LA VALORACION EN LAS FRANQUICIAS. · consecutivos), así como, a la Comisión de Enseñanza y al cuerpo de docentes que participa en los distintos programas de formación básicos

1

XIX CONGRESO PANAMERICANO DE VALUACIÓN

UNIÓN PANAMERICANA DE ASOCIACIONES DE VALUACIÓN

Porlamar, 11 al 15 de Octubre de 2000

LA VALORACION EN LAS FRANQUICIAS. Un enfoque metodológico. Estudios de Caso:

Análisis de opciones de negocio sobre una parcela de terreno, y la franquicia CENTURY 21

Autor: Urbanista Martín A. Fernández Ch.

JULIO 1999

19611 8 6 1

COLEGIODE

INGENIEROSDE

2

SINTESIS CURRICULAR.

Urbanista, egresado de la Universidad Simón Bolívar, 1991. Especialización en Gerencia de

Proyecto, Universidad Católica Andrés Bello, 1997. Miembro de la Sociedad de Ingeniería de

Tasación de Venezuela, donde pertenece a la actual Junta Directiva (dos períodos

consecutivos), así como, a la Comisión de Enseñanza y al cuerpo de docentes que participa en

los distintos programas de formación básicos y de mejoramiento profesional que dicha sociedad

organiza. Desde 1991, su dedicación profesional se ha orientado exclusivamente a la valoración

y al estudio inmobiliario integral. En 1996, en el XII Congreso Panamericano celebrado en

Chicago, IL USA, obtuvo el premio Presidencial (compartido), con el trabajo: "Análisis de

Inversión. Estimación del Valor de la Tierra". En 1999, en el II JORNADA DE DESARROLLO

PROFESIONAL DE AVALUOS Y III JORNADA DE EDUCACION, organizado por SOITAVE –

Seccional Mérida, celebrado en la ciudad de Mérida, Venezuela, obtuvo el Primer Lugar

(compartido) con la conferencia “La Valoración en la Franquicia”.

RESUMEN.

La franquicia es un negocio que proporciona interesantes rentabilidades. Las franquicias

venezolanas determinan tasas de retorno por encima del 20% en dólares americanos, las

cuales compensan satisfactoriamente el capital invertido y el tiempo que se requiere para

recuperarlo. Por otro lado, el análisis de inversión en relación con el desarrollo inmobiliario de

una parcela de terreno con una potencialidad urbana interesante, en contraposición con otras

opciones de negocio, determina que la decisión debe dirigirse a dar en arrendamiento el

inmueble a una franquicia por un lapso de doce años. Esto se fundamentada en que dicho

negocio representaba una rentabilidad atractiva y el componente de riesgo estaba

prácticamente mitigado.

Igualmente se realizó un análisis de inversión en relación con la adquisición de una franquicia

de correduría inmobiliaria denominada “CENTURY 21”, en una localización de una urbanización

específica de la ciudad de Caracas. En un escenario conservador, los resultados obtenidos

indican rentabilidades por arriba de 50% en dólares americanos, siendo una de las más alta de

las franquicias en Venezuela.

En síntesis, las franquicias representan negocios rentables y con un componente importante

que es el éxito garantizado. Además, se muestra una aproximación a la aplicación de la

ingeniería valuatoria en la valoración y análisis económico – financiero de este negocio.

3

INDICE DE CONTENIDO

I. INTRODUCCION PAG. 4

II. DEFINICION DE LA FRANQUICIA PAG. 4

III. ASPECTOS ECONOMICOS DE LAS FRANQUICIAS ENVENEZUELA PAG. 4

IV. EL ENFOQUE METODOLOGICO EN LA

VALORACION ECONOMICA DE LA FRANQUICIA. PAG. 6

A. ASPECTOS CONCEPTUALES PAG. 6

B. PROCESO METODOLOGICO PAG. 7

V. ESTUDIO DE CASO: EVALUACION DE TRES

OPCIONES DE NEGOCIO INMOBILIARIO. PAG. 8

A. INTRODUCCIÓN. PAG. 8

B. OBJETIVOS DEL ESTUDIO PAG. 9

C. DESCRIPCIÓN DE LAS OPCIONES DE NEGOCIO PAG. 9

D. ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO Y PROYECCIONES PAG. 10

E. EVALUACIÓN ECONÓMICA DE LAS OPCIONES DE NEGOCIO. PAG. 13

F. SÍNTESIS DE RESULTADOS. PAG. 19

G. CONCLUSIONES PAG. 19

VI. ESTUDIO DE CASO: ANÁLISIS DE INVERSIÓN DE UNA

FRANQUICIA CENTURY 21. PAG. 20

A. INTRODUCCIÓN. PAG. 20

B. INVESTIGACIÓN DE MERCADO PAG. 20

C. ESTUDIO TECNICO PAG. 22

D. ESTUDIO ECONOMICO PAG. 23

E. FORMULACION Y EVALUACIÓN ECONÓMICO PAG. 25

F. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD. PAG. 26

G. CONCLUSIONES PAG. 27

VII. CONCLUSIONES GENERALES. PAG. 27

BIBLIOGRAFIA

4

I. INTRODUCCION.

El presente trabajo explora el negocio de la franquicia con la finalidad de identificar aquellos

aspectos donde el profesional de la valoración pueda intervenir, y desarrollar recomendaciones

para la toma de decisiones estratégicas de inversión

Aquí se muestran dos caso de estudio. El primero se refiere al análisis de inversión en relación

con el desarrollo inmobiliario de un terreno con una potencialidad urbana atractiva, en

contraposición de otras dos opciones de negocio, siendo una de ellas en dar en arrendamiento

el inmueble a una franquicia. El otro estudio de caso, trata del análisis de inversión de la

adquisición de una franquicia de correduría inmobiliaria denominada CENTURY 21, abarcando

aspectos tales como investigación de mercado, estudios técnicos y económicos de la franquicia,

análisis de factibilidad económico – financiero, y un análisis de sensibilidad.

II. DEFINICION DE LA FRANQUICIA.

La Franquicia “es un sistema de cooperación entre empresas diferentes, pero obligadas por un

contrato, en virtud del cual una de ellas -la franquiciadora- otorga a la otra (u otras),

denominadas franquiciadas, a cambio de unas contraprestaciones (pagos), el derecho a

explotar una marca y/o una fórmula comercial materializada en unos signos distintivos,

asegurándole al mismo tiempo la ayuda técnica y los servicios regulares necesarios destinados

a facilitar dicha explotación" 1.

III. ASPECTOS ECONOMICOS DE LAS FRANQUICIAS EN VENEZUELA.

Las Franquicias en Venezuela han demostrado que son negocios con rentabilidades atractivas.

De un análisis realizado a unas estadísticas de franquicias venezolanas (2), se obtuvieron los

siguientes indicadores económicos (3):

• La velocidad promedio de crecimiento que las franquicias esperan, para los dos próximos

años, es de 6 locales por año.

1 DIEZ, Carlos, y José González: Práctica de la Franquicia, MacGraw – Hill, Madrid, 1998, pág 4. 2 FERNANDEZ, Martín: la Valoración en la Franquicia .Documento de la Conferencia en las Jornadas II de Desarrollo Profesional y III de Educación de SOITAVE, Julio 1999. 3 Los indicadores económicos se encuentran expresados en dólares americanos.

5

• La inversión inicial promedio se encuentra en US$ 136.443 por local, donde la inversión

mínima puede ser de US$ 8.500, para el caso de Sky Net que presenta una rentabilidad de

30%, y la máxima sería de US$ 500.000, para el caso de KFC donde su rentabilidad se

ubica en 21% aproximadamente.

• El tiempo de recuperación promedio de la inversión inicial es de un año y nueve meses,

siendo el tiempo mínimo de recuperación de 6 meses, para Grafitti que ostenta una

rentabilidad de 35%, y el tiempo máximo de recuperación de cinco años y medio, para el

caso de Mc Donal´s, de la cual no se dispone información relativa a su rentabilidad.

• La rentabilidad promedio ponderada(4) de las franquicias, es de 26,56%, siendo la mínima de

15% para American Deli, y la máxima de 45% para las franquicias Cedinfor, Future Kids,

Pack Mail, Prenatal y Bullpen del Hotel Tamanaco.

• El ingreso bruto promedio mensual resulta ser de US$ 40.931, encontrándose que Heel

Quick representa la venta mínima de US$ 5.500, con una rentabilidad de 30%, y Wendy´s

presenta la venta máxima de US$ 225.000, siendo su rentabilidad de 23%

aproximadamente.

• Si calculamos un índice de renta unitaria mensual, es decir, una relación de los ingresos

brutos mensuales y la superficie del local requerida por la franquicia, se obtiene un índice

promedio de US$ 321,35/m2/mes; donde Radio Shack, con una rentabilidad de 20%, tiene el

índice más alto que es US$ 629,63/m2/mes; siendo Silm Tables el que tiene el índice mínimo

de US$ 133,33/m2/mes.

Esto refleja que, si bien los resultados económicos dependerán de cada caso en particular, la

franquicia es un negocio factible, donde se obtienen rentabilidades atractivas y un tiempo

razonable para la recuperación del capital invertido..

4 Se determinó una rentabilidad p romedio ponderado en función de la inversión inicial requerida para la puesta en marcha de cada franquicia.

6

IV. EL ENFOQUE METODOLOGICO EN LA VALORACION ECONOMICA DE LA FRANQUICIA.

A. ASPECTOS CONCEPTUALES.

El enfoque para la valoración económica de una franquicia, como indicó Rubén Manzur5

en su conferencia “Un enfoque Valorativo de Franquicias” dictada en el último congreso

de la UPAV: “Se fundamenta en la toma de decisión del inversionista al considerar

alternativas mutuamente excluyentes...Una alternativa referida a un negocio ya probado

como exitoso, con procesos estandarizados y costos optimizados; la otra, el negocio en

condiciones de iniciarse en un mercado con procesos y costos cuyos resultados

habrían de ser medidos en el tiempo”. Para ello, señala Manzur, deben formularse los

flujos de caja libre de cada negocio y compararse los Valores Presentes Neto, y la

diferencia de dichos beneficios, será el costo de oportunidad de una opción de negocio

con respecto a la otra.

Ahora bien, para la toma de decisión por parte de un inversionista, es necesario

determinar otros indicadores adicionales al Valor Presente Neto, tales como: la Tasa

Interna de Retorno, el Monto Máximo de la Inversión, y el Tiempo de Recuperación del

Capital Invertido. Estos indicadores económicos significan para el inversionista lo

siguiente:

• La Tasa Interna de Retorno nos indica si el capital invertido es redituado con un

rendimiento superior al costo de oportunidad del inversionista y/o a la Tasa Mínima

Atractiva de Retorno.

• El Monto Máximo de la Inversión determina los recursos propios necesarios para

llevar a cabo el negocio, y por consiguiente, que cantidad del patrimonio del

inversionista deberá estar disponible y en que momento de la vida negocio.

• El Tiempo de Recuperación del Capital Invertido, señala el momento en que el

negocio cancela la totalidad de su deuda con el inversionista.

• Por último, éstos indicadores reflejan el tamaño del riesgo del negocio. Es decir,

una inversión demasiado elevada que compromete una alta proporción del

patrimonio del inversionista, deberá ser compensada por una pronta recuperación

de dicho capital y por un elevado retorno de la inversión. El riesgo del negocio es

mitigado en gran parte, siempre y cuando el capital a invertir sea bajo, tenga una

5 MANZUR P., Rubén: Un enfoque valorativo de franquicias, XVIII Congreso de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV), realizado en Cuzco, Perú. Octubre de 1998.

7

pronta recuperación, y su retorno sea tan alto que permita cubrir cualquier

eventualidad.

Además del referido análisis de sensibilidad, es importante desarrollar una matriz FODA

(Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas) con la finalidad de evaluar

cualitativamente las opciones de negocio planteadas, pudiendo ocurrir que la decisión

final se refiera a la opción que no necesariamente sea la más rentable.

Por lado, en el caso de la franquiciante, el análisis económico se orienta a dos

negocios. El primero, se trata de la corporación como un todo, donde la finalidad es

determinar de la empresa bajo el enfoque de empresa en marcha. El segundo, está

relacionado con la incorporación de un nuevo franquiciado a la red de la franquicia,

siendo el análisis es poco relevante para la franquiciante, ya que su aporte inicial es

marginal o nulo y está fijado con anterioridad en función de los requerimientos de la

corporación.

Para el caso del inversionista que tiene como propósito la adquisición de una franquicia

y convertirse en un franquiciado, el análisis se enfoca hacia la formulación y evaluación

económica – financiera de un proyecto de inversión. Y en el caso de que el franquiciado

se encuentre en funcionamiento y desea vender la franquicia obtenia, siempre y cuando

el contrato con la franquiciante lo permita, correspondería a una valoración como

negocio en marcha.

B. PROCESO METODOLOGICO.

Para los casos de estudio expuestos en el presente trabajo, el proceso metodológico

seguido consistió en las siguientes etapas:

1. Análisis Urbanístico y de Localización: consiste describir aspectos urbanos del

sector de estudio relativos a accesibilidad externa e interna, población, dinámica y

estructura urbana, servicios básicos, equipamiento urbano, sistemas de transporte

existentes, zonificación urbana, ciclo de vida del sector, seguridad, entre otros.

Esto, con la finalidad de desarrollar los aspectos positivos, negativos e interesantes

del sector y como afectan el proyecto de inversión.

8

2. Investigación de Mercado: se refiere al análisis de la demanda y la oferta, en

aspectos tales como: su comportamiento en el tiempo, su tendencia, sus gustos y

preferencias, déficit o superávit, entre otros.

3. Estudio Técnico: aquí se estudia las características del proyecto, tamaño óptimo del

negocio, localización óptima, ingeniería del proyecto, organización, marco legal, etc.

4. Estudio Económico: que comprende la determinación de costos, la inversión inicial,

el cronograma de inversiones, el capital de trabajo, el punto de equilibrio, el estado

de resultados, el costo de capital, el financiamiento y el pago de la deuda, etc.

5. Formulación y Evaluación Económica: donde se desarrolla el flujo de caja el cual

considera la inversión inicial, los ingresos y egresos. Seguidamente se determina

los indicadores económicos que permitirán evaluar el proyecto de inversión, tales

como: el VPN, la TIR, el Monto Máximo de la Inversión, y el Tiempo de

Recuperación del Capital.

6. Análisis de Sensibilidad, donde se evalúa cómo proyecto de inversión es impactado

por variaciones de los elementos internos y externos a él, por ejemplo, variación de

los precios de venta, variación en la velocidad de la venta, variación de la tasa de

interés del financiamiento, variación de la inflación, cambio del comportamiento del

mercado, etc.

7. Elaboración y evaluación de una matriz FODA (fortalezas, oportunidades,

debilidades y amenazas), con el objetivo de que las decisiones del inversionista

potencial tengan un sólido sustento.

8. El desarrollo de conclusiones y recomendaciones. Aquí se debe ser asertivo, es

decir, con determinación se concluye si el proyecto es factible o no, cuales son sus

problemas y bondades, cual es su riesgo, y por último, que se recomienda para

mitigar todos los aspectos negativos.

V. ESTUDIO DE CASO: EVALUACION DE TRES OPCIONES DE NEGOCIO INMOBILIARIO6.

A. Introducción.

Este caso se refiere a la evaluación de tres opciones de negocio inmobiliario en relación

con una parcela de terreno con una superficie de 1.532 m2, las cuales comprendían:

6 Este caso de estudio corresponde a una sinopsis de un trabajo realizado en MIGUEL CHACON & ASOCIADOS, Consultoría Inmobiliaria, con la participación de un equipo calificado de profesionales.

9

a) Vender del inmueble.

b) Desarrollar la potencialidad constructiva.

c) Arrendar la parcela a una franquicia.

Con el fin de cumplir con el estudio planteado, el trabajo consideró la descripción y el

desarrollo de cada una de las opciones de negocio, el análisis del comportamiento de

las variables macroeconómicas (inflación, tasa activa y paridad cambiaria) y su

correlación con el mercado inmobiliario, y finalmente, la evaluación económica -

financiera de dichas opciones.

B. Objetivos del Estudio.

Los objetivos planteados fueron los siguientes:

a) Comparar los resultados económicos - financieros de las opciones de negocio

en términos de aporte total del inversionista, tiempo de recuperación del capital

invertido, Valor Presente Neto y Tasa interna de Retorno.

b) Fundamentar la toma de decisiones del cliente, acerca de las opciones de

negocio.

C. Descripción de las Opciones de Negocio.

a) Venta del terreno y colocación financiera. Se refiere a la venta del inmueble a

un valor de mercado y su colocación en un instrumento financiero seguro y a

largo plazo, con la finalidad de poder comparar con las demás opciones.

• Valor del terreno: Bs. 1.234.287.972 (US$ 2.191.506).

• Rendimiento Bono del Tesoro USA: i = 5,11%.

• Tiempo de colocación: 12 años.

b) Desarrollo inmobiliario del terreno:

• Zonificación Comercio Comunal (CC), Usos: comercio comunal y oficinas.

• Área Bruta de Construcción: 9.687,41 m2.

• Área Vendible Comercios: 1.401,78 m2.

10

• Área Vendible de Oficinas: 3.585,28 m2.

• Puestos de Estacionamientos: 155.

• Inicio de Pre - venta: Bimestre 3.

• Habitabilidad disponible: Bimestre 9.

c) Arrendamiento del terreno según los términos de la oferta de la Organización

Franquiciante:

• Monto de Pre - pago: 300.000 US$.

• Canon de Arrendamiento Mensual: 6.000 US$.

• Duración del Contrato: 12 años.

D. Estudio del mercado inmobiliario y proyecciones.

Se realizó un estudio del mercado inmobiliario para determinar el comportamiento

histórico del área comercializada y los precios con respecto a la inflación, la tasa activa

y la paridad cambiaria. Posteriormente, se analizaron distintas fuentes7 que

proyectaban dichas variables macroeconómicas hasta el año 2002. Por último, la

correlación entre el mercado y las variables permitió proyectar la oferta de Oficinas para

cuatro años.

7 Se emplearon tres fuentes, a s aber, VENECONOMIA, METROECONOMICA y EDC.

11

CUADRO Nº 2

PROYECCIONES DE AREA OFERTADA TOTAL DE OFICINAS

EN EL SECTOR DE ESTUDIO 1999 - 2002

Proyección EDC Proyección Veneconomía Proyección Metroeconomía

Año Area (m2) Variación (%)

Area (m2) Variación (%) Area (m2) Variación (%)

1999 2.444 - 1.674 - 3.136 -

2000 6.160 152% 1.463 -13% 1.771 -44%

2001 8.109 32% 3.169 117% 5.081 187%

2002 8.464 4% 4.760 50% 6.061 19% Fuente: Elaboración propia.

CUADRO Nº 3

PROYECCIONES DE AREA OFERTADA PRIMARIA DE OFICINAS

EN EL SECTOR DE ESTUDIO 1999 - 2002

Proyección EDC Proyección Veneconomía Proyección Metroeconomía

Año Area (m2) Acumulada Area (m2) Acumulada Area (m2) Acumulada

1999 733 - 502 - 941 -

2000 1.848 2.581 439 941 531 1.472

2001 2.433 4.281 951 1.390 1.524 2.056

2002 2.539 4.972 1.428 2.379 1.818 3.343

Fuente: Elaboración propia.

Año Area (m2) Variación (%)

1994 1.907 -1995 252 -87%1996 7.090 2713%1997 9.013 27%1998 601 -93%

Fuentes: ORGANIZACIÓNAKROS.Miguel Chacón & Asociados,Consultoría Inmobiliaria, C.A.

CUADRO Nº 1AREA COMERCIALIZADA

DE OFICINASSECTOR DE ESTUDIO 1994 - 1998

G R A F I C O N º 1A R E A C O M E R C I A L I Z A D A D E O F I C I N A S

E N E L S E C T O R D E E S T U D I O .

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

10,000

1994 1995 1996 1 9 9 7 1998

0%

2 0 %

4 0 %

6 0 %

8 0 %

100%

120%

AREA COMERCIALIZADA (m2)

INFLACION (%)

TASA ACTIVA (%)

DEVALUACION (%)

12

GRAFICO Nº 2 PROYECCIONES DE OFERTA

PRIMARIA DE OFICINAS SECTOR DE ESTUDIO (m2)

0

5 0 0

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

1999 2000 2001 2002

PROYECCION EDC (m2)

PROYECCION VENECONOMIA (m2)

PROYECCION METROECONOMIA (m2)

Fuente: Elaboración propia

CUADRO Nº 4

COMPORTAMIENTO DE LOS PRECIOS DE OFICINAS EN EL SECTOR 1994 - 1998

Año Precio Promedio Ponderado

(Bs./m2)

Variación (%)

1994 97.609 -

1995 161.758 66%

1996 213.654 32%

1997 256.654 20%

1998 607.166 137% Fuentes: CIMPRO C.A., Miguel Chacón &

Asociados, Consultoría Inmobiliaria, C.A.

GRAFICO Nº 3 EVOLUCION DE LOS PRECIOS PROMEDIOS

PONDERADOS (Bs/m2) 1994 – 1998

0

100 .000

200 .000

300 .000

400 .000

500 .000

600 .000

700 .000

1 9 9 4 1 9 9 6 1 9 9 8

13

Por último, se definieron tres escenarios: optimista, pesimista y medio, en relación con

la variación de precios y las variables macroeconómicas empleadas.

CUADRO Nº 5

PROYECCIONES PROMEDIO ANUAL

POR ESCENARIOS 1999 – 2002.

Escenario Variación Precios (%)

Inflación (%) Tasa Activa (%) Devaluación (%)

OPTIMISTA 33,00% 30,60% 21,10% 15,00%

MEDIO 32,00% 34,80% 25,90% 17,60%

PESIMISTA 31,00% 38,50% 28,40% 20,90%


E. Evaluación Económica de las Opciones de Negocio Inmobiliario.

a) Venta del Terreno y colocación financiera en un Bono del Tesoro de los

Estados Unidos de América : En el Cuadro Nº 6, que se muestra a

continuación, se presenta el flujo de caja representativo de dicha colocación

financiera.

14

CUADRO Nº 6

FLUJO DE CAJA

OPCION DE NEGOCIO: VENTA DEL TERRENO Y

COMPRA BONO TESORO AMERICANO

PERIODOS ANUALES DESCRIPCION DE INDICADORES 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Bono del Tesoro USA (10 años, i = 5,11%) 2.191.506

Capital Acumulado 2.191.506 2.191.506 2.191.506 2.191.506 2.191.506 2.191.506 2.191.506 2.191.506 2.191.506 2.191.506 2.191.506 2.191.506

Intereses 111.986 111.986 111.986 111.986 111.986 111.986 111.986 111.986 111.986 111.986 111.986 111.986

Acumulado 111.986 223.972 335.958 447.944 559.930 671.916 783.902 895.888 1.007.874 1.119.860 1.231.846 1.343.831

FLUJO NETO ANUAL ($)

-2.191.506 111.986 111.986 111.986 111.986 111.986 111.986 111.986 111.986 111.986 111.986 111.986 2.303.492

FLUJO NETO ANUAL ACTUALIZADO 0 106.542 101.362 96.434 91.746 87.286 83.042 79.005 75.164 71.510 68.034 64.726 1.266.655

ACUMULADO -2.191.506 -2.084.964 -1.983.602 -1.887.168 -1.795.422 -1.708.136 -1.625.094 -1.546.089 -1.470.924 -1.399.414 -1.331.381 -1.266.655 0

VPN (Total) ($) 0

TASA INTERNA DE RETORNO 5,11%


15

b) Desarrollo inmobiliario del terreno. En función de los escenarios

macroeconómicos definidos y de las variaciones en la duración de las ventas, se

realizó un análisis de inversión de dicho desarrollo obteniéndose los resultados

que indican de seguida.

CUADRO Nº 7

RESULTADOS DEL ANALISIS DE SENSIBILIDAD

OPCION DE NEGOCIO: DESARROLLO INMOBILIARIO DEL TERRENO

(INICIO DE LAS VENTAS: BIMESTRE 3)

Escenarios

Período de Terminación de

Ventas

Descripción de Indicadores Base (*)

Optimista Medio Pesimista

Aporte Total del Promotor, sin terreno (Bs.) 655.110.967 761.709.773 756.284.943 770.196.213

Bimestre 10 Valor Presente Neto (Bs.) 1.054.277.021 451.050.167 102.369.616 -178.257.775

Tasa Interna de Retorno 124% 94% 71% 52%

Tiempo de Recuperación del Capital (Años) 1,17 1,50 1,67 0,00

Aporte Total del Promotor, sin terreno (Bs.) 724.117.533 934.861.349 932.876.342 910.052.542

Bimestre 12 Valor Presente Neto (Bs.) 985.370.501 208.095.701 -194.880.383 -506.297.828



Aporte Total de l Promotor, sin terreno (Bs.) 883.995.840 1.071.352.524 1.063.587.273 1.057.981.042

Bimestre 14 Valor Presente Neto (Bs.) 922.209.892 1.262.827 -438.071.128 -772.839.454



Aporte Total del Promotor, sin terreno (Bs.) 1.020.613.056 1.216.036.623 1.187.124.647 1.152.463.734

Bimestre 16 Valor Presente Neto (Bs.) 805.027.799 -214.636.451 -691.384.941 -1.044.850.021




Bimestre 18 Valor Presente Neto (Bs.) 720.536.021 -387.282.116 -908.129.242 -1.278.103.189




Bimestre 20 Valor Presente Neto (Bs.) 652.154.783 -566.674.119 -1.107.575.745 -1.487.936.758



(*): Escenario Base, se refiere a los valores del Estudio Valorativo, elaborado con anterioridad sobre el mismo inmueble.


16

Las cifras destacadas en rojo se refieren a indicadores desfavorables. Así, en el

caso de la Tasa Interna de Retorno, se considera que un resultado por debajo de

la Tasa Mínima Atractiva de Inversión, que en el caso de la actividad inmobiliaria

es de 120 %, no haría atractivo el desarrollo del proyecto. Y en lo referente al Valor

Presente Neto (VPN), un resultado negativo representa un rendimiento de la

inversión por debajo del Costo de Capital o Costo de Oportunidad, que para el

presente caso es de 58%.

c) Propuesta de Arrendamiento a una Franquicia: sobre la base de las propuestas

de arrendamiento que una franquicia negocia en la actualidad con el cliente, se

estructuró el Flujo de Caja y se obtuvieron los resultados económicos que se

muestran en el cuadro siguiente.

17

CUADRO Nº 8

FLUJO DE CAJA OPCION DE NEGOCIO: ARRENDAMIENTO DEL TERRENO

DESCRIPCION PERIODOS ANUALES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

INGRESOS

Renta prepagada (US$) 300.000

Canon Anual (US$) 72.000 74.160 76.385 78.676 81.037 83.468 85.972 88.551 91.207 93.944 96.762 99.665

Ahorro pagos serv. E imp. 4.448 4.448 4.448 4.448 4.448 4.448 4.448 4.448 4.448 4.448 4.448 4.448

Total Ingresos 300.000 76.448 78.608 80.833 83.125 85.485 87.916 90.420 92.999 95.656 98.392 101.210 104.113

EGRESOS

Terreno Inmovilizado 2.191.506

Total Egresos 2.191.506 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Flujo Neto Anual (US$) -1.891.506 76.448 78.608 80.833 83.125 85.485 87.916 90.420 92.999 95.656 98.392 101.210 104.113

Revalorización del Terreno 4.409.741

Flujo Neto Anual (US$) -1.891.506 76.448 78.608 80.833 83.125 85.485 87.916 90.420 92.999 95.656 98.392 101.210 4.513.854

Acumulado 76.448 155.057 235.890 319.014 404.499 492.415 582.835 675.834 771.490 869.882 971.092 5.484.946

Flujo Neto Anual Actualizado (US$)

-1.891.506 72.732 71.151 69.608 68.101 66.630 65.193 63.791 62.420 61.082 59.775 58.498 2.482.099

Acumulado -1.891.506 -1.818.774 -1.747.623 -1.678.016 -1.609.915 -1.543.285 -1.478.091 -1.414.301 -1.351.880 -1.290.798 -1.231.023 -1.172.525 1.309.573

VPN (Total) (US$) 1.309.573

TASA DE DESCUENTO 5,11%

TASA INTERNA DE RETORNO 11%

TASA DE CRECIMIENTO CANON ANUAL 3%

TASA DE REVALORIZACION TERRENO 6%


19

F. Síntesis de Resultados.

El cuadro siguiente resume las opciones de negocio inmobiliario, en términos de los

indicadores seleccionados.

CUADRO Nº 9

SINTESIS DE RESULTADOS

OPCIONES DE NEGOCIO

INDICADORES

ECONOMICOS Vender e invertir en

Bono USA Desarrollo Inmobiliario

Más Probable Desarrollo Inmobiliario

Optimista Arrendamiento a la

Franquicia

Aporte del Promotor adicional al terreno (Bs.) 0 1.063.587.273 1.071.352.524 0

Tiempo de Recuperación del Capital - No se recupera 2,33 años -

Valor Presente Neto 0

Bs. -438.071.128, Tasa de Descuento de 58% en

Bs.

Bs. 1.262.827, Tasa de Descuento 58%

en Bs.

1.309.573 $US, Tasa de Descuento

5,11% en $USA

Tasa Interna de Retorno 5,11% (1,7 veces la

inflación USA) 48% (1,45 veces la

inflación local) 66% (2 veces la inflación

local) 11% en $ (3,5 veces la

inflación USA)


G. Conclusiones.

• La opción de negocio de mayor rendimiento y menor riesgo es el arrendamiento del

terreno a la empresa franquiciante, por cuanto genera ingresos a corto plazo y se

mantiene la propiedad sobre el terreno.

• El desarrollo inmobiliario del terreno, por parte del cliente o en sociedad con

promotores, constituye una iniciativa de alto riesgo económico – financiero, en un

período de incertidumbre en cuanto a los principales indicadores macroeconómicos

proyectados. Igualmente debe tenerse presente que la actividad de construcción

civil comercial no constituye un área del negocio medular de la corporación

propietaria del terreno.

• La venta del terreno genera rendimientos inferiores a la opción de arrendamiento, e

implica desprenderse de un activo inmobiliario de interés singular para la

Corporación Cliente, habida cuenta de su localización inmediata a las sedes

20

principales de estas empresas, además de constituir una superficie de 1.532,03

metros cuadrados, relativamente difícil de volver a adquirir como un inmueble

integrado en una ubicación central.

VI. ESTUDIO DE CASO: ANÁLISIS DE INVERSIÓN DE UNA FRANQUICIA CENTURY 21.

A. Introducción.

Este caso se refiere al análisis económico – financiero de la adquisición de una

franquicia Century 21 en una zona específica de la ciudad de Caracas. Dicho estudio

comprende una investigación de mercado, descripción del proyecto de inversión,

estudio económico, la formulación y evaluación económica financiera, y un análisis de

sensibilidad.

B. Investigación de Mercado.

Se analizaron las operaciones de compra – venta de apartamentos, comercios y

oficinas, con la finalidad de determinar su comportamiento histórico en cuanto a área

comercializada y precios.

CUADRO Nº 10 COMPORTAMIENTO DEL MERCADO DE COMPRA - VENTA EN EL SECTOR DE LA CANDELARIA

PRODUCTO INMOBILIARIO: APARTAMENTO PERIODO 1995 - 2000

AÑO CANTIDAD DE OPERA.

VARIA (%)

AREA COMER

(m 2)

VARIA (%)

PRECIO PROMEDIO

PONDERADO ($/m 2)

VARIA (%)

PRECIO MEDIO ($/m 2)

VARIA (%)

PRECIO MAXIMO

($/m 2)

VARIA (%)

1995 146 10.312 436 573 709

1996 321 120% 22.715 120% 274 -37% 359 -37% 444 -37%

1997 454 41% 35.214 55% 420 53% 566 58% 712 60%

1998 604 33% 46.035 31% 526 25% 686 21% 845 19%

1999 533 -12% 39.491 -14% 605 15% 791 15% 978 16%

2000 404 -24% 30.222 -23% 554 -9% 714 -10% 874 -11%

Fuente: CIMPRO C.A., Cálculos propios

21


PRODUCTO INMOBILIARIO: OFICINAS PERIODO 1995 - 2000


VARIA (%)

AREA COMER

(m 2)

VARIA (%)

PRECIO PROMEDIO

PONDERADO ($/m 2)

VARIA (%)


VARIA (%)

PRECIO MAXIMO

($/m 2)

VARIA (%)

1995 14 1.154 611 748 886

1996 28 100% 3.939 241% 368 -40% 511 -32% 655 -26%

1997 26 -7% 5.006 27% 516 40% 724 42% 931 42%

1998 36 38% 6.516 30% 324 -37% 682 -6% 1.040 12%

1999 59 64% 6.622 2% 638 97% 1.287 89% 1.935 86%

2000 30 -49% 2.646 -60% 596 -7% 876 -32% 1.155 -40%



PRODUCTO INMOBILIARIO: LOCALES COMERCIALES PERIODO 1995 - 2000


VARIA (%)

AREA COMER

(m 2)

VARIA (%)

PRECIO PROMEDIO

PONDERADO ($/m 2)

VARIA (%)


VARIA (%)

PRECIO MAXIMO

($/m 2)

VARIA (%)

1995 13 1.069 942 1.500 2.059

1996 27 108% 3.468 224% 372 -61% 1.034 -31% 1.696 -18%

1997 61 126% 8.207 137% 1.754 372% 3.034 193% 4.314 154%

1998 72 18% 10.730 31% 1.582 -10% 2.419 -20% 3.256 -25%

1999 98 36% 8.986 -16% 2.296 45% 4.408 82% 6.520 100%

2000 50 -49% 5.916 -34% 987 -57% 3.471 -21% 5.955 -9%


Esta investigación arrojó los siguientes resultados:

• En relación con la cantidad de operaciones promedio por año, se obtuvo que para

apartamentos es de 410 unidades, mientras que para las oficinas y comercios es de

32 y 54 unidades, respectivamente; cuyas variaciones promedio son de 32%, 29%,

y 48%.

• En relación con el área comercializada promedio por año, se obtuvo que para

apartamentos es de 30.665 m2, mientras que para las oficinas y comercios es de

22

4.314 m2 y 6.396 m2, respectivamente, cuyas variaciones promedio son de 34%,

48%, y 69%.

• En relación con los precios estos presentan una variación promedio anual de 9%,

12%, y 41%, para apartamentos, oficinas y comercios, respectivamente.

Igualmente, se determina que los precios actuales de dichos productos inmobiliarios

son: US$ 753/m2, para apartamentos, US$ 1.081/m2, para oficinas, y US$ 3.939/m2,

para locales comerciales.

C. ESTUDIO TÉCNICO.

En cuanto a la estructura organizativa planteada para el funcionamiento de la

franquicia, se compone de la Junta Directiva, el Gerente General, una secretaria, una

recepcionista, y seis asesores (corredores inmobiliarios).

Por otro lado, se considera el arrendamiento de un local comercial de aproximadamente

80 m2 de superficie, el cual deber acondicionarse según los estándares recomendados

por la franquiciante. Igualmente debe disponerse de computadoras e impresoras, varias

líneas telefónicas, y otros equipos necesarios para el funcionamiento óptimo de la

tecnología en la oficina.

En relación con el proceso, éste consiste en lo siguiente:

• El costo de la franquicia es de US$ 30.000, el cual incluye marca, tecnología,

capacitación, manuales de operación, etc.

• Adicionalmente al pago de la franquicia, debe disponerse de un patrimonio en el

orden de los US$ 50.000.

• La duración de la franquicia es de cinco años, renovable con el pago del 50% del

costo de la franquicia para el momento de la renovación.

• Los inmuebles a negociar, ya sea para la venta o arrendamiento, deben ser

captados con la condición de exclusividad.

• Actualmente la comisión por la negociación es de 4% en el caso de una venta, y un

mes de alquiler, en el caso de arrendamiento.

• De los ingresos brutos, el 8% es destinado para el pago de canon de regalía, y el

2% para el fondo suramericano de publicidad.

• La negociación de un inmueble determinado puede darse en las siguientes

condiciones:

- Un inmueble captado y negociado únicamente por la oficina. En este caso la

comisión por la negociación será destinada a los ingresos brutos de la oficina.

23

- Un inmueble captado por la oficina y negociada por otra agencia de la

franquicia, o captado por otra agencia de la franquicia y negociado por la

oficina. Aquí la comisión por la negociación es compartida por las dos

agencias en proporciones de mutuo acuerdo. Generalmente, la agencia que

captó el inmueble se lleva una proporción ligeramente mayor.

• De la comisión obtenida por la oficina de una negociación, luego de descontar el

pago del canon de regalía, debe pagarse la comisión correspondiente al asesor o o

persona que colaboró con ello la cual se estila en el orden del 36%.

• Un pago a la Franquiciante de un 2% de los ingresos brutos de la oficina, con la

finalidad de un fondo de reserva para cualquier eventualidad de la red de franquicia.

D. ESTUDIO ECONOMICO.

En función del comportamiento del mercado, las condiciones técnicas de la franquicia, y

a la estructura organizativa del franquiciado, se determinó la inversión inicial, los

ingresos y egresos, sobre la base de un escenario conservador que consiste en un

crecimiento en la cantidad de captaciones hasta lograr la capacidad máxima en un

lapso de tiempo de cinco años., y de una renovación continua de la franquicia.

CUADRO Nº 13 ESTIMACIÓN DE LA INVERSIÓN INICIAL

DESCRIPCION MONTO (US$)

Adquisición de la Franquicia 30.600

Depósito Arrendamiento 9.600 Acondicionamiento del Local 6.122

Mobiliario 11.290

Compra de Computadoras y Accesorios 14.078

Servicio Telefónico 2.742

Permisología 1.014 Contratación de Estudios y Proyectos 7.246

Material de Oficina 2.000

Capital de Trabajo 21.890

TOTAL 106.582 Fuente: Elaboración Propia

24

CUADRO Nº 14 ESTIMACIÓN DE EGRESOS DEL FRANQUICIADO

PERIODOS ANUALES DESCRIPCION 0 1 2 3 4 5

EGRESOS OPERATIVOS 154.896 229.180 266.323 303.465 340.607

Costos de Producción 88.264 88.264 88.264 88.264 88.264

Mano de Obra 24.348 24.348 24.348 24.348 24.348

Mantenimiento y Renovación Equipos 11.304 11.304 11.304 11.304 11.304

Servicios 9.896 9.896 9.896 9.896 9.896

Condominio 2.319 2.319 2.319 2.319 2.319

Alquiler 19.200 19.200 19.200 19.200 19.200

Cargos por Depreciación y Amortización 5.268 5.268 5.268 5.268 5.268

Material de Oficina 1.739 1.739 1.739 1.739 1.739

Gastos de Publicidad Propia 6.957 6.957 6.957 6.957 6.957

Otros 7.233 7.233 7.233 7.233 7.233

Pagos Comisiones Internas 37.142 111.427 148.569 185.712 222.854

Costos de Administración 4.512 4.512 4.512 4.512 4.512

Amortización Crédito 19.181 19.181 19.181 19.181 19.181

Seguro 5.797 5.797 5.797 5.797 5.797

EGRESOS RELATIVOS A LA FRANQUICIANTE 14.247 34.882 51.053 63.434 75.815

Canon de Regalía 8.254 24.762 33.015 41.269 49.523

Pago de Publicidad 2.400 2.400 8.254 10.317 12.381

Fondo de Renovación 1.530 1.530 1.530 1.530 1.530

Otros 2.063 6.190 8.254 10.317 12.381

TOTAL EGRESOS 169.143 264.062 317.376 366.899 416.422Fuente: Elaboración Propia.

CUADRO Nº 15

ESTIMACIÓN DE EGRESOS DEL FRANQUICIADO

PERIODOS ANUALES DESCRIPCION

0 1 2 3 4 5

Ingresos por Operaciones de Venta 98.648 295.945 394.594 493.242 591.890

En la Zona 92.072 276.216 368.288 460.361 552.433

En Zonas Externas 6.576 19.729 26.305 32.881 39.458

Ingresos por Operaciones de Arrendamiento 4.525 13.575 18.099 22.624 27.149

En la Zona 4.201 12.604 16.806 21.007 25.209

En Zonas Externas 323 970 1.293 1.617 1.940

Total Ingresos Operativos 103.173 309.520 412.693 515.866 619.039 Fuente: Elaboración Propia.

25

E. FORMULACION Y EVALUACIÓN ECONOMICO FINANCIERO.

Luego de la estimación de la inversión inicial, egresos e ingresos, se formuló el flujo de

caja para un tiempo explícito de diez años sobre la base de una perpetuidad del

negocio, es decir, de una renovación renovar continuamente la franquicia.

CUADRO Nº 16

FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO

PERIODOS ANUALES PARTIDAS 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

INGRESOS

Crédito Bancario 74.608

Ingresos Operativos - 103.173 309.520 412.693 515.866 619.039 619.039 619.039 619.039 619.039 619.039

TOTAL 74.608 103.173 309.520 412.693 515.866 619.039 619.039 619.039 619.039 619.039 619.039

EGRESOS

Inversión Inicial 106.582

Egresos Operativos - 154.896 229.180 266.323 303.465 340.607 321.426 321.426 321.426 321.426 321.426

Egresos Pagos Franquiciante - 14.247 34.882 51.053 63.434 75.815 75.815 75.815 75.815 75.815 75.815

TOTAL 106.582 169.143 264.062 317.376 366.899 416.422 397.241 397.241 397.241 397.241 397.241

UTILIDAD BRUTA (Antes del

Impuesto) (31.975) (65.970) 45.457 95.317 148.967 202.617 221.798 221.798 221.798 221.798 221.798

PAGO I.S.L.R. - - 15.455 32.408 50.649 68.890 75.411 75.411 75.411 75.411 75.411

UTILIDAD NETA OPERATIVA (31.975) (65.970) 30.002 62.909 98.318 133.727 146.387 146.387 146.387 146.387 146.387

DEPRECIACION 0 5.268 5.268 5.268 5.268 5.268 5.268 5.268 5.268 5.268 5.268

FLUJO DE CAJA LIBRE (31.975) (60.702) 35.270 68.177 103.586 138.995 151.655 151.655 151.655 151.655 151.655FLUJO DE CAJA

ACUMULADO (31.975) (92.677) (57.407) 10.770 114.356 253.351 405.006 556.661 708.315 859.970 1.011.625

PERPETUIDAD 1.011.031

FLUJO DE CAJA LIBRE (31.975) (60.702) 35.270 68.177 103.586 138.995 151.655 151.655 151.655 151.655 1.162.686FLUJO DE CAJA ACUMULADO (31.975) (92.677) (57.407) 10.770 114.356 253.351 405.006 556.661 708.315 859.970 2.022.656


La evaluación económica de este proyecto determinó los siguientes indicadores:

• Tasa Interna de Retorno: 70%

• Valor Presente Neto, considerando una tasa de descuento de 15%: US$ 537.156

• Monto Máximo de la Inversión: US$ 92.677

• Tiempo de Recuperación del Capital Invertido: en el Año 3.

26

F. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD.

El análisis de sensibilidad puede tener infinitos escenarios, pero para el presente caso

consistió en reducir el tiempo explícito del proyecto al tiempo de duración del contrato

de la franquicia, es decir, cinco años, y por consiguiente, no considerar una

perpetuidad del negocio. A continuación se presente el Flujo de Caja.

CUADRO Nº 17

FLUJO DE CAJA SENSIBILIDAD DEL PROYECTO

PERIODOS ANUALES PARTIDAS 0 1 2 3 4 5

INGRESOS

Crédito Bancario 74.608

Ingresos Operativos - 103.173 309.520 412.693 515.866 619.039

TOTAL 74.608 103.173 309.520 412.693 515.866 619.039

EGRESOS

Inversión Inicial 106.582

Egresos Operativos - 154.896 229.180 266.323 303.465 340.607

Egresos Pagos Franquiciante - 12.717 33.352 49.523 61.904 74.285

TOTAL 106.582 167.613 262.532 315.846 365.369 414.892

UTILIDAD BRUTA (Antes del Impuesto) (31.975) (64.440) 46.987 96.847 150.497 204.147

PAGO I.S.L.R. - - 15.976 32.928 51.169 69.410

UTILIDAD NETA OPERATIVA (31.975) (64.440) 31.012 63.919 99.328 134.737

DEPRECIACION 0 5.268 5.268 5.268 5.268 5.268

FLUJO DE CAJA LIBRE (31.975) (59.172) 36.279 69.187 104.596 140.005

FLUJO DE CAJA ACUMULADO (31.975) (91.147) (54.867) 14.320 118.916 258.921

DEVOLUCIÓN CAPITAL DE TRABAJO 21.890

VALOR SALVAMENTO DE ACTIVOS 2.634

DEVOL. DEPOSITO ARRENDAMIENTO 9.600

FLUJO DE CAJA LIBRE (31.975) (59.172) 36.279 69.187 104.596 174.129

FLUJO DE CAJA ACUMULADO (31.975) (91.147) (54.867) 14.320 118.916 293.044 Fuente: Elaboración propia.

Los resultados económicos obtenidos son los siguientes:

• Tasa Interna de Retorno: 56%

• Valor Presente Neto, considerando una tasa de descuento de 15%: US$ 118.149

• Monto Máximo de la Inversión: US$ 91.147

• Tiempo de Recuperación del Capital Invertido: en el Año 3.

27

G. CONCLUSION.

El análisis de inversión de la adquisición de la franquicia CENTURY 21, demuestra que

resulta un negocio altamente rentable, el cual se demuestra en una tasa interna de

retorno potenciada que permite sobreponer cualquier eventualidad negativa en la

variación de los factores externos e internos del proyecto.

VII. CONCLUSIONES GENERALES.

• La Franquicia es un sistema de cooperación - negociación entre dos empresas, la

franquiciante y el franquiciado, en relación con una actividad comercial o de

servicio, cuya fórmula de funcionamiento ha sido demostrada como exitosa y

económicamente atractiva. Sin embargo, este negocio presenta ventajas y

desventajas, las cuales deben evaluarse dentro del ámbito de cada actor.

• El sistema de franquicia le permite a la franquiciante diversificar, y por consiguiente,

minimizar el riesgo del negocio, ya que permite la asociación con comerciantes –

inversionistas que aportan su capital propio a cambio del derecho de uso de una

marca y/o una fórmula comercial. Sin embargo,, para lograr dicho éxito es

necesario que la contratación se plantee bajo un esquema de GANAR/GANAR.

• En Venezuela, la franquicia es un esquema de negocio de reciente aplicación, no

más de diez años, que presenta un crecimiento importante y con resultados

económicos satisfactorios.

• La aplicación del enfoque metodológico del Flujo de Caja Libre, para el análisis

económico de las franquicias, es una herramienta perfectamente aplicable para la

determinación del valor del negocio o de la factibilidad del proyecto de inversión,

dependiendo de la persona de referencia y la finalidad. Por último, para

complementar y justificar la toma de decisión, se hace necesario desarrollar una

evaluación cualitativa de las distintas opciones de negocio ó matriz FODA.

• EL análisis económico de un determinado proyecto de inversión debe compararse

con otras opciones de negocio, con el fin de decidir correctamente sobre el mismo.

En el estudio de caso, donde se estudiaron tres opciones de negocio, se demuestra

la importancia de la comparación de distintos proyectos de inversión y la aplicación

de un análisis de sensibilidad.

28

• El estudio de caso de la adquisición de la franquicia CENTURY 21, propone un

esquema metodológico apropiado para determinar la rentabilidad del proyecto de

inversión.

29

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ABRIL 2001

Urbanista Martín A. Fernández Ch.

LA VALORACION EN LAS FRANQUICIASESTUDIO DE CASOS

LA VALORACION EN LAS FRANQUICIASLA VALORACION EN LAS FRANQUICIAS

GENERALIDADES LAS FRANQUICIASGENERALIDADES LAS FRANQUICIAS

LAS FRANQUICIAS EN VENEZUELALAS FRANQUICIAS EN VENEZUELA

ESTUDIOS DE CASOESTUDIOS DE CASO

NEGOCIONEGOCIOEXITOSOEXITOSO

GENERALIDADES DE LA FRANQUICIAGENERALIDADES DE LA FRANQUICIA

FRANQUICIADOFRANQUICIADOFRANQUICIANTEFRANQUICIANTE

PAGO INICIALPAGO INICIALFEEFEEGOOD WILLGOOD WILLROYALTYROYALTY

MARCAMARCAKNOW HOWKNOW HOWASESORIAASESORIAPUBLICIDADPUBLICIDADADISTRAMIENTOADISTRAMIENTO

MINIMA O NULAMINIMA O NULAINVERSIONINVERSION

MAYOR O TOTALMAYOR O TOTALINVERSIONINVERSION

FRANQUICIANTEFRANQUICIANTE FRANQUICIADOFRANQUICIADO

EL RIESGOEL RIESGO

GENERALIDADES DE LA FRANQUICIAGENERALIDADES DE LA FRANQUICIA

LA FRANQUICIALA FRANQUICIA


MATRIMONIO

GANAR /GANARGANAR /GANAR

ÉXITO/DURABILIDADÉXITO/DURABILIDAD

VENTAJASDESVENTAJAS

LA FRANQUICIA EN VENEZUELALA FRANQUICIA EN VENEZUELA

CrecimientoCrecimiento

Inversión (US$)Inversión (US$)

Ingresos Brutos (US$)Ingresos Brutos (US$)

NEGOCIO PUJANTENEGOCIO PUJANTE

Tiempo de RecuperaciónTiempo de Recuperación

Rentabilidad (%)Rentabilidad (%)

Renta Unitaria ($/mRenta Unitaria ($/m22))

PROMPROM M INM IN M AXM AX

6 6 LocLoc / año / / año / franqfranq

136.443136.443 8.5008.500 500.000500.000

40.93140.931 5.5005.500 225.000225.000

1 año y 9 m1 año y 9 m 6 meses6 meses 5,5 años5,5 años

26,56 %26,56 % 15 %15 % 45 %45 %

321,35321,35 133,33133,33 629,63629,63

METODOLOGIAMETODOLOGIAVALORACION ECONOMICAVALORACION ECONOMICA


PROPIETARIOPROPIETARIOINMUEBLEINMUEBLE

REFERENCIA: LA FRANQUICIANTEREFERENCIA: LA FRANQUICIANTE

NUEVO FRANQUICIADONUEVO FRANQUICIADO

LA CORPORACIONLA CORPORACION

LA FRANQUICIANTELA FRANQUICIANTECORPORACIONCORPORACION

INGRESOS EGRESOSVENTAS PROPIAS

CUOTAS FRANQUICIADOS

ROYALTYSOTROS

COSTOS DE PRODUCCION

DEPRECIACION/AMORT.

GTOS PUBLICIDAD Y PROM.OTROS

UTILIDAD A INT E I.S.L.RPAGO DE INTERESES

UTILIDAD A I.S.L.RPAGO DE I.S.L.R.

UTILIDAD NETA OPERATIVADEP/AMOR + INV CAP TRAB + INV ACT FIJOS

F.C.L. + V.T.F.C.L. + V.T.

VALORVALORFRANQUICIA CORPORACIONFRANQUICIA CORPORACION

VP = ∑ FCL/(1+C)^i + VT/(1+C)^n

VP = VP - D

v = V / (nº acciones)

EL FRANQUICIADOEL FRANQUICIADOPROYECTO DE INVERSIONPROYECTO DE INVERSION

INGRESOS EGRESOSVENTAS PROPIAS

CREDITO BANCARIO

ROYALTYSOTROS

COSTOS DE PRODUCCION

DEPRECIACION/AMORT.

AMORTIZACION CREDITO

UTILIDAD A INT E I.S.L.RPAGO DE INTERESES


UTILIDAD NETA OPERATIVADEP/AMOR + REIN CAP TRAB + VALOR SALV

F.C.L. + V.T.F.C.L. + V.T.

APORTE PROPIO

INV. INICIALCUOTA FRANQUICIA

OPCION FRANQUICIAOPCION FRANQUICIA

OPCION “X”OPCION “X”

OPCION “Y”OPCION “Y”

OPCION “N”OPCION “N”

T.I.R.T.I.R.

V.P.N.V.P.N.

T.R.C.T.R.C.

EL FRANQUICIADOEL FRANQUICIADOPROYECTO DE INVERSIONPROYECTO DE INVERSION

FODAFODA

FORTALEZAS DEBILIDADES

OPORTUNIDADES AMENAZAS

EL PROPIETARIOEL PROPIETARIOPROYECTO DE INVERSIONPROYECTO DE INVERSION

INGRESOS EGRESOSRENTA PREPAGADA

CANON

OTROS


UTILIDAD NETA OPERATIVA

F.C.L. + REVA. INMUEB.F.C.L. + REVA. INMUEB.

AHORRO EN PAGOS

INV. INICIALINMUEBLE INMOVILIZADO

OPCION FRANQUICIAOPCION FRANQUICIA

OPCION “X”OPCION “X”

OPCION “Y”OPCION “Y”

OPCION “N”OPCION “N”

T.I.R.T.I.R.

V.P.N.V.P.N.

T.R.C.T.R.C.

EL PROPIETARIOEL PROPIETARIOPROYECTO DE INVERSIONPROYECTO DE INVERSION

FODAFODA

FORTALEZAS DEBILIDADES

OPORTUNIDADES AMENAZAS

ESTRUCTURACIÓN DE UN ESTUDIOESTRUCTURACIÓN DE UN ESTUDIO

Análisis Urbanístico y de LocalizaciónAnálisis Urbanístico y de Localización

Investigación de MercadoInvestigación de Mercado

Estudio EconómicoEstudio Económico

Estudio TécnicoEstudio Técnico

Formulación y EvaluaciónFormulación y Evaluación

Análisis de SensibilidadAnálisis de Sensibilidad

Conclusiones y RecomendacionesConclusiones y Recomendaciones

Elaboración y Evaluación Matriz FODAElaboración y Evaluación Matriz FODA

ESTRUCTURACIÓN DE UN ESTUDIOESTRUCTURACIÓN DE UN ESTUDIO

ESTUDIO DE CASO “A”:ESTUDIO DE CASO “A”:““EVALUACION DE TRES OPCIONES EVALUACION DE TRES OPCIONES

DE NEGOCIO INMOBILIARIO”DE NEGOCIO INMOBILIARIO”

SUPERFICIE: 1.532 m2SUPERFICIE: 1.532 m2

ZONIFICACION: C.C.ZONIFICACION: C.C.

AREA BRUTA CONST: 9.680 m2AREA BRUTA CONST: 9.680 m2

ESTUDIO DE CASOESTUDIO DE CASOCARACTERISTICAS DEL INMUEBLECARACTERISTICAS DEL INMUEBLE

SECTOR URBANO DE INTENSA DINAMICASECTOR URBANO DE INTENSA DINAMICAURBANA.URBANA.

VENDER E INVERTIR EN BONOVENDER E INVERTIR EN BONO

DESARROLLO INMOBILIARIODESARROLLO INMOBILIARIO

ARRENDAMIENTO A FRANQUICIAARRENDAMIENTO A FRANQUICIA

ESTUDIO DE CASO “A”ESTUDIO DE CASO “A”OPCIONES OPCIONES

DE NEGOCIO INMOBILIARIO:DE NEGOCIO INMOBILIARIO:

OPCIONOPCION 1:1:““VENDER E INVERTIR EN UN BONO USA”VENDER E INVERTIR EN UN BONO USA”

T.I.R. = i = 5,11%

TIEMPO = 12 años

US $ 2.190.000US $ 2.190.000

OPCION DE NEGOCIOOPCION DE NEGOCIOVENDER E INVERTIR EN BONO USAVENDER E INVERTIR EN BONO USA

. . .

US $ 2.190.000

1 2 3 12

INT INTINT

OPCIONOPCION “2”:“2”:““DESARROLLO INMOBILIARIO”DESARROLLO INMOBILIARIO”

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

10,000

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 20020

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

1,400,000

1,600,000

1,800,000

2,000,000

AREA COMERCIALIZADA (m2)

PRECIOS PROMEDIOS PONDERADOS (Bs./m2)

OPCION DESARROLLO INMOB.OPCION DESARROLLO INMOB.MERCADO INMOBILIARIOMERCADO INMOBILIARIO

PESIMISTA

OPCION DESARROLLO INMOB.OPCION DESARROLLO INMOB.RESULTADOS T.I.R.RESULTADOS T.I.R.

0

20

40

60

80

100

120

140

1 2 3 4 5 6

BASE (*) MEDIOOPTIMISTA

-2000000000

-1500000000

-1000000000

-500000000

0

500000000

1000000000

1500000000

1 2 3 4 5 6

BASE (*) MEDIO

OPTIMISTA PESIMISTA

OPCION DESARROLLO INMOB.OPCION DESARROLLO INMOB.RESULTADOS V.P.N.RESULTADOS V.P.N.

OPCIONOPCION “3”:“3”:““ARRENDAMIENTO A UNA FRANQUICIA”ARRENDAMIENTO A UNA FRANQUICIA”

T.I.R. = 11%

V.P.N = US$ 1.309.573

REV. INMUEBLEREV. INMUEBLE

OPCION DE NEGOCIOOPCION DE NEGOCIOARRENDAR A UNA FRANQUICIAARRENDAR A UNA FRANQUICIA

. . .

TERRENOINMOVIL

1 2 3 12

RENTA PREPAFc Fc Fc

ESTUDIO DE ESTUDIO DE CASO “A”CASO “A”SINTESIS DE RESULTADOSSINTESIS DE RESULTADOS

OPCIONES DE NEGOCIOINDICADORESECONOMICOS

Vender einvertir enBono USA

DesarrolloInmobiliario

Más Probable

DesarrolloInmobiliarioOptimista

Arrendamientoa la Franquicia

Aporte del Promotoradicional al terreno (Bs.)

0 1.063.587.273 1.071.352.524 0

Tiempo de Recuperacióndel Capital

- No se recupera 2,33 años -

Valor Presente Neto 0 Bs. -438.071.128,

Tasa deDescuento de58% en Bs.

Bs. 1.262.827,Tasa de

Descuento 58%en Bs.

1.309.573 $US,Tasa de

Descuento5,11% en $USA

Tasa Interna de Retorno 5,11% (1,7veces la

inflación USA)

48% (1,45 vecesla inflación

local)

66% (2 veces lainflación local)

11% en $ (3,5veces la inflación

USA)

ESTUDIO DE CASO “BESTUDIO DE CASO “B”:”:““ADQUISICION DE UNA FRANQUICIA ADQUISICION DE UNA FRANQUICIA

CENTURY 21”CENTURY 21”

DETERMINAR LA FACTIBILIDAD ECONOMICA DETERMINAR LA FACTIBILIDAD ECONOMICA FINANCIERA DE LA ADQUISICIONFINANCIERA DE LA ADQUISICIONDE LA FRANQUICIA CENTURY 21DE LA FRANQUICIA CENTURY 21

EN UN SECTOR DE CARACASEN UN SECTOR DE CARACAS

ESTUDIO DE CASO “B”ESTUDIO DE CASO “B”OBJETIVO GENERALOBJETIVO GENERAL

Operaciones/anoOperaciones/ano

Area Comer. (m2/ano)Area Comer. (m2/ano)

Precio MedioPrecio Medio (US(US$/m2)$/m2)

INVESTIGACION DE MERCADOINVESTIGACION DE MERCADO

Apart.Apart. Ofic.Ofic. Com.Com.

410410

30.66530.665 6.3966.396 4.3144.314

753753 1.0811.081 4.0004.000

ESTUDIO DE CASO “B”ESTUDIO DE CASO “B”

5454 3232

GerenteGerente

Recurso Humano ExternoRecurso Humano Externo

Recurso Humano InternoRecurso Humano Interno

ESTUDIO DE CASO “B”ESTUDIO DE CASO “B”ANALISIS TECNICOANALISIS TECNICO

EquiposEquipos

Costo de la Franquicia: US$ 30.000Costo de la Franquicia: US$ 30.000

Duración: 5 anos, renovableDuración: 5 anos, renovable

Patrimonio Neto Exigido: US$ 50.000Patrimonio Neto Exigido: US$ 50.000

ESTUDIO DE CASO “B”ESTUDIO DE CASO “B”ANALISIS TECNICOANALISIS TECNICO

Comisión por negociación: 4% Comisión por negociación: 4%

Pagos a laPagos a la FranquicianteFranquiciante: 10% de : 10% de los Ingresos Brutoslos Ingresos Brutos

Inversión Inicial: US$ 106.580Inversión Inicial: US$ 106.580

Precios de Negociación: los obtenidos Precios de Negociación: los obtenidos como precios mediocomo precios medio

ESTUDIO DE CASO “B”ESTUDIO DE CASO “B”ESTUDIO ECONOMICOESTUDIO ECONOMICO

Velocidad de Operaciones Negociadas.Velocidad de Operaciones Negociadas.

Precios constantesPrecios constantes

Inversión Inicial.Inversión Inicial.

Egresos en el tiempo.Egresos en el tiempo.

ESTUDIO DE CASO “B”ESTUDIO DE CASO “B”FORMULACION Y EVALUACIONFORMULACION Y EVALUACION

Ingresos en el Tiempo.Ingresos en el Tiempo.

Vida explícita del Proyecto 10 anos.Vida explícita del Proyecto 10 anos.

Perpetuidad del Negocio.Perpetuidad del Negocio.

TIR: 70%TIR: 70%

VPN: US$ 537.156 (TASA DESCUENTO: 15%)VPN: US$ 537.156 (TASA DESCUENTO: 15%)

ESTUDIO DE CASO “B”ESTUDIO DE CASO “B”RESULTADOS ECONOMICOSRESULTADOS ECONOMICOS

Monto Máximo de la Inversión: US$ 92.700Monto Máximo de la Inversión: US$ 92.700

Tiempo de Recuperación: 2 anos.Tiempo de Recuperación: 2 anos.

ESTUDIO DE CASO “B”ESTUDIO DE CASO “B”SENSIBILIDADSENSIBILIDAD

Vida explícita del Proyecto 5 anos.Vida explícita del Proyecto 5 anos.

No se considero Perpetuidad del Negocio.No se considero Perpetuidad del Negocio.

TIR: 56%TIR: 56%

VPN: US$ 118.149 (TASA DESCUENTO: 15%)VPN: US$ 118.149 (TASA DESCUENTO: 15%)

ESTUDIO DE CASO “B”ESTUDIO DE CASO “B”RESULTADOS ECONOMICOSRESULTADOS ECONOMICOS

Monto Máximo de la Inversión: US$ 91.150Monto Máximo de la Inversión: US$ 91.150

Tiempo de Recuperación: 2 anos.Tiempo de Recuperación: 2 anos.

ESTUDIO DE CASO “B”ESTUDIO DE CASO “B”CONCLUSION DEL ESTUDIOCONCLUSION DEL ESTUDIO

““LA FRANQUICIA CENTURY 21 ES UN LA FRANQUICIA CENTURY 21 ES UN NEGOCIO ALTAMENTE RENTABLE”NEGOCIO ALTAMENTE RENTABLE”

NEGOCIACION NEGOCIACION -- COOPERACION COOPERACION -- FORMULA COMER.FORMULA COMER.

NEGOCIO NEGOCIO -- VENTAJAS Y DESVENTAJAS VENTAJAS Y DESVENTAJAS --GANAR / GANAR GANAR / GANAR -- EXITO.EXITO.

EN VENEZUELA ES UN NEGOCIO PUJANTEEN VENEZUELA ES UN NEGOCIO PUJANTECON RESULTADOS CON RESULTADOS ATRACTIVOS.ATRACTIVOS.

LA FRANQUICIALA FRANQUICIACONCLUSIONESCONCLUSIONES

METODOLOGIA FLUJO DE CAJA LIBREMETODOLOGIA FLUJO DE CAJA LIBREDEPENDIENDO DEL PUNTO DE DEPENDIENDO DEL PUNTO DE REFERENCIA.REFERENCIA.

LOS CASOS MOSTRADOS MUESTRAN UN ENFOQUE LOS CASOS MOSTRADOS MUESTRAN UN ENFOQUE PERFECTAMENTE APLICABLE AL ANALISIS PERFECTAMENTE APLICABLE AL ANALISIS DE LA FRAQUICIA.DE LA FRAQUICIA.

Documents

LA VALORACION EN LAS FRANQUICIAS. · consecutivos), así como, a la Comisión de Enseñanza y al cuerpo de docentes que participa en los distintos programas de formación básicos