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S0024034
R.N.A./ CC - 15-1355
ALBERTO VARELA ESCOBAR
INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA
REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR
CALLE 8 No. 6E – 26. ED. BONAIRE. Cel. 3008037145
Email: [email protected] – Cúcuta.
INFORME AVALUO COMERCIAL
MEMORIA EXPLICATIVA
1. INFORMACION BASICA DEL PREDIO
1.1. DEPARTAMENTO : NORTE DE SANTANDER
1.2. MUNICIPIO : TOLEDO
1.3. CORREGIMIENTO : SAN BERNARDO DE BATA
1.4. PROPIETARIO : ANA BELLANIDA CARRILLO LOZADA
1.5. NUMERO CATASTRAL : 02-00-0001-0003-000
1.6. TITULO DE ADQUISICION : SENTENCIA DE DECLARACIÓN JUDICIAL
DE PERTENECIA – Fecha 04/12/2008
1.7. JUZGADO : SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO DE PAMPLONA
1.8. MATRICULA INMOBILIARIA : 272-2774
2. INFORMACION BASICA DEL PERITO
2.1. FECHA DE LA VISITA : 20 AL 27 DE JUNIO DE 2015.
2.2. FECHA DE INFORME : 20 DE NOVIEMBRE DE 2015.
2.3. PERITO AVALUADOR : ALBERTO VARELA ESCOBAR
2.4. PROFESION : INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA
2.5. MATRICULA PROFESIONAL : MP. 2522217185 CND
2.6. REG. NAL AVALUADOR : R.N.A / CC -15-1355
2.7. LICENCIA AUX JUSTICIA : No. 0016-2011
3. INFORMACION PROCESO
3.1. REFERENCIA : ACCIÓN DE GRUPO
3.2. DEMANDANTE : GABRIEL PARADA CONTRERAS Y OTROS
3.3. DEMANDADOS : NACIÓN, DEPARTAMENTO NORTE DE SANTANDER, : ALCALDÍA DE TOLEDO, CORPONOR, ECOPETROL Y OTROS
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ALBERTO VARELA ESCOBAR
INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA
REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR
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Email: [email protected] – Cúcuta.
4. UBICACIÓN DEL PREDIO
De acuerdo a la distribución político administrativa de la ciudad, el predio se encuentra localizado en el
Barrio Bellavista, en la siguiente dirección: K 3 # 5 47/49. Este predio está sobre el costado izquierdo
de la vía que conduce a la ciudadela La Libertad.
a) Vías: El acceso vial al predio se hace por la vía principal del corregimiento la carrera 3, es la
carretera llamada la vía de la prosperidad, que es el paso obligado en la comunicación de los
departamentos de Norte de Santander y Arauca. La vía desde Toledo que es la cabecera municipal,
hasta el corregimiento de San Bernardo de Bata tiene 16 kilómetro, en muy mal estado, el tramo
Toledo – Chinacota – Cúcuta, es de 71 kilómetros, de los cuales 56.4 están pavimentados en regular
estado y los 14.6 restantes en muy mal estado y sin pavimento. En general el estado de la vía que
da acceso al corregimiento es muy malo y los andenes están en regular estado.
b) Sistema de transporte, para acceder a este predio desde los departamentos de Norte de Santander
y Arauca, existen varias rutas de transporte terrestre interdepartamental, tales como: Copetran
(Cúcuta – Arauca), Flota Sigamuxi S.A. (Cúcuta – Saravena), Cootranstame Ltda. (Tame –
Pamplona – Cúcuta), las rutas asignadas al municipio de Toledo son Cotranal, Providencia y
Motilones.
c) Servicios Públicos: El corregimiento de San Bernardo de Bata cuenta con todos los servicios
públicos, tales como: Servicio de Acueducto y Alcantarillado, Energía Eléctrica, Telefonía Fija, la
Empresa Claro que presta el servicio de TV e Internet por cable.
d) Estratificación Socio Económica: Tomando como base la estratificación elaborada por la
Secretaria de Hacienda Municipal, este predio por estar destinado a vivienda esta clasificado como
estrato dos (2).
e) Condiciones de Seguridad: Por tratarse de un predio localizado en una zona con bastante trafico
de vehículos y personas, además, de ser una zona estratégica del departamento de Norte de
Santander, por el paso del oleoducto y el gasoducto, cuenta con unidades del ejercito Nacional
localizadas en la parte alta del corregimiento, lo que ha permitido que este corregimiento se pueda
catalogar como seguro.
4.1 Descripción del sector.
a) Educación, el corregimiento cuenta con una Institución Educativa que el colegio San Bernardo de
Bata de educación de preescolar, primaria, secundaria.
b) Salud. El la parte central del corregimiento se encuentra un Puesto de Salud, que atiende a la
población en emergencias y pequeñas cirugías.
c) Sistema Financiero, no cuenta con este servicio, para realizar las transacciones bancarias es
necesario desplazarse a la ciudad de Toledo donde se encuentra una sucursal del Banco Agrario, si
se requiere de otras entidades bancarias se hace necesarios desplazarse a las ciudades de Pamplona
o Cúcuta.
d) Centros Religiosos, en el centro poblado se encuentra una Iglesia católica la Parroquia de San
Bernardo de Bata, además, se encuentran sedes de comunidades cristianas o congregaciones
evangélicas como la Iglesia Cristiana Pentecostal Unida de Colombia, Iglesia Cristiana
Cuadrangular, Iglesia Adventista del Séptimo día y Iglesia Misionera.
e) Comercio, la característica principal de este corregimiento es el comercio, por ser una parada
buses, viajeros y ser paso obligado entre los departamentos de Norte de Santander y Arauca.
f) Actividad Nocturna, es una población tranquila sin actividad nocturna.
g) Recolección de Basuras, Este servicio lo presta una volquea que se desplaza una vez por semana
desde la cabecera municipal de Toledo.
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5. ASPECTOS JURÍDICOS.
5.1. Modo de adquisición, el predio localizado en la K 3 # 5 47/49 del Barrio Bellavista, fue
adquirido mediante SENTENCIA DE DECLARACIÓN JUDICIAL DE PERTENECIA de
Fecha 04/12/2008, del JUZGADO SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO DE PAMPLONA.
5.2. Su Número predial es 02-00-0001-0003-000 y se encuentra registrado en la oficina de
instrumentos Públicos de Pamplona bajo la Matrícula Inmobiliaria No. 272-2774
6. Áreas.
6.1. El área del terreno calculada es: Construcción 253,8 m², Terreno 216,76 m².
6.2. Los linderos tomados en la visita de campo, son los siguientes:
NORTE, En 30 metros con propiedad de Hermes parada
SUR, En 30 metros con propiedad de suceción de Carrillo Lozada.
ORIENTE, En 4.50 metros con la carrera 3.
OCCIDENTE, En 11.80 metros con propiedad de Florinda Villamizar Gonzalez
7. NOMATIVIDAD.
Tomando como base lo establecido en el Esquema de Ordenamiento Territorial del Municipio
de Toledo, Acuerdo No. 0000 de Julio de 2001, correspondiente a la Organización y División
Territorial, el corregimiento de San Bernardo de Bata hace parte de una de las tres zonas Sub
Urbanas del Municipio. De igual forma, en el tema relacionado con la Clasificación y Zonificación
del territorio, en el ítem No. 4, se especifica lo relacionado con el Suelo de Protección, el cual está
“Constituido por las zonas y áreas de terrenos localizados dentro del Suelo Urbano, Suelo
Suburbano, Suelo de Expansión Urbana y suelo Rural, que por sus características geográficas,
paisajísticas o ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pública para la ubicación de
infraestructuras para la provisión de servicios públicos domiciliarios o de las áreas de amenazas y
riesgo no mitigable para la localización de asentamientos humanos, tiene restringida la
posibilidad de urbanizarse. Para efectos del presente acuerdo declárense como Zonas de Amenaza
Natural, aquellas que representen Muy alto y alto riesgo de ocurrencia de desastres en razón a la
vulnerabilidad de la población, la infraestructura física y las actividades productivas. Estas se
delimitan en el mapa de amenazas naturales. Entre estas se tienen las zonas con amenaza de
deslizamientos y movimientos en masa y las zonas con amenaza de inundación por el
desbordamiento de ríos y quebradas”.
Al hacer una revisión del Esquema de Ordenamiento Territorial del Municipio de Toledo,
Acuerdo No. 0000 de Julio de 2001, se encontró que este solo hace referencia a un pequeño sector
de las áreas de amenazas y riesgo no mitigable para la localización de asentamientos
humanos, en el cual se tiene restringida la posibilidad de urbanizarse, en el ítem de la
ZONIFICACION DEL AREA SUBURBANA DE SAN BERNARDO, SEGÚN USOS DEL
SUELO, ARTICULO 128. AREAS DE PROTECCIÓN AMBIENTAL: En San Bernardo se
presentan alguno problemas de ubicación de las viviendas en terrenos de altas pendientes y una alta
densidad de vegetación y en algunos casos problemas de erosión, que obligan a su reubicación,
destinando estas áreas con tratamiento de protección ambiental y corresponden al sector medio de
la manzana 015, zona norte de la manzana 11A, entre la planta de sacrificio y la estación de
servicio, el costado occidental de la manzana 009, y en la zona sur oriental de la zona suburbana de
San Bernardo.
8. DESCRIPCION DEL PREDIO.
8.1. Predio, localizado en el Barrio Bellavista, en la siguiente dirección: K 3 # 5 47/49, tiene las
siguientes características:
FORMA ESTADO CONSERVACIÓN VETUSTEZ
Irregular Bueno Bueno 40 Años
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8.2 Descripción de la vivienda.
Numero de pisos 3
Locales comerciales Uno (1)
Sala Una (1)
Comedor Uno (1)
Alcobas Cinco (5)
Cocina Una (1)
Baños Dos (2) y Uno en obra negra
Escaleras Dos (2)
Patio de Ropas. Uno (1)
Solar Si
Construcciones.
Especificaciones técnicas de la construcción:
No. ITEM LOCALIZACION
ESPECIFICACIONES
1 Estructura Losas
Cimientos: Zapatas, vigas, viguetas y
columnas en concreto
Fundiciones Vigas y columnas en concreto reforzado.
2 Mampostería En ladrillo de obra.
3 Cubierta Asbesto cemento, soportada en cerchas metálicas.
4 Pisos
Sala Pisos en cerámica, muros en ladrillos de obra empañetados y pintados
Comedor Pisos en cerámica, muros en ladrillos de obra
empañetados y pintados
Alcobas Pisos en cerámica, muros en ladrillos de obra empañetados y pintados.
Cocina
Pisos en cerámica, muros en ladrillos de obra
empañetados y pintados, una parte delos muros enchapados en cerámica..
Zona de ropas Piso en cemento rustico, enceramiento con
muros en bloque No. 5, con columnas.
Baños
Enchapes en cerámica, con sus muebles y accesorios, cubierta en placa de concreto, la
cual soporta un tanque de agua prefabricado
en ladrillo de obra empañetado.
5 Recubrimiento para
muros y enchapes
Muros interiores En ladrillo pañetados, estucados y pintados con vinilo
Baños En ladrillo pañetados, estucados y pintados
con vinilo, enchapados en cerámica.
Cocina En ladrillo pañetados, estucados y pintados con vinilo, enchapados en cerámica.
6 Puertas, Ventanas y
Closets
Principal Madera
Interiores Madera
Closets Madera
Sala Madera
Comedor
Patio Ropas Metálica
Puerta Baño Madera
7 Carpintería metálica Puertas
Ventanearía
8 Aparatos sanitarios
Sanitario Si
Lavamanos Si
Ducha Si
Lavadero Prefabricado en ladrillo y concreto
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9 Cocina Muebles
Mesón y entrepaños prefabricados en
concreto, enchapados en cerámica
Lavaplatos En acero Inoxidable
10 Fachada El encerramiento de la fachada en ladrillo de obra, portón y rejas metálicas.
11 Deposito de agua Dos tanques aéreos plástico uno de 2.000 litros y otro de 1.000 Litros.
12 Redes de acueducto Con acometida general de ¾ al tanque principal, con sus respectivas llaves de corte, de acuerdo a los estándares de las Empresas Municipales.
9. AFECTACIONES DEL INMUEBLE.
Fenómeno general ocasionado por el mal manejo de las nacientes de agua, tanto superficiales como
subterráneas, que se están filtrando por los cimientos de las viviendas y que ponen en riesgo toda la
población, generando deslizamientos y derrumbes.
La afectación individual de este inmueble se puede evidenciar en la humedad concentrada en las
paredes y cimientos, ocasionando el debilitamiento de la estructura de la vivienda con la posibilidad
latente de colapso por hundimiento, esto se debe en gran medida a la falta de capacitación sobre el
manejo ambiental y las especificaciones técnicas para la construcción de viviendas en zonas de alto
riesgo, que están generando inestabilidad en la cimentación, por tal razón, las obras de mitigación no
solucionan el problema que se presenta en este inmueble.
10. OTRAS AFECTACIONES.
Dentro de esta categoría se puede mencionar la inadecuada infraestructura de obras civiles para la
captación y manejo de aguas superficiales, subterráneas y residuales, esto sumado a las obras realizadas
para el enterrado de la tubería del oleoducto y Gas, que contribuyen a que el fenómeno meteorológico
de Movimiento de masas genere además sismicidad por la vibración, agravando las deficiencias
constructivas de la población.
11. PRECIO
El precio final del terreno mas las construcciones, será el resultado de los cálculos efectuados del
método que se utilizo para conocer el valor más cercano a la realidad del mercado de oferta y
demanda inmobiliaria en este sector especifico.
12. METODOLOGIA EMPLEADA
Para realizar el cálculo del valor del terreno y el valor del metro cuadrado de la construcción, del
predio localizado en la del Barrio, se utilizo el método: Método de Mercado o Comparación.
12.1. Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien
objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien
semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido
se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente
fórmula:
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Vc = {Ct – D} + Vt
En donde:
Vc = Valor comercial
Ct = Costo total de la construcción
D = Depreciación
Vt = Valor del terreno.
12.2. Depreciación. La depreciación de un bien inmueble se calcula teniendo en cuenta el
estado de la construcción, la conservación y el porcentaje de vida útil, basadas en las tablas de
Fitto y Corvini, para este caso se puedo establecer que el bien inmueble se clasifica como clase
1, teniendo en cuenta que el inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su
estructura ni en sus acabados, por tanto el porcentaje de depreciación debida a su edad 40
(años) y su estado de conservación, es de 28%. que es el valor porcentual que se descontara del
valor de la construcción calculada.
12.3. Daño emergente. El daño emergente corresponde al valor o precio de un bien o cosa
que ha sufrido daño o perjuicio. Cuando el bien o la propiedad de una persona ha sido dañada o
destruida por otra, estamos ante un daño emergente, y la indemnización en este caso será igual
al precio del bien afectado o destruido.
12.4. Lucro cesante. El lucro cesante hace referencia al lucro, al dinero, a la ganancia, a la
renta que una persona deja de percibir como consecuencia del perjuicio o daño que se le ha
causado. Si una persona no hubiera sufrido de un daño o perjuicio, se hubiera seguido lucrando
sin problemas, lucro que se pierde, que cesa por culpa del daño o del perjuicio, y por supuesto
que el responsable será quien causó el daño y el perjuicio, y en algunos casos tendrá que
indemnizar a la víctima del daño o perjuicio.
12.5. Perjuicios morales. Los daños morales subjetivos, se han comprendido aquellos que
exclusivamente lesionan aspectos sentimentales, afectivos, emocionales que originan angustias,
dolores internos, psíquicos, que lógicamente no son fáciles de describir o definir. Son aspectos
íntimos, vinculados a la parte sentimental y emocional de la persona, los que determinan la
existencia o no de los daños morales subjetivos. Se han calificado, para su mejor comprensión,
con el distintivo “pretium doloris” o precio del dolor.
En el corregimiento de San Bernardo de Bata, la población residente ha vivido una situación de
angustia permanente, al ver que sus viviendas, cultivos y vías se colapsan día a día y la ayuda
que llega es muy precaria, afectando la parte sentimental y la estabilidad emocional de las
personas, como se puede evidenciar en el trabajo deslizado por la Psicóloga la doctora
JULEYDI ANTONIA SUAREZ CARVAJAL
13. SUSTENTACIÓN DEL AVALÚO
13.1. Este Predio se ubica sobre la única vía de acceso al corregimiento de San Bernardo de
bata, en un sector de alto trafico de vehículos y personas, allí se puede apreciar gran actividad
comercial del Corregimiento, por encontrarse localizado a un costado de la vía principal que es
paso obligado de las personas que transitan o necesitan descansar de un viaje agotador desde la
ciudad de Cúcuta en el Departamento Norte de Santander hacia las poblaciones fronterizas del
departamento de Arauca y viceversa.
Es un predio que desde el punto de vista geométrico, presenta una forma Irregular, con un frente
expuesto sobre una vía principal y de bastante circulación, con gran profundidad y amplitud, de
tal manera que al considerar las características comerciales del sector donde se encuentra
localizado este predio, el alto riesgo en que se encuentra la totalidad de la población, el continuo
deterioro que vienen sufriendo las edificaciones y de acuerdo los diferentes estudios de tipo
geológico y geotécnico, que se han presentado para la evolución del riesgo en esta población se
decidió que lo más conveniente para la valoración comercial del terreno era realizar el calculo
de los avalúos por Método de costo de reposición.
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13.2. Para aplicar el Método de costo de reposición, se realizo una revisión detallada de las
características de la construcción, su estado de conservación, la topografía del terreno, su
ubicación, su área, forma y colindantes, el siguiente paso fue realizar consultas a entidades,
distribuidores de materiales de construcción, empresas dedicadas a la venta y construcción de
finca raíz y gremios, relacionados con el ramo de la construcción en el departamento Norte de
Santander, a fin de establecer el valor del metro cuadrado de construcción.
En el siguiente cuadro se relacionan las entidades, gremios e instituciones que aportaron
información, para determinar el valor del metro cuadrado de la construcción en el Departamento
de Norte de Santander.
ENTIDAD
CONSULTADA ACTIVIDAD VALOR M²
Cámara Colombiana de
la Construcción
“CAMACOL”
Aporta a la Cadena de Valor de la construcción 950,000.00
Metrovivienda Cúcuta Soluciones de vivienda VIS y VIP 800,000.00
Avaluarq Lonja Avaluadora de Arquitectos de Norte de Santander 850,000.00
Mi Casa Soluciones de vivienda VIS y VIP 850,000.00
Estrenar Vivienda Venta y construcción de bienes inmuebles. 850,000.00
Home Center - Constructor Venta materiales de construcción 750,000.00
Fincaraíz.com.co Venta de bienes inmuebles online. 850,000.00
Arcos Inmobiliaria Venta y construcción de bienes inmuebles. 900,000.00
14. MEMORIA DE CÁLCULO.
14.1 La construcción se clasifico de acuerdo al estado, la conservación y la vetustez, tomando como
base estos criterios las características encontradas son:
ESTADO CONSERVACION VETUSTEZ
Bueno Bueno 40 años
14.2 El valor del terreno se estableció a partir de un análisis de los diferentes sectores del poblado,
tomando como base la ubicación, la topografía y la forma geométrica.
14.3 Para realizar las proyecciones económicas según el Método de costo de reposición, se utilizo
la formula de la media aritmética.
Calculo del valor del metro cuadrado de construcción.
La media aritmética o promedio, de una cantidad finita de números, es igual a la suma de todos
ellos dividida entre el número de sumandos. Es uno de los principales estadísticos muéstrales.
Expresada de forma más intuitiva, podemos decir que la media (aritmética) es la cantidad total de la
variable distribuida a partes iguales entre cada observación.
Dados los n números a1,a2, ... , an, la media aritmética se define simplemente como:
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ENTIDAD CONSULTADA CONSTRUCCIÓN
VALOR M²
Cámara Colombiana de la Construcción “CAMACOL” 950,000.00
Metrovivienda Cúcuta 800,000.00
Avaluarq 850,000.00
Mi Casa 850,000.00
Estrenar Vivienda 900,000.00
Home Center - Constructor 750,000.00
Fincaraíz.com.co 850,000.00
Arcos Inmobiliaria 900,000.00
SUMA DE VALORES 6,850,000.00
Aplicando la formula tendremos que:
__
X = 6,850.000.00 / 8 = 850,250.00
Valor metro cuadrado de construcción: Ochocientos cincuenta mil doscientos cincuenta pesos
m/cte.____________________________________________________________ $ 850.250,00.
Valor metro cuadrado de terreno en el sector donde se encuentra el predio es de: Ochenta mil
pesos m/cte. ______________________________________________________ $ 80.000,00.
14.4 Daño emergente: El Valor total del daño emergente corresponde la operación de multiplicar el
área de la construcción, por el valor del metro cuadrado de construcción, a este valor se le resta la
depreciación, luego se le suma el valor del metro cuadrado de terreno por el área de terreno, y el
resultado de estas operaciones es de: Ciento setenta y tres millones ochocientos ocho mil
quinientos pesos m/cte. _____________________________________________ $ 173,808,500.00.
14.5 Depreciación
Para este caso se puedo establecer que el bien inmueble se clasifica como clase 1, teniendo en
cuenta que el inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus
acabados, por tanto el porcentaje de depreciación debida a su edad 40 (años) y su estado de
conservación, es de 28%, que es el valor porcentual que se descontara del valor de la construcción
calculada.
14.6 Lucro cesante: Se establece el pago de un salario mínimo mensual de Seiscientos cuareta y
cuatro mil trescientos cincuenta pesos ($ 644.350), teniendo en cuenta las circunstancias por las que
atraviesa el centro poblado, pues se concidera que para lograr una estabilidad economica una vez
desalojada la vivienda se prevee un periodo de seis (6) meses en los cuales se pùede restablecer su
actividad económica, por tanto el valor total del lucro cesante para este periodo es de: Tres
millones ochocientos sesenta y seis mil cien pesos m/cte. ($ 3.866.100,00).
14.7 Perjuicios morales: Los perjuicios morales se tasaron conforme a lo aprobado mediante acta
del 28 de agosto de 2014, referentes para la reparación de perjuicios inmateriales, por el CONSEJO
DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN TERCERA, para
tal efecto se establece cinco niveles para la reparación del daño moral, los cuales afectan a los
integrantes del hogar con base en la relación afectiva en forma directa e indirecta
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Conformación del grupo familia
PARENTESCO EDAD NIVEL % SMLMV VALOR
PADRE JESUS MANUEL FLOREZ MEDINA 53 1 50 32,217,500.00
MADRE ANA BELLANIDA CARRILLO LOZADA 43 1 50 32,217,500.00
HIJA Yuliana María Flores Carrillo. 19 1 50 32,217,500.00
HIJO Jota Jesús Manuel Flores Carrillo. 11 1 50 32,217,500.00
HIJA María Isabela Flórez Carrillo. 2 1 20 12,887,000.00
VALOR PERJUICIOS MORALES 141,757,000.00
15. INDEMNIZACIÓN TOTAL
Los valores obtenidos con base en la metodología empleada, para calcular los costos de las
construcciones, el terreno, la depreciación, el lucro cesante y los perjuicios morales, se desglosan en
el siguiente cuadro:
VALOR TERRENO 17,340,800.00
VALOR CONSTRUCCIÓN 217,316,250.00
DEPRECIACIÓN 60,848,550.00
DAÑO EMERGENTE 173,808,500.00
LUCRO CESANTE 3,866,100.00
PERJUICIOS MORALES 141,757,000.00
INDEMNIZACIÓN TOTAL 319,431,600.00
El valor total de la indemnización para el propietario del predio localizado en la K 3 # 5 47/49
del Barrio Bellavista es de: trescientos diez y nueve millones cuatrocientos treinta y un mil
seiscientos pesos m/cte. ___________________________________________ $ 319.431.600,00
Atentamente;
ALBERTO VARELA ESCOBAR
C. C. 19.163.077 de Bogotá.
Ingeniero Catastral y Geodesta
MP. 2522217185 – CND.
Licencia de Auxiliar de la Justicia No. 0016-2011
Dirección: Calle 8 No. 6E 26 Edificio Bonaire Barrio La Riviera
Cúcuta Colombia
Cel: 316-644-3739 – 300-803-7145
Email: [email protected] – [email protected]
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CALLE 8 No. 6E – 26. ED. BONAIRE. Cel. 3008037145
Email: [email protected] – Cúcuta.
16. OBSERVACIONES FINALES
En la elaboración del presente informe se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones:
1.1 No asumimos la responsabilidad por las descripciones que se encuentren consignadas en la
escritura, así como tampoco por las consideraciones de tipo legal que de ellas se deriven.
1.2 Aceptamos que el título de propiedad, consignado en la escritura y en la matrícula inmobiliaria
es correcto, también toda información contenida en los documentos suministrados por el
interesado, por lo tanto no respondemos por la precisión de los mismos, ni por errores de tipo
legal contenidas en ellas.
1.3 Damos por aceptado como correspondientes a la realidad todos los planos, cartas catastrales y
demás material ilustrativo que nos ha sido suministrado. No nos hacemos responsables por los
errores contenidos en ellos, como tampoco respondemos por su precisión.
1.4 Presumimos que no existen factores exógenos que afecten el bien en su subsuelo o en las
estructuras allí erigidas. No asumimos responsabilidad alguna por cualquier condición que no
esté a nuestro alcance de terminar u observar.
1.5 Hemos asumido que los propietarios han cumplido con todas las reglamentaciones de carácter
nacional, departamental o municipal y en particular aquellas disposiciones que rigen en la zona
que pueda afectar a la propiedad objeto del presente estudio.
1.6 No nos hacemos responsables por cualquier diferencia que en el proceso de avalúo,
encontremos entre las dimensiones efectivas y las consignadas en las escrituras.
1.7 Hacemos constar que hemos visitado personalmente el bien objeto del presente avalúo. Los
datos aquí consignados fueron tomados de los documentos que nos fueron entregados por el
interesado, no nos hacemos responsables por la veracidad de los mismos o su pre edición.
1.8 El presente avalúo fue practicado en la fecha de las inspecciones el día 20 al 27 de junio de
2015 y está sujeto a las condiciones actuales del país y de la localidad, en sus aspectos físicos,
económicos y jurídicos.
1.9 El estudio efectuado conduce a un valor objeto del inmueble. En el valor de negociación pueden
intervenir varios factores subjetivos o circunstanciales imposibles de prever, tales como
habilidad de los negociadores, urgencia económica del vendedor, intereses y pagos pactados o
demasiado interés del comprador.
NOTA: El presente avalúo se efectuó de acuerdo a las normas establecidas por el decreto
presidencial No. 266 de 2000. Artículo 36, AVALUOS DE BIENES INMUEBLES: “Los avalúos
de bienes inmuebles que deben realizar las entidades públicas o que se realicen en actuaciones
administrativas, podrán ser adelantadas por el Instituto geográfico Agustín Codazzi “IGAC”, las
oficinas de los catastros municipales de aquellas ciudades que la Ley ha autorizado, o por peritos
privados inscritos en las lonjas de Propiedad Raíz”
17. BIBLIOGRAFIA.
EL TIEMPO; 22 DE Julio 2015, Pág. 1-12 Económicas.
“AVALUOS. METODOLOGIAS PRACTICAS” William Robledo.
BASE DE DATOS DE “W.R. INGENIEROS AVALUADORES”
Resolución 620 del 23 de septiembre de 2008, del Instituto Geográfico Agustín Codazzi “IGAC”
www.alcaldiadecucuta.gov.co
www.nortedesantander.gov.co
S0024034
R.N.A./ CC - 15-1355
ALBERTO VARELA ESCOBAR
INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA
REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR
CALLE 8 No. 6E – 26. ED. BONAIRE. Cel. 3008037145
Email: [email protected] – Cúcuta.
18. ANEXOS FOTOGRAFICO
S0024034
R.N.A./ CC - 15-1355
ALBERTO VARELA ESCOBAR
INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA
REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR
CALLE 8 No. 6E – 26. ED. BONAIRE. Cel. 3008037145
Email: [email protected] – Cúcuta.
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