Kungsleden Årsredovisning 2007

Årsredovisning 07

Kungsled

en årsredovisning 07

Innehåll

Detta är Kungsleden

1 2007 i sammanfattning

2 VD-ord

4 Affärsmodell och genomförande

6 Marknaden

10 Nordic Modular

12 Organisation och medarbetare

14 Fastighetsportfölj

14 Värdering

15 Transaktioner 2007

18 Bestånd vid årsskiftet

20 Hyreskontrakt

21 Intjäningskapacitet

25 Finansiering och finansiella risker

27 Miljöarbete

28 Flerårsöversikt

30 Aktien

33 Bolagsstyrning

34 Styrelse

36 Koncernledning

38 Förvaltningsberättelse

42 Resultaträkning koncernen

43 Balansräkning koncernen

44 Förändringar i eget kapital och kassaflödesanalys koncernen

45 Redovisningsprinciper koncernen

48 Noter koncernen

55 Resultaträkning och balansräkning moderbolaget

56 Förändringar i eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget

57 Redovisningsprinciper och noter moderbolaget

59 Förslag till vinstdisposition

60 Revisionsberättelse

61 Medarbetarförteckning

64 Definitioner

Fastighetsförteckning

Inbjudan till årsstämma och adresser

Den reviderade årsredovisningen omfattar sidorna 38–59.

Årsredovisning 07

Kungsled


Innehåll



2 VD-ord


6 Marknaden

10 Nordic Modular



14 Värdering



20 Hyreskontrakt



27 Miljöarbete


30 Aktien

33 Bolagsstyrning

34 Styrelse

36 Koncernledning






48 Noter koncernen







64 Definitioner





AffärsmoDell

Kungsleden äger och förvaltar fastigheter där fastighetens

avkastning ses som viktigare än dess kategori och geo -

grafiska läge. Affärsmodellen är inriktad på att kontinuer-

ligt utveckla fastighetsportföljens sammansättning och

kvalitet, med målet att förbättra portföljens riskjusterade

avkastning. I praktiken innebär detta många köp och

försäljningar. Samtidigt lägger Kungsleden stor vikt vid

att vara en god och effektiv hyresvärd genom aktiv

förvaltning och förädling av fastigheterna.

Ambitionen är att kassaflödet från rörelsen

alltid ska vara högt och stabilt. Rörelserisken

minimeras och intäkterna stabiliseras genom diversifie-

ring inom fastighetskategorier och geografiskt läge,

samt genom olika hyresgästkategorier och längd på

hyresavtalen. Omkring hälften av det samlade fastighets-

beståndet hyrs ut till den offentliga sektorn eller till hyres-

gäster vars verksamhet är offentligt finansierad.

orgAnIsAtIon

Verksamheten är organiserad i fyra divisioner, där varje

division ansvarar för förvaltning och uthyrning inom sitt

fastighetsbestånd. Kommersiella fastigheter är i

huvudsak koncentrerade till kategorierna Kontor,

Industri/lager och Affär. Publika fastigheter är fördelade

på kategorierna Äldreboende, Skola och Vård. Inom

division Äldreboende Tyskland hanteras förvärv och

förvaltning av äldreboendefastigheter på den tyska

marknaden. I den fjärde divisionen, Nordic Modular,

bedrivs främst uthyrning, men även produktion och

försäljning av modulbyggnader.

Organisationen är flexibel med god regional

förankring och rymmer stor kompetens inom

fastighetsaffärer. Huvudkontoret ligger i Stockholm.

Därutöver finns kontor på ytterligare ett tiotal orter i

Sverige samt i München i Tyskland.

nyA sAtsnIngAr

Under 2006 inledde Kungsleden en geografisk expansion

med avsikt att bygga upp en fastighetsportfölj i Tyskland

inom äldreboenden. Marknaden för äldreboenden i

Tyskland bedöms som intressant då det är en mycket

stor marknad som dessutom gynnas av den demografiska

utvecklingen. Kundbasen för äldreboenden väntas mer

än fördubblas fram till 2040.

Under 2006 inleddes även en satsning på modul-

byggnader. För kunder med lite mer temporära eller

varierande behov finns en rad fördelar med att hyra

flexibla och kostnadseffektiva lokaler i form av modulbygg-

nader, för exempelvis skolor, daghem och kontor. Modul-

byggnader är ett starkt komplement till erbjudandet inom

Publika fastigheter och Kungsleden bedömer att efter-

frågan på denna typ av lokaler kommer fortsätta att öka.

VIsIon

Kungsleden ska genom gott entreprenörskap och hög

kompetens bli Sveriges mest lönsamma och framgångs-

rika fastighetsbolag.

AffärsIDé

Kungsleden ska äga och förvalta fastigheter med

långsiktigt hög och stabil avkastning.

fInAnsIellA mål

• En avkastning på eget kapital på minst 15 procent.

• En räntetäckningsgrad på minst 2 gånger.

UtDelnIngspolIcy

Styrelsens ambition är att upprätthålla en stabil utdel -

ning med en hög utdelningsandel. Policyn innebär att

utdelningen ska uppgå till minst 50 procent av det utdel-

ningsgrundande resultatet. Resultatmåttet motsvaras

av Kassaflöde från rörelsen i kassaflödesanalysen.

KUngsleDens bAKgrUnD

Kungsleden har alltsedan bolagets tillkomst präglats av

hög förändringstakt och en hög omsättningshastighet

i fastighetsportföljen. Som en del av såväl Retriva AB

som Securum AB-koncernerna, hade Kungsleden till en

början i uppdrag att avveckla flera betydande fastighets-

bestånd. Under åren 1996 och 1997 hanterade bolaget

över 500 fastighets försäljningar omfattande cirka 800

fastigheter till ett sammanlagt värde

av drygt 4,5 miljarder kronor.

I december 1997 avyttrade den

dåvarande huvudägaren, det statliga

förvaltningsbolaget Agilia Holding AB,

Kungsleden till ett antal institutionella

investerare. Affärsidén ändrades till den nuvarande,

kopplat till den klara avsikten att utnyttja och vidareut-

veckla bolagets kompetens att strukturera heterogena

fastighetsbestånd. I samband med ägarförändringen

fastlades också ambitionen att notera Kungsleden på

Stockholmsbörsen, vilket sedan skedde i april 1999.

Sedan 2006 ingår aktien i OMX Nordiska Börsens lista

för stora bolag.

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

Bruttoresultat och handelsnetto

Bruttoresultat Handelsnetto

Mkr

99 00 0201 03 04 05 0706

KrAftIg tIllVäxt I fAstIghetsportfölj och resUltAt

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

Räntetäckningsgrad

Riskbegränsning räntetäckningsgrad

Mål för räntetäckningsgrad

ggr

99 00 0201 03 04 05 0706


0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

Avkastning på eget kapital

Avkastning på eget kapital Avkastningsmål

%

99 00 02 01 03 04 05 0706

målUppfyllelse

Fastighetsbeståndets utveckling 1999–2007

Mkr

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20070

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

Kommersiella fastigheter Publika fastigheter Utland Modulbyggnader

Kommersiellt,

publikt, tyskland

och moduler

namnet Kungsleden anspelar

på känslan av att fjällvandra

– de vida perspektiven, över-

blicken och målet som ligger

klart utstakat i fjärran

Avkastningen

viktigare än

hustyp eller läge

Medarbetare i samarbete. En helt nödvändig grund för framgångsrikt företagande. Kungsleden är inget undantag. Här finns en arbetsmiljö som präglas av glädje, nytänkande, handlingskraft och... samarbete. Det är detta som bilderna i den här årsredovisningen vill illustrera. Välkommen till Kungsleden.

Årsstämma hålls den 17 april 2008

klockan 14.00 på Hotel Rival på

Mariatorget 3 i Stockholm.

AnmälAn

Aktieägare som önskar delta i års-

stämma ska dels vara registrerad i eget

namn (ej förvaltarregistrerad) i den av

VPC AB förda aktieboken senast den 11

april 2008 och dels anmäla sitt delta-

gande senast klockan 16.00 den 11 april

2008 på bifogad anmälningsblankett

eller till bolaget under adress:

Kungsleden AB

Attention: Sinikka Mukka

Box 70414, 107 25 Stockholm

e-post: [email protected]

telefon: 08-503 052 00

telefax: 08-503 052 02

eller via hemsidan: www.kungsleden.se

Vid anmälan ska aktieägare uppge

namn, person-/organisationsnummer,

adress, telefonnummer dagtid, antal

aktier som företräds samt eventuella

ombud och biträden som ska delta.

Aktieägare som har sina aktier för-

valtarregistrerade måste, för att delta i

stämman och utöva sin rösträtt, tillfälligt

låta inregistrera aktierna i eget namn.

Sådan registrering måste vara verkställd

hos VPC AB senast den 11 april 2008,

vilket innebär att förvaltaren måste

underrättas i god tid dessförinnan.

UtDelnIng

Styrelsen och verkställande direktören

föreslår att till aktie ägarna utdelas

8 kronor per aktie. Som avstämnings dag

för utdelningen föreslås den 22 april

2008. Beslutar årsstämman enligt

förslaget, beräknas utdelningen komma

att utsändas av VPC den 25 april 2008.

KommAnDe rApporttIllfällen

• Delårsrapport januari–mars,

23 april 2008

• Delårsrapport januari–juni,

13 augusti 2008

• Delårsrapport januari–september,

22 oktober 2008

huvudkontor

Medborgarplatsen 25

Box 70414

107 25 Stockholm

Tel 08-503 052 00

Fax 08-503 052 01

övriga kontor

Gävle

N Rådmansgatan 8C

803 11 Gävle

Tel 026-54 55 70

Fax 026-51 98 80

Göteborg

Lilla Bommen 6

Box 11284

404 26 Göteborg

Tel 031-755 56 00

Fax 031-755 56 01

Härnösand

Magasinvägen 5

871 45 Härnösand

Tel 0611-822 60

Fax 0611-822 69

Jönköping

Oxtorgsgatan 3

Box 543

551 17 Jönköping

Tel 036-16 70 07

Fax 036-16 70 03

Karlstad

Fredsgatan 3B

Box 1037

651 15 Karlstad

Tel 054-17 50 00

Fax 054-17 50 01

Linköping

Barnhemsgatan 4

582 24 Linköping

Tel 013-12 88 68

Malmö

Kungsgatan 6

211 49 Malmö

Tel 040-17 44 00

Fax 040-17 44 19

Uddevalla

Tyggården 1B

451 34 Uddevalla

Tel 0522-79 150

Fax 0522-79 350

Upplands Väsby

(Nordic Modular)

Hotellvägen 5

Box 914

194 29 Upplands Väsby

Tel 08-590 994 40

Fax 08-590 759 10

Umeå

N Obbolavägen 89

904 22 Umeå

Tel 090-12 44 22

München, Tyskland

Kungsleden Gmbh

Maximilianstr 35A

80539 München

Tel +49-89-24218-520

Fax +49-89-24218-348

KUngsleDen Ab (pUbl)org nr 556545-1217säte stocKholm

CITIGATESTOCKHOLM.COM TRYCK: STROKIRK LANDSTRÖMS FOTO: PETER HOELSTAD FRIGOLITFABRIKEN



AffärsmoDell


















orgAnIsAtIon

















nyA sAtsnIngAr
















VIsIon




AffärsIDé



fInAnsIellA mål



UtDelnIngspolIcy



























för stora bolag.

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500



Mkr

99 00 0201 03 04 05 0706


0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5




ggr

99 00 0201 03 04 05 0706


0

5

10

15

20

25

30

35

40

45



%

99 00 02 01 03 04 05 0706

målUppfyllelse


Mkr

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20070

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000


Kommersiellt,

publikt, tyskland

och moduler






Avkastningen

viktigare än

hustyp eller läge





AnmälAn









Kungsleden AB




telefon: 08-503 052 00

telefax: 08-503 052 02















UtDelnIng










23 april 2008


13 augusti 2008


22 oktober 2008

huvudkontor

Medborgarplatsen 25

Box 70414

107 25 Stockholm

Tel 08-503 052 00

Fax 08-503 052 01

övriga kontor

Gävle

N Rådmansgatan 8C

803 11 Gävle

Tel 026-54 55 70

Fax 026-51 98 80

Göteborg

Lilla Bommen 6

Box 11284

404 26 Göteborg

Tel 031-755 56 00

Fax 031-755 56 01

Härnösand

Magasinvägen 5

871 45 Härnösand

Tel 0611-822 60

Fax 0611-822 69

Jönköping

Oxtorgsgatan 3

Box 543

551 17 Jönköping

Tel 036-16 70 07

Fax 036-16 70 03

Karlstad

Fredsgatan 3B

Box 1037

651 15 Karlstad

Tel 054-17 50 00

Fax 054-17 50 01

Linköping

Barnhemsgatan 4

582 24 Linköping

Tel 013-12 88 68

Malmö

Kungsgatan 6

211 49 Malmö

Tel 040-17 44 00

Fax 040-17 44 19

Uddevalla

Tyggården 1B

451 34 Uddevalla

Tel 0522-79 150

Fax 0522-79 350

Upplands Väsby

(Nordic Modular)

Hotellvägen 5

Box 914


Tel 08-590 994 40

Fax 08-590 759 10

Umeå

N Obbolavägen 89

904 22 Umeå

Tel 090-12 44 22

München, Tyskland

Kungsleden Gmbh

Maximilianstr 35A

80539 München

Tel +49-89-24218-520

Fax +49-89-24218-348




2007 i sammanfattning

Den höga transaktionshastigheten i Kungsledens verksamhet medför att resultaträkningen inte ger den bästa bilden av koncernens framtida intjäningsförmåga. Intjäningskapaciteten visar hur utfallet skulle ha sett ut om fastighetsbeståndet per den 31 december hade ägts under hela året, och ger därmed en mer aktuell bild av fastighetsbeståndet och dess intjäningsförmåga.

Intjäningskapacitet

20071231 20061231

Antal fastigheter 575 591Uthyrningsbar yta, tkvm 3 052 2 935Bokfört värde fastigheter, Mkr 25 737 23 106Hyresintäkter, Mkr 2 366 2 236Driftsnetto, Mkr 1 653 1 512Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,4 90,2Överskottsgrad, % 69,9 67,6Direktavkastning, % 6,4 6,5

Direktavkastning

2007 2006

Direktavkastning vid årets början, % 6,5 7,2Årets förändring av direktavkastning – Köp och försäljning, % 0,6 0,2 – Förvaltning av fastigheter ägda hela året, % –0,1 –0,1 – Värdeförändringar, % –0,6 –0,8 Direktavkastning vid årets slut, % 6,4 6,5

• Nettoomsättningen ökade med 11 procent till

2 612 Mkr (2 349).

• Resultat före skatt uppgick till 2 621 Mkr (3 574). Årets

resultat uppgick till 2 400 Mkr (3 574), motsvarande

17,60 kronor (26,20) per aktie.

• Fastighetsbeståndet per 31 december består av 575 fastig -

heter (591) med ett bokfört värde om 25 737 Mkr (23 106).

• Under året har 213 fastigheter förvärvats för 9 625 Mkr.

Vidare har 222 fastigheter avyttrats för 9 475 Mkr med

ett resultat om 580 Mkr. Totalt har avyttringarna påverkat

det utdelningsgrundade resultatet med 1 465 Mkr.

• Utdelningsgrundande resultat för 2007 uppgick

till 2 019 Mkr (2 913).

• Styrelsen föreslår en utdelning på 8 kronor (11) per aktie.

• Prognos för verksamhetsåret 2008 om ett utdelnings-

grundande resultat på 900 Mkr.

Utdelningsgrundande resultat

Mkr 2007 2006

Bruttoresultat 1 705 1 528Försäljnings och administrationskostnader –316 –246Finansnetto –720 –681Delsumma 669 601

Fastighetsförsäljningar

Handelsnetto vid försäljning 580 853Realiserade värdeförändringar 885 1 518Delsumma 1 465 2 371

Betald skatt och övriga ej kassaflödespåverkande poster –115 –59Utdelningsgrundande resultat * 2 019 2 913

* Utdelningsgrundande resultat motsvaras även av Kassaflöde från rörelsen i kassaflödesanalysen.

1Kungsleden Årsredovisning 2007

2007 i sammanfattning

Konsoliderad verksamhet – god bas för framtiden

Även om det råder osäkerhet på

finansmarknaderna ser vi en fortsatt god

underliggande marknad. Tillväxten

förväntas ligga på en hög nivå, om än inte

uppvisa samma höga takt som tidigare.

Arbetslösheten väntas fortsätta minska i

år vilket medför ett ökat lokalbehov.

ÖKaD stabIlItet I portfÖljen

Det var ett fortsatt transaktionsintensivt

år då vi förvärvade sammanlagt 213

fastigheter för 9,6 miljarder kronor och

avyttrade 222 fastigheter för 9,5 miljarder

kronor. Till de större affärerna hörde

avyttringen av ett 80-tal kommersiella

fastigheter till Orkla Finans för drygt 4,7

miljarder kronor. Affären slutfördes i

slutet av året och stärkte det utdelnings-

grundande resultatet med drygt 700

miljoner kronor. Det var ett styrketecken

att kunna genomföra affären trots

rådande oro på finansmarknaderna.

Förvärvet av ett 40-tal fastigheter av

Härnösands kommun var en annan

viktig affär. I samband med affären teck-

nade kommunen hyresavtal som i snitt

uppgick till 17 år. Affären är ännu ett

bevis för att Kungsleden med sin starka

position inom publika fastigheter utgör

ett attraktivt alternativ till eget ägande

för landets kommuner. Affären är en bra

referens för en fortsatt dialog med andra

kommuner om möjliga samarbeten.

Även på den kommersiella sidan

gjorde vi intressanta affärer. Bland

annat förvärvade vi 20 industri- och

lagerfastigheter med hyresgästerna

Frigoscandia och ABB, vars hyreskon-

trakt löper på drygt tolv år i genomsnitt.

Sammantaget bidrar fjolårets affärer till

att Kungsleden i dag har längre genom-

snittliga kontraktstider i såväl den kom-

mersiella som den publika portföljen.

Vid årsskiftet uppgick hyresavtalsläng-

den för de kommersiella fastigheterna

till i genomsnitt 4–5 år, samt 7–8 år för

de publika fastigheterna. Kungsleden

fanns representerat i 134 av landets

290 kommuner. Utvecklingen är gläd-

jande då det ger balans i portföljen, och

stabilitet vad avser såväl avkastning

som kassaflöde under lång tid.

starKare ställnIng I tysKlanD

Vi gjorde betydande framsteg under året

för att bygga vidare på satsningen på

äldreboenden i Tyskland som inleddes

2006. Vid årsskiftet hade vi fastigheter

och projektuppdrag på drygt 20 orter

med ett antal olika vårdföretag som

hyresgäster. Så här långt uppgår vår

investering till cirka 2 miljarder kronor,

ungefär jämnt fördelad på fastigheter

som redan tillträtts respektive projekt-

fastigheter som tillträds 2008–2009.

Ambitionen om en stark närvaro

kvarstår då vi fortsatt tror på den tyska

marknaden. Fokus ligger inom äldre-

boenden där vi avser skapa ett bestånd

med god geografisk spridning och en

bred bas av vårdföretag som hyresgäster.

Samtidigt vill jag fastslå att fastigheternas

kvalité är viktig för oss och att inga inves-

teringar görs om inte våra kvalitetskrav

kan uppfyllas.

Under året utsågs Albrecht von

Malortie som chef för den tyska verk-

samheten. Kungsleden har som ny aktör

fått positiv uppmärksamhet i Tyskland.

Med München som bas kommer vi att

arbeta vidare för att ytterligare stärka

förutsättningarna för att göra bra affärer.

Goda relationer och direktkontakt med

vårdföretag och fastighetsägare är

centralt i detta arbete.

goDa fÖrUtsättnIngar fÖr norDIc MoDUlar

Den positiva utvecklingen inom

modulverksamheten Nordic Modular

under 2007 har stärkt oss i tron att det

är en riktig satsning. Proforma ökade

försäljningen med 17 procent, jämfört

med föregående år. Vi kompletterade

verksamheten med förvärvet av Hyrab

och stärkte därmed vår ställning inom

moduluthyrning i västra Sverige. Vi öpp-

nade en tredje fabrik för tillverkning av

moduler i Eslöv, samt ökade produktions-

kapaciteten något i befintliga fabriker.

Orderläget i fabrikerna har aldrig varit

bättre än vid årsskiftet.

Det finns klara synergier mellan Nordic

Modular och vårt publika affärsområde,

som har gemensamma kunder och

kontakter. Då vi ser intressanta möjlig-

heter på sikt med en nordisk modul-

verksamhet, påbörjades en expansion

utanför landets gränser. Under fjolåret

tecknades de första kontrakten i Norge

och Danmark. Att bryta ny mark inom

denna verksamhet är inte förknippat

med motsvarande risker som traditionell

fastighetsverksamhet eftersom modul-

byggnaderna är flyttbara. Sammantaget

ser vi goda förutsättningar för Nordic

Modular framöver.

fastIghetsMarKnaDen

Hösten och vintern präglades av

osäkerhet på de internationella finans -

marknaderna där kraftigt ökande

problemkrediter på bolånemarknaden

i USA var en utlösande faktor. Trots

det så fortsatte den underliggande

marknaden att utvecklas väl i Sverige

med ökad tillväxt och ökat lokalbehov

som följd. Kungsledens vakansgrad

sjönk med 4 procentenheter under året

och uppgick till 5 procent vid årsskiftet.

För vår del innebär detta goda förutsätt-

ningar för högre förvaltningsresultat och

driftsnetton.

Marknaden kommer troligen att vara

slagig fram till dess att konjunkturläget

klarnar i Sverige såväl som internationellt.

Marknaden är inte längre lika likvid då

det är svårare och tar längre tid att finan-

siera förvärv, samtidigt som ett antal

utländska fastighetsaktörer har lämnat

den svenska marknaden – åtminstone

tillfälligt. Det har bidragit till en förskjut-

ning på fastighetsmarknaden, från hög-

belånade till mer traditionella aktörer

Fjolåret bjöd aktieägarna på ännu ett år med god utdelning tack vare en fortsatt hög transaktionsnivå

med många bra affärer. Internt fokuserade vi på att förbereda oss för en mer utmanande marknad

med en ökad andel långa hyreskontrakt, samt refinansiering av våra lån. Trots en betydande kapital-

överföring till aktieägarna under året har vi en stark balansräkning.

2 Kungsleden Årsredovisning 2007

VD-ord

VD-ord

som pensionsförvaltare och noterade

fastighetsbolag. Sammantaget innebär

detta att vi räknar med lägre transak-

tionsvolymer 2008, även om volymerna

fortsatt kommer att ligga på höga nivåer

för den svenska marknaden. Sannolikt

kommer vi också att fortsatt få se intres-

santa affärsmöjligheter skapas.

KonsolIDerIng aV VerKsaMheten

Kungsledens ständiga strävan att

förädla portföljen har resulterat i att vi

i dag har en hög andel fastigheter där

offentlig verksamhet som skola och

äldreboende bedrivs. Kommuner och

motsvarande hyresgäster tecknar ofta

långa hyreskontrakt vilket ger stabilitet

i portföljen. Vi ser ett ökat intresse bland

investerare för publika fastigheter, vilket

är positivt ur ett värderingsperspektiv

samtidigt som det är en styrka i ett

svagare konjunkturläge.

Vi arbetade aktivt med kort ränte-

bindning och så kallade swapar för att

få ned snitträntan. Samtidigt vill jag

påminna om att även om räntenivån

förändras med en procentenhet innebär

det en resultatpåverkan på cirka 200

miljoner kronor i dagsläget, vilket får

anses vara relativt litet i förhållande till

de resultat vi presterar.

Under året stärkte vi som planerat

organisationen och flera nyckelbefatt-

ningar tillsattes. Förutom en Tysklands-

chef utsågs Cecilia Gannedahl till

HR- och kommunikationsdirektör, Per

Johansson till chef för Nordic Modular

samt Maria Ljung till miljöchef i början av

detta år. I dag är Kungsleden en mer

mogen organisation som står väl rustad

att ta sig an nya utmaningar.

Jag vill i det här sammanhanget

passa på att framföra mitt tack till kun-

der och aktieägare för visat förtroende.

Jag vill också tacka mina medarbetare

för det stora engagemanget och alla

betydande arbetsinsatser under året.

Att arbeta på Kungsleden innebär att

man måste vara beredd på en hög för-

ändringstakt, och jag vill särskilt tacka

de medarbetare som har arbetat hos oss

tidigare och som fått nya arbetsgivare i

samband med fastighetsöverlåtelser.

goD aVKastnIng

Under fjolåret kunde våra aktieägare ta

del av en rekordavkastning i form av

ordinarie utdelning om 11 kronor per

aktie samt ett inlösenprogram värt

motsvarande 11,50 kronor per aktie.

Vårt finansiella mål är en avkastning om

minst 15 procent på eget kapital.

För 2007 uppgick avkastningen till

26 procent.

Prognosen för det utdelningsgrun-

dande resultatet 2008 är 900 miljoner

kronor. Det är visserligen lägre än före-

gående år, men det ska ses i ljuset av

den extremt starka marknad vi har haft

på senare år. I den marknad vi nu ser

kommer det att bli svårare att uppnå

motsvarande avkastningsnivå.

Förväntningarna på stigande räntor

har dämpats liksom prisuppgången på

fastigheter, vilket gör att det finns utrymme

att göra intressanta affärer. Sammantaget

är jag övertygad om att vår affärsmodell

kommer fungera väl även i en mer utma-

nande marknad, och jag ser därför goda

förutsättningar för en fortsatt positiv

resultatutveckling.

Stockholm i mars 2008

Thomas Erséus

Verkställande direktör


VD-ord

affärsmodell och genomförande

fInansIella Mål

Kungsledens mål är att:

• avkastningen på eget kapital ska

uppgå till minst 15 procent

• räntetäckningsgraden ska uppgå till

minst 2 gånger.

strategI

Kungsleden ska nå sina mål genom att:

• vidareutveckla en kompetent och

affärsmässig organisation

• med aktiv förvaltning och förädling av

fastighetsbeståndet sträva efter att ha

nöjda kunder

• med utgångspunkt i befintligt bestånd

och genom köp och försäljningar säker-

ställa en långsiktigt hög avkastning.

rIsKbegränsnIngar

Kungsleden begränsar risken genom att:

• högst 30 procent av hyresintäkterna

ska komma från industri- och lager-

fastigheter

• högst 30 procent av hyresintäkterna

ska komma från fastigheter i kommu-

ner med färre än 25 000 invånare

• räntetäckningsgraden ej ska

understiga 1,5 gånger.

optIMerIng aV fastIghetsportfÖljen

En fastighets avkastning kan inte

bedömas utan hänsyn till dess risknivå.

Kungsleden arbetar med en modell för

verksamhetsstyrning för att löpande

identifiera åtgärder som förbättrar

portföljens riskjusterade avkastning.

Styrmodellen jämför en fastighets direkt -

avkastning med dess kapitalkostnad.

Fastigheterna jämförs sedan med

varandra, vilket visar hur portföljens

riskjusterade avkastning kan förbättras

genom en förändring i sammansätt-

ningen av portföljen och/eller genom

förvaltningsåtgärder. Genom modellen

får Kungsleden därmed underlag för ett

ställningstagande avseende varje

enskild fastighet.

Identifierade förbättringsmöjligheter

genomförs inom ramen för verksamhe-

tens två huvudinriktningar, fastighets-

förvaltning och fastighetshandel.

fastIghetsfÖrValtnIng

Inom förvaltningen är målet att öka

fastigheternas avkastning och minska

risknivån i beståndet. Detta görs genom

att förädla och anpassa fastigheterna

efter kundernas behov samt genom att

optimera fastigheternas hyresgäststruk-

tur och driftsnetto. Väsentliga inslag i

denna strävan är bland annat att

attrahera rätt hyresgäster, sätta rätt

hyresnivåer samt se till att varje

fastighet har rätt kostnadsbild. Då

beståndet förändras kontinuerligt

arbetar Kungsleden med en dynamisk

styrmodell baserad på rullande

prognoser och rörliga mål. Modellen ger

löpande aktuell ekonomisk information,

inklusive förändringar i omvärlden, vilket

ger goda förutsättningar för att fatta

affärsmässigt riktiga beslut. Ambitionen

är att styrmodellen ska underlätta för

medarbetare på alla nivåer att arbeta

effektivare och därmed bidra till ökad

lönsamhet.

fastIghetshanDel

Målet med varje köp och försäljning är

att höja fastighetsportföljens riskjuste-

rade avkastning. Det ställer höga krav

på att kunna värdera varje fastighet vid

varje givet affärstillfälle. Kungsleden

arbetar enligt en internt utvecklad

metod som underlättar för en systema-

tisk analys av potentiella förvärvs- och

försäljningsobjekt och ett strukturerat

genomförande av hela transaktionspro-

cessen. Under det senaste året har

Kungsleden fortsatt att stärka resurserna

för samtliga moment i denna process,

som bland annat omfattar ekonomisk

och teknisk analys, förhandling, juridisk

granskning, miljöanalys, avtalsskrivande

och likvidavräkning.

affärsplaner

I den transaktionsintensiva verksamhet

som Kungsleden bedriver är det, som

tidigare nämnts, viktigt att alltid ha en

god uppfattning om vad de enskilda

fastigheterna är värda och vad de kan

säljas för. Affärsplanerna och de

interna värderingarna är därför av stor

betydelse. En affärsplan innehåller

bland annat en nuvärdesberäkning

vilket möjliggör en jämförelse mellan

nuvärdesberäknat kassaflöde för en

fastighet och det bedömda rådande

marknadsvärdet. Därigenom erhålls en

tydlig indikation på om fastigheten, vid

varje givet värde eller pris, är en

portfölj- eller säljfastighet. Se vidare

avsnittet Fastighetsportfölj – Värdering,

på sidan 14.

oMVIKtnIng I bestånDet

Som ett led i strävan att öka den

riskjusterade avkastningen i portföljen

har Kungsleden under de senaste åren

målmedvetet arbetat för att öka

beståndet inom publika fastigheter,

främst äldreboenden, vård- och

skolfastigheter. Dessa fastigheter

kännetecknas av stabila hyresgäster,

långa hyresgästrelationer och goda

finansieringsmöjligheter. Vid utgången

Kungsleden arbetar kontinuerligt med att förbättra fastighetsportföljens riskjusterade

avkastning. I praktiken innebär det många fastighetsköp och försäljningar, samt att

effektivitet och värde skap ande är ledstjärnor i förvaltningen. För att begränsa rörelse-

risken diversifieras fastighetsportföljen vad avser kategori och geografiskt läge, samt

genom olika hyresgästkategorier och spridning av hyresavtalen över tiden. Arbetet

baseras på en styrmodell som löpande ger beslutsunderlag för varje enskild fastighet.


Affärsmodell och genomförande

affärsmodell och genomförande

av 2007 var cirka hälften av antalet

fastigheter publika och stod för 54

procent av det totala bokförda värdet

om 25,7 miljarder kronor.

Även inom kommersiella fastigheter

har det skett en omviktning, mot längre

hyresavtal och en långsiktigt mer stabil

avkastning. Snittavtalslängden inom det

kommersiella beståndet är idag 4–5 år.

Under 2007 har Kungsleden förvärvat ett

stort antal kommersiella fastigheter med

långa avtal, med hyresgäster som exem-

pelvis BYGGmax, ABB och Frigoscandia.

Sammantaget har denna omviktning

och förädling av beståndet genererat en

än mer attraktiv risk- och avkastnings-

nivå i portföljen, i linje med Kungsledens

affärsidé.

nya satsnIngar

Under 2006 etablerade Kungsleden

verksamhet i Tyskland, ett land med

många likheter med Sverige avseende

exempelvis demografi, välfärdssystem

och levnadsstandard. Samtidigt är den

tyska fastighetsmarknaden tio gånger

större och mer fragmenterad än Sveriges.

Andelen äldre beräknas också öka i en

snabbare takt än i Sverige, och så även

antalet personer som bor inom äldre-

boenden. Utifrån den bakgrunden har

Kungsleden gjort bedömningen att

äldreboenden i Tyskland kommer att

ha en god värdestegring framöver.

Verksamheten leds från ett kontor

i München då en lokal organisation

bedöms underlätta för förståelsen för

och agerandet på den tyska fastighets-

marknaden. Fram till slutet av 2007 har

Kungsleden förvärvat äldreboenden i

Tyskland till ett bokfört värde om 933 Mkr.

Därtill har avtal tecknats om förvärv av

totalt elva äldreboenden för 937 Mkr.

Majoriteten av dessa fastigheter är

under byggnation och tillträds under

2008 och 2009.

Under 2007 förvärvade Kungsleden

Nordic Modular Group som tillverkar,

säljer och hyr ut lokaler i modulbyggnader.

Genom erbjudandet av modulbyggnader

får Kungsleden ökade möjligheter att

tillgodose kundernas behov av mer

temporära lokaler. Tillgången till egna

produktionsresurser möjliggör även en

högre avkastning. Breddningen av

erbjudandet gör vidare att Kungsleden

kan stärka relationerna och öka träff-

ytorna ytterligare mot framför allt kom-

muner och landsting.

Kungsleden bedömer att efterfrågan

på modulbyggnader kommer att öka i takt

med att kunderna alltmer värdesätter

fördelarna med flexibla och kostnads-

effektiva lokaler för exempelvis skolor,

daghem, äldreboenden och kontor.


Affärsmodell och genomförande

Marknaden

ytterlIgare ett hänDelserIKt fastIghetsår

Den ekonomiska utvecklingen i Sverige

var stark under 2007, och även om

tillväxttakten väntas avta något under

2008 bedöms den fortsatt vara högre än

genomsnittet i euroområdet.

Arbetsmarknaden stärktes också

kraftigt under 2007 med en sysselsätt-

ningstillväxt som var hög i större delen

av landet, och som i Sydsverige uppgick

till hela 3,9 procent, enligt Nordea. För

2008 väntas sysselsättningen öka ytter-

ligare, och med den största tillväxten

inom tjänstenäringen bedöms efterfrågan

på kontorslokaler utvecklas positivt.

Det som dämpar optimismen är den

ökande inflationen, vilket bland annat

fick Riksbanken att vid flera tillfällen höja

styrräntan under 2007. Samtidigt skrivs

tillväxtprognoserna ner runt om i världen

och oron är stor på den internationella

kreditmarknaden, vilket i sin tur har

påverkat investerarmarknaden. Det har

också blivit svårare att finansiera fastig-

hetsaffärer även om investerare som

använder en stor andel eget kapital,

såsom europeiska pensionsfonder och

andra institutionella investerare, fort-

sätter att förvärva. Då dessa placerare

önskar öka exponeringen mot fastig-

heter innebär det att en stor mängd

kapital ska placeras på marknaden

vilket underbygger ett fortsatt högt tryck

på den svenska fastighetsmarknaden.

InVesterarMarKnaDen

Den svenska kommersiella fastighets-

marknaden tillhör de största fastighets-

marknaderna i Europa och är den klart

största i Norden. Det stora intresset för

att investera i svenska fastigheter höll i

sig under 2007 och omsättningen uppgick

till 147 miljarder kronor1, att jämföra med

rekordåret 2006 då omsättningen var

153 miljarder kronor. Omsättningen var

rekordhög under det första halvåret 2007,

men den ökande oron på finansmark-

naden och de stigande räntenivåerna

hade troligen en dämpande effekt under

det andra halvåret.

Aktiviteten från utländska investerare

har ökat successivt under 2000-talet,

och från att i början av millenniet ha

spelat en relativt blygsam roll på den

svenska fastighetsmarknaden står de

idag för en betydande andel av investe-

ringarna. Grundläggande faktorer som

talar för Sverige som investeringsland

är att marknaden i en internationell

jämförelse är enkel och transpararant

med lättillgänglig fastighetsinformation,

en relativt okomplicerad lagstiftning och

standardiserade hyresavtal. Vidare är

kostnaderna förknippade med transak-

tioner jämförelsevis låga och omsätt-

ningshastigheten på fastigheter hög. I nu -

läget attraheras de utländska investe-

rarna dessutom av den starka ekonomin

och arbetsmarknaden, vilket skapar

förväntningar om ökade hyresnivåer.

Under de första tre kvartalen 2007

stod också de utländska investerarna som

köpare i merparten av fastighetsaffärerna,

medan det under det sista kvartalet var

svenska och nordiska köpare i majoritet.

De senaste årens stora intresse för

svenska fastigheter har bidragit till att

direktavkastningskraven pressats nedåt

för flertalet fastighetstyper och regioner.

Inledningsvis under 2007 fortsatte

avkastningskraven att minska, för att i

spåren av högre räntenivåer och ökade

kreditrisker bottna under det andra

halvåret, och i vissa regioner även börja

vända uppåt.

hyresMarKnaDen

Sysselsättningstillväxten har varit

tydligast i storstadsregionerna och det

är också här efterfrågan på lokaler har

ökat mest under året. Särskilt hög har

efterfrågan varit på moderna, effektiva

och flexibla kontor, med minskade

vakanser som följd. Hyresgästerna har

blivit mer uppmärksamma på vikten av

Det stora intresset för att investera i svenska fastigheter höll i sig under 2007 och

omsättningen uppgick till 147 miljarder kronor, att jämföra med rekordåret 2006 då

omsättningen var 153 miljarder kronor. Omsättningen var rekordhög under det första

halvåret men den ökande oron på finansmarknaden och de stigande räntenivåerna

hade troligen en dämpande effekt under det andra halvåret.

1 Avser affärer större än 100 Mkr.

Direktavkastningskrav, moderna kontor i bästa läge

%

0

2

4

6

8

10

12

Regionstäder

Stockholm

Större orter

Göteborg Malmö

1990 1994 1998 2002 2007

Hyresnivåer, moderna kontor i bästa läge

kr/m2

1990 1994 1998 2002 20070

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

Regionstäder

Stockholm

Större orter

Göteborg Malmö

Källa: Newsec Advice Källa: Newsec Advice


Marknaden

Marknaden

att ha en kontorslokal som med enkla

medel kan anpassas efter förändringar

i den egna verksamheten. Det är därför

rimligt att anta att det framöver blir allt

svårare att attrahera hyresgäster till mer

omoderna, ineffektiva lokaler och att

vakansgraden för dessa lokaler kommer

att öka.

De generellt lägre vakansgraderna

leder på sina håll till ökade hyresnivåer.

Detta sker nu snabbare i huvudstads-

regionen än i övriga storstäder och

regionstäder, vilka historiskt sett har

haft en mer stabil hyresutveckling som

följd av en jämnare efterfrågeutveckling

och en lägre takt i nyproduktionen.

Den relativt starka nationalekono-

miska utvecklingen tillsammans med

den goda sysselsättningsutvecklingen

gör att Newsec Advice bedömer att den

svenska fastighetsmarknaden, särskilt i

storstäderna, kommer att utvecklas

positivt under 2008 med lägre vakans-

grader och högre hyresnivåer.

pUblIKa fastIgheter

Publika fastigheter i bra lägen represen-

terar ett segment inom fastighetsmarkna-

den med en attraktiv risk- och avkast-

ningsnivå. Kännetecknande för det här

segmentet är att lokalerna används för

offentligt finansierade verksamheter samt

att hyresgästerna ofta tecknar mycket

långa hyresavtal och därmed genererar

ett säkert kassaflöde.

Inom detta segment sker för närva-

rande en strukturomvandling då allt fler

offentligt finansierade verksamheter

börjar drivas av privata aktörer. Då många

kommuner och landsting inte ser det

som sin primära uppgift att tillhanda-

hålla och ansvara för lokaler för externa

hyresgäster väljer många att lämna sin

roll som fastighetsägare, för att istället

satsa de frigjorda resurserna på sin

kärnverksamhet.

Samtidigt har investerare börjat

värdera stabila hyresintäkter allt högre

och Newsec Advice bedömer att denna

trend kommer att bestå. Istället för att

kategoriskt koncentrera sig på vissa

geografiska delmarknader kommer man

i högre grad att fokusera på framtida

hyresintäkter. Detta gäller inte minst

Kungsleden, som genom sin division

Publika fastigheter fokuserar på fastig-

heter för vård, skola och äldreboenden

och är den klart största aktören inom

detta segment i Sverige.

De transaktioner som genomfördes

under 2007 understryker Kungsledens

position. När Härnösands kommun

sålde nästan samtliga sina verksam-

hetslokaler, totalt 43 fastigheter, till

Kungsleden för drygt 900 miljoner kro-

nor var det den i särklass största affären

inom publika fastigheter under året.

Dessutom förvärvade Kungsleden

också ett stort antal publika fastigheter

från bland annat Linköpings kommun

och Landskrona kommun. Bland andra

aktörer som förvärvade publika fastig-

heter under 2007 kan nämnas Akelius,

som köpte äldreboenden i Västerås och

Umeå, och Skandrenting, som köpte

vårdfastigheter i Eksjö och i Markaryd.

I illustrationen nedan framgår inom

vilka direktavkastningsintervall de flesta

förvärv av publika fastigheter har gjorts

under de senaste åren.

älDreboenDen I tysKlanD

Intresset för marknaden för äldreboende-

fastigheter i Tyskland bygger främst på

följande faktorer:

• En stor marknad med mycket

gynnsam demografi. Vårdhemmens

kundbas förväntas mer än fördubblas

fram till 2040, då antalet personer som

behöver äldrevård bedöms uppgå till

cirka 3,4 miljoner.

• Nuvarande beläggningsgrader ligger

kring 90 procent.

Under 2007 fortsatte den trend som

inleddes 2006, då institutionella

investerare började intressera sig för den

tyska vårdhemsmarknaden. Enligt Axion

Consults beräkningar översteg transak-

tionsvolymen 700 miljoner euro det

första halvåret 2007, vilket var avsevärt

högre än under motsvarande period

2006. Det andra halvåret präglades av

den internationella likviditetskrisen och

volymen minskade till knappt 400

miljoner euro. Trots detta, och med

hänsyn till den generella dynamiken på

marknaden, finns tydliga tecken på att

intresset ökar bland investerare för

äldreboendefastigheter och de säkra

intäktsströmmar dessa genererar.

I Tyskland står Pflegeversicherung

(försäkring för vård och assistans) för

cirka hälften av vårdavgifterna. Återstoden

finansieras antingen av vårdtagarna själva

eller, för de personer som inte har råd,

genom andra delar av socialförsäkrings-

systemet. Sammantaget står staten,

direkt eller indirekt, för cirka 70 procent

av vårdkostnaderna.

Direktavkastningskrav, publika fastigheter

%

0

2

4

6

8

10

Direktavkastningskrav, högt

Direktavkastningskrav, lågt

2002 2003 2004 2005 2006 2007

Källa: Newsec Advice


Marknaden

Marknad

Många bedömare anser att marknaden

för drift av äldreboenden och andra

typer av vårdhem står inför en konsoli-

dering, liknande den som har skett i

Storbritannien under 2000-talets

inledning. Till aktörerna på denna

marknad hör tyska fonder samt större

institutionella investerare såväl från

Tyskland som från utlandet.

Under 2006 minskade direktavkast-

ningen på marknaden för tyska vård-

fastigheter markant. Under 2007 stabili-

serade sig direktavkastningen kring

7–7,5 procent, och ner till 6,5 procent för

högkvalitativa fastigheter i de bästa

lägena. För nya eller relativt nybyggda

vårdhem ligger fastighetspriserna vanli-

gen i intervallet 75–90 000 euro per

sängplats. Hyresnivåerna varierar avse-

värt, beroende på läge och fastighetens

kvalitet. För nyare fastigheter ligger

hyran på cirka 15–18 euro per sängplats

och dag. En normal längd på drift- och

hyresavtalen är 20–30 år.

För 2008 förväntar sig Axion Consult

att transaktionsvolymen kommer att vara

klart lägre än 2007, i takt med att vissa

aktörer väntas lämna marknaden som

en följd av refinansieringssvårigheter.

Investerare som kan säkra finansieringen

kommer att få se direktavkastningen

stabiliseras eller till och med öka något,

samtidigt som utbudet kommer att öka

och konkurrensen minska något. Även

om lagstiftningen som reglerar Pflege-

versicherung förväntas ändras under

2008 bedöms det inte få några negativa

följder på marknaden för äldreboende-

fastigheter.

Källor: För den del av marknadsavsnittet som berör Sverige ansvarar Newsec Advice. För bedömningen av den tyska marknaden för vårdfastigheter ansvarar Axion Consult, en tysk konsultfirma inom hälso och sjukvård baserad i Bad Homberg.

nina De besche, förvaltningschef region Öst hur ser du på modulbyggnader som ett nytt område inom Kungsleden?Som ett bra komplement till den övriga verksamheten. Det ger oss möjlighet att erbjuda trångbodda hyresgäster snabba lösningar. Jag tror det finns goda möjlig -heter till synergier.

Vad är Kungsledens framgångsrecept tror du?Att människor får ta ett stort ansvar, det ges verkligen möjligheter att ta initiativ, och att vi värnar och vårdar denna entreprenörsanda.

hur använder du ditt friskvårdsbidrag?Jag tränar på SATS.

thomas erséus, verkställande direktör

Vad tycker du särskiljer Kungsleden från andra fastighetsbolag?Att vår fastighetsportfölj är så diversifierad med halva balansräkningen mot publika hyresgäster samt att vi har relativt långa hyreskontrakt. Detta gäller även för en stor del av vårt kommersiella bestånd.

Varför tror du Kungsleden är så bra på att göra affärer? I grunden handlar det om bra resurser och lång erfarenhet. Vi lever också i marknaden varje dag, vilket gör det lättare att hitta de rätta objekten att köpa, samtidigt som köparna vet att vi är beredda att sälja om vi får rätt pris.

Vad tror du hyresgästerna gillar mest hos Kungsleden?Det beror nog på vem du frågar, men jag tror att många uppfattar oss som flexibla och bra på att realisera deras önskemål.

hur vill du beskriva ”Kungsledenandan”?Att vi vågar tänka nytt och fritt och har möjlig-het att genomföra idéer vi tror på.

Kungsledens division nordic

Modular utgörs av en bolagsgrupp vars verksamhet består i att producera, sälja eller hyra ut lokaler i modulbyggnader. Under 2007 omsatte gruppen 503 Mkr och är därmed den ledande aktören på den nordiska marknaden för modulbyggnader. Verksamheten inom Nordic Modular bedrivs inom tre dotterbolag:

Temporent hyr ut temporära lokaler i modulbyggnader som uppförs på kundens mark och hyrs så länge behovet varar, oftast ett flertal år. Modulsystemen utvecklas inom bolaget och är speciellt utformade för kontor, skolor och daghem. Kunderna utgörs främst av kommuner och större företag.

Temporent finns i Sverige, Norge och Danmark.

Flexator tillverkar och säljer modulbyggnader baserade på standardiserade byggsystem. Användningsområdena omfat tar allt från enklare byggbodar till högkvalitativa byggnader för kontor, äldreboenden, skolor och daghem. Kunderna är främst kommuner, landsting och större företag. Flexator tillverkar även de moduler som hyrs ut inom Tempo rent. Bolaget är idag endast verksamt i Sverige.

Genom Nordic Modular Leasing erbjuds Flexators kunder operationell leasing av byggnader som alternativ till köp. Vanligen erbjuds kunderna att köpa byggnaderna

när leasingavtalen löper ut. Den klart dominerande kundgruppen utgörs av kommuner. Verksamheten bedrivs i Sverige.

Merparten av de moduler som tillverkas och hyrs ut inom Nordic Modular har en funktionalitet och komfort som är fullt jämförbar med ”traditionellt” platsbyggda hus – och kan dessutom se väl så snygga ut på utsidan. Samtidigt har modulkonceptet flera fördelar jämfört med platsbyggda hus:

• Tillverkningen sker effektivt inomhus i fabrik. Serieeffekter gör att processerna kan rationaliseras och materialkostnaderna optimeras. Därför är ofta kvalitén bättre och kostnaden lägre än för platsbyggda hus, som bara byggs i ett exemplar och utsätts för väder och vind under byggtiden.

• Byggtiden är kort. Samtidigt som modulhuset produceras i fabrik kan grundarbetena göras på platsen där huset ska stå. Kunden kan därmed snabbt utöka sina lokaler utan att störa den befintliga verksamheten.

• Den industriella processen gör att kalkylsäkerheten är hög, vilket minimerar risken för att kunden ska få otrevliga överraskningar i form av förseningar och kostnadsökningar.

• Flyttbarheten gör det möjligt att hyra ut lokaler i direkt anslutning

till kundens befintliga verksamhet. Flyttbarheten gör det också möjligt att uppföra byggnader på mark som egentligen är avsedd för andra ändamål och att lämna tillbaka eller sälja byggnader när de inte längre behövs.

Modulhus är således ett mycket

attraktivt alternativ för de kunder som har behov av att snabbt utöka sina lokalytor eller vars lokalbehov är svårt att förutse över tiden. Konceptet med att hyra modulbyggnader ger också flera finansiella fördelar. Kunden behöver inte binda något kapital och det krävs inga investeringar. Nordic Modular står för service och underhåll, och kunden vet precis vad det kommer att kosta under hela hyresperioden. Vid nybyggnation av verksamhetslokaler utanför storstädernas stadskärnor är det dessutom ofta så att marknadsvärdet på fastigheten snabbt blir mindre än byggkostnaden. För ett företag som vill expandera på landsorten kan det därför vara särskilt ekonomiskt fördelaktigt att uppföra flyttbara modulbyggnader.

Över 50 procent av Nordic Modulars omsättning härrör från den offentliga sektorn vars lokal behov styrs mycket av demografiska faktorer, såsom en ökande andel äldre i befolkningen eller förändringar i barnafödandet. Migrationen är en annan drivkraft som gör att behoven av exempelvis daghem och skolor kan ändras relativt snabbt, vilket talar för temporära lösningar. De ökade kraven på kapitaleffektivitet inom

Nordic Modular skapades 2005 då riskkapitalbolaget 3i förvärvade Skanska Modul med dotterbolag. Bolagen inom gruppen har annars en lång historia, i Flexators fall ända tillbaka till 1956. I januari 2007 förvärvades Nordic Modular av Kungsleden och i samband med det övertog Nordic Modular Kungsledens dotterbolag Flexihus Rent. Under 2007 förvärvade Nordic Modular också Hyrab Moduluthyrning som nu ingår i dotterbolaget Temporent.

Under 2007 omsatte Nordic Modular 503 Mkr med ett resultat före skatt om 126 Mkr. Vid utgången av året hade gruppen 259 anställda, varav 164 inom produktion av moduler.

Nordic Modulars huvudkontor finns i Upplands Väsby. Gruppen har också försäljningskontor i Solna, Lund, Umeå, Oslo och Köpenhamn samt kontor och fabriker i Anneberg utanför Nässjö, Gråbo utanför Göteborg och Eslöv.

Kungsleden ab

nordic Modular group ab

temporent abflexator ab nordic Modular leasing ab

nordic Modular – ledande på modulbyggnader i norden


Nordic Modular

nordic Modular – ledande på modulbyggnader i norden

både privat och offentlig verksamhet gör det också alltmer fördelaktigt att styra fasta kostnader mot rörliga.

På företagssidan styrs efterfrågan i högre grad av den ekonomiska konjunkturen. Nordic Modulars konjunkturkänslighet begränsas emellertid av det faktum att bolaget har ett stort antal kunder i en mängd olika branscher. Inom uthyrningsverksamheten stod den enskilt största företagskunden, Ericsson, för fem procent av omsättningen under 2007.

även ur miljöhänseende finns goda anledningar att välja modulbyggnader. Jämfört med traditionellt platsbyggda hus är modultillverkningen betydligt mer miljöeffektiv. Lastbilarna kommer till fabrikerna med full last och den standardiserade produktionen gör att byggmaterialen används resurssnålt med litet spill. Vid traditionellt byggande blir det fler transporter till byggplatsen, ofta inte med optimal last, och spillet blir vanligen större. Modulerna som hyrs ut av Temporent återanvänds också till nästan 100 procent.

Det ökande miljömedvetandet i samhället är således något som bör gynna Nordic Modular, vars bolag Temporent och Flexator sedan länge är miljö och kvalitetscertifierade enligt ISOstandard.

Marknaden för modulbyggnader

är olika utvecklad i de nordiska länderna. I Sverige har modulhus med god standard tillverkats för uthyrning sedan 1980talet, och idag finns en bred acceptans för denna typ av lösningar. Den svenska marknaden har visat en god tillväxt under de senaste åren och efterfrågan väntas fortsätta öka av moduler för framför allt kontor och skolor.

Marknadens storlek är svår att beräkna, då det saknas enhetliga definitioner av vad som ska räknas in i begreppet modulbyggnader. Nordic Modular gör emellertid bedömningen att den svenska marknaden för uthyrning av modulbyggnader uppgick till cirka 1 000 Mkr under 2007, samt att nyförsäljningsmarknaden för modulbyggda verksamhetslokaler även den omsatte cirka 1 000 Mkr.

I Norge har man sedan länge tillverkat och sålt modulbyggnader för bostäder, liksom även enklare moduler för yrkesverksamhet.

Konceptet med uthyrning av högkvalitativa moduler för temporära behov är emellertid relativt nytt i Norge och aktörerna är få. Denna marknad är nu i snabb utveckling, drivet framför allt av en ökad efterfrågan på moduler för skolor och förskolor.

Danmark och Finland är ännu outvecklade marknader där modul byggnader i princip endast tillverkas och hyrs ut som enklare byggbodar.

Sammantaget har den nordiska marknaden för modulbyggnader en karaktäristik som innebär flera intressanta möjligheter för Nordic Modular. I Sverige har bolaget en ledande position på en marknad som är relativt mogen men med goda utvecklingsmöjligheter. I Norge har man en stark position inom det ännu lilla men snabbt växande segmentet uthyrning av moduler. Nordic Modular har även en god plattform att agera utifrån i Danmark, och kan utifrån sin storlek och erfarenhet driva på utvecklingen mot mera högkvalitativa modulkoncept.

för Kungsleden är modulverksamheten en satsning inom ett spännande område med god framtidspotential, och ett starkt komplement till Kungsledens huvudsakliga verksamhet, att äga

och förvalta fastigheter. Samtidigt som det finns klara kopplingar mellan verksamheterna finns det också skillnader i marknadsdrivkrafter och affärslogik. Synergimöjligheterna är dock uppenbara: Kungsleden kan erbjuda sina befintliga kunder nya lokaler mycket snabbt, och kunder med tidsbegränsade behov kan erbjudas flexibla, temporära

lösningar under precis så lång tid som kunden önskar. För Nordic Modular innebär koncerngemenskapen bland annat att man kan utnyttja Kungsledens kunskaper och kontaktnät i utvecklandet av sitt erbjudande mot exempelvis skolor och äldreboende, samt att Kungsleden som byggherre kan driva på marknadsutvecklingen för modulbyggnader.

För ytterligare information och kontakter, se www.nordic-modular.com.


Nordic Modular

Organisation och medarbetare

OrganisatiOnsstruktur

Kungsleden arbetar utifrån en organisa

tionsstruktur som tydliggör verksam

hetens olika delar och inriktning. Fyra

divisioner ansvarar för var sitt fastighets

bestånd med tillhörande funktioner för

förvaltning, uthyrning och försäljning.

Kommersiella fastigheter är en

svensk fastighetsportfölj med främst

kontors, industri/lager och affärs

fastigheter som sköts från kontor i

Stockholm, Göteborg, Malmö, Gävle,

Umeå och Karlstad.

Publika fastigheter är även den en

svensk fastighetsportfölj främst inom

äldreboende, skola och vård. Verksam

heten drivs från kontor i Stockholm,

Göteborg, Malmö, Jönköping, Linkö

ping, Uddevalla och Härnösand.

Division Äldreboende Tyskland eta

blerades 2006 för att bygga upp och

förvalta ett större fastighetsbestånd

inom äldreboenden i Tyskland. Arbetet

sköts från ett lokalt kontor i München,

Tyskland.

Nordic Modular har tillkommit genom

förvärv av Nordic Modular Group i janu

ari 2007. Verksamheten leds från ett

kontor i Upplands Väsby med fabriker i

Anneberg utanför Nässjö, Eslöv och

Gråbo utanför Göteborg.

Staben fungerar som ett koncernge

mensamt servicecenter med funktioner

inom ekonomi, finans, juridik, miljö, HR,

kommunikation och IT. Staben är huvud

sakligen placerad vid huvudkontoret i

Stockholm, men viss personal finns

även i Göteborg och Malmö. Staben är

därmed oberoende av fastigheternas

geografiska belägenhet och har goda

möjligheter att knyta till sig kvalificerade

medarbetare. Även avdelningen för

transaktion och analys arbetar för att

serva hela organisationen och är place

rad i Stockholm.

Företagskultur Och medarbetar-utveckling

Kungsledens företagskultur präglas av

ett starkt medarbetarengagemang och

ett kreativt, snabbrörligt affärsklimat.

Viktiga värderingar är kamratskap,

nytänkande och flexibilitet.

Kungsledens möjlighet till en långsik

tigt god resultatutveckling är i mångt

och mycket beroende av kompetenta

och professionella medarbetare. Orga

nisationsstrukturen tillsammans med

affärsmodellen gör att arbetet på

Kungsleden är i ständig utveckling. Den

höga transaktionstakten och mångfal

den av affärer bidrar även till en utveck

lande arbetsplats.

Medarbetarutveckling är en central

del av verksamhetsutvecklingen och

diskuteras årligen i ett utvecklingssamtal

mellan medarbetare och närmaste chef.

Samtalen syftar till att följa upp och

utvärdera den gångna periodens arbete

och resultat, att fastställa kommande

periods mål och aktiviteter samt att gå

igenom medarbetarnas utvecklings

behov och inriktning för såväl den när

maste framtiden som på lite längre sikt.

Under 2007 deltog merparten av

medarbetarna inom förvaltningen i en

intern utbildning inom affärsmannaskap.

Utbildningen syftar till att upprätthålla

en hög och jämn kvalitet i kund och

affärsrelationer. För att upp dateras inom

olika verksamheter hålls regelbundet

utbildningar inom exempelvis IT, eko

nomi och juridik.

Förutom stimulerande arbetsuppgifter

med goda utvecklingsmöjligheter har

Kungsleden som ambition att också

erbjuda resultatbaserade incitaments

program. Under de senaste åren har

samtliga anställda omfattats av ett

bonusprogram, där utfallet till hälften är

relaterat till bolagets resultat och reste

rande del till individuellt uppsatta mål.

För verksamhetsåret 2007 innebar detta

att merparten av de anställda i Kungs

leden AB utanför koncernledningen

erhöll en extra månadslön.

kOmpetensOmråden

Medarbetarna är huvudsakligen

verksamma inom fastighetsförvaltning

eller administration. På de lokala

marknaderna arbetar medarbetarna

inom förvaltningen i team bestående av

förvaltare, förvaltningsassistent och

fastighetstekniker. Inom varje team finns

stort kunnande om fastighetsförvaltning

och om de lokala fastighets och hyres

marknaderna. De är också väl insatta i

Med en decentraliserad organisation och stark lokal förankring läggs grunden för en god marknads

kännedom med nära relationer till kunderna. Medarbetarnas djupa engagemang och affärsmässiga

kompetens är därutöver nyckelfaktorer för Kungsledens långsiktiga framgång.

Befattningar – tjänstemän

Kvinnor Män

Antal

Totalt Fastighetsförvaltning Administration 0

20

40

60

80

100

120

VD

Transaktion & Analys Stab

Kommersiella

Fastigheter

Publika

Fastigheter

Äldreboende

Tyskland

Nordic

Modular




aktörernas och marknadernas utveck

lingspotential. Affärsmässighet och

flexi bilitet är nyckelord i kundrela

tionerna, liksom i strävan att vidare

utveckla fastighetsbeståndet och

arbetsmetoderna.

Administrationen arbetar i huvudsak

med koncernövergripande frågeställ

ningar. Service och specialistkompetens

är honnörsord i administrationens arbete

med att stödja organisationen och verka

för en kontinuerlig förbättring av arbets

metoderna inom Kungsleden samt svara

för efterlevnaden av legala krav.

trivsel, hälsa Och jämställdhet

Under hösten 2007 genomfördes en

stor medarbetarundersökning inom

Kungsleden i vilken 88 procent av alla

medarbetare bidrog med svar. Resultatet

visade att hela 94 procent av medarbe

tarna känner ett starkt engagemang i

sitt arbete. 87 procent talar ofta väl om

företaget med andra, och beskriver det

som ett bra företag att arbeta på. Det

är siffror att vara stolt över. Samtidigt

pekade undersökningen på områden

som kan utvecklas och förbättras. Bland

annat efterfrågas en ökad tydlighet

kopplat till mål och uppföljning på

avdelningsnivå.

Trivsel på arbetsplatsen är viktigt för

såväl motivation som resultat. Kungs

leden uppmuntrar också fysisk aktivitet

på och utanför arbetet, dels genom ett

friskvårdsbidrag till alla anställda men

också i form av aktiviteter som inbegri

per vardagsmotion. Medarbetarna

erbjuds även regelbundna hälsounder

sökningar. Under 2007 hade Kungsleden

en sjukfrånvaro på 4 procent, oförändrat

från året innan. Personalom sättningen,

definierat som antalet fast anställda

som slutat under året dividerat med

medelantalet anställda, var 19 procent

varav 10 procent härrör till verksamhets

övergångar.

Kungsleden arbetar vidare med en

jämställdhetsplan i syfte att nå en bra

köns och åldersfördelning inom olika

delar av organisationen, vilket bland

annat innefattar en jämnare könsfördel

ning på ledande positioner. Under 2007

tog en kvinnlig HR och kommunikations

direktör plats i koncernledningen som

tidigare enbart bestod av män. Företaget

ser positivt på föräldraledighet och

erbjuder fördelaktiga avtal. Vid årets slut

var 3 (6) av Kungsledens medarbetare

föräldralediga.

övrig medarbetarstatistik

Vid utgången av 2007 hade Kungsleden

koncernen totalt 384 årsanställda (137).

Av dessa var 259 anställda inom

dotterbolaget Nordic Modular. Dotter

bolaget drivs som en självständig enhet

med egna stabsfunktioner.

Inom Kungsleden fanns vid årsskiftet

125 anställda (137), varav 103 tjänste

män (114) och 22 fastighetsskötare (23).

I det första diagrammet nedan visas

fördelningen av de anställda mellan

tjänstemän inom fastighetsförvaltning

och administration samt fastighets

skötare. Diagrammet visar även fördel

ningen mellan män och kvinnor. Antalet

personer i förvaltningen uppgår till 56

(91) och antalet personer i administratio

nen till 47 (41). Inom administrationen är

andelen kvinnor något högre än andelen

män medan det omvända gäller inom

förvaltningen. Bland fastighetsskötarna

var samtliga män. Sammantaget upp

gick andelen kvinnor vid årsskiftet till 43

procent.

Medelåldern bland tjänstemän är 42

år (44). Fördelat efter kön är medelål

dern något högre bland män än bland

kvinnor, 45 respektive 40 år. Kvinnor

utgör en klar majoritet i ålderskategorin

yngre än 40 år, medan könsfördelningen

bland anställda äldre än 40 år är mycket

jämn. Av samtliga anställda tjänstemän

är 55 procent (64) 40 år eller äldre.

Sammantaget visar åldersstatistiken

att Kungsleden har en god blandning av

yngre och äldre medarbetare med varie

rande ålder och erfarenhet. 55 procent

(71) har arbetat fyra år eller mer i bola

get, 17 procent (24) mellan ett och tre år

och resterande 28 procent (5) kortare

period än ett år.

samarbete med sOs-barnbyar

2006 inledde Kungsleden ett samarbete

med SOSBarnbyar. Kungsleden bidrar

med pengar för att under en treårsperiod

finansiera uppförande och drift av ett av

husen i en ny barnby i Brovary strax norr

om Ukrainas huvudstad Kiev. Ukraina

lider av hög arbetslöshet, låg utbild

ningsnivå och svåra sociala problem.

Många barn lever under besvärliga

förhållanden, vilket gör det angeläget att

hjälpa till. Totalt i barnbyn kommer det

att finnas 13 familjehus som ska kunna

ta emot ett 100tal barn i åldrarna 2–15

år. I varje hus bor en ”mamma” med 6–8

barn. De första barnen beräknas kunna

flytta in under våren 2008.

< 30 år 30–39 år 40–49 år ≥ 50 år 0

5

10

15

20

25

30

35

40

Åldersfördelning – tjänstemän

Kvinnor Män

Antal

< 1 år 1–3 år ≥ 4 år 0

20

40

60

80

Anställningstid – tjänstemän

Kvinnor Män

Antal

Totalt Kvinnor Män 0

10

20

30

40

50

Medelålder – tjänstemän

2007 2006

År



Intern VärDerIng

Kungsledens fastighetsbestånd, som

värderas till verkligt värde, hade per den

31 december 2007 ett bokfört värde om

25 737 Mkr (23 106). Verkligt värde är en

redovisningsterm som för fastigheter i

princip har samma innebörd som

marknadsvärde. Kungsleden har valt

att basera det verkliga värdet på internt

genomförda värderingar.

Kungsleden genomför löpande egna

värderingar som en integrerad del av

affärsprocessen. För varje fastighet

finns alltid en affärsplan. Affärsplanen

uppdateras minst en gång om året och

innehåller en intern värdering, den

senaste externa värderingen, ett ställ-

ningstagande om fastigheten bör säljas

eller behållas samt en handlingsplan för

de åtgärder som bedöms optimera

fastighetens driftsnetto och värde.

VärDerIngsMetoD

Till grund för den interna värderingen

används en nuvärdesberäkning med en

prognosperiod på fem år. De fastigheter

som är avsedda för uthyrning värderas

genom en nuvärdesberäkning av fastig -

heternas fria kassaflöde under kalkyl -

perioden samt nuvärdet av marknads-

värdet vid kalkylperiodens slut, det så

kallade restvärdet. Det femte året i

kalkylen ska spegla ett bedömt långsik-

tigt uthålligt kassaflöde för fastigheten.

För varje fastighet beräknas framtida

hyresbetalningar utifrån nu gällande

hyreskontrakt. Hyresbetalningar för

framtida hyresperioder, samt för vakanta

lokaler, beräknas efter en individuell

bedömning för varje fastighet. Kassa-

flödet för drifts- och underhållskostnader

bedöms individuellt för varje fastighet.

Som underlag för bedömning av framtida

kostnader används kostnadshistorik för

varje fastighet. Även ålder, underhålls-

status och användningsområde beaktas

vid bedömning av framtida kostnader.

eXtern VärDerIng

I syfte att kvalitetssäkra och verifiera de

interna värderingarna genomförs även

regelbundna värderingar av en extern,

oberoende part. Vart tredje år genomförs

en fullständig extern värdering, inklusive

besiktning av fastigheterna, för ett

representativt urval av fastigheter upp -

gående till cirka 70 procent av det totala

beståndets värde. För åren däremellan

görs en uppdatering av tidigare värdering,

en så kallad desktop-värdering, av

fastigheter ägda vid årets ingång. Dessa

externa värderingar sker normalt under

hösten och får oftast december som

värdetidpunkt. För nya fastigheter samt

för fastigheter där det finns särskilda

skäl görs dock alltid en fullständig

värdering.

Under 2007, med värdetidpunkt

december, har Newsec genomfört en

desktop-värdering av samtliga fastigheter

i Sverige som har ägts hela året. Vid

refinansiering av ett syndikatlån genom-

fördes dessutom en fullständig extern

värdering för 60 procent av de ingående

fastigheterna. Under året förvärvade

fastigheter har genomgått en fullständig

värdering (gäller ej modulbyggnader

samt äldreboenden i Tyskland). Sam-

mantaget innebar detta att fastigheter

motsvarande 90 procent av det totala

bokförda värdet har värderats externt.

Dessa värderingar är i nivå med de

interna värderingarna och bekräftar

således bokfört värde, se tabell nedan.

realIseraDe VärDen

I Kungsledens transaktionsintensiva

verksamhet är det viktigt att alltid ha en

god uppfattning om vad varje fastighet

är värd och vad den kan säljas för. En

fastighets verkliga värde blir emellertid

en realitet först vid en försäljning. Som

en del i kvalitetsarbetet görs också

löpande uppföljningar av hur interna

och externa värderingar förhåller sig

till realiserade försäljningspriser.

De under året erhållna försäljnings-

priserna översteg interna och externa

värderingar med 7 procent (7) respektive

15 procent (15). Historiskt ligger erhållna

priser vanligen över både interna och

externa värderingar, vilket lätt blir fallet

i en uppåtgående marknad som bran-

schen nu upplevt under en rad år. De

interna värderingarna ligger i allmänhet

närmare erhållna priser än de externa.

En viktig förklaring till att erhållna

försäljningspriser under 2007 var högre

än både interna och externa värderingar

var att marknadspriserna har stigit för

den typ av fastigheter som har sålts

samt att portföljpremier har erhållits

vid större försäljningar.

fastigheternas värde i sammandrag 2007

Kommersiella Publika Värderade fastigheter

Ejvärderade1 totaltKategori, Mkr Kontor Industri/lager Affär Övrigt Äldreboende Vård Skola Övrigt

Bokfört värde 2 638 5 734 1 787 330 6 912 2 827 2 987 4 23 219 2 518 25 737

Extern värdering 2 856 5 891 1 881 413 6 576 2 703 2 750 0 23 070

1 Av ej värderade fastigheter stod Kommersiella fastigheter för 46 Mkr, Publika fastigheter 233 Mkr, Tyskland 933 Mkr och Nordic Modular för 1 306 Mkr.

I Kungsledens verksamhet är det viktigt att alltid ha en god uppfattning om vad varje fastighet

är värd och vad den kan säljas för. Medarbetarna lever i marknaden varje dag och genomför

många köp och försäljningar, vilket är en bra grund för hög träffsäkerhet i värderingarna.

fastighetsportfölj – Värdering


Fastighetsportfölj – Värdering

fraMgångsrIK fastIghetshanDel

Med tydlig grund i Kungsledens strategi

och affärsmodell genomförs alla förvärv

och försäljningar utifrån målet att förbättra

fastighetsportföljens riskjusterade

avkastning. Under 2007 har fastighets-

handeln ur detta hänseende återigen

varit framgångsrik. Den genomsnittliga

längden på hyresavtalen i fastighets-

portföljen har ökat, dels genom att

andelen publika fastigheter totalt sett

har ökat men även som följd av att

den genomsnittliga avtalslängden inom

det kommersiella beståndet har ökat.

Fastighetsförvärven har skett till en

beräknad direktavkastning på 7,3 procent

medan direktavkastningen på avyttrade

fastigheter var 4,5 procent. Den låga

direktavkastningen beror främst på att

en del sålda fastigheter var projekt-

fastigheter med låga driftsnetton medan

andra var lokaliserade i centrala lägen

samt att underhållskostnader tagits inför

försäljning.

Sammantaget har årets transaktioner

bidragit till en än mer fördelaktig relation

mellan risk och avkastning i portföljen.

fÖrVärV

Under året har Kungsleden förvärvat 213

fastigheter (198) för 9 625 Mkr (6 550).

Av förvärven är 80 fastigheter i kategorin

Industri/lager, 28 Kontor, 18 Affär, 42

Skola, 20 Vård, 17 Äldreboende (varav

fyra i Tyskland) samt åtta i kategori Övrigt.

Nedan beskrivs de viktigaste förvärven

under året.

I januari förvärvades Nordic Modular

Group av riskkapitalbolaget 3i för en

köpeskilling om 918 Mkr. Nordic Modular

tillverkar och hyr ut temporära lokaler i

modulbyggnader och hade vid förvärvs-

tillfället cirka 220 medarbetare.

Nordic Modulars kunder utgörs till

övervägande del av offentlig sektor och

vakansgraden är mycket låg. Uthyrnings-

verksamhetens driftsnetto beräknas till

cirka 68 Mkr, vilket ger en direktavkast-

ning på cirka 7,4 procent.

I juni förvärvades åtta logistikfastig-

heter i Stockholm, Norrköping, Vetlanda,

Göteborg och Köpenhamn av Papyrus

som ingår i Stora Enso-koncernen.

Köpeskillingen uppgick till 532 Mkr med

en beräknad direktavkastning om 6,9

procent. Den uthyrningsbara ytan upp-

går till 61 600 kvm med ett hyresvärde

om 44 Mkr. Papyrus är hyresgäst till

samtliga ytor med en genomsnittlig

avtalslängd på cirka 5,5 år.

I juli förvärvades 35 fastigheter

belägna i Umeå, Härnösand, Luleå,

Nordmaling samt Sollefteå av Midnatts-

solen Fastigheter AB för en köpeskilling

om 540 Mkr. Den beräknade direktav-

kastningen uppgår till 7,2 procent. Port-

följen har en total uthyrningsbar yta på

99 600 kvm med övervägande kontors-

och butiksverksamhet och har ett hyres-

värde om 63 Mkr. Största hyresgäster

är Överskotts bolaget, Ahlsell AB, Umeå

universitet, Försäkringskassan, Skatte-

verket, Länsarbetsnämnden och Dom-

stolsverket.

I september förvärvades 43 fastigheter

av Härnösands kommun för 913 Mkr

inklusive förvärvsomkostnader. Förvärvet

avsåg i stort sett samtliga fastigheter

där kommunen bedriver verksamhet,

exempelvis äldreboenden, förskolor och

skolor. Den totala uthyr ningsbara ytan

uppgår till 154 000 kvm och hyresvärdet

till 114 Mkr, varav 80 procent kommer

från Härnösands kommun. Den genom-

snittliga kontraktslängden på de hyres-

avtal som tecknats av Härnösands

kommun uppgår till 17 år och för hela

portföljen till 14 år.

I september förvärvades även fyra

logistikfastigheter för 545 Mkr exklusive

transaktionskostnader, till en beräknad

direktavkastning om cirka 7 procent.

Säljare var Bockasjö AB och de förvär-

vade fastigheterna är belägna i Borås.

Fastigheterna har en total uthyrningsbar

yta om cirka 107 000 kvm och har ett

totalt hyresvärde om drygt 49 Mkr.

I december förvärvades 20 fastig-

heter av Northern European Properties

Ltd för en köpeskilling om 2 900 Mkr.

Direktavkastningen beräknas till cirka

7,2 procent. Förvärvet avsåg fryslager-

fastigheter förhyrda i sin helhet av

Liksom föregående år har även 2007 kännetecknats av en hög transaktionstakt både vad

gäller köp och försäljningar. Ett centralt motiv i fastighetshandeln har varit att öka den

genomsnittliga längden på hyresavtalen i fastighetsportföljen. Genomförda försäljningar

har bidragit till ett starkt handelsnetto och skapat goda värden för aktieägarna.

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

KontorIndustri/lager

AffärÖvrigt

ÄldreboendeVård

Skola

Äldreboende

Modulbyggnader

Kommersiella Publika Tyskland Modulbyggnader

5 496 Mkr769 Mkr

212 Mkr448 Mkr

228 Mkr232 Mkr

900 Mkr

1 020 Mkr

320 Mkr

Anskaffningsvärde fördelat på fastighetskategori

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

KontorIndustri/lager

AffärÖvrigt

VårdSkolaÖvrigt

Kontor

Modulbyggnader

Kommersiella Publika Belgien/Holland Modulbyggnader

3 540 Mkr4 348 Mkr

353 Mkr296 Mkr

101 Mkr16 Mkr

8 Mkr

11 Mkr

802 Mkr

Försäljningspris fördelat på fastighetskategori

fastighetsportfölj – transaktioner 2007


Fastighetsportfölj – Transaktioner 2007

Frigoscandia Distribution AB samt

industrifastigheter förhyrda till större

delen av ABB Fastighets AB. De förvär-

vade fastigheterna är belägna främst i

mellersta och södra Sverige. Den totala

uthyrningsbara ytan uppgår till 445 000

kvm. Det totala hyres värdet uppgår till 242

Mkr och den genomsnittliga återstående

kontrakts längden uppgår till 12,5 år.

fÖrsäljnIngar

Under året har 222 fastigheter (388)

sålts för 9 475 Mkr (12 258). Av dessa

fastigheter var 102 i kategori Kontor, 86

Industri/lager, 23 Affär, två Skola, en Vård

samt åtta i kategori Övrigt. Det bokförda

värdet på de sålda fastigheterna uppgick

till 8 895 Mkr (11 405) och anskaffnings-

värdet till 8 010 Mkr (9 887).

I april såldes fyra fastigheter i Malmö

samt en fastighet i Västerås till NLI Eien-

domsinvest AS. Försäljningspriset var

605 Mkr, vilket är 85 Mkr över bokfört

värde och 230 Mkr över anskaffnings-

värdet. Direktavkastningen beräknat på

försäljningspriset var knappt 7 procent.

Fastigheternas totala uthyrningsbara yta

uppgick till 97 600 kvm varav merparten

utgörs av industri/lager och en mindre

del av kontor. Hyresvärdet uppgick till

drygt 55 Mkr.

I augusti såldes 97 fastigheter i Karl-

stad, Västerås, Köping, Kumla, Gävle,

Piteå, Skellefteå och Sundsvall. Köpare

var Klövern och Diös. Försäljningspriset

uppgick till 1 700 Mkr, vilket var 300 Mkr

över anskaffningsvärdet. Fastigheternas

totala uthyrningsbara yta uppgick till

340 000 kvm, till största delen kontor

och industri/lager. Hyresvärdet uppgick

till drygt 222 Mkr.

I december genomfördes den enskilt

största affären under året då 82

kommersiella fastigheter såldes till Orkla

Finans Kapitalförvaltning ASA i Norge

och DnB NOR Markets. Försäljnings-

priset var 4 750 Mkr vilket är 375 Mkr

över bokfört värde och 710 Mkr över

anskaffningsvärdet. Den uthyrningsbara

ytan, innehållande kontor, industri- och

lagerfastigheter uppgick till drygt

751 000 kvm med ett hyresvärde om

473 Mkr. Fastigheternas geografiska

spridning i Sverige motsvarar ett

tvärsnitt av Kungsledens portfölj av

kommersiella fastigheter.

I december såldes även elva kontors-

fastigheter till Diös & Kuylenstierna AB

för 600 Mkr. Försäljningspriset överstiger

det bokförda värdet med 40 Mkr och

anskaffningsvärdet med 180 Mkr. Fastig-

heternas totala uthyrningsbara yta upp-

gick till knappt 31 000 kvm bestående i

huvudsak av kontorsytor i centrala Malmö.

Hyresvärdet uppgick till 47 Mkr.

fastighetsportfölj – transaktioner 2007


Fastighetsportfölj – Transaktioner 2007

henry fors, affärsutvecklare Publika fastigheter Vad tycker du särskiljer Kungsleden från andra fastighetsbolag?Snabbheten, flexibiliteten och synen på riskhanteringen med fastigheter som till-gångsslag.

Kungsleden är idag en stor fastighets ägare inom offentlig verksamhet. hur ser du på det?Jag jobbar inom segmentet och tycker det är oerhört spännande. Marknaden kommer att fortsätta växa, kanske snabbare än andra delar av branschen, i takt med att kraven ökar på kommuner och landsting att vara effektiva förvaltare av fastigheter.

hur vill du beskriva ”Kungsledenandan”?Att det är högt i tak i diskussioner samt att alla inser värdet av att dra åt samma håll.

susanne Winqvist, bolagsansvarig

Varför tror du Kungsleden är så bra på att göra affärer? Framför allt så har vi kunnig och erfaren personal, med gott omdöme. Vi är bra på att anpassa beståndet efter rådande marknad och göra rätt satsningar i rätt tid.

Vad är utvecklande för dig på Kungsleden? Eftersom fastighetsbranschen är ny för mig har jag många redovisningstekniska områden att lära mig hantera.

är det svårt att bygga ett ”K”?Nej då, fast jag hade inte velat göra det själv…

hur använder du ditt friskvårdsbidrag?Jag har köpt kort på Friskis & Svettis, men med tre små barn så hänger jag mest med på deras aktiviteter…

Den 31 december 2007 bestod Kungsledens fastighetsportfölj av 575 fastigheter

(591) med ett bokfört värde om 25 737 Mkr (23 106) och ett hyresvärde om 2 509 Mkr

(2 474). Den uthyrningsbara ytan uppgick till totalt 3 052 tkvm (2 935).

fastIghetsKategorIer

Kungsledens fastighetsbestånd delas in

i sju kategorier efter den huvudsakliga

verksamhet som bedrivs i fastigheten:

Kontor, Industri/lager, Affär, Äldrebo-

ende, Vård, Skola och Övrigt. De tre

förstnämnda kategorierna utgör

tillsammans det bestånd som hanteras

inom division Kommersiella fastigheter.

En fastighet betraktas som kommersiell

om hyresgästernas verksamhet till

övervägande del inte finansieras med

offentliga medel (se vidare nedan).

Till division Publika fastigheter hör

fastigheter inom kategorierna Äldrebo-

ende, Vård och Skola, det vill säga

offentligt finansierade verksamheter.

Under 2007 har Kungsleden fortsatt att

öka beståndet inom publika fastigheter.

Typiskt för dessa fastigheter är att de

har en attraktiv risk- och avkastnings-

nivå, i linje med Kungsledens affärsidé.

De är ofta belägna i attraktiva områden

och har betalningssäkra hyresgäster

med långa hyresavtal, varför finansie-

ringsmöjligheterna också är goda.

Den mindre kategorin Övrigt består av

de fastigheter som inte faller in i någon av

de specifika kategorierna ovan. Exempel

på fastighetstyper i denna kategori är

hotell, bostäder och mark.

Förvaltningen av publika fastigheter

skiljer sig i viss mån från förvaltningen

av kommersiella fastigheter. Inom det

publika området är antalet hyresgäster

per ytenhet vanligen färre än för kom-

mersiella fastigheter, varför en större yta

kan förvaltas med samma personella

resurser. Samtidigt är hyresavtalen

längre, vilket kräver ett mer långsiktigt

perspektiv. Det juridiska ramverk som

reglerar vård- och skolverksamheter

skiljer sig på många sätt från lagstift-

ningen kring kommersiella verksamheter,

vilket i sin tur kräver spetskompetens om

de särskilda lagkrav som finns rörande

publika fastigheter. Kungsledens långa

erfarenhet och organisatoriska resurser

ger goda förutsättningar att bedriva en

effektiv förvaltning inom det publika

området, samt att även fortsättningsvis

genomföra affärsmässigt gynnsamma

förvärv.

Vid utgången av året stod publika

fastigheter i Sverige för 50 procent (46)

av det totala beståndets bokförda värde

och för 47 procent (41) av hyresvärdet,

vilket ger en attraktiv rörelserisk och

värderisk i koncernen som helhet. Till

detta kan läggas beståndet av äldre-

boendefastigheter i Tyskland, som vid

årets utgång stod för 4 procent av det

totala bokförda värdet och 3 procent av

hyresvärdet.


Mkr

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20070

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000


10 % Kontor

23 % Industri/lager

7 % Affär

1 % Övrigt

27 % Äldreboende

11 % Vård

12 % Skola

4 % Äldreboende Tyskland

5 % Modulbyggnader

Totalt bokfört värde 25 737 Mkr

Kom

mer

siel

ltP

ublik

t

Fastighetsbestånd per kategori 2007Fastighetsbestånd per kategori 1999

58 % Kontor

19 % Industri/lager

12 % Affär

11 % Övrigt

0 % Äldreboende

0 % Vård

0 % SkolaTotalt bokfört värde5 229 Mkr

Kom

mer

siel

ltP

ublik

t

Värdet av Kungsledens fastighetsportfölj har under perioden 1999–2007 ökat från 5,2 miljarder till 25,7 miljarder kronor. Det motsvarar en årlig tillväxt om 15 procent. Den största förändringen av Kungsledens fastighetsbestånd är de senaste årens satsning på Äldreboende, Vård och Skola. Vid slutet av 2007 utgjorde fastigheter i dessa kategorier sammanlagt cirka 54 procent av det totala portföljvärdet. Den största fastighetskategorin, mätt i bokfört värde, är äldreboende.

0

10

20

30

40

50

0

10

20

30

40

50

Fastighetsvärde totalt och per fastighet

Fastighetsvärde totalt (Mdr kr)

Fastighetsvärde perfastighet (Mkr)

Mdr kr Mkr

99 00 0201 03 04 05 0706

Det genomsnittliga värdet per fastighet har under perioden 1999–2007 ökat från 10 till 45 Mkr. Den allmänna värdestegringen på fastigheter i Sverige har naturligtvis varit en bidragande faktor, men också att äldreboendefastigheter har kommit att utgöra en allt större andel av portföljen. Dessa fastigheter har normalt ett högre styckvärde än andra fastigheter. Den genomsnittliga ytan per fastighet har samtidigt ökat från 2 400 kvm till 4 900 kvm. Förvaltningsenheternas storlek är således betydligt större 2007 jämfört med 1999.

fastighetsportfölj – bestånd vid årsskiftet


Fastighetsportfölj – Bestånd vid årsskiftet

norDIc MoDUlar

Under året har Kungsleden breddat sitt

erbjudande, främst gentemot den

offentliga sektorn, genom förvärvet av

Nordic Modular Group som bedriver

tillverkning, försäljning och uthyrning av

modulbyggnader. Verksamheten bedrivs

i dotterbolaget Nordic Modular som

organisatoriskt utgör en egen division.

Modulbyggnader uppförs inte på fast

grund och räknas därför inte som

fastigheter i juridisk mening, även om de

har lång livslängd och ofta hyrs ut under

en längre tid till en och samma kund.

Över hälften av intäkterna i Nordic

Modular kommer från den offentliga

sektorn, företrädesvis kommuner och

landsting, där den genomsnittliga

hyrestiden uppgår till cirka fyra år. Vid

utgången av 2007 stod modulbyggnader

för 5 procent av det totala beståndets

bokförda värde och för 9 procent av

hyresvärdet.

geografI

Kungsledens fastighetsbestånd kan

också delas in i sju marknadsområden:

Öst, Syd, Väst, Mellan, Nord, Tyskland

och Modulbyggnader. Förändringar i

fastighetsbeståndets geografiska

spridning är en naturlig konsekvens av

Kungsledens fortlöpande ambition att

ha rätt balans mellan fastigheternas

avkastning och risk. Om prisbilden och

marknaden förändras uppstår nya

möjligheter att göra goda affärer.

Årets transaktioner har inneburit att

det totala antalet fastigheter vid årets

utgång, modulbyggnader ej inräknade,

har minskat från 591 till 575. Dessa fastig-

heter är belägna i 134 (128) svenska

kommuner samt två tyska delstater.

Fastighetsportföljen har därmed en

god riskspridning avseende geografisk

fördelning, och också avseende fördel-

ning mellan stora och små kommuner.

Kungsleden arbetar enligt en riskbegräns-

ningspolicy som bland annat stipulerar

att högst 30 procent av hyresintäkterna

ska komma från fastigheter i kommuner

med mindre än 25 000 invånare. Vid

årsskiftet var utfallet 9 procent (10).

En betydande andel av fastighets-

värdet är således allokerad till större

kommuner. Koncentrationen i det

svenska beståndet till de tre storstads-

områdena Storstockholm, Storgöteborg

och Öresundsområdet har emellertid

minskat under 2007 och var vid års-

skiftet 46 procent (53), räknat som

områdenas andel av det totala bestån-

dets bokförda värde. Beståndet i Stor-

stockholm har minskat till 25 procent (28)

och i Öresundsregionen till 15 procent

(20) medan Storgöteborg har ökat till 6

procent (5).

0 2 4 6 8 10 0 10 20 30 40 50 60 0 10 20 30 40 50 60

Stockholm 1

Malmö 2

Härnösand 3

Göteborg 4

Ludvika 5

Lund 6

Norrköping 7

Helsingborg 8

Linköping 9

Umeå 10

De tio största kommunerna för Kungsleden

% av bokfört värde

1–10

11–25

26–50

51–100

101–

Kommuner i storleksordning


>100

50–100

25–50

<25

Tyskland

Modul-byggnader

Kommunstorlek antal invånare


Tusental

9 107 Mkr

7 383 Mkr

4 901 Mkr

2 107 Mkr

933 Mkr

1 306 Mkr

38 % Öst

23 % Syd

16 % Väst

6 % Mellan

8 % Nord

4 % Tyskland

5 % Modulbyggnader

Fastighetsbestånd per marknadsområde


Fastighetsbestånd per storstadsregion

25 % Storstockholm

15 % Öresundsregionen

6 % Storgöteborg

45 % Övriga Sverige

4 % Tyskland

5 % Modulbyggnader


fastighetsportfölj – bestånd vid årsskiftet


Fastighetsportfölj – Bestånd vid årsskiftet

Totalt 2 188 MkrAntal kontrakt 3 889 st

62 % Kommersiella 2 510 kontrakt

38 % Publika 1 379 kontrakt

Exkl. Tyskland och Nordic Modular

Kontrakterade årshyror 2007-12-31

Hyresintäkternas förfallostruktur

%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2018+2015 2016 20170

3

6

9

12

15

Kommersiella Publika

Under de senaste åren har Kungsleden strävat efter att öka den genomsnittliga längden på hyresavtalen, dels

genom att öka andelen publika fastigheter men även genom ett aktivt arbete med det kommersiella beståndet.

STABILA HYRESINTÄKTER

I syfte att upprätthålla en aktuell bild av

rörelserisker och intäkternas stabilitet

analyseras hyresintäkterna kontinuerligt

utifrån faktorer såsom lokaltyper, kunder

och hyresavtalens längd. Kungsledens

omfattande fastighetshandel och för -

ändringar i fastighetsportföljen medför

emellertid att intäkterna enligt hyres-

avtalen momentant ej överensstämmer

med intjäningskapaciteten, beroende

exempelvis på framtida tillträden vars

avtal ännu ej har registrerats.

Kungsleden har under senare år

medvetet minskat exponeringen mot

kommersiella fastigheter till förmån för

publika fastigheter. Offentliga aktörer

som stat, kommun och landsting är

mycket betalningssäkra hyresgäster

och har ofta långa hyreskontrakt vilket

bidrar till en god stabilitet i hyresintäk-

terna. Även bland fastigheter där privata

aktörer bedriver offentligt finansierad

verksamhet är hyresavtalen vanligen

mycket långa. Samtidigt bör påpekas

att Kungsleden, genom årets köp och

försäljningar, har arbetat framgångsrikt

med att öka den genomsnittliga avtals-

längden också i det kommersiella

beståndet.

VAKANSGRAD

Förändringar i vakansgraden påverkar

relativt snabbt hyresintäkterna. Vid

utgången av 2007 uppgick vakansgraden

i det totala fastighetsbeståndet till 5 pro-

cent (9) av hyresintäkterna, motsvarande

ett hyresbortfall på 143 Mkr (238). De

minskade vakanserna är främst ett resul-

tat av ett aktivt arbete med uthyrning av

befintliga fastigheter, i kombination med

att förvärvade fastigheter har haft en

lägre vakansgrad än de avyttrade.

INTÄKTERNAS FÖRDELNING

I figuren nedan visas hyresintäkternas

förfallostruktur per den 31 december

2007, fördelat på kommersiella och

publika fastigheter. Fördelningen visar på

skillnaderna i hyresavtalens längd mellan

kommersiella och publika fastigheter och

den lägre risk som därmed är förknippad

med offentliga aktörer som hyresgäster.

34 procent av de publika fastigheternas

hyresintäkter förfaller år 2018 eller senare.

Hyresavtalens spridning på samhälls-

sektorer visar också på låg rörelserisk.

Av figuren nedan framgår att drygt 38

procent av de totala hyresintäkterna var

hänförligt till publika fastigheter.

De tio största hyresgästerna stod

under 2007 för 29 procent av hyres-

intäkterna, motsvarande 623 Mkr,

fördelat på 257 hyresavtal. Flertalet

av de största hyresgästerna tillhör den

offentliga sektorn.

Fastighetsportfölj – Hyreskontrakt

Största hyresgästerna

Hyresintäkt, Mkr

Andel hyresintäkt, % Antal avtal

ABB 118 5,4 4Västra Götalands Läns Landsting 95 4,3 82Härnösands Kommun 94 4,3 77Frigoskandia 80 3,7 12Vittra 54 2,5 8Attendo Care 52 2,4 31Ö & B Överskottsbolaget AB 33 1,5 9Gävle Kommun 33 1,5 15ICA Sverige AB 32 1,5 15Papyrus Sverige AB 32 1,4 4Totalt 623 28,5 257


Fastighetsportfölj – Hyreskontrakt

IntjänIngsKapacItet

Kungsledens affärsmodell är inriktad på

att kontinuerligt utveckla fastighetsport-

följens sammansättning och kvalitet,

med målet att förbättra portföljens

riskjusterade avkastning. I praktiken

innebär detta att Kungsleden arbetar

mycket aktivt med fastighetsköp och

-försäljningar. Den höga transaktions-

takten gör emellertid att fastighetsbe-

ståndet förändras kontinuerligt och att

resultaträkningen, som återger den

historiska intjäningen för en viss period,

därmed inte ger den bästa bilden av

koncernens framtida intjäningsförmåga.

Genom att redogöra för koncernens

intjäningskapacitet vill Kungsleden bidra

till att underlätta för bedömningen av

koncernens framtida intäkter och resul-

tat. Intjäningskapaciteten visar hur

resultaträkningen skulle ha sett ut om

fastighetsbeståndet per den 31 decem-

ber 2007 hade ägts under hela 2007.

Syftet är också att visa hur årets föränd-

ringar i fastighetsbeståndet har påverkat

olika nyckeltal.

DIreKtaVKastnIng

Ett centralt mått för att bedöma

intjäningskapaciteten är direktavkast-

ningen. Den fungerar som ett lönsam-

hetsmått men också som en indikator

på att Kungsleden värderar fastighe-

terna till en rimlig nivå, givet den

fastighetsportfölj som bolaget arbetar

med. Som framgår av tabellen nedan

uppgick direktavkastningen vid

utgången av 2007 till 6,4 procent (6,5).

Förklaringen till direktavkastningens

utveckling kan delas in i tre delar:

fastighetsförvaltning, fastighetshandel

och värdeförändringar.

• Fastighetsförvaltningen påverkar

intjäningskapaciteten positivt om

samma fastigheter genererar en

högre direktavkastning i år jämfört

med föregående år.

• Fastighetshandeln påverkar intjänings-

kapaciteten positivt om avyttrade

fastigheters avkastning är lägre än,

och förvärvade fastigheters avkast-

ning högre än, portföljens genom-

snittliga avkastning.

• Positiva värdeförändringar pressar

ned avkastningsnivån i portföljen.

Intjäningskapacitet, Mkr

20071231 Kr/kvm 20061231 Kr/kvm

Hyresintäkter 2 366 775 2 236 761Drifts och underhållskostnader –662 –217 –660 –224Fastighetsskatt –38 –12 –46 –16Tomträttsavgäld –14 –4 –18 –6Driftsnetto 1 653 542 1 512 515

Antal fastigheter 575 591Bokfört värde 25 737 23 106Direktavkastning, % 6,4 6,5Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,4 90,2Överskottsgrad, % 69,9 67,6Yta, tkvm 3 052 2 935

Direktavkastning

2007 2006

Direktavkastning vid årets början, % 6,5 7,2Årets förändring av direktavkastning – Köp och försäljning, % 0,6 0,2 – Förvaltning av fastigheter ägda hela året, % –0,1 –0,1 – Värdeförändringar, % –0,6 –0,8 Direktavkastning vid årets slut, % 6,4 6,5

Direktavkastningen för fastighetsportföljen uppgick vid årets slut till 6,4 procent, att jämföra med 6,5 procent

året innan. Den viktigaste förklaringen till förändringen står att finna i värdeförändringar av befintliga fastigheter.

fastIghetsfÖrValtnIng

Fastighetsförvaltningens bidrag till

intjäningskapacitetens utveckling

analyseras genom att jämföra fastig-

heter som har ägts hela året. Hyres-

nivåerna i jämförbara fastigheter

utvecklades positivt under året som

följd av ökad efterfrågan och ett aktivt

uthyrningsarbete. Vidare förekom inga

negativa tendenser vad gäller rabatter,

och hyresförlusterna var fortsatt låga.

Vakanser har kunnat isoleras till ett

antal större fastigheter, företrädesvis

kontor i storstadsregionerna och större

kommuner.

Fastighetsförvaltningens bidrag till

intjäningskapacitetens utveckling var

negativ och minskade portföljens

avkastning med –0,1 procentenheter

(–0,1). Detta förklaras huvudsakligen av

ökade underhållskostnader, vilket i sin

tur beror på åtaganden i samband med

uthyrning samt allmänna underhållsbe-

hov. Driftskostnaderna var emellertid

stabila under året.

fastighetsportfölj – Intjäningskapacitet


Fastighetsportfölj – Intjäningskapacitet

fastIghetshanDel

Årets fastighetshandel hade en positiv

effekt på fastighetsportföljens riskjuste-

rade avkastning, då de avyttrade

fastigheterna hade en lägre riskjusterad

avkastning än portföljens genomsnitt,

samtidigt som de förvärvade fastig-

heterna hade en högre avkastning än

genomsnittet.

Fastighetshandeln förbättrade där-

igenom direktavkastningen i fastighets-

portföljen med 0,6 procentenheter

(0,2). Avyttrade fastigheters direktav-

kastning på försäljningspris uppgick till

4,5 procent (5,7), vilket indikerar en

fortsatt god betalningsvilja i marknaden.

Den låga direktavkastningen beror även

på att en del sålda fastigheter var projekt-

fastigheter med låga driftsnetton medan

andra var lokaliserade i centrala lägen

samt att underhållskostnader tagits inför

försäljning.

De förvärvade fastigheternas

bedömda direktavkastning uppgick

sammantaget till 7,3 procent (7,1).

Avkastningsnivån kan ses som positiv

mot bakgrund av att förvärven skedde i

en marknad med alltjämt stigande priser

och sjunkande direktavkastningskrav.

VärDefÖränDrIngar

Den mest betydande förklaringsfaktorn

bakom direktavkastningens utveckling

under 2007 är de positiva värdeföränd-

ringarna i fastigheterna. Dessa bidrog till

att minska portföljens direktavkastning

med 0,6 procentenheter (0,8).

Året har kännetecknats av hård

konkurrens om objekten på fastighets-

marknaden med stigande priser som

följd. Andra halvåret har även känne-

tecknats av höjda räntor, framför allt

efter turbulensen på den internationella

finansmarknaden med efterföljande

likviditetskris inom banksektorn. Kungs-

leden har dock under året refinansierat

ägda fastigheter, vilka ökat i värde till

goda villkor. Under året ökad konkur-

rens och lägre avkastningskrav i mark -

naden gör det extra viktigt att väga

avkastning mot risk vid köp och försälj-

ningar av fastigheter.

En effekt av positiva värdeföränd-

ringar är att fastigheternas belånings-

grad sjunker, vilket kan leda till ineffektiv

kapitalbildning. En viktig del av Kungs-

ledens affärsmodell är att kontinuerligt

anpassa portföljen för att öka kapital-

effektiviteten och öka avkastningen på

eget kapital.

Mer DetaljeraD InforMatIon oM IntjänIngsKapacIteten

På nästföljande sidor presenteras

tabeller över intjäningskapaciteten

i fastighetsbeståndet fördelat på

divisioner, kategorier och marknads-

områden.

geografisk indelning

Storstockholm

Öresundsregionen

Storgöteborg Övrigt Tyskland

Modulbyggnader totalt

Antal, st 103 81 37 342 12 0 575

Uthyrningsbar yta, tkvm 513 440 217 1 623 49 210 3 052

Bokfört värde, Mkr 6 406 3 830 1 681 11 581 933 1 306 25 737

Hyresvärde, Mkr 548 383 136 1 146 65 231 2 509

Hyresintäkter, Mkr 510 350 133 1 097 65 211 2 366

Driftsnetto, Mkr 368 240 91 793 63 98 1 653

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,6 91,5 97,7 96,2 100,0 91,3 94,4

Direktavkastning, % 5,8 6,3 5,4 6,8 6,8 7,5 6,4

Överskottsgrad, % 72,2 68,5 68,7 72,3 97,0 46,4 69,9




Intjäningskapacitet Kommersiella fastigheter

Kontor Öst Syd Väst Mellan Nord Tyskland Modulbyggnader totalt

Antal, st 23 32 8 3 20 86

Uthyrningsbar yta, tkvm 106 121 22 7 61 317

Bokfört värde, Mkr 932 1 084 221 40 361 2 638

Hyresvärde, Mkr 104 127 20 5 44 300

Hyresintäkter, Mkr 89 106 19 5 40 259

Driftsnetto, Mkr 54 67 12 3 28 164

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 88,6 85,5 94,3 96,9 91,0 88,2

Direktavkastning, % 5,8 6,2 5,2 8,0 7,6 6,2

Överskottsgrad, % 60,8 63,2 62,1 67,4 67,7 63,1

Industri/lager Öst Syd Väst Mellan Nord Tyskland Modulbyggnader totalt

Antal, st 40 57 19 7 15 138

Uthyrningsbar yta, tkvm 262 327 169 232 56 1 046

Bokfört värde, Mkr 1 506 1 999 997 965 267 5 734

Hyresvärde, Mkr 138 166 77 107 25 513


Driftsnetto, Mkr 104 134 62 89 14 403



Överskottsgrad, % 76,6 87,2 81,6 89,1 58,9 82,4

affär Öst Syd Väst Mellan Nord Tyskland Modulbyggnader totalt

Antal, st 20 14 12 7 6 59


Bokfört värde, Mkr 812 316 330 214 115 1 787

Hyresvärde, Mkr 95 31 29 15 11 181





Överskottsgrad, % 69,9 71,8 75,4 86,3 71,2 72,9

Övrigt Öst Syd Väst Mellan Nord Tyskland Modulbyggnader totalt

Antal, st 3 6 3 6 2 20


Bokfört värde, Mkr 144 179 1 46 6 376

Hyresvärde, Mkr 11 17 0 5 0 33





Överskottsgrad, % 92,5 36,6 0,0 69,8 55,4 60,5

totalt Kommersiella fastigheter Öst Syd Väst Mellan Nord Tyskland Modulbyggnader totalt

Antal, st 86 109 42 23 43 303


Bokfört värde, Mkr 3 394 3 578 1 549 1 265 749 10 535

Hyresvärde, Mkr 348 341 126 132 80 1 027


Driftsnetto, Mkr 220 229 95 108 50 702



Överskottsgrad, % 71,0 74,8 77,2 87,2 65,3 74,7


Intjäningskapacitet per marknadsområde, koncernen

Öst Syd Väst Mellan Nord Tyskland Modulbyggnader totalt

Antal, st 188 149 109 31 86 12 0 575

Uthyrningsbar yta, tkvm 896 738 549 295 315 49 210 3 052

Bokfört värde, Mkr 9 782 5 901 4 132 1 610 2 073 933 1 306 25 737

Hyresvärde, Mkr 836 580 412 158 227 65 231 2 509

Hyresintäkter, Mkr 797 533 393 151 216 65 211 2 366

Driftsnetto, Mkr 584 386 262 129 131 63 98 1 653

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,9 92,2 96,2 95,6 95,8 100,0 91,3 94,4

Direktavkastning, % 6,0 6,5 6,4 8,0 6,3 6,8 7,5 6,4

Överskottsgrad, % 73,3 72,5 66,9 85,5 60,0 97,0 46,4 69,9



Intjäningskapacitet äldreboende tyskland

äldreboende Öst Syd Väst Mellan Nord Tyskland Modulbyggnader totalt

Antal, st 12 12

Uthyrningsbar yta, tkvm 49 49

Bokfört värde, Mkr 933 933

Hyresvärde, Mkr 65 65

Hyresintäkter, Mkr 65 65

Driftsnetto, Mkr 63 63

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100,0 100,0

Direktavkastning, % 6,8 6,8

Överskottsgrad, % 97,0 97,0

Intjäningskapacitet nordic Modular

Modulbyggnader Öst Syd Väst Mellan Nord Tyskland Modulbyggnader totalt

Antal, st 0 0


Bokfört värde, Mkr 1 306 1 306








Intjäningskapacitet publika fastigheter

äldreboende Öst Syd Väst Mellan Nord Tyskland Modulbyggnader totalt

Antal, st 52 25 14 2 8 101


Bokfört värde, Mkr 4 345 1 314 779 163 380 6 981

Hyresvärde, Mkr 314 113 75 10 35 547





Överskottsgrad, % 73,1 75,1 61,0 69,0 65,4 71,3

Vård Öst Syd Väst Mellan Nord Tyskland Modulbyggnader totalt

Antal, st 22 4 39 2 10 77



Hyresvärde, Mkr 74 70 141 6 32 323





Överskottsgrad, % 71,1 58,7 59,4 74,1 65,2 62,6

skola Öst Syd Väst Mellan Nord Tyskland Modulbyggnader totalt

Antal, st 28 9 14 4 25 80



Hyresvärde, Mkr 100 56 70 10 80 316





Överskottsgrad, % 82,7 71,8 69,5 87,7 50,0 70,0

Övrigt Öst Syd Väst Mellan Nord Tyskland Modulbyggnader totalt

Antal, st 2 2


Bokfört värde, Mkr 4 4







totalt publika fastigheter Öst Syd Väst Mellan Nord Tyskland Modulbyggnader totalt

Antal, st 102 40 67 8 43 260


Bokfört värde, Mkr 6 388 2 323 2 583 345 1 324 12 963

Hyresvärde, Mkr 488 239 286 26 147 1 186

Hyresintäkter, Mkr 486 227 271 26 141 1 151

Driftsnetto, Mkr 364 157 167 21 81 790



Överskottsgrad, % 74,8 69,4 62,2 77,2 57,2 68,7



Känslighetsanalys ränteförändringar

Per 31 december, MkrPåverkan på

finansnetto (12 mån)

Snitträntan förändras, +/– 1%enhet 206

Korträntan (<6 mån) förändras, +/– 1%enhet 98

fInansIerIng och rIsKhanterIng

Med finansiella risker avses fluktuationer

i företagets resultat och kassaflöde till

följd av förändringar i marknadsränta,

refinansierings- och kreditrisker samt

valutakurser. Koncernens finanspolicy

för hantering av finansiella risker har

utformats av styrelsen och bildar ett

ramverk av riktlinjer och regler i form av

riskmandat och limiter för finansverk-

samheten. Ansvaret för koncernens

finansiella transaktioner och risker

hanteras centralt av koncernens

finansfunktion.

Den övergripande målsättningen för

finansfunktionen är att:

• säkerställa den lång- och kortfristiga

kapitalförsörjningen

• anpassa den finansiella strategin efter

verksamheten så att en långsiktig och

stabil kapitalstruktur uppnås och

bibehålls

• uppnå bästa möjliga finansnetto inom

givna ramar för riskexponering.

finansiella risker

Ränterisk definieras som risken för en

resultat- och kassaflödespåverkan

genom en förändring av marknadsräntan.

Finansieringsrisk definieras som

risken att upplåning uteblir eller endast

kan genomföras till ofördelaktiga villkor.

Kreditrisk definieras som risken att en

motpart inte fullgör hela eller delar av

sitt åtagande. Motpartsrisk återfinns i

swapavtalen och i placeringar av

överskottlikviditet.

Likviditetsrisk definieras som risken

att inte ha tillgång till likvida medel eller

outnyttjade krediter för täckande av

betalningsåtagande.

lånefinansiering

Kungsledens fastigheter är finansierade

med eget kapital och externa lån. Kungs -

ledens låneportfölj bygger på avtal med

banker samt en syndikerad kredit.

Kungsledens policy anger hur stor andel

av låneportföljen som får innehas av en

enskild långivare. Policyn reglerar även

hur stor andel av lånen som får förfalla

till refinansiering inom ett år. Dessa

riktlinjer tillsammans med god fram-

förhållning begränsar Kungsledens

refinansieringsrisk.

Låneavtalen skrivs ofta på en löptid

mellan 5–7 år, vilket kan anses vara

praxis på den svenska marknaden för

fastighetskrediter. I avtalen strävar

Kungsleden efter att ha kort räntebind-

ning för att ha största möjliga flexibilitet

och arbeta med ränterisk på en koncern-

övergripande nivå samt att minimera

kostnaderna för eventuella förtida

stängningar av swapar. Kungsleden

hade vid årets början en genomsnittlig

kapitalbindning om 3,1 år och i slutet

av året 4,0 år.

räntebindningsstrategi

Kungsleden arbetar med ränterisk på en

koncernövergripande nivå. Räntebind-

ningsstrategin uttrycks i löptidsintervaller

samt avvikelseintervaller. Avvägning

mellan kort och lång räntebindning görs

utifrån räntemarknadens utseende och

företagets förmåga att klara negativa

scenarier samt av styrelsens syn på risk.

Styrelsen fastställer årligen intervaller

för hur stor andel av lånens räntor som

ska vara bundna inom olika löptidinter-

valler (1 år, 2–3 år, etc).

Önskad risknivå uppnås genom så

kallade ränteswapar eller räntetak. Alla

finansiella instrument Kungsleden hand-

lar med ska vara likvida och finansfunk-

tionen ska ha god kunskap om instru-

mentets funktion, risk och prissättning.

En ränteswap innebär att man ingår

ett kontrakt på en bestämd löptid och

byter ränteflöden med en motpart.

Exempelvis kan Kungsleden betala för

en fast ränta och erhålla en rörlig ränta.

Ett räntetak innebär att man ingår ett

kontrakt på en bestämd löptid och mot

Kungsleden bygger sin affärsmodell på att fastigheter finansieras med både eget kapital och externa lån så

att avkastningen på det satsade kapitalet blir stabil och på en önskad nivå. Detta gör också att verksamheten

är exponerad för olika slag av finansiella risker. För att hantera och till viss del utnyttja dessa risker arbetar

bolaget utifrån en av styrelsen fastställd finanspolicy.

en ersättning försäkrar sig om att ränte-

kostnaden aldrig kommer att överstiga

en viss förutbestämd nivå.

Ränteswapar och räntetak värderas

genom att jämföra med liknande instru -

ment eller diskonterade kassaflöden.

Den genomsnittliga räntebindnings-

tiden var under 2007 som högst två år.

Mot slutet av året togs ett medvetet

beslut om att låta räntebindningen bli

något kortare beroende på den stora

amortering som skulle komma att ske i

låneportföljen vid avyttringen av fastig-

heter till Orkla Finans.

likviditet

Kungsleden skall i sin likviditetshantering

sträva efter att enbart hålla sådan storlek

på de likvida finansiella tillgångarna att

kraven på likviditetsreserv tillgodoses.

Överskottslikviditet skall i första hand

användas för att lösa räntebärande lån.

Kungsleden arbetar också med en

checkkredit för att kunna ha en flexibel

kassahantering. Kungsledens likviditet

skall vid varje tillfälle motsvara minst tre

månaders kända utbetalningar inklusive

räntebetalningar och låneomsättningar.

Valutarisker

Valutarisken består främst av omräk-

ningsrisk i utlandsinvesteringar. Enligt

Kungsledens finanspolicy ska fastigheter

i utländsk valuta finansieras i landets

valuta. Om investeringen genom eget

kapital i utländsk valuta överstiger 500

Mkr skall styrelsen årligen ta ställning till

om kapitalet skall valutasäkras. Vid

beslutade försäljningar skall minst

femtio procent av förväntat övervärde

valutasäkras, förutsatt att detta inte

återinvesteras i lokal valuta. Kungsledens

finansiering och finansiella risker


Finansiering och finansiella risker

aktuella investeringar har inte inneburit

några valutasäkringar avseende omräk -

ningsrisken utan endast valutaterminer

för ränteflöden avseende interna reverser.

Valutaterminerna innebär att bolaget

ingår ett kontrakt och på en förutbe-

stämd tid låser valutakursen. Per 31

december 2007 finns valutaterminer i

euro om 24 Mkr (55).

Valutaterminerna värderas utifrån

diskonterade kassaflöden för valutan på

balansdagen.

Kreditrisk

Kreditrisken består främst av risken

att motparten inte fullföljer sin betal-

ning av hyra eller försäljningslikvid.

Kungsledens hyresförluster är historiskt

sett låga och uppgick 2007 till 9 Mkr (9).

En fastighets försäljning beaktas först

då köparen erhållit fullgod finansiering.

Inga återgångar eller väsentliga ned-

skrivningar har skett av denna anledning

de senaste åren.

ränteMarKnaDen 2007

2007 års räntemarknad kan delas in

i före och efter turbulensen på den

internationella kreditmarknaden. Under

augusti månad uppdagades problem

med de amerikanska subprimelånen

som kom att påverka ränteutvecklingen

under återstoden av året. Oroligheterna

ledde till en internationell likviditetskris

i banksektorn vilket i hög grad även på-

verkade de svenska bankerna. Utveck-

lingen på interbankmarknaden var i

fokus och prissättningen steg till onormalt

höga nivåer under årets sista månader.

Skillnaden mellan fast och rörlig ränta

minskade under året och vid årets slut

var den helt utraderad. Vid årets början

prissattes 3-mån Stibor till 3,28 procent

för att avsluta 2007 på 4,67 procent.

Den 5-åriga swapräntan började på

4,16 procent och steg till 4,64 procent.

Att skillnaderna mellan rörliga och fasta

räntor minskar i slutet av en högkon-

junktur är normalt, däremot är uppgången

i 3-mån Stibor osedvanligt hög beroende

på likviditetskrisen i banksystemet.

Riksbanken valde till stora delar att

genomföra de höjningar som utfästs

med blicken riktad mot det ökade

kostnadstrycket. Under 2008 förväntas

Riksbanken balansera mellan att hantera

den stigande inhemska inflationen och

en sjunkande internationell efterfrågan.

fInansIerIng 2007

Låneportföljen har under 2007 ökat i och

med att väsentliga förvärv genomförts

och att cirka hälften av årets försäljnings-

likvider inte erhålls förrän i januari 2008.

Vid årets utgång uppgick skulder till

kreditinstitut till 21 067 Mkr, vilket är

8 286 Mkr högre än vid årets ingång. Den

syndikerade krediten refinansierades

under maj 2007 och löper till maj 2012.

Utnyttjandet av det syndikerade låne-

avtalet om totalt 6 000 Mkr uppgick vid

årsskiftet till 5 850 Mkr (3 775). Övrig

finansiering sker genom enskilda låne-

avtal. Under 2007 har 20 (41) sådana

låneavtal ingåtts om sammanlagt 7 723

Mkr (9 252). Lösen och amortering har

under 2007 skett om 10 558 Mkr, varav

enskilda lån 1 458 Mkr.

Kostnader och intäkter

Resultaträkningen belastas av ränte-

kostnader och förändringar i verkligt

värde för lån och derivat. Räntekostnaden

uppgick under 2007 till –730 Mkr (636).

Ökningen förklaras av den ökade

lånevolymen och högre ränteläge

samtidigt som lösen av dyra lån, samt

re- och nyfinansiering till lägre marginaler

och räntor påverkat nedåt. Värdeföränd-

ringen för finansiella derivat var positiv

i och med en stigande ränta och uppgick

till 66 Mkr (276), varav avseende ränte-

portföljen 72 Mkr (276) och valuta -

terminer –6 Mkr (0).

likviditet

Per den 31 december 2007 uppgick den

disponibla likviditeten inklusive outnytt-

jad checkräkningskredit och outnyttjad

del av syndikerat låneavtal till 1 244 Mkr

(2 582).

finansiell struktur

Per den 31 december 2007 uppgick

koncernens totala tillgångar till 32 781

Mkr (24 262), varav fastigheter svarade

för 25 737 Mkr (23 106) och fordringar för

försäljningslikvider på sålda fastigheter

om 5 350 Mkr (32). Soliditeten uppgår till

28 procent (40) och kommer efter

likviden från Orkla Finans i januari uppgå

till 32 procent. Av tabellerna nedan

framgår banklån och räntederivat per 31

december 2007 samt känslighetsanalys

för förändringar av marknadsräntan.

finansiering och finansiella risker

räntebindningstid1

Per 31 december Ränteförfall Lån, Mkr Andel, %

Snittränta, %

2008 15 613 74,0 4,89

2009 400 1,9 5,01

2010 900 4,3 6,41

2011 800 3,8 4,84

2012 1 200 5,7 4,20

2013 700 3,3 4,63

2014 700 3,3 4,21

2015 600 2,8 3,82

2016 200 0,9 4,06

summa lån 21 113 100,0 4,8

Derivat –46

totalt 21 067

1 Räntebindningstiden är efter beaktande av koncernens ränteswapar.

förfallostruktur krediter (inklusive outnyttjade kreditramar)

Per 31 december År Krediter, Mkr Andel, %

Genomsnittlig konverteringstid, år

2008 1 448 6,7

2009 1 021 4,7

2010 1 960 9,0

2011 2 418 11,1

2012 14 148 65,1

2013 728 3,4

2014 0 0,0

2015 0 0,0

2016 0 0,0

summa krediter 21 723 100,0 4,0

Ej utnyttjade krediter –610

summa utnyttjade krediter 21 113


Finansiering och finansiella risker

Med stöd i företagets miljöpolicy arbetar Kungsleden för att minska miljöpåverkan i

samband med fastighetsförvärv och förvaltning i strävan att uppnå företagets vision;

att genom gott entreprenörskap och hög kompetens bli Sveriges mest lönsamma och

framgångsrika fastighetsbolag.

Kungsledens affärsidé är att äga och

förvalta fastigheter med långsiktigt hög

och stabil avkastning. Avkastningen är

viktigare än fastighetens kategori och

geografiska läge. Hög och stabil

avkastning skapas genom att äga

fastigheter som ger en god avkastning

i förhållande till risk. I den transaktions-

intensiva verksamhet som Kungsleden

bedriver är det viktigt att hantera miljö -

risker så att miljöskulder i fastighets-

portföljen så långt som möjligt kan

undvikas. Därför är miljöarbetet en

självklar del av affärsidén.

Kungsleden strävar efter ständiga

förbättringar för att minska miljörisker

och negativ miljöpåverkan genom att,

ur ett miljöperspektiv, erbjuda bästa

möjliga teknik och långsiktigt hållbara

fastigheter i den takt och utsträckning

som efterfrågas av hyresgästerna.

Samtidigt som skadliga miljöeffekter

av verksamheten minimeras, ska Kungs-

leden leva upp till kraven på kvalitet,

konkurrenskraft och bra arbetsmiljö.

Framgångsfaktorerna för miljöarbetet är

kunskap och engagemang hos alla

anställda och en ambition att kontinuer-

ligt inhämta och sprida kunskap inom

miljöområdet.

MIljÖarbetet UnDer 2007

Under 2007 har Kungsleden fortsatt att

arbeta enligt uppsatta miljömål:

• Arbetet med att minimera energian-

vändningen har fortskridit. Utbyte av

energikällor till mer miljöanpassade

uppvärmningssystem har inletts.

• Satsningen på miljöfrågor har

intensifierats genom rekrytering av en

miljöchef.

• I samband med förvärv och avyttring av

fastigheter har miljörisker identifierats.

MIljÖMål fÖr perIoDen 2008–2010

Kungsledens miljöarbete och miljömål

fokuserar på att, genom engagemang

och kunskap hos medarbetarna,

minimera den miljöbelastning som

företaget kan förorsaka. Kungsleden har

som ett led i sitt konsekventa miljöar-

bete formulerat ett antal övergripande

mål för verksamheten fram till och med

år 2010. Under denna period ska

Kungsleden:

1. Upprätta energideklarationer för

berörda fastigheter.

2. Fortsätta arbetet med att minimera

energianvändningen.

3. Öka samverkan med hyresgästerna

i miljöfrågor.

4. Utveckla nya arbetsrutiner för

kartläggning och redovisning av

eventuella miljöskulder.

5. Genomföra inventering i alla

fastigheter med risk för PCB samt

upprätta handlingsplaner för

sanering.

6. Öka medarbetarnas kompetens om

Kungsledens miljöpåverkan och

miljörelaterad lagstiftning.

Miljöarbete


Miljöarbete

resultaträkningar i sammandrag

Mkr Ifrs 2007 IFRS 2006 IFRS 2005 IFRS 2004 20031

Hyresintäkter 2 324 2 349 1 845 1 429 1 306

Försäljningsintäkter modulbyggnader 288

nettoomsättning 2 612 2 349 1 845 1 429 1 306

Fastighetskostnader –653 –821 –541 –412 –388

Produktionskostnader modulbyggnader –254

Bruttoresultat 1 705 1 528 1 304 1 017 918

Fastighetshandel

Försäljningsintäkter, netto 9 475 12 258 2 917 2 704 1 323

Bokfört värde

Anskaffningsvärde –8 010 –9 887 –2 514 –2 520 –1 159

Realiserade värdeförändringar –885 –1 518 –85 –117

–8 895 –11 405 –2 599 –2 637 –1 159

Handelsnetto 580 853 318 67 164

Försäljnings- och administrationskostnader –316 –246 –152 –139 –119

Finansnetto –720 –681 –546 –456 –433

Orealiserade värdeförändringar 1 372 2 120 1 191 10 –45

resultat före skatt 2 621 3 575 2 116 499 485

Skatt –221 –1 –129 377 260

årets resultat 2 400 3 574 1 987 876 745

balansräkningar i sammandrag


tIllgångar

Fastigheter 25 737 23 106 25 750 13 452 12 343

Fordringar och övrigt 6 410 1 049 1 556 994 562

Likvida medel 634 107 164 68 4

sUMMa tIllgångar 32 781 24 262 27 470 14 514 12 909

eget KapItal och sKUlDer

Eget kapital 9 040 9 700 6 649 3 954 2 828

Räntebärande skulder 21 068 12 781 18 004 9 832 9 480

Rörelseskulder och övrigt 2 673 1 781 2 817 728 601

sUMMa eget KapItal och sKUlDer 32 781 24 262 27 470 14 514 12 909

1 År 2003 är upprättad utifrån Redovisningsrådets rekommendationer och inte IFRS som övriga jämförelseår. Orealiserade värdeförändringar motsvaras 2003 av av och nedskrivningar.

flerårsöversikt


Flerårsöversikt

nyckeltal


fastighetsrelaterade

Intjäningskapacitet

Direktavkastning, % 6,4 6,5 7,2 7,8 8,3

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,4 90,2 90,0 93,7 93,9

Överskottsgrad, % 69,9 67,0 67,4 72,7 73,1

Utfall


Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,9 89,5 91,4 93,2 93,3

Överskottsgrad, % 73,4 65,1 70,7 71,2 70,3

Marknadsvärde fastigheter 25 737 23 106 25 750 13 452 13 291

Bokfört värde fastigheter 25 737 23 106 25 750 13 452 12 336

finansiella

Avkastning på totalt kapital, % 6,9 8,3 7,0 6,7 8,3

Avkastning på eget kapital, % 25,6 43,7 37,5 24,1 29,0

Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 3,1 2,7 2,1 2,2

Soliditet, % 27,6 40,0 24,2 27,2 21,9

Andel riskbärande kapital, % 27,7 38,2 22,7 24,9 20,6

Skuldsättningsgrad, ggr 2,3 1,3 2,7 2,5 3,4

Belåningsgrad, % 81,9 55,3 69,9 73,1 76,8

Justerat eget kapital 7 948 8 199 6 149 3 670 2 581

Investeringar

Investeringar i maskiner och inventarier, netto 15,4 –1,0 –7,4 –1,8 –1,3

anställda

Antal anställda vid årsskiftet 384 137 213 83 90

aktierelaterade

Börskurs, kr1 72,00 105,00 77,00 42,00 32,00

Betavärde 0,29 1,09 0,57 0,31 0,05

Utdelning/inlösen, kr1 22,50 11,00 3,67 2,50 2,17

Totalavkastning, % –14,6 41,7 88,9 36,8 41,4


P/Etal, ggr 5,2 4,9 4,2 2,6 4,9

P/CEtal, ggr 7,2 3,6 3,8 5,2 4,1

Bruttoresultat, kr1 12,50 11,20 10,50 8,40 4,00

Resultat, kr1 17,60 26,20 16,00 7,20 6,50

Kassaflöde från rörelsen, kr1 14,80 21,30 8,10 4,80 5,90

Eget kapital, kr1 66,20 71,10 48,70 34,80 24,90

Fastigheternas bokförda värde, kr1 188,50 169,30 188,60 118,30 108,40

Antal aktier vid årets slut1 136 502 064 136 502 064 136 502 064 121 290 351 113 751 720

Genomsnittligt antal aktier under året1 136 502 064 136 502 064 123 846 384 113 751 720 113 751 720

1 Dessa nyckeltal har justerats med anledning av den split 3:1 som genomfördes i maj 2006, den split 2:1 som genomfördes i maj 2005 samt för fondemissionelementet i nyemissionen som genomfördes i oktober 2005.

För definitioner, se sida 64.

flerårsöversikt


Flerårsöversikt

Jämfört med betalkursen vid utgången av 2006, som var 105 kronor, har Kungsledens

aktiekurs sjunkit med 31 procent under 2007. Aktien gav en total avkastning om minus

15 procent. SIX Return Index gav under samma period en totalavkastning om minus

tre procent. Under 2007 har genomförts en split 2:1 som ett led i bolagets beslut om

automatiskt inlösenförfarande av aktier. Antalet aktier var vid årets utgång återställt.

bÖrsVärDe och oMsättnIng

Kungsledens aktie är noterad på

Stockholmsbörsen sedan den 14 april

1999. Senaste betalkurs den 30

december 2007 var 72 kronor, vilket

innebar ett börsvärde på 9 828 Mkr.

Totalt omsattes sammanlagt 226,8

miljoner aktier, vilket motsvarar 166

procent av det totala antalet utestående

aktier. Årets lägsta kurs var 66,00 kronor

och den högsta kursen 140,50 kronor.

Jämfört med betalkursen vid utgången

av 2006, som var 105,00 kronor, sjönk

aktiekursen med 31 procent. Lämnad

utdelning samt inlösen uppgick till 22,50

kronor vilket gav en totalavkastning på

–14,6 procent. Genomsnittlig totalav-

kastning de senaste fem åren uppgick

till 38,8 procent. Under 2007 sjönk

Carnegie Real Estate Index, CREX, med

29 procent och OMX Stockholm sjönk

med 6 procent.

aKtIeKapItal

Aktiekapitalet uppgick vid årets slut till

56 875 860 kronor fördelat på

136 502 064 aktier med ett kvotvärde

om 0,42 kronor per aktie. Varje aktie

berättigar till en röst och har lika rätt till

andel i bolagets tillgångar och vinst.

Under året har antalet utestående

aktier temporärt ökat till följd av

genomförd split 2:1. Som ett led i

bolagets beslut om automatiskt

inlösenförfarande av aktier. Antalet

aktier var vid årets utgång återställt till

136 502 064. Inlösenbeloppet uppgick

till 11,50 kronor per inlösenaktie.

aKtIeägare

Antalet aktieägare per den 31 december

2007 uppgick till cirka 23 900, vilket är

en ökning med 18 procent från föregå-

ende år. Vid noteringen uppgick antalet

aktieägare till cirka 1 700. De tio största

ägarna kontrollerade vid årets slut 13,6

procent av kapital och röster. Andelen

privatpersoner var cirka 47 procent och

utländska ägare svarade för 33,0 procent.

UtDelnIngspolIcy

Styrelsens ambition är att upprätthålla en

stabil utdelning med en hög utdelnings-

andel. Policyn innebär att utdelningen

ska uppgå till minst 50 procent av det

utdelningsgrundande resultatet.

Resul tatmåttet motsvaras av kassa flö-

det från rörelsen i kassaflödesanalysen.

För verksamhetsåret 2007 föreslår

styrelsen en utdelning på 8 kronor per

aktie. Detta innebär en direktavkastning

om 11,1 procent i förhållande till sista

betalkurs vid utgången av 2007.

analytIKerbeVaKnIng

Följande analytiker bevakar löpande

Kungsledens utveckling:

Bernd Stahli, Merrill Lynch London

+44-20-799 612 05

Tobias Kaj, Handelsbanken

08-701 80 16

Jonas Andersson, ABG Sundal Collier

08-566 286 00

Daniel Andebring/Erik Nyman,

Kaupthing Bank 08-791 48 00

Fredrik Skoglund, Carnegie

08-676 88 00

Andreas Daag, Swedbank Markets

08-585 900 00

Olof Nyström, Hagströmer & Qviberg

08-696 17 00

Hans Derninger, Deutsche Bank

08-463 55 15

Bengt Claesson, SEB/Enskilda

08-52 22 95 00

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

Utdelningsgrundande resultat 1999–2007


Utdelningspolicy

Beslutad utdelning

Mkr

99 00 02 01 03 04 05 0706

aktieägare

Per 31 december Antal aktier % av röster och kapital

Florén Olle och bolag 2 860 000 2,1Swedbank Robur fonder 2 631 250 1,9DFA fonder (USA) 2 276 693 1,7Kåpan Pensioner 2 149 560 1,6SEB fonder 1 875 278 1,4Andra APfonden 1 854 350 1,4SHB/SPP fonder 1 801 346 1,3AMF Pension 1 050 000 0,8Crafoordska stiftelsen 963 000 0,7Svenska Röda Korset 922 640 0,7summa tio största aktieägare 18 384 117 13,6

Styrelse och ledning 536 090 0,4Utländska aktieägare, övriga 42 719 280 31,3Övriga aktieägare 74 862 577 54,7totalt 136 502 064 100,0

aktien


Aktien

Aktien

5 000

25 000

20 000

15 000

10 000

30 000

20

40

60

80

100

120SEK

99 00 01 02 03 04 05 07065

(c) FINDATA DIREKTAktien

OMX Stockholm_PI

Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier 1000-tal (inkl.efteranm.)

Totalavkastning

SEK

99 00 01 02 03 04 05 0706

(c) FINDATA DIREKT

25

50

75

100

125 150

175200

5

Aktien (inkl. utd.) SIX Return Index

aktien


Aktien

tommy andersson, teknisk förvaltare Kungsleden är idag en stor fastighets-ägare inom offentlig verksamhet. hur ser du på det? Jag tror att det understryker seriositet och långsiktighet, vilket ger oss trovärdighet.

Vad är Kungsledens framgångsrecept tror du? En kombination av smarta transaktioner och bra förvaltning, med sammansvetsad perso-nal som känner engagemang och förtroende för sin arbetsgivare.

hur vill du beskriva ”Kungsledenandan”? Det tydligaste för mig är kamratskapet, med kollegor som bryr sig, gläds och stöttar varandra.

linda eriksson, finansansvarig

Vad tycker du särskiljer Kungsleden från andra fastighetsbolag?Vi har en tydlig affärsidé, vilket gör det lätt att arbeta. Jag tycker också att vi är bra på att fatta beslut och få saker att hända.

hur ser du på modulbyggnader som ett nytt område inom Kungsleden?Jag ser det som ett bevis på att vi vågar tänka i nya banor för att hitta bra affärer. Sedan är det ett kul område, och jag tror det finns stora möjligheter till synergier med den publika sidan.

Varför tror du Kungsleden är så bra på att göra affärer? Duktiga människor – inget annat. Vad tycker du kan bli bättre på Kungsleden?Vi kan bli bättre på miljöfrågor, både i stort och smått. Jag tycker att vi som företag kan göra mer, samtidigt som vi som enskilda individer också kan ta ett större ansvar för en hållbar utveckling.

Kungsleden AB (publ), 556545-1217, är ett börsnoterat fastighetsbolag. Fastighetsbeståndet

per den 31 december 2007 omfattade 575 fastigheter med ett bokfört värde om cirka 25,7

miljarder kronor. Fastigheterna var belägna i totalt 134 kommuner. Bolaget är sedan den

14 april 1999 noterat vid OMX Nordiska Börsen i Stockholm.

tIlläMpnIng aV sVensK KoD fÖr bolagsstyrnIng

Kungsleden tillämpar sedan den 1 juli

2005 Svensk kod för bolagsstyrning

(”Koden”). Som ett led i tillämpningen av

Koden har bolaget upprättat föreliggande

bolags styrningsrapport.

I bolagsstyrningsrapporten beskrivs

hur Kungsleden under det senaste

verksamhetsåret har tillämpat Koden.

Inga avvikelser från enskilda kodregler

har gjorts. Det bör noteras att rapporten

inte är granskad av bolagets revisor.

bolagsstäMMor

Årsstämma för verksamhetsåret 2006

hölls den 18 april 2007. På årsstämman

fattades beslut om införande av ett

presta tionsbaserat personaloptionspro-

gram för nyckelmedarbetare i Kungs-

ledenkoncernen. Tilldelningen, som var

beroende av Kungsledenkoncernens

utdelningsgrundande resultat för

verksamhetsåret 2007, har inneburit att

25 nyckelpersoner i Kungsledenkon-

cernen har givits möjlighet att förvärva

249 000 aktier i bolaget. Löptiden för

personaloptionerna är maximalt fyra år

från tidpunkten för tilldelningen och

upphör således att gälla den 31 mars

2012. Personaloptionerna kan utnyttjas

för köp av aktier tidigast från och med

den 1 juni 2010 och till och med den 31

mars 2012, förutsatt att medarbetaren är

fortsatt anställd i koncernen. Lösenpriset

är, efter omräkning med anledning av

genomförd inlösen av aktier, 113,34

kronor. Då personaloptionsprogrammet

är av begränsad omfattning medför det

endast marginella utspädningseffekter.

Kostnaden för programmet uppgår per

den 1 mars 2008 till cirka 50 Tkr. Mer

detaljerad information om incitaments-

programmet finns på Kungsledens

hemsida, www.kungsleden.se.

Vid en extra bolagsstämma den 19

november 2007 beslutades om ett

automatiskt inlösenförfarande av aktier.

Inlösenförfarandet innebar att varje

aktie delades upp i två aktier varefter en

aktie löstes in för 11,50 kronor, varvid

cirka 1 570 Mkr utskiftades till aktie-

ägarna. Utbetalning genomfördes den

20 december 2007. På den extra bolags-

stämman beslutades även om en fond-

emission varigenom moderbolagets

aktiekapital ökades med cirka 28,5 Mkr

samt om en omföring av moderbolagets

reservfond om cirka 2 064 Mkr till fria

medel. Protokoll från årsstämman och

extra bolagsstämma finns att tillgå på

Kungsledens hemsida.

Årsstämma för verksamhetsåret

2007 kommer att äga rum den 17 april

2008 på Hotel Rival, Mariatorget 3,

Stockholm. Närmare information om

årsstämman finns sist i denna årsredo-

visning samt på Kungsledens hemsida.

former för stämmoförhandlingar

Styrelsen har med beaktande av

Kungsledens ägarkrets och vad som är

ekonomiskt försvarbart bedömt att det

inte är motiverat att erbjuda aktieägare

möjlighet att delta i stämmoförhandling-

arna på distans och inte heller att

erbjuda simultantolkningar av stämmo-

förhandlingar eller översättningar av vid

årsstämman presenterat material.

Kallelse till årsstämman kommer att

finnas tillgänglig på engelska medan

övrigt material inför stämman endast

kommer att tillhandahållas på svenska.

Efter stämmans genomförande kommer

en bild- och ljudupptagning av verkstäl-

lande direktörens anförande samt

protokoll från stämman finnas tillgäng-

liga på Kungsledens hemsida.

noMInerIngsprocess

Årsstämman 2007 antog en ny instruk-

tion för valberedningens arbete enligt

vilken valberedningen ska bestå av lägst

tre och högst fem ledamöter inklusive

styrelsens ordförande. Tre av ledamö-

terna ska representera de aktieägare

som den 31 januari varje år är bland de

röstmässigt största ägarna och som

dessutom önskar delta i valberednings-

arbetet. Ledamöterna väljs på årsstäm-

man för den period som sträcker sig till

och med nästa årsstämma. Valbered-

ningens uppgift är bland annat att

förbereda och framlägga förslag till

årsstämman avseende styrelsesam-

mansättning, arvoden till styrelse och

revisorer och i förekommande fall val av

revisorer.

Valberedning

På årsstämman 2007 valdes KG Lindvall

(valberedningens ordförande, represen-

terande Swedbank Robur Fonder),

Gunnar Balsvik (representerande Kåpan

Pensioner Försäkringsförening), Charlotta

Wikström (representerande Olle Florén

med bolag) samt styrelsens ordförande

Bengt Kjell till ledamöter i valberedningen.

Till sekreterare utsåg valberedningen

Kungsledens chefsjurist Åke Theblin.

En redogörelse över valberedningens

arbete finns på bolagets hemsida.

närvaro vid styrelse- och utskottsmöten 2007

Huvudstyrelse Revisionsutskott Ersättningsutskott

Antal möten, totalt 26 2 2Bengt Kjell x o 26 x o 2Mats Israelsson x 25 x 2Jonas Nyrén x 24 x o 2Anna Weiner Jiffer x 25 x 2PerAnders Ovin x 24 x 2Jan Nygren x 23 x 2Thomas Erséus1 x 17Jens Engwall x 24genomsnittlig närvaro, % 95

x Ingår i styrelse/utskott o Ordförande i respektive styrelse/utskott 1 Invald på årsstämman 2007

bolagsstyrning


Bolagsstyrning

StyrelSe

Mats Israelsson. Styrelseledamot. Född 1940, civilingenjör. Invald i styrelsen 1993. Huvudsaklig sysselsättning: Styrelseuppdrag. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Forsen Projekt AB och Culmen AB, styrelseledamot Atrium Ljungberg AB, Akademiska Hus i Stockholm AB och Veidekke Bostad AB. Aktieinnehav i Kungsleden: 28 800

Per-Anders Ovin. Styrelsedamot. Född 1956, civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm. Invald i styrelsen 2003. Huvudsaklig sysselsättning: Egen företagare. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Mengus Stockholm AB, styrelseledamot i Catella Capital AB och EDX Ltd. Aktieinnehav i Kungsleden: 0

Jens engwall. Styrelseledamot. Född 1956, civilingenjör. Invald i styrelsen 1999. Huvudsaklig sysselsättning: Egen företagare. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Vasallen AB, FastPartner AB, Tengbomgruppen AB, Ruric AB, North European Properties Ltd., Cheng de Intressenter AB, Runsvengruppen AB, Catella Financial Advisory AB, Bonnier Cityfastigheter och Reinhold Polska AB. Aktieinnehav i Kungsleden: 150 000

Anna Weiner Jiffer. Styrelseledamot. Född 1971, civilingenjör. Invald i styrelsen 2003. Huvudsaklig sysselsättning: Egen konsultverksamhet. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Railcare Group AB, Ellen AB och Modul 1 Data. Aktieinnehav i Kungsleden: 1 200

Bengt Kjell. Styrelsens ordförande. Född 1954, civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm. Invald i styrelsen 1996. Huvudsaklig sysselsättning: Vice VD AB Industrivärden. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Indu trade AB, styrelseledamot i Höganäs AB, Isaberg Rapid AB, Munters AB, Pandox AB och Helsingborgs Dagblad. Aktieinnehav i Kungsleden: 40 000

thomas erséus. Styrelseledamot och verkställande direktör. Invald i styrelsen 2007. Se sida 37.

Jonas Nyrén. Styrelseledamot. Född 1951, civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm. Invald i styrelsen 2001. Huvudsaklig sysselsättning: VD i Bonnier Holding och Albert Bonnier AB. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i SkandiaBanken AB, Bisnode AB och ett antal bolag inom Bonnierkoncernen. Aktieinnehav i Kungsleden: 22 050

Jan Nygren. Styrelseledamot. Född 1950, gymnasieexamen. Invald i styrelsen 2006. Huvudsaklig sysselsättning: Egen konsultverksamhet. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i ISAK, Information AB och PrimeKey Solution AB, styrelseledamot i GE Moneybank, E.ON Sverige AB, KBM:s Näringslivsråd och Tiohundra AB. Ordförande ÖB:s råd för samhällskontakter. Aktieinnehav i Kungsle

den: 600

Uppgifter ovan avseende aktieinnehav är aktuella den 31 december 2007 och inkluderar innehav genom bolag och närstående.

StyrelSe

Enligt moderbolagets nu gällande

bolags ordning ska bolagets styrelse

bestå av lägst tre och högst åtta

ledamöter med högst två suppleanter.

Styrelsens ledamöter och suppleanter

utses årligen på årsstämman intill slutet

av nästa årsstämma. På 2007 års

årsstämma utökades antalet styrelse

ledamöter till åtta, då den sittande

styrelsen omvaldes samt bolagets

verkställande direktör Thomas Erséus

valdes till ny styrelse ledamot. Inga

suppleanter valdes.

Styrelsens arbete och arbetsordning

Styrelsens arbete följer den arbetsord

ning som antagits och de instruktioner

som utfärdats avseende arbetsfördel

ningen mellan styrelse och VD samt

formerna för den ekonomiska rapporte

ringen till styrelsen. Styrelsen ska

sammanträda minst sex gånger per år.

Varje sammanträde följer en godkänd

dagordning. Beslutsunderlag rörande

varje förslag på dagordningen har i

förväg sänts till samtliga ledamöter.

I arbetsordningen fastställs även att

styrelsen ska tillse att Kungsledens

revisorer minst en gång per år person

ligen närvarar och för styrelsen presen

terar sina iakttagelser vid granskningen

av bolaget och sin bedömning av

bolagets interna kontroll.

Styrelsens sammansättning

Styrelsen består av åtta ledamöter.

Bengt Kjell valdes av årsstämman 2007

till styrelsens ordförande. Styrelsen är

sammansatt för att aktivt och effektivt

kunna stödja ledningen i utvecklingen

av Kungsleden. Styrelsen ska vidare

följa och kontrollera verksamheten.

Kompetens och erfarenhet från bland

annat fastighetsbranschen, finansiering,

affärsutveckling och kapitalmarknads

frågor är därför särskilt viktig inom

styrelsen. Av styrelsens ledamöter

anses enligt Kodens definitioner tre

ledamöter som icke oberoende: Mats

Israelsson med hänvisning till att han

har varit styrelseledamot i mer än tolv år,

Jens Engwall med hänvisning till att han

har varit verkställande direktör i

Kungsleden under de senaste fem åren

samt Thomas Erséus med hänvisning till

att han är verkställande direktör idag.

Övriga ledamöter är oberoende i

förhållande till Kungsleden, bolagsled

ningen samt till större aktieägare i

bolaget.

Styrelsens arbete under 2007

Under 2007 sammanträdde styrelsen

nio gånger, vid samtliga tillfällen i

Stockholm. Dessutom hölls möten per

capsulam vid 17 tillfällen i samband med

förvärvs, försäljnings och finansie

ringsfrågor. Närvaron vid respektive

styrelsemöte framgår av tabellen på

föregående sida. Bland de ärenden som

styrelsen har behandlat kan nämnas

Bolagsstyrning


Bolagsstyrning

Kungsledens strategi, mål, affärsplan,

marknad, extern rapportering, förvärv

och försäljningar av fastigheter, investe

ringar i befintliga fastigheter, upptagande

av lån och andra finansieringsfrågor,

fastställande av försäljningsmandat,

incitamentsprogram och inlösen av

aktier. Vid styrelsens sammanträden har

även de båda vice verkställande direktö

rerna samt Kungsledens chefs jurist,

tillika styrelsens sekreterare, närvarat.

ersättning till styrelsen

Till styrelsen utgår arvode enligt beslut

på årsstämman. Stämman beslutar även,

efter förslag från valberedningen, hur

arvodet ska fördelas mellan ordföranden

och ledamöterna. Till ledamot anställd i

Kungsleden utgår inget arvode. 2007

års årsstämma beslutade att ersättning

till ordinarie ledamot skulle utgå med

200 Tkr per år och att arvode till

styrelseordföranden skulle utgå med

400 Tkr per år. Årsstämman beslutade

vidare att ersättning till ledamot i

ersättningsutskottet skulle utgå med 20

Tkr per år, att ersättning till ordföranden

i revisionsutskottet skulle utgå med 40

Tkr per år samt att ersättning till ledamot

i revisionsutskottet skulle utgå med 20

Tkr per år.

StyrelSeNS UtSKOtt

Styrelsen har inom sig inrättat två

utskott, ersättningsutskottet och

revisionsutskottet, med ansvar för att

bereda frågor inom respektive

ansvarsområde.

ersättningsutskottet

Vid konstituerande styrelsesamman

träde i april 2007 utsågs ett ersättnings

utskott bestående av Bengt Kjell och

Mats Israelsson. Utskottet lägger fram

förslag till styrelsen avseende anställ

ningsvillkor för VD, villkor för personal

som rapporterar direkt till VD samt

ärenden av principiell karaktär rörande

bland annat pensioner, löner, avgångs

vederlag, arvoden och förmåner.

revisionsutskottet

Vid konstituerande styrelsesamman

träde i april 2007 utsågs ett revisionsut

skott bestående av Jan Nygren, Jonas

Nyrén, PerAnders Ovin och Anna Weiner

Jiffer. Jonas Nyrén har varit revisionsut

skottets ordförande. Syftet med revisions

utskottet är att ge arbetet med redovis

ning och revision ett särskilt forum.

Revisionsutskottets ansvarsområden

täcker bland annat in såväl Kungsledens

interna kontroll och styrsystem som

kvalitetssäkring av den externa finansiella

rapporteringen. Under 2007 har utskottet

sammanträtt vid två tillfällen. Kungsledens

revisorer samt representanter från

bolaget har närvarat vid båda tillfällena.

Bolagsstyrning


Bolagsstyrning

KoncernleDnIng

Intern Kontroll

Styrelsen ansvarar enligt den svenska

aktiebolagslagen och Koden för den

interna kontrollen. Denna rapport är

upprättad i enlighet med avsnitt 3.7.2

och 3.7.3 i Koden och är därmed

avgränsad till intern kontroll avseende

den finansiella rapporteringen.

Basen för den interna kontrollen

utgörs av den kontrollmiljö som styrelse

och ledning kontinuerligt verkar utifrån,

men även de beslutsvägar, befogenheter

och ansvar som har fördelats och kom-

municerats i organisationen. Kungsleden

arbetar kontinuerligt och aktivt med att

kartlägga, bedöma och hantera de risker

som bolaget utsätts för i sin verksamhet.

Kungsleden är ett processorienterat

bolag och integrerar rutiner för riskbe-

dömning i sina väsentliga affärs processer.

De risker som identifieras avseende den

finansiella rapporteringen hanteras via

bolagets kontrollstruktur innefattande

bland annat verksamhetsstyrnings- och

affärsplansprocesser inkluderande

stödjande IT-system. Exempel på

styrande dokument är det verktyg för

verksamhetsuppföljning som har

arbetats fram och används dels för

förberedelser inför köp och försäljningar

av fastigheter, dels för övergripande

uppföljning av verksamheten samt som

underlag vid värderingar.

Kungsleden har utformat sin interna

kontroll så att ändamålsenliga kontroll-

aktiviteter genomförs såväl på övergri-

pande nivåer (till exempel löpande resul-

tatanalys utifrån såväl den operativa som

den legala koncernstrukturen, analys av

nyckeltal) som mer rutin- och systemori-

enterade kontroller, såsom avstäm-

ningar, attester och liknande kontroller

som syftar till att förebygga, upptäcka

och korrigera fel och avvikelser. Kontroll-

aktiviteterna har utformats för att hantera

de väsentliga riskerna avseende den

finansiella rapporteringen.

Styrelsen får löpande ekonomisk

rapportering och vid varje ordinarie

styrelsesammanträde behandlas kon-

cernens ekonomiska ställning. Bolagets

revisor rapporterar även varje år per-

sonligen sina iakttagelser från gransk-

ningen och sin bedömning av den

interna kontrollen.

Ledningen driver, på styrelsens upp-

drag, ett projekt för att dokumentera den

interna kontrollen avseende den finan-

siella rapporteringen i bolaget. Kungs-

leden har ingen internrevisionsfunktion.

bolagsstyrning


Bolagsstyrning

albrecht von Malortie. Divisions-chef Äldreboende Tyskland. Född 1962, civilekonom från Lunds Uni-versitet. Anställd sedan 2007. Tidi-gare erfarenhet: VD tysklandverk-samheten Skanska, Fastighets- konsult Dresdner. Aktieinnehav i Kungsleden: 0

eskil lindnér. Divisionschef Kom-mersiella fastigheter. Född 1959, civilingenjör väg och vatten från Lunds Tekniska Högskola. Anställd sedan 1999, i nuvarande befattning sedan 2006. Tidigare erfarenhet: Fastighetschef JM AB, Fastighets-chef Nordbanken Fastigheter AB. Aktieinnehav i Kungsleden: 19 440

åke theblin. Chefsjurist. Född 1961, jur kand från Stockholms Universitet. Anställd sedan 2001. Tidigare erfa-renhet: Bolagsjurist AP Fastigheter AB, Advokat Hellström Advokatbyrå AB. Aktieinnehav i Kungsleden: 31 000

per johansson. Divisionschef Nordic Modular. Född 1959, utbildad på Väg- och Vattenbyggnadslinjen på Kungliga Tekniska Högskolan. Anställd sedan 2007. Tidigare erfa-renhet: VD Spokesman AB, VD Skan-ska Modul AB. Aktieinnehav i Kungs-leden: 5 000

thomas erséus. Verkställande direktör. Född 1963, civilingenjör väg och vatten från Chalmers Tek-niska Högskola i Göteborg. Anställd sedan 2006. Övriga uppdrag: Sty-relseledamot i HQ AB, Hallvarsson & Halvarsson AB samt DSV Miljö A/S Danmark. Tidigare erfarenhet: VD och CEO WSP Europe AB, VD AB Jacobson & Widmark. Aktieinnehav i Kungsleden: 70 000

cecilia gannedahl. HR- och kom-munikationsdirektör. Född 1962, civilekonom från Linköpings Univer-sitet. Anställd sedan 2007. Tidigare erfarenhet: VD GCI Stockholm AB, Marknadschef/Affärsområdeschef Roche AB. Aktieinnehav i Kungsle-den: 0

göran linder. Divisionschef Publika fastigheter. Född 1968, civilekonom från Örebro Universitet. Anställd sedan 1998, i nuvarande befattning sedan 2006. Tidigare erfarenhet: Managementkonsult Ernst & Young, Controller ABB. Aktieinnehav i Kungsleden: 18 000

lars thagesson. Vice VD med ansvar för affärsutveckling och strategi. Född 1959, grundskoleutbildning. Anställd sedan 1993, i nuvarande befattning sedan 2008. Tidigare erfarenhet: HSB Lidköping, egen företagare. Aktie-innehav i Kungsleden: 0

johan risberg. Vice VD samt eko-nomi- och finansdirektör. Född 1961, civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm. Anställd sedan 1996, i nuvarande befattning sedan 1998. Tidigare erfarenhet: Group Controller Securum AB, Ekonomichef/Business Controller Convector Fastighets AB. Aktieinnehav i Kungsleden: 150 000

Uppgifter ovan avseende aktieinnehav är aktuella den 31 december 2007 och inkluderar innehav genom bolag och närstående.

I dagsläget bedöms den interna kontrol-

len vara god och ändamålsenlig för en

organisation av Kungsledens storlek,

varför styrelse och ledning inte ser något

behov av en intern revisionsfunktion.

reVIsorer

På årsstämman 2007 valdes auktorise-

rade revisorn Björn Flink, från KPMG

Bohlins AB, till ny ordinarie revisor för

moderbolaget för tiden till och med

årsstämman 2011. Björn Flink var

tidigare revisorssuppleant. Till ny

revisorssuppleant för tiden till och med

årsstämman 2011 valdes auktoriserade

revisorn Georg Pettersson från KPMG

Bohlins AB. Utöver revision har KPMG

under de senaste åren även tillhanda-

hållit främst skatterådgivning. Arvode

utgår enligt godkänd räkning. Under

2007 uppgick revisionsarvodet

i koncernen till 5,2 Mkr.

KoncernleDnIng

Koncernledningen består av Kungs-

ledens verkställande direktör, vice VD/

ekonomi- och finansdirektör, vice VD/

affärsutveckling och strategi, divisions-

chefer, HR- och kommunikationsdirek-

tör samt chefsjurist.

ersättning till koncernledningen

Till koncernledningen utgår, i enlighet

med av årsstämman 2007 antagna

principer för ersättningar och andra

anställningsvillkor för ledande befatt-

ningshavare, grundlön, rörlig ersättning,

övriga förmåner samt pension. Inför

årsstämman 2008 kommer liknande

riktlinjer som beslutades 2007 att

föreslås. En beskrivning av principerna

för ersättning till styrelsen och koncern-

ledningen samt storleken på ersätt-

ningar som utgått för 2007 framgår av

not 6 och 7 i årsredovisningen. I not 7

finns även uppgifter om villkor för

bonusavtal. Koncernledningen omfattas

av det prestationsbaserade personalop-

tionsprogram som årsstämman 2007

beslutade om. Under 2008 har tilldelning

skett med 25 000 personal optioner

vardera till verkställande direktören

och vice verkställande direktörerna och

med 12 000 personal optioner vardera till

övriga ledande befattningshavare som

ingår i koncernledningen.

bolagsstyrning


Bolagsstyrning

Styrelsen och verkställande direktören i Kungsleden AB (publ) avger härmed

årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2007. Bolaget har

säte i Stockholm och organisationsnummer 556545-1217.

saMManfattnIng aV årets UtVecKlIng

Det gångna året präglades av en hög

transaktionstakt på marknaden och

fastighetstransaktioner för drygt 147

miljarder kronor har genomförts i

Sverige. Att Kungsleden varit en av de

mest aktiva aktörerna under året genom

deltagande i över 13 procent av den

totala affärsvolymen avspeglas i årets

resultat, som är det näst starkaste

sedan verksamheten startades.

Fastighetshandeln har levererat ett

mycket starkt handelsnetto och även

bidragit till att förbättra den riskjuste-

rade avkastningen i portföljen med

längre hyresavtal. Den andra kompo-

nenten i affärsmodellen, fastighetsför-

valtningen, har även den genom en

ökning av driftsnettot bidragit till ett

bättre resultat främst genom förändringar

av fastighetsbeståndet som nu innehåller

något mer högavkastande fastigheter.

Satsningen på den offentliga sektorn

har varit fortsatt stor med förvärv om

cirka två miljarder kronor i Sverige och

fortsatt etablering i Tyskland genom

förvärv av äldreboendefastigheter.

Aktieägarna har fått hög direktavkast-

ning i och med utdelning och inlösen om

totalt 22,50 kronor per aktie under 2007.

IntäKter och resUltat

Nettoomsättningen under 2007

uppgick till 2 612 Mkr (2 349) fördelat

på hyresintäkter om 2 324 Mkr (2 349)

och försäljningsintäkter från modul-

byggnader om 289 Mkr (0).

Hyresintäkterna är i nivå med föregå-

ende år trots ett något mindre fastighets-

bestånd. Hyresrabatterna är låga i för-

hållande till totala hyresintäkter och

uppgick till 21 Mkr (22). Liksom tidigare

år uppvisar Kungsleden låga nivåer av

hyresförluster, utfallet för 2007 uppgick

till 9 Mkr (9).

Bruttoresultatet ökade till 1 705 Mkr

(1 528) främst på grund av att 2007 års

fastighetsbestånd har innehållit få låg-

avkastande och fler högavkastande

fastigheter. Fastigheternas direktavkast-

ning uppgick till 6,8 procent (6,3).

Resultatet från fastighetshandeln var

580 Mkr (853), vilket inkluderar realise-

rade värdeförändringar om 885 Mkr

(1 518). Resultatförsämringen beror

främst på färre sålda fastigheter under

2007 jämfört med föregående år och att

skillnaden mellan sålda fastigheters

försäljningspris och anskaffningsvärde

var större 2006.

Årets värdeförändringar på fastig-

heter och finansiella instrument upp-

gick till 1 305 Mkr (1 845) respektive

66 Mkr (276). Värdeförändringarna på

fastigheter är främst hänförliga till

sänkta avkastningskrav i det publika

beståndet. Värderingen av de finansiella

instrumenten har påverkats positivt till

följd av stigande räntenivåer.

KUngsleDens affärsMoDell och VerKsaMhet

Kungsleden är ett fastighetsbolag som

ser fastighetens avkastning som viktigare

än dess kategori och geografiska läge.

Affärsmodellen är inriktad på att

kontinuerligt utveckla fastighetsportföl-

jens sammansättning och kvalitet, med

målet att förbättra portföljens riskjuste-

rade avkastning. I praktiken innebär detta

många transaktioner, framför allt inom

kommersiella fastigheter.

Verksamheten är organiserad i fyra

divisioner, där varje division ansvarar för

förvaltning och uthyrning inom sitt fastig-

hetsbestånd. Kommersiella fastigheter

är i huvudsak koncentrerade till katego-

rierna Kontor, Industri/lager och Affärer.

Publika fastigheter är fördelade på

kategorierna Äldreboende, Skola och

Vård. Division Äldreboende Tyskland

utgörs av äldreboendefastigheter på

den tyska marknaden. I den fjärde divi-

sionen, Nordic Modular, bedrivs främst

uthyrning, men även produktion och


Kungsleden noterades på Stock-

holmsbörsen 1999. Sedan 2006 är

aktien noterad på OMX Nordiska Bör-

sens lista för stora bolag.

fInansIella Mål

Koncernens finansiella mål är dels att

uppnå en avkastning på eget kapital på

minst 15 procent, dels att räntetäcknings-

graden ska uppgå till minst 2 gånger.

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45



%

99 00 02 01 03 04 05 07060,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5




ggr

99 00 0201 03 04 05 0706


förvaltningsberättelse


Förvaltningsberättelse

Årets resultat uppgick till 2 400 Mkr

(3 574). Det lägre utfallet beror främst

på ett lägre handelsnetto och lägre

värdeförändringar i befintligt fastig-

hetsbestånd. Utfallet motsvarar en

avkastning på eget kapital om 26

procent (44), vilket även i år med god

marginal överskrider målet om 15

procents avkastning.

Utdelningsgrundande resultat för

året uppgick till 2 019 Mkr (2 913).

I tabellen nedan framgår hur det utdel-

ningsgrundande resultatet räknas fram.

KostnaDer

Fastighetskostnaderna uppgick till 653

Mkr (821). Härav utgör driftskostnader

517 Mkr (732), underhållskostnader 186

Mkr (166) och periodiserade hyresgäst-

anpassningar 82 Mkr (23) de största

posterna. För en del av dessa kostnader

kan tilläggsfakturering ske, vilket

reducerat fastighetskostnaderna med

totalt 108 Mkr (104). Därutöver har 553

Mkr (261) aktiverats i form av investe-

ringar i befintliga fastigheter samt att

fastigheter nyuppförts för 91 Mkr (105).

Försäljnings- och administrations-

kostnaderna uppgår till –316 Mkr (–246).

Ökningen motsvaras av försäljnings-

och administrationskostnader i den

nyförvärvade verksamheten i Nordic

Modular. I administrationskostnader

ingår kostnader för bolagets ledning och

centrala funktioner såsom ekonomi,

finansiering, juridik, analys och informa-

tionsteknologi samt börsnoteringskost-

nader. Här ingår även fastighetsadmi-

nistration inkluderande kostnader för

hyresdebitering, hyresförhandlingar,

hyreskrav och redovisning och avskriv-

ningar på inventarier.

Finansnettot har försämrats med 39

Mkr till –720 Mkr (–681). Detta förklaras

till största delen av en högre lånevolym

och högre räntenivåer under 2007 jäm-

fört med 2006.

Skattekostnaden har ökat till –221

Mkr (–1) främst beroende på skillnader i

skatteeffekter vid fastighetstransaktioner

mellan åren. Bland annat har direktför-

säljningar av fastigheterna skett 2007.

Ytterligare information om skattesitua-

tionen finns i not 10.

fastIghetsbestånDet

Fastighetsbeståndet vid årets utgång

bestod av 575 fastigheter (591) med en

yta om 3 052 tkvm (2 935) och ett bokfört

värde om 25 737 Mkr (23 106). I princip

alla svenska fastigheter har värderats av

externa värderare per 31 december 2007.

De externa värderingarna verifierar

bolagets bokförda värden då de är i nivå

med de interna värderingarna.

Av det bokförda värdet är 1 306 Mkr

hänförligt till modulbyggnader. Av de 575

fastigheterna är 303 (53 procent) kom-

mersiella fastigheter och 272 (47 procent)

publika fastigheter.

Intjäningskapaciteten visar intjänings-

förmågan för det aktuella fastighetsbe-

ståndet vid en given tidpunkt som om

detta bestånd hade ägts under hela

redovisningsperioden. För fastighetsbe-

ståndet vid årets slut uppgick de årliga

hyresintäkterna till 2 366 Mkr (2 236),

driftsnettot till 1 653 Mkr (1 512) och

direktavkastningen till 6,4 procent (6,5).

Fastigheterna var belägna i 134

kommuner (128), varav 48 procent (56)

av det bokförda värdet finns i kommuner

med färre än 100 000 invånare. 46 pro-

cent (53) av fastigheternas bokförda

värde återfanns i de tre storstadsregio-

nerna Storstockholm, Storgöteborg och

Öresundsregionen.

Fastighetsbeståndet i Tyskland utgör

933 Mkr (613) av det totala bokförda

värdet. Därtill har Kungsleden tecknat

förvärvsavtal för totalt elva äldreboenden

i Tyskland för 937 Mkr. Dessa är under

uppförande och tillträds löpande under

2008 och 2009.

Fastighetsförvaltningen i Tyskland

skiljer sig åt jämfört med Sverige. Hyres-

gästen står exempelvis för i princip alla

löpande kostnader utom skatter och

försäkringar, i enlighet med så kallade

triple-netavtal. Överskottsgraden blir

därmed högre i den tyska verksamheten

än i den svenska.

Investeringar i befintliga fastigheter

uppgick till 644 Mkr (366).

fastIghetshanDel

Under året har 213 fastigheter (198) med

en yta om 1 526 tkvm förvärvats till ett

värde av 9 625 Mkr (6 550). Av förvärven

är 133 kommersiella fastigheter och 80

publika fastigheter. Bland förvärven ingår

fyra äldreboendefastigheter i Tyskland.

Förvärven har skett till en beräknad

direktavkastning om 7,3 procent (7,1).

Till de större förvärven under året hör:

• 20 industri- och lagerlokaler som

köptes av Northern European

Properties Ltd för 2 900 Mkr.


Mkr 2007 2006

Bruttoresultat 1 705 1 528Försäljnings och administrationskostnader –316 –246Finansnetto –720 –681Delsumma 669 601

Fastighetsförsäljningar

Handelsnetto vid försäljning 580 853Realiserade värdeförändringar 885 1 518Delsumma 1 465 2 371

Betald skatt och övriga ej kassaflödespåverkande poster –115 –59Utdelningsgrundande resultat * 2 019 2 913

* Utdelningsgrundande resultat motsvaras även av Kassaflöde från rörelsen i kassaflödesanalysen.

Fastighetsbestånd per kategori

10 % Kontor

23 % Industri/lager

7 % Affär

1 % Övrigt

27 % Äldreboende

11 % Vård

12 % Skola

4 % Äldreboende Tyskland

5 % Modulbyggnader

Totalt bokfört värde25 737 Mkr

Kom

mer

siel

ltP

ublik

t

fastigheter i tyskland

MkrTillträdda

(12 st)Ej tillträdda

(11 st)Summa

(23 st)

Tillträdda t o m 31 dec 2007 933 933Tillträds 2008–2009 937 937summa 933 937 1 870




• Närmare 4 500 moduler med en

totalyta om drygt 150 tkvm och

värderade till 1 025 Mkr genom

förvärvet av Nordic Modular Group

från 3i.

• 43 fastigheter med kommunal

verksamhet som köptes av Härnö-

sands kommun för 913 Mkr.

Under året har 222 fastigheter (388) med

en yta om 1 393 tkvm sålts för 9 475 Mkr

(12 258). Av dessa fastigheter är 219

kommersiella fastigheter och tre publika

fastigheter. Åtta av de avyttrade

fastigheterna är belägna i Bryssel eller

Amsterdam där Kungsleden därmed

inte längre äger några fastigheter.

Det bokförda värdet på de sålda

fastig heterna uppgick till 8 895 Mkr

(11 405) och anskaffningsvärdet till 8 010

Mkr (9 887). Försäljningarna har skett till

en direktavkastning på 4,5 procent (5,7).

Den låga direktavkastningen beror

främst på att en del sålda fastigheter var

projektfastigheter med låga driftsnetton

medan andra var lokaliserade i centrala

lägen samt att underhållskostnader

tagits inför försäljning. De största för-

säljningarna omfattade:

• En portfölj med 93 kommersiella

fastigheter som såldes till Orkla

Finans för 4 750 Mkr.

• En portfölj med 92 kommersiella

fastigheter som såldes till Klövern

och Diös för 1 700 Mkr.

norDIc MoDUlar

Från och med 2007 utgör Nordic

Modular en division inom Kungsleden.

Flexibla och kostnadseffektiva modul-

byggnader är ett starkt komplement till

Kungsledens erbjudande främst till den

offentliga sektorn. Satsningen på

modulbyggnader inleddes under 2006

genom förvärvet av Flexihus, och under

januari 2007 förvärvades Nordic

Modular Group med två verksamhets-

områden; uthyrning av moduler (inom

bolagen Temporent och Nordic Modular

Leasing) samt produktion och försäljning

av moduler (inom Flexator).

Modulbyggnaderna har vid årets

utgång en totalyta om cirka 210 tkvm

och ett bokfört värde om 1 306 Mkr.

Hyresintäkterna för modulbyggnader

uppgick under året till 214 Mkr med ett

bruttoresultat om 192 Mkr. De direkta

kostnaderna för moduluthyrning är

betydligt lägre än för fastigheter på fast

grund. Värdenedgången på grund av

förslitning är emellertid större för modul-

byggnader.

Försäljningar av moduler inklusive

varulagerförändringar uppgick till 289

Mkr med ett bruttoresultat om 35 Mkr.

fInansIell ställnIng

Per den 31 december 2007 uppgick

totala tillgångar till 32 781 Mkr (24 261),

varav fastigheter svarade för 25 737 Mkr

(23 106) och ej erhållna försäljningslikvi-

der för två större fastighetsförsäljningar

före årsskiftet om 5 350 Mkr (129).

Eget kapital uppgick till 9 040 Mkr

(9 700) eller 66 kr per aktie (71),

motsvarande en soliditet på 28 procent

(40). Efter erhållen köpeskilling från

Orkla-affären den 15 januari 2008

minskade balansomslutningen och

soliditeten ökade till 32 procent.

Låneportföljen vid årets utgång

uppgick nominellt till 21 113 Mkr och

inklusive marknadsvärdering av finan-

siella instrument till 21 067 Mkr (12 781).

Outnyttjade krediter uppgick till 610 Mkr

(3 775). Snitträntan var 4,8 procent att

jämföra med 4,3 procent vid årets början.

Ökningen förklaras av högre marknads-

räntor samtidigt som lösen av dyra lån

samt re- och nyfinansiering till lägre

marginaler och räntor har påverkat

nedåt. Den genomsnittliga räntebind-

ningstiden är 1,4 år (1,8) och den

genomsnittliga kapitalbindningstiden

4,0 år (3,2).

Se även avsnittet Finansiering och

finansiella risker på sidorna 25–26.

KassaflÖDe

Kassaflödet från rörelsen var 2 019 Mkr

(2 913). Investeringsverksamheten

genererade ett kassaflöde på –6 816 Mkr

(–2 812) och finansieringsverksamheten

5 281 Mkr (–5 434).

MeDarbetare

Medelantalet anställda under året upp-

gick till 353 personer (165). Av dessa

arbetade 233 inom Nordic Modular,

varav 164 inom produktion av moduler.

222 st213 st

2007 2006

388 st198 st0

3 000

6 000

9 000

12 000

15 000

Fastighetshandel

Förvärv Försäljning

Pris, Mkr

fastighetsförsäljningar 2007

MkrAntal

fastigheterFörsäljnings

resultat

Avyttring med vinst 177 1 136Avyttring med nollresultat 9 0Avyttring med förlust 36 –287Försäljningsomkostnader –269handelsnetto 222 580

Realiserade värdeförändringar 885påverkan på utdelnings-grundande resultat 1 465




Tre nya medlemmar av koncernled-

ningen tillkom under året. I början av

året blev Per Johansson chef för den

till stora delar nyförvärvade divisionen

Nordic Modular och Albrecht von

Malortie utnämndes som chef för

division Äldreboende Tyskland.

I september tillträdde Cecilia Gannedahl

som HR- och kommunikationsdirektör.

Under året har Kungsleden förstärkt

funktionerna ekonomi och transaktion

med ett tiotal medarbetare.

Den 18 april beslutade årsstämman,

i enlighet med styrelsens förslag, om

införandet av ett prestationsbaserat

personaloptionsprogram.

För ytterligare information om

Kungsledens medarbetare, inklusive

information om personaloptionspro-

gram samt riktlinjer för ersättning till

ledande befattningshavare, se sidorna

12–13 och 33–37 samt noterna 6 och 7.

MIljÖ

Kungsleden bedriver ingen verksamhet

som är tillståndspliktig enligt miljöbalken.

Anmälningsplikt förekommer vid

förvaring av brandfarliga vätskor,

eldningsolja med mera i ett antal fall.

Endast ett fåtal av Kungsledens

hyresgäster bedriver tillstånds- eller

anmälningspliktig verksamhet enligt

miljöbalken. Se även sida 27 för informa-

tion om Kungsledens miljöarbete.

MoDerbolaget

Moderbolagets verksamhet är i

huvudsak att äga aktier i de rörelsedri-

vande dotterbolagen. Årets resultat för

moderbolaget uppgick till 2 719 Mkr

(260). Omsättningen uppgick till 0 Mkr

(0). Resultatet kommer främst från utdel-

ningar från dotterbolag. Tillgångarna vid

årets utgång består i huvudsak av aktier

i dotterbolag om 6 782 Mkr (3 537).

Finansieringen skedde i huvudsak

genom eget kapital som vid årets slut

uppgick till 4 894 Mkr (5 238) innebä-

rande en soliditet om 64 procent (97).

aKtIeKapItal

Aktiekapitalet uppgick vid årets slut till

56 875 860 kronor fördelat på

136 502 064 aktier med ett kvotvärde

om 0,42 kronor per aktie. Varje aktie

berättigar till en röst och har lika rätt till

andel i bolagets tillgångar och vinst.

InlÖsenprograM och aKtIeägare

Vid en extra bolagsstämma den 19

november beslutades, i enlighet med

styrelsens förslag, om inlösen av aktier

genom nedsättning av aktiekapitalet

med återbetalning till aktieägarna.

Inlösenprogrammet genomfördes under

november och december och innebar att

totalt 1 570 Mkr skiftades ut till aktie-

ägarna, motsvarande 11,50 kr per aktie.

Därmed har aktieägarna tillsammans

med ordinarie utdelning under våren

erhållit 22,50 kr per aktie under 2007.

Bakgrunden till beslutet att överföra

kapital till aktieägarna är att Kungsleden

ständigt arbetar med ambitionen att ha

en optimal kapitalstruktur för att maxi-

mera aktieägarnas avkastning med

beaktande av risk. De senaste årens

goda resultat från såväl fastighetsför-

valtning som fastighetshandel samt

starka kassaflöden har inneburit att

Kungsleden, trots en hög utdelningsan-

del, byggt upp en mycket stark finansiell

ställning, och att Kungsleden vid tid-

punkten för beslutet hade ett förvärvs-

utrymme som väl översteg de affärsmöj-

ligheter som ledning och styrelse

bedömde kunde komma att uppstå.

Kungsleden hade vid årets utgång

cirka 23 900 aktieägare, varav de

största var Olle Florén med 2,1 procent

av aktiekapital och röster, Swedbank

Robur fonder med 1,9 procent samt

amerikanska DFA Fonder med 1,7 pro-

cent. Ytterligare information om aktien

och ägarna finns på sidorna 30-31.

rIsKer och osäKerhetsfaKtorer

Fastighetsförvaltning och värdeutveckling

på fastigheter är i hög grad beroende av

samhällsutvecklingen, konjunkturen och

finansmarknaden. Dessa makroekono-

miska faktorer påverkar såväl driftsre-

sultat, värderingar av fastigheter och

derivat samt finansieringskostnader.

Värdet av Kungsledens fastighetsbe-

stånd grundar sig på bedömningar, från

såväl Kungsleden som externa värde-

rare. En fastighets verkliga värde blir

dock en realitet först vid en försäljning.

Vid försäljningar avviker vanligen försälj-

ningspriset från det tidigare bedömda

värdet, men målsättningen är naturligtvis

att avvikelserna ska vara små. Skillnader

mellan försäljningspris och bedömt

värde kan vidare vara en effekt av att en

så kallad portföljpremie kan erhållas vid

försäljning av en grupp fastigheter jäm-

fört med styckvis försäljning.

Se även not 1 samt avsnittet Finan-

siering och finansiella risker på sidorna

25–26.

styrelsens arbete

En redogörelse för styrelsens samman-

sättning och arbete under året finns

samlad i Bolagsstyrningsrapporten på

sidorna 33–37.

prognos fÖr 2008

Styrelsen gör bedömningen att det

utdelningsgrundande resultatet 2008

kommer uppgå till 900 Mkr. Utdelnings-

grundande resultat motsvaras av

Kassaflöde från rörelsen i kassaflödes-

analysen.

hänDelser efter räKensKapsårets Utgång

Efter årets utgång har en avsiktsförkla-

ring tecknats om förvärv av 13 fastigheter

av Västerås stad för 1 050 Mkr. Därutöver

har tre kommersiella fastigheter i Mölndal

förvärvats för 180 Mkr.




resultaträkning

Mkr Not 2007 2006

Hyresintäkter 4 2 323,6 2 349,2

Försäljningsintäkter modulbyggnader 288,6 –

nettoomsättning 2 612,2 2 349,2

Fastighetskostnader –652,7 –821,0

Produktionskostnader modulbyggnader –254,1 –

bruttoresultat 1 705,4 1 528,2

fastighetshandel

Försäljningsintäkter, netto 9 474,9 12 257,5

Bokfört värde

Anskaffningsvärde –8 009,9 –9 887,0

Realiserade värdeförändringar –885,1 –1 517,7

–8 895,0 –11 404,7

handelsnetto 579,9 852,8

försäljnings- och administrationskostnader 5–8 –315,9 –246,2

finansnetto

Finansiella intäkter 9 23,2 16,0

Finansiella kostnader 9 –743,4 –696,6

–720,2 –680,6

orealiserade värdeförändringar

Förvaltningsfastigheter 1 305,4 1 844,5

Finansiella instrument 66,3 275,8

1 371,7 2 120,3

resultat före skatt 2 620,9 3 574,5

skatt

Aktuell skatt 10 –130,1 –35,3

Uppskjuten skatt 10 –91,3 34,6

–221,4 –0,7

årets resultat 2 399,5 3 573,8

Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 399,5 3 573,8

Genomsnittligt antal aktier 136 502 064 136 502 064

Antal utestående aktier 136 502 064 136 502 064

Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 17,60 26,20

Föreslagen utdelning per aktie, kr 8,00 11,00

resultaträkning koncernen


Resultaträkning koncernen

resultaträkning

Mkr Not 2007 2006

Hyresintäkter 4 2 323,6 2 349,2

Försäljningsintäkter modulbyggnader 288,6 –

nettoomsättning 2 612,2 2 349,2

Fastighetskostnader –652,7 –821,0

Produktionskostnader modulbyggnader –254,1 –

bruttoresultat 1 705,4 1 528,2

fastighetshandel

Försäljningsintäkter, netto 9 474,9 12 257,5

Bokfört värde

Anskaffningsvärde –8 009,9 –9 887,0

Realiserade värdeförändringar –885,1 –1 517,7

–8 895,0 –11 404,7

handelsnetto 579,9 852,8

försäljnings- och administrationskostnader 5–8 –315,9 –246,2

finansnetto



–720,2 –680,6

orealiserade värdeförändringar

Förvaltningsfastigheter 1 305,4 1 844,5

Finansiella instrument 66,3 275,8

1 371,7 2 120,3

resultat före skatt 2 620,9 3 574,5

skatt

Aktuell skatt 10 –130,1 –35,3

Uppskjuten skatt 10 –91,3 34,6

–221,4 –0,7

årets resultat 2 399,5 3 573,8

Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 399,5 3 573,8

Genomsnittligt antal aktier 136 502 064 136 502 064

Antal utestående aktier 136 502 064 136 502 064

Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 17,60 26,20

Föreslagen utdelning per aktie, kr 8,00 11,00

balansräkning

Mkr Not 2007-12-31 20061231

tIllgångar

fastigheter

Förvaltningsfastigheter 11 25 661,8 22 234,7

Rörelsefastigheter 12 16,3 14,5

Byggnader under uppförande 13 58,9 6,6

Fastigheter som innehas för försäljning 14 – 850,0

25 737,0 23 105,8

fordringar och övrigt

Goodwill 15 196,8 –

Maskiner och inventarier 16 17,1 8,5

Andelar i intresseföretag 17 7,6 7,6

Uppskjuten skattefordran 10 – 440,0

Andra långfristiga fordringar 18 116,7 169,3

Tillgångar som innehas för försäljning – 19,4

Varulager 67,8 –

Kundfordringar 154,1 80,3

Övriga fordringar 19 5 750,3 282,7

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 99,5 40,9

20 6 409,9 1 048,7

likvida medel

Kassa och bank 21 633,9 107,2

sUMMa tIllgångar 32 780,8 24 261,7


eget kapital 22

Aktiekapital 56,9 56,9

Övrigt tillskjutet kapital 1 373,1 1 373,1

Omräkningsreserv –5,3 –17,0

Balanserat resultat 7 615,4 8 287,2

summa eget kapital (hänförligt till moderbolagets aktieägare) 9 040,1 9 700,2

räntebärande skulder

Skulder till kreditinstitut 23 21 067,6 12 641,4

Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning – 139,8

21 067,6 12 781,2

ej räntebärande skulder

Avsättningar för skatter 26,7 –

Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning – 14,3

Leverantörsskulder 329,1 216,7

Skatteskulder 110,7 57,0

Övriga skulder 1 621,1 981,7

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 585,5 510,6

2 673,1 1 780,3

sUMMa eget KapItal och sKUlDer 24 32 780,8 24 261,7

ställDa säKerheter och eVentUalfÖrplIKtelser

Ställda säkerheter 26 16 633,3 24 657,1

Eventualförpliktelser 27 9 502,6 2 439,5

balansräkning koncernen


Balansräkning koncernen

förändringar i eget kapital

Mkr AktiekapitalÖvrigt

tillskjutet kapital Omräkningsreserv Balanserat resultat Totalt eget kapital

Ingående eget kapital 2006-01-01 56,9 1 373,1 5,4 5 213,9 6 649,3

Förmögenhetsförändringar redovisade direkt mot eget kapital

Omräkningsdifferenser –22,4 –22,4

Årets resultat 3 573,8 3 573,8

summa förmögenhetsförändringar exklusive transaktioner med bolagets ägare –22,4 3 573,8 3 551,4

Utdelning –500,5 –500,5

summa transaktioner med bolagets ägare –500,5 –500,5

Utgående eget kapital 2006-12-31 56,9 1 373,1 –17,0 8 287,2 9 700,2

Ingående eget kapital 2007-01-01 56,9 1 373,1 –17,0 8 287,2 9 700,2


Omräkningsdifferenser 11,7 11,7


summa förmögenhetsförändringar exklusive transaktioner med bolagets ägare 11,7 2 399,5 2 411,2

Utdelning –1 501,5 –1 501,5

Inlösen –1 569,8 –1 569,8

summa transaktioner med bolagets ägare –3 071,3 –3 071,3


Kassaflödesanalys

Mkr Not 28 2007 2006

rörelsen

Resultat före skatt 2 620,9 3 574,5

Realiserade värdeförändringar, fastigheter 885,1 1 517,7

Orealiserade värdeförändringar –1 371,7 –2 120,3

Justeringar för övriga poster som inte ingår i kassaflödet från rörelsen 6,8 3,5

Betald skatt –121,8 –62,6

Kassaflöde från rörelsen 2 019,3 2 912,8

förändringar i rörelsekapital

Minskning (+)/Ökning (–) av varulager 11,4 –

Ökning (–)/Minskning (+) av rörelsefordringar –1 535,4 –194,7

Ökning (+)/Minskning (–) av rörelseskulder 1 566,1 –152,3

42,1 –347,0

Kassaflöde från rörelsen efter förändring av rörelsekapital 2 061,4 2 565,9

Investeringsverksamheten

Förvärv av fastigheter via tillgångsförvärv –8 588,6 –6 549,9

Förvärv av fastigheter via rörelseförvärv –1 003,6 –

Investering i befintliga fastigheter –643,9 –365,7

Försäljning av fastigheter (anskaffningsvärde)1 3 382,9 9 887,0

Investeringar i maskiner och inventarier –17,4 –3,0

Försäljningar av maskiner och inventarier 2,0 1,1

Lämnade långfristiga lån –5,4 –160,8

Återbetalningar lämnade långfristiga lån 58,0 3,2

Kassaflöde från investeringsverksamheten –6 816,0 2 811,9

finansieringsverksamheten

Upptagna lån 18 910,9 9 251,7

Amortering av lån –10 558,3 –14 185,6

Utdelning/inlösen –3 071,3 –500,5

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 5 281,3 –5 434,4

årets kassaflöde 526,7 –56,6

Likvida medel vid årets början 107,2 163,8

likvida medel vid årets slut 633,9 107,2

1 Försäljningspriset för sålda fastigheter uppgick till 9 474,9 Mkr (12 257,5). Kassaflödet som kommer från värderegleringar under innehavsperioden, 885,1 Mkr (1 517,7), beaktas högre upp i kassaflödesanalysen som en del av Kassaflöde från rörelsen (utdelningsgrundande resultat). Alla fastigheter har inte frånträtts och likvid för dessa fastigheter har inte erhållits under 2007.

förändringar i eget kapital och kassaflödesanalys koncernen


Förändringar i eget kapital och kassaflödesanalys koncernen

förändringar i eget kapital

Mkr AktiekapitalÖvrigt

tillskjutet kapital Omräkningsreserv Balanserat resultat Totalt eget kapital

Ingående eget kapital 2006-01-01 56,9 1 373,1 5,4 5 213,9 6 649,3


Omräkningsdifferenser –22,4 –22,4


summa förmögenhetsförändringar exklusive transaktioner med bolagets ägare –22,4 3 573,8 3 551,4

Utdelning –500,5 –500,5

summa transaktioner med bolagets ägare –500,5 –500,5


Ingående eget kapital 2007-01-01 56,9 1 373,1 –17,0 8 287,2 9 700,2


Omräkningsdifferenser 11,7 11,7


summa förmögenhetsförändringar exklusive transaktioner med bolagets ägare 11,7 2 399,5 2 411,2

Utdelning –1 501,5 –1 501,5

Inlösen –1 569,8 –1 569,8



Kassaflödesanalys

Mkr Not 28 2007 2006

rörelsen

Resultat före skatt 2 620,9 3 574,5

Realiserade värdeförändringar, fastigheter 885,1 1 517,7

Orealiserade värdeförändringar –1 371,7 –2 120,3

Justeringar för övriga poster som inte ingår i kassaflödet från rörelsen 6,8 3,5

Betald skatt –121,8 –62,6

Kassaflöde från rörelsen 2 019,3 2 912,8


Minskning (+)/Ökning (–) av varulager 11,4 –

Ökning (–)/Minskning (+) av rörelsefordringar –1 535,4 –194,7

Ökning (+)/Minskning (–) av rörelseskulder 1 566,1 –152,3

42,1 –347,0



Förvärv av fastigheter via tillgångsförvärv –8 588,6 –6 549,9

Förvärv av fastigheter via rörelseförvärv –1 003,6 –

Investering i befintliga fastigheter –643,9 –365,7

Försäljning av fastigheter (anskaffningsvärde)1 3 382,9 9 887,0

Investeringar i maskiner och inventarier –17,4 –3,0

Försäljningar av maskiner och inventarier 2,0 1,1

Lämnade långfristiga lån –5,4 –160,8

Återbetalningar lämnade långfristiga lån 58,0 3,2

Kassaflöde från investeringsverksamheten –6 816,0 2 811,9


Upptagna lån 18 910,9 9 251,7

Amortering av lån –10 558,3 –14 185,6


Kassaflöde från finansieringsverksamheten 5 281,3 –5 434,4




1 Försäljningspriset för sålda fastigheter uppgick till 9 474,9 Mkr (12 257,5). Kassaflödet som kommer från värderegleringar under innehavsperioden, 885,1 Mkr (1 517,7), beaktas högre upp i kassaflödesanalysen som en del av Kassaflöde från rörelsen (utdelningsgrundande resultat). Alla fastigheter har inte frånträtts och likvid för dessa fastigheter har inte erhållits under 2007.

allmänna redovisningsprinciper, koncernen

Från och med 1 januari 2005 tillämpar koncernen International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) som har godkänts av EGkommissionen för tillämpning inom EU. Därutöver tillämpas även Redovisningsrådets rekommendation RR 30:06 ”Kompletterande redovisningsregler för koncerner”.

Av de nya och ändrade standarder och tolkningar för 2007 har IFRS 7 Finansiella instrument: Upplysningar och sammanhängande ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter påverkat utformningen av årsredovisningen. Standarden har inte medfört något byte av redovisningsprincip utan endast förändringar i upplysningskraven avseende beskrivningar och hantering av finansiella risker och förekommande finansiella instrument.

Ett antal nya standarder, ändringar i standarder samt tolkningsuttalanden träder ikraft från och med räkenskapsåret 2008 och har inte tillämpats vid upprättandet av denna årsredovisning. Koncernens resultat och ställning bedöms inte påverkas väsentligt medan tilläggsupplysningar kan komma att utökas ytterligare.

förutsättningar vid upprättande av finansiella rapporter

Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för koncernen. Samtliga belopp är om inte annat anges angivna i Mkr. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter och finansiella instrument som värderas till verkligt värde. Förändring av verkliga värden redovisas i resultaträkningen.

Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Slutligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.

Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tillämpningen av

IFRS som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar beskrivs närmare i not 1.

Koncernredovisning

Koncernredovisningen omfattar moderbolaget, dotterbolagen och intressebolag. Med dotterbolag menas bolag över vilka moderbolaget har bestämmande inflytande. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med förvärvsmetoden som innebär att tillgångar och skulder har värderats till verkligt värde vid förvärvstidpunkten enligt upprättad förvärvsanalys. Förvärvade bolags intäkter och kostnader ingår i koncernredovisningen från och med tillträdestidpunkten. Avyttrade bolags resultaträkningar tas med till det datum då det bestämmande inflytandet upphör.

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.

Intresseföretag

Intresseföretag är de företag där koncernen har ett betydande inflytande, men inte ett bestämmande inflytande, över den driftsmässiga och finansiella styrningen, vanligtvis genom andelsinnehav mellan 20 och 50 procent av röstetalet. Från och med den tidpunkt som det betydande inflytandet erhålls redovisas andelar i intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden i koncernredovisningen. I koncernens resultaträkning redovisas koncernens andel i intresseföretagens nettoresultat efter skatt och minoritet justerat för eventuella avskrivningar, nedskrivningar eller upplösningar av förvärvade över respektive undervärden.

Omräkning av utländsk verksamhet

Räkenskaperna för var och en av de utländska dotterbolagen förs i den lokala valutan där verksamheten bedrivs. Koncernens finansiella rapporter presenteras i svenska kronor. Resultat och balansräkningar för utländska verksamheter omräknas till SEK enligt dagskursmetoden, vilket innebär att balansräkningarna omräknas till balansdagens kurs förutom eget kapital som omräknas till historisk kurs. Resultaträkningarna omräknas till periodens genomsnittskurs. Kursdifferenserna vid omräkning förs direkt mot eget kapital som en omräkningsdifferens. Vid omräkningen har kursen 9,25 kr respektive 9,47 kr använts för omräkning av euro i resultat respektive balansräkningar.

förvärv och avyttringar

Ett förvärv eller en avyttring redovisas från den dag det bedöms som sannolikt att de till affären hörande väsentliga ekonomiska rättigheterna och riskerna tillfaller/belastar eller utgår från koncernen, vilket nästan uteslutande är på avtalsdagen. Fordran eller skuld gentemot motparten mellan affärsdag och likviddag redovisas brutto under övriga fordringar respektive övriga skulder.

Tillgångsförvärv

Under senare år har det varit vanligt att fastighetsaffärer sker indirekt med bolag innehållande fastigheter och inte genom direkta fastighetsaffärer. Vid ett tillgångsförvärv genom bolagsaffär hanteras förvärvet som om fastigheten/erna förvärvats direkt. Denna typ av förvärvade bolag har normalt inga anställda eller någon organisation eller annan verksamhet än den som är direkt hänförlig till fastighetsinnehavet. Anskaffningsvärdet motsvarar det verkliga värdet på tillgångar och eventuella medföljande lån. Uppskjuten skatt redovisas inte på eventuella övervärden hänförliga till förvärvet.

Rörelseförvärv

Vid förvärv där Kungsleden får bestämmande inflytande över en eller flera, i princip självständiga, verksamheter tillämpas förvärvsmetoden i enlighet med IFRS 3 Rörelseförvärv. Den förvärvade enhetens identifierbara tillgångar, skulder och eventualförpliktelser redovisas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten och resultat hänförligt till den förvärvade verksamheten inräknas från och med tillträdesdagen. Uppskjuten skatt redovisas för eventuella övervärden hänförliga till förvärvet. Aktuella rörelseförvärv framgår av not 3.

segmentsrapportering

Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen som är utsatt för risker och möjligheter som skiljer sig från andra segment. Segmentsrapportering sker för geografiska marknader och rörelsegrenar. Företagets styrning och karaktären av risker och möjligheter innebär att rörelsegren är den primära indelningsgrunden för segmentsrapporteringen. Det primära segmentet ändrades under 2007 från geografisk marknad i och med att verksamheten utvidgades till att även omfatta produktion, uthyrning och försäljning av modulbyggnader. Kungsledens rörelsegrenar under 2007 var Kommersiella fastigheter, Publika fastigheter, Äldreboende Tyskland samt Nordic Modular. De geografiska marknaderna utgör det sekundära segmentet och utgörs av Sverige, Tyskland, Danmark/Norge och Belgien/Holland.

resultaträkningens utformning

Resultaträkningen har utformats med ambitionen att utifrån intäkternas och kostnadernas slag ge en relevant bild av verksamheten och därtill en så god redogörelse för kassaflödet från verksamheten som möjligt. Resultaträkningen visar rörelsens dimensioner och ger en bra bild av kassaflödet från rörelsen. Resultaträkningen har därmed en stark koppling till Kungsledens affärsidé, vision och strategi.

Rörelsens olika dimensioner synliggörs genom särredovisning av driftsnetto, handelsnetto, administrationskostnader, finansnetto samt orealiserade värdeförändringar. Den inbördes ordningen ges av verksamhetens uppbyggnad.

Resultat före skatt justerat för icke kassaflödespåverkande poster, främst realiserade och orealiserade värdeförändringar, motsvarar i huvud sak verksamhetens kassaflöden och utgör det utdelningsgrundande resultatet.

redovisningsprinciper koncernen


Redovisningsprinciper koncernen

Orealiserade värdeförändringar består av värdeförändringar på de förvaltningsfastigheter och finansiella instrument som finns kvar i verksamheten på balansdagen. De orealiserade värdeförändringarna är inte förknippade med kassaflöden. Kungsleden optimerar verksamheten mot kombinationen av ett högt kassaflöde och låg rörelserisk. Härav följer att det är rimligt att den orealiserade värdeförändringsdimensionen presenteras samlat och på en lägre nivå i resultaträkningen. Vissa bedömare har antagit att ordet ”realiserat” används för att implicera högre kvalitet på en konstaterad värdeförändring efter en transaktion än en antagen/orealiserad värdeförändring. Kungsleden delar denna bedömning. Det finns ett osäkerhetsintervall i en värdering och den orealiserade värdeförändring som redovisas i resultaträkningen.Realiserade värdeförändringar visar att det till skillnad mot orealiserade värdeförändringar skett en transaktion och att ett kassaflöde uppstått. Redovisningen inom dimensionen fastighetshandel har utformats för att visa hur mycket av sålda fastigheternas bokförda värde som utgörs av anskaffningsvärden, och hur mycket som uppstått genom värdeförändringar under innehavsperioden, vilket benämns realiserade värdeförändringar.

Intäkter

Hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal med utgångspunkten att fastigheten kvarstår i Kungsledens ägo även om avtalet kan löpa på upp till drygt 20 år. Hyresintäkterna fördelas över tiden enligt avtalens innebörd, vilket bland annat innebär att hyresrabatter redovisas i den period de avser.

För fastighetshandel såväl för fastighets som bolagsavyttringar gäller att avyttringen redovisas och resultatavräknas när det bedöms som sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer tillgodoräknas koncernen, vilket oftast är på avtalsdagen.

finansiella intäkter och konstnader

Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser. Ränte och andra finansiella utgifter vid nybyggnad aktiveras under byggtiden medan de vid till och ombyggnad kostnadsförs löpande, eftersom uppförandetiden då oftast är kortare. Derivat används i syfte att uppnå önskad räntebindning. Intäkter och kostnader avseende derivat redovisas löpande. Intäkter och kostnader för lösen och omförhandlingar av derivat samt ränteskillnadsersättningar redovisas när de uppstår. Kostnader i samband med upptagande av lån periodiseras över låne perioden. Ränteintäkter på finansiella instrument redovisas enligt effektiv räntemetoden. Effektivräntan är den ränta som diskonterar de uppskattade framtida in och utbetalningarna under ett finansiellt instruments förväntade löptid till den finansiella tillgångens eller skuldens redovisade nettovärde.

Inkomstskatter

I resultaträkningen redovisas aktuell och uppskjuten inkomstskatt för svenska och utländska koncernenheter utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Koncernens bolag är skattskyldiga enligt gällande lagstiftning i respektive land. Skattesatsen i Sverige har under de senaste fem åren varit 28 procent och beräknas på nominellt bokfört resultat med tillägg för ej avdragsgilla poster samt med avdrag för ej skattepliktiga intäkter. Inkomstskatt redovisas enligt balansräkningsmetoden, vilken innebär att uppskjuten skatt beräknas för på balansdagen identifierade temporära skillnader mellan tillgångarnas eller skuldernas skattemässiga värden och deras redovisade värden. Temporära skillnader förekommer i fastigheter, andelar i dotterbolag, inkomstskatter (underskottsavdrag) och räntebärande skulder. Temporära skillnader värderas till nominell skattesats och förändringen från föregående balansdag redovisas över resultaträkningen som uppskjuten skatt. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla tempo rära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.

ersättningar till anställda

Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, semester och betald sjukfrånvaro etc. redovisas i takt med att de anställda utför tjänster. Kungsleden följer IAS 19, Ersättningar till anställda, såväl som de ytterligare upplysningar som krävs enligt ÅRL. Åtaganden för ledande befattningshavare tryggas genom avgiftsbestämda pensionsplaner. Åtaganden för övriga anställda tryggas genom en försäkring i Alecta. I enlighet med uttalanden från Redovisningsrådets aktutgrupp redovisas pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom försäkring hos Alecta som en avgiftsbestämd plan så länge ITPplanen är oförändrad i sin grundkonstruktion.

leasing

Kungsleden har ingått ett antal mindre leasingavtal avseende kontorsmaskiner. Det sammanlagda beloppet av dessa är inte materiellt. Med utgångspunkt från att den ekonomiska risken kvarstår hos uthyraren har samtliga hyres, tomträtts och leasingavtal redovisats som operationella leasingavtal. Kostnaderna kostnadsförs löpande.

Kungsleden hade vid bokslutstillfället en fastighet som leasas genom ett finansiellt leasingavtal. Fastigheten är upptagen som en förvaltningsfastighet på tillgångssidan och som ett lån på skuldsidan.

Hyresintäkter klassificeras som operationella leasingavtal, se rubrik Intäkter.

Klassificering med mera

Kungsledens verksamhet utgörs till stor del av förvaltning av ett stort antal fastigheter som hyrs ut till utomstående hyresgäster. Hyreskontrakt upprättas initialt normalt på en hyrestid som omfattar tre år. Hyres perioden varierar dock och kan löpa på upp till drygt 20 år. Före avtalstidens utgång sker omförhandling med hyresgästen med avseende på hyresnivå och övriga villkor i avtalet, om avtalet inte är uppsagt. Det är dock svårt att efter det initiala avtalstillfället veta hur länge ett avtal kommer att löpa, samt att det vid varje tillfälle finns ett stort antal parallellt löpande avtal med olika avtalslängd. Detta gör det svårt att definiera Kungsledens affärscykel. Det är även svårt att definiera hur länge en fastighet förväntas innehas. Med hänsyn till detta presenteras tillgångar och skulder i balansräkningen i minskande likviditetsordning då det ger information som är tillförlitlig och relevant i förhållande till verksamheten.

transaktioner i utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta omräknas med valutakursen vid transaktionstidpunkten. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta omräknas till balansdagens kurs, varvid kursdifferenser resultatförs. Kursdifferenser avseende rörelsefordringar och skulder redovisas i rörelseresultatet, medan kursdifferenser hänförliga till finansiella tillgångar och skulder redovisas i finansnettot.

transaktioner med närstående

Vid leverans av tjänster mellan koncernens bolag och andra närstående företag och privatpersoner tillämpas affärsmässiga villkor och marknadsprissättning.

fastigheter

Fastigheter bokförs i dotterbolagen till anskaffningsvärde. Aktivering sker sedan av utgifter när åtgärderna leder till ekonomisk nytta i framtiden. I koncernen sker sedan värdering till verkligt värde enligt nedan redovisade metod. Andra tillkommande utgifter redovisas som en kostnad i den period de uppkommer.

Förvaltningsfastigheter

Byggnader och mark som ägs eller leasas genom ett finansiellt leasingavtal i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegringar rubriceras i koncernen som förvaltningsfastigheter. IAS 40 tillämpas och innehavet värderas till verkligt värde. Under verksamhetsåret sker omvärdering löpande och redovisas i kvartalsrapportering utifrån de interna värderingarna. För överväganden etc. avseende värdering av fastigheter, se rubrik Fastighetsvärdering nedan samt not 1.




Rörelsefastigheter

De fastigheter där en icke obetydlig del av ytan utnyttjas för tillhandahållande av tjänster eller administrativa ändamål inom koncernen klassificeras som rörelsefastigheter. Redovisning sker i enlighet med IAS 16 Materiella anläggningstillgångar. Rörelsefastigheter bokförs till anskaffningsvärde med avdrag för planenliga avskrivningar över den ekonomiska livslängden. Avskrivningstiden uppgår till mellan 100 år och 10 år beroende på vilken komponent i fastigheten som avses. Vid bokslutstillfället fanns endast tre fabriksbyggnader i Kungsledenkoncernen som klassificeras som rörelsefastigheter. Då den bedömda påverkan på koncernens resultat beräknas vara obetydlig och därmed inte tillför någon avgörande information för en läsare av årsredovisningen har någon avskrivning för perioden inte redovisats separat i koncernen. Avskrivningarna uppgår till 800 Tkr.

Byggnader under uppförande

Byggnader som är under uppförande för framtida användning som förvaltningsfastigheter eller rörelsefastigheter bokförs till nedlagda kostnader till dess arbetena är slutförda. IAS 16 tillämpas till dess fastigheten är uppförd, varefter fastigheten omklassificeras till förvaltningsfastighet eller rörelsefastighet. Eventuell avskrivning sker först efter det att byggnaden färdigställts.

Materiella anläggningstillgångar som innehas för försäljning

Förvärvade fastigheter som ämnas avyttras inom ett år redovisas under rubriken Fastigheter som innehas för försäljning. Samtliga fordringar och skulder som är hänförliga till tillgången eller tillgångsgruppen redovisas separat i balansräkningen. Fastigheterna redovisas till det lägsta av det redovisade värdet och det verkliga värdet efter avdrag för försäljningskostnader. Fastigheter som ingår i balansposten Förvaltningsfastigheter värderas dock alltid till verkligt värde.

Maskiner och inventarier

Maskiner och inventarier har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. IAS 16 tillämpas. Inventarier skrivs av linjärt enligt plan över fem år.

Fastighetsvärdering

Verkligt värde på förvaltningsfastigheter baseras på internt genomförda värderingar. Kungsleden genomför löpande värderingar, vilka är en integrerad del av affärsprocessen. För varje fastighet finns alltid en affärs plan, som uppdateras minst en gång om året och innehåller intern värdering, senaste externa värdering, en handlingsplan för vilka åtgärder som bedöms optimera fastighetens driftsnetto och värde samt ett ställningstagande om fastighetens värde. Till grund för bedömningen av fastighetens värde används en nuvärdesberäkning av fastighetens framtida driftsnetton.

Värderingen grundar sig på följande antaganden och förutsättningar:• Hänsyn tas till kategori, geografi och hyresavtalens löptid. • Kalkylränta varierar mellan 6,5 och 14 procent.• Direktavkastningskrav mellan 5 och 12,5 procent.• Långsiktig vakans normalt mellan 5 och 10 procent.• Drifts- och underhållskostnader beräknas utifrån utfall för respektive

fastighet samt erfarenheter från jämförbara objekt. Kostnad för tomträttsavgäld inkluderas i värderingsmodellen.

• Inflationen antas vara 1,5 procent per år under hela kalkylperioden.

Kungsleden gör bedömningen att omvärlden av affärsetiska skäl kräver att de interna värderingarna verifieras genom externa värderingar. Detta är i flera fall också ett krav från banker i samband med finansiering av nyförvärvade fastigheter eller refinansiering. Den externa värderingen ses som en kvalitetskontroll av de interna värderingarna som är de gällande för fastställande av verkligt värde på koncernens fastigheter. Erfarenhetsmässigt ligger erhållna priser hittills över både interna och externa värderingar. Anledningen är till största delen att fastigheter

som säljs i portföljer betalas med premie med hänvisning till värdet av riskspridning. Denna portföljspremie kan dock inte beaktas i redovisningen eftersom fastigheterna ska värderas styckvis.

I princip alla svenska fastigheter värderades externt 2007.

finansiella instrument

Finansiella instrument värderas och redovisas i koncernen i enlighet med reglerna i IAS 39, vilket innebär att de initialt redovisas till anskaffningsvärde, motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument utom de som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen. Därefter sker redovisning efter hur de har klassificerats.

Verkligt värde på noterade finansiella tillgångar motsvaras av tillgångens noterade köpkurs på balansdagen. Verkligt värde på onoterade finansiella tillgångar fastställs genom att jämföra med liknande instrument eller diskonterade kassaflöden.

Långfristiga fordringar, som uteslutande utgörs av så kallade säljarreverser, har värderats till upplupet anskaffningsvärde. Kortfristiga fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta.

Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra fordringar som bedömts individuellt.

Likvida medel omfattar kassa och omedelbart tillgängligt postgiro och banktillgodohavande.

Skulder redovisas initialt till erhållet belopp efter avdrag för transaktionskostnader. Efter anskaffningstidpunkten värderas lånen till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden.

Leverantörskulder värderas utan diskontering till nominellt belopp. Räntebärande skulder till kreditinstitut värderas till verkligt värde en

ligt den valmöjlighet som finns i IAS 39. Bakgrunden är att fastigheter värderas till verkligt värde och påverkas av ränteutveckling precis som det verkliga värdet på banklånen. Med värdering av lånen till verkligt värde uppnås en bättre matchning i balansräkningen vid förändringar i räntenivåer. Säkringsredovisning används inte, varför derivat värderas och redovisas till verkligt värde i balansräkningen och de orealiserade värdeförändringarna redovisas över resultaträkningen.

nedskrivningar

De redovisade värdena på koncernens tillgångar prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. Återvinningsvärdet för finansiella tillgångar tillhörande kategorierna lånefordringar och kundfordringar vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde beräknas som nuvärdet av framtida kassaflöden diskonterade med den effektiva ränta som gällde då tillgången redovisades första gången. En nedskrivning återförs endast i den utsträckning tillgångens redovisade värde efter återföring inte överstiger det redovisade värde som tillgången skulle ha haft om nedskrivning inte skett.

Undantag från nedskrivningsprinciperna görs för materiella anläggningstillgångar som innehas för försäljning, förvaltningsfastigheter och uppskjutna skattefordringar som värderas enligt särskilda regler, vilka beskrivs under respektive rubrik i redovisningsprinciperna.

eventualförpliktelser

En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser, eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det ej är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.




not 1 risker, policies och särskilda överväganden

affärsverksamheten – risker och möjligheter

Kungsledens affärsmodell är inriktad på att ändra portföljens sammansättning efter identifierade tendenser i fastighetsmarknaden. Målsättningen är att höja portföljens riskjusterade avkastning. Verksamheten kretsar kring risken för och möjligheten till värdeförändringar i fastigheter, såväl de ägda som övriga fastigheter på marknaden. Att balansera och optimera den totala risknivån genom att diversifiera portföljen avseende kategorier, hyresgäster och geografiskt område är viktiga inslag. En annan viktig aspekt är att uppnå en förvaltning av portföljens fastigheter som är effektiv och ekonomiskt gynnsam så att direktavkastning och värden kan maximeras.

organisation – styrning och rapportering

Kungsledens organisation har utformats för att stödja affärsmodellen på bästa sätt. Strukturen följer i huvudsak en geografisk fördelning vilket förklaras av att det rent praktiskt är svårt att följa upp fastighetsmarknaden och genomföra förvaltningen på annat sätt än på den marknad där verksamheten bedrivs. En del av organisationen är dock indelad efter kategorierna äldreboende, vård och skola eftersom drifts och hyresgästförhållandena är speciella.

Rapporteringen är i första hand utformad för att ge beslutsfattarna information om hur den riskjusterade avkastningen utvecklas i portföljen som helhet och i dess delar. I andra hand ger rapporteringen en bild av hur organisationens delar utvecklats. Beslutsordningen är i hög grad koncentrerad till VD och koncernledningen. Detta har visat sig vara en viktig förutsättning för att på bästa sätt stödja affärsmodellen.

Värdering av fastigheter

Värderingen av fastigheter styrs av efterfrågan och utbudet på fastighetsmarknaden och är främst beroende av utvecklingen på den underliggande hyresmarknaden, det allmänna ränteläget och kreditmarknaden. Under senare år har värdeutvecklingen på fastigheter varit positiv trots en relativt svag hyresmarknad. Detta förklaras främst av ränteutvecklingen och kreditmarknadens förbättrade funktionalitet samt det därmed sammanhängande ökande intresset för fastigheter som investeringsobjekt. På lång sikt bedöms dock utvecklingen på den underliggande hyresmarknaden vara den viktigaste förklaringen till värde utveckling för fastigheter.

hyresmarknaden

Hyresmarknaden är beroende av utvecklingen i den reala ekonomin. En god realekonomisk utveckling med ökande BNP och stigande sysselsättning leder normalt till en ökad efterfrågan på lokaler. De senaste åren har dock ej sysselsättningen ökat i motsvarande takt som den positiva realekonomiska utvecklingen. Förklaringen är att företagen i hög grad har effektiviserat och rationaliserat istället för att anställa. Detta har medfört att lokalefterfrågan inte fullt ut har ökat i takt med den ekonomiska utvecklingen. Kreditrisken avseende koncernens hyres fordringar är begränsad då samtliga hyror betalas i förskott.

räntekänslighet

Räntenivån har betydelse för Kungsledens verksamhet inom ett flertal områden. Fastigheternas och låneportföljens marknadsvärden, och därmed bokförda värden, är avhängiga räntenivån. Stigande ränta sänker marknadsvärdet på fastigheter men även på låneportföljen givet vald räntebindningsstrategi. Värdeförändringar går mot varandra men normalt sett överstiger fastigheternas värdeförändring låneportföljens. Även verksamhetens nettokassaflöde beror i viss mån på räntan. Verksamhetens nettokassaflöde påverkas kortsiktigt negativt av stigande ränta. På längre sikt, givet att en ränteuppgång uppstår i en normal konjunkturförstärkning, ökar hyresintäkterna genom sjunkande vakanser, stigande marknadshyror och inflations indexrelaterade hyres höjningar i befintliga hyresavtal. Ökningen av hyresintäkterna kan vara lika stor eller större än de ökade räntekostnaderna.

finansieringsmöjligheter

De fastigheter som Kungsleden äger är finansierade med lån och eget kapital. Möjligheterna till finansiering via kreditmarknaden har kontinuerligt förbättrats för fastighetsmarknadens aktörer och är idag generellt och historiskt sett goda. Kungsledens möjligheter att uppnå konkurrenskraftig finansiering har stärkts över tiden och är numera mycket bra. Ytterligare beskrivning av finansiella risker finns på sidorna 25–26 i denna årsredovisning.

beroende av anställda

Den organisatoriska förmågan är viktig för Kungsleden och möjligheten att förverkliga affärsidé, vision och strategi vilar ytterst på medarbetarna. För att kunna rekrytera och behålla kompetenta medarbetare är det av yttersta vikt att kunna erbjuda en intressant och utvecklande arbetsplats. Kungsleden har dokumenterat goda möjligheter att rekrytera kompetenta medarbetare.

Drifts- och underhållskostnader

Flera av de större kostnadsposterna inom fastighetsdriften utgörs av taxebundna kostnader, såsom kostnader för värme, el, vatten och sophantering. I flertalet fall är Kungsleden beroende av en lokal leveran tör, ofta kommunägd, för vatten, fjärrvärme och sophantering. Avgifterna för dessa tjänster beror på flera olika faktorer såsom kostnader för leveran törens investeringar i anläggningar och distributionsnät, kostnader för råvaror och skatter. Beträffande el är kostnaden i regel beroende på efterfrågan på den öppna elmarknaden.

fastighetsskatt

Hyresmarknaden i Sverige belastas av en statlig fastighetsskatt. Skatten uppgår för närvarande till 1,0 procent av taxeringsvärdet på lokalhyresfastigheter samt 0,5 procent för bostads och industrifastigheter. Taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet. Det föreligger skillnader i de politiska partiernas syn på fastighetsskatternas storlek och förekomst. Det kan därför inte uteslutas att fastighetsskattesatsen förändras för de olika fastighetskategorierna i framtiden. I flertalet hyresavtal finns inskriven rätt för Kungsleden att överföra ökad fastighesskatt på hyresgästen.

Valutarisker

Samtliga lån i de utländska koncernföretagen är i lokal valuta, vilket innebär att valutarisken är begränsad då samtliga operativa flöden är i samma valuta. Enbart det egna kapitalet är valutaexponerat.

Känslighetsanalys

Känslighetsanalysen i tabellen nedan visar hur verksamheten påverkas av förändringar i de viktigaste variablerna. Den baseras på situationen per den 31 december 2007.

Känslighetsanalys Förändring Resultatpåverkan, Mkr

Hyresintäkter +/–1 procent 23Ekonomisk vakans +/–1 procentenhet 23Fastighetskostnader +/–1 procent 7Finansieringsutgift vid ändrad räntenivå +/–1 procentenhet 206

noter koncernen


Noter koncernen

not 3 förvärv av fastigheter via bolag

Fastigheter förvärvas vanligtvis genom förvärv av bolag bland annat för att stämpelskatt utgår vid fastighetsöverlåtelser och att en bolagsförsäljning jämfört med en direktförsäljning har skattefördelar för säljaren. Förvärv via bolag kan antingen klassificeras som förvärv av rörelse eller tillgångsförärv, se redovisningsprinciper. Under 2007 genomfördes ett rörelseförvärv när Nordic Modular Group förvärvades innehållande en befintlig verksamhet och organisation. Övriga förvärv var tillgångsförvärv, d v s förvärv av bolag innehållande endast tillgångar (fastigheter) och dess tillhörande poster. 2006 gjordes uteslutande tillgångsförvärv.

not 4 operationell leasing – intäkter

hyresintäkter, Mkr 20071231 20061231

Förfaller till betalning inom ett år 230,2 239,9Förfaller till betalning mellan 1–5 år 1 033,4 1 161,8Förfaller till betalning senare än 5 år 923,9 445,9summa 2 187,5 1 847,6

Hyresavtalen i Kungsledenkoncernen är ur ett redovisningsperpektiv att betrakta som operationella leasingavtal. Tabellen visar hyresintäkterna beräknade på aktuella hyreskontrakt, vilka per 31 december 2007 uppgick till 3 889 st. Under året har förekomsten av långa kontrakt för kommersiella fastigheter ökat, medan det redan sedan tidigare fanns en balans mellan korta och långa kontrakt i de publika fastigheterna. Hyresavtal avseende lokaler ingås vanligtvis på 3–20 år. Hyran indexregleras oftast. Som tillägg till bashyran utgår i de flesta fall tillägg för värme och fastighetsskatt. Tilläggen grundar sig på de faktiska kostnader som hyresvärden haft.

Avtalade hyresintäkter ger en bild av kontraktssituationen vid bokslutstillfället. Då transaktionstakten avseende förvärv och försäljningar av fastigheter är hög i Kungsleden förändras förutsättningarna för framtida hyresintäkter ständigt, vilket bör tas i beaktande vid en analys av ovanstående tabell.

not 2 segmentsrapportering

Mkr Rörelsegren (primärt segment)

Kommersiella fastigheter

Publika fastigheter

Äldreboende Tyskland

Nordic Modular

Övrigt/Koncern gemensamt 1

Totalt Kungsleden

2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006

resultaträkning

Hyresintäkter 1 154,3 1 453,7 894,9 833,3 52,6 14,7 214,0 7,8 47,5 2 323,6 2 349,2Försäljningsintäkter modulbyggnader 288,6 288,6 –nettoomsättning 1 154,3 1 453,7 894,9 833,3 52,6 14,7 502,6 – 7,8 47,5 2 612,2 2 349,2

Fastighetskostnader –406,3 –554,3 –218,6 –214,3 –3,7 –0,3 –22,0 –2,1 –52,1 –652,7 –821,0Produktionskostnader modulbyggnader –254,1 –254,1 –bruttoresultat 748,0 899,4 676,3 619,0 48,9 14,4 226,5 – 5,7 –4,6 1 705,4 1 528,2

Handelsnetto 683,5 823,3 –6,5 29,5 4,8 –101,9 579,9 852,8Försäljnings och administrationskostnader –132,3 –125,0 –70,0 –75,2 –5,2 –1,6 –66,4 –42,0 –44,4 –315,9 –246,2Finansnetto –305,6 –326,5 –343,3 –319,9 –27,6 –9,0 –38,7 –5,0 –25,1 –720,2 –680,6Orealiserade värdeförändringar – Förvaltningsfastigheter 466,3 1 045,5 839,1 799,0 1 305,4 1 844,5 – Finansiella instrument 66,3 275,8 66,3 275,8

resultat före skatt 1 459,9 2 316,7 1 095,6 1 052,4 16,1 3,8 126,2 – –76,9 201,7 2 620,9 3 574,5

balansräkning

Fastigheter 10 535,2 10 931,4 12 962,9 10 711,0 932,9 613,4 1 306,0 850,0 25 737,0 23 105,8Övriga tillgångar 7 043,8 1 155,9 7 043,8 1 155,9summa tillgångar 10 535,2 10 931,4 12 962,9 10 711,0 932,9 613,4 1 306,0 – 7 043,8 2 005,9 32 780,8 24 261,7

Skulder till kreditinstitut 7 910,5 5 913,9 9 733,3 5 794,6 613,2 494,0 860,6 1 950,0 578,7 21 067,6 12 781,2Övriga skulder 2 673,1 1 780,3 2 673,1 1 780,3summa skulder 7 910,5 5 913,9 9 733,3 5 794,6 613,2 494,0 860,6 – 4 623,1 2 359,0 23 740,7 14 561,5

Övriga upplysningar

Förvärv och investeringar i fastigheter 6 982,9 4 516,1 1 799,0 1 786,2 319,5 613,4 1 167,6 – – – 10 269,0 6 915,7

1 Övrigt/Koncerngemensamt avser den nu sålda fastighetsverksamheten i Holland/Belgien och koncerngemensamma funktioner där koncerngemensamt utgörs av transaktion/analys, central administration, värdeförändringar i finansiella instrument samt övriga tillgångar och skulder.

Mkr Geografisk marknad (sekundärt segment)

Sverige Tyskland Danmark/Norge Holland/Belgien Totalt Kungsleden

2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006

Nettoomsättning 2 520,3 2 287,0 52,6 14,7 31,5 – 7,8 47,5 2 612,2 2 349,2Fastigheter 24 676,8 21 642,4 932,9 613,4 127,3 – – 850,0 25 737,0 23 105,8Förvärv och investeringar i fastigheter 9 761,8 6 302,3 319,5 613,4 187,7 – – – 10 269,0 6 915,7

noter koncernen


Noter koncernen

not 5 försäljnings- och administrationskostnader

administrationskostnader, Mkr 2007 2006

Personalkostnader –140,6 –130,0Avskrivningar –6,8 –3,7Övriga rörelsekostnader –168,5 –112,5summa –315,9 –246,2

Avser främst kostnader för koncernens ledning och centrala funktioner såsom ekonomi, finansiering, juridik, analys och informationsteknologi samt börsnoteringskostnader. Innefattar även fastighetsadministration såsom kostnader för löpande fastighetsförvaltning inkluderande kostnader för hyresdebitering, hyresförhandling, hyreskrav och redovisning. Avskrivning på inventarier ingår i administrationskostnaderna.

not 6 anställda och personalkostnader

Medelantal anställda under 2007 uppgår till 356 personer. Fördelning per länder och kön framgår nedan.

Medelantalet anställda, % 2007Andel

kvinnor 2006Andel

kvinnor

Sverige 99 20 99 45Europa 1 – 1 –summa, % 100 20 100 45

Könsfördelning i styrelse och ledning

Antal 2007

Andel kvinnor %

Antal 2006

Andel kvinnor %

Styrelsen 8 13 7 14Övriga ledande befattningshavare 9 11 9 11

Styrelsen består av 8 ledamöter (7) varav 1 kvinna (1). Övriga ledandebefattningshavare uppgår under 2007 till 9 personer (9) varav 1 kvinna (1).

2007 2006

löner, andra ersättningar och sociala kostnader, tkr

Löner, andra ersättningar

Socialakostnader


Socialakostnader

Koncernen

Styrelse, VD och vVD 17 728 7 972 17 302 8 431(varav pensionskostnader) (2 225) (2 846)

Israelsson Mats 240 78 185 60Kjell Bengt 420 136 360 116Nyrén Jonas 240 78 215 69Ovin PerAnders 220 71 195 63Weiner Jiffer Anna 220 71 195 63Nygren Jan 220 71 195 63Engwall Jens 251 81 0 0Erséus Thomas (VD) 7 491 3 696 2 241 723Thagesson Lars (vVD) 4 581 1 919 3 458 1 116Risberg Johan (vVD) 3 845 1 770 3 596 1 161

Övriga anställda 139 298 57 212 69 212 32 294(varav pensionskostnader) (10 735) (9 952)summa 157 026 65 184 86 514 40 725

(varav pensionskostnader) (12 960) (10 855)

För Thomas Erséus utgår inget styrelsearvode.Inkluderat i ovanstående belopp är lön och sociala utgifter utbetalt i

Belgien med 330 Tkr respektive 100 Tkr för 2006 samt i Tyskland med 1 620 Tkr respektive 120 Tkr för 2007 omräknat till svenska kronor.

För information om personaloptionsprogram med tilldelning 2008, se sidorna 33 och 37.

2007 2006

löner, andra ersättningar och sociala kostnader, tkr


Socialakostnader


Socialakostnader

Moderbolaget

Styrelse 1 811 587 1 345 434(varav pensionskostnader) (–) (–)

sjukfrånvaro, % 2007 2006

Total sjukfrånvaro som andel av ordinarie arbetstid (Nordic Modular 4) 4 4Andel av total sjukfrånvaro som avser sammanhängande sjukfrånvaro på 60 dagar eller mer (Nordic Modular 21) 79 64

Sjukfrånvaro som andel av varje grupps ordinarie arbetstid:sjukfrånvaron fördelad efter kön

Män (Nordic Modular 4) 4 3Kvinnor (Nordic Modular 4) 5 5

sjukfrånvaron fördelad efter ålderskategori 29 år eller yngre (Nordic Modular 4) 6 230–49 år (Nordic Modular 3) 2 250 år eller äldre (Nordic Modular 4) 8 8

Personalen inom Kungsleden är till största delen anställda i dotterbolaget Kungsleden Fastighets AB.

not 7 ersättningar till ledande befattningshavare

principer

Till styrelsen utgår arvode enligt årsstämmans beslut. Till ledamot anställd i bolaget utgår inget arvode. Ersättningar till VD och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pension. Med andra ledande befatt nings havare menas de personer som under 2007 utöver VD ingick i koncernledningen. Den rörliga delen ska utgöra en väsentlig del av möjliga ersättningar och är maximerad till tolv månadslöner. Den rörliga delen baseras på utfallet i förhållande till individuellt uppsatta mål.

ersättningar och övriga förmåner för 2007, tkr

Grundlön/ styrelse

arvodeRörlig

ersättningÖvriga

förmånerPensions

kostnad Summa

Styrelsens ordförande 420 – – – 420Övriga styrelse ledamöter 1 391 – – – 1 391VD 3 946 3 480 65 1 267 8 758Andra ledande befattningshavare 9 688 8 542 297 2 159 20 686summa 15 445 12 022 361 3 426 31 255

Kommentarer till tabellen:• Rörlig ersättning avser till 2007 hänförlig bonus, varav 12 022 Tkr

belastat 2007 (7 230).• Övriga förmåner avser tjänstebil samt kostförmån.• Ledande befattningshavares pensionsplaner är avgiftsbestämda.

Pensionskostnad avser den kostnad som belastat 2007. Se även nedan för ytterligare information om pension.

rörlig ersättning

För VD och vVD baserades bonus 2007 på utdelningsgrundande resultat. Bonusbeloppet för 2007 motsvarade 98 procent (121) av grundlönen.

För de andra ledande befattningshavarna baserades bonus för 2007 på samma grundval som för VD och vVD samt på individuella mål för det egna ansvarsområdet. Bonusbeloppet för dessa befattningshavare för 2007 utgjorde i genomsnitt 75 procent (54) av grundlönen.

pensioner

Samtliga ledande befattningshavares pensionsålder är 65 år och samtliga har premiebaserad pension, utan andra förpliktelser för bolaget än skyldigheten att erlägga årliga premier. Pensionspremie för VD utgår om 30 procent av grundlönen. För bolagets vVD:ar samt HR och kommunikationsdirektören utgår en pensionspremie om 25 procent av grundlönen. För en ledande befattningshavare utgår en pensionspremie om 32 procent av grundlönen. För övriga ledande befattningshavare och anställda tillämpas ITPplanen.

noter koncernen


Noter koncernen

Uppsägning

Mellan bolaget och VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om tolv månader. Vid uppsägning från bolagets sida erhåller VD därtill ett avgångsvederlag på tolv månader. Avgångsvederlaget avräknas mot andra inkomster och är ej pensionsgrundande. Vid uppsägning från VD:s sida utgår inget avgångsvederlag.

För bolagets vVD:ar gäller en egen uppsägningstid om tre månader. Från bolagets sida gäller sex månaders uppsägningstid för en av vVD:arna samt ett avgångsvederlag om tolv månader som ej är pensionsgrundande. För den andre vVD:n gäller tolv månaders uppsägningstid.

För de övriga ledande befattningshavarna gäller en egen uppsägningstid om tre till sex månader. Från bolagets sida gäller sex till tolv månaders uppsägningstid.

berednings- och beslutsprocess

Ersättning till koncernledningen beslutas av styrelsen efter förslag från ersättningsutskottet. Detta sker utifrån riktlinjer som beslutas på årsstämman.

not 8 arvode och kostnadsersättning till revisorer

Mkr 2007 2006

KPMG

Revisionsuppdrag 5,2 6,3Andra uppdrag 3,9 1,1

summa 9,1 7,4

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag.

not 9 finansnetto

finansiella intäkter, Mkr 2007 2006

Utdelning på finansiella tillgångar som kan säljas 0,2 0,2Ränteintäkter på banktillgodohavanden 4,0 6,0Ränteintäkter på hyresfordringar 1,3 1,0Övriga finansiella intäkter 4,0 8,8summa finansiella intäkter 9,5 16,0

finansiella kostnader, Mkr 2007 2006

Räntekostnader på finansiella skulder som värderats till verkligt värde –708,0 –636,4Uppläggningskostnader banklån –16,7 –29,4Övriga finansiella kostnader –5,0 –30,8summa finansiella kostnader –729,7 –696,6

summa finansnetto –720,2 –680,6

not 10 skatter

skattekostnad, Mkr 2007 2006

Resultat före skatt 2 620,9 3 574,5Skatt 28% –733,9 –1 000,9Skattemässiga resultat på förvärvade andelar 375,6 757,1Ej skattepliktiga intäkter vid avyttring av andelar 137,9 238,8Övriga ej skattepliktiga intäkter 1,1 7,6Ej avdragsgilla kostnader –2,1 –3,3redovisad skatt –221,4 –0,7

Aktuell skatt –130,1 –35,3Uppskjuten skatt –91,3 34,6redovisad skatt –221,4 –0,7

temporära skillnader, Mkr 20071231 20061231

Inkomstskatter (underskottsavdrag) 4 598,6 4 766,3Fastigheter –5 634,4 –3 660,7Andelar i koncernföretag 794,2 278,6Finansiella instrument –39,4 26,9Övrigt 185,4 160,6summa –95,4 1 571,7

Uppskjutna skattefordringar Uppskjutna skatteskulder

Uppskjutna skatter, Mkr 20071231 20061231 20071231 20061231

Inkomstskatter (underskottsavdrag) 1 287,6 1 334,1Fastigheter –1 577,7 –1 025,0Andelar i koncernföretag 222,4 78,1Finansiella instrument 7,6 –11,0Övrigt 51,9 45,2skattefordringar/skulder 1 561,9 1 465,0 –1 588,7 –1 025,0

Kvittning –1 561,9 –1 025,0 1 561,9 1 025,0Uppskjuten skatt i balansräkningen – 440,0 –26,7 –

Möjligheterna att utnyttja underskottsavdragen är delvis begränsade på grund av fusion och förvärv (cirka 830 Mkr). Spärren gäller till och med inkomstår 2010 och gäller för såväl egna vinster som mottagna koncernbidrag.

Utöver de underskottsavdrag som har aktiverats och anges ovan, finns ytterligare underskottsavdrag om cirka 4 117 Mkr. Dessa underskott kommer att aktiveras när de fastigheter, som köpts in som så kallade tillgångsförvärv, säljs externt. Genomförda tillgångsförvärv leder även till att alla temporära skillnader avseende fastigheter inte beaktas. Dessa ej beaktade temporära skillnader för fastigheter uppgår till –6 217 Mkr.

not 11 förvaltningsfastigheter

Mkr 20071231 20061231

Verkligt värde vid årets ingång 22 234,7 24 856,3Förvärv via rörelseförvärv 1 019,9 –Förvärv via tillgångsförvärv 8 566,8 6 542,8Investeringar i ägda fastigheter 553,0 260,5Omklassificering från Byggnader under uppförande 60,5 134,3Återgång av förvärvade fastigheter –48,0 –Anskaffningsvärden sålda fastigheter –8 030,5 –11 403,7Orealiserad värdeförändring 1 305,4 1 844,5Verkligt värde vid årets slut 25 661,8 22 234,7

taxeringsvärden, Mkr 20071231 20061231

Taxeringsvärden, byggnader 7 937,0 5 099,6Taxeringsvärden, mark 2 072,2 1 409,8summa 10 009,2 6 509,4

noter koncernen


Noter koncernen

not 11 forts.

förvaltningsfastigheter – påverkan på periodens resultat, Mkr 20071231 20061231

Hyresintäkter 2 321,5 2 346,7Direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som genererat hyresintäkter under perioden1 –652,7 –819,6Direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som inte genererat hyresintäkter under perioden1

0 0

1 I direkta kostnader ingår drifts och underhållskostnader, fastighetsskatt och tomträttsavgäld.

Fastigheter som innehas via operationella leasingavtal redovisas i vissa fall som förvaltningsfastigheter. Se vidare under Redovisningsprinciper. Det bokförda värdet av rentingfastigheter som ingår i koncernens fastighetsinnehav uppgår till 11 Mkr (11) och motsvarande skuldbelopp uppgår till 19 Mkr (20).

not 12 rörelsefastigheter

rörelsefastigheter – byggnader och mark, Mkr 20071231 20061231

Bokfört värde vid årets början 14,5 15,5Förvärvat via rörelseförvärv 16,3 –Årets försäljning –14,5 –1,0bokfört värde vid årets slut 16,3 14,5

taxeringsvärden, Mkr 20071231 20061231

Taxeringsvärden, byggnader 26,1 7,1Taxeringsvärden, mark 8,5 2,4summa 34,6 9,5

not 13 byggnader under uppförande

Mkr 20071231 20061231

Bokfört värde vid årets början 6,6 28,7Årets förvärv 21,8 7,0Årets aktiveringar 91,0 105,2Omklassificering till förvaltningsfastigheter –60,5 –134,3bokfört värde vid årets slut 58,9 6,6

Under 2007 har byggnation av en skola avslutats. I Sverige pågår vid årsskiftet byggnationen av tre förskolor och ett äldreboende. Inflytt i förskolorna beräknas ske under hösten 2008 medan byggnationen av äldre boendet är i slutskedet med inflyttning under våren. I Tyskland pågår byggnation av ett äldreboende vilket beräknas vara klart innan halvårsskiftet.

not 14 fastigheter som innehas för försäljning

Mkr 20071231 20061231

Bokfört värde vid årets början 850,0 850,0Årets försäljning –850,0 –bokfört värde vid årets slut – 850,0

Under året såldes planenligt fastigheterna i Belgien och Holland.

not 15 goodwill

Mkr 20071231 20061231

Bokfört värde vid årets början – –Förvärv av Nordic Modular Group 131,3 –Befintlig goodwill i förvärvad koncern 65,5 –bokfört värde vid årets slut 196,8 –

not 16 Maskiner och inventarier

Mkr 20071231 20061231

Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början 16,1 36,8Förvärv 17,4 3,1Avyttringar/utrangeringar –6,6 –23,8summa 26,9 16,1

Ackumulerade avskrivningar vid årets början –7,6 –23,5Avyttringar/utrangeringar 3,6 19,6Årets avskrivningar –6,8 –3,7summa –9,8 –7,6

planenligt restvärde vid årets slut 17,1 8,5

not 17 Intresseföretag

Andelar i intresseföretag ägs indirekt genom dotterbolag. Specifika uppgifter om intressebolag redovisas ej i denna årsredovisning eftersom uppgifterna med hänsyn till kravet på rättvisande bild är av ringa betydelse. Bolagen framgår dock av respektive dotterbolags årsredovisningar. De belopp som finns upptagna i resultaträkning och eget kapital uppgår till mindre än 0,1 Mkr.

not 18 andra långfristiga fordringar

Mkr 20071231 20061231

Fordringar vid årets början 169,3 11,7Årets anskaffningar 5,4 160,8Årets amorteringar –58,0 –3,2summa 116,7 169,3

not 19 Övriga fordringar

Mkr 20071231 20061231

Fordran likvider sålda fastigheter 5 350,0 129,4Övriga kortfristiga fordringar 400,3 153,3summa 5 750,3 282,7

not 20 förfallostruktur fordringar

Mkr 20071231 20061231

Förfallotidpunkt, inom 1 år från balansdagen 6 003,9 423,3Förfallotidpunkt, 1–5 år från balansdagen 116,7 169,3Förfallotidpunkt, senare än 5 år från balansdagen – –summa 6 120,6 592,6

Förfallostruktur utestående fordringar är exklusive uppskjutna skatter och likvida medel.

not 21 Kassa och bank

Koncernen har en checkräkningskredit om 460 Mkr (250), vars utnyttjande per 31 december 2007 var 0 Mkr (0).

noter koncernen


Noter koncernen

not 22 eget kapital

aktiekapitalets utveckling HändelseFörändring av

antal aktierTotalt

antal aktier KvotvärdeÖkning av

aktiekapital, krAckumulerat

aktiekapital, kr

1997 Bolaget bildas 1 000 1 000 100 100 000 100 0001997 Split 20:1 19 000 20 000 5 – 100 0001997 Nyemission 230 000 250 000 5 1 150 000 1 250 0001997 Skuldebrev med optionsrätt till nyteckning – 250 000 5 – 1 250 0001997 Nyemission 3 750 000 4 000 000 5 18 750 000 20 000 0001998 Nyemission 2 400 000 6 400 000 5 12 000 000 32 000 0001998 Konvertibla förlagsbevis – 6 400 000 5 – 32 000 0001999 Split 2:1 6 400 000 12 800 000 2,50 – 32 000 0001999 Konvertering av förlagsbevis 2 758 620 15 558 620 2,50 6 896 550 38 896 5501999 Nyemission 3 000 000 18 558 620 2,50 7 500 000 46 396 5502000 Nyemission 400 000 18 958 620 2,50 1 000 000 47 396 5502005 Split 2:1 18 958 620 37 917 240 1,25 – 47 396 5502005 Nyemission 7 583 448 45 500 688 1,25 9 479 310 56 875 8602006 Split 3:1 91 001 376 136 502 064 0,42 – 56 875 8602007 Split 2:1 136 502 064 273 004 128 0,21 – 56 875 8602007 Inlösen av aktier –136 502 064 136 502 064 0,21 –28 437 930 28 437 9302007 Fondemission – 136 502 064 0,42 28 437 930 56 875 860

Antal aktier vid räkenskapsårets slut uppgår till 136 502 064 st. Genomsnittligt antal aktier har under året varit 136 502 064 st. Vid beräkning av genomsnittligt antal aktier har aktierna som skapades vid aktiespliten och därefter direkt löstes in inte beaktats då aktieka

pital, antal aktier och kvotvärde ändrades och återställdes på samma bolagsstämma. Inlösenaktierna har inte påverkat den underliggande kapitalsituationen för 2007 och är därför utan påverkan på resultaträkning och nyckeltal utifrån ett aktieägarperspektiv.

not 23 räntebärande skulder

Noten innehåller information om företagets avtalsmässiga villkor avseende räntebärande skulder. Kungsleden är i finansiellt hänseende framför allt exponerad för ränterisker. Med ränterisk avses risken att förändringar i räntenivån påverkar finansnettot. Räntebärande skulder har kompletterats med ränteswapar för att erhålla önskad stabilitet och risknivå. För mer information om företagets exponering för finansiella risker och hur riskerna hanteras hänvisas till avsnittet Finansiering och finansiella risker på sidorna 25–26 i denna årsredovisning.

20071231 20061231

skulder till kreditinstitut, MkrNominellt

beloppVerkliga värden

Nominellt belopp

Verkliga värden

Banklån

Banklån med rörlig ränta 20 867,1 20 888,2 12 343,3 12 343,3Banklån med fast ränta 246,0 245,3 411,0 405,8summa 21 113,2 21 133,5 12 754,3 12 749,1

Räntederivat

Ränteswapar – fordran –7 754,8 –7 754,9 –6 254,8 –6 259,1Ränteswapar – skuld 7 754,8 7 627,6 6 254,8 6 271,6Utställda räntetak, 2 000 Mkr (700) 61,6 19,7summa 0,0 –65,7 0,0 32,2

summa skulder till kreditinstitut 21 113,2 21 067,8 12 754,3 12 781,3

Banklånen och räntederivaten är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringarna redovisas löpande via resultaträkningen. Verkligt värde bestäms med hjälp av noterade marknadspriser på en aktiv marknad. Ränteuppgången har medfört att värdet på de finansiella derivaten har varit positiv och en intäkt om 66 Mkr (276) har redovisats i resultaträkningen. Derivaten har per 31 december 2007 minskat skulden till kreditinstitut, vilket påverkat balansräkningen om 45 Mkr (–27).

Beviljade kreditfaciliter uppgick per 31 december 2007 till 21 723 Mkr, vilket fördelades på kreditramar för fastighetsförvärv 6 000 Mkr, inteckningslån 15 240 Mkr och checkräkningskredit 460 Mkr. Ej utnyttjad del av kreditfaciliteterna uppgick till 610 Mkr.

Återbetalningstider enligt kreditavtal framgår av tabellen nedan. Merparten av räntan förfaller under 2008 vilket ger en genomsnittlig räntebindningstid om 1,4 år (1,8). Snitträntan per 31 december 2007 uppgår till 4,8 procent (4,3).

20071231

förfallotidpunkt banklån, Mkr Nominellt Andel, %

2008 838,0 4,02009 1 021,3 4,82010 1 959,7 9,32011 2 418,2 11,52012 14 147,8 67,02013 728,1 3,4summa 21 113,2 100,0

Som säkerhet för banklånen ställs pant i fastigheter och aktier eller borgen (se även not 26). I låneavtal kan covenants finnas avseende ränteteckningsgrad och lånevolym i förhållande till verkligt värde på fastigheterna. Förekommande krav har varit uppfyllda under hela året.

Av banklånen är 20 600 Mkr (12 260) upptagna i SEK och 513 Mkr (495) upptagna i euro. Valutaterminer finns om 24 Mkr (55) för att säkra kommande räntebetalningar. Värdeförändringar i valutaterminerna förväntas därför ha mindre påverkan på framtida kassaflöden. Valutakursförändringar påverkar däremot resultaträkningen, vilka för 2007 uppgick till 6 Mkr (0).

not 24 förfallostruktur skulder

Mkr 20071231 20061231

Förfallotidpunkt, inom 1 år från balansdagen 3 439,0 3 196,1Förfallotidpunkt, 1–5 år från balansdagen 19 547,5 10 481,6Förfallotidpunkt, senare än 5 år från balansdagen 728,1 826,8summa 23 714,2 14 504,5

Förfallostruktur skulder avser räntebärande skulder samt rörelseskulder exklusive uppskjutna skatteskulder. Samtliga leverantörsskulder förfaller inom ett år.

noter koncernen


Noter koncernen

not 25 Värdering av finansiella tillgångar och skulder till verkligt värde

Mkr 20071231Kund, lånefordringar

och försäljningslikviderFinansiella skulder värderade till

verkligt värde via resultaträkningen Övriga skulder Summa redovisat värde Verkligt värde

Långfristiga fordringar 116,7 116,7 116,7Kundfordringar 154,1 154,1 154,1Övriga fordringar 5 350,0 5 350,0 5 350,0summa 5 620,8 5 620,8 5 620,8

Räntebärande skulder 21 067,6 21 067,6 21 067,6Leverantörsskulder 329,1 329,1 329,1Övriga skulder 98,7 98,7 98,7summa 21 067,6 427,8 21 495,4 21 495,4

not 26 ställda säkerheter

Mkr 20071231 20061231

För egna skulder och avsättningar

Fastighetsinteckningar 15 130,2 16 600,3Aktier i dotterbolag 1 404,2 8 052,8Likvida medel 98,9 4,0summa 16 633,3 24 657,1

Kungsleden Fastighets AB med dotterbolag har gentemot bankerna i den syndikerade krediten förbundit sig att inte ta upp ytterligare lån samt att inte skapa eller ställa säkerheter ur tillgångsmassan utan bankernas medgivande. Befintliga inteckningar har däremot ställts som säkerhet för den syndikerade krediten.

not 27 eventualförpliktelser

Mkr 20071231 20061231

Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 9 380,5 2 289,9Övriga eventualförpliktelser 122,1 149,6summa 9 502,6 2 439,5

not 28 tilläggsupplysningar till kassaflödesanalysen

Inga andra medel än kassa och bank ingår i posten likvida medel. Erlagda räntor för räkenskapsåret uppgår till 685,7 Mkr (633,9).

operativt kassaflöde, Mkr 2007 2006

Resultat före skatt 2 620,9 3 574,5Finansnetto 720,2 680,6Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 6,8 3,5Realiserade värdeförändringar 8 895 1 517,7Orealiserade värdeförändringar –1 371,7 –2 120,3Förändringar i rörelsekapital 42,1 –347,0Investeringar –661,4 –369,0summa 10 251,8 2 940,0

not 29 transaktioner med närstående

Inga närståendetransaktioner har skett till och från moderbolaget förutom räntebetalningar. Ersättning till styrelseledamöter och ledande befattningshavare avseende utfört arbete framgår av not 6 och 7. Inga transaktioner utöver dessa ersättningar har skett med något närstående bolag eller privatperson.

noter koncernen


Noter koncernen

resultaträkning

Mkr Not 2007 2006

administrationskostnader 1–4 –14,6 –16,8

rörelseresultat –14,6 –16,8

resultat från finansiella poster

Resultat från andelar i dotterbolag 5 2 604,1 292,1



2 716,9 234,3

resultat före skatt 2 702,3 217,5

skatt

Aktuell skatt 7 3,4 –

Uppskjuten skatt 7 13,1 42,2

årets resultat 2 718,8 259,7

balansräkning

Mkr Not 20071231 20061231

tIllgångar

anläggningstillgångar

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i dotterbolag 8 6 781,6 3 537,0

Uppskjuten skattefordran 7 586,8 573,7

Andra långfristiga fordringar 100,0 100,0

summa anläggningstillgångar 7 468,4 4 210,7

omsättningstillgångar

Fordringar hos koncernföretag – 1 042,0

Övriga fordringar 6,1 138,0

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2,1 0,2

8,2 1 180,2

likvida medel

Kassa och bank 10 177,3 35,4

summa omsättningstillgångar 185,5 1 215,6

sUMMa tIllgångar 7 653,9 5 426,3


eget kapital

bundet eget kapital 11

Aktiekapital 56,9 56,9

Reservfond 2 063,6 2 063,6

2 120,5 2 120,5

fritt eget kapital

Balanserat resultat 54,7 2 857,6

Årets resultat 2 718,8 259,7

2 773,5 3 117,3

summa eget kapital 4 894,0 5 237,8

långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 496,0 –

12 496,0 –

Kortfristiga skulder

Leverantörsskulder 7,1 14,9

Skulder till koncernföretag 2 151,5 –

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 105,3 173,6

12 2 759,9 188,5

sUMMa eget KapItal och sKUlDer 7 653,9 5 426,3

ställDa säKerheter och eVentUalfÖrplIKtelser

Ställda säkerheter 13 1 433,1 1 317,1

Eventualförpliktelser 14 6 918,9 651,8

resultaträkning och balansräkning moderbolaget


Resultaträkning och balansräkning moderbolaget

förändring i eget kapital

Mkr Aktiekapital Reservfond1 Fritt eget kapital Totalt eget kapital

Ingående eget kapital 2006-01-01 56,9 2 063,6 3 453,7 5 574,2

Koncernbidrag –132,7 –132,7

Skatteeffekt av koncernbidrag 37,1 37,1

summa förmögenhetsförändringar redovisade direkt mot eget kapital 3 358,1 5 478,6

Årets resultat 259,7 259,7

summa förmögenhetsförändringar exkl. transaktioner med bolagets ägare 3 617,8 5 738,3

Utdelningar –500,5 –500,5

Utgående eget kapital 2006-12-31 56,9 2 063,6 3 117,3 5 237,8


Koncernbidrag 12,1 12,1

Skatteeffekt av koncernbidrag –3,4 –3,4

summa förmögenhetsförändringar redovisade direkt mot eget kapital 8,7 8,7



Utdelningar –1 501,5 –1 501,5

Inlösen –1 569,8 –1 569,8



1 På den extra bolagsstämman i november 2007 beslutades att reservfonden i sin helhet ska föras om till fria medel. Beslutet verkställs 2008 när registrering är gjord hos Bolagsverket.

Kassaflödesanalys

Mkr 2007 2006

rörelsen

Resultat före skatt 2 702,3 217,5

Utdelningar – –3 046,7

Resultat från avyttringar – –36,6

Nedskrivningar 2 584,9 2 791,2

Orealiserade valutakursomräkningar 13,8 –

Betald skatt – –42,2

Kassaflöde från rörelsen 5 301,0 –116,8


Minskning (+)/Ökning (–) av rörelsefordringar 1 171,9 1 423,7

Ökning (+)/Minskning (–) av rörelseskulder 2 086,0 174,1

3 257,9 1 597,8



Förvärv av dotterbolag –3 206,8 –121,6

Lämnade aktieägartillskott –2 622,8 –

Återbetalningar lämnade långfristiga lån – –100,0

Kassaflöde från investeringsverksamheten –5 829,6 –221,6


Upptagna lån 496,0 –

Amortering av lån – –800,0

Lämnade koncernbidrag –12,1 –


Kassaflöde från finansieringsverksamheten –2 587,4 –1 300,5




förändringar i eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget


Förändringar i eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget

redovisningsprinciperModerbolagets, Kungsleden AB, årsredovisning har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och RR 32:06. Tillämpade redovisningsprinciper framgår av tillämpliga delar av koncernens not 1 med följande tillägg för moderbolaget.

finansiella instrument

Finansiella fordringar och skulder redovisas till historiskt anskaffningsvärde. Förlustrisk avseende finansiella fordringar och derivatinstrument beaktas. Negativt värde av derivatinstrument redovisas när det realiseras.

finansiella garantier

Moderbolagets finansiella garantiavtal består av borgensförbindelser till förmån för företag inom koncernen. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget en av Redovisningsrådet tillåten lättnadsregel jämfört med reglerna i IAS 39. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för sannolik betalning i annat fall redovisas åtagandet som eventualförpliktelse.

Koncernbidrag

Koncernbidrag efter skatteavdrag redovisas som en minskning eller ökning av fritt eget kapital.

Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av aktiers bokförda värde och hos mottagaren som en ökning av fritt eget kapital.

not 1 administrationskostnader

administrationskostnader, Mkr 2007 2006

Personalkostnader –2,3 –1,7Övriga rörelsekostnader –12,3 –15,1summa –14,6 –16,8

Avser främst kostnader för koncernens ledning och centrala funktioner såsom ekonomi, finansiering, juridik, analys och informationsteknologi samt börsnoteringskostnader. Innefattar även fastighetsadministration såsom kostnader för löpande fastighetsförvaltning inkluderande kostnader för hyresdebitering, hyresförhandling, hyreskrav och redovisning. Avskrivning på inventarier ingår i administrationskostnaderna.

not 2 anställda Kungsleden AB har inte några anställda. Personalen inom Kungsleden är till största delen anställda i dotterbolaget Kungsleden Fastighets AB.

not 3 ersättningar till styrelsen

Till styrelsen utgår arvode enligt årsstämmans beslut. Arvode har utgått om totalt 1 811 Tkr (1 345), varav till styrelsens ordförande 420 Tkr (360). För uppgift om ersättning till respektive ledamot se not 6 i koncernen.

not 4 arvode och kostnadsersättning till revisorer

Inga arvoden eller kostnadsersättningar har utgått från moderbolaget till dess revisorer. Samtliga arvoden och ersättningar till revisorer har utgått från dotterbolag i koncernen.

not 5 resultat från andelar i koncernföretag

Mkr 2007 2006

Erhållna utdelningar 5 189,0 –Anteciperade utdelningar – 3 046,7Resultat från avyttring av andelar – 36,6Resultat från andelar i kommanditbolag – –25,0Nedskrivningar –2 584,9 –2 766,2summa 2 604,1 292,1

not 6 finansnetto

finansiella intäkter, Mkr 2007 2006

Ränteintäkter koncernföretag 433,6 314,1 övriga 6,5 6,6Övrigt – –summa 440,1 320,7

finansiella kostnader, Mkr 2007 2006

Räntekostnader koncernföretag –285,6 –302,2 övriga –26,3 –65,6Övrigt –15,3 –10,7

summa –327,2 –378,5

not 7 skatter

skattekostnad, Mkr 2007 2006

Resultat före skatt 2 702,3 217,5Skatt 28% –756,6 –60,9Skatteeffekt av skattemässiga intäkter och kostnader, netto 773,1 103,1redovisad skatt 16,5 42,2

Aktuell skatt 3,4 –Uppskjuten skatt 13,1 42,2redovisad skatt 16,5 42,2

Av årets skattekostnad redovisas 3 Mkr direkt till eget kapital.

Uppskjutna skattefordringar 20071231 20061231

Underskottsavdrag 586,8 573,7Uppskjutna skattefordringar 586,8 573,7

förändring i eget kapital

Mkr Aktiekapital Reservfond1 Fritt eget kapital Totalt eget kapital


Koncernbidrag –132,7 –132,7

Skatteeffekt av koncernbidrag 37,1 37,1

summa förmögenhetsförändringar redovisade direkt mot eget kapital 3 358,1 5 478,6

Årets resultat 259,7 259,7


Utdelningar –500,5 –500,5



Koncernbidrag 12,1 12,1

Skatteeffekt av koncernbidrag –3,4 –3,4

summa förmögenhetsförändringar redovisade direkt mot eget kapital 8,7 8,7



Utdelningar –1 501,5 –1 501,5

Inlösen –1 569,8 –1 569,8



1 På den extra bolagsstämman i november 2007 beslutades att reservfonden i sin helhet ska föras om till fria medel. Beslutet verkställs 2008 när registrering är gjord hos Bolagsverket.

Kassaflödesanalys

Mkr 2007 2006

rörelsen

Resultat före skatt 2 702,3 217,5

Utdelningar – –3 046,7

Resultat från avyttringar – –36,6

Nedskrivningar 2 584,9 2 791,2

Orealiserade valutakursomräkningar 13,8 –

Betald skatt – –42,2

Kassaflöde från rörelsen 5 301,0 –116,8


Minskning (+)/Ökning (–) av rörelsefordringar 1 171,9 1 423,7

Ökning (+)/Minskning (–) av rörelseskulder 2 086,0 174,1

3 257,9 1 597,8



Förvärv av dotterbolag –3 206,8 –121,6

Lämnade aktieägartillskott –2 622,8 –

Återbetalningar lämnade långfristiga lån – –100,0

Kassaflöde från investeringsverksamheten –5 829,6 –221,6


Upptagna lån 496,0 –

Amortering av lån – –800,0

Lämnade koncernbidrag –12,1 –


Kassaflöde från finansieringsverksamheten –2 587,4 –1 300,5




redovisningsprinciper och noter moderbolaget


Redovisningsprinciper och noter moderbolaget

not 8 andelar i dotterbolag

Mkr 20071231 20061231

Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början 6 866,8 5 795,5Förvärv 3 206,8 121,6Avyttringar –0,1 –1,1Aktieägartillskott 2 622,8 950,8summa 12 696,3 6 866,8

Ingående nedskrivningar –3 329,8 –538,7Nedskrivningar –2 584,9 –2 791,1summa –5 914,7 –3 329,8

bokfört värde vid årets slut 6 781,6 3 537,0

Direktägda dotterbolag framgår nedan. Övriga i koncernen ingående bolag redovisas ej i moderbolagets årsredovisning eftersom uppgifterna med hänsyn till kravet på rättvisande bild är av ringa betydelse. Övriga bolag framgår dock av respektive dotterbolags årsredovisningar.

specifikation av moderbolagets innehav av andelar i dotterbolag

Direktägda dotterbolag/org nr/säteland

Antalandelar

Andel%1

Bokfört värde, Mkr,

2007

Bokfört värde, Mkr,

2006

Kungsleden Fastighets AB, 5564598612, Sthlm 200 100 1 351,2 1 156,0Realia AB, 5566397419, Sthlm 23 822 375 100 129,4 1 538,9Hemsö Fastighets AB, 5564811429, Sthlm 1 000 100 624,8 507,9Kungsleden Syd AB, 5564800109, Sthlm 10 000 100 215,0 207,7Kungsleden Öst B AB, 5566109109,Sthlm 1 000 100 48,4 35,8Kungsleden Vårdfastigheter AB, 5566537501, Sthlm 1 000 100 0,1 0,1Kungsleden Öst G AB, 5565983177, Sthlm 1 000 100 6,8 0,1Bovård i Sverige AB, 5564296126, Sthlm 3 700 100 0,0 0,1Kungsleden Äldre B AB, 5566351366, Sthlm 1 000 100 0,1 0,1Kungsleden Real Estate BV, 34209547, Nederländerna 900 100 0,2 0,2Kungsleden Service AB, 5566109087, Sthlm 1 000 100 0,2 0,4KB Söderskolan fastigheter, 9596548941, Sthlm 2 100 0,0 –8,5Realia International BV, BV5020521156, Nederländerna 2 351 75 21,4 21,4Kungsleden Ljungan AB, 5566885914, Sthlm 1 000 100 0,2 0,1Kungsleden Property BV,84149172, Nederländerna 30 75 0,1 0,1Kungsleden GmBH, HRB 99411B, Tyskland 1 100 45,7 44,6Aveca GmBH & CO KG, HRA87594, Tyskland 1 95 32,0 32,0Kungsleden Mattan AB, 5567183354, Sthlm 1 000 100 1 097,8 –Kungsleden Friab AB, 5567426548, Sthlm 1 000 100 2 399,4 –Login Syd AB, 5567106884, Sthlm 100 000 100 2,9 –KL Norge Holding AB, 5567300875 1 000 100 1,8 –Kungsleden Holding GmBH 1 100 49,5 –Nordic Modular Holding AB 20 695 156 100 754,6 –summa 6 781,6 3 537,0

1 Ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med andelen av rösterna för totalt antal aktier.

not 9 förfallostruktur fordringar

Mkr 20071231 20061231

Förfallotidpunkt, inom 1 år från balansdagen 8,2 1 180,2Förfallotidpunkt, 1–5 år från balansdagen 100,0 100,0Förfallotidpunkt, senare än 5 år från balansdagen – –summa 108,2 1 280,2

Förfallostruktur utestående fordringar exklusive uppskjutna skatter och likvida medel.

not 10 Kassa och bank

Moderbolaget har en checkräkningskredit om 450 Mkr (250), varav utnyttjad vid årsskiftet var 0 Mkr (0).

not 11 eget kapital

Antalet aktier vid räkenskapsårets slut uppgår till 136 502 064 st, vilket är samma antal som vid årets början. Inlösenprogrammet innebar tillfälligt att antal aktier fördubblades (split 2:1), där de nya aktierna sedan löstes in i slutet av december 2007. En uppställning av aktiekapitalet och antalet aktier återfinns i not 22 för koncernen.

not 12 förfallostruktur skulder

Mkr 20071231 20061231

Förfallotidpunkt, inom 1 år från balansdagen 2 263,9 188,5Förfallotidpunkt, 1–5 år från balansdagen 496,0 –Förfallotidpunkt, senare än 5 år från balansdagen – –summa 2 759,9 188,5

Förfallostruktur räntebärande skulder samt rörelse skulder exklusive skatteskulder.

not 13 ställda säkerheter

Mkr 20071231 20061231

för egna skulder och avsättningar

Aktier i dotterbolag 1 358,0 1 317,1summa 1 358,0 1 317,1

Övriga ställda panter och säkerheter

Garanti för skuld i dotterbolag 75,1 –summa 75,1 –

ställda säkerheter 1 433,1 1 317,1

Kungsleden Fastighets AB med dotterbolag har gentemot bankerna i den syndikerade krediten förbundit sig att inte ta upp ytterligare lån samt att inte skapa eller ställa säkerheter ur tillgångsmassan utan bankernas medgivande. Befintliga inteckningar har däremot ställts som säkerhet för den syndikerade krediten.

not 14 eventualförpliktelser

Mkr 20071231 20061231

Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 6 918,9 651,8

I årets siffror ingår borgensförbindelser för syndikat.

redovisningsprinciper och noter moderbolaget


Redovisningsprinciper och noter moderbolaget

Med anledning av den av styrelsen

föreslagna vinstutdelningen får styrelsen

och den verkställande direktören

härmed avge följande yttrande enligt

aktiebolagslagen 18 kap 4 §.

Föreslagen vinstutdelning grundar

sig på 2007 års årsredovisning. Den

föreslagna vinstdispositionen samt

resultat- och balansräkningar skall fram-

läggas för fastställelse vid årsstämman

den 17 april 2008.

tIll årsstäMMans fÖrfoganDe ståenDe VInstMeDel:

till årsstämmans förfogande

stående vinstmedel, Kr

Balanserade vinstmedel 54 671 694Årets resultat 2 718 832 676totalt 2 773 504 370

styrelsen föreslår att vinstmedlen

disponeras på följande sätt, Kr

Till aktieägare utdelas 8 per aktie 1 092 016 512I ny räkning överföres 1 681 487 858totalt 2 773 504 370

Den föreslagna vinstutdelningen

motsvarar 60 procent av moderbolagets

resultat efter skatt och 54 procent av

koncernens utdelningsgrundande

resultat.

Kungsledens utdelningspolicy är att

utdelning skall ske med minst 50 procent

av det utdelningsgrundande resultatet.

Det är också uttalat att utdelningen skall

vara stabil över tiden. I policyn definie-

ras det utdelningsgrundande resultatet

som periodens resultat exkluderat ej

kassaflödespåverkande poster som ore-

aliserade värdeförändringar, avskriv-

ningar och uppskjuten skatt med tillägg

för realiserade värdeförändringar.

Utdelnings grundande resultat motsva-

ras av kassaflödet från rörelsen i

kassaflödes analysen. Mot bakgrund av

moderbolagets starka finansiella ställ-

ning föreslår styrelsen således en vinst-

utdelning på 8 kronor per aktie för verk-

samhetsåret 2007.

Den föreslagna vinstutdelningen till

aktieägarna innebär att moderbolagets

och koncernens soliditet minskar från

64 procent respektive 28 procent till 50

procent respektive 24 procent. Solidi-

teten bedöms vara betryggande mot

bakgrund av att moderbolagets och

koncernens verksamhet fortsatt bedrivs

med lönsamhet. Likviditeten i moderbo-

laget och koncernen bedöms vara fort-

satt stark.

Moderbolagets och koncernens

soliditet och likviditet bedöms även vara

god i relation till den bransch moder-

bolaget och koncernen verkar inom.

Styrelsens uppfattning är att den

föreslagna utdelningen inte hindrar

moderbolaget, och övriga i koncernen

ingående bolag, från att fullgöra sina

förpliktelser på kort och lång sikt, inte

heller att fullgöra erforderliga investe-

ringar. Den föreslagna utdelningen kan

därmed försvaras med hänsyn till vad

som anförs i aktiebolagslagen 17 kap 3

§ 2–3 st (försiktighetsregeln).

Koncernen redovisar värdet på till-

gångar och skulder till verkligt värde

enligt Årsredovisningslagen 4 kap 14a §.

Av koncernens egna kapital per den 31

december 2007 om 9 040 miljoner kronor

beror 2 146 miljoner kronor på att sådan

värdering tillämpats. Ingen motsvarande

värdering till verkligt värde sker för

moderbolagets tillgångar och skulder.

styrelsens fÖrsäKran

Årsredovisningen ger en rättvisande

bild av moderbolagets och koncernens

verksamhet, ställning och resultat samt

beskriver väsentliga risker och osäker-

hetsfaktorer som moderbolaget och de

företag som ingår i koncernen står inför.

förslag till vinstdisposition

Stockholm den 10 mars 2008

Bengt Kjell

Ordförande

Mats Israelsson

Styrelseledamot

Jan Nygren

Styrelseledamot

Jonas Nyrén

Styrelseledamot

Per-Anders Ovin

Styrelseledamot

Jens Engwall

Styrelseledamot

Anna Weiner Jiffer

Styrelseledamot

Thomas Erséus

Styrelseledamotoch verkställande direktör

Min revisionsberättelse har lämnats den 11 mars 2008

Björn Flink

Auktoriserad revisor


Förslag till vinstdisposition

tIll årsstäMMan I KUngsleDen ab (pUbl) org nr 556545-1217

inte innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att granska ett

urval av underlagen för belopp och

annan information i räkenskapshand-

lingarna. I en revision ingår också att

pröva redovisningsprinciperna och

styrelsens och verkställande direktörens

tillämpning av dem samt att bedöma de

betydelsefulla uppskattningar som

styrelsen och verkställande direktören

gjort när de upprättat årsredovisningen

och koncernredovisningen samt att

utvärdera den samlade informationen i

årsredovisningen och koncernredovis-

ningen. Som underlag för mitt uttalande

om ansvarsfrihet har jag granskat

väsentliga beslut, åtgärder och förhållan-

den i bolaget för att kunna bedöma om

någon styrelseleda mot eller verkställande

direktören är ersättningsskyldig mot

bolaget. Jag har även granskat om någon

styrelseledamot eller verkställande direk-

tören på annat sätt har handlat i strid med

aktiebolagslagen, årsredovisnings lagen

eller bolagsordningen. Jag anser att min

revision ger mig rimlig grund för mina

uttalanden nedan.

Årsredovisningen har upprättats i

enlighet med årsredovisningslagen och

ger en rättvisande bild av bolagets

resultat och ställning i enlighet med god

redovisningssed i Sverige. Koncernre-

dovisningen har upprättats i enlighet

med internationella redovisningsstan-

darder IFRS såsom de antagits av EU

och årsredovisningslagen och ger en

rättvisande bild av koncernens resultat

och ställning. Förvaltningsberättelsen är

förenlig med årsredovisningens och

koncernredovisningens övriga delar.

Jag tillstyrker att årsstämman fast-

ställer resultaträkningen och balans-

räkningen för moderbolaget och för

koncernen, disponerar vinsten i moder-

bolaget enligt förslaget i förvaltnings-

berättelsen och beviljar styrelsens

ledamöter och verkställande direktören

ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

revisionsberättelse

Jag har granskat årsredovisningen,

koncernredovisningen och bokföringen

samt styrelsens och verkställande

direktörens förvaltning i Kungsleden AB

(publ) för år 2007. Bolagets årsredovis-

ning ingår i den tryckta versionen av

detta dokument på sidorna 38–59. Det

är styrelsen och verkställande direktö-

ren som har ansvaret för räkenskaps-

handlingarna och förvaltningen och för

att årsredovisningslagen tillämpas vid

upprättandet av årsredovisningen samt

för att internationella redovisningsstan-

darder IFRS såsom de antagits av EU

och årsredovisningslagen tillämpas vid

upprättandet av koncernredovisningen.

Mitt ansvar är att uttala mig om årsredo-

visningen, koncernredovisningen och

förvaltningen på grundval av min revision.

Revisionen har utförts i enlighet med

god revisionssed i Sverige. Det innebär

att jag planerat och genomfört revisio-

nen för att med hög men inte absolut

säkerhet försäkra mig om att årsredo-

visningen och koncernredovisningen

Stockholm den 11 mars 2008

Björn Flink

Auktoriserad revisor


Revisionsberättelse

Namn Anställningsår Arbetsplats Befattning

ledning Erséus Thomas 2006 Stockholm VD Gannedahl Cecilia 2007 Stockholm HR och Kommunikationsdirektör Johansson Per 2007 Stockholm Divisionschef Nordic Modular Linder Göran 1998 Stockholm Divisionschef Publika fastigheter Lindnér Eskil 1997 Malmö Divisionschef Kommersiella

fastigheter Risberg Johan 1996 Stockholm vVD, Ekonomi och finans Thagesson Lars 1993 Stockholm vVD, Affärsutveckling och strategi Theblin Åke 2001 Stockholm Chefsjurist von Malortie Albrecht 2007 Tyskland Divisionschef Äldreboende Tyskland

transaktion och analys Allard Andrea 2003 Stockholm Projektledare Almgren Marielle 2007 Stockholm Projektassistent Alsborger Anna 2007 Stockholm Projektledare Kinnunen Peeter 2007 Stockholm Chef Transaktion & Analys

stab Alenskog Åsa 2001 Stockholm Bolagsansvarig Andersson KjellÅke 1994 Göteborg Backoffice/juridik Axland Malin 2007 Stockholm Bolagsjurist Bennich Carina 2007 Stockholm Bolagsansvarig Binette Pia 1999 Stockholm Hyresredovisning Brade Jonas 2006 Stockholm Financial Controller Carlberg Monica 1989 Stockholm ITsamordnare Dahlgren PetraSofi 2001 Stockholm Leverantörsreskontra Dahlström Åke 2003 Stockholm Hyresredovisning Elfving AnnSofi 2001 Stockholm Receptionist Eliasson Ingegerd 1985 Stockholm Ekonom / Köp & Sälj Elvin Maria 2005 Stockholm ITsamordnare Eriksson Linda 2007 Stockholm Finansansvarig Froman Ekbom Annika 2007 Stockholm ITprojektledare Fundin Ulrika 2000 Stockholm Bolagsansvarig Hamrén Therese 2001 Stockholm HRadministratör Hedberg Sofia 1991 Stockholm ITchef Hedvall Karin 2007 Stockholm Leverantörsreskontra Jagetoft Ulf 1995 Stockholm Backoffice/juridik Johansson Roger 2003 Stockholm Ekonomichef Jurgander Marika 2007 Stockholm Fastighetscontroller Karlsson Annika 2005 Stockholm HRadministratör Kruse Mikael 2000 Göteborg Redovisningscontroller Lagerstedt Åsa 2007 Stockholm Controller Lindquist JanEric 2006 Stockholm Controller Mukka Sinikka 1993 Stockholm VDsekreterare Nielsen Jens 2006 Stockholm Skattejurist Nordin Gunilla 1999 Stockholm Redovisningsassistent Olausson Erik 2007 Stockholm Fastighetscontroller Persson Anna 2005 Stockholm Ekonom / Köp & Sälj Rosenqvist Elisabeth 2007 Stockholm Ekonom / Köp & Sälj Telby Susanne 1996 Stockholm Redovisningschef Toresson Christina 2007 Stockholm Financial controller Winqvist Susanne 2007 Stockholm Bolagsansvarig Virdeborn Gunilla 2002 Malmö Fastighetscontroller Åkesdotter Monica 1999 Stockholm Bolagsansvarig

Kommersiella fastigheter Andersson Tommy 2007 Stockholm Teknisk förvaltare Berg Kim 2001 Malmö Förvaltningsassistent Bergman Kjell 2004 Stockholm Förvaltningschef Borgström Kristina 2005 Malmö Förvaltare Broman Maléne 2001 Stockholm Förvaltare Broman Stig 1998 Västerås Förvaltare de Besche Nina 2007 Stockholm Förvaltningschef Fransson Ulrika 1999 Stockholm Förvaltningsassistent Frisell Anders 2007 Göteborg Förvaltare Hall Lotta 1994 Karlstad Förvaltningsassistent Jakobsson ClaesHåkan 2007 Jönköping Förvaltare Johansson Lena 1999 Västerås Förvaltningsassistent Karlsson Reine 1994 Karlstad Förvaltare Larsson Erika 2007 Malmö Receptionist Larsson Gunnar 1999 Stockholm Förvaltare Ljungqvist Ingrid 1991 Göteborg Förvaltningsassistent

Medarbetarförteckning

Namn Anställningsår Arbetsplats Befattning

Lundgren Olle 2007 Göteborg Förvaltare Lundström Benkt 2001 Umeå Teknisk förvaltare Lönnborg Nina 2005 Stockholm Förvaltare May Anette 2007 Stockholm Förvaltningsassistent Nagy Ingmarie 2000 Malmö Förvaltningsassistent Niia Linda 2007 Umeå Förvaltningsassistent Nilsson Tobias 2007 Malmö Förvaltare Norman Anica 2007 Västerås Förvaltare Olovsson Annelie 2006 Umeå Förvaltningsassistent Olsson Bo 1985 Malmö Teknisk förvaltare Olsson Peter 2007 Malmö Förvaltare Paringer Maria 2006 Umeå Förvaltare Persson PerÅke 1991 Malmö Teknisk förvaltare Sjöstedt Håkan 1998 Malmö Förvaltningsassistent Sjöstedt Johan 2003 Malmö Förvaltningschef Stenberg Kurth 1975 Malmö Teknisk förvaltare Ström Sonia 2006 Västerås Förvaltningsassistent Stålhammar Magnus 2007 Göteborg Teknisk förvaltare Sundström Mikael 2003 Västerås Teknisk förvaltare Svantesson Lisbeth 2004 Malmö Förvaltningsassistent Svensson EvaLotta 1998 Stockholm Förvaltare Säfström Dick 1998 Västerås Förvaltare Sörling Fredrik 2004 Malmö Marknadschef Ternström Gert 1990 Malmö Förvaltningschef Thorgren Fredrik 2001 Gävle Förvaltare Tolvers Grahn Marianne 1999 Stockholm Förvaltningsassistent Vallin Johan 1999 Göteborg Förvaltare

publika fastigheter Andersson Kerstin 2001 Stockholm Förvaltningsassistent Bodsten Veronica 2006 Stockholm Förvaltare Falkenström Adam 2001 Malmö Förvaltare Florén Aili 2007 Göteborg Förvaltningsassistent Fors Henry 2005 Stockholm Affärsutvecklingschef Frantz Michael 2004 Linköping Förvaltare Gidlund Thomas 2007 Stockholm Förvaltare Göthberg Jonny 2001 Jönköping Förvaltningschef Hult Joachim 2005 Göteborg Förvaltare Johansson Lars 1988 Malmö Förvaltare Kaur Åke 1998 Stockholm Förvaltningschef Liljeström Eric 2007 Härnösand Förvaltare Medin Staffan 1979 Borås Tekniker Persson Bodil 2004 Jönköping Förvaltare Pettersson Bertil 2007 Härnösand Förvaltare Sjöberg Anna 2000 Jönköping Förvaltningsassistent Swedin Ronny 2004 Stockholm Förvaltare Tomasson Hanna 2004 Malmö Förvaltningsassistent Wikner Birgitta 2007 Härnösand Förvaltningsassistent Öberg Annika 2002 Stockholm Förvaltningsassistent Öhrn Anders 2003 Norrköping Förvaltare

fastighetsskötsel Andersson Bo 1977 Borås Drifttekniker Andersson Sture 2007 Skara Fastighetsskötare Andersson SvenÅke 1985 Borås Drifttekniker Aronsson SvenHenric 1974 Lysekil Drifttekniker Callman Tomas 1979 Hjo Drifttekniker Carlsson SvenErik 2006 Linköping Fastighetsskötare Dalviken Pauli 1990 Borås Drifttekniker Ehn Bengt 1980 Skara Drifttekniker Elisson Jörgen 2006 Lysekil Fastighetsskötare Eriksson David 1998 Hjo Drifttekniker Fred Lars 1985 Lysekil Drifttekniker Isaksson Tage 1982 Borås Drifttekniker Johnsson Eddie 1989 Borås Drifttekniker Karlsson Rolf 1985 Tidaholm Drifttekniker Koiranen Arto 2006 Borås Fastighetsskötare Kämäräinen Timo 1984 Lilla Edet Fastighetsskötare Olsson Björn 2006 Färgelanda Fastighetsskötare Olsson Conny 1987 Tidaholm Drifttekniker Pettersson LarsÅke 2006 Färgelanda Fastighetsskötare Schwartz Lars 2002 Åmål Drifttekniker Svensson Kenneth 2005 Skara Drifttekniker


Medarbetarförteckning

peeter Kinnunen, Chef Transaktion & Analys Kungsleden är idag en stor fastighets ägare inom offentlig verksamhet. hur ser du på det?Det har varit en mycket bra satsning. Fastig-heterna har haft en bra värdestegring sam-tidigt som de ger god avkastning till låg risk.

hur vill du beskriva ”Kungsledenandan”?Entreprenörskap kombinerat med en härlig gemenskap.

hur använder du ditt friskvårdsbidrag?Till anmälningsavgift för Stockholm Marathon och kort på Eriksdalsbadet.

cecilia gannedahl, HR- och kommunikationsdirektör

Vad tycker du särskiljer Kungsleden från andra fastighetsbolag?Vår affärsmodell som fokuserar på avkastning snarare än på geografiskt läge eller typ av hus.

Vad är Kungsledens framgångsrecept tror du?Att vi ser möjligheter där andra inte letar och vågar följa en egen linje.

Vad tycker du kan bli bättre på Kungsleden?Kunskapsöverföringen medarbetare emellan.

är det svårt att bygga ett ”K”?Svårare och roligare än vad jag trodde. Men med bra samarbete gick det vägen.


Kungsleden har infört en ny uppställningsform för räkenskaperna i samband med införandet av IFRS. På de ställen där den nya uppställningsformen påverkar definitionerna redovisas nedan både den gamla och den nya definitionen.

Intjäningskapacitet, per balansdagen avyttrade fastigheter ingår ej och senast vid samma tidpunkt förvärvade fastigheter ingår som om de ägts i tolv månader. Beräkningen baseras på följande övriga förutsättningar:

• För fastigheter där tolv månader har förlöpt sedan tillträdesdagen ingår utfallet för de senaste tolv månaderna.

• För fastigheter där mer än sex månader men mindre än tolv månader har förlöpt sedan tillträdesdagen räknas utfallet om så att det motsvarar tolv månader.

• För fastigheter med mindre än sex månaders utfall sedan tillträdesdagen används data från förvärvs kalkyl.

fastIghetsterMer

Direktavkastning, bruttoresultat i förhållande till genomsnittligt bokfört värde för fastigheterna. Direkt avkastning för intjäningskapaciteten beräknas dock som intjäningskapaciteten i förhållande till bokfört värde för fastigheterna vid periodens utgång. Se även direktavkastning för aktien.

Driftsnetto, hyresintäkter minus drifts och underhållskostnader, tomträttsavgäld och fastighetsskatt.

Driftskostnader, kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt löpande underhåll minus debiterade tillägg för drift och underhåll.

ekonomisk uthyrningsgrad, hyresintäkter, hyresrabatter samt hyresförluster i förhållande till hyresvärde.

ekonomisk vakansgrad, bedömd marknadshyra för outhyrda ytor i förhållande till hyresvärde.

fastighetskategori, fastigheternas huvudsakliga användning (se ”Ytfördelning”).

hyresintäkter, debiterade hyror och ersättning för fastighetsskatt minus hyresförluster och hyresrabatter.

hyresvärde, hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för outhyrda ytor, hyresrabatter och hyresförluster.

lokalslag, ytorna fördelade efter hur de används.

Underhåll, åtgärder som syftar till att upprätthålla en fastighet och dess tekniska system. Avser planerade åtgärder som innebär utbyten eller renovering av byggnadsdelar eller tekniska system. Även hyresgästanpassningar ingår här.

ytfördelning, med fördelning per lokalslag menas att ytorna i fastigheten är fördelade efter hur de används. Fördelning görs på kontor, bostäder, affärer, hotell, projekt samt industri och lager. Med fördelning per fastighetskategori menas att den typ av yta som svarar för den största andelen av den totala ytan avgör hur fastigheten definieras. En fastighet med 51 procent kontorsyta betraktas således som en kontorsfastighet.

ytmässig uthyrningsgrad, uthyrd yta i förhållande till total uthyrbar yta vid periodens utgång.

ytmässig vakansgrad, vakant yta i förhållande till total uthyrbar yta vid periodens utgång.

Övervärde fastigheter, skillnaden mellan marknadsvärde och bokfört värde av fastigheter justerat för den latenta skatteskulden. Med marknadsvärde menas det interna värdet.

räKensKapsrelateraDe terMer

andel riskbärande kapital, summan av redovisat eget kapital och avsättningar för skatter dividerat med balansomslutningen.

avkastning på eget kapital, periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerad med två.

avkastning på totalt kapital, resultat före skatt minus orealiserade värdeförändringar och finansnetto i förhållande till genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerad med två.

belåningsgrad, räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.

betavärde, aktiens samvariation med den genomsnittliga utvecklingen på marknaden. Vid betavärde under ett varierar aktiens kursutveckling mindre än SAX – Stockholm AllShare index. Betavärdet är en viktig komponent i den så kallade Capital Asset Pricing Model (CAPM) som används för att beräkna marknadens avkastningskrav på aktien. Ett lågt betavärde ska enligt CAPM medföra ett lågt avkastningskrav. Betavärdet avser tolv månader.

Direktavkastning för aktien, erlagd utdelning i förhållande till aktiekursen vid periodens ingång.

eget kapital per aktie, eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång.

fastigheternas bokförda värde per aktie, fastigheternas bokförda värde i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång.

justerat eget kapital, redovisat eget kapital minskat med (föreslagen) utdelning.

Kassaflöde från rörelsen, resultat före skatt minus orealiserade värdeförändringar justerat för realiserade värdeförändringar på fastigheter, poster som inte ingår i kassaflödet från rörelsen och betald skatt.

p/e-tal, börskurs vid periodens utgång i förhållande till resultat per aktie enligt gällande prognos. För historiska värden används börskurs vid periodens utgång i förhållande till nästa periods resultat per aktie.

p/ce-tal, börskurs vid periodens ingång i förhållande till kassaflödet från rörelse per aktie.

realiserade värdeförändringar, värdeförändringar under innehavstiden som realiseras vid försäljning.

resultat per aktie, periodens resultat dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.

räntetäckningsgrad, resultat före skatt minus orealiserade värdeförändringar samt finansnetto i förhållande till finansnetto.

skuldsättningsgrad, räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till eget kapital.

soliditet, eget kapital inklusive minoritetsintresse vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar.

totalavkastning, summan av aktiens kursuppgång under perioden och under perioden erlagd utdelning i förhållande till aktiekursen vid periodens ingång.

Utdelningsgrundande resultat, periodens resultat exkluderat ej kassaflödespåverkande poster som orealiserade värdeförändringar, avskrivningar och uppskjuten skatt med tillägg för realiserade värdeförändringar. Utdelningsgrundande resultat motsvaras av kassaflödet från rörelsen i kassaflödesanalysen.

Överskottsgrad, bruttoresultat i för hållande till totala hyresintäkter.

Definitioner


Definitioner

Fastighetsförteckning 2007

2 Kungsleden 2007

Fastighetsinnehav

Uthyrningsbar yta, kvm

Fastighetsbeteckning Kommun Ort Adress Byggår KontorIndustri/

lagerÄldre-

boende Vård Affär Skola Bostad Hotell Övrigt Total ytaHyres-intäkt

Hyres-värde

Vakans-grad, %

Marknadsområde MellanAffärMarketentaren 1 Fagersta Fagersta Köpmangatan 2 1988 199 1 104 1 303 805 910 11,54Hyttberget 3 Falun Falun Yxhammargatan 5,

Nybrogatan 431984 1 203 3 304 4 507 2 123 2 069 4,49

Eldsboda 1:121 Hallstahammar Hallstahammar Hammartorget 3 1986 2 061 2 061 2 001 2 001Gräsroten 1 Karlstad Karlstad Gräsdalsgatan 1 1987 4 961 4 961 2 222 2 214Gnr 30 Bnr 37 Ullensaker Ullensaker Dyrskuvei 7 2007 980 1 820 2 800 2 975 2 975Linblocket 1 Västerås Västerås Hallsta Gårdsgata 26,

Linblocksgatan 72006 2 808 2 808 2 152 2 061

Direktören 8 Västerås Västerås Köpingsv. 70, Sigfrid Edströms Gata 23

1986 1 940 1 940 2 966 2 966

BostadLantmätaren 9 Karlstad Karlstad N Kyrkog 4-6/N Strandg

1-31991 210 2 501 2 711 4 850 4 864 0,40

IndustriBacka 2:26 Hallsberg Pålsboda Kvarngatan 2 1968 / 1969 /

1972 / 19737 565 7 565 2 270 2 270

Ludvika 4:41 Ludvika Ludvika Lyviksvägen 1 1929 / 1950 / 1981

41 077 129 113 19 809 189 999 85 996 91 113 5,61

Ludvika 4:44 Ludvika Ludvika Lyviksvägen 18 1939 / 1952 / 1971

Verkstaden 7 Västerås Västerås Metallverksgatan 1929 1 690 16 818 1 901 20 409 5 373 6 977 20,88

KontorSköllersta-Kärr 1:34 Hallsberg Pålsboda Köpmangatan 3 1978 635 230 865 241 392 38,40Arbetaren 1 Örebro Örebro Aspholmsvägen 12 A 1971 1 974 1 115 1 040 4 129 2 793 2 793Rörläggaren 4 Örebro Örebro Boställsvägen 4 1992 1 240 1 228 2 468 1 707 1 691

LagerGripen 1 Arboga Arboga Flygvägen 2 1986 6 743 6 743 2 751 2 750Lerum 1:20 Karlstad Karlstad Edsvallavägen 1 A 2006 4 823 4 823 2 843 2 843Oxen 11 Kumla Kumla Västra Drottninggatan 40 1968 / 1978 /

1995258 1 791 402 2 451 843 843

MarkMejeriet 17 Filipstad Filipstad Tingshusgatan 10 B -Mejeriet 18 Filipstad Filipstad Tingshusgatan 10 A -Ludvika 4:54 Ludvika Ludvika Lyviksvägen 1929 / 1959 /

1981Låset 1 Ludvika Ludvika Malmgatan 4 -Rundeln 1 Ludvika Ludvika Tunnelgatan 5 -

SkolaAlstrum 6:3 Karlstad Karlstad Ulvsby-Åstorp 603 1954 3 223 124 3 347 1 426 1 426Bjursnäs 2:35 Laxå Laxå Ramundervägen 52 1951 257 2 243 2 500 1 369 1 354Västerås 1:250 Västerås Västerås Björnövägen 12 1940 698 128 2 614 3 440 4 697 4 647Barkaröby 15:308 Västerås Västerås Lötgatan 41 2005 1 570 1 570 2 317 2 317

VårdBalder 2 Kristinehamn Kristinehamn Kristinas väg 37 2007 753 753 696 688Storfors 30:1 Storfors Storfors Hammargatan 3-4 1960 6 112 883 102 7 097 5 220 5 161

ÄldreboendeVedbo 61 Västerås Västerås Erikslundsgatan/Hörn-

torpsv. 201977 / 1999 11 079 11 079 6 346 6 472

Hanen 4 Västerås Västerås Hagalidsvägen 2 1964 / 1996 2 740 2 740 3 859 3 653

Marknadsområde NordAffärKorvetten 1 Härnösand Härnösand Varvsgatan 16 1958 1 390 1 390 758 758Singeln 12 Umeå Umeå Formvägen 8 D 1992 1 425 1 425 669 669Björnjägaren 2 Umeå Umeå Björnvägen 11 B 1977 2 033 228 2 261 2 263 2 263Huggormen 1 Umeå Umeå Björnvägen 15 1977 1 974 2 950 4 924 3 066 3 387 3,69Generatorn 7 Umeå Umeå Förrådsvägen 11-15 1960 210 2 855 3 480 6 545 3 346 3 486 3,29Häradsdomaren 3 Umeå Umeå Bryggargatan 10 1970 100 69 325 373 160 1 027 641 641

BostadLaxen 4 Nordmaling Nordmaling Kungsvägen 43 1950 250 285 535 410 410

IndustriKopparslagaren 1 Härjedalen Sveg Torvgatan 1 1976 336 2 935 159 3 430 1 134 1 229 13,00Räfsan 4 Luleå Luleå Traktorvägen 1 1977 17 727 17 727 5 653 5 653Förrådet 1 Lycksele Lycksele Sandåsvägen 8 1990 140 406 546 249 278 10,52Syllen 11 Umeå Umeå Industrivägen 24 1968 45 427 828 1 300 548 601 8,81Kronoskogen 2 Umeå Umeå Kronoskogsvägen 8 1976 4 456 4 456 2 335 2 335Rälsbussen 1 Umeå Umeå Industrivägen 4-8 1955 2 386 1 402 7 536 320 11 644 6 112 6 395 0,39Kedjan 5 Umeå Umeå Gräddvägen 13 1981 265 441 450 825 1 981 1 023 1 034 1,06Maskinen 1 Umeå Umeå Maskingatan 1 1966, 1971,

19761 260 1 171 2 431 1 670 1 671

Kronoskogen 3 Umeå Umeå Kronoskogsvägen 4-6 1976Schablonen 3 Umeå Umeå Lärlingsgatan 20 1970

KontorTelegrafen 2 Härnösand Härnösand Nybrogatan 6 1900 2 060 79 2 139 1 942 1 942Rådmannen 6 Härnösand Härnösand Backgränd 9 1981 4 222 365 0 4 587 3 999 4 370 8,48Lärkan 21 Härnösand Härnösand Tullportsgatan 2 1970 7 785 120 297 1 887 688 10 777 7 296 8 042 9,27Jullen 6 Härnösand Härnösand Varvsgatan 15 1929 / 1990 2 454 2 454 696 975 28,61Torsvik 5 Härnösand Härnösand Nattviksgatan 8 1992 8 538 8 538 7 049 7 249 2,60Magasinet 2 Härnösand Härnösand Magasingatan 5 1910 / 2003 913 913 477 601 20,63Tor 6 Nordmaling Nordmaling Kyrkogatan 8 1990 835 40 30 905 333 621 46,37Lekatten 8 Nordmaling Nordmaling Affärsvägen 3 A-E 1991 350 789 1 139 670 779 13,99Orren 6 Sollefteå Sollefteå Kungsgatan 10 1967 2 971 348 392 692 4 403 2 888 3 437 15,97Norrberge 1:74 Timrå Sörberge Sundsvalls-Härnösand

flygplats Sörberge1992 1 237 2 023 3 260 2 250 3 051 26,17

Norrberge 1:74 Timrå Sörberge Sundsvall-Härnösands flygplats

1992 725 725 658 658

Singeln 17 Umeå Umeå Formvägen 10 D 1981 / 1986 1 052 424 1 476 1 045 1 045Schablonen 7 Umeå Umeå Lärlingsgatan 8 1974 345 639 984 434 434Syllen 3 Umeå Umeå Industrivägen 10 1968 1 233 132 95 320 1 780 823 834 1,31Huggormen 2 Umeå Umeå Björnvägen 17 1975 312 475 2 853 3 640 3 025 3 180 4,87Schablonen 2 Umeå Umeå Lärlingsgatan 22 1970 1 298 100 1 398 984 745Lamellen 3 Umeå Umeå Norra Obbolavägen 89 1968 3 340 3 340 2 129 2 129Matrisen 6 Umeå Umeå Lärlingsgatan 1 1969 3 153 809 353 4 315 1 240 1 762 15,43Singeln 18 Umeå Umeå Formvägen 10 D-E 1981Syllen 5 Umeå Umeå, Industrivägen 12 1965 3 955 313 481 790 5 539 2 478 2 603 4,80

3Kungsleden 2007

Fastighetsinnehav



lagerÄldre-


Hyres-värde

Vakans-grad, %

LagerStorheden 1:81 Luleå Luleå Cementvägen 8 1990 5 780 5 780 2 524 2 524Färgaren 8 Sollefteå Sollefteå Strömgatan 3 1900 0 0 0 0Schablonen 6 Umeå Umeå Lärlingsgatan 10-14 1976 692 2 725 3 417 1 560 1 696 8,01Kedjan 7 Umeå Umeå Gräddvägen 15 B 1990 2 015 2 015 1 148 1 198Grubbe 9:48 Umeå Umeå Kabelvägen 1 A 1992 112 705 82 899 329 329

MarkSkönsmon 2:29 m fl Sundsvall - - -

SkolaBrunne 12:18, Härnösand Brunne Brunne 431, Brunne 135 1989 2 906 2 906 2 650 2 650Västansjö 1:86 Härnösand Hälledal Folketshusvägen 9 1971 / 1974 3 742 3 742 2 284 2 284Västansjö 1:41 Härnösand Hälledal Folketshusv. 7 1963/ 1964 /

1990451 451 381 381

Hörnan 2 Härnösand Härnösand Sehlstedtsvägen 1 1985 / 1991 753 753 676 676Bondsjö 2:338 Härnösand Härnösand Daghemsvägen 2 1976

/ 1979 / 1985653 653 468 468

Hopparen 1 Härnösand Härnösand Murbergsvägen 25 1950/ 1974 / 1979

884 884 592 592

Oxen 1 Härnösand Härnösand Sköldgatan 1 1968 /1988/ 2005

805 805 442 442

Akvilejan 4 Härnösand Härnösand Brännavägen 29 1972 /1991/ 2002

1 339 1 339 741 741

Prylen 1 Härnösand Härnösand Skolgränd 2 1968/1983/ 2003

829 829 414 414

Vangsta 1:102 Härnösand Härnösand Trumpetgatan 50 1976 / 1980 / 1993

830 830 551 551

Stenhammar 1:223 Härnösand Härnösand Tjädervägen 114 1994 1 139 1 139 1 289 1 289Stenhammar 1:72 Härnösand Härnösand Kontrastvägen 171 1981 / 1982 242 242 172 172Bondsjö 2:312 Härnösand Härnösand Slåttervägen 3 1954/1966/

19752 711 2 711 1 892 1 892

Skolan 1 Härnösand Härnösand Norra Ringvägen 23 1947/ 1966 / 1968

9 006 9 006 4 001 6 001 33,32

Eleven 1 Härnösand Härnösand Gymnastikgatan 4 1966 / 1971 3 283 3 283 2 126 2 126Solen 15 Härnösand Härnösand Södra vägen 22 1892 / 1979 10 869 10 869 7 191 7 191Ön 2:63 Härnösand Härnösand Rosenbäcksallen 15 1963 3 050 895 1 297 5 242 3 895 4 170 6,59Inspektorn 11 Härnösand Härnösand Brunnshusgatan 18 1882 / 1903 24 087 24 087 14 511 14 511Läraren 1 Härnösand Härnösand Kastellgatan 35 1955 / 1979 3 953 3 953 3 027 3 027Geresta 1 Härnösand Härnösand Rosenbäcksallen 39 1998 / 2007 10 392 10 392 9 423 9 426 0,03Orren 12 Härnösand Härnösand Institutgatan 16 B 1980 /1990

1991238 238 154 154

Folkskolan 3 Härnösand Härnösand Brunnshusgatan 4 1912 / 2001 5 932 0 5 932 6 361 6 361Fastlandet 2:84 Härnösand Härnösand Södra vägen 3 A-C, D 1953 / 1970 /

1980 / 1988 / 2006

1 093 1 257 9 788 12 138 8 692 9 999 13,07

Äland 22:1 Härnösand Älandsbro Nämndemansvägen 3 A 1969 4 003 4 003 2 445 2 445Roten 6 Sundsvall Sundsvall Tallrotsgatan 2 1900 / 2004 3 000 3 000 3 648 3 639

VårdTorget 1 Härnösand Härnösand Stora Torget 2 1863 / 1984 798 798 614 614Tunnbindaren 4 Härnösand Härnösand Storgatan 9 1971 4 075 4 075 2 388 2 390 0,08Rådhuset 6 Härnösand Härnösand Norra Kyrkogatan 3 1959 / 1970 2 821 2 821 1 962 1 962Vinstocken 2 Härnösand Härnösand Norra Kyrkogatan 2 1955 / 1983 /

20002 938 2 938 2 241 2 263 0,97

Sågen 10 Härnösand Härnösand Kiörningsgatan 20 1955 / 1998 755 755 803 803Venus 7 Härnösand Härnösand Lönegrensgatan 2-11 1950 / 1989 /

19911 441 614 2 055 1 201 1 210 0,74

Häcken 13 Härnösand Härnösand Källvägen 10 1996 787 787 953 953Bofinken 8 Härnösand Härnösand Gådeåvägen 11 1980 495 495 265 265Kattastrand 3:2 Härnösand Härnösand Solumsvägen 6 1960 / 1983 497 497 214 300 28,66Stigbygeln 5 Umeå Umeå Ridvägen 10 1974 15 544 15 544 21 576 21 529

ÄldreboendeBrunne 12:21 Härnösand Brunne Brunne 157 1993 2 923 2 923 3 143 3 143Högsjö-Dal 2:90 Härnösand Hälledal Hälledalsvägen 51B 1948 3 510 3 510 2 220 2 220Sländan 12 Härnösand Härnösand Brännavägen 67 1970 / 1981 /

19855 634 5 634 3 923 3 923

Ön 2:58 Härnösand Härnösand Volontärvägen 39 1992 5 727 5 727 6 025 6 025Äland 1:91 Härnösand Älandsbro PI 652 1989 / 1991 2 750 2 750 1 104 100,00Sköle 1:17 Sundsvall Matfors Skölevägen 15 1983 6 006 6 006 5 818 5 811Roten 9 Sundsvall Sundsvall Tomtegränd 5 A-C 1993 4 369 4 369 4 656 4 656Skörden 3 Sundsvall Sundsvall Axvägen 7 - 9 1975 8 026 8 026 6 183 6 163

Marknadsområde SydAffärNyponrosen 2 Helsingborg Helsingborg Skaragatan 90 - 92 1979 60 2 292 2 352 1 460 1 564 6,63Adolfsberg Västra 10 Helsingborg Helsingborg Södra Hunnetorpsvägen

54 - 561975 380 988 1 368 1 142 1 292

Kruthornet 1 Helsingborg Helsingborg Garnisonsgatan 46 2001 2 700 2 700 1 216 1 216Rovan 17 Kalmar Kalmar Drottning Margaretas

Väg 251970 965 965 1 125 1 203 6,51

Ljungby 16:92 Kalmar Ljungbyholm Mörevägen 22 1981 1 145 1 145 1 676 1 676Löddeköpinge 14:54 Kävlinge Löddeköpinge Fraktvägen 1 2001 2 060 2 060 738 738Nordanvinden 3 Lund Lund Nordanväg 5-9 1966 720 1 796 2 516 3 947 4 187Armringen 2 Malmö Malmö Agnesfridsvägen 190 1975 480 518 3 869 4 867 3 310 3 310Smörbollen 12 Malmö Malmö Cypressvägen 12 1970 257 993 2 528 3 778 2 549 2 717 0,86Kloren 1 Malmö Malmö Scheelegatan 49 1970 2 553 5 257 7 810 4 580 4 586Borggård 1:357 Staffanstorp Staffanstorp Maskinvägen 9 1970 4 840 4 840 1 822 1 822Torsås 1:25 Torsås Torsås Allfargatan 9 1983 1 498 1 498 1 934 1 934Valen 3 Vimmerby Vimmerby Magasinsgatan 6 1985 2 690 2 690 3 877 3 877Fyren 1 Växjö Växjö Ljungadalsvägen 17 1976 5 273 5 273 836 1 323 36,84

HotellGunghästen 1 Malmö Malmö Jägersrovägen 160 1964 / 1990 3 342 5 501 8 843 8 138 8 668 5,79Hamnen 22:2 Malmö Malmö Jörgen Kocksgatan 3 1952 / 1964 3 177 238 4 361 7 776 7 546 8 692 18,56

IndustriSmörblomman 16 Borgholm Borgholm Hammarvägen 6 1980 / 1992 519 519 234 234Plankan 1 Eksjö Eksjö Kapellvägen 4 1982 / 1986 /

2002 / 2004560 560 338 338

Borret 15 Eslöv Eslöv Trehäradsvägen 46 1957 8 500 8 500Hugin 8 Gislaved Gislaved Marielundsgatan 52 1975 / 1988/

1989 / 1999434 434 260 260

Hillerstorp 3:51 Gnosjö Hillerstorp Brogatan 24 1989 / 1998 / 2000

765 765 497 497

Hanåsa 15:62 Högsby Högsby Bruksvägen 48 B 1983 200 200 50 50Äreporten 3 Jönköping Jönköping Fridhemsvägen 12 1985 / 2006 1 285 1 285 707 707Husgerådet 1 Kalmar Kalmar Karlstorpsvägen 16 1991/ 2000 /

20021 880 1 880 940 940

Verkö 3:4 Karlskrona Karlskrona Verkö industriområde 1971 / 1977 / 1998

3 736 29 778 3 719 37 233 27 730 27 730

Motellet 2 Landskrona Landskrona Hjalmar Brantings Väg 11

1989 907 1 190 2 097 1 337 1 514 13,22

4 Kungsleden 2007

Fastighetsinnehav



lagerÄldre-


Hyres-värde

Vakans-grad, %

Skeppsvarvet 9 Landskrona Landskrona Profilgatan 67 1952 477 905 1 382 168 206 18,17Sidorodret 3 Malmö Malmö Höjdrodergatan 2 1976 / 1987 1 057 1 057 592 592Boken 1 Mörbylånga Mörbylånga Köpmangatan 12 1990 589 589 412 412Ripan 7 Nybro Nybro Jutegatan 2 1960 / 1998 393 393 236 236Ratten 18 Oskarshamn Oskarshamn Väderumsvägen 12 1988 / 1990 /

20031 615 1 615 969 969

Snickeriet 4 Oskarshamn Oskarshamn Förrådsgatan 6 1977/ 1982 / 1998

5 439 5 439 1 632 1 632

Snickeriet 14 Oskarshamn Oskarshamn Förrådsgatan 8 1982 / 1986 / 2002 / 2006

2 198 2 198 1 978 1 978

Ratten 2 Oskarshamn Oskarshamn Primovägen 6 1967 2 110 15 479 270 17 859 2 270 7 929 71,42Kopparslagaren 3 Sävsjö Sävsjö Kopparslagaregatan 8 1800/ 1978 /

1988401 401 180 180

Slakthuset 7 Tranås Tranås Verkstadsgatan 2 1953 / 1990 1 270 1 270 381 381Bredaryd 41:10 Värnamo Bredaryd Industrivägen 14 1990 / 2000 /

2001841 841 421 421

Lärkträdet 3 Värnamo Värnamo Ringvägen 63 1983 / 1990 / 2002

1 091 1 091 655 655

Bulten 1 Åstorp Åstorp Jitegatan 2 1988 4 650 4 650 2 035 2 037

KontorMården 7 Hässleholm Hässleholm Första Avenyn 14 A-D 1972 / 2001 4 534 131 1 356 9 6 030 6 248 8 033 21,29Kvarnen 9 Kalmar Kalmar Skeppsbron 47 1929 1 643 1 013 2 656 2 835 2 874Kvarnen 13 Kalmar Kalmar S Långgatan 60 A o B 1929 3 627 517 20 4 164 3 073 3 585 14,10Översten 3 Kalmar Kalmar Flottiljvägen 24 1993 1 588 818 9 2 415 1 998 3 218 37,55Lindblad 10 Karlskrona Karlskrona Ölandsgatan 6 1929 7 288 7 288 9 827 9 977 1,49Lindblad 24 Karlskrona Karlskrona Drottninggatan 54 1950 2 650 2 650 2 823 2 811Kvarnen 5 Kristianstad Kristianstad Spannmålsgatan 1 - 13 1929 12 941 25 12 966 16 452 16 930 1,52Pedalen 18 Landskrona Landskrona Kamgatan 15 1989 3 705 3 705 1 408 1 602 12,09Stenen 1 Landskrona Landskrona Industrigatan 68 1977 3 898 685 193 4 776 838 2 467 65,82Kolet 2 Landskrona Landskrona Omnibusgatan 1 1989 460 460 129 129Företaget 8 Lund Lund Företagsvägen 28 1984 2 121 72 2 193 2 423 2 481 1,45Verkstaden 5 Lund Lund Annedalsvägen 9 1973 / 1989 4 638 1 864 586 7 088 5 149 7 605 32,14Flintan 4 Lund Lund Skiffervägen 20 1990 3 550 1 342 4 892 4 529 4 785 3,38Brudbuketten 11 Malmö Malmö Russgatan 8 1988 1 344 1 344 1 134 1 386 20,18Brännaren 8 Malmö Malmö Agneslundsvägen 14 1947 5 375 20 5 395 5 147 5 795 11,21Flygledaren 1 Malmö Malmö Höjdrodergatan 14 1988 916 916 762 940 13,83Torshammaren 11 Malmö Malmö Hornyxegatan 6 1984 647 647 799 799Vildanden 8 Malmö Malmö Geijersgatan 6-8 1967/ 1990 /

19938 561 8 561 5 070 9 030 26,06

Vildanden 9 Malmö Malmö Geijersgatan 2 1990 5 453 325 5 778 6 340 7 318 12,27Fältsippan 8 Malmö Malmö Rimfrostgatan 1 1986 / 2000 3 625 3 625 2 545 2 895Nejlikebuketten 6 Malmö Malmö Derbyvägen 4 1987 1 765 1 765 1 225 2 176 43,72Grönsakshandlaren 5 Malmö Malmö Jägersrovägen 80 1989-1991 3 003 3 003 3 170 3 173Revolversvarven 12 Malmö Malmö Jägershillgatan 18 1987 9 895 9 895 10 393 12 490 15,77Påskbuketten 5 Malmö Malmö Amiralsgatan 115 1987 949 104 1 053 569 837 16,49Påskbuketten 6 Malmö Malmö Hästvägen 4 A 1990 1 776 25 1 801 1 792 2 164 16,38Påskbuketten 8 Malmö Malmö Hästvägen 4 C 1992 1 796 1 796 1 312 1 312Påskbuketten 9 Malmö Malmö Hästvägen 4 D 1988 1 349 1 349 1 163 1 163Påskbuketten 10 Malmö Malmö Hästvägen 4 E 1987 796 796 833 883 5,66Brännaren 3 Malmö Malmö Industrigatan 13 1947 1 123 1 452 1 805 4 380 2 706 3 630 28,30Flygbasen 4 Malmö Malmö Höjdrodergatan 17 1989 1 431 250 1 681 850 1 200 22,33Krukskärvan 11 Malmö Malmö Flintyxegatan 8 A 1986 1 739 933 2 672 2 080 2 050Sturup 1:160 Svedala Svedala Västergatan, Sturups

flygplats1972 2 365 2 365 489 1 536 67,80

LagerBjuv 23:3 Bjuv Bjuv Billesholmsvägen 4 1961 / 1967

-69370 18 218 293 18 881 2 148 2 148

Tågarp 20:81 Burlöv Arlöv Lommavägen 39 1929 / 1984 483 26 032 26 515 7 313 10 481 30,21Sunnanå 12:20 Burlöv Arlöv Staffanstorpsvägen 111 2005 1 450 1 450 904 904Pipdånen 6 Gotland Visby Stenkumlaväg 1 o 1 B 1950 5 319 5 319 3 829 3 827Rausgård 22 Helsingborg Helsingborg Landskronavägen 11 1951 / 1973 /

19993 870 40 492 17 250 61 612 36 148 36 148

Ädelmetallen 5 Jönköping Jönköping Kabelvägen 2 1976 1 719 2 995 4 714 2 557 2 727 6,23Ädelkorallen 1 Jönköping Jönköping Bultvägen 2 1976 1 132 1 132 710 811 12,33Ädelkorallen 10 Jönköping Jönköping Bultvägen 6 A 1978 435 435 249 249Öronlappen 8 Jönköping Jönköping Bangårdsgatan 3 1999 1 438 668 2 106 1 725 1 824 5,42Ädelmetallen 12 Jönköping Jönköping Grossistgatan 12 1987 1 538 480 2 018 1 154 1 154Öronskyddet 9 Jönköping Jönköping Gnejsvägen 2 1997 1 713 1 713 1 334 1 334Överlappen 8 Jönköping Jönköping Granitvägen 8 1974 1 858 1 858 599 599Ädelkorallen 17 Jönköping Jönköping Bultvägen 4 1986 2 274 2 274 747 1 176 36,24Öronlappen 7 Jönköping Jönköping Bangårdsgatan 1 1967 3 383 3 383 2 298 2 298Överlappen 15 Jönköping Jönköping Granitvägen 10 1900 1 153 731 1 884 1 175 1 175Plattan 4 Kristianstad Kristianstad Isolatorvägen 5 1991 1 328 1 328 538 538Cementen 4 Kristianstad Kristianstad Industrigatan 11 1989 / 1991 900 900 437 437Ventilen 10 Kristianstad Kristianstad Mossvägen 6 1980 900 900 486 486Klockaren 8 Ljungby Ljungby Bolmstadsvägen 2 1976 985 985 628 628Kvartsen 6 Lund Lund Skiffervägen 25 1988 4 650 4 650 4 278 3 997Lerkärlet 3 Malmö Malmö Flintyxegatan 2 1984 / 1987 1 070 1 070 696 696Skjutsstallslyckan 23 Malmö Malmö Lundavägen 56 1946 1 097 7 281 664 9 042 3 686 4 827 22,57Revolversvarven 10 Malmö Malmö Jägershillsgatan 14 1988 3 600 3 600 2 892 2 892Noshjulet 3 Malmö Malmö Pilotgatan 5 1984 801 801 413 414Flygbasen 7 Malmö Malmö Höjdrodergatan 11 1988 1 249 1 249 830 831Ventilen 3 Malmö Malmö Ventilgatan 6 1988 748 748 844 844Torslunda 4:27 Mörbylånga Färjestaden Järnvägsgränd 3 2004 2 198 2 198 1 953 1 954Regnbågen 3 Osby Osby Regnbågsvägen 12 1973 / 1976 890 21 080 21 970 7 140 7 140Snöflingan 3 Osby Osby Molnvägen 2 1976 13 328 949 14 277 3 782 3 926 3,66Kronoslätt 1:3 Staffanstorp Staffanstorp Västanvägen 1971 1 095 18 186 1 444 20 725 9 962 9 962Hyveln 4 Sölvesborg Sölvesborg Sliparevägen 3 1983 127 586 49 762 378 378Sadelmakaren 1 Värnamo Värnamo Fredsgatan 2 B 1982 1 302 1 302 778 778Tröskverket 12 Västervik Västervik Allén 80 1977 1 493 1 493 842 844Älvdalen 1 Ängelholm Ängelholm Brandsvigsgatan 6 2000 2 333 9 266 11 599 6 266 7 358

MarkLimhamn 152:371 Malmö - - -Krukskärvan 6 Malmö Malmö Flintyxegatan 6 -Idrotten 7 Malmö Malmö Palmgatan 28 - 29 29Sjöafall 1:85, 1:180 Nässjö Fredriksdal Cirkelvägen 30 -Malmbäck 2:118,115 Nässjö Malmbäck Ågatan 7 -Regnbågen4 Osby Osby Regnbågsvägen -

SkolaIntendenten 2 Hässleholm Hässleholm Finjagatan 18 1960 2 290 2 290 2 184 2 184Rödjan 7 Kävlinge Kävlinge Karl Johans väg 25 1988 11 678 11 678 6 771 6 726Silverängen 4 Landskrona Landskrona Silvergården 1 1960 4 190 10 322 241 14 753 11 879 11 883Spillepengsmarken 7 Malmö Malmö Strömgatan 13 1966 / 1990 4 670 4 670 6 189 6 196Gullriset 4 Malmö Malmö Monicavägen 18-22 1945 648 648 681 675Kullen 5 Malmö Malmö Sturkögatan 5 1962 / 1981 1 663 3 547 5 210 3 041 9 090 66,54Blåbäret 10 Oskarshamn Oskarshamn Sörviksvägen 15A 1966 1 189 321 1 016 2 596 260 5 382 2 020 2 825 28,37Jägaren 11 Växjö Växjö Vallgatan 12E 1956 / 1969 /

19823 465 377 4 800 4 326 6 067 19 035 9 895 9 895

Liv 1 Ystad Ystad Björnstjernegatan 1A-C 1900 / 2000 1 726 72 3 742 5 540 6 850 7 000 2,14

5Kungsleden 2007

Fastighetsinnehav



lagerÄldre-


Hyres-värde

Vakans-grad, %

VårdVårdträdet 7 Jönköping Gränna Hävdevägen 31 1999 1 517 129 1 646 2 802 2 802Norrahammar 28:108 Jönköping Norrahammar Postgatan 1-9 1971 / 2003 2 439 178 2 617 3 993 3 993Lasarettet 8 Karlshamn Karlshamn ErikDahlbergsvägen

30A-F1880 4 723 4 373 439 2 088 11 623 6 940 7 778 10,77

Klostergården 2:6 m fl Lund Lund S:t Lars väg 1-38, 70-90 1929 2 660 1 155 36 797 14 834 388 5 005 720 61 559 54 627 55 118 6,24

ÄldreboendeArlöv 11:294 Burlöv Arlöv Arwidius väg 50-66 1900 / 2000 8 378 200 125 8 703 13 782 13 796Visby Pjäsen 12 Gotland Visby Pjäsgatan 12 2004 6 600 6 600 8 486 8 485Röinge 3:4 Hörby Höör Röingevägen 1 1967 1 950 1 950 2 169 2 150Norra Sjukhuset 1 Lund Lund Norra Gränsvägen 1 1975 / 1991 2 081 10 487 1 431 167 14 166 13 037 14 230Storskarven 9 Malmö Bunkeflostrand Brunandavägen 32 1993 442 442 589 567Storskarven 12 Malmö Bunkeflostrand Norra vägen 7 1998 1 900 1 900 2 590 2 572Storskarven 13 Malmö Bunkeflostrand Norra vägen 1 1996 2 313 2 313 2 778 2 686Sädesärlan 6 Malmö Limhamn Linnégatan 18 1929 / 60 /

2000472 305 777 755 755

Nattskärran 7 Malmö Limhamn Järnvägsgatan 29 1993 1 918 1 918 1 527 1 519Slätvaren 40 och 51 Malmö Limhamn Sarvgränd 2C 1910 / 1998 450 450 730 730Koljan 10 Malmö Limhamn Tegnérgatan 68 1995 355 355 774 774Idrotten 12 Malmö Malmö Hasselgatan 24 1993 540 540 401 401Cykeln 12 Malmö Malmö Palmgatan 17 2000 2 980 2 980 3 272 3 270Rosenbuketten 8 Malmö Malmö Höjagatan 21 1989 / 1997 547 919 1 466 2 426 2 426Tväråkern 16 Malmö Malmö Marieholmsvägen 3 1996 672 672 883 883Nicktisteln 2 Malmö Malmö Ernst Jakobssons gata 7 1993 2 250 2 250 2 821 2 824Anten 3 Malmö Malmö Eddagatan 1 1989 3 040 3 040 6 086 6 086Torsten 12 Malmö Malmö Major Nilssonsgatan 13 1942 2 400 2 400 2 795 2 788Byrådirektören 4 Malmö Malmö Von Troils Väg 2-8 1972 16 440 265 16 705 24 485 26 281 7,26Virket 8 Malmö Malmö Sigtunagatan 13 1936, 1994 209 2 455 40 1 779 4 483 4 680 4 681Styckmästaren 8 Malmö Malmö Jöns Risbergsgatan 4 1995 1 388 1 388 1 894 1 899Styrkan 23 Malmö Malmö Spånehusvägen 69 1998 978 978 778 778Stengodset 1 Malmö Oxie Stengodsvägen 4 1999 1 850 1 850 2 463 2 475Solskiftet 1 Malmö Oxie Oshögavägen 2 1976 6 285 6 285 8 107 8 108Blinkarp 1:9 Svalöv Röstånga Blinkarp 863 1944 2 600 2 600 802 802

Marknadsområde VästAffärPlommonet 12 Alingsås Alingsås Noltorps Centrum 2,4 1978 2 102 2 102 2 379 2 379Pantängen 19 Borås Borås Getängsvägen 32 1965 2 213 2 213 1 068 1 068Rud 4:1, 760:42 Göteborg Västra frölunda Gitarrgatan 2 1963 17 2 130 2 147 2 497 2 543Eketånga 3:204 Halmstad Halmstad Jutaplatsen 3 1964 2 376 2 376 2 339 2 339Torrekulla 1:172 Mölndal Kållered G:a Riksvägen 10, 12 1957 800 1 750 2 550 1 246 1 246Henån 1:303 Orust Henån Hamntorget 1-5 1986 2 316 2 316 3 151 3 148Glimmern 1 Skövde Skövde Gamla Kungsvägen 54 1947 1 556 51 7 662 9 269 6 011 6 268 2,92Storängen 11 Skövde Skövde Norregårdsvägen 25 2006 2 285 2 285 1 039 1 039Halla-Stenbacken 1:102

Uddevalla Uddevalla Fossumsbergsvägen 1 1975 1 518 1 518 729 729

Ran 20 Uddevalla Uddevalla Odengatan 3 1984 1 644 1 644 2 208 2 207Trasten 2 & 4 Vara Vara Stora Torget 4 1974 2 071 80 3 024 5 175 4 548 5 052 9,21Vaxkakan 2 Varberg Varberg Annebergsvägen 6 2006 2 550 2 550 912 912

IndustriBulten 1 Alingsås Alingsås Sävelundsgatan 2 1977 / 1993 /

19963 454 14 927 18 381 18 247 18 247

Fjädern 3 Borås Borås Industrigatan 31 1950 1 680 4 852 6 532 2 494 2 494Fjädern 4 Borås Borås Industrigatan 29 1950Arendal 764:385 Göteborg Göteborg Sydatlanten 12 1969 / 1979 /

1994863 8 352 890 10 105 5 229 5 229

Tången 1 Nässjö Anneberg Solbergavägen 20 - 12 000 10 000Varla 2:390 Kungsbacka Kungsbacka Energigatan 19 1992 4 682 4 682 3 516 3 575Hede 1:54 Kungsbacka Kungsbacka Kraftvägen 2 1952 / 2001 4 833 30 200 630 35 663 15 680 15 705Hede 3:122 Kungsbacka Kungsbacka Kraftvägen 3 1952 / 2001Lundby Prästgård 1:1 Lerum Gråbo Olstorpsvägen 3 1967 10 000 12 000Forsåker 1:227 Mölndal Mölndal Nämndemansgatan 17/

Krongårdsgatan 31968 21 109 21 109 12 716 12 795

Baggen 2 Skara Skara Ängatorpsgatan 3 1971, 1991 1 219 1 219 1 370 1 370Limmared 26:2 Tranemo Limmared Vallgatan 4 1970 / 1988 1 149 1 149 270 270Sandåker 1 Ulricehamn Ulricehamn Vistavägen 4 1971, 2000 727 727 1 169 1 169

KontorTynnered 1:13 Göteborg Västra frölunda Lergöksgatan 4 1971 3 375 1 016 363 1 307 60 6 121 4 999 5 541 6,88Älvsborg 178:6 Göteborg Västra frölunda Redegatan 9 1978 4 406 120 2 102 6 628 7 123 7 261 1,79Rud 52:2 Göteborg Västra frölunda Klangfärgsgatan 11 1968 1 204 475 450 2 129 2 079 2 485 15,73Varla 14:8 Kungsbacka Kungsbacka Magasingatan 12 1989 1 477 1 477 1 196 1 196Sågen 14 Kungsbacka Kungsbacka Järnvägsgatan 36 1980 1 429 1 169 2 598 2 013 1 943Ventilen 7 Kungälv Kungälv Bilgatan 3 1989 2 272 2 272 1 270 1 500 15,08Forsåker 1:257 Mölndal Mölndal Kronogårdsgatan 3 1986Forsåker 1:164 Mölndal Mölndal Kronogårdsgatan 3 1975

LagerBacka 21:8 Göteborg Hisings backa Exportgatan 19-21 1960 / 1997,

19721 526 15 382 16 908 2 496 3 314 27,29

Backa 96:2 Göteborg Hisings backa Exportgatan 23 1983, 1986, 1990

6 634 6 634 3 318 3 739

Kylaren 4 Kungälv Kungälv Traktorgatan 13 1979 1 045 2 289 3 334 1 561 1 561Ventilen 6 Kungälv Kungälv Bilgatan 7 1990 1 217 1 728 2 945 1 859 1 885Lexby 11:236 Partille Partille Laxfiskevägen 4B 1956 / 1981 13 680 13 680 2 168 2 837Varvet 3 Uddevalla Uddevalla Kasenabbevägen 8 1990 4 241 4 241 3 072 3 072

MarkTorreby 3:54 Munkedal Munkedal Torreby -Forsåker 1:75 Mölndal - - -Tranemo 1:29 Tranemo Tranemo Kvarngatan -

SkolaSamariten 11 Borås Borås Klinikvägen 48 1980 12 009 12 009 10 593 10 592Backa 245:1 Göteborg Hisings backa Sankt Jörgens Väg

14-201961 / 1976 1 391 451 5 541 7 383 5 803 5 809 0,14

Rud 52:6 Göteborg Västra frölunda Klanfärgsgatan 3 - 1 860 1 860 1 677 1 566Bångsbo 1:29 Kungsbacka Kullavik Bångsbovägen 9 1972 / 1995 3 260 3 260 3 621 3 012Häggen 3 Skara Skara Gråbrödragatan 15 1950 1 824 115 25 1 964 2 279 2 279Källtorpsbacken 1 Trollhättan Trollhättan Strömsviksvägen 50-54 - 445 445 432 432Halla-Stenbacken 1:88

Uddevalla Uddevalla Västgötavägen 30 1913, 930, 1945,1971, 2000-01, 2002-05

7 022 4 242 12 750 1 874 11 532 37 420 23 808 27 678 13,50

6 Kungsleden 2007

Fastighetsinnehav



lagerÄldre-


Hyres-värde

Vakans-grad, %

Sinclair 12 Uddevalla Uddevalla Klintvägen 3 1949 2 049 1 053 15 158 124 200 18 584 12 020 15 104 2,78Stallet 3 Vänersborg Vänersborg Johannesbergsv. 15A-B 1988 997 3 021 72 4 090 2 472 2 475Stallet 4 Vänersborg Vänersborg Johannesbergsv. 17A-B 1988Stallet 5 Vänersborg Vänersborg Johannesbergsv. 21-33 1988Stallet 8 Vänersborg Vänersborg Johannesbergsv. 21-33 1988Stallet 9 Vänersborg Vänersborg Johannesbergsv. 45A-B 1988Stallet 10 Vänersborg Vänersborg Johannesbergsv. 47A 1988

VårdNödinge 38:25 Ale Nödinge Klockarevägen 16 1985 517 543 1 059 888 1 044 17,10Skepplanda 2:118 Ale Skepplanda Albotorget 5 1985 1 283 357 1 640 1 357 1 463 7,32Tollered 4:2 Ale Älvängen Göteborgsvägen 26 1964, 1977,

19881 558 1 130 2 688 2 147 2 592 17,17

Fonden 49 Borås Borås Sörmarksgatan 199-205 1978, 1998 135 1 176 3 277 4 588 3 492 3 491Stenhuggaren 1 Borås Borås Kindsgatan 1 1995 53 1 393 1 446 1 416 1 417Milstolpen 8 Borås Borås Smörhulegatan 2 1981, 1995 250 2 170 103 2 523 2 487 2 487Osdal 3:7 Borås Borås Pickesjövägen 1-5 2005-2006 1 849 1 849 3 806 3 805Kråkhult 1:61 Borås Dalsjöfors Uppegårdsgatan 2 1977, 1978 3 650 2 502 89 6 241 4 607 4 582Sik 1:183 Borås Fristad Tärnavägen 6 1977 319 2 180 136 2 635 2 337 2 337Sandhults-Rydet 1:256

Borås Sandared Strandvägen 11 1989 1 434 60 1 494 1 636 1 636

Rydboholm 1:477 Borås Viskafors Hagkällevägen 2 1981, 2000 2 065 96 2 161 1 780 2 064 13,76Misteln 13 Essunga Nossebro Ängsgatan 3 1985 1 433 134 197 20 1 784 1 628 1 645 1,03Läkaren 5 Falköping Falköping Sankt Olofsgatan 8 1948, 1995,

20033 320 3 320 3 346 3 346

Njord 32 Falköping Falköping Parkgatan 49 1945 613 613 512 512Dyrtorp 1:129 Färgelanda Färgelanda Håvestensvägen 1 1977, 1991,

2001239 29 4 851 1 650 6 769 5 210 5 242 0,56

Flugsvampen 7 Herrljunga Herrljunga Horsbyvägen 16 1978, 1999, 2001

354 2 298 214 2 866 2 871 2 963 3,10

Norr 5:10 Hjo Hjo Karlsborgsvägen 4 1965, 1991 465 2 702 2 580 5 747 4 904 4 982Björken 10 Karlsborg Karlsborg Björkstigen 2 1972, 2000 295 1 918 2 213 1 736 1 883 7,83Kullen 18 Lilla Edet Lilla edet Järnvägsgatan 8 1980, 1985 705 3 230 4 315 243 338 8 831 4 587 7 730 40,63Passagården 1:32 Lilla Edet Lödöse Långgatan 11-13 1985 436 436 219 379 42,12Tuntorp 4:34 Lysekil Brastad Lärkvägen 4 1981 312 1 166 1 478 1 221 1 739 29,71Slätten 15:7 Lysekil Lysekil Lasarettsgatan 1 1932, 1948,

20021 875 30 6 348 6 841 696 15 790 15 220 16 866 8,91

Pilen 13 Mariestad Mariestad Drottninggatan 1 1946, 1960, 1983

11 840 120 1 739 26 13 725 12 020 12 319 2,42

Tordyveln 1 Mariestad Mariestad Bråtenvägen 4 1984 810 810 753 753Vespern 8 Mellerud Mellerud Rostocksgatan 31 1991 364 364 493 493Dingle 1:87 Munkedal Dingle Trädgårdsgatan 9 1984 628 628 554 554Dingle 1:103 Munkedal Dingle Östra vägen 3 1945 320 320 264 264Krokstads-Hede 1:108

Munkedal Hedekas Dinglevägen 6 1950 386 386 184 184

Foss 10:1 Munkedal Munkedal Centrumvägen 34 2007 1 917 1 917 2 607 2 607Murmeldjuret 4 Mölndal Mölndal Fredåsgatan 13 1980 / 1990 6 974 6 974 11 266 11 267Sälgen 22 Skara Skara Malmgatan 36 1967, 1971,

1980, 19823 565 4 768 5 116 233 528 14 210 12 009 11 858

Dunshult 7:1 Skövde Skövde Hästskovägen 2 1983 182 497 30 709 458 578 20,74Klockstapeln 4 Skövde Skövde Knoppaliden 3 1986 688 688 448 448Åklagaren 9 Skövde Skövde Advokatvägen 23 1989 118 227 346 373 373Heljeröd 1:15 Sotenäs Hunnebostrand Heljerödshemmet,

Pl 13951931, 1987, 1992

1 124 1 124 1 182 1 185

Tändstickan 1 Tidaholm Tidaholm Västra Drottning-vägen 11

1982 507 3 762 4 269 3 493 3 494

Svalan 7 Ulricehamn Ulricehamn Nygatan 7 1915, 1977, 1995, 2003

1 740 5 328 219 39 7 326 6 166 6 152 0,80

Klövern 7 Vänersborg Vänersborg Östergatan 1 1910, 1966, 1977

11 927 123 12 050 8 868 8 812 0,98

Eken 6 Åmål Åmål Skolgatan 4 1922, 1937, 1966, 2001

969 3 492 2 114 6 575 5 623 5 946 3,09

ÄldreboendeHeden 28:2 Göteborg Göteborg Berzeliigatan 11 1993 1 840 1 840 3 651 3 486Krokslätt 147:2 Göteborg Göteborg Fridkullagatan 18 G 1996 150 3 124 3 274 4 705 4 702Backa 243:52 Göteborg Hisings backa S:t Jörgens väg 22 1956-62 /

1992-934 441 605 5 046 5 622 5 607

Fiskebäck 8:7 Göteborg Västra frölunda Hälleflundregatan 20 1999 71 6 444 1 270 7 785 7 724 7 971 3,90Näset 130:1 Göteborg Västra frölunda Bjölavägen 1 2000 3 701 3 701 4 939 4 779Rud 5:2 Göteborg Västra frölunda Positivgatan 15 1999 6 027 6 027 6 379 6 512Brandvakten 3 Halmstad Halmstad Södra Vägen 2 1988 3 815 3 815 4 162 4 237Halmstad 10:35 Halmstad Halmstad Frennarpsvägen 131 2004 3 312 3 312 4 601 4 627Lyrestads Klockarbol 5:39

Mariestad Lyrestad Sjötorpsvägen 2 4 284 4 284 3 643 3 643

Björsäter 5:7 Mariestad Mariestad Kinnekullevägen 40 3 983 3 983 3 088 3 088Ullervad 14:19 Mariestad Mariestad Ullervadsvägen 4A 5 169 5 169 4 911 4 911Fallström 14 Mölndal Mölndal Fallströmsgatan 1-5, 1997 89 1 300 1 389 2 254 2 147Rosenhäll 1 Uddevalla Uddevalla Österled 2 1972 169 533 7 737 7 726 51 16 216 13 476 14 492 7,00Fjällräven 15 Uddevalla Uddevalla Myråsvägen 6A-F 1972 367 3 631 150 4 148 3 550 3 546

Marknadsområde ÖstAffärBotvidsgymnasiet 1, 4-6

Botkyrka Norsborg Fågelviksvägen 5- 1971 / 2000 19 611 1 651 15 125 7 600 1 807 45 794 18 901 37 926 49,12

Tunaberg 4 Botkyrka Tumba Tunabergsvägen 1 1974 1 320 1 320 1 170 1 170Torlunda 1:80 Eskilstuna Eskilstuna Torestavägen 4 2006 2 808 2 808 1 216 1 216Nollplanet 12 Eskilstuna Eskilstuna Mått Johanssons Väg 30 1990 / 1994 2 038 2 038 1 320 1 320Brynäs 34:8 Gävle Gävle Atlasgatan 11 1982 / 2006 594 2 854 3 448 1 427 1 655 13,75Täckeråker 2:273 Haninge Haninge Gamla Nynäsvägen 3B 1991 6 000 6 000 7 110 7 110Täckeråker 2:227 Haninge Haninge Gamla Nynäsvägen 3A 1981 2 810 2 810 3 410 3 610 5,54Slipstenen 1 Huddinge Skogås Fräsarvägen 19 2006 2 808 2 808 2 366 2 204Ringnyckeln 1 Huddinge Skogås Svarvarvägen 6 1973 395 6 208 149 409 7 161 3 653 3 797 3,52Himna 11:225 & 11:226

Linköping Linghem Himnavägen 153, 155 1976 823 988 1 811 1 672 1 672

Laken 3 Linköping Linköping Söderleden 33-37 1963 / 1988 1 539 527 2 594 473 2 042 7 175 5 318 5 575 4,61Isbjörnen 1 Linköping Linköping Tröskaregatan 5-35 1982 / 1996 473 1 419 429 256 2 577 2 656 2 784 4,59Idrottspriset 1 Linköping Linköping Rekrytgatan 3 1992 71 1 020 1 091 1 451 1 508 3,76Vaktmästaren 4 Norrtälje Norrtälje Baldersgatan 21 1960 / 2000 1 200 1 200 676 100,00Valsverket 10 Stockholm Bromma Karlsbodavägen 2 1962 / 1998,

1979 / 199718 150 18 150 11 894 11 894

Måttbandet 8 Täby Täby Måttbandsvägen 5 2001 1 938 1 938 1 534 1 444Tändstiftet 2 Täby Täby Enhagsvägen 4 1996 1 920 1 920 2 196 2 230Librobäck 3:3 Uppsala Uppsala Hållnäsgatan 6a 2006 2 808 2 808 2 031 2 031Flogsta 22:3 Uppsala Uppsala Flogstavägen 99 1977 221 1 816 2 037 2 910 2 886Runö 7:73 & 7:74 Österåker Åkersberga Sågvägen 26 2007 1 030 780 4 680 6 490 1 977 1 977

HotellÅkerby 4 & 12 Täby Täby Kemistvägen 30-32 1993 13 600 13 600 10 383 10 383

7Kungsleden 2007

Fastighetsinnehav



lagerÄldre-


Hyres-värde

Vakans-grad, %

IndustriTegelängen 1 Botkyrka Norsborg Tegelängsvägen 10 1988 1 356 1 356 848 848Reidmar 7 Danderyd Djursholm Vendevägen 62 1942 / 1968 1 205 720 198 2 123 1 349 1 353Stenvreten 4:1, Enköping

Enköping Enköping Garagevägen 1 - 13 1962 / 1970 888 44 461 445 465 46 259 23 171 23 171

Fredriksskans 15:16 Gävle Gävle Bönavägen 55 2003 864 13 306 14 170 6 377 6 377Jordbromalm 6:14 Haninge Haninge Lagervägen 11 1977 / 2007 296 8 787 490 9 573 7 239 7 239Magneten 4 Motala Motala Dynamovägen 11 1990 / 1995 396 396 198 198Slakthuset 14 Norrköping Norrköping Lindövägen 70 1929 / 1985 110 2 106 589 2 805 1 074 1 074Asken 17 Nyköping Nyköping Hantverksvägen 7 1940 / 1972 /

1992 / 1997 / 1998

1 870 1 870 842 842

Åttersta 19:1 Sandviken Åshammar Kylsvägen 11 1961 6 643 6 643 667 667Väsby 5:1 Sollentuna Sollentuna Kolonnvägen 2 1973 2 544 2 544 2 081 2 081Elektronen 1 Sollentuna Sollentuna Hovslagarevägen 5 1957 / 1987 261 2 112 2 373 2 024 1 982Elektronen 4 Sollentuna Sollentuna Hovslagarevägen 3 A 1958 / 1992 855 2 752 140 3 747 2 945 3 411 12,21Forellen 1 Solna Solna Björnstigen 4 1954 324 1 039 1 363 744 733Generatorn 16 Stockholm Bromma Lintavägen 4 1958 2 060 2 060 1 393 1 434Gulddragaren 24 Stockholm Hägersten Västertorpsvägen 136 1956 / 1994 1 517 60 1 577 1 844 1 845Kylfacket 1 Stockholm Johanneshov Hallmästarvägen 4 - 8 1955 / 1960 /

19942 518 19 189 3 355 25 062 18 093 18 093

Kylrummet 1 Stockholm Johanneshov Hallmästarvägen 1 - 5 1969 / 1976 / 1989

Hästholmen 5 Stockholm Skärholmen Ekholmsvägen 19-21 1984, 1987 60 1 231 1 291 1 161 1 181 1,75Kopparen 8 Tyresö Tyresö Vintervägen 4 1970 / 2001 517 3 330 3 847 4 630 4 630Räknestickan 2 Täby Täby Tillverkarvägen 12 1988 928 928 1 044 1 043Reparatören 2 Täby Täby Reprovägen 3 1950 244 1 694 1 938 1 382 1 382Viby 19:54 Upplands-Bro Kungsängen Kraftvägen 26, 28 1992 2 056 2 056 1 637 1 638Ösby 1:32 Värmdö Gustavsberg Värmdögatan 3 1950 234 650 884 1 120 1 121

KontorValpen 1 Eskilstuna Eskilstuna Kungsgatan 68 1929 4 476 4 476 3 175 3 194Rektangeln 1 Huddinge Huddinge Månskärsvägen 9 1988 7 821 7 821 3 819 9 528 61,83Telegrafen 1 Huddinge Huddinge Kommunalvägen 27B 1943 1 336 1 336 1 644 1 644Gardisten 4 Linköping Linköping Kolfallsgatan 3A 1964 / 2000 1 050 1 050 735 735Domaren 11 Linköping Linköping Stora Torget 1 1929 / 2000 662 550 302 1 514 3 066 3 066Ekonomen 5 Linköping Linköping Djurgårdsgatan 1 1929 / 2002 965 965 1 463 1 463Valsta 3:29 Sigtuna Märsta Hammargatan 6 1972 81 684 5 599 324 6 688 6 163 6 249 1,16Ringpärmen 5 Sollentuna Sollentuna Bergkällavägen 34 1988 3 106 963 4 069 969 2 928 66,85Ritmallen 2 Sollentuna Sollentuna Kung Hans Väg 6-8 1980 5 785 1 353 7 138 6 790 6 838Tackan 9 Sollentuna Sollentuna Turebergs Allé 1 1971 / 1999 7 158 7 158 7 479 7 729Träbocken 1 Sollentuna Sollentuna Sofielundsvägen 2-6 1990 4 472 753 5 225 7 819 7 797 0,96Ugnen 5 Solna Solna Industrivägen 1980 3 671 3 671 3 772 4 041 6,17Kansliet 1 Solna Solna Signalistgatan 9 1940 / 1994 2 000 2 000 3 434 3 434Säteritaket 1 Stockholm Hässelby Maltesholmsvägen 88 1991 1 089 1 377 2 466 1 945 2 604 25,31Rosteriet 5 Stockholm Stockholm Lövholmsvägen 9 1956 3 270 3 270 4 171 4 172Solkraften 17 & 18 Stockholm Stockholm Vattenkraftsvägen 8 1991 2 072 2 072 1 661 1 661Fotografen 1 Tyresö Tyresö Mediavägen 1-5 1976 3 948 3 948 1 910 1 910Järnet 6 Tyresö Tyresö Bollmora Gårdsv. 2-18,

Industriv. 1-151976 14 517 4 169 950 1 605 1 696 22 937 17 878 20 994 7,86

Kopparen 14 Tyresö Tyresö Vintervägen 8, 8K, 10-72 1979 997 8 443 981 151 10 572 6 409 7 590 7,27Kopparen 9 Tyresö Tyresö Vintervägen 2 1960 1 139 983 212 2 334 1 550 1 557Fräsen 1 Täby Täby Maskinvägen 2 1999 1 904 1 904 1 901 1 893Ösby 1:79 Värmdö Gustavsberg Skogsbovägen 21 1986 / 1990 1 324 1 367 2 691 1 524 2 180 29,94

LagerSegersby 1 Botkyrka Norsborg Kumla Gårdsväg 10 1976 12 019 12 019 7 114 7 115Nore 22 Eskilstuna Eskilstuna Helgestagatan 3 B 1972 1 500 1 500 761 761Jakobsberg 22:14 Järfälla Järfälla Brantvägen 2 1962 / 1997 2 650 2 650 2 664 2 690Magnetbandet 3 Linköping Linköping Finnögatan 1 1987 458 4 670 700 5 828 2 973 2 991 0,60Grundet 9,Linköping Linköping Linköping Sunnorpsgatan 4 1985 584 974 80 1 638 1 149 1 149Glasflaskan 1, Linköping

Linköping Linköping Roxtorpsgatan 16 1977 / 1982 1 854 1 299 3 153 2 230 2 282

Greken 5, Linköping Linköping Linköping Rudsjögatan 1, 3 1956 / 1976 1 378 1 507 563 3 448 2 261 2 261Nylonstrumpan 3 Linköping Linköping Skonbergavägen 41 1968 4 653 4 653 1 330 1 330Prislappen 1 Linköping Linköping Mörtlösa 1 1972 2 806 2 806 2 441 2 441Häradsvallen 1:133 Mjölby Mantorp Fallvägen 2 1965 1 425 1 425 288 288Hyveln 2 Mjölby Mjölby Hallevadsgatan 8 1960 9 409 9 409 3 726 4 649Målaren 5 Mjölby Skänninge Borgmästaregatan 23 2006 52 198 52 198 17 728 17 728Lagmannen 6 Mjölby Skänninge Borgmästaregatan 13 2006 16 816 16 816 3 310 3 310Elementet 3 Sollentuna Sollentuna Bäckvägen 20 1963 / 1989 797 1 911 2 708 1 567 1 857 16,43Domnarvet 40 Stockholm Spånga Gunnebogatan 34 1989 2 577 2 577 1 949 1 949Bagaren 9 Tyresö Tyresö Radiovägen 7A 1984 2 220 2 220 1 516 1 521Viby 19:53 Upplands-Bro Kungsängen Kraftvägen 30, 32 1992 / 1994 122 1 839 1 961 1 356 1 396 2,83

MarkTumba 7:231 och 7:237

Botkyrka - - -

Närby 1:72 m fl Söderhamn - - -

SkolaNyfors 1:24 Eskilstuna Eskilstuna Tunavallsgränden 5 2007 1 427 1 427 2 711 2 711Gällstad 1:291 Linköping Linghem Sävsångarevägen 61 2008 661 661 1 082 1 082Askeby 4:54 Linköping Linghem Andreas Linbloms väg 7 2008 425 425 678 678Askeby 4:55 Linköping Linghem Andreas Linbloms väg 5 2008Rystads-Gärstad 8:41 Linköping Linköping Gurkvägen 2-4 2008 661 661 1 044 1 044Isskåpet 1 Linköping Linköping Tröskaregatan 73 - 75 2003 2 735 2 735 5 517 5 423Ordensringen 2 Linköping Linköping Ellen Keys gata 4 917 917 790 790Orgelstämman 1 Linköping Linköping Åbylundsgatan 19A 215 215 188 188Ormtjusaren 1 Linköping Linköping Ulvåsavägen 2C 390 156 546 564 564Ostduken 2 Linköping Linköping Björnkärrsgatan 14-16 965 486 1 451 1 105 1 105Laddstaken 1 Linköping Linköping Knektgatan 1A-B 750 750 1 150 1 150Aklejan 5 Linköping Linköping Kristinagatan 14 277 277 258 258Nyponkärnan 1 Linköping Linköping Kvinnebyvägen 91 1972 970 970 854 854Sicklaön 126:3 Nacka Nacka Helgesons väg 10 1970 2 400 2 400 4 879 4 879Järven 5 Norrköping Norrköping Bergslagsgatan 11 2003 1 500 3 011 4 511 5 995 5 972Sigtuna 2:227 Sigtuna Sigtuna Skolbacken 61 2001 1 629 1 629 3 370 3 370Befästningskullen 8 Solna Solna Anders Lundströms

gata 3 - 52004 3 388 3 388 6 074 6 060

Beckomberga 1:13 Stockholm Bromma Beckombergavägen, Hus 12

1930 2 300 2 300 3 846 3 847

Beckomberga 1:11 Stockholm Bromma Beckombergavägen 299 1930 1 484 1 484 2 151 2 151Gunnebo 15 Stockholm Spånga Salagatan 42 1992 1 420 2 800 4 220 6 906 7 085 5,78Sandbacken Mindre 42

Stockholm Stockholm Sandbacksgatan 10 1900 / 1999 8 000 16 8 016 17 801 17 786

Idun 1 Strängnäs Strängnäs Sundbyvägen 14 1922 / 2004 3 580 3 580 4 479 4 476Karleby 2:2 Södertälje Södertälje Gärtunavägen 4 2004 58 2 950 3 008 5 435 5 435Sågverket 2 Södertälje Södertälje Korpuddsvägen 1-11 1985 / 1989 1 746 6 589 8 335 8 884 8 784Fräsen 2 Täby Täby Maskinvägen 4 1999 / 2005 249 1 768 2 017 3 388 3 412 1,41Förgasaren 4 Täby Täby Enhagsvägen 12 1979 / 2005 880 880 679 680Vilunda 6:55 Upplands-

VäsbyUpplands väsby

Drabantvägen 1-7 2006 3 000 3 000 4 160 4 122

Bällsta 2:1087 Vallentuna Vallentuna Zetterlundsväg 140 - 3 000 3 000 6 031 6 004Medora 168:115 (Rentingfastighet)

Älvkarleby Skutskär Klamparvägen 1 1990 2 500 2 500 2 432 2 433

8 Kungsleden 2007

Fastighetsinnehav



lagerÄldre-


Hyres-värde

Vakans-grad, %

VårdBanslätt 1 Botkyrka Tullinge Römossevägen 25 1983 2 684 5 112 544 8 340 8 482 9 925 12,47Tappström 1:50 Ekerö Ekerö Bryggavägen 8 1992 895 1 791 2 686 2 876 3 307 13,10Vendelsö 3:1716 Haninge Haninge Skomakarvägen 20 1991 1 525 1 525 1 749 1 798Ribby 1:451 Haninge Västerhaninge Klockargatan 13-27 1981 2 069 523 2 872 540 1 071 7 075 5 744 6 948 16,90Illern 9 Huddinge Huddinge Stuvsta Torg 4-6, 10-14 1988 140 2 716 410 3 266 4 653 4 891 -2,00Medicinaren 14 Huddinge Huddinge Diagnosvägen 8 1970 2 137 2 137 155 1 911 91,58Iggesund 14:269 Hudiksvall Iggesund Skolgatan 1 1980 1 093 1 975 101 3 169 2 422 2 420Kallhäll 1:32 Järfälla Järfälla Kopparvägen 2B 1981 723 22 1 461 2 206 1 780 2 485 28,47Lejonet 21 Katrineholm Katrineholm Skogsgatan 8B-8F 1991 506 30 536 675 675Grottan 2 Nyköping Nyköping Svärtavägen 21 2001 469 469 472 472Flockliljan 1 Nyköping Nyköping Narcissvägen 2 1993 398 398 414 414Sandstenen 4 Nyköping Nyköping Ekebobacken 4 1992 466 466 577 577Grindäng 1:13 Nyköping Stigtomta Skolvägen 44 1993 380 380 434 434Nälberga 1:246 Nyköping Tystberga Björkgårdsvägen 1-3 1993 398 398 424 424Exemplet 2 Sollentuna Sollentuna Yxvägen 37 1986 601 193 1 845 2 639 2 325 2 772 16,20Akka 8 Stockholm Bromma Tranebergsplan 1-3 1986 340 3 403 231 3 974 5 201 5 201Jullovet 1 Stockholm Älvsjö Annebodavägen 4-6 1982 1 310 23 1 333 1 477 1 498Forellen 2 Tyresö Tyresö Bollmoravägen 14-20 1981 1 230 85 4 517 557 230 6 619 6 448 7 260 10,55Bylegård 37 Täby Täby Jarlabankes väg 48 1903 / 1993 1 957 1 957 3 250 2 978Gränby 12:6 Uppsala Uppsala Gränby Bilgata 2 2006 2 479 265 15 2 759 5 498 5 599 2,74Sävja 56:1 Uppsala Uppsala Västgötaresan 60 1990 2 989 187 3 176 5 584 5 586 0,01Ösby 1:76 Värmdö Gustavsberg Skärgårdsvägen 7 1988 254 7 3 797 613 4 671 4 095 5 993 32,44

ÄldreboendeÖstermalm 1:12 Finspång Finspång Södra Storängsvägen 50 1950 8 510 8 510 7 272 7 251Tegelbruket 3 Finspång Finspång Östermalmsvägen 55 2002 3 275 3 275 4 845 4 848Hårstorp 3:366 Finspång Finspång Hårstorpsvägen 13 1972 / 1990 2 880 2 880 3 167 3 150Betaren 4 Finspång Finspång Profilvägen 8 1964 / 1993 1 991 1 991 1 493 1 491Brynäs 55:4 Gävle Gävle Tredje Tvärgatan 31 1970 6 490 6 490 4 238 4 211Kristinelund 49:2 Gävle Gävle Norra Järvstav. 20a-b 1980 12 724 3 047 204 15 975 12 911 12 804Strömsbro 4:2 Gävle Gävle Sanatorievägen 17 1910 / 2002 5 841 5 841 4 861 4 946Södertull 13:14 Gävle Gävle Flemminggatan 11-17 1970 / 1996 10 017 10 017 8 284 8 366Vallbacken 24:3 Gävle Gävle Vallbacksgatan 8 1970 / 1995 4 937 4 937 3 330 3 322Varva 2:20 Gävle Gävle Norra Prästvägen 12a-b 1970 / 1992 5 563 5 563 3 875 3 863Sjöstöveln 3 Järfälla Hägersten Folkparksvägen 156 1977 / 1997 325 7 445 7 770 10 211 10 203Jakobsberg 2:2719 Järfälla Järfälla Vibblabyvägen 97-99 2000 4 341 4 341 6 091 6 041Jakobsberg 34:6 Järfälla Järfälla Snapphanevägen 22 1973 / 2002 7 055 7 055 11 906 11 889Elefanten 6 Linköping Linköping Barnhemsgatan 4 1998 743 477 1 221 1 144 1 128 1,08Lillgårdsskolan 11 Linköping Linköping Ridhusgatan 2A 1996 49 1 461 157 1 667 2 053 2 117 2,88Valbyrån 5 Linköping Linköping Kärnavägen 3-11 1996 2 656 94 2 750 2 915 2 927Landeryd 6:5 Linköping Linköping Slatteforsvägen 2A-H 1994 222 4 120 607 4 949 3 446 3 539 3,35Landeryd 6:61 Linköping Linköping Slatteforsvägen 10 1974 1 266 1 266 1 193 1 193Trähästen 2 Linköping Linköping Skogslyckegatan 11F 1994 791 791 941 923Vetebullen 2 Linköping Linköping Kärna Centrum 1 1985 2 145 2 145 1 978 1 973Ostbiten 1 Linköping Linköping Rydsvägen 9C 1994 1 029 1 029 1 268 1 264Riket 22 Linköping Linköping Järdalavägen 52C 1994 1 605 1 605 1 956 1 954Norrberga 4:82 Linköping Sturefors Blåbärsvägen 82 1988 345 345 397 395Rösunda 36:41 Nacka Saltsjöbaden Rösundavägen 2 1900 / 2002 11 145 11 145 13 147 9 114Mensättra 26:1 Nacka Saltsjö-boo Orenövägen 5 1995 2 047 2 047 3 617 3 616Konstantinopel 6 Norrköping Norrköping Skomakaregatan 11 2000 3 183 3 183 5 103 5 066Järven 6 Norrköping Norrköping Bergslagsgatan 2004 1 199 4 054 5 253 7 390 7 543 2,61Diademet 3 Norrköping Norrköping Gamla Övägen 27 1993 3 625 3 625 4 071 3 953Sandbyhov 30 Norrköping Norrköping Sandbyhovsgatan 21 1920-70 /

20005 293 30 17 229 2 412 2 736 24 27 724 32 162 31 377 0,52

Linet 1 Norrtälje Norrtälje Torpvägen 5 A 1992 4 314 4 314 4 440 4 423Sigtuna 2:164 Sigtuna Sigtuna Rektor Cullbergs väg 9 1943 / 1992 973 973 1 493 1 476Marschen 1 Sollentuna Sollentuna Rådanvägen 27 2006 4 343 4 343 9 907 9 820Hallen 4 Solna Solna Lövgatan 39 1990 320 4 599 912 5 831 8 319 8 302Logfyrkanten 3 Solna Solna Signalistgatan 3 2000 3 035 3 035 5 257 5 231Plommonträdet 5 Stockholm Hägersten Valborgsmässovägen 16 1964 78 20 6 675 724 7 497 8 616 8 582Flyghöjden 2 Stockholm Skarpnäck Skarpnäcks Torg 1 2003 2 880 2 880 4 181 4 152Tempelriddarorden 5 Stockholm Skärholmen Vita Liljans väg 53 1999 5 000 5 000 5 982 5 972Glaven 10 Stockholm Stockholm Stadshagsvägen 5 1996 141 3 442 3 583 5 876 5 819Kopparn 11 Stockholm Stockholm Erstagatan 32-34 1929 / 1995 57 3 085 144 3 286 4 713 4 702Kulltorp 3 Stockholm Stockholm Tantogatan 19-25 1966 / 1997 5 098 5 098 8 356 8 407Ruddammen 29 Stockholm Stockholm Ruddammsbacken 28 1940 / 1995 5 188 5 188 7 295 7 278Träbron 1 Stockholm Älvsjö Bergtallsvägen 10 1967 / 2000 9 312 3 093 2 336 2 137 5 16 913 20 355 20 480Blåvalen 1 Södertälje Södertälje Tallhöjdsvägen 1-3 1927 / 1986 204 5 132 1 842 7 178 9 437 9 436Krusmyntan 2 Tyresö Tyresö Basilikagränd 1 2007 2 900 2 900Marknaden 1 Täby Täby Attundafältet 16 A-B 1971 433 7 690 6 112 790 15 025 17 313 17 340 0,11Luthagen 81:1 Uppsala Uppsala Norrlandsgatan 2 2001 2 740 2 740 4 616 4 565Dragarbrunn 9:4 Uppsala Uppsala S:t Olofsgatan 44 B 2000 4 020 4 020 5 398 5 573Rickomberga 9:14 Uppsala Uppsala Geijersgatan 61 2001 3 200 3 200 5 041 5 156Kvarngärdet 14:5 Uppsala Uppsala Torkelsgatan 42 2000 3 585 3 585 4 703 4 858Ekeby 2:275 Vallentuna Vallentuna Ekebyvägen 40 1992 2 936 2 936 3 142 3 129Rickeby 1:97 Vallentuna Vallentuna Stendösvägen 5 2003 2 950 2 950 4 047 4 037Tuna 3:30, 3:182 Österåker Åkersberga Österskärsvägen 3 1994 1 394 5 028 6 422 7 645 7 707 0,84

Marknadsområde TysklandÄldreboendeBocholt 1 Bocholt Bocholt Böwings Stegge 8 2003 3 700 3 700Bocholt 2 Bocholt Bocholt Böwings Stegge 6 2005 3 700 3 700Lichtenstein Callnberg Callnberg M. Götze-Str. 14 2000 5 993 5 993Duisburg Karl-Lehr Strasse

Duisburg Duisburg Karl-Lehr-Str. 159 2003 4 148 4 148

Duisburg Brauer-strasse

Duisburg Duisburg Brauerstr. 43 2002 4 331 4 331

Duisburg Fuchs-strasse

Duisburg Duisburg Fuchsstrasse 31 2002 4 099 4 099

Emden Emden Emden Rotdornring 1 2002 3 351 3 351Duisburg Hufstrasse Hamborn Hamborn Hufstrasse 2 2008 4 825 4 825Dinslaken Hiesfeld Hiesfeld Kurt-Schumacher-

Str. 1542001 4 059 4 059 43 696 43 696

Hünxe Hüxne Hüxne Bensumskamp 27 2000 3 800 3 800Langenfeld Immigrath Immigrath Langforter Str. 1-3 2006 4 073 4 073Werder Werder Werder Am Strengfeld 10 285 10 285 11 269 11 269

9Kungsleden 2007

Sålda fastigheter


Fastighetsförteckning Kommun Ort Adress Byggår KontorIndustri/

lagerÄldre-

boende Vård Affär Skola Bostad Hotell Övrigt Total yta

Marknadsområde MellanAffärHammaren 6 Borlänge Borlänge Hammargatan 4-6 1973 480 1 225 4 172 5 877Mercurius 3 Karlstad Karlstad Västra Torggatan 12 1870, 1929 712 62 741 1 514Druvan 13 Karlstad Karlstad Tingvallagatan 17 1947, 1949,

19881 744 52 2 094 347 35 4 272

Mercurius 2 Karlstad Karlstad Västra Torggatan 10 1929 1 149 12 1 161Tången 15 Karlstad Karlstad Gjuterigatan 28 1991/1995 984 990 1 974Härden 3 Karlstad Karlstad Sågverksgatan 5 1952 449 501 950Stolpen 6 Karlstad Karlstad Ventilgatan 1 1991 50 585 635Fjädern 14 Karlstad Karlstad 1971 968 45 3 032 4 045Nifelhem 6 Köping Köping Stora Gatan 12 1968 293 431 1 199 760 2 683Fisken 5 Malung Malung Grönlandsvägen 23 1967 93 2 673 15 2 781

IndustriBromsen 6 Karlstad Karlstad Ramgatan 7 1967,1973,

1990,19911 042 2 140 200 3 382

Spärren 7 Karlstad Karlstad Rattgatan 6 1968 585 758 609 1 952Blåsten 3 Karlstad Karlstad Stormgatan 6 1975,1995 535 1 612 2 147Mobyarna 113:4 Malung Malung Västra Industrigatan 1971 15 19 185 19 200Verkstaden 20 Västerås Västerås Metallverksgatan 1-13 1947 19 885 4 582 24 467Finnslätten 5 Västerås Västerås Terminalvägen Finnslätten

Byggnad nr1959/ 1976-77

334 49 850 50 184

Kryssen 4 Västerås Västerås Regattagatan 7-31 1929-1963 2 197 10 811 215 13 223Regattan 46 Västerås Västerås Regattagatan 8-28 1929-1964 672 10 833 115 12 953

KontorVerdandi 9 Borlänge Borlänge Borganäsvägen 42-44 1929/1987 1 374 182 1 282 195 3 033Blåsten 4 Karlstad Karlstad Stormgatan 8 1975/1979 2 057 350 2 407Fjädern 16 Karlstad Karlstad Bromsgatan 4 1991 2 816 1 536 4 352Brisen 4 Karlstad Karlstad Sunnanvindsgatan 8 1973 800 800Regnvinden 1 Karlstad Karlstad Dagvindsgatan 7 1981/1987 5 059 3 276 1 625 9 960Bromsen 1, 13 Karlstad Karlstad Blockgatan 6 1967/1991 1 218 372 1 590Släggan 13 Karlstad Karlstad Sågverksgatan 20 1981 790 419 640 1 849Loke 1 Karlstad Karlstad Sveagatan 12 1920, 1950,

1986, 19912 120 262 495 2 877

Trätälja 10 Karlstad Karlstad Fredsgatan 3 A 1961, 1962 1 428 39 586 645 2 698Björnen 13 Karlstad Karlstad Älvgatan 5 1876, 1906,

1953, 1962, 1975, 1989, 1994

3 814 3 626 7 527

Hybelejen 17 Karlstad Karlstad Verkstadsgatan 20 1929, 1993 2 915 10 2 925Ekorren 11 Karlstad Karlstad Malmtorgsgatan 6 1890/1951 4 075 2 427 1 745 380 8 627Grästegen 2 Karlstad Karlstad Strågatan 3 1990 2 688 2 688Styrmannen 5 Karlstad Karlstad Hamntorget 1-3 1990 6 730 185 6 915Björnen 7 Karlstad Karlstad Järnvägsgatan 7 1965, 2001 1 793 212 1 270 3 275Tvätten 2 Karlstad Karlstad Romstadsvägen 2 1929 2 050 499 2 549Bälgen 9-11 Karlstad Karlstad Elverumsgatan 7/

Sågverksgatan 351958, 1959, 1964, 1968, 1988, 1991

2 780 2 780

Freja 13 Karlstad Karlstad Drottninggatan 6 1963, 1965, 1991, 1993

3 571 55 2 062 923 6 611

Gripen 11 Karlstad Karlstad Herrgårdsgatan 20 1962, 2002 3 770 162 366 4 298Sågen 7 Karlstad Karlstad Lantvärnsgatan 12 1940/1975 1 966 1 778 3 744Svanen 17 Ludvika Ludvika Carlavägen 21 1988 2 653 363 3 015Stranden 20:4 Mora Mora Hantverkaregatan 14 1989 2 479 2 479Klio 10 Västerås Västerås Norra Källgatan 17 1984/1998 2 588 49 178 2 815Energin 7 Västerås Västerås Omformargatan 18A 1990/2006 3 386 3 386Verkstaden 6 Västerås Västerås Metallverksgatan, Glödargränd,

Varmvalsv1897/2005 13 998 3 592 452 18 042

LagerSmedjan 3 Borlänge Borlänge Gesällgatan 1, 3 1960,1963/

1988583 5 463 6 046

Hammaren 8 Borlänge Borlänge Lustbergsvägen 6 1974/1995 4 175 4 175Nedre Gruvriset 33:156 Falun Falun Krontallsvägen 1, 3, 16 2004 5 153 5 153Sågen 9 Karlstad Karlstad Lantvärnsgatan 8 1950/1973 1 093 1 462 2 555Kulingen 4 Karlstad Karlstad Östanvindsgatan 17 1976 7 465 450 17 7 932Regnvinden 14 Karlstad Karlstad Regnvindsgatan 8 2006 9 420 9 420Oxen 17 Kumla Kumla Västra Drottninggatan 38 1960/1974/

19816 645 6 645

SkolaKryssen 3 Västerås Västerås Regattagatan 33-53 1929-1962 1 364 1 263 3 766 6 393

Marknadsområde NordAffärPiteå Stadsön 8:10 Piteå Piteå Relägatan 9 1963 442 442Piteå Flygfisken 6 Piteå Piteå Sundsgatan 2 1963 294 425 719Stadsön 8:41 Piteå Piteå Källbogatan 69 1978 2 282 2 282Piteå Öjebyn 33:161 Piteå Öjebyn Hammarvägen 41 1975 220 1 100 1 320Apollo 3, 7, 8 Sundsvall Sundsvall Trädgårdsg.1,3/Strandg.16 1956 340 938 1 198 933 3 409Vivstamon 1:17 Timrå Timrå Terminalsvägen 24 1985 1 285 1 285Märlan 7 Umeå Umeå Gräddvägen 17 1940 310 1 790 2 100Snickarboden 2 Östersund Östersund Hemvägen 28 1975 1 894 1 894

IndustriSvartön 18:28 Luleå Luleå Viktoriavägen 1, 3 1987 2 567 2 567Mossarotträsk 1:326 Skellefteå Jörn Idrottsgatan 11 1986 562 562Gruvfogden 1 Skellefteå Skellefteå Gruvgatan 12 1995 785 785Muttern 3 Skellefteå Skellefteå Verkstadsvägen 14 1989 920 920

KontorPiteå Stadsön 8:33 Piteå Piteå Fläktgatan 26 B 2001 792 108 900Piteå Stadsön 8:31 Piteå Piteå Fläktgatan 28 1978 700 700Piteå Stadsön 8:8 Piteå Piteå Fabriksgatan 17 1998 1 900 618 2 518Piteå Stadsön 8:24 Piteå Piteå Amperegatan 12 1979 1 568 1 568Motorn 18 Skellefteå Skellefteå Plåtvägen 3 1990 2 093 987 926 4 006Servicen 1 Skellefteå Skellefteå Servicegatan 1 1987 3 029 3 046 6 075Motorn 9 Skellefteå Skellefteå Verkstadsvägen 15 1972 545 545Mars 2 Sundsvall Sundsvall Köpmang.20/Bankg.16-18 1890/1976 3 163 613 274 103 302 4 455Kofoten 19 Sundsvall Sundsvall Södra Allén 5 1954/1989 1 732 110 1 842Vivsta 3:39 Timrå Timrå Köpmangatan 44 1983 2 119 59 205 2 383Ånge 30:6 & 9 Ånge Ånge Järnvägsgatan 3 1992 3 580 140 298 4 018

LagerAnläggaren 1 Skellefteå Skellefteå Servicegatan 29 1991 2 176 2 176Motorn 8 Skellefteå Skellefteå Verkstadsvägen 17 1980 1 455 1 455Rävsund 1:338 Sundsvall Kvissleby Pionvägen 5 1974/1995,

1987, 1990, 1995/1999

14 249 14 249

Sprinten 1 Östersund Östersund Trådvägen 6 2006 2 928 2 928

10 Kungsleden 2007

Sålda fastigheter



lagerÄldre-


MarkKofoten 14 Sundsvall Sundsvall Södra Allén 7 - 100 100

VårdVästland 26:3 Sundsvall Sundsbruk Finstavägen 36 1968 459 1 076 229 512 2 276

Marknadsområde SydBostadLindblad 21 Karlskrona Karlskrona Drottninggatan 50 A o B 1929 66 2 791 2 857Styrkan 22 Malmö Malmö Spånehusvägen 89 1998 1 120 1 120

IndustriDolken 3 Helsingborg Helsingborg Mörsaregatan 12 1985/1990 3 845 3 845Jupiter 12 Helsingborg Helsingborg Grenadjärsgatan 8 1978 415 1 027 1 442Bromsregulatorn 1 Landskrona Landskrona Instrumentgatan 15 1968/1996 38 600 38 600Eggegrund 6 Malmö Malmö Hemsögatan 10 1983 366 7 548 7 914Flintkärnan 2 Malmö Malmö Agnesfridsvägen 194 1972 437 4 104 184 4 725Rösaberg 1:102 Vetlanda Vetlanda Bergmossevägen 6 1973 7 525 7 525

KontorDanmark 29 Helsingborg Helsingborg Hantverkaregatan 2 1972 7 310 83 1 769 1 915 11 077Asien 20 Helsingborg Helsingborg Kvarnstensgatan 11 1989 1 280 1 268 2 548Kavalleristen 11 Helsingborg Helsingborg Bergavägen 1 1989 2 096 30 2 126Springposten 3 Helsingborg Helsingborg Springpostgränden 3 1910/1990 2 127 2 127Lindblad 1 Karlskrona Karlskrona Ölandsgatan 8 1929 132 3 782 3 914Lindblad 18 Karlskrona Karlskrona Ölandsgatan 6 1929 6 400 6 400Lindblad 20 Karlskrona Karlskrona Ölandsgatan 4 1929 500 500Hunnerup 1 Lund Lund S:t Lars väg 41-54 1947 17 023 75 3 319 20 417Rosenbuketten 4 Malmö Malmö Höjagatan 1 1987/1990 4 322 5 420Brudbuketten 13 Malmö Malmö Derbyvägen 20 1988 1 063 1 063Cementen 4 Malmö Malmö Barlastgatan 2 1982 1 673 1 414 650 3 737Svavlet 4 Malmö Malmö Emilstorpsgatan 24 1975 1 205 1 205Söderhavet 5 Malmö Malmö Elbegatan 5 1992 1 472 120 1 592Söderhavet 6 Malmö Malmö Elbegatan 7 1938/1998 1 406 1 406Brudbuketten 10 Malmö Malmö Russgatan 6 1988/1997 750 750Masugnen 3 Malmö Malmö Kopparbergsgatan 29 1970 2 007 450 2 457Vårsången 7 Malmö Malmö Gånglåtsvägen 87 1976 1 270 274 1 544Rosquist 1 Malmö Malmö Amiralsgatan 25 1986 2 248 96 2 344Storken 32 Malmö Malmö Norregatan 27 1988 2 285 252 2 537Claus Mortensen 29 Malmö Malmö Baltzarsgatan 41 A 1950 2 488 85 749 3 322Davida 15 Malmö Malmö Amiralsgatan 13 A 1990 9 991 114 340 1 200 1 11 646Laxen 23 Malmö Malmö Södra Förstadsgatan 34 1971 6 762 61 625 7 448Oscar 16 Malmö Malmö Södergatan 3 1907 1 492 218 564 2 274Stjärnan 10 Malmö Malmö Engelbrektsgatan 6 1990 662 267 929Söderport 8 Malmö Malmö Per Weijersgatan 4 1700 1 047 325 407 1 779Dadeln 23 Malmö Malmö Bertrandsgatan 3 1920 1 330 379 1 384 3 093Hammaren 5 Malmö Malmö Södra Bulltoftavägen 17 1966 3 188 1 111 4 299Sämjan 2 Malmö Malmö Sofielundsvägen 55 1929 6 498 2 560 361 9 419Piledal 27 Malmö Malmö Klågerupsvägen 259 1963/1978 362 362Hamnen 2:4 Ystad Ystad Båtsmansgatan 3 1959 1 481 1 947 160 3 588

LagerFrysen 3 Gotland Visby Lundbygatan 5 1980 689 689Köpingetrakten 1 Helsingborg Helsingborg Trintegatan 9 1990 905 905Överstycket 26 Jönköping Jönköping Soldattorpsgatan 15 1963, 1969 10 489 10 489Överdomaren 3 Jönköping Jönköping Solåsvägen 3 1977 12 962 12 962Överdomaren 4 Jönköping Jönköping Solåsvägen 5A 1978 14 365 14 365Bränslet 7 Malmö Malmö Koksgatan 6 - 12 1972, 1976,

200720 059 20 059

Järnet 1 Malmö Malmö Spadegatan 1 1942, 1962 1 196 1 196Stålet 2 Malmö Malmö Lodgatan 5, Spadegatan 2 1937, 1939,

1943, 1956, 1963

3 092 11 806 14 898

Värmet 3 Malmö Malmö Koksgatan 14 1966, 1967 6 283 6 283Svinbådan 4 Malmö Malmö Brännögatan 9 1961 1 647 1 647Svinbådan 5 Malmö Malmö Tärnögatan 3 1963 2 639 2 639Böttö 5 Malmö Malmö Kosterögatan 5 1964/1993 4 085 7 626 11 711Holmögadd 3 Malmö Malmö Bjurögatan 26 1969 11 482 11 482Holmögadd 4 Malmö Malmö Bjurögatan 28 1969 14 165 14 165Smörbollen 52 Malmö Malmö Pinjevägen 5 1977 2 629 2 629Storbådan 2 Malmö Malmö Hemsögatan 22 1973 186 2 962 100 3 248Storbådan 4 Malmö Malmö Hemsögatan 18 1973 2 590 2 590Storbådan 5 Malmö Malmö Hemsögatan 14-16 1973 580 12 224 12 804Speditionen 1 Malmö Malmö Lodgatan 19-23 1992 894 4 125 5 019Krukskärvan 3 Malmö Malmö Flintyxegatan 10 1979 7 585 7 585121 Höje Taastrup by Taastrup Taastrup Bredebjergvej 1 2000 3 569 8 001 0 11 570

MarkCykeln 15 Malmö Malmö Lönngatan 22 A -

Marknadsområde VästIndustriRydahög 1 Borås Borås Almenäsvägen 7 1963/1968/

20063 113 35 155 38 268

Rydaslätt 1 Borås Borås Almenäsvägen 16 1970/1977/ 1987/1988

904 12 456 13 360

Trucken 1 Borås Borås Företagsgatan 69 1982/1987 33 000 33 000Bockasjö 1 Borås Borås Bockasjögatan 12 1965/1987 2 419 17 958 2 500 22 877Axet 1 Lidköping Lidköping Skogvaktarevägen 2 1978 21 119 21 119Lexby 11:14 Partille Partille Laxfiskevägen 4 1956/1981/

19944 312 15 189 19 501

LagerTräskruven 1 Borås Borås Sandlidsgatan 6 1977 15 289 15 289

Marknadsområde ÖstAffärNorr 23:5 Gävle Gävle Nygatan 22/Norra

Rådmansgatan 8 A-C1959 1 910 45 451 2 187 1 504 6 097

Hofors 36:2 Hofors Hofors Skolgatan 16/Centralg 24 1969 50 2 921 2 971Skogsta 6:2 Hudiksvall Hudiksvall Skogsta 22 1976 1 675 1 675Valbrevet 1 Linköping Linköping Norrmalmsvägen 11 1983 1 650 1 650Kyrktuppen 10 Södertälje Järna Storgatan 1970 1 300 2 304 1 436 29 5 068

BostadBananen 8 Stockholm Stockholm Bergsgatan 5 A-C 1908/1985 1 226 1 552 2 778Berga 10:6 Österåker Åkersberga Storängsvägen 16 A 1991 1 491 12 3 222 5 277

IndustriHantverkaren 1 Botkyrka Norsborg Segersbyvägen 4-6 1974 2 825 6 913 9 792Tumba 7:150 Botkyrka Tumba Gustaf de Lavals väg 10 A 1961/64 42 503 25 619 2 214 8 532 78 868Näringen 8:5 Gävle Gävle Strömsbrovägen 19, 13 1965 5 945 5 945Sörby Urfjäll 37:3 Gävle Gävle Utmarksvägen 10 2000 1 148 9 928 2 070 123 13 269Näringen 12:2 Gävle Gävle Strömsbrovägen 12 1990 592 592

11Kungsleden 2007

Sålda fastigheter



lagerÄldre-


Åby 1:152 Haninge Haninge Rörvägen 62 1989,1991, 2003

602 3 228 220 4 050

Jordbromalm 6:16 Haninge Haninge Lagervägen 28 1977/2003 460 6 624 7 084Jordbromalm 6:60 Haninge Haninge Rörvägen 4-8 1983 1 666 4 507 470 6 643Upplaget 3 Katrineholm Katrineholm Högmossevägen 6 1929Glasberget 5 Linköping Linköping Roxtorpsgatan 13 1974, 1985,

19848 400 8 400

Navhålet 2 Linköping Linköping Låsblecksgatan 3 1992 2 787 4 813 7 600Antennen 10 Linköping Linköping Alkagatan 2 1948/1988 1 113 355 6 081 7 549Vågen 8 Motala Motala Vintergatan 1,7 1960 1 229 8 020 2 909 12 158Bägaren 6 Norrköping Norrköping Slottsgatan/Kungsgatan 1988 108 161 2 849Industrien 17 Norrköping Norrköping Exportgatan 28,32 1965/1975 6 083 6 083Tråden 11 Norrköping Norrköping Malmgatan 5 1967,

1970-19753 366 17 019 20 385

Particentralen 2 Stockholm Årsta Brunnbyvägen 11 1962 336 2 550 2 886Administratören 1 Stockholm Årsta Partihandlarvägen 2 1993, 2000 1 727 1 235 2 962Particentralen 1 Stockholm Årsta Brunnbyvägen 15 1962, 1985 343 1 833 343 2 519Particentralen 5 Stockholm Årsta Partihandlarvägen 1 1983 1 284 1 284Particentralen 6 Stockholm Årsta Brunnbyvägen 7 1962 1 798 640 2 438Fotografen 5 Tyresö Tyresö Mediavägen 7 1984 1 060 1 060

KontorVäxlaren 4 Eskilstuna Eskilstuna Fristadstorget 10 1930 1 957 401 52 526 2 936Hållsta 6:13,15,18,19 Eskilstuna Eskilstuna Hållsta 1972/1981 24 280 24 280Norr 44:1 Gävle Gävle Kyrkogatan 28/Hattmakarg. 2 1901/1983 3 287 235 347 1 090 185 5 144Näringen 12:1 Gävle Gävle Snäppvägen 2 1956/1980 379 322 701Näringen 6:4 Gävle Gävle Lötängsgatan 13 1963/1985 1 004 524 1 528Sätra 107:7 Gävle Gävle Marielundsvägen 2 1991 3 209 3 209Alderholmen 19:3 Gävle Gävle 1:A Magasinsg.3/2:A

Magasinsg.41929 809 809

Alderholmen 24:5 Gävle Gävle Norra Skeppsbron 5B 1929 1 105 1 105Öster 10:1 Gävle Gävle Östra Hantverkargatan 62 1989 1 279 1 279Alderholmen 18:1 Gävle Gävle Hamntorget 6/2:A

Magasinsgatan 11929 1 587 1 409 2 996

Alderholmen 24:3 Gävle Gävle Norra Skeppsbron 5 A 1929 1 141 14 1 155Hemlingby 61:1 Gävle Gävle Kryddstigen 24 1990 1 043 464 861 2 368Näringen 11:3 Gävle Gävle Strömsbrovägen 18 1978/1982 2 213 1 825 4 038Norr 26:1 Gävle Gävle Nygatan 34 -Hattmakarg.8 1891/1985 1 044 134 78 100 1 356Alderholmen 10:1 Gävle Gävle Drottninggatan 46 1930 696 187 883Norr 26:3 Gävle Gävle Hattmakargatan 6 1992 2 787 220 3 007Diametern 1 Huddinge Huddinge Dialoggatan 1 1978/1990 44 271 20 44 321Dolken 5 Linköping Linköping Hamngatan 13 1964 2 401 2 829 24 5 254Badhuset 5 Linköping Linköping S.t Larsgatan 21 1929 1 247 158 1 307 225 2 937Lokatten 14 Norrköping Norrköping Drottn.G11,15-17, Hosp.G 5,

Trädg.G6a,81929 2 756 12 1 402 355 4 525

Pelikan 24 Norrköping Norrköping Drottninggatan 19 1909/1984 966 425 1 391Pelikan 25 Norrköping Norrköping Hospitalsgatan 6 1918/1975 1 271 259 80 1 610Skeppet 10 Norrköping Norrköping Generalsgatan 12 1977 7 849 164 86 27 8 126Bägaren 5 Norrköping Norrköping Luntg30-34,Norra Prom135-

13,Slottsg148-1984 5 548 10 5 558

Bägaren 3 Norrköping Norrköping Luntgatan 28 1987 3 889 177 4 066Puman 5 Solna Solna Bangatan 13-19 Storgatan

20-261975/1985 3 092 25 2 841 678 6 636

Råfilmen 1 Stockholm Bandhagen Harpsundsvägen 181 1962 1 410 1 410Murmästare-Ämbetet 2 Stockholm Skärholmen Murmästarvägen 17, 19 1976 5 265 2 672 7 937Postgården 5 Stockholm Årsta Grosshandlarvägen 1 1988 2 260 3 006 5 266Konsumenten 1 Stockholm Älvsjö Konsumentvägen 4, 8A-D 1958/1973 1 771 6 391 8 162Hantverkaren 1 Södertälje Södertälje Hantverksvägen 1 1995 3 010 10 885 215 14 110Åkerby 8 Täby Täby Kemistvägen 10 1976 2 697 5 924 430 9 051Övra Runby 4:1 Upplands-

VäsbyUpplands väsby Hagvägen 29 1929 115 287 1 332 3 016 634 5 384

LagerSörby Urfjäll 28:3 Gävle Gävle Utmarksvägen 35 1979/1983 2 198 2 198Norr 34:3 Gävle Gävle Kyrkogatan 25/Norra

Kopparslagargatan 31995 89 5 991 6 080

Sörby Urfjäll 27:2 Gävle Gävle Rälsgatan 2-4 1972 354 4 688 5 042Frukthallen 1 Stockholm Årsta Brunnbyvägen 10,

Uppköparvägen 21977 443 6 696 7 139

Partihallen 1 Stockholm Årsta Uppköparvägen 1,3,5,7 1968 6 340 7 183 7 045 20 568Ostmästaren 1 Stockholm Årsta Ostmästargränd 2 1980 15 287 15 287

MarkHyrstallet 1 Botkyrka Saknas Saknas -Näringen 22:3 Gävle Gävle Beckasinvägen 15 -

SkolaSödertull 33:1 Gävle Gävle Södra Kungsgatan 59 1940/ 1960 1 893 860 3 675 4 663 12 578

Marknadsområde UtlandBostadBoulevard de la Cambre 28 Bryssel Bryssel -

KontorRue Theresienne Bryssel Bryssel -Hogehilweg 7 Amsterdam Amsterdam - 2 863 2 863Manhattan Center Bryssel Bryssel - 50 564 50 564Lozenberg 17 Bryssel Bryssel - 2 788 2 788Avenue Hermann Debroux Bryssel Bryssel -Rue de Namur 72/74 Bryssel Bryssel -Avenue Louise 350 Bryssel Bryssel -

12 Kungsleden 2007

Köpta fastigheter



lagerÄldre-

boende Vård Affär Skola Bostad Hotell Övrigt Total ytaHyres- intäkt

Hyres-värde

Vakans-grad, %

Marknadsområde MellanAffärGnr 30 Bnr 37 Ullensaker Ullensaker Dyrskuvei 7 2007 980 1 820 2 800 2 975 2 975

IndustriBacka 2:26 Hallsberg Pålsboda Kvarngatan 2 1968/1969/

1972/19737 565 7 565 2 270 2 270

Ludvika 4:41, Ludvika Ludvika Ludvika Lyviksvägen 1 1929/1950/ 1981

41 077 129 113 19 809 189 999 85 996 91 113 5,61

Ludvika 4:44, Ludvika Ludvika Ludvika Lyviksvägen 18 1939/1952/ 1971

Verkstaden 7 Västerås Västerås Metallverksgatan 1929 23 856 23 856 5 433 5 433

KontorVerkstaden 6 Västerås Västerås Metallverksgatan, Glö-

dargränd, Varmvalsv1897/2005 18 084 18 084 8 000 15 984 49,94

LagerOxen 11 Kumla Kumla Västra Drottninggatan 40 1968/1978/

1995258 1 791 402 2 451 843 843

MarkLudvika 4:54, Ludvika Ludvika Ludvika Lyviksvägen 1929/1959/

1981Låset 1, Ludvika Ludvika Ludvika Malmgatan 4 -Rundeln 1, Ludvika Ludvika Ludvika Tunnelgatan 5 -

SkolaVästerås 1:250 Västerås Västerås Björnövägen 12 1940 698 124 2 614 3 436 4 575 4 575Barkaröby 15:308 Västerås Västerås Lötgatan 41 2005 1 570 1 570 2 314 2 314

VårdStorfors 30:1 Storfors Storfors Hammargatan 3-4 1960 5 969 1 128 7 097 5 209 5 209

Marknadsområde NordAffärKorvetten 1 Härnösand Härnösand Varvsgatan 16 1958 1 390 1 390 758 758Singeln 12 Umeå Umeå Formvägen 8 D 1992 1 425 1 425 669 669Märlan 7 Umeå Umeå Gräddvägen 17 1940 310 1 790 2 100 768 768Björnjägaren 2 Umeå Umeå Björnvägen 11 B 1977 2 033 228 2 261 2 263 2 263Huggormen 1 Umeå Umeå Björnvägen 15 1977 1 974 2 950 4 924 3 066 3 387 3,69Generatorn 7 Umeå Umeå Förrådsvägen 11-15 1960 210 2 855 3 480 6 545 3 346 3 486 3,29Häradsdomaren 3 Umeå Umeå Bryggargatan 10 1970 100 69 325 373 160 1 027 641 641

BostadLaxen 4 Nordmaling Nordmaling Kungsvägen 43 1950 250 285 535 410 410

IndustriRäfsan 4 Luleå Luleå Traktorvägen 1 1977 18 362 18 362 9 017 9 303 3,07Rälsbussen 1 Umeå Umeå Industrivägen 4-8 1955 2 386 1 402 7 536 320 11 644 6 112 6 395 0,39Syllen 11 Umeå Umeå Industrivägen 24 1968 45 427 828 1 300 548 601 8,81Kronoskogen 2 Umeå Umeå Kronoskogsvägen 8 1976 4 456 4 456 2 335 2 335Kedjan 5 Umeå Umeå Gräddvägen 13 1981 265 441 450 825 1 981 1 023 1 034 1,06Kronoskogen 3 Umeå Umeå Kronoskogsvägen 4-6 1976Schablonen 3 Umeå Umeå Lärlingsgatan 20 1970Maskinen 1 Umeå Umeå Maskingatan 1 1966, 1971,

19761 260 1 171 2 431 1 670 1 671

KontorTelegrafen 2 Härnösand Härnösand Nybrogatan 6 1900 2 060 79 2 139 1 942 1 942Rådmannen 6 Härnösand Härnösand Backgränd 9 1981 4 222 365 4 587 3 999 4 370 8,48Lärkan 21 Härnösand Härnösand Tullportsgatan 2 1970 7 785 120 297 1 887 688 10 777 7 296 8 042 9,27Jullen 6 Härnösand Härnösand Varvsgatan 15 1929/1990 2 454 2 454 696 975 28,61Torsvik 5 Härnösand Härnösand Nattviksgatan 8 1992 8 538 8 538 7 049 7 249 2,60Magasinet 2 Härnösand Härnösand Magasingatan 5 1910/2003 913 913 477 601 20,63Tor 6 Nordmaling Nordmaling Kyrkogatan 8 1990 835 40 30 905 333 621 46,37Lekatten 8 Nordmaling Nordmaling Affärsvägen 3 A-E 1991 350 789 1 139 670 779 13,99Orren 6 Sollefteå Sollefteå Kungsgatan 10 1967 2 971 348 392 692 4 403 2 888 3 437 15,97Singeln 17 Umeå Umeå Formvägen 10 D 1981/1986 1 052 424 1 476 1 045 1 045Schablonen 2 Umeå Umeå Lärlingsgatan 22 1970 1 298 100 1 398 984 745Syllen 3 Umeå Umeå Industrivägen 10 1968 1 233 132 95 320 1 780 823 834 1,31Huggormen 2 Umeå Umeå Björnvägen 17 1975 312 475 2 853 3 640 3 025 3 180 4,87Lamellen 3 Umeå Umeå Norra Obbolavägen 89 1968 3 340 3 340 2 129 2 129Matrisen 6 Umeå Umeå Lärlingsgatan 1 1969 3 153 809 353 4 315 1 240 1 762 15,43Schablonen 7 Umeå Umeå Lärlingsgatan 8 1974 345 639 984 434 434Singeln 18 Umeå Umeå Formvägen 10 D-E 1981Syllen 5 Umeå Umeå, Industrivägen 12 1965 3 955 313 481 790 5 539 2 478 2 603 4,80

LagerStorheden 1:81 Luleå Luleå Cementvägen 8 1990 5 780 5 780 2 524 2 524Färgaren 8 Sollefteå Sollefteå Strömgatan 3 1900 0 0 0Schablonen 6 Umeå Umeå Lärlingsgatan 10-14 1976 692 2 725 3 417 1 560 1 696 8,01Kedjan 7 Umeå Umeå Gräddvägen 15 B 1990 2 015 2 015 1 148 1 198Grubbe 9:48 Umeå Umeå Kabelvägen 1 A 1992 112 705 82 899 329 329

SkolaBrunne 12:18, Härnösand Brunne Brunne 431, Brunne 135 1989 2 906 2 906 2 650 2 650Västansjö 1:86 Härnösand Hälledal Folketshusvägen 9 1971/1974 3 742 3 742 2 284 2 284Västansjö 1:41 Härnösand Hälledal Folketshusv. 7 1963/1964/

1990451 451 381 381

Hörnan 2 Härnösand Härnösand Sehlstedtsvägen 1 1985/1991 753 753 676 676Bondsjö 2:338 Härnösand Härnösand Daghemsvägen 2 1976/1979/

1985653 653 468 468

Hopparen 1 Härnösand Härnösand Murbergsvägen 25 1950/1974/ 1979

884 884 592 592

Oxen 1 Härnösand Härnösand Sköldgatan 1 1968/1988/ 2005

805 805 442 442

Akvilejan 4 Härnösand Härnösand Brännavägen 29 1972/1991/ 2002

1 339 1 339 741 741

Prylen 1 Härnösand Härnösand Skolgränd 2 1968/1983/ 2003

829 829 414 414

Vangsta 1:102 Härnösand Härnösand Trumpetgatan 50 1976/1980/ 1993

830 830 551 551

Stenhammar 1:223 Härnösand Härnösand Tjädervägen 114 1994 1 139 1 139 1 289 1 289Stenhammar 1:72 Härnösand Härnösand Kontrastvägen 171 1981/1982 242 242 172 172Bondsjö 2:312 Härnösand Härnösand Slåttervägen 3 1954/1966/

19752 711 2 711 1 892 1 892

Skolan 1 Härnösand Härnösand Norra Ringvägen 23 1947/1966/ 1968

9 006 9 006 4 001 6 001 33,32

Eleven 1 Härnösand Härnösand Gymnastikgatan 4 1966/1971 3 283 3 283 2 126 2 126

13Kungsleden 2007



lagerÄldre-


Hyres-värde

Vakans-grad, %

Solen 15 Härnösand Härnösand Södra vägen 22 1892/1979 10 869 10 869 7 191 7 191Ön 2:63 Härnösand Härnösand Rosenbäcksallen 15 1963 3 050 895 1 297 5 242 3 895 4 170 6,59Inspektorn 11 Härnösand Härnösand Brunnshusgatan 18 1882/1903 24 087 24 087 14 511 14 511Läraren 1 Härnösand Härnösand Kastellgatan 35 1955/1979 3 953 3 953 3 027 3 027Geresta 1 Härnösand Härnösand Rosenbäcksallen 39 1998/2007 10 392 10 392 9 423 9 426 0,03Orren 12 Härnösand Härnösand Institutgatan 16 B 1980/1990/

1991238 238 154 154

Folkskolan 3 Härnösand Härnösand Brunnshusgatan 4 1912/2001 5 932 5 932 6 361 6 361Fastlandet 2:84 Härnösand Härnösand Södra vägen 3 A-C, D 1953/1970/

1980/1988/ 2006

1 093 1 257 9 788 12 138 8 692 9 999 13,07

Äland 22:1 Härnösand Älandsbro Nämndemansvägen 3 A 1969 4 003 4 003 2 445 100,00

VårdTorget 1 Härnösand Härnösand Stora Torget 2 1863/1984 798 798 614 614Tunnbindaren 4 Härnösand Härnösand Storgatan 9 1971 4 075 4 075 2 388 2 390 0,08Rådhuset 6 Härnösand Härnösand Norra Kyrkogatan 3 1959/1970 2 821 2 821 1 962 1 962Vinstocken 2 Härnösand Härnösand Norra Kyrkogatan 2 1955/1983/

20002 938 2 938 2 241 2 263 0,97

Sågen 10 Härnösand Härnösand Kiörningsgatan 20 1955/1998 755 755 803 803Venus 7 Härnösand Härnösand Lönegrensgatan 2-11 1950/1989/

19911 441 614 2 055 1 201 1 210 0,74

Häcken 13 Härnösand Härnösand Källvägen 10 1996 787 787 953 953Bofinken 8 Härnösand Härnösand Gådeåvägen 11 1980 495 495 265 265Kattastrand 3:2 Härnösand Härnösand Solumsvägen 6 1960/1983 497 497 214 300 28,66

ÄldreboendeBrunne 12:21 Härnösand Brunne Brunne 157 1993 2 923 2 923 3 143 3 143Högsjö-Dal 2:90 Härnösand Hälledal Hälledalsvägen 51B 1948 3 510 3 510 2 220 2 220Sländan 12 Härnösand Härnösand Brännavägen 67 1970/1981/

19855 634 5 634 3 923 3 923

Ön 2:58 Härnösand Härnösand Volontärvägen 39 1992 5 727 5 727 6 025 6 025Äland 1:91 Härnösand Älandsbro PI 652 1989/1991 2 700 2 750 2 445

Marknadsområde SydAffärNyponrosen 2 Helsingborg Helsingborg Skaragatan 90 - 92 1979 60 2 292 2 352 1 460 1 564 6,63Adolfsberg Västra 10 Helsingborg Helsingborg Södra Hunnetorpsvägen

54 - 561975 380 988 1 368 1 142 1 292

Nordanvinden 3 Lund Lund Nordanväg 5-9 1966 720 1 796 2 516 3 947 4 187

HotellGunghästen 1 Malmö Malmö Jägersrovägen 160 1964/1990 3 342 5 501 8 843 7 726 8 194 5,36

IndustriSmörblomman 16 Borgholm Borgholm Hammarvägen 6 1980/1992 519 519 234 234Plankan 1 Eksjö Eksjö Kapellvägen 4 1982/1986/

2002/2004560 560 338 338

Borret 15 Eslöv Eslöv Trehäradsvägen 46 1957Hugin 8 Gislaved Gislaved Marielundsgatan 52 1975/1988/

1989/1999434 434 260 260

Hillerstorp 3:51 Gnosjö Hillerstorp Brogatan 24 1989/1998/ 2000

765 765 497 497

Hanåsa 15:62 Högsby Högsby Bruksvägen 48 B 1983 200 200 50 50Äreporten 3 Jönköping Jönköping Fridhemsvägen 12 1985/2006 1 285 1 285 707 707Husgerådet 1 Kalmar Kalmar Karlstorpsvägen 16 1991/2000/

20021 880 1 880 940 940

Verkö 3:4 Karlskrona Karlskrona Verkö industriområde 1971/1977/ 1998

3 736 29 778 3 719 37 233 27 730 27 730

Bromsregulatorn 1 Landskrona Landskrona Instrumentgatan 15 1968/1996 26 600 26 600 16 409 16 409Boken 1 Mörbylånga Mörbylånga Köpmangatan 12 1990 589 589 412 412Ripan 7 Nybro Nybro Jutegatan 2 1960/1998 393 393 236 236Ratten 18 Oskarshamn Oskarshamn Väderumsvägen 12 1988/1990/

20031 615 1 615 969 969

Snickeriet 4 Oskarshamn Oskarshamn Förrådsgatan 6 1977/1982/ 1998

5 439 5 439 1 632 1 632

Snickeriet 14 Oskarshamn Oskarshamn Förrådsgatan 8 1982/1986/ 2002/2006

2 198 2 198 1 978 1 978

Kopparslagaren 3 Sävsjö Sävsjö Kopparslagaregatan 8 1800/1978/ 1988

401 401 180 180

Slakthuset 7 Tranås Tranås Verkstadsgatan 2 1953/1990 1 270 1 270 381 381Rösaberg 1:102 Vetlanda Vetlanda Bergmossevägen 6 1973 1 281 6 244 0 7 525 3 101 3 101Bredaryd 41:10 Värnamo Bredaryd Industrivägen 14 1990/2000/

2001841 841 421 421

Lärkträdet 3 Värnamo Värnamo Ringvägen 63 1983/1990/ 2002

1 091 1 091 655 655

LagerBjuv 23:3 Bjuv Bjuv Billesholmsvägen 4 1961/

1967-69370 18 218 293 18 881 2 148 2 148

Rausgård 22 Helsingborg Helsingborg Landskronavägen 11 1951/1973/ 1999

3 870 40 492 17 250 61 612 36 148 36 148

Överlappen 15 Jönköping Jönköping Granitvägen 10 1900 1 153 731 1 884 1 175 1 175Regnbågen 3 Osby Osby Regnbågsv. 12 1973/1976 890 21 080 21 970 7 140 7 140Snöflingan 3 Osby Osby Meinv. 2 1976 13 328 949 14 277 3 782 3 926 3,66Kronoslätt 1:3 Staffanstorp Staffanstorp Västanvägen 1971 1 095 18 186 1 444 20 725 9 962 9 962Hyveln 4 Sölvesborg Sölvesborg Sliparevägen 3 1983 127 586 49 762 378 378121 Höje Taastrup by Taastrup Taastrup Bredebjergvej 1 2000 3 569 8 001 0 11 570 11 328 11 328

MarkRegnbågen4 Osby Osby Regnbågsv. -

SkolaIntendenten 2 Hässleholm Hässleholm Finjagatan 18 1960 2 290 2 290 2 184 2 184Silverängen 4 Landskrona Landskrona Silvergården 1 1960 4 190 10 563 14 753 11 842 11 888 0,38Jägaren 11 Växjö Växjö Vallgatan 12E 1956/1969/

19823 465 377 4 800 4 326 2 902 19 035 9 895 9 895

Liv 1 Ystad Ystad Björnstjernegatan 1A-C 1900/2000 1 726 72 3 742 5 540 6 850 7 000 2,14

VårdLasarettet 8 Karlshamn Karlshamn ErikDahlbergsvägen

30A-F1880 3 924 4 373 799 162 1 992 11 533 6 919 8 081 14,37

ÄldreboendeBlinkarp 1:9 Svalöv Röstånga Blinkarp 863 1944 2 600 2 600 800 800

Köpta fastigheter

14 Kungsleden 2007

Köpta fastigheter



lagerÄldre-


Hyres-värde

Vakans-grad, %

Marknadsområde VästIndustriBulten 1 Alingsås Alingsås Sävelundsgatan 2 1977/1993/

19963 454 14 927 18 381 18 247 18 247

Rydahög 1 Borås Borås Almenäsvägen 7 1963/1968/ 2006

3 113 35 155 38 268 16 622 16 920 0,18

Rydaslätt 1 Borås Borås Almenäsvägen 16 1970/1977/ 1987/1988

904 12 456 13 360 6 637 6 637

Trucken 1 Borås Borås Företagsgatan 69 1982/1987 33 000 33 000 12 494 12 494Bockasjö 1 Borås Borås Bockasjögatan 12 1965/1987 2 419 17 958 2 500 22 877 13 175 13 355Fjädern 3 Borås Borås Industrigatan 31 1950 1 680 4 852 6 532 2 494 2 494Fjädern 4 Borås Borås Industrigatan 29 1950Arendal 764:385 Göteborg Göteborg Sydatlanten 12 1969/1979/

1994863 8 352 890 10 105 5 229 5 229

Hede 1:54 Kungsbacka Kungsbacka Kraftvägen 2 1952/2001 4 833 30 200 630 35 663 15 680 15 705Hede 3:122 Kungsbacka Kungsbacka Kraftvägen 3 1952/2001Varla 2:390 Kungsbacka Kungsbacka Energigatan 19 1992 1 824 2 858 4 682 3 557 3 557Lundby Prästgård 1:1 Lerum Gråbo Olstorpsvägen 3 1967 10 000 10 000Forsåker 1:227 Mölndal Mölndal Nämndemansgatan 17/

Krongårdsgatan 31968 2 880 14 236 17 116 10 437 10 437

Tången 1 Nässjö Anneberg Solbergavägen 20 - 12 000 12 000Limmared 26:2 Tranemo Limmared Vallgatan 4 1970/1988 1 149 1 149 270 270

KontorVarla 14:8 Kungsbacka Kungsbacka Magasingatan 12 1989 1 433 40 1 473 1 211 1 211Sågen 14 Kungsbacka Kungsbacka Järnvägsgatan 36 1980 1 569 903 2 472 2 042 2 042Forsåker 1:257 Mölndal Mölndal Kronogårdsgatan 3 1986 1 495 1 495 1 197 1 197Forsåker 1:164 Mölndal Mölndal Kronogårdsgatan 3 1975 2 498 2 498 2 077 2 077

MarkForsåker 1:75 Mölndal - - - 0 40 40

SkolaHäggen 3 Skara Skara Gråbrödragatan 15 1950 1 824 115 1 964 2 279 2 279

VårdDingle 1:103 Munkedal Dingle Östra vägen 3 1945 320 320 264 264Krokstads-Hede 1:108

Munkedal Hedekas Dinglevägen 6 1950 386 386 184 184

Foss 10:1 Munkedal Munkedal Centrumvägen 34 2007 1 917 1 917 2 607 2 607

ÄldreboendeLyrestads Klockarbol 5:39

Mariestad Lyrestad Sjötorpsvägen 2 4 284 4 284 3 643 3 643

Björsäter 5:7 Mariestad Mariestad Kinnekullevägen 40 3 983 3 983 3 088 3 088Ullervad 14:19 Mariestad Mariestad Ullervadsvägen 4A 5 169 5 169 4 911 4 911

Marknadsområde ÖstAffärTäckeråker 2:273 Haninge Haninge Gamla Nynäsvägen 3B 1991 6 000 6 000 7 110 7 110Täckeråker 2:227 Haninge Haninge Gamla Nynäsvägen 3A 1981 2 810 2 810 3 410 3 610 5,54Himna 11:225 & 11:226

Linköping Linghem Himnavägen 153, 155 1976 823 988 1 811 1 672 1 672

Laken 3 Linköping Linköping Söderleden 33-37 1963/1988 1 539 527 2 594 473 62 7 175 5 318 5 575 4,61Isbjörnen 1 Linköping Linköping Tröskaregatan 5-35 1982/1996 473 1 419 429 256 2 577 2 656 2 784 4,59Idrottspriset 1 Linköping Linköping Rekrytgatan 3 1992 71 1 020 1 091 1 451 1 508 3,76Runö 7:73 & 7:74 Österåker Åkersberga Sågvägen 26 2007 1 030 780 4 680 6 490 1 977 1 977

HotellÅkerby 4 & 12 Täby Täby Kemistvägen 30-32 1993 13 600 13 600 10 324 10 324

IndustriStenvreten 4:1, Enköping

Enköping Enköping Garagevägen 1 - 13 1962/1970 888 44 461 445 465 46 259 23 171 23 171

Fredriksskans 15:16 Gävle Gävle Bönavägen 55 2003 864 13 306 14 170 6 377 6 377Jordbromalm 6:14 Haninge Haninge Lagervägen 11 1977/2007 296 8 787 490 9 573 7 239 7 239Antennen 10 Linköping Linköping Alkagatan 2 1948/1988 1 903 5 423 7 326 3 978 3 978Magneten 4 Motala Motala Dynamovägen 11 1990/1995 396 396 198 198Vågen 8 Motala Motala Vintergatan 1,7 1960 1 229 8 020 2 909 12 158 5 438 5 438Slakthuset 14 Norrköping Norrköping Lindövägen 70 1929/1985 110 2 106 589 2 805 1 074 1 074Industrien 17 Norrköping Norrköping Exportgatan 28,32 1965/1975 877 5 206 6 083 3 523 3 523Asken 17 Nyköping Nyköping Hantverksvägen 7 1940/1972/

1992/1997/ 1998

1 870 1 870 842 842

Kylfacket 1 Stockholm Johanneshov Hallmästarvägen 4 - 8 1955/1960/ 1994

2 518 19 189 3 355 25 062 18 093 18 093

Kylrummet 1 Stockholm Johanneshov Hallmästarvägen 1 - 5 1969/1976/ 1989

KontorGardisten 4 Linköping Linköping Kolfallsgatan 3A 1964/2000 1 050 1 050 735 735Domaren 11 Linköping Linköping Stora Torget 1 1929/2000 662 550 1 514 3 066 3 066Ekonomen 5 Linköping Linköping Djurgårdsgatan 1 1929/2002 965 965 1 463 1 463Dolken 5 Linköping Linköping Hamngatan 13 1964 5 253 5 253 7 654 7 654Badhuset 5 Linköping Linköping S.t Larsgatan 21 1929 2 789 128 2 917 3 098 3 098

LagerNore 22 Eskilstuna Eskilstuna Helgestagatan 3 B 1972 1 500 1 500 760 760Nylonstrumpan 3 Linköping Linköping Skonbergavägen 41 1968 4 506 4 506 1 308 1 308Magnetbandet 3 Linköping Linköping Finnögatan 1 1987 458 4 670 700 5 828 2 973 2 991 0,60Grundet 9,Linköping Linköping Linköping Sunnorpsgatan 4 1985 584 974 80 1 638 1 149 1 149Glasflaskan 1, Linköping

Linköping Linköping Roxtorpsgatan 16 1977/1982 1 854 1 299 3 153 2 230 2 282

Greken 5, Linköping Linköping Linköping Rudsjögatan 1, 3 1956/1976 1 378 1 507 563 3 448 2 261 2 261Frukthallen 1 Stockholm Årsta Brunnbyvägen 10,

Uppköparvägen 21977 7 139 7 139 7 775 7 775

Ostmästaren 1 Stockholm Årsta Ostmästargränd 2 1980 3 612 11 675 15 287 12 330 12 330

SkolaNyfors 1:24 Eskilstuna Eskilstuna Tunavallsgränden 5 2007 1 427 1 427Gällstad 1:291 Linköping Linghem Sävsångarevägen 61 2008 661 661 1 082 1 082Askeby 4:54 Linköping Linghem Andreas Linbloms väg 7 2008 425 425 678 678Askeby 4:55 Linköping Linghem Andreas Linbloms väg 5 2008Rystads-Gärstad 8:41 Linköping Linköping Gurkvägen 2-4 2008 661 661 1 044 1 044Ordensringen 2 Linköping Linköping Ellen Keys gata 4 1972 917 917 790 790Orgelstämman 1 Linköping Linköping Åbylundsgatan 19A 1957 215 215 188 188Ormtjusaren 1 Linköping Linköping Ulvåsavägen 2C 1955/1986 390 156 546 564 564Ostduken 2 Linköping Linköping Björnkärrsgatan 14-16 1973 965 486 1 451 1 105 1 105Laddstaken 1 Linköping Linköping Knektgatan 1A-B 1965/2007 750 750 1 150 1 150Aklejan 5 Linköping Linköping Kristinagatan 14 1941/1970 277 277 258 258

15

Köpta fastigheter

Kungsleden 2007



lagerÄldre-


Hyres-värde

Vakans-grad, %

VårdLejonet 21 Katrineholm Katrineholm Skogsgatan 8B-8F 1991 506 30 536 675 675Grottan 2 Nyköping Nyköping Svärtavägen 21 2001 469 469 472 472Flockliljan 1 Nyköping Nyköping Narcissvägen 2 1993 398 398 414 414Sandstenen 4 Nyköping Nyköping Ekebobacken 4 1992 466 466 577 577Grindäng 1:13 Nyköping Stigtomta Skolvägen 44 1993 380 380 434 434Nälberga 1:246 Nyköping Tystberga Björkgårdsvägen 1-3 1993 398 398 424 424

ÄldreboendeKrusmyntan 2 Tyresö Tyresö Basilikagränd 1 2007 2 900 2 900

Marknadsområde TysklandÄldreboendeBocholt 1 Bocholt Bocholt Böwings Stegge 8 2003 3 700 3 700Bocholt 2 Bocholt Bocholt Böwings Stegge 6 2005 3 700 3 700Duisburg Hufstrasse Hamborn Hamborn Hufstrasse 2 - 4 825 4 825 - -Werder Werder Werder Am Strengfeld 10 285 10 285 11 269 11 269

Det är Therése Hamrén som är på framsidan till fastighetsförteckningen, hon arbetar på Kungsledens HR-avdelning.


AffärsmoDell


















orgAnIsAtIon

















nyA sAtsnIngAr
















VIsIon




AffärsIDé



fInAnsIellA mål



UtDelnIngspolIcy



























för stora bolag.

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500



Mkr

99 00 0201 03 04 05 0706


0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5




ggr

99 00 0201 03 04 05 0706


0

5

10

15

20

25

30

35

40

45



%

99 00 02 01 03 04 05 0706

målUppfyllelse


Mkr

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20070

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000


Kommersiellt,

publikt, tyskland

och moduler






Avkastningen

viktigare än

hustyp eller läge





AnmälAn









Kungsleden AB




telefon: 08-503 052 00

telefax: 08-503 052 02















UtDelnIng










23 april 2008


13 augusti 2008


22 oktober 2008

huvudkontor

Medborgarplatsen 25

Box 70414

107 25 Stockholm

Tel 08-503 052 00

Fax 08-503 052 01

övriga kontor

Gävle

N Rådmansgatan 8C

803 11 Gävle

Tel 026-54 55 70

Fax 026-51 98 80

Göteborg

Lilla Bommen 6

Box 11284

404 26 Göteborg

Tel 031-755 56 00

Fax 031-755 56 01

Härnösand

Magasinvägen 5

871 45 Härnösand

Tel 0611-822 60

Fax 0611-822 69

Jönköping

Oxtorgsgatan 3

Box 543

551 17 Jönköping

Tel 036-16 70 07

Fax 036-16 70 03

Karlstad

Fredsgatan 3B

Box 1037

651 15 Karlstad

Tel 054-17 50 00

Fax 054-17 50 01

Linköping

Barnhemsgatan 4

582 24 Linköping

Tel 013-12 88 68

Malmö

Kungsgatan 6

211 49 Malmö

Tel 040-17 44 00

Fax 040-17 44 19

Uddevalla

Tyggården 1B

451 34 Uddevalla

Tel 0522-79 150

Fax 0522-79 350

Upplands Väsby

(Nordic Modular)

Hotellvägen 5

Box 914


Tel 08-590 994 40

Fax 08-590 759 10

Umeå

N Obbolavägen 89

904 22 Umeå

Tel 090-12 44 22

München, Tyskland

Kungsleden Gmbh

Maximilianstr 35A

80539 München

Tel +49-89-24218-520

Fax +49-89-24218-348




Årsredovisning 07

Kungsled


Innehåll



2 VD-ord


6 Marknaden

10 Nordic Modular



14 Värdering



20 Hyreskontrakt



27 Miljöarbete


30 Aktien

33 Bolagsstyrning

34 Styrelse

36 Koncernledning






48 Noter koncernen







64 Definitioner




Documents

Kungsleden Årsredovisning 2007