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INFORME DE TASACIÓN Edificio Comercial Lincoln Center Plaza
LOCALIZADO EN: Calle Luis Muñoz Rivera esq. Dr. Pedro G. Goyco
Centro Urbano Tradicional de Caguas, Puerto Rico
PROPIEDAD DE Municipio Autónomo de Caguas
PRESENTADO A: Hon. William Miranda Torres
Alcalde del Municipio Autónomo de Caguas
Caguas, Puerto Rico
PREPARADO POR:
Fernando Muñoz Vilella
EPA 860, CG 215
FECHA DE EFECTIVIDAD
21 de mayo de 2018
FECHA DE INFORME
29 de mayo de 2018
Fernando Muñoz Vilella
Tasador de Bienes Raíces Página 2
Carta de Tramite
29 de mayo de 2018
Hon. William Miranda Torres
Alcalde Municipio de Caguas
Caguas, Puerto Rico
Atención:
Sr. Víctor Coriano
Secretario de Administración
Municipio Autónomo de Caguas
Caguas, Puerto Rico
RE: Tasación edificio Lincoln Center Plaza (LCP) Calle Muñoz Rivera Esq. Dr. Goyco, Caguas, PR
Estimado señor Coriano:
Le incluyo la tasación del edificio conocido como Lincoln Center Plaza (LCP), propiedad del Municipio
Autónomo de Caguas, localizado en la Calle Muñoz Rivera Esq. Dr. Goyco, Caguas, Puerto Rico.
La propiedad consiste de un solar con cabida superficial de 3,403.39 metros cuadrados con una
edificación de concreto armado, de aproximadamente 217,952 pies cuadrados de área bruta de
construcción de buena calidad y en buena condición física.
Hemos inspeccionado visualmente el edificio, y aunque pudimos observar algunos daños causados por el
huracán María, podemos concluir, que estos fueron mayormente a las mejoras, muebles y equipos en el
local del sexto piso, y no a la estructura como tal. Por otro lado, se nos ha informado que todos los activos
que sufrieron deterioro están debidamente asegurados, por tal razón entendemos, que los daños sufridos
no tienen relevancia en cuanto al valor de mercado que hemos estimado.
El edificio tiene ocho niveles, dedicados a los siguientes usos:
Un sótano para estacionamiento de los inquilinos de locales comerciales del primer nivel.
Un piso al nivel de la calle Dr. Goyco con espacio comercial rentable, estacionamiento para los
inquilinos y rampa de descarga.
Cuatro pisos, del segundo al cuarto, dedicados a estacionamiento comercial.
Un piso con espacio comercial ocupado por una bolera, un restaurante y tres salones para
actividades.
Una azotea que contiene una estructura donde ubican componentes del elevador y componentes
de los sistemas mecánicos y eléctricos del edificio. También ubican antenas de
telecomunicaciones en espacio rentados para esos fines.
La propiedad ubica en el margen norte del Centro Urbano Tradicional (CUT) de la ciudad. Tiene
accesibilidad vehicular y peatonal muy buena y visibilidad excelente. Su localización, en función de sus
usos, es también considerada buena. Tiene acceso inmediato a toda la infraestructura pública y privada,
disponibles en los mejores vecindarios comerciales.
Fernando Muñoz Vilella
Tasador de Bienes Raíces Página 3
La propiedad sujeto tiene ciertas características particulares, que hacen prácticamente imposible que sea
valorada mediante el enfoque de Ventas Comparables. Esto es así, debido a que del área de piso total del
edificio, 217,952 pies cuadrados, sólo 42,172 pies cuadrados son considerados área rentable para uso de
oficina o negocio, o sea, aproximadamente un 19.4%. Esto no es común en propiedades que por sus usos
y tamaños, podrían ser comparables a la propiedad sujeto.
Por otro lado, otro de los posibles métodos de valoración, el enfoque de Costo de Reemplazo, tampoco es
adecuado, debido principalmente a que los costos de construcción han aumentado considerablemente en
los últimos años, contrario a lo que ha sucedido con el valor de las propiedades ya construidas, que ha
disminuido. Utilizar este enfoque como indicador de valor de mercado, indudablemente produciría
resultados altamente cuestionables.
Por tales razones, nos hemos visto obligados a basar nuestro estimado de valor de la propiedad sujeto,
exclusivamente en el método de Capitalización de Ingresos, el cual consideramos que es el único que
puede producir un estimado de valor significativo y creíble, a tenor con las condiciones prevalecientes en
el mercado de bienes inmuebles a la fecha de efectividad de esta tasación.
A esos efectos, hemos recopilado rentas de espacios comerciales en Caguas, comparables y competitivos
con los de la propiedad sujeto, con el propósito de determinar la productividad potencial de los locales
comerciales que contiene el edificio. En adición, hemos analizado los ingresos producidos por la
operación del estacionamiento durante los pasados años, con el propósito de determinar la capacidad de
producir beneficios de estas facilidades.
También hemos considerado la capacidad de producir ingresos del espacio rentado para antenas de
telecomunicaciones. Pero, por no haber podido conseguir información actualizada sobre este particular y
no tener certidumbre de la renta presente, la hemos estimado basándonos en datos contractuales de años
anteriores. Hacemos claro que esto es una “suposición extraordinaria”, un mecanismo al alcance del
tasador, que permite tomar como cierto un hecho que en realidad es impreciso. Por lo tanto, si la renta
estimada, estuviese muy distante de la renta contractual vigente, el estimado de valor contenido en el
informe adjunto, debería ser revisado. De esta forma, hemos podido obtener una indicación de valor de
mercado de la propiedad, considerando las tres posibles fuentes de ingreso de esta.
El informe adjunto contiene además información general sobre el desarrollo histórico de la propiedad.
También contiene datos económicos sobre el mercado de bienes raíces en general y sobre el mercado de
la propiedad sujeto, en particular.
Atentamente,
Fernando Muñoz Vilella
Tasador de Bienes Raíces
860 EPA, 215 CG
Fernando Muñoz Vilella
Tasador de Bienes Raíces Página 4
TABLA DE CONTENIDO
TABLE OF CONTENTS
CARTA DE TRAMITE ............................................................................................................................................................... 2
TABLA DE CONTENIDO .......................................................................................................................................................... 4
RESUMEN DE DATOS SOBRESALIENTES .......................................................................................................................... 6
HISTORIAL DEL PROYECTO - RESUMIDO .................................................................................................................................... 7 DEFINICIONES DE TÉRMINOS Y CONCEPTOS ................................................................................................................. 8
Tasación ............................................................................................................................................................................... 8 Bien Inmueble ....................................................................................................................................................................... 8 Valor en el Mercado ............................................................................................................................................................. 8 Condición Hipotética ............................................................................................................................................................ 8 Suposición Extraordinaria (Extraordinary Assumption -USPAP 2014-2015) ..................................................................... 8 Pleno Dominio (Fee Simple) ................................................................................................................................................ 9 Mejor y Más Productivo Uso ................................................................................................................................................ 9 Renta de Mercado ................................................................................................................................................................. 9
DATOS SOBRE EL MERCADO EN QUE UBICA LA PROPIEDAD SUJETO ................................................................ 10
LA ECONOMÍA DE PUERTO RICO .............................................................................................................................................. 10 Efectos de los Huracanes Irma y María ............................................................................................................................. 10
RESUMEN DE DATOS SOCIOECONÓMICOS DEL MUNICIPIO AUTÓNOMO DE CAGUAS ................................................................ 11 Datos Sobre el Vecindario de la Propiedad Sujeto ............................................................................................................ 11
IDENTIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD SUJETO ............................................................................................................. 12
Dirección ............................................................................................................................................................................ 12 Descripción de la Propiedad Sujeto .................................................................................................................................. 12 Localización de la Propiedad Sujeto ................................................................................................................................. 12 Descripción del Solar ......................................................................................................................................................... 12 Descripción de Mejoras al Solar ........................................................................................................................................ 12 Historial de Titularidad ..................................................................................................................................................... 13 Descripción Legal .............................................................................................................................................................. 13
DATOS REGISTRALES ............................................................................................................................................................. 14 Coordenadas ...................................................................................................................................................................... 14 Zonificación ....................................................................................................................................................................... 14 Servidumbres e Invasiones ................................................................................................................................................ 14 Sustancias Contaminantes ................................................................................................................................................ 15 Objetos Arqueológicos ....................................................................................................................................................... 15 Posibilidad de Inundación .................................................................................................................................................. 15 Sostenibilidad del Suelo ..................................................................................................................................................... 15
IDENTIFICACIÓN GRÁFICA DE LA PROPIEDAD SUJETO ...................................................................................... 16 Mapa de Localización del Sujeto ....................................................................................................................................... 16 Vista Aérea de Vecindario del Sujeto ................................................................................................................................ 16 Fotos del Edificio Sujeto - LCP .......................................................................................................................................... 17 Fotos de Planos de Planta del Edificio ............................................................................................................................. 22
ANÁLISIS DE MEJOR Y MÁS PRODUCTIVO USO .......................................................................................................... 25
MEJOR Y MÁS PRODUCTIVO USO DEL SOLAR SUJETO “COMO SI ESTUVIESE VACANTE” ................................................. 25 Físicamente Posible ........................................................................................................................................................... 25 Uso Legalmente Permitido ................................................................................................................................................ 25 Uso de Mayor Valor ........................................................................................................................................................... 25
MEJOR Y MÁS PRODUCTIVO USO DE LA PROPIEDAD COMO ACTUALMENTE DESARROLLADA ......................................... 26
INFORME DE VALORACIÓN ............................................................................................................................................... 27
Fernando Muñoz Vilella
Tasador de Bienes Raíces Página 5
Identificación de la Propiedad Sujeto ............................................................................................................................... 27 Derechos a Valorarse......................................................................................................................................................... 27 Propósito de la Valoración ................................................................................................................................................. 27 Uso de la Valoración ......................................................................................................................................................... 27 Usuario de la Valoración ................................................................................................................................................... 27 Alcance de la Valoración ................................................................................................................................................... 27
TIEMPO DE EXPOSICIÓN AL MERCADO ................................................................................................................................. 28 TEORÍA DE LA VALORACIÓN ........................................................................................................................................ 29
Enfoque de Mercado .......................................................................................................................................................... 29 Enfoque de Capitalización de Ingresos ............................................................................................................................. 29 Método o Enfoque Utilizado en esta Tasación ................................................................................................................. 29
VALORACIÓN POR MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE INGRESOS ................................................................... 31 Descripción del Procedimiento .......................................................................................................................................... 31
ESTIMACIÓN DEL INGRESO BRUTO POTENCIAL DE LA PROPIEDAD SUJETO .............................................................................. 31 INGRESOS POR ALQUILER DE ESPACIOS COMERCIALES .......................................................................................... 31
Tabla de Rentas Comparables ............................................................................................................................................ 33 Análisis de Rentas Comparables ........................................................................................................................................ 35
DETERMINACIÓN DE INGRESO BRUTO POTENCIAL POR RENTA ................................................................................................ 35 INGRESOS POR OPERACIÓN COMERCIAL DEL ESTACIONAMIENTO ...................................................................... 37
Tabla de Ingreso Bruto Anual del Estacionamiento ........................................................................................................... 38 INGRESO NETO ANUAL ESTIMADO DEL ESTACIONAMIENTO .................................................................................................... 40 INGRESOS POR RENTA DE ESPACIOS PARA ANTENAS DE TELECOMUNICACIONES .......................................... 41 RESUMEN DE INGRESO BRUTO POTENCIAL .............................................................................................................................. 41 DESARROLLO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN ..................................................................................................... 42 EVALUACIÓN POR CAPITALIZACIÓN DE INGRESOS ................................................................................................................. 43
CONCLUSIÓN DE VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE INGRESOS ........................................................................... 44
DEFINICIÓN DE VALOR EN EL MERCADO ................................................................................................................. 45 CONDICIONES CONTINGENTES Y LIMITANTES ...................................................................................................... 45 CERTIFICACIÓN DEL TASADOR .............................................................................................................................................. 46
ADENDA..................................................................................................................................................................................... 47
CREDENCIALES DEL TASADOR ............................................................................................................................................... 47
Fernando Muñoz Vilella
Tasador de Bienes Raíces Página 6
RESUMEN DE DATOS SOBRESALIENTES
Sujeto : La propiedad sujeto consiste de un solar con cabida superficial de 3,403.39 metros
cuadrados con una edificación de concreto armado.
Dirección
: Calle Muñoz Rivera esq. Calle Dr. Goyco, Caguas, Puerto Rico
Coordenadas : Lat: 18.236742, Lon: -66.034742
Catastro : El número de catastro de la propiedad es 225-035-253-04.
Valores Contributivos : Los valores para efectos contributivos son: solar $11,010, estructura $571,268 y
maquinaria $118,441, para un valor total de $700,719.
Valor Asegurable : $12,728,385. Basado en una evaluación de la estructura para fines de seguro de
riesgos, realizada en 3/28/16 por Fulcro Insurance.
Información Registral : Tomo 66; Folio 1377; Finca 902. Registro de la propiedad de Caguas, Sección I.
Propietario : Municipio Autónomo de Caguas.
Descripción Solar
:
Solar de 3,403.39 metros cuadrados, de forma trapezoidal, drenaje adecuado y
topografía mayormente llana.
Mejoras al Solar : El solar contiene un edificio de concreto de aproximadamente 217,952 pies
cuadrados de área bruta de construcción. De estos, 40,132, 12,089 en el primer
piso y 28,043 pc en el sexto, los ocupan locales comerciales. Los restantes de
177,820 pc, están ocupado por un estacionamiento comercial, estacionamiento
para empleados en el sótano, elevadores para pasajeros y carga, escaleras,
vestíbulo y otras áreas comunes.
Zonificación : CUT-12 (Permite construcción de edificios hasta 12 pisos.)
Posibilidad de
inundación : Según mapa FIRM 72000C dos el viejo J, del 18 de noviembre de 2009, el predio
sujeto está localizado en Zona X, lo que se describe como áreas identificadas en
el FIS (Flood Insurance Study) de la comunidad, como áreas de riesgo de
inundación moderado o mínimo desde la fuente principal de inundaciones en el
área.
Mejor Uso : Oficinas de servicios.
Valor Estimado :
:
$8,600,000
Tipo de Valor : Pleno dominio
Fecha Efectividad
:
21 de mayo de 2018
Fecha de informe : 27 de marzo de 2018
Fernando Muñoz Vilella
Tasador de Bienes Raíces Página 7
Historial del Proyecto - Resumido
El edificio fue construido por Desarrolladora LCP Corp., al amparo de los beneficios de la Ley 212, del
29 de agosto de 2002 conocida como la Ley Para la Revitalización de los Centros Urbanos, la cual
concedía diversos beneficios contributivos por invertir en proyectos compatibles con ese propósito, en las
áreas designadas por dicha ley. La construcción comenzó en el año 2003 y terminó en el año 2007.
El 14 de julio de 2007 se firma el primer contrato de arrendamiento con la Autoridad de Energía Eléctrica
(AEE), para ocupar un espacio con acceso por la calle Dr. Goyco y en junio de 2008 se firma otro
contrato con el United States Postal Service (USPS), ambos locales en el primer piso del edificio.
Desarrolladora LCP Corp., ocupa el área comercial disponible en el sexto piso y establece un centro de
entretenimiento compuesto por una bolera, un restaurante y varios salones para actividades, el cual
comienza operaciones en 2008.
En diciembre de 2011, el Municipio Autónomo de Caguas (MAC), compra el edificio a Desarrolladora
LCP Corp., por la cantidad de $9,700,000. Este precio de compraventa estuvo basado en el valor estimado
mediante tasación realizada por McClosky, Mulet & Bonnin Appraisers, P.S.C. Simultáneamente el MAC
alquila el edificio en su totalidad a Desarrolladora LCP Corp., para que ésta lo siguiera ocupando y
administrando.
El 30 de diciembre de 2015, Desarrolladora LCP Corp., radica una petición de protección al amparo del
Capítulo 11 de la Ley de Quiebras. Posterior al huracán María en septiembre del año anterior, ni la bolera
en el restaurante han comenzado a operar. Recientemente se dio por terminado el arrendamiento y el
Municipio Autónomo de Caguas tomó posesión de la propiedad.
Los daños causados a la estructura propiamente del edificio, fueron mínimos y están en proceso de
reclamación por parte del MAC.
Fernando Muñoz Vilella
Tasador de Bienes Raíces Página 8
DEFINICIONES DE TÉRMINOS Y CONCEPTOS
Tasación
Tasación es el acto o proceso de desarrollar una opinión del valor de un bien mueble o inmueble.
Bien Inmueble
Una determinada parcela o predio de terreno incluyendo toda aquella estructura atada a él con intención
de permanencia.
Valor en el Mercado
El precio más probable en términos de dinero que una propiedad se espera produzca en un mercado
competitivo y abierto bajo todas las condiciones necesarias para una venta justa, en la que tanto el
comprador como el vendedor actúan prudentemente, con conocimiento y asumiendo que el precio no está
afectado por un estímulo indebido.
Implícita en esta definición está la consumación de una venta para una fecha específica y el traspaso del
título de propiedad del vendedor al comprador bajo condiciones mediante las cuales:
1. El comprador y el vendedor están típicamente motivados.
2. Ambas partes están bien informadas o bien aconsejadas, y cada una actúa en lo que considera su
mejor interés.
3. Se permite un tiempo razonable para la oferta de propiedad en el mercado abierto.
4. El pago es hecho en efectivo o su equivalente, si las condiciones del mercado indican que
prevalecen las ventas en efectivo.
5. El financiamiento, si lo hubiere, se realiza bajo términos típicos generalmente disponibles en la
comunidad, para la fecha específica y para el tipo de propiedades similares al sujeto.
6. El precio representa una consideración normal para la propiedad vendida sin que esta sea afectada
por cantidades y/o términos especiales de financiamiento, servicios, honorarios, costos o créditos
incurridos en la transacción.
Condición Hipotética
Condición directamente relacionada a un trabajo específico, que es contrario a lo que el tasador sabe que
existe a la fecha específica de la tasación, que es utilizada para propósitos del análisis.
Suposición Extraordinaria (Extraordinary Assumption -USPAP 2014-2015)
Suposición directamente relacionada a una tasación específica, a la fecha efectiva de esta, la cual, si
resultase ser falsa, podría alterar la opinión o conclusión de valor del tasador. Dicha suposición supone
como cierta, información incierta sobre características físicas, legales o económicas de la propiedad
sujeto o sobre condiciones externas a la propiedad como, condición del mercado o certeza de los datos
utilizados en el análisis.
Fernando Muñoz Vilella
Tasador de Bienes Raíces Página 9
Pleno Dominio (Fee Simple)
El haz de derechos que un individuo o entidad pueda poseer sobre un bien inmueble, tales como derecho a
ocupación, disfrute y disposición de éste, sin limitaciones de clase alguna, excepto las que emanan de los
poderes inherentes del Estado.
Mejor y Más Productivo Uso
Es aquel uso que razonablemente puede esperarse que produzca el rendimiento económico equivalente a
su “Mayor Valor Presente” de una propiedad. Este uso también se denomina “Uso Económico de Óptimo
Valor”.
Es requisito fundamental que ese “mejor uso” esté en concordancia con la reglamentación del estado,
aunque en ocasiones especiales, por consideración a las características de la propiedad, las necesidades
y/o conveniencias del vecindario y otras circunstancias, es posible cambiar el uso legal (zonificación)
mediante los trámites pertinentes, para que éste coincida con el uso más productivo en términos
económicos. En adición a ser legalmente permisible, debe ser un uso físicamente posible,
económicamente viable que redunde en el valor de mercado más alto de la propiedad.
La determinación del Mejor y Más Productivo Uso no es un dato concreto, sino una opinión del tasador
basada en un análisis de los atributos de la propiedad y de los factores de externos a la propiedad que
típicamente inciden sobre el valor de las propiedades inmuebles en un mercado determinado.
Renta de Mercado
Rendimiento en renta que una propiedad debe lograr, sustentado por las rentas vigentes de espacios
comparables en el mercado de dicha propiedad.
Fernando Muñoz Vilella
Tasador de Bienes Raíces Página 10
DATOS SOBRE EL MERCADO EN QUE UBICA LA PROPIEDAD SUJETO
Los factores socioeconómicos tienen una gran influencia sobre las condiciones en que se realizan
transacciones de bienes raíces, ya sea de compra, venta, arrendamiento y/o construcción de éstas.
La Economía de Puerto Rico
La relativa estabilidad económica en Puerto Rico comenzó a desaparecer a partir del año 1996. En esa
fecha el Congreso Federal determinó que la vigencia de la Sección 936 del Código de Rentas Internas
Federal, se extinguiría en un periodo de diez años, o sea en el año 2006. La mencionada legislación,
eximía a las empresas foráneas operando en Puerto Rico, del pago de contribuciones federales al
momento de repatriar sus ganancias a los Estados Unidos.
Aprovechando que Puerto Rico está fuera del sistema tributario federal, con el propósito de atraer
empresas e inversión extranjera, el gobierno otorgaba exoneración del pago de impuestos locales, excepto
un impuesto denominado “toll gate tax”, que consistía en una contribución del 10% sobre las ganancias de
estas empresas, al momento de ser sacadas de nuestro país. Esta exoneración de impuestos, era por mucho
el principal incentivo para estas empresas multinacionales decidieran establecerse y operar en Puerto
Rico.
Al dejar de ser viable este incentivo, muchas compañías, o cerraron operaciones o detuvieron sus planes
de expansión. Esto causó una pérdida extraordinaria de empleos directos e indirectos y por consiguiente
una baja considerable en la actividad económica.
Por otro lado, el endeudamiento excesivo de las corporaciones públicas y del gobierno central, han
propiciado que el Congreso Federal establezca mediante legislación una junta con el propósito de
supervisar las actividades fiscales del gobierno. A través de la mencionada junta, Puerto Rico ha optado
por acogerse a la protección del Tribunal de Quiebras de Estados Unidos, con el propósito protegerse de
las acciones de cobro de los múltiples acreedores.
Efectos de los Huracanes Irma y María
Durante el pasado mes de septiembre de 2017, Puerto Rico fue azotado por dos huracanes, denominados
Irma y María. De estos, el segundo afectó a todo el país, causando grandes daños a edificaciones
residenciales, comerciales e industriales y a la infraestructura de distribución de electricidad, agua,
comunicaciones y carreteras. En adición, quizás por la magnitud del suceso, los trabajos de reparación han
transcurrido de forma más lenta que la esperada.
Ante las consideraciones antes expuestas, podemos concluir que la situación económica de nuestro país es
sumamente compleja y no permite pensar que se solucionará en un corto plazo. En cuanto al mercado de
bienes raíces en lo específico, entendemos que podría existir, en términos generales, una reducción en el
valor de mercado de todo tipo de propiedad, causado por los efectos catastróficos de estos fenómenos
naturales, pero en este momento no hay evidencia suficiente para sustentar cuantitativamente esta
suposición.
También es pertinente mencionar, que el gobierno está comunicando consistentemente, que los fondos
federales para mitigar los efectos del huracán que se espera recibir, van a tener el efecto de levantar la
actividad a económica de forma significativa. De esto suceder, podría resultar una mejoría considerable en
el mercado de propiedades inmuebles.
Fernando Muñoz Vilella
Tasador de Bienes Raíces Página 11
Resumen de Datos Socioeconómicos del Municipio Autónomo de Caguas
DATOS ECONÓMICOS - MUNICIPIO AUTÓNOMO DE CAGUAS
CONCEPTO 2010 - Censo 2016 -ACS
POBLACIÓN HABITANTES PORCIENTO HABITANTES PORCIENTO
MASCULINO 67,144 47.0% 63,752 46.7%
FEMENINO 75,749 53.0% 72,620 53.3%
TOTAL 142,893 100.0% 136,372 100.0%
VIVIENDA CANTIDAD PORCIENTO CANTIDAD PORCIENTO
OCUPADAS 53,273 88.2% 50,827 86.4%
DESOCUPADAS 7,098 11.8% 8,029 13.6%
TOTAL 60,371 100.0% 58,856 100.0%
EMPLEO PERSONAS PORCIENTO PERSONAS PORCIENTO
SOBRE 65 AÑOS DE
EDAD 111,818 - 110,456 -
EN FUERZA LABORAL 56,655 50.7% 56,308 51.0%
EMPLEADAS 49,528 87.4% 47,622 84.6%
DESEMPLEADAS 7,127 12.6% 8,686 15.4%
INGRESO DÓLARES - DÓLARES -
PER CÁPITA $11,880 - $13,911 -
POR HOGAR - MEDIANA $22,951 - $24,278 -
Datos Sobre el Vecindario de la Propiedad Sujeto
El vecindario la propiedad sujeto es mayormente de carácter comercial. Goza de infraestructura y
facilidades adecuadas para la mayoría de los posibles usos. El acceso vehicular y peatonal es considerado
muy bueno desde las distintas áreas del Centro Urbano Tradicional de la ciudad. También tiene buen
acceso vehicular desde las principales vías de transporte, que conectan la Ciudad de Caguas al Norte con
el Área Metropolitana y al Este, Oeste y Sur, con el resto del país.
Fernando Muñoz Vilella
Tasador de Bienes Raíces Página 12
IDENTIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD SUJETO
Dirección
La propiedad sujeto está localizada en la calle Muñoz Rivera esq. Calle Dr. Goyco, en el Centro Urbano
Tradicional del Municipio Autónomo de Caguas, Puerto Rico.
Descripción de la Propiedad Sujeto
La propiedad sujeto la constituye un solar de 3,403.39 m², de forma aproximadamente trapezoidal con
topografía llana que contiene un edificio multipisos en concreto de aproximadamente 217,952 pc de área
bruta de construcción.
Localización de la Propiedad Sujeto
La localización de la propiedad sujeto es considerada muy buena para distintos usos comerciales tales
como oficinas de servicios, estacionamiento pagado, restaurantes y otros usos comerciales compatibles.
Descripción del Solar
El solar de forma aproximadamente trapezoidal, topografía llana y cabida superficial de 3,403.39 m².
Descripción de Mejoras al Solar
El solar sujeto contiene un edificio multipisos, construido en concreto, con los siguientes componentes:
1. Un sótano 32,509 pc de área bruta, utilizado mayormente para estacionamiento. Tiene acceso por
una rampa desde la calle Ramón Baldorioty de Castro en la parte trasera del edificio.
2. Un primer nivel con aproximadamente 31,078 pc de área bruta. Contiene tres locales comerciales
de 6,067, 3,693 y 2,329 pies cuadrados, para un total de 12,089. El de mayor tamaño está
actualmente rentado al Servicio Postal de Estados Unidos (USPS). Además tiene un recibidor o
vestíbulo en el área frontal de edificio y espacio para estacionamiento y rampa de descarga con
acceso por la calle Baldorioty en la parte de atrás del edificio.
3. Cuatro pisos intermedios dedicados a estacionamiento pagado, con entrada y salida por la calle
Muñoz Rivera.
4. Un sexto piso con aproximadamente 28,043 pies cuadrados de espacio comercial rentable y un
pequeño recibidor.
5. Dos ascensores para pasajeros y uno para carga.
6. Escaleras para uso de visitantes y escalera de emergencia.
7. Generador eléctrico de 750 K, cisterna de agua potable y cisterna para sistema de rociadores para
combatir incendios.
8. Estructura en la azotea ocupada por sistemas mecánicos y/o eléctricos del edificio.
9. Antenas de telecomunicaciones localizadas en la azotea.
Fernando Muñoz Vilella
Tasador de Bienes Raíces Página 13
Historial de Titularidad
El Municipio Autónomo de Caguas (MAC) ha sido el propietario del solar sujeto, desde el 6 de abril de
1992. El 24 de agosto de 2004 el MAC le cedió el Derecho de Uso de Superficie a Desarrolladora LCP,
Corp., para que ésta construyera un edificio para estacionamiento con espacios para uso comercial. En
diciembre 14 de 2011 el MAC adquiere por compra el edificio construido en el solar sujeto.
Descripción Legal
Fernando Muñoz Vilella
Tasador de Bienes Raíces Página 14
Datos Registrales
Tomo 66; Folio 1377; Finca 902 del Registro de la Propiedad de Caguas, Sección I.
Acceso
La propiedad tiene acceso desde las calles Muñoz Rivera, Dr. Goyco y Baldorioty de la ciudad de Caguas.
Facilidades y Servicios
La propiedad tiene acceso a servicios de electricidad, agua, alcantarillado sanitario y otros servicios
públicos y privados.
Número de Catastro y Valoración Contributiva
El número de catastro de la propiedad sujeto es: 225-035-253-04. El tipo contributivo vigente para año
2018-2019 es 10.33%.
Valoración Contributiva Solar $11,010
Estructura $571,268
Maquinaria $118,441
Total $700,719
El solar ha estado siempre exonerado del pago de contribuciones debido es propiedad del MAC.
Durante el tiempo que Desarrolladora LCP, Corp., fue propietaria del edificio, tuvo exoneración de
contribuciones sobre propiedad mueble e inmueble, mediante un decreto otorgado por diez años el 1 de
julio de 2007.
Coordenadas
Lat: 18.236742, Lon: -66.034742
Zonificación
El solar está calificado CUT-12. Permite edificaciones hasta de doce pisos.
Servidumbres e Invasiones
La propiedad está afecta a las servidumbres usuales a favor de la Autoridad de Energía Eléctrica y a la
Autoridad de Acueductos y Alcantarillados. No aparenta tener áreas invadidas por colindantes, pero la
determinación específica de que no existen irregularidades en este aspecto, está más allá del alcance de
nuestras capacidades. A esos efectos, recomendamos una certificación por un profesional cualificado.
Fernando Muñoz Vilella
Tasador de Bienes Raíces Página 15
Sustancias Contaminantes
Nuestro estimado de valor está basado en la suposición de que el terreno no tiene contaminación que lo
desvalorice sustancialmente. Hacemos constar que no tenemos la capacidad ni la intención de hacer una
determinación categórica sobre la posible existencia de agentes contaminantes en el terreno. A esos
efectos, recomendamos una certificación por un profesional cualificado.
Objetos Arqueológicos
Nuestra inspección visual del terreno no demuestra indicación alguna que sugiera la presencia de objetos
arqueológicos. Hacemos constar que no tenemos la capacidad ni la intención de hacer una determinación
sobre la posible existencia de objetos de valor arqueológicos en el terreno. A esos efectos, recomendamos
una certificación por un profesional cualificado.
Posibilidad de Inundación
La propiedad está zonificada como sigue, según mapa FIRM 72000C1210J, del 18 de noviembre de 2009.
Zona “X 100% Áreas identificadas en el FIS de la comunidad como áreas de riesgo de inundación
moderado o mínimo desde la fuente principal de inundaciones en el área.
Sostenibilidad del Suelo
Aunque no tenemos disponible estudio de suelo alguno, para los efectos de esta tasación, asumimos y
consecuentemente basamos nuestro estimado de valor, en que los suelos tienen capacidad de
sostenimiento y drenaje adecuado. El tasador no es experto en materia de suelos ni hace reclamo alguno
de precisión en su juicio en cuanto a este particular. Hacemos constar que no hemos tenido acceso a
estudios de suelo que determinen su capacidad de sostenimiento de carga.
Fernando Muñoz Vilella
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IDENTIFICACIÓN GRÁFICA DE LA PROPIEDAD SUJETO
Mapa de Localización del Sujeto
Vista Aérea de Vecindario del Sujeto
Sujeto
Sujeto
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Fotos del Edificio Sujeto - LCP
Entrada Principal (Lobby)
Frente a Calle Muñoz Rivera
Calle Dr. Goyco Hacia el Este
Calle Dr. Goyco Hacia el Oeste
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Calle Muñoz Rivera Hacia el Sur
Calle Muñoz Rivera Hacia el Norte
Calle Baldorioty Hacia el Norte
Calle Baldorioty Hacia el Sur
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Entrada a Estacionamiento
Área de Carga Detrás de Edificio
Bolera
Bolera
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Restaurante
Restaurante
Salón Actividades
Salón de Actividades
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Área de Cocina
Área de Cocina
Azotea - Área de Componentes Mecánicos y
Eléctricos del Elevador y Antenas
Azotea - Área de Antenas
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Fotos de Planos de Planta del Edificio
Sótano - Estacionamiento y Rampas
Primer Piso - Lobby y Oficinas
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Segundo Piso - Primer Nivel del Estacionamiento
Tercer y Cuarto Piso – Segundo y Tercer Nivel del Estacionamientos
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Quinto Piso - Cuarto Nivel del Estacionamiento
Sexto Piso – Diseño Original Para Oficinas (Actualmente Bolera y Restaurante)
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ANÁLISIS DE MEJOR Y MÁS PRODUCTIVO USO
La determinación del Mejor y Más Productivo Uso es sumamente importante en el proceso de evaluación,
ya que éste criterio sirve de base en la selección de las ventas comparables que se deben utilizar en la
estimación del valor de la propiedad sujeto.
En el proceso de determinar el Mejor y Más Productivo Uso, tanto del solar “como si estuviese vacante”,
como de la propiedad según desarrollada, el tasador deberá considerar si el mejor uso propuesto, cumple
adecuadamente con los siguientes criterios:
1. Debe ser físicamente posible.
2. Debe ser legalmente permitido.
3. Debe ser económicamente factible.
4. Debe producir el más alto rendimiento económico posible.
Mejor y Más Productivo Uso del Solar Sujeto “Como Si Estuviese Vacante”
A continuación, analizamos la posibilidad de que “el mejor y más productivo uso” del solar de la
propiedad sujeto, considerado hipotéticamente “como si estuviese libre de mejoras”, sería igual o distinto
al uso actual. Analizamos si cumple con los criterios antes enumerados, los cuales son mandatorios en la
determinación del mejor y más productivo uso de una propiedad.
Físicamente Posible
El solar tiene cabida superficial adecuada y topografía llana y el suelo aparenta tener adecuada capacidad
de sostenimiento, lo cual hace posible que pueda ser desarrollado para gran variedad de usos comerciales.
Uso Legalmente Permitido
Como mencionamos anteriormente, el solar sujeto esta zonificado CUT-12, la cual es la calificación más
alta dentro las zonificación especial del Centro Urbano Tradicional de Caguas. Esto hace legalmente
posible su desarrollo para la mayoría de los usos permitidos por dicha zonificación.
Económicamente Factible
Considerando principalmente su tamaño, topografía, localización y su facilidad de acceso de este a las
principales vías de transportación vehicular del municipio de Caguas, opinamos que existe demanda
razonable para el solar “como si estuviese vacante” para ser desarrollado para una multiplicidad de usos
comerciales.
Uso de Mayor Valor
Basándonos en el análisis anteriormente expuesto, es nuestra opinión, que el desarrollo del solar para uso
comercial, cumple adecuadamente con los criterios 1, 2 y 3 antes enumerados y además es ese uso que
produciría el mayor rendimiento económico sobre la inversión y por consiguiente el mayor valor de
mercado.
Por tal razón, opinamos que el Mejor y Más Productivo Uso del solar de la propiedad sujeto considerado
hipotéticamente “como si estuviese vacante”, es el uso comercial.
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Mejor y Más Productivo Uso de la Propiedad Como Actualmente Desarrollada
La propiedad sujeto tiene una excepcional localización dentro del área urbana de la ciudad de Caguas y a
la vez, muy cerca de los accesos a las principales vías de transporte vehicular. Además contiene una
edificación bien diseñada y bien construida para uso comercial.
Por tal razón, consideramos que el Mejor y Más Productivo Uso de la propiedad sujeto como está
actualmente desarrollada, es el uso actual como “estacionamiento y locales comerciales”.
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INFORME DE VALORACIÓN
Identificación de la Propiedad Sujeto
Edificio multipisos, de concreto armado localizado en la Calle Muñoz Rivera esq. Calle Dr. Goyco,
Caguas, Puerto Rico.
Derechos a Valorarse
Pleno Dominio (Fee Simple)
Propósito de la Valoración
El propósito de esta valoración es producir una opinión del “valor más probable de mercado” de la
propiedad sujeto.
Uso de la Valoración
Entendemos que la opinión de valor contenida en este informe, será utilizada por nuestro cliente, el
Municipio Autónomo de Caguas, para negociar una transacción de compraventa.
Usuario de la Valoración
La persona o entidad autorizada a utilizar este informe de valoración es nuestro cliente, el Municipio
Autónomo de Caguas. No se permite el uso de este informe por terceros sin el consentimiento expreso del
tasador.
Alcance de la Valoración
Esta encomienda consiste en estimar el valor de la propiedad sujeto, mediante el análisis sistemático de
los factores determinantes del valor de propiedades inmuebles en el mercado donde ésta ubica, utilizando
todos los métodos o enfoques de valoración que sean aplicables a cada caso en particular. En esta
valoración, aunque consideramos la aplicación de los tres métodos tradicionales, se utiliza de forma
exclusiva el método de Capitalización de Ingresos, por las razones que se explican más adelante en la
sección correspondiente.
A esos efectos realizamos una inspección visual de la propiedad sujeto y de sus mejoras y observamos sus
características físicas aparentes. Analizamos mapas de zonificación, de posibilidad de inundación
(FEMA) que cubren la localización del sujeto y su vecindario inmediato. Realizamos este mismo análisis
en cuanto a las ventas comparables utilizadas.
Recopilamos y analizamos datos socioeconómicos con el propósito de brindar un marco de referencia al
usuario o usuarios de este informe sobre las condiciones del mercado de bienes raíces en general y de la
propiedad en particular.
La información recopilada y analizada se presenta en forma organizada en un informe de valoración,
incluyendo tablas ilustrativas y comparativas, planos esquemáticos, mapas y fotos, con el propósito de
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Tasador de Bienes Raíces Página 28
que
éste permita al lector un cuadro, lo más claro posible de la propiedad evaluada y de los factores externos a
esta, que típicamente inciden sobre el valor en el mercado de las propiedades inmuebles.
Se incluye además en éste informe el análisis y la determinación del “Mejor y Más Productivo Uso” de
la propiedad sujeto, considerando el solar como libre de mejoras.
Los datos utilizados en nuestro análisis, fueron obtenidos de las distintas fuentes primarias y secundarias
al alcance del tasador, los cuales consideramos correctos.
Tiempo de Exposición al Mercado
Según se establece en los Estándares Uniformes de la Práctica Profesional de Tasación (siglas en inglés
USPAP), “Comments to Standard Rule 1-2(c)”:
“Cuando el propósito de una encomienda es desarrollar una opinión del Valor de Mercado de una
propiedad, el tasador debe desarrollar una opinión sobre Tiempo de Exposición relacionado a la opinión
de valor.”
El tiempo de exposición al mercado se define como sigue:
“El tiempo estimado durante el cual el interés propietario siendo evaluado, hubiese estado expuesto al
mercado con anterioridad a la hipotética consumación de una compraventa, a un precio equivalente al
valor tasado de la propiedad, en la fecha de efectividad de la tasación.”
Nuestro estimado de Tiempo de Exposición al Mercado como anteriormente definido, está basado en los
siguientes criterios:
1. El análisis de las características cualitativas y cuantitativas particulares del sujeto.
2. Análisis del vecindario inmediato del sujeto, considerando su composición en términos de tipos de
usos y su competitividad en relación a otras propiedades competitivas.
3. Análisis de datos relacionados a listados y ventas de propiedades comparables en el mercado del
sujeto.
4. Las condiciones del mercado en cuanto a oferta y demanda de propiedades inmuebles similares al
sujeto. Basándonos en los parámetros anteriormente expuestos, y asumiendo una estrategia de
mercadeo efectiva, estimamos el tiempo de exposición razonable de la propiedad sujeto, según
antes definida, en un período de tiempo de 12 a 24 meses.
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TEORÍA DE LA VALORACIÓN
Los tres métodos o enfoques utilizados corrientemente para valorar una propiedad son los siguientes:
1. Enfoque de Costo
2. Enfoque de Mercado
3. Enfoque de Ingreso
El Enfoque de Costo
El enfoque o método de evaluación por Costo de Reemplazo, consiste en estimar el costo de reproducción
de las mejoras como si fueran acabadas de terminar, el cual se basa a su vez, en los costos actuales de
construcción de estructuras similares. Al costo de reemplazo así determinado, se le descuenta la
depreciación (merma en valor) acumulada por todas las posibles causas, tales como: física, funcional y
económica. A ese valor ajustado, se le añade el valor del terreno determinado independientemente “como
si estuviese vacante”, para obtener el valor agregado de la propiedad como un todo.
Enfoque de Mercado
Este enfoque de valoraciones es el más fácil de entender por el público en general, ya que se basa en
comparar con la propiedad sujeto, propiedades vendidas en la vecindad del sujeto, o en vecindarios
similares y competitivos en fechas recientes. Estas ventas se analizan tomando en consideración su
localización, condiciones de compraventa, tiempo transcurrido, topografía, mejor y más productivo uso,
carácter del vecindario, accesos, facilidades y servicios, suelos, calidad y condición de las mejoras, etc.
Luego de ajustadas por diferencias sustanciales en cuanto a los factores antes mencionados, se utiliza el
precio unitario resultante, como indicación de valor para la propiedad que se está evaluando.
Enfoque de Capitalización de Ingresos
En transacciones de bienes raíces con interés comercial, aplica el principio, de que “la inversión debe ser
proporcional al rendimiento económico futuro de la propiedad que se está adquiriendo”. El valor de una
propiedad basado en este enfoque de valoración, es equivalente al valor presente de los ingresos netos que
ésta pueda producir durante el de periodo posesión de la propiedad, más el valor del terreno al final de ese
periodo (valor de reversión) y en adición, una ganancia para el inversionista en proporción al riesgo que
conlleva la inversión.
Método o Enfoque Utilizado en esta Tasación
En ésta encomienda, se considera la aplicación de los tres posibles enfoques de valoración, según antes
definidos, pero se descartan dos de ellos.
El Enfoque de Ventas Comparables, no se aplica debido a que la propiedad tiene características bien
particulares, ya que menos del 20% del área bruta del edificio está constituido por locales comerciales. El
área restante está dedicada a estacionamiento y algunas áreas de uso común. Esta distribución de espacio
es muy atípica, por lo que se hace prácticamente imposible conseguir ventas realmente comparables.
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El Enfoque de Costo de Remplazo también se descarta, debido a que los costos de construcción han
aumentado considerablemente, contrario al valor de las propiedades ya construidas, que han disminuido
de forma sustancial. Por tal razón, las indicaciones de valor producidas mediante la aplicación de dicho
enfoque tienden a ser altamente irrelevantes.
Por lo anteriormente expuesto, utilizamos de forma exclusiva el Enfoque de Capitalización de Ingresos,
para estimar el valor más probable de mercado de la propiedad sujeto. Este método es típicamente el más
apropiado para evaluar propiedades comerciales productoras de ingresos por rentas, del tipo de la
propiedad sujeto, ya que es el que está más en armonía con el razonamiento de los potenciales
inversionistas en propiedades del tipo de la propiedad sujeto.
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VALORACIÓN POR MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE INGRESOS
Descripción del Procedimiento
En el proceso de valoración de una propiedad utilizando éste enfoque, se sigue el siguiente procedimiento:
1. Se determina el Ingreso Bruto Potencial (IBP). Éste es el ingreso máximo que la propiedad
produce o debería producir dentro de las condiciones prevalecientes en el mercado en que se
encuentra, a la fecha de efectividad de la evaluación.
2. Se determina el Ingreso Bruto Efectivo (IBE), lo cual es el IBP reducido por la posible pérdida en
ingresos futuros debido a desocupación, renta incobrable y a otros posibles acontecimientos
negativos.
3. Se calculan los gastos operacionales, tales como contribuciones, seguros, mantenimiento y gastos
administrativos, necesarios para mantener la propiedad produciendo ingresos adecuadamente.
4. Se calculan las reservas que sean necesarias para reemplazar o reconstruir componentes que
puedan deteriorarse en función del uso y del tiempo transcurrido.
5. Se calcula el Ingreso Operacional Neto (ION), el cual se obtiene deduciendo los gastos
operacionales más la reserva para reemplazos, del Ingreso Bruto Efectivo. Cuando se usan rentas
comparables netas para determinar las rentas atribuibles a la propiedad, los ajustes al Ingreso
Bruto Efectivo por gastos operacionales no se efectúan, ya que estos son pagados por los
arrendatarios como gastos comunes.
6. Se calcula la Tasa de Capitalización, la cual se estima utilizando parámetros del mercado
financiero prevaleciente.
7. Se estima el valor de mercado de la propiedad dividiendo Ingreso Operacional Neto, entre la Tasa
de Capitalización calculada, lo cual produce una indicación de valor para la propiedad sujeto.
Estimación del Ingreso Bruto Potencial de la Propiedad Sujeto
La propiedad sujeto tiene la capacidad de producir ingresos de tres formas diferentes. Estas son las
siguientes:
1. El alquiler de los espacios comerciales en el primero y sexto piso.
2. La operación comercial del estacionamiento.
3. El alquiler de espacios en la azotea para colocar antenas de telecomunicaciones.
INGRESOS POR ALQUILER DE ESPACIOS COMERCIALES
La siguiente tabla nos muestra los tamaños de los locales comerciales del edificio sujeto.
RESUMEN DE ESPACIOS COMERCIALES Localización Local Estatus Área en PC
Primer Piso Rentado a USPS Rentado 6,067
Primer Piso Antes AEE Vacante 3,693
Primer Piso Antes Lazer Zone Vacante 2,329
Sexto Piso Antes Bolera y Restaurante Vacante 28,043
Total Espacio Rentado/Rentable 40,132
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De estos locales sólo uno, el de 6,067 pies cuadrados en el primer piso, está actualmente rentado. El
arrendatario es la Oficina de Servicio Postal (USPS). La renta unitaria por el término de diez años
comenzando el 1 de junio de 2018 será $21.76 por pie cuadrado más, gastos comunes. Los restantes
locales, a la fecha de nuestra inspección, no estaban rentados, pero estaban ocupados con equipos y/o
muebles de inquilinos anteriores.
A los efectos de esta tasación, estamos considerando hipotéticamente los restantes locales, “como si
estuviesen desocupados y disponibles para ser rentados”. Por tal razón la productividad potencial de
estos se determina utilizando rentas vigentes de locales similares y competitivos a la propiedad sujeto. La
tabla en la siguiente página, muestra las rentas comparables recopiladas y analizadas.
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Tabla de Rentas Comparables
TABLA DE RENTAS COMPARABLES
ARRENDADOR ARRENDATARIO
Comienzo
de
Término
Término
en Años
Aumento
Anual
Área
Rentada
Renta
Bruta
Mensual
Renta
Bruta
Anual
Renta
Bruta
por PC
Gastos
Comunes
por PC
Renta
Neta por
PC
Consolidated Medical Vázquez & Vázquez Eng. 2018 3 No 900 1500 18,000 20.00 4.50 15.50
Gatsby Plaza Psiquiatra y Neurólogo 2016 3 No 952 2,575 30,900 32.46 12.00 20.46
Gatsby Plaza Neuróloga 2016 3 3% 1,000 2,400 28,800 28.80 12.00 16.80
Gatsby Plaza Grupo Médico -Siquiatras y/Sicólogos 2015 5 3% 1,022 3,185 38,220 37.40 12.00 25.40
Gatsby Plaza Vetbuilt (agencia empleo por contrato) 2015 3 3% 1,184 3,450 41,400 34.97 12.00 22.97
Gatsby Plaza Preferred Mortgage 2017 3 Fijo 1,445 3,930 47,160 32.64 12.00 20.64
Gatsby Plaza Instituto Fisiátrico del Caribe 2016 3 Fijo 1,500 4,390 52,680 35.12 12.00 23.12
Gatsby Plaza CR Cardiology 2017 2 3% 1,700 4,200 50,400 29.65 12.00 17.65
Gatsby Plaza Echo Consulting 2016 3 3% 2,420 5,465 65,580 27.10 12.00 15.10
Gatsby Plaza AEELA 2016 3 3% 2,700 6,370 76,440 28.31 12.00 16.31
Consolidated Medical Triple S Salud N/A N/A No 3,125 5,450 65,400 20.93 5.00 15.93
Consolidated Medical Departamento de la Vivienda MAC 2018 Anual No 7,569 14,823 177,872 23.50 5.00 18.50
Angora Properties Oficina CRIM Caguas 2011 5 3% 10,870 22,193 266,315 24.50 6.50 18.00
Consolidated Medical Alianza Municipal de Servicios
Integrados-AMSI 2018 Anual No 18,769 36,257 435,084 23.18 4.50 18.68
Totales - - - 55,156 116,188 1,394,251 - - -
Promedio Aritmético de Rentas Unitarias $18.93
Mediana de Rentas Unitarias $18.25
Nota: Los gastos comunes son los siguientes:
Gatsby Plaza - $12.00 por PC anual. Cubre electricidad, agua, seguridad, mantenimiento, estacionamiento y seguros.
Consolidated Plaza - $5.00 por pie cuadrados anual.
Angora Properties - $6.50 por pie cuadrado anual.
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Mapa de Localización de Comparables
Gastby
Sujeto
CRIM
Consolidated
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Análisis de Rentas Comparables
El tamaño de los locales rentados analizados fluctúa entre 900 pies cuadrados y 18,769 pies cuadrados. La
renta neta unitaria de estos fluctúa entre $15.10 y $25.40 por pie cuadrado. El promedio aritmético de los
unitarios de los catorce locales es $18.93 y la mediana es $18.25.
En términos generales, los locales del edificio sujeto son superiores a los locales utilizados como rentas
comparables, principalmente por sus extraordinarias facilidades de estacionamiento. La calidad y cantidad
de estacionamientos disponibles, en conjunto con la localización, son los dos atributos que más influyen
en cuanto a la rentabilidad de propiedades comerciales. En cuanto a localización, consideramos que la de
los locales en Gatsby Plaza es similar a los de la propiedad sujeto. Los locales en las otras dos
propiedades tienen una localización inferior.
Determinación de Ingreso Bruto Potencial por Renta
Como hemos señalado, de los tres locales en el primer piso, uno está rentado al USPS por un periodo de
diez años, por lo tanto, la renta unitaria que aplicamos a ese local, es la renta contractual de $21.76. A los
otros dos locales le aplicamos rentas unitarias de $22.00 por pie cuadrado anual, lo cual es compatible con
el local rentado y también con los unitarios que muestran las rentas comparables analizadas, ya que estos
dos locales son superiores a los comparables, tanto en localización como en facilidades de
estacionamiento.
Al espacio comercial en el sexto piso, actualmente ocupado por los equipos de la bolera y del restaurante,
le asignamos una renta unitaria de $15.00 por pie cuadrado anual, el cual está por debajo del promedio de
los catorce locales utilizados como comparables, que es $18.93. Condicionamos este estimado de renta
unitaria, a que el espacio actualmente ocupado por los equipos de la bolera, sea dedicado a uso de
oficinas, preferiblemente subdividiendolo en locales más pequeños. Entendemos, que el restaurante
podría ser viable con una renta basada en $15.00 por pie cuadrado
Surge de los planos de construcción del edificio, que la totalidad del espacio comercial en el sexto piso,
fue diseñado y construido para uso de oficinas, por tal razón entendemos que la infraestructura existente
es compatible con el uso del espacio para ese uso.
Basándonos en lo antes expuesto, concluimos que las rentas unitarias netas más apropiadas para cada uno
de los locales en el edificio sujeto, considerando todos los atributos particulares de éste y las condiciones
prevalecientes en el mercado, son los que se muestran en la siguiente tabla:
INGRESO POTENCIAL POR RENTA DE EDIFICIO SUJETO
Localización Descripción Área en PC Renta Neta
por PC
Renta Neta
Anual Primer Piso Local Rentado a - USPS (Renta Contractual) 6,067 $21.76 $132,017
Primer Piso Local Vacante - Antes AEE 3,693 $22.00 $81,239
Primer Piso Local Vacante - Antes Lazer Zone 2,329 $22.00 $51,238
Sexto Piso Local Vacante - Antes Bowlera y Restaurante 28,043 $15.00 $420,645
Total Ingreso Potencial por Rentas 40,132 - $685,139
Total Ingreso Potencial por Rentas - redondeado $685,000
Seiscientos Ochenta y Cinco Mil Dólares
$685,000 – Redondeado
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Tasador de Bienes Raíces Página 36
Ajustes para Calcular el Ingreso Neto Potencial
Como indicamos anteriormente, la valoración por el enfoque de Capitalización de Ingresos, consiste en
determinar el Ingreso Neto Potencial de la propiedad sujeto y convertirlo en una indicación de valor
mediante la aplicación de una Tasa de Capitalización derivada de los parámetros financieros
prevalecientes en el mercado, a la fecha de la tasación.
Se requiere hacer los siguientes ajustes o deducciones al Ingreso Bruto Potencial para conseguir el
Ingreso Neto Potencial.
Posible pérdida por desocupación y cuentas incobrables - esto consiste de una deducción al
Ingreso Bruto Potencial, para compensar posible pérdida por este concepto que pueda ocurrir a lo
largo del tiempo. La norma en el mercado es estimar entre un 5% y un 10 %, pero considerando la
buena localización, facilidades de estacionamiento excepcionales de la propiedad sujeto,
estimamos que una deducción de 7% es apropiada.
Gastos operacionales - estos son los gastos necesarios para mantener la propiedad produciendo
renta de forma adecuada. En este caso, no se realiza deducción por ese concepto debido que estos
los deben pagar los arrendatarios como gastos comunes, en adición a la renta básica. Esto es
compatible con los unitarios de rentas comparables aplicados, ya que estos corresponden a rentas
netas, libres de gastos administrativos.
Reserva para reemplazos de componentes del edificio - esto consiste de una cantidad razonable
fondos que debe acumularse como reserva, el propósito de remplazar partes del edificio que
puedan deteriorarse con el tiempo y/o el uso.
Más adelante presentamos la hoja de Análisis de Evaluación “Valuation Analysis”, en la cual se calcula el
Ingreso Neto Potencial total de la propiedad, por alquiler de locales comerciales, por la operación
comercial del estacionamiento y por el alquiler de espacio para antenas en la azotea.
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Tasador de Bienes Raíces Página 37
INGRESOS POR OPERACIÓN COMERCIAL DEL ESTACIONAMIENTO
Para que los locales comerciales tengan un alto valor de uso, y por consiguiente el mejor rendimiento en
renta posible, es necesario que estos tengan facilidades de estacionamiento adecuadas. En el caso de la
propiedad sujeto, los espacios de estacionamientos disponibles son considerablemente más y más
cómodos, que los que usualmente tienen propiedades comparables, incluyendo las propiedades que hemos
utilizado en nuestro análisis de rentas. En el mercado de la propiedad sujeto, tres estacionamiento por
cada mil pies cuadrados de oficina se considera bueno, y de cuatro en adelante, excelente.
La principal función del edificio sujeto, según fue originalmente concebido y construido, es brindar al
centro urbano de Caguas, espacios de estacionamiento que contribuyan a su desarrollo. El edificio
contiene aproximadamente 500 espacios de estacionamiento en su sótano y en los cuatro pisos dedicados
a este uso. Esto hace mandatorio, que estas facilidades sean operadas comercialmente, para que además de
suplir estacionamiento a los espacios comerciales en el edificio, pueda cumplir con su razón de ser de
brindar estacionamiento al público que visita el centro urbano de Caguas.
Hemos analizado los Estados de Ingresos y Gastos, de Desarrolladora LCP, Corp., la empresa que hasta
recientemente administró el edificio, con el propósito de obtener datos de ingresos de la operación del
estacionamiento desde el 2010 al 2017.
Es necesario tomar en cuenta, que en la operación del estacionamiento, se interrumpió por lo menos por
un mes, a partir del huracán el 20 de septiembre de 2017. Luego comenzó a operar de forma muy
limitada, ya que la oficina de servicios de AEE, el restaurante, la bolera y el local de entretenimiento
denominado Lazer Zone, han estado cerrados.
Con el propósito de presentar los datos de ingreso anual, de forma que puedan ser comparativos con los
años anteriores al 2017, hemos preparado una tabla que muestra tanto los ingresos tal como sucedieron,
incluyendo el efecto negativo que produjo el huracán María, como los ingresos presumiendo una
operación normal durante todo el año. A esos efectos hemos ajustado los ingresos del año 2017, como se
muestra a continuación.
El total de ingresos durante todo el año 2017 fue $293,370. A dicha cantidad le restamos los $22,000
producidos luego del huracán hasta fin del año y queda la cantidad ajustada de $271,370, producida hasta
el día de huracán. Del 1 de enero hasta el 19 de septiembre de 2017, transcurrieron 262 días de operación
normal, lo cual equivale a un ingreso por día de $1,036. Proyectamos ese ingreso diario presumiendo un
año normal de 365 días operacionales, y esto nos produce ingresos totales hipotéticos de $377,018 para el
año 2017. De este análisis surgen los datos que presentamos en la próxima tabla.
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Tasador de Bienes Raíces Página 38
Tabla de Ingreso Bruto Anual del Estacionamiento
INGRESO BRUTO ANUAL DEL ESTACIONAMIENTO
Año
2017 No Ajustado 2017 Ajustado
Cantidad por
Año
Cantidad
por Día
Cantidad por
Año
Cantidad por
Día
2010 $379,389 $1,039 $379,389 $1,039
2011 $384,986 $1,055 $384,986 $1,055
2012 $376,178 $1,031 $376,178 $1,031
2013 $374,910 $1,027 $374,910 $1,027
2014 $400,960 $1,099 $400,960 $1,099
2015 $396,496 $1,086 $396,496 $1,086
2016 $360,945 $989 $360,945 $989
2017 $293,370 $804 $377,018 $1,033
Promedio $370,904 $1,016 $381,360 $1,045
Mediana $377,784 $1,035 $378,203 $1,036
Las gráficas mostradas en la siguiente página, están basadas en la tabla anterior.
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Gráficas de Ingreso Bruto Anual del Estacionamiento
En esta segunda gráfica se puede notar claramente, que si no hubiese sucedido el huracán, los ingresos del
estacionamiento en el año 2017, probablemente hubiesen sido una cantidad cercana al promedio de los
seis años anteriores.
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Ingreso Neto Anual Estimado del Estacionamiento
Para calcular el Ingreso Neto Anual, nos basamos en el promedio de los ingresos producidos, excluyendo
el efecto del huracán. Este es la cantidad redondeada de $380,000 por el año. Basándonos en los datos
anteriormente expuestos extraídos de los Estados de Situación de Desarrolladora LCP, Corp. y en
información recibida del administrador del edificio, hemos calculado los gastos directos asociados con la
operación del estacionamiento, presumiendo un año de operaciones normal.
Presentamos el siguiente estado operacional proforma:
ESTADO PROFORMA DE OPERACIÓN DEL ESTACIONAMIENTO
Concepto Anual
Ingreso Bruto Operacional (Nota 1) $380,000
Gastos de Operación:
Gasto de Empleados - Nota 2 $93,546
Mantenimiento de Equipos de Estacionamiento (Nota 3) $12,000
Otros Gastos (Estimado discrecional) (Nota 4) $42,000
Total Gastos de Operación $147,546
Total Ingreso Neto $232,454
Total Ingreso Neto - Redondeado $230,000
Doscientos Treinta Mil Dólares
$230,000 Redondeado
Nota 1 - Basado en el promedio anual de los años 2010 a 2017 (Ajustado por efecto huracán).
Nota 2: Horas de operación por semana : 137
Horas de operación por año : 7,124
Salario promedio por hora : $8.00
Total costo de empleados : 56,992
Salario de supervisor : $24,000
Total salarios : $80,992
Impuestos sobre salarios -15.5% : $12,554
Total costo de empleados : $93,546
Nota 3 – Servicio por contrato de equipos -$12,000 anual.
Nota 4 - Nota 4 – Gastos de mantenimiento y limpieza general, reparaciones extraordinarias, exterminación, recogido de desperdicios, y
otros gastos correspondientes al área de estacionamiento - $42,000.
Fernando Muñoz Vilella
Tasador de Bienes Raíces Página 41
INGRESOS POR RENTA DE ESPACIOS PARA ANTENAS DE TELECOMUNICACIONES
La tercera fuente de ingreso potencial de la propiedad sujeto, es por alquiler de espacios en la azotea para
instalar antenas para telecomunicaciones. Hemos tratado de conseguir información actualizada sobre este
particular, pero nos ha sido imposible. Sabemos que en el pasado hubo dos contratos a esos efectos, uno
con T-Mobil y otro con INTECO, una entidad relacionada al Municipio Autónomo de Caguas.
El contrato con INTECO se firmó en el 2011, por cinco años hasta el 2016, con renta mensual de $2,300,
el cual no fue renovado. El de T-Mobil, aunque no tenemos fecha exacta, entendemos que fue en una
fecha anterior. Fue por un término de cinco años, con aumentos de 3% anual y cinco opciones de
renovación de cinco años cada una, con una renta mensual inicial de $2,900 mensuales.
No tenemos información cierta sobre el contrato con T-Mobil aunque sí sabemos que éste fue vendido por
Desarrolladora LCP, a Crown Castle PR, LLC., en junio 22 del 2012, por la cantidad de $406,000. No
sabemos el estatus actual, ni tampoco si dicho contrato permite negociar con otras compañías de
telecomunicaciones para colocar antenas adicionales en los espacios que ocupaba INTECO, o en algún
otro, lo que podría redundar en ingresos adicionales.
Por lo antes expuesto, consideramos bajo “suposición extraordinaria”, que es posible y viable, considerar
la cantidad de $36,000 anual por concepto de rentas. Hacemos constar, si la realidad difiere
considerablemente de lo supuesto, el valor estimado de la propiedad también variaría y podría tener que
ser revisada.
Treinta y Seis Mil Dólares
$36,000
Resumen de Ingreso Bruto Potencial
La siguiente tabla muestra el Ingreso Bruto Potencial de la propiedad sujeto, considerando las tres fuentes
de posibles ingresos.
INGRESO BRUTO POTENCIAL TOTAL
Alquiler de Locales Comerciales $685,000 Operación Comercial del Estacionamiento $230,000 Alquiler de Espacio para Antenas $36,000
Total $951,000
Fernando Muñoz Vilella
Tasador de Bienes Raíces Página 42
DESARROLLO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN
Existen varios métodos para desarrollar una tasa de capitalización confiable. El más preciso es
extrayéndola del propio mercado, mediante el análisis de la relación entre producción de rentas y precio
de venta, de propiedades comparables vendidas.
Debido a la escasez de este tipo de transacción en el mercado de la propiedad sujeto, hemos estimado la
tasa de capitalización utilizando un método alterno denominado en inglés como “Mortgage Equity
Analysis”.
A continuación, detallamos los parámetros prevalecientes en el mercado financiero, los cuales hemos
utilizado en el desarrollo de la tasa de capitalización.
Parámetros Financieros Utilizados
Concepto Valor Relación de cantidad prestada a valor de la propiedad 75%
Término del préstamo hipotecario en años 20
Tasa de interés hipotecario 8.0%
Frecuencia de los pagos o abonos Mensual
Rendimiento sobre inversión 15%
Período de tenencia estimado en años 10
Apreciación o (depreciación) de la propiedad por año 0.0%
A continuación se muestra el proceso de desarrollar una tasa de capitalización, utilizando los parámetros
financieros detallados en la tabla anterior.
La Tasa de Capitalización determinada de 10.13%, la cual consideramos que está en el lado conservador, se
aplica a los ingresos totales de la propiedad considerando las tres posibles fuentes, para obtener una
indicación de valor. Dicho proceso se muestra en la siguiente hoja de evaluación.
Capitalization Rate Tools
Mortgage Constant* Loan Ratio Contributions
x 75.0% = 7.53%
Equity Yield Rate Equity Ratio
x 25% = 3.75%
11.28%
Less Equity Buildup:
Loan ratio x percent paid off* x sinking fund factor (SFF)
75.0% x 31.06% x 0.04925 = -1.15%
Adjustment for Depreciation or Appreciation:
Plus depreciation (or minus appreciation) x SFF
0.0% x 0.04925 = 0.00%
Capita liza tion Ra te = 10.13%
Debt Coverage Ratio x Loan to Value Ratio x Mortgage Constant**
1.15 x 75.0% x 0.10037 = 0.08657
Capita liza tion Ra te = 8.66%
* Investment Holding Period: 10
** Mortgage Constant Variables: Rate: 8.00% Term: 20
Value Tests
Measure Notes
$839,487
($623,852)
1.35
$215,634
10.4%
Mortgage Equity Ana lysis
Debt Coverage Ra tio Ana lysis
Before debt income from valuation
analysis.
Debt service calculated from Mortgage
Equity Analysis above and indicated
value.
Debt Service
Equity Dividend
0.100373
15.00%
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Tasador de Bienes Raíces Página 43
Evaluación por Capitalización de Ingresos
Procede aclarar, que el ajuste por Desocupación y Cuentas Incobrables debe aplicar únicamente a los
ingresos por renta de los locales comerciales. En la sección correspondiente a los ingresos por renta de
locales presentada anteriormente, indicamos que el ajuste desocupación aplicable es 7%. En la hoja
anterior se muestra un 5%. Esto obedece al hecho de que en esta se están incluyendo los ingresos por las
tres posibles fuentes y la tasa de desocupación aplica solamente a una de ellas. Hemos calculado que el
7% aplicado a una sola fuente de ingreso, es equivalente al 5% aplicado a la totalidad de los ingresos.
R
Prepared By: Fernando Muñoz
Ana lysis Da te : 5/24/2018
Property Address: Calle Muñoz Rivera esq. Dr. Goyco St., Caguas, PR
Square Foot Area : 217,952 45,001
Unit Income
Ca lcula tion
Method
# Units or
SF Size Annua l % of PGI
Renta de Locales Comerciales $685,000.00 $/Year 1 $685,000 72.0%
Estacionamiento - Neto $230,000.00 $/Year 1 $230,000 24.2%
Espacios de Antenas $36,000.00 $/Year 1 $36,000 3.8%
Potentia l Gross Income (PGI): $951,000 100.0%
Vacancy and Collection Loss: 5.00% $47,550
Other Income:
Effective Gross Income (EGI): $903,450 95.0%
Amount Ca lcula tion
Expenses $ or % Method Annua l $/SF
Reseva para Remplazos 3% % of EGI $27,104 $0.12
Gastos Administrativos - No se Considran $/SF
$/SF
$/SF
$/SF
T ota l Expenses: $27,104 $0.12
Expense Ra tio (Expenses/EGI): 3.0%
Reimbursable Expenses:
Net Opera ting Income (NOI): $876,347 $4.02
Capita liza tion Ra te : 10.13%
Va lue : $8,651,002 $39.69
Rounded: $8,600,000 $39.46
Va lua tion Ana lysis
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CONCLUSIÓN DE VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE INGRESOS
Hemos considerado las tres posibles fuentes de ingreso de la propiedad sujeto: rentas de locales
comerciales, ingresos por la operación comercial del estacionamiento y renta por espacios para colocar
antenas de telecomunicaciones en la azotea.
Los ingresos por rentas de los locales comerciales desocupados, los hemos estimado utilizando rentas. A
esos efectos recopilamos y analizamos las rentas de catorce locales comerciales, comparables a los de la
propiedad sujeto.
Los ingresos de la operación comercial del estacionamiento, los hemos estimado utilizando ingresos
históricos contenidos en Estados de Situación auditados de Desarrolladora LCP, Corp., del 2010 al 2016 y
un Estado de Ingresos y Gastos no auditado del año 2017.
Los ingresos por alquiler de espacio en la azotea para antenas de telecomunicaciones, los hemos estimado
basándonos en información de años anteriores, ya que como hemos explicado anteriormente, no tenemos
constancia de la situación actual del contrato con T-Mobil que sabemos fue vendido a Crown Castle PR,
LLC en el 2012.
En consideración de los datos antes presentados y los análisis realizados, es nuestra opinión, que el
estimado de valor más probable de mercado de la propiedad sujeto, en la modalidad de pleno dominio, a
la fecha de efectividad de esta tasación, es:
OCHO MILLONES SEISCIENTOS MIL DÓLARES
$8,600,000 - Redondeado
Fernando Muñoz Vilella
Tasador de Bienes Raíces
Fernando Muñoz Vilella
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DEFINICIÓN DE VALOR EN EL MERCADO, CONDICIONES CONTINGENTES Y
LIMITANTES Y CERTIFICACIÓN DEL TASADOR
Propiedad Sujeto: El edificio Lincoln Center Plaza localizado en la calle Muñoz Rivera esquina calle Pedro G.
Goyco, Centro Urbano Tradicional de Caguas, Puerto Rico.
DEFINICIÓN DE VALOR EN EL MERCADO
El precio más probable en términos de dinero que una propiedad se espera produzca en un mercado competitivo y abierto bajo
todas las condiciones necesarias para una venta justa, en la que tanto el comprador como el vendedor actúan prudentemente,
con conocimiento y asumiendo que el precio no está afectado por un estímulo indebido.
Implícita en esta definición está la consumación de una venta para una fecha específica y el traspaso del título de propiedad del
vendedor al comprador bajo condiciones mediante las cuales:
a. El comprador y el vendedor están típicamente motivados.
b. Ambas partes están bien informadas o bien aconsejadas, y cada una actúa en lo que considera su mejor interés.
c. Se permite un tiempo razonable para la oferta de propiedad en el mercado abierto.
d. El pago es hecho en efectivo o su equivalente, si las condiciones del mercado indican que prevalecen las ventas en
efectivo.
e. El financiamiento, si lo hubiere, se realiza bajo términos típicos generalmente disponibles en la comunidad, para la
fecha específica y para el tipo de propiedades similares al sujeto.
f. El precio representa una consideración normal para la propiedad vendida sin que esta sea afectada por cantidades y/o
términos especiales de financiamiento, servicios, honorarios, costos o créditos incurridos en la transacción.
CONDICIONES CONTINGENTES Y LIMITANTES
Este informe de valoración está sujeto a las siguientes condiciones contingentes y/o limitantes:
1. El tasador no será responsable por materias de índole legal que afecten la propiedad tasada o su título. El tasador asume
que el título es bueno y transferible y por lo tanto no emite opinión alguna en relación a este.
2. El tasador ha examinado los mapas disponibles de la Agencia Federal de Manejo de Emergencias (FEMA) y ha incluido
en este informe datos relacionados a la posibilidad de inundación de la propiedad según los mapas pertinentes. El tasador
no emite opinión, específica o implícita, en relación a esta determinación.
3. El tasador no dará testimonio ni comparecerá algún tribunal por haber realizado la tasación, a menos que se hubiese hecho
arreglos de antemano para realizar dicha comparecencia.
4. El tasador obtuvo la información utilizada en esta tasación de fuentes que él considera confiables y cree que esta es cierta y
correcta. El tasador no asume responsabilidad por la precisión de los datos que han sido suplidos por otras personas.
5. El tasador no revelará el contenido de este informe de tasación excepto según provisto en las directrices promulgadas por
Uniform Standard Professional Appraisal Practices (USPAP).
6. El tasador deberá emitir un consentimiento previo por escrito antes de que el cliente especificado en el informe, pueda
distribuir dicho informe (incluyendo conclusiones sobre el valor de la propiedad y sus designaciones profesionales y
referencias a alguna organización profesional de tasadores o la firma con la cual el tasador está asociado) a nadie que no
sea el usuario o usuarios designados mencionados en este informe, excepto cuando media una orden de un tribunal, o un
requerimiento de un organismo de gobierno con jurisdicción.
Fernando Muñoz Vilella
Tasador de Bienes Raíces Página 46
Certificación del Tasador
Certifico:
1. Que los honorarios por el presente informe no son en forma alguna contingentes con la valoración, ni
con ninguna consideración que no sea la entrega de este informe.
2. Que he inspeccionado personalmente la propiedad.
3. Que en la actualidad no tengo ni he tenido jamás interés en la propiedad objeto de estudio.
4. Que presumo que el título de la propiedad sea legal y negociable.
5. Que este informe es de carácter confidencial.
6. Que no he omitido voluntariamente hecho o dato alguno que pueda perjudicar, modificar o enmendar
las conclusiones de valor.
7. Que no se asume responsabilidades por cuestiones legales relacionadas con la propiedad ni en cuanto a
títulos, áreas, estimados de reparación ni de reponer o condiciones del subsuelo.
8. Que no se asume responsabilidad por cualquier condición ocultas o aparentes que pueda existir en el
suelo o subsuelo ya sea la inestabilidad del mismo o de carácter ambiental, que puedan afectar
significativamente el valor tasado, ya que no se nos ha provisto estudio alguno sobre estas materias.
9. Que las fotografías, mapas y croquis incluidos en este informe no necesariamente son exactos y solo
tienen el propósito de orientar razonablemente al lector de este informe.
10. Que basado en los datos recopilados, los análisis realizados y de acuerdo a mis conocimientos y
experiencias como evaluador profesional de bienes raíces, certifico lo siguiente:
11. Que el estimado de valor más probable de mercado la propiedad sujeto al 21 de mayo de 2018, es:
OCHO MILLONES SEISCIENTOS MIL DÓLARES
$8,600,000 - Redondeado
Fernando Muñoz Vilella
EPA 860
Certificación General 215
Fernando Muñoz Vilella
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ADENDA Credenciales del Tasador
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PROFESSIONAL RESUME
of
Fernando Muñoz Vilella EPA 860, GC 215
Mailing Address
P O Box 9657
Caguas, Puerto Rico 00726
Business Address
PR-172, 3B-12, Villa del Rey III
Caguas, PR 00727
Phone/Email
787-642-0221- Mobile
FORMAL EDUCATION
● Bachelor Degree in Business Administration University of Puerto Rico at Mayagüez
● Twelve Credits toward MBA in Marketing Inter American University.
REAL ESTATE APPRAISAL EDUCATION
● Basic Courses for Licensing (Instituto de Evaluadores)
o Tasación de Bienes Raíces
o Expropiación Forzosa
o Matemática para Tasadores
o Estándares de Ética
Fernando Muñoz Vilella
Tasador de Bienes Raíces Página 49
● Additional Real Estate Appraisal Courses and Seminars
o Market Analysis for Valuation Appraisals
o Aspectos Jurisprudenciales de Expropiación Forzosa
o USPAP Update every two years
o Various seminars and courses taken in a continuous basis necessary for license renewal
and professional updating.
REAL ESTATE APPRAISAL QUALIFICATIONS AND EXPERIENCE
● Real Estate Appraisal Licenses
o State License since March 5, 2001 (EPA 860)
o General Certification since June 7, 2006 (CG 215)
o FHA Roster Appraiser since August 22, 2006
● Real Estate Appraisal Experience
o Five years as associate to Appraiser Maximo Blondet Matienzo doing appraisal work, with
emphasis in all types of commercial properties for particulars and financial institutions and
appraisals for expropriation by government entities.
o Last ten years as Independent Appraiser with offices at Caguas, PR, doing most types of
appraisal work, for individual, financial institutions and municipal governments.
● Types of Appraisal Jobs Performed
o Single family and multifamily residential properties
o Residential, commercial and industrial condominium units
o Commercial/residential properties
o Retail, wholesale and office use commercial properties
o Hotels (Paradores)
o Fast food restaurants
o Commercial undeveloped lots
o Industrial land
o Residential lots
o Rural vacant land
o Expert witness in Superior Court of Justice
o Appraisal reviews
o Mass Appraisals nine municipalities to be used by the “Directoría de Urbanismo” of the
Government of Puerto Rico, to be used for budgeting the tax credits offered by the “Ley
Num. 212 del 29 de agosto de 2002”, ("Ley para la Revitalización de los Centros Urbanos”).
o Valuations for acquisition or expropriation of residential, commercial, and industrial
developed and undeveloped properties for the Caguas Municipal Government.
o Valuation of multifamily residential proposed condominium projects
o Valuation of proposed multifamily residential developments
o Valuation of operating and proposed cemeteries
o Appraisal consulting for the municipality of Caguas
Fernando Muñoz Vilella
Tasador de Bienes Raíces Página 50
● Special Studies Related to Real Estate Valuation
o Market rent studies for private parties and government entities
o Special studies to determine the most profitable use alternatives of commercial buildings
and vacant land
OTHER QUALIFICATIONS AND RELATED EXPERIENCE
● Real Estate Broker License since 1990 (Lic. 4156)(Actually Inactive)
● Real Estate Brokerage Education
o Basic Course toward Real Estate Broker’s Licensing
o Multiple courses and seminars related to all aspects of Real Estate and Business Brokerage
● Experience as Real Estate Broker
o Nineteen years of experience as full time independent broker rendering all type of real
estate brokerage and consulting services.
o Experience in businesses brokerage
● Experience Teaching Real Estate Brokerage Courses o Instructor for over six years in various real estate matters of the preparatory courses
necessary to obtain licensing in the Instituto de Realtors of the Puerto Rico Association of
Realtors, Sagrado Corazón University and other real estate academies.
PROFESSIONAL ACHIEVEMENTS IN REAL ESTATE o President of the Caguas Board of Realtors 1994
o Puerto Rico Realtor of the Year 1996
EXPERIENCE IN OTHER FIELDS
o Cost Accounting Supervisor in a Multinational Manufacturing Plant
o Owner and manager of food products manufacturing plants in Puerto Rico and the
Dominican Republic dedicated to the manufacture and distribution of food products.
Rev: 10/2015