Embed Size (px)
Citation preview
INVESTI IN IMMOBILI E VIVI DI RENDITA.
AFFITTI BREVI & SUB-LOCAZIONI TURISTICHE
GENTILE FRANCESCO francesco-gentile.it
VIVERE DI RENDITA
1
REGISTRATI GRATIS PER APPROFONDIRE L’ARGOMENTO AL SUPER WEBINAR DEL
PROSSIMO 25 NOVEMBRE 20109 ORE 19.”
SUBLOCAZIONI BREVI NELL’ERA DI AIRBNB
CLICCA QUI PER REGISTRARTI.
2
RENDITE A COSTO ZERO???
È davvero possibile investire in immobili senza avere
TANTI SOLDI e anche mettersi allo stesso tempo da parte
denaro extra con rendite residuali?
Stiamo attraversando un momento storico e in questo
preciso istante ogni giorno nascono nuovi investitori e
imprenditori che costruiscono giorno dopo giorno nuove
rendite extra mensili grazie alle locazioni.
Siamo nell’era di Airbnb ,di booking e di altri portali
internazionali che riescono a mettere facilmente in
comunicazione inquilini e locatori senza farli realmente
incontrare.
L’incontro e’ virtuale e la consegna delle chiavi e’
anch’essa gestita automaticamente senza che il
proprietario debba per forza presentarsi per fare le
dovute presentazioni dell’immobile.
Quando e’ possibile avere accesso facilmente a migliaia di
potenziali inquilini senza doversi per forza muovere ogni
3
volta per far visionare l’immobile le cose diventano facili
e replicabili.
E’ la potenza delle locazioni brevi che sono entrate in
modo prepotente nel mercato immobiliare.
Fino a qualche anno fa era impensabile trovare un
immobile in locazione o un inquilino senza mostrare la
casa.
Oggi gli inquilini entrano in Airbnb e controllano foto e
condizioni dell’immobile e la reputazione del locatore.
Si basa tutto sulla fiducia e sui feedback dei precedenti
ospiti.
Nessuna perdita di tempo nel far visionare la casa e
chiunque da qualsiasi parte del mondo puo’ “cliccare” e
prenotare il tuo immobile.
Potrebbe sembrare un business riservato solo a coloro
che hanno case di proprieta’ in location ricercate,ma non
e’ affatto vero.
E’ possibile vivere di rendita e sfruttare questo momento
storico anche se in questo momento non hai una casa da
offrire in locazione.
4
Questa chance te la concede una tecnica che ho svelato
per primo in Italia nel 2012 in questo video.
Ora tutti conoscono le sublocazioni,ma quando ne parlai
per la prima volta nessuno sapeva che potessero essere
una enorme fonte di reddito residuale e soprattutto legali
al 100%.
Sono uno strumento facile da applicare ,previste dal
codice civile e che se effettuate ti daranno mensilmente
una rendita extra oltre il tuo stipendio che potrai disporre
a tuo piacimento ,per il tuo benessere ,per i tuoi debiti
,per pagare il tuo mutuo ,insomma per quello che vuoi.
I lati positivi sono bassissimo anticipo per crearle ,infatti
hanno gli stessi costi di prendere una casa in locazione
normale.
Ho sempre insegnato a sublocare immobili con un mio
corso on line storico avanzato che in 7 anni ha venduto
oltre 2000 copie !!
I miei insegnamenti sono stati sempre rivolti a
sublocazioni standard ossia di immobili con contratto di
locazione di medio e lungo termine perche’ garantiscono
5
all’investitore di avere meno lavoro da svolgere e meno
turn over.
Sono ideali anche per chi vuole operare in zone della
citta’ poco ricercate per motivi turistici.
E’ innegabile,pero’ che il fenomeno degli affitti brevi e la
facilita’ di accesso a migliaia di inquilini grazie a portali
web come Airbnb renda le sublocazioni di breve durata
una vera e propria miniera d’oro per coloro che vogliono
guadagnare con questa tecnica.
La prima analisi da fare se vuoi diventare un bravo
locatore anzi sub-locatore , riguarda il tuo cashflow,
ovvero il flusso di cassa.
Flusso di cassa = entrate - uscite
Se una persona guadagna 1000 euro al mese e ne
spende 1000, il suo flusso di cassa è pari a zero.
Molti al giorno d'oggi spendono tutto quello che
guadagnano per colpa della crisi e per colpa delle tante
cose che oggi ci sono a disposizione e che non possiamo
e non vogliamo rinunciare . A un italiano medio a volte
6
entrano 1600 euro e ne escono 1700, cioè spende
sempre un po’ più di ciò che guadagna.
Quindi comincia a indebitarsi e piano piano smette di
pagare l'imprevisto, la facciata della casa,una multa ecc .
Per poi arrivare a un punto di non ritorno e all'inizio del
fallimento.
L’unico modo per evitare il lento declino finanziario e’
crearsi delle piccole entrate singole che unite insieme
formano un nuovo reddito extra.
Man mano che aumenti le rendite mensili puoi aumentare
i tuoi vizi,lussi ,spese ecc senza andare sul lastrico.
Se perdi il lavoro non avrai crisi finanziarie. Potrai
ritrovarlo con calma nel frattempo le spese sono coperte
dalle tue rendite mensili.
Hai capito come funziona?
7
Vediamo ora come analizzare il cash flow con un esempio
e di conseguenza potrai iniziare ad analizzare il tuo.
Non ti spaventare se al momento scoprirai che e'
negativo!
Vediamo l'esempio.
Definiamo “povero” chi non ha patrimonio né beni ed ha
un flusso di cassa pari a zero; non necessariamente uno
stipendio basso.
Possiamo avere anche un agente immobiliare “povero”
che guadagna 5.000 euro al mese e ne spende
altrettanti. Ha comunque un flusso di cassa pari a zero.
E la classe media degli italiani? È la classe di persone che
8
ha un buono stipendio, che si aggira sui 2500 euro
mensili ma comunque cashflow tendente a zero, in
quanto investe tutto in spese di vario genere ed ha
spesso un mutuo da pagare con rata elevata;
Tutte le entrate sono dovute al proprio lavoro al 100%.
Un esempio è il professionista che guadagna 4000 euro al
mese e li spende tutti per mantenere un tenore di vita
alto e pagare la rata del mutuo.
Rispetto agli altri se non altro una parte del denaro è
“investita” nella casa di proprietà.
Come vedremo più avanti non è un grande investimento
e il ritorno è praticamente inesistente.
Ma sappiamo che l’italiano medio ha, o ambisce ad avere,
la casa di proprietà.
Poi giustamente va a cena fuori, vuole un’ auto
migliore,la cameretta nuova per i figli , il dentista ,le ferie
9
estive , fosse vero che per vivere gli bastano 4000 euro
al mese! Se guadagna 4000 euro ha anche uscite per
4000 euro: quindi un cash-flow pari a zero.
Tuttavia, diversamente dal povero, ha la casa di proprietà
e sta pagando un mutuo, che quindi troveremo fra le sue
passività. Ogni mese paga una rata di mutuo pari a 1000
euro e lo farà per trent’anni. Ciò vuol dire che non si può
permettere nessun extra.
Se vuole cambiare macchina deve aggiungere 300 euro
di extra mensili fra le passività, con il conseguente
aumento delle spese fisse.
È la rappresentazione di una famiglia normale.
La classe ricca invece è la classe di persone che ha
cashflow positivo, non tanto perché ha uno stipendio
elevato o basse spese, ma perché ha attività ulteriori
10
rispetto al proprio lavoro, che danno luogo a rendite
automatiche costanti.
Ecco il cashflow tipico della classe
“ricca”.
LAVORO
4000
ATTIVITA'
5000
Il “cashflow” (entrate - uscite) è l'unico indicatore di ricchezza e
rappresenta l’obiettivo su cui lavorare per creare rendite
automatiche.
Il ricco lavora come il povero e l’appartenente alla classe
media,percependo, uno stipendio medio-alto.
In base alle attivita’ extra che e’ riuscito a generare in
diversi anni puo’ gestire le uscite senza indebitarsi.
Il reddito da lavoro non conta perche’ contano solo le
entrate extra che devono pagare spese di vario tipo.
11
Se ad esempio questa persona avesse :
Rata mutuo :1000 euro
Rata auto :700 euro
Spese per vivere :2800 euro.
( mangiare,vestirsi,amministrazione,luce ecc)
Seconda casa spese mensili 500 euro
Le sue entrate extra coprono benissimo le sue uscite
mensili.
Se volesse ad esempio acquistare un altro bene di lusso o
affrontare una nuova spesa prima dovrebbe generare
l’entrate e poi sostenere la spese.
In questo modo ,le sue spese sono pagate da altre
attivita’ e non dal suo stipendio mensile.
La differenza sta soprattutto nel modo di vivere del ricco
rispetto alle altre classi. Ci dobbiamo chiedere come
organizzi le sue giornate e da dove derivino le sue
12
entrate. Ad esempio, cosa succede se smette di lavorare
per tre mesi? Muore di fame? No, perché la sua attività
va avanti,il suo cash flow continua ad essere positivo
perche' ad esempio i suoi affitti coprono le sue spese.
Quindi ricorda per iniziare ad investire con gli
immobili un ottimo modo e' quello di crearsi delle
rendite automatiche che ti diano un cash flow
positivo.
13
USA LA LEVA
Così come ci indica la parola stessa, la leva va
finanziaria consiste nell’utilizzare una determinata
quantità di denaro per creane molto di piu’ . Servirsi
della leva finanziaria, in questo caso, significa utilizzare
un capitale minimo per comprare immobili anche di
elevato valore, ottenendo un rendimento (detto “ROE”)
molto alto.
Non è necessario possedere già tanto denaro per
diventare ricchi e lo dimostra il fatto che il 90% delle
persone ricche sono milionarie di primo grado. Vuol dire
che sono partite da zero, senza patrimoni familiari alle
spalle. Niente eredità, solo buone idee o lavoro
intelligente.
Certamente il denaro può essere una leva potente. È più
facile guadagnare 1.000.000 di euro se parti con 100000.
Se leggi spesso i miei post nel blog avrai visto che io uso
molti tipi di leva per ottenere dei buoni risultati.
14
Se hai acquistato un mio corso avanzato sai che punto
sino alla nausea a farti formare una squadra di
professionisti che lavori per te.
Perche' ?
Semplicemente perche' cosi fai “ leva”.
Un conto e' andare a visitare 100 immobili a caso senza
conoscere le motivazioni dei venditori ,un altro e' quello
di visitare 100 immobili dove ti ha chiamato il tuo
mediatore spiegandoti che e' ha un immobile con le
caratteristiche che stai cercando .
15
Questa e ' la leva !
Per l'investitore immobiliare e' ottenere 100 spendendo
1.
Vediamo alcuni tipi di leva che tu prima o poi userai se un
domani spero per te vicino vorrai migliorare la tua
situazione economica.
● Il tempo a disposizione
16
● Le idee vincenti
● Le conoscenze.
● Le capacita'.
● Esperienze
Il tempo è una leva interna, perché riguarda te stesso, le
tue capacità e le tue risorse. Prova a pensare di dover
utilizzare la leva del tempo per sollevare 1.000.000 di
euro. Pensi di riuscirci?
1 milione di euro sono tanti da guadagnare in un anno,
ma potrebbero non esserlo nel corso di 20 anni.
Il tempo, dunque, è una grande risorsa e se tu avessi
tutto il tempo a disposizione, l’impresa risulterebbe meno
impegnativa.
Inoltre ci sono tanti ricchi che non hanno tempo di
investire i loro soldi. Tu invece potresti avere tempo per
investire ,ma non soldi. È plausibile pensare di creare una
società di investimenti immobiliari dove tu conduci le
17
operazioni e il tuo socio mette i soldi? In questo caso, stai
scambiando tempo con denaro, e il tempo diventa una
tua potentissima leva finanziaria.
Qui infatti analizziamo la leva delle idee.
Molti miei studenti continuano a obiettare sul fatto che
sono senza soldi e quindi non possono investire.
Le idee sono un’ottima leva.
Prova a scovare un affare certo ,un venditore motivato
che e' disposto a dare l'immobile sotto il 30 % del prezzo
attuale per saldare un debito ad esempio.
Tu non hai soldi ,ma l'affare e' certo ?
18
Tranquillo che bastera' chiedere a 2 o 3 persone vicine a
te e ti daranno loro i soldi per l'anticipo da versare.
Tu concludi l'affare e' hai messo l'idea ,loro mettono i
soldi.
Tutti guadagnate…. tu denaro senza metterne ,loro soldi
e tempo, infatti non hanno dovuto cercare l'affare .
Hai capito come funziona?
Un’altra leva importante è quella delle nostre conoscenze,
intese come quell’insieme di relazioni che intrecciamo con
le altre persone. A seconda del progetto che vuoi
realizzare, la conoscenza giusta può giocare a tuo favore
aiutandoti a raggiungere lo scopo che ti sei prefissato.
La tua squadra se ci pensi avra' tutte le conoscenze di cui
tu hai bisogno.
Se hai bisogno di frazionare un immobile per trasformarlo
in piu' unita' abitative la conoscenza dell'architetto o
geometra sara' fondamentale per accorciare i tempi e'
sfruttare le loro competenze in materia.
19
Tu non puoi studiare tutto o laurearti in tutti i campi.
Se hai bisogno di un mediatore la sua esperienza ti sara'
utile come accennato prima.
Non dimentichiamo il notaio la sua amicizia ti fara'
risparmiare fregature e soldi.
Passiamo alla leva delle capacita' .
Se coltivi questa leva ,anzi se sfrutti questo tipo di leva
avrai sempre piu' risultati positivi.
Si sa che con l'aumentare delle proprie capacita'
aumentano anche i rendimenti.
All'inizio studierai le tecniche per investire in immobili
partendo da zero e piano piano aumenterai le tue
capacita’.
Non dimenticare sempre di migliorare.
Le esperienze degli altri .
La leva piu' importante .
20
Se non potessimo copiare dalle esperienze altrui il mondo
non si sarebbe mai evoluto.
Se esistono libri ,manuali ,corsi formazione
professionali,coaching individuali un motivo ci sara'!
Un professionista mette la sua esperienza in un campo
professionale che gli e’ costata tempo e sacrifici e la
“mette a disposizione” del prossimo.
Il professionista guadagna denaro usando la leva della
conoscenza e dell'esperienza.
L'aspirante o l'apprendista professionista paga un servizio
e compra il tempo e l'esperienza degli altri.
Tutti vincono .
Non e' possibile investire in immobili senza avere un
coach , una squadra e quindi usare la leva.
Forse potra' anche essere fattibile ,ma ci si
impiegherebbe circa 10 anni!
Infatti sfruttare l'esperienza degli altri ti evita di
21
commettere gli errori commessi da chi ha dovuto
imparare e lottare quotidianamente .
L'esperienza vince sempre.
Passiamo ora ad un altro tipo di leva che e' fondamentale
per investire in immobili partendo da zero.
Ossia sfruttare il debito !
Gli americani distinguono good debts and bad debts,
ossia “debiti buoni e debiti cattivi”. Quelli cattivi sono
debiti che fanno uscire soldi dal tuo portafoglio, come,
per esempio, il mutuo per la casa di proprietà o le rate
della macchina.
I debiti buoni sono quelli che ti portano denaro perché
vengono investiti in operazioni a flusso di cassa
(cashflow) positivo.
Per esempio, se compri un immobile tramite mutuo e lo
affitti generando una rendita e pagando in modo
automatico anche la rata del prestito, allora è un debito
22
buono che moltiplica i tuoi soldi e il tuo patrimonio. In
questo caso il prestito è una leva finanziaria molto
potente.
Altri debiti buoni sono quelli che contraiamo con i nostri
amici ,partner di affari per evitare anticipi nella cessione
del preliminare .
La cessione del preliminare e' il primo mezzo per iniziare
ad investire in immobili senza soldi.
Se ad esempio trovi un immobile con un venditore
motivato che e' disposto a darti a 70 un immobile che
vale 100 in cambio del saldo del suo debito contratto con
il condominio per 10000 e che se non salda rischia il
pignoramento.
Basta avere 10000 euro ,ma se non li hai o non li vuoi
mettere bastera' trovare uno ,due o tre amici ,parenti o
conoscenti o chi vuoi tu che in cambio di un 10 % di
interesse annuo ti diano la cifra da anticipare al
preliminare.
23
Rivendi il preliminare a 100 e ottieni il seguente risultato.
100000 -70000 al venditore= 30000 – 1000 di interessi
alla squadra.
Tu ottieni 29000 euro senza aver messo un soldo
nell'operazione.
In questo esempio molto semplificato hai un idea della
potenza della leva e degli investimenti
immobiliari.
Quante operazioni puoi fare simili ?Quante ne vuoi .
Basta non trovare i soldi , ma basta studiare le tecniche
per scovare gli affari.
Se poi un pensa che non ha soldi ,che non fa per lui ,che
non e' possibile ,che e' troppo bello per essere vero ,che
non spende per studiare e che non e' il momento giusto
nessuno lo puo' piu' aiutare.
Un altro tipo di leva che forse non hai notato nell'esempio
precedente ,ma che c'e' e si puo' sfruttare e' il venditore
motivato ossia il don't wanters.
24
Tantissimi miei post sul blog parlano del fenomeno dei
don't wanters .
Le motivazioni a vendere sono delle leve che tu puoi
utilizzare per ottenere risultati positivi per il tuo business.
LA LEVA DEL MOMENTO!!!
Se hai compreso bene i concetti di leva e di come creare cash flow nella tua
vita,sicuramente sarai felice di sapere che in Italia oggi grazie all’esplosione del
business degli affitti brevi turistici e’ possibile creare rendite mensili senza dover per
forza acquistare gli immobili.
Dal 2012 insegno a creare cash flow con questo strumento.
Ora e’ arrivato il momento anche di insegnarti a creare rendite mensili con gli affitti brevi
o meglio con sub-affitti brevi in zone turistiche della citta’ o di vacanza nelle migliori
localita’ di villeggiatura in Italia.
25
La cosa positiva e’ che potrai selezionare questi affari ovunque anche se non sono
vicini a casa tua.
Come sai la gestione delle locazioni con Airbnb ,booking sono pressoche’ automatiche
e non e’ necessaria la tua costante presenza sul posto per gestire le locazioni.
Una miniera d’oro per chi sapra’ cogliere l’attimo e avere un vantaggio sleale rispetto a
coloro che acquistano immobili per poi metterli a reddito.
Tu potrai prima testare le capacita’ con il primo immobile e creare la prima rendita.
Se sarai capace e il metodo ti piacera’ allora potrai proseguire acquisendo nuovi
immobili per poi darli in sub-affitto legalmente.
Occorrono circa 2 ore per darti le principali strategie ed ho deciso di farti un super
regalo invitando anche te al super webinar del 25 novembre 2019 ore 19 “Guadagnare
con le sublocazioni nell’era di Airbnb”.
26
Clicca qui per registrarti gratis.
Se stai leggendo questo report dopo il 25 novembre mi puoi scrivere a
[email protected] e chiedermi la replica della diretta!
Ti ringrazio per avermi seguito in questo special report.
Ti auguro buon business.
Ciao da Franco.
27
CORSO STORICO CHE HA FATTO NASCERE IN QUESTI ULTIMI 7 ANNI MIGLIAIA DI
NUOVI INVESTITORI.CLICCA QUI SE VUOI ACQUISTARE ANCHE TE QUESTO RARO
“CORSO ON LINE PER GUADAGNARE CON LE SUBLOCAZIONI”.
