14
HYPON ASUNTOMARKKINOIDEN TILANNEANALYYSI Q2/2012 ASUNTOMARKKINAT KASVUKESKUKSISSA 4-6 / 2012

HYPON ASUNTOMARKKINOIDEN …palvelut.hypo.fi/documents/20126685638750033195.pdfkaton. Kuluttajien ostovoima on heikentynyt 0,8 % 2011 (veronmaksajat) Vuoden 2008 kriisissä hinnat

  • Upload
    others

  • View
    2

  • Download
    0

Embed Size (px)

Citation preview

Page 1: HYPON ASUNTOMARKKINOIDEN …palvelut.hypo.fi/documents/20126685638750033195.pdfkaton. Kuluttajien ostovoima on heikentynyt 0,8 % 2011 (veronmaksajat) Vuoden 2008 kriisissä hinnat

HYPON

ASUNTOMARKKINOIDEN

TILANNEANALYYSI Q2/2012

ASUNTOMARKKINAT

KASVUKESKUKSISSA 4-6 / 2012

Page 2: HYPON ASUNTOMARKKINOIDEN …palvelut.hypo.fi/documents/20126685638750033195.pdfkaton. Kuluttajien ostovoima on heikentynyt 0,8 % 2011 (veronmaksajat) Vuoden 2008 kriisissä hinnat

2008-2010

Finanssikriisistä valtiovelkakriisiin 2011 – 2012?

Nyt susi on jo aikuinen, 4 v. eikä vieläkään ole

löydetty keinoja sen taltuttamiseen

Page 3: HYPON ASUNTOMARKKINOIDEN …palvelut.hypo.fi/documents/20126685638750033195.pdfkaton. Kuluttajien ostovoima on heikentynyt 0,8 % 2011 (veronmaksajat) Vuoden 2008 kriisissä hinnat

HYPON asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi, since 2002

Analyysi kuvaa kasvukeskusten asuntomarkkinatilannetta

niihin keskeisesti vaikuttavien tekijöiden avulla

Hypo julkistaa näkemyksensä vähintään neljännesvuosittain

Kunkin osatekijän painoarvo ja analyysi perustuu Hypon

asuntomarkkina-asiantuntijoiden näkemykseen

Asuntomarkkina-analyysiä on julkaistu kesäkuusta 2002 lähtien (Q2/2002).

Tämä on 41. Hypon neljännesvuosittain julkaisema asuntomarkkina-analyysi.

ANALYYSI TÄYTTÄÄ TÄNÄÄN SIIS TASAN 10 VUOTTA

Page 4: HYPON ASUNTOMARKKINOIDEN …palvelut.hypo.fi/documents/20126685638750033195.pdfkaton. Kuluttajien ostovoima on heikentynyt 0,8 % 2011 (veronmaksajat) Vuoden 2008 kriisissä hinnat

Asuntomarkkinoihin keskeisesti vaikuttavat

muutostekijät

Hypon analyysin keskeiset muuttujat ovat:

1. Kysyntä / tarjontatilanne

2. Korkotaso: sekä kokonaiskorko että

marginaalitaso + korko-odotukset

3. Asuntojen hintataso, nimellinen ja reaalinen

(suhteessa tuloihin)

4. Muut tekijät: kuten työttömyys, verotus, laina-ajat, rahoituksen

saatavuus, vakuusarvostus, tukijärjestelmät,

kuluttajien odotukset/käyttäytyminen, ym.

Page 5: HYPON ASUNTOMARKKINOIDEN …palvelut.hypo.fi/documents/20126685638750033195.pdfkaton. Kuluttajien ostovoima on heikentynyt 0,8 % 2011 (veronmaksajat) Vuoden 2008 kriisissä hinnat

Hypon asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi Q2/2012

Kysyntä / tarjonta: painoarvo 40 %, tilanne - 1 (Q1 - 2) EKP:n massiiviset rahan ”Lotraukset” eli

Long-Term Refinancing Operations 31.12 ja

29.2. rauhoittivat markkinoita 3-4 kk:n ajaksi.

Nyt touko-kesäkuussa vaikutus on jo ohi

Kuluttajien luottamus nousi toukokuussa

yllättävänkin korkeaksi, ehkäpä Lotraamisen

positiivisten vaikutusten avulla.

Nyt talousepävarmuudet ovat takaisin ja

entistä pahempana. Kreikka ei ole enää

mitään, katse on nyt Espanjassa. Joka on

ihan eri luokan ongelma.

Asuntomarkkinoilla volyymit olivat alkukuu-

kausina reilusti aikaisempaa alempia (10-

20%) mutta toukokuussa kauppa kävi taas

suorastaan reippaasti. Asunnon-ostoaie luku

laski kuitenkin toukokuussa helmikuun 9

%:sta 8 %.iin

Uudisrakentamisaloituksissa on jarrutusta

Suomen Pankki ja Finanssivalvonta varoit-

tavat vakavasti velkaantumisen liiallisesta

kasvusta ja vaativat maximi 90 % luototus-

asteita + ei lyhennysvapaita / bullet lainoja.

Eikä syyttä.

Korkotaso: painoarvo 35 % Korot ovat hyvin hyvin alhaisia. Vuoden euribor

on 1,2 % ja alaspäin mennään. Keskuspankki-

korko on tasan 1 % ja voi laskea siitä edelleenkin,

kaikkien aikojen alhaisimpaan tasoon

Inflaatio on Suomessa korkea, 3,1 % eli reaali-

korko on reilusti pakkasella. Keskipitkät (2-5 v)

korot ovat koronlaskuodotuksien myötä

”väärinpäin” eli alhaisemmat kuin vuoden

korko

Pankkien jälleenrahoitus finanssimarkkinoilla on

kriisin myötä tullut aika ajoin mahdottomaksi ja

joka tapauksessa kallistunut merkittävästi. Se

heikentää luotonantoa ja nostaa marginaaleja eli

markkinakorkotaso laskee mutta samalla margi-

naalit nousevat. Luottolaman piirteitä näkyy päivä

päivältä enemmän ja jos tilanne pahenee,

taloussukellus syvenee vääjäämättä

Asuntolainanottajalle ja asuntolainavelalliselle

korkotaso asuntolainamarkkinoilla antaa

asiakkaille aivan liian ruusuisen kuvan. Hiipuviin

asuntomarkkinaliekkeihin heitetään nyt

korkobensaa . Vaikutus markkinoihin + 10 (Q1

+9).

Page 6: HYPON ASUNTOMARKKINOIDEN …palvelut.hypo.fi/documents/20126685638750033195.pdfkaton. Kuluttajien ostovoima on heikentynyt 0,8 % 2011 (veronmaksajat) Vuoden 2008 kriisissä hinnat

Asuntojen hintataso: painoarvo 15% Asuntojen hintojen lakipiste oli kesäkuussa

2011. Sen jälkeen nimellishinnat ovat olleet vain hyvin pienessä nousussa, vuosimuutos 1-2 %. Kun inflaatio on nyt 3,1 % ovat reaalihinnat selvästi miinuksella. Valitettavasti hintamaltti ei koske uusia asuntoja, joissa hintojen nousu on lähes 6 % / v eli reaalises-tikin paljon, 2-3 %

Rakennuskustannukset edelleen korkeita, samoin kiinteistöjen hoitokustannukset, + 8 % eli asuminen kallistuu kovaa vauhtia

Pääkaupunkiseudulla asuntojen hintataso on saavuttanut ostajien ostovoimaan nähden katon. Kuluttajien ostovoima on heikentynyt 0,8 % 2011 (veronmaksajat)

Vuoden 2008 kriisissä hinnat laskivat koh-teesta ja paikasta riippuen 5-10 %. Saman-lainen kehitys on nyt täysin mahdollista

Tarve hinnaltaan kohtuullisista perheasun-noista ja pienistä asunnoista kasvaa

Vanhojen asuntojen korjausvelka näkyy isän-nöitsijäntodistuksissa 5 v:n korjaussuunnitel-missa ja alkaa nyt vaikuttamaan hintoihin

Asuntohinnat ovat korkeita, hintajohtajana uusasuntotuotanto. Markkinavaikutus - 6 (Q1 -5).

Muut tekijät: painoarvo 10 % Eurokriisi näyttäytyy nyt pienen suvanto-

vaiheen jälkeen entistäkin vaikeammalta Kuluttajien usko talouteen ehti jo parantua,

näkymät eteenpäin kuitenkin synkkiä Asuminen on kallistunut koko ajan Pääkaupungin metropolialueen ongelmat

tarvitsisivat erityistoimia. Vähintäänkin asuminen + liikenne + työpaikat saman päätöksenteon alle. Kuntauudistus näyttää pitkittyvän, metropoliratkaisuilla olisi kuitenkin todella kiire

Kahden asunnon loukun välttäminen on nyt ajankohtaisempaa kuin koskaan

Pääkaupunkiseudulla kova tarve uustuotannon volyymien lisäämiseen. Nyt valitettavasti kehitys menee toiseen suuntaan

Velkaantumiskehitys liian nopeaa ja tilannetta pahentaa pikavippien kova kasvu. Asunto-lainoissaan ongelmiin joutunut on yleensä pahasti velkaantunut myös lukuisiin pikavippi-firmoihin ja tilanteen saaminen hallintaan on silloin jo lähes mahdotonta. Liian ”helposti” saataviin lyhennysvapaisiin on myös totuttu. Nyt kun korot ovat alhaalla, asuntolainoja olisi syytä myös lyhentää

Listaan ei oikein kertynyt realisoituneita positiivisia ”muita tekijöitä”, siksi markkinavaikutus - 8 (Q1 -8).

Hypon asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi Q2/2012

Page 7: HYPON ASUNTOMARKKINOIDEN …palvelut.hypo.fi/documents/20126685638750033195.pdfkaton. Kuluttajien ostovoima on heikentynyt 0,8 % 2011 (veronmaksajat) Vuoden 2008 kriisissä hinnat

Maksimipisteet ylikuumentuneille markkinoille olisivat 1000 pistettä (100 %). Miinus tuhat pistettä (-100 %) kuvaisi taas markkinoiden täydellistä lamaantumista (vrt. 90-luvun lama). Nykyinen markkina-analyysi johtaa + 140 pisteeseen (+ 14 %) eli asuntomarkkinat toimivat talousympäristöön nähden yllättävän vilkkaasti. Talouskriisistä johtuva korkojen lasku taitaa antaa kuluttajille nyt liian optimistisen kuvan asuntiomarkkinoista

Korot erittäin alhaalla ja edelleen laskussa, toisaalta lainamarginaalit nousseet. Nyt marginaaleissa mennään jo yli 1 %: tason. Syynä pankkien voimakkaasti nousseet jälleenrahoituskustannukset.

Suomessa kuitenkin edelleen euroalueen halvimmat asuntolainat Muissa euromaissa näkyy luottolaman oireita vaikeutuneena lainansaantina. Merkkejä

vastaavasta näkyy jo myös Suomessa erityisesti yritys- ja kiinteistörahoituksessa Talousnäkymien uhkapilvien takia korostuu oman hankkeen realistisuus ja

oikea toimintatapa. Alhaisen korkotason EI PIDÄ ANTAA HÄMÄTÄ. Stressitesti 6 %:n korkotasolla kannatta tehdä ja myös uskoa tulosta. Eli jos sillä korkotasolle tulisi vaikeuksia selvitä, hanke on omiin resursseihin nähden liian suuri.

Kahden asunnon loukkuun ei pidä ajautua. Ensin vanhan asunnon myynti, sitten pankista uuden asunnon rahoittamiseen sitova luottopäätös ja vasta sitten sitovaan ostositoumukseen nimi

Suomessa moneen muuhun maahan nähden asuntomarkkinariskit paremmin hallinnassa vaikka velkaantumisasteen kohoaminen on meilläkin ollut liian nopeaa.

Vältä ja kierrä kaukaa pikavipit

Hypon asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi Q2/2012

Page 8: HYPON ASUNTOMARKKINOIDEN …palvelut.hypo.fi/documents/20126685638750033195.pdfkaton. Kuluttajien ostovoima on heikentynyt 0,8 % 2011 (veronmaksajat) Vuoden 2008 kriisissä hinnat

Johtopäätökset / suositukset asunnon ostajalle: Pääkaupunkiseudun asuntojen hinnat ovat korkeita. Näkymissä ei ole nousuvaraa.

Ostajien maksukyky heikentyi 2011 (- 0,8%). Uusien asuntojen hintojen muita

kovempi nousu pitäisi pystyä katkaisemaan. Avainasemassa on kaikin tavoin

tarjonnan lisääminen, valitettavasti vain tilanne taitaa kehittyä nyt juuri

päinvastaiseen suuntaan

Asunnoissa on laaja hintahaarukka. Jos halutusta asunnosta ei päästä hintasopuun,

löytyy varmasti ajan kanssa toinen vaihtoehto. Kalleista asunnoista Helsingin

seudulla ei ole minkäänlaista pulaa

Asuntoa vaihdettaessa ensin vanhan myynti, sitten vasta uuden hankinta

Oman hankkeen realistinen talousarvio ja varautuminen kalliimpiin asumiskustan-

nuksiin ja korkeampiin korkoihin on tärkeää. Stressitesti 6 %:n korkotasolla

Nyt kun korot on lähes olemattomat, käytä asuntolainan kuukausimaksut lainan

lyhentämiseen, ei kulutukseen lyhennysvapaiden avulla

Suositus:

On syytä tarkasti ja huolellisesti suunnitella uuden osto / vanhan myynti sekä

samalla kilpailuttaa kaikki pankkipalvelut asuntolainan rinnalla. Kokonaisasiakkuutta

hakevassa pankissa asuntolaina voi olla se edullisen tuntuinen ”kahvipaketti” osa,

muissa palveluissa, kuten rahastoissa, korteissa ym. palkkiot voivat olla korkeita.

Varo talletusten ja rahastojen kytkykauppaa. Jos saat talletuksestasi huippukoron,

eihän se ylihinta vaan ole piilotettuna korkeaan rahastopalkkioon??

Ilmaisia lounaita ei ole, saamansa bonukset asiakas aina ensin itse maksaa.

Hypon asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi Q2/2012

Page 9: HYPON ASUNTOMARKKINOIDEN …palvelut.hypo.fi/documents/20126685638750033195.pdfkaton. Kuluttajien ostovoima on heikentynyt 0,8 % 2011 (veronmaksajat) Vuoden 2008 kriisissä hinnat

Neuvo 1: Varo kahden asunnon loukkua Neuvo 2: Varmista rahoitus ennen

kuin sitoudut uuden ostoon

Page 10: HYPON ASUNTOMARKKINOIDEN …palvelut.hypo.fi/documents/20126685638750033195.pdfkaton. Kuluttajien ostovoima on heikentynyt 0,8 % 2011 (veronmaksajat) Vuoden 2008 kriisissä hinnat

Hypon tilanneanalyysin ominaisuuksista:

Analyysin neljä eri osatekijää arvioidaan asteikolla +10 - -10.

Kunkin osatekijän painoarvot voivat muuttua markkinatilanteen muuttuessa

Analyysi kuvaa asuntomarkkinoiden tämänhetkistä tilaa kasvukeskuksissa. Se

ei kerro vastausta siihen, onko asunnon ostaminen/myynti juuri nyt järkevää,

vaan antaa asuntomarkkinoilla toimiville kuvan ympäristöstä, jossa toimitaan

Analyysi ei ole kansantaloustiedettä vaan kansan taloustietoa

eli tärkeää tietoa niille kansalaisille, jotka aikovat toimia asuntomarkkinoilla

Hypon asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi Q2/2012

Page 11: HYPON ASUNTOMARKKINOIDEN …palvelut.hypo.fi/documents/20126685638750033195.pdfkaton. Kuluttajien ostovoima on heikentynyt 0,8 % 2011 (veronmaksajat) Vuoden 2008 kriisissä hinnat

Hypon asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi

Q2/2012

Page 12: HYPON ASUNTOMARKKINOIDEN …palvelut.hypo.fi/documents/20126685638750033195.pdfkaton. Kuluttajien ostovoima on heikentynyt 0,8 % 2011 (veronmaksajat) Vuoden 2008 kriisissä hinnat

Suomalaiset panostavat oman kodin hankintaan…Joka on pitkällä

aikavälillä järkevää (ks. Pellervon taloustutkimus/Kiinteistöliitto 5.9.2011)

Page 13: HYPON ASUNTOMARKKINOIDEN …palvelut.hypo.fi/documents/20126685638750033195.pdfkaton. Kuluttajien ostovoima on heikentynyt 0,8 % 2011 (veronmaksajat) Vuoden 2008 kriisissä hinnat

Kun ”jälkikäteissäästää” itselleen aktiivi työssäoloaikana asuntolainalla omaisuutta, oman

asunnon, voi sitä hyödyntää eläkepäivinään . Toisin kuin Ruotsissa ja Tanskassa, joissa

asuntolainojen kuoletusajat ovat yleisesti 100-200 vuotta. Onko parempaa eläkesäästövinkkiä??

Page 14: HYPON ASUNTOMARKKINOIDEN …palvelut.hypo.fi/documents/20126685638750033195.pdfkaton. Kuluttajien ostovoima on heikentynyt 0,8 % 2011 (veronmaksajat) Vuoden 2008 kriisissä hinnat

Lisätietoja Hypon kotisivuilta

www.hypo.fi ”ne parhaat asuntorahoitussivut”

Hypo - Parempaan asumiseen.

Turvallisesti