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EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL REGIONAL XI –
PINHEIROS – SP
PROCESSO : Nº 1004341-34.2014.8.26.0011
CARTÓRIO : 4º OFÍCIO
AÇÃO : PROCEDIMENTO SUMÁRIO
REQUERENTE : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO AFONSO GIORDANO
REQUERIDOS : SANDRIGO LEZCANO JARA E OUTRO
JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº 0601592133,
perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo
encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo à V. Exa.
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CAPÍTULO I – RESUMO DO VALOR DE MERCADO PARA VENDA DO
APARTAMENTO
Localização: Rua Cardeal Arcoverde, nº 1.858, Edifício Afonso Giordano,
2º andar, apartamento nº 21, Bairro e Subdistrito Pinheiros,
Zona Oeste do Município São Paulo, SP.
Data base: Março de 2015
Valor do apartamento:
Porcentagem Valor
100% R$ 740.000,00( setecentos e quarenta mil reais )
50% R$ 370.000,00( trezentos e setenta mil reais )
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CAPÍTULO II – CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
O presente laudo visa, conforme despacho do MM. Juízo, às fls.117, a apuração do
justo, real e atual valor de mercado para a venda de 1 ( um ) apartamento residencial
localizado na Rua Cardeal Arcoverde, nº 1.858, Edifício Afonso Giordano, 2º andar,
apartamento nº 21, Bairro e Subdistrito Pinheiros, Zona Oeste do Município São
Paulo, SP, devido a uma Ação de PROCEDIMENTO SUMÁRIO.
Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com
sua nomeação para Perito do Juízo.
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CAPÍTULO III – VISTORIA
1. Localização
O apartamento avaliando localiza-se na Rua Cardeal Arcoverde, nº 1.858,
Edifício Afonso Giordano, 2º andar, apartamento nº 21, Bairro e Subdistrito
Pinheiros, Zona Oeste do Município São Paulo, SP.
2. Planta Genérica de Valores
Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, encontra-
se no Setor 081, Quadra 228, lote 0095-5 e Índice Fiscal 3.714,00.
3. Planta de localização
4. Acessibilidade
O acesso ao Edifício Afonso Giordano é fácil e direto pela Rua Cardeal
Arcoverde.
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5. Foto aérea
6. Planta de quadra fiscal municipal
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7. Ilustração fotográfica externa
Vista da frente do Edifício Afonso Giordano.
Vista do Edifício Afonso Giordano.
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Vista da Rua Cardeal Arcoverde que dá acesso ao Edifício Afonso Giordano.
8. Melhoramentos públicos
O Edifício Afonso Giordano é dotado dos principais melhoramentos públicos
convencionais.
9. Topografia
A topografia apresenta-se plana em toda sua extensão e ao nível da Rua
Cardeal Arcoverde.
10. Características do solo
O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil.
11. Circunvizinhança
A região se caracteriza por aproveitamento misto ( residencial e comercial ).
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12. Características do Edifício Afonso Giordano
Classe / Grupo / Padrão Residencial / Apartamento / Simples com elevador
Estrutura Concreto armado
Revestimento externo Argamassa fina
Nº de elevadores 1 ( um ) elevador
Nº de pavimentos 7 ( sete ) pavimentos
Apartamentos / andar 2 ( dois ) apartamentos
Sistema de segurança Interfonia e porteiro eletrônico
13. Características construtivas do apartamento
Piso / Forro / Portas Ladrilhos cerâmicos / Laje / Madeira
Revestimento interno Argamassa fina e azulejos
Caixilhos / Janelas Alumínio / Tipo de correr e basculante
Compartimentos Sala, cozinha, lavabo, banheiro, 3 (três)
dormitórios e área de serviço
Nº de vagas de garagem 1 ( uma )
Idade real 45 ( quarenta e cinco ) anos
Estado do apartamento Necessitando de reparos simples
Áreas construídas Privativa Comum Total
115,0000m2 18,8050m2 133,8050m2
Obs.:
a) As áreas construídas do apartamento foi resultado da análise da
Matrícula nº 89.370 do 10º CRI / São Paulo ( fls. 24 ).
b) A idade real do Edifício Afonso Giordano foi resultado da análise da
Certidão de Dados Cadastrais da PMSP ( Anexo I ).
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14. Ilustração fotográfica do apartamento
Sala e cozinha.
Lavabo e banheiro.
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Dormitórios 1 e 2.
Dormitório 3 e área de serviço.
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CAPÍTULO IV – AVALIAÇÃO
1. Critério adotado
Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de
apartamentos para venda, já consagrado em trabalhos desta natureza,
conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos –
IBAPE/SP – 2011.
Sua aplicação se resumiu na determinação do valor unitário básico do metro
quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento
avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados ( Anexo III ), onde foi
obtido o Quadro Resumo de Homogeneização ( Anexo IV ), dos quais foi
extraída a sua Média Aritmética Saneada ( Anexo V ).
A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do
apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de
determinados ajustes ( Anexo II ).
O valor do apartamento para venda foi obtido pelo produto entre a sua área útil
e o seu respectivo valor unitário básico.
2. Valor unitário básico ( Vu )
A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento
avaliando, referente ao mês de março de 2015, foi de:
Vu = R$ 6.436,68 / m2
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3. Valor de mercado do apartamento para venda ( Va )
Va = ( Vu x Ac )
Sendo:
Va = Valor de mercado do apartamento para venda
Vu = Valor unitário do apartamento ( R$ 6.436,68 / m2 )
Ac = Área construída útil do apartamento ( 115,0000m2 )
Va = ( 6.436,68 x 115,0000 )
Va = R$ 740.218,00, ou, em números redondos,
Va = R$ 740.000,00
( setecentos e quarenta mil reais )
3. Valor da parte penhorada do apartamento ( Vp )
Vp = ( Va x P )
Sendo:
Vp = Valor da parte penhorada do apartamento
Va = Valor de mercado do apartamento para venda ( R$ 740.000,00 )
P = Parte penhorada do apartamento ( 50% ou 0,50 )
Vp = ( 740.000,00 x 0,50 )
Vp = R$ 370.000,00
( trezentos e setenta mil reais )
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CAPÍTULO V – ENCERRAMENTO
Segue o presente laudo em 13 ( treze ) folhas, digitadas de um só lado, todas elas
rubricadas, sendo a última datada e assinada.
Acompanham 5 ( cinco ) anexos que ficam fazendo parte integrante do presente
trabalho.
São Paulo, 09 de abril de 2015.
JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL
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ANEXO I – CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS
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ANEXO II – CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO
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ANEXO II – CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO
1. Fator oferta ( Ff )
Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10%
para compensar a superestimativa das mesmas, conforme item 10.1 da
Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – 2011.
2. Fator localização ( Flocal )
Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação
entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada
pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local
do apartamento avaliando ( IFa ) e no denominador, o do apartamento
comparativo ( IFe ).
3. Fator área
Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da área,
conforme o Estudo do Engenheiro Sérgio Abunaman, em seu Livro
Homogeneização de áreas para avaliação de imóveis urbanos.
Ah = [ ( Ae / Aa )1/4 ou 1/8 ], sendo
Ah = Área homogeneizada
Ae = Área do elemento comparativo
Aa = Área do imóvel avaliando
A utilização do expoente deve ser utilizada da seguinte forma:
Ae – Aa ≤ 30% → 1/4
Ae – Aa > 30% → 1/8
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4. Fator idade real do prédio ( Firp )
Os apartamentos comparativos foram homogeneizados em função da idade
real dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos
no estudo Edificações – Valores de Venda – 1987 – Versão 2002.
5. Fator padrão construtivo do prédio ( Fpcp )
Os apartamentos comparativos foram homogeneizados em função do padrão
construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo
Edificações – Valores de Venda – 1987 – Versão 2002.
6. Valor de vaga de garagem ( Vv )
Os imóveis comparativos foram homogeneizados em função do número de
vagas de garagens, para a situação paradigma do imóvel avaliando, ou seja,
1 ( uma ) vaga de garagem.
Preço médio de venda de uma vaga de garagem na região é de
R$ 40.000,00.
7. Fator atualização
Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos
imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.
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O valor básico unitário ( Vu ) foi homogeneizado para a situação paradigma através da
seguinte expressão:
Vu = { [ Va – ( Nve – Nva ) x Vg ] x Ff x [ ( IFa ) + ( Ae )e + ( Firpa ) + ( PCa ) – n + 1 ] }, onde
Au IFe Aa Firpe PCe
Vu = Valor unitário homogeneizado
Ve = Valor de venda do elemento comparativo
Au = Área útil do elemento comparativo
Nve = Número de vagas de garagem do elemento comparativo
Nva = Número de vagas de garagem do apartamento avaliando
Vg = Valor da vaga de garagem ( R$ 40.000,00 )
Situação paradigma
Classe Residencial
Grupo Apartamento
Padrão Simples com elevador ( 1,470 )
Área útil do apartamento 115,0000m2
Número de vagas de garagem 1 ( uma )
Valor da vaga de garagem R$ 40.000,00
Número de fatores utilizados ( n ) 4 ( quatro )
Idade real 45 ( quarenta e cinco ) anos
Vida referencial 60 ( sessenta ) anos
Estado da edificação Necessitando de reparos simples ( e )
Foc 0,425
Índice fiscal 3.714,00
Data-base Março de 2015
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ANEXO III – ELEMENTOS COMPARATIVOS
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 01
01. Fonte de Informação Z-Lar – Sr. Camilo
Tel.: (11) 3083-0288
02. Data Março de 2015 ( oferta )
03. Localização Rua Cardeal Arcoverde, nº 1.858, apto nº 22
04. Planta Genérica de Valores Setor 081, Quadra 228 e Índice Fiscal 3.714,00
05. Área útil / Nº de vagas 115,00 m2 / Sem vaga de garagem
06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador ( 1,680 )
07. Idade do prédio 45 ( quarenta e cinco ) anos
08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e )
09. Fator de obsoletismo 0,425
10. Valor de venda R$ 780.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado:
Vu1 = {[780.000 – (0 – 1) x 40.000] x 0,9 x [(3.714) + (115,00)1/4 + (0,425) + (1,680) – 4 + 1]} 115,00 3.714 115,00 0,425 1,680
Vu1 = R$ 6.417,39 / m2
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 02
01. Fonte de Informação Proprietária – Sra. Mônica
Tel.: (11) 98237-9736
02. Data Março de 2015 ( oferta )
03. Localização Rua Cardeal Arcoverde, nº 1.864, 7º andar
04. Planta Genérica de Valores Setor 081, Quadra 228 e Índice Fiscal 3.714,00
05. Área útil / Nº de vagas 138,00 m2 / 1 ( uma ) vaga de garagem
06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador ( 1,680 )
07. Idade do prédio 41 ( quarenta e um ) anos
08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e )
09. Fator de obsoletismo 0,478
10. Valor de venda R$ 990.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado:
Vu2 = {[990.000 – (1 – 1) x 40.000] x 0,9 x [(3.714) + (138,00)1/4 + (0,425) + (1,680) – 4 + 1]} 138,00 3.714 115,00 0,478 1,680
Vu2 = R$ 6.044,09 / m2
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 03
01. Fonte de Informação Coelho da Fonseca Imóveis – Sra. Patrícia
Tel.: (11) 3026-7000
02. Data Março de 2015 ( oferta )
03. Localização Rua Cardeal Arcoverde, nº 1.864, 5º andar
04. Planta Genérica de Valores Setor 081, Quadra 228 e Índice Fiscal 3.714,00
05. Área útil / Nº de vagas 138,00 m2 / 1 ( uma ) vaga de garagem
06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador ( 1,680 )
07. Idade do prédio 41 ( quarenta e um ) anos
08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e )
09. Fator de obsoletismo 0,478
10. Valor de venda R$ 950.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado:
Vu3 = {[950.000 – (1 – 1) x 40.000] x 0,9 x [(3.714) + (138,00)1/4 + (0,425) + (1,680) – 4 + 1]} 138,00 3.714 115,00 0,478 1,680
Vu3 = R$ 5.799,88 / m2
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 04
01. Fonte de Informação Corretora autônoma – Sra. Betânia
Tel.: (11) 95279-6461
02. Data Março de 2015 ( oferta )
03. Localização Rua Mourato Coelho, nº 756, apto nº 43
04. Planta Genérica de Valores Setor 081, Quadra 227 e Índice Fiscal 3.095,00
05. Área útil / Nº de vagas 70,00 m2 / 1 ( uma ) vaga de garagem
06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Médio com elevador ( 1,926 )
07. Idade do prédio 43 ( quarenta e três ) anos
08. Estado do prédio Regular e necessitando de reparos simples ( d )
09. Fator de obsoletismo 0,483
10. Valor de venda R$ 600.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado:
Vu4 = {[600.000 – (1 – 1) x 40.000] x 0,9 x [(3.714) + ( 70,00 )1/8 + (0,425) + (1,680) – 4 + 1]} 70,00 3.095 115,00 0,483 1,926
Vu4 = R$ 6.882,62 / m2
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 05
01. Fonte de Informação Maber Imóveis – Sra. Helena
Tel.: (11) 2148-2400
02. Data Março de 2015 ( oferta )
03. Localização Rua Mourato Coelho, nº 719, 3º andar
04. Planta Genérica de Valores Setor 081, Quadra 228 e Índice Fiscal 2.929,00
05. Área útil / Nº de vagas 51,00 m2 / Sem vaga de garagem
06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples sem elevador ( 1,500 )
07. Idade do prédio 40 ( quarenta ) anos
08. Estado do prédio Regular ( c )
09. Fator de obsoletismo 0,547
10. Valor de venda R$ 350.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado:
Vu5 = {[350.000 – (0 – 1) x 40.000] x 0,9 x [(3.714) + ( 51,00 )1/8 + (0,425) + (1,680) – 4 + 1]} 51,00 2.929 115,00 0,547 1,500
Vu5 = R$ 7.350,18 / m2
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 06
01. Fonte de Informação Corretor autônomo – Sr. Jorge
Tel.: (11) 4119-3201
02. Data Março de 2015 ( oferta )
03. Localização Rua Fradique Coutinho, nº 484, 9º andar
04. Planta Genérica de Valores Setor 015, Quadra 004 e Índice Fiscal 3.820,00
05. Área útil / Nº de vagas 120,00 m2 / 1 ( uma ) vaga de garagem
06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Médio com elevador ( 1,926 )
07. Idade do prédio 47 ( quarenta e sete ) anos
08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e )
09. Fator de obsoletismo 0,398
10. Valor de venda R$ 950.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado:
Vu6 = {[950.000 – (1 – 1) x 40.000] x 0,9 x [(3.714) + (120,00)1/4 + (0,425) + (1,680) – 4 + 1]} 120,00 3.820 115,00 0,398 1,926
Vu6 = R$ 6.578,97 / m2
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 07
01. Fonte de Informação Zelador – Sr. Antônio
Tel.: (11) 7764-5725
02. Data Março de 2015 ( oferta )
03. Localização Rua Cardeal Arcoverde, nº 1.748, 8º andar
04. Planta Genérica de Valores Setor 081, Quadra 227 e Índice Fiscal 3.854,00
05. Área útil / Nº de vagas 70,00 m2 / 1 ( uma ) vaga de garagem
06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador ( 1,680 )
07. Idade do prédio 45 ( quarenta e cinco ) anos
08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e )
09. Fator de obsoletismo 0,425
10. Valor de venda R$ 515.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado:
Vu7 = {[515.000 – (1 – 1) x 40.000] x 0,9 x [(3.714) + ( 70,00 )1/8 + (0,425) + (1,680) – 4 + 1]} 70,00 3.854 115,00 0,425 1,680
Vu7 = R$ 5.983,61 / m2
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ANEXO IV – QUADRO RESUMO DE HOMOGENEIZAÇÃO
Nº Vi Ff Nve Nva VG Ftr Ae Ah Fir Fp n Vu
01 780.000,00 0,90 0 1 40.000,00 1,000 115,00 1,000 1,000 1,000 4 6.417,39
02 990.000,00 0,90 1 1 40.000,00 1,000 138,00 1,047 0,889 1,000 4 6.044,09
03 950.000,00 0,90 1 1 40.000,00 1,000 138,00 1,047 0,889 1,000 4 5.799,88
04 600.000,00 0,90 1 1 40.000,00 1,200 70,00 0,940 0,880 0,872 4 6.882,62
05 350.000,00 0,90 0 1 40.000,00 1,268 51,00 0,903 0,777 1,120 4 7.350,18
06 950.000,00 0,90 1 1 40.000,00 0,972 120,00 1,011 1,068 0,872 4 6.578,97
07 515.000,00 0,90 1 1 40.000,00 0,964 70,00 0,940 1,000 1,000 4 5.983,61
08 780.000,00 0,90 1 1 40.000,00 1,000 115,00 1,000 1,000 1,000 4 6.417,39
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ANEXO V – MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA
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ANEXO V – MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA
Vu1 = R$ 6.417,39 / m2
Vu2 = R$ 6.044,09 / m2
Vu3 = R$ 5.799,88 / m2
Vu4 = R$ 6.882,62 / m2
Vu5 = R$ 7.350,18 / m2
Vu6 = R$ 6.578,97 / m2
Vu7 = R$ 5.983,61 / m2
MA = R$ 45.056,75 / m2 = R$ 6.436,68 / m2 7
– 30% = R$ 4.505,67 / m2
+ 30% = R$ 8.367,68 / m2
Portanto, não foi desprezado nenhum elemento, logo:
Vu = R$ 6.436,68 / m2
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