1438/2016Kapital

Overraskende flatt

EIENDOMSFOKUS: Siden sommeren 2014 har oljeprisen falt til nivåer som har gitt en kalddusj gjennom Norges økonomi. Fra å være i utakt med resten av Europa etter finanskrisen har Norge nærmet seg det europeiske nivået i vekst. Hvordan har dette påvirket leieprisene for kontoreiendommer?

I mediene har flere kloke hoder vært ute og spådd nedtur for kontorleiepri-sene. De har påpekt at utviklingen i kontorleiepriser er sterkt korrelert med veksten i norsk økonomi. Selv om tallseriene viser at det langt på vei er en sammenheng, er det likevel nyan-ser som vi som jobber med eiendom ønsker å få frem, da spesielt i Oslo. Mens boligmarkedet går så det suser (i alle fall i Oslo enn så lenge), er det litt mer moderasjon i kontormarkedet. De siste leieprisstatistikkene viser at leieprisene flater ut i de fleste områder i hovedstaden. Utflatingen kommer etter vekst i enkelte områder, og fall i andre som er mer oljerettet. Mange vil kanskje mene at det verste ikke er over, og at mange bedrifter har ledig kapasitet.

Det man imidlertid må huske på, er at Oslo vokser. Dette skaper struktu-relle endringer i markedet som er posi-tivt for de fleste med kontorbygg nær knutepunkter. Oslo vokser omtrent 50/50 med innvandring og fødselsover-skudd, og selv om veksten er usikker fremover, er selv de laveste anslagene en betydelig vekst. Dette skaper behov for både arbeidsplasser og boliger. Selv om mange synes det er langt mellom de store overskriftene om nye store leieavtaler, absorberes sakte, men sik-kert arealer i markedet av små og mel-lomstore bedrifter. I tillegg fjernes det stadig nye kontorkvadratmetere gjen-nom konvertering til andre formål, da spesielt bolig. Dette nøytraliserer nybyggingen i markedet og gjør at

“lagerbeholdningen” ikke er ventet å øke særlig i årene fremover. Dette gjør at vi observerer en svakt synkende ledighet i kontorklyngene rundt kol-lektivknutepunktene, til glede for mil-jøet og investorer som har satset på sentralt beliggende kontoreiendom. Dette er stikk i strid med mange andre spådommer på “makro-nivå” om bety-delig leienedgang med oljesmellen som syndebukk.

Når det er sagt, er det ikke bare lett å være gårdeier med tomme kontor-arealer. Det er fortsatt endel ledig i markedet å konkurrere mot, og ikke minst endel nye prosjekter som er klare for å trykke på byggestartknap-pen så snart en stor nok leietager er hanket inn. Store leietagere på flytte-fot kan initiere nybygg og ledigstille fraflyttet areal, samt ytterligere areal dersom utvikleren igangsetter et større prosjekt enn leietageren trenger. For å hevde seg i konkurransen opplever mange gårdeiere å måtte investere betydelige beløp for å møte leietagers krav til tilpasninger. I tråd med en generell innsparingsrunde i flere bran-

sjer har leietagerne også blitt mer bevisste på arealbruken, en trend som til og med har havnet på bordet for planleggingen av det nye regjerings-kvartalet med forslag om 23 kvadrat-meter pr. hode. Om alle sparer noen kvadratmeter hver, utgjør det fort et tosifret prosenttall i reduksjon.

Selv om vårt hovedscenario for videre kontorleiepriser er forholdsvis flatt de nærmeste årene, er det likevel

endel effekter som kan få konsekven-ser. En ytterligere nedgang i norsk økonomi ut over det som er forventet, kombinert med eventuelt fall i bolig-priser, kan redusere mange av de posi-tive effektene og forsterke de negative. Samtidig vil et scenario der sysselset-tingen plutselig løfter seg være utfor-drende å løse på kort sikt i mange områder. I et slikt scenario er det van-skelig å se for seg annet enn leiepris-vekst for de sentrale områdene i sen-trum der arealledigheten er rundt 6 prosent. Enn så lenge er vel de fleste fornøyde og kanskje litt overrasket over en flat utvikling.

Mens boligmarkedet går så det suser (i alle fall i Oslo enn så lenge),

er det litt mer moderasjon i kontormarkedet.

Håkon Ødegaard, Eiendomshuset Malling & Co.