Laa214 - Buildings and Landscape

1LAA 214 Bebyggelse og landskap Gruppe 1: Martin Rasch Ersdal, Maria Durucz, Benedicte Antoinette Ender, Delen Andreassen, Nora Helleland

Tomt 1

laa 214 bebyggelse og landskapVår 2011

Martin Rasch Ersdal Maria Durucz Benedicte Antoinette Ender Delen Andreassen Nora Helleland


Innledning

Introduksjon

Denne oppgaven er en del av faget LAA214, Bebyggelse og landskap. Vi har arbeidet med oppgaven fra februar til april våren 2011. Vi har vært fem studenter fra to ulike studieretninger som har samarbeidet:

Martin Rasch Ersdal, 25 år, By og regionalplanlegging 2.årMaria Durucz, 21 år , Landskapsarkitektur 2.årBenedicte Antoinette Ender, 21 år, By og regionalplanlegging 2.årDelen Andreassen, 21 år, Landskapsarkitektur 2.årNora Helleland, 24 år, Landskapsarkitektur 3.år

Formål

Formålet med oppgaven er å gjøre en fullstendig planlegging av en fremtidig utbygging av småhusbebyggelse på en tomt. Geografisk plassering og beskrivelse av tomten

Tomt 1 ligger i Akerhus fylke, Ski kommune, Langhus tettsted, på Bøleråsen. Tomten er 53daa og er skogkledd og kupert. Tomten ligger i nær tilknyttning til annen småhusbebyggelse, kolle-ktive trafikktilbud og flere kommunale tilbud som skoler og barnehager. Området ligger øst i landskapsregionen Oslofjorden, og kjennetegnes med grunnfjell som ligger i dagen, karrig furuskog og mindre landformer som gir mange og ulike landskapsinntrykk. Tomten grenser mot skog i øst, sør-øst og vest, og bebyggelse i nord- vest, nord og sør- vest. Det ligger en lysløype i nord-vestlig kant av tomten og en tursti i sør-vestlige tomtegrense.

Tomt 1

SkiÅs

Oslo


De ulike oppgavefasene

• Mål og intensjoner: Våre ønsker og mål for boligområdet vi skal utvikle.• Registrering: Innhente informasjon om tomten.• Analyse: Analysere og definere tomten med grunnlag i registreringene.• Utarbeiding av tomteplan: Utarbeide ulike tomteforslag som tar hensyn til de konklusjoner vi kom frem til gjennom analysen.• Prosjektering av tomt: Gå videre med ett forslag og prosjektere dette i plantegning.• Detaljprosjektering: Detaljprosjektere forslaget med tekniske tegninger av infrastruktur, bolig m.m. • Reguleringsplan: Fullstendig reguleringsplan av tomten og de ulike arealformål.• Reguleringsbestemmelser: Bestemmelser knyttet til reguleringsplanen. Disse skal gjenspeile de mål vi har satt for området.

Mål og intensjoner

Vi ønsker å utvikle et boligområde som tar hensyn til, fremhever og bevarer stedets kvaliteter. Vi ønsker å utvikle et boligområde som er miljøvennlig.Vi ønsker å utvikle et barnevennlig bosted. Vi ønsker å utvikle et boligområde på de myke trafikkantenes premisser.

MålgruppeHovedsaklig barnefamilier og par i etableringsfasen, men vi ønsker å skape et mest mulig heterogent samfunn med flere aldersgrupper.

MiljømålDet skal tilretteleggest for jordvarme og et lavest mulig ener-giforbruk. Vi skal minst ha miljømerking B eller bedre. Det skal være tilrettelagt for enkel men miljøvennlig avfallshåndter-ing på en felles miljøstasjon i kort avstand fra boligene. Det skal være privat kompostering og kildesortering. Det skal være permiable flater for å forebygge overvannsproblematikk.

Veg og fremkommelighetDet skal etterstrebes å ha minst mulig vegareal. Det skal til-rettelegges for gående og syklende og slik oppnå minst mulig motorisert trafikk. Boligfeltet skal ha felles gjesteparkering. Vegene skal ha lav fartsgrense for å sikre trygg skolevei.

Barn og ungeDet skal være lekeareal innen en radius på 50m fra bolig.

NaturVi skal ta vare på mest mulig verdifull natur og unngå konkuranse mellom innførte og stedegne arter.

EstetikkAlle terenginngrep skal være landskapstilpassede og så skån-somme som mulig. Boligområdet skal være naturepreget, ikke tilrettelagt.

InspirasjonVi har latt oss inspirere av forelesningene, vegetasjonen og naturen på området. Uttrykket vi ønsker i området skal være naturlikt, og eksiterende furuskog skal dominere vegetasjonen og fremheves. Området skal være familie- og barnevennlig.

Mål og intensjoner Registrering Analyse Utarbeiding av tomteplan Prosjektering av tomt Detaljprosjektering Reguleringsplan Reguleringsbestemmelser

Inspirasjon

Inspirasjon

Inspirasjon

InspirasjonInspirasjonInspirasjon


RegistreringMetodeRegistreringene ble gjort ved bruk av kart, ortofoto og eksister-ende vegetasjonskart. Vi har også hatt to befaringer på områ-det. Vi har registrert høydelag, helning, og solforhold ved bruk av dataverktøy. Diverse registre ble undersøkt med hensyn til naturtyper, kulturminner og geologi. Vi fant at det ikke var kny-tet spesielle hensyn til området.

Deler av området består av tett og relativt ung granskog. Nord i området er det sump og blandingsskog.Sørlige del av planområdet er bratt og slutter brått i små stup.

Den mest verdifulle vegetasjonstypen er fu-ruskogen som finnes på toppen av kollen midt i planområdet. Det er denne skogen som sær-preger området og som representerer stedets viktigste verdier og kvaliteter.



HøydelagskartKartet viser høydelagene og tre snitt. Hver farge representerer 5 høydemeter. Området er preget av et kringliggende “dalføre”, bratte skrenter og et jevnt stigende terreng fra disse omkringliggende skrenter opp mot områ-dets høyeste plasser. De høyeste stedene ligger sentralt og øst i kartom-rådet.På de øverste partiene er avstanden mellom høydekotene relativt stor, mens det utover, på alle kanter, mot avgrensningen blir stadig tettere og brattere. I “dalføret” rundt finner vi også flere relativt flate og slake om-råder. Kartet er nyttig for å få et bedre bilde av høydeforholdene og gir en bedre forståelese av snittene.

50

50

50 m

m

100

100

150

moh

moh

moh

200 250 300 m110120130140150160

110120130140150160

110120130140150160


153- 1 moh

146- 152 moh

139- 145 moh

132- 138 moh

120- 124 moh

125- 131 moh


HelningskartDette kartet forteller oss i hvilke retninger ulike fall og flater vender seg i forhold til him-melretningene NV, NØ, SØ og SV.Området er tydelig preget a å ha en midtre akse (øst-vest) der eksposisjonsskillet går. Om-rådene nord på kartet heller i NV og NØ, mens områdene i sør stort sett heller mot SV og SØ. Et større område i nordlige del heller mot SV. Kartet forteller oss hvilke områder som er bebyggbare med hensyn til helning.


50% helning eller mer

30- 50% helning

10- 30% helning

10% helning eller mindre

100 m

Lite sol - Mye sol

Områder med ugunstige solforhold

100 m

Sol- og skyggekartKartet er laget etter en vurdering av seks ulike sol og skyggekart som var en simuler-ing av tre ulike årstider og to ulike tidspunkt i døgnet. Kartet viser hvilke arealer som er har tilfredstillende solforhold og hvilke som har svært ugunstige solforhold med hensyn til boligbygging.



Blåbær og småbregne, bjørkeskog

Blåbærgranskog

Lav og lyngrik furuskog, fjell i dagen

Svartor, sumpskog

SynlighetVi har gjort en synlighetsregistrering for å vite hva som vil bli synlig fra andre områder når vi skal bygge. Det er viktig for oss at de områdene som er godt synlig fra avstand og turveg bygges slik at det ikke blir sjenerende. Nord for området våres ligger Granlia, en ås med boliger. Åsen ligger så høyt at den har god utsikt over store deler av området.I vest er det ikke mye som blir godt synlig. Bare et lite område blir litt synlig fra nabola-get Velvestad.Sør i området er det bratte fjellvegger. Dette fører til at vi får et stup, og toppen av dette stupet vil være synlig for boligområder i sør, Slora.Fra turveien som avgrenser tomta vår i nord, sør og vest, er det nesten bare sideskrentene som er synlig.

Synlig fra tursti

Synlig fra nord (Granlia)

Synlig fra vest (Velveststad)

Synlig fra sør (Slora)

VegetasjonVegetasjonsregistrering av området var allerede gjort og kartlagt, og vi valgte å bruke denne informasjonen uendret i vår regis-trering, siden dette kartet stemte bra med dagens forhold på planområdet. Vegetas-jonskartet ble brukt videre i analysen når vi diskuerte stedets kvaliteter og verdier.

100 m

100 m


AnalyseI analysen har vi tatt for oss og diskutert resultatene av registreringene og foretatt to ana-lyser: en analyse for å verdisette vegetasjonen på området, og en analyse av bebyggbar-heten til området med hensyn til de forskjellige registreringstemaene.

Blåbær og småbregne bjørkeskog

Svartor/ sump-skog Blåbærgranskog

Lav og lyngrik furuskog med fjell i dagen

Høy verdi

Middels verdi

Lav verdi


Verdi vegetasjonMed utgangspunkt i vegetasjonstypene på tomten har vi verdisatt opplevelsen av å opphol-de seg i de ulike vegetasjonsrommene. Når vi diskuterte stedets karakter ble det naturlig å diskutere vegetasjonstypene, siden det er de som dominerer landskapsbildet i planområ-det. Det ble derfor naturlig å gi de ulike vegetasjonstypene en verdi utifra om de oppleves som positive steder eller mindre positive steder. Vi delte vegetasjonstypene i tre kategorier, fra lav til høy verdi. De ulike vegetasjonstypene er: blåbærgranskog, svartor/ sumpskog, blåbær og småbregne bjørkeskog, samt lav og lyngrik furuskog med fjell i dagen.

100 m

HensynskartHensynskartet viser hvordan vi tenkte under anlaysen av området. Vi tok utgangspunkt i regis-trerings- og temakartene og tegnet inn i grunnlagskartet hvor vi måtte ta hensyn til de forskjel-lige temaene vi har utredet. Registreringen som har veiet tyngst i vurdering av bebyggbarhet er helningskartet. Dersom det er helning på over 50% er det ikke mulig å bygge. Deretter vurderte vi hvilke vegetasjonstyper vi ønsket å bevare med utgangspunkt i verdi. Det var også viktig å ta hen-syn til friluftslivet og turstiene som ligger langs nordlige og sørlige del av området. Friluftshensyn ble tatt med utgangspunkt i kartet over infrastrukturen i området.

100 m

Vegetasjonhensyn

Skyggehensyn

Friluftslivhensyn

JA områder

For bratt helling

Bratt, men gode solforhold


KonklusjonskartJa- nei- tja kartet er sluttproduktet av an-lysen, og viser den endelige konklusjonen av hvilke områder som kan bebygges og hvilke som er uegnede. Kartet var svært nyttig un-der utarbeidingen av tomteplanen.


100 m

Ja

Tja

Nei



Utarbeiding av tomteplanFremgangsmåteMed analysen og ja-nei-tja kartet friskt i minne utarbeidet hvert gruppemedlem et forslag til tomteplan. Deretter ble hvert for-slag vurdert etter kriterier vi hadde satt med utgangspunkt i våre mål og intensjoner. Det endelige forslaget ble utarbeidet i felleskap. Dette forslaget er en blanding av flere av for-

slagene.

Benedictes forslagI mitt forslag har jeg gitt vegen hovedfokus. Med tanke på at vegen er en adkomstveg plasserte jeg vegen etter kotene, slik at at vegen får minst mulig hellning. På bakgrun av topografi og med tanke på infrastruktur, som veg , vann og avløpssystemer til alle hus, fikk vegen sløyfeform. Et viktig hensyn jeg også tok til følge var å bevare furukollen. Deretter plasserte jeg ut tomanns-boliger slik at kravet om 2 boenheter per bebyggbar dekar ble overholdt, og hver boenhet fikk hage vendt mot vest, hvor utsikt og solforhold er best.

Martins forslagI mitt forslag ville jeg se på muligheten for maksimal plassering av boliger. Jeg ville gjøre området salgbart som et reelt prosjekt og dermed prøve å utnytte plassen. Jeg laget derimot ikke forslaget med mål om å bygge alle enhetene jeg satte inn. Den var ment å supplere andre forslag med mulighet for å bygge tettere i noen områder. Jeg la veien i sløyfe med en avstikker til platået vest på tomten. Dette var med tanke på at det ble minst mulig samlevei. Ved å legge atkomstvei i sløyfe kom jeg unna påbud om samlevei ved mer enn 50 boliger.

Delens forslagI mitt forslag har jeg lagt vekt på å bevare store deler av furuskogen og foku-sert på å få en fin boligstruktur. Tomtene er plassert slik a t de skal få så gode solforhold som mulig. Jeg har i brukt to tomtestørrelser som jeg har fortettet godt rundt furukollen, for at den skal stå urørt. Vegens plassering i terrenget er ikke lagt veldig stor vekt på i dette forslaget.

Marias forslagI mitt forslag tok jeg utgangspunkt i tomter på 1 daa, som jeg plasserte et-ter himmelretning med tanke på solforhold. Jeg valgte å bevare furuskogen i midten av området vårt og legge bebyggelsen rundt denne. Jeg valgte å utnytte ytterkantene av tomta, samt å legge hus også i brattere terreng med noe vanskelige atkomstforhold. Jeg forsøkte å etablere tre egne delområder på stortomta og å etablere så lite vei som mulig. Det er ikke plassert hus på tomtene, men her tenker jeg tomannsbolig på hver av dem, kjedede der dette er ideelt.

Noras forslagI mitt forslag har jeg lagt vekt på å få flest mulig tomter på området. Jeg har også til en viss grad forsøkt å få minst mulig vegareal per enhet. Som friom-råde og for å sikre god bokvalitet er furukollen midt i planområdet bevart. Jeg tror at forslaget er realistisk med hensyn til utnyttelsesgrad. Vegen er plassert mest mulig med hensyn til terrenget for å unngå store inngrep.

Vegetasjon: 2 Vegareal: 2Solforhold: 3 Antall boliger:3Helhet: 2/3

Vegetasjon: 2Vegareal: 1/2Solforhold: 3Antall boliger:3Helhet: 2

Vegetasjon: 2Vegareal: 2Solforhold: 2Antall boliger:3Helhet: 2/3

Vegetasjon: 1 Vegareal: 1/2Solforhold: 2Antall boliger: 3Helhet: 1

Vegetasjon: 2/3Vegareal: 3Solforhold: 2/3Antall boliger: 3 Helhet: 2/3


100 m

Bolig

Veg


Forent forslag

Vi valgte å sammenlikne de ulike forslagene på gruppa ved hjelp av et skjema. Her satte vi karakterer fra 1 til 3, hvor 3 var best. Føl-gende kategorier ble vurdert: Vegetasjon (bevaring), vegareal (lite), solforhold, antall boliger og helheltinntrykk. Deretter beregnet vi poengsum på hvert av forslagene. Det med høyest score tenkte vi å jobbe videre med. Se vurderingen side 10.

Ved nøye felles gjennomgang kom gruppa fram til et helt nytt forslag som en kombinas-jon av alle forslagene i større og mindre grad. De gode sidene ved hvert av dem har vi brukt videre med modifikasjoner. Viktige kriterier for det nye forslaget var å etablere så lite vegareal som mulig og å bev-are store deler av vegetasjon med høy ver-disetting, spesielt furukollen på toppen av området vårt. På bakgrunn av disse kriteriene tegnet vi et forslag med 82 boenheter fordelt på 41 tomannsboliger. Alle tomter ligger nær atkomstveien, som vi valgte å legge i sløyfe inne på området. Utnyttelsen på om-rådet kunne i teorien vært høyere, men vi har da valgt å begrense utbygget areal mer enn det som er gjort i samtlige av gruppem-edlemmenes forslag.Etter videre arbeid er vårt endelige forslag gjort om i forhold til dette. Vi har blant annet valgt å fjerne deler av vegen og en del boen-heter i tråd med våre mål om vei og bevaring. Det endelige forslaget fremkommer av illus-trasjons-, marksikrings- og reguleringsplan.



Sumpvegetasjon

Bjørk, bregner og blåbær

Granskog

Furuskog

Revegetert

Sti

Veg

Parkering

Lekeområde

Bolig

Privat grøntareal

100 m

IllustrasjonsplanOmrådet vårt slik det fremkommer av il-lustrasjonsplanen er et resultat av en rekke vurderinger og forandringer underveis. Be-byggelsestettheten fremstår som relativt lav og det grønne dominerer mye av området. Etter hvert som vi jobbet med terrengtilpass-ningen har uttynning av boenheter vært nødvendig. Dette var spesielt med hensyn til terreng og bevaring av viktig natur. Selv om kapasiteten til området er stor, har naturens premisser fått gå foran. Området består fort-satt av ulike skogstyper og variasjon i biolo-gisk mangfold er ivaretatt i stor grad.Det er gjort noen terrenginngrep i områder med mye helning for best mulig å kunne eta-blere boliger utenfor furuskogsonen. Dette mener vi er en nødvendighet når bevaring av denne har vært et sterkt fokus.Prosjektet vårt lite veiareal og dermed lite asfalt. Areal som blir påvirket av inngrep blir revegetert med stedegen vegetasjon. Det er fire tilrettelagte lekeområder i prosjektet, og barn og unges behov er i stor grad tatt hensyn til. Det er to fellesparkeringer på området. Disse betjener også avfallsbehandling. Om-rådet er tilrettelagt med hensyn til friluftsliv spesielt for gående, med flere stier knyttet til boligområdet.



VeiAtkomstveien er hovedsaklig 6 m bred inkludert grøfter, med unntak av privatveien i sørøst som er 5m bred. Atkomstveien har store kurver og noen små, knappe svinger som gjør at man ikke kan se enden av veien. Dette er for å tilpasse til terrenget og for å holde bilfarten nede. Samleveien i øst blir smalere og går over til en atkomstveg som ender i tre ulike blindveier, gjennomkjøringer er derfor ikke mulig. Dette fører til mindre trafikk og mindre fart på de enkelte blindveiene. Nesten hele vegen har en helning på maks 1:20 for å gjøre det universelt. Atkomstveien i nord ved rekkehusene er veien nesten flat. Denne vegen er laget slik for å gjøre boligene og parkeringen så tilgjengelig som mulig. Blindveien i sørvest har en helning på 1:11 i snitt. Atkomstveien har et totalt areal på ca 3000m2, det vil si at det er ca. ti meter veg pr. hus.

ParkeringsplasserVi har tilrettelagt området slik at alle tomannsboliger har en garasje/carportplass til hver boenhet integrert i huset. I kjede-husområdet er det tegnet inn en felles parkeringsplass med 18 biloppstillingsplasser, hvorav 9 er store, universelt plasser med de samme hensyn som området forøvrig. Avstanden mellom parkering og bolig er her maksimalt 50m. Denne avstanden er også universelt utformet med atkomst til alle hus. På parker-ingsplassen er det plassert en trafo samt en miljøstasjon.Midt på området er det etablert en fellesparkering med 17 biloppstillingsplasser hvorav en er universelt utformet. Dette parkeringsfeltet er beregnet for gjester eller for beboere med mer enn 1 bil per husstand. Avstanden mellom bolig og park-ering er under 100m. Også her plasserer vi en miljøstasjon for sortering av søppel.Fellesparkeringene i området skal ikke ha asfaltdekke. Det eneste unntaket gjelder for de universelt utformede plassene dersom det viser seg at det er mer hensik-tsmessig. Dette for å beholde mest mulig naturlig preg og for å imøtekomme et av våre mål, som har vært å unngå bruk av ikke permeable flater i så stor grad som mulig. Planering og utjevn-ing tillates sammen med grusing.

BoligVi har plassert et middels høyt antall boliger på tomta vår. Det har vært av stor betydning å terrengtilpasse husene både i forhold til det estetiske uttrykket dette gir og i forhold til at-komst og uteareal. Området består i prinsippet av to typer boliger; kjedehus og tomannsboliger, frittliggende og kjedede. I områder med bratt terreng er det etablert underetasje i to-mannsboligene. Samtlige av områdets kjedehus ligger plassert på et flatt område og er tilpasset Husbankens krav om livsløps-standard. Vår målgruppe er hovedsakelig barnefamilier og ny-etablerte. Vi har allikevel lagt til rette for et heterogent bomiljø i planleggingen av boligene. Samtlige boliger som oppføres på området skal ha energimerking B eller bedre og jordvarme, som en del av fremtidsrettet bygging. Det fremkommer av illustrasjons- og marksikringsplan hvor hus skal plasseres og hvilke terrenginngrep som må gjøres i forbindelse med bygging. Boligenes arkitektoniske uttrykk skal ikke stikke seg ut i fra de omkringliggende omgivelsene i farge- eller materialbruk, og skal males med jordfarger. Dette frem-kommer av bestemmelsene. Vi har et variert tomteutvalg der tomtene er tilpasset området de ligger i. Husenes grunnflater er den samme i alle tomannsboliger og tilsvarende for alle rek-kehus. Plassering av hus på tomt er også gjort ut i fra hva som best lar seg gjøre i forhold til terreng, solforhold og atkomst. Vi har plassert 13 livsløpstilpassede boliger i kjede og 36 to-mannsboliger på området. Vi har derfor et totalt antall på 49 boenheter. Tomtestørrelser varierer fra om lag 350m2 for rekkehus til 600m2 for tomannsboliger. MUA=100m2. BYA=16680m2. Byggegrensen ligger 4 meter inn fra tomteg-rensen.



GrønnstrukturEt gjennomgående mål har vært å bevare store deler av den eksisterende grønnstrukturen i området. Dette gjelder da spesielt furuskogen som vi har gitt høy verdi på grunn av dens evne til å slippe igjennom lys og det slage, luftige preget denne typen skog gir. Vi mener furuskogen er velig karakteristisk for vårt område. Vi tenker oss at den eksisterende vegetasjonen vi vil bevare vil fungere som utmerkede uteoppholdsarealer for områdets beboere eller andre turgåere dersom det bevares slik det fremstår i dag. Denne bevaringsverdige vegetasjonen er markert tydelig i marksikringsplanen og skal ikke røres. Områdene innenfor byggefeltet skal revegeteres med stede-gne arter slik at også disse områdene vil bli en naturlig del av omgivelsene. For å sikre så naturlig preg som mulig er det gitt i bestemmelsene at noen typer planter ikke er tillatt plantet på området, også på privat grunn. Det tillates blant annet ikke planting av thujahekk eller andre typer planter som står i stor kontrast til omkringliggende omgivelser. Det vil bli opp til hver enkelt huseier å utforme egen hage utover disse bestem-melsene.Fellesområder innenfor byggesonen skal opparbeides med hensyn til omgivelsene. Dette gjelder også kantsoner rundt lekeplasser og andre felles oppholdsarealer og parker-ingsplasser. En sti som går gjennom store deler av området skal være all-ment tilgjengelig, og skal utformes slik at den ser mest mulig naturlig ut. Her tillates dog lett grusing for lettere fremkom-melighet.

LekeplasserDet er plassert lekeplasser på området slik at hver boenhet ikke har mer enn 50 meters gangavstand til en av disse. En stor felles lekeplass er etablert sentralt på området, og det skal etableres tre mindre sandkasselekeplasser. Plasseringen av disse fremkommer av illustrasjonsplanen. Lekeplassene skal ha en enkel utforming og skal kunne brukes også av de minste barna. Rydding av området ved etablering er ikke nødven-dig dersom deler av eksisterende natur kan benyttes til byg-ging av lekeapparater o.l. Sandkasse og hoppeleke skal være tilgjengelig på alle lekeplasser. Utover dette vil bruk av naturen som lekeplass være viktig for boligområdet vårt som helhet. Omkringliggende skog og terreng har uendelige lekemuli-gheter for barn i alle aldere, og ligger i umiddelbar nærhet til

alle områdets boliger. Dette vil vi fremme som en positiv del av vårt boligprosjekt.

StierEn lett gruset sti, plassering fremkommer av plankart, skal etableres gjennom området og koble seg på lysløypa helt vest på området vårt. Plasseringen av denne er bestemt ut i fra dagens situasjon, der det går en skogsti fra vest og oppover i området. Vi har forsøkt å bevare denne stiens plassering i stor grad. Denne stien er bratt, og av den grunn har vi plassert en sti lenger nord som er noe slakere. Begge stiene fører til en gangveg som fører videre til andre boligområder, butikker, skoler o.l. Stiene er viktige for å få kontakt med den stedegne naturen og er en trygg veg uten biltrafikk. I øst ender stiene i atkomstvegen.


MarksikringsplanVi har satt opp marksikringsgrense- og gjerder som skal vise tydelig hvor det ikke til-lates inngrep på naturen inne på vårt område, også under bygging. Plasseringen av disse grensene er gjort på grunnlag av de nødven-dige terrenginngrepene som har blitt tegnet inn. Grensen er ålassert så tett opptil disse inngrepene som mulig. Som det fremkommer av planen er store deler av området vernet av marksikringsplanen. Vann-, strøm- og kloakkrør er lagt langs grøfter som vist på tegningen. Under husene ligger vann- og kloakkledning parallellkjørt. Strømledning går i grøft i hele området. Trafo er plassert på en parkeringsplass nord på området. 3 brannkummer er plassert slik at avstanden fra hver av dem til en bolig ikke overstiger 150 m.


Sikret mark

Strøm

Vann

Kloakk


teknisk plan/marksikringsplan: Prinsippskisse i valgfri målestokk som viser helheten ivann- ,avløps- og elektrosystmet samt områder der opprinnelig natur/terreng kanbevares for alle boligene samt utsnitt i 1:200 for en naturlig avgrenset del. Planen i 1:200 skal vise nye og gamle koter, terrenghøyder, hvilke områder som kan bevares,hvordan overflatevannet renner, grøftetraseer for vann- avløp og elektro, kabelskap,lyspunkter.

Kommunalteknisk detaljplan Mål og intensjoner Registrering Analyse Utarbeiding av tomteplan Prosjektering av tomt Detaljprosjektering Reguleringsplan Reguleringsbestemmelser

Sekundærledning VA og EL, tele og TV

Fellesgrøft



Reguleringsplan



1Reguleringsbestemmelser til:2Bøleråsen, område nummer 121§1. AVGRENSNING AV PLANOMRÅDET OG REGULERINGS-FORMÅLGrensene for reguleringsplanen er vist på plankartet ”Reg-uleringsplan område 1”. Reguleringsbestemmelsene gjelder for det areal som ligger innenfor plangrensene11.1. Hensikten med planenHensikten med planen er å legge til rette for og gi rammer for en utbygging i tråd med målene og reguleringsplanen for Bøleråsen 21.2. Reguleringsformål (området reguleres til)1.2.1. Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse, uteoppholdsareal og lekeplass1.2.2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Veg og parkeringsplasser1.2.3. Grønnstruktur: Turveg1.2.4. LNFR: Friluftsformål31§2. FELLESBESTEMMELSER2.1. Deler av planområdet skal være universelt utformet i henhold til teknisk forskrift TEK1012.2. Miljø 2.2.1. Det skal tilretteleggest for jordvarme og et lavest mulig energiforbruk i alle hus. Dersom passivhus oppføres bortfall-er dette kravet. Alle boliger i området skal ha energimerking B eller bedre2.2.2. Det skal være tilrettelagt for enkel men miljøvennlig avfallshåndtering på en felles miljøstasjon i kort avstand fra boligene. Det skal være privat kompostering og kildesorter-ing

2.3. Det skal være permeable flater på alle flater som ikke har vegformål

2.4. Det skal etableres minst mulig vegareal og tilrettelegges for gående og syklende og slik oppnå minst mulig motorisert ferdsel på området. Det tillates ikke bruk av asfalt utover angitt atkomstveg på fellesområder. Unntak gjelder område B1, dersom bruk av asfalt muliggjør universell utforming. Hele planområdet skal ha fartsgrense 30 km/t eller lavere for

å sikre trygg ferdsel og skoleveg

2.5. Felles gjesteparkering skal være tilgjengelig i alle områ-dets byggefelter innen 250 meter gangavstand fra samtlige boenheter på området

2.6. Bebyggelse skal innenfor hvert delområde innbyrdes tilpasses med hensyn til arkitektonisk uttrykk. Det skal beny-ttes jordfarger. Glasert takstein tillates ikke22.7. Vegetasjon2.7.1. Det skal benyttes stedegne arter på området eller ar-ter som ikke er svartelistet.2.7.2. Beplantningen på fellesområdene og private områder som grenser til fellesområder skal bidra til å gi området et helhetlig, naturlig inntrykk. Planting av kultiverte planter som står i stor kontrast til omkringliggende natur og dens ut-trykk, tillates ikke

2§3. BEBYGGELSE OG ANLEGG13.1. Områder for boliger (dette må vi endre på ettersom hva vi velger på de ulike områdene)3.1.1.I område B1 skal det oppføres kjedede eneboliger3.1.2.I område B2 og B4 skal det oppføres tomannsboliger3.1.3.I område B3 skal det oppføres kjedede tomannsboliger23.2. Illustrasjonsplan Sammen med reguleringsplan og marksikringsplan følger det en detaljert illustrasjonsplan i målestokk 1:500, denne skal ligge ved plandokumentet33.3. Grad av utnyttingGrad av utnytting er vist på plankartet og er spesifisert i forhold til de 4 ulike boområdene B1-4. I feltene B2,B3 og B4 vil det være tillat med garasjeanlegg i tillegg til anvist utnyt-telse for de boligene som ikke har parkering integrert i byg-ningen. Utnyttelsen skal fordeles på ulikt antall etasjer i de forskjellige boligfeltene. Felt B1 skal hele arealet være 1 etasje. Utover dette skal hus med tillat byggeareal=300m2 fordele dette over 2 etasjer, bygninger med tillat byggeareal=450m2 skal fordele dette over 3 etasjer43.4. Bebyggelsens plassering og utforming3.4.1. Boligene skal være terrengtilpasset3.4.2. Alle boliger skal oppføres med radonsperre eller

tilsvarende tiltak for å redusere radonkonsentrasjon3.4.3. Utkraginger, som balkong, kan ikke stikke mer enn 3 m ut fra fasade og maks 3 m over ferdig planert terreng3.4.4. Minimum 20 % av boligene skal være bygget med livs-løpsstandard i henhold til Husbankens krav. Disse boligene skal plasseres i felt B1

3.5. MarksikringsplanDet skal foreligge for hele området som viser hvilke områder som skal vernes under bygging, marksikringsgjerder og enkel kommunalteknikk på området. Lekearealer/grøntarealer med stier, felles atkomstvei og tilhørende felles p-plass skal også vises53.6. ParkeringTil hver tomannsbolig/kjedede tomannsbolig skal det være minimum 1,25 biloppstillingsplass per boenhet hvorav minst 0,25 plasser skal være i fellesanlegg. Bod kan bygges utenfor byggegrense, men ikke nærmere enn 1 m fra nabotomt. På område B3 skal garasje bygges samtidig med boligene og in-tegreres i den øvrige bygningsmassen. Ved tilnærmet vinkel-rett plassering i forhold til atkomstvei skal bygget være minst 5 m fra forholdsgrense mot vei63.7. Lekeplasser3.7.1. Lekeplasser skal etableres som felleseiendom for eiendommer og delområder som de naturlig grenser til. Det skal opprettes grendelag/velforening som skal ha ansvar for forvaltningen av fellesområdene3.7.2. Samtlige lekeplasser skal være tilpasset barn i alle aldre og utformes slik at de ikke står i kontrast til sine naturlige, omkringliggende omgivelser i bruk av farger el-ler materialer. Lekeplassene skal inneholde utstyr som er utfordrende for både de yngste og de eldste barna, samt være tilgjengelig for barn med nedsatt funksjonsevne, dette gjelder også deler av lekeapparatutstyret. Lekeplassene skal utstyres med gode sittemuligheter3.7.3. Lekeplassene skal etableres som en del av et sammen-hegnegde nettverk av grusede gangstier3.7.4. Det skal maksimalt 50 meter gangavstand fra samtlige boenheter på området til en etablert lekeplass. Plasseringen av disse skal fremkomme av illustrasjonsplanen



3.7.5. Samtlige lekeplasser skal inneholde minst en sand-kasse og en benk samt en hoppeleke

3§4. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR14.1. Fellesbestemmelser for veger:4.1.1. Alle boligene i området skal ha biltilgang, det vil si mu-lighet for å kjøre bilen til huset 4.1.2. Alle kjøreveger skal utformes for framkommelighet for utrykningskjøretøy og brøyting24.2 Kjøreveg:4.2.1. Kabelgrøfter legges i vegareal4.2.6. Annen veggrunn i enden av veger, fellesparkering og i enden av snuhammere, skal kunne benyttes som snøopplag34.3 Gang- og sykkelveg:4.3.1 Gang- og sykkelveger i området er offentlige og oppar-beides som vist i planen, samtidig med kjøreveg. Disse eta-bleres ikke langs kjørevei, men som et eget gang- og sykkel-veinettverk44.4 Parkeringsplasser:4.4.1. Parkeringsplass P1 (nordøst i området) skal være felles for B1. Det skal plasseres renovasjonsanlegg som avfalls-brønn og returpunkt for glass og metall inne på parkering-splassen. Andre tekniske anlegg kan plasseres innenfor are-alet. Permeable flater skal benyttes4.4.2. Parkeringsplass P2, midt i området. er fellesparker-ing for B2,3 og 4. Det skal plasseres renovasjonsanlegg som avfallsbrønn og returpunkt for glass og metall inne på parker-ingsplassen. Andre tekniske anlegg kan plasseres innenfor ar-ealet. Parkeringsplassen skal ha belysning. Permeable flater skal benyttes41§5. GRØNNSTRUKTUR15.1. Formål5.1.1. Det skal ivaretas et sammenhengende, eller tilnærmet sammenhengende, vegetasjonspreget område som ligger innenfor og i tilknytning til boligbebyggelsen i området. Dette skal opparbeides og bevares slik reguleringsplanen og mark-sikringsplanen viser til

5.1.2. Grønnstrukturen skal binde de grønne områdene in-nenfor byggesonen sammen med friluftsområder utenfor.

25.2. TilgjengelighetOmrådet skal være et tilgjengelig, offentlig friområde for allmennheten35.3. Anleggstiltak5.3.1. Oppføring av bygninger og plassering av varige, midler-tidige eller transportablekonstruksjoner eller anlegg i området, er ikke tillatt.

5.3.2. Alle terrenginngrep, med unntak av etablering av ter-rengtilpasset, gruset tursti gjennom området, er ikke tillatt. Stiens bredde tillates maksimalt 1,5 meter

5.3.3. Det er ikke tillatt å sette opp gjerder innenfor området

45.4. Vegetasjon5.4.1. Vegetasjon skal bevares og få utvikle seg uten inngrep. Hogst skal ikke skje, herunderfjerning av kantvegetasjon

5.4.2. Det er ikke tillatt å plante ny, ikke stedegen vegetasjon eller å kaste hageavfall eller annet avfall innenfor området

§6. REKKEFØLGEBESTEMMELSER

6.1. Rekkefølgebestemmelser gjeldende for hele planområ-detBygging av boliger skal ikke settes i gang før infrastruktur i form av veier, parkeringsanlegg, lekeplasser osv er ferdigstilt


Kilder

RegistreringerNaturvern naturbase.no Kulturminne askeladden.ra follokart.no Landskap, geologi skogoglandskap.no

http://kart.finn.no/?lng=10.85772&lat=59.76115&tab=search&zoom=16&mapType=finnraster&markers=10.86056%2C59.76488%2Cr%2CB%C3%B8ler%C3%A5sen&activetab=search

Inspirasjonhttp://www.mesterhus.no/husene.ephtmlhttp://www.norgeshus.no/hus/lia/

BokSmåhusområder av Jens Bjørneboe, utgitt i 2000 av forlaget Husbanken.

Forelesninger

Tilleggstoff fra fronterhttp://enok.no/energihuset/energihuset.htmlhttp://www.regjeringen.no/Upload/MD/Vedlegg/Veiledninger%20og%20brosjyrer/T-1459.pdfhttp://www.hageselskapet.no/pls/portal/docs/PAGE/HAGESELSKAPET/FAGLIG_STOFF/SKADEDYR/GODE%20BEBYGGELSESPLANER/DOKUMENTERETOMTEKVALITET.PDFhttp://oppslagsverket.dsb.no/content/arkiv/plan-bygg/forskrift-om-krav-til-byggverk/3/4/

Andrehttp://enok.no/enokguiden/index.htmlhttp://www.ski.kommune.no/http://www.regjeringen.no/nb/dokumentarkiv/Regjeringen-Bondevik-II/md/Veiledninger-og-brosjyrer/2005/t-1381-reguleringsplan-bebyggelsesplan/4.html?id=445878

Documents

Laa214 - Buildings and Landscape