Upload
others
View
18
Download
5
Embed Size (px)
Citation preview
Informe de valuación Determinación del valor razonable de activo inmobiliario
Predio rural – Fundo Quechereguas - comuna de Molina - región del Maule
Tabla de
Contenidos
Confidencial – Colliers international 2018
4
Confidencial – Colliers international 2018 5
Resumen ejecutivo Determinación del valor razonable de activo inmobiliario
Predio rural – Fundo Quechereguas - comuna de Molina - región del Maule
Inversiones Querecheguas S.A
Confidencial – Colliers international 2018
•
•
Resumen ejecutivo
7
Ítem Cantidad Unidad Costo $/Unidad Valor $ Valor U.F.
Terreno 304,18 hás 17.335.728$ 5.273.119.210$ 195.306
Construcciones 11.740,15 m² 51.948$ 594.324.036$ 22.013
Plantaciones 22,03 hás 8.363.096$ 184.239.000$ 6.824
Derechos de Agua 443,28 Lts/seg. 1.031.777$ 457.364.400$ 16.940
21.398.921$ 6.509.046.646$ 241.083 Total
Objetivo y alcance Determinación del valor razonable de activo inmobiliario
Predio rural – Fundo Quechereguas - comuna de Molina - región del Maule
Inversiones Querecheguas S.A
Confidencial – Colliers international 2018
Objetivo y alcance
9
Confidencial – Colliers international 2018
Objetivo y alcance
10
•
•
•
•
•
Climatología regional Determinación del valor razonable de activo inmobiliario
Predio rural – Fundo Quechereguas - comuna de Molina - región del Maule
Inversiones Querecheguas S.A
Confidencial – Colliers international 2018
Climatología regional
12
°
°
°
°
•
Descripción de la propiedad Determinación del valor razonable de activo inmobiliario
Predio rural – Fundo Quechereguas - comuna de Molina - región del Maule
Inversiones Querecheguas S.A
Confidencial – Colliers international 2018
Descripción de la propiedad
14
Confidencial – Colliers international 2018
Descripción de la propiedad
15
Confidencial – Colliers international 2018
Descripción de la propiedad
16
° 1
A’
A
1
1’
Confidencial – Colliers international 2018
Descripción de la propiedad
17
°
Confidencial – Colliers international 2018
Descripción de la propiedad
18
°
Confidencial – Colliers international 2018
Descripción de la propiedad
19
Actividades desarrolladas Determinación del valor razonable de activo inmobiliario
Predio rural – Fundo Quechereguas - comuna de Molina - región del Maule
Inversiones Querecheguas S.A
Confidencial – Colliers international 2018
Actividades desarrolladas
21
•
•
•
•
•
•
•
Actividad Nº2
Análisis de Información
Técnica
Actividad Nº1
Planificación del Trabajo
Actividad Nº3
Inspección de los Activos
Actividad Nº4
Asignación de Valores
Justos
Actividad Nº5
Resultados e Informe
Final
Conceptos Determinación del valor razonable de activo inmobiliario
Predio rural – Fundo Quechereguas - comuna de Molina - región del Maule
Inversiones Querecheguas S.A
Confidencial – Colliers international 2018
Conceptos
23
Metodologías Determinación del valor razonable de activo inmobiliario
Predio rural – Fundo Quechereguas - comuna de Molina - región del Maule
Inversiones Querecheguas S.A
Confidencial – Colliers international 2018
Metodologías
25
Enfoques
de Valuación
de Activos
Enfoque
de Ingresos Valor presente de los flujos
que genera un activo, dado su riesgo
Enfoque de Costos (Construcciones)
Costos de replicar el activo, ajustados por depreciación,
amortización, funcionalidad y obsolescencia económica
Enfoque
de Mercado Basado en precios de mercado,
transacciones comparables o múltiplos.
Necesidad de un mercado activo
• Precios Observables del Mercado
• Transacciones Comparables
• Capitalización de Rentas
• Modelo Residual Dinámico (MRD)
Supuestos y consideraciones Determinación del valor razonable de activo inmobiliario
Predio rural – Fundo Quechereguas - comuna de Molina - región del Maule
Inversiones Querecheguas S.A
Confidencial – Colliers international 2018
Supuestos y consideraciones
27
Enfoque de mercado Determinación del valor razonable de activo inmobiliario
Predio rural – Fundo Quechereguas - comuna de Molina - región del Maule
Inversiones Querecheguas S.A
Confidencial – Colliers international 2018
Enfoque de mercado - Terreno
29
Tipo de inmuebles: Predios agrícolas Fecha de Valoración 27/04/2018 Valor UF 26.999,24$
UF/há $/há
1 abr-18 Oferta Molna 120,0 94,00 80.002 2.160.000.000 666,69 18.000.000
2 feb-18 Oferta Molna 42,0 37,50 44.446 1.200.000.000 1.058,23 28.571.429
3 abr-18 Oferta Molina 55,0 55,18 19,60 50.927 1.375.000.000 925,95 25.000.000
4 ago-17 Oferta Los Niches 24,4 24,40 18.519 500.000.000 758,98 20.491.803
5 sep-17 Oferta Molima- Querecheguas 11,2 10,00 13.260 358.000.000 1.183,90 31.964.286
50,5 57,86 22,37 41.431 1.118.600.000 918,75 24.805.504
Fecha Tipo UbicaciónSup. Terreno
Hás
Agua
lts/segValor UF
Hecttareas
plantadasValor $
Promedio de la muestra:
Índicesn°
Confidencial – Colliers international 2018
Enfoque de mercado - Terreno
•
•
•
•
•
•
1 10% -10% 0% 0%
2 0% -20% 0% 0%
3 10% -20% 0% 0%
4 10% -20% 0% 0%
5 0% -20% 0% 0%
31.374 847.080.000 642,8 17.354.760Promedio de homologación:
-45% 7.293 196.900.000 651,14 17.580.357-20%-5% S MMe S S
-5% -20% 14.815 400.000.000 607,18 16.393.443
-30% 35.649 962.500.000 648,17 17.500.000-15%
-5% P MMe S S
-5% P MMe S S
-5% -30% 31.112 840.000.000 740,76 20.000.000
-15% 68.002 1.836.000.000 566,68 15.300.000-7%
-5% S MMe S S
-5% P Me S S
Coef. De
Ajuste %
Valor UF
AjustadoValor $
Índices
UF/há $/há
Homologación de: Predios agrícolas
n° Negociación Acceso Tamaño Suelos GeografíaAjuste
Adicional % (*)
30
Confidencial – Colliers international 2018
••
Enfoque de mercado - Terreno
31
•
• •
Confidencial – Colliers international 2018
Enfoque de mercado - Terreno
32
°
°
2
3 1
4
5
Confidencial – Colliers international 2018
Enfoque de mercado - Agua
33
1
2
4
Tipo de intangible: Derechos de agua Fecha de Valoración 27/04/2018 Valor UF 26.999,24$
n° Fecha Tipo Ubicación Fojas / número / añoCaudal
Lts./Seg.Valor UF Valor $
Índices
UF/Lt./Seg. $/Lt./Seg.
abr-14 CBR Canal Majadilla, Cuerico 99VTA/124/2014 10 259 7.000.000 25,93 700.000
may-14 CBR Canal Ventana, Curico 130VTA/164/2014 25 1.037 28.000.000 41,90 1.131.313
dic-14 CBR Rio Lontué, Molina 268/200/2014 6,0 444 12.000.000 74,08 2.000.000
Promedio de la muestra: 13,6 580 15.666.667 47,30 1.277.104
Resultados detallados Determinación del valor razonable de activo inmobiliario
Predio rural – Fundo Quechereguas - comuna de Molina - región del Maule
Inversiones Querecheguas S.A
Confidencial – Colliers international 2018
Cuadro de valoración detallado
35
N°
1
2
3
4
5
6
Valor $
9.099
3.408
8.889
6.939
166.095
87615.000.000$ 555,57
740,76
642,08
26.999,24$
Sup. Hás Valor UF$ / Hás
Subtotal Terrenos 304,18
555,57
15.000.000$ 555,57
256,25 Regular Plana
Plana
17.500.000$ 648,17
16,38 Regular
Regular Plana
9,37 Regular Plana 20.000.000$
Forma Topografía
20.000.000$
16,00
195.306
4,60 Regular Plana
245.677.240$
Regular Plana
Valor UF:27/04/2018Fecha de Tasación:
187.355.336$
5.273.119.210$
740,76
17.335.728$
15.000.000$
4.484.440.634$
1,58
92.000.000$
240.000.000$
23.646.000$
U.F. / HásClase
II-R
III-R
IV-R
II-R
IV-R
IV-R
Huertos de Quechereguas,Rol: 632-5
Huertos de Quechereguas, 632-5
Huertos de Quechereguas,Rol: 632-5
Parcela El Libertador N° 2, Rol: 632-22
Parcela El Libertador N° 2, Rol: 632-22
Huertos de Quechereguas, Rol: 632-58
Rol Predios
N°
1
2
3
4
5
6
1.200.000$ 84.240.000$ 3.120
632-5 Canal La Patagua
632-22 Canal La Patagua
632-5 D. Subterráneo
632-5 D. Subterráneo
185,9 Consuntivo
70,2
Continuo 37,04
Permanente Continuo 37,04
Consuntivo Subterránea Mecánica Permanente Continuo 44,45
Caudal Lts/Seg
158,3
Valor $ Valor UF
158.346.000$ 5.865
185.920.000$ 6.886
28.582.400$ 1.059
144.000$ 5
Subtotal Derechos de Agua 457.364.400$ 16.940
44,45 1.200.000$
443,3
1.000.000$
0,1 Consuntivo Subterránea Mecánica Permanente Continuo
632-5 D. Subterráneo 0,1 Consuntivo Subterránea Mecánica Permanente
1.000.000$ Superficial Gravitacional
Permanente
Continuo 44,45 1.200.000$ 132.000$ 5
28,6
1.031.777$
Consuntivo Superficial Gravitacional
Valor $ Lts/Seg
1.000.000$
Naturaleza Captación Ejercicio
Superficial Gravitacional Permanente
Valor UF Lts/SegCiclo
Continuo
Tipo
Consuntivo 37,04
Rol Origen, cuenca
632-5 Canal Casablanca
Confidencial – Colliers international 2018
Cuadro de valoración detallado
36
N°
1 Hás
2 Hás
3 Hás
4 Hás
5 Hás
6 Hás
7 Hás
8 Hás
9 Hás
Hás
Plantaciones (especie y variedad) Año Uni x Hás Calidad Estado Valor $ Valor UF
2,88 2002 889 Muy Buena Muy Buena 23.904.000$ 885
2,88 2002 889 Muy Buena Muy Buena 23.904.000$ 885Cerezos Kordia 4.755 255,56 6.900.000$ 1,20 8.300.000$
Subtotal Plantaciones 184.239.000$ 6.824
3.486.000$ 129
2.407.000$ 89
26.975.000$ 999
166.000$ 6
74.700.000$ 2.767
4.233.000$
0,42 2002 889
157
24.464.000$ 906
Cerezos Stella
Cerezos Regina
Sup. Prod. Tons
10.832
Valor M° $/Há
8.300.000$
Factor M°
1,20
Costo $/Há
6.900.000$
Costo UF/Há
255,56
2.991 255,56 6.900.000$ 1,20 8.300.000$
Cerezos Sylvia 852 255,56 6.900.000$ 1,20 8.300.000$
Cerezos Lanpins 41.594 255,56 6.900.000$ 1,20 8.300.000$
Muy Buena
0,29 2002 889 Muy Buena Muy Buena
3,25 2002 889 Muy Buena Muy Buena
Cerezos Van Muy Buena
142 255,56 6.900.000$ 1,20 8.300.000$
Cerezos Bing 64.089 255,56 6.900.000$ 1,20 8.300.000$
Cerezos Black Tartarian 3.632 255,56 6.900.000$ 1,20 8.300.000$
0,02 2002 889 Muy Buena Muy Buena
9,00 2002 889 Muy Buena Muy Buena
0,51 2002 889 Muy Buena Muy Buena
Cerezos Lanpins 35.578 255,56 6.900.000$ 1,28 8.800.000$ 2,78 2013 889 Muy Buena Muy Buena
22,03 6.900.000$ 8.363.096$ 309,75
N°
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
V.U.
EE.Galpón Corriente
0,42
9,12
10
4,58
1.527.408$
8,47
0,42
D.Alb.Armada 4,69
1,36
0,83 0,83
1,36
72
57
2.620
27
281
92E.Madera
Baños Packing
20,0 1980
Construcciones
Galpón Packing
Estado
9,12
148
Calidad
708
Oficina Cotrol SAG
1,74 1,74
9,68 0,61 0,61
CRN.UF/m²
Bodega
32,0
60,0
1980
MM.Autosoportante
Oficina Control de Calidad
Regular
Corriente Demolición
Corriente
26,8
11,8
4,8
Año
14,76
Corriente
Bodega Taller Grúas
4,69
4
5.031
2.929
92
68
Valor $
1,12
4,621930
CRN UF
1.507,0 1960 F.Adobe Corriente Regular
Regular
7,0 1980
Regular
6,8
115.989$
265.718$
MaloGalpón Packing Antiguo
23,5 1983
19,36
M° UF/m²
900
387
EE.Galpón
Oficina Frigorífico 6,2 2000
BA.Galpón
634,0
1980
BB.Galpón
1980
594,0
0,85 0,85
4,84
4,58
Corriente
Regular
1.190
809
Valor UF
Corriente
V.U.R.
6,8
6,8
6.912
4,62
32.115.988$
21.848.888$
20
20
65
45
45
45
15,00
20.224
40AA.Galpón Corriente1.428,0 1980
Sup. m² Tipo Cons.
CorrienteGalpón Bodega
19.105.382$
732.943$
7.589.997$
2.474.999$
70.734.427$ 13,42
3,08
40
Regular
Regular
Muy Malo 6,8
26,8
11,8
6,8
1,12
30
Dep.UF/m²
50
Buena
Silo Torre
F.Adobe
Confidencial – Colliers international 2018
Cuadro de valoración detallado
37
N° V.U.Construcciones EstadoCalidad CRN.UF/m²Año Valor $CRN UF M° UF/m² Valor UFV.U.R.Sup. m² Tipo Cons. Dep.UF/m²
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
Caseta de Riego N° 5 12,0 1980 EE.Galpón Corriente Regular 20 6,8 55 4,62 1,32 1,32 429.148$ 16
Caseta Noría 2,9 1980 AA.Galpón Corriente Regular 40 6,8 14 4,84 0,83 0,83 65.222$ 2
Caseta de Riego N° 3 20,0 1980 EE.Galpón Corriente Regular 20 6,8 92 4,62 1,32 1,32 715.246$ 26
Caseta de Riego N° 4 7,0 1980 EE.Galpón Corriente Regular 20 6,8 32 4,62 1,32 1,32 250.336$ 9
Caseta de Riego N° 1 9,0 1980 EE.Galpón Corriente Regular 20 6,8 42 4,62 1,32 1,32 321.861$ 12
Caseta de Riego N° 2 20,0 1980 EE.Galpón Corriente Regular 20 6,8 92 4,62 1,32 1,32 715.246$ 26
Bodega de dosificador 3,8 1980 AA.Galpón Corriente Regular 40 6,8 18 4,84 0,83 0,83 84.338$ 3
Taller Manquinaría 300,0 1930 C.Alb.Conf Corriente Regular 70 6,8 4.500 15,00 1,31 1,31 10.601.590$ 393
Bodega Pesticidas 66,0 1980 AA.Galpón Corriente Regular 40 6,8 319 4,84 0,83 0,83 1.484.352$ 55
Bodega envases vacíos 16,0 1980 EE.Galpón Corriente Regular 20 6,8 74 4,62 1,32 1,32 572.197$ 21
Casas Trabajadores (20 unidades) 2.000,0 1980 F.Adobe Superior Regular 50 11,8 35.200 17,60 3,81 3,81 205.574.543$ 7.614
2,41 2,41 18.443.327$ 683
Casino Packing 131,0 1980 F.Adobe Corriente Regular 45 6,8 1.758 13,42 1,74 1,74 6.148.779$ 228
38.555.931$ 1.428
Llavería 55,0 1960 F.Adobe Corriente Regular 45 6,8 738 13,42 1,74 1,74 2.581.548$ 96
13,42 1,74 1,74 2.346.862$ 87
1980 C.Alb.Conf Corriente Regular 70 31,8 4.224 22,00 7,44 7,44
Regular 45 9,8 3.798 13,42
Fragua
139
1,61 1,61 473
1,87
0,83
16.602.623$
73.525.647$
5.662.677$
12.122.211$
22.670.109$
12.770.242$
3.764.133$ 4,62
22.013
6154,33
449
4,84
210
1,941,94
11,64
1,28
65
40 2.7231,28
31,8
1,8
31,8
6,8
11.740
6,8 40
1980
70
20
31.875
Corriente
2.609
4.410
333
44
50,0 1960 F.Adobe Corriente Regular 45 6,8 671
142,0
6,43
136.687
0,83
0,83 0,83
4,84
Subtotal Construcciones
31,8
4.879
1980
Corriente
Superior
Regular
67
840
Demolición
1980
214
1980
AA.Galpón1.008,0
Cámaras de Prefrio
2,98
D.Alb.Armada
Cámaras Frigorifico 2.125,0
1.804.125$ 6,43Corriente
1980
Patio de Descarga
72,0 2000
294,0 C.Alb.ConfGalpón sin Techo
Oficina de Administración 192,0
Casa Administración 283,0 1983 F.Adobe Corriente
Regular
Oficina Romana 10,4 1980 D.Alb.Armada
Bodega Pesticidas
1980
CorrientePatio de Carga 539,0
EE.Galpón Corriente
C.Alb.Conf
Corriente
AA.Galpón
Regular 26,8
15,00
4,33
20,57
Regular
Regular
Regular
1.056
40
594.324.036$ 8 1,87
65
15,00
Sala de Máquinas 70,4 Corriente 2,98
2.921
70
6,8
15,00
20,57
AA.Galpón
Muy Malo
Anexos
Planos e información legal y tributaria Determinación del valor razonable de activo inmobiliario
Predio rural – Fundo Quechereguas - comuna de Molina - región del Maule
Inversiones Querecheguas S.A
Confidencial – Colliers international 2018
Plano de roles del Ministerio de Agricultura
40
Confidencial – Colliers international 2018
Plano estimado de la propiedad
41
Confidencial – Colliers international 2018
Escritura de la propiedad
42
Imágenes Determinación del valor razonable de activo inmobiliario
Predio rural – Fundo Quechereguas - comuna de Molina - región del Maule
Inversiones Querecheguas S.A
Confidencial – Colliers international 2018
Imágenes
44
Confidencial – Colliers international 2018
Imágenes
45
Confidencial – Colliers international 2018
Imágenes
46
Definiciones de capacidad de uso de los suelos Determinación del valor razonable de activo inmobiliario
Predio rural – Fundo Quechereguas - comuna de Molina - región del Maule
Inversiones Querecheguas S.A
Confidencial – Colliers international 2018
Capacidad de Uso de los Suelos
48
Confidencial – Colliers international 2018
Capacidad de Uso de los Suelos
49
Declaración de responsabilidad Determinación del valor razonable de activo inmobiliario
Predio rural – Fundo Quechereguas - comuna de Molina - región del Maule
Inversiones Querecheguas S.A
Confidencial – Colliers international 2018
Declaración de responsabilidad
51
GRACIAS El Regidor Nº66. Piso 12. Las Condes-Santiago
[email protected] / +56 2 24961500
www.colliers.cl