How is the Market? December 2012

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RE/MAX Eralia (Oficina ppal.) Los Patios de Santa María Golf, local 13—14 29604 MARBELLA Telf. (+34) 952 831200 email: [email protected]

RE/MAX Eralia team prepares a full Report on the Real Estate Mar‐ket of the Costa del Sol

By Alfonso Lacruz Associate Agent

(+34) 609 408 400 [email protected] www.alfonsolacruz.com

Puerto del Almendro: Nice plot, amazing sea views in a gated complex: 299.000 € (< 150 €/m2)

A really nice and ample village property!

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Sold in two weeks!

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Elviria beach side / 3 beds. 5 min. walk to beach, recently built. The cheapest around: 249.000 €

BENAHAVIS / MARBELLA

December 2012

HOW IS THE MARKET? News & highlights from

In this Spain full problems but with lots of hope, I would like to wish everybody, but specially to those not having good times,

some great Christmas days and a PROSPER‐OUS new year 2013.

There is a market and the tendency is positive.

The tendency shown in previous quarters for Benahavis is still in place. 2012 is the third best year up to date after 2009 and the pre‐crisis 2006 and 2007 so no one can say that the market is dead. On the other side, and those are the bads news, are the prices. There are buyers but everyday they pay less for the properties. The number of sales in Marbella during the first three quarters of 2012 also in‐creased compared to the same period of 2011. It is just a 4% but the tendency is also positive.

This is an interesting study prepared by all the mem‐bers of the team of RE/MAX Eralia to know how the real estate market of the Costa del Sol is evolving. Lots of interesting figures can be found on it. It cov‐ers up to the second quarter of 2012. To take a look to it, follow this link: www.alfonsolacruz.com and you will see the access to the report or send me an email for the direct link.

TIPS AND INSIGHTS ABOUT:

There are mainly two taxes involved when selling a property in Spain: Capital Gain Tax and Plusvalia (Council) Tax. This article is going to refer only to the Capital Gain Tax while the Plusvalia Tax will be discussed in a coming Newsletter. Spanish capital gains tax is complex. It is paid by residents of Spain on their worldwide assets and by non‐residents on property that they own in Spain. The main home of Spanish residents can be exempt depending on your situation.

Capital Gains Tax Rates From 2007, gains made on the sale or transfer of assets, whether moveable or immovable assets, are taxed as “savings in‐come” – so gains are added to your other savings income for the year and then taxed accordingly. From 1st January 2010 the tax was 19% on the first €6,000 of savings income and 21% thereafter. As part of Spain’s austerity measures an additional con‐tribution has been added to the tax rates for 2012 and 2013. The total savings income (including gains) tax rates for 2012 are therefore: up to 6.000 € the rate is 21%, from 6.000 € to 24.000 € the rate is 25% and over 24.000 € the rate is 27%.

Capital Gains on the Sale of Property In addition to the cost of acquisition, lawyer and real estate agent invoices, expenditure on improving or enhancing the prop‐erty are allowable as a deduction when calculating the net gain (selling price minus acquisition cost), and there is an "indexation co‐efficient" that increases the allowable costs for inflation, based on how long the property has been owned.

Reductions There may be reductions available depending on whether you acquired the property before or after 31 December 1994 and whether or not it was sold after 20 January 2006. If you bought your property after 31 December 1994, the gains are taxed in full (subject to the main home relief/exemption – see below). Where a property acquired before 31 December 1994 was sold prior to 20 January 2006, the full gain was reduced by 11.1% for every year (or part‐year) owned prior to 31 December 1994 ‐ so property acquired before 31 December 1986 was wholly tax free. Where the asset was acquired before 31 December 1994 and is disposed of on or after 20th January 2006, the gain needs to be time‐apportioned into: the gain arising before 20 Janu‐ary 2006, and the gain accruing from that date. The reduction is only available on the portion of the gain accruing before 20 January 2006. Gains accruing from 20 January 2006 are taxed in full. Gains are treated as accruing evenly throughout the pe‐riod of ownership.

Main home relief/exemption if under 65 Reinvestment relief is available to Spanish residents when they sell their main home and invest in a new one. To qualify for this relief, the property must be your main residence and you must have lived in it continuously for at least three years (less if you had to sell because of a change of job, marriage etc.) from the date of sale or completion. You must then buy a new main resi‐dence within four years, starting two years before the sale. The tax relief is based on the proportion of the sale proceeds rein‐vested into the new home. If the new home costs more than the sale price of the old home, then all of the gain is exempt. If only 50% of the sale proceeds are reinvested, then only half of the gain is exempt. If the property being sold has a mortgage on it, then it is the net sale proceeds that need to be fully reinvested to escape capital gains tax. In order for the reinvestment relief to apply, the taxpayer must declare the gain on their Spanish tax return together with their intention to reinvest the pro‐ceeds into a new main home. If the required declarations are not made, the relief is likely to be denied by the Spanish tax au‐thorities. Note that reinvestment relief is only available to Spanish tax residents (you will need to have registered as a resident and be paying tax locally). However the main residence does not need to be in Spain to qualify for the relief, nor does the new home.

Main home exemption if over 65 If, as above, you have lived in the property as your main home for three years or more, if you are over 65 years of old when you sell it, the gains are exempt from capital gains tax even if you do not buy a new property. Again, you must be able to show you have been tax resident in Spain.

Sale of property by non‐residents When property is sold by a non‐resident of Spain, purchasers must withhold 3% of the purchase price (not the gain) and pay it over to the Spanish tax authorities as an advance payment of capital gains tax on behalf of the vendor. If this is not paid, the purchaser can be fined and the unpaid tax becomes a charge over the property itself. If this 3% exceeds the tax due on the gain, a repayment will be made of the excess; however, if the tax due is more than the retained amount, further tax will be due in Spain. The vendor must file a Spanish tax return on the transaction within three months of the sale before any repayment can be made. If a person is not resident in Spain, tax may also be due in the country where they are resident, subject to any Double Taxation Treaty Relief. Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own numbers with your lawyer.


December 2012


RE/MAX Eralia (Oficina Principal—Head Office) Los Patios de Santa María Golf, local 13—14 29604—MARBELLA (Málaga) Spain Telf. (+34) 952 831200 Fax. ( +34) 952 830702 e-mail. [email protected] www.remax-eralia-costadelsol.com

Are you aware of the taxes you have to pay when you sell a Property in Spain?

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RE/MAX Eralia (Oficina ppal.) Los Patios de Santa María Golf, local 13—14 29604 MARBELLA Telf. (+34) 952 831200 email: [email protected]

Por Alfonso Lacruz Agente Asociado

(+34) 609 408 400 [email protected] www.alfonsolacruz.com

Oportunidades del mes


Diciembre 2012


El equipo de RE/MAX Eralia prepara un Informe completo sobre el Mercado Inmobiliario de la Costa del Sol

Parcela en Puerto del Almendro: Vistas al mar y urbanización cerrada: 299.000 € (< 150 €/m2)

Una gran propiedad en el pueblo de Benahavis!

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012

Vendido en dos semanas!

Elviria playa / 3 dorm. 5 min. andando a la playa y nueva construcción. El más barato: 249.000 €

En esta España llena de proble‐mas pero con toda la esperanza, quiero desear a todos, pero es‐pecialmente a aquellos que lo están pasando mal, unos muy

felices días de Navidad y un PROSPE‐RO nuevo año 2013.

Hay mercado y la tendencia es positiva.

La tendencia que se asomaba en trimestres anteriores para Benahavis se ha conso‐lidado. 2012 es el tercer mejor año en ventas después del 2009 y de los años pre‐crisis 2006 y 2007. Nadie puede decir ahora que el mercado esta muerto. Por otra parte, y esas son las malas noticias, los precios siguen a la baja. Se están cerrando operaciones pero cada vez a un precio más barato. Con respecto a Marbella, el número de operaciones cerradas en los tres primeros trimestres de 2012 también se ha incrementado respecto a las que se cerraron en el mismo periodo de 2011. Es solo un 4% pero al menos es positivo.

Es un estudio muy interesante preparado por todo el equipo de RE/MAX Eralia para saber como esta evolu‐cionando el mercado de la Costa del Sol. El informe cubre hasta el segundo trimestre de este año e inclu‐ye información que creo que va a resultar muy intere‐sante para todo aquel que lo lea. Para verlo solo hay que seguir este enlace:

www.alfonsolacruz.com

y entrar por el acceso directo o mandarme un email para que les reenvíe dicho acceso directo.

INFORMACIÓN DE UTILIDAD:

Cuando se vende una propiedad en España hay que pagar, en general, dos impuestos: el Impuesto de Ganancia de Capi‐tal y la Plusvalía Municipal. En este artículo me voy a referir únicamente al Impuesto de Ganancia de Capital y la Plusvalía Mu‐nicipal se tratará en uno posterior. Lo primero que habría que decir es que la estructura del Impuesto de Ganancia de Capital es compleja. Lo pagan aquellos resi‐dentes en España por sus propiedades a nivel mundial y los no‐residentes que posean una propiedad en este país. La residen‐cia habitual puede estar exenta dependiendo de las circunstancias personales. Escala del Impuesto Desde 2007, las ganancias producidas por la venta o transferencia de activos, ya sean muebles o inmuebles, se declaran como “ahorros” y como tales se añaden al resto de los “ahorros” del año para obtener la base imponible del impuesto. Desde el 1 de enero de 2010, el impuesto era del 19% para los primeros 6.000 € y de un 21% a partir de esa cifra. Como parte de las medidas de austeridad tomadas por el Gobierno Español, se ha añadido una contribución especial para los años 2012 y 2013 quedando el impuesto de la siguiente forma: 21% hasta los 6.000 €, 25% entre 6.000 € y 24.000 € y 27% para la parte que supere los 24.000 €. Impuesto de Ganancia de Capital en la venta de un inmueble Cuando se calcula la ganancia (restando el precio de adquisición al de venta) se pueden deducir asimismo los costes de las ope‐raciones (como las minutas de abogados y agentes inmobiliarios) o los gastos en mejorar la vivienda y, además, se pueden apli‐car unos coeficientes de actualización que tienen en cuenta la inflación para incrementar el valor de los gastos deducibles de‐pendiendo de durante cuanto tiempo se ha tenido en propiedad la vivienda. Reducciones Puede haber reducciones dependiendo de si la propiedad se compro antes o después del 31 de diciembre de 1994 y si se ven‐dió antes del 20 de enero de 2006. Si la propiedad se compro después del 31 de diciembre de 1994, la ganancia se paga com‐pleta (todo sujeto a las posibles deducciones que se comentan más abajo). Cuando una propiedad que se adquirió antes del 31 de diciembre de 1994 se vendió antes del 20 de enero de 2006, la ganancia se reduce en un 11.1% por cada año de propiedad (una propiedad comprada antes del 31 de diciembre de 1986 no paga nada). Si el activo se compro antes del 31 de diciembre de 1994 y se vendió después del 20 de enero de 2006, la ganancia se calcula proporcionalmente en función del tiempo: la ga‐nancia antes del 20 de enero de 2006 y la posterior a esa fecha. La reducción solo se aplica a la porción de la ganancia anterior al 20 de enero de 2006. Las ganancias de capital obtenidas después del 20 de enero de 2006 se pagan al completo. Deducción por vivienda habitual para menores de 65 años Los residentes españoles pueden obtener una deducción por reinversión cuando venden su vivienda habitual e invierten en una nueva. Para tener derecho a esta deducción, el propietario tiene que haber vivido en dicha propiedad de manera continua por al menos tres años (o menos si se tiene que vender por cambio de la situación familiar, cambio de trabajo, etc.) antes de la fecha de venta. Asimismo, el propietario tiene que comprar una nueva vivienda habitual en un plazo de cuatro años, que em‐piezan a contar dos años antes de la venta. La deducción se basa en la proporción de la venta que se necesita invertir para comprar una nueva casa. Si la casa nueva cuesta más que la vieja, la deducción es total. Para acogerse a esta deducción, el su‐jeto pasivo del impuesto debe declarar la ganancia junto con la intención de reinvertir el beneficio en una nueva residencia habitual y ser residente fiscal en España (es decir, pagar los impuestos en España). Sin embargo, ni la residencia habitual ante‐rior, ni la nueva, tienen porque estar en España para acogerse a esta deducción. Deducción por vivienda habitual para mayores de 65 años Si, como en la deducción anterior, el propietario ha vivido de manera continua en su residencia habitual por más de tres años antes de la venta y tiene más de 65 años en el momento de la transacción, las ganancias están exentas del impuesto incluso aunque no se compre una nueva vivienda. También en este caso hay que ser residente fiscal en España. Venta de una propiedad por no residentes Cuando una propiedad se vende por un no residente en España, el comprador debe retener un 3% del precio de venta y depo‐sitarlo en la Administración Tributaria como un adelanto del Impuesto de Ganacia de Capital en nombre del vendedor. Si no lo paga, el comprador puede ser multado y los impuestos impagados pueden recaer como una carga sobre la propiedad. Si el 3% excede la cantidad a pagar en concepto del impuesto, el vendedor recibirá una devolución. Si el 3% el menor que el impuesto devengado, todavía habrá que pagar una cantidad adicional. El vendedor debe presentar una solicitud de devolución en los tres meses posteriores a la operación para que la devolución se lleve a cabo. En cualquier caso, y como cada caso es diferente, es altamente recomendable que consulte sus particularidades con su abo‐gado o asesor fiscal.


Agosto 2012


RE/MAX Eralia (Oficina Principal—Head Office) Los Patios de Santa María Golf, local 13—14 29604—MARBELLA (Málaga) Spain Telf. (+34) 952 831200 Fax. ( +34) 952 830702 e-mail. [email protected] www.remax-eralia-costadelsol.com

¿Sabe cuales son los impuestos que se pagan al vender una propiedad en España?

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