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VALOR COMERCIAL RECOMENDADO Local 127,1348-559 SUPERFICIE UTIL TERRENO
VALOR LIQUIDACIÓN VALOR UNITARIO TERRENO
VALOR SEGURO
VALOR COMERCIAL TERRENO SUP. EDIFICADA CON RF
SUP. EDIFICADA SIN RF
VALOR COMERCIAL RECOMENDADO Local 128, 1348-560 VALOR PROMEDIO EDIFICACIÓN
VALOR LIQUIDACIÓN
VALOR SEGURO
VALOR COMERCIAL TERRENO
Es recomendable que cliente aporte Certificado de Expropiación Oficial.
x La verificación del tìtulo de dominio con la identificación de esta propiedad, es importante.-
x Normativa de Carácter Referencial, deberá respaldarse con Cert.de Informes Previos emitidos por la DOM respectiva.
Las Edficaciones de Adobes no son valorrizadas hasta que cliente acredite Polizas de Seguros endosadas a favor
de la entidad respectiva de otrogamiento del credito.
Certificado de Avaluo Fiscal Detallado
$ 64.477.997 UF 2.320
80%
x
76.181.987-9
x
x
x
x
x
27711-27712Codigo Cliente
Superficies de acuerdo a Planos Municipales
Recepción Final Nº 745 de 17.12.1993
Permiso Primitivo Nº N/A
Construcciones de Adobe No
Superficie calculada por Levantamiento In SituCertificado de Expropiacion SERVIU
Certificado de Expropiacion DOMCertificado de Expropiacion MOP
x
$ 51.582.397
$ 64.477.997 UF 2.320
$ 61.142.928 UF 2.200
UF 1.856
40,00 uf/m²
80%
$ 0 UF 0
$ 61.142.928 UF 2.200 0,00 m²
$ 48.914.342 UF 1.760 0,00 uf/m²
126,00 m²
PLANO DE UBICACIÓN
DESCRIPCIÓN GENERAL DOCUMENTOS TENIDOS A LA VISTA PARA VALORIZARCION
RESUMEN VALORES DE TASACIÓN
SI NO
Escritura Oficial de la propiedad
Sello Verde Sin datos
Permiso de Edificación Nº 425/688/684/418 de 92/92/93/93
DFL2 No aplica
Copropiedad Inmobiliaria Si
Destino según SII Comercio
Uso actual Comercio
Vida Útil ± 55 años
Avalúo Fiscal $ 120.423.575
Ocupante Arrendatarios
Antigüedad ± 25 años
Tipo de bien Locales comerciales
FOTOGRAFÍA PRINCIPAL
Uso Actual Comercio
ANTECEDENTES DE LA PROPIEDAD ANALIZADA
Mercado Objetivo SI
Temuco
Araucanía
Mall Mirage
Temuco
Coordenadas
R.U.T.
Fecha
$ 27.792,24
76.181.987-9 / 6.271.815-3
10-jun-2019
Lat. -38.731956° Long.-72.615270°
Torremolinos 410 locales 127 y 128
Local 127: 1348-559 // Local 128: 1348-560
BENEDETTI TASACIONES E.I.R.L. / RONALDO ACOSTA C.
RESUMEN GENERAL DE LA PROPIEDAD
INFORME DE TASACIÓN BIENES RAÍCES URBANOS
TOMAS ANDREWS HAMILTON
SIN DATOS
Nombre Cliente
R.U.T.
Valor UF
R.U.T.
Tasador
Dirección
Rol
Nombre Conjunto
Propietario
Comuna
Ciudad
Región
BENEDETTI TASACIONES SPA
Afecto a Expropiación No
Se tasan los locales contiguos del Mall Mirage número 127 y 128, se emplazan en el 1er. piso del edificio. La construcción alberga principalmente a locales comerciales sin tiendas ancla así como tampoco locales de comida. En general se trata de una construcción demodé que comparada con el actual Mall Portal Temuco del mismo sector, se muestra en desventaja por un concepto de mall antiguo el que manifiesta su menor afluencia en la menor carga comercial. Ambos locales se encuentran actualmente arrendados. El local 127 con una superficie de 66m2. incluida una bodega en subterráneo de 14m2. El local 128 con una superficie de 60m2. incluida una bodega de 12m2. , también en nivel subterráneo. Las construcciones se incorporan al Mall Mirage contando para ello con el Permisos indicados y las recepciones que dan cuenta de su total regularidad. En visita los locales no se observan alterados respecto de diseño original, se advierte que la bodega del local 127 presenta bloquedo su acceso para lo cual se ha clausurado con una tapa el vano de escalera.
1,0,-
Superficie:Forma:Frente Principal:Contrafrente:Fondo:Antejardín:Pendiente:
Electricidad:
Agua:
Alcantarillado:
1,1,-
mts
mts
M. mts
M. mts
1,2,-
Normativa de Carácter Referencial, deberá respaldarse con Cert.de Informes Previos emitidos por la DOM respectiva.
Superficie predial mínima:
Frente predial mínimo:
Coeficiente de ocupación de suelo:
Coef. Máximo de Constructibilidad:
Altura máxima:
Antejardin:
Distanciamiento mínimo a medianeros:
Sistema de Agrupamiento:
Dist. entre línea cierro y Edificación Actual:
2,0,-
3,0,-
3,1,-
Colegios:
Otros
Superior
CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE
TERMINACIONES
Zona
Edificación:Zona de Usos:
2
21,0m. con *5
Usos Permitidos
:
Usos Prohibidos
:
Conjunto Residencial:
Interés por Sector:
Características:
Alto
Conserv. del Sector:
Bueno
Bueno
NORMATIVA
Baños:
Oficinas:
na
1
ESTRUCTURA
no
Recintos Habitables:
na
1
Religioso
Centros Comerciales: 500
1500
DESCRIPCION DEL SECTOR:
No aplica
Calidad:
Ubicación Calle:
200
Secundaria
PROGRAMA: CARACTERÍSTICAS DEL PROGRAMA:
Clínicas
Comercio:
0,26 residencial / 0,60 otros usos
DESCRIPCION DEL TERRENO:
CARACTERISTICAS TECNICAS Y NORMATIVAS
CARACTERISTICAS DEL TERRENO:
Según O.G.de U. y C.
Aislado y pareado
5,0 m. frente vialidad estructurante y 3,0 m. frente a vías de servicio y locales, según Artículo 4 de la presente Ordenanza.
25 m.
ZM1
residencial y científico: todo permitido, comercio: todo tipo excepto los
prohibidos, culto y cultura: todo permitido, deporte: todo permitido
excepto mediaslunas y actividades ecuestres, educación: todo permitido
con *3, esparcimiento y turismo: todo permitido excepto zoológicos,
hipódromos, canódromos, zonas de camping, pic-nic, parque de
entrentención y circo, salud: todo permitido excepto cementerios y
crematorios, seguridad: solo unidades policiales y cuartel de bomberos,
servicios: todo permitido, social: todo permitido, industrias y taller: no se
permite, almacenamiento, bodega y actividades estractivas: no se
Estacionamientos:
Número de Pisos: 2 pisos
ESPECIFICACIONES TÉCNICAS (estructura y terminaciones):
comercio: Se prohibe cabaret, boite, venta de combustibles,
servicentros, venta de gas licuado, ferias de animales, playas de
estacionamientos, edificios de estacionamientos y terminales de
distribución.
Bodegas:
Dormitorios:
500m2.
25,2 m exepto con *5 (aumento 20%)
1000
200 500
Locomoción:
3,25 y 4,55 con *5 (aumento 30%)
DIAGNOSTICO PROFESIONAL DE LA PROPIEDAD ANALIZADA
Se aprecia la avenida Alemania como el principal eje estructural del sector, luego una serie de otras calles transversales de corta longitud con dirección norte - sur que la comunican con sectores habitacionales. Se observa actividad inmobiliaria del tipo edificio de departamentos y oficinas que t ienen a densificar el sector. El destino basicamente es habitacional a ambos lados de la av. Alemania y comercial a lo largo de este eje. El equipamiento es completo, se encuentr a sobre todo favorecido por comercio, educación y cultura, diversión, etc. que lo convierte en un sector con cantidad y diversidad de actividades.
El edificio cuenta con fundaciones corridas y dados de fundación en caso de pilares de subterráneo, sobre esta estructura se montan cimientos corridos y un rad ier de 8cm. en caso de subterráneo. Los entrepisos consultan losas de hormigón armado tradicional, los muros se coronan con vigas y cade nas de hormigón armado, los muros exteriores de la construcción consisten en diafragmas y machones según planos estructurales, la techumbre se estructura fo rmando tijerales de fierro.
Según SII, el local 128 tiene una superficie util de 48m2. y el local 127 de 52m2.. No obstante lo indicado, al realizar el levantamiento en terreno, se tiene que el local 128 tiene 52,4m2. útiles (solo local) , y el local 127 cuenta con 46m2. sin contar con la bodega. Lo anterior lleva a presumir un posible error de numeración que podría encontrarse en la designación de los locales en el Mall. El levantamiento realizado revela lo que se vio en visita, sin alterar ni corregir lo que parece el error indicado.
Local 127 : 1 sala de exhibición, 1 baño, 1 subterráneo. Local 128 : 1 sala de exhibición, 1 baño, 1 subterráneo.
Las terminaciones de ambos locales son similares, las ventanas consisten en una estructura de aluminio de color bronce con vidrio monolitico, los pavimentos son del tipo alfombra y piso flotante , los cielos consultan placas modulares de PVC sobre un encintado metálico de soporte, la ilu minación se dispone de forma embutida sobre este cielo, las tabiquerías son escasas y corresponden únicamente a la envolvente de baños, elaborada en madera con un reve stimiento en volcanita empastada y pintada, las envolventes de cada local exhiben paramentos estucados y pintados. A nivel de subterráneo se observó terminaciones rústicas con pintura, pavimentos radier afinado y pintado, instalaciones del baño se observan a al vista en el nivel subterráneo. El baño exhibe artefac tos blancos enlosados en lineas obsoletas, pavimento cerámico y paredes con revestimiento parcial cerámico.
4,0,-
5,0,-
5,1,-
5,2,-
Construcciones:
Valor UF
6,0,-
https://www.portalinmobiliario.com/venta/local/temuco-la-araucania/4471809-mall-mirage-temuco-uda
https://temuco.doplim.cl/local-comercial-mall-mirage-id-13877.html
https://temuco.doplim.cl/local-comercial-mall-mirage-id-13877.html
https://www.bvs.cl/detalle/1150805_venta-local-comercial-temuco
7,0-
EL TASADOR DECLARA LO SIGUIENTE
.
76.181.987-9
Local 127,1348-559
Total m²
Recep.
Meses
DETALLE DE VALORIZACION
VALOR DE RENTA
Valor de arriendo mensual en UF 24,65. Estimado un ingreso anual por (11 meses), obtenemos una renta líquida de UF 271,2, lo
que ponderado por una tasa estimada de 6%, resulta en un valor de renta de UF 4520
24,65 11,0 meses
271,20
Valor según Renta (UF)
6,0%
CUADRO DE AVALUOS
Tasa (%)
Renta Mensual (UF)
uf/m²
53.361.101
Renta Líquida Anual (UF)
40,00
Cantidad
-
-
$/m²Unidad
m²
Terreno:
100,00
4.520
-
-
46,48 1.115
14.451.965 520
Valor
Comercial
47,98
mismo Mall
TOTAL
Valor UFuf/m²
- -
Valor $
m² - -
Sup. Terreno Util
-
m2
-
m² -
m² 0,00
40,00 111.168.960 4.000 1.111.690
Valor UF
Obras Complementarias:
Valor $
$ 125.620.925
$ 7.781.827
Bod. De local 128 (12,0m2.) -inspeccionada-
$ 27.792,24
Bod. De local 127 (14,0m2.) -no inspeccionada-
mismo Mall 48,44 2.180
mismo Mall
3.588
ANALISIS DE MUESTRAS
Valor total /
Sup Total
constr.
AntigüedadSup. constr.
( m² )Fuente
280,0
$ 6.670.138 240,0
Valor total /
Sup Útil terr.
45,00 ± 25 años
BENEDETTI TASACIONES SPA
1.295
DIAGNOSTICO PROFESIONAL
56,06 PROMEDIO PROPIEDADES
-
Total Obras Complementarias
86,92 4.520 ± 25 años
27,00 ± 25 años
NO 48,00 1.111.690
Total Terreno
B-Hormigon
$/m²
Con R/F
Con R/F 52,00 1.111.690
Valor UF
1.920
-
40,00
2.080 B-Hormigon NO
2.Torremolinos 410
NO
Local 128, 1348-560
64,00 ± 19 años
- -
57.807.859
Valor $
Local 127,1348-559 B-Hormigon
ANALIZADA 52,00
24,00 3.Torremolinos 410
UF 4.520
61,01 9.761 3200
-
160,00 ± 2 años
Distancia a propiedad analizadaMuestra de Propiedades - Tasaciones
1.Torremolinos 410
± 25 años
Con R/F
4.Edif. Dña. Carmen,Las Heras 549, centro
-
RECOMENDACIONES O ALERTAS IMPORTANTES PARA LA PROPIEDAD ANALIZADA
Material estruct. Prenda
61.142.928 2.200
-
Local 128, 1348-560 B-Hormigon NO Con R/F
-
64.477.997 2.320
- -
-
4.520
DETALLE VALOR POR LOCAL
Total m² - 125.620.925
-
Se estiman referencias apropiadas considerando que se trata de unidades dentro del mismo mall. Se estima una diferencia de tasa (o índice) justificada por la superioridad de superficie tasada. Valor de ofertas web comprobables.
1. Que no tiene hoy ni espera tener a futuro interés en la propiedad tasada, ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente.- 2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que hagan de la tasación, ni con las personas que participan en la operación.- 3. Que ha inspeccionado la propiedad, por dentro y fuera. La Información que esta informe presenta es totalmente verdadera y no ha obviado nada de importancia.- 4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados.- 5. Las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe, han sido preparados por el tasador firmante, el cual no se hace responsable por cambio alguno que pueda ser hecho en este informe por persona distinta a este tasador,-
Según SII, el local 128 tiene una superficie util de 48m2. y el local 127 de 52m2.. No obstante lo indicado, al realizar el levantamiento en terreno, se tiene que el local 128 tiene 52,4m2. útiles (solo local) , y el local 127 cuenta con 46m2. sin contar con la bodega. Lo anterior lleva a presumir un posible error de numeración que podría encontrarse en la designación de los locales en el Mall. El levantamiento realizado revela lo que se vio en visita, sin alterar ni corregir lo que parece el error indicado.
FOTOGRAFÍAS COMPLEMENTARIAS
VISTAS LOCAL 128
VISTAS LOCAL 127 Y SUBTERRÁNEO
PLANIMETRIA
1
4
3
2