Upload
lidyakartikairawan
View
284
Download
1
Embed Size (px)
Citation preview
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
1/33
Kriteria
TerukurPerancangan Kota
Dasar Perancangan Kota
2014
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
2/33
Intensitas tower di CBD Kota Surabaya
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
3/33
Contoh Perpaduan yang Baik Antara Bangunan Barudengan Bangunan Lama (Bersejarah)
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
4/33
LAND USE INTENSITY UNIT (LUI)MENURUT DE CHIARA
Pemanfaatan tanah ditentukan oleh jenis penggunaan :
Land Area (LA)
Floor Area (FA)
Building Area (BA)
Open Space (OS) LA - BA
Livability Space (LS) OS (Car Movement Area + Parking)
Recreation Space (RS)
Intensitas Pemanfaatan Tanah ditetapkan berdasakan :
Floor Area Ratio (FAR) FA : BA
Building Covered Ratio (BCR) BA : LA
Open Space Ratio (OSR) OS : FA
Recreation Space Ratio (RSR) RS : FA
Livability Space Ratio (LSR) LS : FA
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
5/33
Ilustrasi Penggunaan Lahan
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
6/33
Livability Space dan Recreation Space
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
7/33
FLOOR AREA, BUILDING AREA,CAR MOVEMENT AREA
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
8/33
Intensitas Pemanfaatan Ruang
Koefisien Dasar Bangunan
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) atau Building Covered Ratio (BCR), adalah angkaperbandingan antara luas lantai dasar bangunan tehadap luas persil.
Luas lantai bangunan yang diperhitungkan dalam KDB (menurut Persyaratan TeknisBangunan Gedung; 1998) :
1. Batas dinding terluar bangunan : dihitung 100%.2. Ruangan beratap dibatasi dinding yang tingginya > 1,20 m : dihitung 100%.3. Ruangan beratap dibatasi dinding yang tingginya < 1,20 m : dihitung 50%.
Luasan yang tidak dihitung dalam KDB :
1. Teras tak beratap dibatasi dinding yang tingginya < 1,20 m,
selama tidak melebihi 10% dari total luas lantai bangunan.
2. Patio
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
9/33
Intensitas Pemanfaatan Ruang
Koefisien Lantai BangunanKoefisien Lantai Bangunan (KLB) atau Floor Area Ratio (FAR) adalah angkaperbandingan antara total luas lantai bangunan terhadap luas persil.
Luas lantai bangunan yang diperhitungkan dalam KLB :
1. Batas dinding terluar bangunan : dihitung 100%.
2. Balkon dan overstek yang lebarnya > 1,50 meter, kelebihannya dihitung 100%.
3. Ruang tangga tertutup : dihitung 100%.
Luasan yang tidak dihitung dalam KDB :
1. Ramp dan tangga terbuka
2. Patio KDB dan KLB diperlukan untuk :
Pengaturan pencahayaan dan penghawaan alami.
Menjaga tetap berlangsungnya peresapan air ke dalam tanah.
Menciptakan keserasian tatanan massa dan ruang terbuka suatu lingkungan.
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
10/33
Hubungan KoefisienDasar Bangunan
(BCR) DenganKoefisien LantaiBangunan (FAR)
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
11/33
Intensitas Pemanfaatan Ruang
Garis Sempadan Bangunan
Garis Sempadan Bangunan (GSB) merupakan jarak bebas minimumdinding terluar bangunan dengan batas persil yang dikuasai. GarisSempadan Bangunan terdiri dari:
Garis Sempadan Muka Bangunan (GS Muka Bangunan):
Adalah jarak bebas minimum dinding terluar bangunan denganbatas persil bagian depan. Diartikan juga sebagai jarak bebasminimum antara titik tengah ROW dengan dinding terluarbangunan.
Garis Sempadan Samping Bangunan (GS Samping Bangunan):
Adalah jarak bebas minimum dinding terluar bangunan denganbatas persil bagian samping.
Garis Sempadan Belakang Bangunan (GS Belakang Bangunan):
Adalah jarak bebas minimum dinding terluar bangunan denganbatas persil bagian belakang.
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
12/33
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
13/33
GARIS SEMPADAN BANGUNAN
Mana GS. Muka, GS. Samping,GS. Belakang Bangunan PadaTapak Di Bawah Ini ?
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
14/33
Garis Sempadan BangunanDan Garis Sempadan Jalan
Ingat!Peraturan di tiap
daerah tidak sama
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
15/33
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
16/33
Pada dasarnya
Pembangunan danpengembangan bangunan-bangunan tinggi tidak bisa
dilakukan di sembarangtempat.
Ada faktor-faktor yangmenentukan
mintakat (zona) paling sesuaiuntuk pengembangannya.
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
17/33
Dari Pembangunan Gedung Bertingkat SampaiPengembangan Kawasan Gedung Bertingkat Tinggi
Bangunan gedung bertingkat yang dikembangkan secara individual
Internasional : bangunan tinggi (23 -150 meter); pencakar langit (lebihdari 150 meter).
Indonesia : bangunan gedung bertingkat rendah (- 4 lantai); bertingkat
sedang (5-8 lantai); bertingkat tinggi (9 lantai ke atas). Dari individual membentuk kelompok bangunan sampai cluster
Pembangunan secara individual : bangunan gedung dibangun satu persatu - saling berlomba lebih tinggi sampai pencakar langit (New York).Pengendalian melalui Peraturan Zoning 1916.
Pengembangan secara serentak dan berkelompok : membentuk clusterdan zona. Dikembangkan oleh Corbusier melalui Radiant City.
Pengembangan kawasan bangunan tinggi dikendalikan denganmenggunakan kriteria terukur (Shirvani; 1985).
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
18/33
Dari Bangunan Individual SampaiMembentuk Zona Bangunan Tinggi
Bangunan bertingkat yangdibangun secara individualdenag menggunakan strukturrangka baja (New York)
Bangunan-bangunanberlomba untuk menjadiyang lebih tinggisampai pencakar langit(New York).
Pengembangan dilakukansecara serentak membentukcluster dan zona (radiantcity).
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
19/33
PENGENDALIAN PENGEMBANGANBANGUNAN KE ARAH VERTIKAL
Pengendalian individual ataukelompok menggunakan Peraturan
Zoning 1916.
Pengendalian zona dan kawasan bangunantinggi menggunakan Floor Area District
(Seatle).
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
20/33
Pembatas Pengembangan Ke Arah Vertikal
Menurut Shirvani (1985) pengembangan bangunan ke arah vertikalditentukan oleh kriteria terukur yang terdiri dari : FAR, BCR, building setbackdan SEP yang membentuk selubung bangunan (building envelope) sebagaipembatas pengembangan secara tiga dimensi.
Sky Exposure Plane (SEP) Penggunaan SEP untukmembentuk selubung bangunan
(building envelope) pada
bangunan tinggi.
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
21/33
Unsur-unsur pembatas lainnya adalah :
Peraturan
Perda, Peraturan Walikota, arahan rencana tata ruang(Purwadio; 2006), digunakan sebagai acuan untuk membatasiketinggian bangunan gedung yang boleh dibangun.
Peraturan dan rencana tata ruang merupakan pembatasanpembangunan ke arah vertikal bersifat formal yangimplementasinya dituangkan dalam Surat Keterangan
Rencana Kota (SKRK) dan IMB. Hal-hal yang diatur adalah :KLB, tinggi bangunan dan jenis penggunaan lahan.
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
22/33
Ketersediaan lahan
Ketersediaan lahan menentukan ketinggian bangunan. Metoda untukmenentukan tinggi bangunan adalah menggunakan ALO (De Chiaradan Koppelman; 1975) dan SEP (Shirvani; 1985).
ALO : h = h tot -1,5 tg (De Chiara dan Koppelman; 1975)
h : tinggi bangunan yang diizinkan
htot : tinggi total bangunan
tg : perbandingan antara tinggi dan jarak bangunan
T
SEP : ----- (Shirvani;1985)
D
T : tinggi bangunan
D : jarak proyeksi titik puncak bangunan dan titik di tepi jalan\
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
23/33
Angle of Light Obstruction (ALO)
(De Chiara dan Koppelman;
1975)
Sky Exposure Plane (SEP)
(Shirvani; 1985)
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
24/33
Aturan SEP menurut
Perda Kota Surabaya
No. 7 Tahun 1992
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
25/33
Lintasan Terbang Pesawat
Lintasan terbang pesawat merupakan salah satu faktor yangmembatasi ketinggian bangunan pada kota-kota yang memilikibandara (De Chiara dan Koppelman; 1975).
Lintasan terbang pesawat membatasi ketinggian bangunan yangmempunyai jarak sampai 50.000 feet (15,20 km) dari runwayberdasarkan klasifikasi :
Bangunan yang berada pada zona inner horizontal surface dibatasidengan ketinggian 150 feet (45,50 meter)
Bangunan yang terletak pada outer horizontal surface dibatasidengan ketinggian 500 feet (151,50 meter).
Semakin dekat dengan runway ketinggian bangunan semakinrendah.
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
26/33
Lintasan Terbang Pesawat
(Suwandono dalam Purwadio; 1994)
Jika terdapat perbedaan tinggi tempat
digunakan rumus :
Tm = Tm1 St
Tm : tinggi maksimum yang diizinkan
Tm1 : tinggi maksimum yang diizinkanberdasarkan teoriSt : selisih ketinggian tempat
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
27/33
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
28/33
Dampak Lintasan Terbang Pesawatpada City of Tomorrow, Surabaya
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
29/33
Bangkitan dan tarikan lalu-lintas
Intensitas Pemanfaatan Ruang dimanasalah satu unsurnya adalah KoefisienLantai Bangunan (KLB) mempunyaihubungan dengan bangkitan dan tarikanlalu lintas (Gredian; 2009).
Bangunan yang mempunyai KLB tinggiatau bangunan tinggi menimbulkan
bangkitan dan tarikan lalu lintas lebihbesar dibandingkan dengan bangunanrendah yang mempunyai KDB sama,karena bangunan yang lebih tinggimempunyai luas lantai bangunan yanglebih besar dibandingkan bangunanrendah.
Besar kecilnya bangkitan dan tarikan lalu-lintas oleh bangunan tinggi ditentukanoleh jenis kegiatan dan luas totalbangunan.
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
30/33
Optimasi harga
- Membangun ke arah vertikal ada batas optimalnya, dan tidakselamanya membangun ke arah vertikal itu lebih menguntungkan
dibandingkan dengan membeli lahan baru di sekitarnya (Brandt dalamSuwandono; 1988).
- Berdasarkan optimasi harga, ketinggian bangunan optimal ditentukanoleh harga tanah (NJOP) dan biaya pembangunan gedung. Ditulisdengan rumus :
d
dC = ---------- < LP
dL
dC : selisih total biaya konstruksi per unit luas (dalam rupiah)
dL : selisih keuntungan luas tanah dengan dibuat bertingkatnya bangunan(dalam rupiah)
LP : harga tanah per m2 (dalam rupiah)
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
31/33
Penurunan tanah (land subsidence)
Penurunan permukaan tanah diakibatkan oleh meningkatnyaaktivitas kota, meningkatnya jumlah penduduk, meningkatnyakegiatan ekonomi terutama industri, dan pengambilan air tanah(Abidin dkk dalam Akbar dkk; 2011).
Penurunan permukaan tanah antara lain disebabkan olehpengambilan air tanah secara terus menerus, beban akivitas kotadalam bentuk beban bergerak (misalnya beban akibat pergerakan lalu
lintas di jalan raya) maupun beban statis (misalnya beban yangdiakibatkan oleh bangunan-bangunan termasuk bangunanbertingkat).
Penelitian Pemerintah Kota Surabaya dan Jurusan Geomatika ITS(2011) mengindikasikan bahwa beban statis berupa bangunan-
bangunan merupakan salah satu kontributor penyebab turunnyapermukaan tanah di Surabaya antara 3-10 mm per tahun.
Pengaruh bangunan terhadap penurunan permukaan tanahdipengaruhi oleh jenis pondasi bangunan, yaitu menggunakanpondasi dangkal atau pondasi dalam.
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
32/33
8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf
33/33
Sumber:
1. Heru Purwadio, Haryo Sulistyarso, Putu Gde Ariastita, BambangDjau (2012); Faktor-faktor Penentu Pengembangan KawasanBangunan Gedung BertingkatDi Wilayah Surabaya Timur
2. Rabbani Kharismawan (2011); Pola Pemanfaatan Ruang (ZoningRegulation)