandegreppel(toteensloot)langsdezuidelijkeerfgrens.Dezegreppeldientniettewordenaangeslotenopdeal aanwezige sloot.
• Deorientatievandewoningen(achtergevelopzuidwesten)leentzichnadrukkelijkvoortoepassingvandealaanwezigezonnepanelen.Dezekunnenopdegrondlangsdezuidelijkeerfgrens geplaatst worden.
3.3 Bebouwing
• Dedriewoningenwordenindevormtype‘schuurwoning’gerealiseerd.(ziehoofdstuk4)• Zijhebbeneenbescheidengrondoppervlakteca.135m2(excl.bijgebouw.)enwordengerealiseerdalséénlaagmet(forse)kap.Hetvolumevandewoningenzaldaarmeenietdemaat overschrijden die voorgeschreven is in het RVR beleid.
• Dewoningenzullen(deels)onderkelderdworden.Hiermeekanondergrondsmeervolumerwordengerealiseerd.Hetismogelijkdebeganegrondvloer(deels)bovenmaaiveldteleggen(eea conform gemeentelijk beleid)
12
Figuur 6 - Landschappelijke inpassing - beplanting
Agrarisch perceelhoogstam fruit
Houtsingelo.a. Els, Es
perceelsgrenzenmeidoorn of beuk
Ecologische zonebloemrijk graslandof helofyten
Natuurvijversolitair
HegMeidoorn of leibomen
N
Fam. Van Der GriftLandschappelijkInpassingsPlan-Bunsinglaan13teZeistmRO b.v. / 99.259 / v4 / september 2018
3.4 Beplanting
Inbeginseldienterzoveelmogelijkgebruiktewordengemaaktvangebiedseigensoortenenvandereedsaanwezigebomen,metnamelangsdeerfgrenzen.
HoutsingelLangsdewest-ennoordrandvanhetperceelzaldeaanwezigehoutsingelmetelzenenesseninstandwordengehouden.Doorhetafzettenontstaatdekansvoorjongetakkenomtegroeienenomenkeleoverstaandersdoortelatengroeien.Hierdoorkunnenerookgoed,loodrechtophetperceel,zichtlijnen vrij worden gehouden.
PerceelsbegrenzingDeperceelsbegrenzingentussendekavelszullenwordengerealiseerddoormeidoorn-ofbeukenhagenaanteplanten.Omalsneleenhaagmetvolleaanbliktekrijgen,verdienthetaanbevelingomineendubbelerijenmet2-3plantenperstrekkendemeteraanteplanten.
Heg (langs schuur)Tussendenieuwekavelsendebestaandeboerenschuuriseenhegvanwatmeerformaatvoorzien,bv.vanmeidoornofleibomen,omeenafscheidingvandebestaandeschuurterealiseren.
ecologische zoneDezuidrandzalalskruiden-enbloemrijkgraslanddoorextensiefbeheertotstandkomen.Incombinatiemeteengreppelzalhiereensoortenrijkehabitatontstaandieinsecten,kleineamfibieenenvogelsaantrekt.Hierkanookeenhelofytenfilterwordenaangelegddoorindegreppelverschillendemoerasplantenaanteleggen,bv.riet,lisenkalmoes.Degreppeldientdanwelafgeslotenteblijvenvandeslootlangsdewest-ennoordrand;hierhanteertHhetwaterschaphetpeilenditkannietgecombineerdworden.
natuurvijverNaastdenatuurvijverziendeintiatiefnemersgraageensolitaireboomzoalseenwalnootof(grote)wilg.Dezevoorziettevensinwatbeschuttingenschaduwophetkaveldatvanuithetzuid-westelijkericjtingendeTiendwegvrijinhetveldligt.
agrarisch perceelHetniet-te-bebouwenagrarischperceelkanwordengebruiktvoorbv.hethoudenenkeledierenenoptermijn aangeplant worden met hoogstam fruitbomen.
Fam. Van Der GriftLandschappelijkInpassingsPlan-Bunsinglaan13teZeistmRO b.v. / 99.259 / v4 / september 2018
3.5 duurzaamheid
Deinitiatiefnemershebbeneenuitgesprokenwensomdegeschetsteontwikkelingopeenduurzamemaniervormtegeven.Inverschillendeaspectenwensenzijdaarinvullingaantegeven,onderandere:• Toepassenvanduurzamematerialen Erzullenvooreengrootdeelduurzame,vervangbarematerialenwordengebruiktbijderealisatie van de woningen. Daarmee wordt bedoeld op toepassing van bv hout en de woningen niet vanenkelsteenachtigeofmetalenmaterialenoptetrekken
• Opwekkingvanduurzameenergie IndehuidigesituatiezijnaleenflinkaantalPVpanelengeplaatstopdebedrijfsbebouwing.Dewensisomdezepanelentebehoudenenopnieuwtoetepassenomopdenieuwekavelseigenenergieoptewekken.ErzijnmomenteelvoldoendepanelenomopalledriedekavelseendubbelerijPVpanelenteplaatsenlangsdezuidwestelijkeperceelsgrens.
• Verdergaandeduurzametechnieken Mitseconomischhaalbaarishetdewensom,naastPVpanelen,ookteinvestereninanderevormen van duurzame energie die toepasbaar is in de woningen.
• Natuurlijkewaterfiltratie Doorhetuitdiepenvandegreppellangsdezuid-westelijkeperceelsgrensendeaanlegvaneennatuurvijverenpoelenophetterrein,ishetgoedmogelijkomoptermijneeneigenwater-filtratiesysteemoptezettenmethelofytenfilters.Hierdoorkaneengrootdeelvanheteigen(grijs)wateropeennatuurlijkemanieropeigenterreingefilterdworden.
3.6 conclusie
HetinrichtingsplanvoorhethuidgeagrarischedebouwvlakaandeBunsinglaan13,voorzietonsinsziens op een aantal manieren aan de wensen van de initiatiefnemers en de belangen van o.a. de gemeenteZeist.
Allereerstverdwijntereenaanzienlijkoppervlakteaanagrarischebebdrijfsbebouwingvaneenagrarisch bedrijf dat gedwongen wordt om haar bedrijfsvoering te beëindigen. Het voorliggend plan voorzietineenruimtelijkalternatiefdatdoorbeperkteenlagebebouwing,veelruimtelaatvooreencombinatiewaarinwonen,comformhetbeleidvandeprovincie,gepaardgaatmetduurzameenecologischeontwikkelingdieeenmeerwaardekanopleverenvoorhetperceelendedirecteomgeving.
Ineenbrederperspectiefvoorzietditookineconomischperspectiefvoordelocatieinhetbuitengebiedwaarbijookdeoverigebebouwingindevormvanvakantiewoningeneeneconomischehaalbaretoekomstkrijgt.
16
Typologie: architectuur en materialen Natuurvriendelijke oevers, (helofyten)fillters en PV panelen in het veldBeplanting: hagen, singels en solitair
Fam. Van Der GriftLandschappelijkInpassingsPlan-Bunsinglaan13teZeistmRO b.v. / 99.259 / v4 / september 2018
4 ReferentiebeeldenHiernaastafgebeeldeafbeeldingenschetseneenbeeldvantypologie,gebruiktematerialenengewenste uitstraling die door voorzien is voor de inrichting van het perceel.
Kernbegrippen daarin zijn
typologie• Schuurwoning• Vrijstaand• Ruimekappen• Veranda/patio
Materialen• Natuurlijk• Duurzaam• Hout
streefbeeld• Bloemrijkezones• Gebiedseigen soorten• Natuurvijver• Natuurvriendelijkeoevers• Helofytenfilters
Bloemrijk grasland en hagen
cOLOfOn
Opdrachtgever
Familie Van Der GriftBunsinglaan 133709JNZeist
mRO bvMaatschapvoorRuimtelijkeordeningLeeuwenveldseweg 16H1382BPWeespt: 033-4614342e: [email protected]
Fam. Van Der GriftLandschappelijkInpassingsPlan-Bunsinglaan13teZeistmRO b.v. / 99.259 / v4 / september 2018
Bijlage - kaartmateriaal
noordpijl
mROversie
mRO bvLeeuwenveldseweg 16H 1382 LX WeespT: 033-4614342 / I: www.mro.nl / E: [email protected]
schaal
referte
datum
raad
ID nr.formaat
nummer
4
mRO
1:500
sep 2018
A3
99.359
Landschappelijk inpassingsplanBunsinglaan 13 te ZeistFam. Van Der Grift