Upload
nguyendat
View
227
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan i
KATA PENGANTAR
Modul peran pembiayaan dalam penyediaan perumahan bertujuan untuk
memberikan pemahaman mengenai arti penting, paradigma dan pengenalan
beberapa produk pembiayaan perumahan.
Buku ini disusun dalam 5 (lima) bab, meliputi pendahuluan, arti Penting
pembiayaan perumahan, paradigma pembiayaan perumahan serta pengenalan
beberapaproduk pembiayaan perumahan dan penutupan. Modul ini disusun
secara sistematis agar peserta pelatihan dapat mempelajari materi dengan lebih
mudah. Fokus pembelajaran diarahkan pada peran aktif peserta pelatihan.
Ucapan terima kasih dan penghargaan kami sampaikan kepada tim penyusun atas
tenaga dan pikiran yang dicurahkan untuk mewujudkan modul ini. Penyempurnaan
maupun perubahan modul di masa mendatang senantiasa terbuka dan
dimungkinkan mengingat akan perkembangan situasi, kebijakan dan peraturan
yang terus menerus terjadi. Semoga modul ini dapat membantu dan bermanfaat
bagi peningkatan kompetensi aparatur di Pusat dan Daerah dalam Bidang
Penyediaan Perumahan.
Bandung, Desember 2018
Kepala Pusat Pendidikan dan Pelatihan
Jalan, Perumahan, Permukiman, dan
Pengembangan Infrastruktur Wilayah
ii Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan
DAFTAR ISI KATA PENGANTAR...................................................................................................... I
DAFTAR ISI ................................................................................................................. II
DAFTAR TABLE ......................................................................................................... IV
DAFTAR GAMBAR ...................................................................................................... V
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL .......................................................................... VI
A. Deskripsi ...................................................................................................... vi
B. Persyaratan ................................................................................................. vi
C. Metode ........................................................................................................ vi
D. Alat Bantu/Media ........................................................................................vii
BAB 1 PENDAHULUAN .............................................................................................. 1
A. Latar Belakang .............................................................................................. 2
B. Deskripsi Singkat .......................................................................................... 3
C. Tujuan Pembelajaran ................................................................................... 3
D. Indikator Hasil Belajar .................................................................................. 3
E. Materi dan Submateri Pokok ....................................................................... 3
BAB 2 ARTI PENTING PEMBIAYAAN PERUMAHAN ................................................... 5
A. Indikator Keberhasilan ................................................................................. 6
B. Peran Pembiayaan Perumahan .................................................................... 6
C. Bantuan dan Kemudahan Pembiayaan Perumahan .................................. 10
D. Latihan ........................................................................................................ 13
E. Rangkuman ................................................................................................ 13
BAB 3 PARADIGMA PEMBIAYAAN PERUMAHAN .................................................... 15
A. Indikator Keberhasilan ............................................................................... 16
B. Paradigma Pembiayaan Perumahan .......................................................... 16
C. Latihan ........................................................................................................ 19
D. Rangkuman ................................................................................................ 19
Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan iii
BAB 4 PENGENALAN BEBERAPA PRODUK PEMBIAYAAN PERUMAHAN ................. 21
A. Indikator Keberhasilan ............................................................................... 22
B. Produk Pembiayaan Perumahan Sisi Pasokan ........................................... 22
C. Produk Pembiayaan Perumahan Sisi Permintaan ...................................... 23
D. Latihan ........................................................................................................ 27
E. Rangkuman ................................................................................................ 27
BAB 5 PENUTUP ...................................................................................................... 29
A. Simpulan ..................................................................................................... 30
B. Tindak Lanjut .............................................................................................. 30
DAFTAR PUSTAKA ................................................................................................... 32
GLOSARIUM ............................................................................................................ 33
BAHAN TAYANG ...................................................................................................... 35
iv Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan
DAFTAR TABLE Tabel 1. Penetralan KPR dari Beberapa Negara pada 2017 ................................... 8
Tabel 2. Karakteristik KPR ..................................................................................... 25
Tabel 3. Fitur Kredit Mikro Perumahan...................................................................26
Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan v
DAFTAR GAMBAR Gambar 1. Skema Hubungan Penjual, Pembeli, dan Bank ...................................... 23
Gambar 2. Prinsip-prinsip Perhitungan Kredit oleh Perbankan ............................... 25
Gambar 3. Pemanfaatan Kredit Mikro ..................................................................... 26
vi Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL
A. Deskripsi
Modul ini terdiri atas tiga kegiatan belajar mengajar. Kegiatan pertama membahas
Arti Penting Pembiayaan Perumahan dengan submateri: Peran pembiayaan
perumahan, Bantuan dan kemudahan pembiayaan perumahan. Kegiatan belajar
kedua membahas paradigma pembiayaan perumahan dengan submateri
keterjangkauan, aksesibilitas, serta keberlanjutan pembiayaan perumahan.
Kegiatan belajar ketiga membahas Pengenalan beberapa produk pembiayaan
perumahan, dengan sub materiproduk pembiayaan perumahan sisi pasokan dan
produk pembiayaan perumahan sisi permintaan.
Peserta pelatihan mempelajari keseluruhan modul ini dengan cara yang berurutan.
Setiap kegiatan belajar dilengkapi dengan latihan atau evaluasi. Latihan atau
evaluasi ini menjadi alat ukur tingkat penguasaan peserta pelatihan setelah
mempelajari materi dalam modul ini.
B. Persyaratan
Dalam mempelajari modul ini peserta pelatihan dilengkapi dengan peraturan
perundangan dan pedoman yang terkait peran pembiayaan perumahan dalam
penyelenggaraan penyediaan perumahan.
C. Metode
Dalam pelaksanaan pembelajaran ini, metode yang dipergunakan adalah dengan
kegiatan pemaparan yang dilakukan oleh pemberi materi (narasumber). Dalam
kegiatan pembelajaran juga diberikan kesempatan tanya jawab, curah pendapat,
bahkan diskusi.
Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan vii
D. Alat Bantu/Media
Untuk menunjang tercapainya tujuan pembelajaran ini, diperlukan alat
bantu/media pembelajaran tertentu, yaitu :
1. LCD/projector
2. Laptop
3. Papan tulis atau whiteboard dengan penghapusnya
4. Flip chart
5. Bahan tayang
6. Modul dan/atau Bahan Ajar
7. Laser pointer
2 Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Sesuai amanat UU No. 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman, Pasal 5 ayat (1), ”Negara bertanggung jawab atas penyelenggaraan
perumahan dan kawasan permukiman yang pembinaannya dilaksanakan oleh
pemerintah.” Namun dalam pelaksanaannya, terdapat permasalahan-
permasalahan dalam bidang penyelenggaraan perumahan, diantaranya
ketimpangan antara pasokan (supply) dan permintaan (demand), keterbatasan
kapasitas pengembang (developer), rendahnya keterjangkauan masyarakat
berpenghasilan rendah (MBR), baik dalam membangun ataupun membeli rumah,
potensi perumahan dan permukiman kumuh diperkotaan, serta permasalahan-
permasalahan lainnya dalam penyelenggaraan perumahan.
Upaya yang dilakukan pemerintah dalam mengatasi permasalahan-permasalahan
penyelenggaraan perumahan tersebut disusun dalam program kerja/kegiatan
berupa diantaranya pembangunan rumah susun sederhana sewa, pembangunan
rumah khusus, pembangunan rumah swadaya, serta pembinaan dan
pengembangan rumah umum dan komesial. Tidak hanya dari sisi penyediaan
perumahan saja, pemerintah juga berupaya dari sisi pembiayaan perumahan
dalam mengatasi permasalahan dalam penyelenggaraan perumahan. Yaitu dengan
pengembangan skema-skema pembiayaan perumahan yang dapat mendukung
MBR dalam pemilikan rumah.
Untuk mendukung terlaksananya program/kegiatan pemerintah tersebut, maka
diperlukan Aparatur Sipil Negara (ASN) di tingkat pusat maupun daerah yang
handal. Dalam rangka mendukung peningkatan kapasitas dan kompetensi para
ASN lingkungan Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan Kementerian PUPR
inilah, Badan Pengembangan Sumber daya Manusia memberikan dukungan
melalui pelatihan berbasis kompetensi yang ditunjang dengan materi pengajaran
yang komprehensif.
Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan 3
B. Deskripsi Singkat
Mata Pelatihan Peran Pembiayaan Perumahan Dalam Penyelenggaraan
Penyediaan Perumahan bertujuan memberikan pemahaman kepada peserta
mengenai arti penting, paradigma, dan pengenalan beberapa produk pembiayaan
perumahan melalui pemaparan yang dilakukan oleh pemberi materi (narasumber)
serta adanya kesempatan tanya jawab, curah pendapat, bahkan diskusi.
C. Tujuan Pembelajaran
Mata pelatihan ini memberikan pengenalan dan pemahaman kepada para peserta
pelatihan mengenai arti penting, paradigma dan pengenalan beberapa produk
pembiayaan perumahan melalui pemaparan, tanya jawab dan diskusi.
D. Indikator Hasil Belajar
Setelah mengikuti pembelajaran, peserta mampu:
1. Menjelaskan arti penting pembiayaan perumahan
2. Menjelaskan paradigma pembiayaan perumahan
3. Menjelaskan pengenalan beberapa produk pembiayaan perumahan
E. Materi dan Submateri Pokok
Materi dan submateri pokok dalam mata Pelatihan ini adalah:
1. Arti Penting Pembiayaan Perumahan
a. Peran Pembiayaan Perumahan
b. Bantuan dan Kemudahan Pembiayaan Perumahan
2. Paradigma Pembiayaan Perumahan
a. Keterjangkauan (Affordability)
b. Aksesibilitas (Accessibility)
c. Keberlanjutan (Sustainability)
3. Pengenalan Beberapa Produk Pembiayaan Perumahan
a. Produk Pembiayaan Perumahan sisi Pasokan
b. Produk Pembiayaan Perumahan sisi Permintaan
4 Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan
F. Estimasi Waktu
Untuk mempelajari mata pelatihan peran pembiayaan perumahan dalam
penyelenggaraan penyediaan perumahanini, dialokasikan waktu sebanyak 3 (tiga)
jam pelajaran.
Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan 5
BAB 2
ARTI PENTING PEMBIAYAAN PERUMAHAN
6 Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan
Arti Penting Pembiayaan Perumahan
A. Indikator Keberhasilan
Setelah memahami penyediaan perumahan, peserta pelatihan diharapkan mampu
menjelaskan arti penting pembiayaan perumahan..
B. Peran Pembiayaan Perumahan
Ketika penyediaan perumahan diposisikan sebagai stimulus dari pemerintah dalam
mendorong produksi rumah baik milik maupun sewa, secara formal maupun
swadaya, baik tapak atau susun, maka hal pertama yang perlu disadari adalah
adanya keterbatasan kemampuan keuangan pemerintah. Untuk itu sumber dana
lainnya perlu didorong masuk dalam penyediaan perumahan. Masuknya sumber
dana non APBN ini tentunya memerlukan mekanisme yang kemudian disebut
sebagai sistem pembiayaan. Karena sumber dana non APBN yang akan didorong ini
masuk ke sektor perumahan, maka disebut sebagai sistem pembiayaan
perumahan.
Untuk memahami sistem pembiayaan perumahan secara mudah, kita dapat
menganalogikannya sebagai sistem aliran darah dalam tubuh manusia. Disini darah
dialirkan ke berbagai anggota tubuh sehingga dapat bergerak secara sempurna.
Begitu juga dalam sistem pembiayaan perumahan dimana dana dialirkan ke
berbagai stakehoders perumahan baik developer, kontraktor, konsultan, ataupun
supplier bahan bangunan untuk membiayai produksi rumah dan kepada
masyarakat untuk membiayai konsumsi rumah.
Melihat analogi diatas, maka dapat didefinisikan secara sederhana bahwa
pembiayaan perumahan adalah sistem aliran dana yang dimanfaatkan untuk
membiayai produksi rumah (sisi pasokan) dan konsumsi rumah (sisi
permintaan).Tentu definisi di atas masih dapat dielaborasi lebih jauh jika melihat
pola perkembangan pembiayaan sendiri seperti pola pembiayaan syariah dan
konvensional. Begitu pula dengan berdirinya Perusahaan Pembiayaan Sekunder
Perumahan, maka definisi di atas masih dapat dipertajam dengan membagi pasar
primer pembiayaan perumahan dan pasar sekunder pembiayaan perumahan.
Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan 7
Namun untuk sekedar memahami arti pembiayaan perumahan secara sederhana,
maka definisi di atas cukup memadai.
Dengan memposisikan sistem pembiayaan perumahan seperti sistem aliran darah
dalam tubuh manusia, maka dapat dimengerti jika sistem pembiayaan ini sering
disebut sebagai urat nadi perkembangan sektor perumahan. Maju atau
mundurnya sistem pembiayaan perumahan turut memberi kontribusi atas
perkembangan perumahan, termasuk perkembangan perkotaan. Tidaklah
mengherankan jika seorang pakar perumahan Bertrand Renaud (1984) berkata
“Cities are built the way they are finance”. Dengan kata lain, jika wajah perkotaan
di sebuah negara kurang bagus, maka dapat dipastikan bahwa sistem pembiayaan
perumahan di negera tersebut belum maju.
Di Indonesia sendiri pembiayaan perumahan secara formal baru dikenal sejak
tahun 1974 dengan ditunjuknya Bank BTN oleh Pemerintah Indonesia melalui
Surat Menteri Keuangan RI No B-49/MK/I/1974 sebagai wadah pembiayaan proyek
perumahan. Setelah itu, mulai 1976 terealisasi KPR pertama kalinya oleh BTN.
Modernisasi sistem pembiayaan perumahan sendiri baru dimulai sejak tahun 2005
yang ditandai dengan didirikannya PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) atau
sering disingkat sebagai PT SMF sebagai Perusahaan Pembiayaan Sekunder
Perumahan. Disini PT SMF berfungsi sebagai jembatan (conduit) untuk mengalirnya
dana jangka panjang pasar modal ke perbankan sehingga sistem pembiayaan
perumahan dapat lebih berkelanjutan (sustainable housing finance).
Diharapkan dengan hadirnya PT SMF ini kontribusi portofolio KPR terhadap Produk
Domestik Bruto dapat meningkat. Saat ini kontribusi KPR terhadap PDB di
Indonesia masih sekitar 3%. Padahal standar internasional untuk dapat dikatakan
normal, kontribusi portofolio KPR terhadap PDB seharusnya minimal 8%. Sekedar
ilustrasi bahwa kontribusi KPR terhadap PDB di negara seperti Malaysia dan
Singapore sudah diatas 20%. Gambaran ini menunjukkan bahwa sistem
pembiayaan perumahan di Indonesia masih belum maju. Maka tidaklah
mengherankan jika angka backlog kepemilikan rumah di Indonesia masih cukup
tinggi.
Masih rendahnya kontribusi KPR terhadap PDB dan masih tingginya angka backlog
perumahan ini memberikan sinyal akan masih adanya ruang untuk pertumbuhan,
khususnya pertumbuhan rumah dan KPR di Indonesia. Apabila hal ini dapat
dikelola dengan baik, maka hal ini dapat menarik arus investasi luar negeri masuk
8 Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan
ke dalam negeri. Untuk itu sudah saatnya kita membenahi sistem pembiayaan
perumahan dalam mendukung penyediaan perumahan di Indonesia.
Tabel 1. Penetralan KPR dari Beberapa Negara pada 2017
Setelah kita sedikit memahami definisi dan perkembangan sistem pembiayaan
perumahan di Indonesia, maka berikut ini adalah beberapa peran penting dari
pembiayaan perumahan.
Pertama, pembiayaan perumahan dapat meningkatkan pertumbuhan ekonomi.
Roda produksi dan konsumsi rumah dapat berputar lebih cepat dengan adanya
pembiayaan perumahan. Para pengembang tidak perlu menggunakan modalnya
lebih banyak dalam menyediakan perumahan karena sudah dibantu pembiayaan
konstruksi dari perbankan. Masyarakat pun tidak perlu membeli rumah secara
tunai karena adanya KPR dari perbankan. Adanya pembiayaan perumahan dapat
memperlancar proses penyediaan rumah dan jual beli rumah.
Aktivitas produksi dan konsumsi rumah ini dianggap cukup signifikan dalam
mendongkrak pertumbuhan ekonomi sehingga sering dianggap sebagai motor
pertumbuhan. Berputarnya roda ekonomi di bidang perumahan dapat
memberikan dampak posistif bergeraknya industri lain. Itulah sebabnya sektor
perumahan ini mempunyai multiplier effect yang tinggi atas sektor lainnya. Begitu
banyak industri yang dapat tergerak dengan adanya pembangunan rumah, seperti
Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan 9
industri baja, genteng, keramik, cat, dan sebagainya. Bahkan ketika rumah selesai
dibangun pun masih banyak industri yang tergerak, misalnya industri furnitur,
peralatan rumah tangga, dan sebagainya. Hal ini disebabkan adanya kebiasaan
untuk mengganti aksesories dan peralatan rumah tangga ketika menempati rumah
baru. Dalam kurun waktu 5-10 tahun kemudian, sebuah rumah masih dapat
memberikan aktivitas ekonomi berupa perbaikan rumah dan sebagainya.
Kedua, pembiayaan perumahan dapat meningkatkan kesejahteraan keluarga.
Rumah merupakan aset yang tidak murah harganya. Untuk itu diperlukan peran
pembiayaan perumahan sehingga sebuah keluarga dapat memiliki rumah. Namun
ketika sebuah keluarga telah memiliki rumah, maka pintu perbankan akan
terbukan lebar bagi keluarga tersebut. Berbagai produk perbankan dapat dengan
mudah diakses bagi keluarga dalam upayanya meningkatkan kesejahteraan.
Dengan kata lain, upaya peningkatan kesejahteraan keluarga atau rakyat dapat
dilakukan secara mandiri oleh keluarga tersebut manakala ia telah memiliki rumah.
Hal ini disebabkan rumah dapat berfungsi sebagai jaminan (collateral) dalam
mengakses produk perbankan lainnya.
Ketiga, pembiayaan perumahan dapat memperluas produk keuangan lainnya.
Instrumen KPR dianggap sebagai aset yang cukup baik jika digunakan sebagai aset
dasar (underlyingasset) dalam pengembangan instrumen keuangan lainnya.
Perkembangan industri KPR secara tidak langsung dapat meningkatkan pasar
asuransi/penjaminan, pasar perbankan, bahkan pasar modal. Banyak produk
instrumen keuangan baru yang berbasis pembiayaan perumahan, misalnya produk
asuransi KPR, tabungan uang muka, efek beragun aset KPR, dan sebagainya.
Berkembangnya pembiayaan perumahan berdampak meluasnya pasar keuangan
di Indonesia.
Selain memiliki dampak positif di atas, sistem pembiayaan perumahan juga bisa
memberikan dampak negatif pada perekonomian suatu bangsa jika tidak dikelola
secara hati-hati. Kehancuran ekonomi suatu negara umumnya terjadi karena dua
hal: perang atau pembiayaan perumahan.
Benar, pembiayaan perumahan yang tidak dikelola secara hati-hati dapat
menghancurkan perekonomian suatu negara. Negara adidaya sekelas Amerika
Serikat pernah mengalami kehancuran ekonomi yang diakibatkan pembiayaan
perumahan atau dikenal sebagai subprime mortgage crisis pada tahun 2008. Hal ini
10 Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan
disebabkan tata kelola pembiayaan perumahan baik di pasar primer maupun pasar
sekunder (pasar modal) tidak dikelola secara hati-hati.
Dengan kata lain, pembiayaan perumahan ini di satu sisi dapat menjadi alat yang
cukup baik dalam menaikkan pertumbuhan dan meningkatkan kesejahteraan
rakyat, tetapi jika dikelola secara serampangan dapat menjadi alat yang dapat
menghancurkan ekonomi suatu negara. Hal ini disebabkan pembiayaan
perumahan ini disalurkan melalui perbankan yang merupakan jantung
perekonomian suatu negara. Penyaluran pembiayaan perumahan melalui
perbankan ini memiliki risiko sistemik. Adanya kebangkrutan 1-2 kontraktor atau
pengembang mungkin tidak berdampak sama sekali bagi ekonomi nasional.
Namun kebangkrutan 1 bank saja, tentu dampaknya lebih besar karena bank
menjalankan sistem transaksi keuangan. Yang dikhawatirkan adalah menularnya
ketidakpercayaan nasabah lain sehingga menarik uangnya secara serentak dari
perbankan (rush).
Sebagai analogi dalam sistem aliran darah, maka perbankan itu ibarat jantung yang
memompa darah ke seluruh tubuh. Tentu orang tersebut masih dapat hidup sehat
kalau hanya jarinya yang terpotong. Namun akan sangat berbahaya jika terjadi
stroke pada jantung. Serangan jantung dapat mempengaruhi seluruh tubuh,
bahkan bisa berakibat kelumpuhan semua organ tubuh. Begitulah ilustrasi arti
penting pembiayaan perumahan ini. Ia penting, tapi perlu hati-hati.
C. Bantuan dan Kemudahan Pembiayaan Perumahan
Menurut UU No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman,
bantuan dan kemudahan pembiayaan perumahan dapat terdiri dari:
1. Skema Pembiayaan.
Melalui skema pembiayaan ini diupayakan agar pembiayaan perumahan
dapat lebih terjangkau baik uang muka KPR maupun cicilannya. Banyak cara
yang dilakukan untuk menaikkan keterjangkauan uang muka KPR, misalnya:
subsidi uang muka KPR. Sedangkan untuk mengurangi beban cicilan biasanya
dilakukan dengan cara memperpanjang masa pinjaman atau tenor KPR.
Umumnya masa pinjaman KPR adalah sekitar 15 tahun. Cara lain yang pernah
dilakukan pemerintah dalam rangka mengurangi beban cicilan adalah
menurunkan suku bunga KPR dengan cara disubsidi, misalnya Subsidi Selisih
Bunga (SSB).
Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan 11
Banyak cara yang dapat dilakukan dalam membuat skema ini. Namun yang
terpenting adalah bagaimana mengetahui target masyarakat yang akan
dibiayai terlebih dahulu, setelah itu menentukan skema yang tepat baginya.
Hal ini disebabkan masing-masing calon debitur KPR memiliki karakteristik
penghasilan yang berbeda satu sama lainnya, sehingga masing-masing perlu
diterapkan skema yang berbeda pula. Adanya bantuan dalam bentuk skema
ini diharapkan dapat menaikkan keterjangkauan pembiayaan perumahan,
baik terhadap uang muka KPR maupun cicilan KPR.
2. Asuransi/Penjaminan
Asuransi atau penjaminan merupakan bagian dari kemudahan dan bantuan
pembiayaan perumahan karena ia dapat berfungsi untuk mengurangi risiko-
risiko dari lembaga pembiayaan perumahan. Dengan berkurangnya risiko-
risiko ini diharapkan penyaluran pembiayaan perumahan dapat lebih
ditingkatkan. Masuknya perusahaan asuransi/penjaminan dalam pembiayaan
perumahan dapat meningkatkan rasa percaya diri (confidence level)
perbankan dalam memasuki bisnis pembiayaan perumahan. Adanya
penerapan asuransi KPR dalam Program FLPP membuat Bank Pelaksana FLPP
merasa lebih nyaman menyalurkan KPR FLPP. Adanya asuransi/penjaminan ini
dapat menaikkan akesesibilitas masyarakat dalam pembiayaan perumahan.
3. Dana Murah Jangka Panjang.
Dana murah jangka panjang ini diperlukan karena pembiayaan perumahan
seperti KPR umumnya memiliki tenor cukup panjang, yaitu sekitar 15-20
tahun. Untuk itu perbankan juga memerlukan sumber dana jangka panjang
15-20 tahun yang cukup murah.
a. FLPP
Salah satu praktek pemberian dana murah jangka panjang adalah adanya
Program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Melalui Program
FLPP ini, pemerintah memberikan pinjaman likuiditas murah jangka panjang
selama masa pinjaman KPR. Melalui pinjaman likuiditas murah jangka panjang
ini suku bunga KPR dapat ditekan hanya tinggal 5% setiap tahun dengan
maksimum masa pinjaman 20 tahun. Dengan bunga yang cukup rendah ini,
masyarakat cukup membayar cicilan RSh sekitar Rp 800 ribuan. Dengan cicilan
sebesar itu MBR yang berpenghasilan Rp 2,5 juta hingga Rp 4 juta dapat
menikmati fasilitas tersebut dalam membeli rumah sederhana (RSh).Program
12 Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan
FLPP ini cukup baik bagi MBR, namun cukup membebani fiscal negara. Untuk
itu dalam jangka panjang pemerintah menawarkan solusi tabungan wajib
perumahan.
b. Tapera
Negara telah mengesahkan UU No 4 Tahun 2016 tentang Tabungan
Perumahan Rakyat, atau sering disingkat dengan Tapera. Menurut definisinya,
Tapera adalah simpanan dana yang dilakukan oleh peserta secara periodik
dalam jangka waktu tertentu yang hanya dimanfaatkan untuk pembiayaan
perumahan dan akan dikembalikan berikut hasil pemupukannya setelah
kepesertaan berakhir. Pengelolaan dana Tapera ini diselenggarakan oleh
Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) bekerjasama
dengan Bank Kustodian. Dalam pengelolaan dana Tapera ini ada empat hal
yang akan akan dilakukan, yaitu: (a) Pengerahan, (b) Pemanfatan, (c)
Pemupukan, dan (d) Pencadangan.
Dalam hal pengerahan dana tabungan, sifat kepesertaan Tapera meliputi,
yaitu: (a) kepesertaan wajib, yaitu pekerja dan pekerja mandiri yang
berpenghasilan minimal sebesar upah minimum, dan (b) kepesertaan
sukarela, yaitu pekerja mandiri yang berpenghasilan di bawah upah minimum.
Di samping itu ada syarat lainnya, yaitu sudah berusia minimal 20 tahun atau
sudah kawin. Saat ini yang teridentifikasi sebagai peserta antara lain: (a)
calon Pegawai Negeri Sipil, (b) pegawai Aparatur Sipil Negara, (c) prajurit
Tentara Nasional Indonesia, (d) prajurit Siswa Tentara Nasional Indonesia, (e)
anggota Kepolisian Negara Republik Indonesia, (f) pejabat Negara, (g)
pekerja/buruh Badan Usaha Milik Negara/Daerah, (h) pekerja/buruh badan
usaha milik desa, (i) pekerja/buruh Badan Usaha Milik Swasta, dan (j) pekerja
yang tidak termasuk pekerja sebagaimana yang dimaksud huruf a sampai
dengan huruf I yang menerima gaji atau upah.
Besaran simpanan Tapera yang diusulkan hingga tulisan ini dibuat adalah 3%
dari penghasilan peserta setiap bulannya, dengan komposisi 2,5% dari pekerja
dan 0,5% dari pemberi kerja. Dengan adanya gotong-royong dalam
pembayaran simpanan tabungan ini diharapkan dapat menambah kesediaan
masyarakat untuk mengikuti Tapera ini.
Setelah dilakukan pengerahan, maka terhadap dana yang masuk tersebut
akan dikelola dalam untuk pemanfaatan, pemupukan, dan cadangan dalam
Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan 13
porsi tertentu. Dalam hal pemanfaatan, setidaknya ada 3 kategori
pemanfaatan pembiayaan perumahan, yaitu:
1) pemilikan rumah,
2) pembangunan rumah baru, dan
3) perbaikan rumah.
Tidak seluruh dana yang terhimpun dalam Tapera digunakan untuk
pemanfaatan pembiayaan perumahan, tetapi sebagian digunakan untuk
pemupukan dana dan cadangan dana untuk mengembalikan tabungan
peserta setelah berakhirnya masa kepesertaan. Peserta Tapera hingga tahun
2027 diperkirakan akan mencapai 47 juta orang. Diharapkan melalui Tapera
ini akan diwujudkan pembiayaan perumahan yang lebih terjangkau dan lebih
mudah diakses oleh peserta Tapera, sehingga angka backlog perumahan
dapat menurun melalui dana masyarakat sendiri tanpa membebani APBN.
D. Latihan
1. Apa saja peran penting pembiayaan perumahan?
2. Apa saja bentuk bantuan dan kemudahan dalam pembiayaan perumahan?
E. Rangkuman
1. Pembiayaan perumahan adalah sistem aliran dana yang dimanfaatkan untuk
membiayai produksi rumah (sisi pasokan) dan konsumsi rumah (sisi
permintaan).
2. Beberapa peran penting pembiayaan perumahan adalah:
a. Untuk meningkatkan pertumbuhan ekonomi.
b. Untuk meningkatkan kesejahteraan keluarga.
c. Untuk memperluas produk keuangan lainnya.
3. Sistem pembiayaan perumahan perlu dikelola secara hati-hati karena sudah
banyak negara yang mengalami kehancuran ekonomi akibat tata kelola
pembiayaan perumahan yang tidak hati-hati.
4. Bantuan dan kemudahan pembiayaan perumahan terdiri dari:
a. Skema pembiayaan.
b. Asuransi atau penjaminan
c. Dana murah jangka panjang.
Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan 15
BAB 3
PARADIGMA PEMBIAYAAN PERUMAHAN
16 Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan
Paradigma Pembiayaan Perumahan
A. Indikator Keberhasilan
Setelah mengikuti pelatihan ini, peserta pelatihan diharapkan mampu menjelaskan
paradigma pembiayaan perumahan.
B. Paradigma Pembiayaan Perumahan
Dengan berdirinya Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan atau dikenal
sebagai PT Sarana Multigriya Finansial (PT SMF), paradigma rumah terjangkau
(affordable housing) telah berubah menjadi KPR terjangkau (affordable mortgage).
Hal ini disebabkan semakin sulitnya upaya untuk menurunkan harga jual rumah
akibat tidak terkendalinya kenaikan harga tanah. Untuk itu pemerintah telah
berupaya meningkatkan upaya penyaluran dana jangka panjang dari pasar modal
melalui PT SMF sehingga dapat terwujud KPR terjangkau (affordable mortgage).
Dalam mewujudkan pembiayan perumahan yang terjangkau tersebut setidaknya
ada tiga paradigma atau prinsip yang perlu diketahui.
1. Keterjangkauan (Affordability)
Yang dimaksud dengan paradigma atau prinsip keterjangkauan dalam
pembiayaan sisi permintaan seperti KPR adalah adanya keterjangkauan uang
muka KPR dan keterjangkauan cicilan KPR.
a. Keterjangkauan Uang Muka (Down Payment)
Dalam meningkatkan keterjangkauan memiliki rumah melalui kredit
pemilikan rumah (KPR), menurunkan uang muka dapat meringankan
masyarakat dalam pembayaran awal untuk mengajukan KPR.Rasio antara
nilai kredit yang dapat diberikan oleh Bank terhadap nilai agunan berupa
properti pada saat pemberian kredit berdasarkan hasil penilaian terkini
disebut juga Loan to Value Ratio (LTV)
Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan 17
b. Keterjangkauan Angsuran
Dalam meningkatkan keterjangkauan masyarakat berpenghasilan rendah
terhadap angsuran kredit, dapat dilaksanakan dengan dua skema di bawah
ini:
1) Memanjangkan jangka waktu kredit (term of credit)
Untuk meningkatkan kemampuan membayar angsuran kredit
(repayment capacity), seseorang dapat memanjangkan tenor kredit,
sehingga cicilan per bulan nya dapat lebih kecil. Hal ini tentu saja
disesuaikan dengan usia/sisa masa kerja pemohon kredit
2) Suku bunga terjangkau dan tetap
Menurunkan bunga kredit menjadi salah satu alternatif yang dapat
dilakukan pemerintah dalam mencapai keterjangkauan kepemilikan
rumah bagi masyarakat, hal ini dilaksanakan dengan pola subsidi selisih
bunga (SSB) dan disalurkan melalui KPR SSB dan KPR SSM sesuai
Permen PUPR No. 21 Tahun 2016 tentang Kemudahan dan atau
Bantuan Perolehan Rumah Bagi MBR Pasal 6. Tidak hanya
keterjangkauan dengan menurunkan suku bunga, namun sistem bunga
yang diberlakukan juga harus bersifat bunga tetap (Fixed rate), karena
apabila MBR dikenakan floating rate/bunga mengambang, MBR akan
mengalami kesulitan dalam menjangkau angsuran karena sistem
floating rate sangat dipengaruhi keadaan ekonomi makro, yang amat
rentan terhadap fuktuasi.
2. Aksesibilitas (Accesibility)
Aksesibilitas erat kaitannya tentang kemampuan masyarakat dalam
mengakses sektor perbankan dalam pemenuhan kebutuhan akan perumahan.
Namun pada kenyataannya tidak semua masyarakat dapat mengakses
perbankan untuk kemperoleh kredit pemilikan rumah (KPR). Terdapat
beberapa hal yang menjadi pertimbangan sebuah bank dalam menyetujui
permintaan masyarakat dalam mengajukan KPR (Kredit Kepemilikan Rumah),
yang kaitannya dengan risiko kredit yang dihadapi perbankan dalam
memberikan pinjaman perumahan kepada masyarakat berpenghasilan tidak
tetap, seperti:
18 Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan
a. Jadwal penghasilan yang tidak sesuai dengan jadwal cicilan
b. Tidak adanya rekam jejak kredit sebelumnya
c. Tidak ada legalitas usaha
d. Minimnya nilai aset yang dapat digunakan sebagai jaminan pinjaman
Menurut data yang diolah oleh Ditjen Pembiayaan Perumahan sekitar 60-70%
dari rumah tangga masih berada pada sektor informal. Tingginya angka
backlog kepemilikan rumah di atas dan masih tingginya angka rumah yang
tidak layak huni dapat disebabkan masih belum terjangkaunya pembiayaan
perumahan. Kalaupun mereka mampu membayar cicilan kredit pemilikan
rumah (KPR), namun sebagian besar masyarakat masih terkendala dalam
mengakses KPR tersebut (affordable, but not accessible). Hal ini disebabkan
sebagian besar masyarakat bekerja di sektor informal, seperti: pedagang,
petani, nelayan, atau buruh outsourcing. Untuk mengakomodir MBR dalam
pembiayaan perumahan, perlu dikembangkan skim pembiayaan perumahan
yang dapat diakses masyarakat berpenghasilan tidak tetap. Salah satu skim
pembiayaan perumahan yang sesuai karakter masyarakat berpenghasilan
tidak tetap adalah pembiayaan mikro perumahan.
3. Keberlanjutan (Sustainability)
Permasalahan yang dihadapi pada pembiayaan masyarakat berpenghasilan
menengah dan masyarakat berpenghasilan rendah adalah terbatasnya
kemampuan perbankan untuk menyalurkan pinjaman pada golongan
masyarakat ini terutama karena pembiayaan bank untuk Kredit Pemilikan
Rumah (KPR) masih menggunakan sumber dana konvensional yang berjangka
pendekseperti tabungan, deposito dan giro yang dikenal dengan Dana Pihak
Ketiga (DPK).KPR pada umumnya berbentuk kredit jangka panjang yang masa
jatuh tempo pembayarannya antara 10 (sepuluh) tahun hingga 25 (dua puluh
lima) tahun, sedangkan tabungan, deposito dan giro umumnya memiliki
jangka waktu jatuh tempo 1 (satu) bulan hingga 12 (dua belas) bulan. Bila
bank menerbitkan KPR secara terus menerus dengan pembiayaan bersumber
pada dana jangka pendek, menimbulkan kesenjangan antara sumber dan
penggunaan dana (mismatch funding). Untuk mengatasi permasalahan ini,
perlu dicari sumber dana jangka panjang yang berasal dari dana-dana pasar
modal untuk disalurkan ke pasar pembiayaan primer perumahan sehingga
Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan 19
sesuai dengan karakter kebutuhan pembiayaan perumahan yang berjangka
panjang.
Ketersediaan sumber dana jangka panjang tersebut diselenggarakan melalui
pembiayaan sekunder perumahan yang merupakan kegiatan penyaluran
jangka menengah dan/atau panjang kepada Kreditor Asal dengan melakukan
Sekuritisasi, atau disebut juga penyelenggaraan kegiatan penyaluran dana
jangka menengah dan/atau panjang kepada Kredit Asal dengan melakukan
pembelian Kumpulan Piutang Kreditur Asal; dan menjualnya melalui
Penerbitan EBA-SP; atau pembelian Kumpulan Piutang Kreditur Asal dari hasil
penerbitan EBA-SP.
Seluruh kegiatan transaksi penerbitan EBA–SP dilakukan oleh sebuah lembaga
pengembangan pasar pembiayaan sekunder perumahan di Indonesia. Hasil
penerbitan EBA–SP ini dijual kepada para investor melalui mekanisme
penerbitan umum sekuritisasi KPR EBA–SP. Pembiayaan Sekunder Perumahan
bertujuan memberikan fasilitas pembiayaan dalam rangka meningktan
kapasitas dan kesinambungan pembiayaan perumahan yang terjangkau oleh
masyarakat.
C. Latihan
1. Sebutkan paradigma pembiayaan perumahan dan jelaskan.
2. Mengapa di perbankan terjadi ketidaksesuaian dana dalam bisnis KPR?
Jelaskan.
D. Rangkuman
1. Paradigma pembiayaan perumahan harus memenuhi prinsip
keterjangkauan, aksesibilitas, dan keberlanjutan.
2. Keterjangkauan pembiayaan perumahan dapat dalam KPR terdiri dari:
a. Keterjangkauan Uang Muka (Down Payment)
b. Keterjangkauan Angsuran :
1) Memanjangkan jangka waktu kredit (therm of credit)
2) Suku bunga terjangkau dan tetap
3. Aksesibilitas (Accesibility) pembiayaan perumahan erat kaitannya tentang
kemampuan masyarakat dalam mengakses produk pembiayaan dari
perbankan dalam pemenuhan kebutuhan perumahan. Pada kenyataannya
20 Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan
tidak semua masyarakat dapat mengakses perbankan untuk memperoleh
kredit pemilikan rumah (KPR).
4. Keberlanjutan (sustainability) sistem pembiayaan perumahan dapat
terwujud manakala terjadi aliran dana jangka panjang dari pasar modal ke
perbankan dalam membiayai KPR
Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan 21
BAB 4
PENGENALAN BEBERAPA PRODUK PEMBIAYAAN
PERUMAHAN
22 Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan
Pengenalan Beberapa Produk Pembiayaan
Perumahan
A. Indikator Keberhasilan
Setelah mengikuti pelatihan ini, peserta pelatihan diharapkan mampu menjelaskan
beberapa produk pembiayaan perumahan, baik dari sisi pasokan maupun dari sisi
permintaan.
B. Produk Pembiayaan Perumahan Sisi Pasokan
Beberapa produk pembiayaan perumahan sisi pasokan adalah Kredit Pemilikan
Lahan dan Kredit Konstruksi.
1. Kredit Pemilikan Lahan
Kredit Pemilikan Lahan (KPL) adalah fasilitas pinjaman yang diberikan kepada
pengembang untuk mendanai pembelian lahan yang akan dipergunakan
untuk dibangun Rumah Sederhana Sehat (RSh). Fasilitas KPL RSh ini biasanya
juga sekaligus terikat dengan fasilitas Kredit Konstruksi Perumahan.
Pada prakteknya fasilitas KPL ini bukanlah murni untuk membeli lahan, tapi
memberikan dana pinjaman sekitar 50% dari nilai lahan yang telah dibeli.
Dengan kata lain, fasilitas ini sebenarnya merupakan pembiayaan ulang atau
refinancing atas lahan yang telah dibeli. Walaupun begitu, pengembang cukup
terbantun dengan adanya fasilitas ini. Umumnya mereka menggunakan
fasilitas ini untuk membiayai pematangan lahan, pemagaran lahan, dan
sebagainya.
Walaupun fasilitas ini dimungkinkan oleh regulator perbankan, tetapi tidak
semua bank memiliki produk ini karena terbatasnya kemampuan dan
pengalaman atas sumber daya manusia yang dimiliki bank. Hingga saat ini
baru Bank BTN yang memiliki produk ini.
Biasanya produk ini dibatasi dengan peruntukan yang diharuskan hanya untuk
membangun RSh. Kemudian luas lahan yang dapat direfinacing juga dibatasi,
termasuk kondisi perijinan dan legalitas lahan yang harus sudah clean and
clear terlebih dahulu.
Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan 23
2. Kredit Konstruksi
Kredit Konstruksi merupakan kredit modal kerja yang diberikan oleh bank
kepada pengembang untuk konstruksi rumah. Umumnya bank hanya dapat
membiayai 70% dari RAB Bangun Rumah yang diajukan, sedangkan sisanya
dari pengembang. Namun dalam prakteknya, sisa 30% yang menjadi beban
pengembang ini diteruskan kepada calon konsumen melalui fasilitas uang
muka (down payment) atau kepada kontraktor dengan fasilitas kredit modal
kerja kontraktor.
C. Produk Pembiayaan Perumahan Sisi Permintaan
Beberapa produk pembiayaan perumahan sisi pasokan adalah Kredit Pemilikan
Rumah dan Kredit Mikro Perumahan.
1. Kredit Pemilikan Rumah
Peran perbankan dalam pemenuhan kebutuhan rumah adalah dengan
penyaluran Kredit Pemilikan Rumahn (KPR). Kemudahan yang diperoleh
masyarakat dengan adanya KPR adalah masyarakat cukup menyediakan uang
muka saja, dan sisanya dapat diangsur setiap bulan selama jangka waktu KPR.
Gambar 1. Skema Hubungan Penjual, Pembeli, dan Bank
24 Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan
a. Hubungan antara Penjual dengan Pembeli
Merupakan hubungan jual-beli, dimana penjual memiliki kewajiban untuk
menyerahkan rumah, sesuai yang diperjanjikan, serta kelengkapan
dokumennya seperti Sertifikat dan IMB. Penjual berhak untuk menerima
sejumlah uang sebagai pelunasan harga rumah yang diperjualbelikan.
Pembeli berkewajiban menyerahkan sejumlah uang sebagai pelunasan
harga rumah yang diperjualbelikan dan berhak menerima rumah sesuai
perjanjian, serta kelengkapan dokumennya seperti sertifikat dan IMB.
b. Hubungan antara Pembeli dengan Bank
Hubungan antara Pembeli dengan Bank berupa Perjanjian Kredit, dimana
Bank berposisi sebagai kreditur dan pembeli sebagai debitur. Hubungan
hukum tersebut menimbulkan hak dan kewajiban bagi kedua belah pihak
sebagai berikut:
Pembeli/debitur mempunyai hak dan kewajiban
1) Pembeli/debitur berhak mendapatkan sejumlah dana dari bank untuk
pelunasan pembelian rumah
2) Pembeli/debitur wajib menembalikan sejumlah kredit beserta
bunga/bagi hasil, dengan mengangsur sesuai dengan nominal angsuran
jangka waktu kredit yang diperjanjikan
Bank/Kreditur mempunyai hak dan kewajiban
1) Bank/kreditur mempunyai kewajiban untuk mencairkan sejumlah dana
guna pelunasan atas pembelian rumah dan dicairkan kepada penjual
2) Bank/Kreditur mempunyai hak menerima kembali pengembalian kredit,
beserta bunga/bagi hasil, dari pembeli/debitur melalui angsuran sesuai
dengan yang telah diperjanjikan.
c. Hubungan antara Bank dengan Penjual
Hubungan antara Bank dengan Penjual, menimbulkan kewajiban bagi bank
untuk mencairkan dana realisasi KPR debitur kepada penjual, dan penjual
mempunyai kewajiban untuk menyelesaikan dokumen rumah yang antara
lain meliputi sertifikat, dan IMB. Sertifikat dan IMB disimpan oleh Bank
sebagai jaminan kredit, dan diserahkan kedebitur bila KPR telah lunas.
Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan 25
d. Jenis KPR sesuai peruntukannya :
1) KPR Subsidi
2) KPR Komersial
Tabel 2. Karakteristik KPR
KARAKTERISTIK
KPR
BERSUBSIDI
(RUMAH MBR)
Harga Jual Rumah ditentukan per daerah Besar penghasilan sesuai ketentuan Tanpa PPN untuk Suku Bunga Rendah Free Premi Asuransi Jiwa, Kebakaran dan asuransi
Kredit Bantuan Uang Muka Jangka waktu panjang Harus dihuni (bukan untuk investasi)
KPR
KOMERSIAL
Harga rumah bebas Penghasilan bebas Suku bunga tergantung perbankan Biaya KPR tinggi Bisa untuk investasi
e. Analisa Perhitungan Kredit oleh perbankan harus memenuhi prinsip-prinsip
berikut ini (Prinsip 5C) :
Gambar 2. Prinsip-prinsip Perhitungan Kredit oleh Perbankan
26 Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan
2. Kredit Mikro Perumahan
Kredit Mikro Perumahan merupakan salah satu produk dari lembaga jasa
keuangan yang mengintegrasikan simpan, pinjam, dan asuransi/penjaminan
dalam skala mikro yang dapat dimanfaatkan masyarakat untuk kepentingan
rumahnya secara bertahap.
Kredit mikro perumahan adalah salah satu jawaban atas kendala masyarakat
berpenghasilan tidak tetap, dimana sektor perbankan menganggap kelompok
masyarakat tersebut memiliki risiko kredit yang tinggi akibat ketidakpastian
dalam penghasilan. Selain itu dari sisi calon debitur, kendala yang dihadapi
biasnya karena terbatasnya rekam jejak kredit atau tabungan sebelumnya,
minimnya legalitas usaha dan domisili tempat tinggal.
Pemanfaatan Kredit Mikro Perumahan diantaranya adalah untuk membeli
kavling, sertifikasi, pemagaran, membangun rumah, perluasan, merenovasi
rumah, dan lainnya sepanjang untuk urusan rumah.
Gambar 3. Pemanfaatan Kredit Mikro
Tabel 3. Fitur Kredit Mikro Perumahan
Suku Bunga Sesuai ketentuan Lembaga keuangan penyalur kredit
Jangka Waktu Maksimal 5 Tahun
Nilai Maksimal Kredit 50.000.000,-
Karakteristik Didorong untuk mengakses secara berkelompok
Kredit Mikro Perumahan saat ini telah disalurkan melalui Bank Rakyat Indonesia (BRI), Bank Kesejahtaraan Ekonomi (BKE), dan Pegadaian
Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan 27
D. Latihan
1. Sebutkan beberapa produk pembiayaan perumahan sisi pasokan dan
permintaan.
2. Siapa masyarakat yang cocok mengakses kredit mikro perumahan?
E. Rangkuman
1. KPL adalah fasilitas kredit untuk membeli lahan yang selanjutnya akan
dipergunakan untuk dibangun Rumah Sederhana Sehat (RSh) yang
pembangunan konstruksinya menggunakan fasilitas Kredit Konstruksi
Perumahan.
2. Kredit Konstruksi merupakan kredit yang diberikan oleh bank kepada
pengembang/developer untuk membantu pembangunan proyek
perumahan
3. Kemudahan yang diperoleh masyarakat dengan adanya KPR adalah
masyarakat cukup menyediakan uang muka saja, dan sisanya dapat
diangsur setiap bulan selama jangka waktu KPR.
4. Kredit mikro perumahan adalah salah satu jawaban atas kendala
masyarakat berpenghasilan tidak tetap, dimana sektor perbankan
menganggap kelompok masyarakat tersebut memiliki risiko kredit yang
tinggi akibat ketidakpastian dalam penghasilan. Selain itu dari sisi calon
debitur, kendala yang dihadapi biasnya karena terbatasnya rekam jejak
kredit atau tabungan sebelumnya, minimnya legalitas usaha dan domisili
tempat tinggal.
30 Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan
Penutup
A. Simpulan
Peran pembiayaan dalam penyediaan perumahan cukup penting karena
keterbatasan kemampuan keuangan pemerintah. Pembiayaan perumahan dapat
berperan untuk menaikkan pertumbuhan ekonomi, peningkatan kesejahteraan
keluarga, dan perluasan produk keuangan.
Jika dulu paradigma yang berlaku adalah bagaimana mengupayakan terwujudnya
rumah murah (affordable housing), maka paradigma pembiayaan saat ini adalah
bagaimana mewujudkan pembiayaan perumahan yang terjangkau (affordable
housing finance). Untuk itu sistem pembiayaan perumahan perlu lebih terjangkau
(more affordable), lebih mudah diakses (more accessible), dan lebih berkelanjutan
(more sustainable). Berikut adalah paradigma pembiayaan perumahan:
1. Konsep keterjangkauan (Affordability) dalam pembiayaan kepemilikan rumah,
dapat dilakukan melalui beberapa skema dibawah ini:
a. Keterjangkauan Uang Muka (Down Payment)
b. Keterjangkauan Angsuran
2. Aksesibilitas (Accesibility) erat kaitannya tentang kemampuan masyarakat
dalam mengakses sektor perbankan dalam pemenuhan kebutuhan akan
perumahan. Namun pada kenyataannya tidak semua masyarakat dapat
mengakses perbankan untuk kemperoleh kredit pemilikan rumah (KPR).
3. Keberlangsungan (Sustainability) kaitannya bila bank menerbitkan KPR secara
terus menerus dengan pembiayaan bersumber pada dana jangka pendek,
menimbulkan kesenjangan antara sumber dan penggunaan dana (mismatch
funding). Untuk mengatasi permasalahan ini, perlu dicari sumber dana jangka
panjang yang berasal dari dana-dana pasar modal untuk disalurkan ke pasar
pembiayaan primer perumahan sehingga sesuai dengan karakter kebutuhan
pembiayaan perumahan yang berjangka panjang.
B. Tindak Lanjut
Setelah memperlajari mata pelatihan peran pembiayaan dalam penyelenggaraan
penyediaan perumahan ini peserta pelatihan dapat melanjutkan ke mata pelatihan
berikutnya, secara berurutan dan terkait yang diakhiri dengn diskusi sebagai
Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan 31
bagian pembulatan tekad tentang penyelenggaraan penyediaan perumahan,
khususnya di Indonesia serta aktif melakukan diskusi terkait kasus-kasus di bidang
penyelenggaraan perumahan.
32 Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan
DAFTAR PUSTAKA
Republik Indonesia. (Januari 2011). Undang-Undang Dasar Tahun 1945. tentang Perumahan dan Permukiman. Jakarta, Indonesia: Sekretariat Negara Republik Indonesia.
Republik Indonesia. (Januari 2011). Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman. Jakarta, Indonesia: Sekretariat Negara Republik Indonesia.
Republik Indonesia. (2016). Peraturan Menteri PUPR No. 21 Tahun 2016 tentang kemudahan dana tau bantuan perolehan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Jakarta, Indonesia; Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat.
Pengantar kepemilikan rumah melalui perbankan (Juni 2016). Bandung, Indonesa: Pusdiklat Jalan, Perumahan, Permukiman dan PIW Kementerian PUPR
Pengantar Pembiayaan Mikro Perumahan. (Juni, 2016) Bandung, Indonesa: Pusdiklat Jalan, Perumahan, Permukiman dan PIW Kementerian PUPR
Pengantar Pembiayaan Sekunder Perumahan. (Juni, 2016) Bandung, Indonesa: Pusdiklat Jalan, Perumahan, Permukiman dan PIW Kementerian PUPR
Kemudahan dan Bantuan Pembiayaan Melelui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (Agustus 2016). Bandung, Indonesia: Pusdiklat Jalan, Perumahan, Permukiman dan PIW Kementerian PUPR
Kemudahan dan bantuan bentuk skema pembiayaan perumahan Bandung, Indonesia: Pusdiklat Jalan, Perumahan, Permukiman dan PIW Kementerian PUPR
Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan 33
GLOSARIUM
Multiplier effect Efek pengganda adalah suatu proses keterkaitan perubahan di sau bidang bisa menjadi salah satu penyebab perubahan di bidang yang lain
Sektor riil sektor ekonomi yang berhubungan dengan produksi (menghasilkan suatu barang)
Backlog perumahan kesenjangan antara jumlah rumah terbangun dengan jumlah rumah yang dibutuhkan rakyat
Mismatch funding kesenjangan antara sumber dan penggunaan dana
Primary mortgage market Pasar perumahan mempertemukan pihak yang memerlukan dana untuk membeli rumah (pembeli/sisi demand) dengan penyedia dana (penjual/sisi supply), di mana produk yang diperdagangkan berupa jasa Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Rumah/KPR
Secondary mortgage market Pasar penyaluran dana jangka menengah dan/atau panjang kepada kreditor asal dengan melakukan penyaluran pinjaman, pembiayaan, dan atau sekuritisasi
Pk blu ppdpp Pengelola Keuangan Badan Layanan Umum Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan
Affordable Pembiayaan perumahan yang mudah dijangkau oleh MBR baik dalam penyediaan uang muka maupun cicilan KPR
Accesable Pembiayaan perumahan yang mudah diakses diakses oleh MBR, khususnya bagi masyarakat yang berpenghasilan tidak tetap.
34 Peran Pembiayaan Perumahan dalam Penyelengaraan Penyediaan Perumahan
Sustainable Pembiayaan perumahan yang lebih berkelanjutan yang ditandai dengan adanya kelayakan sekuritisasi atas aset KPR yang disalurkan.
Appraisal independent Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
Nilai pasar wajar Taksiran dan pendapat atas nilai ekonomis dari agunan berdasarkan analisa terhadap fakta-fakta objektif dan relevan menurut metode dan prinsip-prinsip yang berlaku umum yang ditetapkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
Kpr subsidi
kredit yang diperuntukan kepada masyarakat berpenghasilan menengah kebawah dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan
Kpr komersial Yaitu KPR yang diperuntukkan bagi seluruh masyarakat, yang penentuan besaran kredit, jangka waktu dan suku bunga dilakukan sesuai kebijakan bank yang bersangkutan
Revolving Bentuk fasilitas kredit yang bisa dilakukan berulang-ulang sepanjang masih dalam batas maksimum plafond yang disetujui oleh bank
Loan to Value Ratio (LTV) Rasio antara nilai kredit yang dapat diberikan oleh Bank terhadap nilai agunan berupa properti pada saat pemberian kredit berdasarkan hasil penilaian terkini.