blad

eren Jaarverslag 2010

2

Seyster Vesteonderneemt en verbindt Woningcorporatie Seyster Veste is maatschappelijk betrokken, ondernemend en verbindend. Wij zetten ons in voor het permanent verbeteren van de woon- en leefomgeving, met extra aandacht voor de kwetsbare doelgroepen in de samenleving. Dit doen wij niet alleen, maar in duurzame samenwerking met onze partners en bewoners in de wijken. Met een kantoor in Zeist en complexbeheerders in de wijken zijn wij altijd in de buurt. Wij bezitten ruim 4000 woningen in Zeist, Den Dolder, Austerlitz, Huis ter Heide, Doorn en Utrecht.

Visie en missie‘Op een kwalitatief hoogwaardige manier voorzien in de woonbehoeften van onze bewoners, dat is waar wij voor staan. We willen zorgdragen voor voldoende goede woningen, voorwaarden scheppen voor een prettige woon- en leefomgeving en aanvullende diensten leveren die het wonen prettiger maken. Vanuit maatschappelijke betrokkenheid krijgen met name de kwetsbare doelgroepen in de samenleving extra aandacht. Wij hebben een hoog ambitieniveau. Om onze ambities te realiseren werken we graag samen met bewoners, marktpartijen en gemeente.’

blad

eren

33

Inhoudsopgave Leeswijzer 4

1 Bestuursverslag 5

2 Verslag van de Raad van Commissarissen 10

3 Even kennismaken: Seyster Veste werkt aan maatschappelijk rendement 14

4 Aan het werk voor onze klanten 17

5 Werken aan woningen 23

6 Samenwerken in en aan wijken 29

7 Maatschappelijke inbedding - samenwerking - deelnemingen 32

8 Organisatie 37

9 Financiële continuïteit, beleid en beheer 40

10 Geconsolideerde jaarrekening 2010 47

Kengetallen 48

Geconsolideerde balans per 31 december 2010 49

Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2010 50

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 51

Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling bij de geconsolideerde balans en

winst- en verliesrekening 52

Toelichting op de geconsolideerde balans 59

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 72

11 Enkelvoudige jaarrekening 78

Enkelvoudige balans per 31 december 2010 79

Enkelvoudige winst- en verliesrekening 2010 80

Toelichting op de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening 80

Toelichting op balans 81

12 Overige gegevens 85

Gebeurtenissen na balansdatum 85

Resultaatbestemming 85

13 Controleverklaring 86

Colofon 88

blad

erenb

laderen

4

Het eerste hoofdstuk van dit jaarverslag - het bestuursverslag -

bevat een samenvatting van de belangrijkste interne en

externe ontwikkelingen. Van de uitkomsten en aanbevelingen

van het visitatierapport, de Maatschappij Relatie Management

scan tot een enquête onder huurders die de basis vormen

voor het opstellen van een nieuwe ontwikkelvisie en onder-

nemingsplan voor de komende jaren. Maar ook van de

invloed van lokale en landelijke ontwikkelingen op de

voortgang in onder andere onze projecten. De Raad van

Commissarissen doet in het tweede hoofdstuk verslag van de

manier waarop zij inhoud geeft aan de verantwoordelijke rol

van toezichthouder. In het derde hoofdstuk gaan we nader in

op ons maatschappelijk rendement, dat wil zeggen op de

manier waarop we werken aan de invulling van onze

organisatiefilosofie, onze rol en verantwoordelijkheden en

onze speerpunten.

Aan het werk voor onze klanten is de titel van hoofdstuk 4.

Hierin doen we verslag van de manier waarop we door het

verhuren en beheren van woningen vorm geven aan onze

dienstverlening aan huurders en woningzoekenden.

De inhoud van hoofdstuk 5 spreekt voor zich: het werken aan

woningen. Het bouwen en beheren van woningen is immers

onze kerntaak. Te meer daar naar onze mening bouwen een

belangrijke manier is om de regionale stagnerende

woningmarkt vlot te trekken. Samenwerken in en aan wijken

(hoofdstuk 6) bevat een overzicht van al onze formele en

informele activiteiten en projecten in buurten en wijken die

het verbeteren van de woon- en leefomgeving tot doel

hebben. Hoofdstuk 7 geeft een opsomming van alle partijen

met wie wij samenwerken bij het realiseren van onze doelen.

In hoofdstuk 8 leest u meer over de organisatie van Seyster

Veste. Hoofdstuk 9 is de introductie op de jaarrekening die

het tweede deel van dit jaarverslag vormt.

In dit jaarverslag richten we ons vooral tot onze belangrijkste

belanghouders: bewonersvertegenwoordigingen (huurders-

vereniging BV Seyst, bewonerscommissies), lokale collega-

corporaties, de gemeente Zeist (waaronder wethouders,

ambtenaren en raadsfracties), Wijkontwikkelingsmaatschap-

pij Kerckebosch, politie en wijkagenten, welzijnsinstellingen

(MeanderOmnium), zorginstellingen (waaronder Altrecht,

Reinaerde, Abrona, Stichting Park Boswijk).

Belangstellenden lezen het complete jaarverslag op onze

website www.seysterveste.nl.

Leeswijzer

blad

eren

5

Visitatie: complimenten en leermomenten

Seyster Veste staat middenin de Zeister samenleving. Daarom

zijn we ingenomen met het antwoord van de visitatiecommis-

sie op de vraag “Levert de corporatie maatschappelijk

gewaardeerde prestaties?”:

“Seyster Veste levert maatschappelijk gewaardeerde prestaties.

Zij stelt zich pro-actief op in de volkshuisvestelijke vraagstukken

die zich in Zeist en omgeving voordoen. Vooral bij het thema

leefbaarheid is Seyster Veste actief betrokken bij diverse

initiatieven, zoals wijkgericht werken, buurtbemiddeling,

schoon en veilig acties. Huurders bij Seyster Veste zijn tevreden

over de dienstverlening, dit is terug te zien in de KWH-metingen,

maar blijkt ook uit de geretourneerde enquêtes en het gesprek

dat de visitatiecommissie had met een huurdersafvaardiging.

De gemeente Zeist is positief over de projecten die Seyster

Veste oppakt om binnen alle beperkingen die daarvoor

aanwezig zijn toch te proberen meer woningen beschikbaar te

krijgen voor de doelgroep. Daarnaast waardeert zij hogelijk de

vele activiteiten en vaak ook de voortrekkersrol die Seyster

Veste oppakt op het gebied van leefbaarheid in wijken.”

Hoe aardig het ook is om complimenten te ontvangen, de

verplichte visitatie wilden we vooral gebruiken als instrument

om te leren en om ons beleid voor de komende jaren te

formuleren. Daarom heeft het bureau van het Kwaliteitscen-

trum Huursector Woningcorporaties in Rotterdam, dat in het

kader van het KWH label ook jaarlijks onze prestaties meet,

ons - op ons verzoek - tijdens de visitatie extra bevraagd op

onze zwakkere plekken.

Aan de slag met de aanbevelingen

Kort samengevat zijn de belangrijkste aanbevelingen uit het

visitatierapport:

• formuleer een nieuw, helder uitgewerkt ondernemingsplan

• werk samen waar je het niet alleen kunt; neem belang-

houders serieus en luister naar hen

• ken je risico’s en zorg voor afdoende beheersing

• versterk het evenwicht in het managementteam

• besteed meer aandacht aan duurzaamheid.

1. Bestuursverslag De oplevering van nieuwbouwwijk Dolderse Duinen, waar dankzij een aantal kennismakingsbijeenkomsten al een echt buurtgevoel ontstaat. De eerste paal voor de rigoureuze vernieuwbouw van ‘De Grift’ - de vroegere Flat 40 - in Nijenheim. Belangrijke stappen in de hele herontwikkeling van Kerckebosch. Het afronden van de renovatie van de monumentale panden aan de Jacob van Lenneplaan. Het op poten zetten van een gezamenlijke wooncampagne “Zeisthuis”. Dit is een greep uit onze geplande projecten en activiteiten waarvan we de resultaten met trots in dit jaarverslag 2010 presenteren.

blad

eren

6

Een nieuw ondernemingsplan In 2010 zijn nog meer onderzoeken naar ons doen en laten

uitgevoerd. De Bewonersvereniging Seyst (BVS) hield een

schriftelijke enquête onder huurders met onder andere

vragen over hun woning, woonomgeving, overlast, energie-

besparing, verhuiswensen. Bewoners blijken over het

algemeen tevreden over hun woning en het groen in de buurt

maar minder over de netheid van de woonomgeving

(een samenvatting van de enquêteresultaten staat op onze

website www.seysterveste.nl). Omdat activiteiten om de

leefbaarheid van buurten te verbeteren in de toekomst ook

deel uitmaken van het KWH label, is in 2010 een eerste

meting gedaan. De uitkomst was vergelijkbaar: bewoners

ergeren zich aan rommel en overlast en willen graag van ons

weten hoe we dergelijke problemen oplossen.

Verder hebben we een Maatschappij Relatie Management

(MRM) scan uitgevoerd naar onze positie in de lokale en

regionale samenleving. Seyster Veste is een maatschappij-

gerichte woningcorporatie die zich open stelt voor signalen

en verzoeken uit de samenleving, die gewaardeerde maat-

schappelijke prestaties levert (zoals ook uit de visitatie blijkt)

en belanghouders ziet als klanten en samenwerkingspartners.

Onze ambitie is om ons verder te ontwikkelen tot een meer

maatschappijgedreven organisatie die maatschappelijke

prestaties levert en zich in dienst stelt van belanghouders en

hen direct bij het werk betrekt.

De uitkomsten van al deze onderzoeken zijn de input voor het

formuleren van een ontwikkelvisie, die het fundament vormt

voor ons ondernemingsplan. Het nieuwe ondernemingsplan

voor de komende jaren bevat heldere SMART (Specifiek,

Meetbaar, Acceptabel, Realistisch en Tijdgebonden) geformu-

leerde doelen en wordt de basis voor stevige jaarplannen.

Werk samen waar je het niet alleen kunt; neem belanghouders serieus en luister naar henAls voorbereiding op de MRM scan en ons nieuwe onder-

nemingsplan zijn speciale bijeenkomsten georganiseerd waar

onze eigen medewerkers, leden van de Raad van Commis-

sarissen, vertegenwoordigers van huurdersorganisaties,

gemeenteraadsleden, ambtenaren, medewerkers van

collega-corporaties, medewerkers van vele andere lokale

organisaties met wie Seyster Veste regelmatig samenwerkt,

meepraatten en discussieerden over onze (gewenste)

identiteit en betrokkenheid. De visitatiecommissie beveelt

aan dat we onze huurders en buurtbewoners nadrukkelijker

bij het opstellen van plannen betrekken. Dat zullen we zeker

gaan doen. Niet in de laatste plaats omdat ook zij hun

verantwoordelijkheid kunnen en moeten dragen bij het

leefbaar maken en houden van hun woonomgeving.

Hoofdstuk 7 geeft een opsomming van partijen met wie wij

samenwerken bij het realiseren van onze doelen.

Ken je risico’s en zorg voor afdoende beheersing Ons risicobeheersingsysteem kan en moet beter. In 2009 is een

projectexploitatiemodel opgesteld en in 2010 door Ernst &

Young gevalideerd. Hiermee kan er zowel op project- als

portefeuilleniveau informatie worden gegenereerd en

gestuurd. Daarnaast is WALS (Woningcorporaties Assets &

Liabilities Scenariosysteem) ingevoerd. WALS brengt het

Strategisch Voorraad Beleid, het huurbeleid en het treasury-

beleid samen. Daarmee kunnen we beter meerjarenbegrotin-

gen opstellen en de gevolgen doorrekenen van verschillende

beleidsalternatieven. Met behulp van scenarioanalyse worden

risico’s inzichtelijk gemaakt en gerelateerd aan verschillende

manieren waarop bijvoorbeeld inflatie, rente en marktprijzen

van woningen zich zouden kunnen ontwikkelen. Hierdoor heeft

Seyster Veste deze risico’s en rendementen integraal in beeld.

Begroting, kwartaalrapportage, projectexploitatiemodel,

projectrapportages en interne controle zijn belangrijke

onderdelen van onze planning & control-cyclus. Minimaal

eens per kwartaal komen alle projecten in MT en Raad van

Commissarissen aan de orde op basis van diverse scenario’s.

Omdat projecten belangrijke risico’s met zich meebrengen,

zijn intern en met de Raad van Commissarissen go en no-go

momenten afgesproken voor de fasen waarin aparte besluit-

vorming nodig is. Het MT krijgt alle projecten gefaseerd

terug, opdat we over elke fase een apart besluit nemen.

Zie verder (ook voor meer informatie over de risicobeheer-

sing) de toelichting in de financiële hoofdstukken.

Wij onderschrijven de Aedescode en de Governancecode

Woningcorporaties, inclusief het bijbehorende integriteits-

beleid. Vanuit dit kader houden wij toezicht op het naleven

van wet- en regelgeving. In 2010 zijn geen integriteitschen-

dingen geconstateerd, was geen sprake van tegenstrijdige

belangen, vonden geen transacties plaats waarin sprake was

van belangenverstrengeling en is geen beroep gedaan op de

vertrouwenspersoon. (Zie ook het verslag van de Raad van

Commissarissen.)

In 2010 hebben we onze integriteitscode vernieuwd en

vastgesteld, in het personeelshandboek opgenomen zodat

de regeling voor iedereen kenbaar is en op onze website

geplaatst. Dat geldt ook voor de klokkenluidersregeling en

het benoemen van een vertrouwenspersoon integriteit.

We werken met privacygevoelige informatie, daar gaan we

zorgvuldig mee om en regelmatig moeten onze medewer-

kers hun wachtwoorden voor computergebruik aanpassen.

In het kader van de integriteit werken we ook met een

bestuurlijk vastgesteld aanbestedingsreglement bij nieuw-

bouw, bestaande bouw en bij grote onderhoudswerkzaamheden.

blad

eren

7

In onze statuten zijn de algemene regels vastgelegd omtrent

investeringsbeslissingen en vastgoedtransacties en de wijze

waarop de Raad van Commissarissen daarbij wordt betrok-

ken. Deze zijn gespecificeerd in werkafspraken tussen Raad

van Commissarissen en bestuurder. We hebben tevens

vastgesteld beleid inzake woningtoewijzing en onrechtmatige

bewoning, doorverhuur en gebruik van woningen, om ook op

dat vlak een integere gang van zaken te waarborgen. Van ons

mag immers verwacht worden dat we op een integere manier

met ons werk omgaan, in alle facetten.

Versterk het evenwicht in het managementteamDe functies van manager Wonen en manager Financieel-

economische zaken waren (langdurig) vacant. Daardoor

kwam het gestructureerd opstellen en uitvoeren van

activiteiten plannen ernstig in de knel. Bij het selecteren van

geschikte kandidaten waren leden van de Raad van

Commissarissen nauw betrokken. Inmiddels is een vernieuwd

managementteam aan het werk dat elkaar in deskundigheid,

vakbekwaamheid, kwaliteiten en eigenschappen goed

aanvult. Via teambuilding willen we er ook een hecht geheel

van maken dat nauwgezet volgt wat er in de organisatie

gebeurt en daarop adequaat reageert en stuurt.

DuurzaamheidIn het hoofdstuk ‘Werken aan woningen’ staat een overzicht

van onze energiemaatregelen. Huurders bieden we de

mogelijkheid om via energiecoach “Beter Peter” besparingstips

in te winnen.

2010 in vogelvlucht: interne ontwikkelingen

Plan van aanpak ‘stroomlijnen werkprocessen’ en nieuw ICT-systeemAndere belangrijke interne ontwikkelingen in 2010 betroffen

het opstellen van het Plan van Aanpak “stroomlijnen werkpro-

cessen” en het kiezen van een ander ICT-systeem. In het Plan

van Aanpak gaat het om het beter op elkaar afstemmen van

alle belangrijke werkprocessen binnen en tussen afdelingen,

zoals bijvoorbeeld het beter stroomlijnen van het hele

verhuurproces. Daartoe zijn alle processen eerst geëvalueerd

en punten voor verbeteringen geformuleerd. Een hogere

effectiviteit is het hoofddoel. Bovendien helpt het Plan van

Aanpak ons om onze doelstellingen SMART te formuleren.

Verschillende werkzaamheden en afdelingen zijn anders

gebundeld. Beheer, onderhoud en verhuur vallen onder de

verantwoordelijkheid van de manager Wonen. Verkoopactivi-

teiten voor bestaande woningen en nieuwbouw zijn onderge-

bracht bij de manager Projectontwikkeling.

Al eerder waren we van plan om een ander ICT-systeem aan te

schaffen. Maar omdat keuzes voor de aanpak van werkproces-

sen direct de keuzes voor het beste bijpassende ICT-systeem

bepalen, hebben we de implementatie doorgeschoven naar 2011.

Bewonersvereniging SeystInvesteren in een goed functionerende organisatie betekent

eveneens investeren in een goed functionerende bewoners-

vertegenwoordiging. Ons doel voor 2010 was het verbeteren

van de samenwerking met de Bewonersvereniging Seyst

(BVS). Na een coachingtraject speelt de BVS inderdaad een

sterkere rol. De BVS heeft in het afgelopen jaar een belang-

rijke rol gespeeld in de werving van twee nieuwe leden van de

Raad van Commissarissen.

GeschillenadviescommissieIn 2010 is één (gegronde) klacht ingediend bij de geschillen-

adviescommissie die de drie Zeister corporaties in 2009

hebben opgericht. Seyster Veste heeft op verzoek een nieuw

besluit genomen waarna de klacht is afgehandeld. De

geschillenadviescommissie heeft een reglement met betrek-

king tot de samenstelling en werkwijze van de commissie.

2010 in vogelvlucht: externe ontwikkelingen

Een nieuwe gemeenteraadDe drie Zeister woningcorporaties organiseerden in november

een avond waar de nieuw gekozen gemeenteraadsleden,

wethouders, vertegenwoordigers van bewonersorganisaties

en directie en medewerkers van de drie Zeister woning-

corporaties elkaar konden ontmoeten. We spraken over het

collegeprogramma voor de komende jaren en over het

regeerakkoord van het nieuwe kabinet.

Het bouwen van nieuwe woningen, het vlottrekken van onze

verstopte woningmarkt, het behoud van onze groene

leefomgeving en aandacht voor duurzaamheid staan bij ons

allemaal bovenaan de agenda. Alleen geven bewoners-

groepen en woningcorporaties prioriteit aan nieuwbouw en

doorstroming, terwijl gemeenteraadsleden en wethouders

juist groen en duurzaamheid belangrijker vinden. Omdat het

nieuwe college een nieuwe woonvisie en structuurvisie

voorbereidt die de basis moet leggen voor nieuwe prestatie-

afspraken, is de werkingsduur van de huidige prestatieafspraken

met twee jaar verlengd. De concept prestatieafspraken voor

de komende vier jaar bevat afspraken over doelgroepen,

leefbaarheid & woonomgeving, nieuwbouw, herstructurering,

betaalbaarheid van het wonen, duurzaamheid en proces-

afspraken (overleg, monitoring, evaluatie en geschillen).

blad

eren

8

Lokale en regionale samenwerkingBrede en steeds intensievere samenwerking met diverse

partijen loopt als een rode draad door al onze activiteiten.

Van het organiseren van een gezamenlijke verkoopcampagne

om de voordelen van het wonen in Zeist onder de aandacht

te brengen tot het organiseren van inspraak. Dit verslag staan

volop voorbeelden van de manier waarop we met andere

partijen samenwerken bij het opstellen en realiseren van

plannen en projecten.

Woningmarktontwikkelingen Het kabinet Rutte onderneemt geen acties tegen het

invoeren van de Europese regelgeving. Wie net iets meer

verdient dan € 33.614 kan dus niet meer bij een woning-

corporatie terecht, terwijl onze dure regionale koopmarkt

voor die inkomens onbereikbaar - want onbetaalbaar - is.

Corporaties en gemeente zullen op de een of andere manier

een oplossing moeten bedenken om te voorkomen dat veel

Zeistenaren op deze manier tussen wal en schip vallen.

De verhuur levert geen problemen op, de mutatiegraad daalt

enigszins. De markt heeft geen negatieve invloed op onze

onderhoudsactiviteiten. Wel kunnen we regelmatig voor-

deliger aanbesteden.

Nieuws uit onze projecten

Bouwen, bouwen, bouwen is naar onze mening een belangrijke

manier om de zo nodige doorstroming op gang te brengen en

wachttijden te bekorten. Daarom is onze nieuwbouw- en sloop/

nieuwbouwportefeuille omvangrijk. Naar de mening van de

visitatiecommissie is het echter wel nodig om wat realistischer

te plannen, omdat projecten een wel erg lange doorlooptijd

hebben. Ook met die aanbeveling zijn we aan de slag gegaan.

Hoewel we samenwerken met collegae en commerciële

partijen, voeren we het grootste deel van het werk in eigen

beheer uit. Jaren geleden hebben we daarvoor een eigen

afdeling Projectontwikkeling opgericht met als voordeel dat

we alle nodige deskundigheid in eigen huis opbouwen, maar

met relatief hoge bedrijfslasten als nadeel. In 2009 en 2010 is

eveneens veel energie gestoken in het verder professiona-

liseren van de afdeling Vastgoedbeheer.

Ondanks de projectsuccessen die aan het begin van dit

hoofdstuk staan genoemd, zijn in verschillende projecten

helaas ook diverse vertragingen opgetreden. Omdat wij niet

bereid waren om onverantwoord hoge commerciële risico’s te

dragen én omdat de onrendabele top veel te hoog zou

oplopen hebben we ons teruggetrokken uit twee projecten:

het project van sociale huurwoningen en koopwoningen bij

het winkelcentrum De Clomp en een sloop-/nieuwbouwproject

in Brugakker. Omdat omwonenden hun bezwaarprocedures

tot aan de Raad van State uitvechten, lopen de plannen voor

het Sanatoriumterrein ernstige vertraging op. De herontwik-

keling van het Enecoterrein loopt inmiddels al vijf jaar achter

op de oorspronkelijke plannen. Oorzaken: kritiek van

omwonenden op de bouwplannen én de hele afwikkeling van

het faillissement van medeontwikkelaar Van Hoogevest

Groep b.v. (Lees verder in hoofdstuk ‘Werken aan woningen’.)

Onze financiën

Het jaarresultaat 2010 bedraagt € 1.884.000 positief.

Een daling van € 1.618.000 ten opzichte van het jaarresultaat

2009. Het resultaat uit de reguliere exploitatie activiteiten is

ten opzichte van 2009 zo goed als gelijk gebleven en blijft een

positief saldo van € 2,4 miljoen bedragen. Het verschil wordt

voornamelijk verklaard door de overige waardeveranderingen.

Met de exploitatie van het woningbezit als kernactiviteit is

Seyster Veste in staat het eigen vermogen in stand te houden.

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

heeft voor Seyster Veste op basis van de cijfers over 2009 een

positief continuïteitsoordeel en een positief solvabiliteitsoor-

deel afgegeven. Hiermee is het eigen vermogen van Seyster

Veste op basis van CFV uitgangspunten van voldoende

omvang om de toekomstige activiteiten te kunnen dragen.

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft Seyster Veste

volledig kredietwaardig verklaard uitgaande van de cijfers van

2009.

Terugblikkend: de belangrijkste momenten

Het moge duidelijk zijn dat we terugkijken op een bijzonder

intensief jaar. Het MT volgt op de voet alles wat in de organisatie

gebeurt. De belangrijkste bestuursbesluiten hebben betrek-

king op alle onderwerpen die in dit hoofdstuk zijn genoemd:

de hele voorbereiding van de visitatie, het implementeren

van de aanbevelingen uit het rapport, de samenwerking met

lokale en regionale partners, het fasegewijs beoordelen van

de ontwikkelingen in onze projecten.

Vooruitblik op 2011

Zoals gezegd, willen we in 2011 verder uitwerken hoe we ons

kunnen ontwikkelen tot een corporatie die vanuit een

innerlijke drang maatschappelijke prestaties levert samen

met onze belanghouders. Behalve een ontwikkelvisie leggen

we ook een stevig nieuw ondernemingsplan op tafel.

blad

eren

9

We richten onze werkprocessen in volgens het Plan van

Aanpak en implementeren het nieuwe ICT-systeem.

We voeren enkele organisatieveranderingen door:

de afdeling Wonen gaat gebiedsgericht werken en de

afdeling Vastgoedbeheer ontwikkelt zich tot een stevig

kenniscentrum. We implementeren een on-line klantenpanel

om gestructureerd met onze klanten in contact te komen en

te blijven. De afdeling Projectontwikkeling breiden we uit met

een verkoop deskundige. De uitvoering van minimaal twee

projecten start: De Grift en Schaerweijdelaan. In Kerckebosch

is de Wijk ontwikkelingsmaatschappij actief aan het werk, zijn

de eerste vrije kavels verkocht en is de eerste aanbesteding

afgerond zodat het project daadwerkelijk in 2012 kan

beginnen!

Verklaring van de directie

De directie van Seyster Veste is van oordeel dat in 2010 op

een juiste wijze inhoud is gegeven aan de verantwoordings-

velden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).

Hij verklaart in het verslagjaar uitsluitend werkzaam te zijn

geweest op het terrein van de volkshuisvesting, dat hij

voldoet aan de eisen vermeld in artikel 11 van het BBSH en

dat de middelen conform artikel 22 van het BBSH uitsluitend

bestemd zijn voor de volkshuisvesting.

Zeist, 17 mei 2011,

Bert Roolvink - Algemeen directeur

blad

eren

10

2. Verslag van de Raad van Commissarissen

De RvC houdt onder meer toezicht op:

• Realisering van de doelstelling van de corporatie, waarbij

de volkshuisvestelijke opgave en maatschappelijke

doelstelling centraal staat

• Strategievorming: zijn de geformuleerde doelstellingen

nog in overeenstemming met de huidige realiteit?

• Opzet en werking van de interne risicobeheersing- en

controlesystemen

• Kwaliteitsbeleid: wordt die kwaliteit geleverd die verwacht

mag worden

• Financieel beleid: kan de corporatie ook op langere termijn

haar taken blijven uitoefenen

• Governance, waar procedures en integer handelen samen

gaan

• Naleving van wet- en regelgeving

In haar werkgeversrol beoordeelt de RvC jaarlijks het functio-

neren van de bestuurder, zo ook in 2010. Onderwerp van dit

gesprek is het functioneren van de bestuurder (inzicht geven

aan de RvC, werkrelatie, functioneren van de organisatie,

deskundigheid en profilering. Daarnaast worden doelstellingen

voor het opvolgende jaar geformuleerd.

Seyster Veste heeft een eenhoofdig bestuur en een Raad van

Commissarissen van vijf personen. In het verslagjaar is de

functie van adjunct-directeur komen te vervallen.

Het eigen functionerenEind 2010 hebben we afscheid genomen van Wim Vink die na

deze laatste termijn niet meer herbenoembaar is. Filia Kramp

kon wegens drukke werkzaamheden in het noorden van het

land niet langer commissaris blijven. Wij zijn beiden dankbaar

voor hun grote bijdrage.

Zij zijn beiden per 1 januari 2011 door twee nieuwe leden

opgevolgd. De werving van deze leden heeft plaatsgevonden

op basis van de profielschets voor de Raad van Commissaris-

sen in nauwe samenwerking met de Bewonersvereniging

Seyst op basis van een open sollicitatieprocedure. De

sollicitatiecommissie werd gevormd door twee commissaris-

sen, de bestuurder, twee leden van de BV Seyst en een

externe begeleider.

Woningcorporaties hebben een grote maatschappelijke

verantwoordelijkheid, zodat ook de leden van de RvC een

grote verantwoordelijkheid hebben voor het zorgvuldig

invullen van hun taken. Kranten verhalen te vaak over

misstanden en schandalen in de corporatiesector. Ook de

plannen van het nieuwe kabinet hebben - grote - gevolgen

voor de corporatiesector. Mede daarom wil deze RvC zich zo

goed mogelijk op de hoogte stellen van de activiteiten van en

de ontwikkelingen binnen en buiten de organisatie en

Taak van de Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen (hierna RvC) houdt toezicht op het bestuur, geeft gevraagd en ongevraagd advies en is de werkgever van de directeur-bestuurder. Zo luidt - kort samengevat - de officiële omschrijving van rol en takenpakket van de RvC. Voor het invullen van de rol van toezichthouder is een kritische, wat afstandelijke, houding vereist. In de rol van adviseur gaat het om de uitwisseling van gedachten met de bestuurder. Om beide rollen naar behoren te vervullen, verkeert de RvC in de praktijk dus voortdurend in een soort spagaat.

blad

eren

11

kennismaken met de medewerkers van Seyster Veste en met

de mensen voor wie Seyster Veste werkt. De RvC wil, kortom,

niet alleen de cijfers beoordelen, maar ook een kijkje nemen

in buurten en in de keuken van de organisatie.

Voorbeelden van dit soort contacten uit het afgelopen jaar zijn:

• Diverse contacten met de Bewonersvereniging Seyst,

waaronder in september de (positieve) evaluatie van de

coaching die BV Seyst en Seyster Veste hebben gehad en

diverse overleggen in verband met de werving van de twee

nieuwe RvC-leden

• Werkbezoek aan activiteiten en projecten van Seyster Veste

in het kader van de visitatie

• Overleg van de Ondernemingsraad met de voltallige Raad.

In dit overleg zijn nut en noodzaak van de OR besproken,

evenals de zaken die de OR in 2010 behandeld heeft.

Belangrijke dossiers waren de organisatiewijzigingen op de

afdelingen Vastgoedbeheer en Wonen, de voorgenomen

benoeming van twee RvC-leden, de functiegebonden

onkostenvergoedingen en de werving van nieuwe OR-leden.

De voorzitter van de RvC heeft regelmatig overleg met de

bestuurder. Gezamenlijk worden de vergaderingen voor-

bereid en na afloop geëvalueerd. Besluitvorming vindt

evenwel alleen in de voltallige RvC plaats. Leden van de RvC

hebben in 2010 opleidingen gevolgd gericht op het functio-

neren als commissaris, maar ook om een verdieping in het

functioneren van woningcorporaties te bereiken.

In 2010 heeft een zelfevaluatie plaatsgevonden onder

begeleiding van een extern deskundige en met een gedegen

voorbereiding van de leden van de Raad als input. Belang-

rijke elementen van deze evaluatie waren:

• Er is sprake van een goed functionerend complementair team

• De eerder beschreven spagaat tussen toezicht houden en

adviseur zijn

• Individuele terugkoppeling: sterke punten en punten van

aandacht

• Noodzaak om tijd te besteden aan de strategische opgave

van Seyster Veste en de daarvoor gewenste informatie

ToezichtkaderToezicht houden vindt plaats met behulp van gezond

verstand en opgedane ervaring, én op basis van gemaakte

afspraken binnen Seyster Veste, de branche en wetgeving.

Belangrijk zijn hierbij:

• Het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (de AmvB waarin

de richtlijnen, taken, verantwoordelijkheden en bevoegd-

heden zijn vermeld waaraan corporaties moeten voldoen)

• De Aedescode, inclusief de Governancecode Woning-

corporaties

• Benchmarkanalyses van het Centraal Fonds Volkshuis-

vesting

• De statuten van stichting De Seyster Veste

• Het strategisch plan zoals laatstelijk geformuleerd in 2006

• Het jaarplan en de begroting

• Het treasury statuut

• Normen rond vermogenspositie: het gaat hier om de

financiële randvoorwaarden van het Centraal Fonds

Volkshuisvesting en die van het WSW (Waarborgfonds

Sociale Woningbouw). Zo hebben wij ook zelf geformu-

leerde randvoorwaarden zoals geen start van een project

voordat 70% verkocht is.

• Kwartaalrapportages

• De projectenportefeuille en de daarmee samenhangende

10-jaars begroting

Het oordeel van de Raad over deze onderwerpen over het

functioneren van de organisatie in het licht van dit toetsings-

kader is dat Seyster Veste op vele punten voldoet aan

afgesproken doelen. In de komende periode is er veel

aandacht voor de herformulering van de strategie en de

daarmee samenhangende informatievoorziening.

De agenda van 2010In 2010 is vooral aandacht besteed aan het verdiepen van

inzicht in de projectenportefeuille, de risicobeheersing

daarvan en de visitatie. De vergaderagenda van het afgelopen

jaar bevatte verder vanzelfsprekend de financiële verslag-

legging, waaronder het jaarverslag en het accountantsrapport.

Andere belangrijke onderwerpen waren de bevindingen van

de accountant met betrekking tot de projectenportefeuille en

de meerjarenbegroting, de

bevindingen van de auditcommissie, de werving van twee

nieuwe commissarissen, het treasury-jaarplan, het nieuwe

ondernemingsplan, het strategisch voorraadbeheer, de

bieding op de Torenflat in Zeist, de ingediende klacht bij de

geschillenadviescommissie en de voortgang in de projecten.

De lijst met goedkeuringen en besproken punten is hierna

afgedrukt. In totaal heeft de Raad in 2010 zes keer formeel

vergaderd.

Tevens is de Raad in november ‘de hei’ op geweest voor het

grondig doornemen van het strategisch voorraadbeleid en

de ontwikkelvisie die moet leiden tot een nieuw onderne-

mingsplan voor de jaren 2011-2015. Tevens is de beoordeling

van de bestuurder plenair voorbereid en heeft de Raad haar

eigen functioneren geëvalueerd onder leiding van een extern

deskundige.

blad

eren

12

Lijst van goedkeuringen over het jaar 2010 van de Raad van Commissarissen van Seyster Veste

17 mei 2010: De RvC keurt de jaarrekening 2009 goed en

gaat akkoord met toevoegingen aan een bestemmings- en

algemene reserve. In deze vergadering wordt de audit-

commissie samengesteld en het reglement van de audit-

commissie goedgekeurd.

28 juni 2010: De RvC neemt kennis van de meerjarenbegroting

en een notitie ter verdere optimalisatie van de meerjaren-

begroting. De Raad neemt kennis van de aanbevelingen van

de accountant en de hierin gedane opzet en gaat akkoord

met de hierin genoemde fases en verantwoordelijkheden met

betrekking tot projecten. Het advies van de auditcommissie

wordt overgenomen zodat het contract met de ABN AMRO

voortduurt. De Raad neemt kennis van het treasury-jaarplan

en verleent de directie mandaat voor het aantrekken van een

lening voor € 15 miljoen. De RvC mandateert de auditcom-

missie om samen met de directie te zoeken naar een

optimale financiële structuur voor de projecten. De profiel-

schets van de leden van de Raad van Commissarissen wordt

vastgesteld.

6 september 2010: De RvC besluit dat Helen van Duin zitting

neemt in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van

de WOM Kerckebosch.

6 december 2010: De RvC neemt kennis van het geprognos-

ticeerde resultaat van 2010, de geplande activiteiten in 2011

en de meerjaren prognose tot 2020. Goedgekeurd worden

de jaarbegroting 2011 en de meerjarenbegroting 2011-2020,

met uitzondering van de kosten van ICT. De RvC is akkoord

met de financiële behoefte voor 2011 en is er mee akkoord

om een lening van 2 x € 5 miljoen en een flexibele lening van

€ 5,5 miljoen aan te trekken. Het bestuursbesluit om het

appartementsrecht in De Clomp aan de gemeente terug te

verkopen wordt goedgekeurd. De RvC is akkoord met

benoeming van de dames Schippers en Gravendeel tot lid

van de Raad van Commissarissen per 1 januari 2011.

Samenstelling van de RvCDe RvC bestaat uit vijf leden. Leden van de RvC worden voor

vier jaar benoemd met een maximum van twaalf jaar. De (her)

benoeming van commissarissen vindt plaats na zorgvuldige

overweging, waaronder toetsing aan de profielschets

(zie www.seysterveste.nl) en evaluatie van het functioneren.

Samenstelling van de RvC

benoeming

Naam Geboren portefeuille 1e 2e 3e (neven)functies per 31 december 2010

Helen van Duin (v) 1958 Projectontwikkeling 2005 2009 2013 • Directeur bij Woningcorporatie De Key te Amsterdam in de

en ondernemerschap functie van directeur met de portefeuille projectontwikkeling

• Bestuurslid van het platform Openbare Ruimte

• Commissaris van de conceptontwikkelaar Concire

• Commissaris van Het Warmtebedrijf Rotterdam

• Lid van het H-team, dat de vinger aan de pols houdt bij het

herbestemmingsvraagstuk in Nederland

Marius Frank (m) 1947 Voorzitter 2009 2013 • Bestuursadviseur en leiderschapscoach

• Lid RvT Centrum Maliebaan te Utrecht

• Lid RvC Triodos Bank te Zeist

• Lid Stak Hofpoort Holding (Van der Wal Transport) te Utrecht

Jeroen Keus (m) 1965 Financiën 2009 2013 • Werkzaam binnen het directoraat Special Asset Management

van de Rabobank Groep

Filia Kramp (v) 1953 Wonen, welzijn 2009 2013 • Interim manager/interim bestuurder, voornamelijk in de

& zorg gezondheidszorg

• Lid van de Raad van Toezicht RIAGG Amersfoort

• Lid van het Aedes ambassadeursnetwerk ‘diversiteit’

Wim Vink (m) 1948 Juridische zaken 1999 2003 2007 • Was lid van een advocatenmaatschap en is in 2008 met

pensioen gegaan

• Lid van de Raad van Toezicht van de zorginstelling Charim

• Lid van de Raad van Toezicht van Het Utrechts Landschap

• Arbiter & mediator

blad

eren

13

Deze vergoedingen zijn conform de Honoreringscode

Commissarissen van woningcorporaties van de VTW.

In verband met het functioneren van de Raad zijn in 2010 voor

€ 16.655 extra kosten gemaakt. Deze hebben vooral te maken

met contributies en verzekering (€ 4.654), bijeenkomsten

(€ 4.563), studie (€ 2.177) en extern advies (€ 4.986).

CommissiesJeroen Keus (voorzitter) en Helen van Duin vormen de

auditcommissie van de RvC. Er is in vier vergaderingen

overlegd over de werkwijze van de commissie, de financiële

kwartaalrapportages, het accountantsverslag, het risico-

beheersingssysteem, treasury en de begroting. Er is geen

remuneratiecommissie; de werving van nieuwe leden en het

beoordelings- en beloningsbeleid zijn door de voltallige

Raad besproken.

OnafhankelijkheidDe RvC waakt over de onafhankelijkheid van haar leden

onafhankelijk volgens de in de Governancecode Woning-

corporaties opgenomen criteria. Alle leden van de Raad zijn

onafhankelijk. Er zijn geen overlappingen met andere

functies. Geen van de commissarissen is of was in het

verleden in dienst van de corporatie, en geen van de commis-

sarissen onderhoudt een directe of indirecte band met

toeleveranciers of afnemers.

Voldoen aan de GovernancecodeIn de AedesCode, die Seyster Veste onderschrijft, is vastge-

legd dat corporaties bij het inrichten van de bestuurlijke

organisatie de Governancecode Woningcorporaties hanteren.

De Governancecode Woningcorporaties bevat een opsom-

ming van taken en verantwoordelijkheden van bestuurders en

toezichthouders van corporaties. In vijf hoofdstukken komen

de taken en werkwijze van bestuur en Raad van Commissaris-

sen aan de orde. Een apart hoofdstuk gaat over de

‘Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding

door belanghouders’. Directie en Raad van

Commissarissen van Seyster Veste passen de Governance-

code Woningcorporaties toe met uitzondering van drie

punten:

• De huidige bestuurder is (in 1988) voor onbepaalde tijd

benoemd en heeft een bezoldiging die niet in overeen-

stemming is met de Sectorbrede Beloningscode bestuur-

ders woningcorporaties. Daarom wordt voor de duur van

de arbeidsovereenkomst met de huidige bestuurder wat

dit onderwerp betreft afgeweken van de Governancecode

Woningcorporaties. Sinds 2006 is de honorering van de

bestuurder bevroren.

• Seyster Veste heeft geen remuneratiesysteem. Dat hangt

samen met de arbeidsovereenkomst van de directeur/

bestuurder voor onbepaalde tijd.

• Een jaarlijks overleg in de brede zin, dus met alle belang-

houders tegelijk, heeft niet plaatsgevonden. Wèl is er inten-

sief overleg met de huurders en de OR geweest.

In deze Governancecode is ook vastgelegd dat corporaties

eens per vier jaar een maatschappelijke visitatie ondergaan.

KWH heeft Seyster Veste in 2010 gevisiteerd over de periode

2006-2009. Rode draad in de conclusies is dat Seyster Veste

een heleboel dingen goed doet en veel kennis & inzicht

heeft. We nemen ons erg veel voor, maar het plannen en

prioriteren kan beter. Het visitatierapport biedt ons hand-

vatten bij het nieuw op te stellen ondernemingsplan. De RvC

onderschrijft de belangrijkste aanbevelingen zoals in het

bestuursverslag staan genoemd.

IntegriteitEr is in het verslagjaar geen sprake geweest van tegenstrijdige

belangen of transacties bij bestuurder en/of (leden van) de

RvC. In het overleg met de accountant is de integriteit en het

integer handelen expliciet aan de orde geweest.

Bevindingen beoordeling accountantIn het verslagjaar zijn de prioriteiten dusdanig gesteld dat

besloten is om in tegenstelling tot het voornemen, de

selectie van een nieuwe accountant en de beoordeling van

de huidige accountant in 2011 te laten plaatsvinden.

Tot slotDe Raad spreekt haar grote waardering uit voor datgene wat

in 2010 is gepresteerd. Waardering naar directie en medewer-

kers, maar ook naar al die personen en instanties die met

Seyster Veste samen werken.

Zeist, 17 mei 2011

Helen van Duin

Marius Frank, voorzitter

Jolande Gravendeel

Jeroen Keus

Carolien Schippers

Vergoedingen (bedragen in €)

Frank Van Duin Keus Kramp Vink Totaal

Commissaris vergoeding 10.000 7.250 7.250 7.250 7.250 39.000

blad

eren

14

3. Even kennismaken: Seyster Vestewerkt aan maatschappelijk rendement

Onze organisatiefilosofie

Wij maken ons sterk voor mensen die verbonden zijn aan de

regio Zeist maar die te weinig kans maken op het realiseren

van hun woonwensen. Bijvoorbeeld omdat woningen te duur

of niet geschikt zijn. Wij willen voldoende betaalbare en

duurzame woningen beschikbaar stellen met een basis-

kwaliteit die voldoet aan de huidige standaarden. Deze zijn

dus toekomstbestendig, goed onderhouden, hebben een

beperkt energieverbruik en zijn zonodig geschikt gemaakt

voor bijzondere doelgroepen. Daarmee bieden we iedereen

een stevig fundament voor “prettig wonen”.

Prettig wonen is ons inziens persoonlijk wonen, oftewel

“wonen alsof de woning van jezelf is”. Waar mogelijk hebben

mensen de vrijheid om hun eigen woonsituatie in te richten.

Prettig wonen is ook samen wonen in een omgeving waar je

je veilig voelt, waarmee je je verbonden voelt en waarvoor je

je wilt inzetten. We rekenen het tot onze verantwoordelijkheid

om - vooral waar onze klanten wonen - samen met bewoners

en andere betrokkenen de samenhang en fysieke kwaliteit

van woon- en leefomgeving te verbeteren. Volgens het

principe van het “co-makerschap” geven we hen daarbij

ruimte om te participeren in zowel het bepalen als realiseren

van onze beleidskeuzes. Dat vereist flexibiliteit van onze kant

en duidelijkheid in het bepalen van wat wel en niet mogelijk

is. Voor onze co-makers zijn wij een betrouwbare en compe-

tente partner met wie zij goed afspraken kunnen maken en

die gemaakte afspraken nakomt.

Door een gerichte inzet van middelen realiseren we een

maatschappelijk rendement op ons financiële vermogen.

We accepteren dat dat ten koste kan gaan van het financiële

rendement, zolang de financiële soliditeit van onze organisa-

tie gewaarborgd blijft.

Onze markt en onze rol

Onze marktIn totaal bestond ons bezit in 2010 uit 4.133 woningen. Deze

woningen zijn gelegen in de volgende wijken.

Onze rolOm onze rol en verantwoordelijkheden vast te stellen - en dus

onze organisatiefilosofie verder te kunnen invullen - hebben

we in 2010 een MRM scan uitgevoerd. Gevraagd naar onze rol

en taakopvatting in de komende jaren, zag meer dan de helft

van de ondervraagde belanghouders voor ons een eerste

verantwoordelijkheid op de volgende twaalf beleids terreinen.

Hierbij staat tussen haakjes het percentage dat vindt dat we

als corporatie ook de eerstverantwoordelijke partij zijn.

Het opstellen van een nieuw ondernemingsplan staat op de agenda voor 2011. Ter voorbereiding zijn we in 2010 begonnen met het formuleren van een nieuwe ontwikkelvisie die onze organisatie inspireert, ons werkveld afbakent, zaken agendeert die aandacht behoeven en een fundament biedt voor het formuleren van concrete en meetbare doelstellingen.

Verdeling woningbezit per wijk

Zeist-Noord 20%

Zeist-West 44%

Zeist-Oost 19%

Zeist-Centrum 8%

Huis ter Heide 1%

Austerlitz 2%

Den Dolder 3%

Doorn 3%

Totaal 100%

blad

eren

15

1. duurzaam bouwen en wonen (100%)

2. kwaliteit van woningen (100%)

3. toegankelijkheid van woningen en woongebouwen

(100%)

4. veiligheidsvoorzieningen aan en rondom woningen (97%)

5. wonen voor lagere inkomensgroep (97%)

6. zuinig energiegebruik (93%)

7. betrokkenheid en participatie van bewoners stimuleren

(86%)

8. eigen verantwoordelijkheid stimuleren (76%)

9. achterstanden op de woningmarkt van bijvoorbeeld

starters verhelpen (62%)

10. faciliteren zelfstandigheid van ouderen en gehandicapten

(62%)

11. combinaties van wonen, zorg en ontwikkeling (55%)

12. wonen voor de middeninkomens (€ 33.000 - € 45.000)

(52%).

Mede op basis van de input van belanghouders hebben wij

drie speerpunten benoemd waar wij ons de komende jaren

op gaan richten:

• De toegankelijkheid van de woningmarkt voor alle

inkomens tot € 60.000

• De kwaliteit van het wonen van onze huurders

• De woonkansen voor bijzondere doelgroepen

Kerntaak en speerpunten

Het bouwen, verhuren en beheren van woningen voor

mensen met een inkomen tot € 33.000 beschouwen wij als

onze kerntaak. Ons werkgebied Zeist behoort tot de duurste

woningmarkten van ons land. Vanuit beleggersperspectief

biedt dat volop kansen om de waarde van ons vastgoed te

behouden of te vergroten. Die kansen benutten we, door

zowel bij de verhuur als bij de verkoop van woningen in

principe marktprijzen te vragen. Omdat de spanning op de

woningmarkt voor velen een barrière vormt om prettig te

kunnen wonen, willen we de woonlasten voor onze doelgroep

betaalbaar houden. Daarom willen we voldoende betaalbare

woningen beschikbaar houden en aanbieden aan mensen

met een lager inkomen. Én willen we bouwprojecten

realiseren in de huur- en/of koopsector waar we rendement

op kunnen maken. Mocht de goede match tussen vraag en

aanbod niet mogelijk blijken of toch nog resulteren in te hoge

woonlasten, dan zullen we aanvullend op een overheids-

toeslag een korting op de huur- of verkoopprijs overwegen.

Speerpunt 1: Toegang tot de woningmarktIn de huidige marktomstandigheden is een inkomen van

minstens tweemaal modaal nodig om in Zeist op eigen kracht

een passende woning te verwerven. Veel mensen met een

middeninkomen die momenteel in een goedkopere huur-

woning wonen, zijn niet in staat om hun wooncarrière op de

door hen gewenste wijze te vervolgen. Daardoor stagneert de

doorstroming, is het aantal scheefwoners te hoog en krijgen

woningzoekenden met een lager inkomen te weinig kansen.

Het vergroten van de doorstroming in ons bezit is dan ook

een eerste speerpunt van ons beleid. We spannen ons in om

de kansen van mensen met een middeninkomen te vergroten

door hen te faciliteren in het realiseren van hun woonwensen.

Daarvoor bouwen wij ook duurdere huur- en koopwoningen

voor de vrije sector. Door het aanbieden van uiteenlopende

(sociale) koopvormen verlagen we de drempel tot de

koopmarkt. Met ons huurprijsbeleid willen we tegelijkertijd

bereiken dat mensen gelet op hun inkomen niet te goedkoop

wonen en daarom niet willen doorstromen. Met al deze

activiteiten kunnen we niet alleen de doorstroming bevor-

deren maar ook onze financiële mogelijkheden vergroten die

het realiseren van al onze speerpunten van beleid ten goede

komen.

Speerpunt 2: WoonkwaliteitSeyster Veste bouwt, verhuurt, beheert, vernieuwt en

verkoopt kwalitatief goede woningen die zo veel mogelijk zijn

afgestemd op de persoonlijke behoeften van onze klanten.

Bewoners krijgen invloed via inspraak in ons beleid, via keuze-

mogelijkheden in ons aanbod of via ruimte voor eigen

initiatief.

Bij de kwaliteit van ons vastgoed gaat het om meer dan de

gebruikskwaliteit voor huidige bewoners. We werken aan

duurzame woningen door het gebruik van duurzame materia-

len en treffen maatregelen voor goede energieprestaties

zodat woonlasten dalen. Wij zijn klantgericht, onze dienst-

verlening is goed. Bewoners waarderen onze betrokkenheid

bij de manier waarop zij wonen.

Omdat een goede woonkwaliteit ook betrekking heeft op de

woonomgeving, is ons complexbeheer gericht op “schoon,

heel en veilig”. Daartoe rekenen we ook het optreden tegen

geluidsoverlast en het bemiddelen en doorverwijzen bij

burenruzies. We zijn aanspreekbaar op het leveren van een

bijdrage aan de leefbaarheid in de wijken waar onze klanten

wonen. Daarvoor participeren we in of ondersteunen we op

leefkwaliteit gerichte wijkinitiatieven van betrokken bewoners

of onze professionele partners. In leefbare wijken zijn

voldoende maatschappelijke voorzieningen aanwezig.

Waar nodig en mogelijk initiëren en faciliteren wij voor-

zieningen, bijvoorbeeld door het ontwikkelen en beheren van

een buurtkamer of zorgplint. Verder proberen we om wijken

qua leefstijlen en leeftijds- en inkomensgroepen gedifferen-

tieerder en dus prettiger leefbaar te maken.

blad

eren

16

Speerpunt 3: Woonkansen voor bijzondere doelgroepenZeist telt verschillende grote zorginstellingen (‘care valley’).

Wij vinden het belangrijk dat ook deze mensen, waaronder

een grote groep zorgbehoevenden met zorgzwaartepakket

1 t/m 3 en ouderen die niet langer zelfstandig zonder hulp

kunnen wonen, “persoonlijk kunnen wonen”. Daarvoor

houden wij woningen voor bijzondere doelgroepen beschik-

baar en treffen waar mogelijk de benodigde voorzieningen

(voor bewoner en/of begeleiding). Indien gewenst zorgen we

voor een verbinding tussen onze ondersteuning behoevende

bewoner en een loket van waaruit de ondersteuningsvraag

ingevuld kan worden. Wanneer wij merken dat bepaalde

problemen bijvoorbeeld rond ‘sofasurfers’ en daklozen) zich

van de ene regio naar de andere verplaatsen, dan zijn wij

aanspreekbaar op het leveren van een financiële of anders-

zins ondersteunende bijdrage aan de oplossing.

Ook voelen we ons betrokken bij het regelen van de huisves-

ting van medewerkers van de zorginstellingen die vanwege

hun werk in de directe omgeving van Zeist moeten wonen.

Overigens kunnen ook andere professionals in de dienst-

verlening (onderwijs, politie en anderen) rekenen op onze

steun. Een groot deel van hen behoort tot de inkomens-

categorie die te veel verdient om in aanmerking te komen

voor een sociale huurwoning, maar te weinig om een

koopwoning te kunnen betalen. Dat doen we in het belang

van Zeist en haar bewoners. Zij leveren immers een belang-

rijke bijdrage aan het voorzieningenniveau - en dus de

leefbaarheid - van deze omgeving. In hoofdstuk 7 leest u

meer over wat we nu al doen aan woonkansen voor bijzon-

dere doelgroepen, zoals Huis Zoudenbalch, Casa Confetti en

de huisvesting van daklozen in de Keistraat te Utrecht.

Onze organisatie

De inrichting van onze organisatie hebben we afgestemd op

de rol die we in onze regio willen vervullen. Dat betekent dat

onze medewerkers vanuit drie verschillende oriëntaties actief

zijn:

• Seyster Veste heeft klanten: Vanuit onze afdeling Wonen

geven we vorm aan onze dienstverlening aan huurders en

woningzoekenden. Dat doen we door woningen te

verhuren en samen met de bewoners te beheren.

• Seyster Veste heeft vastgoed: Vanuit onze afdeling

Projectontwikkeling zorgen we voor een gezonde, bij onze

doelen passende ontwikkeling van onze vastgoedporte-

feuille. Dat doen we door woningen en andere gebouwen

te bouwen, te verwerven, toekomstbestendig te maken, te

herontwikkelen of te verkopen.

• Seyster Veste in de samenleving: Vanuit beide afdelingen

houden wij ons bezig met de leefbaarheid in de wijken.

Leefbaarheid is meer dan vastgoed alleen. Het is ook het

faciliteren en versterken van sociale en maatschappelijke

structuren en ondersteunen van wijkinitiatieven. Dat doen

wij voor een belangrijk deel samen met onze partners in

zorg en welzijn.

ImpactmatrixOm aan te tonen aan welke maatschappelijke thema’s we ons

verbinden, wat daarbij in de huidige tijd belangrijk is, waar wij

als Seyster Veste aanspreekbaar op zijn (oftewel onze

invulling van maatschappelijk rendement), hoe wij onze

voortgang meten en met welke processen wij dat concreet

zullen doen, hebben wij een impactmatrix ontwikkeld.

Ontwikkelvisie en impactmatrix zijn eind 2010, begin 2011

ontstaan. Hoewel we ons gedurende het verslagjaar 2010 nog

niet daardoor hebben laten leiden, zijn onze prestaties wel in

deze nieuwe ordening te plaatsen. Het maken van dit

jaarverslag fungeerde als een soort nulmeting van de

onderwerpen waarop we in de toekomst nadrukkelijker gaan

sturen. Nadere uitwerking vindt plaats in het nieuwe onderne-

mingsplan. Dit ondernemingsplan houden we actueel door

niet alleen jaarlijks de voortgang te toetsen, maar ook door

bij onze belanghouders te toetsen of ‘we nog wel de juiste

dingen doen’.

blad

eren

17

4. Aan het werk voor onze klanten De Prestatieafspraken tussen de drie Zeister woningcorporaties en gemeente bepalen onze primaire doelen, waaronder het bieden van voldoende huisvestingskansen voor alle huishoudens - in het bijzonder voor goed en betaalbaar wonen van kwetsbare groepen -, werken aan de vernieuwing van de Zeister woningvoorraad en het bevorderen van de doorstroming. Onze eigen ambities sluiten daarbij aan, zoals in ons huidige ondernemingsplan staat te lezen: “Seyster Veste wil initiatiefrijk, intensief en resultaatgericht met de gemeente als regisseur samen werken aan maatschappelijke doelen als wonen, leefbaarheid en aantal en tempo van de nieuwbouwproductie.” Onze intenties voor de komende jaren zullen daarvan niet afwijken (zie ook het hoofdstuk ‘Even kennismaken’).

Mede omdat de functie van manager Wonen langdurig

vacant was, is voor 2010 geen concreet activiteitenplan

opgesteld. Ook waren onze werkprocessen niet helemaal op

orde. Nu een manager Wonen in dienst is gekomen én een

Plan van aanpak ‘stroomlijnen werkprocessen’ is opgesteld,

zal onze manier van werken verbeteren.

Woningvoorraad

Dolderse DuinenHet project Dolderse Duinen is een groot succes: op de plaats

van een voormalig voetbalveld is tussen een bestaande

woonwijk en de bossen een mooie nieuwe wijk gebouwd en in

2010 opgeleverd. Het feit dat ruim 600 belangstellenden zich

meldden voor de 47 eengezinswoningen in de sociale huur-

sector, bewijst hoe groot de behoefte aan dergelijke woningen

op deze krappe woningmarkt is. Verschillende soorten huis -

houdens namen er hun intrek: jonge twee verdieners, senioren,

stadsvernieuwingsurgente gezinnen. Sommigen kozen voor

een huurwoning in Dolderse Duinen omdat ze zich in deze dure

regio geen koopwoning kunnen veroorloven. Het aanbieden

gebeurde volgens de algemeen geldende regionale regels

voor woningtoewijzing. Precieze gegevens over de effecten op

de doorstroming zijn niet bekend. De stichtingskosten van de

88 koopwoningen in dit project variëren van € 225.000 tot

€ 519.000 (gemiddeld € 339.000).

Aantal woningen naar huurprijsklasse

2010 2009 2008

kernvoorraad (< € 548,18) 3.177 3.216 3.216

duur (< € 647,52) 689 656 656

vrije sector (> € 647,52) 267 206 194

totaal 4.133 4.078 4.066

blad

eren

18

Door de realisatie en verkoop van deze woningen heeft

Seyster Veste de onrendabele investering in de sociale

huurwoningen gecompenseerd.

Tijdelijke verhuur KerckeboschIn 2010 is gestart met de tijdelijke verhuur van leegkomende

woningen in herstructureringswijk Kerckebosch. Belang-

stellende woningzoekenden kunnen zich aanmelden als

kandidaat-huurder. Deze regeling is in het voordeel van

mensen die anders nog (lang) niet aan de beurt zouden zijn.

Zo voorkomen we leegstand: goed voor de leefbaarheid van

de wijk en goed voor Seyster Veste, omdat zo geen huurder-

ving ontstaat. Overigens zijn tijdelijke huurders geen stads-

vernieuwingsurgenten; ze hebben geen recht op terugkeer

naar het nieuwe Kerckebosch of vervangende woonruimte

elders in Zeist.

WoongroepenSeyster Veste heeft oog voor de behoefte van mensen die

anders willen wonen, bijvoorbeeld in een woongroep.

Een groep Chinese ouderen die graag bij elkaar wil wonen,

bieden we de mogelijkheid zich te vestigen in Flat 90

(in Nijenheim). Omdat zij voorkeur hebben voor driekamer-

woningen, waarvan er maar 21 beschikbaar zijn, zal het

dus nog wel even duren voordat alle groepsleden zijn

gehuisvest.

Digitaal aanbieden van woningen Sinds oktober 2010 bieden we - via WoningNet - woningen

digitaal aan. Kandidaten krijgen eerst een e-mail met de

vraag of iemand nog steeds geïnteresseerd is. Als men niet

binnen 24 uur reageert of geen belangstelling heeft, krijgt de

volgende kandidaat automatisch een mail met dezelfde

vraag. Als mensen geen computer hebben, of niet aan dit

systeem willen meedoen, krijgen zij eerst een telefoontje met

de vraag of zij belangstelling hebben, voordat een aanbieding

de deur uitgaat.

WoningtoewijzingIn totaal heeft Seyster Veste in 2010 458 woningen en 18

garages/bergingen/carports verhuurd.

Toewijzingen 2010

huur huur huur

1 persoon <= € 357,36 € 357,37 - € 511,51 > € 511,51 Totaal

< 65 < € 21.450 31 82 5 118

>= € 21.450 7 54 47 108

> 65 jaar < € 20.200 0 5 1 6

>= € 20.200 1 2 8 11

Subtotaal 39 143 61 243

huur huur huur

2 personen <= € 357,36 € 357,37 - € 511,51 > € 511,51 Totaal

< 65 < € 29.125 3 21 9 33

>= € 29.125 0 27 63 90

> 65 jaar < € 27.575 0 4 0 4

>= € 27.575 0 3 5 8

Subtotaal 3 55 77 135

huur huur huur

>= 3 personen <= € 357,36 € 357,37 - €548,18 > € 548,18 Totaal

< 65 < € 29.125 0 35 10 45

>= € 29.125 0 9 18 27

> 65 jaar < € 27.575 0 1 0 1

>= € 27.575 0 0 0 0

Subtotaal 0 45 28 73

onbekend 2 5 0 7

Totaal 44 248 166 458

blad

eren

19

In 2010 valt het merendeel van de woningen dat is verhuurd,

in de kernvoorraad (< € 548,18). Een klein deel van de

toewijzingen heeft plaatsgevonden aan bewoners > 65 jaar.

Seyster Veste wijst een deel van haar woningen buiten

WoningNet om toe. Het gaat hier om bijzondere verhuur

(bijvoorbeeld in de Vijverhof), toewijzing van woningen aan

mensen met een generaal pardon en statushouders, aan-

gepaste woningen, woningruil, laatste kansbeleid, wissel-

woningen, tijdelijke verhuur en woningen in de vrije sector.

In 2010 zijn 74 woningen verhuurd in het kader van een project.

Het gaat daarbij om de verhuizing naar een wissel woning of de

tijdelijke verhuur in het kader van de projecten De Grift (Flat 40

Nijenheim), Schaerweijdelaan en Kerckebosch.

Daarnaast heeft Seyster Veste vijf woningen toegewezen aan

statushouders, in totaal hebben we zeventien statushouders

gehuisvest, waarmee we aan onze taakstelling voor 2010

hebben voldaan. In 2010 zijn 53 woningen in de vrije sector

verhuurd (huurprijs > € 647,52).

Sinds 2010 worden deze grenzen niet meer per 1 juli van ieder

jaar aangepast, maar per 1 januari.

WoningaanbodIn de gemeente Zeist hebben alle verhuurders tezamen in

2010 in totaal 416 woningen via WoningNet aangeboden.

Advertenties voor eengezinswoningen krijgen ook dit jaar

weer de meeste reacties, terwijl het aanbod van zulke

woningen elk jaar afneemt (en in 2010 10% bedroeg).

Woningzoekenden reageren minder vaak op advertenties

voor flatwoningen, hoewel het aanbod van dergelijke

woningen het grootst is. In totaal heeft Seyster Veste in 2010

25 eengezinswoningen verhuurd via WoningNet. Tweederde

van de verhuringen betreft een meergezinswoning (met en

zonder lift).

Het aantal “overig” is in 2009/2010 hoog. Dit heeft te maken

met een nieuwe indeling in Fleximatch (nieuw woonruimte-

verdeelsysteem van WoningNet) en betreft dus een definitie-

kwestie.

AanbiedingsresultaatHet aanbiedingsresultaat geeft aan hoe vaak het nodig is om

een woning aan te bieden voordat er nieuwe huurders zijn.

In 2010 weigerden woningzoekenden iets minder vaak een

woning dan vorig jaar. Woningen van Seyster Veste worden

iets sneller geaccepteerd dan gemiddeld in Zeist.

Gemiddelde wachttijdDe gemiddelde wachttijd is voor alle woningtypen toegeno-

men, maar is voor een eengezinswoning het langst. Hieruit

concluderen we dat de eengezinswoning nog steeds het

meest gewilde woningtype is.

WoningzoekendenNet als de afgelopen jaren het geval was, steeg ook dit jaar

weer het aantal geregistreerde woningzoekenden. In 2010

staan in de gemeente Zeist (inclusief Austerlitz, Huis ter

Huurgrenzen

kwaliteitskortingsgrens € 357,37

laagste aftoppingsgrens € 511,50

hoogste aftoppingsgrens € 548,18

vrije sectorgrens € 647,52

Woningaanbod via WoningNet in heel Zeist (aantal woningen)

woningtype 2008 2009 2010

benedenwoning 9

bovenwoning 44 28 31

eengezinswoning 66 69 44

flat 374 273 215

flat parterre + beneden 41 47 49

overig 7 96 77

totaal 541 513 416

Gemiddelde wachttijd

woningtype 2008 2009 2010

bovenwoning 5,21 5,44 6,86

eengezinswoning 8,92 9,99 10,01

flat parterre + beneden 5,61 5,93 6,56

overig 4,73 4,83 5,12Inkomensgrenzen

eenpersoonshuishouden < 65 € 21.450

meerpersoonshuishouden < 65 € 29.125

eenpersoonshuishouden > 65 € 20.200

meerpersoonshuishouden > 65 € 27.575

Aanbiedingsresultaat

Zeist Seyster Veste

2006 3,03 2,87

2007 3,22 3,19

2008 3,57 3,11

2009 3,80 3,61

2010 3,57 3,47

blad

eren

20

Heide, Bosch en Duin en Den Dolder) 11.133 woningzoekenden

geregistreerd. Van de totaal ingeschreven woningzoekenden

in de gemeente Zeist is 2.537 actief op zoek naar een woning

(een actief woningzoekenden heeft minimaal eenmaal

gereageerd op een woning in het kalenderjaar 2010).

Dit aantal is iets lager dan 2009.

De opbouw van de actief woningzoekenden in de gemeente

Zeist is vergelijkbaar met 2009. Vooral eenpersoonshuis-

houdens in de leeftijd van 23 tot 35 jaar met een inkomen tot

€ 20.325 zijn actief op zoek naar (andere) woonruimte.

De tweede categorie bestaat uit tweepersoonshuishoudens

in de leeftijd van 35 tot 45 jaar met een inkomen tussen

€ 21.626 en € 29.350.

Huurprijzen

HuurbeleidOp 1 juli 2010 hebben we de huren met 1,2% verhoogd, net

zoveel als de inflatie over 2009 bedroeg. Huurders ontvingen

in de brief over de huurverhoging ook een uitleg van de

wijzigingen in het woningwaarderingssysteem, waarbij

voortaan rekening wordt gehouden met het energielabel van

een woning (zie ook het hoofdstuk “Werken aan woningen”).

Seyster Veste vraagt op dit moment voor de meeste wonin-

gen niet de maximaal redelijke huurprijs. Dit beleid komt de

lagere inkomens ten goede en is dus een maatschappelijke

investering.

Automatische incassoCirca 78% van onze huurders betaalt met een automatische

incasso. We promoten deze manier van betalen door ieder

kwartaal zes cadeaubonnen van € 25 onder huurders die met

een automatische incasso betalen, te verloten.

Huurachterstanden Wij zetten alles op alles om goede betalingsafspraken te

maken met huurders over het aanpakken van hun achterstands-

problemen. Zonodig verwijzen we door naar hulpverlenende

instanties, waaronder het bureau Schuldhulpverlening.

Met ons strenge huurincassobeleid willen we voorkomen dat

te hoge schulden ontstaan. In samenwerking met het ROC

bieden we een cursus “uitkomen met je inkomen” aan.

De huurachterstand was gemiddeld 0,66% over het afgelopen

jaar (2009: 0,54%).

OntruimingenDe deurwaarder heeft in 2010 121 incassozaken in behandeling

genomen. Van de achttien aangezegde ontruimingen,

hebben er acht plaatsgevonden: zes op basis van huurschuld,

twee naar aanleiding van hennepteelt (in 2009 vonden vijf

ontruimingen plaats: drie vanwege huurschuld, één vanwege

hennepteelt en één vanwege illegale onderhuur).

Actief woningzoekenden uit de gemeente Zeist

leeftijdsklasse aantal actief wz 2010

22 jaar of jonger 278 11%

23 tot 35 jaar 1.195 47%

35 tot 45 jaar 475 19%

45 tot 55 jaar 252 10%

55 tot 65 jaar 193 8%

> 65 jaar 144 6%

2.537 100%

Inkomensklasse in € aantal actief wz 2010

1 t/m 20.325 1.034 41%

20.326 t/m 21.625 82 3%

21.626 t/m 29.350 531 21%

29.351 t/m 38.150 437 17%

> 38.151 361 14%

onbekend 92 4%

2.537 100%

huishoudentype aantal actief wz 2010

1-persoons 1.349 53%

2-persoons 467 18%

huishouden met 1 kind 346 14%

huishouden met 2 kinderen 230 9%

huishouden met 3 of meer kinderen 135 5%

overig 10 -

2.537 100%

blad

eren

21

Leegstand woningen

Park Boswijk is een servicecomplex dat steeds moeilijker te

verhuren is. Samen met bewoners en Stichting Park Boswijk

wordt gewerkt aan een omvangrijk renovatie- en revitaliserings-

plan.

In verband met het voorbereiden van projecten is leegstand

onvermijdelijk. Tijdelijke verhuur sluit niet altijd helemaal aan

op het moment van sloop of de uitvoering van het werk.

Het feit dat omwonenden bezwaar maken tegen het project

De Grift is daarvan een voorbeeld. Ook de stagnerende

koopwoningenmarkt veroorzaakte leegstand.

Dagelijks beheer

Basiskwaliteit en comfortkwaliteitSinds 2009 maken wij onderscheid tussen een basiskwaliteit

voor onze sociale huurwoningen en een comfortkwaliteit voor

de vrije sectorwoningen. Aan dit kwaliteitssysteem is een

budget gekoppeld, waardoor het mogelijk is om extra

onderhoud te plegen als daardoor de verhuurbaarheid van

een woning verbetert. Het verdient de voorkeur om

woningen in de toekomst niet alleen te beoordelen op

onderhoudstechnische aspecten maar ook op hun verhuur-

baarheid. Deze aanpak raakt ook ons beleid op het gebied

van Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV). Seyster Veste

hanteert het ideaal van “Persoonlijk Wonen”, zie het

hoofdstuk ‘Even kennismaken’. Dat vereist een goede

communicatie over de spelregels van ZAV, een goed

registratiesysteem van alle woningveranderingen en

gestroomlijnde werkprocessen.

Schoon, heel, veiligHet takenpakket van complexbeheerders is verschoven van

het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden tot het

schoon, heel, veilig en sociaal houden van de woonomgeving.

Zie verder het hoofdstuk ‘samenwerken in en aan wijken’.

BuurtbemiddelingBuurtbemiddeling is een initiatief van de gemeente Zeist, de

politie regio Utrecht, MeanderOmnium en de drie woning-

corporaties De Kombinatie, RK Woningbouwvereniging Zeist

en Seyster Veste. De vrijwilligers van Buurtbemiddeling

helpen buren bij het oplossen van huis-, tuin- en keuken-

ruzies. Buurtbemiddeling is vooral geschikt als buren elkaar

overlast bezorgen vanwege lawaai, rommel of vuilnis in

trappenhuis of in de tuin, schuttingen en hekken, over-

hangende struiken en bomen en dergelijke. Steeds meer

mensen weten de weg naar Buurtbemiddeling te vinden.

Wat doen we nog meer?

Verhuisdozenactie Met een speciale verhuisdozenactie proberen we huurders

met verhuisplannen te verleiden om zo lang mogelijk van

tevoren hun huur op te zeggen: 5 verhuisdozen bij een

opzegtermijn van 6 weken, 10 verhuisdozen bij een opzeg-

termijn van 8 weken en 15 verhuisdozen bij een opzegtermijn

van 12 weken. De eerste resultaten zijn positief, huurders

waarderen dit initiatief. In 2011 zullen we er meer bekendheid

aan geven, zodat huurders inderdaad langer van te voren hun

huur opzeggen.

Verloten studentenkamers Woningcorporaties uit het hele land, waaronder Seyster

Veste, bouwden een paar jaar geleden mee aan de Utrechtse

studentenflat Casa Confetti. Als tegenprestatie mogen zij

onder studerende jongeren uit het eigen werkgebied ieder

jaar twee studentenkamers in Utrecht verloten. Dat hebben

wij in 2010 voor het eerst gedaan, twee studenten mogen in

2011 een kamer uitzoeken (lees meer in InVeste 3).

Beter Peter Huurders van Seyster Veste kunnen via de digitale energie-

coach “Beter Peter” energiebesparingstips opvragen die op

de eigen woning zijn afgestemd. Vijf huurders maken

inmiddels gebruik van de energiecoach.

Klanttevredenheid Goede graadmeter van de kwaliteit van onze dienstverlening

is natuurlijk het KWH label, waarvan Seyster Veste al jarenlang

de trotste bezitter is. De hele organisatie vindt het inmiddels

vanzelfsprekend om aan de minimumvereisten te voldoen.

Onze scores zijn goed (bijvoorbeeld in ons gedrag tegenover

Gemiddelde wachttijd

gemiddeld

aantal aantal aantal dagen

soort vhe’s dagen per woning

frictie leegstand 209 7.223 35

project/renovatie 111 13.467 121

technische maatregel/onderhoud 59 3.241 55

Park Boswijk 68 18.583 273

verkoop 11 2.346 213

juridische problematiek 5 339 68

miva woning 4 402 101

overig 9 630 70

blad

eren

22

onze klanten), maar kunnen op enkele punten beter.

We kunnen bijvoorbeeld beter communiceren over de

spelregels rond het zelf klussen in de woning en moeten ons

preciezer houden aan de termijn van het beantwoorden van

e-mailberichten (uiterlijk binnen twee werkdagen voor 17.00

uur). Natuurlijk gaan we met de verbeterpunten aan de slag.

CommunicatieOns huisblad InVeste geeft informatie over een veelheid aan

onderwerpen en is zodoende een belangrijk middel in de

communicatie met huurders. Dat besef leeft inmiddels ook bij

vele medewerkers. Website en InVeste vullen elkaar steeds

beter aan.

SamenwerkenUiteraard zijn we niet alleen aan het werk voor onze klanten,

dat doen we samen. U leest alles over onze samenwerkings-

partners in hoofdstuk 7.

blad

eren

23

5. Werken aan woningen Het bouwen en beheren van woningen is onze kerntaak. Daarom besteden we een belangrijk deel van onze tijd en energie aan het planmatig onderhoud van onze woningen. Onze regionale woningmarkt stagneert. Niet alleen nu als gevolg van de economische recessie, maar ook in de periode daarvoor was de wachttijd op een woning in Zeist erg lang. Wij vinden al jaren dat bouwen de beste manier is om onze stagnerende woningmarkt vlot te trekken. Om die reden ontwikkelen wij verschillende woningbouwprojecten.

In 2010 is bijna al het planmatig onderhoud volgens schema

uitgevoerd. Ook is het project Dolderse Duinen opgeleverd

en is de renovatie van de monumentale panden aan de Jacob

van Lenneplaan afgerond. Zoals we ons hadden voorgenomen,

zijn in beide projecten in totaal 81 woningen opgeleverd.

Er zijn belangrijke stappen voorwaarts gezet in het voor-

bereiden van de herontwikkeling van Kerckebosch. De eerste

paal voor de vernieuwbouw van De Grift - de vroegere Flat 40

in Nijenheim - is geslagen. Het voorbereiden van de herstruc-

turering van de Schaerweijdelaan ligt op schema. We zijn

gestart met interne projectteams, waarin medewerkers van

diverse disciplines gezamenlijk betrokken zijn bij het voor-

bereiden van projecten. Alle deelnemers zijn enthousiast over

deze nieuwe aanpak.

In dit hoofdstuk geven we een nadere toelichting op de

vorderingen - maar ook vertragingen - in onze (planmatige)

onderhoudsactiviteiten, ons grootonderhoud, renovatie en

(sloop) nieuwbouwprojecten. Belangstellenden vinden meer

informatie op www.seysterveste.nl/inbeweging/projecten.

Dagelijks, mutatie- en planmatig onderhoud

De meerjarenplanning is de basis voor het opstellen van de

jaarlijkse onderhoudsbegroting. Zoals eerder is gezegd, zijn

bijna alle voorgenomen werkzaamheden uitgevoerd. Een

aantal werkzaamheden is doorgeschoven naar 2011.

De uitgaven voor het dagelijks en mutatieonderhoud zijn iets

hoger uitgevallen dan begroot, omdat het werk in een aantal

probleemcomplexen meer kost. Aan de andere kant vallen

uitgaven voor sociaal en contractonderhoud juist lager uit.

Per saldo blijven de uitgaven voor de reguliere exploitatie

onderhoud binnen de begroting (€ 1.907.000 versus

€ 1.852.000).

De uitgaven voor planmatig onderhoud zijn € 762.000 lager

uitgevallen dan begroot. Deze afwijkingen worden mede

veroorzaakt door doorgeschoven en vervallen posten en

onder- en overschrijdingen.

Dagelijks onderhoudPer woning zijn gemiddeld 1,2 reparatieverzoeken ingediend.

Het verhelpen ervan kostte € 181,- per reparatieverzoek.

Zowel het aantal verzoeken als de herstelkosten liggen op

een aanvaardbaar niveau. Extra werk was nodig om de

blad

eren

24

wooncomplexen die op de nominatie staan voor groot

onderhoud in stand te houden (Geroflat en Nijenheim).

Opnieuw kostte vandalismebestrijding extra geld. In 2011

willen we nieuwe contracten met co-makers opstellen met

prestatieafspraken over het werken op afspraak, het terug-

dringen van leegstand bij mutatie en het afrekenen van

werkopdrachten door middel van overeengekomen vaste

eenheidprijzen.

MutatieonderhoudDe kosten voor mutatie onderhoud liggen iets hoger dan was

voorzien en opgenomen in de jaarbegroting van 2010.

De reden hiervoor is een verhoogde mutatiegraad van het

afgelopen jaar ten opzichte van het jaar daarvoor: 8,4% tegen

9,5% nu. De begrotingspost “verbetering verhuurbaarheid”

viel hoger uit vanwege extra stukadoorswerkzaamheden aan

de binnenwanden van woningen die staan in de wijk Griffen-

steijn. Aan sociaal onderhoud gaven we beduidend minder

uit. Voor de aankomende begroting zullen we deze post

evalueren en scherp beoordelen over verdere inrichting.

ContractonderhoudDe lasten voor contractonderhoud zijn in 2010 nagenoeg

gelijk gebleven aan het jaar daarvoor. Voor het aankomende

jaar worden alle contracten opnieuw beoordeeld en waar

nodig aangepast. Seyster Veste zal nieuwe samenwerking-

overeenkomsten aangaan met bouw kundige aannemers,

liftleveranciers en CV onderhouds monteurs. Dit zal zich

vertalen naar een aanzienlijk financieel voordeel op de

jaarbegroting.

Planmatig onderhoudDe uitgaven voor planmatig onderhoud liggen beduidend

lager dan voorzien. Vanwege de economische crisis en het

geringere werkaanbod, hebben bedrijven tegen lagere

prijzen ingeschreven, zodat we werkzaamheden tegen een

veel lager bedrag konden aanbesteden dan we gewend

waren. We maakten een begin met scherper vertalen van

planmatig onderhoudswerk in de meerjaren onderhouds-

begroting, onder andere door middel van conditiemetingen

aan de buitenkant van onze wooncomplexen. Zo kunnen we

de huidige staat van onderhoud inzichtelijk maken en

doorvertalen in kengetallen en bouwdelen in de meerjaren

onderhoudsbegroting.

SchilderwerkIn 2010 is aan 900 woningen schilderwerk uitgevoerd.

Voor buitenschilderwerk gelden cycli van zes en negen jaar.

Elke vier jaar vinden inspecties plaats op basis waarvan wordt

besloten welke schilderwerkzaamheden in de komende

onderhoudsbegroting een plaats moeten krijgen. Omdat in

2010 en 2011 een aantal cycli bij elkaar komt, vonden en

vinden in beide jaren meer schilderactiviteiten plaats dan

gebruikelijk.

Onderhoudswerk in KerckeboschDe hele herontwikkeling zal nog vele jaren in beslag nemen.

Om huidige bewoners niet het gevoel te geven dat ze in een

afbraakbuurt wonen, willen wij blijven investeren in het

leefbaar houden van wijk en woningen. Daarom hebben we in

2010 buitenschilderwerk uitgevoerd aan de woongebouwen

die nog langere tijd zullen blijven staan. Om lekkage te

verhelpen is op verschillende plaatsen ook herstelwerk aan

de daken verricht.

Keukens en badkamers op maatTien jaar geleden zijn wij ons keuken-op-maatproject

begonnen waarbij huurders een grote mate van keuzevrijheid

hebben als hun keuken aan vervanging toe is. Later zijn we

dezelfde procedure gaan hanteren bij het vervangen van

badkamers. Veel werk is inmiddels uitgevoerd. Momenteel

vindt het vervangen van keuken en badkamers alleen bij

mutatie plaats.

Liften BrugakkerIn juli 2010 zijn twee liften opgeleverd. Dankzij deze liften zijn

de binnenstraten op de verdieping nu beter bereikbaar voor

mensen met een rollator, kinderwagens enzovoort. Het werk

stond al enige tijd in de planning en is nu uitgevoerd.

blad

eren

25

Nieuwbouw en renovatie

Hieronder volgt per wijk gerangschikt een overzicht van de

stand van zaken in de verschillende projecten.

Centrum• De zes monumentale panden aan de Jacob van Lennep-

laan zijn geheel gerenoveerd en voor het eind van het jaar

opgeleverd.

• In dezelfde buurt (het Zomerkwartier) voeren de drie Zeister

corporaties een herstructureringsproject uit. Seyster Veste

sloopt in 2011 de 30 vooroorlogse woningen aan de

Schaerweijdelaan. In het najaar van 2009 zijn huisbezoeken

afgelegd. Op basis van bewonerswensen is het programma

aangepast zodat de bewoners die weer naar hun oude

buurt willen terugverhuizen dat ook kunnen. In 2010 zijn

veel bewoners verhuisd naar wisselwoningen of definitief

naar elders. Leegkomende woningen bleven dankzij een

tijdelijk huurcontract toch bewoond. Tijdens de woon-

manifestatie vond een eerste voorverkoop plaats cq is de

belangstelling gepeild.

• De plannen voor het herontwikkelen van het Enecoterrein

hebben ernstige vertraging opgelopen, in eerste instantie

omdat de plannen voor de invulling van het Enecoterrein

op vele bezwaren stuitten, vervolgens door het faillissement

van onze ontwikkelpartner Van Hoogevest Groep b.v. in

2009. Inmiddels is de vertraging opgelopen tot vijf jaar.

Nu het faillissement in september 2010 is afgewikkeld,

kunnen we in 2011 een nieuw projectplan ontwikkelen.

Noord• Besloten is om de exploitatie van de Geroflat met 15 tot 20

jaar te verlengen. In nauw overleg met de bewoners zijn we

gestart met het opstellen van een grootonderhoudsplan

dat in 2011 zal starten. In samenwerking met de Kombinatie

(die de nabijgelegen L-flat beheert) en gemeente is een

visiedocument opgesteld. De drie Zeister corporaties

hebben gezamenlijk een bod uitgebracht op de Torenflat

die een mogelijke rol kan spelen in het verbeteren van de

wijk. De acquisitie is niet gelukt.

• Het vernieuwingsplan voor Gerodorp omvat zowel renova-

tie als sloop en nieuwbouw. Een deel van de ongeveer 60

gemeentelijke monumenten wordt van de monumentenlijst

afgevoerd. Het is de bedoeling om meer woningen terug

te bouwen voor met name senioren en starters. Om een

idee te krijgen van de mogelijkheden is op de Bergweg een

proefwoning gerenoveerd, een initiatief dat veel waardering

oogstte. Onder bewoners is een woonwensenonderzoek

gehouden. In februari 2011 ronden we de haalbaarheids-

fase af.

• Het ontwikkelen van bouwplannen op het Sanatoriumter-

rein loopt vertraging op omdat bezwaarmakers procedures

voeren bij de Raad van State.

Oost• Uitgebreide informatie over het omvangrijke herstructu-

reringsproject in Kerckebosch is te vinden op

Nieuwbouw en renovatie

goedkoop middelduur duur totaal

goedkope/

middel- middel- middel-

sociale sociale dure dure dure dure dure

kernvoorraad huur koop koop huur koop huur koop totaal

Kerckebosch 544 65 202 - 24 80 - 290 1.205

Schaerweijdelaan / Jacob van Lenneplaan 20 6 7 16 2 20 - 2 73

Dolderse Hille 14 - - 12 24 46 - 19 115

Sanatoriumterrein 12 12 12 12 12 17 - 28 105

Flat 40/De Grift 10 38 4 38 - 10 - - 100

Pelita 14 15 - - 1 - - - 30

Gerodorp 27 27 8 - - - - 13 75

Eneco - - - 45 - - - - 45

Torteltuin - - 6 - - 6 - 10 22

Park Boswijk - - - - 139 - 232 - 371

MFA Kerckebosch - 5 - - 3 - - - 8

Totaal 641 168 239 123 205 179 232 362 2.149

blad

eren

26

www.kerckebosch-in-beweging.nl. In 2010 zijn alle nodige

voorbereidingen getroffen voor het oprichten van een

Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) die verantwoor-

delijk zal zijn voor de exploitatie. Deze WOM gaat in 2011

aan de slag. Mijlpalen zijn het feit dat de gemeenteraad

akkoord ging met het bestemmingsplan Kerckebosch/

Hoge Dennen en het sloopbesluit voor de eerste fase is

genomen, waardoor het mogelijk is geworden om lege

woningen tijdelijk te verhuren. De nieuwe tijdelijke

huurders hebben geen recht op vergoedingen, een woning

in de nieuwbouw of andere vervangende woonruimte.

Door lege woningen opnieuw te verhuren voorkomen we

dat de wijk in aanloop naar en tijdens de hele herstructure-

ring verloedert. In 2010 is ook de selectie van architecten

gestart die de eerste woningen ontwerpen.

• Er zijn plannen om in het kader van de prestatieafspraken

met de gemeente nieuwbouw in Austerlitz te ontwikkelen.

De Kombinatie neemt daar onze rol over.

West• Omdat een aantrekkelijk winkelcentrum een rol speelt bij

het verbeteren van de leefbaarheid van een wijk, zijn wij

jaren geleden betrokken geraakt bij verbeterplannen voor

winkelcentrum De Clomp in Zeist West. Samen met de

eigenaar van het winkelcentrum wilden wij daar een project

ontwikkelen van 35 sociale huurwoningen, ongeveer 125

koopwoningen en een multifunctioneel centrum. Omdat

we het niet eens konden worden over aanpak en risicover-

deling en bovendien de onrendabele top te hoog opliep,

hebben wij ons uit het project teruggetrokken.

• In Brugakker lag het oorspronkelijk in de bedoeling om een

blok van zes woningen te slopen en te vervangen door

vijftien nieuwe woningen. Ook hier zou de onrendabele top

echter te hoog oplopen en het plan kon bovendien niet

rekenen op steun van de omgeving. Daarom is besloten om

als onderdeel van een groot onderhoudsplan voor meer

woningen in die buurt deze bestaande (zes) woningen

grondig op te knappen.

• Omdat de vroegere Flat 40 in Nijenheim van binnen en van

buiten onherkenbaar zal veranderen, kreeg het woon-

gebouw ook een andere naam: De Grift. De toekomstige

ruime huur- en koopappartementen zijn vooral bedoeld

voor senioren. De start van de werkzaamheden stond

gepland voor 2010. Het herhuisvesten van alle flat-

bewoners, waaronder een groep cliënten van zorginstelling

Abrona, kostte echter meer tijd dan was ingeschat. Wel is in

december de eerste paal geslagen. Om verloedering te

voorkomen worden leeggekomen appartementen tijdelijk

verhuurd. Onder senioren in de wijk is veel interesse om

door te stromen naar een levensloopgeschikt appartement.

Helaas waren er te weinig kandidaten in Nijenheim flat 40

om woningruil met senioren uit Zeist West op gang te

brengen. Deze groep klanten zullen we op een andere

manier betrokken houden. Inmiddels is gestart is met het

splitsen van de appartementsrechten om verkoop van een

deel van het nieuwe gebouw mogelijk te maken.

Den Dolder• ‘Paradepaardje’ is de oplevering van het project Dolderse

Duinen. Gezien onze regionale stagnerende woningmarkt

is het niet verwonderlijk dat de belangstelling voor de 47

huurwoningen bijzonder groot was. Ook de 88 koop-

woningen in het middelduur en duur segment zijn eind

2010 op zes na verkocht. Met een paar speciale acties, zoals

een tegemoetkoming in de kosten van de bouwrente, is

met succes geprobeerd om de verkoop van de laatste

woningen te stimuleren. Ook de ingerichte modelwoningen

vonden enthousiaste kopers. (Begin 2011 stonden er nog

maar drie te koop, daarvan zijn eind mei 2011 twee

woningen verkocht.) Uit onderzoek bleek dat huurders en

kopers uiterst tevreden zijn over hun woning en woon-

omgeving en over de manier waarop het hele verhuur- en

verkoopproces is begeleid. Als welkomstcadeau in de

nieuwe wijk aan de rand van het bos, kregen alle bewoners

van Zeicon (waarvan Seyster Veste deel uitmaakt) een boom

cadeau.

• In de stagnerende koopwoningenmarkt, stagneert ook het

project Dolderse Hille. Onderzoek onder 400 belang-

stellenden leidde tot een andere aanpak in de promotie

van het project. Momenteel wordt het effect daarvan,

samen met samenwerkingspartner Altrecht, geanalyseerd.

• Het plan bestaat om op de plaats van de vroegere

Hazeboschschool 30 seniorenwoningen te bouwen.

Het ligt in de bedoeling om eind 2011 met de bouw te

starten, het overleg met de gemeente loopt.

• Er is nog geen overeenstemming bereikt met buurt-

bewoners en gemeente over het bebouwen van de

voormalige schoollocatie de Torteltuin. Het plan staat

voorlopig in de ijskast.

Overig Bewoners, zorgpartijen, architect, Seyster Veste en de

dienstverlenende stichting Park Boswijk zitten samen om tafel

over het toekomstbestendig maken van de service-

appartementen Park Boswijk (in Doorn). In 2010 hebben we

samen met bewoners, de stichting Park Boswijk en een

externe procesbegeleider de bewonersparticipatie ingericht;

een ingewikkelde klus omdat huurders, eigenaar-bewoners

en eigenaar-erfgenamen van een appartement ieder eigen

wensen en belangen koesteren. Eind 2010 zijn de gesprekken

begonnen met Pro Senectute over samenwerking op korte en

lange termijn.

blad

eren

27

Sociaal statuut bij renovatieprojecten Het Basis Sociaal Statuut regelt vooral de rechtspositie van

huurders in zaken als herhuisvesting, tijdelijke huisvesting en

onkostenvergoedingen bij groot onderhoudsprojecten,

renovatie en sloop/nieuwbouwprojecten in de hele gemeente

Zeist. Dankzij dit basis statuut zijn de rechten en plichten van

alle huurders in heel Zeist gelijk. Omdat geen twee projecten

hetzelfde zijn, krijgt elk project een eigen Project Sociaal

Statuut. Het Basis Sociaal Statuut levert daarvoor de

elementen die we vervolgens aan de specifieke situatie van

het betreffende project aanpassen. Elk sociaal statuut omvat

in ieder geval de bijdrage in de verhuiskosten van huurders

van renovatie- of sloopwoningen. In het Basis Sociaal Statuut

is een bedrag van € 5.135,88 per woning vastgesteld (prijspeil

1 maart 2008 en exclusief eventuele vergoedingen voor zelf

aangebrachte voorzieningen, € 5.369,= prijspeil 1 maart

2011). Dit bedrag wordt voor elk nieuw project sociaal statuut

geïndexeerd.

Koopwoningen (bestaand bezit)

Ambities en resultatenOnze ambitie om in 2010 vijftien woningen uit ons bestaand

bezit te verkopen, is met name vanwege de marktontwikkelingen

niet gehaald. We hebben er slechts twee verkocht. Verkoop-

plannen voor appartementen in de Montessoriflat staan

voorlopig in de ijskast. Deze voor de verkoop bestemde

appartementen zijn inmiddels wel verhuurd. In Park Boswijk

hebben we tien appartementen aangekocht, in vervolg op

afspraken die met de vorige eigenaar (een beleggingsmaat-

schappij) zijn gemaakt en in vervolg op afspraken over koop-

garantie die wij zelf eenmalig in 2006 met bewoners maakten.

GrondaankopenSeyster Veste heeft van de gemeente grond aangekocht

onder de entrees van de Flats Couwenhoven en Nijenheim en

onder het kantoor van onze complexbeheerder van de

Montessoriflat. Verder is er geen grond aangekocht in 2010.

ToekomstmogelijkhedenSamen met de twee collega-corporaties en de gemeente

ontwikkelen we de verkoopcampagne ‘Zeisthuis’ om de

voordelen van het wonen in Zeist onder de aandacht te

brengen. De campagne is klaar voor lancering. In 2010

stonden we tijdens de jaarlijkse woonmanifestatie in de

Jaarbeurs in Utrecht al gezamenlijk in een stand. Tijdens de

Open Huizendag waren ook de koopwoningen uit het

bestand van Seyster Veste te bezichtigen. Met makelaars

overleggen we over de mogelijkheden van verdere samen-

werking. Het stroomlijnen van verkoopactiviteiten vergt een

aanpassing van de interne bedrijfsprocessen. Daarom zijn

ook deze acties opgenomen in het ‘Plan van aanpak stroom-

lijnen bedrijfsprocessen’ (zie ook het Bestuursverslag).

Energiemaatregelen

In 2010 hebben we besloten dat op den duur alle woningen in

ons bezit minimaal het C-label verkrijgen. Dat betekent dat

ruim 2.900 woningen energetisch verbeterd moeten worden.

Vervolgens is geïnventariseerd welke maatregelen waar

nodig zijn om deze ambities te realiseren. In sommige

gevallen gebeurt dat tijdens de geplande sloop-, renovatie-

of grootonderhoudswerkzaamheden, zoals bij de renovatie

van zes woningen aan de Jacob van Lenneplaan.

Woningen die jonger zijn dan tien jaar of die gesloopt

worden hebben geen label. Voor de jonge woningen bestaat

wel een EPC (energieprestatiecoëfficiënt). In de prestatie-

afspraken tussen corporaties en gemeente is bepaald aan

welke energieprestatienorm woningen in de toekomst

moeten voldoen. De gemeentelijke norm stelt strengere,

meer algemene duurzaamheidseisen dan de landelijk

geldende EPC. We hebben een gemeentelijke subsidie van

€ 21.000 ontvangen voor het vervangen van Cv-ketels. En we

kregen een provinciale subsidie van € 250.000 om de geplande

energiebesparende maatregelen in De Grift mede mogelijk

te maken. Seyster Veste is daar trots op!

Natuurlijk moet het toekomstige Kerckebosch een duurzaam

Kerckebosch worden. De afgesproken EPC van 0,6 is daarbij

uitgangspunt. Oorspronkelijk waren we van plan om het

realiseren van energieambities vooral te zoeken in installaties

die de energie moeten opwekken. In 2010 is echter besloten

om energiemaatregelen uit te voeren conform de Trias

Energetica en de isolatie van de schil van de woningen te

optimaliseren, omdat dit het meest duurzame deel van de

woning is (de schil gaat minimaal 50 jaar mee).

Energiemaatregelen

Label Aantal woningen

A 0

B 345

C 750

D 1.076

E 1.021

F 644

G 61

Geen label 236

Totaal 4.133

blad

eren

28

Trias Energetica is een begrip waarmee de volgorde van drie

stappen naar een zo duurzaam mogelijke energievoorziening

wordt aangeduid:

1. Beperk de vraag naar energie door toepassen van vraag-

beperkende maatregelen;

2. Gebruik zoveel mogelijk duurzame energiebronnen om de

energie die nog nodig is op te wekken;

3. Zet efficiënte technieken in om het resterende energie-

verbruik op te wekken.blad

eren

29

6. Samenwerken in en aan wijken Dit hoofdstuk bevat een overzicht van de diverse formele en informele projecten en activiteiten waarbij Seyster Veste in heel Zeist betrokken is, welke activiteiten goed lopen en welke te wensen overlaten. Ook voor dit belangrijke onderdeel van onze activiteiten geldt dat we weliswaar (nog) niet precies werken volgens een vastomlijnd jaarplan maar dat we desalniettemin vele activiteiten ondernemen. Daarvan getuigen bijvoorbeeld de vele reportages in Investe. In 2010 is in totaal € 260.000 besteed aan het verbeteren van woon- en leefomgeving (2009: € 232.000).

Over leefbaarheid, wijkbeheer en maatschappelijke voorzieningen

Dolderse DuinenOok vanuit het perspectief van leefbaarheid is het project

Dolderse Duinen een geslaagd project. Niet alleen omdat

woningen én wijk het Politiekeurmerk Veilig Wonen kregen

maar ook omdat er al een echt buurtgevoel ontstaat.

Toekomstige huurders en kopers kregen tijdens enkele

ontmoetingsbijeenkomsten en kijkdagen op de bouw al de

gelegenheid om met elkaar kennis te maken. Mede dankzij

bemoeienis van de Bewonersvereniging Seyst is er zelfs al

een bewonerscommissie actief. (Lees de woonverhalen van

nieuwe bewoners in InVeste 2010 nummer 3.)

NijenheimAl jarenlang vinden vele activiteiten plaats om de leefbaar-

heid in Nijenheim te verbeteren. Om de overlast van hang-

jongeren tegen te gaan, zijn bijvoorbeeld al eerder

beveiligingscamera’s opgehangen. In 2010 zijn de brand-

trappen naast de flats afgesloten.

Complexbeheerders van Seyster Veste spelen een belang-

rijke rol in het verbeteren van de kwaliteit van woon- en

leefomgeving. Onze complexbeheerder van de Flats

Nijenheim en Couwenhoven verzorgde enkele lessen over

leefbaarheid op de buurtschool als introductie van een

project waarbij kinderen samen met een kunstenares

silhouetten maakten. De kleurrijke kunstwerken sieren de

stenen muren van enkele bergingen. Dit initiatief kwam tot

stand in het kader van Samen voor Zeist. (Lees de reportage

in InVeste 2010 nummer 1). Dezelfde complexbeheerder flats

in Nijenheim en Couwenhoven nam samen met een buurt-

moeder het initiatief om een jeugd bewonerscommissie op te

richten en zo ook jonge kinderen meer bij hun woonomge-

ving te betrekken. (Lees meer over dit initiatief in InVeste 2010

nummer 3.)

Zeist West Een structurele aanpak van het probleem van hangjongeren

vereist echter meer inspanningen. Seyster Veste participeert

via het Wijkgericht Werken eveneens in het project Sociale

Overlast en Fysieke Verloedering (SO&FV). Zeist ontvangt via

het programma Wonen Wijken en Integratie van het ministe-

rie van Binnenlandse Zaken gedurende twee jaar een

subsidie van € 800.000 voor het project SO&FV. In 2010 zijn

dankzij deze subsidie straatcoaches aan de slag gegaan.

Hun rol is tweeërlei: enerzijds spreken zij jongeren direct aan

op hun gedrag, anderzijds fungeren zij als aanspreekpunt

voor wijkbewoners. (Lees een reportage over hun werk in

InVeste 2010 nummer 2).

Deze subsidie dient ook voor het realiseren van een Vaste

Ontmoetingsplek voor jongeren in Zeist West. Bezoekers van

de tijdelijke ontmoetingsplaatsen zetten zich op een

positieve manier voor de wijk in door bijvoorbeeld tijdens de

Oudejaarsnacht zelf te surveilleren om te proberen om

onruststokende leeftijdgenoten tot de orde te roepen.

Het project SO&FV omvat verder het Buurt in beeldproject,

waarbij met behulp van video-opnames klagers en overlast-

gevers de confrontatie aangaan én proberen om - onder

begeleiding - de onderlinge communicatie te verbeteren en

geschillen op te lossen. Met behulp van de opnames zijn

inmiddels enkele daders van vernielingen achterhaald en

aansprakelijk gesteld voor het herstel van de schade.

GeroflatVanwege het succes van het jaarlijks terugkerende Winter-

ontmoetingsfeest organiseerde de complexbeheerder

blad

eren

30

(en initiator) op veler verzoek in 2010 ook een Zomerontmoe-

tingsfeest. De wijkagent kreeg op de begane grond een

eigen kantoortje om makkelijker in contact te komen met

flat- en buurtbewoners. Onder het motto ‘Seyster Veste komt

naar u toe’ zetten woonconsulenten tafels in de centrale

hallen van de flat en nodigden huurders uit om een lijstje met

vragen te beantwoorden. De uit deze “speeddates”

verkregen informatie over woning en woonomgeving dient

als input voor het opstellen van de toekomstige grootonder-

houdsplannen voor de flat. Regelmatig ontvangt de complex-

beheerder schoolklassen. Tijdens een rondleiding door de

Geroflat en een leegstaande woning, legt hij uit wat ervoor

nodig is om in zo’n groot gebouw toch prettig met elkaar

samen te wonen.

MontessoriflatBewoners waarderen de jaarlijkse Kerstborrel, de kerstbomen

in de centrale hallen en de rommelmarkt op Koninginnedag

voor de deur. Wederom een goed voorbeeld van de manier

waarop een complexbeheerder van deze flat het initiatief

neemt in het organiseren van activiteiten die de woonsfeer

positief beïnvloeden.

KerckeboschSteeds meer wijkbewoners weten met hun vragen over het

toekomstige Kerckebosch de weg naar het Wijkinformatie-

punt te vinden. Wekelijks vindt daar ook een spreekuur plaats

voor alle dagelijkse huur- en woonzaken. Het loket wordt

bemand door medewerkers van gemeente en Meander-

Omnium, de wijkagent en twee medewerkers van Seyster

Veste: woonconsulent en de complexbeheerder Kercke-

bosch. (Lees meer in InVeste 2010 nummer 1 en 2.) In InVeste

2010 nummer 1 staat ook een bericht over de landelijke

Opschoondag toen vrijwilligers van het Wijkteam Oost en

medewerkers van Seyster Veste aan de slag gingen in

Kerckebosch. Buurtbewoners waardeerden eveneens de

georganiseerde Burendag.

Wijkcentra Seyster Veste en MeanderOmnium werken nauw met elkaar

samen om wijkcentra in stand te houden waarbij de één de

huisvesting levert en de ander de mensen die de activiteiten

organiseren. De centra voorzien duidelijk in een behoefte:

buurtbewoners kunnen er terecht voor computercursussen,

huiswerkbegeleiding, fietslessen, hulp bij het invullen van

formulieren, het aanvragen van thuiszorg, het regelen van

kinderopvang, gezamenlijke maaltijden, creatieve cursussen,

yogalessen, koffieochtenden enzovoort. Een reportage over

het Moedercentrum Vollenhove, het Wijksteunpunt Pelita in

Den Dolder en het Wijkinloophuis in Kerckebosch staat in

InVeste nummer 2.

Wijkgericht werkenHet Wijkgericht Werken is al jarenlang de spil van vele Zeister

leefbaarheidsprojecten. De essentie van de aanpak is het

gezamenlijk opstellen van een wijkplan en het op elkaar

afstemmen van alle daarmee samenhangende acties.

Gemeente, de drie Zeister woningcorporaties, politie en

welzijnsorganisatie MeanderOmnium hebben hun taken en

verantwoordelijkheden helder vastgelegd in een convenant.

Dat komt de organisatie van onderlinge samenwerking en het

totstandkomen van besluitvorming ten goede. Wijkmanagers

(in dienst van de gemeente) sturen de vijf wijkteams aan.

Wijkbewoners zijn betrokken geweest bij het opstellen van

wijkanalyses die de basis vormen voor nieuwe wijkactieplan-

nen. Zo vond in de Verzetswijk een wijkschouw plaats waaraan

ook bewoners deelnamen.

In dialoog met onze bewonersIn opdracht van de Bewonersvereniging Seyst (BVS) hield de

Woonbond in 2010 een achterbanraadpleging. In het laatste

nummer van InVeste staat een interview met de bestuurs-

leden van de BVS over de uitkomst en de implicaties voor de

eigen agenda. Seyster Veste waardeert de inspanningen van

de BVS en waardeert in het bijzonder ook het initiatief van

een huurster die een jongerendenktank wil oprichten,

overtuigd als zij is van het feit dat ook jongeren zich betrok-

ken voelen bij hun woon- en leefomgeving. Positief zijn wij

natuurlijk eveneens over de intenties en inspanningen van de

moskee om actief mee te draaien in het wijkleven.

Samen voor Zeist Seyster Veste is mede-oprichter van Samen voor Zeist, dat

bedrijven en maatschappelijke ondernemingen in Zeist helpt

om met elkaar in contact te komen. Zo ontstaan inspirerende

matches op, zoals blijkt uit de leefbaarheidslessen van onze

complexbeheerder van Nijenheim (zie hierboven). Andere

resultaten uit 2010:

• Begin april hielp een groep medewerkers van Seyster Veste

mee met de organisatie van een paasbrunch voor cliënten

van Altrecht. Als tegenprestatie organiseerde Altrecht later

die maand een workshop ‘hoe om te gaan met huurders

met een psychiatrische stoornis’ voor medewerkers van

Seyster Veste. Én vond een rondleiding over het terrein

plaats.

• In oktober organiseerde Samen voor Zeist weer een

beursvloer die dit keer een match opleverde tussen Seyster

Veste en Zonnehuizen Kind en Jeugd. In 2011 willen

medewerkers van Seyster Veste tijdens een personeelsuitje

hun handen uit de mouwen steken bij Zonnehuizen Kind en

Jeugd.

• In november opende Seyster Veste de deuren voor de dag

blad

eren

31

van Dialoog. ‘Met elkaar, voor elkaar’ was het thema van

deze week van de dialoog die in 2002 voor de eerste keer in

Rotterdam plaatsvond. Dit jaar gingen in 56 gemeenten

aan 1500 tafels 15.000 mensen met elkaar in gesprek. Stads-

genoten maken kennis met elkaar door in een kleine groep

ervaringen, ideeën en dromen uit te wisselen. Zeist deed in

2010 voor de eerste keer mee. Van de negen dialoogtafels

stond er één bij Seyster Veste.

Wonen, welzijn, zorg

SaestumSinds 2008 ondersteunen wij het VoetbalPlaza in Zeist West

dat een belangrijke buurtfunctie vervult. Doel van de samen-

werkingsovereenkomst binnen de Stichting Accommodatie

Saestum Zeist-West (ASZW) is het initiëren, opzetten,

exploiteren en accommoderen van een multifunctioneel

sport- en leefbaarheidscentrum aan de Noordweg-Noord

waar wijkbewoners terecht kunnen voor sport en spel,

buitenschoolse opvang, vele soorten welzijnsvoorzieningen.

In 2009 is een ontwikkelingsplan gepresenteerd, maar in 2010

is helaas geen vooruitgang geboekt in het verwerkelijken

ervan.

Zorgeloos wonenHet realiseren van levensloopbestendige woongebieden is

expliciet als doel in de Prestatieafspraken opgenomen.

Inclusief het bieden van meer keuzevrijheid en voldoende

beschikbaarheid van welzijns- en zorgvoorzieningen in de

wijk. In ons huidige en nieuwe ondernemingsplan zijn

dezelfde doelen terug te vinden.

Al jarenlang werken we samen met de zorggroep Charim

(voorheen Zeisterwoude), Triade, Abrona, Altrecht, Barti-

meus, Reinaerde, MeanderOmnium, collega-corporaties én

gemeente en provincie aan het ontwikkelen van woonzorg-

concepten. In 2010 is hard gewerkt aan een Plan van Eisen

voor zorgeloos wonen in Kerckebosch. Concretisering van

alle plannen is al jarenlang een probleem.

WijkservicepuntenHet is de bedoeling dat gemeente, corporaties en organisa-

ties op het gebied van welzijn en zorg gezamenlijk hun

diensten aanbieden in toekomstige wijkservicepunten.

Buurtbewoners kunnen er ook zelf activiteiten organiseren.

In 2010 opende collega-corporatie De Kombinatie in Zeist

Noord het eerste wijkservicepunt, maar de loop wil er (nog)

niet goed inkomen.

Toekomstplannen

De visitatiecommissie beveelt aan dat wij wijkbewoners en

onze samenwerkingspartners nog meer kunnen betrekken bij

onze activiteiten, omdat we (nog) meer informatie van buiten

naar binnen kunnen halen en vertalen in visie en programma.

Zoals we ook in het Bestuursverslag benadrukken nemen we

deze aanbeveling ter harte, vooral omdat we hen graag

medeverantwoordelijk willen maken voor het reilen en zeilen

in de wijk.

Wij beschouwen wijkbewoners als onze klanten en verwach-

ten dat onze samenwerkingspartners dat ook zo zien.

De vertaalslag van ideeën naar praktijk is echter een probleem.

Soms duurt het vijf jaar praten voordat een project realiteit

wordt. Dan is het bovendien de vraag of we nog steeds

voldoen aan de wensen van de mensen voor wie we het

project zijn begonnen. Om die onwenselijke situatie te

voorkomen zijn in de toekomst ook prestatieafspraken tussen

instellingen nodig, gebaseerd op de behoeften van een wijk

en wat er leeft onder wijkbewoners. Om te inventariseren wat

leeft in straten en buurten, gaan we vanaf 2011 werken met

klantenpanels.

Onze ervaring is dat niet-geïnstitutionaliseerde voorzieningen

en praktische projecten en activiteiten wel goed van de grond

komen. Overigens is het Wijkgericht Werken in de loop der

jaren eveneens goed gaan lopen. Veel scholen willen graag

een stevige positieve rol in het wijkleven spelen.

We moeten er wel op toezien dat het in praktijk ook echt

gebeurt. De School voor Praktijkonderwijs levert regelmatig

stagiaires in de Montessoriflat en Geroflat.

blad

eren

32

7. Maatschappelijke inbedding - samenwerking - deelnemingen Seyster Veste is sterk verankerd in de Zeister gemeenschap. We weten wat er op het terrein van de volkshuisvesting aan de hand is en hebben een goede relatie met onze verschillende type co-makers (klanten, wijkbewoners, professionele coproducenten, beleidsmakers). We participeren in formele netwerken en overleggen, maar vangen ook signalen op uit meer informele wijkstructuren en verbanden. Onze beleidsvoornemens stemmen we af met anderen die zich hebben verbonden aan onze maatschappelijke thema’s. Waar mogelijk zoeken we de samenwerking, zoals met Saestum in de stichting ASZW. We maken prestatieafspraken met collega-corporaties en de gemeente waarover we ons publiek verantwoorden (in het jaarverslag en via visitatie).

Seyster veste als compagnon

In het kader van de visitatie hebben we een analyse van onze

belanghouders gemaakt, ingedeeld naar belang en invloed.

De belangrijkste met het grootste belang en de grootste

invloed zijn:

•Onze bewoners en bewonersvertegenwoordigingen

• Gemeente Zeist

• Collega-corporaties De Kombinatie en R.K. Woningbouw-

vereniging Zeist

• De partners van Wijkgericht Werken

• Welzijnsinstelling MeanderOmnium

• Zorginstellingen Altrecht, Reinaerde, Abrona, Stichting

Park Boswijk

Met deze partijen vindt regelmatig overleg plaats over

projecten die we samen doen, maar ook over (prestatie-)

afspraken die we maken over onder andere wat we van elkaar

mogen verwachten. Een volledig overzicht van onze belang-

houders is te vinden op onze website.

Overleg met bewoners (vertegen -woordiging)

Bewonersvereniging Seyst en Seyster Veste zitten zeer

geregeld met elkaar om tafel. De begroting en de beleids-

doelstellingen, de jaarrekening, de huurverhoging, sociaal

statuut en de wederzijdse en onderlinge verhoudingen zijn

vaste agendapunten. Met bewonerscommissies en project-

commissies in de verschillende complexen vindt regelmatig

overleg plaats over plannen voor groot onderhoud, renova-

tie, sloop en nieuwbouw en het vaststellen van sociale

plannen en servicebijdragen. Met andere belanghouders

vindt het overleg meer ad hoc plaats. De directie bepaalt

uiteindelijk - na advies van het managementteam - beleids-

doelen en stelt prioriteiten vast. Vanuit Seyster Veste nemen

directie en MT-leden deel aan deze overleggen, en natuurlijk

de medewerkers die met het betreffende project belast zijn.

Onderwerpen die in dit jaarverslag zijn genoemd, komen ook

aan de orde tijdens het reguliere overleg met bewoners-

commissies en de Bewonersvereniging Seyst. In een bijlage

bij de samenwerkingsovereenkomst tussen Seyster Veste en

Bewonersvereniging Seyst is een participatieschema

opgenomen (beschikbaar op onze website). Hierin staat per

onderwerp hoe individuele bewoners, bewonerscommissies

op complexniveau en de Bewonersvereniging Seyst kunnen

meepraten. Voor sommige onderwerpen geldt informatie-

recht, voor andere een al dan niet gekwalificeerd adviesrecht

en instemmingsrecht. Voor twee leden van de Raad van

blad

eren

33

Commissarissen bestaat voordrachtsrecht. Hoe sterker de

bewonersvertegenwoordiging is georganiseerd, des te meer

participatierechten men verwerft.

Naast de Bewonersvereniging Seyst als overkoepelende

huurdersvertegenwoordiging hebben we de volgende

bewonerscommissies, waarin in totaal 2.369 van onze

huurders verenigd zijn:

• Bewonerscommissie Austerlitz

• Bewonerscommissie Brugakker hogerug-woningen

• Bewonerscommissie Crosestein

• Bewonerscommissie Filips van Bourgondiëlaan

• Bewonerscommissie de Geroflat

• Bewonerscommissie Kerckebosch I (Prinses Margrietlaan)

• Bewonerscommissie Kerckebosch II (Prinses Irenelaan)

• Huurdersvereniging Flats Nijenheim

• Bewonersvereniging Montessoriflat Zeist (BMZ)

• Bewonerscommissie Verzetswijk

Voortdurend betrekt Seyster Veste vele partijen bij het

ontwikkelen van plannen, werkzaamheden en projecten.

Goed voorbeeld van de manier waarop een intensieve

samenwerking met bewoners vruchten afwierp zodat

werkzaamheden vlot en in goede sfeer verliepen, is de

renovatie van de Jacob van Lenneplaan. Zie de documentaire

over het Zomerkwartier op www.seysterveste.nl/inbeweging/

projecten.

We hadden in 2010 vier projectcommissies:

• Projectcommissie Gerodorp

• Projectcommissie Brugakker

• Projectcommissie Schaerweijdelaan /Jacob van Lenneplaan

• Projectcommissie De Grift

In Doorn nemen wij actief deel aan de “Werkgroep toekomst

Park Boswijk”. Afhankelijk van de aard van het project werken

we samen met: gemeente, collega-corporaties, ontwikkel-

partners, zorginstellingen, wijkorganisaties, bewoners-

commissies, projectcommissies, buurtbewoners.

In totaal hebben we in 2010 € 53.000 besteed aan

bewonersvertegenwoor diging (2009: € 47.000).

Maatschappelijk verantwoord ondernemen

Als maatschappelijk ondernemer zijn wij bij verschillende

projecten betrokken. Wij bieden bijvoorbeeld scholieren

stageplaatsen aan (in 2010 een stagiair HBO-rechten, een

stagiair HBO bouwtechnische bedrijfskunde en drie stagiairs

van de school voor Praktijkonderwijs), en we werken zoveel

mogelijk met lokale/regionale aannemers. De Klussendienst

is uitbesteed aan Werkartaal die daarmee mensen met een

grote afstand tot de arbeidsmarkt op weg helpt. Tuinonder-

houd is aan de Sociale Werkvoorziening uitbesteed.

Jaarlijks sponsoren wij het Zeister Historisch Genootschap

(Van de Poll Stichting) en Samen voor Zeist. Daarnaast heeft

Seyster Veste de Stichting Kleurrijk Zeist, de Dag van het

Religieus Erfgoed Zeist (georganiseerd door Stichting ’t Gilde

Zeist) en de Wereldreis door Zeist een financiële ondersteuning

gegeven.

Een aantal medewerkers van Seyster Veste koos niet voor het

traditionele kerstpakket maar deed een donatie aan de

Voedselbank.

Seyster Veste is donateur van de Stichting Vrienden van

Abrona en adverteert in brochures voor maatschappelijke

doeleinden, waaronder een seniorenpuzzelgids van de

zorggroep Charim. Wij zijn medesponsor van het lustrum van

het kunstenaarsverblijf in Den Dolder en een kunstenaars-

project van de stichting P’Arts in Zeist.

Omdat sponsoring voor ons niet ophoudt bij de gemeente-

grenzen deden een collega-corporatie en wij een donatie

voor een wandeltocht voor de kankerbestrijding. In het kader

van het afscheid van een directeur van een welzijns organisatie

in Zeist, droegen wij financieel bij aan een alfabetiserings-

project voor vrouwen en een project voor huiswerkbegeleiding

in Marokko. Ook is een bedrag overgemaakt naar een

stichting die projecten ontwikkelt ter verbetering van de

gezondheidszorg, het onderwijs en de waterhuishouding in

Ghana.

In ons nieuwe ondernemingsplan willen we eveneens

nauwkeurig vastleggen hoe we in toekomst verantwoording

kunnen afleggen van deze en onze vele andere maatschap-

pelijke prestaties.

Deelnemingen

Stichting De Seyster Veste neemt in het belang van het

bereiken van haar doelstellingen deel in een aantal, mede

door Seyster Veste opgerichte, rechtspersonen of samenwer-

kingsverbanden. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt in:

• dochtervennootschappen

• overige deelnemingen

• samenwerkingsverbanden in het kader van projectontwik-

keling

• samenwerkingsverbanden in het kader van huisvesting van

bijzondere doelgroepen

• Verenigingen van Eigenaren

• stichtingen werkzaam op het gebied van welzijn, zorg en

leefbaarheid

blad

eren

34

DochtervennootschappenIn verband met de ontwikkeling van vastgoedprojecten houdt

Stichting De Seyster Veste 100% van de aandelen in haar

dochtervennootschap Seyster Veste Vastgoed BV. Binnen

Seyster Veste Vastgoed BV hebben in 2010 geen bedrijfs-

activiteiten plaatsgevonden. Seyster Veste Vastgoed BV heeft

een 50% belang in VOF Zinzendorf. Ook binnen deze VOF

vinden geen bedrijfsactiviteiten meer plaats. De VOF dient te

worden ontbonden. De VOF is in de jaarrekening van Seyster

Vastgoed BV gewaardeerd tegen de netto vermogens-

waarde. De jaarrekening van Seyster Veste Vastgoed BV is

geconsolideerd met die van Stichting De Seyster Veste.

De omzet is nihil. Het resultaat van Seyster Veste Vastgoed BV

in 2010 is batig € 13.000 (2009 batig € 13.000) en betreft

voornamelijk rentebaten. Het eigen vermogen per

31 december 2010 is € 397.000 (per 31 december 2009

€ 384.000).

Stichting De Seyster Veste heeft, samen met twee andere

woningcorporaties, in het najaar van 2007 Machado BV,

gevestigd te Utrecht opgericht. Seyster Veste houdt 33 1/3%

van de aandelen en heeft € 300.000 aandelenkapitaal gestort.

De aandeelhouders verstrekken naast aandelenkapitaal ook

leningen, waarmee de bedrijfsactiviteiten van Machado

worden gefinancierd. In 2009 is aanvullend € 310.000 aan-

delenkapitaal gestort. Naast aandelenkapitaal is een krediet

van € 875.265 verstrekt. Doelstelling van Machado BV is het

exploiteren en in stand houden van monumenten, waaronder

begrepen het aankopen, verbouwen, verhuren en verkopen

daarvan. Daartoe is in 2007 in de gemeente Utrecht een

monumentaal pand aangekocht. In 2009 en 2010 is het pand

verbouwd. Het plan was om het pand in maart 2010 in exploita-

tie te nemen, maar dat is een jaar later geworden. Eind maart

2011 zijn alle 24 woningen in Huis Zoudenbalch verhuurd.

Het belang in de vennootschap is gewaardeerd tegen de

netto vermogenswaarde. De vennootschap had in 2010 geen

omzet. Er waren in 2010 tussen Machado BV en Stichting

De Seyster Veste geen geldstromen. Het voordelig exploita-

tieresultaat van Machado BV was in 2010 € 13.602 (2009

nadelig € 6.224). De netto vermogenswaarde bedraagt per

31 december 2010 € 600.620. De risicobeheersing binnen de

BV is een aangelegenheid van het bestuur van de BV.

De directeur van Stichting De Seyster Veste is een van de

bestuurders van de BV.

Overige deelnemingenDeze betreffen Stichting BSW, Stichting De Woonwinkel,

Triade en WoningNet NV.

In de Stichting BSW wordt voor 100% deelgenomen. BSW

exploiteert het voormalige kantoorpand van de rechtsvoor-

ganger van Seyster Veste. Het belang in de Stichting is

gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde. De waarde

op 31 december 2010 is € 203.000.

Stichting De Woonwinkel heeft haar activiteiten inmiddels

beëindigd en zal op korte termijn worden geliquideerd,

waarbij Seyster Veste haar gestorte stichtingskapitaal

terugontvangt.

Stichting Triade is een samenwerkingsverband van de Zeister

woningcorporaties, zorg- en welzijnsinstellingen, Woningnet

en Agis zorgverzekeringsmaatschappij. Doel was het creëren

van ‘één loket’ voor wonen, welzijns- en zorgdiensten in de

gemeente Zeist. In het kader van het WMO loket van de

gemeente Zeist, heeft de gemeente de activiteiten van

Stichting Triade overgenomen. De Stichting wordt zo spoedig

mogelijk geliquideerd, waarbij tevens de vordering van

Seyster Veste op de Stichting wordt betrokken.

Seyster Veste is aandeelhouder van WoningNet NV. Woning-

Net NV verzorgt de inschrijving, administratie en andere

faciliteiten met betrekking tot de woonruimteverdeling.

De aandelen zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en zijn

€ 36.000 waard.

Samenwerkingsverbanden

Samenwerkingsverbanden in het kader van projectontwikkelingMede met het oog op de beperking van risico’s zoekt Seyster

Veste voor het ontwikkelen van projecten samenwerking met

andere woningcorporaties en marktpartijen. Voor de ontwik-

keling en de realisatie van het project Dolderse Duinen in

Den Dolder hebben Seyster Veste, De Kombinatie en Era

Contour de VOF Zeicon opgericht. In dit project realiseert het

samenwerkingsverband 47 huurwoningen, die Seyster Veste

in exploitatie neemt en 88 koopwoningen.

In mei 2008 is de verkoop gestart, waarna binnen relatief

korte tijd 70% van de koopwoningen was verkocht. Vanaf

september 2008 zijn de verkopen nagenoeg stil gevallen,

ultimo 2008 waren nog 30 koopwoningen niet verkocht.

Ultimo 2009 waren nog 26 woningen niet verkocht. Ultimo

2010 waren zeven woningen niet verkocht. Het project is in

november 2010 opgeleverd.

Seyster Veste is, naast een preferent deel, voor 1/3 deel

gerechtigd in het resultaat van het project. Met het verwachte

batig resultaat wordt het onrendabele deel van de investering

in de huurwoningen teruggebracht.

De VOF is in de jaarrekening van Seyster Veste gewaardeerd

tegen de netto vermogenswaarde, te weten per 31 december

blad

eren

35

2010 € 821.000 (31 december 2009: € 1.363.000). Het resultaat

in 2010 was batig € 3.725.000 (2009 batig € 2.201.000). De VOF

had in 2010 € 15.166.000 omzet (2009: € 19.306.000).

In 2010 waren er tussen de VOF en Stichting De Seyster Veste,

buiten de vermelde transacties met betrekking tot de

geldlening, geen geldstromen. De risicobeheersing binnen

de VOF is een aangelegenheid van het bestuur van de VOF.

De directeur van Stichting De Seyster Veste is een van de

bestuurders van de VOF.

Voor de ontwikkeling en realisatie van een vastgoedproject

op het voormalige terrein van Eneco zocht Seyster Veste

samenwerking met Van Hoogevest Groep b.v. Partijen

richtten samen de VOF Steynlaan op. Het project heeft als

doel de herontwikkeling van het voormalige en deels

monumentale bedrijfsgebouw van Eneco en voormalig

Gasbedrijf Zeist en omstreken tot kantoor voor Seyster Veste

en de ontwikkeling en realisatie van huur- en koopwoningen

op het voormalige bedrijfsterrein.

Seyster Veste heeft voor de VOF de onroerende zaken

aangekocht, ter waarde van € 4,3 miljoen. In 2008 is het

kantoorpand uit de VOF genomen. In 2009 is partner Van

Hoogevest Groep b.v. failliet verklaard, waardoor de VOF is

ontbonden. Per de datum van het faillissement is de balans

van de VOF opgemaakt, waarbij ook de waarde van het

project is bepaald. Partijen hebben over en weer bij elkaar

vorderingen ingediend, waarbij Seyster Veste ook de

afwaardering van het project heeft betrokken. In september

2010 is het faillissement met de curator afgewikkeld.

Naast deze formele samenwerkingsverbanden werkt Seyster

Veste in andere projecten nog samen met diverse andere

partijen, zoals met zorginstellingen Reinaerde en Altrecht in het

kader van de huisvesting van cliënten van deze instellingen.

Samenwerkingsverbanden in het kader van de huisvesting van bijzondere doelgroepenVoor de huisvesting van bijzondere doelgroepen is door

woningcorporaties in de regio Utrecht CV Witte Vrouwe,

gevestigd te Utrecht, opgericht. Seyster Veste is voor

€ 150.000 mede financier van de CV met een belang van

7,14%. De CV heeft in Utrecht een pand aangekocht en

verbouwd, dat nu is verhuurd aan een instelling die onderdak

biedt aan dak- en thuisloze jongeren in Utrecht. Het belang in

de CV is in de jaarrekening van Seyster Veste gewaardeerd

tegen de netto vermogenswaarde.

De omzet van de CV was in 2010 € 76.000 (2009 € 90.000).

Het jaarresultaat in 2010 is € 39.000 batig (2009: € 26.000).

Door nadelige resultaten in de afgelopen jaren is de waarde

van de participatie ultimo 2010 € 148.000. De boekwaarde van

de onroerende zaak in exploitatie is € 1.647.000. In 2010 waren

er tussen de CV en Stichting De Seyster Veste geen geld-

stromen. De risicobeheersing binnen de CV is een

aangelegenheid van de beherend vennoot van de CV.

Voor de huisvesting van studenten is door woningcorporaties

in de regio Utrecht CV Uithof III, gevestigd te Utrecht,

opgericht. Seyster Veste is één van de commanditaire

vennoten en participeert met € 1 miljoen kapitaal (4% belang)

in de CV. De CV realiseert in De Uithof studentenflat “Casa

Confetti”, waarin bijna 400 studenten kunnen wonen in

kamers of zelfstandige woningen. De studentenflat is eind

2008 opgeleverd, waarna de verhuur is begonnen. Het belang

in de CV is in de jaarrekening van Seyster Veste gewaardeerd

tegen de netto vermogenswaarde. In 2010 hebben tussen

Seyster Veste en de CV geen financiële transacties plaats-

gehad. Ten tijde van het opmaken van dit jaarverslag was het

jaarverslag 2010 van de CV nog niet van de beherende

vennoot ontvangen. De risicobeheersing binnen de CV is een

aangelegenheid van de beherend vennoot van de CV.

Naast de participaties in de hiervoor vermelde CV’s, heeft

Seyster Veste voor zorginstelling Altrecht aan de Keistraat in

Utrecht een aantal panden gekocht en verbouwd. Seyster

Veste verhuurt deze panden aan Altrecht, die daarin onderdak

biedt aan dak- en thuislozen. Op deze wijze levert Seyster

Veste een bijdrage aan het oplossen van de dak- en thuis-

lozenproblematiek in de regio Utrecht.

Verenigingen van EigenarenSeyster Veste heeft per 31 december 2010 belangen in de

hierna genoemde Verenigingen van Eigenaren:

• Vereniging van Eigenaren Park Boswijk in Doorn, totaal 500

appartementen, waarvan 160 appartementen van Seyster

Veste

• Vereniging van Eigenaren Montessoriflat te Zeist, totaal 287

appartementen, waarvan 223 appartementen van Seyster

Veste

• Vereniging van Eigenaren Antonlaan I, totaal 79 apparte-

menten, waarvan 66 appartementen van Seyster Veste

• Vereniging van Eigenaren Antonlaan II, totaal 64 apparte-

menten, waarvan 16 appartementen van Seyster Veste.

Het financiële belang van Seyster Veste in de VvE’s is in de

jaarrekening verwerkt.

Stichtingen werkzaam op het gebied van welzijn, zorg en leefbaarheidVanuit haar betrokkenheid bij welzijn, zorg en leefbaarheid is

Seyster Veste bestuurlijk vertegenwoordigd in de besturen

van de Stichting Worden Wie We Zijn en de Stichting Accom-

modatie Saestum Zeist West.

blad

eren

36

Stichting Worden Wie We Zijn heeft als visie dat er een samen-

leving moet ontstaan, waarin mensen met functionele

beperkingen in rust en vertrouwen kunnen leven, leren en

werken met anderen. De Stichting heeft kort gezegd tot doel

het faciliteren van leertrajecten en het vinden van passend

werk. Seyster Veste faciliteert de Stichting door het leveren

van een bestuurder en door het verrichten van administratieve

werkzaamheden. In 2010 zijn de voorbereidingen genomen

om de stichting op te heffen, nadat de taken overgenomen

zijn door de stichting Parent. In 2011 wordt de stichting

geliquideerd.

Stichting Accommodatie Zeist West heeft in Zeist sport-

vereniging Saestum gefaciliteerd bij de aanleg van de

zogenaamde NOC-NSF proeftuin ‘nieuwe sportmogelijkheden’.

Doel van Seyster Veste daarbij is om van “Saestum” een

leefbaarheidsvangnet voor de wijk Zeist-West te maken met

sport, spel, naschoolse opvang, kinderopvang en fitness.

blad

eren

37

8. OrganisatieWerkgebiedDe Seyster Veste is een woningcorporatie met woningen in

Zeist en de buurtschappen Den Dolder, Austerlitz, Huis ter

Heide en in Doorn en Utrecht.

Een sterke en professionele organisatieOm al onze ambities te kunnen realiseren zijn in 2010 alle

processen stevig onder de loep genomen. Tevens is een

nieuwe manager voor de afdeling Wonen en een nieuwe

manager voor de afdeling FEZ aangesteld. Seyster Veste

heeft een afdeling Wonen, een afdeling Financiën en een

afdeling Projectontwikkeling. In de staf zijn P&O, secretariaat

en beleid & communicatie ondergebracht. In 2011 zal

opnieuw de inrichting van de organisatie bijgesteld worden,

om optimaal onze klanten van dienst te zijn met volkshuis-

vestelijke en maatschappelijke prestaties. Het verder

professionaliseren van onze organisatie stelt ook hoge eisen

aan onze ICT. In 2010 is de besluitvorming verder voorbereid

over een nieuw primair systeem. Uitgangspunt is de optimale

efficiency van al onze werkprocessen.

KWH labelOmdat Seyster Veste een kwaliteitsorganisatie wil zijn,

hechten wij er veel waarde aan om ons KWH label te behou-

den. De uitslag van de reguliere metingen, die overigens

altijd voldoende is, houdt ons scherp.

ICTHet hele ICT beheer is opnieuw georganiseerd. Het technisch

beheer is ge-outsourced en er is gekozen voor een document

managementsysteem. Het voorbereiden en deels ook

implementeren van dit hele besluitvormingsproces nam een

groot deel van 2010 in beslag. Het moment van aanschaf en

de specificatie van een nieuw primair systeem hadden een

heroverweging nodig. We besloten om eerst de interne

processen op orde te brengen en pas daarna het pakket aan

te schaffen. Implementatie start in de tweede helft van 2011.

Bestuur en directieDirecteur G.R. (Bert) Roolvink, man, geboren 7 oktober 1951,

in dienst sinds 1 april 1988, vormt sinds 15 juli 1994 het bestuur.

Het intern toezicht ligt bij de Raad van Commissarissen.

De directie is belast met het besturen van Seyster Veste en is

dus onder meer verantwoordelijk voor de continuïteit, voor

de strategie en voor de realisatie van de doelstellingen.

Strategie en de doelstellingen zijn vastgelegd in het onder-

nemingsplan 2006 - 2009 met de titel “Maatschappelijk

ondernemen”. In 2010 is in aansluiting op de MRM scans en

de visitatie gewerkt aan een ontwikkelvisie, die in 2011 uit zal

monden in een ondernemingsplan voor de komende

periode.

Bij de voorbereiding van het beleid en de uitvoering ervan

weegt de directie de belangen van de belanghouders af.

Ook de financiering van Seyster Veste, de correcte naleving

van wet- en regelgeving en het beheersen van de risico’s die

zijn verbonden aan de activiteiten horen tot de verantwoor-

delijkheden van de directie die hierover verantwoording

aflegt aan de Raad van Commissarissen.

De Raad van Commissarissen benoemt de leden van de

directie en stelt de honorering vast. Rechtspositie en

bezoldiging van de huidige directie zijn vastgelegd in de

arbeidsovereenkomst die dateert uit 1994 en om die reden

afwijkt van de regeling Izeboud, zoals uit de benoeming voor

onbepaalde tijd blijkt.

Nevenfuncties van de directeur• Voorzitter stichting RWU

• Secretaris/penningmeester stichting Worden Wie We Zijn

• Waarnemend voorzitter stichting ASZW

• Voorzitter en/of lid van diverse lokale en regionale stuur-

groepen

Met deze nevenfuncties, maar ook door bijvoorbeeld deel te

nemen aan conferenties van lokale politieke partijen over

woonruimteverdeling en andere onderwerpen, en door

deelname aan Aedes-bijeenkomsten, levert de directeur

mede een bijdrage aan de ontwikkeling en beeldvorming van

de corporatiebranche.

Opgave honorarium algemeen directeur

in € 2010

vast inkomen 163.662

waardering auto van de zaak 15.427

pensioenpremie 36.969

premie sociale verzekeringen 4.545

totaal 220.604

blad

eren

38

Naar aanleiding van de invoering per 1 juli 2010 van de

Sector brede beloningscode bestuurders woningcorporaties,

is vastgesteld (en getoetst door onze accountant) dat de

hoogte van het honorarium niet passend is bij de functie-

groep van de beloningscode (Functiegroep E).

Het honorarium is sinds 2006 niet meer verhoogd.

In 2010 hebben we elf nieuwe medewerkers verwelkomd en

afscheid genomen van zeven medewerkers. Negentien

mensen hebben ons op tijdelijke basis ondersteund.

We hebben in 2010 twee stagiairs gehad, een stagiair van

Hogeschool Utrecht Bouwtechnische bedrijfskunde op de

afdeling Projectontwikkeling, en een stagiair van de Juridi-

sche Hogeschool HBO Rechten op de afdeling Beleid.

Onze aandacht gaat niet alleen uit naar de opleiding van

jonge mensen die nog niet werkzaam zijn, maar ook naar de

opleiding en deskundigheidsbevordering van onze eigen

medewerkers. In 2010 is € 77.713,70 uitgegeven aan

opleidingskosten. Voor wie dat wil wordt een Persoonlijk

Ontwikkelings Plan opgesteld.

OndernemingsraadVanzelfsprekend stond het optimaliseren van de processen

en de besluitvorming over een nieuw ICT-systeem ook op de

overlegagenda van de OR. Het aanstellen van twee nieuwe

leden van de Raad van Commissarissen was eveneens onder-

werp van gesprek. In alle gevallen gaf de Ondernemingsraad

een positief advies. Verder bogen de leden zich over een

aantal regelingen voor het personeel.

Aan het eind van het jaar bestaat de OR uit:

A.J. ter Haar secretaris

N.J. Hart lid

F. Ilhan-Emik lid

C. van Meerten voorzitter

IntegriteitSeyster Veste heeft een integriteitsregeling, een klokkenluiders-

regeling en een externe vertrouwenspersoon, te vinden op

onze website. In het verslagjaar zijn geen meldingen in dit

kader ontvangen.

PersoneelsverenigingSeyster Veste kent een actieve personeelsvereniging die ook

in 2010 diverse activiteiten heeft georganiseerd, waaronder

een personeelsreisje naar Middelburg en een dinershow in

studio 21 in Hilversum.

ArbobeleidAfgelopen jaar zijn we druk bezig geweest met het verbeteren

van het binnenklimaat van ons kantoor, er is gewerkt aan de

koeling en de luchtverversing. De luchtverversing is door een

extern bureau als goed beoordeeld: de lucht is fris en de

ventilatie goed. Of ook de topkoeling voldoende verbeterd

is, moet in de zomer van 2011 blijken.

Om onze medewerkers op bouwwerkplaatsen goed te

beschermen zijn in 2010 ook veiligheidsjassen besteld en

begin 2011 geleverd. Er zijn voor de BHV-ers walkie talkies

aangeschaft en we hebben een AED apparaat tot onze

beschikking gekregen. Tot slot is er gewerkt aan het vernieuwen

en actualiseren van het BHV-plan, dat in 2011 afgerond zal

worden.

Onze medewerkers

aantal 2009 2010

Per afdeling tellen wij eind 2009 de volgende formatieplaatsen personen man vrouw vacature fte fte

directie, beleid, planning & control en facilitaire zaken 9 3 5 1 8,08 7,74

wonen 21 7 14 0 17,4 17,91

vastgoedbeheer 9 6 2 1 8,2 8,23

financieel economische zaken 9 1 6 2 7,46 7,46

projectontwikkeling 12 4 8 0 11,01 10,29

Totaal 60 21 35 4 52,07 51,63

Ziektegegevens 2010

verzuimpercentage exclusief zwangerschap/vangnet 4,3%

verzuimpercentage inclusief zwangerschap/vangnet 5,8%

melding per werknemer 1,64*

aantal ziektemeldingen 90

aantal ziektedagen 635

*(meldingsfrequentie)

blad

eren

39

Personeelsbeleid In 2010 zijn we begonnen aan het actualiseren van het

agressiebeleid, dat in 2011 gereed zal zijn. In het afgelopen

jaar hebben we een compleet personeelshandboek gereed

gemaakt, dat voor alle medewerkers via het intranet toegan-

kelijk is.

In overleg met de ondernemingsraad zijn onderstaande

afspraken gemaakt over de toekenning van de beoordelings-

niveaus:

Beoordelingsniveaus

slecht 0%

matig 1% van het reguliere einde van de salarisschaal

goed 2% van het reguliere einde van de salarisschaal

zeer goed ≥ 3% van het reguliere einde van de salarisschaal of

eenmalige gratificatie, afhankelijk van een aantal

aantoonbare prestatie-indicatoren

blad

eren

40

9. Financiële continuïteit,beleid en beheerAlgemeenStichting De Seyster Veste voert een financieel beleid en

beheer dat er op is gericht dat het voortbestaan van de

Stichting is gewaarborgd. De tijdelijk overtollige middelen

van de Stichting worden gereserveerd voor de realisatie van

vastgoedprojecten in de sociale huursector.

Belangrijke projecten van Stichting De Seyster Veste zijn de

vernieuwing van de wijk Kerckebosch, de vernieuwing van

een woongebouw in de wijk Nijenheim en een project aan de

Schaerweijdelaan en Jacob van Lenneplaan. Daarnaast

worden middelen beschikbaar gesteld aan verbindingen die

als doelstelling hebben huisvesting te verzorgen voor

specifieke doelgroepen. In dit verband heeft Seyster Veste

middelen beschikbaar gesteld aan onder meer CV De Witte

Vrouwe voor de huisvesting van daklozen en CV Uithof III en

Machado BV voor de huisvesting van studenten.

Resultaat over 2010Het resultaat na belastingen over 2010 is batig € 1.884.000

(2009: batig € 3.502.000). In de oorspronkelijke begroting

2010 was een resultaat voorzien van nadelig € 5.924.000.

Het resultaat kan als volgt worden gespecificeerd (bedragen

x € 1.000):

Resultaat uit verhuur en dienstverlening

Dit resultaat betreft de opbrengsten uit verhuur, erfpacht en

andere leveringen en diensten, verminderd met de direct

toerekenbare lasten als afschrijving, onderhoud en overige

bedrijfslasten.

Het verschil tussen het resultaat uit verhuur en dienstverle-

ning 2010 volgens de jaarrekening en het begrote resultaat

voor 2010 is € 2.176.000. Het verschil betreft voornamelijk:

• meer huuropbrengsten, in totaal € 899.000 vanwege;

- een hogere huurverhoging per 1 juli 2010 dan was

begroot;

- minder verkopen dan begroot;

- latere start van (herstructurings-)projecten

• meer huurderving dan begroot € 77.000;

• minder lasten planmatig onderhoud en meer lasten

dagelijks- en mutatie onderhoud, per saldo minder

€ 788.000.

• minder diverse lasten exploitatie onroerende zaken

€ 628.000

De leegstand in 2010 is in totaal € 621.000 (2009 € 521.000) en

betreft frictieleegstand, leegstand door noodzakelijke

onderhoudswerkzaamheden, leegstand moeilijk verhuurbare

woningen (Park Boswijk) en leegstand door overige oorzaken.

In verband met leegstand van woningen in Park Boswijk is aan

Specificatie resultaat 2010 (x € 1.000,=)

2010 2010 2009

realisatie begroting realisatie

resultaat uit verhuur en

dienstverlening 13.513 11.337 13.300

lasten werkorganisatie - 4.338 - 5.656 - 4.324

bijzondere waardemutaties

bestaand bezit 388 0 1.955

resultaat verkoop bestaand bezit 198 2.452 159

resultaat projectontwikkeling - 3.863 - 7.826 - 3.485

bijzondere baten en lasten -254 - 420 -550

subtotaal 5.644 -113 7.055

financiële baten en lasten - 3.911 - 5.109 - 4.257

resultaat deelnemingen 1.240 820 999

vennootschapsbelasting -1.089 -1.522 - 295

totaal 1.884 - 5.924 3.502

blad

eren

41

de serviceorganisatie € 219.000 verschuldigd voor woon- en

servicegebonden kosten (2009 € 188.000).

Het verschil tussen het resultaat uit verhuur en dienstverlening

2010 en het resultaat 2009 is voordelig € 213.000. Het verschil

betreft voornamelijk:

• per saldo € 989.000 meer huuropbrengst door (algemene)

huurverhoging, huurharmonisatie bij mutatie en de

oplevering van 47 nieuwbouw huurwoningen. De huur-

opbrengst wordt nadelig beïnvloed door het uit exploitatie

nemen van woningen;

• meer huurderving en kosten van leegstand € 145.000

• minder opbrengst uit erfpacht € 23.000, door aankoop van

onroerende zaken;

• meer afschrijving € 258.000;

• meer lasten planmatig onderhoud € 612.000, minder

kosten voor dagelijks onderhoud € 49.000, minder kosten

mutatieonderhoud € 106.000 en meer kosten onderhouds-

bijdrage aan VvE’s € 74.000

• minder overige bedrijfslasten € 217.000.

De afnamen van de overige bedrijfslasten wordt voor een

belangrijk deel verklaard door een lagere dotatie aan de

voorziening voor oninbare debiteuren € 94.000 en lagere

overige kosten € 104.000.

Lasten werkorganisatie

Dit betreft personeels-, huisvestings-, en algemene kosten

van de werkorganisatie, verminderd met de uitgaven die zijn

geactiveerd in verband met ontwikkeling van vastgoed-

projecten, doorberekende kosten en ontvangen vergoedingen

voor technische en administratieve diensten.

De lasten zijn per saldo € 1.318.000 minder dan begroot.

Het verschil betreft voornamelijk:

• meer personeelskosten (salarissen, sociale lasten, inhuur-

krachten, uitkering bij ziekteverzuim), per saldo € 65.000;

• minder kosten door vertraging in het project vervanging

primair systeem € 488.000;

• minder kosten ICT € 726.000, onder meer door vertraging

vervanging en implementatie primair IT-systeem inclusief

advies en begeleiding;

• meer ontvangen vergoedingen voor administratieve en

technische dienstverlening € 180.000;

Bijzondere waardemutaties bestaand bezit

Dit betreft afwaardering op de boekwaarde van het woning-

bezit, indien de actuele waarde (bedrijfswaarde) lager is dan

de boekwaarde op basis van de historische vervaardigings-

prijs, verminderd met afschrijving, of de terugname van

eerder verantwoorde afwaarderingen. In 2010 is € 202.000

afgewaardeerd (2009 € 1.110.000). Deze afwaarderingen

betreffen twee complexen en houden voornamelijk verband

met algemene wijzigingen van de parameters en uitgangs-

punten, zoals vermeld in de toelichting op de geconsolideerde

balans. In 2010 is € 590.000 aan afwaarderingen teruggenomen

(2009: € 3.065.000).

Resultaat verkoop bestaand bezit

In 2010 zijn twee woningen uit bestaand bezit verkocht, tegen

vier in 2009. In de begroting is rekening gehouden met de

verkoop van vijftien woningen uit bestaand bezit. Door de

economische recessie worden minder woningen verkocht.

De onrendabele investeringen in huurwoningen in 2010

betreffen 47 in exploitatie genomen nieuwe woningen in

Dolderse Duinen (€ 901.000), te renoveren appartementen-

complex Nijenheim Flat 40 (De Grift, € 612.000), liften in

Brugakker (€ 797.000) en projecten voor huurwoningen in de

fase van planontwikkeling (€ 481.000).

In de begroting werd op basis van de toenmalige planning

nog rekening gehouden met het in uitvoering nemen van

diverse projecten Nijenheim Flat 40, Brugakker blok 18,

Dolderse Hille, het nemen van een voorziening voor het

aangaan van verplichtingen voor project Kerckebosch en

overige onrendabele investeringen voor sociale huurwonin-

gen. Deze projecten zijn vertraagd.

De voorziening grondexploitatie betreft Kerckebosch. Het

uitgangspunt is dat de grondexploitatie voor Seyster Veste

kostendekkend dient te zijn. Voor het project Kerckebosch is

echter met de samenwerkingspartner overeengekomen dat

in de voorbereidingsfase partijen hun eigen kosten dragen en

deze niet kunnen inbrengen in de toekomstige grondexploi-

tatie. Omdat niet zeker is dat de eigen kosten in de toekomst

terugverdiend kunnen worden door de verkoop van te

ontwikkelen koopwoningen, is een voorziening gevormd voor

de eigen kosten. Voor het project Weideweg wordt een

voorziening genomen voor zover de boekwaarde van de

grondpositie, de geschatte directe opbrengstwaarde

overstijgt. In 2010 leidde dit niet tot een aanvullende dotatie

Resultaat projectontwikkeling

2010 2010 2009

realisatie begroting realisatie

onrendabele investeringen

huurwoningen 2.841 7.626 2.058

voorziening op grondexploitatie 896 0 822

voorziening planontwikkeling 158 200 273

beëindigde projecten -32 0 329

overige kosten 0 0 3

totaal 3.863 7.826 3.485

blad

eren

42

aan de voorziening. Voor projecten in de studiefase is in 2010

€ 158.000 afgewaardeerd. Indien deze projecten tegen een

tenminste kostendekkend resultaat worden doorontwikkeld,

zal de voorziening worden teruggenomen.

Bijzondere baten en lasten

De bijzondere posten in 2010 betreffen de heffing Centraal

Fonds Volkshuisvesting en eenmalige kosten waaronder het

opstellen van een ondernemingsplan en visitatie.

Financiële baten en lasten

Het verschil tussen het saldo financiële baten en lasten in de

jaarrekening en het saldo volgens de begroting is voordelig

€ 1.198.000. Het verschil wordt vooral verklaard door hogere

rente baten doordat in de begroting niet is gerekend met

geactiveerde rente over investeringen in grondexploitatie en

koopwoningen en door lagere rentelasten door het (nog) niet

aantrekken van financieringen voor diverse projecten. Het

verschil tussen het saldo financiële baten en lasten in 2010 en

2009 is € 346.000 voordelig.

Resultaat deelnemingen

Het batig resultaat van deelnemingen van € 1.240.000 betreft

voornamelijk het resultaat in de VOF Zeicon (project Dolderse

Duinen).

Vennootschapsbelasting

Het verschil in de vennootschapsbelasting 2010 ten opzichte

van de begroting 2010 bedraagt € 433.000 voordelig.

Dit verschil wordt voornamelijk verklaard door een positieve

correctie op de vennootschapsbelasting over 2008 van

€ 1.185.000 en een hogere vennootschapsbelasting over 2010

van € 752.000.

Financiële positie

De financiële positie van Stichting De Seyster Veste kan

worden beoordeeld aan de hand van een aantal kengetallen:

Weerstandsvermogen

Het weerstandsvermogen is het vermogen van Seyster Veste

om ook in ongunstige tijden de activiteiten te kunnen

voortzetten. Het weerstandsvermogen wordt uitgedrukt in de

verhouding eigen vermogen : totaal vermogen. De keuze van

de waarderingsgrondslag heeft invloed op de omvang van

het weerstandsvermogen. De jaarrekening van Seyster Veste

is opgesteld op basis van waardering tegen historische

kostprijs. Daarbij zijn de onroerende zaken gewaardeerd op

€ 124,6 miljoen (2009: € 121,9 miljoen). Bij waardering tegen

de actuele waarde (de bedrijfswaarde) is de overwaarde ten

opzichte van de boekwaarde € 46,0 miljoen (2009: € 43,8

miljoen). Seyster Veste berekent het weerstandsvermogen op

basis van de actuele waarde:

De overwaarde van het woningbezit van Seyster Veste ultimo

2010 is ten opzichte van ultimo 2009 toegenomen met ruim

€ 2 miljoen. De toename van de overwaarde wordt verklaard

door met name enerzijds positieve bijstellingen van de

parameters en anderzijds een verkorting van de opgenomen

verkoopperiode in de bedrijfswaarde van tien jaar naar vijf

jaar. Deze worden toegelicht in de ‘toelichting op de balans’.

Seyster Veste zal een belangrijk deel van het eigen vermogen

inzetten voor het doen van (gedeeltelijk onrendabele)

investeringen voor de huisvesting van de primaire doelgroep,

en tevens voor uitgaven en investeringen in het kader van de

leefbaarheid in de wijken en buurten waar Seyster Veste

woningen verhuurt. De heffingen die Seyster Veste aan het

rijk moet afdragen, te weten vennootschapsbelasting

(2010: € 2,3 miljoen; 2009 € 2,1 miljoen) en de heffing voor het

opknappen van de “Vogelaarwijken” (2010 en 2009 ruim

€ 0,2 miljoen), beperken Seyster Veste in haar mogelijkheden.

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) berekent het

weerstandsvermogen, door het CFV aangeduid als volkshuis-

vestelijk vermogen, op basis van een nadere waardering van

alle balansposten. Daarbij wordt de waardering voor alle

corporaties uniform gemaakt. Het CFV corrigeert de bedrijfs-

waarde met onder meer de verkopen, stijgingsparameters en

restwaarde. Op basis van de door het CFV aangepaste

balansposten was het volkshuisvestelijk vermogen ultimo

2009 € 62 miljoen, ofwel 36,3% van het balanstotaal. Op basis

van de prognoses is het CFV van oordeel van het weerstands-

vermogen van Seyster Veste in 2009 8,6% en in 2014 14,4%

zou moeten zijn.

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

heeft voor Seyster Veste op basis van de cijfers over 2009 een

positief continuïteitsoordeel en een positief solvabiliteits-

oordeel afgegeven.

Weerstandsvermogen ultimo

2010 2009

eigen vermogen volgens de jaarrekening 43.108 41.224

overwaarde 46.058 43.848

aangepast eigen vermogen /

weerstandsvermogen 89.166 85.072

balanstotaal volgens de jaarrekening 159.172 159.380

overwaarde 46.058 43.848

aangepast balanstotaal 205.230 203.228

weerstandsvermogen in % van

het aangepast balanstotaal 43% 42%

blad

eren

43

Liquiditeitspositie

Seyster Veste beoordeelt de liquiditeit aan de hand van de

quick ratio, zijnde de verhouding tussen enerzijds het totaal

van de vorderingen op korte termijn en de liquide middelen

en anderzijds de kortlopende schulden. Een belangrijk deel

van de kortlopende schuld is niet direct opeisbaar. De binnen

een jaar aflosbare termijnen van de langlopende schulden

worden beschouwd als een kortlopende schuld. De reguliere

aflossing is circa € 11 miljoen. In dit saldo is € 8,1 miljoen

begrepen in verband met algehele aflossing van schulden,

maar waarbij in de herfinanciering is voorzien. In verband met

beperking van rentekosten was in 2009 voor € 3,4 miljoen

gefinancierd met kortlopende financieringsmiddelen.

Deze schuld was opgenomen onder de kortlopende schulden

per 31 december 2009. Ook de nog niet opeisbare rente-

verplichtingen per 31 december van € 2,1 miljoen staan

verantwoord onder de kortlopende schulden. De ontwikkeling

van de liquiditeit is als volgt (bedragen x € 1.000):

Seyster Veste kan beschikken over een rekening courant

krediet bij de huisbankier van € 4,5 miljoen. Daarnaast kan

worden beschikt over twee leningen met een variabele

hoofdsom van ieder € 5 miljoen, waarvan op balansdatum in

totaal € 4 miljoen was opgenomen.

Seyster Veste beschikt over voldoende borgingsruimte bij het

WSW, waardoor de toegang tot de kapitaalmarkt verzekerd is

en (door het WSW geborgde) langlopende geldleningen

kunnen worden opgenomen.

De liquiditeitsratio is een momentopname. Uit de analyse

hiervoor blijkt dat Seyster Veste goed in staat is om aan de

directe betalingsverplichtingen te voldoen. Het beleid is om

te profiteren van de lage rente voor kortlopende financierings-

middelen, waardoor de liquiditeitsratio laag is.

Loan to value

Loan to value geeft weer de hoeveelheid vreemd vermogen

ten opzichte van de waarde van de onroerend goed portefeuille.

De onroerend goed portefeuille wordt hierbij gewaardeerd

tegen de actuele waarde (= bedrijfswaarde).

Interest dekkingsratio

De interest dekkingsratio geeft aan hoe vaak uit de operationele

kasstromen de verschuldigde rente betaald kan worden.

TreasuryHet fundament van de treasurybouwwerk is het treasury-

statuut dat plaats, inrichting, doelstellingen, taken en

verantwoordelijkheden van de treasuryfunctie beschrijft.

Het treasury statuut is in 2008 herijkt en heeft een meerjarige

werking.

Het tweede niveau van het treasurybouwwerk is het treasury

jaarplan dat de treasurydoelstellingen voor de tijdsduur van

een begrotingsjaar beschrijft en elk jaar opnieuw wordt

opgesteld.

Seyster Veste heeft een treasurycommissie ingesteld, die

adviseert over het te volgen treasurybeleid en marktomstandig-

heden volgt. Een alert financieringsbeleid dat bewust

inspeelt op renteveranderingen en -verwachting kan een

goede bijdrage leveren aan het rendement. De treasury-

commissie bestaat uit drie functionarissen van Seyster Veste

en een extern adviseur en komt minimaal driemaal per jaar

bijeen.

Het treasurybeleid van Seyster Veste is terughoudend in het

inzetten van rente-instrumenten en sluit speculatierisico’s uit.

Het beleid is met name gericht op het waarborgen van de

financiële continuïteit.

Liquiditeit (x € 1.000,=)

2010 2009

totaal vorderingen 3.907 3.252

liquide middelen 539 180

4.446 3.432

kortlopende schulden 17.916 14.195

saldo - 13.470 - 10.763

quick ratio 0,25 0,24

Interest dekkingsratio

2010 2009

netto kasstroom uit bedrijfsoperaties 11.997 13.031

verschuldigde rente 4.886 5.239

interest dekkingsratio 2,4 2,5

Loan to value

2010 2009

boekwaarde onroerend goed portefeuille 133.650 134.831

overwaarde 46.058 43.848

actuele waarde portefeuille (value) 179.708 178.679

eigen vermogen inclusief overwaarde 89.166 85.072

actuele waarde minus eigen

vermogen (loan) 90.542 93.607

loan to value 50% 52%

blad

eren

44

Ter afdekking van investerings- en herfinancieringsrisico’s en de

daarmee verband houdende renterisico’s maakt Seyster Veste

gebruik van financieringen met uitgestelde storting. In 2008

heeft Seyster Veste twee leningen van € 5 miljoen aangetrokken

met looptijden tot 2056 en 2061 en storting in 2011.

De rentepercentages voor deze leningen zijn 4,81% en 4,775%.

In 2010 zijn vier leningen aangetrokken. Twee met een hoofdsom

van € 5,5 miljoen en twee met een hoofdsom van € 5 miljoen.

De stortingsdata van deze leningen liggen in 2011 en 2012.

Seyster Veste heeft geen beleggingen in de vorm van

aandelen of obligaties.

De liquiditeitspositie wordt actief gemanaged. Met de

huisbankier zijn afspraken gemaakt over de rentevergoeding

van in de rekening-courant tijdelijk overtollige liquide midde-

len en de renteniveaus op spaarrekeningen waarop tijdelijk

overtollige middelen worden geparkeerd. In verband met de

kredietcrisis is in het najaar van 2008 besloten dat Seyster Veste

uitsluitend tegoeden aanhoudt bij grote Nederlandse

bankinstellingen die als “veilig” beschouwd mogen worden.

Seyster Veste beschikt zoals gemeld in de paragraaf

‘liquiditeitspositie’ over een kredietfaciliteit bij de huisbankier

van € 4,5 miljoen. Daarnaast kan door leningen met variabele

hoofdsom tot in totaal € 10 miljoen flexibel worden voorzien

in een (tijdelijke) financieringsbehoefte.

InvesteringenHet totaal van de investeringen in onroerende en roerende

zaken in exploitatie in 2010 was € 6.453.000. De investeringen

betreffen de activering van de projecten “47 huurwoningen

Dolderse Duinen en “liften Brugakker” ( € 5.939.000),

aankopen van appartementen in Park Boswijk (€ 231.000),

€ 262.000 individuele woningverbetering en € 21.000 overige

investeringen.

De investeringen in onroerende en roerende zaken bestemd

voor verkoop (€ 161.000) betreft een teruggekochte woning

bestemd voor verkoop, die weer is verhuurd.

De investeringen in activa ten dienste van de bedrijfsvoering

zijn € 150.000 en betreffen investeringen in de verbouw van

het kantoor aan de Zeisteroever (€ 43.000), kantoormeubilair

(€ 25.000), vervoersmiddelen (€ 30.000) en ICT (€ 52.000).

Risico’s en risicomanagement

Strategische risico’sPolitieke besluitvorming, veranderingen in wet- en regel-

geving, de ontwikkeling van de economie (inflatie en rente),

demografische ontwikkelingen en veranderende wensen van

klanten zijn externe factoren die het werkgebied van corpora-

ties beïnvloeden. Strategische keuzes om desgewenst die

invloed te beperken, brengen de nodige risico’s met zich

mee. Dat geldt vooral voor keuzes in het voorraadbeleid en

het financiële beleid.

Het herijken van het voorraadbeleid gebeurt periodiek met als

doel dat de woningvoorraad blijft aansluiten bij de wensen van

(potentiële) klanten. Aspecten van het voorraadbeleid zijn

aankoop en nieuwbouw, kwaliteit van het vastgoed, prijs-/

huurbeleid en verkoopbeleid. Ook de demografische ontwik-

kelingen spelen een rol. Het strategisch voorraadbeleid wordt

geheel geactualiseerd. In verband daarmee zijn alle sterke en

zwakke aspecten van de bestaande woningvoorraad en alle

kansen en bedreigingen in de werkomgeving van Seyster

Veste geïnventariseerd. Het vaststellen van het beleid met de

bijbehorende beheersmaatregelen vindt in 2011 plaats.

Politieke besluitvorming, veranderingen in wet- en regelge-

ving en de ontwikkelingen van de economie beïnvloeden in

hoge mate het financiële meerjarenbeleid. In 2007 is de

sector geconfronteerd met ingrijpende wijzigingen in de

fiscale wetgeving. In 2008 zijn de effecten van de kredietcrisis

en de economische recessie merkbaar geworden.

Seyster Veste heeft de effecten hiervan inmiddels verwerkt in

het meerjaren financieel beleid. Door te werken met meer-

dere scenario’s, het adequaat volgen van de relevante

ontwikkelingen en deze tijdig door te vertalen in (aanvullende)

beleidsmaatregelen, wil Seyster Veste deze strategische

risico’s zoveel mogelijk beperken.

Operationele risico’sOperationele risico’s betreffen risico’s uit de dagelijkse

transacties en gebeurtenissen. Te denken valt aan het

verhuurrisico, debiteurenrisico, ongunstige ontwikkeling van

kosten, juridische en fiscale risico’s, calamiteitenrisico’s, het

risico van storingen in de automatiseringsorganisatie en

risico’s bij investeringen.

Verhuurrisico

De vraag naar betaalbare huurwoningen is in dit werkgebied

zo groot dat op korte termijn nauwelijks verhuurrisico van

enige omvang bestaat. Omdat in één specifiek complex wel

substantiële leegstand heerst, zoekt Seyster Veste samen met

de betreffende partner naar maatregelen om de verhuurbaar-

heid op korte termijn te verbeteren en verkent zij de toe-

komstmogelijkheden voor de lange termijn. Een adequaat

strategisch voorraadbeleid is voor alle andere complexen van

belang. Dit beleid wordt momenteel geactualiseerd en in

2011 vastgesteld en geïmplementeerd.

Debiteurenrisico

De beheersing van het debiteurenrisico past binnen de

bredere doelstelling van Seyster Veste. Doel van het debiteuren-/

invorderingsbeleid is om het ontstaan van huurachterstanden,

blad

eren

45

mede in het belang van de huurders, zo veel mogelijk te

voorkomen. Duidelijke administratief

organisatorische maatregelen signaleren tijdig wanneer

huurachterstanden ontstaan, waarna adequate invorderings-

maatregelen plaatsvinden. Desondanks is niet uit te sluiten

dat de corporatie enig verlies op de debiteurenvordering

moet nemen. Gezien haar maatschappelijke doelstelling acht

Seyster Veste een beperkt verlies aanvaardbaar.

Ongunstige ontwikkeling van kosten

Seyster Veste hanteert diverse organisatorische maatregelen

om de kosten te beheersen. Ieder jaar worden bij het

vaststellen van de begroting investerings- en exploitatie-

budgetten (in termen van te leveren prestaties en te

besteden middelen) vastgesteld, waarbinnen het management

mag handelen.

In aanvulling daarop bestaan nog afzonderlijke goedkeurings-

procedures voor bestedingen boven een bepaald bedrag.

Minstens zo belangrijk is het bestaan van een bedrijfscultuur

die aandacht heeft voor efficiënt en effectief werken en

kostenbeheersing.

Juridische en fiscale risico’s

Het beheersen van juridische risico’s is mogelijk door

complexe, niet standaard, overeenkomsten te laten beoor-

delen door externe (juridische) adviseurs. Seyster Veste is

verzekerd tegen aansprakelijkheid die voortkomt uit de

bedrijfsactiviteiten.

Sinds 1 januari 2006 zijn woningcorporaties voor de commer-

ciële activiteiten belastingplichtig voor de vennootschaps-

belasting. Vervolgens is in de loop van 2007 de fiscale

wet geving gewijzigd, waarbij woningcorporaties met ingang

van 2008 volledig belastingplichtig voor de vennootschaps-

belasting zijn geworden. Naast de vennootschapsbelasting

heeft Seyster Veste te maken met omzetbelasting, loonbelas-

ting en overdrachtsbelasting. Beheersing van de risico’s is

mogelijk door interne toetsing op de naleving van wet- en

regelgeving en door het inwinnen van extern advies bij

complexe vraagstukken.

Calamiteitenrisico’s

De Seyster Veste heeft haar woningbezit verzekerd tegen

herbouwwaarde voor brand-, vliegtuig- en stormschade.

De verzekeraars hebben een garantie afgegeven tegen

onderverzekering. Daarnaast is een aansprakelijkheids-

verzekering afgesloten.

Risico’s automatiseringsorganisatie

De risico’s die verband houden met de automatiserings-

organisatie betreffen het waarborgen van de continue

beschikbaarheid en de beveiliging van de informatie-

systemen. Continue beschikbaarheid is gewaarborgd omdat

Seyster Veste bij een calamiteit beschikt over een uitwijk-

faciliteit. Voorts maakt zij gebruik van adviezen en onder-

steuning van externe deskundigen. Om de risico’s nog verder

te beperken is het technisch beheer uitbesteed aan een

gespecialiseerde dienstverlener.

Investeringsrisico’s

Seyster Veste neemt verschillende risicobeperkende maat-

regelen om een zorgvuldige investeringsanalyse te waar-

borgen. Onderdeel van deze maatregelen is een gefaseerd

besluitvormingsproces - op basis van goed onderbouwde

investeringsvoorstellen per fase - en versterking van de

financiële functie rondom projectontwikkeling - zowel met

betrekking tot planning (voorcalculatie), registratie en

controlling. In 2010 is geïnvesteerd in een nieuw pakket ten

behoeve van het opstellen en doorrekenen financiële

meerjarenprognoses.

Samenwerking met partners om risico’s te delen, houdt het

risico voor Seyster Veste eveneens beperkt. Het samen met

de lokale overheid ontwikkelen van projecten die van belang

zijn voor de lokale gemeenschap, is daarvan een voorbeeld.

Ook het adequaat monitoren van investeringsprojecten in

uitvoering is van belang.

Financiële risico’s

De financiële risico’s zijn te onderscheiden in het financierings-

risico, het renterisico en het liquiditeitsrisico.

Financieringsrisico

Het woningbezit wordt in belangrijke mate gefinancierd met

vreemd vermogen. Voor de continuïteit van Seyster Veste is

het van belang om voortdurend - tegen aanvaardbare

condities - een beroep te kunnen doen op de kapitaalmarkt,

waarbij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) de

op te nemen leningen waarborgt. Dit stelt eisen aan de

(eigen) vermogenspositie en de vrije kasstromen van Seyster

Veste. Beheersing van dit risico vindt plaats door minimaal

twee keer per jaar te toetsen of de vermogenspositie en de

kasstromen voldoen aan de criteria die het WSW stelt.

Renterisico

Juist omdat het woningbezit in belangrijke mate is gefinancierd

met rentedragend vreemd vermogen, zijn de financiële

resultaten van Seyster Veste in belangrijke mate mede

afhankelijk van de ontwikkeling van de rente. Om dit risico te

beheersen streeft Seyster Veste bij de samenstelling van de

leningportefeuille naar een evenwichtige spreiding van

renteherzieningsdata. Doelstellingen staan verwoord in het

treasurystatuut en het jaarlijks op te stellen treasuryjaarplan.

Beheersing van de risico’s vindt ook plaats doordat Seyster

Veste een treasurycommissie heeft ingesteld, waarin een

externe deskundige participeert.

blad

eren

46

Liquiditeitsrisico

Seyster Veste moet voldoende liquide zijn om aan de

betalingsverplichtingen op korte termijn te kunnen voldoen.

Gelijktijdig is er het streven om de rentelasten te beperken en

in dat verband zo weinig mogelijk overtollige liquide middelen

aan te houden. Goede aandacht voor het managen van de

kasstromen beheerst de risico’s. Daarnaast is van belang dat

Seyster Veste beschikt over een kredietfaciliteit.

Compliancerisico’s

Compliancerisico’s betreffen het niet of onvoldoende naleven

van wet- en regelgeving en het feit dat medewerkers niet

integer handelen. Seyster Veste probeert dit risico te beheer-

sen door medewerkers voldoende bewust te maken van

wijzigingen in wet- en regelgeving. Daarnaast heeft Seyster

Veste verschillende risicobeperkende maatregelen genomen

(waaronder het vaststellen van aanbestedingsregels) en zijn

een integriteitscode en klokkenluidersregeling vastgesteld.

Financiële verslagleggingsrisico’s

Het financiële verslagleggingsrisico heeft betrekking op het

niet tijdig, niet juist of niet volledig rapporteren van informatie,

waardoor het onmogelijk is om tijdig of juiste beslissingen te

nemen of waardoor derden onjuist worden geïnformeerd.

Seyster Veste heeft geen afzonderlijke interne controle-

functionaris in dienst. In werkprocessen geïncorporeerde

administratief organisatorische maatregelen, waaronder

interne controlemaatregelen, beperken de risico’s.

Deze maatregelen liggen schriftelijk vast.

blad

eren

10. Geconsolideerde jaarrekening 2010

blad

eren

48

Boekjaar 2010 2009 2008

Aantal verhuureenheden Woningen 4.133 4.078 4.066 Mutaties in het woningbezit Aantal opgeleverd 47 0 0Aantal aangekocht 10 13 7Aantal verkocht -2 -1 -10Aantal gesloopt 0 0 0Aantal samengevoegd 0 0 0Totaal mutaties 55 12 -3 Kwaliteit exclusief toezicht (per woning, x €1,=) Kosten klachtenonderhoud 213 226 183 Kosten mutatieonderhoud 98 116 87 Kosten contractonderhoud 122 121 116 Kosten vandalisme en sociaal onderhoud 10 3 3 Kosten planmatig onderhoud 448 304 385 Kosten overig onderhoud 94 85 50 Totaal kosten onderhoud 984 854 825 Gemiddelde netto huur per woning per maand Het verhuren van woningen Mutatiegraad in % 9,5 8,4 8,8Huurachterstand in % (zittende huurders) 0,50 0,59 0,63 Financiële continuïteit Solvabiliteit 27,08 25,87 24,87Liquiditeit 0,95 0,94 0,85Rentabiliteit eigen vermogen 4,37 8,5 11,85Rentabiliteit totaal vermogen 3,75 5,06 6,00 Interne financiering per woning 8.804 8.033 8.165

Boekjaar 2010 2009 2008

Balans en winst- en verliesrekening (per woning, x €1,=)Eigen vermogen 10.500 10.124 9.274 Voorzieningen 58 11 11 Totaal opbrengsten 6.937 6.675 6.776 Rentelasten 995 1.120 1.138 Bedrijfslasten 5.562 4.942 4.526 Jaarresultaat 459 860 1.099 Personeelsbezetting Formatieplaatsen ultimo boekjaar 51,6 52,1 50,6

Kengetallenx € 1.000

blad

eren

49

Activa 2010 2009

vaste activamateriële vaste activaOnroerende en roerende zaken in exploitatie 119.868 117.154Onroerende zaken bestemd voor verkoop 4.774 4.698Onroerende zaken in ontwikkeling 0 3.979Erfpachtgronden 9.008 9.000Onroerende zaken ten dienste van de bedrijfsvoering 647 1.841totaal 134.297 136.672 financiële vaste activaDeelnemingen 2.570 3.103Vorderingen op deelnemingen 876 2.414Te vorderen BWS-subsidies 399 555Borgstellingsvergoedingen 38 39Overige effecten 36 36Overige vorderingen 3.954 3.248totaal 7.873 9.395 vlottende activaVoorraden Woningen bestemd voor verkoop 0 169Grondposities en geactiveerde uitgaven voor planontwikkeling 7.622 7.488Voorraad in bewerking 4.934 2.224totaal 12.556 9.881 vorderingenHuurdebiteuren 129 90Overige debiteuren 305 160Vorderingen op deelnemingen 236 434Premie pensioen 0 34Overige vorderingen 397 836Overlopende activa 2.840 1.698totaal 3.907 3.252

liquide middelen 539 180

totaal 159.172 159.380

Passiva 2010 2009

eigen vermogenAlgemene reserve 41.224 37.722Resultaat boekjaar 1.884 3.502totaal 43.108 41.224 voorzieningen Voorziening voor verplichtingen inzake onrendabele investeringen 187 0Voorziening voor jubilea uitkeringen 52 46totaal 239 46

langlopende schulden Leningen kredietinstellingen 97.411 103.401Waarborgsommen 498 514totaal 97.909 103.915

kortlopende schuldenGemeenten 196 0Schulden aan kredietinstellingen 10.990 6.253Belastingen 1.255 876Premie pensioen 49 0Schulden aan leveranciers 1.635 2.807Schulden aan deelnemingen 117 116Overige schulden 1.111 1.477Overlopende passiva 2.563 2.666totaal 17.916 14.195

totaal 159.172 159.380

Geconsolideerde balans per 31 decembervoor bestemming resultaat; x € 1.000

blad

eren

50

Geconsolideerde winst - en verliesrekeningx € 1.000

2010 2009

BedrijfsopbrengstenHuren en erfpacht 23.702 22.866Vergoedingen 2.329 2.335Overheidsbijdragen 0 0Verkoop onroerende zaken 198 159Geactiveerde productie eigen bedrijf 1.838 1.516Overige bedrijfsopbrengsten 413 303Som bedrijfsopbrengsten 28.480 27.179 Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa 4.237 3.968Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 3.425 1.368Lonen en salarissen 2.729 2.439Sociale lasten 318 269Pensioenlasten 482 519Lasten onderhoud 4.040 3.478Overige bedrijfslasten 7.605 8.083Som bedrijfslasten 22.836 20.124

Bedrijfsresultaat 5.644 7.055 Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 122 149Opbrengst financiële vaste activa 50 155Rentelasten en soortgelijke lasten 4.083 4.561Saldo financiële baten en lasten -3.911 -4.257 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 1.733 2.798Resultaat deelnemingen 1.240 999Vennootschapsbelasting -1.089 -295 Resultaat na belastingen 1.884 3.502

blad

eren

51

Geconsolideerd kasstroomoverzicht(x € 1.000; indirecte methode)

2010 2009

Kasstroom uit operationele activiteitenExploitatieresultaat voor toegerekende rente 5.644 7.055Aanpassingen voor:Afschrijvingen 4.237 3.978Mutatie voorzieningen 193 2Waardeverminderingen 3.425 1.368Verandering in werkkapitaal • Mutatie voorraden 169 601 • Mutatie vorderingen -655 -778 • Mutatie kortlopende schulden -1.016 805 -1.502 628Kasstroom uit bedrijfsoperaties 11.997 13.031

Mutatie financiële vaste activa 1.437 685 Ontvangen rente 148 274 Betaalde rente -4.886 -5.239 Ontvangen uitkeringen van deelnemingen 30 29 Betaalde winstbelasting -2.696 -2.128 -5.967 -6.379Totaal kasstroom uit operationele activiteiten 6.030 6.652 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa -2.158 -8.529 Investeringen in grondposities en planontwikkeling 276 -2.032 Investeringen in koopwoningen -2.536 -742 Totaal kasstroom uit investeringsactiviteiten -4.418 -11.303 Kasstroom uit financieringsactiviteitenOntvangsten uit langlopende schulden 5.000 8.000Aflossingen langlopende schulden -2.874 -8.004Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten 2.126 -4 Toe-/afname geldmiddelen 3.738 -4.655

blad

eren

52

Algemeen

RegelgevingDe jaarverslaggeving door woningcorporaties dient te

voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het

Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2

titel 9 voorgeschreven, behoudens enkele uitzonderingen

van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de

Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve richtlijn 645

Toegelaten instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze

richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans

en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de

sector specifieke voorschriften voor de presentatie,

waardring, en verslaggeving geformuleerd.

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeen-

stemming met de wettelijke bepalingen van BW2 titel 9 en de

richtlijnen voor de jaarverslaggeving.

WijzigingIn de jaarrekening 2010 is de bestemmingsreserve Kerckebosch

als verbijzondering van het eigen vermogen vervallen.

De bestemmingsreserve is onderdeel van het totale eigen

vermogen. De vergelijkende cijfers van het voorgaand

boekjaar zijn ook hierop aangepast.

Verwerking verplichtingenIn de jaarrekening worden, naast juridisch afdwingbare

verplichtingen, tevens feitelijke verplichtingen verwerkt, die

kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en

extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen

namens Stichting De Seyster Veste zijn gedaan richting

huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande

verplichtingen betreffende toekomstige herstructurering- of

nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld

aan het besluitvormingsproces binnen de Stichting. Van een

feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de

definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van een

definitieve bouwvergunning heeft plaatsgehad.

Grondslagen voor consolidatie

In de consolidatie worden opgenomen de financiële

gegevens van Stichting De Seyster Veste en haar groeps-

maatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij

een organisatorische- en economische eenheid vormt.

Integraal in de consolidatie worden opgenomen deel-

nemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid

kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het

deel nemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt.

Het aandeel van derden in het vermogen en in het resultaat

van de groep wordt afzonderlijk vermeld.

Deelnemingen die integraal worden geconsolideerd:

• Seyster Veste Vastgoed B.V. 100%

• Stichting B.S.W. 100%

Overige deelnemingen, gewaardeerd op netto

vermogenswaarde:

• Machado B.V. 33,33%

• V.O.F. Zeicon 33,33%

• C.V. De Witte Vrouwe 7,14%

• C.V. Uithof III 10,00%

Overige deelnemingen, gewaardeerd op kostprijs:

• Stichting De Woonwinkel

Naast de hiervoor genoemde belangen heeft De Seyster

Veste belangen in Verenigingen van Eigenaars (VvE’s).

Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie

omdat er geen sprake is van een economische eenheid, maar

slechts van een duurzame financiële band door middel van

verstrekte bijdragen voor onderhoud. Het aandeel van De

Seyster Veste in het vermogen van de desbetreffende VvE’s

wordt aangemerkt als vooruitbetaalde bijdragen in de kosten

van onderhoud en is in de balans opgenomen onder de post

Financiële vaste activa, overige vorderingen.

Het betreft de volgende VvE’s:

• VvE Park Boswijk te Doorn

• VvE Montessoriflat te Zeist

• VVE Antonlaan I

• VVE Antonlaan II

Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling

bij de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening

blad

eren

53

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

Materiële vaste activaOnroerende en roerende zaken in exploitatie

Algemeen

De oorspronkelijke investeringen in onroerende en roerende

zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings-

of vervaardigingsprijs, onder aftrek van cumulatieve

afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere

waardeverminderingen.

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de

som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel

vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de

rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en toerekenbare

kosten van de werkorganisatie, alsmede transactiekosten

geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als

investeringssubsidies, worden deze in mindering gebracht op

de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente

wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het

totaal vreemd vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor

specifieke financiering is aangetrokken, wordt de rentevoet

van deze specifieke lening gehanteerd.

Na-investeringen die leiden tot een waardeverhoging van de

onroerende of roerende zaken worden aangemerkt als

activeerbare uitgaven van vernieuwing.

Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructu-

rering, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in

rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in

de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich

van renovatie door het verbeteren of vergroten van de

oorspronkelijke capaciteit.

De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeer-

bare kosten door het feit dat er geen sprake is van een

waardeverhoging van de onroerende of roerende zaken.

De uitgaven voor onderhoud worden direct als kosten ten

laste van het resultaat verantwoord.

Bijzondere waardeverminderingen

Jaarlijks wordt getoetst of de boekwaarde, als hiervoor

beschreven, niet hoger is dan de reële waarde. De toetsing

gebeurt op complexniveau. Complexen worden gedefinieerd

op basis van groepen van gelijksoortige onroerende zaken.

Hierbij wordt uitgegaan van:

• de ligging (in één gemeente, wijk binnen de gemeente)

• restant exploitatieduur

• grondgebonden, senioren en gestapelde woningen zijn in

verschillende complexen ondergebracht.

Indien de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt,

is sprake van een bijzonder waardeverminderingsverlies.

Van duurzaamheid is sprake bij een periode van tenminste vijf

jaar.

De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voor-

genomen bestemming van complexen. De reële waarde van

de onroerende bestemd voor verhuur, is de bedrijfswaarde.

De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn

voor verhuur worden aangehouden.

Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden genomen

waardeverminderingsverlies niet meer bestaat of is afgenomen,

wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende

onroerende zaken niet hoger gesteld dan de boekwaarde die

bepaald zou zijn indien geen bijzonder waardeverminderings-

verlies zou zijn verantwoord.

Bedrijfswaarde

De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde

van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van

toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige

exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur

van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de

voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onder-

scheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur,

woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere

termijn en bedrijfsmatige onroerende zaken.

De prognoses van de kasstromen zijn gebaseerd op redelijke

en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting

van de directie weergeven van de economische omstandig-

heden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende

levensduur van de onroerende zaken. De kasstromen zijn

gebaseerd op de meerjarenbegroting. De kosten van

planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de

meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per

component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de

gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente,

alsmede genormeerde lastenniveau’s.

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening

gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de

bestaande leningportefeuille. Deze correctie betreft het

verschil tussen de contante waarde van de verwachte

kasstromen op basis van leningen en de waardering van de

leningen op de balans.

blad

eren

54

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt

voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van

het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop

binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoop-

kosten. Ter bepaling van dit bedrag worden vergelijkbare

onroerende zaken als referentie gehanteerd of worden

taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen.

Gegeven het feit dat deze verkopen hoofdzakelijk worden

verricht in het kader van de financiering van onrendabele

investeringen in nieuwbouw, worden deze verkopen voor een

periode van maximaal vijf jaar (de looptijd van de meerjaren

begroting) in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht

gedaan aan het voorwaardelijk karakter van de geoormerkte

verkopen.

De bepaling van de restwaarde van de grond, die in de

bedrijfswaarde is opgenomen, is voor zover nog geen

herbestemming heeft plaatsgehad, gebaseerd op de huidige

kavelprijs voor een sociale huurwoning buiten de kernvoorraad.

Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de

levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en

kosten van uitplaatsing.

Onroerende zaken in ontwikkeling

Dit betreffen huurwoningen in ontwikkeling en / of aanbouw.

Deze woningen worden gewaardeerd tegen de vervaardigings-

prijs, onder aftrek van bijzondere waardevermindering indien

de vervaardigingsprijs hoger is dan de reële waarde bij

aanvang van de exploitatie (het onrendabele deel van de

investering). De vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som

van alle direct toe te rekenen uitgaven, de rente tijdens de

bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare kosten

van de werkorganisatie, alsmede transactiekosten. Voor zover

verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidies,

worden deze in mindering gebracht op de vervaardigings-

prijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de

gemiddelde rentevoet over het totaal vreemd vermogen.

Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is

aangetrokken, wordt de rentevoet van deze specifieke lening

gehanteerd. Bij een gecombineerd project (koop- en

huurwoningen) worden de grondkosten gewaardeerd tegen

de actuele grondprijs voor sociale huurwoningen, waarbij

eventuele hogere grondkosten worden betrokken in de

grondexploitatie van de koopwoningen.

Voor wat betreft het onrendabele deel van een gecombineerd

project, wordt bij het aangaan van de verplichting het

onrendabele deel van de investering in huurwoningen

verminderd met het verwachte verkoopresultaat van de koop-

woningen. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is

dan de waarde van de desbetreffende huurwoningen in

ontwikkeling, dan worden de woningen op nihil gewaardeerd

en wordt een voorziening genomen.

Afschrijving vindt eerst plaats nadat de desbetreffende

huurwoningen in exploitatie zijn genomen.

Erfpachtgronden

Dit betreft door Stichting De Seyster Veste tegen een

jaarlijkse canon in erfpacht uitgegeven gronden en de

gronden waarvoor tegen opstalretributie een recht van opstal

is uitgegeven. Deze gronden worden gewaardeerd tegen de

verkrijgingsprijs. Op grond wordt niet afgeschreven.

Onroerende zaken bestemd voor verkoop

Als onroerende zaken bestemd voor verkoop zijn opgenomen

de 4- en 5 kamer appartementen in het woongebouw

Montessoriflat. In afwijking van de grondslagen zoals

opgenomen bij de onroerende en roerende zaken in

exploitatie wordt op deze onroerende zaken niet meer

afgeschreven omdat de boekwaarde belangrijk lager is dan

de getaxeerde verkoopwaarde.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de

bedrijfsvoering

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de

bedrijfsvoering worden gewaardeerd op basis van aanschaf-

waarde, onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen.

Financiële vaste activaDeelnemingen

Deelnemingen worden gewaardeerd tegen de netto

vermogenswaarde.

De netto vermogenswaarde wordt berekend volgens de

grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Voor

deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar

zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan

van de waarderingsgrondslagen van de desbetreffende

deelneming.

Indien de waardering van de deelneming volgens de netto

vermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaar-

deerd. Indien en voor zover Stichting De Seyster Veste in

deze situatie geheel of deels instaat voor de schulden van de

desbetreffende deelneming of het stellige voornemen heeft

de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te

stellen, wordt indien nodig een voorziening getroffen.

Deelnemingen of verbindingen waarin Stichting De Seyster

een gering financieel belang heeft, worden gewaardeerd

tegen de verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding

bestaat, een lagere waarde.

blad

eren

55

Vorderingen op deelnemingen en overige vorderingenVorderingen op deelnemingen en overige vorderingen

worden gewaardeerd tegen de nominale waarde, rekening

houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.

Te vorderen BWS – subsidies

De uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies

toegezegde bedragen zijn gebaseerd op aannames van de

huurontwikkeling en van de ontwikkeling van exploitatielasten.

De netto contante waarde van de negatieve exploitatie-

resultaten is verantwoord als nog te ontvangen BWS subsidies.

De vordering wordt jaarlijks verminderd met de door de

budgethouder uitbetaalde bedragen en verhoogd met rente

over het jaarlijks resterende saldo. De uitbetaling is afhankelijk

gesteld van de disconteringsvoet en beloopt maximaal 30 jaar.

Borgstellingsvergoedingen

Dit betreft de aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw

betaalde borgstellingsvergoedingen ter zake van opgenomen

geldleningen. De vergoedingen worden gedurende de

looptijd van de desbetreffende leningen ten laste van het

resultaat gebracht.

Overige effecten

De overige effecten zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs

of lagere marktwaarde.

Overige vorderingen

Latente belastingvorderingen

Het in de jaarrekening verantwoorden van latente belasting-

vorderingen vindt plaats op basis van de volgende algemene

uitgangspunten:

1. voor de verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de

commerciële en fiscale waardering van de activa en passiva

wordt een latente belastingvordering opgenomen;

2. voor de beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt

een latente belastingvordering opgenomen voor zover het

waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor

verrekening.

De waardering van latente belastingvorderingen wordt

gebaseerd op de fiscale gevolgen van de per balansdatum

voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa en

verplichtingen.

In de jaarrekening is een latente belastingvordering opgenomen

ten aanzien van woningen in exploitatie, bestemd voor

verkoop binnen een periode van 5 jaar. De latentie is verwerkt

tegen contante waarde.

Tevens is een latente belastingvordering opgenomen voor

verschillen tussen de fiscale waardering en de waardering in

de jaarrekening van de langlopende leningen, voor zover

deze verschillen in de toekomst in de belastingheffing zullen

worden betrokken. Ook deze belastingvordering is gewaar-

deerd op contante waarde. Deze latente belastingvordering

is gewaardeerd tegen contante waarde op basis van 3,84%

netto rente, te weten de gemiddelde rente van de lening-

portefeuille, onder aftrek van belasting op basis van het

effectieve belastingtarief.

De latente belastingvordering ten aanzien van het woning-

bezit in exploitatie zonder verkoop- of sloopplannen binnen

een periode van 5 jaar is op nihil gewaardeerd omdat de

fiscale boekwaarde bij beëindiging van de exploitatie niet tot

afwikkeling komt. Deze latente belastingvordering bedraagt

€ 86 miljoen. Deze latente belastingvordering is gewaardeerd

tegen contante waarde op basis van 3,84% netto rente, te

weten de gemiddelde rente van de leningportefeuille, onder

aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief.

Er bestaat nog onvoldoende inzicht in de fiscale waardering van

de commerciële projectontwikkelings-activiteiten. Hierdoor is

een eventuele belastinglatentie, uit hoofde van het verschil met

de waardering in de jaarrekening, niet vast te stellen.

Vooruitbetaalde bijdragen

Dit betreft de belangen van Stichting De Seyster Veste in de

reservefondsen van Verenigingen van Eigenaars (VvE’s).

Deze worden aangemerkt als vooruitbetaalde bijdragen voor

toekomstige onderhoudskosten. De vooruitbetaalde kosten

worden berekend op basis van het aandeel van De Seyster

Veste in de reservefondsen van de desbetreffende VvE’s, in

verhouding tot de breukdelen.

VoorradenWoningen bestemd voor verkoop

Dit betreft woningen die door De Seyster Veste zijn terug-

gekocht op grond van bij eerdere verkoop bedongen terug-

kooprecht of bestaande terugkoopplicht. De woningen zijn

bestemd om opnieuw te worden verkocht. Deze woningen zijn

gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde.

Grondposities en geactiveerde uitgaven voor

planontwikkeling

Dit betreft ingenomen grondposities voor toekomstige

vastgoedprojecten. De grondposities worden gewaardeerd

tegen de verkrijgingsprijs.

Tevens worden onder deze post opgenomen de uitgaven die

betrekking hebben op planontwikkeling van vastgoed-

projecten, voor zover deze kosten niet direct zijn toe te

rekenen aan de opstalrealisatie van huur- of koopwoningen.

blad

eren

56

De activeerbare uitgaven worden bepaald als de som van alle

direct toe te rekenen uitgaven, de rente op vreemd vermogen

tijdens de ontwikkelfase en toerekenbare kosten van de

werkorganisatie, alsmede transactiekosten. De geactiveerde

rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over

het totaal vreemd vermogen. Voor onroerende zaken

waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de

rentevoet van deze specifieke lening gehanteerd.

De kavels voor koopwoningen worden verkocht aan eind-

gebruikers. Het resultaat op de grondposities wordt verwerkt

bij de desbetreffende transacties.

Indien verliezen worden verwacht, dan wordt daarvoor een

voorziening genomen in de periode dat voorzienbaar wordt

dat sprake is van een verliesgevend project.

Voorraad in bewerking

Dit betreft koopwoningen in ontwikkeling. De voorraden

worden opgenomen tegen kostprijs of netto-opbrengstwaar-

de indien deze lager is. De netto-opbrengst¬waarde is de

geschatte verkoopprijs, verminderd met de geschatte kosten

van voltooiing en de verkoopkosten.

De kostprijs van de voorraden omvat de uitgaven gedaan bij

verwerving van de voorraden en in de bestaande toestand

brengen daarvan. De kostprijs van voorraden omvat mede de

aan het project toerekenbare kosten van de werkorganisatie

alsmede de toerekenbare financieringskosten.

Woningbouwprojecten waarbij de overdracht van risico’s en

voordelen plaatsvindt bij het ondertekenen van de koop-/

aannemingsovereenkomst en waarbij na dit moment nog

substantiële werkzaamheden plaatsvinden, worden verant-

woord onder voorraad in bewerking. Dit deel van de voorraad

wordt op gelijke wijze gewaardeerd als onderhanden werken,

te weten waardering tegen kostprijs plus tot dan toe opgenomen

winst naar rato van de voortgang van het project, verminderd

met verwachte verliezen en verminderd met gefactureerde

termijnen. De voortgang van het project wordt bepaald aan

de hand van de verhouding geboekte kosten ten opzichte

van het totaal van de verwachte kosten. In geval verliezen op

projecten worden verwacht, wordt het totale verwachte

verlies op het project direct als last in de desbetreffende

periode verantwoord.

VorderingenHuurdebiteuren en overige vorderingen

De waardering van de vorderingen geschiedt tegen de

nominale waarde, rekening houdend met een voorziening

voor mogelijke oninbaarheid. De voorziening wordt bepaald

op basis van een individuele beoordeling van de vorderingen.

Liquide middelenLiquide middelen bestaan uit kas, tegoeden in rekening

courant met banken en deposito’s of spaartegoeden bij

banken met een looptijd korter dan één jaar. Schulden in

rekening courant met banken zijn opgenomen onder schul-

den aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

VoorzieningenVoorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of

feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum

bestaan, waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat.

Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen.

Voorziening voor jubilea uitkeringen

Hieronder is begrepen de voorziening voor mogelijke

uitkeringen aan medewerkers die in de periode 2010 tot en

met 2015 op grond van de CAO een uitkering ontvangen

voor een 12,5-, 25- of 40 jarig dienstverband.

Langlopende schuldenDe langlopende schulden worden gewaardeerd tegen

nominale waarde.

De aflossingsverplichting van de langlopende schulden in het

eerstvolgende boekjaar is opgenomen onder de kortlopende

schulden.

Kortlopende schuldenDe kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen nominale

waarde.

Grondslagen van resultaatbepaling

Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de

opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten

en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties

worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd.

Verliezen worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

BedrijfsopbrengstenHuren en erfpacht

De betreft de netto huren op grond van huur- en erfpacht-

contracten. De opbrengsten worden jaarlijks verhoogd in

overeenstemming met het intern geformaliseerde huurbe-

leid, rekening houdend met de wettelijke bepalingen en / of

contractuele afspraken.

Voor leegstaande appartementen in complex Park Boswijk

zijn servicekosten verschuldigd, die bij leegstand niet kunnen

worden doorberekend aan een huurder. Deze kosten worden

beschouwd als kosten van leegstand en in mindering op de

netto huur verantwoord.

blad

eren

57

Vergoedingen

Dit betreft de van huurders te ontvangen netto vergoedingen

voor leveringen van goederen en diensten.

Overheidsbijdragen

Dit betreft de vrijval van de egalisatierekening BWS subsidies.

Verkoop onroerende zaken

De verkopen onroerende zaken bestaand bezit betreft het

saldo van de gerealiseerde verkoopopbrengst, verminderd

met de boekwaarde en de verkoopkosten. De resultaten

worden verantwoord op het moment dat geen beroep meer

kan worden gedaan op eventuele ontbindende voorwaarden

in de verkoopovereenkomst.

De opbrengsten uit de verkoop van goederen worden in de

winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijkste

risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn

overgedragen. Voor woningbouwprojecten waarbij de

overdracht van risico’s en voordelen plaatsvindt bij het

ondertekenen van koop-/aannemingsovereenkomsten en

waarbij naderhand nog substantiële werkzaamheden moeten

worden uitgevoerd, worden omzet en resultaat verantwoord

wanneer deze prestaties zijn verricht. Het stadium van voltooi-

ing wordt daarbij bepaald aan de hand van de beoordeling van

de verrichte werkzaamheden, aan de hand van de verhouding

van de geboekte kosten ten opzichte van de totale verwachte

kosten. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk

in de winst en verliesrekening opgenomen.

Geactiveerde productie eigen bedrijf

Dit betreft de aan vastgoedprojecten, waaronder grondex-

ploitatie, toegerekende kosten van de werkorganisatie.

De toegerekende kosten betreffen de door medewerkers van

de afdeling projectontwikkeling bestede directe uren aan

projectontwikkeling, tegen een per functie vastgesteld

uurtarief. Het uurtarief is gebaseerd op de kosten voort-

vloeiende uit de arbeidsovereenkomst, vermeerderd met een

opslag voor overige personeelskosten, huisvestingskosten en

algemene kosten, alsmede vermeerderd met een opslag voor

het gebruik van facilitaire diensten (personeelszaken, ICT en

administratie).

Overige bedrijfsopbrengsten

Dit betreft voornamelijk vergoedingen voor administratieve-

en technische dienstverlening aan huurders en Verenigingen

van Eigenaars.

BedrijfslastenAfschrijving op materiële vaste activa

De afschrijving op materiële vaste activa wordt gebaseerd op

verkrijgings- of vervaardigingsprijzen. Afschrijvingen hebben

plaats volgens de annuïteit methode bij de woningen en

woongebouwen in exploitatie en volgens de lineaire

methode bij de activa ten dienste van de bedrijfsvoering.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de

waardering van de desbetreffende activa.

De verantwoorde bedragen hebben betrekking op een

afboeking dan wel terugneming van duurzame bijzondere

waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering

ontstaat door de jaarlijkse toets van de actuele waarde ten

opzichte van de boekwaarde op basis van historische kostprijs.

De overige waardeveranderingen hebben ook betrekking op

afboeking dan wel terugneming van waardeverandering op

huurwoningen in ontwikkeling. Deze bijzondere waarde-

verandering ontstaat door de toets van de gecalculeerde

bedrijfswaarde ten opzichte van de gecalculeerde stichtings-

kosten, voordat de huurwoningen in exploitatie worden

genomen.

Lonen en salarissen

Dit betreft de periodiek verschuldigde beloningen aan

medewerkers, gebaseerd op de individuele arbeidsvoorwaar-

den, de vigerende CAO Woondiensten en de bedrijfs-

specifieke afspraken.

Sociale lasten

Dit betreft de wettelijk verschuldigde premies voor sociale

verzekeringen.

Pensioenlasten

Stichting De Seyster Veste heeft een pensioenregeling bij het

bedrijfstakpensioenfonds SPW. De regeling betreft een

toegezegd pensioen op de pensioengerechtigde leeftijd,

afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde

pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een

toegezegde bijdrageregeling.

Voor de pensioenregeling wordt op verplichte basis premie

betaald aan het pensioenfonds. Behalve betaling van deze

premies, bestaat geen verdere verplichting uit hoofde van de

pensioenregeling.

In geval van een tekort bij het fonds, bestaat geen verplich-

ting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan

toekomstige hogere premies. Deze premies worden verant-

woord als deze verschuldigd zijn.

Lasten onderhoud

Dit betreft alle direct aan het boekjaar toe te rekenen kosten

van onderhoud. Van toerekenbaarheid is sprake als de

daadwerkelijke werkzaamheden in het boekjaar zijn

uitgevoerd. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van

blad

eren

58

activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van

een waardeverhoging van de onroerende zaak.

Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten betreffen kosten van de bedrijfs-

voering (werkorganisatie), directe exploitatiekosten van de

onroerende zaken, kosten van leefbaarheid, de directe kosten

van leveringen en diensten en overige aan derden betaalde

kosten. De lasten worden toegerekend aan het jaar waarop

deze betrekking hebben.

Financiële baten en lastenRentebaten en soortgelijke baten

Dit betreft hoofdzakelijk van banken ontvangen rente uit

hoofde van tegoeden in rekening-courant of tegoeden op

spaarrekeningen.

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten

Dit betreft de aan deelnemingen in rekening gebrachte rente uit

hoofde van aan deelnemingen verstrekte financieringsmiddelen

en de op de te vorderen BWS subsidies bijgeschreven rente.

Rentelasten en soortgelijke lasten

Dit betreft de contractueel, uit hoofde van opgenomen

leningen verschuldigde rente, die tijdsevenredig wordt

verwerkt. Tevens worden als rentelasten verwerkt de aan het

boekjaar toe te rekenen kosten van disagio, die is betaald aan

het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Aan vastgoedprojecten in ontwikkeling (grondposities,

koop- en huurwoningen) wordt rente toegerekend.

De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde

rentevoet over het totaal vreemd vermogen. Voor onroeren-

de zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken,

wordt de rentevoet van deze specifieke lening gehanteerd.

Resultaat deelnemingenDit betreft, voor zover van toepassing, van deelnemingen

ontvangen winstuitkeringen en / of dividenden, almede de

mutatie in de netto vermogenswaarde van deelnemingen.

VennootschapsbelastingMet ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties

integraal belastingplichtig voor de heffing van de vennoot-

schapsbelasting. In dit kader zijn Aedes en de Belastingdienst

een nieuwe vaststellingsovereenkomst (VSO II) overeen-

gekomen. In VSO II is onder meer voorgeschreven op welke

wijze de activa en passiva die in 2006 en 2007 op grond van

VSO I niet waren belast voor de heffing van de vennoot-

schapsbelasting op de openingsbalans per 1 januari 2008

dienen te worden gewaardeerd. Verder regelt VSO II op

welke wijze het resultaat op projectontwikkeling ingeval van

gemengde projecten en het resultaat op kooptussenvormen

dient te worden verantwoord.

Stichting De Seyster Veste vormt een fiscale eenheid voor de

heffing van de vennootschapsbelasting met Seyster Veste

Vastgoed B.V.

De verschuldigde belasting is de naar verwachting te betalen

belasting over de belastbare winst van het boekjaar, rekening

houdend met fiscaal vrijgestelde posten en gedeeltelijk of

niet aftrekbare lasten. Tevens wordt rekening gehouden met

wijzigingen in de latente belastingvorderingen en – verplich-

tingen uit hoofde van wijzigingen in het belastingtarief, een

herbeoordeling van de realisatiemogelijkheid van latente

belastingvorderingen of een wijziging in de verwachte

realisatie van een actief. De belasting wordt berekend tegen

de geldende belastingtarieven, alsmede correcties op de

over voorgaande jaren berekende belasting.

KasstroomoverzichtHet kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte

methode. Bij deze methode wordt het netto resultaat

aangepast voor posten in de winst- en verliesrekening die

geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het

verslagjaar.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de

liquide middelen onder aftrek van bankkredieten.

In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt in

operationele -, investerings – en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van financiering zijn gesplitst in

kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom, die

zijn opgenomen onder financieringsactiviteiten, en betaalde

rente, die zijn opgenomen onder de operationele activiteiten.

blad

eren

59

Toelichting op de balans

Verloopoverzicht materiële vaste activa (x € 1.000)

onroerende en roerende onroerende zaken erfpachtgronden onroerende zaken onroerende en roerende totaal

zaken in exploitatie in ontwikkeling bestemd voor verkoop zaken ten dienste van

de bedrijfsvoering

oorspronkelijke uitgavenSaldo op 1 januari 2010 162.696 7.369 9.000 10.634 2.464 192.163Investeringen 361 4.728 0 161 150 5.400Desinvesteringen -61 0 0 -85 -70 -216Overboeking naar in exploitatie 6.092 -8.874 0 0 0 -2.782Correcties op voorgaande jaren 0 -198 0 0 0 -198Overboekingen 0 0 8 0 -1.148 -1.140Saldo op 31 december 2010 169.088 3.025 9.008 10.710 1.396 193.227 Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen Saldo op 1 januari 2010 45.542 3.390 0 5.936 623 55.491Afschrijvingen 4.078 0 0 0 172 4.250Correcties op voorgaande jaren -12 -198 0 0 0 -210Desinvesteringen/ vrijval voorziening 0 0 0 0 -46 -46Overboeking naar in exploitatie 0 -2.936 0 0 0 -2.936Bijzondere waardeverminderingen -388 2.769 0 0 0 2.381Saldo op 31 december 2010 49.220 3.025 0 5.936 749 58.930 Boekwaarde Per 1 januari 2010 117.154 3.979 9.000 4.698 1.841 136.672Per 31 december 2010 119.868 0 9.008 4.774 647 134.297

blad

eren

60

Verloopoverzicht financiële vaste activa (x € 1.000)

deelnemingen vorderingen op te vorderen overige effecten borgstellings- totaal

deelnemingen BWS subsidies vergoedingen en overige

Saldo op 1 januari 2010 3.103 2.414 555 36 3.287 9.395

Mutaties 2010 Toevoegingen 0 0 0 0 705 705Rente 0 0 24 0 0 24Aflossingen -542 -1.538 -180 0 0 -2.260Waardemutaties 9 0 0 0 0 9Saldo mutaties -533 -1.538 -156 0 705 -1.522 Saldo op 31 december 2010 2.570 876 399 36 3.992 7.873

blad

eren

61

Activa

Vaste activa

materiële vaste activa

x € 1.000 2010 2009

Onroerende en roerende zaken in exploitatie 119.868 117.154

Onroerende zaken bestemd voor verkoop 4.774 4.698

124.642 121.852

Onroerende zaken in ontwikkeling 0 3.979

Erfpachtgronden 9.008 9.000

Onroerende zaken ten dienste van de bedrijfsvoering 647 1.841

Totaal 134.297 136.672

Het verloop van de boekwaarde is weergegeven in het verloopoverzicht materiële vaste activa,

op de vorige pagina.

De afschrijvingstermijnen zijn als volgt:

Oorspronkelijke investeringen

opstallen inclusief installaties 50 jaar

huurappartementen Park Boswijk 30 jaar

Na-investeringen

renovatie 20 - 35 jaar

installaties 15 - 25 jaar

isolatieglas 15 - 25 jaar

woningverbetering 20 jaar

Op grond wordt niet afgeschreven.

Actuele waarde

Het verloop van de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie en bestemd voor

verkoop is als volgt:

x € 1.000 2010 2009

Bedrijfswaarde op 1 januari 155.800 176.200

Rentabiliteitswaardecorrectie op 1 januari 9.900 9.000

Totaal 165.700 185.200

Mutaties:

Gevolgen a.g.v. aanpassing methodiek 4.100 0

Autonoom effect door jaarverschuiving -5.600 -5.300

Gevolgen aanpassingen beleidsparameters en uitgangspunten

• in de disconteringvoet 11.600 0

• in de indexering -4.700 0

• in de algemene en onderhoudslasten 4.000 -4.600

• in de restwaarde (grondwaarde) 0 -800

• in de levensduur -3.000 -1.800

• in de huurprijs 600 -2.600

• in de parameters voor huurderving -200 -600

• in de sloop -5.800 0

• in de verkopen 1.500 -7.300

Gevolgen van mutatie in het bezit 7.100 2.600

Rentabiliteitswaardecorrectie -4.600 900

Saldo 5.000 -19.500

Bedrijfswaarde op 31 december 165.400 155.800

Rentabiliteitswaardecorrectie op 31 december 5.300 9.900

Totaal 170.700 165.700

De overwaarde ten opzichte van de boekwaarde is 46.058 43.848

blad

eren

62

De bedrijfswaarde is als volgt samengesteld:

Bij de berekening van de actuele waarde zijn de hierna vermelde parameters en uitgangspun-

ten gehanteerd:

De verwachte restant levensduur is gebaseerd op het Strategisch Voorraad Beleid. Levens-

duurverlenging wordt ingerekend nadat de desbetreffende investeringen zijn uitgevoerd.

Indien bij complexen met een resterende levens- duur van minder dan 10 jaar geen strategische

maatregelen zijn voorzien, dan wordt de restant levensduur voor de berekening van de

bedrijfswaarde op 10 jaar gesteld. De variabele lasten zijn gebaseerd op de meerjaren-

begroting, exclusief de daarin opgenomen incidentele lasten.

De verwachte onderhoudskosten zijn gebaseerd op de meerjarenbegroting onderhoud.

De restwaarde van een complex is gebaseerd op een kavelprijs van € 14.875, onder aftrek van

sloopkosten en uitplaatsingskosten van € 7.448.

Toelichting op de mutaties

Per 2010 is de bedrijfswaarde doorgerekend middels het medio jaar model i.p.v. het primo jaar

model. Dit model verondersteld dat kasstromen niet aan het begin, maar halverwege het jaar

vallen. Deze modelwijziging heeft een positief effect op de bedrijfswaarde van € 4,1 mln.

Het autonoom effect door jaarverschuiving betreft de vrijval van één jaar kasstromen en het

opschuiven van de kasstromen met een jaar. Per 2010 worden kasstromen met 5,25% rente

verdisconteerd t.o.v. 6% in 2009. Dit heeft een positief effect in de disconterings- voet van

€ 11,6 mln. Door gewijzigde verwachtingen over de inflatie en daarmee de stijging van de

huurprijzen en bedrijfslasten leiden per saldo tot een negatief effect op de bedrijfswaarde van

€ 4,7 mln.

Verbeteringen worden niet in de bedrijfswaarde opgenomen. In 2009 was het groot onder-

houd van het complex Geroflat wel in de bedrijfswaarde opgenomen. Het niet opnemen van

deze lasten groot onderhoud heeft een positief effect van € 8,9 mln. Daarnaast zijn geraamde

planmatige onderhoudslasten welke niet aan een complex zijn toegewezen in de bedrijfs-

waarde opgenomen. In 2009 bleven deze lasten buiten beschouwing. Dit heeft een negatief

effect van €6,5 mln. Tesamen met een positief effect in de overige bedrijfslasten van €1,6 mln

resulteert dit in een positief effect op de bedrijfswaarde van € 4,0 mln.

Op basis van bovenstaande uitgangspunten is de totale gemiddelde levensduur van het bezit

afgenomen van 18,3 naar 17,6 jaar. Dit resulteert in een negatief resultaat op de bedrijfswaarde

van € 3,0 mln.

Huurharmonisaties worden niet ingerekend in de bedrijfswaarde. De gerealiseerde huur-

harmonisaties in 2010 leiden wel tot een hogere aanvangshuur in de bedrijfswaarde dan

verwacht. Dit is een positief effect van € 0,6 mln.

De gevolgen van aanpassing van de huurderving in de complexe Park Boswijk en Montessoriflat

heeft een klein negatief effect van € 0,2 mln.

Aangezien in complex Kerckebosch woningen gesloopt worden nadat nieuwbouw is opgele-

verd, wordt in de bedrijfswaarde rekening gehouden met leegstand vanaf oplevering van de

x € 1.000 2010 2009

Normale exploitatie 137.400 112.400

Verkopen 15.200 22.900

Restwaarde 18.100 20.500

Totaal 170.700 155.800

x € 1.000 2010 2009

Huurstijging volgend jaar 1,30% 1,20%

Huurstijging 2e jaar 1,60% 1,60%

Huurstijging 3e jaar 1,80% 2,00%

Huurstijging volgende jaren 2,00% 2,25%

Stijging variabele lasten volgend jaar 1,60% 1,20%

Stijging variabele lasten 2e jaar 1,80% 1,60%

Stijging variabele lasten 3e jaar 2,00% 2,00%

Stijging variabele lasten volgende jaren 2,00% 2,25%

Stijging onderhoudskosten stijging variabele lasten + 1%

Disconteringsvoet 5,25% 6,00%

blad

eren

63

nieuwbouw. Tesamen met een het inrekenen van te slopen woningen voor 5 jaar ipv 10 jaar,

een verfijning in de te slopen woningen Kerckebosch en het toevoegen van sloop van een

deel van complex Gerodorp in verband met herontwikkeling, resulteert in een negatief effect

op de bedrijfswaarde van € 5,8 mln.

In verband met de economische situatie is de verkoopopbrengst bijgesteld naar 70% van de

WOZ-waarde. Dit heeft een negatief effect op de bedrijfswaarde van € 10 mln. Daarnaast is de

taakstellende verkoopopbrengst uit de begroting 2010-2019 in de begroting 2011-2020

vertaald naar complexen en voor de eerste 5 jaar in de bedrijfswaarde opgenomen (2009: 10 jaar).

Totaal worden in de beleidsperiode 2011-2015 147 woningen verkocht. Vorig jaar was in de

beleidsperiode 2010-2019 rekening gehouden met 88 te verkopen woningen.

Het positief effect op de bedrijfswaarde is € 11,5 mln. Per saldo resulteert dit in een positief

effect op de bedrijfswaardevan € 1,5 mln.

De gevolgen van de mutaties in het bezit betreft de toevoeging van 47 woningen in complex

Doldere Duinen (positief effect € 5,7 mln) De aankoop van bestaand bezit heeft een voordelig

effect van € 0,5 mln. Door tegenvallende verkopen zijn er ultimo 2010 13 meer woningen in

exploitatie dan verwacht. (positief effect € 0,7 mln) Het totale effect van mutaties in bezit is per

saldo € 7,0 mln. Het negatief effect op de rentabiliteitswaardecorrectie is voornamelijk

veroorzaakt door de aanpassing van de disconteringsvoet van 6% naar 5,25%. (€ 4,1 mln).

Daarnaast is in 2010 een nieuwe lening aangetrokken. Dit heeft een positief effect van

€ 0,3 mln. Inclusief een negatief effect van autonome ontwikkeling is het totale effect op de

rentabiliteitswaardecorrectie negatief € 4,6 mln.

Specificatie onroerende zaken ten dienste van de bedrijfsvoering

De afschrijvingstermijnen zijn als volgt:

• bouwkundige aanpassingen 5 jaar

• kantoorinventaris en machines 5 - 7 jaar

• computerapparatuur en -programmatuur 5 jaar

• huismeesterloges 7 - 10 jaar

• vervoermiddelen 6 jaar

Financiële vaste activa

x € 1.000 2010 2009

Nieuwbouw kantoor 0 1.148

Bouwkundige aanpassingen huidig kantoor 80 59

Automatisering 165 172

Inventaris 132 138

Kantoren complexbeheerders 14 17

Vervoermiddelen 135 175

Nevenvestiging Kerckebosch 121 132

Totaal 647 1.841

x € 1.000 2010 2009

Deelnemingen 2.570 3.103

Vorderingen op deelnemingen 876 2.414

Te vorderen BWS-subsidies 399 555

Borgstellingsvergoedingen 38 39

Overige effecten 36 36

Overige vorderingen 3.954 3.248

7.873 9.395

blad

eren

64

Deelnemingen

Vorderingen op deelnemingen

Borgstellingsvergoedingen

Overige effecten

Overige vorderingen

Latente belastingvordering

x € 1.000 2010 2009

rentepercentage

Machado B.V. 0,00% 876 876

V.O.F. Zeicon 3,50% 0 1.538

Totaal 876 2.414

x € 1.000 2010 2009

Betreft aan het WSW betaalde borgstellingsvergoedingen. 38 39

x € 1.000 2010 2009

De effecten betreffen de gehouden aandelen in Woningnet N.V. 36 36

x € 1.000 2010 2009

Latente belastingvorderingen 2.911 2.486

Vorderingen (vooruitbetaalde kosten) op Verenigingen van Eigenaars:

VvE Park Boswijk 314 291

VvE Montessoriflat 688 461

VvE Antonlaan I 0 0

VvE Antonlaan II 22 10

Overige 19 0

Totaal 3.954 3.248

x € 1.000 2010 2009

De latente belastingvorderingen zijn als volgt te specificeren:

Verrekenbare tijdelijke verschillen betreffende:

•woningen in exploitatie met verkoopplannen 2.469 1.914

•langlopende leningen 442 572

Totaal 2.911 2.486

Waarvan:

Looptijd < 1 jaar 449

Looptijd > 1 jaar < 5 jaar 2.257

Looptijd > 5 jaar 205

x € 1.000 2010 2009

belang

resultaat netto vermogenswaarde

Machado B.V. 33,33% 8 600 593

V.O.F. Zeicon 33,33% 1.200 821 1.363

Stichting De Woonwinkel 33,33% 0 1 1

C.V. De Witte Vrouwe 7,14% 2 148 146

C.V. Uithof III 10,00% 30 1.000 1.000

Totaal 1.240 2.570 3.103

blad

eren

65

Vlottende activa

Voorraden Woningen bestemd voor verkoop

Dit betreft woningen die op grond van een terugkooprecht zijn aangekocht en die zijn

bestemd om te worden verkocht.

Grondposities en geactiveerde uitgaven voor planontwikkeling

Voorraad in bewerking

VorderingenHuurdebiteuren

Het verloop van de voorziening is als volgt:

Overige debiteuren

x € 1.000 2010 2009

Aankoopwaarde, inclusief overdrachtbelasting en kosten 0 169

Aantal woningen 0 1

x € 1.000 2010 2009

Huidige huurders 165 120

Af: voorziening wegens mogelijke oninbaarheid 36 30

Saldo 129 90

x € 1.000 2010 2009

Saldo op 1 januari 30 59

Dotaties/vrijval in het boekjaar 7 -28

37 31

Af: aan de voorziening onttrokken 1 1

Saldo per 31 december 36 30

x € 1.000 2010 2009

Vertrokken huurders, huurvorderingen 239 225

Overige debiteuren 97 101

336 326

Af: voorziening wegens mogelijke oninbaarheid 125 200

211 126

Gemeente 94 34

Totaal 305 160

x € 1.000 2010 2009

Besteed op 31 december 13.595 9.172

Afgewaardeerd op 31 december 5.973 1.685

Saldo op 31 december 7.622 7.488

x € 1.000 2010 2009

Besteed op 31 december 4.934 2.224

blad

eren

66

Het verloop van de voorziening is als volgt:

Vorderingen op deelnemingen en verbindingen

Premie pensioenen

Overige vorderingen

Overlopende activa

Liquide middelen

x € 1.000 2010 2009

Saldo op 1 januari 200 152

Dotaties in het boekjaar -62 110

138 262

Af: aan de voorziening onttrokken 13 62

Saldo per 31 december 125 200

x € 1.000 2010 2009

Stichting De Woonwinkel 47 47

Stichting Triade 154 154

VOF Zeicon 15 149

VvE Park Boswijk 20 47

VvE Montessoriflat 0 37

Totaal 236 434

x € 1.000 2010 2009

Pensioenpremie SPW 0 34

x € 1.000 2010 2009

Gedeclareerde schade bij verzekeringsmaatschappijen 5 5

Te declareren voorgefinancierde uitgaven projecten 111 111

Van Hoogevest afwikkeling project Enecoterrein 0 390

Subsidie projecten 250 250

Te vorderen rente 1 28

Diverse 30 52

Totaal 397 836

x € 1.000 2010 2009

Vooruitbetaalde kosten 100 25

Voorgefinancierde uitgaven WOM Kerckebosch i.o. 2.740 1.673

Totaal 2.840 1.698

x € 1.000 2010 2009

Kas 4 2

Rekening courant banken 533 176

Spaarrekening (dagelijks opvraagbaar) 2 2

Totaal 539 180

blad

eren

67

Passiva

Eigen vermogen

Overige reservesAlgemene reserve

Resultaat boekjaar

Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen

Voorziening voor jubilea uitkeringen

Langlopende schulden

Leningen kredietinstellingen

De marktwaarde is ruim € 5,8 miljoen hoger dan de nominale waarde van de leningen

(voor overboeking van de kortlopende aflossingsverplichting). De marktwaarde van de

x € 1.000 2010 2009

Saldo 1 januari 37.722 36.252

Resultaatbestemming vorige boekjaar 3.502 1.470

Saldo 31 december 41.224 37.722

x € 1.000 2010 2009

Saldo 1 januari 0 0

Toegevoegd 187 0

Saldo 31 december 187 0

x € 1.000 2010 2009

Saldo 1 januari 46 44

Toegevoegd 13 6

Vrijval/ uitkering -7 -4

Saldo 31 december 52 46

x € 1.000 2010 2009

Het resultaat van het verslagjaar is 1.884 3.502

x € 1.000 2010 2009

Saldo leningen op 1 januari 103.401 98.275

Kortlopende aflossingsverplichtingen 2.874 7.968

106.275 106.243

Mutaties:

Nieuwe leningen 5.000 8.000

Reguliere aflossingen -2.793 -2.787

Aflossingen bij einde contractuele looptijd -81 -5.181

108.401 106.275

Kortlopende aflossingsverplichtingen einde boekjaar -10.990 -2.874

Saldo leningen op 31 december 97.411 103.401

De marktwaarde van de gestorte leningen bedraagt 114.294 110.789

blad

eren

68

leningportefeuille is bepaald door de kale swapcurve te nemen met een opslag van 0,5%

Deze opslag is de liquiditeitopslag die banken door de kredietcrisis in rekening brengen bij

haar klanten. Feitelijk is de portefeuille afgezet tegen wat in de huidige markt de prijs zou zijn

voor identieke leningen. De opslag is bepaald aan de hand van de duration van de lening-

portefeuille (inclusief de opslag), te weten 8,7 jaar. Voor deze looptijden was op 31 december

2010 een opslag van 0,5% gangbaar. Dit is gelijk aan de opslag per ultimo 2009.

De specificatie van de leningenportefeuille naar restant looptijd en rentepercentages is als

volgt:

Waarborgsommen

De waarborgsommen worden op basis van de huurovereenkomsten ontvangen van de

huurders van appartementen in complex Park Boswijk. De waarborgsommen dienen als

mutatiekosten. Bij beëindiging van de huurovereenkomst wordt de waarborgsom verrekend.

Kortlopende schulden

Gemeenten

Schulden aan kredietinstellingen

Seyster Veste beschikt over een kredietfaciliteit van totaal € 4,5 miljoen, waarvan € 3,0 miljoen

in de vorm van kasgeldlening en € 1,5 miljoen schuld in rekening-courant.

Belastingen

x € 1.000

< 4%

4% - < 6%

> 6%

1 t/m 5 jaar 6.400 26.000 0

5 t/m 10 jaar 15.500 25.500 5.000

> 10 jaar 0 30.000 0

x € 1.000 2010 2009

Waarborgsommen 498 514

x € 1.000 2010 2009

Gemeente Zeist 196 0

x € 1.000 2010 2009

Rekening courant banken 0 1.379

Kasgeldlening ABN/AMRO 0 2.000

Kortlopende aflossingsverplichtingen 10.990 2.874

Totaal 10.990 6.253

x € 1.000 2010 2009

Vennootschapsbelasting 1.028 291

Loonheffing 117 114

Omzetbelasting 110 471

Totaal 1.255 876

blad

eren

69

Pensioenpremie

Schulden aan leveranciers

Schulden aan deelnemingen

Overige schulden

Overlopende passiva

x € 1.000 2010 2009

Te verrekenen voorschotten leveringen en diensten 284 81

Nog te ontvangen facturen inzake leveringen en diensten 186 244

Ontwikkelresultaat kantoor 0 132

Te betalen Van Hoogevst inz afwikkeling VOF Steynlaan 208 441

Te betalen aan personeel (verlofaanspraken e.d.) 204 153

Diverse schulden 229 426

Totaal 1.111 1.477

x € 1.000 2010 2009

Pensioenpremie 49 0

x € 1.000 2010 2009

Handelscrediteuren 1.635 2.807

x € 1.000 2010 2009

VOF Zinzendorf 73 73

Overig 1 0

Stichting Triade 43 43

Totaal 117 116

x € 1.000 2010 2009

Niet vervallen rente 2.065 2.154

Vooruit ontvangen huur 341 282

Vooruit ontvangen huurtoeslag 103 108

Te verrekenen AK vergoedingen vastgoedprojecten 50 103

Diverse overlopende passiva 4 19

Totaal 2.563 2.666

blad

eren

70

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

Langlopende leningenEr zijn 6 leningen afgesloten met een stortingsdatum na 31 december 2010 te weten:

Er zijn 2 payerswaps met uitgestelde ingangsdatum, te weten:

Herontwikkeling Kerckebosch

Seyster Veste en de gemeente Zeist zijn in 2010 met elkaar een realisatieovereenkomst

aangegaan voor de herontwikkeling van de wijk Kerckebosch. Voor de grondexploitatie wordt

een Wijkontwikkelingsmaatschappij BV opgericht waarin Seyster Veste en de gemeente Zeist

elk 50% aandeel hebben. Seyster Veste neemt de opstalexploitatie voor haar rekening en risico

op basis van de uitgangspunten in de realisatieovereenkomst. De periode van herontwikkeling

beslaat naar verwachting tien jaar. In deze periode zal Seyster Veste naar verwachting in totaal

circa 1.250 woningen (koop en huur), circa 1.700 parkeergelegenheden en een multifunctionele

accomodatie ontwikkelen en bouwen en circa 700 woningen slopen.

De totale investering bedraagt naar huidig inzicht circa € 275 miljoen nominaal waarvan circa

€ 55 miljoen netto onrendabel. De herontwikkeling wordt over de gehele periode van circa

tien jaar uitgevoerd in een vijftal fasen. Seyster Veste verantwoordt het verlieslatende gedeelte

van de ontwikkeling en realisatie van de huurwoningen in de winst- en verliesrekening op het

moment dat per fase het definitief ontwerp van het bouwprogramma voldoende basis biedt

voor een betrouwbare inschatting van de kosten en opbrengsten en daarmee de hoogte van

het onrendabele gedeelte van de investering. Seyster Veste schat het verwachte resultaat op

de grondexploitatie naar huidige inzichten op nihil. In het geval dat de verwachting is dat het

resultaat negatief is, wordt in het betreffende jaar voor het aandeel van Seyster Veste in dit

resultaat een voorziening gevormd ten laste van de winst- en verliesrekening.

Obligo’s Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Vanwege de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor De Seyster Veste

gewaarborgde leningen, bestaat tot het teniet gaan van de borgtocht een verplichting om

€ 5.061.000 obligo’s aan te houden. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risico-

vermogen van het WSW groter of gelijk is aan 0,25% van het door het WSW geborgde volume,

wordt geen beroep gedaan op de obligoverplichting.

Huurverplichtingen

De jaarlijkse huurverplichtingen voor het kantoorpand van De Seyster Veste bedraagt in totaal

€ 230.000. De huurverplichtingen lopen momenteel tot 1 juli 2011 en worden daarna verlengd,

telkens met 3 maanden tot uiterlijk 31 december 2012.

Leaseverplichtingen

Voor een aantal printers/copiers is in 2010 een (operational-) lease-overeenkomst afgesloten

hoofdsom

contractpartij type lening (x € 1.000)

percentage

storting

NWB Fixe 5.000 4,810 mei 2011

NWB Fixe 5.000 4,775 juli 2011

NWB Rollover 5.500 1m euribor+0,4 februari 2011

NWB Fixe 5.500 3,910 oktober 2012

BNG Rollover 5.000 6m euribor+0,08 januari 2011

BNG Rollover 5.000 6m euribor+0,06 maart 2011

hoofdsom te betalen te ontvangen

contractpartij (x € 1.000) rente rente ingangsdatum

ABN 5.000 4,950% 6m euribor januari 2011

ABN 5.000 4,995% 6m euribor maart 2011

blad

eren

71

voor een periode van 60 maanden. De verplichting hieruit bedraagd op jaarbasis € 150.000.-

Opleidingsbudget

Op grond van de CAO hebben medewerkers die 5 jaar of langer in dienst zijn, recht op een

opleidingsbudget van € 4.500, te besteden in de periode 2010 t/m 2014. De verplichting

bedraagt per 1 januari 2011 in totaal € 145.000. De verplichtingen worden door Seyster Veste

betaald uit het reguliere opleidingsbudget van ruim € 100.000 per jaar.

TerugkoopgarantiesComplex Park Boswijk

Bij de verwerving van het complex Park Boswijk zijn van de verkopende partij terugkoopgaranties

voor de koopappartementen in het complex overgenomen. Er lopen nu nog in totaal 18 garanties,

met een waarde van in totaal € 849.000. In 2005 heeft De Seyster Veste terugkoopgaranties

verstrekt. Van deze garanties lopen er nu nog 26, met een waarde van in totaal € 397.000.

Complex Montessoriflat

Voor de tot en met 2005 verkochte appartementen in de Montessoriflat zijn terugkoopgaranties

gesteld voor de duur van 15 jaar gerekend vanaf het moment van verkoop. De terugkoop-

verplichting is gebaseerd op een vaste terugkoopprijs of de aankoopprijs verhoogd/verlaagd

met temninste 50% van de positieve c.q. negatieve waardeontwikkeling tussen het moment

van verkoop van het appartement en de terugkoop daarvan. Gelet op de huidige markt-

ontwikkelingen is het beleid van Seyster Veste om de terug- gekochte appartementen weer in

verhuur te nemen en (voorlopig) niet opnieuw te koop aan te bieden. De terugkoopverplichting

hebben betrekking op 50 appartementen. Na 2005 worden de appartementsrechten verkocht

met een recht van terugkoop. De terugkooprechten hebben betrekking op 12 appartements-

rechten.

Bankgaranties

Vanwege het overnemen van terugkoopgaranties voor appartementen in het complex Park

Boswijk te Doorn is aan de verkopende partij, een bankgarantie van € 300.000 verstrekt.

Ten behoeve van de verhuurder van het kantoorpand zijn garanties afgegeven voor nakoming

van de contractuele verplichtingen voor een totaalbedrag van € 42.807.

blad

eren

72

Toelichting op de winst- en verliesrekening

Bedrijfsopbrengsten

Huren en erfpacht

De stijging van de huuropbrengsten betreft voornamelijk:

•algemene huurverhogingen per 1 juli 2010 met 1,2% en per 1 juli 2009 met 2,5%

•huurharmonisatie bij nieuwe huurcontracten

De stijging van de opbrengst wordt beperkt door de verkoop van woningen en door diverse

herstructureringsprojecten

Vergoedingen

Overheidsbijdragen

Verkoop onroerende zakenbestaand bezit

x € 1.000 2010 2009

Huren woningen en woongebouwen 23.309 22.350

Huren overige onroerende- en roerende zaken 393 348

Erfpacht en opstalretributies 854 877

24.556 23.575

Af:

•huurderving wegens leegstand 621 521

•oninbare huren 14 0

•verschuldigde servicebijdragen bij leegstand 219 188

854 709

Totaal 23.702 22.866

x € 1.000 2010 2009

Overige zaken 13 37

Leveringen en diensten krachtens huurovereenkomst 2.507 2.377

Af: derving wegens leegstand 43 65

2.477 2.349

Te verrekenen met huurders -148 -14

Totaal 2.329 2.335

x € 1.000 2010 2009

Vrijval egalisatierekening BWS subsidies 0 0

x € 1.000 2010 2009

Opbrengst verkopen 358 727

Af:

•boekwaarde 135 526

•verkoopkosten 6 12

•overige lasten 19 30

160 568

Totaal 198 159

Aantal verkopen 2 4

blad

eren

73

Geactiveerde productie eigen bedrijf

Overige bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

x € 1.000 2010 2009

Vergoeding administratiekosten huurcontracten 66 52

Vergoeding administratiekosten leveringen en diensten 71 73

Dienstverlening aan VvE’s 77 72

Vergoeding voor zendmasten 19 19

Overige (administratieve) vergoedingen/dienstverlening 25 48

Diverse opbrengsten 155 39

Totaal 413 303

x € 1.000 2010 2009

Onroerende en roerende zaken in exploitatie 4.024 3.760

Overige onroerende - en roerende zaken 41 47

4.065 3.807

Activa ten dienste van de bedrijfsvoering 172 161

Totaal 4.237 3.968

x € 1.000 2010 2009

Activa in exploitatie

Waardeverminderingen 202 1.110

Terugname waardeverminderingen 590 3.065

Saldo -388 -1.955

Activa in ontwikkeling

Waardeverminderingen 3.897 3.624

Terugname waardeverminderingen -84 -301

Saldo 3.813 3.323

Totaal 3.425 1.368

x € 1.000 2010 2009

Geactiveerd inzake projectontwikkeling 1.838 1.516

blad

eren

74

Lonen en salarissen, sociale- en pensioenlasten

Lasten onderhoud

Overige bedrijfslasten

Lasten werkorganisatie

x € 1.000 2010 2009

Lonen en salarissen 2.729 2.439

Sociale lasten 318 269

Pensioenlasten 482 519

Totaal 3.529 3.227

x € 1.000 2010 2009

Werkorganisatie 2.980 2.847

Exploitatie onroerende zaken 1.935 1.978

Leefbaarheid 260 232

Leveringen en diensten 2.102 2.191

Heffing Centraal Fonds Volkshuisvesting 245 235

Overige lasten 83 600

Totaal 7.605 8.083

x € 1.000 2010 2009

Overige personeelskosten 375 329

Gedetacheerd personeel / uitzendkrachten 1.306 1.093

Huisvestingskosten 339 292

Algemene kosten 904 1.084

Raad van commissarissen 56 49

Totaal 2.980 2.847

Bezoldiging 5 leden van de raad van commissarissen 39 31

x € 1.000 2010 2009

Planmatig onderhoud 1.840 1.237

Reparatieverzoeken 874 922

Contractonderhoud 500 491

Onderhoud bij mutatie 401 472

Kosten verbeteren van de verhuurbaarheid 78 113

Sociaal onderhoud 41 11

Onderhoudsbijdragen VvE’s 306 232

Totaal 4.040 3.478

x € 1.000 2010 2009

Bezoldiging directeur bestuurder, inclusief pensioenlasten

en bijtelling privé gebruik bedrijfsauto 221 227

blad

eren

75

Onder de algemene kosten zijn onder meer de honoraria van de externe accountant en

accountantsorganisatie verantwoord, te weten:

Lasten exploitatie onroerende zaken

Lasten ter bevordering leefbaarheid

Lasten leveringen en diensten

x € 1.000 2010 2009

controle van de jaarrekening en andere verantwoordingen 43 43

overige dienstverlening 8 4

Totaal 51 47

x € 1.000 2010 2009

Kosten O - team 46 44

Wijkgericht werken 94 92

Verlichting achterpaden 7 8

Overige kosten 18 2

Leerwerkvoorziening 21 0

Bijdrage schoonmaakkosten 19 26

Bijdrage inloophuis Kerckebosch 40 30

Sponsoring maatschappelijke doelen 15 30

Totaal 260 232

x € 1.000 2010 2009

Gasverbruik c.v.- en warmwaterinstallaties 887 950

Elektriciteitsverbruik 328 330

Waterverbruik 317 305

Groenvoorziening 20 20

Glasverzekeringen 63 56

Kosten schoonmaken 320 353

Schoorsteenvegen 3 3

Kosten huismeester extern 9 8

Kosten warmtemeters 34 48

Servicekosten Eneco gebouw 32 43

Overigen 89 75

Totaal 2.102 2.191

x € 1.000 2010 2009

Locale belastingen onroerende zaken 1.059 1.037

Heffingen waterschappen 183 172

Erfpacht 10 10

Assurantiepremie 104 72

Bijdrage VvE’s 11 52

Woonruimteverdeling 96 193

Contributie landelijke federatie 58 57

Dotatie voorziening oninbare debiteuren -12 82

Invorderingskosten 11 11

Bijdrage bewonersvereniging 53 47

Publiciteit en bewonersblad 62 54

Verhuurkosten 3 3

Advieskosten 33 25

Visitatie 44 0

Ondernemingsplan 48 0

Strategisch vooraad-/milieu-/energiebeleid 10 84

Diverse lasten 131 42

Juridische ondersteuning verhuur 31 37

Totaal 1.935 1.978

blad

eren

76

Overige lasten

Financiële baten en lasten

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Opbrengst financiële vaste activa en effecten

Rentelasten en soortgelijke lasten

Resultaat deelnemingen

x € 1.000 2010 2009

Milieu & Energie 5 0

Acquisitiekosten vastgoedprojecten 0 3

Afwikkelverschillen 19 123

Website Seyster Veste 9 60

Huisstijl aanpassing 0 255

Verkoopkosten projectontwikkeling 50 159

Totaal 83 600

x € 1.000 2010 2009

Rente leningen o/g 4.820 5.061

Geactiveerde rente -803 -680

Kosten borging geldleningen 0 2

Rente waarborgsommen 30 31

Overige rentelasten 36 147

Totaal 4.083 4.561

x € 1.000 2010 2009

VOF Steynlaan 0 -390

Casa Confetti- Uithof III 30 29

CV De Witte Vrouwe 2 2

Machado BV 8 -5

VOF ZEICON 1.200 1.363

Totaal 1.240 999

x € 1.000 2010 2009

Rente banktegoeden 18 31

Rentebaten deelnemingen 0 0

Gefactureerd aan debiteuren 104 118

Totaal 122 149

x € 1.000 2010 2009

Rente BWS subsidies 24 30

Rente leningen deelnemingen 26 125

Totaal 50 155

blad

eren

77

Vennootschapsbelasting

De belastinglast over het resultaat in de winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende

componenten:

Het effectieve belastingtarief voor het jaar 2010 is 90,7%; het toepasselijk tarief is 25,5%.

Het effectief belastingtarief wordt negatief beïnvloed door:

• niet aftrekbare lasten, vooral afschrijving en bijzondere waardeverminderingen, totaal

€ 6.663.000,

• niet of beperkt aftrekbare kosten € 618.536 en positief beïnvloed door:

• niet belastbare verkoopwinst op de verkochte huurwoningen, inclusief dotatie aan de

herinvesteringsreserve € 198.000,

• vrijval van disagio leningen o/g € 215.617

x € 1.000 2010 2009

Belasting resultaat huidig boekjaar 2.696 2.128

Mutatie latente belastingvordering -425 81

Vorming latente belastingvordering 0 -1.914

Totaal 2.271 295

x € 1.000 2010 2009

Jaar 2008 -1.185 0

Jaar 2009 3 295

Jaar 2010 2.271 0

Totaal 1.089 295

blad

eren

78

11. Enkelvoudige jaarrekening 2010

blad

eren

79

Activa 2010 2009

vaste activamateriële vaste activaOnroerende en roerende zaken in exploitatie 119.639 116.915Onroerende zaken bestemd voor verkoop 4.774 4.698 124.413 121.613Onroerende zaken in ontwikkeling 0 3.979Erfpachtgronden 9.008 9.000Onroerende zaken ten dienste van de bedrijfsvoering 647 1.841totaal 134.068 136.433 financiële vaste activa Deelnemingen 3.170 3.649Vorderingen op deelnemingen 967 2.523Te vorderen BWS-subsidies 399 555Borgstellingsvergoedingen 38 39Overige effecten 36 36Overige vorderingen 3.954 3.248totaal 8.564 10.050 vlottende activa voorraden Woningen bestemd voor verkoop 0 169Grondposities en geactiveerde uitgaven voor planontwikkeling 7.622 7.488Voorraad in bewerking 4.934 2.224totaal 12.556 9.881 vorderingen Huurdebiteuren 129 90Overige debiteuren 305 160Vorderingen op deelnemingen 236 434Premie pensioen 0 34Overige vorderingen 397 836Overlopende activa 2.840 1.698totaal 3.907 3.252 Liquide middelen 408 49 totaal 159.503 159.665

Passiva 2010 2009

eigen vermogenAlgemene reserve 41.224 37.722Resultaat boekjaar 1.884 3.502totaal 43.108 41.224

voorzieningen Voorziening voor verplichtingen inzake onrendabele investeringen 187 0Voorziening voor jubilea uitkeringen 52 46totaal 239 46

langlopende schulden Leningen kredietinstellingen 97.411 103.401Waarborgsommen 498 514totaal 97.909 103.915

Kortlopende schulden Gemeenten 196 0Schulden aan kredietinstellingen 10.990 6.253Belastingen 1.246 870Premie pensioen 49 0Schulden aan leveranciers 1.635 2.807Schulden aan deelnemingen 457 407Overige schulden 1.111 1.477Overlopende passiva 2.563 2.666totaal 18.247 14.480

totaal 159.503 159.665

Enkelvoudige balans per 31 decembervoor bestemming resultaat; x € 1.000

blad

eren

80

Enkelvoudige winst- en verliesrekening Toelichting op de enkelvoudige balans en

winst- en verliesrekening

Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling bij de enkelvou-dige balans en winst- en verliesrekeningDe grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling voor de enkelvoudige jaarrekening

en de geconsolideerde jaarrekening zijn aan elkaar gelijk. Voor de desbetreffende grondslagen

wordt verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening.

2010 2009

bedrijfsopbrengstenHuren en erfpacht 23.639 22.818Vergoedingen 2.329 2.335Overheidsbijdragen 0 0Verkoop onroerende zaken 198 159Geactiveerde productie eigen bedrijf 1.838 1.516Overige bedrijfsopbrengsten 413 303Som bedrijfsopbrengsten 28.417 27.131 bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa 4.228 3.959Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 3.425 1.368Lonen en salarissen 2.729 2.439Sociale lasten 318 269Pensioenlasten 482 519Lasten onderhoud 4.039 3.469Overige bedrijfslasten 7.601 8.080som bedrijfslasten 22.822 20.103 bedrijfsresultaat 5.595 7.028 Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 106 133Opbrengst financiële vaste activa 50 155Rentelasten en soortgelijke lasten 4.076 4.553saldo financiële baten en lasten -3.920 -4.265 resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 1.675 2.763 Resultaat deelnemingen 1.295 1.031Vennootschapsbelasting -1.086 -292 Resultaat na belastingen 1.884 3.502

blad

eren

81

Toelichting op de balansx € 1.000

Verloopoverzicht materiële vaste activa

onroerende en roerende onroerende zaken erfpachtgronden onroerende zaken onroerende en roerende totaal

zaken in exploitatie in ontwikkeling bestemd voor verkoop zaken ten dienste van

de bedrijfsvoering

oorspronkelijke uitgavenSaldo op 1 januari 2010 162.344 7.369 9.000 10.634 2.464 191.811Investeringen 361 4.728 0 161 150 5.400Desinvesteringen -61 0 0 -85 -70 -216Overboeking naar in exploitatie 6.092 -8.874 0 0 0 -2.782Correcties op voorgaande jaren 0 -198 0 0 0 -198Overboekingen 0 0 8 0 -1.148 -1.140Saldo op 31 december 2010 168.736 3.025 9.008 10.710 1.396 192.875 Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen Saldo op 1 januari 2010 45.429 3.390 0 5.936 623 55.378Afschrijvingen 4.068 0 0 0 172 4.240Correcties op voorgaande jaren -12 -198 0 0 0 -210Desinvesteringen/ vrijval voorziening 0 0 0 0 -46 -46Overboeking naar in exploitatie 0 -2.936 0 0 0 -2.936Bijzondere waardeverminderingen -388 2.769 0 0 0 2.381Saldo op 31 december 2010 49.097 3.025 0 5.936 749 58.807

Boekwaarde Per 1 januari 2010 116.915 3.979 9.000 4.698 1.841 136.433

Per 31 december 2010 119.639 0 9.008 4.774 647 134.068

blad

eren

82

Verloopoverzicht financiële vaste activa

deelnemingen vorderingen op te vorderen overige effecten borgstellings- totaal

deelnemingen BWS subsidies vergoedingen en overige

vorderingen

Saldo op 1 januari 2010 3.649 2.523 555 36 3.287 10.050

Mutaties 2010 Toevoegingen 54 0 0 0 705 759Rente 0 0 24 0 0 24Aflossingen -1.363 -1.538 -180 0 0 -3.081Waardemutaties 830 -18 0 0 0 812Saldo mutaties -479 -1.556 -156 0 705 -1.486 Saldo op 31 december 2010 3.170 967 399 36 3.992 8.564

x € 1.000

blad

eren

83

Activa

Vaste activa

materiële vaste activa

Het verloop van de boekwaarde is weergegeven in het verloopoverzicht materiële vaste activa,

op de vorige pagina. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting op de

geconsolideerde balans.

Financiële vaste activa

Deelnemingen

Vorderingen op deelnemingen

x € 1.000 2010 2009

Onroerende en roerende zaken in exploitatie 119.639 116.915

Onroerende zaken bestemd voor verkoop 4.774 4.698

124.413 121.613

Onroerende zaken in ontwikkeling 0 3.979

Erfpachtgronden 9.008 9.000

Onroerende zaken ten dienste van de bedrijfsvoering 647 1.841

Totaal 134.068 136.433

x € 1.000 2010 2009

Machado B.V. 876 876

V.O.F. Zeicon 0 1.538

Stichting B.S.W. 91 109

Totaal 967 2.523

x € 1.000 2010 2009

belang

resultaat netto vermogenswaarde

Seyster Veste Vastgoed B.V. 100,00% 13 397 384

Machado B.V. 33,33% 8 600 593

V.O.F. Zeicon 33,33% 1.200 820 1.363

V.O.F. Steynlaan 50,00% 0 0 0

Stichting B.S.W. 100,00% 42 204 162

Stichting De Woonwinkel 33,33% 0 1 1

C.V. De Witte Vrouwe 7,14% 2 148 146

C.V. Uithof III 10,00% 30 1.000 1.000

Totaal 1.295 3.170 3.649

x € 1.000 2010 2009

Deelnemingen 3.170 3.649

Vorderingen op deelnemingen 967 2.523

Te vorderen BWS-subsidies 399 555

Overige effecten 36 36

Borgstellingsvergoedingen 38 39

Overige vorderingen 3.954 3.248

Totaal 8.564 10.050

blad

eren

84

Passiva

Eigen vermogen

Overige reservesAlgemene reserve

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

Er bestaan geen niet uit de balans blijkende verplichtingen anders dan vermeld in de toelichting

op de geconsolideerde balans.

x € 1.000 2010 2009

Saldo 1 januari 37.722 36.252

Resultaatbestemming vorige boekjaar 3.502 1.470

Saldo 31 december 41.224 37.722

Het resultaat van het verslagjaar is 1.884 3.502

blad

eren

85

Gebeurtenissen na balansdatum

Er zijn geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum met

belangrijke gevolgen voor de balans per 31 december 2010.

Resultaatbestemming

In de statuten van Stichting De Seyster Veste zijn geen

bepalingen opgenomen over de resultaatbestemming.

In overeenstemming met het Besluit beheer sociale huursector

worden alle middelen ingezet voor de volkshuisvestelijke

doelstelling van Stichting De Seyster Veste.

In afwachting van een besluit van het bestuur is het resultaat

over 2010 afzonderlijk op de balans opgenomen.

Het bestuursbesluit behoeft de goedkeuring van de raad van

commissarissen.

12. Overige gegevens

blad

eren

86

13. ControleverklaringVerklaring betreffende de jaarrekening

Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2010

van Stichting De Seyster Veste te Zeist gecontroleerd. Deze

jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige

balans per 31 december 2010 en de geconsolideerde en

enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2010 met de

toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de

gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en

andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuurHet bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk

voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en

het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het

opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met

de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als

opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer

sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaar-

verslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen

gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten

instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne

beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de

jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel

belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountantOnze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over

de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze

controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht,

waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het

controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit

beheer sociale-huursector. Dit vereist dat wij voldoen aan de

voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze

controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate

van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen

afwijkingen van materieel belang bevat.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter

verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de

toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werk-

zaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant

toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten

van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel

belang bevat als gevolg van fraude of fouten.

Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de

accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant

is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe

beeld daarvan, gericht op het opzetten van controle-

werkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden.

Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een

oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de

interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle

omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de

gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van

de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten

instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van

het algehele beeld van de jaarrekening.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-

informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing

voor ons oordeel te bieden.

OordeelNaar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld

van de grootte en de samenstelling van het vermogen van

Stichting De Seyster Veste per 31 december 2010 en van het

resultaat over 2010 in overeenstemming met artikel 26, eerste

lid, van het Besluit beheer sociale-huursector richtlijn 645 van

de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaar-

making uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen

Ingevolge artikel 28, sub a van het Besluit beheer sociale-

huursector, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn

gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag,

voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de

van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 BW 2 is

opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder g bedoelde

gegevens zijn toegevoegd.

Tevens vermelden wij dat het jaarverslag en het volkshuis-

vestingsverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen,

verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391,

vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.

Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot

vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning

blad

eren

87

aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG

2005-04 en MG 2008-03, alsmede aan de verplichting tot

vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals

bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding

in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in

MG 2006-04.

Utrecht, 20 juni 2011

Ernst & Young Accountants LLP

w.g. Drs. J.W. van Oostrum RA

blad

eren

88

ColofonUitgaveSeyster Veste

Postbus 1000, 3700 BA Zeist

Zeisteroever 1, 3704 GB Zeist

Telefoon 030-69 40 200

info@seysterveste.nl

www.seysterveste.nl

Seyster Veste is de handelsnaam van Stichting De Seyster

Veste. Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en

Fabrieken te Utrecht in het Handelsregister onder nummer

30041034

RedactieSeyster Veste, Zeist

TekstenBarbara Schilperoort Teksten, Rijswijk

BeeldCorné Bastiaansen, Hilversum

Concept & DesignCascade, Amsterdam

VormgevingAbout Design (Bas Masbeck), Amsterdam

blad

eren