Ing · Web viewIng. Szegi Dionýz , Námestie slobody 1359/19 , 946 32 Marcelová znalec v odbore stavebníctvo , odvetvie pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuľností , tel.: 0905

Ing. Szegi Dionýz , Námestie slobody 1359/19 , 946 32 Marcelová

znalec v odbore stavebníctvo , odvetvie pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuľností , tel.: 0905 263653

ZNALECKÝ POSUDOKčíslo 86/2012

vo veci stanovenia všeobecnej hodnotyrodinného domu so súpisným číslom 897 , pozemkov s parcelným číslom 1124/1 a 1124/3

v katastrálnom území Pribeta obce Pribeta , ako aj ich príslušenstvaza účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby

Zadávateľ posudku : DUPOS dražobná , spol. s r.o. ,Tamaškovičova č. 17 , 917 01 TrnavaIČO: 36 233 935

Číslo objednávky : Písomná objednávka DD 114-2012 zo dňa 25.07.2012

Počet strán ( z toho príloh ) : 44 ( z toho 16 strán príloh )

Počet odovzdaných vyhotovení : 5 ( päť )

Znalecký posudok č. 86/2012 strana č.2

I. ÚVODNÁ ČASŤ

1. Úloha znalca podľa objednávky: Úlohou znalca podľa písomnej objednávky číslo DD 114-2012 zo dňa 25.07.2012 je stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností zapísaných na liste vlastníctva číslo 270 , a to rodinného domu so súpisným číslom 897 na pozemku s parcelným číslom 1124/1 , pozemkov s parcelným číslom 1124/1 a 1124/3 v katastrálnom území Pribeta obce Pribeta , ako aj ich príslušenstva.

2. Účel posudku: Všeobecná hodnota nehnuteľností a stavieb tvoriacich predmet znaleckého posudku je stanovená za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby.

3. Dátum vyžiadania posudku: Posudok bol vyžiadaný písomnou objednávkou zo dňa 25. júla 2012.

4. Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný: Dátum miestnej obhliadky – 13. august 2012.

5. Dátum ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Dátum vyhotovenia znaleckého posudku – 23. august 2012.

6. Podklady na vypracovanie posudku:

6.1 Podklady dodané zadávateľom: Písomná objednávka číslo DD 114-2012 zo dňa 25.07.2012 , Fotokópia rozhodnutia ONV v Komárne číslo 1398/1972-Sp. zo dňa 18.04.1972 o prípustnosti stavby

rodinného domu na pozemku s parcelným číslom 1124/1 v katastrálnom území Pribeta obce Pribeta , Fotokópia právoplatného a vykonateľného rozhodnutia ONV v Komárne číslo 1398/1972-Sp./3 zo dňa

14.12.1976 na povolenie užívania stavby rodinného domu na pozemku s parcelným číslom 1124/1 v katastrálnom území Pribeta obce Pribeta ,

Fotokópia znaleckého posudku číslo 33/2005 zo dňa 29.05.2005 znalca Ing. Zuzana Kočkovičová , Hurbanovo.

6.2 Podklady získané znalcom: Originál výpisu z listu vlastníctva číslo 270 pre katastrálne územie Pribeta obce Pribeta , vydaný Správou

katastra Komárno zo dňa 13.08.2012 , Originál kópie z katastrálnej mapy , mapový list číslo Z.S.VIII.26.20 na pozemky s parcelným číslom

1124/1 a 1124/3 v katastrálnom území Pribeta obce Pribeta , vydaný Správou katastra Komárno zo dňa 13.08.2012 ,

Výsledky miestnej obhliadky a hodnotenie skutkového stavu nehnuteľností tvoriacich predmet znaleckého posudku ,

Konzultácie pri miestnej obhliadke prítomným spoluvlastníkom pre upresnenie časovo - technických údajov o nehnuteľnostiach a ich príslušenstva tvoriacich predmet znaleckého posudku ,

Kontrolné zameranie nehnuteľností a ich príslušenstva tvoriacich predmet znaleckého posudku a zakreslenie skutkového stavu rodinného domu so súpisným číslom 897 v obci Pribeta s vyznačením rozhodujúcich rozmerov použitých pri výpočtoch merných jednotiek ,

Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností tvoriacich predmet znaleckého posudku.

7. Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR číslo 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majektu v platnom znení.

8. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon NR SR číslo 382/2004 Z.z. o znalcoch , tlmočníkoch a prekladateľoch v platnom znení , Vyhláška MS SR číslo 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon číslo 382/2004 Z.z. o znalcoch ,

tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení , STN 7340 55 – Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov , Vyhláška Štatistického úradu SR číslo 323/2010 Z.z. , ktorou sa vydáva Štatistická klasifikácia stavieb , Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ II. štvrťrok 2012 spracované pomocou

pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb.


9. Osobitné požiadavky zadávateľa: Zadávateľ vo svojej objednávke neuviedol žiadne osobitné požiadavky.

II. POSUDOK

1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE O NEHNUTEĽNOSTIACH TVORIACICH PREDMET ZNALECKÉHO POSUDKU:

1.1 Výber použitej metódy: Stanovenie všeobecnej hodnoty pozemkov a stavieb tvoriacich predmet znaleckého posudku je vykonané v súlade s prílohou číslo 3. vyhlášky MS SR číslo 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v „ Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb “ vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Všeobecná hodnota môže byť stanovená rôznymi metódami - výber vhodnej metódy vykoná znalec. Podľa účelu znaleckého posudku možno použiť aj viac metód súčasne.

1.1.1 Všeobecná hodnota stavieb - porovnávacia metóda :Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch stavieb. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku ( obstavaný priestor , zastavaná plocha , podlahová plocha , dĺžka , kus a pod. ) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných stavieb a ohodnocovanej stavby. Podklady na porovnanie musia byť plne identifikovateľné a preskúmateľné. Pri porovnávaní sa musia vylúčiť všetky vplyvy mimoriadnych okolností trhu. Pre nedostatok hodnoverných podkladov pre dané typy stavieb v predmetnej lokalite , porovnávacia metóda nebude použitá pri výpočte všeobecnej hodnoty stavieb tvoriacich predmet znaleckého posudku.

1.1.2 Všeobecná hodnota stavieb - kombinovaná metóda : Použije sa iba pri stavieb , ktoré sú schopné dosahovať výnos formou prenájmu. Stavby tvoriace predmet znaleckého posudku sú toho času bez výnosu v užívaní vlastníkov , a napriek tomu , že by boli za určitých podmienok schopné dosahovať aj výnos formou prenájmu , nepodarilo sa zabezpečiť hodnoverné podklady na výpočet ich reálnej výnosovej hodnoty , preto kombinovaná metóda nebude použitá pri výpočte všeobecnej hodnoty stavieb tvoriacich predmet znaleckého posudku.

1.1.3 Všeobecná hodnota stavieb - metóda polohovej diferenciácie : Základom výpočtu podľa metódy polohovej diferenciácie je úprava technickej hodnoty koeficientom polohovej diferenciácie vyjadrujúcim vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na všeobecnú hodnotu v mieste a čase podľa metodiky určenej ministerstvom. Stanovenie všeobecnej hodnoty stavieb metódou polohovej diferenciácie vychádza z výpočtu východiskovej a technickej hodnoty predmetných stavieb.

Východisková hodnota je znalecký odhad hodnoty , za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov podľa verejne publikovaných katalógov určených ministerstvom , ktorým je aj použitá Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydaná ÚSI ŽU v Žiline v roku 2001. Jednotková hodnota sa preskúmateľným spôsobom upraví podľa jednotlivých charakteristík hodnoteného objektu ( výška podlažia , plocha podlažia , vybavenosť objektu , konštrukčno - materiálová charakteristika a pod. ) a prepočíta sa do cenovej úrovne k termínu , ku ktorému sa vykonáva ohodnotenie. Pri výpočte budú použité indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do cenovej úrovne II. štvrťrok 2012 spracované pomocou indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb.

Technická hodnota je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania.

1.1.4 Všeobecná hodnota pozemkov – porovnávacia metóda : Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch pozemkov. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku ( 1 m2 pozemku ) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných pozemkov a ohodnocovaného pozemku. Podklady na porovnanie musia byť identifikovateľné. Pri porovnávaní sa musia vylúčiť všetky vplyvy mimoriadnych okolností trhu. Pre nedostatok hodnoverných a preskúmateľných podkladov porovnávacia metóda nebude použitá pri výpočte všeobecnej hodnoty pozemkov tvoriacich predmet znaleckého posudku.


1.1.5 Všeobecná hodnota pozemkov – výnosová metóda : Použije sa pri pozemkoch , ktoré sú schopné dosahovať výnos. Pozemky tvoriace predmet znaleckého posudku sú toho času bez výnosu v užívaní vlastníkov , a napriek tomu , že by boli za určitých podmienok čiastočne schopné dosahovať aj výnos formou prenájmu , nepodarilo sa zabezpečiť hodnoverné a preskúmateľné podklady na výpočet ich reálnej výnosovej hodnoty , preto výnosová metóda nebude použitá pri výpočte všeobecnej hodnoty pozemkov tvoriacich predmet znaleckého posudku.

1.1.6 Všeobecná hodnota pozemkov – metóda polohovej diferenciácie : Všeobecná hodnota pozemkov v zastavanom území obce , nepoľnohospodárskych a nelesných pozemkov a všeobecná hodnota pozemkov mimo zastavaného územia obce určených na stavbu je stanovená vynásobením výmery pozemku jednotkovou všeobecnou hodnotou pozemku. Jednotková všeobecná hodnota pozemku je stanovená úpravou jednotkovej východiskovej hodnoty pozemkov koeficientom polohovej diferenciácie , vyjadrujúci vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na všeobecnú hodnotu v mieste a v čase.

1.2. Vlastnícke a evidenčné údaje :Podľa výpisu z listu vlastníctva číslo 270 pre katastrálne územie Pribeta obce Pribeta , vydaný Správou katastra Komárno zo dňa 13.08.2012 , boli identifikové nasledovné vlastnícke a evidenčné údaje :

Časť A - Majetková podstata - parcely registra "C":

parcela číslo výmera v m2 druh pozemku umiestnenie pozemku 1124/1 372 zastavaná plocha a nádvorie v zastavanom území obce1124/3 315 záhrada v zastavanom území obce

Časť A - Majetková podstata - stavby :

súpisné číslo na parcele číslo popis stavby897 1124/1 rodinný dom

Časť B - Vlastníci:

por.číslo priezvisko,meno,adresa vlastníka dátum narodenia podiel

2 Papp Zoltán rodený Papp a manželka 16.05.1976 3/4Pappová Jarmila rodená Pagurková 04.01.1970Ružová 897/14 , Pribeta , SR

Titul nadobudnutia : Kúpna zmluva V-1900/2005 , Zrušenie exekúcie EX 104/2005 , Z-2608/06.

Poznámka: Poznamenáva sa oznámenie o začatí výkonu záložného práva 0292/3057/2012 zo dňa 09.07.2012 , P-884/12 v prospech záložného veriteľa Slovenská sporiteľňa, a.s. , Tomášikova 48 , 832 37 Bratislava formou dobrovoľnej dražby na pozemky „C“ s parcelným číslom 1124/1 , 1124/3 , a na rodinný dom so súpisným číslom 897 na parcele číslo 1124/1 na podiel 3/4 vlastníka Papp Zoltán rodený Papp , narodený 16.05.1976 a Jarmila rodená Pagurková narodená 04.01.1970.

5 Pappová Jarmila rodená Pagurková 04.01.1970 5/20Ružová 897/14 , Pribeta , SR

Titul nadobudnutia : Osvedčenie o dedičstve D 849/01 , Z-3724/02 , D 1197/02 , Z-1831/03 ,Zrušenie exekúcie EX 104/2005 , Z-2608/06.

Poznámka: Poznamenáva sa oznámenie o začatí výkonu záložného práva 0292/3057/2012 zo dňa 09.07.2012 , P-884/12 v prospech záložného veriteľa Slovenská sporiteľňa, a.s. , Tomášikova 48 , 832 37 Bratislava formou dobrovoľnej dražby na pozemky „C“ s parcelným číslom 1124/1 , 1124/3 , a na rodinný dom so súpisným číslom 897 na parcele číslo 1124/1 na podiel 5/20 vlastníka Pappová Jarmila rodená Pagurková narodená 04.01.1970.


Časť C - Ťarchy: Záložné právo V-2449/05 v prospech Slovenskej sporiteľne , a.s. , so sídlom Suché mýto 4 , 816 07 Bratislava , IČO: 00 151 653 , úver č. 0212034675 na zabezpečenie pohľadávky s príslušenstvom na parcelu číslo 1124/1 so stavbou so súpisným číslom 897 , a na parcelu číslo 1124/3 ,Vlastník pod poradovým číslom : 2 Exekučný príkaz EX 4338/10 zo dňa 23.11.2010 , P1-3521/10 zriadením exekučného záložného práva v prospech PROFI CREDIT Slovakia , s.r.o. , Mliekarenská 10 , 824 96 Bratislava , IČO: 35 792 752 na „C“ pozemky s parcelným číslom 1124/1 a 1124/3 , a na rodinný dom so súpisným číslom 897 na parcele číslo 1124/1 na podiel 3/4 vlastníka Papp Zoltán rodený Papp narodený 16.05.1976 a Jarmila rodená Pagurková narodená 04.01.1970 ( Exekútorský úrad Vráble súdny exekútor JUDr. Milan Strieška ) ,Exekučný príkaz EX 714/09 zo dňa 04.01.2011 , P1-26/11 zriadením exekučného záložného práva v prospech CETELEM SLOVENSKO , a.s. , Panenská 7 , 812 36 Bratislava , na „C“ pozemky s parcelným číslom 1124/1 a 1124/3 , a na rodinný dom so súpisným číslom 897 na parcele číslo 1124/1 na podiel 3/4 vlastníka Papp Zoltán rodený Papp narodený 16.05.1976 a Jarmila rodená Pagurková narodená 04.01.1970 ( Exekútorský úrad Bratislava súdny exekútor JUDr. Pavol Holík ) ,Exekučný príkaz EX 479/2012 zo dňa 05.06.2012 , Z-2931/12 na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva v prospech PRO CIVITAS s.r.o. , Astrová 2/A , Bratislava , IČO: 45 869 464 na „C“ pozemky s parcelným číslom 1124/1 a 1124/3 , a na rodinný dom so súpisným číslom 897 na parcele číslo 1124/1 na podiel 3/4 vlastníka Papp Zoltán rodený Papp narodený 16.05.1976 a Jarmila rodená Pagurková narodená 04.01.1970 ( Exekútorský úrad Nitra , súdny exekútor JUDr. Miroslav Šupa ) ,Vlastník pod poradovým číslom : 5 Exekučný príkaz EX 4338/10 zo dňa 23.11.2010 , P1-3521/10 zriadením exekučného záložného práva v prospech PROFI CREDIT Slovakia , s.r.o. , Mliekarenská 10 , 824 96 Bratislava , IČO: 35 792 752 na „C“ pozemky s parcelným číslom 1124/1 a 1124/3 , a na rodinný dom so súpisným číslom 897 na parcele číslo 1124/1 na podiel 5/20 vlastníka Pappová Jarmila rodená Pagurková narodená 04.01.1970 ( Exekútorský úrad Vráble súdny exekútor JUDr. Milan Strieška ), Exekučný príkaz EX 714/09 zo dňa 04.01.2011 , P1-26/11 zriadením exekučného záložného práva v prospech CETELEM SLOVENSKO , a.s. , Panenská 7 , 812 36 Bratislava , na „C“ pozemky s parcelným číslom 1124/1 a 1124/3 , a na rodinný dom so súpisným číslom 897 na parcele číslo 1124/1 na podiel 5/20 vlastníka Pappová Jarmila rodená Pagurková narodená 04.01.1970 ( Exekútorský úrad Bratislava súdny exekútor JUDr. Pavol Holík ) , Exekučný príkaz EX 303/11 zo dňa 27.06.2011 , Z-3942/11 zriadením exekučného záložného práva v prospech oprávnenému Orange Slovensko a.s. , Prievozská 6/A , Bratislava , IČO: 35 697 270 na parcely registra C KN s parcelným číslom 1124/1 a 1124/3 , a na rodinný dom so súpisným číslom 897 na parcele číslo 1124/1 na podiel 5/20 vlastníka Pappová Jarmila rodená Pagurková narodená 04.01.1970 ( Exekútorský úrad Nové Zámky - súdny exekútor JUDr. Jozef Ivančík ).

Iné údaje : Bez zápisu.

1.3 Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením , zameraním , obhliadnutím a hodnotením nehnuteľností tvoriacich predmet znaleckého posudku bola vykonaná dňa 13. augusta 2012 za účasti jedného zo spoluvlastníkov ( podľa listu vlastníctva s poradovým číslom 5 ) a znalca. V deň miestnej obhliadky bola vyhotovená aj fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností tvoriacich predmet znaleckého posudku.

1.4 Porovnanie dokumentácie stavieb a nehnuteľností so skutkovým stavom: Miestna obhliadka nehnuteľností tvoriacich predmet znaleckého posudku bola vykonaná dňa 13. augusta 2012 , ako aj následné porovnanie predloženej a vyžiadanej právnej a technickej dokumentácie so stavom zisteným pri miestnej obhliadke. Pri tomto porovnaní boli zaznamenané nasledovné skutočnosti :

1.4.1 Porovnanie právnej dokumentácie : Pri porovnaní listu vlastníctva číslo 270 a kópie z katastrálnej mapy so skutkovým stavom zisteným v čase miestnej obhliadky boli zaznamenané nasledovné skutočnosti:


originál výpisu z listu vlastníctva číslo 270 pre katastrálne územie Pribeta obce Pribeta , vydaný Správou katastra Komárno zo dňa 13.08.2012 , ako aj originál kópie z katastrálnej mapy , mapový list číslo Z.S.VIII.26.20 na pozemky s parcelným číslom 1124/1 a 1124/3 v katastrálnom území Pribeta obce Pribeta , vydaný Správou katastra Komárno zo dňa 13.08.2012 boli zabezpečené znalcom ,

rodinný dom so súpisným číslom 897 na pozemku s parcelným číslom 1124/1 , ako aj pozemky s parcelným číslom 1124/1 – zastavaná plocha a nádvorie vo výmere 372 m2 , a s parcelným číslom 1124/3 – záhrada vo výmere 315 m2 v katastrálnom území Pribeta obce Pribeta sú zapísané na liste vlastníctva číslo 270 a sú zakreslené aj v katastrálnej mape , a to v súlade so skutkovým stavom zisteným pri miestnej obhliadke ,

skutkový stav rodinného domu v čase miestnej obhliadky podrobne vystihuje nákres s vyznačením rozhodujúcich rozmerov použitých pri výpočtoch merných jednotiek , ako aj fotodokumentácia v prílohovej časti znaleckého posudku.

1.4.2 Porovnanie technickej dokumentácie : z technickej dokumentácie stavieb tvoriacich predmet znaleckého posudku zástupcom zadávateľa bola zabezpečovaná fotokópia rozhodnutia ONV v Komárne číslo 1398/1972-Sp. zo dňa 18.04.1972 o prípustnosti stavby rodinného domu na pozemku s parcelným číslom 1124/1 v katastrálnom území Pribeta obce Pribeta , ako aj fotokópia právoplatného a vykonateľného rozhodnutia ONV v Komárne číslo 1398/1972-Sp./3 zo dňa 14.12.1976 na povolenie užívania stavby rodinného domu na pozemku s parcelným číslom 1124/1 v katastrálnom území Pribeta obce Pribeta. Nakoľko projektová dokumentácia nebola odovzdaná , ani dodatočne zabezpečovaná , jej porovnanie so skutkovým stavom tiež nemohla byť vykonaná , preto pri stanovení všeobecnej hodnoty budem vychádzať z predložených dokumentácií , z listu vlastníctva číslo 270 zo dňa 13.08.2012 , ale predovšetkým zo skutočností zistených pri miestnej obhliadke. Skutkový stav rodinného domu v čase miestnej obhliadky podrobne vystihuje nákres s vyznačením rozhodujúcich rozmerov použitých pri výpočtoch merných jednotiek , ako aj fotodokumentácia v prílohovej časti znaleckého posudku. Vek stavieb a príslušenstva tvoriacich predmet znaleckého posudku pre účel stanovenia ich všeobecnej hodnoty je určený predovšetkým na základe predložených dokladov ( rozhodnutie ONV v Komárne číslo 1398/1972-Sp./3 zo dňa 14.12.1976 ) , na základe doplnkových informácií získaných od spoluvlastníka predmetných nehnuteľností prítomného aj pri miestnej obhliadke , na základe porovnania konštrukčno – materiálového vyhotovenia stavieb , ako aj na základe odborného odhadu znalca. Na základe týchto zistení a podkladov môžeme predpokladať , že stavby ako aj ich príslušenstvo tvoriace predmet znaleckého posudku boli postavené a v skutočnosti sú užívané:

rodinný dom so súpisným číslom 897 od roku 1976 plotové vráta a vrátka na ulicu od roku 2008 , oplotenie záhradné pletivové od roku 1976 studňa vŕtaná od roku 1972 prívod vody od roku 1976 prípojka kanalizácie od roku 1976 prípojka plynu od roku 1985 betónová šachta od roku 1976 akumulačná nádrž od roku 1976 spevnené plochy od roku 2008 vonkajší záchod od roku 1985.

1.5 Vymenovanie stavieb a pozemkov tvoriacich predmet ohodnotenia :

1.5.1 Vymenovanie pozemkov v súlade s listom vlastníctva číslo 270 :

Pozemky s parcelným číslom 1124/1 a 1124/3 v katastrálnom území Pribeta obce Pribeta.

1.5.2 Vymenovanie stavieb v súlade s listom vlastníctva číslo 270:

Rodinný dom so súpisným číslom 897 na pozemku s parcelným číslom 1124/1 v katastrálnom území Pribeta obce Pribeta.

1.5.3 Vymenovanie príslušenstva predmetných pozemkov a stavieb :

oplotenie: plotové vráta a vrátka na ulicu záhradné pletivové

studňa vŕtaná prívod vody od studne po rodinný dom


prípojka kanalizácie od rodinného domu po akumulačnú nádrž prípojka plynu od plynomeru po rodinný dom šachta betónová nad studňou akumulačná nádrž betónová spevnené plochy betónové vonkajší záchod drevený.

1.6 Vymenovanie pozemkov a stavieb , ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené.

2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY:

2.1 RODINNÉ DOMY

2.1.1 Rodinný dom so súpisným číslom 897:

Stavbu so súpisným číslom 897 na pozemku s parcelným číslom 1124/1 v katastrálnom území Pribeta obce Pribeta na základe výpisu z listu vlastníctva číslo 270 zo dňa 13.08.2012 , na základe právoplatného a vykonateľného rozhodnutia ONV v Komárne číslo 1398/1972-Sp./3 zo dňa 14.12.1976 , ako aj na základe spôsobu terajšieho skutočného a predpokladaného budúceho využívania pre účel stanovenia všeobecnej hodnoty charakterizujem ako rodinný dom :

ZATRIEDENIE STAVBY

JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytovéKS: 111 0 Jednobytové budovy

Rodinný dom so súpisným číslom 897 sa nachádza už skôr v okrajovej polohe obytnej časti zastavaného územia obce Pribeta , na pozemku s parcelným číslom 1124/1 katastrálneho územia Pribeta. Jedná sa o samostatne stojací murovaný prízemný rodinný dom bez podpivničenia s valbovou strechou bez zabudovaného podkrovia. Rodinný dom pôvodne bol zásobovaný vodou z vŕtanej studne pomocou podzemného prívodu z oceľových pozinkovaných rúr DN 25 celkovej dĺžky 8,00 m , domácej vodárničky a elektrického čerpadla , ktoré pôvodne boli umiestnené v betónovej šachte situovanej v mieste studne juhovýchodne od rodinného domu na pozemku s parcelným číslom 1124/1. Domáca vodárnička ako aj elektrické čerpadlo v čase miestnej obhliadky už boli odmontované , podzemná časť prívodu vody bola ponechaná , odrezaná v úrovni obvodovej steny betónovej šachty. Predmetná časť prívodu vody môže byť aj funkčná , ale bez napojenia na zdroj vody - rodinný dom bol v čase miestnej obhliadky bez funkčého prívodu studenej vody. Splašková kanalizácia z rodinného domu je riešená pravdepodobne prípojkou z novodurových rúr DN 100 celkovej dĺžky 15,00 m do betónovej akumulačnej nádrže , ktorá je situovaná juhovýchodne od rodinného domu na pozemku s parcelným číslom 1124/3. Dažďové vody zo strechy sú odvádzané a rozvedené strešnými žľabmi a zvodmi len voľne do okolitého terénu. Vykurovanie rodinného domu pôvodne bolo lokálne – kachle na zemný plyn ( v čase miestnej obhliadky boli už odmontované ). Zásobovanie rodinného domu zemným plynom pôvodne bolo riešené podzemnou oceľovou STL plynovou prípojkou po regulačné a meracie zariadenie , ktoré bolo umiestnené v plechovej skrini pred rodinným domom na pozemku s parcelným číslom 1124/1 , podzemnou oceľovou NTL prípojkou po rodinný dom DN 25 celkovej dĺžky 3,50 m , a oceľovým NTL vnútorným rozvodom plynu k jednotlivým spotrebičom. Rodinný dom v čase miestnej obhliadky bol odpojený od verejnej siete. Napojenie rodinného domu na sekundárny NN elektrický rozvod pôvodne bolo riešené pomocou vzdušnej kábelovej prípojky od vonkajšieho pouličného NN rozvodu cez prípojkovú skriňu po elektromerový a zároveň aj hlavný rozvádzač , ktorý je umiestnený na chodbe rodinného domu. Rodinný dom v čase miestnej obhliadky bol odpojený od verejnej siete – elektromer odmontovaný , vzdušný kábel odpojený.

MERNÉ JEDNOTKY

PodlažieZačiatok užívania

Výpočet zastavanej plochy ZP [m2] kZP

1. NP 1976 16,45*7,21 118,6 120/118,6=1,012

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ


Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu.

1. NADZEMNÉ PODLAŽIE

Rodinný dom je založený pravdepodobne na monolitických betónových základových pásoch v prevažnej časti pôdorysu aj s dostatočnou a funkčnou vodorovnou hydroizoláciou nadzákladových konštrukcií proti zemnej vlhkosti. Zvislú nosnú konštrukciu tvoria obvodové ako aj vnútorné nosné steny murované z pálených tehál hrúbky 300 až 400 mm. Deliace priečky sú tiež murované z pálených tehál hrúbky 150 mm. Stropná konštrukcia je vyhotovená ako drevená konštrukcia zo stropníc s horným a s dolným dreveným záklopom s rovným omietnutým podhľadom. Fasádne omietky sú vyhotovené ako viacvrstvové vápenno – cementové jadrové , na dvoch stranách fásády s pohľadovou plochou z brizolitu škrabanej štruktúry , na jednej strabne fasády len ako vápenno – cemetnové hladké jadrové , a na uličnej fasáde s pohľadovou plochou z brizolitu škrabanej štruktúry s vonkajším kabrincovým obkladom do výšky 600 mm. Vnútorné omietky sú klasické viacvrstvové vápenno - cementové jadrové s pohľadovou plochou z vápenno – cementovej hladkej omietky s maľbami. Keramický obklad je vyhotovený v kúpeľni do výšky 1,50 m , okolo obmurovanej vane , ako aj v kuchyni za kuchynskou linkou , v kuchyni je aj drevený obklad stien do výšky 1,00 m. Vchodové dvere do domu sú dvojkrídlové z prírodného dreva kazetové s čiastočným zasklením aj s pevným nadsvetlíkom , interiérové dvere sú jednak drevené hladké plné s čiastočným zasklením osadené do oceľových zárubní , ako aj z prírodného dreva kazetové s čiastočným zasklením osadené do drevených obložkových zárubní. Prirodzené osvetlenie a vetranie vnútorných priestorov je zabezpečené v prevažnej časti domu dvojitými drevenými oknami s doskovým ostením , ktoré v prevažnej časti domu sú vybavené aj vonkajšími plastovými roletami. Krov je vyhotovený ako klasická drevená väznicová tesárska konštrukcia so stojatou stolicou. Strecha je valbová v zadnej časti ukončená murovanou štítovou stenou , s obyčajnou pálenou jednodrážkovou škridľovou krytinou bez poistnej hydroizolácie ako aj bez tepelnej izolácie. Klampiarske konštrukcie – strešné žľaby , zvody a vonkajšie okenné parapety sú vyhotovené z pozinkovaného plechu. Podkrovný priestor je využívaný len ako povalový priestor s prístupom po mobilnom rebríku len z exteriéru domu. Druh a zloženie podláh jednotlivých miestností je prispôsobené ich funkií. Podlahy sú všade na betónovom podklade bez celoplošnej vodorovnej hydroizolácie proti zemnej vlhkosti , v kuchyni s nášľapnou vrstvou z PVC , na chodbe a v kúpeľni z keramickej dlažby , a vo všetkých ostatných miestnostiach z cementového poteru. Vykurovanie rodinného domu pôvodne bolo lokálne – kachle na zemný plyn v počte 3 ks , ktoré v čase miestnej obhliadky boli odmontované. Elektroinštalácia pôvodne bola svetelná ako aj motorická. Istenie elektrických obvodov je pomocou poistiek podľa veľkosti zaťaženia v hlavnom rozvádzači , ktorý je umiestnený na chodbe rodinného domu. Elektroinštalácia v čase miestnej obhliadky bola nefunkčná , nakoľko elektromer bol odmontovaný , a domácnosť je odpojená od distribučnej siete. Dom pred účinkami atmosferickej energie nie je chránený bleskozvodom. Rodinný dom pôvodne bol zásobovaný vodou z vŕtanej studne – domáca vodárnička ako aj elektrické čerpadlo v čase miestenej obhliadky boli už odmontované. Vnútorný rozvod studenej vody je vyhotovený z pôvodných oceľových pozinkovaných rúr , rozvod teplej vody je vyhotovený z nových plastových rúr. Potrubia studenej vody sú vedené v podlahe resp. pod omietkou , a sú tepelne izolované , rozvod teplej vody je vedený pred stenami a je bez tepelnej izolácie. Zdrojom TÚV pôvodne bol stojatý elektrický zásobníkový ohrievač vody umiestnený v jednej izbe , ktorý v čase miestnej obhliadky bol tiež odmontovaný. Vnútorná inštalácia studenej vody je tiež bez skutočného využitia , nakoľko nie je napojená na zdroj vody. Vnútorná kanalizácia do akumulačnej nádrž je riešená prípojkou z novodurových rúr , zariaďovacie predmety sú pripojené na jednotlivé odpady pripojovacím potrubím z PVC lepenín. Dažďové vody zo strechy sú odvádzané len voľne do okolitého terénu. V rodinnom dome je aj vnútorný rozvod zemného plynu , ktorý je však tiež bez skutočného využitia , nakoľko rodinný dom je odpojený aj od verejného plynovodu. Rodinný dom dispozične pozostáva zo vstupnej a spojovacej chodby , zo štyroch izieb , zo zásobárne , z kuchyne ( v čase miestnej obhliadky bola zariadená klasickou sektorovou kuchynskou linkou na báze dreva celkovej dĺžky 2,40 m , kuchynským sporákom na tuhé palivá a odsávačom pár , plynový sporák v čase miestnej obhliadky bol odmontovaný ) , a z kúpeľne ( je zariadená obmurovanou a obkladanou oceľovou smaltovanou vaňou s pákovou miešacou batériou so sprchovacou hlavicou a keramickou kombi záchodovou misou ).

BodPoložka Hodnota Dokon. Vysled.

2 Základy

2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou 960 100 960,0

4 Murivo


4.1.d murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 30 cm do 40 cm 1000 100 1000,0

5 Deliace konštrukcie

5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 100 160,0

6 Vnútorné omietky

6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 100 400,0

7 Stropy

7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 760 100 760,0

8 Krovy

8.2 väznicové valbové, stanové 625 100 625,0

10 Krytiny strechy na krove

10.2.c pálené a betónové škridľové obyčajné jednodrážkové 535 100 535,0

12 Klampiarske konštrukcie strechy

12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 55 100 55,0

13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)

13.2 z pozinkovaného plechu 20 100 20,0

14. Fasádne omietky

14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 130 100 130

14.2.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/2 do 2/3 40 100 40

14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/3 45 100 45

15. Obklady fasád

15.4.e obklady keramické, obklady drevom do 1/3 45 100 45

17 Dvere

17.3 hladké plné alebo zasklené 135 100 135,0

18 Okná

18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zaskl. 340 100 340,0

20 Okenice a vonkajšie rolety

20.2 plastové 105 100 105,0

22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)

22.4 podlahoviny textilné vpichované (Jekor...) 105 100 105,0

23 Dlažby a podlahy ost. miestností

23.2 keramické dlažby 150 100 150,0

25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)

25.1 svetelná, motorická 280 100 280,0

30 Rozvod vody

30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 100 35,0

31 Inštalácia plynu

31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 100 35,0

Spolu 5960 5960,0

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:

33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika

33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 100 10,0

34 Zdroj teplej vody

34.1 zásobníkový ohrievač elektrický (1 ks) 65 0 0,0

35 Zdroj vykurovania

35.2.c lokálne - plynové kachle (3 ks) 180 0 0,0

36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne


36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) 50 0 0,0

36.4 sporák na tuhé palivo (1 ks) 20 100 20,0

36.7 odsávač pár (1 ks) 30 100 30,0

36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (2.4 bm)

132 100 132,0

37 Vnútorné vybavenie

37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30 100 30,0

38 Vodovodné batérie

38.4 ostatné (1 ks) 15 100 15,0

39 Záchod

39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 100 25,0

40 Vnútorné obklady

40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 100 80,0

40.4 vane (1 ks) 15 100 15,0

40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 100 15,0

45 Elektrický rozvádzač

45.2 s poistkami (1 ks) 145 100 145,0

Spolu 812 517,0

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia:

Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,204Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95

PodlažieVýpočet RU na m2 ZP

dokončeného podlažiaVýpočet RU na m2 ZP

nedokončeného podlažia

Hodnota RU dokončeného

podlažia [Eur/m2]

Hodnota RU nedokončeného

podlažia [Eur/m2]

1. NP(5960 + 812 *

1,012)/30,1260(5960 + 517 *

1,012)/30,1260225,11 215,20

TECHNICKÝ STAV

Vek rodinného domu pre účel stanovenia jeho všeobecnej hodnoty je určený na základe predložených dokladov , na základe porovnania konštrukčno – materiálového vyhotovenia stavby , ako aj na základe odborného odhadu znalca. Na základe týchto zistení a podkladov môžeme predpokladať , že výstavba rodinného domu bola zahájená v roku 1972 na základe rozhodnutia ONV v Komárne číslo 1398/1972-Sp. zo dňa 18.04.1972 o prípustnosti stavby rodinného domu na pozemku s parcelným číslom 1124/1 v katastrálnom území Pribeta obce Pribeta , a rodinný dom v skutočnosti je užívaný od roku 1976 v súlade s právoplatným a vykonateľným rozhodnutím ONV v Komárne číslo 1398/1972-Sp./3 zo dňa 14.12.1976 na povolenie užívania stavby rodinného domu na pozemku s parcelným číslom 1124/1 v katastrálnom území Pribeta obce Pribeta - t.j. rodinný dom v čase miestnej obhliadky mal 36 rokov.

Rodinný dom je vyhotovený z klasických stavebných materiálov bežne používaných v čase výstavby , ktoré v plnej miere zodpovedajú predpísaným základným statickým ako aj konštrukčným požiadavkám. Stavebné práce sú vyhotovené v priemernej , vzhľadom na charakter terajšieho skutočného , ako aj predpokladaného budúceho využívania stavby v dostatočnej kvalite. Vzhľadom na úroveň vybavenosti , zariadenia , dispozičného , konštrukčného a technického riešenia rodinný dom môže poskytovať svojim užívateľom len mierne podštandardný komfort bývania. Prvky dlhodobej životnosti nevykazujú vonkajšie znaky statických ani iných porúch a poškodení , ktoré by výrazne ovplyvňovali celkovú životnosť stavby. Údržba prvkov krátkodobej ako aj dlhodobej životnosti v posledných rokoch bola zabezpečovaná len príležitostne. Po nadobudnutí terajšími vlastníkmi v roku 2005 na rodinnom dome boli vykonané čiastočné rekonštrukčné a modernizačné práce –zriadenie novej kúpeľne - nové keramické obklady a dlažby , nový rozvod teplej vody , ohrievač TÚV , nové zariadenie kuchyne aj kúpeľne , predtým v roku 1985 bol zavedený zemný plyn. Celkový technický stav stavby zodpovedá mierne zvýšenému priemernému opotrebeniu , a v blízkej budúcnosti je reálny predpoklad , že rodinný dom bude vyžadovať rôzne opravy a rekonštrukciu , predovšetkým obnovenie funkčnosti vnútornej inštalácie vody , kanalizácie , ako aj kúrenia a rozvodu vnútornej elektroinštalácie. Celkové opotrebenie stavby


vzhľadom na technický stav zistený pri miestnej obhliadke , na základe rozsahu rekonštrukčných a modernizačných prác ukončených v roku 2005 , ako aj vzhľadom na použitú technológiu výstavby a spôsob terajšieho skutočného a predpokladaného budúceho užívania stavby stanovujem výpočtom pomocou analytickej metódy.

Výpočet opotrebenia analytickou metódou:

Číslo NázovCenový

podiel [%]Rok užívania Životnosť Vek

Opotrebenie [%]

1 Základy vrátane zemných prác 14,88 1976 150 36 3,57

2 Zvislé konštrukcie 18,00 1976 120 36 5,40

3 Stropy 11,78 1976 100 36 4,24

4 Zastrešenie bez krytiny 9,69 1976 100 36 3,49

5 Krytina strechy 8,29 1976 50 36 5,97

6 Klampiarske konštrukcie 1,16 1976 50 36 0,84

7 Úpravy vnútorných povrchov 6,20 1976 60 36 3,72

8 Úpravy vonkajších povrchov 4,03 1976 50 36 2,90

9 Vnútorné keramické obklady 1,70 2005 30 7 0,40

10 Schody 0,00 1976 80 36 0,00

11 Dvere 2,09 1976 50 36 1,50

12 Vráta 0,00 1976 36 36 0,00

13 Okná 5,27 1976 50 36 3,79

14 Povrchy podláh 3,78 1976 40 36 3,40

15 Vykurovanie 0,00 1976 36 36 0,00

16 Elektroinštalácia 6,37 1976 50 36 4,59

17 Bleskozvod 0,00 1976 36 36 0,00

18 Vnútorný vodovod 0,77 2005 40 7 0,13

19 Vnútorná kanalizácia 0,15 1976 60 36 0,09

20 Vnútorný plynovod 0,54 1985 60 27 0,24

21 Ohrev teplej vody 0,00 1976 36 36 0,00

22 Vybavenie kuchýň 2,82 2005 30 7 0,66

23 Hygienické zariadenia a WC 0,85 2005 30 7 0,20

24 Výťahy 0,00 1976 36 36 0,00

25 Ostatné 1,63 1976 50 36 1,17

Opotrebenie 46,30%

Technický stav 53,70%

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA

Názov Výpočet Hodnota [Eur]

Východisková hodnota 225,11 Eur/m2*118,60 m2*2,204*0,95 55 900,37Východisková hodnota nedokončeného podlažia

215,20 Eur/m2*118,60 m2*2,204*0,95 53 439,47

Technická hodnota 53,70% z 53 439,47 28 697,00

Dokončenosť stavby: (53 439,47Eur / 55 900,37Eur) * 100 % = 95,60 %

2.2 PRÍSLUŠENSTVO


2.2.1 Plotové vráta a vrátka na ulicu

Plotové vráta na ulicu oceľovej rámovej konštrukcie s oceľovou výplňou rozmerov 2,95*1,50 m , ako aj plotové vrátka na ulicu obdobnej konštrukcie rozmerov 1,05*1,50 m boli vyhotovené a osadené podľa prehlásenia spoluvlastníka v roku 2008.

ZATRIEDENIE STAVBY

JKSO: 815 2 OplotenieKS: 2 ex Inžinierske stavby


Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ

4. Plotové vráta:

b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 7505 249,12 Eur/ks

5. Plotové vrátka:

b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 3890 129,12 Eur/ks


TECHNICKÝ STAV

Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom

Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]

Plotové vráta a vrátka na ulicu

2008 4 46 50 8,00 92,00



Východisková hodnota (1ks * 249,12 Eur/ks + 1ks * 129,12 Eur/ks) * 2,204 * 0,95 791,96

Technická hodnota 92,00 % z 791,96 Eur 728,60

2.2.2 Oplotenie záhradné pletivové

Oplotenie záhradné celkovej dĺžky 28,00 m podľa prehlásenia spoluvlastníka ako aj odborného odhadu znalca bolo vyhotovené spolu s rodinným domom v roku 1976 z betónových ako aj z oceľových stĺpov s výplňou z oceľového pletiva bez dodatočnej povrchovej úpravy. Výška oplotenia ako aj výška vlastnej výplne je 1,50 m od upraveného terénu. Zostatkovú životnosť predmetného oplotenia vzhľadom na celkový technický stav stanovujem odborným odhadom na 10 rokov.

ZATRIEDENIE STAVBY

JKSO: 815 2 OplotenieKS: 2 ex Inžinierske stavby


Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ

3. Výplň plotu:

zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky 42,00m2 380 12,61 Eur/m

Dĺžka plotu: 28,00 mPohľadová plocha výplne: 28,00*1,50 = 42,00 m2



TECHNICKÝ STAV



Oplotenie záhradné pletivové

1976 36 10 46 78,26 21,74



Východisková hodnota (42,00m2 * 12,61 Eur/m2) * 2,204 * 0,95 1 108,92

Technická hodnota 21,74 % z 1 108,92 Eur 241,08

2.2.3 Studňa vŕtaná

Vŕtaná studňa podľa prehlásenia pôvodných vlastníkov hĺbky 43,00 m bola vybudovaná v roku 1972 pomocou opláštenia z PVC rúr DN 200 mm. Studňa pôvodne slúžila na zásobovanie rodinného domu úžitkovou vodou pomocou domácej vodárničky , ako aj na zavlažovanie dvora a záhrady pomocou elektrického čerpadla. V čase miestnej obhliadky studňa bola bez možnosti skutočného využívania na pôvodné určenie , čiastočne zavalená , domáca vodárnička ako aj elektrické čerpadlo boli odmontované.

ZATRIEDENIE STAVBY

JKSO: 825 7 Studne a záchyty vodyKS: 222 2 Miestne potrubné rozvody vody


Hĺbka: 43 mPriemer: 200 mmKoeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,204Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV



Studňa vŕtaná 1972 40 10 50 80,00 20,00



Východisková hodnota (85,31 Eur/m * 43m) * 2,204 * 0,95 7 680,75

Technická hodnota 20,00 % z 7 680,75 Eur 1 536,15

2.2.4 Prívod vody

Rodinný dom pôvodne bol zásobovaný vodou z vŕtanej studne pomocou podzemného prívodu z oceľových


pozinkovaných rúr DN 25 celkovej dĺžky 8,00 m ( porovnateľná položka ako záhradný vodovod podzemný ), domácej vodárničky a elektrického čerpadla , ktoré pôvodne boli umiestnené v betónovej šachte situovanej v mieste studne juhovýchodne od rodinného domu na pozemku s parcelným číslom 1124/1. Domáca vodárnička ako aj elektrické čerpadlo v čase miestnej obhliadky už boli odmontované , predmetná časť prívodu vody môže byť aj funkčná , ale bez napojenia na zdroj vody. Predmetné pripojenie bolo vyhotovené a v skutočnosti je užívané podľa prehlásenia pôvodného vlastníka ako aj odborného odhadu znalca spolu s rodinným domom od roku 1976.


Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1)Bod: 1.4. Záhradné vodovodyPoložka: 1.4.b) Podzemný rozvod DN 25 mm

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 145/30,1260 = 4,81 Eur/bmPočet merných jednotiek: 8,00 bmKoeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,204Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV



Prívod vody 1976 36 14 50 72,00 28,00



Východisková hodnota 8 bm * 4,81 Eur/bm * 2,204 * 0,95 80,57


2.2.5 Prípojka kanalizácie

Splašková kanalizácia z rodinného domu je riešená pravdepodobne prípojkou z novodurových rúr DN 100 celkovej dĺžky 15,00 m do betónovej akumulačnej nádrže , ktorá je situovaná juhovýchodne od rodinného domu na pozemku s parcelným číslom 1124/3. Predmetná prípojka bola vyhotovená a v skutočnosti je užívaná na základe prehlásenia spoluvlastníka ako aj odborného odhadu znalca spolu s rodinným domom od roku 1976.


Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2)Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastovéPoložka: 2.3.a) Prípojka kanalizácie DN 110 mm


TECHNICKÝ STAV




Prípojka kanalizácie 1976 36 14 50 72,00 28,00



Východisková hodnota 15 bm * 17,59 Eur/bm * 2,204 * 0,95 552,45


2.2.6 Prípojka plynu

Zásobovanie rodinného domu zemným plynom pôvodne bolo riešené podzemnou oceľovou STL plynovou prípojkou po regulačné a meracie zariadenie , ktoré bolo umiestnené v plechovej skrini pred rodinným domom na pozemku s parcelným číslom 1124/1 , podzemnou oceľovou NTL prípojkou po rodinný dom DN 25 celkovej dĺžky 3,50 m , a oceľovým NTL vnútorným rozvodom plynu k jednotlivým spotrebičom. Predmetná prípojka podľa prehlásenia vlastníkov , ako aj odborného odhadu znalca bola vybudovaná v roku 1985. Rodinný dom v čase miestnej obhliadky bol odpojený od verejnej siete.


Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5)Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mmKód KS: 2221 Miestne plynovodyKód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu


TECHNICKÝ STAV



Prípojka plynu 1985 27 23 50 54,00 46,00



Východisková hodnota 3,5 bm * 14,11 Eur/bm * 2,204 * 0,95 103,40


2.2.7 Šachta betónová

Šachta z monolitického betónu rozmerov 2,15*2,10*1,65 m s rovným železobetónovým stropom a s oceľovým poklopom je situovaná za rodinným domom v mieste vŕtanej studne na pozemku s parcelným číslom 1124/1. V predmetnej šachte pôvodne boli umiestnené elektrické čerpadlo ako aj domáca vodárnička. Šachta bola vybudovaná a v skutočnosti je užívaná spolu s rodinným domom od roku 1976.


Kategória: 14. Podzemná pivnica (JKSO 825 4)


Bod: 14.1. Maloplošné pivnicePoložka: 14.1.e) Murovaná, kamenná alebo betónová s rovným stropom monolitickýmKód KS: 1274 Ostatné budovy, inde neklasifikovanéKód KS2: 1271 Nebytové poľnohospodárske budovy

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3085/30,1260 = 102,40 Eur/m3 vOPPočet merných jednotiek: 2,15*2,10*1,65 = 7,45 m3 vOPKoeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,204Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV



Šachta betónová 1976 36 14 50 72,00 28,00



Východisková hodnota 7,45 m3 vOP * 102,4 Eur/m3 vOP * 2,204 * 0,95 1 597,32


2.2.8 Akumulačná nádrž

Zberná a akumulačná nádrž ( porovnateľná položka ako žumpa ) podľa prehlásenia spoluvlastníka ako aj odborného odhadu znalca bola vybudovaná spolu s rodinným domom v roku 1976 ako betónová so železobetónovým stropom a s oceľovým poklopom. Je situovaná juhovýchodne od rodinného domu na pozemku s parcelným číslom 1124/3.


Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2)Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11)Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 Eur/m3 OPPočet merných jednotiek: 2,00*2,00*1,20 = 4,8 m3 OPKoeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,204Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV



Akumulačná nádrž 1976 36 14 50 72,00 28,00



Východisková hodnota 4,8 m3 OP * 107,88 Eur/m3 OP * 2,204 * 0,95 1 084,22


2.2.9 Spevnené plochy

Prístupový chodník vedľa rodinného domu na pozemku s parcelným číslom 1124/1 z monolitického betónu


predpokladanej hrúbky do 150 mm bol vyhotovený podľa prehlásenia spoluvlastníka v roku 2008.


Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5)Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónuPoložka: 8.2.b) Do hrúbky 150 mmKód KS: 2112 Miestne komunikácieKód KS2: 2111 Cestné komunikácie

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 330/30,1260 = 10,95 Eur/m2 ZPPočet merných jednotiek: 1,20*16,45 = 19,74 m2 ZPKoeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,204Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV



Spevnené plochy 2008 4 36 40 10,00 90,00



Východisková hodnota 19,74 m2 ZP * 10,95 Eur/m2 ZP * 2,204 * 0,95 452,58


2.2.10 Vonkajší záchod

Vonkajší záchod drevený bez žumpy podľa prehlásenia spoluvlastníka z roku 1985 je situovaný za rodinným domom na pozemku s parcelným číslom 1124/3.


Kategória: 11. Vonkajší záchod (JKSO 815 9)Bod: 11.1. Drevený bez žumpy

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1200/30,1260 = 39,83 Eur/KsPočet merných jednotiek: 1 KsKoeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,204Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV



Vonkajší záchod 1985 27 3 30 90,00 10,00



Východisková hodnota 1 Ks * 39,83 Eur/Ks * 2,204 * 0,95 83,40


2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

Názov Východisková hodnota Technická hodnota [Eur]


[Eur]

Rodinný dom so súpisným číslom 897 53 439,47 28 697,00

Plotové vráta a vrátka na ulicu 791,96 728,60

Oplotenie záhradné pletivové 1 108,92 241,08

Studňa vŕtaná 7 680,75 1 536,15

Prívod vody 80,57 22,56

Prípojka kanalizácie 552,45 154,69

Prípojka plynu 103,40 47,56

Šachta betónová 1 597,32 447,25

Akumulačná nádrž 1 084,22 303,58

Spevnené plochy 452,58 407,32

Vonkajší záchod 83,40 8,34

Celkom: 66 975,04 32 594,13

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY

1. Analýza polohy nehnuteľností: Nehnuteľnosti tvoriace predmet znaleckého posudku sa nachádzajú v Nitrianskom kraji , v okrese Komárno , v katastrálnom území Pribeta , už skôr v okrajovej polohe obytnej časti zastavaného územia obce Pribeta , na ulici Ružová , orientačné číslo 14 , na pozemkoch s parcelným číslom 1124/1 a 1124/3.

Komárňanský región sa rozprestiera v južnej časti západného Slovenska , na východe Žitného ostrova , v povodí Dunaja , Váhu , Nitry a Žitavy. Nadmorská výška jeho územia leží v rozpätí 110 - 270 m. Okres zahrňuje 40 obcí , kde na rozlohe 1045 km2 žije 108 911 obyvateľov. Patrí medzi najúrodnejšie oblasti Slovenska. Je súčasťou Podunajskej nížiny , ktorá patrí do tzv. Dunajskej kotliny , najnižšie položeného územia v Slovenskej republike. Oblasť je atraktívna prírodnými hodnotami a ponúka využitie nielen na poľnohospodárske účely, ale aj pre rekreáciu , turizmus a šport. Vyniká hustou riečnou sieťou so sústavou živých i mŕtvych ramien a termálnymi prameňmi. Príroda v celoslovenskom meradle poskytuje množstvo rarít. Rastie tu 26 druhov chránených rastlín. Faunu reprezentuje pestrá škála teplomilných druhov hmyzu , vzácne mäkkýše , množstvo vodného vtáctva , chránené druhy rýb , obojživelníky , plazy a cicavce. Okres susedí s Maďarskou republikou , s ktorou má vytvorený dôležitý frekventovaný hraničný prechod. Oblasť má podmienky pre vodné športy , vodnú turistiku , cykloturistiku , výborné predpoklady pre kúpeľný turizmus , poľovníctvo , rybárstvo a agroturistiku. Okres láka návštevníkov aj kulinárskymi špecialitami a skvelým vínom.

Obec Pribeta s približne 3100 obyvateľmi sa rozprestiera v južnej časti Slovenska na Podunajskej nížine , v južnej časti Pohronskej pahorkatiny asi 21 km severovýchodne od známeho pohraničného a zároveň aj okresného mesta Komárno , 17 km od ďalšieho okresného mesta Nové Zámky , a 36 km od mesta Štúrovo na rozlohe cca. 237 ha. Chotár obce leží v nadmorskej výške 127 - 222 m. Severná rovinná časť chotára je na širokých terasách pokrytých priesčitými sprašami a viatymi pieskami. Ním preteká Pribetský potok. Južná pahorkatinná časť leží na juhozápadnom výbežku Pohronskej pahorkatiny. Táto časť chotára je vhodná na pestovanie vínnej révy , vinohrady sa tu spomínajú už od roku 1720. Katastrálne územie obce pretína frekventovaná štátna cesta Nové Zámky - Štúrovo. Obec má dobré autobusové spojenie predovšetkým s okresnými mestami Komárno a Nové Zámky , a prechádza ňou viacero autobusových liniek. Na intraviláne obce už dobre vidno jednotlivé etapy novšieho dejinného vývoja až po dnešok , ktorý už ukazuje rozvinutú a vývojaschopnú obec s rozvinutou infraštruktúrou. Obec si dodnes zachovala prevažne poľnohospodársky ráz , ale zaujímavá história , množstvo kultúrnych pamiatok a ľudové tradície sú dobrým predpokladom pre rozvoj vidieckej turistiky. V poslednom čase čoraz väčšiu váhu má i súkromný podnikateľský sektor s viacerými prevádzkami , ale v prevažnej časti len miestneho resp. regionálneho charakteru a významu.

Nehnuteľnosti tvoriace predmet znaleckého posudku sú situované už skôr v okrajovej polohe obytnej časti zastavaného územia obce , vzhľadom na terajšie skutočné , ako aj na predpokladané budúce využitie v priemernej lokalite na rodinné bývanie s relatívne obtiažnym prístupom po slepej ulici. Pozemok s parcelným číslom 1124/1 je prístupný priamo z verejného priestranstva po spevnenej slepej miestnej komunikácii časti ulice Ružová , ktorá je len nepriamo napojená na štátnu komunikáciu Komárno - Pribeta - Nové Zámky resp. Štúrovo ( hlavný prieťah cez obec ). Pozemok s parcelným číslom 1124/3 je prístupný z verejného priestranstva


len nepriamo cez pozemok s parcelným číslo 1124/1 resp. cez iné , ale už cudzie pozemky. Okolité pozemky sú zastavané rodinnými domami so štandardným vybavením , alebo sú využívané ako zeleninové záhrady a nádvoria pri rodinných domoch. V tesnej blízkosti rodinného domu nie je žiadna občianska vybavenosť , ale v obci je materská škola , základná škola , športový areál , cintorín , rôzne obchody , samostatný obecný úrad , kultúrny dom , pošta , športová hala , pohostinstvá , kostol , zdravotné stredisko , rôzne ďalši obchody s rozličným tovarom a základné služby , reštaurácia ako aj čerpacia stanica PHM. V obci nie je organizovaná miestna hromadná doprava , okrem individuálnej dopravy je tu možnosť využívania verejnej autobusovej dopravy ( zastávka autobusu už pomerne v ťažko dostupnej vzdialenoati pre peších ) a železničnej dopravy ( železničná stanica je v nedostupnej vzdialenosti pre peších , v stavebne nezrastenej časti obce ). Pozemky tvoriace predmet znaleckého psoudku sú rovinatého charakteru s možnosťou napojenia na verejný rozvod zemného plynu , elektrickej energie a vody. Obec napriek tomu , že sa nachádza už v širšom záujmovom území okresného mesta Nové Zámky , na realitnom trhu nie je obzvlášť vyhľadávanou lokalitou. Realitný trh v obci má skôr len miestny charakter , kde záujem v prvom rade je o finančne menej náročné rodinné domy so štandardným vybavením a zariadením v dobrom technickom stave určené maximálne na čiastočnú rekonštrukciu a o voľné pozemky určené na zastavanie. Vzhľadom ale na skutočnosť , že v poslednom období vo všeobecnosti na realitnom trhu môžeme zaznamenávať len menej výrazné aktivity , aj z týchto dôvodov pri stanovení VŠH obdobných stavieb na bývanie , ktoré svojou úrovňou vybavenosti , zariadenia , dispozičného , konštrukčného a technického riešenia môžu poskytovať svojim užívateľom len mierne podštandardný komfort bývania , budem uvažovať len s nižším dopytom v porovnaní s ponukou. Napriek tomu , že nehnuteľnosti sa nachádzajú na miestne pomery nie v najvýhodnejšej lokalite obce na rodinné bývanie , ako aj s prihliadnutím na ich celkový technický stav , stavby tvoriace predmet znaleckého posudku ako aj ich príslušenstvo charakterizujem na miestne pomery ako priemerné.

2. Analýza využitia nehnuteľností : Stavba so súpisným číslom 897 na pozemku s parcelným číslom 1124/1 na základe výpisu z listu vlastníctva číslo 270 zo dňa 13.08.2012 , ako aj na základe predloženého rozhodnutia ONV v Komárne číslo 1398/1972-Sp./3 zo dňa 14.12.1976 je určená na trvalé bývanie ako rodinný dom. V prípade prenajímania odlišné možnosti jej využitia by neboli vhodné ani efektívne , vzhľadom na samotnú polohu ani vzhľadom na jej dispozičné riešenie. V čase miestnej obhliadky predmetná stavba bola plne využívaná svojim vlastníkom a jeho rodinou na projektovaný účel – trvalé bývanie. Iné využitie ako na bývanie sa nepredpokladá ani v blízkej budúcnosti - túto možnosť sa však nedá úplne vylúčiť.

3. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností : Na nehnuteľnostiach zapísaných na liste vlastníctva číslo 270 v katastrálnom území Pribeta obce Pribeta a tvoriacich aj predmet znaleckého posudku k dátumu vydania predmetného listu vlastníctva v prílohovej časti posudku zo dňa 13.08.2012 sú zriadené rôzne ťarchy a obmedzania , a to oznámenie o začatí výkonu záložného práva 0292/3057/2012 zo dňa 09.07.2012 , P-884/12 v prospech záložného veriteľa Slovenská sporiteľňa, a.s. , Tomášikova 48 , 832 37 Bratislava formou dobrovoľnej dražby , záložné právo V-2449/05 v prospech Slovenskej sporiteľne , a.s. , so sídlom Suché mýto 4 , 816 07 Bratislava , IČO: 00 151 653 , úver č. 0212034675 na zabezpečenie pohľadávky s príslušenstvom , exekučný príkaz EX 4338/10 zo dňa 23.11.2010 , P1-3521/10 zriadením exekučného záložného práva v prospech PROFI CREDIT Slovakia, s.r.o., Mliekarenská 10 , 824 96 Bratislava , IČO: 35 792 752 ( Exekútorský úrad Vráble súdny exekútor JUDr. Milan Strieška ) , exekučný príkaz EX 714/09 zo dňa 04.01.2011 , P1-26/11 zriadením exekučného záložného práva v prospech CETELEM SLOVENSKO , a.s. , Panenská 7 , 812 36 Bratislava ( Exekútorský úrad Bratislava súdny exekútor JUDr. Pavol Holík ) , exekučný príkaz EX 479/2012 zo dňa 05.06.2012 , Z-2931/12 na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva v prospech PRO CIVITAS s.r.o. , Astrová 2/A , Bratislava , IČO: 45 869 464 ( Exekútorský úrad Nitra , súdny exekútor JUDr. Miroslav Šupa ) , exekučný príkaz EX 303/11 zo dňa 27.06.2011 , Z-3942/11 zriadením exekučného záložného práva v prospech oprávnenému Orange Slovensko a.s. , Prievozská 6/A , Bratislava , IČO: 35 697 270 ( Exekútorský úrad Nové Zámky - súdny exekútor JUDr. Jozef Ivančík ). Predmetné ťarchy a obmedzenia sú popísané podrobnejšie na liste vlastníctva číslo 270 zo dňa 13.08.2012 v prílohovej časti znaleckého posudku. V danej lokalite neboli zistené iné riziká , ktoré by podstatne vplývali na využívanie predmetných nehnuteľností.

3.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIEVýpočet všeobecnej hodnoty stavieb tvoriacich predmet znaleckého posudku je vykonaný metódou polohovej diferenciácie s použitím metódy výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie podľa Metodiky výpočtu všeobecnej


hodnoty nehnuteľností a stavieb. Vzhľadom na polohu , typ , a technický stav stavieb tvoriacich predmet znaleckého posudku s prihliadnutím predovšetkým na vývoj trhu s obdobnými nehnuteľnosťami v predmetnej lokalite , stavby tvoriace predmet znaleckého posudku budú rozdelené do dvoch skupín , pre ktoré skupiny budem uvažovať pri výpočte VŠH s rozdielnym priemerným koeficientom polohovej diferenciácie , a to :

- pri rodinnom dome so súpisným číslom 897 vo výške 0,30- pri príslušenstva vo výške 0,25

ktoré hodnoty môžu zodpovedať priemernému pomeru všeobecnej a technickej hodnoty obdobných stavieb v predmetnej lokalite obce Pribeta k dátumu ku ktorému je posudok vypracovaný. Zdôvodnenie jednotlivých faktorov a ich hodnotenie je uvedené v nasledujúcej časti posudku.

3.1.1.1 STAVBY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU – rodinný dom

Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,30

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:

Trieda Výpočet Hodnota

I. trieda III. trieda + 200 % = (0,300 + 0,600) 0,900

II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,600

III. trieda Priemerný koeficient 0,300

IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165

V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300 - 0,270) 0,030

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:

Číslo Popis Trieda kPDIVáha

vI

VýsledokkPDI*vI

1 Trh s nehnuteľnosťami

dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,165 13 2,1450

2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce

časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk

II. 0,600 30 18,0000

3 Súčasný technický stav nehnuteľností

nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0,600 8 4,8000

4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti

objekty pre bývanie I. 0,900 7 6,3000

5 Príslušenstvo nehnuteľnosti

bežné príslušenstvo bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,300 6 1,8000

6 Typ nehnuteľnosti

priemerný III. 0,300 10 3,0000

7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti

obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 %

III. 0,300 9 2,7000

8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby

malá hustota obyvateľstva I. 0,900 6 5,4000

9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám

orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná

III. 0,300 5 1,5000

10 Konfigurácia terénu

rovinatý pozemok I. 0,900 6 5,4000

11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby


elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy

III. 0,300 7 2,1000

12 Doprava v okolí nehnuteľnosti

autobus IV. 0,165 7 1,1550

13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra)

obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby

III. 0,300 10 3,0000

14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby

les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0,165 8 1,3200

15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby

bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti

I. 0,900 9 8,1000

16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut.

bez zmeny III. 0,300 8 2,4000

17 Možnosti ďalšieho rozšírenia

rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby

IV. 0,165 7 1,1550

18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností

nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,030 4 0,1200

19 Názor znalca

priemerná nehnuteľnosť III. 0,300 20 6,0000

Spolu 180 76,40

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 76,4/ 180 0,424

Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kPD = 28 697,00 Eur * 0,424 12 167,53 Eur

3.1.1.2 STAVBY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU – príslušenstvo stavieb a pozemkov

Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,25

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:

Trieda Výpočet Hodnota

I. trieda III. trieda + 200 % = (0,250 + 0,500) 0,750

II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,500

III. trieda Priemerný koeficient 0,250

IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,138

V. trieda III. trieda - 90 % = (0,250 - 0,225) 0,025

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:

Číslo Popis Trieda kPDIVáha

vI

VýsledokkPDI*vI

1 Trh s nehnuteľnosťami

dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,138 13 1,7940

2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce

časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk

II. 0,500 30 15,0000


3 Súčasný technický stav nehnuteľností

nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0,500 8 4,0000

4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti

objekty pre bývanie I. 0,750 7 5,2500

5 Príslušenstvo nehnuteľnosti

bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,250 6 1,5000

6 Typ nehnuteľnosti

priemerný III. 0,250 10 2,5000

7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti

obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 %

III. 0,250 9 2,2500

8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby

priemerná hustota obyvateľstva II. 0,500 6 3,0000

9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám

orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná

III. 0,250 5 1,2500

10 Konfigurácia terénu

rovinatý pozemok I. 0,750 6 4,5000

11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby

elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy

III. 0,250 7 1,7500

12 Doprava v okolí nehnuteľnosti

autobus IV. 0,138 7 0,9660

13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra)

obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby

III. 0,250 10 2,5000

14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby

žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí majúce priamy vplyv na VŠH stavieb

V. 0,025 8 0,2000

15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby

bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti

I. 0,750 9 6,7500

16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut.

bez zmeny III. 0,250 8 2,0000

17 Možnosti ďalšieho rozšírenia

rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby

IV. 0,138 7 0,9660

18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností

nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,025 4 0,1000

19 Názor znalca

priemerná nehnuteľnosť III. 0,250 20 5,0000

Spolu 180 61,28

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB


Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 61,28/ 180 0,34

Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kPD = 3 897,13 Eur * 0,340 1 325,02 Eur

3.1.2 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU

Pozemky v katastrálnom území Pribeta zapísané na liste vlastníctva číslo 270 s parcelným číslom 1124/1 –


zastavaná plocha a nádvorie vo výmere 372 m2 , a s parcelným číslom 1124/3 – záhrada vo výmere 315 m2 sa nachádzajú už skôr v okrajovej polohe obytnej časti zastavaného územia obce Pribeta , ktorá má podľa evidencie obecného úradu počet obyvateľov okolo 2970. Pozemok s parcelným číslom 1124/1 v čase miestnej obhliadky bol čiastočne zastavaný rodinným domom so súpisným číslom 897 a jeho príslušenstvom , resp. nezastavaná časť využívaná ako nádvorie a predzáhradka , pozemok s parcelným číslom 1124/3 v čase miestnej obhliadky bol bez skutočného využitia , ako aj bez akejkoľvek údržby.

Parcela Druh pozemku VzorecSpolu

výmera [m2]Podiel Výmera [m2]

1124/1 zastavaná plocha a nádvorie 372 372,00 1/1 372,00

1124/3 záhrada 315 315,00 1/1 315,00

Spolu výmera 687,00

Obec: PribetaVýchodisková hodnota: VHMJ = 3,32 Eur/m2

Označenie a názov koeficientu

HodnotenieHodnota

koeficientukS

koeficient všeobecnej situácie

3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov 0,85

kV

koeficient intenzity využitia3. rodinné domy so štandardným vybavením 1,00

kD

koeficient dopravných vzťahov

4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie obce

1,00

kP

koeficient obchodnej a priemyselnej polohy

3. obytná poloha 1,00

kI

koeficient technickej infraštruktúry pozemku

3. dobrá vybavenosť ( s možnosťou napojenia na verejný rozvod zemného plynu , elektrickej energie a vody )

1,30

kZ

koeficient povyšujúcich faktorov

1. nevyskytuje sa 1,00

kR

koeficient redukujúcich faktorov

1. nevyskytuje sa 1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU


Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 0,85 * 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,30 * 1,00 * 1,00 1,1050

Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kPD = 3,32 Eur/m2 * 1,1050 3,67 Eur/m2

Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 687,00 m2 * 3,67 Eur/m2 2 521,29 Eur

VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH

NázovVšeobecná hodnota

pozemku v celosti [Eur]

parcela č. 1124/1 1 365,24

parcela č. 1124/3 1 156,05

Spolu 2 521,29

III. ZÁVER


Znaleckou úlohou bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu so súpisným číslom 897 na pozemku s parcelným číslom 1124/1 , pozemkov s parcelným číslom 1124/1 a 1124/3 , ako aj ich príslušenstva v katastrálnom území Pribeta obce Pribeta , okres Komárno.

VŠEOBECNÁ HODNOTA

Všeobecná hodnota nehnuteľností tvoriacich predmet znaleckého posudku bola stanovená podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení , ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia , ktorú by tieto mali dosiahnúť na trhu v podmienkach voľnej súťaže , pri poctivom predaji , keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom , že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Pre nedostatok hodnoverných podkladov na porovnávanie a na výpočet výnosovej hodnoty predmetných nehnuteľností , ako vhodná metóda na stanovenie všeobecnej hodnoty bola použitá metóda polohovej diferenciácie.

Rekapitulácia :

VŠH pre skupinu objektov: Rodinný dom a pozemky

Stavby:Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : 12 167,53 Eur

Pozemky:Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 2 521,29 Eur

VŠH pre skupinu objektov: Príslušenstvo stavieb a pozemkov

Stavby:Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : 1 325,02 Eur

REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY

Názov Všeobecná hodnota [Eur]

Rekapitulácia VŠH pre skupinu objektov:

Príslušenstvo pozemkov a stavieb

Plotové vráta a vrátka na ulicu 247,72

Oplotenie záhradné pletivové 81,97

Studňa vŕtaná 522,29

Prívod vody 7,67

Prípojka kanalizácie 52,59

Prípojka plynu 16,17

Šachta betónová 152,06

Akumulačná nádrž 103,22

Spevnené plochy 138,49

Vonkajší záchod 2,84

Spolu VŠH polohovou diferenciáciou za skupinu:

Príslušenstvo pozemkov a stavieb1 325,02

Rekapitulácia VŠH pre skupinu objektov:

Rodinný dom a pozemky


Stavby:

Rodinný dom so súpisným číslom 897 12 167,53

Pozemky:

LV č. 270 - parc. č. 1124/1 (372 m2) 1 365,24

LV č. 270 - parc. č. 1124/3 (315 m2) 1 156,05

Spolu VŠH polohovou diferenciáciou za skupinu:

Rodinný dom a pozemky14 688,82

Spolu VŠH za všetky skupiny 16 013,84

Zaokrúhlená VŠH spolu 16 000,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 16 000,00 EurSlovom: Šestnásťtisíc Eur

V Marcelovej , dňa 23. augusta 2012

Ing. Szegi Dionýz

IV. PRÍLOHY


4.1 Písomná objednávka číslo DD 114-2012 zo dňa 25.07.2012 27.strana

4.2 Fotokópia výpisu z listu vlastníctva číslo 270 pre katastrálne územie Pribeta obce Pribeta , vydaný Správou katastra Komárno zo dňa 13.08.2012 28.-30.strana

4.3 Fotokópia kópie z katastrálnej mapy , mapový list číslo Z.S.VIII.26.20 na pozemky s parcelným číslom 1124/1 a 1124/3 v katastrálnom území Pribeta obce Pribeta , vydaný Správou katastra Komárno zo dňa 13.08.2012 31.strana

4.4 Situačná mapa obce Pribeta a situácia širších vzťahov 32.-33.strana

4.5 Fotokópia rozhodnutia ONV v Komárne číslo 1398/1972-Sp. zo dňa 18.04.1972 o prípustnosti stavby rodinného domu na pozemku s parcelným číslom 1124/1 v katastrálnom území Pribeta obce Pribeta

34.-36.strana

4.6 Fotokópia právoplatného a vykonateľného rozhodnutia ONV v Komárne číslo 1398/1972-Sp./3 zo dňa 14.12.1976 na povolenie užívania stavby rodinného domu na pozemku s parcelným číslom 1124/1 v katastrálnom území Pribeta obce Pribeta 37.-38.strana

4.7 Nákres rodinného domu – skutkový stav v čase miestnej obhliadky s vyznačením rozhodujúcich rozmerov použitých pri výpočtoch merných jednotiek 39.strana

4.8 Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností tvoriacich predmet znaleckého posudku40.-41.strana

4.9 Indexy vývoja cien v stavebníctve v súvislosti s vyhláškou MS SR číslo 492/2004 Z.z. 42.strana

Documents

Ing · Web viewIng. Szegi Dionýz , Námestie slobody 1359/19 , 946 32 Marcelová znalec v odbore stavebníctvo , odvetvie pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuľností , tel.: 0905