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En Monterrey:
Felipe Loera, Director de
Administración y Finanzas
Tel: +52 81 1133-6468
Veronica Lozano, Gerente de
Relación con Inversionistas
Tel. +52 (81) 1133-6699 Ext. 6515
En Nueva York:
Melanie Carpenter
I-advize Corporate
Communications
Tel: +212-406-3692
Para mayor información:
http://www.javer.com.mx/
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JAVER REPORTA INCREMENTO DE 11% EN VENTAS Y FLUJO LIBRE DE EFECTIVO
POSITIVO EN 1T16
Monterrey, Nuevo León, México – Abril 27, 2016 - Servicios Corporativos Javer S.A.B. de C.V., (“Javer” o “la Compañía”), una de las desarrolladoras de vivienda más grande en México, anuncia sus resultados financieros para el primer trimestre (“1T16”) al 31 de marzo de 2016. Todas las cifras presentadas en este reporte están expresadas en pesos nominales ($), al menos que se indique lo contrario. Resultados del 1T16:
Las unidades escrituradas sumaron un total de 4,613 unidades en el 1T16, en comparación con 4,719 unidades reportadas en el 1T15. El declive de 2.2% en el volumen se debió a ciertos retrasos en la distribución de subsidios durante el mes de enero, y a una comparación desigual contra el 1T15, cuando 393 unidades, las cuales fueron canceladas en el 4T14, se escrituraron fuera del curso ordinario del negocio.
Los ingresos netos se incrementaron 11.2% a $1,737.1 millones en el 1T16, comparado con $1,562.5 millones en el 1T15 a pesar de la contracción en el volumen, la cual fue compensada por la mejora en la mezcla de ventas de vivienda y en precios.
La UAFIDA creció 2.6% en el 1T16 a $207.0 millones de $201.8 millones en el 1T15, como resultado de un margen bruto más alto y de los efectos mencionados en el párrafo anterior.
La utilidad neta disminuyó a $(164.1) millones en el 1T16 en comparación con $(99.3) millones en el 1T15, principalmente por los costos incurridos por la Oferta de Participación Temprana (“tender offer”) de las Notas 2021 de la Compañía, la cual se efectuó el 19 de enero de 2016. La pérdida por acción fue de $(1.74) en el 1T16 y $(1.02) en el 1T15.
El flujo libre de efectivo generado fue de $72.7 millones en el 1T16, una disminución de 79% en comparación a $350.1 millones reportados en el 1T15; lo cual se explica por un mayor nivel de gasto en inventarios en proceso, en comparación con el mismo periodo de 2015, cuando lluvias inusuales atrasaron los procesos de construcción en Nuevo León.
Oferta Pública Inicial (“OPI”): El 12 de enero de 2016 la Compañía completo su OPI, colocando 94’801,550 acciones entre el público inversionista local y extranjero, equivalente al 34% de las acciones de la Compañía. El precio de salida fue de $19.0 y la Compañía obtuvo recursos netos por $1,747.9 millones.
Oferta de Participación Temprana: La Compañía lanzó el 18 de diciembre de 2015, una Oferta de Participación Temprana de sus Notas 2021, efectiva el 19 de enero de 2016, en la cual se recompraron US$136 millones de sus Notas 2021. El saldo remanente de dichas Notas es de US$ 159 millones.
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Dividendos: El Consejo de Administración ha recomendado a la Asamblea General de Accionistas, aprobar un pago de dividendos de $1.7053 por acción, el cual está dentro de los parámetros la política de dividendos. Se realizará un pago de $0.2600 por acción en cada uno de los siguientes meses, mayo, julio y octubre de 2016, y de $0.9253 por acción en enero de 2017.
RESULTADOS RELEVANTES
(Miles de pesos) 1T16 1T15 Variación
Unidades 4,613 4,719 (2.2%)
Ingresos Netos 1,737,123 1,562,476 11.2%
Utilidad Bruta 475,387 417,724 13.8%
Margen Bruto 27.4% 26.7% 0.6%
UAFIDA 207,024 201,795 2.6%
Margen UAFIDA 11.9% 12.9% (1.0%)
Utilidad Neta -164,077 -99,322 (65.2%)
Margen Neto (9.4%) (6.4%) (3.1%)
Flujo Libre de Efectivo 72,745 350,104 (79.2%)
Utilidad por acción* -1.74 -1.02 (70.6%)
* Número de acciones para el cá lculo: 183'738,861 en 1T15
y el promedio de 266'039,108 acciones en 1T16.
Número de acciones en ci rculación despúes de OPI: 278'540,411
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COMENTARIO DEL DIRECTOR GENERAL
El Sr. Eugenio Garza, Director General de la Compañía comentó, “El primer trimestre
del año se caracterizó por cambios importantes a través de varias dimensiones dentro
de la Compañía. En primer lugar, como comentamos en nuestro reporte trimestral del
4T15, durante el mes de enero nos convertimos en una compañía pública con la
emisión de 94.8 millones de acciones. Adicionalmente, con el nuevo capital que
ingresó a la Compañía, se recompró el equivalente a US$136 millones de valor
nominal de nuestras Notas 2021, y hemos mejorado significativamente nuestro
apalancamiento, liquidez, y nuestra capacidad de generar flujo libre de caja, los
beneficios ya comenzaron a reflejarse en nuestros resultados financieros y operativos.
Operativamente, los principales desafíos en el trimestre fueron los cambios
anunciados sobre la operación del presupuesto de subsidios de la Conavi, los cuales se
implementaron a finales de enero. Tradicionalmente, Conavi operaba bajo una
modalidad de “escrituración continua”, donde a partir de enero cada estado ejercía su
presupuesto de manera directa hasta el punto en que se agotaran los recursos
asignados para el año (por lo general hacia el final del segundo trimestre en la
mayoría de los estados donde tenemos presencia). Si el financiamiento no estaba aún
disponible por parte de la SHCP, las casas podían escriturarse, y el desarrollador
recibía el enganche y el monto correspondiente al componente del crédito de acuerdo
al valor de compra en el momento de escrituración; y el desarrollador cobraba el
importe correspondiente al subsidio cuando los fondos del subsidio estuvieran
disponibles. Si hubiera operaciones adicionales después de esto, se acumulaba una fila
de clientes para subsidios en cada estado, esperando recursos que pudieran ser
asignados de forma esporádica para la titulación de viviendas de dicha fila,
provenientes de recursos adicionales para subsidios aprobados por la SCHP, y/o con
recursos asignados por la Conavi de otros estados, intermediarios financieros u otros
programas. Al final del año, las solicitudes de subsidios que no fueron atendidas eran
eliminadas de la fila y una nueva fila comenzaba al inicio del año siguiente.
Tradicionalmente nuestra estrategia consistía en estar preparados con inventario con
enfoque para subsidios para el inicio del año, y comenzar a desplazar de manera
agresiva durante los primeros cuatro o cinco meses del año y cambiar a prototipos de
vivienda sin enfoque a subsidios para la segunda mitad.
En cuanto a los cambios, mientras se anunciaban, el mes de enero ya había reportado
un comienzo lento para la industria (el número de créditos para viviendas nuevas
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originados por el Infonavit en el mes de enero de 2016 disminuyó un 7.1% respecto al
mes de enero de 2015). En segundo lugar, en vez de iniciar una nueva fila para
subsidios en el año 2016, se respetó el final de la fila de subsidios del año 2015 (un
total aproximado de entre 12,000 a 13,000 unidades a nivel nacional) y se les otorgó
prioridad por encima de la fila de subsidios del año 2016. Más importante aún, el
mecanismo de “escrituración continua” no se implementó y se decidió hacer
desembolsos mensuales nivelados para la distribución del presupuesto durante el
año. En la práctica, a inicios del mes de febrero, se distribuyó una cantidad fija de
recursos para la fila de subsidios que se acumuló desde finales de 2015. Excluyendo
distribuciones o reasignaciones a mitad de mes, el siguiente monto considerable de
recursos que se distribuyó fue a inicios del mes de marzo, y se esperan distribuciones
similares de manera mensual para el resto del año. A pesar de los esfuerzos del
Gobierno para mantener relativamente el mismo presupuesto de subsidios de 2015
para el año 2016, creemos que los cambios en las condiciones de ejercicio del
presupuesto de subsidios fue una de las razones principales para que la originación de
créditos Infonavit para vivienda nueva disminuyera en un 10.3% trimestre a
trimestre.
Con estos cambios, hemos tenido que responder muy rápidamente y cambiar los
recursos y la producción de prototipos de vivienda sin enfoque a subsidios mucho
más temprano en el año de lo que originalmente habíamos previsto. Por otra parte,
debido a la fila de subsidios del año 2015 (en la cual habíamos decidido no participar
fuertemente), las ventas con subsidio que realizamos durante el 1T16 fueron
asignadas en un lugar menos privilegiado en la fila de subsidios del año 2016, por lo
tanto no se produjeron más escrituraciones con subsidio para la Compañía hasta
finales del mes de febrero.
Nuestros resultados trimestrales reflejan una mezcla de ventas de subsidios mucho
menor de lo que habíamos esperado. Sin embargo, ahora prevemos más ventas con
subsidios para la segunda mitad del año de lo que habíamos presupuestado, por lo
tanto, mantendremos nuestra mezcla de ventas con subsidio y sin subsidio en niveles
más estables durante el año. Al final del trimestre, 663 viviendas de la Compañía
estaban registradas en la fila de subsidios (de un total de 5,850 viviendas a nivel
nacional), las cuales esperábamos escriturar en el 1T16 bajo un programa de
titulación continua. El nivel de desplazamiento del mes de marzo de la fila de
subsidios fue de 9,250 unidades en el mes, por lo que esperamos escriturar estas
viviendas relativamente rápido y continuaremos registrando clientes y unidades en la
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fila de manera paulatina por el resto del año. La capacidad de recuperación del
modelo de negocio de la Compañía, anclado a un ciclo de capital de trabajo bajo, nos
ayudó a navegar estos importantes cambios con relativamente un impacto moderado,
una excelente rentabilidad con un retorno sobre capital invertido (ROIC) de 23.3% y
flujo de caja libre positivo. La disponibilidad de inventarios con un precio de venta
promedio más alto y la diversificación geográfica ayudó a superar rápidamente la
pérdida de unidades que esperábamos titular con subsidio.
Por la parte de nuevos desarrollos, cuatro de ellos comenzaron a escriturar viviendas
durante el trimestre, mientras que se esperan 9 nuevos desarrollos para el resto del
año. Aunque han existido ciertos retrasos en el lanzamiento de algunos de ellos, no
existen grandes cambios en nuestro plan anual de inventario disponible.
Del lado de financiamiento, seguimos trabajando con varias instituciones financieras
en una estrategia para refinanciar la parte restante de nuestras Notas 2021, reducir
nuestro costo de financiamiento, y fortalecer aún más nuestro balance.
Por último, dada la nueva expectativa de los niveles de desembolsos de subsidios en el
año, no esperamos ningún cambio en nuestro rendimiento anual en base a nuestra
expectativa del año. Debido a esto, hemos recomendado a nuestro Consejo de
Administración, que a su vez recomiende en la Asamblea General de Accionistas, un
dividendo en efectivo de $1.7053 por acción, a pagar en cuotas trimestrales
desiguales, según lo determinado por nuestro Consejo de Administración,
comenzando el próximo mes.
En conjunto, estamos satisfechos con los resultados del trimestre y nos sentimos
seguros de nuestra capacidad para seguir ofreciendo rendimientos líderes en la
industria para nuestros accionistas.”
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UNIDADES VENDIDAS E INGRESOS NETOS
* Las viviendas de bajo ingreso tienen un precio de venta menor a $260,000. El segmento de vivienda media tiene un
precio de venta entre $260,000 y $560,000. Las unidades residenciales tienen un precio de venta mayor a $560,000.
Unidades vendidas: La Compañía escrituró 4,613 unidades en el
1T16, en comparación a 4,719 unidades en el 1T15. El segmento de
vivienda residencial creció 151.0%, seguido por el segmento de
vivienda media que reporto un aumento de 18.7%; mientras que el
segmento de vivienda de interés social disminuyó 49.4%, en
comparación con el 1T15. Las unidades del segmento medio
representaron el 68.5% del total de unidades vendidas y el 60.2% del
total de ingresos en el 1T16; mientras que las unidades del segmento
de bajo ingreso representaron el 20.3% del total de unidades
escrituradas y el 12.9% del total de ingresos en el mismo periodo.
La venta de lotes comerciales disminuyeron 24.7% a $25.2 millones
en el 1T16 de $33.4 millones en el 1T15, debido a que no se tuvo
ventas significativas durante el periodo.
Precios: El precio promedio de venta se incrementó en 14.5% en el
1T16 a $371.1 mil comparado con $324.0 mil en el 1T15, como
resultado de la mejora en la mezcla de ventas con un enfoque mucho
mayor a la vivienda media.
Unidades Vendidas 1T16% de
unidades1T15
% de
unidadesVariación
Vivienda Bajo Ingreso 935 20.3% 1,849 39.2% (49.4%)
Vivienda Media 3,161 68.5% 2,664 56.5% 18.7%
Vivienda Residencial 517 11.2% 206 4.4% 151.0%
TOTAL 4,613 100.0% 4,719 100.0% (2.2%)
Ingresos
(En miles de pesos)1T16
% de
ingresos1T15
% de
ingresosVariación
Vivienda Bajo Ingreso 223,428 12.9% 434,729 27.8% (48.6%)
Vivienda Media 1,045,829 60.2% 837,991 53.6% 24.8%
Vivienda Residencial 442,680 25.5% 256,316 16.4% 72.7%
Total de Ingresos por Viviendas 1,711,937 98.6% 1,529,036 97.9% 12.0%
Ingresos por Lotes Comerciales 25,186 1.4% 33,440 2.1% (24.7%)
TOTAL 1,737,123 100% 1,562,476 100% 11.2%
Bajo Ingreso 20.3%
Media 68.5%
Residencial11.2%
Unidades Vendidas 1T16
Bajo Ingreso 12.9%
Media60.2%
Residencial 25.5%
Lotes Comerciales
1.4%
Ingresos 1T16
371.1
856.2
330.9
239.0
Precio Promedio deVentas
Vivienda Residencial
Vivienda Media
Vivienda Bajo Ingreso
Precio de Venta Promedio 1T16
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Tipo de Financiamiento: Infonavit continúa siendo la fuente principal de créditos para los clientes de la Compañía. Durante el 1T16, el Infonavit (incluyendo Cofinavit) otorgó créditos para el 94.0% del total de unidades escrituradas en comparación con el 97.9% registrado en 1T15. La mezcla del Infonavit disminuyó en el 1T16 comparada con 1T15, debido a que la Compañía continúa incrementando su presencia en el Estado de México, el cual brinda un mayor número de créditos Fovissste a la mezcla; en conjunto con el incremento de los créditos otorgados por instituciones financieras y otros, como resultado del incremento de las ventas del segmento residencial.
Subsidios: Durante el 1T16, los subsidios representaron el 50.9% del total de
unidades escrituradas, en comparación con el 76.7% en el 1T15. La vivienda vertical
absorbió el 31.8% del total de estos subsidios durante dicho periodo en comparación
con 23.2% en el 1T15. Asimismo, el 5.3% de las unidades vendidas durante el 1T16
obtuvieron un subsidio del programa para personas con ingresos inferiores a 5 veces
el salario mínimo (“VSM”), en comparación con el 15.0% en 1T15.
1T16 1T15
Vivienda Bajo Ingreso 239.0 235.1
Vivienda Media 330.9 314.6
Vivienda Residencial 856.2 1,244.3
Precio Promedio de Ventas 371.1 324.0
Tipo de Financiamiento 1T16 % del total 1T15 % del total
Infonavit 4,248 92.1% 4,597 97.4%
Fovissste 119 2.6% 45 1.0%
Cofinavit 88 1.9% 23 0.5%
Instituciones Financieras 58 1.3% 21 0.4%
Otros 99 2.1% 33 0.7%
TOTAL 4,613 100.0% 4,719 100.0%
Subsidios 1T16 1T15 Variación
< 2.6 VSM 2,106 2,913 (27.7%)
>2.6 y < 5 VSM 243 708 (65.7%)
Total 2,349 3,621 (35.1%)
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UTILIDAD BRUTA / MARGEN BRUTO
La utilidad bruta se incrementó 13.8% en el 1T16 a $475.4 millones
en comparación con $417.7 millones en el 1T15, como resultado de la
mejora de la mezcla de ventas con un aumento sustancial en las ventas
de vivienda media, un precio promedio de venta más alto, y a un
programa de contención de costos.
El margen bruto se incrementó en 0.6 puntos porcentuales a 27.4%
en el 1T16 en comparación con 26.7% en el 1T15, ya que los márgenes
obtenidos de las ventas de lotes comerciales como de las ventas de
viviendas se incrementaron como consecuencia de los efectos
explicados en el párrafo anterior.
1T16% del total de
subsidios1T15
% del total de
subsidios
Vivienda Vertical 746 31.8% 839 23.2%
Utilidad Bruta (miles de pesos) 1T16 1T15 Variación
Viviendas 458,228 395,956 15.7%
Lotes Comerciales 17,159 21,768 (21.2%)
TOTAL 475,387 417,724 13.8%
Margen Bruto (%) 1T16 1T15 Variación
Viviendas 26.8% 25.9% 0.9 pp
Lotes Comerciales 68.1% 65.1% 3.0 pp
TOTAL 27.4% 26.7% 0.6 pp
417,724
475,387
26.7%27.4%
20.0%
25.0%
300,000
400,000
500,000
1T15 1T16
Utilidad bruta(Miles de pesos)
Utilidad Bruta Margen Bruto
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UAFIDA / MARGEN UAFIDA
Los gastos de administración y ventas se incrementaron 23.0% a
$279.7 millones en el 1T16 al comparar con $227.3 millones en el 1T15,
principalmente a un mayor número de personal en el Estado de México y
Quintana Roo, inversiones en nuevas herramientas de tecnologías de
información, y gastos relacionados con los requerimientos regulatorios
que se deben cumplir al convertirse en una compañía pública.
La UAFIDA creció 2.6% a $207.0 millones en el 1T16 de $201.8 millones
en 1T15, como resultado de la mejora en la mezcla de ventas y a un
precio de venta promedio más alto.
COSTO INTEGRAL DE FINANCIAMIENTO
*Incluye gastos por $376.8 millones en relación con la Oferta de Participación Temprana de las Notas 2021.
(Miles de pesos) 1T16 1T15 Variación
Gastos de AdminIstración y Ventas 279,734 227,341 23.0%
% de Ventas 16.1% 14.6% 1.6 pp
UAFIDA 207,024 201,795 2.6%
Margen UAFIDA 11.9% 12.9% (1.0 pp)
(Miles de pesos) 1T16 1T15 Variación
Gastos Financieros* 499,401 148,981 235.2%
Productos Financieros (5,699) (8,753) (34.9%)
Ganancia/ Pérdida Cambiaria (72,341) 113,190 (163.9%)
Costo Integral de Financiamiento 421,361 253,418 66.3%
Ganancia (pérdida) neta en
coberturas de flujo de efectivo(81,337) 15,979 609.0%
227,341
279,734
14.6%16.1%
0.0%
15.0%
50,000
150,000
250,000
350,000
1T15 1T16
Gastos de Administración y Ventas(Miles de pesos)
Gastos de AdminIstración y Ventas % de Ventas
201,795
207,024
12.9%11.9%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
100,000
150,000
200,000
250,000
1T15 1T16
UAFIDA(Miles de pesos)
UAFIDA Margen UAFIDA
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La utilidad neta disminuyó a $(164.1) millones en el 1T16 en comparación con $(99.3) millones en el 1T15, principalmente por los costos incurridos por la Oferta de Participación Temprana (“tender offer”) de las Notas Senior 2021 de la Compañía, la cual se efectuó el 19 de enero de 2016. La pérdida por acción fue de $(1.74) en el 1T16 y $(1.02) en el 1T15.
La utilidad integral, la cual incluye las ganancias y pérdidas de los derivados (MTM) para cubrir los pagos de cupones en relación con la deuda de largo plazo denominada en dólares americanos, disminuyó a $(81.3) millones en el 1T16.
ACTIVOS / PASIVOS
El efectivo y equivalentes de efectivo fue de $467.5 millones al 31 de marzo de 2016.
CAPITAL DE TRABAJO
Al 31 de marzo de 2016, Javer reportó un ciclo de capital de trabajo de 307 días, en comparación a 310 días registrados en el 4T15; reflejando la rápida respuesta de la Compañía para reaccionar ante la nueva política de distribución de subsidios, y la habilidad para cambiar a prototipos sin enfoque a subsidios y ajustar el gasto en construcción.
(Miles de pesos) Monto Días Monto Días
Cuentas por Cobrar 1,571,889 86 1,546,931 87
Inventario (En Proceso) 3,244,633 246 3,299,144 256
Inventario (Reserva de tierras) 1,191,847 90 1,217,766 95
Proveedores 1,509,479 114 1,638,676 127
Anticipo de Clientes 11,410 1 6,541 1
Capital de Trabajo 4,487,480 307 4,418,624 310
Ingresos U12M 6,633,528 6,458,881
Costo de Ventas U12M 4,800,837 4,683,853
Marzo 2016 Diciembre 2015
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FLUJO LIBRE DE EFECTIVO
La Compañía registró un flujo de efectivo libre positivo de $72.7 millones en el 1T16, un declive de 79% en comparación a $350.1 millones reportados en el 1T15, lo cual se explica por un mayor nivel de gasto en inventarios en proceso en comparación con el mismo periodo de 2015, cuando constantes lluvias atrasaron los procesos de construcción en Nuevo León. PROYECTOS EN DESARROLLO
Los inicios de unidades disminuyeron 1.2% a 5,071 unidades en el 1T16 en
comparación con 5,134 unidades en el 1T15; sin embargo, los inicios de unidades se
incrementaron 12.3% en el 1T16 en comparación con 4,516 unidades en el 4T15,
como resultado de la aceleración en la construcción para las escrituras del año.
(Miles de pesos) 1T16 1T15
UAFIDA 207,024 201,795
(+) Tierra incluida en costos 174,224 120,270
(+-) Cambios en el Capital de Trabajo (52,624) 305,219
Gastos Financieros (79,176) (98,197)
Impuestos en Efectivo (607) (3,910)
Gastos de Capital en Tierra (176,409) (169,021)
Gastos de Capital en Maq. Y Equipo 313 (6,052)
Flujo Libre de Efectivo 72,745 350,104
1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16
Inicios 6,079 5,605 5,222 3,329 5,134 5,399 4,369 4,516 5,071
Unidades Terminadas 4,333 5,805 5,337 4,393 4,361 5,270 4,499 4,942 4,429
Unidades Escrituradas 4,418 4,602 4,985 4,520 4,719 4,465 4,507 4,874 4,613
Inventario Final de Unidades
Terminadas (IFUT)111 1,314 1,666 1,539 1,181 1,986 1,978 2,046 1,862
Unidades en Desarrollo (incl. IFUT) 7,212 8,215 8,452 7,261 7,676 8,610 8,472 8,114 8,572
Total de Reservas 90,855 94,965 102,054 106,131 101,412 102,936 98,718 107,494 102,394
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Las unidades terminadas se incrementaron 1.6% a 4,429 unidades al comparar con
4,361 unidades en el 1T15, en línea con el gasto en construcción que se realizó en el
trimestre.
Inventario final de unidades terminadas disminuyó a 1,862 unidades al 31 de marzo de 2016 en comparación con 2,046 unidades reportadas al 31 de diciembre de 2015, debido a que las unidades terminadas no fueron suficientes para compensar las unidades escrituradas en el 1T16.
RESERVAS TERRITORIALES
Al 31 de marzo de 2016, las reservas territoriales de la Compañía alcanzaron aproximadamente 102,394 unidades, de las cuales aproximadamente el 66.3% son reservas adquiridas directamente por la Compañía y 33.7% son reservas que se mantienen por medio de fideicomisos de tierra.
14
DEUDA Y POSICIÓN DE DERIVADOS
Al 31 de marzo de 2016, Javer continúa con acceso a líneas de crédito en exceso de $472.7 millones. Estas líneas de crédito pueden ser utilizadas por la Compañía siempre y cuando esté en cumplimento con sus obligaciones en relación a sus Notas Senior.
Javer mantiene posiciones derivadas de cobertura para su exposición al tipo de cambio en relación a los pagos de cupones de sus Notas Senior con vencimiento en 2021 y de su principal. Al 31 de marzo de 2016, la cobertura ponderada de los derivados contratados era de 3.0 años y la Compañía incluirá coberturas adicionales para estar en línea con su estrategia de cobertura.
Al 31 de marzo de 2016, Javer contaba con US$ 23 millones en líneas de crédito disponibles de sus contrapartes de operaciones financieras derivadas para financiar cualquier efecto negativo en el valor razonable de las mismas.
Al 31 de marzo de 2016, la deuda total / UDM UAFIDA fue de 2.44x, Deuda Neta a UAFIDA de 1.95x, y la cobertura de intereses (UDM UAFIDA /UDM gastos financieros) de 2.01x.
Deuda a Corto Plazo (miles de pesos) Mar-16 Derivados
Documentos por Pagar a Instituciones Financieras -
Porción Circulante de la Deuda a Largo Plazo 25,067
TOTAL 25,067 $(Ps.) US.
Swaps del Cupón (TIIE) 72,976 4,230
Deuda a Largo Plazo (miles de pesos) Mar-16 Swaps del Cupón (Fijo) 164,723 9,549
Notas Senior 2,503,064 Coberturas Principales (Forwards)
Arrendamientos Financieros 53,866 Posición Derivada Intrínseca 5,958 345
Menos Porción Circulante 25,067 Opción de Compra (US.80 millones) 6,558 380
TOTAL 2,531,863 Opción de Compra Spread (US.79 millones) 4,575 265
TOTAL 254,790 14,770
DEUDA TOTAL 2,556,930
EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO 467,474
POSICIÓN DERIVADOS MTM 254,790
DEUDA NETA 1,834,666
DEUDA TOTAL* / U12M UAFIDA 2.44
DEUDA NETA / U12M UAFIDA 1.95
U12M UAFIDA / U12M GASTOS FINANCIEROS** 2.01
*Deuda Total= Deuda Total - Posición Derivados MTM
** El cálculo excluye las primas de prepago
Valor de
Mercado
Marzo 31, 2016
25 179 3
2,503
Abr'16-Mar'17 Abr'17-Mar'18 Abr'18-Mar'19 Abr'19-Mar'20 Abr'20-Mar'21
Vencimientos (Mi les de pesos)
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Sobre Javer:
Servicios Corporativos Javer S.A.B. de C.V. es uno de los desarrolladores de vivienda más grandes en México, especializada en la construcción de viviendas de ingreso bajo, media y residencial. La Compañía inicio operaciones en 1973, y su corporativo se encuentra en Monterrey, Nuevo León. La Compañía tiene presencia en los estados de Nuevo León, Aguascalientes, Tamaulipas, Jalisco, Querétaro, Estado de México, Quintana Roo, y recientemente en la Ciudad de México con un proyecto residencial. Javer es el proveedor líder en el sistema Infonavit a nivel nacional, con una participación de mercado de 4.5% en 2015; adicionalmente, es el proveedor más grande en el sistema Infonavit en los estados de Nuevo León y Aguascalientes con una participación de mercado de 17.8% y 11.0% en 2015, respectivamente. Ocupa el segundo lugar en los estados de Jalisco y Querétaro con 10.1% y 9.1% de participación de mercado, respectivamente. En el Estado de México se encuentra en la tercera posición con una participación de mercado de 5.0%. En 2015, la Compañía reportó ingresos por $6,458.9 mil millones y un total de 18,565 unidades vendidas.
AVISO LEGAL:
Este comunicado puede contener ciertas declaraciones a futuro. Estas declaraciones se relacionan con proyecciones, desarrollos y estrategias de negocio futuras y pueden ser identificadas mediante el uso de términos y frases como “anticipa”, “cree”, “puede”, “será”, “estima”, “espera”, “prevé”, “tiene la intención”, “pretende”, “puede”, “planea”, “predice”, “proyecta”, “tiene como objetivo”, “estrategia” y posibles desarrollos futuros en los mercados en donde Javer participa o donde busca participar, cambios regulatorios en los mercados en donde operara o pretende operar. La Compañía previene a los inversionistas potenciales que las declaraciones a futuro no son garantía de un desempeño a futuro y están basadas en diversas suposiciones y que los resultados reales de las operaciones, incluyendo la posición financiera y liquidez, el desarrollo de la industria mexicana de otorgamiento de créditos, puede diferir significativamente de las declaraciones a futuro contenidas en este comunicado. Adicionalmente, si los resultados de la Compañía son consistentes con las declaraciones a futuro incluidas en este comunicado, dichos resultados o desarrollos pueden no ser indicativos de los resultados o desarrollos en periodos subsecuentes.
Los factores importantes que pueden causar estas diferencias incluyen pero no están limitados a: riesgos relacionados a la posición competitiva de Javer, las expectativas de crecimiento en demanda por sus productos y servicios y de las operaciones de la Compañía, la condición financiera y los resultados de operación, acceso a fuentes de fondeo y el costo de dicho fondeo, cambios en las condiciones regulatorias, administrativas, políticas, fiscales o económicas, incluyendo fluctuaciones en las tasas de interés y el crecimiento o disminución del mercado hipotecario en México, incremento en las tasas de morosidad de los clientes, riesgos asociados con la demanda del mercado y de la liquidez de las notas, fluctuaciones en el tipo de cambio en relación al dólar estadounidense frente el peso mexicano, y los riesgos relacionados con el entorno social, político y económico de México.
Este documento no constituye una oferta de venta de valores en México o estados Unidos. Los valores no podrán ser ofrecidos o vendidos (i) en México sin la autorización de la CNBV, de conformidad con la Ley del Mercado de Valores y todas las regulaciones aplicables y el debido registro de los valores en el Registro Nacional de Valores mantenido por la CNBV; o (ii) en Estados Unidos sin el registro bajo la Ley de Valores de 1933 y sus modificaciones, o una exención del registro del mismo. Cualquier oferta pública de valores en México o Estados Unidos debe ser hecha por medio de un prospecto de colocación que contenga la información detallada de los términos de la oferta, el emisor y las cuestiones relacionadas a su condición financiera, administrativa y legal, así como sus estados financieros.
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Servicios Corporativos Javer S.A.B. de C.V.
Lo invita a participar en su teleconferencia y presentación vía webcast de los resultados del
Primer Trimestre de 2016
El día jueves 28 de abril de 2016
11:00 a.m. Hora Nueva York
10:00 a.m. Hora Ciudad de México
Presentando por Javer:
Eugenio Garza, Director General
Felipe Loera Reyna, Director de Administración y Finanzas
Para participar, por favor marque:
1(800) 311-9401 desde E.U.A.
1(334) 323-7224 desde otra parte del mundo
Código de acceso: 2366
Para accesar a la presentación vía webcast, ir a: https://www.webcaster4.com/Webcast/Page/1110/14505
La repetición de esta llamada estará disponible por 30 días. Para poder accesar, favor de marcar:
1(877) 919-4059 desde E.U.A.
1(334) 323-0140 desde otra parte del mundo
Código de acceso: 41180706
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Servicios Corporativos Javer, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias
Estados consolidados de posición financiera Al 31 de marzo de 2016 y 31 de diciembre de 2015
(En miles de pesos)
Nota 2016 2015
Activo
Activo circulante: Efectivo y equivalentes de efectivo 3 $467,474 $1,135,598 Cuentas por cobrar 4 1,561,325 1,532,846 Inventarios 6 3,244,633 3,299,144 Pagos anticipados 289,565 285,984
Otros activos circulantes 163,059 184,064
Total activo circulante 5,726,056 6,437,636
Cuenta por cobrar a largo plazo 10,564 14,085 Reservas territoriales 6 1,191,847 1,217,766
Moldes, maquinaria y equipo 234,543 242,009 Instrumentos financieros derivados 7 254,790 408,654
Otros activos no circulantes 75,843 92,505
Total activo $7,493,643 $8,412,655
Pasivo y capital contable
Pasivo circulante:
Porción circulante del pasivo a largo plazo 8 $25,067 $ 25,541
Cuentas por pagar a proveedores y otras cuentas por pagar 9 1,495,172 1,519,257
Cuenta por pagar a parte relacionada 684 4,511 Anticipos de clientes 11,410 6,541
Impuestos a la utilidad por pagar 10 12,323
Intereses por pagar 135,752 126,533
Total pasivo circulante 1,668,085 1,694,706 Deuda a largo plazo 8 2,531,863 4,769,938
Cuentas por pagar por compra de terrenos 195,348 281,923 Obligaciones laborales al retiro 41,412 39,650
Impuestos a la utilidad diferidos 10 748,730 810,025
Total pasivo 5,185,438 7,596,242
Capital contable:
Capital social 11 151,596 100,000
Prima en emisión de acciones 1,685,610 Utilidades acumuladas 347,740 511,817
Otras partidas de utilidad integral 123,259 204,596
Total capital contable 2,308,205 816,413
Total pasivo y capital contable $7,493,643 $8,412,655
Las catorce notas adjuntas son parte integral de estos estados financieros consolidados.
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Servicios Corporativos Javer, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias
Estados consolidados de resultados y otros resultados integrales Por los períodos de tres meses que terminaron el 31 de Marzo de 2016 y 2015
(En miles de pesos, excepto utilidad por acción)
Nota
31 de Marzo de 2016 31 de Marzo de 2015
Ingresos 13 $1,737,123 $1,562,476
Costo de ventas 1,261,736 1,144,752
Utilidad bruta 475,387 417,724
Gastos de venta, generales y de administración (279,734) (227,341)
Otros ingresos, neto 945 73
Gasto por intereses, neto (493,702) (140,229)
Pérdida cambiaria, neta (45,250) (139,260)
Ganancia (pérdida) en valuación de instrumentos financieros derivados 7 117,591 26,071
(Pérdida) utilidad antes de impuestos a la utilidad (224,763) (62,962)
Impuestos a la utilidad 10 60,686 (36,360)
Pérdida neta del año (164,077) (99,322)
Otras partidas de utilidad (pérdida) integral del año:
Partida que se reclasificará en el futuro a resultados - Ganancia (pérdida) neta en coberturas de flujo de efectivo, neto de impuestos (81,337) 15,979
Partida que no se reclasificará en el futuro a resultados - Remediciones actuariales, netas de impuestos
Total de la pérdida integral del año $(245,414) $(83,343)
Pérdida básica y diluida por acción $(1.74) $(1.02)
El número promedio ponderado de acciones para determinar la utilidad básica y diluida por acción fue de 266,039,108 al 31 de marzo de 2016, y al 183,738,861 31 de marzo de 2015 – Ver Nota 11 b.
Las catorce notas adjuntas son parte integral de estos estados financieros consolidados.
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Servicios Corporativos Javer, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias
Estados consolidados de cambios en el capital contable Por los períodos de tres meses que terminaron el 31 de marzo de 2016 y 2015
(En miles de pesos)
Capital social
Prima en emisión de acciones Utilidades
acumuladas
Otras partidas
de utilidad integral
Total capital
contable
Saldos al 31 de diciembre de 2014 $ 734,806 $ 183,297 $ 172,223 $ 1,090,326
Pérdida integral (99,322) 15,979 (83,343)
Saldos al 31 de marzo de 2015 $ 734,806 - $83,975 $ 188,202 $ 1,006,983
Saldos al 31 de diciembre de 2015 $ 100,000 $ 511,817 $ 204,596 $816,413
Emisión de acciones ordinarias 51,596 51,596
Prima en emisión de acciones $ 1,685,610 1,685,610
Pérdida integral (164,077) (81,337) (245,414)
Saldos al 31 de marzo de 2016 $ 151,596 $ 1,685,610 $ 347,740 $ 123,259 $ 2,308,205
Las catorce notas adjuntas son parte integral de estos estados financieros consolidados.
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Servicios Corporativos Javer, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias
Estados consolidados de flujos de efectivo Por los períodos de tres meses que terminaron el 31 de Marzo de 2016 y 2015
(En miles de pesos)
Las catorce notas adjuntas son parte integral de estos estados financieros consolidados.
2016 2015
Flujos de efectivo por actividades de operación: (Pérdida) utilidad antes de impuestos a la utilidad $(224,763) $(62,962) Más (menos): Gasto por intereses, neto 493,702 140,229 Efecto de valuación de instrumentos financieros derivados (117,591) (26,071) Depreciación y amortización 11,371 11,412 Pérdida cambiaria no realizada 107,927 139,340 Deterioro de reservas territoriales Cambios en capital de trabajo: (Aumento) / disminución en:
Cuentas por cobrar (24,958) (99,736) Inventarios y reservas territoriales 81,015 222,975 Otros activos circulantes 8,682 (16,603) Pagos anticipados 3,383 (12,058)
Aumento / (disminución) en: Cuentas por pagar a proveedores y otras cuentas por pagar (129,197) 138,135 Cuentas por pagar a parte relacionada (3,827) 236 Anticipos de clientes 4,869 (339) Otros pasivos (51,435) 31,026
Impuestos a la utilidad pagados (607) (3,910)
Flujos netos de efectivo generados en actividades de operación 158,571 461,674
Flujos de efectivo por actividades de inversión: Moldes, maquinaria y equipo 313 (6,052)
Inversiones en otras actividades de inversión (7,321)
Flujos netos de efectivo generados (utilizados) en actividades de inversión 313 (13,373)
Flujos de efectivo por actividades de financiamiento: Préstamos obtenidos a largo plazo Pago de préstamos a largo plazo (2,487,175) (7,835) Intereses pagados (247,724) (98,197) Emisión de acciones 1,747,909 Costo de emisión de acciones (1,603) Ganancia de los instrumentos financieros derivados 233,698
Pago de comisiones por contratos de opciones derivadas (72,113)
Flujos netos de efectivo utilizado en actividades de financiamiento (827,008) (106,032)
Efecto de las variaciones del tipo de cambio en el efectivo en moneda extranjera 15,068
(Disminución) aumento neto de efectivo y equivalentes de efectivo (668,124) 357,337
Efectivo y equivalentes de efectivo al inicio del año 1,135,598 1,307,895
Efectivo y equivalentes de efectivo al final del año $467,474 $1,665,232
Datos complementarios de actividades de inversión sin flujos de efectivo:
Cuentas por pagar por la adquisición de activos fijos bajo arrendamiento financiero
$4,803 $8,502
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Servicios Corporativos Javer, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias
Notas a los estados financieros consolidados Por los períodos de tres meses que terminaron el 31 de marzo de 2016 y 2015 y por el año que
terminó el 31 de diciembre de 2015 (En miles de pesos, excepto que se indique otra denominación)
1. Actividades
Servicios Corporativos Javer, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias es una compañía tenedora que, junto con sus subsidiarias (conjuntamente la Compañía), se dedica a la construcción y comercialización en México de vivienda de interés social, media y residencial, en forma de desarrollos inmobiliarios. Su oficina matriz se localiza en Boulevard Antonio L. Rodríguez No. 2850, Colonia Santa María, Monterrey, Nuevo León, México, C.P. 64650. La Compañía inició operaciones en 1973 y en la actualidad es el desarrollador de vivienda líder en términos de número de unidades vendidas a nivel nacional.
Durante el mes de enero de 2016, derivado de la oferta pública inicial de acciones que se describe más adelante, la Compañía cambió el régimen de capital, dejando de ser una sociedad anónima promotora de inversión (S. A. P. I.) para convertirse en una sociedad anónima bursátil (S. A. B.).
1.1 Subsidiarias de JAVER
Las subsidiarias de JAVER y sus principales actividades, las cuales son poseídas al 100% son:
Comercialización de bienes inmuebles: Casas Javer, S. A. de C. V. Casas Javer de México, S. A. de C. V. Casas Javer de Querétaro, S. A. de C. V. Hogares Javer, S. A. de C. V. (fusionada con Casas Javer, S. A. de C. V. en enero de 2016) Inmuebles para Ti, S. A. de C. V.
Servicios de urbanización y construcción: Urbanizaciones Javer del Noreste, S. A. de C. V.
Servicios de construcción: Construcción de Viviendas Javer, S. A. de C. V.
Servicios de administración: Servicios Administrativos Javer, S. A. de C. V.
Servicios financieros: Casas Consentidas Javer, S. A. de C. V., S. O. F. O. M., E. N. R.
2. Principales políticas contables
2.1 Cumplimiento con la normatividad contable
Los estados financieros consolidados han sido preparados de conformidad con la Norma Internacional de Contabilidad (IAS, por su siglas en inglés) 34, Información financiera intermedia, emitida por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB, por sus siglas en inglés).
Para propósitos de los estados financieros adjuntos, cierta información y revelaciones que normalmente se incluyen en los estados financieros consolidados anuales auditados de acuerdo con las Normas Internacionales
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de Información Financiera (IFRS, por sus siglas en inglés) han sido condensadas u omitidas en los estados consolidados que se acompañan de conformidad con lo dispuesto en el IAS 34; adicionalmente, los resultados de operación de los períodos presentados, no son necesariamente indicativos de los resultados de operación que hubiera tenido la Compañía si se hubiesen presentado sobre una base anual. Por lo tanto, para una mejor comprensión, los estados consolidados deben leerse conjuntamente con los estados financieros consolidados anuales auditados del ejercicio que terminó el 31 de diciembre 2015, que fueron preparados también de acuerdo con las IFRS.
2.2 Bases de preparación
En la preparación de los estados consolidados se aplicaron las mismas políticas contables, de presentación y
métodos de valuación que las aplicadas en la preparación de los estados consolidados anuales de la Compañía
por el año que terminó al 31 de diciembre de 2015.
2.2.1 Presentación de estados de resultados y otros resultados integrales
La Compañía presenta sus costos y gastos en los estados de resultados y otros resultados integrales atendiendo a su función, como es la práctica en la industria.
2.2.2 Presentación de estados de flujos de efectivo
Se presentan utilizando el método indirecto, a elección de la Compañía.
2.2.3 Pérdida por acción
La pérdida básica por acción ordinaria se calcula dividiendo la pérdida neta consolidada entre el promedio ponderado de acciones ordinarias en circulación durante el período. Por los períodos de tres meses que terminaron el 31 de marzo de 2016 y 2015, la Compañía no mantuvo acciones que potencialmente puedan ser diluidas.
2.3 Bases de consolidación
Los estados financieros incluyen los estados financieros de JAVER y sus Subsidiarias en las que tiene control. El control se obtiene cuando JAVER: a) tiene poder sobre una entidad, b) está expuesto, o tiene los derechos, a los retornos variables derivados de su participación en dicha entidad y, c) tiene la capacidad de afectar tales rendimientos a través de su poder sobre la compañía en que invierte.
Los resultados de las subsidiarias adquiridas o vendidas durante el año se incluyen en el estado de resultados y otros resultados integrales, desde la fecha efectiva de adquisición o hasta la fecha efectiva de venta, según sea el caso. La utilidad integral total de las subsidiarias se atribuye a los dueños de la Compañía y a intereses no controladores (en la medida que sea posible identificarla), aun cuando esto resulte en que los intereses no controladores tengan un saldo deficitario.
Todas las transacciones y saldos entre las compañías son eliminados en la consolidación de los estados financieros.
La Nota 1 a los estados financieros muestra las subsidiarias en las que JAVER posee una participación controladora.
2.4 Juicios y estimaciones contables críticas
En la aplicación de las políticas contables de la Compañía, la administración requirió realizar juicios, estimaciones y supuestos sobre los valores contables de los activos y pasivos que no se obtienen de otras fuentes. Las estimaciones y supuestos asociados se basan en la experiencia histórica y otros factores que se
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consideran relevantes y se revisan en forma continua. Los resultados reales pueden diferir de dichas estimaciones. Las modificaciones a las estimaciones contables se reconocen en el período en el que se modifica la estimación, si la modificación afecta únicamente ese período, el período actual o períodos futuros.
La Compañía considera como juicios y estimaciones contables críticas: el control sobre operaciones conjuntas de fideicomisos de terrenos, las vidas útiles de moldes, maquinaria y equipo, los impuestos diferidos, el deterioro de activos de larga duración y la valuación de instrumentos financieros derivados.
En opinión de la Administración de la Compañía, todos los ajustes (incluyendo las provisiones recurrentes normales) necesarios para una presentación razonable, han sido incluidos en los estados consolidados intermedios.
3. Efectivo y equivalentes de efectivo
Al 31 de marzo de 2016 el efectivo incluye efectivo disponible en bancos e inversiones temporales. Las inversiones temporales, de gran liquidez, se mantienen en posiciones de efectivo de un solo día. El efectivo al final del periodo, como se muestra en los estados condensados de flujos de efectivo, puede conciliarse con las partidas en los estados condensados de posición financiera como sigue:
31 de marzo 2016
31 de diciembre
2015
Efectivo y bancos $ 30,726 $ 645,825 Inversiones temporales 436,748 489,773
$ 467,474 $1,135,598
4. Cuentas por cobrar
La composición de cuentas por cobrar (y su correspondiente estimación para cuentas incobrables) al 31 de marzo de 2016 es similar a la del 31 de diciembre de 2015; dichas cuentas se valúan a costo amortizado.
El período de crédito promedio para la venta de casas es de aproximadamente 45 días.
Los saldos con el Instituto del Fondo Nacional para la Vivienda de los trabajadores (INFONAVIT) representan un 65.26% y 62.16%, respectivamente, del total de cuentas por cobrar al 31 de marzo de 2016 y 31 de diciembre de 2015, respectivamente.
El riesgo de cobranza con el INFONAVIT no es importante, ya que los créditos están respaldados por fondos aportados por los empleadores que participan con las cuotas al INFONAVIT. El riesgo de cobranza de los otros créditos se considera poco importante, debido a que están respaldados por instituciones financieras acreditadas. Ni el INFONAVIT, ni los otros créditos cuentan con una historia importante de incumplimiento de cobranza.
5. Transacciones y saldos con partes relacionadas
Los detalles de las transacciones y saldos entre la Compañía y otras partes relacionadas se presentan a continuación:
5.1 Transacciones
Durante los períodos concluidos el 31 de marzo de 2016 y 2015 la Compañía realizó las siguientes transacciones con una afiliada de Casas Javer, S. A. de C. V. y con partes relacionadas terceros, éstas últimas son entidades controladas por Corporativo SMS, S. A. de C. V., una compañía propiedad de un accionista de JAVER:
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31 de marzo de 2016 2015
Gasto por servicios de urbanización $669 $352
5.2 Saldos por pagar con parte relacionada:
Al 31 de marzo de
2016
Al 31 de diciembre de 2015
Desarrolladora y Urbanizadora Las Láminas, S. A. de C. V. (1)
$684 $4,511
(1) 99.9% propiedad de un accionista de JAVER y se dedica a la infraestructura para desarrollos habitacionales.
5.3 Compensación a personal administrativo clave
La remuneración a directores y miembros del consejo de administración durante el año fue como sigue:
31 de marzo de
2016
2015
Honorarios, sueldos y otras prestaciones $19,075 $18,224
6. Inventarios y reservas territoriales
6.1 Reservas territoriales
Se refiere a las reservas de terrenos que la Compañía pretende desarrollar en el futuro y se presentan como activos no circulantes.
La Compañía no identificó ningún deterioro relacionado con dichos activos al 31 de marzo de 2016 y 31 de diciembre de 2015.
Al 31 de marzo de 2016 y 31 de diciembre de 2015, el monto de inventarios y reservas territoriales que garantizan las líneas de crédito revolventes menores a un año mencionadas en la Nota 9, asciende a $134,701 y $165,403, respectivamente.
31 de marzo
2016
31 de diciembre
2015
Terrenos en proceso de desarrollo $1,298,637 $1,373,407 Casas en proceso de construcción 913,443 854,937 Urbanización y equipamiento 1,032,553 1,070,800
$3,244,633 $3,299,144
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7. Instrumentos financieros
7.1 Valor razonable de instrumentos financieros
Los montos de efectivo y equivalentes de efectivo mantenidos por la Compañía, las cuentas por cobrar y por pagar a terceros y partes relacionadas y la porción circulante de la deuda financiera se aproximan a su valor razonable debido a que tienen vencimientos a corto plazo o porque los efectos del valor del dinero en el tiempo no son importantes. La deuda financiera a largo plazo se reconoce a su costo amortizado y genera intereses a tasa fija.
Para efectos de revelar el valor razonable de la deuda financiera a largo plazo se utilizan precios de cotización del mercado.
Los importes en libros de los instrumentos financieros como se muestran en el estado de posición financiera adjunto al 31 de marzo de 2016 y al 31 de diciembre de 2015 (efectivo y equivalentes de efectivo, cuentas por cobrar a corto y largo plazo, instrumentos financieros derivados, cuentas por pagar a proveedores y otras cuentas por pagar, cuentas por pagar por compra de terrenos y deuda a corto plazo), son similares a sus valores razonables. El valor razonable de la deuda a largo plazo a las fechas antes mencionadas asciende a $2,681,705 y $5,073,088, respectivamente.
7.2 Riesgos de mercado
Riesgo cambiario – La exposición de la Compañía a la volatilidad del tipo de cambio del peso contra el dólar norteamericano se muestra como sigue (cifras en esta Nota expresadas en miles de dólares norteamericanos – US$):
a. La posición financiera es:
31 de marzo de 2016
31 de diciembre de 2015
Activos financieros US$6,532 US$ 42,398
Pasivos financieros (153,129) (280,754)
Posición financiera neta pasiva US$(146,597) US$(238,356)
Equivalente en pesos mexicanos $(2,528,923) $(4,133,045)
b. Los tipos de cambio, en pesos, vigentes a la fecha de los estados financieros y la fecha de emisión de los mismos son como sigue:
31 de marzo de 2016
31 de diciembre
2015
Dólar estadounidense $17.2509 $17.3398
c. Estrategia de cobertura sobre riesgos de mercado
Como se indica en la Nota 8, derivado de la contratación de deuda adicional, el refinanciamiento de la deuda existente y al prepago realizado en enero de 2016, la Compañía reestructuró su portafolio de instrumentos de cobertura para adecuarlo a las nuevas condiciones contractuales.
La Compañía está expuesta a riesgo de tipo de cambio relacionado con sus Notas Senior, que vencen en 2021, contratadas en dólares norteamericanos, y que representan la mayoría de su deuda por pagar. Los intereses se liquidan sobre una base semestral. La Compañía ha implementado una estrategia de cobertura de derivados para cubrir el 40.06% de sus pagos de intereses a una tasa promedio ponderada fija del 12.05% en pesos
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mexicanos, y un 59.94% a una tasa promedio ponderada variable de TIIE más 3.87%; las coberturas de derivados vencen el 6 de abril de 2016.
La intención de la Administración es renovar su portafolio de coberturas de derivados continuamente mientras siga estando expuesta a riesgos de tipo de cambio en el pago del principal e intereses. Al 31 de marzo de 2016 la Compañía tiene cubierto pagos de intereses hasta 2018 y parte de 2019.
El 12 de enero de 2016 se cancelaron anticipadamente una porción de los instrumentos financieros derivados que cubrían el pago de intereses por US$161 millones del monto principal de la deuda correspondientes a las Notas Senior (ver Nota 8), por los cuales se obtuvo un flujo de $233,698.
Al 31 de marzo de 2016, la Compañía ha contratado los siguientes instrumentos financieros derivados combinados para implementar la estrategia de administración de riesgos de cobertura descrita en el párrafo anterior (montos nocionales en millones, y no se requiere intercambio de montos nocionales), que fueron devengados como coberturas de flujos de efectivo:
Vencimiento
Nocional
(por cobrar)
Nocional (por pagar)
Tasa fija
(por cobrar)
Tasa flotante (por pagar)
Fecha de pago (por
cobrar)
Fecha de pago
(por pagar)
6 de abril de 2016 US$40.000 $474.000 9.875% TIIE28+4.050% Semestral Mensual
6 de abril de 2016 US$50.000 $592.500 9.875% TIIE28+3.660% Semestral Mensual
6 de abril de 2016(1) US$5.398 $63.966 9.875% TIIE28+4.402% Semestral Mensual
6 de abril de 2016 US$40.000 $474.200 9.875% 12.200% Semestral Mensual
6 de abril de 2016 US$23.768 $281.651 9.875% 11.800% Semestral Mensual
(1) Durante 2014 se combinaron dos instrumentos, sin tener cambios significativos en las condiciones contratadas
originalmente, en enero de 2016 se canceló parcialmente este instrumento.
Adicionalmente a lo mencionado en el párrafo anterior, la Compañía ha contratado los siguientes instrumentos financieros derivados combinados (montos nocionales en millones, y no se requiere intercambio de montos nocionales), con vigencia a partir del 6 de abril de 2016 y con fecha de vencimiento del 6 de abril de 2018 y octubre 2019, que están pendientes de pago al 31 de marzo de 2016, que fueron devengados como coberturas de flujos de efectivo:
Vencimiento
Nocional
(por cobrar)
Nocional
(por pagar)
Tasa fija
(por
cobrar)
Tasa flotante
(por pagar)
Fecha de
pago (por
cobrar)
Fecha de
pago
(por
pagar)
6 de abril de 2018 US$50.000 $623.000 9.875% 11.27% Semestral Mensual
6 de abril de 2018(1) US$79.166 $971.763 9.875% 11.44% Semestral Mensual
6 de abril de 2019 US$30.000 $388.500 9.875% 11.05% Semestral Mensual
(1) Durante 2014 se combinaron varios instrumentos contratados en 2014 y 2013, sin tener cambios significativos en las
condiciones contratadas originalmente, en enero de 2016 se canceló parcialmente este instrumento.
La administración monitorea la exposición a la TIIE usada por la Compañía para mitigar los riesgos de tasas de interés crecientes y evalúa el costo / beneficio de contratar transacciones derivadas para fijar la tasa de interés a pagar. Los incrementos en la tasa de interés podrían impactar su relación de cobertura de intereses, que es una de las restricciones impuestas en los contratos de deuda.
La Compañía también contrato una opción y una opción call para cubrir su posición a fluctuación a tipo de cambio en el pago del principal que vence en abril de 2021. Los términos de los contratos de tipo de cambio al 31 de marzo de 2016 son como sigue (en millones de dólares estadounidenses):
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Tipo de
instrumento Contraparte Inicio Vencimiento
Tipo de
cambio
pactado
Nocional
en USD Opción de tipo de
cambio Credit Suisse 08-mar-16 31-may-16 18.50 80,000 Opción de tipo de
cambio Santander 16-mar-16 31-may-16 18.50 79,166 Opción de tipo de
cambio Santander 16-mar-16 31-may-16 18.90 79,166
Debido a que el precio de ejercicio de la opción de redimir anticipadamente las Notas Senior no es similar en cada fecha de ejercicio al costo amortizado en esos años, se registró un derivado implícito en 2011 por $38,511, cuyo saldo al 31 de marzo de 2016 y 31 de diciembre de 2015, representa activos por $5,958 y $4,299, respectivamente, los cuales fueron reconocidos en los resultados de cada período.
Por los períodos de tres meses que terminaron el 31 de marzo de 2016 y 2015, la Compañía reconoció los siguientes impactos relacionados con sus coberturas de tipo de cambio:
a) Instrumentos financieros derivados combinados: Durante el primer trimestre de 2016 representaron un ingreso neto acumulado, por $148,379 miles de pesos.
b) Opciones de tipo de cambio: los montos reconocidos en la “ganancia (pérdida) en valuación de instrumentos financieros derivados” por el periodo de 3 meses que terminaron el 31 de marzo de 2016 representaron una pérdida por $60,982 miles de pesos.
7.2.1 Análisis de sensibilidad sobre los riesgos de mercado
Las siguientes revelaciones proporcionan un análisis de sensibilidad de los riesgos de mercado a los que está expuesta la Compañía, tanto de tipo de cambio como de tasas de interés, considerando su estrategia de cobertura existente:
a) Si al 31 de marzo de 2016, el tipo de cambio usado por el Banco de la Reserva Federal de Nueva York ($17.2140) hubiera sido 10.00% superior, la utilidad de la Compañía antes de impuestos hubiera disminuido $256,595, como resultado de las pérdidas por tipo de cambio asociadas con todas las Notas Senior mantenidas por la Compañía. El efecto en resultados relacionado con los intereses si el tipo de cambio hubiera sido mayor, se compensa con el mismo importe de su respectiva cobertura en los resultados del año.
b) Si la tasa de interés asociada con TIIE a 28 días se hubiera incrementado 100 puntos base (1.00%), manteniendo fijo el factor descrito en c), la otra partida de (pérdida) utilidad integral del año de la Compañía hubiera disminuido $1, como resultado del impacto asociado con el valor razonable de los instrumentos financieros derivados.
c) Si el tipo de cambio usado por el Banco de la Reserva Federal de Nueva York ($17.2140) hubiera disminuido en un 10.00%, manteniendo fijo el factor descrito en b), la otra partida de (pérdida) utilidad integral del año de la Compañía hubiera disminuido $8,107, resultante del impacto asociado con el valor razonable de los instrumentos financieros derivados.
28
7.3 Riesgo de liquidez
La siguiente tabla muestra las fechas de vencimiento de los financiamientos a corto y largo plazo al 31 de marzo de 2016. Los montos indicados representan los pagos de efectivo contractuales (no descontados), por lo que difieren de los montos reconocidos en los estados financieros consolidados. Los instrumentos financieros derivados se presentan en una base neta (efectivo por pagar neto de efectivo por cobrar) como si la capacidad e intención de liquidarlos fuera sobre una base neta:
(1) Los pagos de intereses de deuda variable son calculados utilizando la tasa al 31 de marzo de 2016.
(2) El pago de intereses asociados con las Notas Senior está cubierto con instrumentos financieros derivados como se describe
anteriormente (Nota 7.2), y por lo tanto, los pagos contractuales de interés a ser hechos por las Notas Senior, se presentan netos de las
utilidades a ser recibidas por las coberturas de derivados.
La Compañía espera efectuar los pagos de sus pasivos financieros de largo plazo, principalmente con efectivo generado proveniente de sus operaciones.
7.4 Riesgo de crédito
La exposición máxima al riesgo de crédito corresponde a los saldos de efectivo y equivalentes, cuentas por cobrar y los activos por instrumentos financieros derivados. Los saldos de efectivo son mantenidos en instituciones financieras con alta calidad crediticia. La Compañía administra su riesgo de crédito relacionado con su cartera de derivados celebrando solamente transacciones con contrapartes reconocidas y sujetas de crédito. Al 31 de marzo de 2016 y 31 de diciembre de 2015, la exposición máxima al riesgo de crédito relacionada con su activo proveniente de instrumentos financieros derivados es de $248,831 y $404,355, respectivamente. La Compañía no mantiene colaterales para dichos montos.
8. Deuda a largo plazo
31 de marzo
de 2016
31 de diciembre de
2015 Sin garantía – a costo amortizado
Notas Senior US$210 millones refinanciadas – 2021 (i)
$1,150,603 $3,380,353 Notas Senior US$30 millones – 2021
(i) 511,539 513,973
Notas Senior US$50 millones – 2021 (i)
840,922 844,561
Contratos de arrendamiento financiero (ii)
53,866 56,592
2,556,930 4,795,479
Porción circulante (25,067) (25,541)
Deuda a largo plazo $2,531,863 $4,769,938
1° de Abril al 31 de marzo Tipo de pasivo 2017 2018 2019 2020-2021 Total
Porción circulante del pasivo a largo plazo $25,067 $ $ $ $ 25,067 Cuentas por pagar a proveedores y otras cuentas por pagar 1,151,333 1,151,333 Cuentas por pagar por compra de terrenos 343,839 186,255 9,093 539,187 Deuda a largo plazo e intereses (1) 16,968 118,653 3,401,261 3,536,882
Derivados (2) 127,094 224,078 133,504 21,465 506,141
Total $1,647,633 $427,301 $261,250 $3,422,726 $5,758,610
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Datos importantes de los contratos de préstamos
(i) El 1 de abril de 2011 la Compañía refinanció su deuda a largo plazo existente al 31 de diciembre de 2010 por un valor de US$210 millones (Notas Senior) con tasa fija de interés del 13.0% y con vencimiento en agosto de 2014, ofreciendo a los titulares de dichas Notas Senior intercambiar toda su deuda existente por nuevas Notas Senior a tasa fija de interés del 9.875% anual y con vencimiento en abril del 2021, que fueron expedidas en términos idénticos a los títulos intercambiados, incluyendo las garantías de los mismos; la oferta resultó en un intercambio del 96.99% del total de la deuda existente. El refinanciamiento de las Notas Senior y los instrumentos financieros derivados relativos a su cobertura, se consideran como una modificación a la deuda existente y a los términos y condiciones originales de los contratos, y no una extinción de los mismos. Este refinanciamiento generó una prima en emisión adicional y gastos relacionados cuyos saldos netos ascienden a $174,304 y $40,778, respectivamente, y se presentan neto en el pasivo a largo plazo en el estado consolidado de posición financiera al 31 de marzo de 2016, que se amortizan con base en el método de la tasa de interés efectiva en el plazo de la deuda relativa.
El 6 de abril de 2011 y el 20 de marzo de 2013, la Compañía emitió deuda adicional (Notas Senior) en el mercado internacional por US$30 millones y US$50 millones, respectivamente, ambos con vencimiento en abril de 2021 a una tasa de interés fija del 9.875% anual; los intereses son pagaderos en forma semestral a partir de octubre de 2011 y octubre de 2013, respectivamente, y las subsidiarias de JAVER actúan como garantes; la deuda proveniente de las Notas Senior fue utilizada para propósitos generales del negocio. Las anteriores emisiones generaron primas y gastos adicionales cuyo saldo neto asciende a $5,988 y $21,623, respectivamente, que se presentan neto en el pasivo a largo plazo en el estado consolidado de posición financiera al 31 de marzo de 2016, y que se amortizan en base al método de la tasa de interés efectiva en el plazo de la deuda relativa.
Los contratos base de la emisión de las Notas con vencimiento en 2021, contienen ciertas restricciones, compromisos de hacer y no hacer y otros requisitos, las cuales han sido sustancialmente cumplidas al 31 de marzo de 2016. Dichas restricciones, compromisos de hacer y no hacer y requisitos restringen la facultad de la Compañía y de sus subsidiarias para, entre otras cosas y bajo ciertas condiciones, incurrir en deuda adicional (obligación que requiere que la Compañía cumpla con una razón de gastos de interés a EBITDA en relación con la contratación de cierta deuda), pagar dividendos o redimir, recomprar o retirar acciones de su capital social o de la deuda subordinada, realizar ciertas inversiones, constituir gravámenes, ventas de activos, ciertas operaciones con partes relacionadas, fusiones y consolidaciones.
Los contratos de deuda antes mencionados contienen opciones para redimir las deudas antes o después de abril de 2014 o entre abril de 2016 y abril de 2021, bajo ciertos mecanismos y restricciones de hacer y no hacer. Dichas opciones resultaron en el reconocimiento de un derivado implícito cuyo saldo al 31 de marzo de 2016 y 31 de diciembre de 2015 representa activos por $5,958 y $4,299, respectivamente (ver Nota 7.2).
Durante enero de 2016, la Compañía recompró y canceló US$ 136 millones correspondientes a sus Notas Senior que tenían vencimiento en 2021 incluyendo su prima y gastos por emisión de manera proporcional, lo cual representó un cargo a resultados por $215,599.
(ii) La Compañía tiene contratados arrendamientos financieros relacionados con moldes, camiones, equipo de transporte y equipo de cómputo con diversos plazos de vencimiento.
9. Cuentas por pagar a proveedores y otras cuentas por pagar
31 de marzo de 2016
31 de diciembre de
2015
Cuentas por pagar a proveedores (i)
$358,832 $ 393,464 Cuentas por pagar por compra de terrenos 343,839 383,642 Líneas de crédito revolventes
(ii) 611,460 579,647
Otros pasivos 181,041 162,504
$1,495,172 $1,519,257
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(i) La Compañía mantiene un fondo de garantías relacionado con defectos potenciales en la construcción de las casas, que
se les retiene a los constructores y se reembolsa hasta que se libere la vivienda de defectos en su construcción, que es
aproximadamente un año. El pasivo relacionado con dicho fondo ascendió a $190,262 y $176,988 al 31 de marzo de 2016
y 31 de diciembre de 2015, respectivamente.
(ii) Bajo un programa que permite a sus proveedores obtener financiamiento de varias instituciones financieras. El límite
máximo es de $875,000 al 31 de marzo de 2016 y 31 de diciembre de 2015, respectivamente. Ordinariamente, la
Compañía paga a las instituciones financieras calificadas dentro de los 90 días de la fecha de la factura y el proveedor es
responsable de pagar a la institución financiera una comisión por financiamiento.
10. Impuestos a la utilidad
La Compañía está sujeta al impuesto sobre la renta (ISR). El ISR se calcula considerando como gravables o deducibles ciertos efectos de la inflación. Asimismo, la Compañía tiene la opción de deducir las compras de terrenos para desarrollos inmobiliarios en el año de adquisición o en el momento de la venta. Para efectos del ISR, a partir de 2005 se deduce el costo de ventas en lugar de las adquisiciones de inventarios y en dicho año se permitió optar por acumular el saldo del inventario al 31 de diciembre de 2004 en un período de 4 a 12 años, determinados con base en las reglas fiscales considerando su rotación. El saldo del inventario antes mencionado se disminuyó con las pérdidas fiscales por amortizar, y su saldo neto al 31 de marzo de 2016 y 31 de diciembre de 2015 asciende a $2,442 y $9,885, respectivamente. También se disminuye en su totalidad la PTU que se paga.
ISR - Conforme a la Ley de ISR la tasa fue 30% para 2016 y 2015 y continuará la misma tasa para años futuros.
Los impuestos a la utilidad, causados por JAVER y sus subsidiarias de manera individual se integran como sigue:
31 de marzo de 2016 2015
ISR causado $608 $58,097
ISR diferido (61,294) (21,737)
$(60,686) $36,360
Los impuestos a la utilidad por los períodos de tres meses que terminaron el 31 de marzo de 2016 y 2015 fueron determinados considerando dichos períodos como años fiscales normales (períodos de tres meses), calculados sobre la base de las diferencias temporales de los activos y pasivos al cierre de cada período. Las tasas efectivas (no auditadas) para los períodos de tres meses que terminaron el 31 de marzo 2016 y 2015 fueron 27.0 % y 57.75%, respectivamente.
Al 31 de marzo de 2016, JAVER y ciertas subsidiarias tienen pérdidas fiscales por amortizar por aproximadamente $1,331,092 para ISR, que pueden ser utilizadas para compensar utilidades gravables futuras.
Las pérdidas fiscales antes indicadas fueron ajustadas por la inflación de acuerdo con la Ley del ISR y la Compañía estima que utilizará las pérdidas en años subsecuentes.
11. Capital contable
a) El 26 de noviembre de 2015 se autorizó en las Resoluciones Unánimes de Accionistas la disminución del capital social variable de la Compañía por $634,806, mediante la absorción de pérdidas acumuladas de ejercicios anteriores, la cual no tuvo efectos en el número de acciones en circulación, manteniendo las acciones en 5,826,581,633 correspondientes a la parte variable.
31
b) El 27 de noviembre de 2015 se autorizó en las Resoluciones Unánimes de Accionistas la consolidación (split inverso) de las acciones representativas del capital social de la Compañía, mediante la emisión y canje libre de pago de 1 (una) acción, común nominativa, sin expresión de valor nominal, Serie Única y de libre suscripción, contra la entrega de 31.71 acciones ordinarias, nominativas, sin expresión de valor nominal, Serie “A”, “B” o “C”, según fuera el caso, representativas del capital social de la Compañía, sin que ello implique la reducción del capital social. Como resultado de lo anterior y al 31 de diciembre de 2015, el capital social de la Compañía estaba integrado por 183,738,861 acciones nominativas sin expresión de valor nominal, de las cuales 1,577 acciones corresponden a la parte fija del capital social y 183,737,284 acciones que corresponden a la parte variable del mismo. El capital variable es ilimitado.
c) El 12 de enero de 2016 la Compañía realizó una emisión publica de 110 millones de acciones que incluye la opción de sobre asignación; colocándose entre el público inversionista 94,801,550 de acciones, equivalente al 34% las acciones en circulación, a un precio por acción de $19 pesos, obteniendo recursos netos por $1,747,909, el remanente de acciones se encuentra en la tesorería de la Compañía. Como consecuencia de esta colocación, el número de acciones de la Compañía asciende a 278,540,411.
d) El 25.1% del capital social, propiedad de Proyectos del Noreste, S. A. de C. V., está actualmente en posesión de Scotiabank Inverlat, S. A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Scotiabank, División Fiduciaria, como fiduciaria (la Fiduciaria Scotiabank) conforme a un contrato de fideicomiso irrevocable de administración celebrado por y entre Proyectos del Noreste, S. A. de C. V. como fideicomitente, los accionistas controladores, como fideicomisarios, y la Fiduciaria Scotiabank. Las acciones en poder de la Fiduciaria Scotiabank se liberarán progresivamente ya sea a Proyectos del Noreste, S. A. de C. V. o a los accionistas controladores, con base en ciertos criterios de liberación descritos en el contrato de compra de acciones, que corresponden al pago de indemnizaciones y/o ajustes de precios incluidos, así como del resultado de las acciones legales relacionadas con contingencias fiscales entre los accionistas propietarios de las acciones que integran el capital social de JAVER.
e) Proyectos del Noreste mantiene derechos de voto especiales con respecto a ciertos asuntos identificados en los estatutos como asuntos reservados y decisiones importantes, que deberán ser aprobadas en una asamblea extraordinaria por la mayoría de votos de los accionistas controladores y por la totalidad de los accionistas Serie “B”.
12. Compromisos y contingencias
a) La Compañía tiene un contrato de arrendamiento para sus oficinas administrativas. Los gastos por renta fueron $4,999 y $4,677, por los períodos de tres meses que terminaron el 31 de marzo de 2016 y 2015, respectivamente. Los contratos son por diferentes plazos forzosos y establecen los siguientes pagos mínimos, incrementándose de acuerdo al Índice Nacional de Precios al Consumidor:
Año
2017 $15,538
2018 7,327
2019 5,629
2020 4,692
2021 y siguientes 13,395
$46,581
b) Fideicomisos de terrenos para el desarrollo de fraccionamientos (Convenios) – La Compañía celebra convenios donde el terreno (aportado por un tercero) y otros activos (inventarios) contribuidos por la
32
Compañía se mantienen en fideicomisos; la Compañía y los dueños del terreno actúan como fideicomitentes y fideicomisarios respectivamente en dichos Convenios.
El fideicomiso sirve como garantía para asegurar que el convenio entre las dos partes se ejecute conforme a los términos establecidos.
Al 31 de marzo de 2016, la Compañía tiene terrenos en breña a través de dichos Convenios de fideicomisos por 13,447,603, metros cuadrados (no auditado) y 34,501 (no auditado) casas de capacidad de construcción en esos terrenos en los estados de Nuevo León, Jalisco, Querétaro, México y Quintana Roo.
c) En el cuarto trimestre de 2012, el Gobierno Mexicano modificó la Ley Federal del Trabajo respecto a los contratos de subcontratación de personal (outsourcing). La Compañía actualmente mantiene este tipo de contratos. Las modificaciones a dicha Ley aclaran ciertas reglas asociadas con la obligación del patrón de compensar a los empleados con una razonable participación de los trabajadores en las utilidades. La Compañía evaluó las implicaciones de estas modificaciones y ha determinado, con base en la opinión de sus asesores legales, que es probable que no exista ninguna obligación adicional para el pago de PTU diferente a la provisión reconocida por este concepto en los estados financieros por los períodos de tres meses que terminaron el 31 de marzo de 2016 y 2015.
13. Información por segmentos
La Dirección General y el Consejo de Administración evalúan, asignan recursos y toman decisiones operativas de la Compañía con base en el ingreso por tipo de vivienda y de zonas geográficas, respectivamente.
a) Productos de cuyos segmentos a informar se derivan ingresos por tipo de vivienda y zona geográfica:
Los segmentos a informar por la Compañía son los siguientes:
Tipo de vivienda Zona geográfica
Interés social Nuevo León Media Estado de México
Residencial Jalisco
Venta de lotes comerciales Aguascalientes Querétaro
Tamaulipas
b) Ingresos y resultados por segmento de tipo de vivienda:
31 de marzo
Ingresos por segmento Utilidades por segmento
2016 2015 2016 2015
Interés social $ 223,428 $ 434,729 $ 33,247 $ 74,026
Media 1,045,828 837,991 293.501 249,813
Residencial 442,680 256,316 131,479 72,117
Lotes comerciales 25,187 33,440 17,160 21,768
Totales $1,737,123 $1,562,476 475,387 417,724
Costos administrativos corporativos y salarios de los directores (278,789) (227,268)
Costos financieros (421,361) (253,418)
(Pérdida ) utilidad antes de impuestos a la utilidad $ (224,763) $ (62,962)
33
Las políticas contables de los segmentos sobre los que se informa son las mismas que las políticas contables de la Compañía descritas en la Nota 2. La utilidad por segmento representa la utilidad obtenida por cada segmento sin la asignación de los costos administrativos corporativos y salarios de los directores, por ingresos y gastos financieros y gasto por impuestos a la utilidad.
c) Información geográfica
La Compañía opera en seis áreas geográficas (estados) en México y los ingresos son como sigue:
31 de marzo de
2016 2015
Nuevo León $ 746,938 $ 929,762 Jalisco 470,042 417,764 Aguascalientes 80,357 83,535 Querétaro 154,644 68,824 Estado de México 227,501 40,791 Tamaulipas 5,010 17,964
Quintana Roo 52,631 3,836
$1,737,123 $1,562,476
d) Información sobre principales clientes
Como se indica en la Nota 4, el cliente principal de la Compañía es el INFONAVIT.
14. Nuevas normas e interpretaciones no adoptadas
La Compañía no ha aplicado las siguientes IFRS nuevas y revisadas que ya fueron emitidas pero que no son vigentes todavía al 31 de marzo de 2016:
IFRS 9 Instrumentos Financieros (2)
IFRS 15 Ingresos de Contratos con Clientes
(2)
IFRS 16, Arrendamientos (3)
Enmiendas a la IAS 12 Impuestos a la Utilidad
(1)
(1) Efectiva para los períodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2017, permitiéndose la aplicación anticipada.
(2) Efectiva para los períodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2018, permitiéndose la aplicación anticipada.
(3) Efectiva para los períodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2019, permitiéndose la aplicación anticipada con la
adopción de la IFRS 15.
IFRS 9, Instrumentos Financieros
La IFRS 9, Instrumentos financieros, emitida en julio de 2014, sustituye a la IAS 39, Instrumentos
financieros: reconocimiento y medición. Esta norma incluye requisitos para el reconocimiento y medición,
deterioro, baja y contabilidad de cobertura general. Esta versión remplaza a todas las versiones anteriores y es
obligatoriamente efectiva para periodos que comiencen en o después del 1 de enero de 2018, con aplicación
anticipada permitida. La IFRS 9 (2014) no remplaza los requisitos de la cartera de valor razonable de
contabilidad de coberturas para el riesgo de tasa de interés porque esta parte del proyecto estaba separada del
proyecto de IFRS 9.
34
La IFRS 9 (2014) es un estándar completo que incluye los requerimientos previos emitidos y los cambios
adicionales siguientes: la introducción de un nuevo modelo de deterioro de la pérdida esperada y cambios
limitados a los requisitos de clasificación y medición de activos financieros. Concretamente, el nuevo modelo
de deterioro se basa en las pérdidas crediticias esperadas en lugar de las pérdidas incurridas, y se aplicará a los
instrumentos de deuda valuados a su corto amortizado o a valor razonable a través de otros resultados
integrales, a arrendamientos por cobrar, contratos de activos, ciertos compromisos de préstamos por escrito y
a los contratos de garantías financieras. En cuanto a la nueva categoría de medición de valor razonable a
través de otros resultados integrales, será aplicable a los instrumentos de deuda que están dentro de un modelo
de negocio cuyos objetivos se logran mediante la colecta de flujos de efectivo contractuales y la venta de
activos financieros.
La Compañía se encuentra en proceso de determinar los impactos potenciales que se derivarán en sus estados
financieros consolidados por la adopción de esta norma.
IFRS 15 Ingresos de Contratos con Clientes
La IFRS 15, Ingresos de contratos con clientes, fue emitida en mayo de 2014 y es efectiva para periodos que
inician a partir del 1 de enero de 2018, aunque se permite su adopción anticipada. Bajo esta norma, el
reconocimiento de ingresos está basado en control, es decir, utiliza la noción de control para determinar
cuándo un bien o servicio es transferido al cliente.
La norma también presenta un único modelo integral para la contabilización de ingresos procedentes de
contratos con clientes y sustituye a la guía de reconocimiento de ingresos más reciente, incluyendo la
orientación específica de la industria. Dicho modelo integral introduce un enfoque de cinco pasos para el
reconocimiento de ingresos: 1) identificación del contrato; 2) identificar las obligaciones de desempeño en el
contrato; 3) determinar el precio de la transacción; 4) asignar el precio de la transacción a cada obligación de
desempeño en el contrato; 5) reconocer el ingreso cuando la entidad satisfaga la obligación de desempeño.
Además, se incrementa la cantidad de revelaciones requerida en los estados financieros, tanto anuales como
intermedios.
La Compañía se encuentra en proceso de determinar los impactos potenciales que se derivarán en sus estados
financieros consolidados por la adopción de esta norma.
IFRS 16, Arrendamientos
La IFRS 16 Arrendamientos fue publicada en enero de 2016 y sustituye a la IAS 17 Arrendamientos, así
como las interpretaciones relacionadas. Esta nueva norma propicia que la mayoría de los arrendamientos se
presenten en el estado de posición financiera para los arrendatarios bajo un modelo único, eliminando la
distinción entre los arrendamientos operativos y financieros. Sin embargo, la contabilidad para los
arrendadores permanece con la distinción entre dichas clasificaciones de arrendamiento. La IFRS 16 es
efectiva para periodos que inician a partir del 1 de enero de 2019 y se permite su adopción anticipada siempre
que se haya adoptado la IFRS 15 Ingresos de contratos con clientes.
Bajo la IFRS 16, los arrendatarios reconocerán el derecho de uso de un activo y el pasivo por arrendamiento
correspondiente. El derecho de uso se trata de manera similar a cualquier otro activo no financiero, con su
depreciación correspondiente, mientras que el pasivo devengará intereses. Esto típicamente produce un perfil
de reconocimiento acelerado del gasto (a diferencia de los arrendamientos operativos bajo la IAS 17 donde se
reconocían gastos en línea recta), debido a que la depreciación lineal del derecho de uso y el interés
decreciente del pasivo financiero, conllevan a una disminución general del gasto a lo largo del tiempo.
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También, el pasivo financiero se medirá al valor presente de los pagos mínimos pagaderos durante el plazo
del arrendamiento, descontados a la tasa de interés implícita en el arrendamiento siempre que pueda ser
determinada. Si dicha tasa no puede determinarse, el arrendatario deberá utilizar una tasa de interés
incremental de deuda.
Sin embargo, un arrendatario podría elegir contabilizar los pagos de arrendamiento como un gasto en una base
de línea recta en el plazo del arrendamiento, para contratos con término de 12 meses o menos, los cuales no
contengan opciones de compra (esta elección es hecha por clase de activo); y para contratos donde los activos
subyacentes tengan un valor que no se considere significativo cuando son nuevos, por ejemplo, equipo de
oficina menor o computadoras personales (esta elección podrá hacerse sobre una base individual para cada
contrato de arrendamiento).
La IFRS 16 establece distintas opciones para su transición, incluyendo aplicación retrospectiva o retrospectiva
modificada donde el periodo comparativo no se reestructura.
La Compañía se encuentra en proceso de determinar los impactos potenciales que se derivarán en sus estados
financieros consolidados por la adopción de esta norma.
Enmiendas a la IAS 12 Impuestos a la Utilidad
Las enmiendas a la IAS 12 Impuestos a la utilidad, aclaran que las pérdidas no realizadas en instrumentos de
deuda medidos a valor razonable y que para propósitos fiscales son medidos a costo, originan una diferencia
temporal independientemente de si el tenedor del instrumento espera recuperar el valor en libros del mismo a
través de su venta o de su uso. Además, especifican que el valor en libros de un activo no limita la estimación
de utilidades gravables futuras probables y que cuando se comparan las diferencias temporales deducibles con
utilidades gravables futuras, estas últimas excluyen las deducciones fiscales que resultarían de la reversión de
las antes mencionadas diferencias temporales deducibles. Estas enmiendas son efectivas para periodos anuales
que inician a partir del 1 de enero de 2017 con aplicación retrospectiva, aunque se permite su adopción
anticipada.
La Compañía se encuentra en proceso de determinar los impactos potenciales que se derivarán en sus estados
financieros consolidados por la adopción de estas enmiendas.
